C.7.1./
9-2-96
I I I
ENCUENTRO
DE
ECONOMIA
PUBLICA
Depa amen o
de
Teo ía
Económica
y
Economía
Polí ica
Uni e sidad
de
Se illa
Se illa
9,
10
de
eb e o
de
1995
COMUNICACION
Polí icas
de
i iendas
y
medidas
de
bienes a .
Celia
BILBAO
TEROL
Depa amen o
de
Economía.
Facul ad
de
Económicas.
POLITICAS
DE
VIVIENDA
Y
MEDIDAS
DEL
BIENESTAR
INTRODUCCION
El
obje i o
de
es e
es udio,
es
plan ea
un
mé odo
de
análisis
pa a
medi
las
a iaciones
del
bienes a
que
su en
los
consumido es
de i adas
de
las
dis in as
ayudas
que
di e en es
ni eles
de
gobie no
conceden
pa a
la
adquisición
de
i ienda
habi ual.
Se
a a
de
un
abajo
en
cu so
de
mane a
que
aun
quedan
muchos
pun os
po
analiza
asi
como
muchas
p egun as
po
esponde .
En
la
mayo
pa e
de
los
es udios
que
ealizan
es e
ipo
de
análisis
[King(1980),
Rosen(1979).
Ho ioka(1988),
Ha mon(1988)],
la
i ienda
es
conside ada
como
un
bien
homogéneo,
es
deci ,
en
el
me cado
se
demanda
una
me cancía
con
las
mismas
ca ac e ís icas
llamada
se icio
de
i ienda
de
mane a
que
cada
unidad
de
i ienda
p opo ciona
cie a
can idad
de
unidades
de
se icios
de
i ienda
en
un
pe iodo
de
iempo
de e minado.
Luego
se
asume
que
en
el
equilib io
el
p ecio
po
unidad
de
se icios
de
i ienda
es
el
mismo
en
cada
i ienda.
O os
es udios,
aunque
más
escasos1,
ienen
en
cuen a
la
he e ogeneidad
de
la
i ienda
[Mu ay
(1980),
Quigley(1982),
Peña
y
Ruiz
Cas illo(1984)].
La
unidad
de
i ienda,
bajo
es e
pun o
de
is a,
es
concep ualizada
no
como
un
bien
homogéneo,
sino
como
una
ces a
de
a ibu os
indi iduales
cada
uno
de
los
cuales
con ibuye
a
la
p o isión
de
uno
o
más
se icios
de
i ienda.
En
la
ealización
de
es e
ipo
de
análisis
se
emplean
écnicas
de
p ecios
hedónicos.
Pa a
ealiza
el
análisis
es
necesa io
conoce
la
conduc a
de
los
consumido es,
se
desea
sabe
cuales
son
sus
ac uaciones
an e
una
de e minada
polí ica
de
i ienda.
Po
an o,
el
es udio
no
puede
lle a se
a
cabo
sin
la
es imación
de
una
unción
de
demanda
de
i ienda.
Es e
es
el
pun o
más
p oblemá ico
del
análisis
habiendo
disc epancias
an o
en
la
de inición
de
a iables
que
en an
en
la
ecuación
de
demanda
como
en
la
alo ación
de
las
elas icidades
[Polinsky
y
Ellowood(1979),
Masiel,
Bu han
y
Aus ín
(1971),
Leeuw(1971)].
Nues a
comunicación
cons a
de
cua o
pa es:
en
la
p ime a
pa e
se
ealiza
una
b e e
exposición
de
las
es imaciones
ealizadas
de
la
demanda
de
se icios
de
i ienda,
en
la
segunda
se
analizan
los
p incipales
mé odos
empleados
pa a
halla
la
educción
de
cos e
de
i ienda
al
que
se
en en a
una
amilia
p oducido
po
los
subsidios
a o ables
a
su
consumo,
en
la
e ce a
se
es udian
los
e ec os
sob e
la
conduc a
del
consumido
de
las
polí icas
de
i ienda,
an o
en
lo
e e ido
a
la
decisión
de
elección
de
enencia,
p opiedad
o
alquile ,
como
en
la
can idad
de
i ienda
a
consumi .
Po
úl imo
se
hace
una
e isión
de
los
p incipales
abajos
cuyo
obje i o
es
la
medición
de
la
e iciencia
de
las
polí icas
de
i ienda,
así
como
ambién
la
e aluación
de
sus
implicaciones
en
la
dis ibución
de
en as.
En
odo
el
análisis
la
i ienda
es
conside ada
como
una
me cancía
homogénea.
Como
ya
se
ha
indicado
és e
no
es
un
abajo
inalizado.
Uno
de
los
pun os
que
se
conside an
in e esan es
y
que
no
se
ha
incluido,
es
el
aná isis
de
las
polí icas
de
i ienda
conside ando
a
és a
como
un
bien
he e ogéneo.
