1
CONDICIONANTES URBANÍSTICOS
- Obje i os del concu so desde el análisis de la si uación u banís ica.
- Exposición de mo i os.
- Ex ac o del Plano 19 “O denación del Ba io de San a Ca alina” del PEPCH
- Condiciones de diseño
2
Obje i os del concu so desde el análisis de la si uación u banís ica.
Las No mas Subsidia ias Municipales, de ipo B, ap obadas en 1995-96, cons i uyen el
planeamien o igen e en Medina Sidonia (dichas no mas se pueden consul a en el B.O.P. Nº 111
de echa 16 de Mayo de 1998).
En es e planeamien o, el Ba io de San a Ca alina se encuen a incluido den o del
pe íme o de suelo clasi icado u bano, a ec ado po la o denanza de “licencia di ec a: T ansi o ia
pa a el Casco An iguo”. Las de e minaciones de es a o denanza se án sus i uidas po las No mas
del Plan Especial de P o ección del Conjun o His ó ico, una ez ap obado.
Po ello, el Plan Especial de P o ección del Conjun o His ó ico (PEPCH) de Medina Sidonia,
ac ualmen e en su ase inal de ap obación, se á la no ma i a u banís ica que el concu san e
end á en cuen a pa a la edacción de las p opues as (se adjun a el pun o 3 del Plan: O denanzas,
Tí ulo I, Capí ulo 2º, No mas de Edi icación de Ca ác e Gene al, así como un ex ac o del Plano 19
de O denación del Ba io de San a Ca alina donde se de inen las pa celas).
El obje i o que pe sigue EPSA con la celeb ación de es e concu so coincide con lo
exp esado po el edac o del PEPCH en la Exposición de Mo i os que se acompaña, consis en e en
la apo ación de al e na i as que puedan se i pa a conc e a y, en su caso co egi , el a iculado
no ma i o de dicho Plan.
No esul a p eciso po an o a ene se es ic amen e a dicho a iculado, que pod á
in e p e a se con lexibilidad especialmen e en lo que se e ie e a:
- Ag egación de pa celas: se pod á op a po con abiliza como pa celas ag egadas los
conjun os 1-2, 3a-3b y 5a-5b u o as a iaciones de ag egación.
- Ocupación máxima de pa cela: 75%. El núme o ap oximado de i iendas que se
apo a como e e encia pa a los conjun os de pa celas pe mi e que la dimensión de los
espacios lib es, pa ios de manzana y pa ios mínimos de luz y en ilación puedan se
mayo es del 25% de la supe icie de las pa celas.
- Al u a máxima:
- pa cela 1: PB + 2, diez me os.
- pa celas 2, 3a y 3b: PB + 1, sie e me os. En achada a Pablo Iglesias PB + 2 y diez
me os de al u a. La delimi ación de es e olumen de es plan as en cuan o a su
ondo desde Pablo Iglesias ambién es lexible.
- Pa celas 5a y 5b: PB +1, sie e me os.
3
Exposición de mo i os.
Plan Especial de P o ección del Conjun o His ó ico de Medina Sidonia (Cádiz)
O denación del sec o de San a Ca alina.
Pablo Diáñez Rubio, A qui ec o Redac o .
El es ado ac ual del á ea u bana que cons i uye el lanco de Ponien e del conjun o his ó ico
es el que co esponde a un p oceso de as o mación inconcluso. La o denación de i ada de las
unidades de ejecución con enidas en la No ma Subsidia ia en igo se ha conc e ado en
edi icaciones de i ienda uni amilia en hile a o ganizadas sob e la base de modelos u banos de
pe i e ia y lenguaje a qui ec ónico de also his ó ico popula . Así mismo, la no ma de e e encia no
ha impedido los usos incon enien es a la imagen ex e io de los aludes y ase as que odean el
Cemen e io como son las na es indus iales, los inglados ó la de o es ación.
La deso ganización del ejido cons uido del Ba io de San a Ca alina en e la calle Pablo
Iglesias y la calle Benalup con mo i o del acciden e geológico p oducido a aíz de un in enso
pe iodo de llu ias hizo que la Emp esa Pública de Suelo de Andalucía in e iniese, a pa i de las
medidas cau ela es de la Delegación de la Conseje ía de Ob as Públicas y T aspo es, median e la
adquisición de las incas que habían sido a ec adas de o ma i e e sible.
