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Repositorio Institucional de Documentos

Abstract

En este trabajo analizamos, con diferentes estudios, la posible viabilidad de un nuevo proyecto de inversión, que constará de la apertura del segundo local del Grupo El Cónclave en Zaragoza, diversificando hacia un espacio Coworking.<br />Para ello se hacen diferentes estudios, como del entorno, legal, marketing, financiero, de sensibilidad, etc, para llegar a una conclusión de si dicha apertura sería viable en términos económicos y financieros.<br /><br /> Viñuales Grávalos, Jorge; Pellejero Castillo, María Pilar

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Publisher: Universidad de Zaragoza
Year: 2020
Source: https://zaguan.unizar.es/record/101069/files/TAZ-TFG-2020-4298.pdf
1
T abajo Fin de G ado
Es udio de iabilidad económico-
inancie a de p oyec os de in e sión:
Espacio Cowo king Cen o de Za agoza
Au o /es:
Jo ge Viñuales G á alos
Di ec o /es
Pila Pelleje o Cas illo
Facul ad de Economía
2020
2
INDICE:
!
Espacio Cowo king Cen o de Za agoza ........................................................................ 1
INDICE TABLAS ............................................................................................................ 4
1. INTRODUCCIÓN: ...................................................................................................... 5
1.1 INFORMACIÓN ............................................................................................................... 5
1.2 RESUMEN ......................................................................................................................... 5
1.3 SUMMARY ....................................................................................................................... 6
1.4 JUSTIFICACIÓN: ............................................................................................................ 7
1.5 METODOLOGÍA EMPLEADA: .................................................................................... 8
2. ANÁLISIS DEL ENTORNO ....................................................................................... 9
2.1 ENTORNO GENERAL: .................................................................................................. 9
2.1.1 Fac o es polí ico-legales: ............................................................................................................ 9
2.1.2 Fac o es económicos: ................................................................................................................ 10
2.1.3 Fac o es sociodemog á icos: ..................................................................................................... 11
2.1.4 Fac o es ecnológicos: ............................................................................................................... 14
2.2 ENTORNO ESPECÍFICO: ............................................................................................ 15
2.2.1 Da os del sec o : ........................................................................................................................ 15
2.2.2 Compe ido es: ........................................................................................................................... 16
2.2.3 Clien es: .................................................................................................................................... 22
2.2.4 P o eedo es: .............................................................................................................................. 23
2.3 FUERZAS DE PORTER: .............................................................................................. 24
2.4 ANÁLISIS DAFO: .......................................................................................................... 28
3.ESTUDIO LEGAL: .................................................................................................... 30
3.1 FORMA JURÍDICA DE LA EMPRESA: .................................................................... 30
4.PLAN DE MARKETING: .......................................................................................... 32
5.ANÁLISIS ECONÓMICO: ........................................................................................ 38
5.1 ESTUDIO TÉCNICO DE LA INVERSIÓN INICIAL: .............................................. 38
5.2 HORIZONTE TEMPORAL DE ESTUDIO ................................................................ 40
5.3 PLAN DE FINANCIACIÓN .......................................................................................... 40
5.4 PLAN DE VENTAS ........................................................................................................ 41
5.6 PLAN DE RECURSOS HUMANOS ............................................................................ 43
5.7 PLAN DE EXPLOTACIÓN .......................................................................................... 44
5.7.1 Cos e de pe sonal: ..................................................................................................................... 44
5.7.2 Cos e de a endamien o: ........................................................................................................... 45
5.7.3 Cos e de suminis os: ................................................................................................................ 45
5.7.4 Cos e de ap o isionamien os: ................................................................................................... 46
5.7.5 Amo izaciones ......................................................................................................................... 47
5.7.6 Segu os ...................................................................................................................................... 47
5.7.7 O os gas os ............................................................................................................................... 47
5.7.8 Cos es a iables ........................................................................................................................ 48
3
5.8 PRESENTACIÓN DEL RESULTADO CONTABLE DESPUÉS DE IMPUESTOS
................................................................................................................................................. 50
6. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ................................................................................... 51
6.1 CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA .................................................................... 51
6.2 CÁLCULO DE LA TASA DE ACTUALIZACIÓN: .................................................. 52
6.3 EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO .................................................... 53
6.3.1. Valo ac ual ne o (VAN): ......................................................................................................... 53
6.3.2. Tasa in e na de en abilidad (TIR): .......................................................................................... 54
6.3.3 Payback: .................................................................................................................................... 56
6.4 DETERMINACIÓN DE LA RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR ................. 56
6.5 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ................................................................................... 57
6.5.1 Escena io pesimis a: .................................................................................................................. 58
6.5.2 Escena io op imis a: .................................................................................................................. 59
7.CONCLUSIONES ...................................................................................................... 61
8. BIBLIOGRAFÍA: ...................................................................................................... 65
8.1 BIBLIOGRAFÍA: ........................................................................................................... 65
8.2 WEBGRAFÍA: ................................................................................................................ 66
9.ANEXOS ..................................................................................................................... 69
4
INDICE TABLAS
Tabla 1: Aumen os de población .................................................................................... 13!
Tabla 2: Compa ación p ecio de Ven a y Alquile de o icinas po zonas en Za agoza . 20!
Tabla 3: Análisis DAFO ................................................................................................. 29!
Tabla 4: P ecios a i as de socios ................................................................................... 36!
Tabla 5: P ecios a i as de clien es empo ales ............................................................... 36!
Tabla 6: P ecios a i as del se icio de ca e ing ............................................................. 37!
Tabla 7: Dis ibución inanciación ................................................................................. 40!
Tabla 8: De alles p és amo ............................................................................................. 41!
Tabla 9: Tabla amo ización simpli icada ...................................................................... 47!
Tabla 10:De alle amo izaciones .................................................................................... 47!
Tabla 11: P esen ación esul ado con able 5 años .......................................................... 50!
Tabla 12: Flujos de caja del p oyec o ............................................................................. 51!
INDICE ILUSTRACIONES:
Ilus ación 1: 5 ue zas de Po e .................................................................................... 25!
Ilus ación 2: G á ico de la es uc u a o ganiza i a del g upo emp esa ial .................... 30!
Ilus ación 3: G á ico del Ma ke ing Mix ...................................................................... 33!
Ilus ación 4: Fó mula Valo Ac ual Ne o ..................................................................... 54!
Ilus ación 5: Fó mula ma emá ica de TIR ..................................................................... 55!
5
1. INTRODUCCIÓN:
1.1 INFORMACIÓN
• Au o del abajo: Jo ge Viñuales G á alos
• Di ec o del abajo: Pila Pelleje o Cas illo
• Tí ulo del abajo: Es udio de Viabilidad Económico-
Financie a de un p oyec o de in e sión: Espacio Cowo king
• Ti ulación: Adminis ación y Di ección de Emp esas
1.2 RESUMEN
En es e abajo de in de g ado se p esen a el es udio de iabilidad económico- inancie a
pa a la c eación de un negocio nue o, conc e amen e se a a de un espacio cowo king
en el cen o de Za agoza.
Se ha seleccionado es a línea de abajo pa a in en a lle a a la p ác ica, en g an pa e,
lo es udiado a lo la go de la ca e a.
Dicho es udio pa e de lo gene al a lo más conc e o, empezando po un análisis del
en o no, donde e emos la localización donde que emos ab i nues o espacio
cowo king, ealizando un es udio del sec o , analizando los clien es, compe ido es,
p o eedo es, y e minando con sus p os y con as apoyado en un es udio de las ue zas
de Po e y un análisis DAFO.
Pos e io men e, se lle a á a cabo un es udio de la o ma ju ídica donde es udia emos la
es uc u a más ap opiada pa a la c eación de nues a emp esa.
Pa a comple a , se elabo a á un pequeño plan de ma ke ing donde se desglosa á el
es udio ealizado pa a la elabo ación de las di e en es a i as y p ecios que podemos
o ece .
Seguidamen e, inalizamos con la pa e más impo an e del abajo, donde ealiza emos
un es udio económico que jus i ica á la inanciación de la in e sión de nues o p oyec o,
plan de en as, plan de explo ación y el ho izon e empo al de es udio.

6
Todo lo an e io lo lle a emos a un es udio de iabilidad del p oyec o, donde
decidi emos si lle amos adelan e nues o p oyec o, basándonos en los esul ados
ob enidos de los c i e ios VAN, TIR y Payback.
Po úl imo, ealiza emos un análisis de iabilidad, en el que oma emos los di e en es
escena ios a es udia , y de e mina emos los nue os alo es de VAN y TIR.
1.3 SUMMARY
In his inal P ojec we p esen he s udy o inancials-economics iabili y o he
c ea ion o a cowo king business, specia illy i ’s a Cowo king loca ed nea Plaza de los
Si ios on he neighbo hood o Za agoza Cen e .
He ha e selec ed his opic o p ac ise wha he ha e s udied o his 4 yea s o deg ee.
We s a ha s udy wi h an en i omen analysis, whe e we can see he loca ion we a e
going o open ou cowo king, analysing he ma ke , clien s, supplie s, compe i o s and
he ad an ages and disad an ages by Po e and DAFO.
A e ha , we will s udy he bes way o c ea e ou business and he mos bene icial o
he business ax a e. On he o he side, we will do a li le ma ke esea ch whe e we
will b eak down he p ices we a e going o o e .
Then, we will de elope he mos impo an pa o he P ojec . He e we will do an
economic s udy which will explain how we ge de inanncing, he sales plan, he
wo king plan and he empo al ho izon o he s udy.
Finally, we will do a iabili y analysis om which we will decide and conclude i we
acomplish he P ojec . We a e based on he esul s o NPV (Ne P esen Value), IRR
(In e nal Ra e o Re u n) and Pay Back.
7
1.4 JUSTIFICACIÓN:
El p opósi o de la ealización de es e p oyec o es la ape u a de una nue a línea de
negocio del g upo ya exis en e El Cóncla e.
Dicho negocio se á un espacio cowo king, el cual o ece á un se icio exquisi o y
pe sonalizado a un amplio abanico de clien es.
En el espacio, se dispond á de zonas comunes con di e en es pues os de abajo
dependiendo de la capacidad del núme o de pe sonas de los pues os de abajo, dos
baños, una pequeña cocina abie a en una zona accesible desde odos los pues os, una
pequeña sala de euniones, y un espacio ese ado, llamado en adelan e sala de
descanso, siguiendo la línea co po a i a del G upo, que con a á con so ás, mesa de
euniones, TV y pequeña cocina, odo ello basado en se icios comunes.
Es e espacio, que end á como obje i o se di e enciado en la ciudad po la exclusi idad
en cuan o a deco ación y iloso ía y su ho a io lexible pa a los clien es, ya que es a á
abie o odos los meses del año y odos los días de la semana, con un ho a io de ape u a
de 9:00 ho as de la mañana has a las 23:00 ho as de la noche.
Es a in e sión iene p opiciada al habe de ec ado en el me cado la necesidad de es e
espacio exclusi o y di e enciado , así como po el in e és e ilusión de expandi ,
di e si ica y hace c ece un negocio amilia , a la ez de in oluc a me ac i amen e y
pode ac ua de di ec o e in e so de la nue a sociedad c eada, bajo la sociedad
p incipal y ya exis en e del G upo.