Se
espe a
en
abajos
pos e io es
inclui
es e
apa ado.
También
se
p e ende
ealiza
en
el
u u o
un
diagnós ico
en
é minos
de
e iciencia
y
de
equidad
de
las
polí icas
di igidas
a
a o ece
el
consumo
de
i ienda
en
nues o
país.
Po
úl imo
se
desea
llega
al
diseño
de
una
polí ica
óp ima
de
i ienda.
1.
LA
DEMANDA
DE
SERVICIOS
DE
VIVIENDA
An es
de
comenza
con
el
análisis
de
los
subsidios
sob e
el
compo amien o
de
los
consumido es
es
necesa io
conoce
su
conduc a.
Una
o ma
indi ec a
de
llega
a
es e
conocimien o
es
a
a és
de
la
es imación
de
su
unción
de
demanda.
1
Exis e
mucha
li e a u a
sob e
modelos
que
oman
a
la
i ienda
como
me cancía he e ogénea
pe o
son
pocos
los
au o es
que
los
aplican
al
análisis
del
bienes a .
Es os
modelos
son
no malmen e
aplicados
a
la
alo ación
de
ex e nalidades
como
la
p oducción
de
con aminación
o
uidos.
1
Las
in es igaciones
comienzan
gene almen e
po
especi ica
un modelo que
elacione
la
can idad
de
se icios
de
i ienda
demandados
po la
amilia
de la
iésima
obse ación,
Qh,D, con una
unción
del p ecio
(phO-
del
ing eso
(y,) y con un
ec o
de
a iables
demog á icas
Z„ que
conside aciones
eó icas
sugie en
que
puede
se
ele an e
Rosen
(1987):
Q uD= (Ph1,y1,Z,)(l.l)
La
ecuación
(1)
ambién
se
puede
halla
pa iendo
de
la
maximización
de una
unción
de
u ilidad
explíci a
(Abboz
y
Ashen el e
1976).
De
mane a
que las
amilias
maximizan
una
unción
de
u ilidad
o al:
U=U(x1?x2,
,Xn) (1.2)
Suje a
a
una
es icción
p esupues a ia:
y=pix1+p2x2+ +pnxn (1.3)
Donde
x2
es
la
can idad
de
se icio
de
i ienda.
Resol iendo
las
condiciones
de
p ime
o den,
se
ob iene
una
ecuación
de
demanda
muy
pa ecida
a
la
(1.1):
x2= (y, Pi, P2,
,Pn) (L4)
La
demanda
de
la
ecuación
(4)
depende
de
los
ing esos,
del
p ecio
de
los
se icios
de
i ienda
y
de
o os
p ecios
y
gus os.
Se
puede
inclui
aquí ambién
el
ec o
de
a iables
socidemog á icas
Z
Tan o
la
ecuación
(1.1)
como
la
unción
de
u ilidad
(1.2) se
deben
de
o mula
a
p io i
po
ejemplo una
unción
como loga i mica-lineal [Mu ay
(1975),
Polinsky
y
Ellowood
(1979)],
ansloga í mica
[
King(1980),
(Rosen
(1979)e c.],
ya que
la
eo ía económica
impone
muy
pocas
es icciones
sob e
la
o ma
uncional
de
la
ecuación
de
demanda.
Dada
cie a
especi icación es ocás ica
y
un
conjun o
de
obse aciones
de
Qhi
,phb
y,
y
de
Z„
los
pa áme os
del
modelo
pueden
se
es imados
usando
una
a iedad
de
écnicas
economé icas.
Las
es imaciones
de las
elas icidades
pueden
se
u ilizadas
pa a
p edeci
los
e ec os
de los
cambios
de
la
polí ica,
o
al e na i amen e
se
pueden
ob ene
dichas
p ediciones
sus i uyendo
los
nue os
alo es
del
p ecio
e
ing eso
en
la
ecuación
(1.1).
El
modelo
aquí
p esen ado
si e
pa a
esponde
a
cues iones
de
ca ác e
gene al.
Se
ha
u ilizado
p incipalmen e
pa a
halla
es imaciones
sob e
elas icidades
en a
y
p ecios
en
se icios
de
i ienda.
De inición
de
a iables
Qhi'.
can idad
demandada
de
se icios
de
i ienda.
Es
quizás
la
a iable
más
p oblemá ica
a
la
ho a
de se
de inida,
ya que los
se icios
de
i ienda
son
inobse ables
y
po an o
imposibles
de
medi ,
los
es udios
empí icos
ealizan
dis in as
ap oximaciones
pa a
la
medición
de
es a
a iable.
Po
ejemplo
Rosen
(1979)
oma
como
a iable
dependien e
el
alo
de
la
casa
de lac ado
po
el
índice
de
The
Bu eau
o
Labo
S a is ics.