La edacción del Plan Especial que en ese momen o einiciaba su ami ación dio ocasión a
que, en conco dancia con las acciones de EPSA se abo dase la o denación uni a ia del Ba io de
San a Ca alina y el en o no del cemen e io pa a alcanza una imagen paisajís ica aco de con la
signi icación e i o ial del asen amien o asidonense. La o mula adop ada ue ealiza un es udio
sec o ial po inicia i a de la Di ección Gene al de O denación del Te i o io y U banismo que sin
in e e i el ma co legal de compe encias del Plan Especial en edacción pe mi iese abo da la
eo denación del sec o de San a Ca alina en un con ex o mas amplio y cohe en e que la línea
es ablecida po el expedien e de Delimi ación de Conjun o His ó ico ami ada po la Conseje ía de
Cul u a en Agos o de 2001.
El es udio de o denación ealizado pa a la COPT además de conside a la complejidad
opog á ica median e la ealización de modelos idimensionales de e i icación, es ablece la
o denación de olúmenes de las nue as cons ucciones que end án a sus i ui a las a ec adas po
el enómeno geológico y que en su mayo ía son i ula idad de la emp esa pública. No obs an e, a
pesa de no ene cabida en el Plan Especial las de e minaciones que p e é el es udio más allá de
los lími es del conjun o decla ado, és e ha pe mi ido abo da las u u as in e enciones desde el
en endimien o de su in eg idad a qui ec ónica y no sólo desde el pun o de is a de las
denominadas
ipologías his ó icas.
La con oca o ia del concu so esponde, po an o, a la necesidad de ap o echa una
si uación singula en la que man eniendo la mo ología básica de las azas de la ciudad he edada
y la olume ía in eg ada en la o denación de un paisaje u bano, las p opues as a qui ec ónicas
puedan apo a inno aciones al con enido de la p o ección del pa imonio.
4
El documen o de Plan Especial que es á en ámi e ecoge los lími es necesa ios pa a
cumplimen a la legislación igen e en ma e ia de pa imonio pe o, conscien e de la opo unidad
que ep esen a pode ac ua de o ma uni a ia y desde el sec o público deja, en su edacción
ac ual, la pue a abie a a la elabo ación de al e na i as que ac ualicen el con enido de p o ección
lle ándolo más allá de las mime izaciones al uso. Las condiciones de la a qui ec u a posible se
limi an a un o den olumé ico y consiguien e de inición de al u as; a unas condiciones de
ocupación máxima y a la in eg ación en el conjun o de mane a a moniosa.
Los esul ados del concu so deben apo a desde la ins ancia de la p omoción pública
al e na i as a las concepciones u ela es de la ley de p o ección de 1985 y adop a un papel
ejempla pa a el sec o p i ado. La p o ección del pa imonio a qui ec ónico y u bano de Medina
Sidonia en el sec o de San a Ca alina debe supe a la in e p e ación
li e al
de pa cela io his ó ico,
de lenguaje a qui ec ónico adicional p opio de la ciudad y de ópicos dis ibu i os ó espaciales
que la ealidad socioeconómica y cul u al de los ac uales habi an es de Medina Sidonia han
sob epasado cumplidamen e.
Se illa, 12 de Sep iemb e de 2002.
5
O denanzas
(en ami ación)
Tí ulo p ime o: no mas de aplicación gene al
Capí ulo II: no mas de edi icación de ca ác e gene al
A ículo 6. Zonas de Aplicación.-
Las siguien es no mas gene ales de edi icación se án de aplicación a las zonas homogéneas
siguien es, sin pe juicio de las condiciones especí icas aplicables a los edi icios ca alogados: San a
Ma ía, Ayun amien o, San iago y San Juan de Dios.
A ículo 7. Ob as Pe mi idas.-
Con ca ác e gene al se pe mi i án odas las ob as de inidas en el a . 3.3.2 AP oyec os de ob as de
edi icaciones@ de las NNSS, siemp e que se cumplan las condiciones es ablecidas en elación con la
conse ación de ca ác e a qui ec ónico (a . 10), excep o en los edi icios incluidos en el Ca álogo,
pa a los que se es a á a lo dispues o en el Tí ulo II de las p esen es O denanzas.
Sin emba go, las ob as de demolición o al o pa cial se conside a án excepcionales y sólo pod án
ealiza se en la medida en que con ibuyan a la conse ación gene al del ca ác e del Conjun o.
Además, las de demolición o al sólo se admi i án si se ami a conjun amen e el p oyec o de ob as
de la nue a edi icación, a menos que se a e de una demolición u gen e p oduc o de una uina
inminen e. En es e úl imo caso queda á p ohibida cualquie ipo de ob a de nue a plan a en el
sola esul an e del de ibo has a la ob ención de licencia de ob as de nue a plan a.
Pa a los edi icios incluidos en el égimen de ue a de o denación se es a á a lo es ablecido en la
legislación u banís ica aplicable.