A pa e de eso, es a in e sión me pe mi i á pone en p ác ica una g an pa e de los
conocimien os adqui idos g acias a las asigna u as cu sadas du an e los 4 cu sos de la
ca e a. Las asigna u as en cuyos conocimien os quie o apoya me y pone en p ác ica,
son, Di ección Financie a, In es igación de me cados, Di ección Es a égica, AVOF,
In oducción al de echo, e c.
En un p incipio, la p oyección de iempo de es udio en el que nos mo e emos se á de 5
años, eniendo p esen e el obje i o de pode supe a lo y disminui lo en la medida de lo
posible.
8
Es impo an e ene en cuen a que nos encon amos en un momen o económico muy
delicado, en el que p edomina una si uación de p o unda ince idumb e y además nos
en ocamos en un sec o nue o pe o cada ez más explo ado, es o nos de e mina á ene
odos es os aspec os en cuen a y ha á que nues o obje i o p incipal se á de e mina si el
p oyec o es iable o no.
1.5 METODOLOGÍA EMPLEADA:
El p oyec o se á desa ollado apoyándose en una se ie de me odologías y es udios que
nos ayuda án a consegui el obje i o de éxi o de dicho negocio.
En p ime luga , se ha á un es udio global de la si uación económica, y es e comenza á
en una isión más global has a una más especí ica.
Po o o lado, se lle a á a cabo un análisis Po e median e el cual se analiza án las 5
ue zas que en a án en con ac o con nues o negocio y que nos pe mi i án analiza la
en abilidad que o ece á nues o negocio.
Seguidamen e se ealiza á un análisis DAFO, mé odo con el que en ende emos el
en o no de nues a emp esa, así como la posición que es a ocupa á, es udio que se
comple a á con o a se ie de análisis numé icos como son el VAN, TIR y análisis de
sensibilidad.
El VAN y TIR son los análisis de en abilidad que ob enemos en elación con unos
lujos de caja que gene a á nues a emp esa, p e iamen e calculados.
De es e modo, una ez calculados es os, ha emos lo mismo suponiendo dos escena ios;
uno pesimis a y o o op imis a, a ando de encon a que a iables en nues o p oyec o
pod ían e se a ec adas y calculando de nue o esos alo es con dichas a iables
modi icadas.
También cabe hace una pequeña alusión al Payback, c i e io undamen al a la ho a de
es udia una nue a in e sión ya que nos pe mi i á sabe de mane a ap oximada el
iempo necesa io pa a ecupe a el desembolso inicial in e ido en nues o p oyec o.
9
2. ANÁLISIS DEL ENTORNO
Los obje i os de es e análisis se cen a án en iden i ica los p incipales aspec os
es uc u ales de una indus ia o sec o que condicionan el compo amien o de las
emp esas y de e minan su en abilidad.
Po o o lado, se e alúa el a ac i o de una indus ia o sec o en é minos de su po encial
pa a gene a bene icios supe io es a la media.
Po úl imo, con es e análisis se a a de de ec a la capacidad que iene una emp esa de
al e a la es uc u a del sec o y el consiguien e e ec o sob e la compe encia.
2.1 ENTORNO GENERAL:
En el en o no gene al emos odos los ac o es exógenos que a ec an a odas las
emp esas que desa ollan su ac i idad en un momen o y luga de e minados, y analiza
de qué mane a nos a ec an. Es e pe mi i á iden i ica amenazas y opo unidades.
De es e modo, amos a a a de iden i ica los ac o es del en o no gene al que an a
a ec a a nues a emp esa, an es de lle a a cabo el análisis DAFO en el apa ado de
plani icación es a égica.
Pa a ello, amos a cen a nos en ealiza el análisis de los siguien es bloques (análisis
PEST), y que consis e en analiza los ac o es polí icos, económicos, sociales y
ecnológicos en el en o no ex e no de la emp esa, los cuales pueden a ec a al
desempeño de la ac i idad. 1
2.1.1 Fac o es polí ico-legales:
Son aquellos de ipo gube namen al que a ec an al desempeño de las en idades, así
cómo las polí icas iscales, las es icciones al come cio a la indus ia y los a anceles.
1 h ps://www.webyemp esas.com/el-analisis-pes /
16
El aumen o de es e me cado es a ca ac e izado po que la coyun u a económica haya
con ibuido a que las pe sonas busquen mane as de abaja más económicas y
adap adas a la si uación.
Además, se da el caso, de que muchos de los clien es de es e ipo de espacio son gen e
que decide pone en ma cha sus ideas y con e i su p oyec o pe sonal en algo eal, po
lo que es e ipo de espacios se puede con e i en su mejo opción, po el ambien e de
abajo y po las posibilidades económicas que és os o ecen.
En Za agoza es os núme os son p opo cionales a los nacionales, compa ando amaño de
ciudad.
De es e modo, podemos deci que en Za agoza hay al ededo de 40 espacios
acondicionados a es a ac i idad, cada uno con sus di e en es se icios, odos ellos
compe ido es di ec os de nues o negocio, como bien e emos en el siguien e apa ado.
En cuan o a los clien es po enciales de es e sec o , hay que des aca la p esencia de los
au ónomos, que suman al ededo de 3.300.000 en España, 100.000 en A agón, si bien
cabe des aca la disminución de un 5% en Za agoza du an e el úl imo decenio.
En elación con la Clasi icación Nacional de Ac i idades Económicas (CNAE 2009), si
el cowo king lo conside amos como una simple p es ación de se icios ocasionales,
pod íamos insc ibi lo en el siguien e g upo:
− 829. Ac i idades de apoyo a las emp esas n.c.o.p. (no comp endidos en
o as pa es)
− 829.9 O as ac i idades de apoyo a las emp esas n.c.o.p.
2.2.2 Compe ido es:
A la ho a de habla de los compe ido es que nues o nue o negocio pod ía ene ,
hablamos de los compe ido es di ec os que he mencionado an e io men e, basándonos
en los ap oximadamen e 40 espacios que ya exis en en Za agoza, de los cuáles la g an

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mayo ía son g andes cen os de negocios con una supe icie al amen e ele ada a la que
enemos pensado noso os.
Des aca emos los 5 más g andes e impo an es (los p ecios que da emos se án siemp e
SIN IVA):
• La P oyec o eca Cowo king Za agoza: es e espacio es á si uado ela i amen e
ce ca de la ubicación pensada pa a ab i nues o negocio, en el cen o de
Za agoza. Los p ecios de las cuo as de socios de es e espacio an desde 40€ a
240€. De es e modo, el se icio de domiciliación iscal iene un p ecio de 40€,
el de echo a euni e en una de sus salas una o dos eces al mes du an e 3 ho as
en o al se ían un o al de 45€, el de echo a un pues o de abajo 2h/día po 80€,
4h/día po 140€ y 170€ la jo nada comple a.
Además, puedes adqui i un bono de alquile de una sala adap able a us
necesidades de 10 ho as al mes po 140€, o de 20 ho as al mes po 240€.
• Cowo king MS31: si uado ambién en el cen o de Za agoza, es e espacio cuen a
con una supe icie de unos 800 m2, y sus p ecios oscilan en e 150€ y 500€
mensualmen e (dependiendo de la mesa a alquila en base al núme o de
pe sonas). Además, o ece la posibilidad de alquila po ho as sus di e en es
salas, como la de o mación, que se ían 15€/h, o su sala pa a e en os po 17€/h.
Además, o ece el se icio de u iliza únicamen e el espacio como di ección
iscal, y el p ecio de es e se icio es de 30€ al mes.
Es conside ado uno de los mejo es espacios de la ciudad en es e ámbi o.
• El Gancho Cowo king: Es e espacio es á si uado en el ba io de San Pablo, ce ca
del casco his ó ico de Za agoza. Cuen a con la en aja de se o almen e
sos enible, al es a e o mado y acondicionado con ma e iales ecupe ados y
o os de biocons ucción. El p ecio de es e espacio es de 130€ al mes, mien as
que en el alquile de la sala de euniones el p ecio se ía de 15€/h, con ando
ambién con la posibilidad de alquila únicamen e la di ección iscal del espacio,
ambién po 30€ al mes, y con la en aja de pode usa la sala de euniones una
ez al mes.
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• The Hacke ship: Es e espacio, si uado en ía Hispanidad, es á en ocado a
emp esas y negocios de base ecnológica, y ellos mismos des acan la en aja de
la posibilidad de in e cambia el know-how con o as compañías, al a a se de
emp esas ecnológicas en las que se equie e de un conocimien o especí ico y
complejo. El espacio cuen a con 40 pues os de abajo, además de una pequeña
cocina y una sala de euniones.
En e los se icios y a i as que p esen a, podemos encon a el alquile de una
o icina independien e de 25m2, que supond ían 400€ mensuales, o pues os de
abajo suel os, po 140€ al mes.
Si p e ie es alquila un pues o du an e un día o una semana, el p ecio es de 15€ o
65€ espec i amen e.
Po úl imo, su sala de euniones se alquila po 20€/h.
• Po úl imo, hay que des aca Impac Hub, emp esa de espacios cowo king, que
cuen a con al ededo de 100 espacios po odo el mundo, y que si ua ía a es e
espacio en el más po en e de Za agoza, dis inguiéndose po su ama, imagen, y
se icios p es ados, dándole una posible posición de lide azgo.
Es á si uado en el cen o del casco his ó ico de Za agoza, de ás de Pue a
Cinegia, en la Plaza de España.
A pa e de odos los se icios mencionados en odos los demás espacios
enume ados, es e espacio cuen a con una App p opia, se icios de ca e ing,
alquile de apa a os ecnológicos pa a euniones como cáma as pa a
ideocon e encias, se icios de aducción, aquillas, y los úl imos gadge s
ecnológicos como imp eso as 3D.
El p ecio de los alquile es en es e espacio se di ide en cua o ca ego ías, que
ellos mismos denominan: “s a e s, lexibles nómadas, ijos y despachos”.
Los p ecios de se “s a e ” an desde 10€ al mes, con el de echo a uso de 5h de
espacio en ese mes, el de echo de uso de 4 días al mes po 30€, o el de echo de
uso de 8 días al mes po 50€.
En cuan o a los “ lexibles nómadas”, su p ecio es de 90€ al mes po , bien el uso
de 14 días al mes, o bien el uso de mañanas ilimi adas al mes, o bien el uso de
a des ilimi adas al mes.
19
En cuan o a los “ ijos”, es os an desde 190€ has a 320€, con el de echo
ilimi ado del uso del espacio, y el p ecio oscila en e esos alo es dependiendo
de los se icios adicionales que desees con a a .
El alquile de despachos a ía en unción del núme o de pe sonas, y su p ecio
mensual se ía de 490€ po el alquile de un espacio pa a 2 pe sonas, 790€ pa a 6
pe sonas, 890€ pa a 7 pe sonas y, po úl imo, 990€ po el alquile de un espacio
pa a 8 pe sonas.
El es o de los espacios exis en es y no mencionados, end ían un p ecio simila y
compe i i o con los ya mencionados, y la única ca ac e ís ica o único ac o que
cambia ía se ía el diseño y/o se icios que es os p esen an.
