Duración del arrendamiento para uso diverso al de vivienda pactado por tiempo indefinido: comentario a la setencia del TS de 14 julio 2010

Duración del arrendamiento para uso diverso al de vivienda pactado por tiempo indefinido Comentario a la sentencia del TS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907) GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA Profesor Titular de Derecho Civil Universidad de Sevilla Resumen: Celebrados varios contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, en los que se incluía una cláusula que permitía prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario, el plazo de duración inicial, entiende nuestro Tribunal Supremo que dicha cláusula es nula por cuanto se opone a la esencial temporalidad de todo arrendamiento (art. 1543 CC), y entiende que al no ser aplicable el art. 1581 CC en el caso, pues hubo pacto sobre la duración del contrato, aquel vacío resultante de su ineficacia debe integrarse mediante la aplicación por analogía del art. 515 CC, que referido a la duración máxima del usufructo establecido a favor de personas jurídicas, impone una limitación de 30 años. Palabras claves: ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. USUFRUCTO. DURACIÓN DEL CONTRATO. ANALOGÍA. EQUIDAD. Abstract: Given the fact that in many leases with a use other than housing it is common practice to include a clause which allows to extend such tease indefinitely if the tenant wishes so, our Supreme Court has set a legal precedent by declaring such clause as null and void because it contradicts the fundamental temporality of any lease (art. 1543 CC), and understands that, since art. 1581 CC is not applicable in this case because there was an agreement as to the length of the lease, the resulting gap of its inefficiency should be integrated through the application of art. 515 CC, being the tenant in all resolved cases a corporate entity, so that the maximum length of the lease will be of 30 years. Keywords: LEASE FOR USE DIFFERENT FROM THAT OF HOUSING. USUFRUCT. DURATION OF THE CONTRACT. ANALOGY. EQUITY. Civil Ponente: Ponente: Ilmo. Sr. D. Romás García Varela d ARRENDAMIENTOS URBANOS: DURACION DEL CONTRATO: pacto de duración indefinida: arrendamiento para uso distinto al de vivienda: plazo de un año prorrogable indefinidamente por plazos iguales por la sola voluntad del arrendatario: oposición a la exigencia de duración limitada del arrendamiento: integración analógica del pacto mediante la aplicación de las normas del usufructo: limitación temporal del arrendamiento a 30 años, duración máxima del usufructo de personas jurídicas. Disposiciones estudiadas: CC, arts. 515, 1543 y 1581. Sentencias citadas: Sentencia del TS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585). ANTECEDENTES DE HECHO Celebrados varios contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, en los que se incluía una cláusula que permitía prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario, el plazo de duración inicial, el arrendador, que es el mismo en todos ellos, demandó a los arrendatarios (todos ellos personas jurídicas), instando la nulidad de aquella cláusula y, con ello, la terminación de todos los contratos arrendaticios por aplicación de los arts. 1569 y 1581 CC. La sentencia del JPI desestimó la demanda al concluir que no es nula la cláusula contractual pactada. 289 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA Considera que el contrato no tiene una duración indefinida, sino que su duración es anual, con posibilidad de prórrogas anuales, con revisión anual de renta, por lo que existe una equivalencia de las prestaciones que otorga plena eficacia al negocio jurídico suscrito. Contra dicha resolución el arrendador interpuso recurso de apelación, que la AP desestima confirmando la sentencia de primera instancia. Contra esta sentencia se interpone recurso de casación, y el TS lo acepta por entender que aquella cláusula es nula por cuanto se opone a la esencial temporalidad de todo arrendamiento (art. 1543 CC), y resuelve que al no ser aplicable el art. 1581 CC al caso, pues al fin y al cabo hubo pacto sobre la duración del contrato, aquel vacío resultante de su ineficacia debe integrarse mediante la aplicación por analogía del art. 515 CC, que referido a la duración máxima del usufructo establecido a favor de personas jurídicas, impone una limitación de 30 años. FUNDAMENTOS JURÍDICOS «TERCERO: Si bien el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto>, (artículo 1.543 del Código Civil). Yes que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil, las partes fijen una duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario. Señala la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (RJ 2009, 4585) que, "sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes —lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida— tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando —como aquí sucede— el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas —tal como estaba autorizado— para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería"». SUMARIO I. Reciente jurisprudencia surgida en torno a las cláusulas de duración indefinida en los contratos de arrendamiento para uso diverso al de vivienda: su nulidad; y del peculiar modo en determinar su duración por aplicación analógica del régimen del usufructo. 1. La —primera— «quaestio iuris»: ¿Es válida la cláusula que permite prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario, el plazo de duración inicial en un arrendamiento para uso distinto al de vivienda? Su nulidad, por infringir los arts. 1256 y 1543 CC, según nuestra actual jurisprudencia, frente a su validez admitida por la anterior doctrina de las Audiencias Provinciales. 2. La —segunda— cuestión: ¿cómo integrar el contrato, cómo fijar su duración, una vez anulada la cláusula de prórroga unilateral e indefinida? Según nuestra jurisprudencia, fijando el plazo máximo en treinta años, siendo persona jurídica la arrendataria, por aplicación del art. 515 CC fundada en la analogía existente entre el arrendamiento y el usufructo, ante la imposible aplicación directa del art. 1581 CC, al no tratarse de falta de pacto sino de pacto de duración indefinida. II. Nuestra opinión: favorable a la nulidad de la indefinicion temporal del arrendamiento, y contraria al modo de su 290 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... fijación judicial: por la falta de analogía entre el arrendamiento y el usufructo; y la más aconsejable aplicación supletoria del art. 1128 CC. 1. El acierto de la jurisprudencia en declarar la nulidad de toda cláusula que permita prorrogar indefinida y unilateralmente, a voluntad de uno de los contratantes, el plazo de duración inicial en un arrendamiento cualquiera, por ser contrario al art. 1256 CC y a la esencial temporalidad de todo arriendo ex art. 1543 CC. 2. Nuestra discrepancia en el modo de determinar la duración del contrato arrendaticio una vez anulada su cláusula de duración indefinida 2.1. Ante todo, la aplicación o no del art. 1581 CC, según en cada caso sea o no conforme a la voluntad —presunta o probada— de los contratantes, al margen de que no haya pacto sobre su duración «ab initio» o