Baukosten in der Projektentwicklung: Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland

2024 Baukosten in der Projektentwicklung BENCHMARKSYSTEM ZUR KOSTENANAL YSE FÜR WOHNBAUPROJEKTENTWICKLUNGEN IN DEUTSCHLAND TIM HANNO HANSEN DISSERTATION ZUR ERLANGUNG DES AKADEMISCHEN GRADES DR. -ING. AN DER HAFENCITY UNIVERSITÄT HAMBURG FACHGEBIET ARCHITEKTUR Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite I Baukosten in der Projektentwicklung Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland Tim Hanno Hansen Dissertation zur Erlangung des akademischen Grades Dr.-Ing. an der HafenCity Universität Hamburg Fachgebiet Architektur Betreut durch Herrn Prof. Reinhold Johrendt und Herrn Prof. Dr. Habil Wolfgang Willkomm Hamburg Januar 2024 DOI: 10.34712/142.46 Dieses Werk steht unter der Creative Commons Lizenz CC-BY-NC 4.0. Die Bedingungen der Creative-Commons-Lizenz gelten nur für Originalmaterial. Die Wiederverwendung von Material aus anderen Quellen (gekennzeichnet mit Quellenangabe) wie z.B. Abbildungen erfordert ggf. weitere Nutzungsgenehmigungen durch den jeweiligen Rechteinhaber. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite II Abstract Baukosten in der Projektentwicklung Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland HafenCity Universität Hamburg Die wachsende Attraktivität von Metropolen und überregionale Zuwanderungsbewegungen machen Wohnraum in Ballungsräumen zu einem zunehmend knappen Gut. Die erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt lässt einen erhöhten Bedarf an neuen Wohnflächen entstehen. Ansatz der Projektentwicklung ist es, diese Nachfrage durch Angebote zu bedienen. Der Charakter von Projektentwicklungen entspricht in etwa dem eines Startups. Jede neue Immobilienentwicklung ist hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit und seines Zeitablaufes neu zu bewerten. Da es sich bei Bauwerken um Unikate handelt, die immer individuell geplant werden, sind auch das Risiko, die Termine, die Kosten etc. bei jedem Projekt neu zu bestimmen. Auf der Seite des Aufwandes, nehmen die Baukosten (neben den Grundstückskosten) einen wesentlichen Teil der Projektkosten ein. Unter der Prämisse des Erschließens von bezahlbarem Wohnraum, werden politische Gremien wie die Kommission zur Senkung der Baukosten gebildet. Insbesondere die politisch getriebene Entwicklung der technischen Anforderungen an Gebäude ließen die Baukosten im vergangenen Jahrzehnt erheblich steigen. Bei der Steuerung der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen rücken die Baukosten daher mehr und mehr in den Fokus der Entwickler und der Politik. Die vorliegende Forschungsarbeit liefert ein plausibles System, wie Baukosten realisierter Projekte erfasst, kategorisiert und so aufbereitet werden können, sodass sie unmittelbar als Datengrundlage für zukünftige Projekte dienen können. Im Fokus steht dabei die Entwicklung eines Online-Tools welches nach streng wissenschaftlichen Richtlinien vorgeht. Die bestehenden Systeme haben, abgesehen von der Kategorisierung nach DIN 276, keine einheitliche Grundlage oder Richtlinie wie die Baukosten zu bestimmen sind. In dieser Arbeit wird behandelt wie ein solchen System beschaffen sein müsste. Objekt der Untersuchung sind dabei Immobilienentwicklungen im Wohnungsbau. Ziel ist die Entwicklung eines konkreten Werkzeuges und dessen Anwendung. Neben dem Beitrag für die Forschung wird somit zeitgleich ein Transfer in die Praxis (Third Mission) erfüllt. Als Grundlage der Methodik dient das Modell der qualitativen Analyse nach Mayring, obwohl die Arbeit durch ihre numerische Analytik vordergründig den Charakter einer quantitativen Analyse aufweist. Die Qualität des entworfenen Systems wird durch ein streng wissenschaftliches Vorgehen sichergestellt. Besonders dabei ist das enge Verknüpfen der Baukosten mit der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen. Der Forschungsbeitrag ist ein funktionierendes Werkzeug zur Bestimmung von Baukosten und Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland, welches der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt wird. Bearbeitung: Tim Hanno Hansen Betreuung: Prof. Reinhold Johrendt Prof. Dr. Habil. Wolfgang Willkomm Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite III Abstract Baukosten in der Projektentwicklung Benchmark system for cost analysis for residential project developments in Germany HafenCity Universität Hamburg The growing attractiveness of metropolitan areas and supraregional immigration movements are making housing in metropolitan areas an increasingly rare resource. Increased demand on the housing market is creating a greater need for new residential space. The approach of project development is to supply this demand through offers. The character of project development is similar to a start-up-company. Each new project has to be re-evaluated with regard to its economic viability and timing. Since buildings are unique and are always planned individually, the risk, deadlines, costs, etc. must also be determined anew for each project. On the expense side, construction costs (in addition to land costs) take up a significant portion of all project costs. Under the premise of developing affordable housing, political committees such as the Construction Cost Reduction Commission are formed. However, the politically driven development of technical requirements for buildings in particular caused construction costs to rise significantly over the past decade. Therefore, when managing the economic viability of real estate developments, they become more and more the focus of developers and policy makers. The present research work provides a plausible system how construction costs of realized projects can be recorded, categorized and processed in such a way that they directly serve as a data basis for future projects. The focus is on the development of a system that follows strictly scientific guidelines. Apart from the categorization according to DIN 276, the existing systems do not have a uniform basis or guideline on how to determine construction costs. The question is treated, how such a system would have to look like. Object of the investigation are real estate developments in the housing construction. The aim is the development of a concrete tool and its application. In addition to the contribution to research, a transfer into practice (third mission) is fulfilled at the same time. The model of qualitative analysis according to Mayring serves as the basement of the methodology, although the work ostensibly has the character of a quantitative analysis due to its numerical analytics. The quality of the designed system is ensured by a strictly scientific approach. A special feature is the close linking of construction costs with the economic efficiency of real estate developments. The research contribution is a functioning tool for the determination of construction costs and economic efficiency of housing project developments in Germany, which is made available to the public. Editing: Tim Hanno Hansen Supervision: Prof. Reinhold Johrendt Prof. Dr. Habil. Wolfgang Willkomm Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite IV IInnhhaallttssvveerrzzeeiicchhnniiss Vorwort ............................................................................................................................ VI Abkürzungen ................................................................................................................... VIII 1 Einleitung ........................................................................................................................ 1 1.1 Erkenntnisinteresse ............................................................................................................... 2 1.1.1 Ausgangslage ................................................................................................................................................. 5 1.1.2 Problemdefinition .......................................................................................................................................... 8 1.1.3 Fragestellung ................................................................................................................................................ 14 1.2 Erkenntnisund Forschungsziele .......................................................................................... 19 1.3 Forschungsbeitrag ............................................................................................................... 25 2 Grundlagen ................................................................................................................... 28 2.1 Definitionen ........................................................................................................................ 28 2.1.1 Benchmarksystem ........................................................................................................................................ 29 2.1.2 Prognose ...................................................................................................................................................... 31 2.1.3 Projektentwicklung ...................................................................................................................................... 32 2.1.4 Baukosten .................................................................................................................................................... 39 2.1.5 Kostenermittlungsverfahren ........................................................................................................................ 45 2.1.6 Baukostenrisiko ............................................................................................................................................ 49 2.1.7 Immobilieninvestition .................................................................................................................................. 53 2.1.8 Wirtschaftlichkeit ......................................................................................................................................... 57 2.1.9 Datenmodell ................................................................................................................................................ 63 2.2 Forschungsund Praxisstand - Forschungsfeld ..................................................................... 65 2.2.1 Forschungsund Praxisstand Projektentwicklung ....................................................................................... 67 2.2.2 Forschungsund Praxisstand Baukosten (inkl. BKI und Sirados) .................................................................. 73 2.2.3 Forschungsund Praxisstand Baukostenrisiko ............................................................................................. 79 2.2.4 Forschungsund Praxisstand Immobilieninvestition (inkl. Residualwert) ................................................... 81 2.2.5 Forschungsund Praxisstand Wirtschaftlichkeit .......................................................................................... 91 2.3 Investitionsentscheidungsprozess in der Projektentwicklung ............................................... 92 2.4 Einordnung der Arbeit in den Forschungsund Praxisstand .................................................. 94 3 Methodik zum Aufbau eines Benchmarksystems zur Kostenprognose (BSKP) ................. 98 3.1 Festlegung der Methodik ................................................................................................... 103 3.2 Kategorisierung und Operationalisierung des BSKP ............................................................ 109 3.2.1 Definition des Selektionskriteriums und des Abstraktionsniveaus ............................................................ 115 3.2.2 Paraphrasierung der Inhaltstragenden Textstellen .................................................................................... 121 3.2.3 Reduktion durch Selektion bedeutungsgleicher Paraphrasen ................................................................... 126 3.2.4 Reduktion durch Bündelung, Konstruktion, Integration von Paraphrasen ................................................ 135 3.2.5 Revision der Kategorien ............................................................................................................................. 145 3.3 Methodik zur Erstellung des BSKP ............................................................................... 146 3.4 Zwischenfazit Methodik ................................................................................................................................ 150 4 Erstellung eines Benchmarksystems zur Kostenprognose (BSKP) .................................. 151 4.1 Analyseziele des BSKP ....................................................................................................... 152 4.1.1 Baukosten .................................................................................................................................................. 153 4.1.2 Rendite ....................................................................................................................................................... 154 4.1.3 Amortisationsrechnung .............................................................................................................................. 155 4.1.4 Kapitalwert ................................................................................................................................................. 156 4.1.5 Interner Zinsfuß ......................................................................................................................................... 158 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite V 4.1.6 Residualwertverfahren ................................................................................................... 159 4.1.7 Vollständiger Finanzplan (VoFi) ....................................................................................... 165 4.2. Aufbau des BSKP .............................................................................................................. 177 4.2.1 Evaluationsaufbau ...................................................................................................................................... 178 4.2.2 Projektübersicht ......................................................................................................................................... 190 4.2.3 Prognoseaufbau ......................................................................................................................................... 192 4.3 Übersetzung der Evaluationsdaten in Prognosen ............................................................... 194 4.3.1 Investitionsanalyse ..................................................................................................................................... 197 4.4 Strukturmodell .................................................................................................................. 203 5 Einordnung des erstellten BSKP für Forschung und Praxis (Fazit) ................................. 209 5.1 Erfüllung des Forschungsziels ............................................................................................. 210 5.1.1 Proof of Concept der Baukostenprognose (POC) ....................................................................................... 213 5.2 Bedeutung für Projektentwicklungen ................................................................................ 218 5.3 Vergleich mit bestehenden Baukostendatenbanken .......................................................... 220 5.4 Forschungsbeitrag ............................................................................................................. 222 6 Ausblick ....................................................................................................................... 224 Literaturverzeichnis ........................................................................................................ 227 Abbildungsverzeichnis .................................................................................................... 233 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite VI Vorwort Die Baukosten stellen bei Bauprojekten den Schlüssel für eine wirtschaftlich erfolgreiche Realisierung dar. Dennoch finden Baukosten unter praktizierenden Architekten und Entwicklern nicht immer die Aufmerksamkeit, die ihnen zugewendet werden sollte. Für eine erfolgreiche Projektentwicklung stellen Baukosten ein wichtiges Steuerungsinstrument dar, denn sie sind neben den Grundstückskosten der größte Faktor der finanziellen Aufwendungen einer Immobilienentwicklung. Daher ist die Steuerung der Wirtschaftlichkeit eng mit der Steuerung der Baukosten verbunden. Insbesondere die aktuelle Situation bei der Entwicklung von Baupreisen verdeutlicht die Aktualität und die Notwendigkeit sich mit diesem Themenfeld auseinanderzusetzen. Die knappe Verfügbarkeit von Rohstoffen und von Bauprodukten, bedingt durch das Pandemiegeschehen, lassen die Preisentwicklung einzelner Produkte in schwindelerregende Höhen steigen. Die Coronakrise hat, wenn auch nicht direkt durch Schließungen oder Lock-Downs bedingt, deutlichen Einfluss auf die Immobilienentwicklungen genommen. Insbesondere in diesen Zeiten ist es eine Herausforderung, die drei wesentlichen Aspekte der Projektsteuerung: Kosten, Termine und Qualitäten in einem Einklang zu halten. Diese Arbeit soll ihren Beitrag zur Steuerung von Baukosten im Zusammenhang mit der Wirtschaftlichkeit von Immobilienprojekten leisten. Sie lässt ein System als Steuerungsmechanismus entstehen, welches eine verlässliche Prognose und Verfolgung von Baukosten zulässt. Der Systemaufbau orientiert sich dabei eng an der Praxis und ist nach wissenschaftlichen Standards verfasst. Die Arbeit untergliedert sich in sechs Kapitel: - Kapitel 1 ergründet das Erkenntnisinteresse, legt die Forschungsziele fest und definiert den Beitrag für die Forschung und Praxis. - Kapitel 2 liefert die wesentlichen Definitionen und klärt spezifische Grundlagen für die weitere Bearbeitung. - Kapitel 3 beschreibt das Forschungsdesign und die angewendete Methodik. - Kapitel 4 beschreibt das konkret erarbeitete Modell. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite VII - Kapitel 5 befasst sich mit der Deutung der Ergebnisse, beschreibt die Zielerreichung aus Kapitel 1 und stellt einen Zusammenhang zur aktuellen Forschung und Praxis her. - Kapitel 6 beschreibt die unmittelbar und mittelbar anknüpfenden Fragestellungen und die Grenzen der Arbeit. Bei meinen Prüfern Prof. Reinhold Johrendt und Prof. Dr. habil. Wolfgang Willkomm möchte ich mich ganz herzlich für die Betreuung bedanken. Das große Vertrauen in dieses Forschungsvorhaben hat mich darin bestärkt, nicht nur ein System zu entwickeln, welches fundierte Prognosen in kürzester Zeit ermöglicht, sondern darüber hinaus das konkrete Tool für die Anwendung zur Verfügung zu stellen. Sie haben dafür gesorgt den wissenschaftlichen Standard zu gewehrleisten. Großer Dank gilt den anonymen Unternehmen, die durch das Bereitstellen ihrer Projektdaten die Realisierung eines konkreten Anwendungstools ermöglicht haben. Die Unternehmen und Interessensverbände haben die Entwicklung durch ihre Expertise unterstützt und durch ihren Vertrauensvorschuss wesentlich zu dieser Arbeit beigetragen. Besonderer Dank gilt auch der Leinemann Stiftung für Bildung und Kunst, die durch ihre Unterstützung viele Expertengespräche auf der Expo Real in mehreren Jahren ermöglicht haben. Zudem wäre eine Realisierung des konkreten Online-Tools ohne ihre Unterstützung in der Programmierung nicht möglich gewesen. Für die immer offene und interessierte Unterstützung möchte ich insbesondere Frau Dr. EvaDorothee Leinemann danken. Zudem möchte ich Maria Fritzenschaft für ihr Lektorat und ihre Geduld bei der Erstellung dieser Arbeit danken. Allen Leserinnen und Lesern wünsche ich viele neue Erkenntnisse beim Lesen dieser Arbeit und natürlich beim Erkunden des Online-Tools. Bleiben Sie neugierig! Ihr Tim Hansen Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite VIII Abkürzungen Abb. Abbildung(en) allg. allgemein(e/n) BAM Bereinigter arithmetischer Mittelwert BEGG Bereinigte Evaluationsgrundgesamtheit BGF Bruttogrundfläche BKI Baukosteninformationszentrum BSKP Benchmarksystem zur Kostenprognose von Bauwerkskosten bspw. beispielsweise DIN Deutsches Institut für Normung (Norm) div. divers(e/n) durchschn. durchschnittlich(e/n) EGG Evaluationsgrundgesamtheit EK Eigenkapital EnEV Energieeinsparverordnung etc. et cetera EV Einzelvergabe FK Fremdkapital gem. gemäß GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Hrsg. Herausgeber i.e.S. im engeren Sinn ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung IQR Interquartil Range i.w.S. im weiteren Sinn K.A. keine Angabe(n) KFW Kreditanstalt für Wiederaufbau KG Kostengruppe(n) KSW Kundensonderwunsch LPH Leistungsphase(n) LV Leistungsverzeichnis(se) max. maximal min. minimal NF Nutzfläche(n) o.g. oben genannte(e/n/r) PE Projektentwicklung(en) / Projektentwickler qm Quadratmeter RED Real Estate Development s.o. siehe oben STLB-Bau Standardleistungsbuch Bau TG Tiefgarage(n) u.a. unter anderem UG Untergeschoss(e) usw. und so weiter Vergl. Vergleich VOB C Vertragsordnung für Bauleistungen Teil C WA Wirtschaftlichkeitsanalyse(n) Wfl. Wohnfläche(n) WoFlV Wohnflächenverordnung z.T. zum Teil Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 7 negative Korrelation bedeutet, je besser die Kenntnisse bezüglich zukünftiger Entwicklungen, je ausgefeilter und zuverlässiger die Informationsbasis und je besser das Wissen über die Umfeldbedingungen, desto geringer ist das Risiko. James Arnold Graaskamp, der als Begründer und herausragender Vertreter der Immobilieninvestitions-Theorie gilt, illustrierte dies gerne mit folgendem Scherz: "Die Wahrscheinlichkeit eines durch Marktrisiken verursachten finanziellen Verlustes ist deutlich höher als die der physischen Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes. Dennoch sind die meisten Entwickler zwar bereit, bis zu 1% ihrer Aufwendungen für Versicherungsprämien auszugeben, die Mittel, die sie in Marktuntersuchungen investieren, um herauszufinden, ob sich ihr Projekt finanziell trägt, sind jedoch keinesfalls vergleichbar. Rechnet sich das Projekt nicht, kann der Entwickler nur hoffen, dass seine Immobilie abbrennt." 