Facul ad de Ciencias Económicas y Emp esa iales
Depa amen o de Análisis Económico y Economía Polí ica
G ado en Economía
T abajo Fin de G ado
Las i iendas con ines u ís icos en Se illa: análisis e impac os
Au o : Ma ía Isabel In an e Camacho
Tu o : E a Ma ía Bui ago Esquinas
7 de junio de 2019
Fi mado po :
Índice
1. Resumen ........................................................................................................ 1
2. In oducción .................................................................................................. 2
2.1. Obje i os y Me odología ............................................................................ 3
3. Ma co no ma i o de los alojamien os u ís icos........................................ 5
3.1. Compe encia au onómica y p incipales alojamien os u ís icos ................. 5
3.2. Vi iendas con ines u ís icos y apa amen os u ís icos .......................... 10
4. Las Vi iendas con Fines Tu ís icos en el ma co de economía colabo a i a
17
4.1. Economía colabo a i a: concep o ............................................................. 18
4.2. Causas de la economía colabo a i a ......................................................... 19
4.3. Alojamien os u ís icos y economía colabo a i a: el papel de las
pla a o mas ......................................................................................................... 23
5. Análisis de las i iendas con ines u ís icos en Se illa........................... 27
5.1. O e a de i iendas con ines u ís icos egis adas en Se illa ................ 28
5.2. E olución de las Vi iendas con Fines Tu ís icos en Se illa .................... 30
5.3. Impo ancia de las Vi iendas con Fines Tu ís icos en la o e a de
alojamien os u ís icos de Se illa ....................................................................... 33
5.4. In ensidad de plazas de i iendas con ines u ís icos po habi an es en
Se illa: análisis po dis i o ................................................................................ 40
6. E ec os del aumen o de la o e a de Vi iendas con Fines Tu ís icos ..... 42
6.1. E ec os gene ales ...................................................................................... 42
6.2. Subidas en el p ecio de la i ienda: el caso de Se illa ............................ 43
7. Conclusiones ............................................................................................... 47
8. Re e encias .................................................................................................. 50
8.1. Bibliog a ía ............................................................................................... 50
8.2. Re e encias legisla i as ............................................................................ 51
8.3. Fuen es es adís icas .................................................................................. 52
Índice de ablas
Tabla 1. Indus ias u ís icas y p oduc os ca ac e ís icos del u ismo .................. 7
Tabla 2. Tipos de alojamien os u ís icos y su de inición según su no ma .......... 9
Tabla 3. P incipales di e encias en e apa amen o u ís ico y Vi ienda con Fines
Tu ís icos ........................................................................................................................ 16
Tabla 4. Di e en es de iniciones de Economía colabo a i a .............................. 19
Tabla 5. Causas pa a pa icipa en la Economía colabo a i a según algunos au o es
........................................................................................................................................ 20
Tabla 6. Di e en es au o es y sus pos u as en e a las causas económicas,
medioambien ales y sociales pa a o ma pa e de la Economía colabo a i a ............... 22
Tabla 7. Es ablecimien os, plazas y g ado de ocupación po plaza de ho eles y
apa amen os de Se illa du an e el pe iodo 2014 - 2018................................................ 37
Tabla 10. Posibles e ec os del c ecimien o de las i iendas u ís icas según la
CNMC (2018) ................................................................................................................. 43
Tabla 11. P ecio medio de en a de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019............................ 44
Tabla 12. Tasa de c ecimien o del p ecio medio de en a de la i ienda (ene o)
du an e el pe iodo 2016-2019. ........................................................................................ 45
Tabla 13. P ecio medio de alquile de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019............................ 45
Tabla 14. Tasa de c ecimien o del p ecio medio de alquile de la i ienda (ene o)
du an e el pe iodo 2016-2019. ........................................................................................ 46
Índice de ilus aciones
Ilus ación 1. Razones que jus i ican la egulación de i iendas con ines u ís icos
según su no ma i a ......................................................................................................... 11
Ilus ación 2. Esquema concep ual de apa amen o u ís ico .............................. 17
Ilus ación 3. P incipales pla a o mas de alquile de alojamien os u ís icos con
con ap es ación mone a ia ............................................................................................. 24
Ilus ación 4. P incipales pla a o mas de alquile de alojamien os u ís icos sin
con ap es ación mone a ia ............................................................................................. 26
Ilus ación 5. Mapa de Se illa po dis i os ........................................................ 27
Índice de g á icos
G á ico 1. Vi iendas con ines u ís icos en Se illa po dis i os insc i as en el
Regis o de Tu ismo de Andalucía ................................................................................. 28
G á ico 2. Núme o de plazas en VFT en Se illa po dis i os insc i as en el
Regis o de Tu ismo de Andalucía ................................................................................. 29
G á ico 3. Compa a i a de VFT y plazas po cada dis i o de Se illa insc i as en
el Regis o de Tu ismo de Andalucía ............................................................................. 30
G á ico 4. Nue as insc ipciones de VFT de Se illa en el Regis o de Tu ismo de
Andalucía du an e los años 2016 - 2018. ....................................................................... 31
G á ico 5. Nue as insc ipciones mensuales de VFT de Se illa en el Regis o de
Tu ismo de Andalucía desde ene o de 2016 has a diciemb e de 2018 ........................... 32
G á ico 6. Nue as insc ipciones anuales de VFT po dis i os en Se illa du an e
el pe iodo 2016 - 2018 .................................................................................................... 33
G á ico 7. Núme o de es ablecimien os y plazas de apa amen os u ís icos,
ho eles y VFT de Se illa en eb e o del 2019 ................................................................ 34
G á ico 8. Po cen aje de plazas de apa amen os, ho eles y VFT sob e el o al . 35
G á ico 9. Po cen aje de es ablecimien os de apa amen os, ho eles y VFT sob e
el o al ............................................................................................................................. 35
G á ico 10. Es ablecimien os ho ele os y apa amen os u ís icos de Se illa en el
pe iodo 2014 -2018. ........................................................................................................ 36
G á ico 11. E olución de es ablecimien os de apa amen os u ís icos, ho eles y
VFT en Se illa en el pe iodo 2016-2018........................................................................ 38
G á ico 12. E olución de las plazas en apa amen os u ís icos, ho eles y VFT en
Se illa en el pe iodo 2016 - 2018. .................................................................................. 38
G á ico 13. Tasa de c ecimien o anual de plazas de apa amen os, ho eles y VFT
en Se illa du an e el pe iodo 2016 – 2018. .................................................................... 39
G á ico 14. E olución de plazas de VFT po habi an e en cada dis i o de Se illa
du an e el pe iodo 2016-2018. ........................................................................................ 41
G á ico 15. P ecio medio de en a de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019............................ 44
G á ico 16. P ecio medio de alquile de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019............................ 46

1
1. Resumen
En los úl imos años, el sec o de alojamien os u ís icos es á expe imen ando
impo an es cambios. El desa ollo ecnológico ha hecho posible la apa ición de
pla a o mas digi ales en el sec o a o eciendo la masi a en ada en el me cado de las
llamadas i iendas con ines u ís icos. Es e inc emen o en la o e a de alojamien os
u ís icos es á p o ocando nume osos impac os, especialmen e, en los cen os de las
ciudades más u ís icas como Se illa. Nos cen a emos en analiza la no ma i a de es as
i iendas en Andalucía y en iden i ica la si uación de los alojamien os u ís icos en
Se illa, así como alo a los dis i os más in ensi os en plazas de i iendas u ís icas po
habi an e. Po úl imo, ha emos una ap oximación a la posible elación en e el p ecio de
la i ienda y el aumen o en la o e a de alquile es acacionales. Todo ello, nos lle a a
cons a a la ue e concen ación espacial de es os inmuebles y a demos a la compleja
si uación en la que se encuen a el sec o de alojamien os.
Palab as cla e: alojamien o u ís ico, alquile acacional, apa amen o u ís ico,
pla a o mas digi ales, economía colabo a i a, sec o u ís ico, i ienda con ines
u ís icos
Abs ac
In ecen yea s, he ou is accommoda ion sec o has been unde going signi ican
changes. Technological de elopmen has made possible he eme gence o digi al
pla o ms a ou ing he massi e en y in o he ma ke o dwellings o ou is use. This
inc ease in he o e o ou is accommoda ions is p oducing nume ous impac s,
especially in he cen es o he mos ou is ic ci ies like Se ille. We will ocus on
analysing he egula ions o hese dwellings in Andalusia and on iden i ying he si ua ion
o he ou is accommoda ions in Se ille, as well as e alua ing he mos in ensi e dis ic s
in ou is housing places pe inhabi an . Finally, we will s udy he possible ela ionship
be ween he p ice o housing and he inc ease in he o e o aca ion en als. All his
leads us o no e he s ong spa ial concen a ion o hese buildings and o demons a e he
complex si ua ion in which he housing sec o inds i sel .