Maisel
y
o os
(1971)
oman
como
a iable
p oxy
el
gas o
de
i ienda
y
de inen
a
és e
como
la
suma
del
pago
del
p incipal
e
in e eses
de
la
hipo eca,
más
man enimien o
y
epa aciones,
más
gas os
gene ales
de la
i ienda
y
más
impues os
sob e
la
p opiedad.
Gillingham
y
Hageman
(1983)
oman
como
a iable
p oxy
el
p ecio
del
alquile
es imado
en
el
me cado
pa a
la
i ienda
ocupada
po
su
p opie a io.
En
el
caso
español,
Jaén
Ga cía,
M.
y
Molina
Mo ales,
A.
(1995)
u ilizan
como
a iable
p oxy
los
gas os
anuales
en
i ienda
en los
cuales
se
incluyen
an o
pagos
de
in e eses
y
amo izaciones
de
p és amos
como
alquile es
impu ados
y
demás
gas os
en
se icios
de
i ienda.
2
y¡:
la
en a.
La
du abilidad
del
bien
y
su
al o
cos e,
que
implica
que
la
amilia
se
endeude
po
pe iodos
la gos
de
iempo,
hace
que
en
la
mayo ía
de
los
es udios
se
ome
la
en a
pe manen e
más
que
la
en a
anual.
La
en a
pe manen e
es
calculada
como
una
media
simple
de
los
ing esos
co ien es
de
los
úl imos
cua o
años.
Ph¡:
el
p ecio.
Es
una
a iable
di ícil
de
medi ,
ya
que
ampoco
es
di ec amen e
obse able.
En
el
me cado
sólo
es
obse able
el
p oduc o
del
p ecio
po
la
can idad
de
se icios
de
i ienda.
Pa a
esol e
el
p oblema
lo
que
se
hace,
no malmen e,
es
oma
índices
de
p ecios
de
i ienda
como
ap oximación.
La
úl ima
a iable
del
modelo,
Z¡¡,
es
un
ec o
de
a iables
sociodemog á icas.
No malmen e
se
suelen
inclui :
edad,
sexo,
ni el
de
educación
y
aza
del
cabeza
de
amilia.
2.
REDUCCIONES
EN
EL
COSTE
DE
LA
PROPIEDAD
DE
LA
VIVIENDA
Laidle
(1969)
y
pos e io men e
Aa on
(1972)
ue on
los
p ime os
en
analiza
la
educción
que
se
p oduce
en
el
cos e
de
la
i ienda
debido
a
las
polí icas,
pe o
sólo
u ie on
en
cuen a
los
subsidios
implíci os
en
los
impues os
pe sonales
sob e
la
en a2.
Es os
au o es
hallan
la
di e encia
en e
los
cos es
de
la
i ienda
sin
subsidio
y
con
subsidio,
exp esados
en
una
p opo ción
del
cos e
p e-impues o:
(V(i+ p))/
(i+ p+d)
(l)
donde
y
es
el
ipo
ma ginal
del
impues o
sob e
la
en a
pa a
el
indi iduo,
p
es
el
ipo
de
los
impues os
locales
sob e
la
p opiedad
(se
conside an
que
son
una
po ción
del
alo
de
la
casa),
i
es
el
ipo
de
in e és
de
la
hipo eca
que
se
supone
es
igual
al
cos e
de
opo unidad
del
indi iduo
y
d
incluye
los
gas os
anuales
de
dep eciación
y
man enimien o
de
la
i ienda
que
se
suponen
son
un
po cen aje
del
alo
de
la
i ienda.
El
nume ado
es
el
aho o
iscal
p oducido
po
el
a amien o
a o able
a
la
i ienda
en
los
impues os
pe sonales,
el
denominado
es
el
gas o
co ien e
en
la
i ienda.
La
explicación
de
es a
ecuación
es
la
siguien e:
si
los
p opie a ios
de
i ienda
es u iesen
g a ados
como
o os
in e so es,
la
en a
ne a
gene ada
po
la
i ienda
o ma ía
pa e
de
la
base
imponible
del
p opie a io.
Es a
en a
ne a,
RN,
es
igual
a:
RN=
RG-
MA-
D-T-
MI
(2)
donde
RG
es
la
en a
impu ada
b u a,
MA
son
los
gas os
en
man enimien o
de
la
i ienda,
D
es
la
dep eciación,
T
son
los
impues os
locales
de i ados
de
la
posesión
de
la
i ienda,
MI
indica
los
pagos
po
in e eses
de
la
hipo eca.
Si
la
en a
ne a
es u ie a
suje a
a
g a amen
y
suponiendo
que
el
ipo
ma ginal
del
p opie a io
uese
y,
en onces
la
obligación
imposi i a
se ía
de
yx
RN.
La
subsidiación
en
los
impues os
pe sonales
p oduce
una
educción
de
los
ing esos
g a ables
en
la
suma
de
T
y
MI,
es
deci
la
obligación
iscal
se
e
educida
en
y(MI+T).