De es e modo, hemos obse ado as analiza la mayo ía de es os espacios exis en es,
que pod íamos ene una opo unidad de di e enciación de p oduc o, ya que odos ellos
es án en ocados hacia un p oduc o es ánda , con una deco ación que sigue la misma
línea en odos los casos, es deci , el ambien e c eado es o almen e de o icina, mien as
que noso os buscamos consegui c ea un luga mucho más cálido que odo eso, y
segui la iloso ía de El Cóncla e, que es consegui que el clien e se sien a como en
casa, o mejo .
Una ez hablado de los compe ido es di ec os, habla emos de los compe ido es
indi ec os.
Uno de los p incipales se ían las o icinas comunes, las cuales, según un es udio
ealizado po pa e de GTI (inmobilia ia de Za agoza) sob e el año 2019, el p ecio del
alquile se ha man enido es able en el iempo, con le es di e encias según la zona: desde
4.5€/m2 al mes en las zonas más alejadas de la ciudad, has a 10-12€ en las zonas
cén icas y las nue as zonas de negocio.8
8 h ps://www.me os2.com/wp-con en /uploads/2019/05/INFORME-FINAL-2018.pd
20
Tabla 2: Compa ación p ecio de Ven a y Alquile de o icinas po zonas en Za agoza
Fuen e: Po ales Inmobilia ios
Pa a habla en é minos gene ales, el alquile de una o icina de 50m2 en el ba io
Mi albueno supond ía un gas o mensual de 300€, mien as que el p ecio del alquile de
es a misma o icina en el cen o de Za agoza se ía de 550€ ap oximadamen e.
O os compe ido es se ían los edi icios de o icinas y despachos que se encuen an en el
cen o de Za agoza, en los cuales u puedes alquila bien una sala de euniones, o bien
un despacho.
Hay que deja cla o que nues o espacio, además de los di e en es pues os de abajo,
dispond ía en p ime luga de una sala de euniones, aco de con la deco ación del local
pe o es ánda (mesa g ande y sillas), la cual no se pod ía alquila , pues con el alquile
de cualquie a de nues os se icios, como e emos más adelan e, es a sala es a á
incluida en el p ecio, con de echo de uso po o den de ese a de es a, y en segundo
luga la zona de descanso. Es a zona es a á o almen e acondicionada an o pa a
descansa los clien es de uno de nues os se icios (si no es á alquilada), cómo pa a
alquila la únicamen e pa a celeb a una eunión, al dispone de una mesa g ande con
sillas, so ás, bu acas, chimenea eléc ica, TV, luz más enue, de modo que, si lo que
p e ie es es celeb a una eunión más ag adable, en un ambien e más cálido, puedas
ene esa opción.
De es e modo, esas salas de euniones de es os cen os de negocio no nos pod ían hace
compe encia con la sala de euniones es ánda , al no ende la como se icio, pe o si
21
sob e los despachos y la zona de descanso, sob e la cual opinamos que, aunque la
inalidad sea la misma en ambos casos, el concep o es muy di e en e y pod íamos log a
una di e enciación de p oduc o.
En cuan o al p ecio de es as salas de euniones en el cen o de Za agoza, si omamos
como e e encia dos cen os de negocios pa a es udia su p ecio:
• Cen o de Negocios Independencia: si uado en la calle p incipal de Za agoza, el
Paseo de la Independencia, es un cen o de negocios que o ece el alquile de
despachos indi iduales y que cuen a con una supe icie o al de 1000 me os
cuad ados, sob e la que se dis ibuyen un o al de 36 despachos, salas de
euniones y sala de descanso.
El p ecio del alquile de es os despachos a ía dependiendo de la capacidad de
dicho despacho, po lo que un despacho indi idual se án 460€ al mes, mien as
que los iples se án 650€ al mes.
En cuan o a las salas de euniones, el p ecio de una ho a es 35€ y del día
comple o 127€.
• Cen o de Negocios Los Si ios: es e cen o es á si uado en la calle Felipe San
Clemen e de Za agoza, y su nomb e hace e e encia a la Plaza que iene pegada,
la Plaza de los Si ios, la cual a su ez es con igua a la localización de nues o
p oyec o.
Es e cen o o ece un o al de 16 despachos y 2 salas de euniones, y en e sus
a i as di e enciamos: despachos indi iduales cuyos p ecios oscilan en e 450€ y
550€, odo más IVA, y o icinas i uales, pa a los cuales u pagas un bono y
ienes de echo de uso de un despacho y/o salas de euniones, po lo que 1 ho a
se án 16€, 8 ho as se án 96€, 12 ho as se án 132€, 15 ho as se án 150€ y 20
ho as se án 170€, odo sin inclui IVA.
O o compe ido indi ec o que encon a íamos en nues o negocio se ían las salas de
euniones que o ecen algunos ho eles, así como algunos cen os de negocios como el
WTC (Wo ld T ade Cen e ) o la o e A agonia.
Los p ecios de es os alquile es a ían mucho dependiendo del amaño de la sala y el
núme o de pe sonas, así como de las ho as necesa ias pa a la eunión.

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Al a a se de salas únicamen e pa a euniones, es as salas se ían un compe ido
indi ec o, pe o lejano, a nues o modelo de negocio, po lo que no conside amos
aden a nos más allá de nomb a lo.
Po úl imo, des acamos el p es igio e imagen que nues o p ime espacio ha adqui ido
du an e sus p ime os años, po lo que es o lo conside a íamos una en aja espec o a
muchos de nues os compe ido es, debido a que la di e si icación de nues a emp esa
hacia es e modelo nue o de negocio nos se ía más ácil, al habe conseguido c ea una
ma ca conocida po muchas pe sonas en la ciudad.
También deci que los cos es de es uc u a a la ho a de le an a es e negocio se ían
ele ados, pe o, sin emba go, como e emos más adelan e en el plan económico-
inancie o, es os cos es pa a noso os son pe ec amen e cohe en es con el e o no que
podemos ob ene de la in e sión.
2.2.3 Clien es:
Es á se á la pa e más impo an e de nues o negocio, pues odas las en adas de caja
depende án, p incipalmen e, de los clien es que decidan con a a nues o se icio, o
hablando mas in o malmen e, que alquilen nues os espacios.
Es os clien es los di idi emos en dos g upos:
• Socios ijos: se án aquellos clien es que alquilen un pues o de abajo de o ma
ija, pagando una cuo a mensual. Es os se án impo an es, pues se án aquellos
con los que a a emos de cub i los gas os ijos que enga nues o negocio.
Dispond án de en ajas como, po ejemplo, el uso de nues o espacio de con o ,
siemp e que no es é alquilado po un clien e.
• Clien es empo ales: es os clien es alquila án un pues o de abajo o una sala
du an e un pe iodo de iempo de e minado, desde 1 día, has a 1 semana.
Con es os clien es a a emos de aumen a los ing esos mensuales.
Los dos g upos de clien es se án igual de impo an es pa a la emp esa, ya que con unos
a a emos de no ob ene pé didas cub iendo los gas os ijos, mien as que con las
en adas de caja de los o os aumen a emos al máximo los ing esos mensuales.
23
En cuan o al ipo de clien e po encial de nues o negocio, se ía cualquie pe sona mayo
de edad, emp endedo a, que es e iniciando su p oyec o y busque una solución
económica y acogedo a en la que desa olla lo.
Cabe des aca que, aunque el espacio es á pensado pa a mon a lo muy “lujoso”, es o no
indica que el clien e enga que se de al o pode adquisi i o, como bien e leja emos
más adelan e en nues os p ecios.
Además, en a ía den o de clien e po encial cualquie ipo de emp esa,
mayo i a iamen e pequeña, que es e dispues o a con a a nues os se icios
empo almen e pa a cualquie ipo de eunión o p oyec o empo al.
De es e modo, el abanico de nues o público es muy amplio debido al ya ci ado al o
po cen aje de emp esas pequeñas y au ónomos en nues a localidad.
Es as emp esas hab á que a a de ideliza las, mos ando un a o, un se icio y una
es a egia de ca a al clien e que des aque, pues en ese p oceso de idelización es a á
g an pa e del éxi o de nues o nue o negocio del G upo.
2.2.4 P o eedo es:
Los p o eedo es que encon a emos en es e negocio se án de a ios ipos:
• In o má icos: emp esas de man enimien o de los equipos in o má icos, así como
de imp eso as, con suminis o de ca uchos, o cualquie o o elemen o
in o má ico del inmo ilizado que podamos encon a nos en nues o espacio.
• Alimen os: po un lado, noso os no dispond emos de una máquina dispensado a
de ca é, po ejemplo, como puede ocu i en muchos espacios de es as
ca ac e ís icas. Aunque es e dad que en el ambien e de abajo es as máquinas
son al amen e comunes, noso os que emos c ea un espacio acogedo y cálido,
donde p e e i emos ene odo lo necesa io (ca e e a de diseño con sus cápsulas
de ca é, ne e a con bo ellas de agua, bebidas…e cé e a) y es a siemp e a en os
día a día, comp ando lo que aya ago ándose, de modo que odas esas comp as
semanales de cápsulas de ca é a un supe me cado se ían un gas o a la emp esa,
24
no siendo el supe me cado un p o eedo , al con a io que pasa ía con las
máquinas dispensado as.
Po el con a io, en cuan o a las bo ellas de agua, sí que dispond emos de un
p o eedo que nos suminis e bo ellas de agua mensualmen e.
Pe o po o o lado, o ece emos una se ie de ca e ing a los clien es que alquilen
la sala de descanso y quie an con a a el se icio, con una selección de
es au an es y ba es, de modo que es os se con e i ían en p o eedo es nues os.
• Ma e ial de papele ía: aquellos p o eedo es que nos suminis a án de odo el
ma e ial necesa io pa a que nues os clien es puedan ealiza su ac i idad, como
po ejemplo olios de a ios amaños, sob es, y demás ma e ial necesa io.
• Emp esas de ele onía, agua, luz, y gas.
• Po úl imo, aquellas emp esas aseso as pa a ami a y esol e los aspec os
iscales y labo ales del negocio.
2.3 FUERZAS DE PORTER:
Las 5 ue zas de Po e cons i uyen un modelo pa a la ges ión de emp esas. Se a a de
un modelo desa ollado po uno de los g andes economis as de odos los iempos
llamado Michael Po e , no eame icano y nacido en el año 1947.
El modelo conside a que la en abilidad de un sec o (en endida como la asa de
en abilidad de los capi ales in e idos en elación con el cos e de capi al) es á
de e minada po cinco uen es de p esión compe i i a. Es as cinco ue zas compe i i as
incluyen es uen es de compe encia ho izon al: los p oduc os sus i u i os, las emp esas
que desean en a en el sec o y la compe encia de las emp esas que ya es án en el
sec o ; y dos de compe encia e ical: el pode de negociación de los p o eedo es y el
de los clien es.9
Con las 5 ue zas se puede analiza el ni el de compe encia de la emp esa en el ámbi o
en el que ope a. Las emp esas usan es a es a egia pa a conoce su pode compe i i o.10
9 GRANT GRANT, (1996), Di ección Es a égica: concep os, écnicas y aplicaciones.
Ci i as
10 h ps://esem.es/2019/01/02/es a egia-po e -las-5- ue zas/
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A pa i de es e g á ico e emos en que posición se encuen a nues o negocio y qué
es a egias hab á que lle a a cabo.