9 Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Immobilienwirtschaft in Deutschland eine hohe Bedeutung beigemessen wird. Sie kann die Wirtschaft maßgeblich prägen. Der Immobilienmarkt unterliegt einer zunehmenden Konkurrenzsituation. Die Bedeutung von Prognosen für das erfolgreiche Entwickeln von Immobilien ist groß und unterliegt diversen Risiken, welche vor Beginn einer Entwicklung zu bewerten sind. Eine maßgebliche Kenngröße für eine Erfolgreiche Immobilienentwicklung sind die Baukosten zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit, welche als maßgeblicher Indikator für eine erfolgreiche Entwicklung dient.10 9 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.278 nach J.A. Graaskamp; 1991; Graaskamp on Real Estate 10 F.S. Kornblum; 2017; Dissertation Bestimmung von Herstellungsund Instandhaltungskosten sowie dem Verbrauch von Grauer Energie bei der Realisierung und dem Betrieb von Immobilien; S. 18 nach G. Wöhe; 2002; Einführung in die allgemeine Betriebswirtschaftslehre Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 8 1.1.2 Problemdefinition Der Charakter von Projektentwicklungen entspricht in etwa dem eines Startups. Jedes neue Projekt ist hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit und seines Zeitablaufes neu zu bewerten. Für die Verteilung des Risikos und die Realisierung großer Projekte werden Finanzierungskooperationen mit Banken eingegangen, die den Finanzierungsrunden im Startup-Bereich ähneln. Mit einem Businessplan werden potenzielle Fremdinvestoren von ihrem finanziellen Engagement in einer Immobilienentwicklung überzeugt. Die Projektentwicklung entspricht einem Unternehmen auf Zeit.11 Dieses Unternehmen auf Zeit versucht die Faktoren Standort, Idee und Kapital so miteinander zu vereinen, dass eine nachhaltige und wirtschaftlich erfolgreiche Immobilie entsteht. Der Faktor Standort ist hierbei als weitgehend festgelegt anzusehen, denn eine einmal getroffene Standortentscheidung ist nur noch bedingt beeinflussbar, während die beiden anderen Faktoren variabel bleiben. Der Aufwand, welcher nötig wäre, um einen Standortwechsel zu realisieren, wäre unverhältnismäßig. Die Standortentscheidung prägt daher den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.12 „So bedingt die Immobilität von Grundstücken und Gebäuden, dass in der Investitionsanalyse die Lage der Grundstücke ein zentraler Erfolgsfaktor ist. Einmal getroffene Standortentscheidungen können in der Regel nicht mit vertretbarem Aufwand geheilt werden.“13 Ziel einer Projektentwicklung sollte daher immer eine möglichst genaue Werteinschätzung des fertiggestellten Projekts sein, bezogen auf ihren Standort und das gewählte Exit-Szenario. Hieraus ergibt sich die Problematik der Bewertung einer erst in der Zukunft fertiggestellten Immobilie gegenüber der Werteinschätzung eines Istzustandes einer bereits bestehenden Immobilie. Im Vergleich zur Bewertung bereits bestehender Immobilien auf Basis der Immobilienwert Verordnung gibt es für Entwicklungen kein festgelegtes Verfahren zur Bestimmung ihres Verkehrswertes. Da eine Projektentwicklung in der Regel mehrere Jahre in Anspruch nimmt und der Markt 11 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 288 12 Vergl. M. Mütze, M. Abel, T. Senff; 2009; Immobilieninvestition – Die Rückkehr der Vernunft; S.1 13 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.23 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 9 vielen Schwankungen unterliegt ändern sich mit dem Markt auch die auf Prognosen fundierenden Kenndaten der Wertermittlung.14 Diese Prognosen basieren auf bereits erworbenen praktischen Erfahrungen oder theoretischen Erkenntnissen deren Zugriff begrenzt sein kann und deren Daten eine hohe Varianz bzw. ein Streuungsrisiko enthalten. Prognosen ist bei Projektentwicklungen daher eine besondere Bedeutung einzuräumen.15 Die Qualität der Erfahrungsbzw. Kenntniswerte bestimmt im Wesentlichen die Qualität der Wirtschaftlichkeitsprognose mit. Je mehr Daten vorhanden sind und je stärker diese der Entwicklung, auf welche sie angewendet werden gleichen, desto besser sind sie übertragbar. Die Vorhersage der Wirtschaftlichkeit ergibt sich aus der Analyse von Nutzen und Aufwand bzw. Einnahmen und Ausgaben. Bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit nehmen Baukosten auf der Seite des Aufwands sowohl in der Projektentwicklung im engeren als auch im weiteren Sinne16 eine zentrale Rolle ein. Sie bestimmen auf Grund ihres relativen Kostenanteils maßgeblich mit, ob eine Wirtschaftlichkeit des Projekts gegeben ist. Die Qualität der Baukostenprognose hängt dabei im Wesentlichen von den ihr zu Grunde liegenden Daten ab.17 Auch die rechtlichen Festsetzungen im Rahmen von Bebauungsplänen (Art und Maß der baulichen Nutzung), Nutzungsverordnungen etc. beeinflussen durch Festlegung der Quantität und der Qualität baulicher Anlagen die Wirtschaftlichkeit und Baukosten erheblich. Immobilien-Projektentwicklungen sind daher immer als individuelle Betrachtungsobjekte eigenständig zu bewerten. Die Übertragbarkeit von Kennzahlen ist dabei bedingt. 14 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.49 15 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 22-23 u.a. nach M. Schweizer; 2011; Allgemeine Betriebswirtschaftslehre; S79 16 Vergl. C. J. Diederichs; 1999; Führungswissen für Bauund Immobilienfachleute, Berlin: Springer Verlag; S. 22 17 Vergl. T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 1 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 10 Abb. 5 Individualität von Immobilen, eigene Darstellung Eine Herausforderung der Kostenprognose liegt in dem prozessbedingten niedrigen Detaillierungsbzw. Konkretisierungsgrad der Planung vor Erteilung einer Baugenehmigung. Die Baukostenprognose findet somit auf Basis von rechtlichen Grundlagen ohne konkrete Planung statt. Doch schon während des Grundstücksankaufs sollten die Baukosten weitgehend berücksichtigt werden. Während der Planung findet die Kostenschätzung bzw. -berechnung in verschiedenen Exaktheitsgraden statt. Sind bei der Kostenschätzung (1.Ebenen nach DIN 276) noch ± 20 % Abweichung erlaubt so sind es bei der Kostenberechnung (2.Ebenen nach DIN 276) nur ± 10 %. Eine Kostenberechnung findet jedoch erst mit Abschluss der Leistungsphase 3 nach HOAI statt. Überschreiten die Kosten nun den erwarteten Rahmen muss ein Wiedereinstieg in die früheren Leistungsphasen erfolgen. Die Beauftragung der Architektenleistung insbesondere ab Leistungsphase 3 nach HOAI findet in der Regel jedoch erst nach Grundstückankauf statt.18 Mit dem Ende der Leistungsphase 4 sollte die Baugenehmigung vorliegen. Diese enthält nach DIN 276 allerdings noch das Baukostenrisiko von ± 10 %, welches erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit haben kann.19 Mit dem Erhalt der Baugenehmigung findet meist die Bauentscheidung statt. Ist diese erst einmal getroffen, lassen sich die Kosten schwer bis nicht mehr beeinflussen. 18 Vergl. K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.204; Vergl. DIN 276:2018 19 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 248 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 11 Abb. 6 Einfluss auf die Kosten einer PE i.e.S. nach Leistungsbildern der HOAI § 33, Siemon, K.D. (2012): Baukosten bei Neuund Umbauten, Planung und Praxis, 5. Auflage, Osterode, Springer-Vieweg Verlag, S. 2 Sowohl bei der Ankaufsentscheidung für ein Grundstück, auf welchem ein Bauwerk entwickelt werden soll, als auch bei der späteren Steuerung der Kosten, ist daher die möglichst exakte Prognose der Kosten ausschlaggebend für eine Fortführung, eine Modifikation oder einen Abbruch eines Projekts. Um die Baukosten prognostizieren zu können, werden diese i.d.R. auf Grund der Individualität der einzelnen Projekte in eine leicht und eindeutig bestimmbare Bezugsgröße gesetzt, da unterschiedliche Flächen und Qualitäten zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Ein Vergleich der Kosten ist auf Basis von Kostenkennzahlen nach z.B. Brutto-Grundfläche, Wohnfläche oder Brutto-Rauminhalt möglich.20 Die Herleitung der Baukosten bezogen auf die Flächenkennzahlen erfolgt, in den meisten Fällen, auf Grund von Erfahrungswerten, welche die Projektentwicklungsunternehmen im Laufe ihres Tätigkeitszeitraumes gesammelt haben. Die Bewertung kann aus diesem Grund nur so exakt sein, wie der Erfahrungsfundus bzw. die Datengrundlage des Unternehmens bezogen auf das zu 20 Vergl. DIN 276:2018, Ziffer 2.7 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 12 entwickelnde Objekt ist. Die Individualität der Projektentwicklung macht es hierbei schwer, die gesammelten Erfahrungen verallgemeinert, direkt und undifferenziert auf die Bewertung laufender bzw. neuer Projektentwicklungen anzuwenden. Zudem erschweren die unterschiedlichen Berechnungsansätze zur Projektabrechnung und zur Kostenprognose die Anwendbarkeit von Kostendaten. Während die Kosten gewerkeweise (im Regelfall nach STLB-Bau) abgerechnet werden, werden die Kostenprognosen nach Bauteilen erstellt (DIN 276). Die Schwierigkeit liegt in der Vermengung der Ansätze. Die beiden Normen zur Datenerfassung sind maßgeblich für die Schaffung redundanter Daten verantwortlich. Üblich ist, dass ein Gewerk an mehreren Bauteilen bei der Erstellung mitwirkt. So verteilen sich die Kosten für bspw. Maurerarbeiten auf mehrere Kostengruppen nach DIN 276 (Außenwände, Innenwände etc.). Einzelne Positionen einer Ausschreibung können unter Umständen auch nicht direkt aufgeteilt werden. So sind ggf. die Mengen für ein Mauerwerk sowohl den Außenwänden als auch den Innenwänden zuzuordnen. Um eine eindeutige Zuordnung vornehmen zu können müssten die Ausschreibungstexte geprüft, teilweise überarbeitet und in die Struktur der DIN 276 rückgeführt werden. Der Aufwand übersteigt schnell die Möglichkeiten der Entwickler. So kann es bei der Erschließung neuer Geschäftsfelder durch einen Entwickler zu einem Mangel an Erfahrungen von Kennzahlen für Baukosten kommen. Hilfsweise muss auf ein gesammeltes Werk von erfassten Baukosten zurückgegriffen werden, die den neuen Geschäftszweig möglichst widerspiegeln sollte. „Immobilien-Investitionsentscheidungen ziehen hohe und langfristige Kapitalbindungen fur den Investor nach sich. Die finanziellen Konsequenzen aus dem eingegangenen Engagement sind i. d. R. außerordentlich hoch. Treten die erwarteten Erträge in ihrer Höhe nicht ein, so kann unter Umständen eine Endfinanzierung der Immobilie nicht im ausreichenden Maße dargestellt werden. Die damit verbundenen wirtschaftlichen Konsequenzen für Projektentwickler, Bauträger, Investoren und Banken sind gerade in den letzten Jahren durch Insolvenzen bedeutender Projektentwickler und durch Bankensanierungen der Öffentlichkeit bewusstgeworden.“21 Für die Prognose von Baukosten gibt es zwei sich gegenüberstehende Systeme: 21 N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 287 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 13 Ein System basiert auf der Zusammenstellung von Bauteilen, die in ihrer Gesamtheit ein Gebäude ergeben. Die Gefahr ein Bauteil zu vergessen ist hoch, da alle Bauteile für die Kosten berücksichtigt werden müssen, um kumulativ den Gesamtpreis zu ergeben. Eine weitere Schwierigkeit besteht in der Ermittlung von Bauteilpreisen, die erst zu einem späteren Zeitpunkt in der Planung definiert werden. Eine exakte Angabe aller Bauteile kann daher oft erst mit Fertigstellung der Bauanleitung (als Äquivalent zur Werkplanung – Leistungsphase 4 gem. HOAI) gemacht werden. Das zweite System sieht eine Herleitung von Baukosten auf Basis von Vergleichswerten möglichst übereinstimmender Gebäudewerte von Vergleichsobjekten vor. Da der Betrachtungsansatz sich auf ganze Gebäude fokussiert, erübrigt sich die beschriebene Gefahr des Weglassens von Bauteilen. Dafür liegt die Schwierigkeit des Systems in der individuellen Zusammensetzung von Bauteilen zu Gebäuden und Immobilienentwicklungen. Die Vergleichsobjekte weisen somit immer nur einen bestimmten Übereinstimmungsgrad auf. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 14 1.1.3 Fragestellung Diese Promotion behandelt die Frage, ob es eine wissenschaftlich anerkannte Methode zur Prognose von Baukosten in Verbindung mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen gibt bzw. wie ein solches System beschaffen sein müsste. Objekt der Untersuchung sind dabei Immobilienentwicklungen im Wohnungsbau. „Eine Immobilie ist ein Produkt künstlich abgegrenzten Raums mit institutionellen Zeitdimension (Quadratmeter pro Jahr, Raum pro Nacht, Höhle pro Mondperiode,) konzipiert, um die Gesellschaft mit der natürlichen Ressource Grund und Boden zu verbinden.“22 Die Projektentwicklung dient dazu Raumund Zeiteinheiten zu Geldund Zeiteinheiten umzuwandeln, da ihr Umsetzungshintergrund meist aus finanziellen Gründen erwächst.23 Die Immobilien-Projektentwicklung kann daher nur erfolgreich sein, wenn eine Wirtschaftlichkeit in allen Stadien eines Projektes vorliegt. Diese muss in der Projektentwicklung monetär exakt beziffert werden. Zwar haben Bauwerke über den finanziellen Wert hinaus auch einen ideellen Wert, indem sie Emotionen und Identität vermitteln können, doch sowohl die Herstellung von ideellen Werten als auch von finanziellen Werten können monetär bewertet werden.24 Die Wirtschaftlichkeit ist dabei aus verschiedenen Blickwinkeln unterschiedlich zu betrachten. Bei den Immobilienarten unterscheidet man grundsätzlich zwischen Gewerbeimmobilien (Office, Hospitality, Retail etc.) und Wohnimmobilien. Zudem gibt es Immobilien, die nicht in diese Kategorien fallen, welche als Sonderimmobilien gelten (z.B. Kulturund Bildungseinrichtungen). 22 J.A. Graaskamp; 1972; A Rational Approach to Feasibility Analysis 23 Vergl. K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.22 24 Vergl. M. Mütze, M. Abel, T. Senff; 2009; Immobilieninvestition – Die Rückkehr der Vernunft; S.45 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 15 Abb. 7 Immobilienarten und Immobiliennutzer, W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.21 Der Wohnungsbau macht gemessen am gesamten Entwicklungsvolumen den größten Anteil aus. Das Entwicklungsvolumen Wohnen entfällt hierbei auf eine Nutzungsart. Im Gewerbebereich sind diverse unterschiedliche Nutzungen zu verorten wie Hotels, Büros, Logistikgebäude etc. Der Wirtschaftsbau als müsste also weiter unterteilt werden. Die Unterteilung hat zur Folge, dass durch die unterschiedlichen Nutzungen sehr unterschiedliche Anforderungen an die Gebäude bestehen. Kostenprognosen sind stark abhängig von der Nutzungsart von Gebäuden. Aufgrund der hohen Repräsentanz fokussiert sich diese Arbeit im weiteren Verlauf auf Wohnungsbauten. Abb. 8 Umsatz im Bauhauptgewerbe nach Bereichen in Deutschland im Jahresvergleich 2005 und 2018, Statistisches Bundesamt; 2020 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 16 Mit insgesamt 46,6 Milliarden Euro Umsatz im Bauhauptgewerbe (ohne Planungsund Dienstleistungen) wird ersichtlich, dass jährlich große Investitionen im Wohnungsbau unternommen werden. Das genannte Investitionsvolumen berücksichtigt dabei nicht die Grundstückskosten. Klammert man den Grundstückskaufpreis einmal aus, da dieser fix ist und selbst keinem Schwankungsrisiko unterliegt, so spielen Baukosten in dieser Betrachtung die zentrale Rolle auf der Kostenseite, weil sie in der Regel die größte Position einnehmen. Eine ungenaue Prognose der Kosten bringt daher ein höheres Risiko für Investitionen mit sich. Ein nachgelagerter Steuerungsprozess der Kosten ist zwar eingeschränkt möglich, führt aber zu Einschnitten bei den Qualitäten. Sind diese vor Baubeginn schon in einem Kaufvertrag mit Käufern oder einem Endinvestor o.ä. festgelegt, kann dies zu einem negativen Ergebnis in der Wirtschaftlichkeit führen. Deswegen ist die exakte Prognose der Baukosten einer der wichtigsten Aspekte, wenn eine Immobilieninvestition die verschiedenen Phasen einer Projektentwicklung durchläuft.25 „Eine Entscheidung über die Projektrealisierung auf Grundlage von falschen, wirtschaftlichen Randbedingungen kann Fehlinvestitionen in beträchtlichen Größenordnungen auslösen (Grunderwerb, Erschließungsmaßnahmen, verlorene Planungskosten, Anmietkosten etc.). Aus diesem Grunde kommt der Eingrenzung der erforderlichen Investitionskosten eine erhebliche Bedeutung zu. Häufig liegen zum Zeitpunkt der Kostenrahmenermittlung noch keine planerischen Grundlagen vor. Trotzdem muss der Kostenrahmen die in den nachfolgenden Planungsphasen zu entwickelnden Gestaltungsvarianten abdecken. Die zu einem späteren Zeitpunkt der Planung (Vorplanung) zu entwickelnden Gestaltungsvarianten beeinflussen einerseits die geometrische Gebaudekonfiguration, aber auch die Detailgestaltung und Materialfestlegungen. Es ist deshalb häufig nicht möglich, bereits zu diesem Zeitpunkt bis in die Ebene von Leistungspaketen oder gar Leistungspositionen zu gliedern, da die dafür erforderlichen Planungsgrundlagen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegen.“26 25 Vergl. Alda, Hirschner, 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis 26 N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 343344 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 23 Lageprognosen für eine Preisstreuung von Konstruktionskosten erstellt (Baukostenrisiko). Die Forschungsarbeit soll Immobilien-Projekt-Entwicklern und Fremdkapitalgebern einen leicht anzuwendenden Leitfaden an die Hand geben, der ihre Entscheidungsprozesse mit Zahlen unterstützt. Sie soll in verschiedenen Stadien Hinweise liefern, welche Auswirkungen eine Entscheidung auf die Baukosten hat und soll ermöglichen, Baukosten aktiv zu steuern. Es soll damit ebenfalls möglich sein eine transparente Kostenverfolgung und die Entwicklung von Baukosten auf Basis von getroffenen Entscheidungen nachvollziehbar zu machen. Hauptziel ist daher, die wichtigen kostenweisenden Entscheidungsprozesse rechtzeitig zu unterstützen. Hierzu gehören sowohl die Ankaufsentscheidung nach Parametern (Mikround Makrolage, Volumen, Ausbaustandard etc.) als auch die Auswirkung von Entscheidungen auf Konstruktionen (Wahl der Fassade, Fensterflächen etc.), die Auswirkung von Entscheidungen auf die Technik (Erneuerbare Energien, Ausstattung) und die Auswirkung von Entscheidungen auf die Vergabe (GU-Vergabe, Teil-GUVergabe, Einzelvergabe). Eine Kostenerfassung und -steuerung soll anwendungsfreundlich durch den Bauherren möglich sein, Entscheidungsprozesse verkürzen und nachvollziehbar machen. Das Forschungsziel dieser Arbeit ist die Entwicklung eines Benchmarksystems zur Kostenprognose von Bauwerkskosten (BSKP) insb. zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit. Diese Arbeit stellt dabei folgende Qualitätskriterien an das Prognosemodell BSKP: - Eine Prognose der Baukosten muss zu jedem beliebigen Zeitpunkt einer Projektentwicklung (bereits vor Ankauf bis nach der Fertigstellung) möglich sein. - Das BSKP muss einen konsekutiven Charakter haben, sodass eine Kostenverfolgung möglich ist. - Das BSKP muss durch seine hohe Treffergenauigkeit das Baukostenrisiko minimieren. - Es muss sowohl eine Auswertung der Baukosten nach Gewerken als auch nach Bauteilen zulassen. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 24 - Das BSKP bedient sich bei seiner Kostenprognose der Baukosten von bereits realisierten Projekten (Autoregressives Modell). - Die Anwendung erfolgt individualisiert auf projektspezifischen Merkmalen. - Die Auswirkung der Baukosten auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ist unmittelbar ablesbar. Die abgeleitete Forschungshypothese lautet: Es lässt sich ein System zur Prognose von Baukosten erschaffen, welches einen streng konsekutiven Charakter aufweist und die Prognosegenauigkeit bestehender Systeme, einschließlich der Vereinbarkeit mit DIN 277 und STLB-Bau, übertrifft. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 25 1.3 Forschungsbeitrag Der Forschungsbeitrag soll ein anwenderfreundliches Modell (BSKP) zur Prognose von Baukosten sein, welches den Kriterien eines in der Wissenschaft anerkannten Vorgehens entspricht. Analog zu den anerkannten Regeln der Technik wird eine anerkannte, präzise Regel zur Kostenprognose entwickelt welches in einem konkreten Tool zur Anwendung gebracht werden kann. Neben dem Beitrag für die Forschung wird zeitgleich ein Transfer in die Praxis (Third Mission) erfüllt. Die wesentlichen und richtungsweisenden Entscheidungen bei Projektentwicklungen werden zu Beginn eines Projekts getroffen. Mit dem Fortschreiten des Projekts nimmt die Einflussmöglichkeit auf diese einmal getroffenen Entscheidungen ab. Oftmals herrscht bei den zu Beginn getroffenen Entscheidungen noch ein Informationsmangel vor, sodass das Wissen sich erst über den zeitlichen Ablauf eines Projekts anhäuft. Eine Nachsteuerung von getroffenen Fehlentscheidungen ist meist nur unter finanziellem Aufwand machbar, der wirtschaftlich oft nicht mehr vertretbar ist.37 Die Festlegung von Zielgrößen für Herstellungskosten einer Immobilienprojektentwicklung ist ohne planerische Grundlagen oder fortgeschrittene Konzepte für eine Bebauung eines Grundstücks nicht möglich. Eine Bewertung der Herstellungskosten ist ohne diese Grundlage nur auf Basis von erfahrungsbasierten Grobkennwerten möglich. Die verfrühte Festlegung eines Kostenrichtwertes ohne belastbare Planungsgrundlage birgt die Gefahr der Fehleinschätzung von wesentlichen Kostenfaktoren, die zum Zeitpunkt einer Einschätzung über einen möglichen Projektabbruch zu einer Fehlentscheidung führen kann.38 Eine allgemeine schriftliche und rechnerische Grundlage für Baukosten-Daten fehlt bislang. Zwar sind Datenbanken für Baukosten zugänglich, gleichwohl ist ihre unmittelbare Anwendbarkeit für Projektentwicklungen begrenzt. Die Datenbanken von BKI, Sirados und dem STLB-Bau können zwar für Kostenberechnungen herangezogen werden, doch bietet BKI im Vergleichswertverfahren nach DIN 276 nur eine sehr geringe Anzahl an Projekten im Wohnungsbau mit mehr als 20 Wohneinheiten. Sirados bietet eine Elementmethode nach DIN 276, welche dem 37 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.27 38 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 347 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 26 Nutzer keinen Hinweis auf das Herkunftsprojekt und den Mengenaufund Abschlägen bietet. Zudem sind keine nach funktionaler Ausschreibung realisierten Projekte erfasst. Das STLB-Bau unterliegt in seiner Datenherkunft ähnlichen Risiken wie Sirados, bietet aber durch seine gewerkeorientierte Struktur die Möglichkeit von funktionalausschreibungs-basierten Projekten. Eine Orientierung an der Gewerkestruktur zu Beginn eines Projekts bietet nicht unmittelbar eine Vergleichbarkeit mit Kostenberechnungen nach DIN, welche bis LPH 5 als Kostengrundlage dient. Durch das Nicht-Preis-Geben von Baukosten-Daten durch die Entwicklerbranche (Betriebsgeheimnis) herrscht bei deren Erfassung und Verfügbarkeit ein Defizit. Sie sind in den großen etablierten Datenbanken selten zu finden. „Die Heterogenität der Immobilien erschwert objektübergreifende Vergleiche, um die eigene Immobilie einschätzen zu können.