Keywo ds: digi al pla o ms, ou ism sec o , holiday apa men , holiday housing,
holiday en al, ou is accommoda ion, sha ing economy
2
2. In oducción
El u ismo es una de las ac i idades más impo an es de la economía española y
ele an es pa a el c ecimien o económico del país. De acue do con los úl imos da os del
Ins i u o Nacional de Es adís ica (INE), la apo ación del sec o u ís ico al PIB en 2017
ue el 11,7% del o al. España cuen a con nume osos ecu sos u ís icos que le con ie en
en uno de los luga es p e e idos po los u is as desde di e en es pun os del mundo,
p incipalmen e de Reino Unido, F ancia y Alemania. Además de se un des ino a ac i o,
el in de la c isis económica ha impulsado el núme o de u is as. De hecho, según la
encues a de mo imien os u ís icos de on e as FRONTUR, el pasado año 2018, España
ecibió a 82.773.156 u is as, un 1.10% más que el año an e io .
Po su pa e, el sec o de alojamien os u ís icos se ha is o inme so en impo an es
cambios en los úl imos años g acias, en g an medida, al desa ollo ecnológico que ha
a o ecido la apa ición de pla a o mas digi ales. Dichas pla a o mas han acili ado un
aumen o en la o e a de alojamien os p opo cionando una mayo a iedad a p ecios más
compe i i os. Son las llamadas Vi iendas con Fines Tu ís icos (VFT) que, a di e encia
de los alojamien os adicionales ho ele os, consis e en que p opie a ios deciden pone a
disposición de u is as su i ienda a a és de dichas pla a o mas. Es o hace que cambie
el p oceso de in e cambio con encional de emp esa a usua io y se lle e a cabo de usua io
a usua io a a és de In e ne .
T adicionalmen e, es os in e cambios de ac i os a a és de pla a o mas online
han sido asociados al concep o de Economía Colabo a i a. Sin emba go, es e ipo de
alquile acacional, ac ualmen e, posee ca ac e ís icas que no encajan comple amen e a
dicha ama de la Economía.
En el p esen e abajo se es udia la si uación de es e ipo de i iendas en Se illa
po que, en p ime luga , i imos es e enómeno en p ime a pe sona y, en segundo luga ,
po se una de las ciudades más u ís icas de España.
Las i iendas con ines u ís icos son cen o de deba e social po a ios mo i os.
Quizás, uno de los más impo an es sea la ans o mación de algunos ba ios en zonas
plenamen e u ís icas.
El boom que es á expe imen ando los alojamien os u ís icos en los úl imos años
ha p o ocado el o igen de un me cado pa alelo de nume osos alquile es acacionales que
no apa ecen en los egis os o iciales y es a es la e dade a causa de la pé dida de
iden idad de algunos ba ios de las p incipales ciudades como Se illa. Debido a que las
3
VFT ienen ca ac e ís icas di e en es a los adicionales alojamien os y an e la necesidad
de con ola es a si uación, las au o idades se han is o obligadas a es ablece una
egulación exclusi a a es e ipo de alquile acacional.
Po odas es as azones, esul a in e esan e y necesa io analiza de enidamen e la
ealidad de la capi al andaluza en cuan o al sec o de alojamien os u ís icos y e lexiona
sob e las consecuencias que es á ocasionando es e enómeno como, po ejemplo, la subida
del p ecio de la i ienda en las zonas más u ís icas.
2.1. Obje i os y Me odología
El obje i o undamen al del p esen e abajo de in de g ado es alo a el auge
de las i iendas con ines u ís icos en la ciudad de Se illa. La inalidad p incipal es, po
an o, conoce cuál es el impac o de es a al e na i a de alojamien o cada ez más
demandada en e a los ho eles adicionales en el desa ollo del u ismo.
O os obje i os especí icos son los siguien es:
1. Conoce la no ma i a igen e en ma e ia u ís ica y de ini los
dis in os ipos de alojamien os u ís icos.
2. A e igua las di e encias en e apa amen o u ís ico y i ienda
con ines u ís icos y e i a así posibles y comunes con usiones.
3. Delimi a el papel de las i iendas con ines u ís icos en el ma co
de la Economía Colabo a i a.
4. Iden i ica el núme o de i iendas y plazas con ines u ís icos en
Se illa y su dis ibución po dis i os.
5. Conoce y alo a la impo ancia de las VFT en elación a la o e a
o al de alojamien os u ís icos en Se illa.
6. A e igua y e alua la p esión de las VFT sob e la población
esiden e en Se illa y su dis ibución po dis i os.
7. Ap oxima los impac os de las VFT sob e el p ecio de la i ienda.
Con el in de consegui dichos obje i os se sigue la siguien e me odología:
En p ime luga , se analiza la no ma i a igen e en el sec o u ís ico, an o
a ni el au onómico como a ni el local. Pa a ello se ha hecho uso de la Ley
13/2011, de 23 de diciemb e, de Tu ismo de Andalucía, y de los dec e os po los
que se igen cada ipo de alojamien o.
4
En segundo luga , pa a es udia las di e encias en e apa amen o u ís ico
y i iendas con ines u ís ico, se ha ealizado un análisis compa a i o a la
no ma i a co espondien e a cada uno de ellos, el Dec e o 194/2010, de 20 de
ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos y el Dec e o 28/2016, de 2
de eb e o, de las i iendas con ines u ís icos y de modi icación del Dec e o
194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos
espec i amen e.
Una ez acla ado el concep o legal de i ienda con ines u ís icos, se ha
hecho una e isión bibliog á ica pa a e alua el papel de las i iendas u ís icas
en el ma co de la Economía Colabo a i a, con el obje i o de comp oba en qué
medida es posible inclui las en es a nue a ama de la Economía.
A con inuación, con el in de examina dichas i iendas en Se illa y su
disponibilidad de plazas, hemos con ado con los da os o ecidos po el Regis o
de Tu ismo de Andalucía (RTA), que han sido solici ados a a és del apa ado
de pe ición de consul as disponible en su página web
(h p://www.jun adeandalucia.es/ u ismoydepo e/opencms/ciudadania/se icio-
a encion-ciudadania/pe icion/index.h ml?ca _se icio_id=66). Son analizados
desde que exis en egis os, año 2.016, has a eb e o de 2.019, echa en la que
ue on solici ados. Realmen e, los da os del RTA in a alo an la ealidad de las
i iendas u ís icas, según el p oyec o de Da aHippo
1
, en oc ub e de 2.018 ya
exis ían más de 7.500 i iendas des inadas a alquile es acacionales en Se illa.
Sin emba go, debido a la di icul ad de ob ene in o mación po dis i o de la
economía sume gida p esen e en el sec o , nos hemos cen ado en analiza la
o e a o icial de VFT. Pa a el es o de los alojamien os se ha hecho uso de los
da os del Ins i u o de Es adís ica y Ca og a ía de Andalucía (IECA). Con el in
de compa a la o e a de i iendas u ís icas con el alojamien o adicional se ha
u ilizado da os desde 2.016, ya que no exis e in o mación an e io en cuan o a
i iendas egis adas. Al con a con las i iendas insc i as has a eb e o de 2.019,
hemos p e e ido compa a la e olución que ha seguido los alojamien os has a inal
de 2.018 y e alua así pe iodos anuales comple os.
1
Da aHippo es un p oyec o colabo a i o que o ece da os de di e en es pla a o mas de alquile
u ís ico, como Ai bnb o HomeAway. Ob ienen los da os con di e en es écnicas de web-sc apping y lo
compa en pa a acili a el análisis a los in e esados. Sus obje i os son ecoge da os de apa amen os de
odo el mundo, es uc u a y limpia los y o ece los de una o ma sencilla y g a ui a
11
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del Dec e o 28/2016, de 2 de eb e o, de las i iendas con
ines u ís icos y de modi icación del Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de
apa amen os u ís icos.
De acue do con su a ículo 3.1 se en iende po i iendas con ines u ís icos
“aquellas ubicadas en inmuebles si uados en suelo esidencial donde se aya a o ece
median e p ecio el se icio de alojamien o de o ma habi ual y con ines u ís icos”.