En
la
mayo ía
de
las
legislaciones
de
países
occiden ales
los
impues os
pe sonales
sob e
la
en a
son
u ilizados
como
p og amas
ípicos
de
subsidios
implíci os
hacia
la
i ienda.
Es os
subsidios
se
aducen
en
gene al
en
es
pun os:
-
No
g a a ,
o
no
hace lo
plenamen e,
la
en a
en
especie
p oducida
po
la
i ienda
ocupada
po
su
p opie a io.
-
La
posibilidad
de
deduci
de
la
base
imponible
los
pagos
de
in e eses
asociados
a
la
comp a
de
i ienda,
asi
como
los
impues os
locales
sob e
la
p opiedad.
-
La
no
imposición,
al
menos
bajo
cie os
supues os,
de
las
ganancias
de
capi al
sob e
la
i ienda.
3
Hallando
la
di e encia
en e
las
obligaciones
iscales
con
subsidiación
y
sin
ella:
yxRN-(- yx(MI+T))=
y(
RN+
MI+
T)
(3)
Supoi iendo
que
el
ipo
de
la
hipo eca
y
el
cos e
de
opo unidad
del
indi iduo
son
iguales,
que
los
impues os
locales
sob e
la
p opiedad
son
una
po ción
p
del
alo
de
la
casa;
y
que
la
dep eciación
y
el
man enimien o
ambién
son
una
po ción
del
alo
de
la
casa
d,
(3)
puede
esc ibi se
como:
y(i+ p)V
(4)
donde
V
es
el
alo
de
la
casa.
Cuando
el
p opie a io
gas a
(i+ p+d)V
en
se icios
pa a
la
casa,
deduce
po
an o,
y(i+ p)V,
así
que
la
en a
impu ada
pos -impues o
es:
(i+ p+d)V-
p(i+ p)V=
[(l+ y)i
+
(l- y) p+
d]V
(5)
Exp esando
es o
en
una
po ción
del
cos e
p e-impues o
ob enemos
la
equación
inicial
(1).
Rosen
(1979)
sigue
el
mismo
acionamien o
que
Aa on
y
Laide .
El
au o
llega
a
una
exp esión
muy
pa ecida
a
la
(1):
8=(iV+T)/(iV
+
T+D+M)
(6)
donde
5
es
el
po cen aje
de
cada
dola
gas ado
en
se icios
de
i ienda
que
es
deducible
y
V
es
el
alo
de
la
casa.
De
o ma
que
el
p ecio
ne o
de
la
i ienda
pa a
el
p opie a io
es
de
pc=
P (l- 8),
donde
P
es
el
p ecio
de
me cado
de
la
i ienda,
no malmen e
se
oman
índices
de
p ecios.
El
p oblema
de
los
azonamien os
is os
es
que
no
ienen
en
cuen a
las
expec a i as
de
las
ganancias
de
capi al
sob e
la
i ienda.
Si,
po
ejemplo,
los
p opie a ios
se
espe an
ganancias
de
capi al
posi i as,
es o
p oduce
una
disminución
del
cos e
pe cibido
de
los
se icios
de
i ienda
po
el
p opie a io.
H.S
Rosen
y
K.T
Rosen
(1980)
inco po an
las
expec a i as
de
las
ganancias
de
capi al
en
el
es udio.
De iniendo
8
como:
8 =
y c V +
(l-y) m V +
T /
y c V +
(l-y ) m V +
D +
M +
T -
V
(2.7)
donde
V,
es
el
alo
de
me cado
de
la
casa,
a
es
el
cos e
de
opo unidad
del
indi iduo,
m
es
el
ipo
de
la
hipo eca,
D
es
la
dep eciación,
M
es
el
gas o
en
man enimien o,
T,
es
el
pago
po
impues os
locales
sob e
la
p opiedad
(se
supone
que
los
impues os
locales
ep esen an
pagos
po
los
se icios
ecibidos
de
la
comunidad),
y
es
la
po ción
de
equidad
de
la
p opiedad,
V
ep esen a
las
ganancias
de
capi al
espe adas
en
el
año
(las
ganancias
de
capi al
espe adas
educen
el
cos e
de
la
i ienda).
Suponiendo
que
m = c >,
en onces
y
es
i ele an e.
O o
p oblema
es
que
los
p opie a ios
de
i ienda
no
conocen
el
cos e
de
i ienda
u u o.
H.S
Rosen
,
K.T
Rosen
y
D.
Hol z-Eakin
(1984)
dan
un
paso
más
plan eando
un
modelo
en
p esencia
de
ince ibumb e.
El
modelo
es
muy
pa ecido
al
an e io ,
las
expec a i as
sob e
p ecios
son
gene adas
a
a és
de
un
modelo
ARIMA
con
un
pa áme o
de
p omedio
au o eg esi o
y
o o
mó il.