Pa a ello, explica emos las di e en es a iables que se encuen an en él:
Ilus ación 1: 5 ue zas de Po e
Fuen e: ESEM
Las ba e as de en ada a un me cado son obs áculos de di e sos ipos complican o
di icul an la en ada de una emp esa en un me cado.
Las p incipales que nos podemos encon a a la ho a de ab i nues o negocio son un
poco ele adas.
Habla emos de 4 ipos de ellas:
• En p ime luga encon amos las económicas, ya que se equie e de un capi al
inicial al o pa a en a en el me cado. Nos e e imos, po ejemplo, al gas o en
odo el acondicionamien o del local, así como los gas os que podamos sopo a
en publicidad al inicio de la ac i idad pa a da a conoce nues o negocio.
• También en cuan o a la di e enciación del p oduc o, pues al que e con e i nos
en un si io exclusi o de cowo king en la ciudad, emos que ya hay o os
negocios que se han di e enciado.
• O a ba e a impo an e que suelen encon a se los negocios son las legales,
como odos los ámi es adminis a i os necesa ios pa a la ape u a de u
negocio, ya sean licencias, esc i u as y demás.
32
• Aplazamien o o accionamien o, con ga an ías o sin ellas de las can idades
de i adas de e enciones o ing esos a cuen a del IRPF que se de enguen en el
p ime año desde su cons i ución.
• No obligación de e ec ua pagos accionados del Impues o sob e Sociedades, a
cuen a de las liquidaciones co espondien es a los dos p ime os pe íodos
imposi i os desde su cons i ución.
Po úl imo, la esponsabilidad es limi ada al capi al apo ado po el o los socios en
cues ión.
En cuan o a los ámi es pa a la pues a en ma cha de la Sociedad, podemos e los en el
Anexo II.
4. PLAN DE MARKETING:
En es e apa ado abo damos la mane a en la cual El Cóncla e Cowo king consegui á
llega a sus clien es, y no solo eso, si no cómo pod á impac a en ellos y log a despe a
una necesidad en ellos.
Una ciudad an exigen e como Za agoza, equie e de un plan de di usión y
come cialización que log e alcanza unos obje i os ijados desde el p incipio.
Como bien hemos is o en apa ados an e io es, la compe encia que nos encon a emos
en es e sec o es muy al a, po lo que el es udio de es e plan de ma ke ing, siemp e
impo an e en cualquie nue o p oyec o, se con e i á especialmen e impo an e pa a
noso os.
Hablamos de la ape u a de un nue o negocio del G upo de un modelo de negocio en
auge año as año, en una ciudad pilo o como es Za agoza, lo cual signi ica que, si
unciona aquí, pod ía llega a hace lo sin p oblema en o as g andes ciudades, siemp e
eniendo en cuen a los iesgos de los compe ido es exis en es en dicha “plaza”, aspec o
que de ca a a u u o nos es muy impo an e po la posibilidad de expandi el negocio,

33
Es en onces, donde cob a an a impo ancia la mane a en la cual di undes el concep o.
De es a mane a, El Concla e es ablece una se ie de c i e ios pa a se conscien e de su
público obje i o y así pode accede a es e de una mane a, como ya mencionábamos
an e io men e, impac an e. Exis en di e sos mé odos con los cuales que emos log a
posiciona nos en la men e del consumido y con los cuales ambién que emos llega al
máximo núme o de pe sonas.
La ealización del es udio se lle a á acabo basándonos en uno de los elemen os clásicos
del ma ke ing, el Ma ke ing Mix, cuya de inición ue dada po McCa hy en 1960.13
El modelo a segui pa a la ealización de nues o es udio, anuncia que las cua o
a iables expues as an e io men e deben abaja conjun amen e pa a consegui un
obje i o común, la maximización del bene icio.
Es a idea se plasma en el siguien e g á ico:
Ilus ación 3: G á ico del Ma ke ing Mix
Fuen e: po al Ma ke ing y Ven as
Aplica emos las dis in as a iables a nues o negocio, adap ándolas a una emp esa como
la nues a. Po ello, ob enemos lo siguien e:
13 h ps:// obe oespinosa.es/2014/05/06/ma ke ing-mix-las-4ps-2
34
• P oduc o:
El p oduc o es la a iable más impo an e den o del Ma ke ing Mix,
englobando an o a los p oduc os como a los se icios.
Nues o negocio o ece un espacio acondicionado y equipado con di e en es
pues os de abajo con di e encia de amaño en es os. Además, con iguo a es e
espacio abie o, en el mismo local hab á o o espacio que se á un e lejo de la
iden idad del Cóncla e, con una zona acogedo a o mada po so ás, mesas bajas,
ele isión, equipo de sonido, pequeña cocina y deco ación co po a i a.
Es e espacio es el que que emos y c eemos c ea á alo añadido a nues o
negocio, y nos ha á di e encia nos espec o a los espacios ya exis en es con es e
modelo de negocio, ya que como bien hemos comen ado an e io men e, el
Cóncla e es un espacio que ya ha c eado su p es igio de ma ca en la ciudad y la
gen e sab á dis ingui la y alo a lo.
Así mismo, como se ha comen ado an es, hab á una sala de euniones es ánda
(no especialmen e amplia) que queda á a disposición de mane a incluida en el
p ecio pa a odo clien e que con a e cualquie a de nues os se icios.
Además, hay que habla del se icio de ca e ing que o ece emos. T a a emos de
consegui la mejo calidad al mejo p ecio. Una ez más, la expe iencia
adqui ida du an e años con nues o p ime local, además del a o ín imo que
enemos con algunos es au an es po la misma azón, nos ha á es a a ea más
sencilla.
Se lle a án a cabo encues as sob e la sa is acción del clien e pa a pode i
adap ándonos a su demanda y necesidades.
35
• P ecio:
El p ecio es la a iable del Ma ke ing Mix median e la cual e emos la can idad
de ing esos que en a án a nues a emp esa.
Pa a pode ija un p ecio, hay que hace p e iamen e un es udio de me cado
eniendo en cuen a los cos es que sopo amos, el consumido po encial, el
me cado y la compe encia.
Pa a ija unos p ecios, hab á que obse a los p ecios ijados en negocios de
simila es ca ac e ís icas, y en base a eso y con los demás ac o es señalados
an e io men e, pod emos ija unos p ecios, los cuales en un u u o i án
ac ualizándose, si la coyun u a lo pe mi e, según el IPC (índice de p ecios al
consumido ).
Di idi emos en e cuo a de socios mensual, y alquile po ho as/días/semana.
Además, hab á que di e encia en e los dos espacios, pues o que ya hemos
comen ado que los socios end án acceso g a ui o al segundo espacio de
descanso incluido en su cuo a mensual, siemp e que no es é alquilado po un
clien e empo al, mien as que los clien es empo ales debe án paga un p ecio
añadido po el ci ado espacio, po ho as o po día comple o.
Po úl imo, señala emos los p ecios de los di e en es ca e ing que o ece emos
según la calidad de es e.
Hay que señala , que a di e encia de o os locales simila es, noso os con el
p ecio gene al o ece emos odos los demás se icios que quie an u iliza se, sin
cob a nada ex a (excep o ca e ing y sala descanso)
De es e modo, los se icios de papele ía, imp en a, bebidas, aquillas, wi- i,
elé ono ijo, TV de pago en zona de descanso, limpieza y demás se icios,
queda án o almen e cubie os con la a i a gene al, acili ándole al clien e odo
lo necesa io y dándole el mejo a o posible.
36
Además, al a a se de un espacio cowo king más pequeño que de lo no mal, lo
que que emos es consegui in imidad y un ambien e cálido, po lo que
ecalcamos que la única sala de euniones ambién queda á cubie a pa a los
socios cuando ellos la necesi en, así como pa a los clien es empo ales, siemp e
que no es é ya ese ada.
En es e sen ido, c eemos que nos conside a emos un cowo king de “al a gama”
po lo que o ece emos unos p ecios un poco po encima de la compe encia.
Po lo an o, nues os p ecios pueden e se según las siguien es ablas (son una
p ime a es imación ap oximada, po lo que pod án e se modi icados una ez se
ealice el análisis económico- inancie o):
Tabla 4: P ecios a i as de socios
SOCIOS!
P ecio/mes&
Pues o&de& abajo&indi idual&
200&€&
Pues o&de& abajo&2&pe sonas&
360&€&
Pues o&de& abajo&3&pe sonas&
550&€&
Fuen e: Elabo ación p opia
Tabla 5: P ecios a i as de clien es empo ales
TEMPORAL!
P ecio&Ho a&
P ecio&Día&
P ecio&
Semana&
Pues o&de& abajo&indi idual&
&-&&
&25&€&&
&125&€&&
Pues o&de& abajo&2&pe sonas&
&-&&
&35&€&&
&190&€&&
Pues o&de& abajo&3&pe sonas&
&-&&
&50&€&&
&240&€&&
Sala&de&Descanso&
&*25&€&&
&120&€&&
&-&&
*&Mínimo&2&ho as&
&
&
&
Fuen e: Elabo ación p opia
37
Tabla 6: P ecios a i as del se icio de ca e ing
CATERING!
P ecio&menú&
Calidad&media&
9&€&
Calidad&al a&
15&€&
Fuen e: Elabo ación p opia
• Dis ibución:
Al no a a se de un bien, si no de un se icio, es e pun o no lo conside amos al
ene poca ele ancia en nues o es udio.
En odo caso, los canales de dis ibución pod ían hace e e encia a la
dis ibución de la in o mación a los clien es inales.
• Comunicación y p omoción:
G acias a la comunicación pod emos da a conoce nues o nue o negocio.
Al se un p oyec o nue o, end emos que hace un desembolso mayo al
p incipio, ya que in en a emos llega al mayo núme o de pe sonas posible.
Cabe des aca que, p e iamen e al inicio de la ac i idad, somos conscien es de la
impo an e a ea que end á el “boca-boca” en nues o negocio, pues, además de
se una de las uen es más iables y e ec i as, c eemos que el modelo de negocio
lo equie e.
Es a a ea de comunicación, en un p ime momen o, no la subcon a a emos y
decidimos lle a la a cabo noso os mismos, ap o echando nues as capacidades
de in o má ica y ma ke ing digi al.
Más adelan e, si es necesa io, con a a íamos a una agencia de comunicación
pa a que nos elabo ase es a a ea.

38
De es e modo, enca ga emos a una imp en a local a je as co po a i as de
emp esa, pe o en ez de hace las comunes, decidimos hace unas a je as un
poco más complejas con más páginas de lo no mal pa a pode mos a
o og a ías del local, así como un poco de ex o explicando el concep o del
espacio.
Además, elabo a emos un dossie , pa a pode dis ibui lo de mane a online a
emp esas, así como un minucioso abajo en edes sociales.
5.ANÁLISIS ECONÓMICO:
5.1 ESTUDIO TÉCNICO DE LA INVERSIÓN INICIAL:
El es udio écnico de la in e sión inicial a a á de analiza y p esupues a los di e sos
gas os a los que debe emos hace en e en el año 0 de la in e sión, pa a que es e pueda
lle a se a cabo.
En nues o caso, di e encia emos en e:
• La e o ma y acondicionamien o del local.