És as pod án se de dos ipos: comple as, cuando la i ienda se cede en su
o alidad con obje i o u ís ico, o po habi aciones, si el p opie a io eside en ella y pone
a disposición de u is as pa e de la i ienda (a . 5.1).
La capacidad máxima a ía en unción de la ca ego ía de la i ienda. Si la
i ienda es de uso comple o se o ece á un máximo de quince plazas y si se cede po
habi aciones las plazas no pod án se supe io a seis. El máximo de plazas po habi ación
se á cua o (a . 5.2).
Pa a que una i ienda sea conside ada con ines u ís icos debe cumpli unos
equisi os ecogidos en el a ículo 6 de dicho dec e o
2
.
2
Las i iendas con ines u ís icos debe án cumpli con los siguien es equisi os:
a) Dispone de licencia de ocupación, y cumpli en odo momen o con las condiciones écnicas y
de calidad exigibles a las i iendas.
b) Las habi aciones end án en ilación di ec a al ex e io o a pa ios y algún sis ema de
oscu ecimien o de las en anas. Es e equisi o no se á exigible cuando la i ienda o el edi icio en el que se
in eg a es é ca alogado como Bien de In e és Cul u al y el ni el de p o ección impida ealiza algún ipo de
ob a, modi icación o in e ención que sea necesa ia pa a cumpli con el equisi o.
Regulación de las VFT
Segu idad pública
P o ección de los usua ios de
se icios u ís icos
P o ección del medio ambien e
y del en o no
Ilus ación 1. Razones que jus i ican la egulación de i iendas con
ines u ís icos según su no ma i a

12
El Regis o de Tu ismo de Andalucía es un “ins umen o de conocimien o del
sec o pa a acili a las ac i idades de con ol, p og amación y plani icación a ibuidas
a la Adminis ación u ís ica” (a ículo 37.2 de la Ley 13/2011, de 23 de diciemb e, de
Tu ismo de Andalucía). Se a a de un se icio público y g a ui o que si e pa a da
in o mación a las pe sonas in e esadas.
Debe án insc ibi se en el Regis o an es de inicia el se icio u ís ico:
• Es ablecimien os ho ele os
• Apa amen os u ís icos
• Campamen os de u ismo o campings
• Casas u ales
• Agencias de iaje que o ganicen o come cialicen iajes combinados
• Guías de u ismo
• O icinas de u ismo
• Emp esas o ganizado as de ac i idades de u ismo ac i o
• Vi iendas u ís icas de alojamien o u al
• Vi iendas con ines u ís icos
c) Es a su icien emen e amuebladas y do adas de los apa a os y ense es necesa ios pa a su uso
inmedia o y aco de al núme o de plazas de que dispongan.
d) Re ige ación po elemen os ijos en las habi aciones y salones, cuando el pe íodo de
uncionamien o comp enda los meses de mayo a sep iemb e, ambos inclusi e. Si el pe iodo de
uncionamien o comp ende los meses de oc ub e a ab il, ambos inclusi e, debe án con a con cale acción.
Es e equisi o no se á exigible cuando la i ienda o el edi icio en el que se in eg a es é ca alogado como
Bien de In e és Cul u al y el ni el de p o ección impida ealiza algún ipo de ob a, modi icación o
in e ención que sea necesa ia pa a cumpli con el equisi o.
e) Bo iquín de p ime os auxilios.
) Dispone de in o mación u ís ica, en sopo e ísico o elec ónico, de la zona, zonas de ocio,
es au an es y ca e e ías, come cios y iendas de alimen os, los apa camien os más p óximos a la i ienda,
se icios médicos exis en es en la zona, medios de anspo e u bano, plano de la localidad y guía de
espec áculos.
g) Todas las i iendas dispond án de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las
pe sonas usua ias, y de ca el anunciado de las mismas en un luga isible den o de la i ienda. h)
Limpieza de la i ienda a la en ada y salida de nue os clien es.
i) Ropa de cama, lence ía, menaje de casa en gene al, en unción a la ocupación de la i ienda y
un juego de eposición.
j) Facili a a las pe sonas usua ias un núme o de elé ono pa a a ende y esol e de o ma
inmedia a, cualquie consul a o incidencia ela i a a la i ienda.
k) Tene a disposición de las pe sonas usua ias in o mación e ins ucciones de uncionamien o de
elec odomés icos u o os disposi i os que lo equie an pa a su co ec o uso.
l) In o ma a las pe sonas usua ias de las no mas in e nas ela i as al uso de las ins alaciones,
dependencias y equipos de la i ienda, así como la admisión y exis encia de masco as en la i ienda,
es icciones pa a pe sonas umado as, así como las zonas de uso es ingidos.
13
Todos los es ablecimien os mencionados ienen la obligación de igu a en el
Regis o de Tu ismo de Andalucía, “aunque no engan la condición de emp esa ios o la
p es ación de se icios u ís icos no se ealicen pe manen emen e abie os al público”
(a . 38).
Po su pa e, los es ablecimien os de apa amen os u ís icos se igen bajo el
Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos. A
e ec os de és e, se en iende como es ablecimien o de apa amen os u ís icos “el que es á
compues o po un conjun o de unidades de alojamien o des inado a p es a se icio de
alojamien o u ís ico que cuen en con mobilia io e ins alaciones adecuadas pa a la
conse ación, elabo ación y consumo de alimen os y bebidas den o de cada unidad de
alojamien o, y que sean obje o de explo ación en común po una misma pe sona” (a .
1.2.b). Además, se án emp esas explo ado as de es ablecimien os de apa amen os
u ís icos las pe sonas ísicas o ju ídicas, p opie a ios o no de los apa amen os, que
p es en de o ma habi ual y p o esional se icios de alojamien o en los mismos acili ando
uso o dis u e ocasional de o ma emune ada y que cons en en el Regis o de Tu ismo de
Andalucía (a . 4).
Los es ablecimien os u ís icos se clasi ican en dos g upos: edi icios/complejos y
conjun os (a . 9). Los p ime os son aquellos es ablecimien os in eg ados po es o más
unidades de alojamien o que ocupan la o alidad o pa e independien e de un edi icio o
de a ios, pudiendo adop a la denominación de “edi icio de apa amen os u ís icos” o
“complejo de apa amen os u ís icos”. Los segundos son aquellos es ablecimien os
in eg ados po es o más unidades de alojamien o ubicadas en el mismo edi icio, en un
mismo complejo de edi icaciones, o en edi icios complejos con iguos, ocupando una pa e
de los mismos.
También exis en di e en es modalidades de apa amen os u ís icos según su
ubicación: playa, ciudad, u al y ca e e a (a . 12).
Ambos ipos de alojamien o, “apa amen o u ís ico” y “ i ienda con ines
u ís icos”, suelen con undi se habi ualmen e. Los dos compa en el obje i o de o ece
un alojamien o a los u is as du an e su es ancia, sin emba go, p esen an impo an es
di e encias.
• Como hemos indicado an e io men e, los apa amen os u ís icos en
Andalucía se igen bajo el Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de
14
es ablecimien os de apa amen os u ís icos mien as que, las i iendas
con ines u ís icos se ciñen al Dec e o 28/2016, de 2 de eb e o, de las
i iendas con ines u ís icos y de modi icación del Dec e o 194/2010, de
20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos.
• La ca ego ía de apa amen o u ís icos se a ibuye a unidades de
alojamien o que es án cons i uidas como emp esas y los inmuebles no
ienen ca ác e esidencial
3
, al con a io que las VFT i iendas de uso
u ís ico, que sí es án egis adas como unidades esidenciales (a . 3 de su
dec e o) y su p opiedad es indi idual.
• Los apa amen os u ís icos se insc iben en la misma ca ego ía que o as
emp esas que o ecen se icios simila es a o os alojamien os como los
ho eles o pensiones, y se encuen an en bloques o edi icios des inados
exclusi amen e a se icios de alojamien o empo al. Suelen ene una
placa ex e io con las iniciales AT (apa amen o u ís ico) y un núme o de
lla es según los se icios o ecidos (a . 22 de su dec e o). Las VFT son
unidades aisladas o den o de edi icios esidenciales.
• Los apa amen os u ís icos deben ene , gene almen e, se icio de
ecepción al es a en la misma ca ego ía que los ho eles (a . 23 de su
dec e o)
4
. En el caso de las VFT es e se icio no exis e.