sobrevenidamente tras invalidarse su indefinición 2.2. La inadmisible aplicación analógica del art. 515 CC, sobre usufructo, al arrendamiento para uso diverso al de vivienda cuando el arrendatario sea una persona jurídica 2.2.A) En general, la falta de estricta analogía entre el arrendamiento y el usufructo. La importancia de la naturaleza jurídica de las cosas 2.2.B) En particular, la «dificultosa» aplicación analógica del art. 515 CC, por su excepcionalidad y alcance prohibitivo, y por su inadecuación al caso de arrendamiento, aunque el arrendatario sea una persona jurídica: la natural gratuidad del usufructo frente a la esencial onerosidad del arrendamiento 2.3. La determinación «super casum» de la duración de un contrato arrendaticio, sin pacto o pactado por tiempo indefinido, ni norma, general ni singular, que la fije, mediante las reglas de integración del art. 1258 CC y, en su caso, a su través mediante la equidad, por aplicación supletoria del art. 1128 CC COMENTARIO I. Reciente jurisprudencia surgida en torno a las cláusulas de duración indefinida en los contratos de arrendamiento para uso diverso al de vivienda: su nulidad; y del peculiar modo en determinar su duración por aplicación analógica del régimen del usufructo 1. La -primera- «quaestio iuris»: ¿Es válida la cláusula que permite prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario, el plazo de duración inicial en un arrendamiento para uso distinto al de vivienda? Su nulidad, por infringir los arts. 1256 y 1543 CC, según nuestra actual jurisprudencia, frente a su validez admitida por la anterior doctrina de las Audiencias Provinciales. Probablemente por mimetismo con el antiguo art. 57 LAU-1964, que admitía la prórroga forzosa en los alquileres de locales de negocio, hoy sigue siendo a veces cláusula de estilo en tales arrendamientos recoger, reproduciendo casi literalmente aquella norma, tal posibilidad, como dependiente de la voluntad unilateral del arrendatario (persona jurídica, en los casos que resuelve aquí el TS), a pesar de que aun siendo celebrados tras la vigente LAU-1995, en ésta ya no se recojan aquellas prórrogas. En efecto, en los diversos contratos de arrendamiento para uso diverso al de vivienda que en el caso presente se tratan, acumulables en el pleito por la identidad del arrendador y de la cláusula en cuestión, se decía en ella, textualmente: «SEGUNDA. DURACIÓN. El presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo libremente estipulada por las partes contratantes es de UN ANO, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno». Transcurrido, sin embargo, poco tiempo desde que se celebraran los contratos del caso, decide el arrendador demandar a todos los arrendatarios (personas jurídicas, todos ellos, recuérdese), instando la nulidad de aquella cláusula y, con ello, la terminación de todos los contratos arrendaticios al amparo de los arts. 1569 y 1581 CC. Tanto la sentencia del JPI como la AP de Valencia apelada que la secunda, en su sentencia de 29 julio 2005 (AC 2005, 2252), desestiman la petición del arrendador al concluir que no es nula la cláusula contractual pactada, por presuponer que el contrato no tiene una duración indefinida, sino que su duración es anual, con posibilidad de prórrogas anuales, con revisión anual de renta, por lo que existe una equivalencia de las prestaciones que otorga plena eficacia al negocio jurídico suscrito. Esta conclusión coincidía con la posición ya manifestada anteriormente en algunas sentencias de otras Audiencias Provinciales que pueden verse en REBOLLEDO VARELA («Cuestiones prácticas actuales de arrendamientos urbanos: últimas tendencias jurisprudenciales», en Aranzadi Civil, 291 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA 2010, n 1 22, pregunta 19, tomada aquí de westlaw), y en la citada SAP de Valencia de 29 julio 2005 (AC 2005, 2252), que será la recurrida en casación. De ella merece ser reproducido el siguiente fragmento de su Fundamento de Derecho 2 1 : «El citado pacto de duración del contrato viene a reproducir literalmente el artículo 57 de la LAU-1964 que estableció la prórroga legal forzosa para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, precepto que estuvo vigente hasta el Real Decreto-Ley de 1985 —conocido popularmente como el Decreto-Boyer—, cuyo artículo 9 vino a suprimir la prórroga legal forzosa en los contratos de arrendamiento urbanos establecida en el artículo 57 de la Ley especial. Sin embargo, nada impedía que las partes voluntariamente pactaran esa prórroga forzosa, y así lo interpretó unánimemente la doctrina Jurisprudencial (SSTS de 13 junio y 18 octubre, ambas de 2002 (RJ 2002, 4893 y 8679, respectivamente)), al declarar que de conformidad con el citado artículo 9 de Real Decreto-Ley, los contratos de arrendamiento tendrán la duración que libremente pacten las partes, volviendo así al régimen natural de los arrendamientos que han sido concebidos como contrato de duración limitada, de acuerdo al tiempo establecido por voluntad pactada de las partes, o en otro caso, el de un año señalado en el Código Civil, a lo que no es óbice que si las partes así lo acuerdan puedan someterse al régimen de prórroga forzosa, para lo cual se precisa la existencia de un pacto o acuerdo de sometimiento a la prórroga forzosa. (...) Por lo anteriormente expuesto, hay que estimar que la cláusula de duración pactada en el presente contrato de arrendamiento establece de forma clara la prórroga forzosa para el arrendador, siendo esta cláusula perfectamente válida si se hubiera establecido durante la vigencia del Real Decreto-Ley de 1985. El problema litigioso surge por cuanto el contrato de arrendamiento ha sido celebrado durante la vigencia de la LAU-1994, discutiéndose entre las partes si conforme a los preceptos de dicha Ley es o no válida dicha cláusula de prórroga forzosa. La doctrina jurisprudencial que se cita por las partes litigantes hace referencia a contratos celebrados con anterioridad a la vigente Ley de 1994. Hasta la fecha, no se tiene noticia de que el Tribunal Supremo se haya pronunciado sobre el tema litigioso que ahora nos ocupa, sin embargo, la jurisprudencia menor emanada de las Audiencias Provinciales ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el tema concreto objeto del presente recurso», mostrándose favorable a la validez de dicha cláusula. Tras citar tales sentencias, que lo son de la AP de Valencia y de Madrid, concluye ya aquélla diciendo: «La Sala, siguiendo la doctrina expuesta en dichas sentencias, coincidente con la que es objeto del presente recurso —de apelación—, estima que la cláusula litigiosa es perfectamente válida y no infringe los arts. 1255, 1256 y 1543 del CC, denunciados como infringidos en la sentencia recurrida por la parte apelante. Al tratarse de arrendamiento que recae sobre uso distinto a vivienda es de aplicación lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de 1994, rigiéndose dicho contrato, en primer término, por la voluntad de las partes, no estableciendo la Ley especial norma alguna relativa a la'duración de los contratos de dicha clase de contratos, por lo que para que procediera la aplicación supletoria del Código Civil sería preciso que nada se hubiera pactado en ese