Turismo residencial

UNIVERSIDAD DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA TRABAJO FIN DE TÍTULO (Curso de Adaptación al Grado en Turismo) -TURISMO RESIDENCIALPresentada por: Antonio Artiles Sánchez Tutor: D. Juan Manuel Parreño Castellano Las Palmas de Gran Canaria, septiembre del 2013 “En los umbrales del siglo XXI, el hombre de la ciudad siente la angustia y el desasosiego originados por la inhumana estructura industrial del mundo que le rodea, y la imperiosa necesidad de liberarse del stress de la vida urbana. La segunda vivienda, situada en la playa o en el campo, constituye para muchos una meta inalcanzable, una “utopía”. Los viajes de turismo, en sus diversas modalidades, o las simples excursiones a la montaña contribuyen a su liberación pasajera”. Santiago Segura Munguía, 1997 Turismo residencial Curso de Adaptación al Grado de Turismo ÍNDICE GENERAL Pág . RESUMEN 1 PARTE I: INTRODUCCIÓN Y MARCO TEÓRICO....................................................... 2 1. INTRODUCCIÓN....................................................................................................... 2 1.1 Objetivos........................................................................................................... 3 1.2 Metodología y área de estudio……………………………………………………… 3 1.2.1 Diseño y procedimiento de la investigación…………………………………. 3 1.2.2 Resultado de la entrevista……………………………………………………… 5 2. CONCEPTUALIZACIÓN DEL TURISMO RESIDENCIAL……………………….. 7 2.1 Antecedentes......................................................................................................... 7 2.2 Definición de los expertos................................................................................. 8 3. TIPOLOGÍA DE LA OFERTA TURÍSTICO-RESIDENCIAL..................................... 13 3.1Inmuebles en Régimen Fraccionado................................................................... 17 3.1.1Hoteles en Condominio. “Condohoteles” ........................................................ 17 3.1.2 Clubes Residenciales privados...................................................................... 18 3.1.3 Los Destination Clubs..................................................................................... 18 3.1.4 El Time Sharing............................................................................................... 19 4. ELEMENTOS FAVORECEDORES DEL TURISMO RESIDENCIAL............... 19 4.1 Turismo de Golf..................................................................................................... 20 4.2 Puertos deportivos................................................................................................ 21 4.3 Líneas aéreas de Bajo Coste................................................................................ 22 5. EFECTOS DEL TURISMO RESIDENCIAL………………………………………… 23 PARTE II: EL MODELO TURÍSTICO-RESIDENCIAL EN EL SUR DE GRAN CANARIA………………………………………………………………………………………. 27 6. EL TURISMO EN GRAN CANARIA: EL CASO DE MASPALOMAS-COSTA CANARIA………………………………………………………………………………….. 27 7. EL TURISMO RESIDENCIAL………………………………………………………… 29 7.1 Una realidad latente en Canarias………………………………………………… 29 7.2 El Sur de Gran Canaria: entre el turismo convencional y el modelo turísticoresidencial………………………………………………………………………………….. 32 Turismo residencial Curso de Adaptación al Grado de Turismo 7.3 Perfil del turista residencial………………………………………………………… 35 7.4 El contexto legal de la modalidad turística-residencial…………………………. 41 7.5 Modelo de residencialización de un núcleo turístico…………………………… 45 7.5.1 Listados de establecimientos turísticos enclavados en Playa del Águila… 46 8. CONCLUSIÓN…………………………………………………………………………… 48 9. BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………………………………. 51 ÍNDICE DE FIGURAS…………………………………………………………………….. Pág. Figura nº 1: Vista aérea de los núcleos turísticos de Playa del Inglés y Puerto Rico. 7 Figura nº 2: Villa de los Vettii (Pompeya)………………………………………………. 7 Figura nº 3: Vista parcial del Campo de Golf de Meloneras (Maspalomas)……….. 21 Figura nº 4: Vista parcial del Muelle deportivo de Puerto Rico (Mogán)…………… 22 Figura nº 5: Vista de Apartamentos en deterioro en Playa del Águila……………… 26 Figura nº 6: Imagen del Faro y Playa de Maspalomas en la década de los 60…… 28 Figura nº 7: Complejo residencial “La Perla” en la Playa del Águila………………. 40 Figura nº 8: Vista aérea del núcleo turístico de Playa del Águila…………………… 45 INDICE DE GRÁFICOS Y TABLAS……………………………………………………. Pág. Gráfico 1: Porcentaje de turistas según tipo de alojamiento en Gran Canaria. Comparativa Feb. 2012/Feb. 2013…………………………………………………………….. 34 Gráfico 2: Número de residentes principales países emisores de turismo europeo municipio de San Bartolomé de Tirajana (datos a 31/05/13)………………………… 36 Gráfico 3: Número de residentes principales países emisores de turismo europeo en el municipio de Mogán (datos a 27/03/13)………………………………………….. 36 Gráfico 4: Residentes extranjeros según grupos quinquenales de edad en los municipios de Mogán y S. Bartolomé de Tirajana. Censo 2001…………………………. 39 Tabla 1: Clase de vivienda familiar: principal y no principal…………………………. 8 Tabla 2: Compraventa de viviendas registradas en el año 2012 según nacionalidad del comprador………………………………………………………………………………. 11 Tabla 3: Compraventa de viviendas registradas en el primer trimestre de año 2013 según nacionalidad del comprador……………………………………………………… 12 Tabla 4: Alojamiento privado no fraccionado y su gestión de comercialización…… 15 Tabla 5: Gasto medio por tipo de alojamiento a nivel nacional (2011)……………… 25 Tabla 6: Flujo de turistas extranjeros a Canarias según tipo de Alojamiento (2011) 30 Turismo residencial Curso de Adaptación al Grado de Turismo Tabla 7: Flujo de turistas hacia Gran Canaria según tipo de Alojamiento (2012) 31 Tabla 8: Número de turistas en Gran Canaria según pernoctaciones y procedencia (2012)……………………………………………………………………………………… 31 Tabla 9: Viviendas principales y no principales en Canarias (2012)………………. 32 Tabla 10: Porcentaje de compraventa de viviendas en Canarias durante el 2012 32 Tabla 11: Residentes extranjeros según grupos quinquenales de edad en los municipios de Mogán y S. Bartolomé de Tirajana. Censo 2001………………………….. 38 Tabla 12: Porcentaje de compraventa de viviendas registradas según nacionalidad del comprador, grado de uso y superficie………………………………………………. 41 Tabla 13: Complejos extrahoteleros que mantienen la condición para el ejercicio de la actividad turística……………………………………………………………………….. 47 Turismo residencial 1 Curso de Adaptación al Grado de Turismo RESUMEN La proliferación de alojamientos de segunda residencia en las zonas turísticas del litoral mediterráneo español e islas ha provocado un boom en la construcción de alojamientos destinados a turistas extranjeros y nacionales, acentuando la presencia de los promotores inmobiliarios en la actividad turística, originando, así mismo, un cambio de tendencia del modelo tradicional en muchos destinos turísticos de España y del mundo. De los distintos objetivos planteados en el presente trabajo está el dejar reflejado la controversia suscitada entre los distintos investigadores de la materia sobre la consideración o no del turismo residencial como actividad turística; el problema de la residencialidad (domicilio habitual) en las zonas turísticas, así como un análisis del turismo residencial en Gran Canaria, donde simultáneamente, se describe el problema del “Principio de Unidad de Explotación Turística” en Canarias. El objetivo final es tener una visión general sobre esta nueva tendencia de hacer turismo y su consolidación como producto turístico en Gran Canaria, en particular. Palabras claves: Turismo, Turismo Residencial, Segunda Residencia, Actividad Turística, Producto Inmobiliario, Principio de Unidad de Explotación Turística, Turista, Domicilio habitual. ABSTRACT The development of accommodation as a second residence in the touristic zones of the Spanish Mediterranean coast and islands has caused a boom in the building of lodges for foreign and national tourists. It has also increased the presence of property developer in tourist activities, causing also a change in the traditional trend in a lot of tourist places, not only in Spain but also all over the world. One of the aims of this research is to give evidence on the disagreement which exists among different researchers about the fact that residential tourism is in fact a tourist activity. Besides, we will analyze the problem of residentiality (ordinary place of residence) in touristic places and also the analysis of the residential tourism in Gran Canaria, where we also have the problem of the “Principle of Tourist Industry” in The Canary Islands. The final aim is to have a general overview about this new trend to do tourism and its consolidation as a tourist product, specifically in Gran Canaria. Key words: Tourism, residential tourism, second residence, property product, principle of tourist exploitation, tourist, ordinary place of residence. Turismo residencial 2 Curso de Adaptación al Grado de Turismo PARTE I INTRODUCCIÓN Y MARCO TEÓRICO 1. INTRODUCCIÓN El presente trabajo pretende abordar en una primera parte, qué se entiende por turismo residencial y cómo ha repercutido su desarrollo en los destinos, haciendo especial hincapié en una segunda parte, en el destino Gran Canaria. La evolución del turismo residencial en las últimas décadas, sus repercusiones económicas, sociales, ambientales y la atención prestada por distintos autores, justifican el interés por el tema. A pesar de que en España la implantación de este modelo turístico es más tardía que en otros países del entorno, el rápido desarrollo que ha adquirido el turismo residencial lo ha posicionado como el segundo país del mundo en el sector de turismo residencial. España, como bien es sabido, se ha convertido en un destino turístico que ha alcanzado el grado de madurez que ya reflejaban Plog y Butler en la clasificación que hacen del ciclo de vida de un destino. Como consecuencia de ello, la actividad turística ha estado abocada a experimentar determinados cambios que afectan a la demanda, a la incorporación de nuevas tecnologías de la información y la comunicación, así como, a los procesos de promoción y comercialización de nuevos productos turísticos, entre los que se encuentra el Turismo Residencial. Éste, favorecido por la proliferación de campos de golf y muelles deportivos, ha generado un auge en la demanda de inmuebles que ha creado nuevas zonas residenciales en los núcleos turísticos, lo que origina al mismo tiempo, un cambio en el modelo del turismo tradicional de los destinos. Asimismo, auspiciado por el grado de obsolescencia que sufren los establecimientos turísticos como consecuencia a las necesidades de la demanda y a los nuevos competidores, el modelo de turismo residencial inclina a muchos empresarios del sector de alojamientos turísticos a tomar la decisión de permanecer fuera del sistema de comercialización tradicional por el que se rige la oferta reglada y mostrar preferencia por la oferta que dispone el sector de agencias inmobiliarias en las distintas zonas turísticas del litoral mediterráneo e islas del estado español. En este contexto, si bien buena parte de la adquisición de una segunda residencia en la costa provenía del turismo español, la internacionalización de los mercados inmobiliarios (Parreño, 2006), además de otros factores, ha favorecido la compra de viviendas en nuestras costas e islas por parte de turistas extranjeros provenientes en su mayoría del continente europeo. Este no tan nuevo concepto de turismo residencial -ya desde la antigüedad se hacían uso de alojamientos temporales por las clases más pudien- Turismo residencial 3 Curso de Adaptación al Grado de Turismo tes (Ortega Valcárcel, 1975; Álvarez Sousa, 1994)-, “a partir del año 2000…va tomando unas dimensiones y una implantación con mayor nitidez” (Valenzuela, 2006). Todo ello ha hecho reflexionar a las instituciones políticas para que se planteen normativas 1 que corrijan las deficiencias jurídicas que se manifiestan en el modelo actual, ya que muchos de estos establecimientos se amparan en la alegalidad del sistema. 