• El plazo de du ación de la es ancia en los apa amen os u ís icos se á el
que acue den las pa es lib emen e sin que pueda supe a los cua en a y
cinco días (a . 25.1 de su dec e o). Respec o a las VFT, el iempo de
ocupación no pod á excede dos meses con inuos po la misma pe sona
usua ia (a . 1.2.b de su dec e o).
• En los apa amen os u ís icos, la capacidad máxima en cada unidad de
alojamien o end á de e minada po el núme o de camas exis en es en los
3
A ículo 7.3 del Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos:
las unidades de alojamien o in eg an es de los es ablecimien os de apa amen os u ís icos es án a ec as a
p es ación del se icio de alojamien o u ís ico desde el momen o de su insc ipción en el Regis o de
Tu ismo de Andalucía, cons i uyendo al a ección a un p esupues o de dicha insc ipción, quedando
p ohibido du an e su igencia des ina aquellas a un uso dis in o, como el esidencial, bajo cualquie í ulo
y, exp esamen e a la ac i idad de alquile de i ienda.
4
Sal o los es ablecimien os pe enecien es al g upo edi icios/complejos y ca ego ías de una o dos
lla es que cuen en con menos de diez unidades de alojamien os y los pe enecien es al g upo conjun os
cuyas unidades de alojamien o se encuen en ubicadas en dis in os edi icios o complejos, sin que ninguno
de ellos, aisladamen e conside ado, se alcance la ci a de diez unidades de alojamien o.
15
do mi o ios y po el de camas con e ibles, pudiéndose ins ala un
máximo de cua o plazas en cada do mi o io (anexo I de su dec e o). Sin
emba go, en las VFT se o ece á un máximo de quince o seis plazas en
unción si se cede en su o alidad o po habi aciones, no pudiendo excede
las cua o plazas po habi ación (a . 5.2 de su dec e o).
• La p es ación de se icios de alojamien o en apa amen os u ís icos se
conside a como una ac i idad p o esional y se debe ene una licencia de
ac i idad pa a su eje cicio. En el caso de las VFT no se exige licencia de
ac i idad, pe o sí licencia de ocupación.
Los es ablecimien os de apa amen os u ís icos deben cumpli una se ie de
equisi os
5
dis in os a los de una i ienda con ines u ís icos, aunque ambos deben es a
insc i os en el Regis o de Tu ismo de Andalucía.
A pa i de odo lo an e io , en la abla 3 hemos esumido las p incipales
di e encias en e los dos ipos de alojamien o de o ma esumida. Quizás, una de las
dis inciones más des acables sea el ca ác e esidencial que poseen las VFT y que ca ece
los apa amen os u ís icos y que, po ello, es necesa io que el se icio de alojamien o en
apa amen os sea conside ado como ac i idad p o esional. En cambio, las VFT no son
conside adas como ac i idad p o esional, pues o que son i iendas pa icula es que se
suelen encon a en una comunidad de ecinos.
5
Véase Anexo I, equisi os mínimos pa a el g upo de edi icios/complejos de apa amen os
u ís icos y Anexo II, equisi os mínimos pa a el g upo de conjun os de apa amen os u ís icos del Dec e o
194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos.
16
Tabla 3. P incipales di e encias en e apa amen o u ís ico y Vi ienda con Fines
Tu ís icos
Fuen e: elabo ación p opia.
En esumen, un apa amen o u ís ico y una i ienda con ines u ís icos (VFT),
son ipos de alojamien os dis in os con no ma i a y equisi os di e en es.
No obs an e, una i ienda con ines u ís icos puede se un apa amen o. En onces,
dis inguimos dos ipos de apa amen os, aquel que unciona como una emp esa y que
ca ece de ca ác e esidencial (explicado an e io men e), y aquel que cualquie pe sona
p opie a ia decide pone en el me cado a disposición de u is as (VFT), no malmen e, a
cambio de un p ecio, y sí iene na u aleza esidencial. Es a dis inción de concep os iene
e lejada en la ilus ación 2 con el in de e i a con usiones en e ambos es ablecimien os
Apa amen o u ís ico
Vi ienda con Fines
Tu ís icos
No ma
Dec e o 194/2010, de 20 de
ab il, de es ablecimien os de
apa amen os u ís icos
Dec e o 28/2016, de 2 de
eb e o, de las i iendas con
ines u ís icos y de
modi icación del Dec e o
194/2010, de 20 de ab il, de
es ablecimien os de
apa amen os u ís icos.
Ca ác e esidencial
NO
SÍ
Ubicación
Conjun o de unidades en
edi icios de ca ác e u ís ico
Unidades indi iduales
aisladas o den o de
edi icios esidenciales
Se icio de ecepción
SÍ (sal o excepciones)
NO
Es ancia mínima
-
-
Es ancia máxima
45 días
2 meses
Núme o máximo de
plazas
4 plazas po do mi o io
15 plazas en i iendas
comple as
6 plazas en i iendas po
habi aciones
Insc ipción Regis o
de Tu ismo de
Andalucía
SÍ
SÍ
Licencia de
ocupación
SÍ
SÍ
Licencia de ac i idad
SÍ
NO
Ac i idad
p o esional
SÍ
NO

17
y pode en ende qué es exac amen e una i ienda con ines u ís icos en Andalucía.
También hay quienes o ecen su i ienda a u is as sin con ap es ación mone a ia, es
deci , pa a el in e cambio de i iendas po una es ancia p e iamen e pac ada ( i iendas
de in e cambio).
Fuen e: elabo ación p opia.
Es os dos úl imos ipos de i ienda, de in e cambio y con ines u ís icos,
habi ualmen e se elaciona con el concep o de Economía Colabo a i a, p incipalmen e
las p ime as, pues las i iendas u ís icas se alejan cada ez más del signi icado de
Economía Compa ida o Colabo a i a que se p esen a a con inuación.
4. Las Vi iendas con Fines Tu ís icos en el ma co de
economía colabo a i a
El obje i o de es e apa ado es de ini el papel de las Vi iendas con Fines
Tu ís icos (VFT) en el ma co de la Economía colabo a i a. Pa a ello, hemos analizado el
concep o de es a ama de la Economía, las causas o mo i aciones pa a pa icipa en ella
y la elación que exis e en e ambas en la ac ualidad.
Apa amen o
u ís ico
Apa amen os
p i ados
( esidencia)
Sin
con ap es ación
mone a ia
Vi iendas de
in e cambio
Con
con ap es ación
mone a ia
Vi iendas con
ines u ís icos
Apa amen os
u ís icos
(no esidencia)
Ac i idad
p o esional
Ilus ación 2. Esquema concep ual de apa amen o u ís ico
18
4.1. Economía colabo a i a: concep o
El concep o de Economía colabo a i a hace e e encia a nue os en oques sob e la
in e acción en e usua ios y p o eedo es, donde, los indi iduos, en luga de las emp esas,
son la unidad cen al del in e cambio y ambas pa es se conec an a a és de una
pla a o ma (Geissinge e al., 2018). La Economía compa ida o colabo a i a, según
Owyang e al. (2013), se basa en un nue o modelo en el que las p opiedades y el acceso
se compa en en e pe sonas, y de ienden que, es e enómeno es á ede iniendo las
elaciones de me cado en e endedo es adicionales y comp ado es, expandiendo
modelos de ansacción y consumo. A i man que es á su giendo una economía en e a en
o no al in e cambio de bienes y se icios en e indi iduos, en luga de a pa i de negocio
a consumido como se ha hecho adicionalmen e.
También puede en ende se la economía colabo a i a como “pe sonas que se
conceden mu uamen e acceso empo al a sus ac i os ísicos subu ilizados, posiblemen e
po dine o” según Meelen y F enken, (2015), ci ado po La s Böcke y Toon Meelen,
(2016), donde en es e úl imo añaden que un ejemplo que se ajus a a es a de inición son
las pla a o mas como Ai bnb pa a compa i apa amen o o los in e cambios de i iendas
mencionadas an e io men e.
Hama i e al. (2016) de ine es e enómeno como la ac i idad basada en el
in e cambio en e pa es pa a ob ene , da o compa i el acceso a bienes y se icios, y
que se coo dina a a és de un se icio online. Añaden, además, que la economía del
in e cambio se de i a de una se ie de desa ollos ecnológicos que han simpli icado el
in e cambio de bienes y se icios, ísicos o no, a a és de In e ne .
O os au o es como La s Böcke y Toon Meelen (2016) de ienden que la c isis de
inales de los 2000 ha a o ecido el su gimien o de pla a o mas que pe mi en a las
pe sonas compa i ac i os que no u ilizan. La economía colabo a i a no se conside a
solo como un consumo, sino como una ac i idad en la que an o la con ibución como el
uso de los ecu sos se unen a a és de edes de igual a igual (Hama i e al., 2016).