A ículo 8. Decla ación de Ruina.-
Pa a edi icios no ca alogados se es a á a lo dispues o en la legislación u banís ica aplicable,
siemp e que se cumplan las condiciones es ablecidas en elación con la conse ación de ca ác e
a qui ec ónico (a . 10)
Pa a edi icios ca alogados se es a á a lo dispues o en el a . 20 de las p esen es O denanzas.

6
A ículo 9. T ami ación del P oyec o.-
El p ocedimien o de concesión de licencias u banís icas pa a edi icaciones de nue a plan a,
e o ma ex e io o ehabili ación de inmuebles se ajus a á a lo dispues o en las No mas
Subsidia ias de Planeamien o de Medina Sidonia y en la legislación aplicable en ma e ia de
p ocedimien o adminis a i o, égimen del suelo y o denación u bana.
El cómpu o del plazo máximo pa a la esolución y no i icación del p ocedimien o se inicia á una ez
p esen ada oda la documen ación eque ida po la legislación y planeamien o aplicable a endida la
na u aleza de las ob as p oyec adas y eniendo en cuen a lo dispues o en el siguien e pá a o.
En las solici udes de licencia pa a edi icaciones de nue a plan a, e o ma ex e io o ehabili ación,
independien emen e de la documen ación écnica que deba p esen a se en a ención a la
na u aleza de las ob as p oyec adas, debe á p esen a se la siguien e documen ación ac edi a i a
de los elemen os a qui ec ónicos singula es p eexis en es que, en su caso, enga el inmueble que
se p e ende sus i ui , e o ma o ehabili a .
A. Planos aco ados de plan a, sección y achadas
B. Fo og a ías signi ica i as
A ículo 10. Conse ación del ca ác e a qui ec ónico.-
Tan o en las ob as de ehabili ación de edi icación exis en e, como en edi icación de nue a plan a,
se man end án las ca ac e ís icas de composición, modulación y p opo ciones de huecos y
macizos, ma e iales de cons ucción, ex u as y colo es del edi icio exis en e, o de las edi icaciones
del en o no de la achada p incipal a que de achada el edi icio en cues ión.
Asimismo, en el in o me ealizado po los Se icios Técnicos Municipales pa a cualquie ac uación
p e endida, pod án inclui se los elemen os a qui ec ónicos singula es p eexis en es en la
edi icación que deban conse a se, ales como escudos, blasones, mu os de sille ía, po adas,
pue as y en anas de sille ía, balcones y cie os, co nisas, ema es de co onación, columnas,
a cos, bó edas y a esonados.
A ículo 11. Exca aciones.-
No se pe mi i á la ejecución de mo imien os de ie a, desmon es o exca aciones pa a nue os
só anos y semisó anos en el conjun o his ó ico en azón a la ines abilidad geo écnica del e enos,
debiendo consolida se debidamen e los exis en es po pa e de la p opiedad, sal o que cuen en
con el co espondien e es udio geo écnico que ga an ice la es abilidad del e eno y que conc e e
7
las medidas de ipo cons uc i o que se deben ejecu a pa a la consolidación de los e enos, en
elación con la edi icación que se p e enda ealiza .
A ículo 12. Condiciones de la Edi icación.-
1. Seg egación y ag upación de pa celas.
Con ca ác e gene al se p ohíbe la seg egación y ag upación de pa celas. Con o me a la Ley
16/85, del PHE, p e alece á el pa cela io his ó ico.
No obs an e, en casos excepcionales, con enien emen e jus i icados a juicio del Ayun amien o, se
pod á p ocede a la seg egación y ag upación de pa celas, siemp e que se cumplan las siguien es
condiciones:
- Seg egación:
a) Que se a e de pa celas con en e a dos calles que cumplan las condiciones
es ablecidas pa a el en e mínimo.
b) Que la seg egación se ealice pa a ag upa a o a inca colindan e de mane a que as la
ope ación ambas eúnan las condiciones de pa cela mínima es ablecida.
- Ag upación:
a) Que se a e de dos pa celas colindan es, siemp e que las pa celas esul an es cumplan
las condiciones de pa cela mínima es ablecida y has a una supe icie máxima de 1,50 eces la
media de las supe icies de las pa celas de la manzana que se a e.
b) Cuando se ag upen dos o más pa celas pa a uso do acional público. No se á de
aplicación en es e caso la limi ación de en e máximo de pa cela.
Además, se alo a á el man enimien o de los edi icios como unidades a qui ec ónicas.
2. Condiciones de pa cela a e ec os de nue as seg egaciones o ag upaciones
- Supe icie mínima: 80 m5.
- F en e mínimo: 6 m.
- F en e máximo:1,50 eces la media de los en es de pa cela de la calle que se a e.
- Debe á pode se insc ibi en la pa cela un ci culo de diáme o igual o supe io al en e mínimo de
pa cela es ablecido.