aspecto, siendo así que en el contrato litigioso expresamente se pacta que el mismo tiene la duración de un año, con lo que ni se ha violado el art. 1543 del CC, ni es preciso acudir a los preceptos interpretativos de los arts. 1577 y 1581 de dicho Texto Legal. Por tanto, debe concluirse que el contrato litigioso no es de duración indefinida, como sostiene la parte apelante, lo que contravendría la idea de plazo o término concreto y definido que es consustancial con los arrendamientos, sino que es de duración determinada, al fijarse en el plazo de un año, si bien con una prórroga convencional, libremente pactada en el contrato que operará automáticamente si el arrendatario no la denuncia con dos meses de antelación a la fecha en que pretenda desalojar el local, cuya cláusula entra dentro de la libertad de pactos que proclama el art. 1255 del CC. (...) Por tanto, si la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo estimó perfectamente válida dicha cláusula con arreglo al artículo 9 del Real DecretoLey 1985, no puede sostenerse que con arreglo a la vigente LAU la misma sea nula, cuando, a mayor abundamiento, el presente contrato es para uso distinto a vivienda y las partes contratantes no tienen límite alguno en cuanto a establecer la duración del contrato». A corregir, sin embargo, definitivamente la solución adoptada por esa «jurisprudencia menor», ha venido la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), que aquí comentamos, al secundar la solución ya razonada y decidida, en Pleno, por la STS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585), sobre idéntica cuestión, y a formar, por tanto, con ella jurisprudencia. Tan cercanas son en el tiempo ambas sentencias, que de hecho resuelven idénticos supuestos. Advierte tal coincidencia la propia STS que tratamos, en su Fundamento de Derecho 2 1 , donde dice: «El problema que ahora se plantea ya ha sido resuelto por esta Sala en su sentencia de Pleno de 9 de septiembre de 2009 (RJ 2009, 4585). El recurso resuelto en la sentencia citada es prácticamente idéntico al actual, pues la arrendadora en ambos pleitos es la misma y coincide que una de las arrendatarias y subarrendatarias de 292 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... aquél son las mismas que ahora intervienen en calidad de recurridas. Pero es que, además, el contrato litigioso es prácticamente idéntico y en especial lo es la cláusula referida a su duración» (arriba reproducida). Frente a lo que hasta entonces venía siendo la doctrina de las Audiencias Provinciales, se muestra la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), reiterando en su Fundamento de Derecho 3 2 parte de lo que ya dijo poco antes la STS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585), en su Fundamento de Derecho Tercero. Siendo el razonamiento de esta última, primero en el tiempo y más extenso de lo que en aquélla se reproduce, permítasenos su íntegra reproducción, al decir lo que sigue: «El art. 1543 del CC define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». (...) Así el tiempo determinado —o, en su caso, determinable— por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento. Es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos —incluidos los urbanos regidos por ley especial— dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el art. 57 de la LAU-1964, con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el art. 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas. (...) La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el «pacta sunt servanda» perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato. En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (art. 9 RD 2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva LAU-1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario». Tras realizar esta imprescindible introducción, en su Fundamento de Derecho 4 2 (el que repetirá en algunos de sus fragmentos la STS posterior de 2010, que comentamos), se referirá a los arrendamientos urbanos de uso distinto al de vivienda en la LAU-1994, para decir: «El art. 4 de la LAU-1994, dispone en su apartado 3, que "sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".(...) Se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado art. 4 establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada".(...) Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU1994, la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el art. 1543 CC, ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.(...) En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del art. 4 LAU-1994 y el 1255 del CC, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada —o, al menos, determinable— y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley». Y añadirá, como apoyo jurisprudencial en este sentido: «La jurisprudencia de esta Sala, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas 293 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente (sentencias de 15 octubre, 17 noviembre 1984 (RJ 1984, 4862 y 5560, respectivamente), 17 septiembre 1987 (RJ 1987, 6051) y 27 junio 1989 —sic—), como en otras. En concreto, la de 7 junio 1979 (RJ 1979, 2345), al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU-1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que «la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate».(...) La de 15 octubre 1984 (RJ 1984, 4862), citada por la parte recurrente, señala que «como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) La manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos quede al arbitrio de uno de los contratantes».(...) Y la de 17 noviembre 1984 (RJ 1984, 5560), también citada por la parte recurrente, afirma que «una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU-1964, ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU1964», a lo que añade que «la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia»». Declarada, así, la nulidad de la cláusula que permite prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario, el plazo de duración inicial del arrendamiento para uso distinto al de vivienda, quedaba resuelto un problema (el primero). Pero surgía a continuación otro: ¿qué duración, qué plazo de tiempo ha de tener entonces el contrato cuando la cláusula que precisamente se refería a tal elemento ha sido anulada? 