1.1 OBJETIVOS El estudio del turismo residencial como modalidad globalizada que se ha instaurado en los tradicionales destinos turísticos de España y la controversia planteada por los distintos investigadores, en base a la formulación de cuestiones como si se puede considerar a esta modalidad una actividad turística o inmobiliaria, y si son turistas o inmigrantes quienes practican esta modalidad; es el objetivo general de este trabajo fin de grado. Se proponen otros objetivos más específicos como:  Obtener una visión genérica del modelo turístico residencial a través de la revisión literaria realizada por otros investigadores, con el propósito de aclarar conceptos.  Analizar las diferentes ofertas y tipologías alojativas que han surgido a raíz del modelo turístico residencial.  Definir la situación del modelo turístico residencial en los municipios de San Bartolomé de Tirajana y de Mogán, en la isla de Gran Canaria. 1.2 METODOLOGÍA Y ÁREA DE ESTUDIO Para la realización de la presente investigación se realiza una labor de campo que limita su alcance a los municipios de San Bartolomé de Tirajana y Mogán (Gran Canaria), definiéndose el área de estudio a los núcleos turísticos de Playa del Águila, Playa del Inglés, Campo Internacional, Sonnenland, Arguineguín, Puerto Rico y Tauro, situados en ambos municipios. 1.2.1 Diseño y procedimiento de la investigación El trabajo de campo se lleva a cabo, en un inicio, bajo un enfoque exploratorio, como fase preliminar a posteriores investigaciones, centrándome básicamente, en la búsqueda y análisis de fuentes de información secundarias externas, tanto metodológicas (publicaciones de autores y revistas especializadas), como estadísticas (proporcionadas por los distin1 PTEOTI Gran Canaria, señala una tendencia a proteger del uso residencial permanente todo aquel suelo susceptible de tener un “valor turístico”. Fuente: Cabildo de Gran Canaria , PTEOTI 2013 Turismo residencial 4 Curso de Adaptación al Grado de Turismo tos organismos competentes). Posteriormente, ante la necesidad de datos primarios se recurre a una investigación bajo un enfoque descriptivo, basados en métodos de investigación de naturaleza, tanto cuantitativa como cualitativa. Entre las técnicas de investigación empleadas están la observación y la entrevista a expertos. En un primer lugar, se define la población objeto de interés para la presente investigación, siendo éstos, todos los turistas de la modalidad residencial que se alojan en los núcleos turísticos de los municipios de San Bartolomé de Tirajana y Mogán. A su vez, para disponer de un marco muestral, tomo contacto con la oficina de estadística de ambos municipios que me facilitan un censo que indica el asentamiento de residentes extranjeros, a la par que se indaga, a través de la web en otras fuentes estadísticas como: I.E.T. http://www.iet.tourspain.es/es-ES/estadisticas/frontur/Paginas/default.aspx (FRONTUR) o ISTAC http://www.gobiernodecanarias.org/istac/temas_estadisticos/, que nos dan información del perfil y del número de turistas que llegan a las islas, y en concreto a la isla de referencia (Gran Canaria) Una vez obtenidos los datos necesarios, procedo a tomar contacto con los núcleos turísticos mencionados en los epígrafes anteriores. Como primera toma de contacto me limito a observar el entorno, tomando como indicador aquellos establecimientos extrahoteleros que han dejado de gestionarse turísticamente, utilizando como fuente de referencia la página web del Patronato de turismo de Gran Canaria http://www.grancanaria.com/patronato_turismo/Establecimientos-Turisticos Tramites.23434.0.html . Otro indicador es el aspecto exterior que ofrecen muchos de estos complejos extrahoteleros, mostrando una estética dispar en los mismos. Se toma como referencia el listado reconocido por el Patronato de Turismo de Gran Canaria. Asimismo, en esta primera toma de contacto se realiza un tímido gesto de contactar con algunos residentes en los núcleos turísticos visitados, utilizando la entrevista no estructurada como técnica cualitativa con fines exploratorios. Un siguiente paso es contactar con agentes representantes de organismos públicos de los municipios en estudio, quienes podrían ser especialmente útiles de cara a la obtención de información de interés para este trabajo, por ser ellos quienes planifican y deciden sobre el presente y futuro del modelo turístico del destino. Por tal motivo, se solicita cita con los ediles y técnicos que están al frente de las concejalías de turismo en ambos municipios, obteniendo respuesta, únicamente, por los representantes del municipio de San Bartolomé de Tirajana. Turismo residencial 11 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Cruz de Tenerife con un 27,19%, Gerona con un 25,35%, Baleares con el 24,95%, Málaga con el 23,56%, Las Palmas con el 17,40%, Murcia con el 11,24% y Tarragona con el 7,65% de las compras. Con respecto al primer trimestre del 2013, las compras de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros son un 8,63% superando así el 8,12% del 2012. Continúan los británicos a la cabeza de la clasificación con el 14,90%, les sigue los rusos con el 9% y los franceses en tercer lugar con el 8,70%. A continuación se detallan los datos en las siguientes tablas: Tabla 2 COMPRAVENTA DE VIVIENDA REGISTRADAS EN EL AÑO 2012 SEGÚN NACIONALIDAD DEL COMPRADOR CON VINCULACIÓN A FINES TURÍSTICOS POR SER PAISES EMISORES DE TURISMO A ESPAÑA NACIONALIDADES Recuento % s/el total % s/extranjeros Reino Unido 4.148 1,35% 16,63% Francia 2.483 0,81% 9,96% Rusia 2.399 0,78% 9,62% Alemania 1.974 0,64% 7,92% Bélgica 1.624 0,53% 6,51% Noruega 1.429 0,47% 5,73% Italia 1.230 0,40% 4,93% Suecia 1.163 0,38% 4,66% Holanda 732 0,24% 2,94% Suiza 395 0,13% 1,58% Dinamarca 323 0,11% 1,30% Irlanda 289 0,09% 1,16% Finlandia 218 0,07% 0.87% Resto 6.531 2,32% 26,18 Total Extranjeros 24.938 8,12% Total Nacional 282.022 91,88% TOTAL 306.960 100% Fuente: Registradores de España, anuario 2012 Turismo residencial 12 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Tabla 3 COMPRAVENTA DE VIVIENDA REGISTRADAS EN EL 1er TRIMESTRE del 2013 SEGÚN NACIONALIDAD DEL COMPRADOR CON VINCULACIÓN A FINES TURÍSTICOS POR SER PAISES EMISORES DE TURISMO A ESPAÑA NACIONALIDADES Recuento % s/el total % s/extranjeros Reino Unido 1.194 1,29% 14,90% Rusia 721 0,78% 9,00% Francia 697 0,75% 8,70% Bélgica 594 0,64% 7,41% Alemania 553 0,60% 6,90% Noruega 482 0,52% 6,02% Luxemburgo 412 0,44% 5,14% Suecia 395 0,43% 4,93% Italia 304 0,33% 3,79% Holanda 201 0,22% 2,51% Finlandia 123 0,13% 1,54% Dinamarca 99 0,11% 1,24% Suiza 89 0,10% 1,11% Resto 2.149 2,31% 26,81% Total Extranjeros 8.013 8,63% Total Nacional 84.882 91,37% TOTAL 92.895 100% Fuente: Registradores de España, estadística registral primer trimestre 2013 Con los datos expuestos, se demuestra una clara vinculación del sector inmobiliario con la actividad turístico-residencial, así como, que España mantiene una tendencia clara a configurarse como destino residencial turístico de ciudadanos extranjeros. En definitiva, se puede decir que el “Turismo Residencial” pone de manifiesto la faceta inmobiliaria de carácter turístico-residencial que apuntaban Manzón y Aledo; y que tiene como cliente al visitante nacional y extranjero, (mayoritariamente procedente de países Turismo residencial 13 Curso de Adaptación al Grado de Turismo europeos), quien se desplaza con cierta temporalidad por motivos de ocio, negocio o salud, y con la idea de buscar una estabilidad en la zona en busca de nuevas experiencias. 