“39 Gemeinsam mit Entwicklern muss ein repräsentatives System angelegt werden, um speziell für die Projektentwicklung ein belastbares Tool zur Bewertung, Kostenschätzung und Kostencontroling zu schaffen, welches in Projektentwicklungen eingesetzt werden kann. Als Teilerkenntnisziel wird die Auswirkung von Entscheidungen von Konstruktion und Technik auf die Baukosten unter Berücksichtigung von Einzelparametern festgelegt. Dieser Leitfaden dient u.a. als Entscheidungshilfe für Planungsfestlegungen. Bei Projektentwicklungen handelt es sich um Risiko-Investments, welche mit einem Risikoaufschlag behaftet sind. Ein Teil des Forschungsbeitrags ist es, die Relevanz der Baukosten in einer übergeordneten Risikoanalyse eines Projekts darzustellen. Wie verändert eine genauere Vorhersage der Baukosten die Einschätzung des Risikos durch den Projektentwickler? Literatur, welche sich bisher mit Projektentwicklung auseinandersetzt, beschreibt oft den damit verbundenen Prozess. Es fehlt ein belastbares System, um Baukostenprognosen und Wirtschaftlichkeitsanalysen innerhalb des Prozesses untersuchen zu können. Daher wurde ein Online-Tool für diesen Zweck entwickelt (siehe Anlage 5). 39 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.23 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 27 Die Forschungsarbeit soll es professionalisierten Bauherren ermöglichen, die Kosten eines zu entwickelnden Objekts schnell und an die Gegebenheiten adaptiert zu prognostizieren. Dazu muss ein auf die Projektentwicklung abgestimmtes Prognosesystem erschaffen werden. Im Fokus der Arbeit steht ein baukostenbezogener Entscheidungsleitfaden der parametrisiert Kosten und Risiko einzelner Bauelemente benennt und die Auswirkungen auf die Investitionsrechnung als Investitionsentscheidungsgrundlage aufzeigt. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 28 2 Grundlagen In diesem Kapitel sollen die wesentlichen Grundlagen beschrieben und definiert werden, welche für die Entwicklung des BSKP relevant sind. Einige Begriffe benötigen für die weitere Bearbeitung Festlegungen. Diese werden in den folgenden Kapiteln getroffen. 2.1 Definitionen Im Folgenden werden die Definitionen dieser Begriffe erörtert und ihr Zusammenhang im Erstellen dieser Arbeit dargelegt: - Benchmarksystem - Prognose - Projektentwicklung - Baukosten - Kostenermittlungsverfahren - Baukostenrisiko - Immobilieninvestition - Wirtschaftlichkeit - Datenmodell Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 29 2.1.1 Benchmarksystem Das Gabler Wirtschaftslexikon beschreibt ein Benchmarksystem als Instrument zum Vergleichen von Objekten: „Instrument der Wettbewerbsanalyse. Benchmarking ist der kontinuierliche Vergleich von Produkten, Dienstleistungen sowie Prozessen und Methoden mit (mehreren) Unternehmen, um die Leistungslücke zum sog. Klassenbesten (Unternehmen, die Prozesse, Methoden etc. hervorragend beherrschen) systematisch zu schließen. Grundidee ist es, festzustellen, welche Unterschiede bestehen, warum diese Unterschiede bestehen und welche Verbesserungsmöglichkeiten es gibt.“40 In dieser Dissertation wird das Benchmarking als Instrument verwendet, um Bauwerke miteinander zu vergleichen. Hierbei werden kostenrelevante Merkmale miteinander verglichen und der Übereinstimmungsgrad gemessen. Gebäude sind Unikate kein Bauwerk gleicht sich in Art und Maß der baulichen Nutzung, Ausstattung, Lage, Mengen etc. Auch die Kosten einzelner Gebäudemerkmale sind im Gesamtzusammenhang der Immobilie zu analysieren. Mithilfe des Übereinstimmungsgrades kann gemessen werden, wie sehr sich Gebäude in ihren kostenrelevanten Merkmalen gleichen und zu welchem Grad ein Heranziehen des Objektes zur Kostenprognose erfolgen soll. Für die Erstellung von Benchmarks ist eine systematische Herleitung erforderlich. „Ein System wird als Sammlung von zueinander in Beziehung stehenden Elementen betrachtet. Jedes System, das seine Elemente nach bestimmten Regeln einsetzt, beinhaltet Daten, die direkt oder nur mit Messgeräten erfasst werden können. Systeme können in Teilsysteme gegliedert werden, wobei diese Gliederung nach bestimmten Kriterien erfolgen soll.“41 40 Vergl. Wirtschaftslexikon Gabler 41 Vergl. A. Alzoobi; 2003; Dissertation Objektorientierte Modellierung der Kosten in Hochbauprojekten; S. 6 nach Brockhaus; LexiROM. Microsoft Corporation und Bibliographisches Institut & F. A. Brockhaus AG, 1995 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 30 Das European Centre for total Qualitymanagement sieht eine Untergliederung des Benchmarkings in vier Phasen vor: - Planen - Sammeln - Analysieren - Übernehmen Das Benchmarksystem umfasst eine Sammlung von Baukostendaten und setzt diese in einen Zusammenhang zueinander sowie zu Prognosen von Bauwerkskosten zukünftiger Immobilien-Projektentwicklungen. Eine Gliederung soll in verschiedenen Detailierungsgraden nach Projektfortschritt erfolgen. Das BSKP orientiert sich dabei an den vier vorgenannten Phasen. Es soll helfen Maßnahmen zur Kostenoptimierung im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von Projektentwicklungen aufzuzeigen. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 31 2.1.2 Prognose Grundlage einer Investition in Immobilienentwicklungen ist die positive Wertveränderung über den Zeitraum der Entwicklung. Das Ziel besteht darin, diese positive Wertveränderung möglichst objektiv und genau in Geldeinheiten zu messen. Dazu werden Prognosen erstellt. „In der Wissenschaftstheorie ist die Prognose eine Voraussage über ein zukünftiges Ereignis unter der Angabe von Gesetzesannahmen und Randbedingungen.“42 Im Kontext des Benchmarksystems zur Kostenprognose (BSKP) werden die Objektkosten in verschiedenen Entwicklungsstadien des Projekts vor der endgültigen Festlegung der Objektkosten auf ihre voraussichtliche Höhe hin analysiert. Die Prognose soll dabei eine möglichst hohe Wahrscheinlichkeit eines zutreffenden Ergebnisses durch geringe Abweichungen von den ermittelten Werten gewährleisten. Zur Erstellung von Prognosen bedarf es der kritischen Beurteilung von bereits bestehenden Datengrundlagen.43 Für die Kostenprognose werden bereits realisierte Objekte erfasst und kritisch auf kostenrelevante Merkmale untersucht. Durch Benchmarking soll eine Ex-ante-Analyse (eine Untersuchung der wirtschaftlichen Zusammenhänge, vor Eintreten der Ereignisse) zur Anwendung gebracht werden. Der zeitliche Zusammenhang zwischen den realisierten Projekten und den Prognoseprojekten ist durch konjunkturelle Anpassung der Kosten zu berücksichtigen. 42 X. Mayer, 2013, Dissertation Kostensicherheit zum Zeitpunkt der Realisierungsentscheidung Entwicklung eins Kosten-Prognose-Modells für Bauwerkkosten im Hochbau, TU München; S. 36; nach A. Ulfig; 2003; Lexikon der philosophischen Begriffe, S.328. 43 Vergl. G. Drosdowski, W. Scholze-Stubenrecht, M. Wermke; Duden, das Fremdwörterbuch, 6. Auflage. Mannheim 1997, S.660 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 32 2.1.3 Projektentwicklung Durch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entsteht der Bedarf an neuen Wohnflächen. Aufgabe der Projektentwicklung ist es, diese Nachfrage durch Angebote zu bedienen. Immobilien sollen durch ihre Marktgerechtigkeit auch ihre generationsübergreifende Bedarfsgerechtigkeit erfüllen. Dies tun sie, wenn sie die Faktoren Timing, Standort, Nutzflächenstruktur, Qualität, Entwicklungspotential, Fungibilität und Wirtschaftlichkeit optimal miteinander vereinen.44 Das Ziel in der Immobilien-Projektentwicklung besteht darin, die benötigten Wohnflächen systematisch und strategisch zu erschaffen und zu vermarkten. Es sollen marktfähige Immobilien mit nachhaltigem Vermögenswert entstehen. Eine eindeutige und allgemein anerkannte Definition des Begriffes Projektentwicklung existiert bislang nicht. Ihre Bezeichnung leitet sich jedoch aus der Entwicklung eines Projekts ab. Sie kann somit als Voruntersuchung eines Projekts verstanden werden. In der Investitionsrechnung entspricht sie einer Analyse der absoluten Vorteilhaftigkeit. Diese Analyse bestimmt (monetär), ob eine Handlung ihrem Unterlassen vorzuziehen ist. Ist dies der Fall, wird das Projekt bzw. die Investition initiiert.45 Alda und Hirschner listen verschiedene Definitionen von Projektentwicklung auf. Sie beschreiben Die Projektentwicklung als Tätigkeit, welche Bauprojekte bis zur Planung (ab LPH 2/3) bzw. Baureife bringen. Andere Betrachter gehen ebenfalls von einer Tätigkeit aus, deren Ende in der Nutzungsübergabe bzw. seinem Verkauf oder Überführung in den Bestand liegt. Diederichs versucht die Projektentwicklung in ähnlicher Weise über die Prozesskette im weiteren Sinne und im engeren Sinne zu definieren. „Durch Projektentwicklungen (i. w. S.) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozialund 44 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.29 45 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben, S. 55 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 39 2.1.4 Baukosten Grundsätzlich versteht man Baukosten als die Summe aller Aufwendungen, die zur Herstellung eines Bauwerks erforderlich sind. Hierzu zählen sowohl die reinen Herstellungskosten für das Bauwerk selbst als auch für das Grundstück, das Herrichten des Grundstücks, die Außenanlagen, die Ausstattung und die Baunebenkosten (Planungskosten, Finanzierungskosten, Genehmigungskosten etc.).57 DIN 276 Die DIN 276-1:2018 wird nachstehend als DIN 276 bezeichnet. Die DIN 276 zählt auf, systematisiert die Kategorisierung der Kosten, die bei der Herstellung eines Gebäudes anfallen. Sie verzichtet dabei jedoch auf den Begriff der Baukosten und verwendet stattdessen den Begriff der Gesamtkosten eines Bauwerks. Die DIN 276 regelt die Kosten im Bauwesen – Hochbau. Dieser Teil der Norm gilt für die Kostenplanung im Hochbau, insbesondere für die Ermittlung und Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken sowie die damit zusammenhängenden projektbezogenen Kosten; für Nutzungskosten im Hochbau gilt die DIN 18960. Die Kostengliederung für eine Kostenermittlung nach DIN 276 sieht drei Gliederungsebenen vor, obwohl eine Untergliederung in weitere Ebenen möglich ist. Die Ebenen werden durch dreistellige Ordnungszahlen abgebildet. Es gibt sieben Gruppen der ersten Ebene, auf welche die Gesamtkosten verteilt werden. Für die genauere Kostenermittlung werden die Kosten in der zweiten Ebene bzw. noch detaillierter bis in die dritte Ebene aufgeschlüsselt. 57 Vergl. Wirtschaftslexikon Gabler Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 40 100 - Grundstück 110 - Grundstückswert 120 - Grundstücksnebenkosten 130 - Rechte Dritter Die 100er Gruppe bildet all diejenigen Kosten ab, die im direkten Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstückes stehen. Auch die Kosten, die dazu dienen, ein Grundstück von Altlasten (sowohl im finanziellen als auch baulichem Zusammenhang) freizumachen, finden in dieser Gruppe Berücksichtigung. 200 - Vorbereitende Maßnahmen 210 - Herrichten 220 - Öffentliche Erschließung 230 - Nichtöffentliche Erschließung 240 - Ausgleichsabgaben 250 - Übergangsmaßnahmen Die 200er Gruppe fasst all diejenigen Kosten zusammen, die das Grundstück auf den folgenden Bauprozess vorbereiten. Hierzu zählen vor allem Sicherungsmaßnahmen, Abbruchmaßnahmen, das Herrichten der Oberfläche, aber auch das Sicherstellen der Zuwegung und die Herstellung von Anschlussmöglichkeiten an die öffentliche Versorgung. 300 - Bauwerk - Baukonstruktion 310 - Baugrube / Erdbau 320 - Gründung, Unterbau 330 - Außenwände / Vertikale Baukonstruktion außen 340 - Innenwände / Vertikale Baukonstruktion innen 350 - Decken / Horizontale Baukonstruktionen 360 - Dächer 370 - Infrastrukturanlagen 380 - Baukonstruktive Einbauten 390 - Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktion Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 41 Die 300er Gruppe definiert die Kosten von Bauleistungen und Lieferungen zur Herstellung des Bauwerks, jedoch ohne die technischen Anlagen (Kostengruppe 400). Dazu gehören auch die mit dem Bauwerk fest verbundenen Einbauten, die der besonderen Zweckbestimmung dienen, sowie übergreifende Maßnahmen im Zusammenhang mit den Baukonstruktionen. Bei Umbauten und Modernisierungen zählen hierzu auch die Kosten von Teilabbruch-, Sicherungsund Demontagearbeiten. 400 - Bauwerk - Technische Anlagen 410 - Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 420 - Wärmeversorgungsanlagen 430 - Raumlufttechnische Anlagen 440 - Elektrische Anlagen 450 - Kommunikations-, sicherheitsund informationstechnische Anlagen 460 - Förderanlagen 470 - Nutzspezifische und verfahrenstechnische Anlagen 480 - Gebäudeund Anlagenautomation 490 - Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen Die Gruppe 400 erfasst die Kosten aller im Bauwerk eingebauten, daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile, die einzelnen technischen Anlagen enthalten die zugehörigen Gestelle, Befestigungen, Armaturen, Wärmeund Kältedämmung, Schallund Brandschutzvorkehrungen, Abdeckungen, Verkleidungen, Anstriche, Kennzeichnungen sowie Mess-, Steuerund Regelanlagen. 500 - Außenanlagen 510 - Erdbau 520 - Gründung, Unterbau 530 - Oberbau, Deckschichten 540 - Baukonstruktionen 550 - Technische Anlagen 560 - Einbauten in Außenanlagen und Freiflächen 570 - Vegetationsflächen Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 42 580 - Wasserflächen 590 - Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen und Freiflächen Die 500er Gruppe umfasst die Kosten der Bauleistungen und Lieferungen für die Herstellung aller Geländeund Verkehrsflächen, Baukonstruktionen und technische Anlagen außerhalb des Bauwerks, soweit nicht in Kostengruppe 200 erfasst. In den einzelnen Kostengruppen sind die zugehörigen Leistungen, wie z. B. Erdarbeiten, Unterbau und Gründungen, enthalten. 600 - Ausstattung und Kunstwerke 610 - Allgemeine Ausstattung 620 - Besondere Ausstattung 630 - Informationstechnische Ausstattung 640 - Künstlerische Ausstattung 690 - Sonstige Ausstattung Die 600er Gruppe widerspiegelt Kosten für alle beweglichen oder ohne besondere Maßnahmen zu befestigenden Sachen, die zur Ingebrauchnahme, zur allgemeinen Benutzung oder zur künstlerischen Gestaltung des Bauwerks und der Außenanlagen erforderlich sind. 700 - Baunebenkosten 710 - Bauherrenaufgaben 720 - Vorbereitung der Objektplanung 730 - Objektplanung 740 - Fachplanung 750 - Künstlerische Leistungen 760 - Allgemeine Baunebenkosten 790 - Sonstige Baunebenkosten Die 700er Gruppe umfasst Kosten, die bei der Planung und Durchführung auf der Grundlage von Honorarordnungen, Gebührenordnungen oder nach weiteren vertraglichen Vereinbarungen entstehen. Die Gliederung der Kosten in die sieben Kostengruppen hat man unternommen, um die Kosten für die Teilaspekte des Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 43 Bauwerks schnell ermitteln und vergleichen zu können. Die zweite Gliederungsebene der Bauwerkskosten stellt eine bauteilorientierte Gliederung dar. Man hat diese Struktur gewählt, um während des Planungsprozesses für den Vorentwurf und den Entwurf schnell und auf einfache Weise die Bauwerkskosten, auch für verschiedene Alternativen (Bauelemente) ermitteln zu können. 800 - Finanzierung 810 - Finanzierungsnebenkosten 820 - Fremdkapitalzinsen 830 - Eigenkapitalzinsen 840 - Bürgschaften 890 - Sonstige Finanzierungskosten Mit der Novellierung der DIN 276 im Jahr 2018 sind die Finanzierungskosten in der ersten DIN-Ebene als eigenständige Kostenkategorie enthalten. Vormals wurden die Finanzierungskosten als Teil der Baunebenkosten erfasst. Da sie keine mit der Erstellung einer Immobilie verbundene Dienstleistung darstellt, wurde dieser Bereich ausgelagert. Gerade im Hinblick auf Projektentwicklungen ist eine Untergliederung in verzinstes Eigenkapital, Fremdkapital, Bürgschaften usw. sinnvoll. Für eine höhere Genauigkeit in der Ermittlung der Baukosten bietet sich eine weitere Untergliederung über die dritte Ebene hinaus an. Mit moderatem Aufwand können z.B. tragende Einzelelemente einer tragenden Außenwand (KG 331) von nicht tragenden getrennt werden. Besonders kostenrelevante Elemente können auf diese Weise intensiver betrachtet werden. Je feingliedriger die Struktur gewählt wird, desto exakter können die Baukosten im Vorfeld bestimmt und Steuerungsmechanismen angewendet werden. Kennzahlen zu realisierten Gebäuden können hierbei immer nur eine Momentaufnahme der Kosten abbilden. In diesem Zusammenhang sollten auch die weichen Faktoren wie Konjunktur (insbesondere am Standort), Regionalfaktoren und im Idealfall die Unternehmenslage des ausführenden Unternehmens in der Bewertung der Kosten durch Zubzw. Abschläge Berücksichtigung finden. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 44 Im Benchmarksystem zur Kostenprognose (BSKP) werden in der folgenden Arbeit die Bauwerkskosten prognostiziert. Sie beziehen sich auf die unmittelbare Herstellung eines Gebäudes. Hierzu gehören die Kosten der Kostengruppen 300 und 400. Die Bauausführung selbst lässt sich jedoch nur schwer über die Bauelementstruktur abbilden, da an der Erstellung der Bauelemente meist mehrere Gewerke beteiligt sind. Hierfür wird in der Regel auf die Struktur des Standard-Leistungsbuch-Bau (STLBBau) zurückgegriffen. Ab der Ausschreibung von Bauleistungen werden die Pakete in Leistungsund Gewerkebereiche gegliedert. Hierzu gibt das STLB-Bau eine Strukturierungshilfe vor und zählt einzelne Gewerke unter einer dreistelligen Nummer auf (bspw. Gewerk 012 Maurerarbeiten). Entscheidend für eine Kostenanalyse und den Vergleich von Bauwerken bleibt jedoch die DIN 276 mit ihrer Baukostengliederung. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 45 2.1.5 Kostenermittlungsverfahren Zur Ermittlung von Bauwerkskosten können verschiedene Ermittlungsverfahren herangezogen werden. Grundsätzlich unterscheidet die DIN 276 folgende Verfahren zur Kostenkalkulation: - Kostenkennwertverfahren - Leitpositionen - Elementmethode - Gewerkemethode - Kostenkennwertverfahren: Insbesondere zu Beginn eines neuen Projekts wird meist auf Erfahrungswerte vergangener Referenzprojekte zurückgegriffen. Durch die Individualität der Projekte und die daraus resultierenden unterschiedlich großen Flächen die jeweils unterschiedlich hohe Gesamtbaukosten ergeben, müssen hier die Baukosten in eine Bezugsgröße (meist BGF, WoFl oder BRI) gesetzt werden.58 Die Kostenkennwerte (KKW) geben an, wie viel beispielsweise ein Quadratmeter überbaute Bruttogeschossfläche Regelfall (BGFr) oder ein Kubikmeter Bruttorauminhalt kostet. Wetzstein beschreibt die Kostenkennwerte als unsichere Ermittlungsmethode, da sie die individuellen Eigenschaften des jeweiligen Bauvorhabens nicht berücksichtigen.59 - Leitpositionen: „Bei Kostenermittlungen mittels Leitpositionen wird auf Basis des Pareto-Prinzips […] davon ausgegangen, dass ein geringer Prozentsatz der Positionen einen hohen Prozentsatz an den Gesamtkosten verursacht. Diesem Prinzip folgend werden die wesentlichsten Positionen anhand von ABC-Analysen gefiltert (A+B-Positionen sind 58 Vergl. DIN 276:2008; Ziffer 2.7 59 Vergl. T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 28 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 46 Leitpositionen), bewertet und in der Kostenermittlung berücksichtigt. Für die gemäß dem Pareto-Prinzip definierten C-Positionen (80-90% der Positionen ergeben 20-30% des Preises) wird ein entsprechender Zuschlag kalkuliert.“60 - Elementmethode Bei der Elementmethode wird das geplante Gebäude in einzelne Bauelemente untergliedert. Die Elemente sind mit Kosten versehen, sodass die Summe der Elemente die Gebäudekosten ergibt. Bei dieser Methode besteht das Risiko, dass einige Elemente nicht erfasst werden. - Gewerkemethode: Bei der Gewerkemethode werden die Kosten je Gewerk (meist gemäß StandartLeistungsbuch-Bau) erfasst. Um eine genaue Prognose der Gewerkekosten abgeben zu können müssen vorab die Leistungen definiert werden. Hierzu ist ein detaillierter Leistungsstand der Planung erforderlich. Diese Methode lässt sich daher in den frühen Planungsphasen nicht anwenden. Zudem müssen die Schnittstellen zwischen den Gewerken klar definiert werden. „Eine Ermittlung der Gewerkekosten nach Prozentanteilen der Gesamtkosten kann eine hilfreiche Methode zur Überführung von planungsbezogenen Daten in ausführungsbezogene Daten sein“61 Als Grundlage zur Kostenermittlung kann auf Preisdatenbanken zurückgegriffen werden. Als Beispiel sind die BKI-Baukostendaten zu nennen. Vorteil dieser Bezugsgrößen ist, dass sie im Stadium der Vorplanung und Entwurfsplanung hinsichtlich der Planungsmethodik (z. B. Kostenschätzung) mit den jeweiligen Planungsschritten der Vorentwurfsplanung übereinstimmen und über eine sehr breite Datenbasis verfügen. „Die Kostenkennwerte sind in den vorhandenen Baukostendateien in der Regel nach der Systematik der DIN 276 in die 2. Ebene der Kostengruppen eingegliedert. Damit 60 T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 35 61 W. Seifert, M. Preussner; 2009; Baukostenplanung; S. 72 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 47 ist eine praxisgerechte Anwendung möglich. Kostenkennwerte sollten grundsätzlich nur unter Berücksichtigung einzelfallbezogener Kriterien angewendet werden. Neben der Ortsüblichkeit sind die baulichen Eigenschaften des geplanten Objekts individuell zu berücksichtigen, was zu Aufoder Abwertungen gegenüber den Kennwerten führen kann.“62 Die Prognose von Baukosten unterliegt diversen Risiken. Die genannten Verfahren lassen sich nicht immer ohne weiteres auf jede Planung anwenden. „Bei der Planung und Steuerung von Baukosten ist zu berücksichtigen, dass Baumaßnahmen, insbesondere beim Bauen im Bestand, jeweils individuelle Maßnahmen sind, die in dieser Form in der Regel nur einmal geplant und realisiert werden. Gleiches trifft für die in unterschiedlicher Weise auf das Projekt jeweils einwirkenden externen Kosteneinflüsse (Baugrundbedingungen, Umgebungsbedingungen, organisatorische Bedingungen ...) zu. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass in der Regel je Projekt unterschiedliche Planungsteams und ausführende Unternehmer zusammenarbeiten[...]“63 Anders als in der Industrie, in der das Produkt bereits existiert und die Gestaltung, Konstruktion und Kosten definiert sind, steht beim Verkauf einer Bauplanung noch kein konkretes Produkt. Die Fertigung erfolgt erst im Anschluss an die Planung. Aus diesem Grund können die Kosten bei dieser Art von Produkt nicht von Beginn an exakt vorhergesagt werden. Die HOAI und die DIN 276 sehen vor, dass während des laufenden Prozesses die Kosten immer wieder parallel zur Planung und Ausführung ermittelt und kontrolliert werden. Je fortgeschrittener der Prozess der Planung und Ausführung ist, desto klarer und exakter können auch die Kosten bestimmt werden. Seit der Novellierung der DIN 276, ist noch vor Beginn der Grundlagenermittlung ein Kostenrahmen zu ermitteln. Die Anforderungen an die Kostenermittlung haben sich mit der Novellierung deutlich verschärft, in dem im früheren Stadium die Kosten in tieferen Ebenen zu ermitteln sind. 62 K.D. Siemon; 2012; Baukosten bei Neuund Umbauten, Planung und Praxis; 5. Auflage; Osterode; SpringerVieweg Verlag; S.64 63 K.D. Siemon; 2012; Baukosten bei Neuund Umbauten, Planung und Praxis; 5. Auflage; Osterode; SpringerVieweg Verlag; S.5 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 48 Durch die lange Zusammenarbeit der beteiligten Planer, Bauunternehmen und anderen Steakholdern vom Planungsbeginn bis zur Übergabe des Objektes ist das Erreichen des vereinbarten Kostenvolumens besonders vielen Einflüssen (z. B. Änderungsanweisungen des Auftraggebers) ausgesetzt. Die spezifischen Eigenschaften der Projektabwicklung im Bauwesen machen eine ständige Kontrolle des aktuellen Kostenstandes einschließlich Prognose der gesamten voraussichtlichen Kosten als Managementtool zum zentralen Werkzeug der Steuerung. Diese Erfordernis hängt u.a. von den tatsächlichen Vertragsregelungen der Beteiligten untereinander ab.64 Wie in Abbildung 5 (Kapitel 1.1.2) verdeutlicht, sinkt die Beeinflussbarkeit der Kosten mit dem Fortschreiten des Planungsstandes. In diesem Zusammenhang sollten insbesondere vor der Ankaufs-, Planungsund Vergabeentscheidung die Anforderungen und Ziele eines Bauwerks immer detaillierter definiert werden, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. 64 Vergl. K.D. Siemon; 2012; Baukosten bei Neuund Umbauten, Planung und Praxis; 5. Auflage; Osterode; Springer-Vieweg Verlag; S.5 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 55 beiden Entwicklungen jeweils 1.100T € abzüglich 45T € (für Fremdkapital in Höhe von 900T €) zur Verfügung. Mit dem gleichen Kapitaleinsatz hat der Investor nun aber insgesamt 110T € statt 60T € erwirtschaftet. Die Investition in zwei Projekte mit jeweils geringerem Eigenkapitaleinsatz ist als vorteilhaft anzusehen. Grundsätzlich gilt daher: Ist die Gesamtrendite höher als der Zinssatz auf das eingesetzte Fremdkapital, erwirtschaftet der Investor einen Gewinn auf den Einsatz von weiteren Kapitalgebern. Der prozentuale Gewinn auf sein absolut eingesetztes Eigenkapital liegt damit höher als bei einem höheren Anteil Eigenkapital. Es bietet sich daher an, ein größeres Gesamt-Projektvolumen zu entwickeln. Dies wird Leverage-Effekt (deutsch: Hebelwirkung) genannt. Abb. 12 Rechnung Leverage-Effekt Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.129 Die Investition umfasst in der Regel Unschärfen in der Vorhersage der Zahlungsströme. Diese Abweichungen vom angenommenen Zahlungsstrom gelten als Risikoeinflüsse. Die Risiken müssen daher im Vorhinein einer Investitionsentscheidung ausreichend gründlich untersucht und mit monetären Werten hinterlegt werden. Diese Risikobetrachtung wird Due Diligence (engl. gebührende Sorgfalt) genannt.79 Ziel der Analyse einer Immobilieninvestition ist die Investitionsentscheidung. Grundlage der Entscheidung sollte die Analyse der Vorteilhaftigkeit sein. Die Vorteilhaftigkeit kann in zwei wesentliche Arten unterschieden werden. 79 Vergl. K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, W. Schäfers (2016): Immobilienökonomie 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen; S. 129 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 56 Die absolute Vorteilhaftigkeit ist Grundvoraussetzung für eine positive Investitionsentscheidung. Eine Investition ist absolut vorteilhaft, wenn eine Investition einer Unterlassensalternative vorzuziehen ist. Eine relative Vorteilhaftigkeit liegt vor, wenn es mehrere sich ausschließende Investitionsalternativen gibt. Die voraussichtlich wirtschaftlichste ist unter ihnen die mit relativer Vorteilhaftigkeit.80 Die Investitionsentscheidung sollte immer auf einer gründlichen Abwägung der Vorteilhaftigkeit, Wirtschaftlichkeit und des Risikos erfolgen.81 Produkt der Immobilieninvestition ist das Investitionsgut Immobilie. Im Wesentlichen definiert sich das Investitionsgut über seinen spekulativen Charakter. Durch die Investition soll gegenwärtige Liquidität in späteres Vermögen verwandelt werden. Das Investitionsgut soll hierbei einen Wertzuwachs erfahren. Der Betrachtungshorizont reicht daher immer über eine Vielzahl von Perioden hinweg.82 80 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben, S. 55 81 Vergl. K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.55 82 Vergl. I.C. Altmann; 2017; Einfluss von Veralterungsprozessen auf den Wert von Immobilien; S. 14 nach G. Wöhe; 2005, Einführung in die allgemeine Betriebswirtschaftslehre; S.585 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 57 2.1.8 Wirtschaftlichkeit Der Erfolg einer Immobilienprojektentwicklung kann grundsätzlich an der Wirtschaftlichkeit seiner Investition gemessen werden. Die Baukosten sind bei der wirtschaftlichen Umsetzung einer Entwicklung ein zentraler Parameter für den Erfolg der Unternehmung.83 Die Wirtschaftlichkeit wird, wie die Immobilieninvestition in absolute und relative Wirtschaftlichkeit unterschieden. Die Wirtschaftlichkeit gibt das Verhältnis von Aufwand zu Nutzen an. Das GablerWirtschaftslexikon definiert die Wirtschaftlichkeit wie folgt: Absolute Wirtschaftlichkeit Für eine bestimmte Handlung ermittelte Beziehung zwischen dem Handlungsergebnis und dem dafür erforderlichen Mitteleinsatz. Der Wert des Handlungsergebnisses und des Mitteleinsatzes wird durch die jeweils relevanten Ziele festgelegt, in einem erwerbswirtschaftlichen Unternehmen durch Erträge und Aufwendungen oder Erlöse und Kosten gemessen. Ein Investitionsprojekt ist z.B. dann absolut wirtschaftlich, wenn sein Kapitalwert größer als Null ist.84 Relative Wirtschaftlichkeit Die relative Wirtschaftlichkeit setzt mehrere zu wählende Wirtschaftlichkeitsoptionen in Bezug. Hierbei ist diejenige Option am wirtschaftlichsten, welche das optimale Verhältnis von Aufwand zu Nutzen darstellt. Bei negativer Wirtschaftlichkeit ergibt sich hieraus die am wenigsten schädliche Option. Wirtschaftlichkeit = Ertrag / Aufwand bzw. Nutzen / Kosten 83 Vergl. T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 1 84 Gabler Wirtschaftslexikon, 2020 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 58 Die Wirtschaftlichkeit unterliegt bei Ihrer Betrachtung folgenden drei Hauptindikatoren: 1. Ergebnis (Netto-Ertrag) aus dem Betrieb bzw. Verkauf einer Immobilie 2. Wertsteigerung des Projektes während und nach der Projektentwicklung 3. Steuerliche Vorteile 85 Die Steuerlichen Vorund auch Nachteile unterliegen der Varianz der Gesetzgebung und können jederzeit verändert werden. Daher sind sie bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung diejenige Einflussgröße, welche am wenigsten steuerbar ist. „Um eine Realisierungsentscheidung fundiert treffen zu können, ist eine aussagekräftige Wirtschaftlichkeitsberechnung (Investitionsrechnung) zwingend erforderlich. Nach WÖHE hat die Investitionsrechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) die Aufgabe, den künftigen Investitionserfolg zu prognostizieren und zu bewerten. […] Mit Hilfe statischer Verfahren will man Investitionsentscheidungen optimieren. Man möchte also feststellen, ob die zu beurteilende Investition günstiger ist als die Unterlassensalternative (Ja/NeinEntscheidung) bzw. welches von mehreren sich gegenseitig ausschließenden Projekten 1, 2, ... das vorteilhafteste ist. […] Im Gegensatz zu den einperiodigstatischen Verfahren wollen die dynamischen Verfahren, die man auch als finanzmathematische Verfahren bezeichnet, die finanziellen Auswirkungen einer Investitionsentscheidung über den gesamten Investitionszeitraum t0 bis tn erfassen und auswerten“.86 „Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist demnach die zusammengefasste Darstellung der Aufwendungen (Kosten) und Erträge. Sie stellt die wesentliche Entscheidungsbasis des Projektentwicklers / Investors zur Realisierung oder Ablehnung eines geplanten Projektes dar.“87 85 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.99 86 F.S. Kornblum; 2017; Dissertation Bestimmung von Herstellungsund Instandhaltungskosten sowie dem Verbrauch von Grauer Energie bei der Realisierung und dem Betrieb von Immobilien; S. 18 ff. nach G. Wöhe; 2002; Einführung in die allgemeine Betriebswirtschaftslehre 87 F.S. Kornblum; 2017; Dissertation Bestimmung von Herstellungsund Instandhaltungskosten sowie dem Verbrauch von Grauer Energie bei der Realisierung und dem Betrieb von Immobilien; S. 20 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 59 Als Maßgröße für die Wirtschaftlichkeit dient in der Regel die Rendite. Eine Festlegung der bestimmenden Parameter von Aufwand und Nutzen gibt es nicht. Es lassen sich die Kosten und der Nutzen nicht immer objektiv bewerten und benennen, da sie viele Kriterien umfassen, die nicht rein objektiv betrachtet werden können. Auch Faktoren wie Zeit, steuerliche Absetzbarkeit usw. spielen hierbei eine Rolle. Die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist aus diesem Grund oft an ihren Betrachter gebunden. Ein Bauträger wird bei der Betrachtung einer wirtschaftlichen Wandkonstruktion bspw. andere Parameter heranziehen als ein Nutzer. Der Bauträger beurteilt wie viel Fläche er herstellen kann im Verhältnis zu den Herstellungskosten, der Nutzer hingegen bezieht auch die Parameter der Lebensdauer sowie die potenziellen Energieeinsparungen mit in seine Betrachtung ein. Für den Eigentümer (selbst genutzte Immobilie) und den Vermieter (fremd genutzte Immobilie) spielen die Kosten bezogen auf die Lebensdauer die entscheidende Rolle, wohingegen der Bauträger die absoluten Kosten im Fokus seiner Betrachtung hat. Natürlich ist für den Vertrieb der Immobilie von Vorteil, wenn auch der Bauträger aus dem Betrachtungswinkel der späteren Erwerber blickt und entwickelt. Ein System zur Objektivierung des Nutzens könnte verallgemeinert wie folgt aussehen, wobei einzelne Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt bleiben: *Energieeffizienzbeiwert Die verschiedenen Ansätze sind nur teilweise mit Ansätzen anderer Betrachtergruppen vergleichbar. Ein Ergebnis der Gruppe Bauträger ist nicht vergleichbar mit einem Ergebnis der Gruppe Vermieter oder Eigentümer. Die Ergebnisse der Vermieter und Eigentümer hingegen lassen sich miteinander vergleichen. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 60 Zu Bauträgern: Grundsätzlich nimmt die gewählte Außenwandkostruktion Fläche ein, welche zu Lasten der Wohnbzw. Nutzfläche geht. Die Herstellung kostet Geld. Aus dem Betrachtungswinkel des Bauträgers sind dies die Hauptmerkmale, die zur Entscheidungsfindung herangezogen werden können. Als Ansatz kann die Fläche (Quadratmeter), die durch die Außenwand anderweitig nicht mehr zur Verfügung steht mit dem Verkaufspreis je qm multipliziert werden. Hinzu kommen die absoluten Kosten der Wandkonstruktion. So wird die unmittelbare Relation Außenwanddicke zu deren Kosten errechnet und der Nutzen und der Aufwand miteinander verrechnet. Zu Vermietern: Für den Betrachtungswinkel des Vermieters ist ebenfalls das Verhältnis von Außenwandaufbau zu deren Kosten relevant. Da der Vermieter darüber hinaus an einer möglichst langlebigen Konstruktion des Gebäudes und seiner Bauteile interessiert ist, muss das Ergebnis zusätzlich durch die Anzahl der Jahre Lebenddauer dividiert werden. Das Ergebnis sind die Kosten je Lebensdauerjahr. Zu Eigentümer bzw. Selbstnutzer: Die Formel der Kosten ist im Fall des Selbstnutzers um den Energieeffizienzbeiwert zu ergänzen. Zu den vorab genannten Kostenpunkten müssen Eigentümer auch die Kosten des Energieverbrauches tragen. Daher ergibt sich für sie ein Vorteil je mehr Energie durch eine gute Dämmung des Gebäudes eingespart wird. Hierzu kann der Einsparvorteil (U-Wert) gegenüber dem jeweils gültigen EnEV bzw. GEG-Standard in % angenommen werden. Auch hier ist das Ergebnis Kosten je Lebensdauerjahr. „Die Projektentwicklung einer Immobilie ist ein Prozess, der meist über mehrere Jahre andauert. Um ein klares Bild von der operativen Ertragskraft eines Projektentwicklungsunternehmens zu erhalten stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage, wie und zu welchem Zeitpunkt die PE zu bilanzieren ist [...] Eine Immobilienbewertung kann den unterschiedlichsten Zwecken dienen. Ziel der Immobilienbewertung ist dabei jedoch immer die korrekte Bestimmung eines objektiven Werts einer Immobilie.“88 Die Schwierigkeit der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen liegt in der Prognose und ihren Grundlagen für die Ermittlung des Aufwands und des Nutzens bzw. der Kosten und des Gewinns. Diese 88 U. Blecken, H. Meinen, A. Banschus; 2014; Praxishandbuch Projektentwicklung; S.39 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 61 stützen sich in der Regel auf Erfahrungswerte und Annahmen und lassen sich nicht mit Sicherheit bestimmen und belegen. Schon in der Ankaufsentscheidung spielt die möglichst sichere Vorhersage der Baukosten eine zentrale Rolle. Zu diesem Zeitpunkt, gibt es in der Regel keinen ausreichend detaillierten Architektenentwurf, auf dessen Basis eine zuverlässige Kostenprognose abgegeben werden kann. Eine Kostenberechnung, die über den Detaillierungsgrad einer groben Schätzzahl hinausgeht ist nach HOAI als Architektenleistung erst in LPH 3 verankert und dem Entwurf inkl. Festlegung der Qualitäten nachgelagert. Ist der ermittelte Herstellungswert höher als der in der Ankaufsentscheidung kalkulierte Wert, muss mit großem Aufwand nachgebessert werden und unter Umständen sogar ein neuer Entwurf erstellt werden. Die Anzahl der Entwürfe in der HOAI ist nicht begrenzt, sodass der Architekt ggf. ohne gesonderte Vergütung einen neuen Entwurf erstellen muss. Hieraus ergibt sich jedoch ein zeitlicher Nachteil für die Abwicklung des Projekts. Eine im Architektenvertrag verankerte realistische Zielgröße der Herstellungskosten, sowie eine Begrenzung der Entwurfsanzahl können hier im Vorfeld das Risiko der zeitlichen Verzögerung begrenzen. Die frühzeitige Festlegung des Budgets und die darauf angepassten Kosten durch Konstruktion und Qualitäten entsprechen in ihrem Wesen dem Back-Door-Approach aus der Betriebswirtschaftslehre. Die Gefahr dieser Herangehensweise ist, dass die Qualitäten des anzusprechenden Käufer-/Mieterklientels durch die geringe Betrachtungstiefe verfehlt werden. Im Vergleich der Kostenparameter untereinander ist schnell festzustellen, dass die reinen Herstellungskosten (KG 300 und 400 nach DIN 276) i.d.R. den prozentual größten Anteil aller Kosten bei einer Immobilienentwicklung ausmachen. Sie sind auch diejenigen Kosten, auf die Entscheidungen den größten Einfluss haben. Die Variabilität dieser Kostengruppen ist jedoch keinesfalls ausschließlich als Risiko, sondern viel mehr als Chance zu sehen, eine Wirtschaftlichkeit in eine PE zu implizieren, indem die Festlegung der wichtigsten projektbildenden Kriterien wie Nutzfläche, Bruttorauminhalt, Gestaltungsprinzipien, Konstruktionsart frühzeitig erfolgt.89 89 Vergl. K.D. Siemon; 2012; Baukosten bei Neuund Umbauten, Planung und Praxis; 5. Auflage; Osterode; Springer-Vieweg Verlag; S.2 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 62 Da es sich beim Bauprozess um einen weichen, leicht beeinflussbaren Prozess handelt, haben Entscheidungen während des Prozesses einen direkten Einfluss auf die Kosten (siehe Abb. 7). Je früher ein noch zu entwickelndes Projekt präzisiert und definiert werden kann und je weniger Änderungen vorgenommen werden, desto leichter fällt es, die Baukosten für das Bauwerk vorherzusagen. Hierdurch kann eine Wirtschaftlichkeit frühzeitig darstellbar sein. Produkt der Wirtschaftlichkeit ist das Wirtschaftsgut. Das Wirtschaftsgut erhält seinen Wert durch die Nutzung. Sie dient der Sinnbefriedigung und erhält dadurch einen monetären Gegenwert. Der wesentliche Unterschied zum Investitionsgut ist der nicht spekulative Charakter sowie der Betrachtungshorizont, welcher sich auf die Gegenwart beschränkt.90 90 Vergl. I.C. Altmann; 2017; Einfluss von Veralterungsprozessen auf den Wert von Immobilien; S. 13 nach K. Herdzina; 1991, Einführung in die Mikroökonomik; S.2 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 63 2.1.9 Datenmodell In der Wissenschaft wird ein Modell als abstraktes bzw. vereinfachtes Abbild eines realen Gegenstandes definiert. Diese Modellart nennt sich semantisches Datenmodell. In seiner Dissertation fasst Abed Alzoobi die wesentlichen wissenschaftlichen Definitionen eines Modells zusammen: „Ein Gegenstand A ist ein Modell eines Gegenstands B, falls ein Betrachter C Gegenstand A zur Beantwortung von Fragen über Gegenstand B benutzen kann [Mins68]. Ein Modell ist in [Booch99] als eine Vereinfachung der Realität des zu modellierenden Systems betrachtet. Nach Mochel [Moch93] repräsentiert ein Modell ein reales System von einem bestimmten Standpunkt. Ein Modell ist in [Stac73] als eine Abbildung eines Systems beschrieben. Dieses Modell hat eine identische oder ähnliche Struktur wie das zu modellierende System. Ein Modell ist damit eine vereinfachte Beschreibung eines Systems, wobei hier die relevanten Problemaspekte dieses Systems berücksichtigt werden sollen. Nur dadurch kann ein Modell als konsistent betrachtet werden. In [Zang73] sind die Modelltypen folgendermaßen gegliedert: - Analoge Modelle zur Darstellung der Eigenschaften eines Objektes durch andere ähnliche Eigenschaften. - Bildhafte Modelle zur Beschreibung der erkennbaren Eigenschaften der Objekte. - Formale Modelle zur Darstellung der Eigenschaften der Objekte durch logische oder mathematische Methoden.“91 91 A. Alzoobi; 2003; Dissertation Objektorientierte Modellierung der Kosten in Hochbauprojekten; S. 6 nach G. Booch, J. Rumbaugh, I. Jacobson; 1999; Das UML-Benutzerhandbuch; M. Minsky; 1968; Matter, mind and Models; Semantic Information Processing; T. Mochel; 1993; Objektorientierte Simulation – Ein neues Konzept zur Simulation diskreter Systeme, H. Stachowiak; 1973; Allgemeine Modelltheorie; C. Zangenmeister; 1973; Nutzwertanalyse in der Systemtechnik – Eine Methodik zur multidimensionalen Bewertung und Auswahl von Produktalternativen Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 64 Anders als bei den aufgezählten Modellarten stehen beim Datenmodell Daten im Fokus der Betrachtung. Daten werden definiert als durch Beobachtungen, Messungen und statistische Erhebungen erfasste (Zahlen-)Werte.92 In anderen Worten verlässt das Datenmodell das physische Abbild des realen Gegenstandes und konzentriert sich auf die über die dritte Dimension hinausgehenden angefügten Informationen. Der Zweck eines Datenmodells besteht in der Zurverfügungstellung von Informationen. Für die Zurverfügungstellung bedarf es einer Ordnung und Gliederung. Diese erfolgt durch Elementierung und Attribuierung. Die Elemente und Attribute stehen dabei in einer Beziehung zueinander. Ein Objekt setzt sich jeweils aus mehreren Elementen (Entitäten) und Attributen (Merkmalen) zusammen. Die Attribute können hierbei unterschiedliche Ausprägungswerte haben. Gibt es zwischen den Elementen und Attributen eine Wechselbeziehung kann hierfür als Darstellung ein ERDiagramm (Entity-Relationship-Diagramm übersetzt Abhängigkeiten-Diagramm) als Grundlage eines Datenmodells erstellt werden. Datenbankmodelle lassen sich untergliedern in Top-Down-Modelle und Bottom-UpModelle. Top-Down-Modelle konkretisieren sich von grob zu fein (Objekt – Element – Attribut – Ausprägung). Bottom-Up-Modelle hingegen konkretisieren sich von fein zu grob (Ausprägung – Zuordnung zu Attribut – Zuordnung zu Element – Zuordnung zu Objekt). Bei der Erstellung von Prognosen orientiert sich das BSKP an einem TopDown-Modell, wobei der Informationsgrad proportional zum Fortschritt der Planung zunimmt. Das zu erfassende und auszuwertende Objekt des Benchmarksystems zur Kostenprognose (BSKP) ist eine Immobilienprojektentwicklung. Attribuiert werden insbesondere die Kosten in Verbindung mit Gebäudeelementen. Die Attributwerte (Kosten) können bei unterschiedlichen Objekten bei gleichem Bauelement variieren. 