19
Tabla 4. Di e en es de iniciones de Economía colabo a i a
Au o es
Economía colabo a i a - De inición
Geissinge e al. (2018)
Nue o en oque sob e la in e acción en e
usua ios y p o eedo es, donde, los
indi iduos, en luga de las emp esas, son
la unidad cen al del in e cambio y ambas
pa es se conec an a a és de una
pla a o ma.
Owyang e al. (2013)
Nue o modelo en el que las p opiedades y
el acceso se compa en. Es una nue a
economía basada en el in e cambio de
bienes y se icios en e indi iduos, en
luga de a pa i de negocio a consumido .
Meelen y F enken (2015)
Pe sonas que se conceden mu uamen e
acceso empo al a sus ac i os ísicos
subu ilizados, posiblemen e po dine o.
Hama i e al. (2016)
Ac i idad basada en el in e cambio en e
indi iduos pa a ob ene , da o compa i el
acceso a bienes y se icios, coo dinada a
a és de un se icio online.
Fuen e: elabo ación p opia.
Po an o, conside ando las explicaciones que han o ecido di e sos au o es,
pod íamos de ini la Economía Colabo a i a como:
“un nue o modelo de in e cambio empo al de ac i os no u ilizados en e
usua ios que se o ganiza a a és de una pla a o ma online”
4.2. Causas de la economía colabo a i a
Respec o a las mo i aciones pa a pa icipa en la Economía colabo a i a o de
in e cambio, au o es como Hama i e al., (2016) han señalado que se o ma pa e de ella
po azones ideológicas y económicas. Tussyadiah (2015) las clasi ica en “bene icios
económicos”, “sos enibilidad” y “comunidad”. La s Böcke y Toon Meenlen, (2016)
dis inguen en e mo i aciones económicas, ambien ales y sociales.
20
Tabla 5. Causas pa a pa icipa en la Economía colabo a i a según algunos
au o es
Au o es
Causas
Hama i e al. (2016)
Po azones ideológicas
Po azones económicas
Tussyadiah (2015)
Po bene icios económicos
Po la sos enibilidad
Po comunidad o bene icios sociales
La s Böcke , Toon Meelen (2016)
Po mo i aciones económicas
Po mo i aciones ambien ales
Po mo i aciones sociales
Fuen e: elabo ación p opia.
En cuan o a las causas de ca ác e económico, y espe o al me cado de
alojamien os, los p opie a ios pod ían cob a una can idad impo an e de dine o po
pe mi i que o os se alojen en su i ienda, sob e odo si se encuen a en una ubicación
popula (La s Böcke , Toon Meelen, 2016). Es e ipo de alojamien os ambién
p opo ciona un bene icio conside able pa a los usua ios, ya que suelen se más
económicos que la al e na i a adicional del ho el, aunque, po o o lado, es o signi ica
una educción de los bene icios económicos del sec o u ís ico (Gu en ang, 2015).
Tussyadiah (2016) conside a que el ac o económico es el más impo an e pa a o ma
pa e de la economía colabo a i a y compa i alojamien o, pues los huéspedes buscan
maximiza su u ilidad, lo que implica dis u a de una expe iencia in e esan e y de calidad
aho ando cos es.
Po su pa e, la Economía Colabo a i a puede hace una con ibución a la
sos enibilidad ambien al (Hein ichs, 2013, ci ado en La s Böcke y Toon Meelen, 2016).
La Economía Compa ida puede hace que se aho en ecu sos escasos que, de o o modo,
hubie an sido necesa io p oduci los, aunque no es án cla os cuáles se án los e ec os
ambien ales en la Economía Colabo a i a o Compa ida según La s Böcke y Toon
Meelen (2016). Sin emba go, sus au o es señalan que las mo i aciones medioambien ales
son impo an es pa a compa i ehículo, pe o no son ele an es en el sec o de
alojamien os. Tussyadiah (2016) de iende que la mayo ía de los huéspedes suelen elegi
es e ipo de alojamien o no po azones de sos enibilidad. Es deci , no hab ía un ínculo
di ec o en e las mo i aciones ambien ales y la pa icipación en la economía colabo a i a,
especialmen e en el sec o de alojamien os.
27
5. Análisis de las i iendas con ines u ís icos en Se illa
El obje i o de es e apa ado es analiza la si uación en la que se encuen an
ac ualmen e las Vi iendas con Fines Tu ís icos (VFT) en la ciudad de Se illa y hace una
compa ación con las plazas que o ecen o os ipos de alojamien o u ís icos. Pa a hace
dicho es udio, nos hemos basado en los da os ob enidos a a és del Regis o de Tu ismo
de Andalucía (desde 2.016 has a eb e o de 2.019) pa a el ecuen o de las VFT y en los
da os que o ece el Ins i u o de Es adís ica y Ca og a ía de Andalucía (IECA) pa a el
es o de los alojamien os.
Con el in de hace un análisis más exhaus i o del sec o de i iendas u ís icas,
hemos di idido Se illa po dis i os.
Fuen e: In aes uc u a de da os espaciales (IDE). Ge encia de U banismo. Ayun amien o de
Se illa.
Ilus ación 5. Mapa de Se illa po dis i os

28
5.1. O e a de i iendas con ines u ís icos egis adas en
Se illa
Los da os o ecidos po el Regis o de Tu ismo de Andalucía pueden se
analizados po núme o de i iendas o po plazas. El es udio se ha ealizado en dos pa es,
en p ime luga , hemos analizado la o e a en unción del núme o de es ablecimien os y,
en segundo luga , po plazas.
En odos los dis i os de Se illa encon amos i iendas p i adas des inadas a
ines u ís icos. En eb e o de 2.019, exis ían 4.105 i iendas insc i as en el Regis o de
Tu ismo de Andalucía. Como mues a el g á ico 1, la g an mayo ía se encuen an en el
Casco An iguo de la ciudad con más de 3.000 i iendas, llegando casi al 75% del o al.
Po es a azón, es la zona que más impac os su e debido a es e enómeno, los cuales que
se án analizados pos e io men e.
La segunda zona que más eligen los u is as pa a pasa su es ancia en Se illa es el
dis i o de T iana, que cuen a ac ualmen e con 475 i iendas egis adas, lo que supone
casi el 12%. Le siguen los dis i os de Maca ena y Ne ión con un 3,8 y 3,26%
espec i amen e. Sin emba go, o os como la zona No e apenas suponen el 1% del o al
de VFT de la ciudad.
G á ico 1. Vi iendas con ines u ís icos en Se illa po dis i os insc i as en
el Regis o de Tu ismo de Andalucía
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
26
3060
24 29 88 156 134 15 38 60
475
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
To al de VFT
29
El g á ico 2 ep esen a el o al de plazas disponibles en i iendas insc i as en el
Regis o de Tu ismo. En la ac ualidad, exis e un o al de 19.443 plazas en Se illa y, de
nue o, es el Casco An iguo el dis i o que cuen a con una mayo o e a, más de 14.300
plazas, lo que supone el 73,67% del conjun o. Del mismo modo, le sigue el dis i o de
T iana con 2.307 plazas, es deci , el 11,87% del o al. En e ce y cua o luga ,
encon amos Maca ena y Ne ión, con un 3,81 y 3,41% espec i amen e. Po su pa e,
donde encon amos una meno o e a de plazas es en el dis i o No e con un 0,37%.
G á ico 2. Núme o de plazas en VFT en Se illa po dis i os insc i as en el
Regis o de Tu ismo de Andalucía
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
En el g á ico 3 podemos obse a de o ma compa ada los es ablecimien os y
plazas de i iendas po dis i os en po cen ajes sob e el o al. De los 4.105
es ablecimien os insc i os en el Regis o de Tu ismo de Andalucía y sus 19.443 plazas,
solo en el Casco An iguo se encuen an casi el 74 y 75% espec i amen e. Mien as que
o os dis i os como Bella is a-La Palme a o Es e-Alcosa-To eblanca apenas llegan al
1%. Los da os e lejan la g an desigualdad que exis e en la dis ibución de i iendas
u ís icas en Se illa, po lo que, como e emos en los apa ados siguien es, los impac os
121
14.323
110 121 493 741 663 71 182 311
2307
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
To al de plazas
30
gene ados po el masi o aumen o en la o e a de es os inmuebles ambién son muy
dis in os en unción de la zona que analicemos.