3. TIPOLOGÍA DE LA OFERTA TURÍSTICO-RESIDENCIAL Resulta difícil elaborar una tipología precisa del modelo de viviendas surgidas del modelo turístico residencial presente en todas las comunidades del litoral mediterráneo e islas del estado español. La decadencia de los destinos tradicionales de sol y playa ha fomentado el desarrollo residencial con la reconversión de complejos hoteleros y extrahoteleros hacia otras modalidades de alojamiento. Ejemplo de ello es el condohotel -modelo de alojamiento importado de Estados Unidos que mezcla la residencia secundaria con servicios hoteleros- (Valenzuela, 2006). A su vez, los complejos extrahoteleros se han reconvertido en segundas residencias que satisfacen las necesidades alojativas de aquellos turistas que se hacen con una propiedad por motivos vacacionales o de ocio. Esta variedad de tipologías de alojamientos presenta una desigual distribución territorial, evidenciando un notable predominio de las viviendas residenciales de potencial uso turístico en la costa mediterránea e islas Baleares, así como, un incremento en Canarias. Asimismo, el uso de viviendas alquiladas por parte de turistas extranjeros se ha disparado en España en los dos últimos años, registrándose en el 2011 un crecimiento de 14,8%; mientras que en el 2012 el aumento fue del 8,7%, según la encuesta Frontur del Instituto de Estudios Turísticos, con lo que quiere decir, que los viajeros optan cada vez más por una vivienda turística. Esta fórmula de alojamiento ha evolucionado al alza durante el último lustro coincidiendo con la crisis económica del 2007, donde muchos propietarios de pisos y apartamentos, desbordados por la crisis económica, han buscado una solución a sus problemas financieros ofreciéndolos a través de internet a los turistas, que cada vez más, se interesan como opción para alojarse y conocer un destino turístico. El auge de portales especializados, dedicados al alquiler vacacional como www.housetrip.com/es; www.homelidays.es; www.niumba.com; http://es.rentalia.com; http://www.nuroa.es, han favorecido que España, junto a otros países del sur de Europa, se haya convertido en uno de los destinos favoritos en los que se ha implantado esta modalidad, siendo a su vez, Canarias, y en particular la isla de Gran Canaria, destinos por los que turistas alemanes e ingleses despiertan su interés a la hora de elegir esta opción. Como dato significativo, según datos de Frontur Canarias (I.S.T.A.C), el número de turistas que optaron por este tipo de alojamiento durante el 2012 en Canarias fue de 1.159.037; mientras que en Gran Canaria, el número de turistas que optó por el alojamiento alquilado fue de 91.107. Estos alojamien- Turismo residencial 14 Curso de Adaptación al Grado de Turismo tos de carácter privado, 12 -apartamentos, villas, casas, chalets y otras viviendas utilizadas por los turistas de esta modalidad turística-, pueden cumplir con la condición de legalidad o alegalidad 13 que establece la ley con respecto a la comercialización 14 de los establecimientos turísticos, que a diferencia del alojamiento colectivo, catalogados también como reglados por los organismos competentes en materia turística, siempre cumplen con la condición de legalidad de las leyes que la regulan. Actualmente, con la Ley 4/2013 de 4 de junio de “Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas”, las viviendas de uso turístico dejan de estar reguladas por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y pasan a ser competencia de las Comunidades Autónomas. El objetivo de este traspaso es regularizar la oferta ilegal de viviendas vacacionales que no cumplen con las exigencias de calidad y competitividad de los destinos turísticos, a los que sí se someten las instalaciones turísticas regularizadas, pudiendo esta medida afectar, también, a inmuebles turísticos que operen bajo la legalidad. Por otra parte, ya en el apartado de definiciones, se había comentado como (Torres Bernier, 2003) había creado un concepto nuevo para referirse al Turismo Residencial como “Turismo Residenciado”, reflejando con bastante claridad las dos tipologías turísticas “Turismo de Segunda Residencia y Turismo Residencial”, de las que hacía referencia, desde el lado de la demanda, como desde la vertiente de la oferta, destacando conceptos como: calidad de vida, temporalidad, régimen de propiedad y ocio; y que textualmente lo define como: “el conjunto de viviendas, infraestructuras, equipamientos y servicios, agrupadas en urbanizaciones o condominios dentro de un conjunto unitario, en régimen de propiedad o alquiler, orientado en su diseño y funcionamientos a proporcionar a sus usuarios una alta calidad de vida, especialmente en el orden medioambiental, a desarrollar sus capacidades personales en actividades de ocio y en las relaciones sociales y de convivencia, constituyendo en sí mismo un producto turístico tipificado”. 12 La normativa europea define a los alojamientos privados como “aquellos que no pertenecen a una estructura empresarial y disponen de una capacidad limitada en comparación a los alojamientos colectivos” Fuente: Estudios Turísticos, 2003. 13 Hasta ahora la Ley 29/1994 de Arrendamiento Urbanos era la figura que regulaba los alquileres de esta modalidad alojativa. Actualmente se quiere, a través de una enmienda a esta ley interpuesta en el senado, una modificación de la actual ley para excluir a los alojamientos de uso turístico de ésta, proponiendo que sean las Comunidades Autónomas las que adquieran las competencias en materia de regulación del uso de viviendas con carácter turístico. 14 Según el estudio realizado por Exceltur“las diferencias en la contratación y comercialización de las diferentes fórmulas alojativas tienen una incidencia directa sobre la capacidad de generación de renta para la economía y para la hacienda pública española”. En el caso del alojamiento reglado, su comercialización pasa por canales legalmente regulados con personal cualificado, cumpliendo con todas sus obligaciones impositivas (IVA, Impuesto de Sociedades, etc.). Por el contrario, en cuanto a los alojamientos residenciales no reglados, el impacto sobre la hacienda pública es menor, ya que buena parte de los alojamientos, el 70% son disfrutados por sus propietarios, o supuestamente cedidas a familiares o amigos, reales o aparentes, sin que exista una contraprestación declarada o conocida. Turismo residencial 15 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Asimismo, al igual que las diferentes zonas del litoral español han seguido distintos modelos de gestión de su oferta turística (viviendas utilizadas como primera residencia, segundas residencias de uso turístico y oferta de alojamiento reglada); algunos expertos plantean la oferta residencial turístico-inmobiliaria desde el punto de vista del alojamiento privado y de la gestión del mismo (Parreño, 2006); pudiendo ser clasificado en: vivienda, vivienda turística y Unidades Alojativas turísticas. Tabla 4 ALOJAMIENTO PRIVADO NO FRACCIONADO Y SU GESTIÓN DE COMERCIALIZACIÓN Tipología Residencial Tenencia Comercialización Vivienda no turística -EN PROPIEDAD -EN ALQUILER -CEDIDA/PRESTADA -DE FAMILIARES/AMIGOS Tienen el carácter de legalidad, contemplándose que pueda ser , además de vivienda propia, alquilada durante la mayor parte del año-más de seis mesesVivienda turística -EN ALQUILER Situadas en suelo residencial o formando parte de complejos turísticos, se consideran legales y se comercializan a través de explotaciones inmobiliarias. Unidad Alojativa Turística (Hoteles y apartamentos) -EN ALQUILER -EN PROPIEDAD Tienen la doble condición de legalidad y alegalidad por la práctica de utilizar una fórmula no turística de comercialización, por lo que rige el Principio de Unidad de Explotación y de uso turístico.15 Fuente: Elaboración propia a partir de Parreño, 2006 15 La ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias del 06 de abril de 1995 en su artículo 38, recoge por primera vez en España el “Principio de Unidad de Explotación”, en virtud del cual, la explotación de los establecimientos turísticos debía realizarse bajo una única titularidad empresarial. La Ley 5/1999 del 15 de marzo modifica la anterior. Fuente: BOCA Nº 48 19/04/1995; BOE Nº 122 del 23 mayo de 1995; BOCA Nº 36 24/03/1999 Turismo residencial 16 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Por otro lado, existen otras posibilidades ante el aumento de la demanda de turismo residencial 16 por parte de las personas con perspectivas de jubilación. Son aquellas cuyas rentas o pensiones no le permitan la adquisición de un inmueble, o no desean una vinculación inmobiliaria tan fuerte, perteneciendo a este grupo las “Residencias colectivas para jubilados”, - financiadas por ellos mismo y construidas por una sociedad intermediaria de la que pueden ser o no propietarios- (Bernier, 2003). Pero, las inmobiliarias van más allá y, paralelamente, han creado “urbanizaciones o bloques de apartamentos en régimen de - leasing inmobiliario”, vinculado a un número determinado de años o, al fallecimiento de alguno de los ocupantes, con la posibilidad de adquisición de la vivienda o de la recuperación de parte de lo pagado. A su vez, aparecen nuevas alternativas sujetas a las diversas situaciones de los demandantes. Es por ello que, ante la gran oferta de nuevos establecimientos turísticos que se están construyendo en todo el litoral español y la obsolescencia de otros, surge una nueva alternativa en el sector hotelero internacional que intenta atraer parte de la demanda que ahora se dirige a la compra de segundas residencias a través de nuevos modelos de alojamientos, los cuáles se han convertido en una suculenta fuente de ingresos. Se trata de promociones ligadas al mercado de segunda residencia y ligada al turismo de costa, que ofrecen la posibilidad de adquirir un inmueble para veranear durante un tiempo, y el resto se cede a la promotora en régimen de explotación hotelera (Periódico la Expansión, abril 2005). Para los expertos, la industria turístico-residencial de propiedad compartida, que incluye las fórmulas de: Propiedades fraccional, Clubes Residenciales Privados (PRC) y Destination Clubs, así como, los Condohoteles y Tiempo Compartido (Time-Sharing) 17 se duplicará con los años. Las modalidades antes mencionadas ofrecen grandes posibilidades a los inversores, teniendo especial éxito en Estados Unidos, Europa, Oriente Medio y, ciertas áreas de Asia, como China y Macao. Dado la diversidad de fórmulas alojativas, vamos a analizar de un modo más profundo algunas de las que han tenido más desarrollo en los siguientes epígrafes. 16 En el 2011 el 74% de los viajes que se hicieron a España optaron por el alojamiento privado frente la 26% que acaparó el alojamiento colectivo. Fuente: Instituto de Estudios Turísticos (Familitur) 17 El Time Sharing se conoce comúnmente como “multipropiedad”, denominándose con este término a “todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. Para algunos expertos, su uso en el marco de la clasificación de los alojamientos es totalmente incorrecto ya que, “no es un tipo de alojamiento sino una forma de uso, que no se da exclusivamente en las viviendas, sino en todos aquellos bienes inmuebles de uso turístico como hoteles, barcos, etc.”.