2. La —segunda— cuestión: ¿ cómo integrar el contrato, cómo fijar su duración, una vez anulada la cláusula de prórroga unilateral e indefinida? Según nuestra jurisprudencia, fijando el plazo máximo en treinta años, siendo persona jurídica la arrendataria, por aplicación del art. 515 CC fundada en la analogía existente entre el arrendamiento y el usufructo, ante la imposible aplicación directa del art. 1581 CC, al no tratarse de falta de pacto sino de pacto de duración indefinida. Llegados a aquel punto (una vez anulada aquella cláusula de prórroga unilateral e indefinida), será cuando la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), que aquí comentamos, reproduzca, en su Fundamento de Derecho 3Q, la solución ya adoptada antes, en Pleno, por la STS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585), en su Fundamento de Derecho 5Q, aunque antes, en un fragmento de su Fundamento de Derecho 4Q, precisaba: «La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia —sic— que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos —de duración determinable— es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar, etc.); mientras que la de los terceros —arrendamientos sin fijación de plazo— queda salvada por el propio Código Civil al 294 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... establecer (artículo 1581) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»». Tras dicha aclaración, finalmente, en su Fundamento de Derecho 5 9 dirán esta STS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585), y, transcribiéndola, la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907): «Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes —lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida— tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el art. 1581 del CC y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando —como aquí sucede— el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el art. 515 del CC; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas —tal como estaba autorizado— para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería». Cuando en varias ocasiones el TS se refiere a la doctrina que así opina, tanto al negar la aplicación del art. 1581 CC al caso de arrendamiento pactado por tiempo indefinido como al afirmar la aplicación analógica del 515 CC si el arrendatario es persona jurídica, se refiere, sobre todo, si no erramos, a GÓMEZ DE LA ESCALERA (La duración de los arrendamientos urbanos, Madrid, 2005, pp. 19 y ss). Es él quien hace (en p. 23 y ss.) aquella tripartición entre —lo que él mismo denomina— «arrendamientos de duración indefinida o indeterminada», «arrendamientos de duración inicialmente indeterminada, no determinada o de duración determinable» (con supuestos que incluso son los que, hemos visto, recoge la jurisprudencia, y que, al ser de plazo determinable, no plantean problemas), y «arrendamientos sin plazo» (cuyo plazo se determina aplicando el art. 1581 CC). En su opinión son los primeros los que suscitan el verdadero problema, que resuelve del modo en que luego ha venido a hacerlo la jurisprudencia. Siendo, pues, la opinión de este autor inspiración para la reciente jurisprudencia, permítasenos reproducir merecidamente su razonamiento. Para él (p. 21) la solución al problema «sería entender que como las partes han querido celebrar un arrendamiento de larga duración pero este plazo resulta incompatible con el requisito de la duración temporalmente limitada o no perpetua del arrendamiento que impone el art. 1543, la nulidad del plazo contractual no debe llevar a la aplicación de lo previsto en los arts. 1577 y 1581 —según sean arriendos rústicos o urbanos—, que están pensados sólo para el caso de que las partes no hubieran fijado el plazo del arrendamiento, por lo que los efectos de la nulidad del pacto relativo al tiempo del contrato debe consistir, simplemente, en que el plazo pactado se reduzca a los límites o topes legales que resultan de lo dispuesto en los arts. 513.1º, 515 y 781, en los términos que hemos dejado señalados». Antes (en p. 19), había dicho, en efecto, que «a falta de normas más específicas en nuestro Derecho, para dilucidar cuándo un plazo por su duración pasa de ser considerado un plazo de larga duración a un plazo que vulnera el requisito de la duración temporalmente limitada del arrendamiento que exige el art. 1543 pueden resultar de interés normas que disciplinan la duración del usufructo. De este modo, cuando el arrendatario sea una persona jurídica no debería superarse el plazo de treinta años (art. 515), y en el caso de que el arrendatario sea una persona física un criterio utilizable sería atender a un plazo que no superase los años de vida potencial del arrendatario (arts. 513.1º 295 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA y 1583), o los límites del art. 781». Con tal propuesta dicho autor reconoce inspirarse en la idea sugerida por ALBALADEJO GARCÍA (en su Manual, p. 168, que aquél cita y reproduce, en p. 19, nota 1 A esta posición vienen hoy a sumarse otros, como REBOLLEDO VARELA (cit.); o SOLA PASCUAL (en su reseña a la primigenia STS de 2009, en Revista Aranzadi Doctrinal num. 9/2009), quien terminaba su estudio diciendo: «Si la doctrina de esta sentencia se consolida, asistimos a un cambio radical en el tratamiento legal de los pactos de duración indefinida que los contratantes acuerden en los contratos de arrendamiento». Como así, en efecto, ha sucedido. ¿Qué opinión nos merecen la jurisprudencia surgida recientemente en este asunto, y la doctrina en que la misma se asienta? II. Nuestra opinión: favorable a la nulidad de la indefinicion temporal del arrendamiento, y contraria al modo de su fijación judicial: por la falta de analogía entre el arrendamiento y el usufructo; y la más aconsejable aplicación supletoria del art. 1128 CC 1. El acierto de la jurisprudencia en declarar la nulidad de toda cláusula que permita prorrogar indefinida y unilateralmente, a voluntad de uno de los contratantes, el plazo de duración inicial en un arrendamiento cualquiera, por ser contrario al art. 1256 CC y a la esencial temporalidad de todo arriendo ex art. 1543 CC. Total conformidad, al menos por nuestra parte, mostramos con nuestra estrenada jurisprudencia al declarar la nulidad de toda cláusula que permita prorrogar indefinidamente, a voluntad del arrendatario (o a la unilateral de cualquiera de los contratantes, habría que generalizar), el plazo de duración inicial en un arrendamiento distinto al de vivienda (o en cualquier arrendamiento, habría que generalizar también), por ser, de ordinario, tal pacto arbitrario (art. 1256 CC), y, sobre todo, por ser contrario a la esencial temporalidad de todo arriendo de cosas (art. 1543 CC). A la jurisprudencia que en tal sentido se pronunciaba ya con anterioridad y que citan las dos STS de 2009 y de 2010, que aquí comentamos, cabría lógicamente añadir, como anterior a todas ellas, la STS de 2 julio 1959 (RJ 1959, 2952), que cita GÓMEZ DE LA ESCALERA (p. 28), y en la que, como dice este autor, acertadamente se precisa y distingue entre la prórroga a voluntad del arrendatario por tiempo determinado, lo que sería válido, y la misma prórroga pero por tiempo indeterminado, y que considera nula por ser contraria al art. 1256 CC. No obstante, advierte el propio GÓMEZ DE LA ESCALERA (en nota 30, de esa p. 28), que la STS de 27 octubre 1995 (RJ 1995, 7522), vino a admitir la validez de tal cláusula fundándose únicamente en el art. 1255 CC, y situándolo por encima del art. 1543 CC, lo que, como denuncia el propio GÓMEZ DE LA ESCALERA, constituye un craso error, que por ello no merece ser objeto aquí de mayor crítica (de la que hace el propio autor en esa nota); máxime cuando, afortunadamente, tal posición no ha venido a formar jurisprudencia. Y, ¿qué decir de la doctrina? Poco después de la entrada en vigor de la vigente LAU, buena parte de la doctrina vino a advertir que a pesar de que reinara la autonomía de la voluntad en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, y de que, por tanto, no hubiese plazos legales, mínimos ni máximos, había de algún