G á ico 3. Compa a i a de VFT y plazas po cada dis i o de Se illa
insc i as en el Regis o de Tu ismo de Andalucía
Unidad: po cen aje
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
5.2. E olución de las Vi iendas con Fines Tu ís icos en Se illa
Todos los alojamien os deben es a insc i os en el Regis o de Tu ismo de
Andalucía pa a inicia la ac i idad de hospedaje. En 2016, con el Dec e o 28/2016, de 2
de eb e o, de las i iendas con ines u ís icos y de modi icación del Dec e o 194/2010,
de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos, se ijó como equisi o
indispensable el egis o de odas las i iendas con ines u ís icos con el in de con ola
la o e a de alquile es acacionales. A con inuación, e emos cómo han ido
e olucionando los egis os en los úl imos años.
El g á ico 4 ep esen a los egis os de dichas i iendas desde 2.016, echa en la
que se es ablece la obliga o iedad de insc ipción y en la que con amos con los p ime os
da os. La ealidad es que el núme o de nue as insc ipciones de i iendas u ís icas
Bella
is a-
La
Palme
a
Casco
An ig
uo
Ce o-
Ama e
Es e-
Alcos
a-
To e
blanca
Los
Reme
dios
Maca
ena Ne i
ón No e
San
Pablo-
San a
Jus a
Su T iana
To al de VFT 0,63 74,54 0,58 0,71 2,14 3,80 3,26 0,37 0,93 1,46 11,57
To al de plazas 0,62 73,67 0,57 0,62 2,54 3,81 3,41 0,37 0,94 1,60 11,87
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
31
e oluciona de o ma c ecien e. En el p ime año, ue on casi 1.000 i iendas egis adas.
Du an e 2.017 se unie on casi 1.300 más, y en 2.018 se insc ibie on algo más de 1.700.
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
También, podemos analiza la e olución de egis os mensualmen e (g á ico 5).
Como es de espe a , el pico más al o lo encon amos en 2.016, conc e amen e en mayo,
debido a la en ada en igo de la nue a no ma i a de alquile es acacionales. El es o
del año, la ci a decae conside ablemen e. Du an e el 2.017, és a uel e a c ece , sob e
odo en el p ime cua imes e. Po su pa e, aunque en el siguien e año se p oduje on
algunas caídas, los aumen os ue on mayo es, po lo que el esul ado es un núme o
supe io de egis os de i iendas. Respec o al 2.019, an solo con amos con los da os
co espondien es a ene o y eb e o, po lo que hemos p e e ido hace el análisis has a
inal del 2.018.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2016 2017 2018
VFT
G á ico 4. Nue as insc ipciones de VFT de Se illa en el Regis o de Tu ismo de
Andalucía du an e los años 2016 - 2018.
32
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
El g á ico 6 mues a la e olución de nue as insc ipciones po dis i os de Se illa
de los úl imos años. Median e es a o ma de es udio, ambién es posible comp oba que
el año con más egis os de alquile es acacionales ue 2.018. Po su pa e, el caso del
Casco An iguo es bas an e signi ica i o, pues es el dis i o donde más han c ecido los
nue os egis os de i iendas. Desde el p ime año, ya se egis a on algo más de 800, y
en 2.018 se supe a on las 1.200 insc ipciones. En segundo luga , se encuen a T iana, en
el que ambién se han p oducido c ecidas en los egis os bas an e no ables, aunque muy
in e io es al Casco An iguo.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
VFT
G á ico 5. Nue as insc ipciones mensuales de VFT de Se illa en el Regis o
de Tu ismo de Andalucía desde ene o de 2016 has a diciemb e de 2018

33
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
5.3. Impo ancia de las Vi iendas con Fines Tu ís icos en la
o e a de alojamien os u ís icos de Se illa
El obje i o de es e apa ado es comp ende la impo ancia ela i a de las
Vi iendas con Fines Tu ís icos (VFT) en elación a la o e a o al de alojamien os
u ís icos de Se illa.
Los da os de los apa amen os u ís icos y ho eles han sido ecogidos del Ins i u o
de Es adís ica y Ca og a ía de Andalucía (IECA). El g á ico 7 mues a de o ma
simpli icada la si uación ac ual de los p incipales ipos de alojamien os u ís icos de la
ciudad: apa amen os u ís icos, ho eles y VFT. Los ho eles son los que más plazas
o ecen y, al mismo iempo, los que ep esen an un meno núme o de es ablecimien os.
Sin emba go, las i iendas con ines u ís icos, supe ando los 4.000 es ablecimien os, son
capaces de o ece una ci a ela i amen e ce cana a las plazas ho ele as.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2016 2017 2018
G á ico 6. Nue as insc ipciones anuales de VFT po dis i os en Se illa
du an e el pe iodo 2016 - 2018
34
G á ico 7. Núme o de es ablecimien os y plazas de apa amen os u ís icos,
ho eles y VFT de Se illa en eb e o del 2019
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del Ins i u o de Es adís ica y Ca og a ía de Andalucía (IECA)
y del Regis o de Tu ismo de Andalucía (RTA).
En eb e o de 2.019, exis ían 5.613 es ablecimien os y 46.893 plazas en e
apa amen os, ho eles y i iendas u ís icas en o al. Ce ca del 49% de las plazas
co esponden a los ho eles, que suponen el 4,04% del o al de es ablecimien os: No
obs an e, en los g á icos 8 y 9, es posible comp oba la masi a en ada de i iendas
u ís icos al me cado de alojamien os, ya que, en la ac ualidad, o ecen casi un 42% de
las plazas y, quizás sea es e el esul ado más signi ica i o que nos o ecen los da os.
Apa amen os Ho eles VFT
Es ablecimien os 1.281 227 4.105
Plazas 4.634 22.817 19.443
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
35
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los da os Fuen e: elabo ación p opia a pa i de los
da os del Regis o de Tu ismo de Andalucía del Regis o de Tu ismo de Andalucía
Veamos cómo han e olucionado los ho eles y apa amen os en Se illa. Se ha
elegido una se ie empo al desde 2.014 con el in de homogeneiza el análisis en e ambos
ipos de alojamien os, pues solo a pa i de ese año el Ins i u o de Es adís ica y Ca og a ía
de Andalucía (IECA) o ece da os sob e apa amen os u ís icos.
En los úl imos años, ambos ipos de alojamien os han aumen ado su o e a. Sin
emba go, la subida que ha expe imen ado los ho eles es mucho meno que la
co espondien e a los apa amen os u ís icos (g á ico 10).
22,82
4,04
73,13
Apa amen os Ho eles VFT
9,88
48,66
41,46
Apa amen os Ho eles VFT
G á ico 9. Po cen aje de es ablecimien os
de apa amen os, ho eles y VFT sob e el
o al
G á ico 8. Po cen aje de plazas de
apa amen os, ho eles y VFT sob e el
o al
36
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del Ins i u o de Es adís ica y Ca og a ía de Andalucía (IECA).
Las plazas medias o ecidas ambién ue on mayo es a inal del pasado año. El
conjun o de ho eles consiguió dispone 2.542 plazas más espec o al 2.014, lo que
ep esen a una a iación de un 0,12 en an o po uno. Po su pa e, el g ado de ocupación
po plaza ambién aumen a casi 10 pun os po cen uales. Al mismo iempo, los
apa amen os u ís icos siguie on un compo amien o simila . El c ecimien o de los
es ablecimien os es mayo que en el caso an e io , pasando desde 832 has a 1.239
apa amen os en la ciudad. Sin emba go, és os aumen a on su o e a de plazas en 1.870
unidades, co espondien e a una asa de a iación de 0,72 en an o po uno. Del mismo
modo, el g ado de ocupación po plaza en apa amen os consigue c ece algo más de 13
pun os po cen uales, alcanzando casi el 70% ( abla 7).
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2.014 2.015 2.016 2.017 2.018
Ho eles medios abie os es imados Apa amen os medios es imados
G á ico 10. Es ablecimien os ho ele os y apa amen os u ís icos de Se illa en
el pe iodo 2014 -2018.
43
Tabla 8. Posibles e ec os del c ecimien o de las i iendas u ís icas según la CNMC
(2018)
Posibles e ec os posi i os
Posibles e ec os nega i os
- Mayo compe encia
- Moles ias, uido, exceso uso de
zonas comunes
- Reducción del p ecio medio del
me cado
- Mejo calidad de los se icios
- Conges ión y mayo consumo de
ecu sos ambien ales
- Mayo a iedad de elección
- T anspa encia en las ansacciones
económicas
- Ren as a pa icula es
- P omoción del u ismo,
mode nización de ba ios, y e ec o
posi i o sob e come cio local.