( Rodríguez N.; Aranda E.; Garrido B., 2003) Turismo residencial 17 Curso de Adaptación al Grado de Turismo 3.1 Inmuebles en régimen fraccionado 3.1.1 Los hoteles en Condominio “Condohoteles” La sobreoferta y la competencia del turismo residencial han provocado que las cadenas recurran a fórmulas inmobiliarias como los Condohoteles. No es un concepto nuevo, (ya que fue puesto en práctica en los años 70 y 80), y ante el crecimiento experimentado con éxito en Estados Unidos y Francia, renace con furor en el resto de los países con tradición turística. Expertos en productos inmobiliarios como Richard Ragatz, -presidente de Ragatz Consulting-; o Bruno Hallé, -de la consultora Magma Turismo-, quien lo define como “modelo híbrido entre el sistema hotelero y el residencial que reduce los efectos negativos de la oferta turística del alojamiento no reglado”; el primero lo identifica como “producto fraccional que nace de la evolución del tiempo compartido” El condohotel tiene un funcionamiento igual o muy similar al de un hotel normal. Su actuación consiste en que, bajo la fórmula de condominio, un particular, e incluso una empresa, invierte en la compra de la habitación de un hotel, pudiendo el propietario de la unidad disfrutar de ella durante un determinado número de noches que oscilan entre las tres semanas y los tres meses al año. El resto del tiempo la unidad puede ser explotada en régimen de gestión turística a terceras personas por el operador hotelero, y los ingresos generados de este alquiler se dividen entre el gestor y el propietario. De esta forma, el comprador puede recuperar parte de la inversión inicial. La fórmula es bien distinta al TimeSharing, ya que en el condohotel existe cierta revalorización inmobiliaria (al pagar el propietario el seguro y los impuestos sobre bienes inmuebles), así como, un retorno financiero sobre la inversión. En algunos casos, el impuesto local, el mantenimiento, e incluso, la reinversión del mobiliario pueden ir a cargo de la gestión. Pero, a su vez, adquiere cierta semejanza con “el tiempo compartido” al contemplarse la posibilidad de intercambio (si el comprador forma parte de algún –club residencial-). Los compradores de este tipo de inmuebles 18 son de dos tipos: el comprador que busca la inversión para obtener la rentabilidad que le garantiza el operador; y por otro lado, el comprador estrictamente vacacional, que desea una segunda residencia con servicios incluidos, pero que no prevé utilizarla tanto tiempo al año como para justificar la inversión. 18 Los compradores son personas con ingreso anuales de 130 mil a 320 mil euros; oscilando los precios estimados de venta ente 120mil eurospor un mes de disfrute al año-, y 400 mil euros –por tres meses de disfrute al añodependiendo de la zona y la categoría del establecimiento. Turismo residencial 18 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Este modelo de alojamiento vacacional en España tiene muchas reticencias por el vacío legal que presenta 19 . Según, Carlos Vogeler, -Grupo internacional Cendant Vacaciones-, “la única vía de desarrollo que se ha llevado a cabo es la división horizontal de la propiedad, para que, los títulos de cada unidad habitacional se puedan inscribir en el Registro, aunque también, puede encajar en la “Ley de Tiempo Compartido”. En España los impulsores de proyectos de este tipo de establecimiento (transformando los antiguos menos rentables y obsoletos y construyendo otros nuevos) fue la cadena - Sol Meliá-, hoy -Meliá Hotels Internacionalcon establecimientos en Madrid, Alicante, Mallorca, Canarias, Puerto Rico y Venezuela. 3.1.2 Los Clubes Residenciales privados Mediante esta fórmula de alojamiento fraccionado los socios compran una propiedad fraccional (mediante escritura pública) de un establecimiento vacacional, lo que le permitirá, también, el uso de una fracción de tiempo. Generalmente, este tipo de propiedad se adquiere a largo plazo o a perpetuidad, y puede disfrutarse como destino de vacaciones por periodos más largos (de uno a tres meses al año). Las dimensiones de la vivienda son mayores que las de cualquier otro tipo de alojamiento (de 150 a 230 m2), e igualmente, hay asociados unos costes de mantenimiento semanales, que cubren, asimismo, los servicios generales. La mayoría de estos clubes se inscriben o pertenecen a programas de intercambios con firmas reconocidas, que cuentan con un amplio inventario de propiedades alrededor del mundo. El operador garantiza revalorización inmobiliaria (se puede rentar a terceros cuando no esté en uso la parte fraccionada), beneficios fiscales, posibilidad de intercambio (es posible intercambiar alguna semana para poder disfrutar de otros destinos, pero el lugar donde se compró la propiedad fraccional, seguirá siendo el principal lugar de vacaciones), y otros servicios exclusivos. Entre los operadores que están impulsando esta fórmula se encuentran: Ritz-Carlton Club, Four Seasons Residence Clubs y Marriott Residence Clubs. 3.1.3 Los Destination Clubs Se introdujo en 1998 por Rob Mcgrath. Se les denominan también –Clubes Residenciales privados sin escritura de propiedad-. Corresponden a alojamientos de lujo en régimen de prepago y servicios vip (los socios proporcionan una suma inicial y una cuota de mantenimiento anual por ser miembros del club, que pueden ser total o parcialmente reembolsable en caso de abandonar el club); que van dirigidos a los segmentos de mercado de 19 El Proyecto de Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias en su artículo 29 Titulo V recoge la figura de condominio. Fuente: Boletín Oficial del Parlamento de Canarias, del 29 de octubre de 2012, Nº 319 Turismo residencial 19 Curso de Adaptación al Grado de Turismo más alto poder adquisitivo que buscan los beneficios de la segunda residencia, así como, flexibilidad en la elección de sus vacaciones. Esta fórmula de alojamientos está situada en establecimientos muy exclusivos como castillos y villas toscanas. 3.1.4 El Time Sharing Se conoce en la legislación española 20 como “multipropiedad o aprovechamientos por turnos de bienes de uso turístico”, que tiene su precedente en Europa y Canadá en los años 60 como respuesta al deseo de disponer de una segunda residencia para uso vacacional a precio reducido, a través de, la adquisición de un derecho a disfrutarla durante un periodo determinado cada año. Si bien, algunos autores no consideran esta modalidad como un tipo de alojamiento sino como una forma de uso (Aranda, E.; Rodríguez, N.; Garrido, B., 2003); otros, como Torres Bernier, 2003 la incluye en la tipología que este experto sugiere cuando habla del concepto “Turismo Residenciado”, del que ya se ha comentado en anteriores párrafos, y que se vislumbra entre el turismo residencial y el turismo tradicional. El tiempo compartido permite disfrutar de un inmueble durante el periodo del año que previamente se ha acordado, siendo normalmente, una semana concreta del año, otorgándose el derecho, en algunos casos, sobre distintos complejos vacacionales pertenecientes a la misma compañía, pudiéndose permitir el intercambio entre clientes. En conclusión, es evidente que estas nuevas ofertas de mercado y de rápido crecimiento, aportan múltiples beneficios y diversificación a los grupos hoteleros y a los promotores inmobiliarios de turismo residencial, ofreciéndoles una mayor tasa de ocupación, así como, una fidelidad en sus clientes. 4. ELEMENTOS FAVORECEDORES DEL TURISMO RESIDENCIAL En un intento por diversificar la oferta turística, desestacionalizar la actividad turística y atraer nuevos segmentos de demanda, muchos destinos turísticos invierten en crear nuevos productos como el Golf o los Puertos Deportivos, que además de crear empleos y atraer turismo de calidad, se ven favorecidos, a su vez, por la incorporación de las Líneas Aéreas de Bajo Coste. 20 El precedente de regulación en España de esta modalidad inmobiliaria-residencial es a través de la Ley42/1998 de 15 de diciembre, (vigente hasta el 18/03/2012); que trata “sobre los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias” cubriendo el vacío legal en el que, durante muchos años, vivió esta figura. Actualmente, ante la poca efectividad de la ley anterior, ha sido derogada por el Real Decreto-Ley 8/2012 del 17 de marzo sobre “contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio”.Fuente: BOE 16 de diciembre de 1998 nº 300; BOE 17de Marzo de 2012, nº 66 Turismo residencial 20 Curso de Adaptación al Grado de Turismo 4.1 Turismo de golf La mayoría de los campos de golf en la actualidad forman parte de los desarrollos turísticos residenciales y están unidos a operaciones inmobiliarias, bien de carácter hotelero, o de construcciones de alto nivel de calidad. Es por ello que, las inversiones realizadas por promotores inmobiliarios y el interés de operadores hoteleros en éste ámbito, demuestran que el turismo de golf se ha convertido en un mercado potencial de elevada rentabilidad, con una facturación aproximada de más de 2500 millones de euros al año. La explotación del campo de golf no es rentable económicamente por sí mismo, por lo que, se gestiona de manera conjunta con el establecimiento hotelero, o el complejo residencial turístico. El turismo de golf en España se encuentra en pleno proceso de expansión, motivado principalmente, por las favorables condiciones climáticas, la sustancial mejora de la calidad de las instalaciones y, la existencia de una oferta complementaria de interés; por lo que cuenta con alrededor de algo más de 280 campos, (lo que representa un 22,5% sobre el total de países competidores de la Unión Europea), considerándose una alta concentración en Baleares, Canarias (como ejemplo, el Campo de Golf de Anfi Tauro, en Gran Canaria, situado entre los mejores campos de Europa), y las zonas del litoral del este y sur de la Península. Así y todo, se prevé abrir 120 nuevas instalaciones. En la actualidad, Andalucía se posiciona como la primera comunidad española, tanto por número de turistas de golf, como por instalaciones, con numerosos campos en Málaga, Huelva, Cádiz y Sevilla, con más de 60 campos donde practicar. Por otro lado, Canarias, al igual que otros destinos turísticos del territorio español, presentan grandes posibilidades para la práctica del golf, por ser un destino donde se puede jugar bajo unas condiciones climáticas ideales prácticamente durante todo el año. Un dato significativo de ello son las cifras ofrecidas por el I.S.T.A.C, (referidos al primer trimestre del año 2011), donde “el número de turistas que eligieron Canarias para la práctica del Golf fue de 181.902 turistas, de los cuáles, 61.225 turistas optaron por la isla de Gran Canaria, (55.747 turistas optaron por campos de golf del municipio de San Bartolomé de Tirajana, y 3.590 turistas optaron por campos de golf del municipio de Mogán)”. Turismo residencial 27 Curso de Adaptación al Grado de Turismo PARTE II EL MODELO TURÍSTICORESIDENCIAL EN EL SUR DE GRAN CANARIA 6. El TURISMO EN GRAN CANARIA: El CASO DE MASPALOMAS COSTA CANARIA Si partimos de una perspectiva histórica, podemos ver que el turismo en Canarias y en Gran Canaria, en particular, tiene un precedente ya desde el siglo XVIII con los viajes comerciales gracias a su situación privilegiada, estableciéndose así, una importante corriente de visitantes entre algunos países europeos y las islas 25 (Domínguez Mújica, 2008). Desde entonces, las distintas etapas