92 Vergl. H. Kubicek, A. Breitner, J. Jarke; 2019; Daten, Metadaten, Interoperabilität; wissenschaftlicher Artikel zu T. Klenk; 2019; Handbuch Digitalisierung in Staat und Verwaltung, Springerverlag Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 71 verschiedenste Sachverhalte Störungen und damit Terminanpassungen erforderlich werden.104 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen In der neuen Leistungsbildstruktur wurden die bisher im Handlungsbereich Organisation beinhalteten Leistungen zum Vertragswesen in diesen neuen Handlungsbereich E integriert und teilweise anders bezeichnet. Dies betrifft die Leistung der Mitwirkung bei der Erstellung einer Vergabeund Vertragsstruktur sowie die Mitwirkungsleistung bei der Erstellung eines Versicherungskonzeptes fur das Gesamtprojekt.105 Während der Entwicklungsphase werden Ziele konstant hinterfragt. Die Investitionsplanung bildet hierbei das monetäre Ergebnis der Ziele und Teilziele ab. Währen der Initiierungsphase werden die Ausgangsziele (Grobziele) als Rahmen für die Entwicklung vorgegeben. Im weiteren Verlauf werden für die Planungsphase die Planziele definiert. Diese sind Teilziele, welche für die einzelnen Handlungsfelder also der zweiten Ebene erreicht werden sollen. Während der gesamten Entwicklung sind sowohl Ausgangsziele als auch Planziele immer wieder auf ihre Erreichbarkeit zu prüfen und ggf. anzupassen.106 Erscheint ein Erreichen der Projektziele als nicht möglich bzw. beinhaltet ein zu hohes, nicht vertretbares Risiko, so kann ein Projektabbruch einer Fortführung vorzuziehen zu sein. Die absolute Wirtschaftlichkeit des Projektes ist daher nach sinnvoll definierten Etappen regelmäßig zu hinterfragen.107 Zusammenfassend lässt sich die Immobilienentwicklung als unternehmensstrategisches Produkt einer Kapitalbildung in Form eines physischen Gebäudes beschreiben. Im Zentrum steht das Projekt, welches in eine strategische 104 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 31 105 N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 31 106 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 26 nach J. Wild, Grundlagen der Unternehmensplanung, 4. Auflage, Opladen, 1982, S.57 ff., auch B. Mikus, Führungsprozesse - Risikomanagement - Modellanalysen, 3. Auflage, Chemnitz, 2009 107 Vergl. N. Preuß, L. B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 8 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 72 und eine operative Objektebene unterteilt ist. Die strategische Objektebene umfasst die Projektentwicklung und das Projektmanagement. Das Prozessmanagement bildet die operative Ebene ab. Die enge Verquickung zeigt auch den unmittelbaren Zusammenhang von Forschung und Praxis auf. Abb. 15 Handlungsfelder des Projektmanagements, eigene Darstellung PROJEKT (Immobilien-) Projektentwi cklung (Immobilien-) Projektmana gement (Immobilien-) Prozessmana gement Standort Idee / Nutzung Kapital Kosten Termine / Kapazitäten Qualitäten / Quantitäten Organisation Information Koordination Zielsicherung Zieldefinition Unternehmens / Projektstrategie Einfluss Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 73 2.2.2 Forschungsund Praxisstand Baukosten (inkl. BKI und Sirados) Da immobilienökonomische Forschung ein sehr praxisnahes Forschungsfeld ist, wird für diese Arbeit sowohl der aktuelle Forschungsals auch der Praxisstand erfasst. Forschung: Eine eindeutige und erschöpfende Kategorisierung der Baukosten gibt in Deutschland die DIN 276 vor. Sie listet auf, welche Kosten mit der Herstellung eines Gebäudes konkret im Zusammenhang stehen. Die mit Baukosten verbundenen Forschungsfragen orientieren sich daher weniger an einer Definition der Kosten, sondern an dem ständigen Erfassen von empirischen Kostendaten sowie Modellen zur möglichst genauen Prognose (geringer Streuungsgrad, hohe Treffsicherheit) der Gebäudekosten. Die hohe Nachfrage nach Bauleistungen hatte in den vergangenen Jahren einen weit überdurchschnittlichen Anstieg der Baupreise zur Folge. Verschärft wurden die Baupreisentwicklungen durch die Corona-Pandemie und den Ukrainekrieg. Der Ausfall ganzer Produktionsketten, beeinflusst sowohl die Verfügbarkeit als auch den Preis von Bauprodukten. Die gleichwohl ungebrochene hohe Nachfrage nach Immobilien durch den permanenten Anstieg von Wohnraum pro Kopf sowie Investitionen in vermeintlich krisensichere Immobilienanlagen ließ die Immobilienpreise simultan steigen und lässt auch einen zukünftigen Anstieg erwarten.108 Zugleich wirkt sich der Remanenzeffekt negativ auf die Pro-Kopf-Fläche aus, d.h. die Inanspruchnahme von Wohnfläche im Alter bei einer alternden Bevölkerung nimmt zu109 (75 qm im 65. Lebensjahr gegenüber 45 qm bei Berufseinstieg). Die daraus entstehende Nachfrage beeinflusst das Marktgeschehen und wirkt sich indirekt auf eine weitere Erhöhung der Baukosten aus. In den nächsten Jahren ist daher mit einer weiteren deutlichen Verknappung des Wohnraumes auf dem deutschen Immobilienmarkt zu rechnen. Durch die hieraus hohe Belastung auf den Immobilienmarkt gerät auch die Politik zunehmend unter Druck. So wurden in der jüngeren Vergangenheit erneut insbesondere Forschungsfelder für eine Senkung der Baukosten wieder erschlossen. Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg, November 2017, Oktober 2020) und 108 Vergl. Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte, Bernd Raffelhüschen & Roman Witkowski, 2019 109 Vergl. Branchen und Immobilienmarktanalyse Deutsche Bank, Just 2009 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 74 die Baukostensenkungskommission (Bericht der Baukostensenkungskommission des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, November 2015, BMUB) bedienen mit ihren staatlich beauftragten Forschungen diese Felder. Promotionen im Bereich der Baukostenforschung sind rar. Besonders hervorzuhebende Dissertationen sind in Wien und München entstanden. T. Wetzstein beschäftigte sich in seiner Forschungsschrift mit der Frage nach der Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess und evaluierte die wesentlichen Einflussfaktoren. In seiner Arbeit stellt er die Vorund Nachzüge der verschiedenen Ermittlungsarten zur Bestimmung von Baukosten gegenüber. Ziel der Arbeit ist die Entwicklung eines Modells zur Kostenprognose im Rahmen der Gestaltungsplanung vor der Realisierungsentscheidung (Eingehen von vertraglichen Verbindlichkeiten zur unmittelbaren Umsetzung).110 Als Voraussetzung für die Kostenprognose legt Wetzstein eine Realisierungsplanung, also Ausführungsplanung zu Grunde.111 Eine Einschränkung auf eine bzw. mehrere Nutzungsarten findet nicht statt. Die Prognose soll durch Auswertung von Haupt-Primär-Positionen vereinfacht werden, bei weiterhin hoher Trefferwahrscheinlichkeit. Sie orientiert sich dabei an klassischen ABC-Ansätzen (wenige Positionen verursachen den Großteil der Kosten). F. S. Kornblum erforscht in seiner Dissertation die Bestimmung von Herstellungsund Instandhaltungskosten sowie dem Verbrauch von Grauer Energie bei der Realisierung und dem Betrieb von Immobilien. Hierzu definiert Kornblum verschiedene StandardRaumelemente und kombiniert diese mit einer Nutzungsanforderung. Das Grundprinzip orientiert sich am parametrisierten bzw. vorelementierten Planen. Auch er legt keine Einschränkung der Nutzung fest. A. Alzoobi beschreibt in seiner Dissertation insbesondere die Objektorientierte Modellierung der Kosten in Hochbauprojekten. Er definiert in seiner Arbeit die wesentlichen Begriffe eines Datenmodells und beschreibt den Zusammenhang 110 Vergl. T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 31 111 Vergl. T. Wetzstein; 2011; Dissertation Kostenermittlung von Hochbauprojekten im Planungsprozess – Evaluierung der zu berücksichtigenden Einflussfaktoren; S. 64ff. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 75 zwischen Objekten (Elementen) und angehefteten Attributen und Informationen. Sein Datenmodell bildet eine Vorstufe des heutigen Building Information Modeling (BIM). Die Kosten werden hierbei als Information an ein computergeneriertes Abbild der zukünftigen Realität angeheftet. Praxis: Die Tatsache, dass Immobilienprojektentwicklungen Analogien zu Startups auf Zeit aufweisen, lassen die unmittelbare Anwendbarkeit von empirischen Baukostendaten auf neue Projekte fraglich erscheinen, da es sich wie beschrieben jedes Mal erneut um ein Unikat handelt. Um eine Anwendbarkeit zu ermöglichen werden Baukosten daher in Einzelbestandsteile zergliedert. Die DIN 276 tut dies über eine Ebenenstruktur, das STLB-Bau über seine Gewerke-Gliederung. Hieraus resultieren für die Herleitung von Herstellungskosten zwei unterschiedliche Verfahren.112 Die Ebenenstruktur der DIN lässt eine Zurückführung bis in grobe Quadratmeterkennzahlen (z.B. €/qm BGF) zu und ermöglicht gleichzeitig eine sehr detaillierte Betrachtungsweise (Bsp. 4. Ebene nach DIN 276 – BKI). Die gewonnenen Kennzahlen lassen sich im frühen Planungsstadium bereits auf Projekte anwenden (Kostenrahmen, Kostenschätzung gem. DIN 276). Die Werte unterliegen in diesem Stadium jedoch noch erheblichen Schwankungen von 20 - 30 %.113 „Eine Methode zur Eingrenzung der Investitionskosten besteht in der Ermittlung nach Grobelementen. Das Gebäude wird in Grobelemente analog der DIN 276 zerlegt und entsprechend bewertet. Dieses Verfahren baut auf der Vorstellung auf, die wesentlichen Elemente des Bauwerkes, also Baugrube, Gründungsflächen, Außenwandflächen, Innenwandflächen sowie Dachflächen konkret mit Massenvorgaben zu erfassen. Anschließend werden sie mit der Annahme eines bewerteten Preises fur das Grobelement zur gesamten Kostenaussage zusammen geführt. Dies gilt analog fur die betroffenen Gewerke der Technik, allerdings ohne die konkrete Massenbetrachtung, die in diesen Elementen nur auf Basis von Bruttorauminhalt/Bruttogrundrissfläche erfolgen kann. 112 Vergl. R. Habison: Baubetriebslehre, Band 2, Wien, 2. Auflage, 1994; Vergl. B. Nixdorf: Verbesserung der Wirtschaftlichkeit von Bauobjekten unter Verwendung von Investitionsrechnungsverfahren, Bonn, 1983 113 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 248 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 76 Diese Ermittlungsart bietet den Vorteil, die geometrische Struktur des Baukörpers in die Rechnung mit einzuführen. Da die planerischen Grundlagen dafür erst in der Vorplanung entstehen, müssen die jeweiligen Kosteneinflussfaktoren sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.“114 Im Laufe der Zeit haben sich diverse Anbieter auf die Erfassung von Baukosten auf Basis der DIN-Struktur etabliert. Marktführer in diesem Bereich ist das BKI. Das BKI hat über Dekaden Daten von fertiggestellten Bauwerken systematisch erfasst und ausgewertet. Bei der Analyse der erfassten Daten fällt jedoch auf, dass nach einer Kategorisierung von Wohnungsbau in dem Segment > 20 Wohneinheiten nur wenige Objekte erfasst sind. Diese stammen zu einem großen Teil aus der Zeit vor den Verschärfungen der Energieeinsparverordnungen von 2007, 2009 und 2013 sowie der Einführung des Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) 2021. Zwar wurden die erfassten Baukosten konjunkturell bereinigt, doch ist eine Verschiebung der anteiligen Baukosten in den Kostengruppen nicht berücksichtigt worden, sodass die Daten nicht dem aktuellen Stand entsprechen. Der Mangel an Daten kann auf das Nichtpreisgeben (Unternehmensgeheimnis) von Entwicklungsunternehmen zurückzuführen sein. Weitere Anbieter auf dem Markt sind spezialisiert auf eine gewerkeweise Erfassung von Baukosten und haben diese aber teils zurückgeführt in eine Elementstruktur nach DIN. Anbieter von Kennzahlen nach DIN aus Gewerkerückführung sind Orca, Nextbau, California Pro und Cosoba. Diese Anbieter sind Repräsentanten des zweiten üblichen Verfahrens zur Herleitung von Baukosten. Dieses Verfahren orientiert sich in seiner Erfassung und Herleitung von Kostenkennwerten an der Gewerkestruktur nach STLB-Bau. Voraussetzung für eine Anwendbarkeit ist ein plausibler Massenansatz. Die Mengen der Elemente oder der Umfang der Gewerkeleistungen müssen bekannt sein. „Falls planerische Grundlagen in detaillierter Form vorliegen, bietet sich auch eine ausfuhrungsorientierte Form der Kostenermittlung (Vergabeeinheiten) an. Diese hat den Vorteil, dass Daten aus gerade abgeschlossenen Projekten verwendet werden können, die in der Regel nur in dieser Form vorliegen. Die Kostengliederung des Kostenrahmens sollte nach DIN 276 bzw. Vergabeeinheiten gewählt werden, damit eine Durchgängigkeit zur Kostenverfolgung gegeben ist. 114 N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 247 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 77 Bereits im Kostenrahmen sollte sichergestellt werden, dass die Gewerke Baugrubenarbeiten, Fassade mit Mengengerüsten bzw. Leistungspaketen kostenplanerisch hinterlegt sind. Bei erkennbaren Unsicherheiten sollten Ansätze fur „Unvorhersehbares“ definiert werden.“115 Anbieter von Kostendatenbanken auf Gewerkestruktur ohne eine Rückführung in die DIN 276 sind Sirados, Conclude und Datex. Sie sind sogenannte reine AVAProgramme. AVA steht für Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung. Zwar bietet die Kostenherleitung nach Gewerken eine höhere Genauigkeit (± 5 %) doch ist ein Abgleich des höheren Kosten-Detaillierungsgrades zum nächst niederen für eine Kostenverfolgung für einen Abgleich von Bedeutung. Da diese Softwareanwendungen erst ab der Leistungsphase 6 angewendet werden können, erfüllen sie diese Anforderung nicht. Im Verlauf des Projektes steigt die Sicherheit der Kostenprognose konsekutiv, obwohl für eine verlässliche Investitionsrechnung schon zu Beginn eines Projekts eine wesentlich höhere Genauigkeit als die der Kostenschätzung mit einem Schwankungsrisiko von ± 20 % notwendig ist. Eine besondere Bedeutung bei der Erfassung von Baukosten kommt der Erfassungsdifferenzierung nach DIN 276 und STLB-Bau zu. Die Schwierigkeit der einheitlichen Erfassung besteht in den Schnittmengen mehrerer Elemente nach DIN zu mehreren Gewerken nach STLB-Bau und andersherum. So sind mehrere Gewerke an der Erstellung einer Außenwand beteiligt oder ein Werkstoff wird in mehreren Elementen nach DIN verwendet. Als Beispiel für die Unvereinbarkeit sei ein Kalkzementputz angeführt, der sowohl auf Innenals auch auf Außenwände aufgebracht wird. In einer Ausschreibung von Bauleistungen kann darauf reagiert werden, indem die Menge an Kalkzementputz auf Innenund Außenwände aufgeteilt wird. In der Regel wird darauf aber bewusst verzichtet, da möglichst große Mengen eines Baustoffes aufgeführt werden, um die Kostenvorteile bei der Bestellung von großen Mengen zu haben. Eine Übersetzung ist meist nach der Ausführungsplanung und in der Ausschreibung von Bauleistungen notwendig. Eine Überprüfung der Kosten ist anschließend nur noch 115 N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 247 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 78 bis in die erste Ebene nach DIN möglich oder mit großem Aufwand in die darunterliegenden Ebenen nachzuvollziehen. Für die Erfassung von Baukosten ist es daher sinnvoll, die kleinsten gemeinsamen Nenner zu suchen, um eine Übersetzung wenigstens in die zweite Ebene nach DIN zu gewährleisten. Abb. 16 Einfluss von Kosten nach STLB-Bau auf Elemente nach DIN und umgekehrt, eigene Darstellung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 79 2.2.3 Forschungsund Praxisstand Baukostenrisiko Das Baukostenrisiko ist als Differenz zwischen tatsächlich eintretenden Baukosten und im Vorwege der Realisierung prognostizierten Baukosten zu definieren. Forschung: Die unter 2.2.2. genannten Forschungsschriften beschäftigen sich alle damit das Delta der genannten Parameter zu reduzieren und somit das Baukostenrisiko zu minimieren. Eine Forschungsarbeit, welche sich gezielt mit der Reduktion von Risiken in der Projektentwicklung auseinandersetzt stammt aus dem Jahr 2007 von U. Holthaus. Sie trägt den Titel: “Ökonomisches Modell mit Risikobetrachtung für die Projektentwicklung“. Die Baukosten und somit das Baukostenrisiko sind in ihrer Arbeit von untergeordneter Bedeutung. Praxis: Für das Ausschließen von Risiken werden in der Praxis sogenannte DueDiligence-Prüfungen zu verschiedenen Risikoeinflüssen auf eine Immobilienentwicklung erstellt. Gleichwohl existiert nach wie vor eine erhebliche Diskrepanz zwischen den Ausgaben für eine Risikoprüfung bezogen auf das Gesamtinvestitionsvolumen.116 Zwar wird im Rahmen der Standortanalyse auch immer mehr auf nachhaltige wirtschaftsbeeinflussende Standortfaktoren geschaut, doch die Baukosten werden in einer DD-Betrachtung nicht oder nur ungenügend behandelt. Sogar die steuerlichen Vorund Nachteile werden vor einem Grundstücksankauf gründlicher untersucht. Zwar ist zum Zeitpunkt der Ankaufsentscheidung noch keine Planung erfolgt auf derer die Baukosten prognostiziert werden könnten, doch die wesentlichen Indikatoren des Standortes sind gegeben, sodass die grobe Kubatur, die Geschossigkeit, der Ausbaustandard usw. durchaus für eine nähere Betrachtung der Baukosten herangezogen werden können. Oftmals resultieren aus B-Plänen auch Vorgaben für Materialien und Dachformen etc. Selbst nach einer ersten Planungsüberlegung darf der Kostenrahmen noch eine Schwankungsbreite von 20 - 30 % aufweisen.117 116 Vergl. T. Poddig, F. Schindler; 2013; Aspekte aus der Finanzund Immobilienwirtschaft, Uhlenbruch Verlag, S. 58 117 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 248 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 80 Die Baukosten machen bei einer Entwicklung ca. 60 - 70 % der Investmentsumme aus, lässt man die Grundstückskosten außer Acht. Die Gesamtrendite, welche über eine Gewinnerzielungsabsicht hinaus zur Abfederung des Risikos dient, fällt bei einer angespannten Marktsituation und einem umkämpften Immobilienmarkt aufgrund der zahlreichen Konkurrenten niedriger aus. In der derzeitigen Situation, in der die Europäische Zentralbank den europäischen Wirtschaftsraum mit Geld flutet um Investitionsanreize zu setzen, werden Renditen zwischen 10 und 15 % für Projektkalkulationen in guten Marktlagen (A-Standorte) angesetzt.118 Bei einer Projektierung einer Immobilienentwicklung mit einem Investitionsanteil der Baukosten von 50 % und einer Rendite von 10 % sowie einer Schwankungsbreite (Baukostenrisiko) von 20 - 30 % übersteigt das zu erwartende Risiko schnell die Renditeerwartung. Hierbei sind weitere Risiken noch unberücksichtigt. Von einer Entwicklung ist in diesem Fall dringend abzuraten. Dies zeigt die Relevanz von Baukosten DD-Analysen vor einem Grundstücksankauf. Am Markt etablierte Unternehmen, die eine Vielzahl von Entwicklungen erfolgreich durchgeführt haben, können auf bereits gewonnene Erkenntnisse zurückgreifen. Hierbei kann es jedoch nach wie vor zu krassen Fehleinschätzungen kommen, wenn beispielsweise Regionalfaktoren119 (BKI, Regionalfaktorenkarte) unzureichend berücksichtigt werden oder zwischen den Ausschreibungszeitpunkten aufgrund der langen Entwicklungsphasen von Immobilienentwicklungen erhebliche Preissteigerungen stattgefunden haben. Es ist daher unerlässlich die jeweilige Marktsituation ausreichen und kontinuierlich zu erforschen um einen höchstmöglichen Risikoausschluss für Baukosten zu erzielen. 119 Vergl. BKI, Regionalfaktorenkarte Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 87 - Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren ist ein international anerkanntes Verfahren zur Bestimmung eines Verkehrswertes von einem Grundstück (bebaut und unbebaut). Hierzu müssen zunächst die Eigenschaften des zu vergleichenden Grundstückes festgelegt werden, damit vergleichbare Grundstücke am Immobilienmarkt gefunden werden können. Aus einer Vielzahl aus Vergleichsobjekten werden die Kennzahlen mit hinreichender Übereinstimmung auf das eigene Grundstück zur Bestimmung des Verkehrswertes herangezogen.128 - Sachwertverfahren Abb. 20 Sachwertverfahren, Alda, W.; Hirschner, J.; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, (Hrsg.): Berner, F.; Kochendörfer, B.; Berlin und Stuttgart, S. 52 Dieses Verfahren kommt insbesondere bei bebauten Grundstücken zur Anwendung, welche keine Ertragsobjekte enthalten. Das Sachwertverfahren verläuft nach einem vorgegebenen Schema. Zunächst wird der Wert des Gebäudes, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen ermittelt, abzüglich der Minderung durch Alter, Bauschäden und Baumängel. Hinzu kommt der Wert der sonstigen baulichen Anlagen und des Bodens. Dies zusammen ergibt den Sachwert.129 128 Vergl. Alda, W.; Hirschner, J.; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, (Hrsg.): Berner, F.; Kochendörfer, B.; Berlin und Stuttgart, S. 55 129 Vergl. Alda, W.; Hirschner, J.; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, (Hrsg.): Berner, F.; Kochendörfer, B.; Berlin und Stuttgart, S. 52 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 88 - Ertragswertverfahren Abb. 21 Ertragswertverfahren, Alda, W.; Hirschner, J.; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, (Hrsg.): Berner, F.; Kochendörfer, B.; Berlin und Stuttgart, S. 53 Dieses Verfahren zur Feststellung des Verkehrswertes kommt in der Regel bei gewerblichen Immobilien zur Anwendung, bei denen dieser über den Ertragswert ermittelt wird. Der Jahresrohertrag des Objektes (i.d.R. die Summe aller Mieteinnahmen), abzüglich aller Kosten zur Bewirtschaftung der Immobilien, bildet den Jahresreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung bilden den Gebäudereinertrag. Dieser wird üblicherweise mit einem Vervielfältiger multipliziert, je nach Wertigkeit des Investments, und der Bodenwert wird aufgeschlagen. Hieraus erhält man den Ertragswert. Hier kann es wie bei der Analyse von Kosten, bezogen auf Flächenkennwerte (siehe S.15), zu Erschwernissen bei der Bestimmung der Flächen und somit auch der Mieteinnahmen kommen.130 Ein weiteres Instrument der Immobilieninvestition ist das Residualwertverfahren (Developmentrechnung). Dieses Verfahren wird auch Bauträgermethode genannt. Grundsätzlich kann über das Residualwertverfahren der ermittelte Grundstückswert 130 Vergl. Alda, W.; Hirschner, J.; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, (Hrsg.): Berner, F.; Kochendörfer, B.; Berlin und Stuttgart, S. 53 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 89 abgebildet werden, der aus der Entwicklung eines Grundstückes zu dessen Idealausnutzung resultiert (Residuum).131 In der Regel wir dieses Verfahren auf Entwicklungen mit einem Exit-Szenario des Abverkaufes angewendet. In leicht abgewandelter Form kann es für langfristige Investition in ein Grundstück und dessen Immobilie(n) genutzt werden. Hierzu sind allerdings Nebenrechnungen und weitere Analysen zu den Einnahmen notwendig, sowie konkrete Annahme über das Ende des erwarteten Zeithorizontes. Abb. 22 Residualwertverfahren, Patrizia Deutschland GmbH, 2015 „In Deutschland wird das Residualwertverfahren zur Bewertung von entwicklungsreifen - d.h. unbebauten oder abrißfähigen[sic!] - Grundstücken herangezogen, vorzugsweise wenn keine Vergleichsgrundstücke zu Verfügung stehen und eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens als undurchführbar erscheint. In Großbritannien wird der "residual approach" für die gleichen Grundstückstransaktionen eingesetzt - mit dem Unterschied, dass im Regelfall 131 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.56 RESIDUALWERTVERFAHREN/EINFACHE DEVELOPER-RECHNUNG (beispielhafte Variante Backdoor-Approach; Alternative: z.B. Projektentwicklungswert über vereinfachtes Ertragswertverfahren gem. §§ 17ff. ImmoWertV) Grundsätzlich: 01 Projektentwicklungswert ./. 