Los
abajos
analizados
an e io men e
no
inco po an
las
educciones
que
se
p oducen
en
el
cos e
de
uso
de i adas
de
los
subsidios
di ec os
hacia
la
i ienda.
En
es a
comunicación
se
ealiza
un
pequeño
eje cicio
incluyendo
en
el
p ecio
al
que
se
en en a
el
p opie a io
los
subsidios
di ec os
de
los
que
puede
se
bene icia io.
De
o ma
que
el
p ecio
ne o
en
p opiedad
pa a
el
indi iduo
j
es:
Poj=
P
(1- Sj-Gj)
(2.9)
llamando
8j
al
é mino
que
ecoje
las
sub enciones
di ec as
de
las
que
puede
goza
el
indi iduo
j.
4

El
é mino
8
se
halla
pa a
cada
égimen
de
sub enciones
al
que
puede
accede
el
indi iduo3.
En
la
ealización
del
análisis
se
emplea
la
misma
écnica
que
Rosen(1979).
En
el
Plan
Nacional
de
Vi ienda
1992-
1995
exis en
es
ipos
de
ayudas:
Régimen
especial
a)
Con
cuen a
aho o
i ienda.
La
sub ención
a
la
que
puede
accede
el
adqui en e
es:
S=
0'09
(0'8
V)+
0T5
V=
0,222V
(2.10)
El
é mino
de
la
de echa
de
la
ecuación
(2.10)
indica
la
ayuda
a
la
que
pude
accede
el
adqui en e
de
i ienda
habi ual
si
cumple
los
equisi os señalados
en
el
Plan.
El
p ime
sumando
de
es e
é mino
ecoje
el
subsidio
del
ipo
de
in e és,
se
supone
que
el
ipo
de
in e és
de
me cado
es
el
14%,
mien as
que
el
que
paga
el
adqui en e
es
de
un
5%,
la
di e encia
es
de
un
9%.
V
es
el
alo
de
la
i ienda,
el
0'8
indica
que
el
impo e
máximo
del
p és amo
sub encionado
no
puede
supe a
el
80%
del
alo
de
es a4.
El
segundo
sumando
indica
que
la
sub ención
a
la
que
iene
de echo
el
adqui en e,
en
es e
caso
es
de
un
15%.
Hallando
la
p opo ción
del
alo
de
la
i ienda
que
es a
sub encionado:
8=
0'09
(0'8
V)+
0'
15
V/
V=
0,222V/V=
0,222
(2.11)
b)
Sin
cuen a
aho o
i ienda.
Es
igual
que
en
el
caso
an e io ,
sólo
que
aquí
la
sub ención
sob e
el
alo
de
la
i ienda
es
de
un
10%.
S=0'09(0'8
V)+0'10
V=
0,172V
(2.12)
8=0,172
(2.13)
Régimen
gene al
a)
P og ama
de
p ime
acceso:
-
Con
cuen a
aho o
i ienda.
En
es e
caso
el
ipo
de
in e és
subsidiado
es
del
6'5%
y
la
sub ención
del
15%,
un
10%
con
ca go
al
M.O.P.T.,
y
el
5%
es an e
con
ca go
a
los
P esupues os
de
la
Comunidad
Au ónoma
de
As u ias.
Po
an o
el
alo
de
8
se
calcula:
S=0'075(0'95
V)+0'15
V=0,22V
(2.14)
8=0'22
(2.15)
-
Sin
cuen a
aho o
i ienda.
La
sub ención
del
M.O.P.T.
es
de
5%
del
alo
de
la
i ienda,
mien as
que
la
sub ención
de
la
Comunidad
sigue
siendo
del
5%.
S=0'075(0'95
V)+0'10
V=0,17V
(2.16)
6=0T7
(2.17)
b)
Condiciones
no males.
También aquí
di e enciamos
dos
si uaciones.
La
p ime a
de
ellas
cuando
los
ing esos
ponde ados
del
adqui en e
no
supe an
3'5
eces
el
S.M.I,
en
es e
supues o
además
del
in e és
subsidiado,
la
Comunidad
as u iana
o ece
una
sub ención
del
5%
sob e
el
alo
de
la
casa.
Es amos
en
el
segundo
caso
si
los
ing esos
ponde ados
no
supe an
5'5
eces
el
S.M.I,
aquí
aunque
hay
subsidiación
del
ipo
de
in e és,
no
hay
sub ención
sob e
el
p ecio
de
la
i ienda.
-
Los
ing esos
no
supe an
3'5
eces
el
S.M.I:
S=
c
(0'95
V)+
0'05
V
(2.18)
8=0'95c+0'05
(2.19)
3Los
subsidios
di ec os
en
el
caso
español es án
ecojidos
ac ualmen e
en
el
Plan
Nacional
de
Vi i enda
92-95.
En
el
Plan
se
es ablecen
es
egímenes
de
ayuda
según
los
ing esos
del
indi iduo.