que han formado parte de los diferentes momentos históricos del turismo en la isla han sido muy importantes para el desarrollo de ésta; pero es la etapa que abarca desde 1959 al 2003 donde mayor transformación y acontecimientos se producen, siempre vinculado al turismo de masas, produciendo una “transformación económicosocial, y sobre todo territorial” (Domínguez Mújica, 2008). En ese periodo, en el que se ha desarrollado el turismo de masas en las Islas, se han sucedido diferentes instrumentos económicos y normativos que han impulsado y orientado el desarrollo de la actividad: Plan Ullastre 26 ; desplazamiento del turismo hacia el sur de la isla favorecido por la “Ley Strauss” 27 ; crisis del petróleo; aparición de la “Ley de Ordenación del Turismo” (1995); la RIC (que favorece a empresas locales frente al inversor extranjero); el “Decreto de Moratoria Turística 2001” (en un intento de frenar el proceso de construcción turística masiva y fomentar el desarrollo sostenible del destino); así como, los instrumentos de Ordenación General de los Recursos Naturales y del Territorio. Cabe destacar entre éstos: Directrices y Planes insulares de Ordenación, siendo los Planes Territoriales Especiales de Ordenación Turística Insular (PTEOTI) el principal instrumento de regulación en vigor, de los procesos de crecimiento turístico de cada isla (Parreño Castellano, 2011). El más recientemente, y que está generando más polémica entre políticos y empresarios del sector hotelero, es la Ley 2/2013 del 29 de mayo “Renovación y Modernización turística de Canarias”. Si bien, en los inicios del turismo la oferta alojativa de Gran Canaria estuvo localizadas 25 Según fuentes del I.S.T.A.C (Frontur Canarias), en el año 2011, el número de turistas llegados a Canarias fue de 10.960.904 26 Se debe al ministro Ullastre (1959), donde dicho plan consistía en abrir las fronteras nacionales al capital extranjero, para dinamizar la economía del país, logrando un fuerte crecimiento del turismo en los años sesenta. 27 Es una ley para la ayuda al desarrollo de los países subdesarrollados provenientes del estado alemán, que se inició en abril de 1968, tras el “milagro económico alemán”, donde para poder rentabilizar la concentración de capital, se permitió inversiones fuera del territorio, donde España y Canarias en particular se benefició en gran medida de esta ley, que contribuyó al crecimiento del turismo. Turismo residencial 28 Curso de Adaptación al Grado de Turismo en zonas de Santa Brígida, Tafira, Agaete o Firgas (precedente del turismo de salud) y posteriormente, en la zona de las Canteras, en Las Palmas de Gran Canaria. Desde finales de la década de los 60 comienza a tener importancia el sur de la isla, siendo desde entonces, los destino “Maspalomas-Costa Canaria” y “Costa Mogán”, los motores que mueven toda esta actividad turística desde hace algo más de 50 años 28 . Figura nº 6: Imagen de la Playa y Faro de Maspalomas en la década de los 60 Fuente: Fedac En el caso de Maspalomas Costa Canaria, es a partir de principios de los setenta cuando se da el definitivo despegue turístico. Hoy en día, se trata de un destino maduro 29 (lo que implica la necesidad de buscar medidas orientadas a encauzar el agotamiento del actual modelo turístico), si bien no tanto como otros destinos del Mediterráneo, que ha participado en los principales cambios acaecidos en el “turismo de masas” en estos últimos 50 años. El predominio de la oferta extrahotelera sobre la hotelera constituye un caso extraordinario por comparación (con lo que no es habitual), en otras localidades turísticas de Canarias. Esta oferta extrahotelera, en muchos casos, se convierte en oferta de turismo residencial (Parreño Castellano, 2006). A pesar de ello, a causa de la entrada en vigor en el 2001 del “Decreto de Moratoria turística” que permite únicamente la construcción de alojamientos hoteleros de alta calidad, así como, a la más recientemente y controvertida nueva Ley 2/13 del 29 de mayo de “Modernización y Renovación Turística de Canarias”, que permite la rehabilitación y renovación de los complejos obsoletos, reconvirtiéndolos en alo28 En el año 2011, de los 3.077.649 turistas llegados a Gran Canaria, 850.745 turistas eligieron el municipio de Mogán como destino para su estancia en la isla, mientras que 1.837.700 turistas prefirieron el municipio de S. Bartolomé de Tirajana. Fuente: I.S.T.A.C (FRONTUR CANARIAS) 29 El término madurez es utilizado como alternativa a las expresiones que Butler utilizaba en “el ciclo de vida de las áreas turísticas”, aproximándose tal concepto a las fases de consolidación y estancamiento definidas por Butler. En la etapa de madurez del destino, la afluencia de turistas al mismo se ralentiza, incrementándose el número de turistas repetidores, así como comienza a detectarse un aumento en la demanda de segundas residencias. Fuente: González Hernández, M. ; López del Pino, F. (2006) “Estructura de Mercados” Turismo residencial 29 Curso de Adaptación al Grado de Turismo jamientos de 4 estrellas y, permitiéndose solamente la construcción de hoteles de 5 estrellas y de 5 estrellas lujo, se está produciendo en los últimos años un crecimiento de la oferta hotelera. El turista que visita Maspalomas es mayoritariamente europeo, con un claro predominio del visitante alemán (534.655 turistas alemanes se alojaron en establecimientos turísticos de S. Bartolomé de Tirajana en el 2011), aunque con un ligero resentimiento debido a la crisis generalizada en Europa, y en el mundo; incrementándose ligeramente el turismo escandinavo, amén de otras nacionalidades como: ingleses; holandeses, austriacos, daneses, suizos e italianos. Recientemente, tiene un fuerte auge la entrada de turismo procedente de países del este de Europa, como polacos y rusos (gracias a la mejoría de sus economías). Actualmente, el destino Maspalomas-Costa Canaria se encuentra en un proceso de transformación, renovación y modernización, que busca su posicionamiento en el mercado nacional e internacional, a través de un producto competitivo, diferenciado y de calidad. 7. EL TURISMO RESIDENCIAL 7.1. Una realidad latente en Canarias A pesar de la vinculación que las islas Canarias tienen al turismo de masas desde los años 60, queda constancia que el turismo residencial no ha pasado desapercibido, ya que se puede decir que desde el siglo XIX existen precedentes de esta modalidad turística en las islas de la mano de los primeros turistas británicos, quienes fueron asentándose en las inmediaciones de los puertos canarios (Domínguez Mújica, 2008). Es precisamente en la zona del istmo de Las Palmas de Gran Canaria donde se creó una zona residencial ligada en parte al turismo residencial, el barrio de Ciudad Jardín, donde además de viviendas vacacionales proliferaron algunas infraestructuras turísticas. La mayor parte de estos turistas venían por motivos de salud, pero tampoco podemos olvidar, los que llegaron con el ánimo de vivir un viaje exploratorio o los que recalaron en las islas para aclimatarse en su viaje al continente africano. Las estadísticas realizadas por organismos oficiales o empresas privadas se convierten, aunque con mucha dificultad por la variada terminología existente a la hora de definir lo que se pretende averiguar, en instrumentos de medición de datos que “acreditan la existencia de flujos turísticos residenciales desde Europa hacia Canarias y, en particular hacia Gran Canaria” (Parreño Castellano, 2006), obteniendo referencias, bien por el número Turismo residencial 30 Curso de Adaptación al Grado de Turismo de llegadas de turistas a través del aeropuerto; por la compra de vivienda en la isla 30 ; por el tipo de alojamiento 31 (en sus distintas variables de contratación) utilizado durante la estancia en la islas; o también, por las pernoctaciones realizadas. Muestra de ello son los datos estadísticos que se aportan en las tablas siguientes: Tabla 6 Flujo de turistas extranjeros con destino Canarias según tipo de alojamiento utilizado. Año 2011 Turistas %vertical %Var. Interanual Total 10.188 mill. 100,0% 18,3% Hoteles y similares 8.031 78,8% 17,7% Alojamiento extrahotelero 2.157 21,2% 20,7%  Vivienda en propiedad 375 3,7% 8,3%  Vivienda familiares/ amigos 308 3,0% 5,9%  Vivienda alquilada 1.276 12,5% 26,6%  Otros alojamientos 198 1,9% 40,0% Fuente: I.E.T. Encuesta de Movimientos Turísticos en Frontera (FRONTUR). Datos en mill. 30 En el municipio de San Bartolomé de Tirajana entre los años 2000 y mediados del 2006 se adquirieron 2.785 viviendas por parte de extranjeros procedentes del continente europeo, que coinciden en su mayoría con aquellos países emisores de turistas hacia Gran Canaria. Fuente: Canarias 7 (2006) 31 En el 2012, los turistas que vivieron a Gran Canaria eligieron las siguientes tipologías de alojamientos: El 85,46%, eligieron los hoteles y similares; el 1,61% eligieron el Alojamiento en propiedad; el alojamiento en alquiler lo eligieron el 2,82%; y finalmente el 10,11% se alojaron en casas de familiares o amigos. Con esto se demuestra que en la isla de Gran Canaria, al margen del modelo de alojamiento tradicional, muchos turistas optan por un modelo residencial a la hora de disfrutar sus vacaciones en la isla. Fuente: Patronato de turismo de Gran Canaria. Turismo residencial 31 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Tabla 7 Flujos de turistas con destino Gran Canaria según tipo de alojamiento utilizado y procedencia. Año 2012 Turistas totales %vertical Turistas españoles Turistas extranjeros 3.233.845 100,0% 414.239 (12,81%) 2.819.606 (87,19%) Hoteles y similares 2.763764 85,46% 286.146 (69,08%) 2.477.617 (87,87%) Alojamiento extrahotelero 470.081 14,54% 128.093 (30,92%) 341.989 (12,13%)  Vivienda en propiedad 51.971 1,61% 4.619 (1,1%) 47.352 (1,68%)  Vivienda familiares/ amigos 327.003 10,11% 117.778 (28,43%) 209.226 (7,42%)  Vivienda alquilada 91.107 2,82% 5.696 (1,38%) 85.411 (3,03%) Fuente: I.S.T.A.C. (Frontur Canarias). Tabla 8 Número de turistas en Gran Canaria según noches pernoctadas y procedencia. Año 2012 Turistas totales %vertical Turistas españoles Turistas extranjeros 3.233.845 100,0% 414.239 (12,81%) 2.819.606 (87,19%) 1 a 7 noches 1.886.046 58,32% 299.217 (72,23%) 1.586.829 (56,28%) 8 a 15 noches 1.117.313 34,55% 93.230 (22,51%) 1.024.083 (36,32%) 16 a 31 noches 164.239 5,08% 13.498 (3,26%) 150.741 (5,35%) Más de 32 noches 66.246 2,05% 8.294 (2%) 57.952 (2,05%) Turismo residencial 32 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Fuente: I.S.T.A.C. (Frontur Canarias). Tabla 9 Viviendas principales y no principales en Canarias 2012 Principal No principal Total Canarias 804.207 (76,98%) 240.430 (23,02%) 1.044.637 Las Palmas 419.223 (52,13%) 113.905 (47,38%) 533.128 (51,03%) Santa Cruz de Tenerife 384.984 (47,87%) 126.525 (52,62%) 511.509 (48,97%) Fuente: Ministerio de Fomento del Gobierno de España. Tabla 10 Porcentaje de compraventa de viviendas en Canarias durante el 2012 Nacionales Extranjeros Canarias 77,89% 22,11% Las Palmas 82,60% 17,40% Santa Cruz de Tenerife 72,81% 27,19% Fuente: Colegio de Registradores de la propiedad, bienes muebles y mercantiles de España A raíz de los datos y cifras expuestas, se desprenden que, a pesar de que la mayoría de los turistas se alojan en establecimientos hoteleros, otros alojamientos vacacionales se van haciendo un hueco en las zonas turísticas de Canarias, por lo que se puede decir, que la realidad de un modelo turístico residencial es un hecho en Canarias, y en Gran Canaria en particular. 