02 Gestehungskosten inkl. Vertrieb, Finanzierung und Grunderwerbsnebenkosten = Residuum (Grundstückswert) 01 Projektentwicklungswert a) BGFa o.i. x Flächeneffizienz x Verkaufspreis je m² Wohnfläche b) TG-Stellplätze x Verkaufspreis je Stellplatz Mai 2015 02 Gestehungskosten inkl. Vertrieb, Finanzierung und Grunderwerbsnebenkosten a) Gewinnmarge/Risikozuschlag b) Baukosten je m² BGFa o.i. KG 300+400 (brutto) c) Baukosten je m² BGF u.i. KG 300+400 (brutto) d) Baunebenkosten (Teile KG 700, brutto) e) Außenanlagen KG 500 (brutto) f) Weitere Gestehungskosten (z.B. Erschließungskosten etc.) g) Vertriebskosten h) Finanzierungskosten i) Grunderwerbsnebenkosten Beispiel: a) 10.000 m² BGFa o.i. x 81,00% = 8.100 m² Wfl. x 4.000 €/m² = 32,4 Mio. € b) 100 WE, SP-Schlüssel 1,0 = 100 TG-SP x 25.000 €/SP = 2,5 Mio. € = PE-Wert 32,4 Mio. € + 2,5 Mio. € = 34,9 Mio. € Beispiel: a) Gewinnmarge/Risikozuschlag 15 % von PE-Wert = 5,2 Mio. € b) 10.000 m² BGFa o.i. x 1.300 €/m² = 13 Mio. € c) 100 SP x 45 m² je SP = 4.500 m² BGF u.i. x 600 € = 2,7 Mio. € d) 18 % Baunebenkosten x Baukosten b&c = 2,8 Mio. € e) Außenanlagen pauschal 100.000 € g) Vertriebskosten pauschal 500.000 € h) Finanzierungskosten pauschal 200.000 € i) Grunderwerbsnebenkosten pauschal 500.000 € Beispiel: Projektentwicklungswert 34,9 Mio. € ./. Gestehungskosten „brutto“ 25,0 Mio. € = Residuum 9,9 Mio. € Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 90 mehrere Investoren sich um das gleiche Grundstück bemühen und den "residual approach" dazu einsetzen, den maximal von ihnen bezahlbaren Grundstückspreis zu errechnen. Der Residual Approach wird also zur individuellen Preisermittlung unter Wettbewerb eingesetzt.“132 „Die Größen Ertragswert und Baukosten sind - im Verhältnis zu dem zu ermittelnden Bodenwert - annähernd gleich groß. Aufgrund der mathematischen Verknüpfung wird jede minimale Änderung an den Eingangsdaten zu einer relativ viel größeren Änderung des Residuums führen. Beträgt der Bodenwert etwa 10% des Gesamtwertes, so führt eine gegenläufige Veränderung von Verkaufserlös und Herstellungskosten um 5% zu einer Veränderung des Residuums - also des zu ermittelnden Bodenwertes - um 95%. Ertragswert und Baukosten müssten sich daher sehr exakt ermitteln lassen, um zu vertretbaren Ergebnissen zu kommen. Gerade dies ist aber nicht der Fall.“133 Hieran wird ersichtlich welche Bedeutung eine gründlichen Herleitung der Baukosten hat. Eine schnelle Errechnung eines Residuums aufgrund von Erfahrungswerten kann u.U. zu Fehlprognosen führen. Ein System zur Herleitung der Baukosten speziell für Immobilienentwicklungen soll dem Residualwertverfahren Risiken nehmen und genaue Prognosen ermöglichen. 132 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.206 133 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.205 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 91 2.2.5 Forschungsund Praxisstand Wirtschaftlichkeit Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Forschung, welche zur Wirtschaftlichkeit allgemein betrieben wird, eine hohe Praxisaffinität aufweist. Der Fokus der Forschung liegt insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienentwicklungen auf der Anwendung der Verfahren zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit (siehe dazu auch Kapitel 2.2.4 Immobilienbewertung). Eine Trennung von Praxis und Forschung ist hierbei nicht möglich. Einschlägige Literatur verweist im Bezug auf das Thema Wirtschaftlichkeit auf die Parallele der Investitionsentscheidung. „Unter dem Begriff Investition wird sowohl ein Vorgang (Prozess) als auch zugleich dessen Ergebnis verstanden. Als Investition werden Handlungen bezeichnet, deren positive und negative Konsequenzen nicht alle zum selben Zeitpunkt anfallen. Dies gilt vor allem dann, wenn die negativen Folgen vor den positiven auftreten. [...] Eine Investition ist somit eine Verwendung von (abstraktem) Kapital für (konkretes) Vermögen. Jede Erhöhung des Bestandes eines Gutes kann somit als Investition aufgefasst werden.“134 Die Investitionsentscheidung ist das Resultat der wirtschaftlichen Abwägung bzw. der Investitionsrechnung. Die Literatur weist bei der Beschreibung der Investitionsrechnung als Model für Mehrzielentscheidungen unter Berücksichtigung von Mehrheiten und Einflussgrößen eindeutige Parallelität zur Abwägung von Aufwand und Nutzen auf.135 Zunächst muss eine Operationalisierung der Zielgrößen stattfinden und Abhängigkeiten der Ziele untereinander ausgemacht werden. Ziele können sich gegenseitig positiv wie negativ beeinflussen. Daher ist eine Priorisierung der Ziele vor einer Investitionsentscheidung sinnvoll.136 Die Wirtschaftlichkeit kann somit als Investitionsweg gedeutet werden, der unter Berücksichtigung der Aspekte Zeit, Risiko und Zielerreichungsgrad (Mehrziele) den optimierten Weg des maximalen Nutzens bei minimalem Aufwand darstellt. Sie stellt die maximale relative Wirtschaftlichkeit einer Investition dar unter Abwägung aller beeinflussenden Faktoren. 134 K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.21 135 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 1 136 Vergl. L. Kruschwitz, Investitionsrechnung, 13. Auflage, München, 2011, S.11 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 92 2.3 Investitionsentscheidungsprozess in der Projektentwicklung „Ein wesentlicher Bestandteil der Investitionsplanung, der Investitionskontrolle sowie des Investitionscontrolling ist die Bildung und Auswertung von Entscheidungsmodellen. Die Investitionsrechnung kann als Analyse von Entscheidungsmodellen zur Vorbereitung investitionsbezogener Entscheidungen verstanden werden.“137 Als Grundlage dieser Entscheidungen dienen Informationen. Hierbei handelt es sich um zweckorientiertes und allgemein anerkanntes, also objektiviertes Wissen. Dieses Wissen muss aber, um zur Entscheidungsfindung herangezogen zu werden, objektiviert und für die Anwendung aufbereitet zugänglich gemacht werden. Die Informationen stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit den definierten Zielen, die es zu erreichen gilt.138 Sie dienen außerdem dazu die Eintrittswahrscheinlichkeit von Prognosen zu erhöhen, um einen hohen Grad der Wirtschaftlichkeit bei Investitionsentscheidungen zu erreichen. Informationen wird daher in der heutigen Zeit ein hoher Wert beigemessen. Investitionsentscheidungen können auf unterschiedlichen Ebenen getroffen werden. Entscheidungen, welche eine wesentliche Richtung für die Entwicklung des Unternehmens vorgeben finden auf der oberen, der strategischen, Ebene statt. Als richtungsweisend gelten ein hoher Ressourceneinsatz, eine langfristige Wirkung oder Umstrukturierung von Angebot und/oder Nachfrage. Strategische Entscheidungen sind meist innovativ und zeitgleich von existentieller Bedeutung.139 Entscheidungen, die die vorangegangenen Eigenschaften nicht erfüllen sind der mittleren (taktischen) Ebene (Entscheidungen zwischen mehreren komplexen Optionen) oder der unteren (operativen) Ebene zuzuordnen. Zur Entscheidungsfindung werden die Informationen meist operationalisiert und in Zahlen übertragen, um einen hohen Grad an Objektivität zu erreichen. Dabei gilt 137 U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 35 138 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 18, Vergl. W. Wittmann, Handwörterbuch der Organisation, 2. Auflage, Stuttgart, 1980, auch Vergl. E. Gaugler, Handwörterbuch der Führung, 2. Auflage, Stuttgart, 1995, Sp.1175 ff., auch Vergl. J. Wild, Zur Problematik der Nutzenbewertung von Informationen, ZfB, 41. Jg., 1971, S.317 ff., auch Vergl. A. M. Kleinhans, Wissensverarbeitung im Management, Möglichkeiten und Grenzen wissensbasierter Managementunterstützungs-, Planungsund Simulationssysteme, Dissertation, Frankfurt a.M., 1989, S.11 139 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 13-14 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 93 jedoch: je höher die Ebene der Entscheidung desto komplexer, vielschichtiger und zahlenreicher sind die dahinterstehenden Informationen. „Ein Problem, das sich bei einer Projektentwicklung immer stellen wird, ist die Tatsache, dass zu Beginn einer Projektentwicklung relativ wenige Informationen verfügbar sind und diese erst im weiteren Verlauf gesammelt und konkretisiert werden können, obwohl diese Informationen gerade zu Beginn einer Projektentwicklung bedeutend wären. Denn mit der fortschreitenden Zeit nimmt die Möglichkeit einer Einflussnahme immer mehr ab, so dass gegen Ende der Projektentwicklung oftmals ein hoher Wissenstand zum Projekt gegeben ist, eine aus diesen Informationen sinnvolle Einflussnahme auf die Projekteigenschaften jedoch nachträglich nicht mehr wirtschaftlich zu vertreten ist.“140 Das Ziel des zu entwickelnden Systems zur Baukostenprognose ist daher eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit zu erreichen sowie eine direkte Auswirkung auf die Investitionsentscheidung aufzuzeigen. Es gilt trotz eingeschränkter Informationslage zu Beginn einer Investition fundierte Aussagen zu Kosten treffen zu können. 140 W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.27 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 94 2.4 Einordnung der Arbeit in den Forschungsund Praxisstand Diese Dissertation soll ein Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Immobilienentwicklungen als Resultat hervorbringen. Die Arbeit kann klar der Immobilienökonomie durch Erfüllung der Anforderungen gem. Pfnür und Kämpf-Dern zugeordnet werden.141 Obgleich es sich um eine Forschungsarbeit handelt, ist die Praxisrelevanz sehr hoch und die Arbeit orientiert sich an der angewandten Forschung. Für Projektentwicklung gibt es bislang keine einheitliche Definition. Dagegen wird einheitlich die Aussage vertreten, dass es sich um einen Prozess handelt. Dieser Begriff wird u.a. definiert durch ein klares Ende des Prozesses. Eine Unterteilung der Projektentwicklung in einen engeren und einen weiteren Sinn ergibt für diese Arbeit keinen Sinn, da das Ende für die Hauptzeit der Wertschöpfungskette nicht klar genug definiert ist.142 Da es sich bei der Immobilien-Projektentwicklung um das spezielle Segment der Immobilien handelt, können für eine nähere Definition die Regelungen des BGB herangezogen werden.143 Ein Übergang von Lasten und Nutzen vom Ersteller auf den Besteller bildet ein klar definiertes Ende ab und erfasst gleichzeitig das Ende des Überganges von niederen zu höheren Qualitäten (Ende der Wertentwicklung). Darüber hinaus findet das Abschöpfen des Wertes durch Vermietung oder Verkauf statt. Dies ist aber nicht als Wertschaffung zu sehen. Die Wissenschaft geht derzeit von einem konsekutiven Charakter von Projektentwicklung zum Projektmanagement aus. Bei der Analyse von Entscheidungsmodellen144 (U. Götze; 2014) wird jedoch ersichtlich, dass der Prozess der Projektentwicklung und der Prozess des Projektmanagements auch parallel 141 Vergl. A. Pfnür, A. Kämpf-Dern; 2015; Der deutsche Beitrag zur internationalen immobilienwirtschaftlichen Forschung, Eine empirische Analyse auf Basis von Konferenzund Forschungsbeiträgen. 142 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.22 nach C. J. Diederichs: Führungswissen für Bauund Immobilienfachleute, Berlin: Springer Verlag, 1999 143 Vergl. BGB, 2020 144 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben; S. 18, Vergl. W. Wittmann, Handwörterbuch der Organisation, 2. Auflage, Stuttgart, 1980, auch Vergl. E. Gaugler, Handwörterbuch der Führung, 2. Auflage, Stuttgart, 1995, Sp.1175 ff., auch Vergl. J. Wild, Zur Problematik der Nutzenbewertung von Informationen, ZfB, 41. Jg., 1971, S.317 ff., auch Vergl. A. M. Kleinhans, Wissensverarbeitung im Management, Möglichkeiten und Grenzen wissensbasierter Managementunterstützungs-, Planungsund Simulationssysteme, Dissertation, Frankfurt a.M., 1989, S.11 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 95 ablaufen können. Vielmehr gibt es eine klare Überschneidung beider Bereiche auf unterschiedlichen Ebenen. Die Projektentwicklung stellt mit Ihren Anforderungen an das Zusammenspiel aus Idee, Standort und Kapital einen Prozess auf strategischer Ebene dar.145 Die wesentlichen Vorgaben aus der Projektentwicklung beeinflussen dann das Projektmanagement auf der operativen Ebene mit dem Zusammenspiel aus Qualitäten, Kosten und Terminen.146 Beide Prozesse unterliegen der ständigen Überprüfung der Ziele sowie dem interaktiven Zusammenspiel untereinander. Die Baukosten sind bei jeder Projektentwicklung neu zu ermitteln und setzen sich jedes Mal neu zusammen, da sie verschiedenen Indikatoren wie Statik (Geschossigkeit), Bauarten, Ausbaustandards unterliegen. Bestehende Kostendatenbanken können mit ihrer Methodik große Entwicklungen nur unzureichend abbilden. Zudem fehlt eine belastbare Datengrundlage für große Entwicklungen, da Unternehmen ihre Kennzahlen nur ungerne preisgeben (Firmengeheimnis). Das ist vermutlich der Grund für die geringe Anzahl an Forschungsvorhaben in diesem Bereich. Risiken lassen sich grundsätzlich unterscheiden in interne und externe Risiken. Die Baukosten zählen zu den internen Risiken. Sie lassen sich daher verhältnismäßig leicht beeinflussen. Gerade zu Beginn einer Entwicklung unterliegt die Kostenermittlung einer starken Schwankungsbreite.147 Erst mit fortschreiten der Planung reduzieren sich die Schwankungen. Fehleinschätzungen können zu einer starken Einschränkung der Wirtschaftlichkeit einer Entwicklung führen. Ziel eines jeden Projektes sollte sein, möglichst früh eine Prognose der Baukosten mit möglichst hoher Eintrittswahrscheinlichkeit zu treffen. Bestehende Datenbanken lassen dies bislang jedoch nicht zu. Die Baukosten beeinflussen maßgeblich die Investition und somit die wesentlichen Indikatoren zur Darstellung der Wirtschaftlichkeit, da sie den Großteil der 145 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.22 146 Vergl. W. Jakobi; 2015; Projektmanagement für Ingenieure, ein Praxisnahes Lehrbuch für den systematischen Projekterfolg, S. 30 147 Vergl. N. Preuß, L.B. Schöne; 2010; Real Estate und Facilitymanagement aus der Sicht der Consultingpraxis; S. 248 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 96 Investitionsmittel binden. Ziel ist es kurzfristige Liquidität gegen späteres Vermögen zu tauschen.148 Die Verfahren der ImmoWertV sind für bereits existierende Objekte gut heranzuziehen. Ihr Einsatz ist zum Ende einer Entwicklung sinnvoll. Die Beurteilung von Entwicklungen sind durch die Verfahren der ImmoWertV zwar möglich aber orientieren sich damit nicht an der Praxis von Immobilienentwicklungen. Für die Darlegung des Erfolges einer Entwicklung sind die statischen und dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung besser geeignet.149 Sie unterliegen aber ebenfalls dem Risiko der Prognose zukünftiger Entwicklungen. Die Wirtschaftlichkeit bemisst sich durch Aufwand und Nutzen und kann über die Verfahren der Investitionsrechnung in Zahlen abgebildet werden. Sie ist eine numerische Abstrahierung von Qualitäten und Ressourcen meist in Form von Geldeinheiten. Die Wirtschaftlichkeit unterteilt sich in die relative und die absolute Wirtschaftlichkeit.150 Ergebnisse der Investitionsrechnung (Bsp. IRR, ROC, ROE) sind daher meist in Prozent angegeben und geben ein Bild der relativen Wirtschaftlichkeit wieder. Verfahren wie der VoFi oder das Residualwertverfahren orientieren sich dagegen stärker an der absoluten Wirtschaftlichkeit und haben als Ergebnis konkrete Zahlen bzw. Geldeinheiten. Auf Grund von Analysen werden Entscheidungen abgeleitet. Entscheidungsmodelle helfen bei der Investitionskontrolle und können den Weg zur größtmöglichen Wirtschaftlichkeit aufzeigen. Jede Option der Entscheidung ist in das Verhältnis seiner Eintrittswahrscheinlichkeit zu setzen um dabei Risiken zu vermeiden. Derlei Entscheidungsleitfäden werden häufig in die Praxis transferiert und finden dort Anwendung. Obgleich das Forschungsfeld der Immobilienökonomie klar definiert ist, gibt es wenig Forschungsarbeiten, welche sich diesem Feld klar zuordnen. Vielmehr gibt es ein großes Literaturangebot an Praxisleitfäden und Handlungsempfehlungen. 148 Vergl. K.W. Schulte, S. Bone-Winkel, J.H. Vogler; 1998; Handbuch Immobilieninvestition; S.21 149 Vergl. W. Alda, J. Hirschner; 2014; Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Grundlagen für die Praxis; S.106 150 Vergl. U. Götze; 2014; Investitionsrechnung, Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsvorhaben, S. 55 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 103 3.1 Festlegung der Methodik In dieser Dissertation ist die Methodik so anzuwenden, dass eine Wissenschaftliche Fragestellung von der Gegenstandsebene (Erkenntnisinteresse) über die Diskursebene (Stand der Forschung) hin zur Argumentationsebene (Erkenntnisgewinn) geführt wird. „Wissenschaftliches Arbeiten zeigt sich in einer systematischen und methodisch kontrollierten Verbindung eigenständiger und kreativer Gedanken mit bereits vorliegenden wissenschaftlichen Befunden. Das Vorgehen ist sorgfältig, begriffserklärend und fachbzw. disziplin-bezogen.“151 Während des Prozesses des Erkenntnisgewinns sind der Anfangsund Endpunkt als gegeben zu betrachten, der Weg ist variabel. Hierbei hat der Weg bzw. die angewendete Methodik folgende allgemeine wissenschaftliche Gütekriterien zu erfüllen: - Objektivität (Nachprüfbarkeit): Ausmaß, in dem ein Untersuchungsergebnis in Durchführung, Auswertung und Interpretation vom Forschenden nicht beeinflusst werden kann. Weder bei der Durchführung noch bei der Auswertung und Interpretation dürfen also verschiedene Experten verschiedene Ergebnisse erzielen. - Reliabilität (Zuverlässigkeit): Gibt die Zuverlässigkeit einer Messmethode an. Eine Untersuchung wird dann als reliabel bezeichnet, wenn es bei einer Wiederholung der Messung unter denselben Bedingungen und an denselben Objekten zu demselben Ergebnis kommt. - Validität (Gültigkeit): Ist das wichtigste Testgütekriterium, denn es gibt den Grad der Genauigkeit an, mit der dasjenige Merkmal tatsächlich gemessen wird, das gemessen werden soll. Diese Kriterien haben allgemeine Gültigkeit und sind sowohl bei einem qualitativen als auch einem quantitativen Forschungsansatz zu erfüllen. Die qualitative Forschung hat Verständnis und Interpretation zum Forschungsgegenstand. Während die qualitative Forschung sich auf wenige Quellen stützt, die sehr fundiert analysiert werden, bedient 151 T. Bohl; 2008; Wissenschaftliches Arbeiten im Studium der Pädagogik, Arbeitsprozesse, Referate, Hausarbeiten mündliche Prüfungen und mehr; S. 13 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 104 sich der quantitative Forschungsansatz an einer Vielzahl von Quellen, welche im Vergleich zum qualitativen Ansatz weniger Durchdringung bei der Informationstiefe aufweisen. Zudem ist die Grundlage eines quantitativen Ansatzes metrischer bzw. numerischer und somit statistischer Natur.152 Die Empirie bedient sich an einem quantitativen Ansatz um ein breites Fundament für eine repräsentative Aussage für Baukosten zu treffen. Das Wort Empirie stammt von dem altgriechischen Begriff „empeiria“ und bedeutet: „Erfahrung, langjährige Übung oder Kenntnis“. Die empirische Forschung ist demnach die wissenschaftliche Methode, durch die systematische Erhebung, Auswertung und Interpretation von Daten, neue Erkenntnisse zu gewinnen. Die empirische Forschung unterscheidet sich von anderen wissenschaftlichen Methoden dadurch, dass empirische Sätze an der Wirklichkeit überprüft werden können. Sie bedient daher immer eine quantitative Forschung.153 Grundsätzlich wird in der Forschung zwischen einem primären und einem sekundären Forschungsansatz unterschieden. Die Primärforschung beschafft die notwendigen Informationen durch neues Datenmaterial zur Ableitung von Theorien. Die Sekundärforschung bedient sich bei den benötigten Informationen an bereits vorhandenem Datenmaterial und bereitet dieses auf beziehungsweise analysiert es. Einordnung: Für den Prozess dieser Forschungsarbeit wird für die Definition des Endpunktes (Forschungsziel) eine Mischung aus qualitativem und quantitativem Ansatz gewählt. Anhand von Auswertungen von Primärquellen im Sinne einer Sekundärforschung wird ein Leitfaden für eine empirische Datenerhebung entwickelt. Die Empirie selbst ist nicht Bestandteil dieser Arbeit, sondern das dahinterstehende System. Es dient dazu ein neues System für eine anwendungsfreundliche Kostenprognose zu erschließen. Durch die Einbeziehung zusätzlicher, bisher in der Forschung unberücksichtigter Informationen, handelt es sich bei der Empirie um ein exploratives Forschungsfeld.154 Eine explanative Forschung hingegen untersucht das Ursache-Wirkungs-Prinzip und stellt diese in einen unmittelbaren Zusammenhang. Da diese Forschungsarbeit auch 152 Vergl. F. Breuer, P. Muckel, B. Dieris; Reflexive Grounded Theory, Eine Einführung in die Forschungspraxis; 2019, S. 2 153 Vergl. T. Hug, G. Poscheschnik; 2020; Empirisch forschen; S. 22 ff. 154 Vergl. G. A. Churchill; 2001; Basic Marketing Research; S. 104 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 105 einen Zusammenhang zwischen verschiedenen Bauteilen und den daraus resultierenden Baukosten sowie der Wirtschaftlichkeit herstellt, enthält sie über den explorativen Ansatz hinaus auch einen explanativen Ansatz. Das System wird so gestaltet, dass erhobene Daten anhand einer deskriptiven Analyse aufbereitet werden und somit der folgenden Anwendung zugänglich gemacht werden. Bei der Erhebung empirischer Daten wird unterschieden zwischen einer Querschnittund einer Längsschnittanalyse. Querschnittanalyse, untersucht Informationen von Stichproben zu einem bestimmten Zeitpunkt. Dabei kann es sich um einmalige Erhebungen oder um mehrere Erhebungen nacheinander handeln.155 Längsschnittanalyse, regelmäßig durchgeführte Erhebungen zum selben Inhalt mit demselben Untersuchungsdesign und der gleichen Stichprobe. Dadurch kann die Entwicklung und Veränderung von Merkmalen im Zeitverlauf gemessen werden.156 Das zu entwickelnde BSKP untersucht sowohl Daten in ihrem Querschnitt (mehrere Projekte zu einem Zeitpunkt) als auch in einem Längsschnitt (Veränderung der Baukosten über die Zeit). Die genannten Zuordnungen (qualitativ, quantitativ, Analyseart etc.) stehen sich häufig gegenüber. Diese Forschungsarbeit ist nicht immer eindeutig jeweils einer sich gegenüberstehenden Anforderungen an eine wissenschaftliche Arbeit zuzuweisen. Sie erfüllt aber alle Kriterien, welche an eine Forschungsarbeit im allgemeingültigen Sinne gestellt werden. Darüber hinaus erhöht sich durch die Erfüllung mehrerer (sich zum Teil gegenüberstehender) Kriterien die Anforderungen und somit die Komplexität dieser Arbeit. 