Pa a
más
in o mación
e
bibliog a ía.
4No
es
exac amen e
el
88%
del
alo
de
la
i ienda
sino
el
80%
del
módulo
ponde ado,
pe o
en
la
ealidad
es án
muy
p óximos.
5
El
ipo
de
in e és
subsidiado
a ía
en e
7'5%
al
10%,
dependiendo
de
los
ing esos
ponde ados
del
adqui en e,
de
mane a
que
c
a ía
en e
el
6'5
y
el
4%.
-
Ing esos
in e io es
a
5'5
eces
el
S.M.I:
es e
caso
es
igual
al
an e io
sólo
que
aquí
no
hay
sub ención
sob e
el
alo
de
la
i ienda.
Po
an o
9
es
igual
a:
6=
c
0'95
(2.20)
donde
c
a ía
en e
el
6'5
y
el
4%.
Vi iendas
a
p ecio
asado:
el
sis ema
de
ayudas
es
el
mismo
que
en
el
égimen
gene al,
es
po
ello
que
no
se
epi e
el
análisis.
3.
EFECTOS
SOBRE
LA
CONDUCTA:
LA
ELECCION
DE
TENENCIA
La
elección
de
enencia
en e p opiedad y alquile
se
e
in luenciada
po los
subsidios
implíci os
en
los
impues os
pe sonales
sob e
la
en a.
Desde
el
pun o
de
is a
de
la
polí ica
económica
una
ap oximación
al
conocimien o
de
los
condicionan es
de
la
elección
de
enencia
de
i ienda,
así
como
de
los
pa áme os
que
de e mina
el
gas o
ealizado
en
ella
pueden
p opo ciona
una
base
pa a
de e minadas
ac uaciones.
En
es e
apa ado se plan ean modelos que p e enden de e mina
conjun amen e
las
decisiones
de
comp a
o
no
una
i ienda
y
de
cuan o
gas a
en
ella
en
caso
a i ma i o.
El
modelo
de
elección
puede
se
conc e ado
como
un
modelo
de
p obabilidad
lineal,
un
modelo
p obi
o
un
modelo
logi .
Uno
de
los
es udios
más
des acados
po
e alua
es os
e ec os
sob e
la
conduc a
de los
consumido es
se
debe
a
Rosen
(1979).
El
au o
analiza
los
e ec os
que
los
impues os
pe sonales
sob e
la
en a
p oducen
an o
en
la
can idad
demandada
de
los
se icios
de
i ienda
como
en
la
elección
de
enencia,
es e
modelo
se
expone
a
con inuación.
El
modelo
de
Rosen
(1979)
supone
que la p opiedad y el alquile
de
i ienda
son
dos
ac i idades
mu uamen e
excluyen es.
Ambas,
p opiedad
y
alquile ,
p oducen
se icios
de
i ienda
pe o
son
me cancías
dis in as
po que
sus
ca ac e ís icas
son
di e en es.
Si
el
indi iduo
elige
la
p opiedad,
en onces
su
ni el
de
u ilidad
alcanzado
iene
dado
po :
V0J
=V0(P0J,
PXJ,YJ)
(3.1)
donde
V
es
la
unción
de
u ilidad
indi ec a,
P0j
es
el
p ecio
ne o
de
los
se icios
de
i ienda
en
p opiedad,
PXJ
es
el
p ecio
de
odos
los o os
bienes
y Yj
son
los
ing esos
pe manen es
eales
del
indi iduo.
Si
el
indi iduo
j
alquila,
su
u ilidad
es:
Vq
=V (Pq,
PXJ,Yj)
(3.2)
donde
P^
es
el
p ecio
de
los
se icios
de
i ienda
en
alquile .
El
indi iduo
op a
po
la
p opiedad
cuando:
VQJ-V^X)
(3.3)
en onces
aplicando
a
(3.1)
el
eo ema
de
Roy
se
ob iene
la
can idad
de
se icios
de
i ienda
demandados
en
égimen
de
p opiedad:
Q0J=
Qo(P0j,
PXJ,
Yj)
(3.4)
De
o ma
simila
si
V0j-
Vo<0,
se
ob iene
la
demanda
de
se icios
de
i ienda
en
alquile :
6
Q T
Q (Pq,Pxj,Yj)
(3.5)
Es as
ecuaciones
de e minan
la
elección
de
enencia
del
indi iduo
y
la
can idad
de
se icios
demandados
condicionada
a
esa
elección.
Pa a
ealiza
la
es imación
del
modelo
expues o
es
necesa io
especi ica
an o
la o ma
uncional
de
la
ecuación
de
elección
de
enencia
como
la
de
las
ecuaciones
de
demanda.