7.2 El Sur de Gran Canaria: entre el turismo convencional y el modelo turísticoresidencial El sur de Gran Canaria, considerado actualmente un destino turístico maduro 32 , conviven dos modalidades turísticas controvertidas y antagónicas: el turismo convencional 33 y el turismo residencial. Ambas modalidades se encuentran presente en los dos municipios 32 Actualmente se adoptan medidas para recuperar el tejido turístico del destino mediante leyes aprobadas, tanto en el Parlamento de Canarias, como en el Cabildo Insular de la isla. 33 El turismo convencional es conocido también como “modelo de sol y playa” que tiene como características ser un turismo de gran escala, concentrado desde el punto de vista de la oferta y masificado desde el punto de vista de la demanda, teniendo un alto impacto sobre el territorio, tanto desde el punto de vista ecológico como cultural. Turismo residencial 33 Curso de Adaptación al Grado de Turismo turísticos, por excelencia, del sur y suroeste gran canario de San Bartolomé de Tirajana y Mogán, respectivamente; aunque también se habla, más que de un turismo residencial, de una “residencialización de las zonas turísticas”, como así las denomina Suárez, R., Concejal de Turismo de S. Bartolomé de Tirajana. El turismo residencial tiene como referente de modelo de desarrollo en la isla de Gran Canaria la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, que como consecuencia del traslado de la oferta alojativa turística al sur de la isla, la capital pierde el protagonismo turístico que hasta entonces ostentaba, sustituyéndose por tal motivo la oferta hotelera por la residencial, -en viviendas de primera y segunda residencia, tanto en régimen de alquiler como en propiedad- (Domínguez Mújica,; González Pérez, y Parreño Castellano, 2008). Si bien, en otras zonas de España la proliferación de la segunda residencia se debe a la construcción desmesurada de miles de viviendas debido a la demanda de inversión extranjera procedentes de países europeos como Reino Unido, en el sur de Gran Canaria la oferta de nuevos alojamientos destinados al turismo residencial se asocia a la construcción de nuevos Campos de Golf 34 , permaneciendo condicionado el resto del producto residencial a la amplia oferta extrahotelera de los distintos núcleos turísticos del sur de la isla (principalmente la zona turística de Maspalomas Costa Canaria y el núcleo turístico de Puerto Rico). La compra de apartamentos y bungalows (construidos en su mayoría en la década de los 70 y de los 80), por turistas nacionales y extranjeros, ha propiciado su explotación inmobiliaria o su disfrute como segunda residencia, dificultando asimismo, la aplicación del Principio de Unidad de explotación turística 35 (Parreño Castellano, 2006). Por tanto, se puede decir, que aunque muchos de sus establecimientos extrahoteleros se han transformado en residencial, (generando un flujo de “turistas” que deciden pasar sus vacaciones alojados en las viviendas de familiares y amigos, en viviendas alquiladas o de su propiedad). El modelo residencial en el sur de la isla continúa sin estar del todo definido, como sucede en otras zonas del Mediterráneo español e islas Baleares, por lo que el modelo convencional de -sol y playacontinúa siendo la única opción por la que apuesta las distintas zonas turísticas del sur de Gran Canaria, frente a la residencialización de algunos núcleos turísticos de los municipios 34 Gran Canaria posee el campo de golf decano de toda España -Bandamaque data de 1891, el cual, fue fundado por la colonia inglesa que se instala en la isla. Ejemplo de nueva construcción asociado al turismo residencial se encuentra el Campo de Golf Anfi Tauro situado en el municipio de Mogán, en el suroeste de la isla de Gran Canaria. En sus instalaciones alberga un hotel (Anfi Esmeralda Club), así como, otros complejos que se gestionan bajo la modalidad del tiempo compartido y condominio. Fuente: Artículo publicado en el periódico Canarias7 del día 26 de mayo del 2013 35 La Ley 7/1995 de 6 de abril de Ordenación del Turismo de Canarias (LOTC) en el año 1995 recoge por primera vez en nuestro país el principio de unidad de explotación, en virtud del cual, la explotación de los establecimientos turísticos debía realizarse bajo una única titularidad empresarial., pudiéndose explotar la actividad como empresario individual o como sociedad. BOE Nº 122 de 23 de mayo de 1995. Turismo residencial 34 Curso de Adaptación al Grado de Turismo afectados. El ejemplo grancanario se puede extrapolar al resto de Canarias. Reflejo de ello son los datos aportados en el siguiente gráfico 36 . Gráfico 1 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% Hoteles o similares Alojamiento en propiedad Alojamiento en alquiler Alojamiento de familiares o amigos Febrero 2012 83,21% 1,44% 2,84% 12,51% Febrero 2013 79,57% 1,62% 3,38% 14,92% PORCENTAJE DE TURISTAS SEGÚN TIPO DE ALOJAMIENTO EN GRAN CANARIA. COMPARATIVA FEBRERO 2012-FEBRERO 2013 FUENTE: . Patronato de Turismo del Cabildo del Gran Canaria.Elaboración propia 36 Se observa que, a pesar que el turista convencional continúa eligiendo el establecimiento reglado para pasar sus vacaciones; otros muchos turistas que nos visitan se decantan por otras alternativas para alojarse en la isla, con lo que se demuestra que, realmente en Gran Canaria existe un turismo residencial que cada año va en aumento, como así lo demuestran los porcentajes en la comparativa entre el 2012 y 2013. Turismo residencial 35 Curso de Adaptación al Grado de Turismo 7.3 Perfil del turista residencial Las zonas turísticas del sur gran canario han sido demandadas, tanto por turistas nacionales (entre este grupo –turistas locales-), así como, por turistas extranjeros que buscan una mejor calidad de vida, siendo el segmento de jubilados europeos 37 los que, en mayor número de demandas alojativas residenciales se han establecido en los distintos núcleos turísticos, siendo éstos, el foco de atención en el desarrollo de este epígrafe. Se trata de jubilados procedentes del norte y centro Europa que previamente habían tenido experiencias turísticas en la isla con repetidas visitas (Rodríguez Rodríguez, 2004), y que tras finalizada la vida laboral, se asientan en el sur de Gran Canaria en busca de un nuevo estilo de vida, instalándose en un alojamiento usado para el ocio (Hall y Willians, 2002). 38 Predominan por nacionalidades los turistas de habla germánica (alemanes, austriacos y suizos), quienes se decantan, en su mayoría, por zonas como Playa del Inglés, San Fernando o Maspalomas (municipio de San Bartolomé de Tirajana) para instalarse; les siguen en número la colonia de habla inglesa (británicos e irlandeses), que si bien se establecen en menor número en áreas de Playa del Inglés o Maspalomas, se decantan mayoritariamente por la zona de Puerto Rico (municipio de Mogán) 39 ; y finalmente, pero no menos importante, destacan los turistas suecos (que han elegido por tradición el núcleo turístico de San Agustín, Rocas Rojas y Águila Playa); la colonia noruega (muy adaptada a la zona de Arguineguín, Pata la Vaca y Anfi del Mar, en el municipio de Mogán); así como holandeses, daneses, finlandeses, italianos y franceses, todos ellos diseminados por distintos núcleos de las distintas zonas turísticas del sur de la isla. Los gráficos 1 y 2 son reflejo de lo expuesto anteriormente 40 . 37 Los jubilados europeos es tema de debate entre distintos autores como: Salvá Tomás, P.A. (1986) citado en “Turismo Residencial y cambio social” de Mazón, T. y Aledo, A. (2005); o también Rodríguez Rodríguez, V. (2004); considerados como inmigrantes por parte del primer autor, o cuestionándolos por parte del segundo autor “como un elemento más dentro de la fase de consolidación del turismo residencial en muchas zonas turísticas de España o instigadores del modelo de ocupación turístico residencial del territorio” 38 Citado en “Turismo residencial y cambio social”; Tomás Mazón y Antonio Aledo (2005) 39 Se da la circunstancia que tanto “los turistas residenciales británicos y alemanes están relacionado con los flujos que tradicionalmente recibe Canarias desde hace décadas” Fuente: “Turismo residencial de europeos y consecuencias inmobiliarias en Canarias”; Parreño Castellano, J.M. (2006) 40 Se ha tomado como referencia a los residentes extranjeros procedentes de países europeos emisores de turismo en los municipios turísticos de Mogán y San Bartolomé de Tirajana, tomándose como referencia el censo de 2013. Destacan los alemanes e ingleses en ambos municipios, dándose un dato curioso en Mogán, donde la nacionalidad que predomina es la noruega, seguida de la británica; mientras que en el municipio de San Bartolomé de Tirajana, predominan los alemanes seguidos a mucha distancia por los italianos y británicos. Igualmente es curioso que los residentes italianos desbanquen a la comunidad británica en el municipio de San Bartolomé de Tirajana. Merece destacar el gran número de franceses que residen en el sur gran canario. Turismo residencial 36 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Gráfico 2 - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 ALEMANIA ITALIA REINO UNIDO SUECIA PAISES BAJOS AUSTRIA NORUEGA SUIZA FRANCIA BÉLGICA FINLANDIA IRLANDA DINAMARCA 5.670 1.498 1.373 757 753 518 425 325 323 296 256 182 140 Nº DE RESIDENTES PRINCIPALES PAÍSES EMISORES DE TURISMO EUROPEO MUNICIPO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA. DATOS A 31/05/2013. Fuente: Dpto. de Estadística del Iltre. Ayto. de San Bartolomé de Tirajana Gráfico 3 - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 NORUEGA REINO UNIDO ALEMANIA ITALIA SUECIA DINAMARCA PAISES BAJOS IRLANDA