El local es un local de 205m2 en el que hab á que ealiza una e o ma
comple a pa a acondiciona lo a la nue a ac i idad.
De es e modo, hab á que hace un es udio de los planos de es e y ealiza
la dis ibución co espondien e pa a que en el espacio podamos
di e encia :
1. 6 pues os de abajo indi iduales
2. 5 pues os de abajo dobles
3. 4 pues os de abajo iples
4. 2 baños, pa a homb es y muje es, pequeños, con á e , la abo y
espejo cada uno
5. Un cua o de 4m2 pa a almacena algunas cosas.
6. Una sala de euniones de 10m2
39
7. Sala de descanso con so ás, abu e es, sillas, mesas bajas, mesa
no mal, cocina muy pequeña, TV…, de unos 30m2
ap oximadamen e
8. Una cocina común ambién muy pequeña, abie a, de modo que
engamos que usa como cocina no un cua o ce ado si no 4
me os a lo la go sob e una de las pa edes, a modo de ba a-
encime a
• Mobilia io (muebles, equipos in o má icos, menaje, elec odomés icos,
…)
En es e apa ado e emos la comp a de odo el mobilia io, en e los que
es a án:
1. 15 equipos in o má icos, pues noso os pond emos un equipo po
cada pues o de abajo, de modo que en una mesa iple noso os
cub imos la necesidad de un equipo in o má ico, pe o si se
necesi ase más, el clien e puede hace uso de su equipo po á il.
Además, equipo de música po si se quisiese hace su uso, an o
en la zona común como en la sala de descanso
2. 2 imp eso as si uadas en di e en es luga es
3. Menaje comple o
4. TV
5. Todos los elec odomés icos que se puedan necesi a , como
ne e a, la a ajillas, mic oondas, e cé e a
6. Todos los muebles del espacio, donde inclui íamos mesas, sillas,
lámpa as, so ás, abu e es, chimenea eléc ica, e cé e a
• Diseño página web: el diseño de la página web queda á subcon a ado a
una emp esa p o esional, y di e en e a la que nos ealiza á oda la
e o ma, deco ación y comp a de demás mobilia io, la cual ya se enca gó
en su día de diseña oda la imagen de la emp esa, así como de la página
web del p ime negocio del G upo.
El de alle del p esupues o o al iene e lejado en la ilus ación del anexo III, excep o el
diseño de la página web, siendo es e se icio el único con a ado a o a emp esa, po lo
que el impo e o al de la in e sión se á lo e lejado en la ilus ación (108.530,00€)
40
jun o con el impo e del diseño de la página web (1.049€), sumando un o al de
109.579€.
5.2 HORIZONTE TEMPORAL DE ESTUDIO
El ho izon e empo al de es udio que nos p oponemos es de 5 años, al a a se de un
p oyec o come cial, y haciéndolo coincidi con la du ación de nues o p és amo.
Más adelan e e emos y calcula emos el c i e io del Pay-back, pa a el cual necesi amos
los lujos de caja, y el cual nos calcula á el núme o exac o de años que necesi a emos
pa a ecupe a la in e sión o al.
5.3 PLAN DE FINANCIACIÓN
La in e sión inicial que necesi amos pa a comenza nues o negocio es de 109.579€
(100%).
Pa a pode a on a dicho gas o con amos con un plan de inanciación di idido en:
Tabla 7: Dis ibución inanciación
Financiación p opia
29.579€&(26.99%)&
Financiación ajena
80.000€&(73.01%)&
Fuen e: elabo ación p opia
Como podemos obse a en el cuad o an e io , la inanciación ajena es de 80.000€, los
cuales consegui emos median e un p és amo ICO.
41
La abla que e leja ía los de alles del p és amo es la siguien e:
Tabla 8: De alles p és amo
Fecha de o malización
1/1/21
Capi al inicial
80.000,00 €
Fo ma de pago
Mensual
% in e és nominal anual
4.27%
Cuo a mensual
1.483,09 €
Plazo en meses
60&
Fuen e: Elabo ación p opia
El cuad o de amo ización del p és amo es á incluido en el anexo IV, así como una abla
in o ma i a más de allada.
5.4 PLAN DE VENTAS
En es e apa ado ha emos un es udio del p ecio de en a con su co espondien e
es imación de nues as en as.
El p ime año lo desglosa emos po meses, y los siguien es años lo ha emos de o ma
ag egada.
Cabe des aca , que al o ece di e en es se icios con di e en es a i as cada uno, los
cuad os esul an es de es a es imación son muy ex ensos si que emos e leja bien
de allado odo, po lo que lo p ime o explica emos qué signi ica cada a i a mos ada en
los cuad os esul an es:
1. Ven as de socios:
• Ta i a 1: pues os de abajo indi iduales
• Ta i a 2: pues os de abajo dobles
• Ta i a 3: pues os de abajo iples
2. Ven as de clien es empo ales:
• Ta i a 4: pues os de abajo indi iduales
• Ta i a 5: pues os de abajo dobles
• Ta i a 6: pues os de abajo iples
48
Es e ema se á muy impo an e debido a los iempos que co en con la pandemia
mundial que es amos su iendo, po lo que hab á que se muy p uden e con las
limpiezas y espe a o almen e odos los p o ocolos con enien es.
Al a a se de un se icio subcon a ado a o a emp esa, es os gas os no en an den o de
gas os de pe sonal, po lo que lo conside amos o os gas os de explo ación.
Conside amos que se ealiza á una limpieza del local en las siguien es ocasiones:
• Local en e o: 14 h semanales de limpieza, que equi ald ían a 2 ho as dia ias de
limpieza du an e los 7 días de la semana, a 14€ la ho a, lo que supone un gas o
de 196€ a la semana, y 784€ al mes.
• Cada ez que alguien ese e la sala de descanso, es a se á limpiada al comple o
a su salida, independien emen e de las limpiezas mencionadas en el apa ado
an e io . De es e modo, y guiándonos po la es imación de en as que
end emos, suponemos en es e caso 12 eces al mes de media.
Así, es imamos que la sala supond á 1 ho a de limpieza, po lo que
co esponde án 12 ho as de limpieza ex a al mes en es e apa ado en el p ime
año y 168€ al mes.
De es e modo, los gas os o ales mensuales po limpieza ascende án a 952€.
Al año, se án 11.424€.
Además, hab á que suma un gas o mensual po los se icios de aseso ía, la cual nos
cob a á 1.068€ anuales.
Como bien se ha comen ado an e io men e, en algún año que eamos opo uno se
con a a án los se icios de comunicación a una emp esa especializada, po los cuales
nos cob a án 400€ al mes, y en é minos gene ales, 4.800€ al año.
Al no se algo segu o, ni sabemos el pe iodo en el que sucede á, decidimos no
con abiliza es e gas o po el momen o, pe o si c eemos con enien e deja e lejada en
es e apa ado dicha posibilidad.
5.7.8 Cos es a iables
Aquí e emos las comp as que ealiza emos a nues os p o eedo es de Ca e ing.
Se án hallados anualmen e dependiendo del olumen de en as de es e se icio.

49
Pa a calcula lo, mul iplicamos el olumen de en as del ca e ing de media calidad po
el p ecio de cos e, y el olumen de en as del ca e ing de al a calidad po su p ecio de
cos e.
De es e modo, el año 1 end emos unas en as de 65 menús de media calidad, que
mul iplicado po los 6,50€ que nos cob an, nos salen unos cos es de 422,5€ al año,
mien as que los de al a calidad es imamos unas en as de 50 menús que mul iplicado
po su p ecio de 12,5€ nos salen unos cos es de 625€.
La suma de ambos cos es nos da un cos e o al anual de 1047,5€.
La can idad de los años siguien es se á, según nues a p e isión de en as, de 1080€.
Además, hay que habla del ma gen que nos lle a emos po un menú, el cual
di e enciamos una ez más en e:
• Calidad media: el ma gen que nos lle a emos se á de 2,5€
• Calidad al a: el ma gen que nos lle a emos se á de 2,5€
De es e modo, el ma gen o al anual se á de 287,5€.
50
5.8 PRESENTACIÓN DEL RESULTADO CONTABLE
DESPUÉS DE IMPUESTOS
En la siguien e abla se e leja á la p esen ación del esul ado con able después de
impues os, una ez calculados odos los ing esos y odos los gas os en los apa ados
an e io es:
Tabla 11: P esen ación esul ado con able 5 años
&
AÑO!1!
AÑO!2!
AÑO!3!
AÑO!4!
AÑO!5!
ing esos&po & en as&
&65.110,00&€&&
&89.331,60&€&&
&91.118,23&€&&
&92.940,60&€&&
&94.799,41&€&&
comp as&
&1.047,50&€&&
&1.080,00&€&&
&1.101,60&€&&
&1.123,63&€&&
&1.146,10&€&&
gas os&de&pe sonal&
&2.233,33&€&&
&2.278,00&€&&
&2.323,56&€&&
&2.370,03&€&&
&2.417,43&€&&
o os&gas os&
&12.492,00&€&&
&12.741,84&€&&
&12.996,68&€&&
&13.256,61&€&&
&13.521,74&€&&
alquile &
&10.800,00&€&&
&11.016,00&€&&
&11.236,32&€&&
&11.461,05&€&&
&11.690,27&€&&
suminis os&
&5.568,60&€&&
&5.679,97&€&&
&5.793,57&€&&
&5.909,44&€&&
&6.027,63&€&&
ap o isionamien os&
&3.799,56&€&&
&3.875,55&€&&
&3.953,06&€&&
&4.032,12&€&&
&4.112,77&€&&
amo ización&
&9.680,00&€&&
&9.680,00&€&&
&9.680,00&€&&
&9.680,00&€&&
&9.680,00&€&&
RDO!EXPLOTA!
!19.489,01!€!!
!42.980,24!€!!
!44.033,45!€!!
!45.107,71!€!!
!46.203,47!€!!
gas os& inancie os&
&3.131,18&€&&
&2.492,53&€&&
&1.826,12&€&&
&1.130,65&€&&
&405,22&€&&
RDO!ANTES!IMP!
!16.357,83!€!!
!40.487,71!€!!
!42.207,33!€!!
!43.977,06!€!!
!45.798,25!€!!
impues o&sob e&Bº&
&4.089,46&€&&
&10.121,93&€&&
&10.551,83&€&&
&10.994,27&€&&
&11.449,56&€&&
RDO!EJERCICIO!
!12.268,37!€!!
!30.365,78!€!!
!31.655,49!€!!
!32.982,80!€!!
!34.348,69!€!!
Fuen e: Elabo ación p opia
51
6. ANÁLISIS DE VIABILIDAD
A con inuación, ealiza emos un es udio de allado de la in e sión. T as eso,
ealiza emos un análisis de sensibilidad pa a es udia las a iables y di e en es
escena ios que pudie an in lui en la u u a iabilidad de nues o espacio.
6.1 CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA
Lo p ime o que hacemos es, a pa i de los da os p esen ados an e io men e, calcula los
lujos de caja median e la elabo ación del cuad o comple o de cob os menos pagos.