Un
modelo
p obi
es
u ilizado
pa a
ep esen a
el
p oceso
de
decisión,
de
o ma
que
la
p obabilidad
de
que
la
amilia
j-ésima
elija
la
p opiedad
po
encima
del
alquile
es:
Ij=
y0+
y,
ln(P0j0/PXJ)+
y2ln(PRj/PXJ)+
y3lnYj+
ZyjwZj
(3.6)
donde
z¡
es
un
ec o
de
a iables
demog á icas
que
in luencian
la
elección
de
enencia.
Alguna
expe iencia
p elimina
con
é minos
más
al os
en
los
p ecios
e
ing esos
sugie e
que
no
mejo a
el
pode
explica o io
de
la
ecuación.
Pa a
cada
amilia
se
supone
que
exis e
un
alo
c í ico
del
índice,
I*,
de
mane a
que
si
Ij>I*j,
la
amilia
op a á
po
la
posesión
y
si
Ijál*j
la
amilia
alquila á.
Bajo
la
asunción
de
que
I*
a ía
al
aza
en e
amilias,
la
elección
de
enencia
amilia
es
de e minada
en
pa e
po
la
ecuación
(3.6)
y
en
pa e
po
un
é mino
es ocás ico.
Po
úl imo
dada
una
unción
de
dis ibucción
pa a
I*
los
pa áme os
de
(3.6)
son
es imados
po
máxima
e osimili ud.
Vol iendo
a
las
ecuaciones
de
demanda
de
se icios
de
i ienda
es
necesa io
inclui
el
é mino
de
e o
es ocás ico,
se
supone
que
és e
é mino
y
el
e o
asociado
con
la
unción
de
decisión
siguen
una
dis ibucción
no mal.
Pa a
la
demanda
de
se icios
de
i ienda
pa a
p opie a ios
se
oma
una
unción
ansloga í mica
con
un
ec o
que
ecoge
las
ca ac e ís icas
demog á icas
de
la
amilia:
lnQ0j=
oco+
a,ln(Poj/Pxj)+
a2ln(Y¡)+
a3(ln(P0j/PXJ))2+
a4(lnYJ)2+
a5(lnYj)2+
a5ln(Poj/PXJ)lnYJ+Zaj^Xy-H
8o
(3.7)
La
especi icación ansloga í mica
es
más
gene al
que
la
de
Cobb-Douglas
u ilizada
en
p e ios
es udios
(De
Leew
(1971),
Polinsky
y
Ellwood
(1977)),
ya
que
pe mi e
la
posibilidad
de
que
las
elas icidades
p ecio
e
ing esos
no
sean
cons an es.
De
o ma
simila
la
demanda
de
se icios
de
i ienda
en
alquile
iene
dada
po :
lnQ0j=
coo+
a1ln(P0j/PXJ)+
a2ln(Yj)+
a3(ln(P0j/PXJ))2+
a4(lnYj)2+
a5(lnYJ)2+
a5ln(Po/Pxj)lnYj+
Zo^-H
so
(3.8)
Siguiendo
en
la
misma
línea
que
Rosen
(1979),
King(1980)
es udia
el
impac o
de
los
impues os
pe sonales
sob e
las
decisiones
de
elección
de
enencia
en
Reino
Unido.
Como
Rosen,
King
examina
la
elección
de
enencia
y
la
can idad
de
se icios
demandados
en
cada
elección,
pe o
al
con a io
que
su
colega,
King
pa e
de
las
unciones
de
u ilidad
indi iduales
en
luga
de
las
ecuaciones
de
demanda.
Una
apo ación
impo an e
de
King
es
que
iene
en
cuen a
el
acionamien o
en
la
elección
de
los
modos
de
enencia.
Cada
amilia
elige
en e
dos
clases
de
enencia:
la
p opiedad
y
el
alquile
subsidiado,
pe o
hay
acionamien o
en
ambos
ipos
de
posesión,
en
la
p ime a
po que
las
hipo ecas
no
son
lib emen e
dadas
en
Reino
Unido
y
en
el
segundo
po que
hay
disc iminación
según
ing esos
y
ca ac e ís icas
socio-demog á icas.
Sólo
cuando
el
consumido
es
echazado
en
ambos
sec o es
elige
el
e ce o:
el
alquile
no
subsidiado.
O o
abajo
sob e
elección
de
enencia
es
el
de
H.S
Rosen
y
K.S
Rosen(1980)
ealizan
un
es udio
de
los
de e minan es
en
la
elección
de
enencia
de
la
i ienda
p es ando
a ención
especial
a
los
cambios
ela i os
en
los
p ecios
en e
i ienda
en
alquile
y
p opiedad
p oducido
po
el
impues o
sob e
la
en a.
La
no edad
que
inco po an
los
au o es
es
que
ienen
en
cuen a
el
hecho
de
que
en
un
año
de e minado
el
núme o
eal
de
p opie a ios
no
iguala
necesa iamen e
al
núme o
que
desean
se lo.