modo de determinarse su duración al ser rasgo esencial en todo arrendamiento por imperativo del art. 1543 CC, siendo, en cualquier caso, inadmisible que su fijación fuese unilateral (lo que sería contrario al art. 1256 CC), o que fuese de duración indefinida o perpetua (opuestamente a lo que exige el art. 1581 CC). Así, de entre otros muchos, cabe citar a RAMOS NIETO (Análisis de los arrendamientos urbanos desde la nueva Ley 29/1994, Madrid, 1996, pp. 331 y 332); los hermanos GARCÍA GIL (El arrendamiento de local de negocio, Zaragoza, 1995, p. 57); HERREROS BASTERO y otros (Ley de Arrendamientos Urbanos 1994. Análisis y comentarios, Valencia, 1995, pp. 56 y 57); GONZÁLEZ PACANOWSKA («Arrendamientos para uso distinto del de vivienda», en Estudios sobre la Ley de Arrendamientos urbanos, del CGPJ, Madrid, 1995, p. 534); LEÓN-CASTRO Y COSSÍO (Arrendamientos urbanos. La nueva Ley de arrendamientos urbanos de 24 noviembre 1994, Granada, 1995, pp. 237-239); FUENTES LODO (Novísima Suma de arrendamientos urbanos, 1, Barcelona, 1996, p. 174); CALVO VIDAL (en La nueva Ley de Arrendamientos urbanos, dir. Guilarte Gutiérrez, Valladolid, 1994, pp. 43 y 44); o a DE LA PUENTE ALFARO (El arrendamiento urbano frente a terceros. La oponibilidad del arrendamiento: los arts. 13, 14 y 29 LAU, Barce296 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... lona, 1996, pp. 206-209). En posición aislada, FERNÁNDEZ HIERRO (La resolución arrendaticia urbana con arreglo a la Ley 29/1994, Granada, 1995, p. 47), admite pactar una prórroga forzosa, siempre que haya habido una fuerte inversión y se establezca un adecuado sistema o régimen de actualización de la renta; esto es, propone la posición que finalmente adoptaría luego la «jurisprudencia menor». Más correcta, en cambio, parece la opinión más reciente de GÓMEZ DE LA ESCALERA (pp. 25-27), para quien la validez de la prórroga indefinida pactada depende más de que sea bilateral (dependiente de la voluntad de ambos contratantes), o unilateral (dependiente exclusivamente de la voluntad de uno de los contratantes, sea el arrendador o el arrendatario), siendo en este último caso claramente nula la cláusula pactada por ser contraria al art. 1256 CC (y por ser una condición puramente potestativa, contraria al art. 1115 CC, añade el propio GÓMEZ DE LA ESCALERA). Que todo arrendamiento de cosas sea esencialmente temporal lo destaca también la propia LAU-1994 en su Preámbulo: aunque advierte, por dos veces, que la regulación de los arrendamientos urbanos para uso diverso al de vivienda está «basada de forma absoluta -diceen el libre acuerdo de las partes», y que «la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos -dicelos elementos del contrato», cuando se refiere al régimen transitorio de todos los arrendamientos urbanos que antes gozaban de prórrogas forzosas, habla de la necesidad de restablecer para todos ellos «la temporalidad de la relación arrendaticia de conformidad con su propia naturaleza». Como señala, entre otros muchos, GÓMEZ DE LAÑO (con otros, en Anotaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 noviembre, Oviedo, s/f, p. 17), en la vigente LAU-1994 resurge la nota esencial de la temporalidad, frente a los arrendamientos de la anterior LAU-1964 en la que se configuraban casi como cargas reales. Porque, en efecto, admitir un arrendamiento casi perpetuo o in aeternum supondría desnaturalizarlo, sería contra naturam suam. La temporalidad en el arrendamiento es, junto a otros, rasgo esencial que lo diferencia de otras figuras afines como históricamente pudo serlo la llamada locatio ad longum tempos, que, precisamente por su indefinición temporal, fue estimada como derecho real, como antecedente del censo enfitéutico, en que se transmitía el dominio útil. Nada, pues, hay que objetar a nuestra flamante jurisprudencia en este punto. Pero en lo demás... 2. Nuestra discrepancia en el modo de determinar la duración del contrato arrendaticio una vez anulada su cláusula de duración indefinida. 2.1. Ante todo, la aplicación o no del art. 1581 CC, según en cada caso sea o no conforme a la voluntad -presunta o probadade los contratantes, al margen de que no haya pacto sobre su duración «ab initio» o sobrevenidamente tras invalidarse su indefinición. Son varias las razones que nos obligan a rechazar la precisión que GÓMEZ DE LA ESCALERA y, con él, la más reciente jurisprudencia hacen según se trate de arriendo sin plazo pactado o de un arriendo con plazo indefinido para sólo aplicar al primer caso el art. 1581 CC, y entender que a priori resulta siempre inaplicable al segundo: Prima facie, recordemos la letra de dicho precepto, cuando comienza diciendo: «Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento...». Pudiera parecer que, en efecto, se refiere exclusivamente al caso en que no se haya pactado plazo. Podría, también a primera vista, reforzar tal interpretación literal una sistemática, como pudiera resultar de su comparación con otros preceptos donde la ley sí incluye la falta de pacto o que habiéndolo resulte ser inválido (vgr., arts. 1316 CC,...), como, precisamente, se observa en el art. 9.2 LAU, sobre arrendamientos urbanos de vivienda: «Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado», dice claramente. Este modo de interpretar -literal y sistemáticamenteel art. 1581 CC no sería, en nuestra opinión, más que el resultado, como hemos dicho, de una primera lectura. Una más reflexiva debe llegar a resultados contrarios. A.e., el art. 9.2 LAU reproducido, ¿no obedece, más bien, a la lógica equiparación que debe haber entre la falta de pacto originaria, que se dará por no haberse dicho nada al respecto en el momento de celebración del contrato, y la falta de pacto sobrevenida, que operará cuando aún habiéndose fijado la duración ésta deviene nula por ilegal (por su indefinición o por la causa que sea)? Lo admite el propio GÓMEZ DE LA ESCALERA (aunque en nota 25, p. 25, y refiriéndose sólo al art. 9.2 LAU mencionado). Por eso, admitido que el pacto de duración indefinida o indeterminada en el arrendamiento es nulo, por contrario a su esencial temporalidad, hay 297 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA cabo— y se fijase el tiempo de 100 años —máxima longevidad del ser humano admitida en la creencia de entonces—); o como fue —y es hoy— el hecho de que las colectividades y demás entes en sí mismos pueden no fenecer, no disolverse (razones, éstas y otras, que pueden verse explicadas con detalle en VENEZIAN: Usufructo, uso y habitación, trad. Castán, II, Madrid, 1928, pp. 736 y 737; BARBERO: L'usufrutto e i diritti affini, Milán, 1952, pp. 89 ss; GROSSO: Usufrutto e figuri affini nel diritto romano, 2 1 ed., Turín, 1958, p. 297 ss.). En su raíz, la preocupación por fijar un límite temporal, la temporalidad como rasgo esencial, en el usufructo concedido a una persona jurídica, o en cualquier usufructo (cfr., art. 513.1° CC), la expresaba hace tiempo GARCÍA GOYENA (I, p. 412), al justificar el art. 465 del Proyecto de CC de 1851 (el actual art. 515 CC) : «el usufructo es odioso por anti-económico; su tendencia natural es á reunirse lo mas pronto posible con la propiedad»; o como dijera IwiuNG (siempre citado en este sentido, que aquí tomamos de