De es a mane a, el cuad o esul an e es el siguien e:
Tabla 12: Flujos de caja del p oyec o
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&
&
&
&
&
&&
en as
65.110,0 €
89.331,6 €
91.118,2 €
92.940,6 €
94.799,4 €
comp as
1.047,5 €
1.080,0 €
1.101,6 €
1.123,6 €
1.146,1 €
Ma gen B u o
64.062,5 €
88.251,6 €
90.016,6 €
91.817,0 €
93.653,3 €
gas os pe sonal
2.233,3 €
2.278,0 €
2.323,6 €
2.370,0 €
2.417,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
5.568,6 €
5.680,0 €
5.793,6 €
5.909,4 €
6.027,6 €
ap o isionamien os
3.799,6 €
3.875,6 €
3.953,1 €
4.032,1 €
4.112,8 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo ización
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
19.489,0 €
42.980,2 €
44.033,4 €
45.107,7 €
46.203,5 €
in e és p és amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
16.357,8 €
40.487,7 €
42.207,3 €
43.977,1 €
45.798,2 €
impues os
4.089,5 €
10.121,9 €
10.551,8 €
10.994,3 €
11.449,6 €
Bene icio Ne o
12.268,4 €
30.365,8 €
31.655,5 €
32.982,8 €
34.348,7 €
In e sión inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p és amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo . P és amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo ización
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE CAJA
-29.579,00 €
7.282,5 €
24.741,3 €
25.364,5 €
25.996,4 €
26.636,5 €
Fuen e: Elabo ación p opia
52
6.2 CÁLCULO DE LA TASA DE ACTUALIZACIÓN:
Pa a calcula la asa de ac ualización u iliza emos el cos e de capi al o cos e medio
ponde ado de capi al.
Se pod ía de ini como aquella asa de ac ualización o de descuen o que iguala el
impo e ne o de los ecu sos inancie os que una emp esa ha ob enido en el momen o
p esen e al alo ac ualizado de odos los pagos que debe án ealiza se en el u u o.14
Dicho de o a mane a, se ía el cos e que e ec i amen e supone a la emp esa la
u ilización de los ecu sos inancie os pa a inancia se.
Pa a ello, hab á que calcula el cos e de capi al de la emp esa en su conjun o, ob enido
como p omedio ponde ado de odos los cos es e ec i os de cada medio de inanciación.
La ó mula ma emá ica gene al de es e cálculo es la siguien e:
K= (Kd × (1-T) × D%) + (Ke × P%)15
Donde:
• K= cos e medio ponde ado
• Kd= cos e de los ecu sos p opios
• Ke= cos e de los ecu sos ajenos (deuda)
• D%= cuan ía de capi ales p opios
• P%= cuan ía de capi ales ajenos
Pa a calcula el cos e de los ecu sos p opios, oma emos como e e encia la
en abilidad que un depósi o a 5 años nos o ece ía, y que según un es udio de la
compa ado a HelpMyCash, los depósi os más en ables a medio-la go plazo an desde
1% TAE has a 1,31% TAE.
14 MONSERRAT CASANOVAS, J, BERTRÁN, J, (2015) La inanciación de la
emp esa, B esca
15 VELEZ-PAREJA, I - THAM, J (2012), “A No e on he Weigh ed A e age Cos o
Capi al WACC”
53
Po eso, hacemos la media de es os dos alo es y nos sale un alo de e e encia del
1,155%, el cual se á nues o cos e de los ecu sos p opios y que end emos que
mul iplica po el po cen aje que ienen es os sob e los ecu sos o ales.
En cuan o al cos e de la deuda, es e se á el esul ado de mul iplica el po cen aje del
capi al ajeno empleado sob e el capi al o al, en nues o caso un 73,71%, con lo que nos
cues a inancia nos, que en nues o caso es un 4,36%. A es e esul ado hab á que
es a le un 25% que supone el pago de in e eses po el impues o de sociedades.
Una ez engamos es os 2 alo es, hab á que suma los pa a ob ene el cos e de capi al
medio ponde ado.
De es e modo, nues o cos e de capi al se á:
= (0,2629x0,01155)+((0,7371x0,0436)x(1-0,25))=
• =0,02714
6.3 EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO
Aho a p ocede emos a ealiza una e aluación económica del p oyec o, calculando el
VAN, TIR y el plazo de ecupe ación del mismo, con los lujos de caja pe o sin
inco po a la inanciación ajena, es deci , los lujos de caja sin gas os inancie os ni
eembolso del p incipal.
6.3.1. Valo ac ual ne o (VAN):
El Valo ac ual ne o es el alo que end ían en el momen o ac ual odos los cob os y
pagos que se p e é que gene e en el u u o un de e minado ac i o inancie o. Pa a
descon a esos lujos, en gene al se emplea un ipo de in e és ap opiado al iesgo y al
ho izon e empo al de dicho p oyec o, bajo la hipó esis de que se man end á sin
cambios du an e oda la ida de la in e sión.16
Po lo que se ía la di e encia en e el alo p esen e de las en adas de caja, y el alo
ac ualizado de las salidas de caja. Si es e alo es posi i o, el p oyec o se ía en able.17
16 Comisión Nacional del Me cado de Valo es
17 GÓMEZ CÁCERES, D - JURADO, J, (2001) Financiacion global de p oyec os.
P ojec inance, ESIC

54
Ma emá icamen e, se calcula con la siguien e ó mula:
Ilus ación 4: Fó mula Valo Ac ual Ne o
Fuen e: SALVADOR DURBAN, O , Di ección Financie a , McG aw-Hill España
Donde:
• Io: desembolso inicial
• F : lujo de caja del año
• k: asa de ac ualización
• : año del p oyec o
De es e modo, inco po a emos los lujos de caja del p oyec o, pe o sin inco po a la
inanciación ajena, y el esul ado es el siguien e:
VAN&
&71.082,14&€&&
Es e impo e signi ica que nues o p oyec o o o ga á una iqueza de 71.082,14 €, dicho
de o a o ma, se ía el alo esul an e al lle a a cabo el p oyec o, y al se mayo que
ce o, quie e deci que el p oyec o pod ía lle a se a cabo.
6.3.2. Tasa in e na de en abilidad (TIR):
TIR es la ab e ia u a u ilizada habi ualmen e pa a denomina la asa in e na de
en abilidad o de e o no de un p oyec o de in e sión.
Es e concep o iene una u ilidad pa icula cuando que emos conoce la en abilidad que
nos gene a un p oyec o de in e sión que equie e una se ie de desembolsos a lo la go
del iempo y que, ambién en dis in os momen os, pe mi e ob ene una se ie de
55
ing esos.18
Se de ine como la asa de descuen o que iguala el alo p esen e de los ing esos del
p oyec o con el alo p esen e de los gas os. Es la asa de in e és que, u ilizada en el
cálculo del Valo Ac ual Ne o, hace que es e sea igual a 0.19
Además, es e c i e io nos dice que hay que in e i en aquellos p oyec os que o ezcan
una asa de en abilidad mayo que la asa de ac ualización.
Ma emá icamen e su exp esión iene dada po la ecuación siguien e en la que
debe emos de despeja el alo de “TIR”:
Ilus ación 5: Fó mula ma emá ica de TIR
Fuen e: SALVADOR DURBAN, O , Di ección Financie a , McG aw-Hill España
Donde los componen es son los mismos que con el c i e io VAN, pe o “TIR” es la
incógni a de la ecuación que hay que despeja .
El c i e io de selección de in e siones se á simila al VAN, ya que acep a emos el
p oyec o pa a una TIR mayo que nues a asa de ac ualización, echaza emos el
p oyec o con una TIR menos que la asa de ac ualización, y si TIR es ce o, es
indi e en e, pe o suele se echazado el p oyec o.
Así, en nues o caso:
TIR&
21,24%&
18 CARRASCO CASTILLO, G , DOMINGUEZ MARTINEZ, J, (2011) ,” ¿Qué es la
TIR de un p oyec o de in e sión?” Ex oicos
19 PRO-SCIENCES: REVISTA DE PRODUCCIÓN, CIENCIAS E INVESTIGACIÓN,
(2018), N 17, pag. 9-15
56
Es e alo es mayo que la en abilidad mínima exigida (2,71%) po lo que
acep a íamos el p oyec o y su iabilidad se ía posible.
6.3.3 Payback:
El Payback de una in e sión se de ine como el núme o de pe iodos necesa ios pa a
ecupe a una in e sión. Se mide en años y esponde a la p egun a que se hace un
in e so cuando le piden que apo e un de e minado capi al pa a inicia un p oyec o y se
cues iona cuando lo ecupe a á.
Los lujos de caja deben suma se año as año has a llega a ecupe a la in e sión. El
úl imo año puede con a se en acciones si los lujos de caja se de engan a lo la go del
año, de lo con a io debe ajus a se po exceso. Si hubiese in e siones adicionales
du an e la ida del p oyec o, és as pueden descon a se de los lujos de caja posi i os del
mismo pe iodo.
Po lo an o, el c i e io nos a oja á el núme o de años necesa ios pa a que ecupe emos
nues a in e sión inicial.20
En nues o caso, el Payback esul an e se ía:
Pay-back!
3&años&y&5&días&
De modo que a da íamos 3 años y 5 días en ecupe a el impo e o al de la in e sión
en el p oyec o.
6.4 DETERMINACIÓN DE LA RENTABILIDAD PARA EL
INVERSOR
En es e apa ado calcula emos los lujos de caja inco po ando la inanciación ajena, es
deci , gas os inancie os y eembolso del p incipal, y una ez calculados calcula emos
de nue o el VAN y TIR pa a el in e so .
20 FABREGAT, J, (2012): “Selección de In e siones”, Re is a de Con abilidad y
Di ección 15, 41-63.!
57
Los lujos de caja esul an es son los mos ados en el apa ado 6.1, y pa a es os lujos de
caja, el VAN y TIR del p oyec o pa a el in e so se án los siguien es:
VAN&
&71.023,13&€&&
TIR&&
54,433%&
6.5 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
En es e pun o e emos las a iaciones en el VAN y TIR den o de los dis in os
escena ios en los que nues o negocio se pod á encon a du an e el desa ollo de su
ac i idad.
Pa a ello simula emos dos escena ios: pesimis a y op imis a.
Po un lado, en el escena io pesimis a conside a emos es posibles a iaciones que
debe emos ene en cuen a:
• Caso 1: La p ime a se á una bajada de en as del 15% espec o a lo que e leja
nues o plan de en as.
• Caso 2: Luego, end emos que conside a una bajada de los p ecios, pues pod ía
da se el caso de que a los p ecios es ablecidos no endamos lo es imado, po lo
que decidimos baja un 15% nues o p ecio de en a.
• Caso 3: Po úl imo, conside a emos que ese c ecimien o anual de p ecios del 2%
no se p oduce po un posible es ancamien o en la economía española, po lo que
man enemos los p ecios del p ime año cons an es du an e los cinco años del
p oyec o.
Po o o lado, en nues o escena io op imis a, al dispone de una capacidad máxima, lo
que ha emos es calcula qué po cen aje de esa capacidad máxima e leja nues o plan de
en as, y en base a eso conside a emos una subida de las en as cohe en e.
De es e modo, es udia emos:
• Caso 1: aumen a las en as de socios un 15%, y en cuan o a clien es
empo ales aumen a emos las en as de pues os indi iduales un 15% y en
pues os dobles y iples un 10%.