P oponen
un
modelo
de
ajus e
pa cial
simple
pa a
ecoge
es e
hecho
7
Po
úl imo
señala
el
abajo
ealizado
po
Ho ioka
(1988)
pa a
Japón.
En
él
se
ealiza
un
análisis
de
elección
de
enencia
y
demanda
de
i ienda
muy
simila
al
ealizado
po
Rosen
(1979).
La
elección
de
enencia
es
modelizada
a
a és
de
un
modelo
p obi
y
en
el
cos e
de
uso
se
inco po an
las
ganancias
de
capi al.
La
conclusión
más
impo an e
de
es e
es udio
es
que
la
decisión
de
elección
de
enencia
y
demanda
de
i ienda
no
se
ealizan
como
decisiones
conjun as.
4.
MEDICION
DE
LA
EFICIENCIA
DE
LAS
POLITICAS
DE
VIVIENDA
El
e ce
pun o
analizado
po
los
es udios
se
e ie e
a
la
medición
de
la
e iciencia
y
de
los
impac os
dis ibucionales
de
las
polí icas
de
i ienda.
Laidle
(1969)
halla
el
exceso
de
g a amen
p oducido
po
los
subsidios
implíci os
en
los
impues os
pe sonales
sob e
la
en a
aplicando
la
ap oximación
de
Taylo
de
segundo
o den,
es
deci
calcula
el
alo
del
iángulo
del
bienes a
como:
0,5(^8)^3,
(4.1)
donde
yi
es
el
ipo
ma ginal
del
impues o
del
indi iduo,
8
la
p opo ción
de
cos es
de
i ienda
que
no
es án
suje os
a
impues os5,
q
es
la
elas icida
p ecio
compensada
de
la
demanda
y
¡
es
la
can idad
de
se icios
de
i ienda
consumidos.
Laidle
llega
a
la
conclusión
de
que
los
subsidios
implíci os
en
el
impues o
pe sonal
sob e
la
en a
es adounidense
p oduge on
un
exceso
de
g a amen
de
500
millones
de
dolá es
pa a
el
año
1960.
Aa on
y
on
Fu s enbe g
(1971)
calculan
la
ine iciencia
p oducida
po
un
subsidio
di ec o
hacia
la
i ienda
pública
de
la
siguien e
mane a:
(sQVMVsQ'h
(4.2)
donde
s
es
el
ipo
de
subsidio,
de
o ma
que
el
p ecio
pagado
po
el
consumido
es
P(l-s)
siendo,
P
el
p ecio
de
me cado
de
los
se icios
de
i ienda,
Q'h
son
los
se icios
de
i ienda
consumidos,
de
o ma
que
sQ'h
es
el
cos e
del
p og ama
pa a
el
gobie no.M
es
la
can idad
de
en a
que
hab ía
que
da
al
indi iduo
pa a
que
alcanzase
el
mismo
ni el
de
u ilidad
que
ob iene
con
el
subsidio
si
és e
uese
eliminado.
Aa on
y
on
Fu s e be g
es iman
en
su
análisis
una
unción
de
u ilidad
de
ipo
Cobb-Douglas
de
o ma
que
las
elas icidades
son
cons an es.
Luego
suponen
que
el
ipo
de
subsidio
hacia
la
i ienda
pública
es
del
50%
con
lo
que
ob ienen
un
ni el
de
ine iciencia
en
el
consumo
del
10%.
Rosen
(1979)
sigue
el
mismo
azonamien o
que
Laidle ,
pe o
u ilizando
las
es imaciones
p opo cionadas
po
su
modelo6de
o ma
que
pe mi e
que
las
elas icidades
a íen
pa a
cada
amilia.
El
au o
es imó
que
en
EEUU
pa a
el
año
1970,
el
exceso
de
g a amen
p oducido
po
los
subsidios
hacia
la
i ienda
implíci os
en
el
impues o
sob e
la
en a
e a
de
107
dóla es
po
unidad
amilia
y
año.
Pa a
e alua
los
e ec os
en
la
dis ibución
el
au o
es ima
como
cambia ía
el
ing eso
disponible
en
cada
amilia
si
se
g a ase
la
en a
en
especie
p oducida
po
la
i ienda
en
p opiedad.
Los
esul ados
ob enidos
indican
que
es a
g a ación bene icia ía
p incipalmen e
a
las
amilias
de
ing esos
medios.
Mu ay
(1980)
calcula
el
exceso
de
g a amen
p oducido
po
un
p og ama
de
i ienda
pública
es adounidense
(Th ee
Buge s
o
Uiban
Family
(1968))
a
a és
de
la
medida
hicksiana
de
la
a iación
equi alen e.
En
la
especi icación
de
la
unción
de
u ilidad
emplea
la
siguien e
especi icación:
U=
(aHb+
E°)d
(4.3)
5
Mi a
el
segundo
apa ado.
^El
modelo
ya
ue
p esen ado
en
el
apa ado
e ce o.
8