VENEZIAN, II, pp. 46 y 47): con la admisión del usufructo perpetuo la propiedad se niega a sí misma (deviene inútil económicamente, en el decir de GROSSO, p. 324); lo que según el propio VENEZIAN (I, p. 47), no sucede con los derechos personales de goce. No argumenta este último tal negación, pero creemos haberla hallado. Sin perder la perspectiva histórica que en este punto hemos adoptado, recuérdese, como cosa harto sabida, que los orígenes del usufructo fueron asistenciales, casi alimenticios: su fin originario, gestado en Roma, fue garantizar la subsistencia de la viuda, concurrente en la herencia con sus hijos, a fin de que pudiera usar y disfrutar de los bienes del paterfamilias fallecido (lo que, por cierto, explica otra reticencia habida en Roma a reconocer el usufructo en favor de «personas jurídicas»). Y, aunque con el tiempo las funciones del usufructo se hayan incrementado, sobre todo convencionalmente, la idea asistencial primigenia subsiste, al menos en la mente del legislador cuando la regula; todo ello presupone la natural gratuidad del usufructo, y que por esto mismo sea una figura que, aunque útil para el usufructuario, resulte inútil —«antieconómica», en expresión de GARCÍA GOYENA— para el nudo propietario. He aquí que hemos llegado al quid de la cuestión, a la ratio particular del art. 515 CC: dejando al margen, ahora sí, su configuración como carga real, lo que justifica la esencial temporalidad en todo usufructo es su natural gratuidad. De ahí, vgr., que el art. 515 CC no se aplique a servidumbres prediales, que son tendencialmente perpetuas; o que, como admite la común opinión (que puede verse en RIVERO FERNÁNDEZ, pp. 564, 565, 582 Y 583), cuando el usufructo es oneroso sí se permita su transmisión mortis causa, contra lo dispuesto en el art. 513.1° CC (cuyo fundamento para hacerlo vitalicio también estriba en la presunta gratuidad del usufructo),... Y de ahí, por fin, que estimemos de suyo inaplicable el art. 515 CC al arrendamiento, que aunque esencialmente temporal, como el usufructo, también lo es en lo oneroso (ex art. 1543 CC), a diferencia del usufructo, resultando, así, útil económicamente no sólo para el arrendatario, sino también para el arrendador que obtiene la renta (el (<precio cierto», en expresión del art. 1543 CC). Ahora bien, al negar por todas estas razones que el art. 515 CC sea de suyo e in abstracto aplicable por analogía al arrendamiento sin plazo pactado o con plazo indefinido, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, no se quiere decir también que el fallo final a que llegaron las dos SSTS, cuya argumentación técnica e interpretativa es la que criticamos, haya sido injusto. Al contrario, nos parece justa la decisión de establecer una duración de 30 años, mas porque así se deduce de las circunstancias del caso, al decir tales SSTS al final de su argumentación jurídica, «que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas —tal como estaba autorizado— para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería». Lo que criticamos es recurrir de antemano y para todo supuesto a una norma que fije un plazo de tiempo determinado, sea el de 30 años, como establece el art. 515 CC, el de 5 años, según el art. 9 LAU (que, al menos, se refiere a los arrendamientos urbanos, aunque sean de vivienda), o como pudiera ser una duración máxima de 50 años, como establece el art. 3.1 LAT para todo aprovechamiento por turno, incluido el arrendaticio, cuando incluso arrendatario en tal caso puede serlo una persona jurídica (que lo contrata para las vacaciones de sus empleados, socios,...), según razonamos en el trabajo citado (en ADC, pp. 513, 514, 519 y 520). Aun siendo el que regula la LAT un arrendamiento urbano para uso diverso al de vivienda, no parece que su art. 3.1 LAT 304 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... (con el límite de entre 3 y 50 arios), debiera ser siempre y a priori aplicado a todo arrendamiento de uso diverso al de vivienda carente de plazo legal o convencional específico. Por encima de tal coincidencia, lo desaconseja que la finalidad concreta del AT arrendaticio sea la vacacional, turística o de hospedaje, frente a la gran heterogeneidad de casos que puede haber bajo el molde del arrendamiento distinto al de vivienda, porque como advertía la propia LAU en su Preámbulo, se trata de «una categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados», habiéndolos que satisfacen «necesidades económicas, recreativas o administrativas». Al ser, pues, tal categoría «un cajón de sastre», como suele decirse, no puede aplicarse para todo caso una determinada e idéntica norma. A lo más dicha norma, sea el art. 3.1 LAT, o incluso el art. 515 CC, puede servir de criterio orientador, como modelo de cálculo para ciertos casos, al modo en que la STS de 20 mayo 2004 (RJ 2004, 2710), aplicó el art. 11.2 LAU, ubicado en el régimen de los arriendos urbanos de vivienda, a un caso de arrendamiento de local de negocio. Mucho más interesante que lo dicho, lacónicamente, en tal STS, es lo que comentaría de ella CARRASCO PERERA (en CCJC, 2005, pp. 603-619); primero, cuando aclara (p. 608), que «el art. 11.2 LAU no puede tomarse como soporte de un argumento analógico, sino todo lo contrario. Precisamente porque este precepto está localizado dentro del régimen propio de los arrendamientos de vivienda, y no en las normas comunes de la LAU, es por lo que habrá que suponer que el legislador no quiso su aplicación automática a los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Esto es algo evidente, si se considera, además, el limitado número de preceptos legales de la nueva LAU y la posibilidad de haber hecho una simple remisión al art. 11, como la que hace a otros preceptos del régimen de vivienda en los arts. 30 y 31 de la LAU». Y dicho esto, que también sirve para impedir la aplicación analógica del art. 9 LAU para resolver nuestro caso, concluirá (p. 619) que en aquel supuesto el TS no ha aplicado por analogía el art. 11.2 LAU: «Simplemente afirma que de este precepto obtenemos un método de cálculo del lucro cesante que es razonable, y que, como los tribunales son libres para aplicar los módulos de cálculo del lucro cesante, nada importa que tomen como modelos los eventualmente contenidos en normas que tienen por objeto otras finalidades. De cierto, esto mismo es lo que sostiene el TS en la sentencia que ahora comentamos. No debe dejar de advertirse la sutileza del argumento casacional; porque la Sala no afirma que el art. 11.2 de la LAU se debe aplicar analógicamente, sino que no hay objeciones que hacer al método «analógico» utilizado por la Audiencia para fijar la renta debida». Sin que, por desgracia, pueda predicarse tal sutileza de las dos SSTS que aquí comentamos, mutatis mutandis lo razonado por CARRASCO PERERA puede aplicarse a nuestro caso sin tener que acudir siempre al art. 515 CC, pudiendo, en cambio, ser ésta u otra norma (como la del art. 3.1 LAT), la que pueda servir de orientación, o como «modelo de cálculo» (parafraseando a CARRASCO) . Pero, ¿dónde, en qué norma fundamos la libertad decisoria que el juez tiene al respecto para fijar la duración, el plazo de un arrendamiento cuando no hay pacto, ni norma, general o especial, que lo