64
Además, espe amos que dicha en abilidad e olucione a o ablemen e y que con los
años y expe iencia del p oyec o, se consiga llega a una ap oximación del escena io
op imis a analizado en el análisis de sensibilidad.
Sumado a odo lo ci ado, c eemos con enien e hace e e encia, de nue o, al
c ecimien o de la emp esa, aspec o muy impo an e den o de una o ganización, ya que
el g upo pasa ía en 4 años a ene dos locales, con pe spec i as de segui expandiendo
geog á icamen e el negocio, desde las dos amas de modelo de negocio que nues a
emp esa p esen a ía, de modo que el a ac i o hacia posibles in e so es se ía mayo .
En cuan o al abajo ealizado, desde una isión gene al del p oyec o, obse amos que
en odo momen o los da os que nos o ece el es udio son cohe en es con las
conclusiones y obje i os que nos plan eábamos en p ime a ins ancia. También cabe
des aca la u ilidad emp esa ial y uni e si a ia que es e p oyec o y es udio nos o ece,
en el cual hemos podido pone en p ác ica lo es udiado du an e la ca e a, y, as un
es udio gene al, e como dichos conocimien os adqui idos dan unos esul ados óp imos
emp esa iales a la ho a de mon a un negocio.

65
8. BIBLIOGRAFÍA:
8.1 BIBLIOGRAFÍA:
BREALEY, R.A, MYERS, S.C Y MARCUS, A.J (1999), P incipios de Di ección
Financie a, Ed. McG aw-Hill
CARRASCO CASTILLO, G , DOMINGUEZ MARTINEZ, J, (2011) ,” ¿Qué es la TIR
de un p oyec o de in e sión?” Ex oicos
FABREGAT, J, (2012), “Selección de In e siones” Re is a de Con abilidad y
Di ección 15, 41-63.!!
!
GÓMEZ CÁCERES, D - JURADO, J, (2001) Financiacion global de p oyec os.
P ojec inance, ESIC
GRANT GRANT, (1996), Di ección Es a égica: concep os, écnicas y aplicaciones.
Ci i as
MONSERRAT CASANOVAS, J, BERTRÁN, J, (2015) La inanciación de la
emp esa, B esca
PRO-SCIENCES: REVISTA DE PRODUCCIÓN, CIENCIAS E INVESTIGACIÓN,
(2018), N 17, pag. 9-15
SALVADOR DURBAN, O, (2008) , Di ección Financie a , McG aw-Hill España
VELEZ-PAREJA, I - THAM, J (2012), “A No e on he Weigh ed A e age Cos o
Capi al WACC”
66
8.2 WEBGRAFÍA:
Blog de ma ke ing
h ps://www.webyemp esas.com/el-analisis-
pes /
Da os económicos
h ps://www.a agon.es/documen s/20127/18597
07/04_Economia_Me cado_ abajo.pd
Da os demog á icos
h p://www.za agoza.es/con enidos/es adis ica/C
i as-ZGZ-2019.pd
Da os demog á icos
h ps://www.ine.es/jaxiT3/Da os.h m? =2919#!
abs- abla
Da os sec o
h ps://www.beelabcowo king.com/da os-sec o -
del-cowo king/
In o me inmobilia ia
h ps://www.me os2.com/wp-
con en /uploads/2019/05/INFORME-FINAL-
2018.pd
Blog de ma ke ing
h ps://esem.es/2019/01/02/es a egia-po e -las-
5- ue zas/
Da os p oduc os sus i u i os
h p://www.za agoza.es/ciudad/sec o es/ac i a/
i e oemp esas.h ml
Blog ma ke ing
h ps://da o.ipyme.o g/Home
Blog ma ke ing
h ps:// obe oespinosa.es/2014/05/06/ma ke ing
-mix-las-4ps-2
Con enio abajado es
h ps://www.ccoo-
se icios.es/con enios/h ml/1106.h ml
Da os legales sec o
h ps://cowo kingspain.es/magazine/no icias/asp
ec os-legales-sob e-los-cowo kings
Da os legales sec o
h ps://www. heshedcowo king.com/legalidad-
del-cowo king/
Da os económicos A agón
h ps://www.a agon.es/documen s/20127/67432
5/12_Emp esas.pd /a1e09d57-4460-aca2-d8d6-
4 c7927 68c3
67
Da os económicos A agón
h ps://www.cepymea agon.es/wp-
con en /uploads/La-pyme-esencia-del- ejido-
social-a agonés-CEPYME-A agón.pd
Da os sec o
h ps://www.elcon idencial.com/ i ienda/2019-
07-07/cowo king-me cado-inmobilia io- i s -
wo kplaces- egus_2102658/
Compe ido es
h ps://hubzgz.com/ a i as-cowo king/
Compe ido es
h ps://www.espacioelgancho.com
Compe ido es
h ps://www.sali .com/espacios-de-cowo king-
en-za agoza-a -1913.h ml
Compe ido es
h p://www.gua dama delsegu a.es/wp-
con en /uploads/2017/08/Plan-de-Emp esa-
Espacio-COWORKING-3.pd
Da os p és amo
h ps://www.ico.es/web/ico/ico-emp esas-y-
emp endedo es/-
/lineasICO/ iew? ab= ipoIn e es
Da os p és amo
h ps://www.bancosan ande .es/es/emp esas/ in
anciacion/p oyec os-emp esa iales/lineas-ico-y-
ondos-eu opeos/p es amos-ico
In o me p e isión economía
h ps://www.pwc.es/es/publicaciones/economia/
asse s/la-economia-espanola-en-2033.pd
Da os legales (Amo ización)
h ps://www.agencia ibu a ia.es/AEAT.in e ne
/Inicio/_Segmen os_/Emp esas_y_p o esionales
/Emp esas/Impues o_sob e_Sociedades/Pe iodo
s_imposi i os_a_pa i _de_1_1_2015/Base_im
ponible/Amo izacion/Tabla_de_coe icien es_d
e_amo izacion_lineal_.sh ml
Da os comp as
h ps://www.amazon.es/s?k=capsulas+ca e&__
mk_es_ES=ÅMÅŽÕÑ& e =nb_sb_noss_2
Da os económicos de
en abilidades
h ps://www.la angua dia.com/economia/20200
201/473228466172/deposi os-banco-aho os-
mejo es-espana-eu opa-dine o.h ml
Da os legales
h p://www.ipyme.o g/es-
ES/DecisionEmp ende /Fo masJu idicas/Pagina
s/Fo masJu idicas-
68
Desc ipcion.aspx?cod=SLNE&nomb e=Socied
ad%20Limi ada%20Nue a%20Emp esa&idiom
a=es-ES
Blog ma ke ing
h ps:// hepowe mba.com/es/business/las-5-
ue zas-de-po e /
Da os demog á icos
h ps://www.soydeza agoza.es/dis i os-la-
ciudad-za agoza-ba ios-los-in eg an-
poblacion/
Da os demog á icos
h ps://elpais.com/sociedad/2020/01/22/ac ualid
ad/1579682422_850330.h ml
Da os legales
h ps://www.za agoza.es/sede/se icio/no ma i
a/1582
69
9.ANEXOS
ANEXO I: G á ico demog a íco Cen o de Za agoza
ANEXO II : T ámi es pa a la pues a en ma cha de la
Sociedad
En lo que espec a a los ámi es adminis a i os pa a la cons i ución de la sociedad, an
a se idén icos a los necesa ios pa a lle a a cabo una Sociedad de Responsabilidad
Limi ada, a excepción de que no a a se necesa io ealiza una ese a p e iamen e de
Denominación Social al Regis o Me can il Cen al.
El minis e io nos da la posibilidad de ealiza la ami ación de o ma elemá ica, a
a és de CIRCE (p og ama in o má ico del minis e io de indus ia). Si se desea hace lo
median e es a o ma, debe emos ese a la Denominación Social al Regis o Me can il

70
Cen al. El RMC nos da á espues a a dicha solici ud ía CIRCE, donde nos emi i á la
Ce i icación de la Denominación Social y la ac u a de es a. Se á es a la mane a que
amos a decidi hace la ya que nos supone un aho o de iempo impo an e.
En cambio, si decidimos hace lo de mane a p esencial, el ámi e de ese a de la
Denominación social se end á que ealiza de la misma mane a que la expues a
an e io men e, es deci , de mane a elemá ica. Los demás documen os pa a c ea la
sociedad debe emos hace los de mane a p esencial de la siguien e mane a:
Pa a la cons i ución como sociedad:
− No a ía: an e el no a io se á necesa io i ma las esc i u as de cons i ución de la
sociedad. En dichas esc i u as debe án i ma odos los socios undado es,
exp esándose en ella los siguien es da os:
• DNI del socio o socios.
• Volun ad de cons i ui la SLNE.
• Las apo aciones que cada socio ealice.
• Es a u os de la sociedad.
• Iden idad de las pe sonas que se enca guen de la adminis ación.
• Inclui odos los pac os y condiciones que haya en e los socios.
En los es a u os se ha á cons a , po lo menos:
• La denominación de la sociedad.
• De e mina la ac i idad o ac i idades que se an a ealiza .
• Fecha de cie e del eje cicio social.
• Domicilio social.
• Capi al social y pa icipaciones en las que es á di idido.
• Modo de o ganización adminis a i a de la sociedad.
La esc i u a de cons i ución debe á p esen a se a insc ipción en el Regis o
Me can il. Dicho p ocedimien o se ealiza á en el domicilio de la no a ía.
71
− Agencia ibu a ia: eque i á di e sos ámi es y se án los siguien es:
• Impues o de T ansmisiones Pa imoniales y Ac os Ju ídicos
Documen ados: Desde la en ada en igo del RD-L 13/2010, de 3 de diciemb e
Nue a en ana, de ac uaciones en el ámbi o iscal, labo al y libe alizado as pa a
omen a la in e sión y la c eación de empleo, quedan exen as del pago del
ITP/AJD la cons i ución de sociedades.
Sin emba go, es necesa ia una ce i icación de la Conseje ía de Hacienda
co espondien e, pa a ello debe ía cumplimen a el Modelo 600 Nue a en ana
con los anexos pe inen es (O iginal de las esc i u as y 2 copias simples, DNI y
NIF de los suje os pasi os).
• Al a de la Decla ación Censal y ob ención del Código de Iden i icación
Fiscal: Tend emos que ellena el modelo 036 y 037 y i ma lo po el apode ado
o el adminis ado de la emp esa.
• Al a en el Impues o sob e Ac i idades Económicas:
Du an e los dos p ime os años y en los eje cicios que la ac u ación no exceda
del millón de eu os, la emp esa es á exen a de es e impues o.