AUSTRIA SUIZA FRANCIA BÉLGICA FINLANDIA 3.093 2.015 1.383 656 358 340 300 242 203 177 147 134 123 Nº DE RESIDENTES PRINCIPALES PAÍSES EMISORES DE TURISMO EUROPEO MUNICIPO DE MOGÁN. DATOS A 27/03/2013. Fuente: Dpto. Estadística Iltre. Ayto. de Mogán. Turismo residencial 43 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Por otra parte, el Cabildo de Gran Canaria, a través del “Plan Territorial Especial de Ordenación Turística de Gran Canaria (P.T.E.O.T.I. G.C)”, establece con carácter normativo “acciones de adaptación a un entorno más competitivo” 46 de los distintos núcleos turísticos del Sur de Gran Canaria identificados en el plan como “Piezas Territoriales Turísticas”, fijándose éstas en: Consolidadas, en proceso de consolidación y nuevas. Se determinan, así mismo, las siguientes zonas: Área consolidada mixta con especialización turística; Área consolidada mixta con especialización residencial; Área consolidada mixta a especializar. Cada una de éstas áreas van a quedar fijadas con claridad, en lo que se refiere al uso residencial y de segundas residencias, (ya el PIO de Gran Canaria lo definió en primer lugar y, el P.T.E.O.T.I.G.C lo vuelve a definir como “alojamiento temporal no turístico”), en los artículos 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, y 23 del tomo II del apartado “Normativa” que, comparte con las directrices del turismo (Ley 19/2003 de 19 de mayo) “la necesidad de deslindar el uso residencial permanente del turístico, por lo que, parece claro que pueden, y deben, consolidarse productos turísticos que no son exactamente los tradicionales de hotel y apartamento y que cubren un sector de la demanda turística muy determinada y real”. Más recientemente, la Ley 2/2013, de 29 de mayo de “Renovación y Modernización turística de Canarias” 47 , que tiene como finalidad, entre otras, el “evitar y, en su caso, reconducir la residencialización de las áreas turísticas, así como dotar a la administración de instrumentos jurídicos eficaces para incentivar y, en su caso, asegurar el cumplimiento de los deberes de conservación, rehabilitación y uso efectivo de los establecimientos turísticos” (haciendo alusión al -Principio de Unidad de Explotación de Alojamientos Turísticos-); y hace alusión al uso residencial en sus artículos: 46 El PTEOTIGC, en su artículo 1 del tomo II del apartado de “Normativa”, clarifica el objetivo, alcance y ámbito de aplicación del mismo: “1. El Plan Territorial Especial Turístico de Gran Canaria (PTEOTI-GC en siglas) tiene por objeto establecer previsiones específicas de desarrollo territorial y turístico fijados en la Ley 19/2003, de 14 de abril, de Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias y la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial la ordenación del turismo. 2. El PTEOTI-GC asume el modelo de ordenación turística del Plan Insular de Ordenación de Gran Canaria (en adelante PIO-GC), introduciendo modificaciones de ajuste únicamente cuando es necesario para el cumplimiento de sus objetivos y la adaptación a las Leyes 19/2003 y 6/2009 y los reglamentos que las desarrollan. 3. El ámbito territorial de aplicación del PTEOTI-GC es la isla de Gran Canaria.” 47 La Ley 2/2013, de 29 de mayo, tiene por objeto “impulsar la renovación y modernización de urbanizaciones, núcleos e instalaciones turísticas obsoletas, así como las de los productos turísticos mediante la diversificación de su oferta y la especialización de usos, modulando el crecimiento de la planta turística y, así mismo regular el régimen de autorizaciones administrativas de los establecimientos turísticos y la normativa aplicable a la ordenación de los diferentes productos turísticos”. Turismo residencial 44 Curso de Adaptación al Grado de Turismo  Artículo 5 del Título I del capítulo 1, sobre “Suelo Turístico”.  Artículo 25 sobre “Especialización de Usos en las Zonas Turísticas” perteneciente al Título III “Del deber de Conservación y Rehabilitación de los Establecimientos Turísticos” en su capítulo II.  Los artículos: 30 “hoteles en régimen de condominio”; 31 “ordenación urbanística de las villas; y 32 “Transformación de usos residenciales en villas”; incluidas en el Título V sobre “La Ordenación de diversos Productos Turísticos”. Interesa mucho, con respecto a la “modalidad residencial”, los artículos 30, 31 y 32 de dicha ley, ya que, con respecto al primero de los artículos, en el que se hace hincapié al “régimen de explotación” y al “uso residencial”; son muchos los establecimientos hoteleros y extrahoteleros que actualmente se encuentran en obsolescencia o, pocos competitivos, con lo cual, podrían transformarse en esta tipología alojativa que tan poco arraigo tiene en Canarias. Por lo que respecta a los siguientes artículos, interesa destacar en el artículo 31 “la delimitación en las zonas turísticas el uso turístico, en la modalidad extrahotelera, la tipología de villa entre 10 y 40 unidades de alojamiento por hectáreas; mientras que, en el artículo 32, interesa mencionar “la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la modalidad de villas” En definitiva, con todos estos instrumentos en forma de leyes y normativas, se persigue la regeneración del tejido turístico de las áreas turísticas de Canarias, y en concreto, de Gran Canaria, por lo que se aboga por una diferenciación entre zonas de turismo convencional y zonas residenciales. Turismo residencial 45 Curso de Adaptación al Grado de Turismo 7.5 Modelo de residencialización de un núcleo turístico El núcleo turístico de Playa del Águila (Pieza territorial turística), como así lo identifica el reciente Plan Territorial Especial de Ordenación Turística de la isla de Gran Canaria - P. T. E. O. T. I. G.C-, se sitúa entre la urbanización turística de Bahía Feliz y el núcleo turístico de San Agustín, pertenecientes al municipio turístico de San Bartolomé de Tirajana. Figura nº 8: Vista aérea del núcleo turístico de Playa del Águila señalado en amarillo. Fuente: PTEOTIGC, abril de 2013. Cabildo de Gran Canaria Bajo el amparo de la marca turística de “Maspalomas Costa Canaria”, Playa del Águila se caracteriza por ser un núcleo maduro, ya consolidado, que se encuentra en la fase de declive, lo que ha llevado a muchos establecimientos extrahoteleros a reconvertirse en residencial, coexistiendo una organización vecinal de propietarios (siendo en su mayoría turistas europeos de primera y segundas residencias), con la actividad empresarial. Como consecuencia de la alta densidad edificatoria de la zona, la tasa de crecimiento en infraestructuras alojativas es relativamente nula, siendo el aparthotel Marinasol el último establecimiento extrahotelero construido en el 2004 en la zona, formando parte el mismo de las 900 plazas de alojamientos en establecimientos extrahoteleros que actualmente forman parte de la oferta alojativa autorizada en la zona. Asimismo, esta oferta alojativa responde a la tipología edificatoria tipo apartamento o bungalow, que se caracterizan por la preferencia de establecimientos con categoría de dos llaves (543 plazas alojativas), siguiéndole en importancia los alojamientos con categoría de tres llaves (155 plazas), y finalmente, aunque en menor cantidad, los alojamientos con categoría de una llave (60 plazas). Turismo residencial 46 Curso de Adaptación al Grado de Turismo Como consecuencia de la abrupta topografía de Águila Playa, la mayoría de las construcciones existentes son escalonadas (tipo terraza), por lo que se ha desarrollado en la zona una arquitectura estandarizada y simple, integrándose y adaptándose las zonas lúdicas como piscinas, canchas deportivas, jardines..., a cada modelo de urbanización alojativa. Del mismo modo, la pendiente del terreno causa problemas de accesibilidad para aquellas personas con movilidad reducida por el predominio de escaleras, así como, por la pendiente de algunos pasillos, lo que dificulta el tránsito, refrenando asimismo, el flujo de potenciales segmentos de demanda de turistas a la zona. La conservación de los establecimientos extrahoteleros en Playa del Águila es pésima debido al alto índice de residencialización de los mismos, ya que muchos de sus propietarios solamente les interesa la rentabilidad de sus unidades alojativas, descuidando el mantenimiento del resto del complejo extrahotelero, lo que perjudica al resto de complejos de apartamentos y bungalows situados alrededor, que realmente, sí se dedican a la explotación turística de los mismos. Asimismo, la oferta complementaria ha decrecido debido a la pérdida de calidad del espacio urbano (falta de mantenimiento de los edificios, aceras, jardines, calles...), así como, a las carencias de servicios en la playa, lo que ha convertido a la zona de Playa del Águila en un lugar poco atractivo para el visitante y con mucha dificultad para competir con otros núcleos turísticos del destino Maspalomas Costa Canaria. Como conclusión, el núcleo turístico de Playa del Águila se encuentra actualmente inmerso en el Plan de recuperación, modernización y renovación, que el Cabildo Insular a través del PTEOTIGC, tiene previsto para este núcleo turístico que es puerta de entrada hacia el resto de la zona turística de Maspalomas. 