155 Vergl. H. Böhler; 2004; Marktforschung 156 Vergl. L. Berekoven, W. Eckert, P. Ellenrieder; 2009; Marktforschung, Methodische Grundlagen und praktische Anwendung, S. 112 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 106 Abb. 27 Ablaufmodell der Qualitativen Inhaltsanalyse nach Mayring, P. Mayring; 2010; Qualitative Inhaltsanalyse, Grundlagen und Techniken Die Auswertung von bestehenden Informationsquellen zur Ableitung kostenrelevanter Projektmerkmale ist Bestandteil einer qualitativen Analyse. Als Grundlage zur Entwicklung des Systems zur Evaluierung von Baukostenbenchmarks dient das Ablaufmodell nach Mayring. Als Übergeordnete Fragestellung kann die Wirtschaftlichkeit eines Projekts definiert werden. Ein tieferer Fokus wird dabei auf Baukosten als Grundvoraussetzung für die Wirtschaftlichkeit gesetzt. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 107 Das Ablaufmodell nach Mayring dient dazu, ein regelgeleitetes Vorgehen für die qualitative Auswertung textbasierter Daten zu nutzen. Es kann zur Hypothesenbildung oder für evaluative bzw. typenbildende Fragestellungen eingesetzt werden. Es eignet sich auch für Ansätze, die einen Mischcharakter aus qualitativer und quantitativer Methodik aufweisen. Das Ablaufmodell unterteilt sich in drei wesentliche Stufen: - Zusammenfassungen: Inhalte werden auf das Wesentliche reduziert, und besondere Einflüsse werden herausgenommen. - Explikation: Schwer verständliche Inhalte werden mit zusätzlichem Material angereichert, um sie verständlicher zu machen. - Strukturierung: Bestimmte Inhalte werden herausgefiltert, die Inhalte werden strukturiert und kategorisiert. Bestimmung der Materialstichprobe: Objekt der Erfahrung sollen die Baukosten nach DIN 276 sein, die der Wohnnutzung zugeordnet sind. Des Weiteren werden, wie bereits definiert, Mehrfamilienhäuser mit mehr als 10 Wohneinheiten als Eingrenzung festgelegt. Die Größe sollte sich an der minimalen Größenanforderung von professionellen Projektentwicklungen orientieren. Eine Einschränkung erfolgt zudem auf den deutschen Immobilienmarkt. Der deutsche Immobilienmarkt unterscheidet sich aufgrund der länderspezifischen Normen stark von anderen Märkten. Zwar sind Begrifflichkeiten und Bauprodukte europaweit vereinheitlicht worden, doch unterscheiden sich die landesüblichen Bauweisen durch politische, klimatische und traditionelle Einflüsse sehr stark voneinander. Definition der Analyseeinheiten: Die Erfassung von Baukosten erfolgt nach dem in der Praxis verwendeten System zum Abrechnen von Bauleistungen nach Gewerken bzw. STLB-Bau. Dies entspricht der üblichen Abrechnung von Immobilienprojekten ab einem bestimmten Leistungsstand im Projekt. Siehe hierzu Kapitel 4.2.2 Forschungsund Praxisstand Baukosten. Bildung des Kategoriensystems: Zur Rückführung der Baukosten von Vergabelosen bzw. Gewerken in die DIN 276 muss ein Kategoriensystem zur Übersetzung entwickelt werden. Hierfür wird ein Vorgehen nach dem Ablaufmodell von Mayring festgelegt. Obwohl die Methode für Evaluierungen von Texten entwickelt wurde, lässt sich auf ihrer Basis ein allgemeines System für Kostenprognosen ableiten. So werden für das System zunächst drei konsekutive Durchdringungsstufen festgelegt. Die erste Stufe Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 108 egalisiert allgemeine Unterschiede der Baukosten aufgrund von zeitlichen, konjunkturellen und standortspezifischen Faktoren. Die zweite Stufe soll allgemeinen und leicht zugänglichen Kriterien entsprechen, welche verallgemeinert auf ein Projekt angewendet werden können. Sie sind gebäudespezifisch und haben einen übergreifenden Einfluss auf die Baukosten, ohne dass sich ein konkreter Wert bzw. Kostenfaktor zuordnen lässt. Die dritte Durchdringungsstufe erfasst konkrete Bauelemente, welche einem Kostenfaktor unmittelbar zugeordnet werden können. Die dritte Stufe muss so allgemein gehalten werden, dass sie einen geringen Bearbeitungsaufwand bei Nutzern des Systems generiert. Gleichwohl muss sie eine hohe Treffsicherheit für Kostenprognosen bieten. Die Operatoren der Ausgabestruktur sind nach der DIN 276 definiert und vorgegeben. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 109 3.2 Kategorisierung und Operationalisierung des BSKP Wie in 5.1. beschrieben findet die Operationalisierung auf drei verschiedenen Ebenen statt. Hierzu kann wie in der Textparaphrasierung analog auf das System zur Operationalisierung nach Mayring zurückgegriffen werden, sodass das Vorgehen im wissenschaftlichen Kontext auch auf Entwicklungen von Kostenmodellen angewendet werden kann. Die Bildung des Kategoriensystems nach Mayring unterteilt sich in folgende Abschnitte: - Definition des Selektionskriteriums und des Abstraktionsniveaus Als Selektionskriterium lassen sich Baukosten von Gebäuden definieren, die sich der Wohnnutzung zuordnen lassen. Sie sind im Kontext der Wirtschaftlichkeit von Projektentwicklungen zu betrachten. Sie beinhalten Geschosswohnungsbau und sind Teil einer Immobilienentwicklung, welche mindestens 10 Wohneinheiten umfasst. Beim Abstraktionsniveau kann von einer Immobilienentwicklung in Deutschland ausgegangen werden mit egalisierten Rahmenbedingungen bezogen auf die baulichen Ausgangsvoraussetzungen. Für die Schaffung der o.g. gleichen Ausgangsvoraussetzung sind folgende Maßnahmen notwendig: Konjunkturelle Anpassung Die Baukostenentwicklung unterliegt konjunkturellen Veränderungen. Daher müssen die Baukosten um den Faktor der konjunkturellen Entwicklung angepasst werden. Regionale Anpassung Die Baukosten unterliegen einem regionalen Markt. Angebot und Nachfrage können von Region zu Region variieren. Die Baukosten sind daher um einen Ortsfaktor zu bereinigen. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 110 Bodenreinheit Als Ausgangsvoraussetzung wird ein freies Baufeld mit einer Bodenklasse kleiner Z 1.2 nach LAGA (der Boden lässt sich im Bauprozess wiederverwenden) angenommen. Gründungsvoraussetzung Die Gründungsvoraussetzungen sind bei allen Vorhaben auf gleiche Ausgangslagen zu bereinigen. Grundsätzlich wird von einer Flachgründung ausgegangen. Tiefgründungen oder Spezialgründungen sind als ortsspezifisch anzunehmen und zu bereinigen. Sie sind bei der Erfassung der Baukosten ausgenommen bzw. werden gesondert erfasst. Sie sind nicht Bestandteil der Gewerke nach STLB-Bau. Abbruchkosten Abbruchkosten sind in den Baukosten neuer Gebäude ausgenommen. Die Kostengruppe 200 ist nicht Bestandteil der Erfassung. Wasserhaltung Die Baugrube wird als wasserfrei definiert. - Paraphrasierung der inhaltstragenden Textstellen Für die Paraphrasierung kann auf diverse Studien der ARGE e.V. aus Kiel zurückgegriffen werden. Sie beschäftigt sich mit der Beurteilung von Baukosten von Wohnungsbauten im öffentlichen Auftrag. Insbesondere die Studie zu Kostentreibern im Wohnungsbau aus dem Jahr 2016 listet die allgemeinen Kriterien auf, die zu einer Kostensteigerung beitragen. Die Operatoren müssen eine eindeutige, relative und absolute Kostensteigerung bezogen auf die Fläche (€ / qm BGFr o.i. der Wfl.) zur Folge haben.157 Diese Operatoren werden für die Erfassung der ersten Ebene festgelegt: 157 Vergl. ARGE e.V.; 2020; Hamburger Baukosten 2020, Bauforschungsbericht Nr. 79 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 111 Gebäudespezifisch: Gebäudespezifische Merkmale sind Merkmale, welche sich unmittelbar auf die Kubatur und die Ausstattung von Gebäuden beziehen. Anzahl Geschosse oberirdisch Mit der Anzahl der Geschosse nehmen auch die Anforderungen an die Statik der Konstruktion, die Entfluchtung im Brandfall uvm. zu. Daher steigen mit der Anzahl der Geschosse nicht nur die Flächen, sondern auch die Kosten je qm Grundfläche. Anzahl Geschosse unterirdisch Die unterirdischen Geschosse beinhalten im Wohnungsbau die Nebenflächen wie Abstellräume, Technikflächen, Stellplätze etc. Sie sind aber nicht Teil der Wohnfläche. Nimmt die Zahl der Untergeschosse überproportional zur Zahl der oberirdischen Geschosse zu, hat dies einen negativen Einfluss auf die Gestehungskosten je qm Wohnbzw. Nutzfläche. Baustandard Der Baustandard hat durch die Wahl der Produkte und der Wohnungsausstattung unmittelbaren Einfluss auf die Kosten je qm Fläche. Auf einen Einbezug der baulichen Umgebung wird bewusst verzichtet, da sich Vorund Nachteile aufheben können. Ein freies Baufeld verursacht mehr Außenwandflächen als eine Baulücke. Dagegen wirkt sich bei einer Baulücke die Nachbarbebauung negativ auf die Zugänglichkeit und die Gründung aus. Energiespezifisch: Wie aus der Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ der ARGE e.V. ersichtlich, haben die gesetzlichen Anforderungen an die Energieeinsparung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 112 negativen Einfluss auf die Herstellungskosten von Wohngebäuden. Insbesondere die Kostengruppe des technischen Ausbaus (KG 400 gem. DIN 276) erfährt durch die zusätzlichen Anforderungen eine Kostensteigerung. EnEV Jahr (2009, 2013, 2016) Die Gesamtenergiebilanz eines Gebäudes wurde erstmals mit der Energieeinsparverordnung von 2007 erfasst. Die EnEV 2007 löste die Wärmeschutzverordnung und die Heizanlagenverordnung ab und harmonisierte die Anforderungen innerhalb der EU. Sie ging allerdings nicht mit einer Verschärfung der Energieeinsparanforderungen einher. Dies geschah mit der Einführung der EnEV 2009. Daher wird die EnEV 2009 als kleinster Wert für die Erfassung von Vorhaben gewählt. KFW-Standard Abb. 28 Trendanalyse von Bauwerkskosten und Energieverbräuchen, ARGE e.V., 2016; Kostentreiber für den Wohnungsbau, Forschungsbericht Nr. 67; S.40 Kommunalspezifisch: Neben den unmittelbar ersichtlichen Kriterien, welche zur Kostensteigerung der Kostengruppen 300 und 400 beitragen, gibt es auch weitere Operatoren, die nicht unmittelbar mit dem Gebäude Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 119 der Widerstand der Sohlplatte durch die Reibung der Pfähle erhöht werden. Die sogenannten Tiefgründungen werden von spezialisierten Firmen ausgeführt. Das Gewerk der Spezialtiefgründung ist nicht im STLB-Bau erfasst. Die DIN 276 bildet die Kosten dafür aber in der Kostengruppe 320 Gründung ab. Für die Bildung des Benchmarksystems wird von einem ausreichend tragfähigen Baugrund ausgegangen. Die Kosten für Spezialtiefbau müssen separat ermittelt werden. Abbruchkosten Unabhängig von dem Entwicklungsvolumen ist der Abbruch zu betrachten. Das Abbruchvolumen von Altsubstanz auf Entwicklungsgrundstücken variiert stark. Von stark bebaut und nicht verwertungsfähig bis zum freien Grundstück auf dem sofort gebaut werden kann. Es gibt keinerlei Relation von Abbruchund Entwicklungsvolumen. Zusätzlich können die Abbruchmaterialien Problemstoffe enthalten, die eine Entsorgung kostspielig machen. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich vor Abbruch ein Schadstoffkataster erstellen zu lassen. Da die Prognose von Abbruchkosten aufgrund der starken Varianz nicht möglich ist, werden die Kosten der Kostengruppe 200 „Freimachen“ nach DIN 276 und die Kosten des Gewerkes STLB-Bau „84 Abbrucharbeiten“ gesondert erfasst und finden zunächst keine Berücksichtigung im Benchmarksystem für Kostenprognosen. Wasserhaltung Unter Wasserhaltung versteht man das Eindringen von Wasser in die Baugrube. Fließt dieses Wasser nicht ab, muss es künstlich abgepumpt werden und in die Kanalisation bzw. Gewässer eingeführt werden. Das Zuständige Amt verlangt hierfür Einleitgebühren. Zudem ist ein (Kosten-)Aufwand für das dauerhafte Betreiben von Pumpen nötig. Die Ursache für Wasser in der Baugrube ist ein nicht versickerungsfähiger Boden bei Regenfällen. Hierbei findet das Wasser keinen Weg abzufließen. Eine zweite Ursache ist eine Baugrube, die unterhalb des Grundwasserspiegels liegt. Hierbei dringt das Grundwasser in die Baugrube ein und muss dauerhaft abgepumpt werden. Die Kosten für Wasserhaltung sind Sonderkosten, die aufgrund der individuellen Gegebenheiten stark variieren können. Sie werden daher wie die Kosten für einen Abbruch getrennt erfasst. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 120 Durch die Definition der Selektionskriterien und dem Abstraktionsniveau werden die projektspezifischen aber immer wiederkehrenden Eigenschaften analysiert und für die weitere Verarbeitung egalisiert. Dadurch können anschließend Abweichungen dieses Standards untersucht und angewendet werden. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 121 3.2.2 Paraphrasierung der Inhaltstragenden Textstellen Die in 3.2. genannten Paraphrasierungen als Kosten beeinflussende Faktoren müssen durch Primärund Sekundärquellen bestätigt werden. Die gebäudespezifischen und energiespezifischen Merkmale orientieren sich insbesondere an der Erhebung der ARGE e.V. Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg, Bauforschungsbericht Nr. 74, 2017. Hierin werden die Baukosten im mehrstufigen Verfahren hinsichtlich ihrer kostenbeeinflussenden Faktoren untersucht. Die Studie dient in diesem Fall als Primärquelle.163 Gebäudespezifische Merkmale: Anzahl Geschosse oberirdisch Anzahl Geschosse unterirdisch Baustandard Energiespezifische Merkmale: EnEV Jahr KFW-Standard Die kommunalspezifischen Merkmale werden durch die vom BKI herausgegebenen Regionalfaktoren belegt. Die Regionalfaktoren sind landkreisspezifisch zugeordnet. Das BKI weist aber ausdrücklich darauf hin, dass auch innerhalb der Landkreise Unterschiede in der Wohnlage vorhanden sind. Insbesondere dort, wo mehrere Landkreise aneinandergrenzen.164 Die Primärquellen verzichten bei ihrer Veröffentlichung auf die Publikation der Rohdaten. Die genannten Daten müssen daher anhand von Sekundärquellen überprüft werden. Hierzu dienen die im Jahr 2015 erhobenen Daten aus meiner Masterthesis Baukosten in der Projektentwicklung in Kooperation mit der Patrizia Deutschland GmbH. Die hierin untersuchten Daten unterstützen und belegen die von der ARGE e.V. und dem BKI erhobenen Kosteneinflussfaktoren. 163 ARGE e.V. Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg, Bauforschungsbericht Nr. 74, 2017 164 Jährliche Reihe BKI Regionalfaktoren, BKI; https://bki.de/faq-kostenplanung.html, abgerufen am 16.02.2021 Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 122 Gebäudespezifisch: Abb. 32 KKW und Kostenindizes nach Anzahl Geschosse oberirdisch, eigene Darstellung Abb. 33 KKW und Kostenindizes nach Baustandart, eigene Darstellung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 123 Energiespezifisch: Abb. 34 KKW und Kostenindizes nach KFW-Standard, eigene Darstellung Kommunalspezifisch: Abb. 35 KKW und Kostenindizes nach Lage, eigene Darstellung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 124 Abb. 36 KKW und Kostenindizes nach Wohnlage, eigene Darstellung Strategiespezifisch: Abb. 37 KKW und Kostenindizes nach Vergabeart, eigene Darstellung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 125 In der Masterthesis wurden Baukostendaten verschiedener Projekte erhoben. Damit auch Abweichungen von dem evaluierten Durchschnitt dargestellt werden konnten, wurden die Baukosten auf die unterschiedlichen Parameter ihrer Projekte analysiert und differenziert. Für die Übersichtlichkeit dienten Box-Plots, welche den Median, die Spanne in der sich 50 % der Daten wiederfinden (Quartile) und die Extrema darstellen. Die Extrema konnten, da auch Ausreißer berücksichtigt wurden, eine sehr große Spanne aufweisen. Die Mediane und die Quartile bewegten sich aber ausschließlich in Größen, die eine Annahme ihrer Richtigkeit zulassen. Die Interquartilrange (Bereich zwischen dem oberen und unteren Quartil) bewegte sich in den meisten Fällen 100 € - 300 € über bzw. unter dem Median. Bei fast allen untersuchten Parametern stimmten die Analyseergebnisse und die Erwartung an sie überein. Auffälligkeiten gab es bei dem Unterschied der Baukosten von Projekten in sehr guter und in guter Lage (Differenz über 30 %) und beim Ausbaustandard zwischen gehobenem und dem durchschnittlichen Ausbaustandard (Differenz über 20 %). Ein luxuriöser Ausbaustandard hob sich ebenfalls ab, war in seiner Aussagekraft allerdings sehr beschränkt, da diesem Wert nur ein Projekt zu Grunde lag. Besonders auffallend war das Analyseergebnis des KFW-Standards. Die Analyse ergab eine Kostensteigerung, je geringer die Energieeffizienz wurde. Die umgekehrte Abhängigkeit wäre logisch gewesen. Auch das Ergebnis der Analyse nach Vergabeart fiel mit deutlich niedrigeren Baukosten anders aus als erwartet. Insbesondere durch Projekte mit niedrigen Baukosten, die an einen GU vergeben wurden. Durch den Kostenaufschlag den ein GU für den erhöhten Koordinationsaufwand in der Regel verlangt, war auch hier von einem gegenteiligen Ergebnis auszugehen. Grund für die Abweichung der Ergebnisse zu den Erwartungen könnten die multiplen Variablen sein. Da sich kein Projekt gleicht, setzt sich jedes Projekt aus allen angegebenen Kriterien zusammen. Die Baukosten sind das Ergebnis aller Variablen. Dieser Ansatz kann eine Tendenz sichtbar machen, aber die Ergebnisse verfälschen.165 165 Vergl. T. Hansen; 2015; Baukosten in der Projektentwicklung Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 126 3.2.3 Reduktion durch Selektion bedeutungsgleicher Paraphrasen Die Reduktion durch die Selektion bedeutungsgleicher Paraphrasen kann über die Selektion bzw. den Abgleich der DIN 276 mit dem STLB-Bau passieren. Beide Systeme treffen Aussagen zu Baukosten von Gebäuden, tun dies jedoch zu unterschiedlichen Leistungsständen. Während die DIN 276 eine prognostische Aussage trifft, zählt das STLB-Bau die tatsächlich abgerechneten Kosten auf. Die Prognosen zu Baukosten basieren auf Erfahrungswerten und Vergleichswerten bedeutungsgleicher aber bereits fertiggestellter und abgerechneter Bauvorhaben. Das Kostenmonitoring während des Bauprozesses wird mit der vorab erstellten Prognose abgeglichen. So entsteht eine Wechselbeziehung deren Ziel immer die genaue Kostenangabe ist. Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle versäumt ein gut aufeinander abgestimmtes System zu schaffen, das eine Kostenverfolgung ohne aufwändige Umrechnung zulässt. Der direkte Vergleich zeigt, dass eine Zuordnung auf Basis der DIN 276 in der zweiten Ebene nicht so einfach möglich ist, da den Bauelementen nicht eindeutig ein Gewerk zugeordnet werden kann (siehe Abbildung 15). Umgekehrt sind einem Gewerk zu viele Bauteile nach DIN zuzuordnen. Die Abbildung 33 zeigt, welche Gewerke an der jeweiligen Erstellung der Bauelemente nach DIN 276 in der zweiten Ebene beteiligt sind. Für die Eindeutigkeit der Kostenangaben muss ein Abgleich auf tieferer Ebene stattfinden. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 127 Abb. 38 Zuordnung von Gewerken auf DIN Struktur der ersten Ebene, eigene Darstellung KG 1. Ebene gemäß DIN 276 KG 2. Ebene gemäß DIN 276 Element gemäß DIN 276 eindeutige STLB-Bau Zuordnung 100 Grundstück *Keine Standardisierung 200 Herrichten und Erschließen *Keine Standardisierung 300 310 Baugrube, Verbau 002 Erdarbeiten, 006 Bohr-, Verbau-, Rammund Einpressarbeiten, Anker, Pfähle 320 Gründung, Unterbau Spezialtiefbau, 002 Erdarbeiten, 013 Betonbauarbeiten, 018 Abdichtungsarbeiten, 021 Dachdichtungsarbeiten, 023 Putzarbeiten, 024 Fliesen und Plattenarbeiten, 025 Estricharbeiten, 028 Parkett-, Holzpflasterarbeiten, 034 Malerund Lackierarbeiten, 036 Bodenbelagarbeiten 330 Außenwände 012 Maurerarbeiten, 013 Betonbauarbeiten, 014 Naturund Betonwerksteinarbeiten, 016 Zimmerund Holzbauarbeiten, 017 Stahlbauarbeiten, 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme, 024 Fliesenund Plattenarbeiten, 026 Fenster, 031 Metallbauarbeiten, 032 Verglasungsarbeiten, 034 Malerund Lackierarbeiten, 038 Vorgehängte Hinterlüftete Fassade, 039 Trockenbauarbeiten 340 Innenwände 012 Maurerarbeiten, 013 Betonbauarbeiten, 016 Zimmerund Holzbauarbeiten, 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme, 024 Fliesenund Plattenarbeiten, 034 Malerund Lackierarbeiten, 039 Trockenbauarbeiten 350 Decken 013 Betonbauarbeiten, 016 Zimmerund Holzbauarbeiten, 024 Fliesenund Plattenarbeiten, 025 Estricharbeiten, 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten, 036 Bodenbelagarbeiten 360 Dächer 013 Betonbauarbeiten, 016 Zimmerund Holzbauarbeiten, 017 Stahlbauarbeiten, 020 Dachdeckungsarbeiten, 021 Dachabdichtungsarbeiten 370 Baukonstruktive Einbauten 390 Sonstige Maßnamen 400 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 045 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Sanitär, 046 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Betriebseinrichtungen 420 Wärmeversorgungsanlagen 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen, 041 Heizflächen, Rohrleitungen, Armaturen, 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte, 057 Gebäudesystemtechnik 430 Lufttechnische_Anlagen 075 Raumlufttechnische Anlagen 440 Starkstromanlagen 052 Mittelspannungsanlagen, 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte, 057 Gebäudesystemtechnik 450 Fernmeldeanlagen 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen 460 Förderanlagen 069 Aufzüge 470 Nutzungsspezifische Anlagen 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte 480 Gebäudeautomation 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte 490 Sonstiges 500 Außenanlagen *Keine Standardisierung 600 Ausstattung *Keine Standardisierung 700 Nebenkosten *Keine Standardisierung Gebäude Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 128 Um eine Bedeutungsgleichung aufstellen zu können, muss daher in eine tiefere Ebene vorgedrungen werden. Eine Analyse auf der Basis der dritten Ebene gem. DIN 276 hilft, die Anzahl der Gewerke je Kostengruppe zu reduzieren. Bei der Analyse der beteiligten Gewerke je Kostengruppe können Überschneidungen sichtbar gemacht werden. Eine Überschneidung tritt auf, wenn gleiche Gewerke mit den gleichen Baustoffen an mehreren Kostengruppen beteiligt sind. Überschneidungen können, sobald sie sichtbar werden anschließend auf ein sinnvoll zu wählendes Element reduziert werden. Die Elemente können dabei kostengruppenübergreifend (bis in die zweite Ebene gem. DIN 276) gewählt werden. Nach der Reduktion ergeben sich folgende Elemente: • Fundamentart • Unter Sohlplatte • Aufbau Sohlplatte • Belag Sohlplatte • Außenwandbekleidung innen • Tragsystem Außenwand • Außenwandbekleidung außen • Fenster • Innenwände • Innenwandbekleidung • Deckenkonstruktion • Fußbodenaufbau • Fußbodenbelag • Konstruktionsart Dach • Dämmlage Dach • Dachdeckung • Sanitärausstattung • Wärmeerzeuger • Heizungsart • Erneuerbare Energien • Lufttechnische Anlagen • Schalterprogramm Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 135 3.2.4 Reduktion durch Bündelung, Konstruktion, Integration von Paraphrasen Will man die DIN 276 und das STLB-Bau miteinander harmonisieren, ist für die Elemente nach DIN und die Gewerke nach STLB-Bau der kleinste gemeinsame Nenner zu bilden. Dieser ergibt sich auf Grund des unterschiedlichen Aufbaus weder aus den Elementen noch aus den Gewerken. Hierfür bedarf es der Integration von Baustoffen, bzw. Vergabeeinheiten, also den ausgeschriebenen Leistungen des zu erstellenden Werkes. Aus diesem Grund kann eine Rückverfolgung der Kosten nach DIN erst ab dem Zeitpunkt der Vergabe stattfinden, wenn die Ausschreibungselemente so gewählt wurden, dass sie sich jeweils nur einem Element nach DIN zuordnen lassen. Sinnvoll wäre eine schon zum Zeitpunkt der Kostenberechnung harmonisierte Elementund Gewerkezuordnung. Zu konstruieren und zu integrieren in diese Gleichung ist daher der kleinste gemeinsame Nenner aus DIN 276 und STLB-Bau gem. vorangegangener Reduktion. Der kleinste gemeinsame Nenner ist gefunden, wenn er sich sowohl als Bauelement (-art) eindeutig einer Kostengruppe nach DIN als auch einem Gewerk nach STLB-Bau zuordnen lässt. Zudem müssen in diesen Elementen die beim Neubau üblichen verwendeten Baustoffe abgebildet werden. Die Baustoffe sind möglichst herstellerneutral anzugeben. Stehen für eine Herstellungsart mehrere Baustoffe zur Verfügung, sind Arten mit den jeweiligen Baustoffen zu kombinieren. Zudem sind additive Elemente und Besonderheiten aufgeführt. • Fundamentart Arten: Flach-(wasserundurchlässiger Stahlbeton inkl. Sohlplatte), Punkt-(wasserundurchlässiger Stahlbeton inkl. Sohlplatte), Streifenfundament (wasserundurchlässiger Stahlbeton inkl. Sohlplatte) Additiv: Pfahlgründung • Unter Sohlplatte Arten: Sauberkeitsschicht (Magerbeton / Kies), druckfeste Dämmschicht gem. Wärmeschutz Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 136 • Aufbau Sohlplatte Arten: Estrich (Verbund / schwimmend), Dämmung gem. Wärmeschutz, Imprägnieranstrich • Belag Sohlplatte Arten: Parkett, Fliesen, Linoleum, Estrich, Teppich • Außenwandbekleidung innen Arten: Gestrichen, gespachtelt und gestrichen, gefliest, geputzt • Tragsystem Außenwand Arten: Mauerwerk (Kalksandstein, Hochlochziegel, Porenbeton), Stahlbeton Wände (Ortbeton, Halbfertigteile, Fertigteile), Stahlbeton Stützen (Ortbeton, Halbfertigteile, Fertigteile), Holz (Ständerbauweise, Vollholzkonstruktion), Stahl (Pfosten-Riegel) Besonderheit: Die statisch relevanten Bauteile nehmen einen Großteil der Kosten ein. Daher lassen sich die Elemente zusätzlich in die konstruktiv notwendigen Querschnitte unterteilen. • Außenwandbekleidung außen Arten: Vormauerziegel (Riemchen, Vollstein), Naturstein, zementgebundene Plattenwerkstoffe, Sichtbetonplatten, Holzschalung Besonderheit: Da für die Repräsentanz eines Gebäudes zwischen sehr unterschiedlichen Qualitäten gewählt werden kann, wird an dieser Stelle in Qualitäten unterkategorisiert. • Fenster Arten: Holz (2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, 3-Scheiben-Sonnenschutzverglasung), Kunststoff (2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, 3-Scheiben-Sonnenschutzverglasung), Aluminium-Holz-Verbund (2-ScheibenWärmeschutzverglasung, Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 137 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung, 3-Scheiben-Sonnenschutzverglasung) • Innenwände Arten: Stahlbeton (Ortbeton, Halbfertigteile, Fertigteile), Mauerwerk (Kalksandstein), Holz (Ständerwerk, Vollholz), Trockenbau (Rigips), OSB-verstärkter Trockenbau (OSB, Rigips), Gipsdielen • Innenwandbekleidung Arten: Gestrichen, gespachtelt und gestrichen, gefliest, geputzt • Deckenkonstruktion Arten: Stahlbeton (Ortbeton, Halbfertigteile, Fertigteile, Vorgespannte Fertigteile), Holz (Holzbalkendecke, Vollholzdecke), Holz-Beton-Hybridkonstruktion • Deckenkonstruktion Gestrichen, gespachtelt und gestrichen, geputzt und gestrichen • Fußbodenaufbau Arten: Trittschalldämmung + Wärmedämmung + Estrich (unbeheizt), Trittschalldämmung + Wärmedämmung + Estrich (beheizt), Trittschalldämmung + Wärmedämmung + Trockenestrich Besonderheit: Bei den Fußbodenaufbauten werden mehrere Baustoffe meist von einem Gewerk verarbeitet, da dabei eine Gewehrleistungsabgrenzung vermieden wird. • Fußbodenbelag Arten: Parkett, Fliesen, Linoleum, Estrich, Teppich Besonderheit: Da für den Ausbau einer Wohnung zwischen sehr unterschiedlichen Qualitäten gewählt werden kann, wird an dieser Stelle in Qualitäten unterkategorisiert. • Konstruktionsart Dach Arten: Flachdach (Holz, Beton, Stahl), Satteldach (Holz, Beton, Stahl), Pultdach (Holz, Beton, Stahl), Walmdach (Holz, Beton, Stahl) Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 138 • Dämmlage Dach Arten: Warmdach, Umkehrdach, Zwischensparrendämmung • Dachdeckung Arten: Bitumendachbahn, Kunststoffdachbahn, bekiest, Metalldeckung (Standard - z.B. Zink, exklusiv – z.B. Kupfer), intensiv begrünt, extensiv begrünt, begehbar (Terrasse), Dachpfannen, Schindeln • Sanitärausstattung Arten: Einfacher Standard, mittlerer Standard, hoher Standard, exklusiver Standard • Wärmeerzeuger Arten: Fernwärme, Zentralheizung und zentrales Warmwasser, Zentralheizung dezentrales Warmwasser, dezentrale Heizung und dezentrales Warmwasser, zentrales Blockheizkraftwerk Therme: Brennstofftherme, Kombitherme, keine (Solarthermie, Geothermie etc.), keine (Fernwärme), keine (Passivhaus) • Heizungsart Arten: Konvektoren, Fußbodenheizung • Erneuerbare Energien Arten: Fernwärme, Solarthermie, Photovoltaik, Geothermie, Luftwärmepumpe, Wasserwärmepumpe, Eisspeicher • Lufttechnische Anlagen Arten: Außenluftdurchlässe (ALD) dezentraler Abzug, Außenluftdurchlässe (ALD) zentraler Abzug, dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Klimaanlage • Schalterprogramm Arten: Einfacher Standard, mittlerer Standard, hoher Standard • E-Auto Ladestation Arten: Keine, vorbereitet, vollintegriert Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 139 • Ausstattung Fernmeldeanlagen Arten: Einfacher Standard, mittlerer Standard, hoher Standard • Glasfasernetzwerk Arten: Keins, fibre to the building, fibre to the home, vollintegriert • Förderanlagen Arten: Aufzug bis 6 Personen, Aufzug rollstuhlgerecht, Aufzug krankentragengerecht, Lastenaufzug • Küchen Arten: Keine, niedriger Standard, mittlerer Standard, hoher Standard • SmartHome Arten: Keins, vorbereitet, vollintegriert Hinweis: Die Angaben zu den Elementen wurden auf Basis einschlägiger Literatur gemacht. Zudem spiegeln sie das Praxiswissen des Autors, aufgrund der mehrjährigen Tätigkeit als Architekt und Büroinhaber für Architekturleistungen im Wohnungsbau wider. Um die Elemente weiter zu validieren müsste eine Erhebung zur Verwendung der o.g. Elemente bei Bauträgern durchgeführt werden. Die Abbildung 35 nimmt diese Einzelelemente auf und ordnet ihnen das jeweilige Gewerk nach STLB-Bau zu. Es ergibt sich hieraus ein geordnetes Bild, indem sich immer Bauelement und Gewerk gegenüberstehen. Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 140 KG gemäß DIN 276 Element gemäß DIN 276 Element gem. Reduktion integration Elementart STLB-Bau Zuordnung Anmerkung 100 Grundstück keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 200 Herrichten und Erschließen keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 310 Baugrube, Verbau keine Standardisierung möglich 002 Erdarbeiten Aufgrund Individueller Gegebenheiten 320 Gründung, Unterbau Fundamentart Stahlbeton Streifenfundamente, Sohlplatte 013 Betonbauarbeiten StahlbetonPunktfundamente, Sohlplatte 013 Betonbauarbeiten Stahlbeton Solplatte als Flachgündung 013 Betonbauarbeiten Stahlbeton Pfahlgründung Spezialtiefbau Unter_Solplatte Dämmung unter Solplatte 013 Betonbauarbeiten / 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme / 034 Malerund Lackierarbeiten Sauberkeitsschicht unter Solplatte 002 Erdarbeiten / 013 Betonbauarbeiten Vergabe nach Zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Aufbau_Solplatte Verbundestrich 025 Estricharbeiten Schwimmender Estrich 025 Estricharbeiten Wärmedämmung , schwimmender Estrich 025 Estricharbeiten Impregniert 013 Betonbauarbeiten / 018 Abdichtungsarbeiten / 021 Dachdichtungsarbeiten / 025 Estricharbeiten / 034 Malerund Lackierarbeiten Vergabe nach Zeitlichem Ablauf Belag_Solplatte Parkett, Standard 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Parkett, hoher Standard 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Parkett, Exklusiv 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Fliesen, Standard 024 Fliesenund Plattenarbeiten Fliesen, hoher Standard 024 Fliesenund Plattenarbeiten Fliesen, Exklusiv 024 Fliesenund Plattenarbeiten Estrich, geschliffen, veredelt 025 Estricharbeiten Linoleum 024 Fliesenund Plattenarbeiten / 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten/ 036 Bodenbelagarbeiten Vergabe nach Menge und zeitlichem Ablauf Teppich 024 Fliesenund Plattenarbeiten / 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten/ 036 Bodenbelagarbeiten Vergabe nach Menge und zeitlichem Ablauf 330 Außenwände Außenwandbekleidung_Innen Unbehandelt Gestrichen 034 Malerund Lackierarbeiten Gespachtelt 034 Malerund Lackierarbeiten / 039 Trockenbauarbeiten Geputzt 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme Gefliest 024 Fliesenund Plattenarbeiten Trockenbau auf UK 039 Trockenbauarbeiten Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 141 Tragsystem_Außenwand MW KS 17cm 012 Maurerarbeiten MW KS 24cm 012 Maurerarbeiten MW KS 36cm 012 Maurerarbeiten MW HLZ 24cm 012 Maurerarbeiten MW HLZ 36cm 012 Maurerarbeiten MW HLZ 49cm 012 Maurerarbeiten MW Porenbeton 24 cm 012 Maurerarbeiten MW Porenbeton 36 cm 012 Maurerarbeiten MW Porenbeton 49 cm 012 Maurerarbeiten STLB Ortbeton bis 20 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Ortbeton 21-25 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Ortbeton 26-30 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Ortbeton ab 31 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Halbfertigteile bis 20 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Halbfertigteile 21-25 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Halbfertigteile 26-30 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Halbfertigteile ab 31 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Fertigteile bis 20 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Fertigteile 21-25 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Fertigteile 26-30 cm 013 Betonbauarbeiten STLB Fertigteile ab 31 cm 013 Betonbauarbeiten Holzständerwand, beidseitig beplankt, gedämmt bis 15 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holzständerwand, beidseitig beplankt, gedämmt 16 - 20 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holzständerwand, beidseitig beplankt, gedämmt 21 - 25 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holzständerwand, beidseitig beplankt, gedämmt 26 - 30 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holzständerwand, beidseitig beplankt, gedämmt ab 31 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten CLT Vollholzkonstruktion 10-12,5 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten CLT Vollholzkonstruktion 13-15,5 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten CLT Vollholzkonstruktion 16-17,5 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten CLT Vollholzkonstruktion ab 18 cm 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Pfosten-Riegel, Stahl, verglast 017 Stahlbauarbeiten / 031 Metallbauarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Pfosten-Riegel, Stahl, opake Paneele 017 Stahlbauarbeiten / 031 Metallbauarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Pfosten-Riegel, Holz, verglast 016 Zimmerarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Pfosten-Riegel, Holz, opake Paneele 016 Zimmerarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Pfosten-Riegel, Beton+Stahl, verglast 013 Betonbauarbeiten / 017 Stahlbauarbeiten / 031 Metallbauarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Pfosten-Riegel, Beton+Stahl, opake Paneele 013 Betonbauarbeiten / 017 Stahlbauarbeiten / 031 Metallbauarbeiten / 032 Verglasungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 142 Außenwandbekleidung_Außen WDVS 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme / 034 Malerund Lackierarbeiten Vergabe ach Menge und zeitlichem Ablauf Vormauerziegel, Standard 012 Maurerarbeiten Vormauerziegel, gehobener Standard 012 Maurerarbeiten Vormauerziegel, Exklusiv 012 Maurerarbeiten Naturstein, Standard 012 Maurerarbeiten / 014 Naturund Betonwerksteinarbeiten / Vorgehängte Hinterlüftete Fassade Vergabe nach Menge, zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Naturstein, Exklusiv 012 Maurerarbeiten / 014 Naturund Betonwerksteinarbeiten / Vorgehängte Hinterlüftete Fassade Vergabe nach Menge, zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Zementgebundene Faserplatten, Standard 016 Zimmerarbeiten / 038 Vorgehängte Hinterlüftete Fassade Vergabe nach Menge, zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Zementgebundene Faserplatten, gehobener Standard 016 Zimmerarbeiten / 038 Vorgehängte Hinterlüftete Fassade Vergabe nach Menge, zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Sichtbetonplatten 013 Betonbauarbeiten / 038 Vorgehängte Hinterlüftete Fassade Vergabe nach Menge, zeitlichem Ablauf und Gewehrleistung Holzschalung Standard 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holzschalung Hochwertig 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Fenster Holz, 2-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Holz, 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Holz, 3-Scheiben Sonnenschutzverglasung 026 Fenster Kunststoff, 2-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Kunststoff, 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Kunststoff, 3-Scheiben Sonnenschutzverglasung 026 Fenster Aluminium, 2-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Aluminium, 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Aluminium, 3-Scheiben Sonnenschutzverglasung 026 Fenster Aluminium+Holz, 2-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Aluminium+Holz, 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung 026 Fenster Aluminium+Holz, 3-Scheiben Sonnenschutzverglasung 026 Fenster 340 Innenwände Innenwände Trockenbau, Rigips, 2-Lagig beplankt 039 Trockenbauarbeiten Trockenbau, Rigips+OSB, 2-Lagig beplankt 039 Trockenbauarbeiten Gipsdielen 039 Trockenbauarbeiten Stahlbeton 013 Betonbauarbeiten Holz 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Mauerwerk 012 Maurerarbeiten Innenwandbekleidung Unbehandelt Gestrichen 034 Malerund Lackierarbeiten Gespachtelt 034 Malerund Lackierarbeiten / 039 Trockenbauarbeiten Geputzt 023 Putz-, Stuckarbeiten, Wärmedämmsysteme Gefliest 024 Fliesenund Plattenarbeiten Trockenbau auf UK 039 Trockenbauarbeiten 350 Decken Deckenkonstruktion STLB, Ortbeton 013 Betonbauarbeiten STLB, Halbfertigteile 013 Betonbauarbeiten STLB, Fertigteile 013 Betonbauarbeiten STLB, Fertigteile, Vorgespannt 013 Betonbauarbeiten Holz, Holzbalkendecke 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holz, CLT, Vollholzdecke 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Holz+STLB Hybriddecke 013 Betonbauarbeiten / 016 Zimmerarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Fußbodenaufbau Trittschalldämmung, Wärmedämmung, schwimmender Estrich, unbeheizt 025 Estricharbeiten Trittschalldämmung, Wärmedämmung, schwimmender Estrich, beheizt 025 Estricharbeiten Trittschalldämmung, Wärmedämmung, Trockenenstrich 025 Estricharbeiten Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 143 Fußbodenbelag Parkett, Standard 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Parkett, hoher Standard 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Parkett, Exklusiv 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten Fliesen, Standard 024 Fliesenund Plattenarbeiten Fliesen, hoher Standard 024 Fliesenund Plattenarbeiten Fliesen, Exklusiv 024 Fliesenund Plattenarbeiten Estrich, geschliffen, veredelt 025 Estricharbeiten Linoleum 024 Fliesenund Plattenarbeiten / 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten/ 036 Bodenbelagarbeiten Vergabe nach Menge und zeitlichem Ablauf Teppich 024 Fliesenund Plattenarbeiten / 028 Parkettarbeiten, Holzpflasterarbeiten/ 036 Bodenbelagarbeiten Vergabe nach Menge und zeitlichem Ablauf 360 Dächer Konstruktionsart_Dach Flachdach Beton 013 Betonbauarbeiten Pultdach Beton 013 Betonbauarbeiten Sattel- /Walmdach Beton 013 Betonbauarbeiten Flachdach Holz 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Pultdach Holz 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Sattel- /Walmdach Holz 016 Zimmerund Holzbauarbeiten Flachdach Stahl 017 Stahlbauarbeiten Pultdach Stahl 017 Stahlbauarbeiten Sattel- /Walmdach Stahl 017 Stahlbauarbeiten Dämmlage_Dach Warmdach 016 Zimmerund Holzbauarbeiten / 020 Dachdeckungsarbeiten Umkehrdach 016 Zimmerund Holzbauarbeiten / 020 Dachdeckungsarbeiten Zwischensparrendämmung 016 Zimmerund Holzbauarbeiten / 020 Dachdeckungsarbeiten Dachdeckung Bitumendachbahn 021 Dachabdichtungsarbeiten Kunststoffdachbahn 021 Dachabdichtungsarbeiten Bekiest 020 Dachdeckungsarbeiten / 021 Dachabdichtungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Metalldeckung Standard (Zink o.ä.) 020 Dachdeckungsarbeiten Metalldeckung Exklusiv (Kupfer o.ä.) 020 Dachdeckungsarbeiten Begrünt (Extensiv) 020 Dachdeckungsarbeiten / 021 Dachabdichtungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Begrünt (Intensiv) 020 Dachdeckungsarbeiten / 021 Dachabdichtungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Begehbar (Gratings oder Platten) 020 Dachdeckungsarbeiten / 021 Dachabdichtungsarbeiten Vergabe nach Gewehrlestungsgründen Dachpfannen 020 Dachdeckungsarbeiten 370 Infrastrukturanlagen keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 380 Baukonstruktive Einbauten keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 390 Sonstige Maßnamen keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Sanitärausstattung Einfacher Standard 045 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Sanitär / 046 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Betriebseinrichtungen Mittlerer Standard 045 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Sanitär / 046 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Betriebseinrichtungen Hoher Standard 045 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Sanitär / 046 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Betriebseinrichtungen Exklusiv 045 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Sanitär / 046 Gas-, Wasser-, und Abwasserinstallation - Betriebseinrichtungen 420 Wärmeversorgungsanlagen Wärmeerzeuger Zentralheizung und Warmwasser, Brennwertkessel 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen Zentralheizung und Warmwasser dezentral, Brennwertkessel und Durchlauferhitzer 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen / 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Dezentrale Heizung und Warmwasser, Brennwertkessel 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen Dezentrale Heizung und Warmwasser, Brennwertkessel und Durchlauferhitzer 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen / 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Zentralheizung und Warmwasser, Pallet oder Hackschnitzel 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen Zentrales BHKW 040 Wärmeerzeuger und zentrale Einrichtungen Baukosten in der Projektentwicklung - Bidpro Seite 144 Abb. 40 Vorschlag zur Integration von Elementarten, eigene Darstellung Heizungsart Konvektroren 041 Heizflächen, Rohrleitungen, Armaturen Fußbodenheizung 041 Heizflächen, Rohrleitungen, Armaturen Erneuerbare_Energien Solarthermie 057 Gebäudesystemtechnik Photovoltaik 057 Gebäudesystemtechnik Oberflächennahe Geothermie 057 Gebäudesystemtechnik Geothermie 057 Gebäudesystemtechnik Luftwärmepumpe 057 Gebäudesystemtechnik Wasserwärmepumpe 057 Gebäudesystemtechnik Eisspeicher 057 Gebäudesystemtechnik 430 Lufttechnische_Anlagen Lufttechnische_Anlagen ALDs, dezentraler Abzug 075 Raumlufttechnische Anlagen Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 075 Raumlufttechnische Anlagen Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 075 Raumlufttechnische Anlagen Klimaanlage 075 Raumlufttechnische Anlagen 440 Starkstromanlagen Schalterprogramm Einfacher Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Mittlerer Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Hoher Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte E-Auto Ladestation Keine Vorbereitet 052 Mittelspannungsanlagen / 057 Gebäudesystemtechnik Vollintegriert 052 Mittelspannungsanlagen / 057 Gebäudesystemtechnik 450 Fernmeldeanlagen Ausstattung Einfacher Standard 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen Mittlerer Standard 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen Hoher Standard 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen Glasfasernetzwerk Keines Fibre to the Building 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen Fibre to the Home 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen Vollintegriert 061 Fernmeldeleitungsanlagen / 063 Meldeanlagen 460 Förderanlagen Förderanlagen Aufzug bis 6 Personen 069 Aufzüge Aufzug Rollstuhlgerecht, bis 10 Personen 069 Aufzüge Aufzug Tragengerecht, bis 14 Personen 069 Aufzüge Lastenaufzug 069 Aufzüge 470 Nutzungsspezifische Anlagen Küchen Keine Einfacher Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Mittlerer Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Hoher Standard 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte 480 Gebäudeautomation SmartHome Keines Vorbereitet 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte Vollintegriert 054 Niederspannungsanlagen, Einbaugeräte 490 Sonstiges keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 500 Außenanlagen keine Standardisierung möglich Aufgrund Individueller Gegebenheiten 600 Ausstattung Küchen Keine Einfacher Standard 027 Tischlerarbeiten Mittlerer Standard 027 Tischlerarbeiten Hoher Standard 027 Tischlerarbeiten 700 Nebenkosten keine Standardisierung möglich Nach Komplexität der Aufgabe