8
3. Pa cela mínima edi icable: no se conside a la exis encia de pa cela mínima edi icable.
4. Rasan es: Son las señaladas en el Plano de O denación es ando p ohibida su modi icación.
5. Edi icabilidad máxima: Se á la esul an e de la aplicación simul ánea de las de e minaciones que
se es ablecen sob e al u a y ocupación máxima, sin pe juicio del obligado cumplimien o de las
condiciones de pa io mínimo.
6. Al u a máxima edi icable:
- Se á de dos plan as y 7 me os.
- Las plan as bajas no pod án ene una al u a de piso supe io a 3.50 me os, pe mi iéndose que
aquellos usos que, según las condiciones gene ales o su no ma i a sec o ial, exijan una mayo
al u a incumplan és as siemp e y cuando es é debidamen e jus i icado. Po el con a io, si pa a
cub i mediane as que no se es ime con enien e deja is as, ue a p eciso ele a la al u a de la
edi icación, pod á alcanza se has a un me o más po encima de la al u a o al máxima ijada.
- Se pe mi i án es plan as y 10 me os en la calle Pablo Iglesias, Plaza de la Libe ad, Plaza de
España, calle San Juan, calle Álamo y en los casos en que se es ablece de o ma exp esa en es e
Plan. En el es o de calles y plazas los edi icios con al u as supe io es a dos plan as pod án
conse a la al u a exis en e.
7. Ocupación máxima:
Pa a cualquie plan a, excep o el só ano, se pe mi e una ocupación máxima de acue do al
siguien e cuad o:
- pa celas has a 100 m5 de supe icie 100 %
- pa celas desde 150 m5 de supe icie 75 %
- pa celas en e 100 y 150 m5 la ocupación máxima esul a á de in e pola su supe icie en e
ambos alo es: 75 % y 100 %, sin pe juicio de la supe icie pe dida po el cumplimien o de las
condiciones de pa io mínimo.
Las plan as con su ni el de echo bajo asan e pod án ocupa has a el 100 % de la supe icie de la
pa cela.
9
9. Pa io mínimo: Es la supe icie lib e de edi icación que pe mi e o ganiza la i ienda y ga an iza
las condiciones de higiene. La dimensión mínima de sus lados se á 1/3 de la al u a medida en el
en e de meno ele ación o 3 me os.
A ículo 13. Condiciones de composición pa a ob as de nue a plan a.-
1. Composición gene al de achada
Segui án las pau as de la edi icación adicional, de mane a que la o ma gene al los huecos en las
di e sas plan as debe án dispone se haciendo coincidi sus ejes de sime ía en la e ical.
P edomina á el machón ciego sob e el hueco, siendo, p e e en emen e, la supe icie ocupada po
és os no supe io al 30 % de la o al de achada. Los huecos end án o ma ala gada en el sen ido
e ical (la dimensión e ical siemp e supe io a la ho izon al).
No obs an e, en caso de semisó anos los huecos de és e pod án ene un ancho que supe e al
al o, pe o siemp e debe án hace se coincidi en la misma e ical, al menos de plan a baja.
2. Salien es y uelos
Se p ohíben los cue pos de edi icación olados ce ados a excepción de los mi ado es o balcones
ac is alados ce ados según la o ma adicional; con ca pin e ía exclusi amen e. Los balcones
debe án segui el mismo c i e io de modulación de los huecos de en ana y el uelo máximo se á
de 40 cen íme os y su ancho no pod á ocupa más de dos huecos, ni supe a los 20 cen íme os a
cada lado del hueco en su uelo. El can o o al de la sole a del balcón no pod á se supe io a 12
cen íme os y se p ohíben los pe os o an epechos macizos o con elemen os de plás ico,
ib ocemen o o id io, debiendo ecu i p e e en emen e a soluciones en ce aje ía en base a
balaus es e icales de hie o siendo su al u a in e io a 1.10 me os.
Se admi en balcones ac is alados, ipo mi ado , pe o ocupando como máximo un hueco y con un
máximo de ancho a ambos lados de és e de 30 cen íme os y ancho o al máximo de 2.20 me os.
Se pe mi en cie os en plan a baja y al a que no pod án supe a los 30 cen íme os de uelo, ni
supond án educi la ace a a anchu as in e io es a 1 me o, p ohibiéndose en calles de anchu a
in e io a 5 me os así como su enlace en sen ido e ical.
3. Co nisa y líneas de impos a
El uelo máximo en las co nisas se á de 40 cen íme os, p ohibiéndose la disposición de ejadillos
de eja sob e huecos. Las líneas de impos a a anza án sob e el plano de achada un máximo de
10 cen íme os.