7.5.1 Listados de establecimientos turísticos enclavados en Águila Playa Esta lista 48 la conforman, por un lado, todos aquellos establecimientos extrahoteleros en sus distintas tipologías que con fecha 13/06/2013 figuran en la base de datos del Patronato de Turismo de Gran Canaria, por lo que cumplen con los artículos 38, 39, 40, 41, 42, y 44, así como las disposiciones transitorias de la ley 5/1999 de 15 de marzo de Ordenación del Turismo de Canarias; al igual que con el decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regula los estándares turísticos. (BOC Nº 204. Viernes 15 de Octubre de 2010); y por otro lado, aquellos complejos que han perdido 48 Los establecimientos arriba mencionados, están reconocidos por el Patronato de Turismo de Gran Canaria, por haber realizado los trámites administrativos necesarios para su funcionamiento. Todo establecimiento no incluido en este listado es considerado ilegal/clandestino a efectos de contratación turística. Fuente: Patronato de Turismo de Gran Canaria. Turismo residencial 47 Curso de Adaptación al Grado de Turismo la condición para el ejercicio de la actividad turística por no cumplir con la normativa vigente. Listado de: Tabla 13 Complejos extrahoteleros que mantienen la condición para el ejercicio de la actividad turística COMPLEJOS Llaves/Estrella Unidades Plazas Acapulco 1 49 155 Sun Club Águila Playa 2 78 262 Side Shore 2 25 75 Los Patios 2 40 206 H. Marinasol 3 55 142 La Perla 1 20 60 Fuente: Patronato de Turismo de Gran Canaria Listado de complejos turísticos que han perdido la condición para el ejercicio de la actividad turística: APARTAMENTOS Águila Playa, BUNGALLOWS Águila Beach Park, APARTAMENTOS Aguycan Beach, APARTAMENTOS Bamira, BUNGALLOWS Nueva Baviera, BUNGALLOWS Nueva Europa y BUNGALLOWS Residencial Roca del Mar. PARTE III CONCLUSIÓN Como conclusión, podemos advertir que el Turismo Residencial no es una novedad de nuestro tiempo, - ya se utilizaban alojamientos temporales desde la antigüedad -. Suele aparecer en fases de madurez del destino, cuando ya se disponen de infraestructuras bien desarrolladas. A pesar que, desde los años 70 en adelante se empieza a notar un atisbo de adquisición de viviendas en las zonas turísticas por parte de residentes locales y extranjeros, es a finales de los 90 cuando se empieza a percibir una afluencia apreciable de turistas extranjeros y nacionales hacia las zonas turísticas tradicionales de la costa mediterránea e islas. La boyante economía de los países europeos que tradicionalmente nos visitan y la multiplicación de construcciones en la costa, es objeto de interés por parte de turistas extranjeros para comprar e instalarse de forma permanentemente o temporal en el destino elegido. Es por ello que, esta tendencia turística está marcada por la proliferación de proyectos inmobi- Turismo residencial 48 Curso de Adaptación al Grado de Turismo liarios relacionados directamente con esta nueva forma de hacer turismo, (que se ha implantado en muchos destinos turísticos de España y del mundo), sustituyendo en muchos casos al modelo de turismo tradicional en los mismos como consecuencia de una residencialización de las zonas turísticas. El eterno debate, sobre si esta forma de hacer turismo se considera o no una actividad turística, se pone de manifiesto en las discusiones de distintos investigadores y agentes, -tanto sociales como políticos-, que buscan llegar a un consenso por la controversia planteada al respecto, a través de, conferencias, coloquios o jornadas, dónde debatir la realidad de esta modalidad turística, que tantos defensores como detractores tiene. Tanto es así, que encuentros como “la Conferencia Internacional sobre estadística de viaje y turismo” (Ottawa 1991), donde se dejaba clarificado la definición del concepto “Turismo” 49 ; promueve que el anterior concepto genere más controversia entre los distintos expertos, al intentar aclarar terminologías que se asocian al turismo residencial y turismo de segunda residencia como (el entorno habitual, la temporalidad, residencialización, residencia principal, residencia habitual o migraciones), al definir que el turismo residencial es considerada una actividad turística o “acto turístico” (Torres Bernier, 2003), generando más confusión al tema que nos ocupa. Existe una tendencia a innovar en la tipología de los alojamientos, (a diferencia del pasado, que se tendía a comprar aquellos alojamientos turísticos que se quedaban obsoletos o fuera del mercado turístico). Ello se traduce en la incorporación de nuevos establecimientos aledaños a campos de golf, muelles deportivos o, en nuevas urbanizaciones (dúplex adosados, pareados, unifamiliares, bungallows, villas etc.), pero también, en alojamientos con características fraccional como -Condohoteles, Destination club, Time sharing etc.-, que están enfocados a turistas muy especiales que buscan disfrutar de sus años de jubilación, en la mayoría de los casos. Asimismo, el alquiler vacacional (sistema de gestión), con un crecimiento anual del 30%, tiene mucho éxito entre los turistas extranjeros que visitan España, donde según datos de la encuesta Frontur (IET), en el 2011 se registró un crecimiento del 14,8% de los turistas que eligieron un alojamiento de estas características, siendo el aumento del 8,7% en el año 2012. 49 Las actividades de las personas que se desplazan a un lugar distinto de su entorno habitual de residencia por un determinado tiempo, y por un motivo principal distinto al de ejercer una actividad que se remunere en un sitio visitado, y donde se cumplan los siguientes requisitos: 1. La noción de entorno habitual excluye como turístico los desplazamientos dentro del lugar de residencia y los que tienen carácter rutinario. 2. La noción de duración por menos de un determinado tiempo, implican que se excluyan la inmigraciones a largo plazo. 3. Se excluyen los movimientos migratorios de carácter laboral. Turismo residencial 49 Curso de Adaptación al Grado de Turismo No debemos olvidar que para algunos empresarios y políticos la conversión de un complejo hotelero en residencial provoca una “degradación del entorno”, que contagia a los establecimientos cercanos, acabando por cerrar y vendiéndose como apartamentos, que como consecuencia, promueve a que, algunos destinos turísticos sean pocos competitivos y que su calidad e imagen turística se sienta dañada. Por otra parte, las estadísticas confirman que los ingresos por turismo residencial en los destinos tradicionales de sol y playa son poco rentables para el sector turístico en general, excepto, por supuesto, para el sector inmobiliario y de la construcción, así como, para los Ayuntamientos (gracias a los beneficios que ingresan éstos por los pagos en concepto de tasas e impuestos municipales). Asimismo, el turista que se aloja en establecimientos reglados gasta más que el turista que pernocta en establecimientos no reglados (las salidas a restaurantes o a actividades de ocio nocturno son realizadas más por el turista tradicional). Con ello quiero opinar que la modalidad turístico-residencial perjudica a la economía del destino, con la consecuente privación de puestos de trabajos (la pérdida de camas turísticas hace bajar la tasa de actividad, provocado por el cierre de numerosos establecimientos extrahoteleros-hoteleros, así como de locales de ocio como: restaurantes, discotecas, casinos etc.). Por otra parte, la residencialización de muchos núcleos turísticos genera una demanda de servicios por parte de los turistas residentes (necesidad de más supermercados, bancos, colegios, servicios sanitarios...), que en ocasiones, las corporaciones locales no pueden solucionar, por no ser el suelo de uso residencial urbano. En Canarias, y concretamente en Gran Canaria, (aunque se hable de residencialización de las zonas turísticas), son muchos los indicios que indican la existencia de un turismo residencial en los núcleos turísticos de las islas, bien por la compra de inmuebles (sobre todo unidades alojativas de establecimientos extrahoteleros que permanecen fuera del sistema de unidad de explotación turística y que se han reconvertido en inmuebles residenciales); o bien, por las estadísticas ofrecidas por organismos oficiales, (aunque no con el auge que actualmente manifiesta esta modalidad turística-inmobiliaria en otras zonas del territorio español). La descoordinación que había entre las distintas administraciones en materia legislativas, que impedían que se desarrollara y se reconociera un turismo residencial, que permitiese a los municipios turísticos desarrollar sus planes urbanísticos en este sentido, ha suscitado la creación y modificación de instrumentos legislativos por parte de entidades gubernamentales como, el Gobierno de Canarias y el Cabildo de Gran Canaria, permitirán una Turismo residencial 50 Curso de Adaptación al Grado de Turismo mejora en la mezcla del uso turístico y residencial de muchos complejos extrahoteleros, que tanto problema genera en el resto de la oferta alojativa y competitividad del destino. Otro de los obstáculos que ralentizan un aumento de turistas de esta modalidad, es la distancia con respecto a los mercados emisores de turistas que optan por esta modalidad, al que unimos, la escasa conectividad de las compañías de bajo coste que operan en Canarias. Europa es el principal mercado emisor de turistas que optan por la opción residencial para pasar periodos vacacionales en Canarias, predominando por nacionalidades en Gran Canaria alemanes y británicos, amén de otras, como noruegos e italianos; siendo el perfil del turista “un jubilado de clase media-alta, entre los 50 y 70 años, que en su mayoría adquiere un inmueble cercano al mar (suelen ser apartamentos o bungallows obsoletos o fuera del uso turístico de las décadas de los 70 y 80, donde los parámetros y las dotaciones no son las idóneas, aunque actualmente están surgiendo nuevas urbanizaciones auspiciadas por los campos de golf o nuevas manifestaciones alojativas como condohoteles y el timesharing), y que buscan en la isla buen clima, playas, paisajes, así como mejorar su salud”. (Breuer, 2003: Mazón, y Aledo, 2005; Parreño Castellano, 2006; Rodríguez Rodríguez, 2001 y 2004) Para finalizar, a pesar de todo lo bueno y malo que esta tendencia pueda aportar al sector turístico de la isla y de España en general, el turismo residencial es, actualmente, el segmento con mayor potencial de crecimiento de la industria turística debido a una importante bolsa de inmuebles localizados en importantes destinos turísticos del territorio español, (que ante la crisis económica no han podido salir a la venta). Como consecuencia de lo anterior, existe una creciente y pujante demanda internacional – principalmente europeos -, que se plantean la compra de los mismos como segunda residencia con el propósito de convertirla en vivienda habitual al jubilarse. Es por ello, que hoy en día España se consolida como el segundo mercado mundial en el sector de las segundas residencias, detrás de Estados Unidos y por delante de Francia, Italia, Grecia o Croacia. Turismo residencial 51 Curso de Adaptación al Grado de Turismo BIBLIOGRAFÍA - Álvarez Sousa, A. (1994) “El Ocio Turístico en las Sociedades Industriales Avanzadas” Editorial Bosch, ISBN 9788476762837 - Álvarez, Carlos (2006) “El precio del oro inmobiliario”, revista Hosteltur, pág. 26 - Aranda, E.; Garrido, B.; Rodríguez, N. (2003) “El alojamiento turístico privado en el contexto del sistema de estadísticas del turismo” Estudios Turísticos nº 155-156 - Beerli Palacio, M. A.(2012) “Investigación de los Mercados Turísticos” - Breuer, T. (2005) “Alemanes de la tercera edad en Canarias”citado en Parreño Castellano, J.M. (2006) “Turismo residencial de europeos y consecuencias inmobiliarias en Canarias”; Aledo, A.; Mazón, T.(2005) “Turismo Residencial y Cambio social” - Butler, R.(1980) “The Concept of a Tourist Area Cycle of Evolution” citado en: González Hernández, M.; López del Pino, F. 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