- Subida del p ecio de la i ienda
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del E/CNMC/003/18 Es udio sob e la Regulación de las
Vi iendas de Uso Tu ís ico de la CNMC, 19 de julio de 2018.
6.2. Subidas en el p ecio de la i ienda: el caso de Se illa
El obje i o de es e apa ado es hace una p ime a ap oximación a la posible
elación en e el c ecimien o en el p ecio de la i ienda y el aumen o en la o e a de
i iendas u ís icas. Pa a es udia el caso conc e o de Se illa, hemos hecho uso del índice
inmobilia io que o ece Fo ocasa (www. o ocasa.es). La inalidad es, po an o,
comp oba si en los dis i os con un mayo núme o de i iendas con ines u ís icos, los
p ecios, an o de en a como de alquile , han expe imen ado mayo es subidas que en el
es o de los dis i os.
El análisis de p ecios se ha lle ado a cabo en dis i os de ca ac e ís icas
socioeconómicas simila es, como el Casco An iguo, Los Remedios, Ne ión y T iana,
coincidiendo con lo que p esen an una mayo in ensidad en plazas.
P ecio de en a
Los da os mues an que el p ecio medio de en a de la i ienda sigue una
endencia c ecien e desde los úl imos años ( abla 10 y g á ico 15).
Ac ualmen e, los p ecios más al os se encuen an en el Casco An iguo, llegando
casi a los 3.000 eu os po me o cuad ado. Le sigue T iana, Ne ión y, po úl imo, Los
Remedios.

44
Tabla 9. P ecio medio de en a de la i ienda en el Casco An iguo, Los Remedios,
Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: eu os po m2.
ene-16
ene-17
ene-18
ene-19
Casco
An iguo
2.498,9
2.626,2
2.623,7
2.990,2
Los
Remedios
2.098
2.162,7
2.310,3
2.404,5
Ne ión
2.267,3
2.359,3
2.402,8
2.544,5
T iana
2.004,2
2.230,9
2.277,8
2.544,4
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa.
El g á ico 15 ep esen a la e olución del p ecio de la i ienda en dichos ba ios.
En él, ambién podemos comp oba la endencia ascenden e del p ecio de en a. El Casco
An iguo se si úa siemp e po encima de los demás y, aunque du an e el 2.017 se man u o
p ác icamen e cons an e, la c ecida que expe imen ando desde el pasado año es muy
no able. Po su pa e, T iana y Ne ión han enido un c ecimien o p og esi o y, en la
ac ualidad, los p ecios se han equipa ado p ác icamen e.
G á ico 15. P ecio medio de en a de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: eu os po m2
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa.
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
ene-16 ene-17 ene-18 ene-19
Casco An iguo Los Remedios Ne ión T iana
45
La abla 11 mues a la asa de c ecimien o que ha expe imen ado el p ecio medio
de en a en los úl imos años. Las mayo es subidas se han p oducido en el úl imo año,
conc e amen e en el Casco An iguo y en T iana, los ba ios donde ha aumen ado la o e a
de i iendas u ís icas. Si obse amos la asa de c ecimien o o al que mues a la columna
de la de echa, comp obamos que las mayo es a iaciones se han p oducido en los dis i os
con más VFT.
Tabla 10. Tasa de c ecimien o del p ecio medio de en a de la i ienda
(ene o) du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: po cen aje
16-17
17-18
18-19
16-19
Casco
An iguo
5,09
-0,10
13,97
20,61
Los
Remedios
3,08
6,82
4,08
14,47
Ne ión
4,06
1,84
5,90
10,93
T iana
11,31
2,10
11,70
31,58
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa
P ecio de alquile
Po o a pa e, el compo amien o del p ecio medio de alquile de las i iendas ha
sido di e en e. En la abla 12 se ecoge el p ecio en eu os po me o cuad ado egis ado
en el mes de ene o de los úl imos años. En es e caso, en el Casco An iguo se obse a una
lige a bajada de es e desde 2.017.
Tabla 11. P ecio medio de alquile de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: eu os po m2.
ene-16
ene-17
ene-18
ene-19
Casco
An iguo
9,1
9,74
9,61
8,99
Los
Remedios
8,13
8,23
9,2
10,13
Ne ión
8,17
8,53
8,07
9,23
T iana
8,32
8,54
9,53
10,26
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa.
46
Igualmen e, ep esen amos los da os an e io es pa a obse a más ácilmen e su
e olución. T iana y Los Remedios se es án compo ando de mane a simila , aunque, los
p ecios de es e úl imo se encuen an lige amen e po debajo (g á ico 16).
G á ico 16. P ecio medio de alquile de la i ienda en el Casco An iguo, Los
Remedios, Ne ión y T iana de ene o du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: eu os po m2.
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa.
Respec o al p ecio del alquile , las mayo es subidas del pasado año se p oduje on
en Los Remedios y en Ne ión ( abla 13), los dis i os donde meno es aumen os del p ecio
de en a expe imen a on en el mismo pe iodo. También, podemos des aca la endencia
nega i a, y cada ez más no able, que es á siguiendo el p ecio del alquile en el Casco
An iguo. De hecho, su asa de c ecimien o o al es la meno de los cua o dis i os. La
mayo a iación la encon amos en Los Remedios.
Tabla 12. Tasa de c ecimien o del p ecio medio de alquile de la i ienda (ene o)
du an e el pe iodo 2016-2019.
Unidad: po cen aje
16-17
17-18
18-19
16-19
Casco
An iguo
7,03
-1,33
-6,45
7,02
Los
Remedios
1,23
11,79
10,11
40,50
Ne ión
4,41
-5,39
14,37
15,81
T iana
2,64
11,59
7,66
29,38
Fuen e: elabo ación p opia a pa i del índice inmobilia io de Fo ocasa.
0
2
4
6
8
10
12
ene-16 ene-17 ene-18 ene-19
Casco An iguo Los Remedios Ne ión T iana
47
Po an o, el Casco An iguo es el dis i o donde más ha aumen ado la o e a de
i iendas con ines u ís icos, como imos en el apa ado 5.2., y donde mayo es el p ecio
medio de en a de la i ienda. No obs an e, desde p incipios del 2.018 cuen a con un
descenso del p ecio medio de alquile , llegando a se el más bajo de las cua o zonas
analizadas.
T iana es el segundo dis i o con más i iendas u ís icas y ambién es el segundo
con un mayo p ecio de en a. Desde el año pasado, cuen a con los mayo es p ecios de
alquile .
Ne ión, po su pa e, es el cua o dis i o con más i iendas u ís icas, casi
igualado con Maca ena. El p ecio medio de en a es á aumen ando, pe o a un i mo
meno que T iana, que cuen a con una mayo o e a de i iendas con ines u ís icos y,
ac ualmen e, los p ecios medios de en a en ambos es án igualados. Sin emba go, desde
el pasado año sí que es á expe imen ando una g an c ecida en el p ecio medio del alquile .
Y, po úl imo, en Los Remedios, que apenas se si úan algo más del 2% de las
i iendas u ís icas, encon amos una de las e oluciones más no ables en el p ecio medio
de alquile , no siendo así en el p ecio medio de en a.
7. Conclusiones
En los úl imos años el sec o u ís ico es á expe imen ando g andes cambios.
G acias a la ápida e olución de la ecnología, las pla a o mas de alojamien os u ís icos
b indan acilidades pa a que nume osos p opie a ios decidan o ece su i ienda a u is as
aumen ando conside ablemen e las opciones de hospedaje a mejo es p ecios (CNMC,
2018). Una ez inalizado el es udio sob e la o e a de Vi iendas con Fines Tu ís icos
(VFT) y sus impac os en Se illa, se pod ía ecoge las siguien es conclusiones de acue do
con los obje i os p e endidos.
1. Las VFT son un ipo de alojamien o que equie e especial a ención po pa e
de las adminis aciones. Deben ene una buena egulación pa a mi iga sus
impac os nega i os y lucha con a la economía sume gida, que iene
p oduciéndose en los úl imos años po su masi a en ada al sec o de
alojamien os u ís icos.