72
ANEXO III: P esupues o e o ma y mobilia io
ANEXO IV: Tablas p és amo
SIMULACIÓN DE PRÉSTAMOS SISTEMA FRANCÉS
Fecha de o malización
1/1/21
PAGOS TOTALES
Capi al inicial
80.000,00 €
P incipal
80.000,00 €
Fo ma de pago
Mensual
Com y gas os
0
Plazo en meses
60
In e eses
8985.36
Ca encia en meses
0
To al
88985.36
% in e és nominal anual
4.27%
Comisión de ape u a
0
COSTES
Fecha in de ca encia
-
T.A.E
4.36%
73
MES
FECHA
INTERESES
AMORTIZACIÓN
TOTAL
PENDIENTE
0
1/1/21
80.000 €
1
1/2/21
284.67 €
1198.42 €
1483.09 €
78801.58 €
2
1/3/21
280.40 €
1202.69 €
1483.09 €
77598.89 €
3
1/4/21
276.12 €
1206.97 €
1483.09 €
76391.92 €
4
1/5/21
271.83 €
1211.26 €
1483.09 €
75180.66 €
5
1/6/21
267.52 €
1215.57 €
1483.09 €
73965.09 €
6
1/7/21
263.19 €
1219.90 €
1483.09 €
72745.19 €
7
1/8/21
258.85 €
1224.24 €
1483.09 €
71520.96 €
8
1/9/21
254.50 €
1228.59 €
1483.09 €
70292.36 €
9
1/10/21
250.12 €
1232.97 €
1483.09 €
69059.40 €
10
1/11/21
245.74 €
1237.35 €
1483.09 €
67822.04 €
11
1/12/21
241.33 €
1241.76 €
1483.09 €
66580.29 €
12
1/1/22
236.91 €
1246.17 €
1483.09 €
65334.11 €
13
1/2/22
232.48 €
1250.61 €
1483.09 €
64083.50 €
14
1/3/22
228.03 €
1255.06 €
1483.09 €
62828.45 €
15
1/4/22
223.56 €
1259.52 €
1483.09 €
61568.92 €
16
1/5/22
219.08 €
1264.01 €
1483.09 €
60304.91 €
17
1/6/22
214.58 €
1268.50 €
1483.09 €
59036.41 €
18
1/7/22
210.07 €
1273.02 €
1483.09 €
57763.39 €
19
1/8/22
205.54 €
1277.55 €
1483.09 €
56485.84 €
20
1/9/22
201.00 €
1282.09 €
1483.09 €
55203.75 €
21
1/10/22
196.43 €
1286.66 €
1483.09 €
53917.09 €
22
1/11/22
191.85 €
1291.23 €
1483.09 €
52625.86 €
23
1/12/22
187.26 €
1295.83 €
1483.09 €
51330.03 €
24
1/1/23
182.65 €
1300.44 €
1483.09 €
50029.59 €
25
1/2/23
178.02 €
1305.07 €
1483.09 €
48724.52 €
26
1/3/23
173.38 €
1309.71 €
1483.09 €
47414.81 €
27
1/4/23
168.72 €
1314.37 €
1483.09 €
46100.44 €
80
ANEXO VIII: Tabla lujos de caja Escena io pesimis a
análisis iabilidad (1)
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&
&
&
&
&
&&
en as
55.343,5 €
75.931,9 €
77.450,5 €
78.999,5 €
80.579,5 €
comp as
1.047,5 €
1.080,0 €
1.101,6 €
1.123,6 €
1.146,1 €
Ma gen B u o
54.296,0 €
74.851,9 €
76.348,9 €
77.875,9 €
79.433,4 €
gas os pe sonal
2.233,3 €
2.278,0 €
2.323,6 €
2.370,0 €
2.417,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
4.733,3 €
4.828,0 €
4.924,5 €
5.023,0 €
5.123,5 €
ap o isionamien os
3.229,6 €
3.294,2 €
3.360,1 €
3.427,3 €
3.495,9 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
11.127,7 €
31.013,8 €
31.827,7 €
32.657,9 €
33.504,6 €
in e es p es amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
7.996,6 €
28.521,3 €
30.001,6 €
31.527,2 €
33.099,4 €
impues os
1.999,1 €
7.130,3 €
7.500,4 €
7.881,8 €
8.274,8 €
Bene icio Ne o
5.997,4 €
21.391,0 €
22.501,2 €
23.645,4 €
24.824,5 €
In e sion inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p es amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo . P es amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE CAJA
-29.579,00 €
1.011,5 €
15.766,5 €
16.210,2 €
16.659,0 €
17.112,4 €
SIN FINANC. AJENA
-109.579,00&€&&
&18.025,8&€&&
&32.940,4&€&&
&33.550,8&€&&
&34.173,4&€&&
&34.808,5&€&&

81
ANEXO IX: Tabla lujos de caja Escena io pesimis a análisis
de sensibilidad (2)
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&&
&&
&&
&&
&&
&&
en as
58.236,3 €
76.143,0 €
77.665,9 €
79.219,2 €
80.803,6 €
comp as
1.047,5 €
1.080,0 €
1.101,6 €
1.123,6 €
1.146,1 €
Ma gen B u o
57.188,8 €
75.063,0 €
76.564,3 €
78.095,5 €
79.657,5 €
gas os pe sonal
2.233,3 €
2.278,0 €
2.323,6 €
2.370,0 €
2.417,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
5.568,6 €
5.680,0 €
5.793,6 €
5.909,4 €
6.027,6 €
ap o isionamien os
3.799,6 €
3.875,6 €
3.953,1 €
4.032,1 €
4.112,8 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
12.615,3 €
29.791,6 €
30.581,1 €
31.386,3 €
32.207,6 €
in e es p es amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
9.484,1 €
27.299,1 €
28.755,0 €
30.255,6 €
31.802,4 €
impues os
2.371,0 €
6.824,8 €
7.188,7 €
7.563,9 €
7.950,6 €
Bene icio Ne o
7.113,1 €
20.474,3 €
21.566,2 €
22.691,7 €
23.851,8 €
In e sion inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p es amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo . P es amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE CAJA
-29.579,00 €
2.127,2 €
14.849,8 €
15.275,3 €
15.705,3 €
16.139,6 €
FLUJOS DE CAJA SIN F.AJENA
-109.579,00!€!!
19.141,4 €
32.023,7 €
32.615,8 €
33.219,7 €
33.835,7 €
82
ANEXO X: Tabla de lujos de caja Escena io pesimis a
análisis de iabilidad (3)
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&&
&&
&&
&&
&&
&&
en as
65.110,0 €
87.607,6 €
87.635,8 €
87.664,5 €
87.693,8 €
comp as
1.047,5 €
1.080,0 €
1.101,6 €
1.123,6 €
1.146,1 €
Ma gen B u o
64.062,5 €
86.527,6 €
86.534,2 €
86.540,8 €
86.547,7 €
gas os pe sonal
2.233,3 €
2.278,0 €
2.323,6 €
2.370,0 €
2.417,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
5.568,6 €
5.680,0 €
5.793,6 €
5.909,4 €
6.027,6 €
ap o isionamien os
3.799,6 €
3.875,6 €
3.953,1 €
4.032,1 €
4.112,8 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
19.489,0 €
41.256,2 €
40.551,0 €
39.831,6 €
39.097,8 €
in e es p es amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
16.357,8 €
38.763,7 €
38.724,8 €
38.700,9 €
38.692,6 €
impues os
4.089,5 €
9.690,9 €
9.681,2 €
9.675,2 €
9.673,1 €
Bene icio Ne o
12.268,4 €
29.072,8 €
29.043,6 €
29.025,7 €
29.019,4 €
In e sion inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p es amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo . P es amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE CAJA
-29.579,00 €
7.282,5 €
23.448,3 €
22.752,7 €
22.039,3 €
21.307,3 €
FLUJOS DE CAJA SIN
F.AJENA
-109.579,00!€!!
24.296,8 €
40.622,2 €
40.093,2 €
39.553,7 €
39.003,4 €
83
ANEXO XI: Tabla lujos de caja escena io op imis a
(1)
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&
&
&
&
&
&&
en as
73.790,8 €
101.197,3 €
103.221,2 €
105.285,6 €
107.391,3 €
comp as
1.152,3 €
1.188,0 €
1.211,8 €
1.236,0 €
1.260,7 €
Ma gen B u o
72.638,5 €
100.009,3 €
102.009,4 €
104.049,6 €
106.130,6 €
gas os pe sonal
2.233,3 €
2.278,0 €
2.323,6 €
2.370,0 €
2.417,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
6.403,9 €
6.532,0 €
6.662,6 €
6.795,9 €
6.931,8 €
ap o isionamien os
4.369,5 €
4.456,9 €
4.546,0 €
4.636,9 €
4.729,7 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
26.659,8 €
53.304,6 €
54.564,3 €
55.849,1 €
57.159,7 €
in e es p es amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
23.528,6 €
50.812,0 €
52.738,1 €
54.718,5 €
56.754,5 €
impues os
5.882,2 €
12.703,0 €
13.184,5 €
13.679,6 €
14.188,6 €
Bene icio Ne o
17.646,5 €
38.109,0 €
39.553,6 €
41.038,9 €
42.565,9 €
In e sion inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p es amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo .
P es amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE
CAJA
-29.579,00 €
12.660,6 €
32.484,5 €
33.262,6 €
34.052,4 €
34.853,7 €
&
&
&
&
&
&
&
SIN FINANC.
AJENA
-109.579,00&€&&
&29.674,8&€&&
&49.658,4&€&&
&50.603,2&€&&
&51.566,9&€&&
&52.549,8&€&&
84
ANEXO XII: Tabla lujos de caja Escena io op imis a
(2)
Año
0
1
2
3
4
5
&&
&&
&&
&&
&&
&&
&&
en as
73.790,8 €
101.197,3 €
103.221,2 €
105.285,6 €
107.391,3 €
comp as
1.152,3 €
1.188,0 €
1.211,8 €
1.236,0 €
1.260,7 €
Ma gen B u o
72.638,5 €
100.009,3 €
102.009,4 €
104.049,6 €
106.130,6 €
gas os pe sonal
19.740,1 €
20.134,9 €
20.537,6 €
20.948,4 €
21.367,4 €
alquile
10.800,0 €
11.016,0 €
11.236,3 €
11.461,0 €
11.690,3 €
suminis os
6.403,9 €
6.532,0 €
6.662,6 €
6.795,9 €
6.931,8 €
ap o isionamien os
4.369,5 €
4.456,9 €
4.546,0 €
4.636,9 €
4.729,7 €
o os gas os
12.492,0 €
12.741,8 €
12.996,7 €
13.256,6 €
13.521,7 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
BAIT
9.153,0 €
35.447,6 €
36.350,2 €
37.270,8 €
38.209,8 €
in e es p es amo
3.131,2 €
2.492,5 €
1.826,1 €
1.130,7 €
405,2 €
BAT
6.021,8 €
32.955,1 €
34.524,1 €
36.140,1 €
37.804,6 €
impues os
1.505,5 €
8.238,8 €
8.631,0 €
9.035,0 €
9.451,1 €
Bene icio Ne o
4.516,4 €
24.716,3 €
25.893,1 €
27.105,1 €
28.353,4 €
In e sion inicial
109.579,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
p es amo
80.000,00 €
- €
- €
- €
- €
- €
cuo a amo . P es amo
14.665,9 €
15.304,5 €
15.971,0 €
16.666,4 €
17.392,2 €
amo izacion
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
9.680,0 €
FLUJOS DE CAJA
-29.579,00 €
-469,5 €
19.091,8 €
19.602,1 €
20.118,7 €
20.641,3 €
&&
&&
&&
&&
&&
&&
&&
SIN FINANC. AJENA
-109.579,00&€&
16.544,7&€&
36.265,7&€&
36.942,6&€&
37.633,1&€&
38.337,4&€&