determine? ¿Y cuál sería el ámbito de tal libertad, a qué criterios habrá de atender el juez? 2.3. La determinación «super casum» de la duración de un contrato arrendaticio, sin pacto o pactado por tiempo indefinido, ni norma, general ni singular, que la fije, mediante las reglas de integración del art. 1258 CC y, en su caso, a su través mediante la equidad, por aplicación supletoria del art. 1128 CC. De lo hasta ahora concluido, conviene recapitular: por un lado, que, sin apriorismos, a falta de norma especial que lo solucione (como pudiera ser el art. 9 LAU para los arriendos urbanos de vivienda), el art. 1581 CC debe en general aplicarse —o no— super casum, al margen de que no haya pacto o éste sea nulo, conforme a la voluntad de las partes, presumida por tal norma, o demostrada, si fuera otra, por cualquier medio (ex arts. 1281 y ss. CC). Y por otro, que la propia heterogeneidad de casos calificables como de arrendamientos urbanos para uso diverso al de vivienda, contenidos en la vigente LAU, desaconseja adoptar anticipadamente una solución general, para todo supuesto, ya se trate de aplicar el art. 515 CC, el art. 9 LAU, el art. 3.1 LAT, o cualquier otro precepto, incluido el art. 1581 CC, si no es como simple modelo de cálculo orientador para que el juez en cada caso y según las circunstancias del mismo concrete el período de duración. Como se ve, antes que un problema de vacío legal, como cree el TS en la reciente jurisprudencia que objetamos, es un problema de vacío contractual, sobrevenido o surgido a posteriori en el caso de arriendo indefinido tras ser tal indeterminación anulada por contraria al art. 1543 CC. Sólo accidentalmente se estará además ante una laguna legal, que lo será, no tanto por la falta de 305 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA norma especial parangonable con la del art. 9 LAU, sino para cuando el art. 1581 CC resulte inadecuado a las circunstancias del contrato, a la voluntad tanto del arrendador como del arrendatario. Pero en tal hipótesis, a la que se enfrenta el TS en ambas sentencias, antes que acudir a la analogía basta con aplicar directamente el CC, en cuanto régimen común (sobre obligaciones y contratos en nuestro caso), conforme al criterio de supletoriedad propio de nuestro sistema jerárquico de fuentes. Lo dice el art. 4.3 CC, precisamente tras referirse a la analogía, en cuya virtud el propio CC, como Derecho común, se autoerige en fuente subsidiaria de otras leyes, especiales (en nuestro caso, la LAU), y al que hay que acudir, como fuente legal directa, antes que a la analogía. Al consistir ésta en la aplicación de un principio general del derecho extraído de una norma o de un conjunto de ellas, resulta un recurso integrador de último grado (cfr., art. 1.4 CC). Asimismo, este recurso subsidiario al CC, que proponemos, se ajusta perfectamente al caso del arrendamiento urbano para uso diverso al de vivienda, desde que con la LAU-1994 —como suele decirse— haya aquel cuerpo legal revivido o resucitado, en virtud del art. 4 LAU y de la escasa —o «mezquina»— normativa que a aquel tipo locativo se le dedica. Lo advertía la propia LAU en su Preámbulo: se concede «un amplio recurso al régimen del CC». Y, ¿a qué norma habremos de acudir para fijar la duración del arriendo? Primero, para resolver si el art. 1581 CC es o no aplicable habrá que interpretar el contrato conforme a las reglas generales contenidas en los arts. 1281 y ss. CC; y, después, de ser inadecuado aquel precepto para colmar la laguna negocial, habrá que recurrir, en principio, a la norma que, con alcance general, se refiere a la integración del contrato: el art. 1258 CC. Habrá, pues, que atender a la buena fe, al uso (que, sin embargo, QUINTUS MUCIUS SCAEVOLA, XXIV, pp. 817 y 818, lamentaba no se pudiera atender al impedirlo el art. 1581 CC), y, por último, a la Ley. Y he aquí, por fin, la presencia de una norma común al régimen general de las obligaciones, que específicamente se refiere al problema del plazo: el art. 1128 CC. Superada ya hace tiempo la razón circunstancial de su génesis allá por tiempos del Derecho romano (que puede verse sintetizado en los Comentarios al CC del Ministerio de Justicia, I, p. 106, hechos para este precepto por LASARTE ÁLVAREZ) , creemos que tal norma se amolda perfectamente al caso que nos ocupa, aunque para ello debamos superar algunos obstáculos: Uno de ellos es, de nuevo, el art. 1581 CC, que al ser norma especial para los arrendamientos urbanos, es de aplicación preferente, o excluyente más bien. Sin referirse a este caso, idéntica afirmación hace sobre el usufructo FERNÁNDEZ RIVERO (p. 554): que los arts. 513.1 4 y 515 CC, como normas especiales, impiden la aplicación del art. 1128 CC. En nuestra opinión, más que la especialidad son, de nuevo, la excepcionalidad y la imperatividad de aquellas normas las que lo impiden. Rasgos que, por el contrario, no son predicables del art. 1581 CC, que, como dijimos arriba, se configura como norma integradora (de una laguna contractual), que presupone una interpretación del contrato para presumir cuál es la voluntad de los contratantes, pero que admite que otra sea la solución si se demuestra ser otra la voluntad de los contratantes. En esa doble dimensión cronológicamente interpretativa-integradora coincide el art. 1581 CC con el art. 1128 CC ( «si de la naturaleza y circunstancia se dedujere...», comienza éste diciendo; vid., al respecto, sobre tal doble función, MONTES PENADÉS, p. 9/15; DÍEZ PICAZO, en sus Fundamentos de Derecho patrimonial, pp. 331 y 332); la diferencia estriba en su orden jerárquico, por cuanto el art. 1128 CC, como norma común o general, solo será aplicable en defecto del art. 1581 CC, por ser éste norma especial (ahora sí) que no resulte aplicable en un caso particular. Perfectamente se observa así el juego, antes anunciado, de la subsidiariedad —ahora dentro— del CC. Con los arts. 1581 y 1128 CC ha de suceder, creemos, como con los arts. 1556 y 1124 CC, de tal modo que si el art. 1556 CC no impide la aplicación del art. 1124 —por nuestro interés, de su párrafo tercero (sobre el plazo de gracia), como creen GULLÓN BALLESTEROS, y, reproduciéndole, REVERTE NAVARRO: Los términos de gracia en el cumplimiento de las obligaciones, Madrid, 1975, p. 53, con nota 117—, tampoco creemos que el art. 1581 CC deba impedir para todo caso la aplicación del art. 1128 CC. Y aunque comparamos los arts. 1128 y 1124.111 CC, somos conscientes, con la común doctrina, de que el plazo a que se refiere cada norma es diverso. Lo aclaró en su monografía el citado REVERTE NAVARRO (pp. 27 a 32), seguido hoy por muchos (vid., por todos, MONTES PENADES, en los Comentarios al CC, de Edersa, tomado aquí de vlex, p. 10/15): mientras que el del art. 1124.111 es un plazo de gracia que a favor del deudor puede conceder el juez una vez la deuda esté vencida y haya sido incumplida, el del art. 1128 CC, en cambio, es un plazo para fijar el momento de pago voluntario, el cual puede —debe, según REVERTE— determinarse antes del vencimiento, o incluso 306 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... después -hay que añadir-, aunque en este caso, en que el juez lo que concluye es el transcurso del que debiera haber sido el