2. El es udio de los alojamien os u ís icos en el ma co de la Economía
Colabo a i a lle a a e i ica , hoy en día, las VFT que se o e an en
pla a o mas como Ai bnb son i iendas con e idas en me os negocios donde
48
p ima el in e és económico. Po es a azón, dichos alquile es acacionales se
encuen an cada ez más lejos del concep o de es a ama de la Economía, a
di e encia de las i iendas de in e cambio, cuyas ca ac e ís icas conse an la
esencia de la Economía compa ida.
3. Además, una ez ecopilados los da os de las VFT en Se illa, se ha conocido
la o e a o icial de es os alojamien os, algo más de 4.100 i iendas en eb e o
de 2.019, una ci a muy lejana a la que publicó Da aHippo. Aun conside ando
solo los da os o iciales, las VFT es el alojamien o que más ha aumen ado su
o e a desde que exis en egis os. Uno de los g andes p oblemas es la
concen ación espacial de las mismas en pocos ba ios. Es e es el caso del
Casco An iguo, que como se ha cons a ado, en él se encuen an casi el 75% de
VFT y ce ca del 74% del o al de plazas u ís icas en la ciudad hispalense.
4. Respec o al obje i o de conoce la impo ancia ela i a de VFT en elación al
es o de alojamien os, se ha llegado a la conclusión de que, aunque ha
aumen ado la o e a de hospedaje u ís ico en los úl imos años, son las VFT el
ipo de alojamien o que mayo c ecimien o ha expe imen ado desde 2.016,
an o en núme o de es ablecimien os como en plazas. Los da os o iciales
mues an que, en la ac ualidad, o ecen más del 41% del o al de plazas de
alojamien os u ís ico, ap oximándose cada ez más al 49% pe enecien e a
los ho eles.
5. Po o a pa e, los dis i os con más VFT y plazas son los que más in ensi os
en plazas suelen se . Es o se cumple pa a el Casco An iguo, T iana y Ne ión,
aunque no pa a Maca ena pues, aunque cuen a con más plazas que el ba io
de Los Remedios, ambién cuen a con más población, siendo la p esión de
VFT mucho meno que en es e úl imo.
6. Finalmen e, g acias al análisis de los p ecios de la i ienda en las zonas más
in ensas en plazas (Casco An iguo, T iana, Ne ión y Los Remedios), se
comp ueba que en los dis i os con una mayo o e a de i iendas con ines
u ís icos (Casco An iguo y T iana) el p ecio medio de en a de la i ienda
ac ualmen e es más ele ado. Sin emba go, es o no se cumple del odo con el
p ecio medio del alquile , ya que el Casco An iguo, el dis i o que cuen a con
la g an mayo ía de i iendas u ís icas, es á expe imen ando una bajada desde
el pasado año. En es e sen ido, hab ía que p o undiza en las causas de su
e olución. No obs an e, con los escasos años analizados no es posible conclui

49
de o ma inequí oca que las VFT ienen una incidencia di ec a y ue e sob e
los p ecios de la i ienda.
Una ez ealizado el p esen e abajo, es posible ecoge a ias ecomendaciones
pa a la mejo a del sec o . Aunque a ias pla a o mas que exigen el núme o de insc ipción
del Regis o de Tu ismo de Andalucía pa a las nue as publicaciones aún exis en o as que
no lo piden como equisi o. En es e sen ido, desde la pe spec i a legal y con el in de
ena la economía sume gida, es impo an e que odos los po ales de alquile de
alojamien os con olen las i iendas u ís icas publicadas en Andalucía y eliminen las
que no es án legalmen e egis adas. Desde las adminis aciones locales, en es e caso, el
Ayun amien o de Se illa, es ecomendable segui inspeccionando y igilando la o e a de
VFT ilegales que supone una p ác ica de compe encia desleal pa a el es o de los
alojamien os u ís icos.
Po o a pa e, se pod ía es udia la posibilidad de limi a las plazas de VFT en
unción de los habi an es de cada zona en las ciudades más u ís icas como Se illa. Así,
se e i a ía la g an masi icación de algunos ba ios. Aunque, al mismo iempo, se debe
busca la homogeneidad en e ciudades pa a que la egulación de VFT no acabe siendo a
ni el local.
Asimismo, se hace necesa io apun a a ias limi aciones que se han p esen ado
du an e el es udio.
• En p ime luga , hubie a sido deseable hace o a a io pa a conoce el núme o
de VFT po i ienda esidencial que exis e en cada dis i o y examina su
e olución desde 2.016. Sin emba go, aunque sí se cuen a con in o mación
sob e i iendas u ís icas, no se han encon ado da os de i iendas
esidenciales po á eas en Se illa.
• En segundo luga , los úl imos da os censales y demog á icos de Se illa
publicados pe enecen a 1 de ene o de 2.018. Es deci , pa a calcula la
p opo ción de plazas po habi an e en cada año, se ha u ilizado el da o
demog á ico a 1 de ene o y el da o de plazas a inal de cada pe iodo. Hubie a
sido p e e ible conoce el censo a 1 de ene o de 2.019 y compa a los con las
i iendas u ís icas a inal de 2.018 pa a conoce con más exac i ud la
in ensidad en plazas.
50
• En e ce luga , lo ideal hubie a sido obse a la e olución del p ecio de la
i ienda desde a ios años an es a la no ma i a de VFT y comp oba
ealmen e si se p odujo un cambio desde la masi a en ada al sec o de dichos
alojamien os. Pe o, Fo ocasa no o ece da os an e io es en su po al
inmobilia io.
• Y, po úl imo, como se ha señalado an e io men e, oda la in es igación de
VFT se ha lle ado a cabo con da os o iciales del Regis o de Tu ismo de
Andalucía. No obs an e, el análisis de es as i iendas hubie a sido más
exhaus i o y comple o si se conociese da os sob e los alquile es no
egis ados.
Pa a conclui con el p esen e abajo de in de g ado y como líneas u u as de
in es igación, se ía ú il p o undiza sob e los de e minan es del p ecio de la i ienda.
Así, se pod ía cons a a exac amen e cuál es la anscendencia de la o e a de i iendas
con ines u ís icos en los mismos. Además, se ía deseable ahonda más en la
in es igación pa a pode ap oxima nos al me cado que no apa ece en los egis os
o iciales y de e mina más ielmen e los impac os p oducidos en los dis in os ba ios.
8. Re e encias
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8.2. Re e encias legisla i as
Cons i ución Española
Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os u ís icos
Dec e o 20/2002, de 29 de ene o de 2002, de Tu ismo en el Medio Ru al y
Tu ismo Ac i o
Dec e o 26/2018, de 23 de ene o, de o denación de los campamen os de u ismo,
y de modi icación del Dec e o 20/2002, de 29 de ene o, de Tu ismo en el Medio Ru al y
Tu ismo Ac i o
Dec e o 28/2016, de 2 de eb e o, de las i iendas con ines u ís icos y de
modi icación del Dec e o 194/2010, de 20 de ab il, de es ablecimien os de apa amen os
u ís icos
Dec e o 47/2004, de 10 de eb e o, de Es ablecimien os Ho ele os
Ley 13/2011, de 23 de diciemb e, de Tu ismo de Andalucía
Ley O gánica 2/2007, de 19 de ma zo, de e o ma del Es a u o de Au onomía pa a
Andalucía.
52
8.3. Fuen es es adís icas
INE (2019). Encues a de mo imien os u ís icos FRONTUR (2018). Mad id:
Ins i u o Nacional de Es adís ica. Recupe ado en eb e o de 2019 de
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6996&menu= esul ados&secc=1254736195568&idp=1254735576863
INE (2019). Cuen a Sa éli e del Tu ismo de España (CSTE). Mad id: Ins i u o
Nacional de Es adís ica. Recupe ado en eb e o de 2019 de
h p://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/ope acion.h m?c=Es adis ica_C&cid=1254736169
169&menu=ul iDa os&idp=1254735576863
8.4. Webg a ía
Booking.com. Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://www.booking.com/
Códigos Pos ales. Recupe ado en ma zo de 2019, de
h ps://www.codigospos ales.com/
Da aHippo. Recupe ado en ab il de 2019 de h ps://da ahippo.o g/ Ai bnb.
Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://es.ai bnb.com
Fo ocasa. Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://www. o ocasa.es/
Home exchange and home swap – Home o Home.com. Recupe ado en ma zo de
2019, de h p://en.home o home.com/
Homeaway. Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://www.homeaway.es
Homees ay. Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://www.homes ay.com
Homeexange. Recupe ado en ma zo de 2019, de h ps://www.homeexchange.com
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mo.h m
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basico#Gas o%20 u %C3%ADs ico (consul a en ma zo de 2019).