término de vencimiento, lo determina no para conceder una prórroga para pagar, como prevé el art. 1124.111 CC, sino para sentenciar que superado el plazo de vencimiento, discrecionalmente determinado por el juez, la deuda ha de estimarse como incumplida (siendo numerosas las SSTS -la mayoría de las citadas, nos atreveríamos a decirque así concluyen). Discrepamos con REVERTE, además, cuando afirma que sólo en el art. 1124.111 la ley concede equidad o poder discrecional al juez, mas no en el caso del art. 1128 CC, en que el juez sólo ha de sustentarse en una labor interpretativa del contrato. Tal vez no sea la contenida en esta última una equidad tan extrema como la del art. 1224.111, donde el juez aún vencida y no pagada la deuda, concede un aplazamiento, pero también es equidad la del art. 1128 CC, aunque menos graciosa que aquélla por cuanto sirve para determinar el plazo, el momento en que vence la deuda y ha (o habría) entonces de pagarse, cuando bien porque así se deduce de la naturaleza y de las circunstancias de la deuda (párrafo primero), o bien porque consta explícitamente (según se dice en su segundo párrafo), la determinación del plazo haya quedado en principio a la voluntad unilateral del deudor, lo cual, como sucede con el caso de arriendo cuya duración queda a expensas del arrendatario, deja el contrato al arbitro de una de las partes de la relación obligatoria, en contra de lo impuesto por el art. 1256 CC (según afirma, en general, la STS de 23 febrero 2006 [RJ 2006, 832], al conectar el art. 1256 CC con el párrafo segundo del art. 1128 CC). Es, precisamente, en ese segundo párrafo del art. 1128 CC donde encaja el supuesto locativo que nos ocupa: el de arriendo pactado por tiempo indefinido (encajando, en cambio, más bien en el primer párrafo del art. 1128 CC el supuesto de falta de pacto, en tanto la norma resulte aplicable por inexistencia de otra especial, que sea de aplicación preferente). Aunque referido al préstamo simple, el antecedente de nuestro actual art. 1128 CC, el art. 1648 del Proyecto de CC de 1851, decía: «En el caso de haberse pactado que la restitución se hará cuando pueda ó tenga medios el deudor, fijarán los tribunales, según las circunstancias, el tiempo en que deba hacerse». Y lo justificaba GARCÍA GOYENA (N, p. 74), como «una interpretación equitativa -¡decía!- según las personas y otras circunstancias; porque tal adición o pacto no puede menos de quedar sujeto á las reglas y condiciones de equidad y prudencia -volvía a decir-, cuya aplicación corresponde necesariamente al juez, cuando el acreedor y deudor no están conformes». Y, de nuevo (en p. 124), volverá a recordar tal art. 1648 como supuesto de «prudente arbitrio del juez». También en la jurisprudencia es muy común advertir que el art. 1128 CC tiene dicho fundamento, y que en él se concede al juez discrecionalidad y libre arbitrio para fijar el plazo de las obligaciones en los casos que dicha norma contempla. Así, entre otras, desde la vieja STS de 24 febrero 1914 (Col. Leg. nº 95), donde se destaca «la idea de justicia en que se informa la disposición legal», pasando por las SSTS de 12 junio 1965 (RJ 1965, 3647), 3 febrero 1968 (RJ 1968, 726), 11 diciembre 1980 (RJ 1980, 4745), 15 diciembre 1984 (RJ 1984, 6116), 8 noviembre 1986 (RJ 1986, 6242), 22 septiembre 1993 (RJ 1993, 6653), 26 julio 1996 (RJ 1996, 6404),... ¡Quién iba a decirlo! A la postre, en lugar de integración mediante la analogía, se alcanza aquélla por la vía de la equidad, que, según se quiera ver, con mayor ambición que la analogía puede en este caso cumplir el papel alternativo que le confiere el art. 3.2 CC: ora una función integradora si, en efecto, se trata de colmar un caso no contemplado por la norma (por el art. 1581 CC, en nuestro caso), ora en su función interpretativa y correctora, para evitar la injusta aplicación de una norma, en general justa (como es el art. 1581 CC), a un caso particular (como es el del arrendamiento por tiempo indefinido). Al ser, pues, la equidad el fundamento del art. 1128 CC, nada impide que a ella pueda acudir el juez por su propia iniciativa, de oficio, por el propio llamamiento expreso que a ella, conforme exige el art. 3.2 CC, hace la propia ley en su art. 1128 CC. ALBÁCAR LÓPEZ (en sus Comentarios al CC, p. 201); y MONTÉS PENADÉS (p. 8/15), afirman, no obstante, que las SSTS de 25 octubre 1962 (RJ 1962, 3674) y de 10 junio 1967 (RJ 1967, 3273) exigen la instancia de parte; en nuestra lectura hecha a las mismas, sin embargo, no nos ha parecido tal cosa. En cualquier caso, son legión las que afirman la oficialidad de la prudente discrecionalidad con que el juez ha de fijar el plazo de la obligación; así, amén de las dos anteriores, desde la añeja STS de 24 febrero 1914 (Col. Leg. n 2 95), le siguen en tal afirmación las SSTS de 3 julio 1929 (Col. Leg. nº 14), 18 mayo 1956 (RJ 1956, 2427), 3 febrero 1965 (RJ 1965, 524), 8 noviembre 1986 (RJ 1986, 6242), 9 diciembre 1988 (RJ 1988, 9329), 27 enero 1995 (RJ 1995, 177), 6 marzo 1999 (RJ 1999, 1854), o la de 17 diciembre 2003 (RJ 2004, 196). 307 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA Queda, no obstante, un último obstáculo que superar para —nuestra propuesta de— aplicar el art. 1128 CC supletoriamente, en último grado (en defecto del 1581); lo oponía, precisamente para negar su aplicación al caso que nos ocupa (de arriendo de duración indefinida), la STS de 26 febrero 1992 (RJ 1992, 1536), al decir que «el arrendamiento de casas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario —como la duración indefinida— son ineficaces (STS de 17 noviembre 1984 [RJ 1984, 5560]), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1.581 del CC (SSTS de 16 noviembre 1957 [RJ 1957, 3406), 2 julio 1964 —sic— y 24 junio 1969 [RJ 1969, 3577]), lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal (STS de 20 julio 1984 [RJ 1984, 3813]), debiendo advertirse que el art. 1128 del CC se orienta a regular el cumplimiento en orden al tiempo de las prestaciones concertadas en el contrato, pero no a fijar la duración del mismo (STS de 15 octubre 1965 [RJ 1965, 4443) ) », en la que, en efecto, se afirma que el art. 1128 CC «se orienta a regular el cumplimiento, en orden al tiempo, de las prestaciones concertadas en el contrato, pero no a fijar la duración del contrato mismo». Es de aclarar, ante todo, que la STS de 20 julio 1984 (RJ 1984, 3813), en que se apoya aquella STS de 1992, también se negó, en efecto, a aplicar en el caso, de un arrendamiento rústico, el art. 1128 CC, mas por la existencia de una norma especial, como era, por entonces, el art. 9.1 del Reglamento arrendaticio de 29 abril 1959, que a falta de pacto al respecto imponía una duración de 6 años. Del mismo modo, la STS de 24 de junio 1969 (RJ 3577), también citada en su apoyo por la de 1992, no aplicó el art. 1128 CC, sino el art. 1581 CC, no por razones generales que lo impidieran sino por las circunstancias del caso: se trataba de un arrendamiento que había comenzado la prórroga legal del art. 136 LAU-1964, y por ello estimó el TS «el art. 1581 CC perfectamente ajustado al contrato» del caso. Y, por otro lado, es menester también aclarar, aunque nadie parece haberlo advertido y vaya en nuestra contra, que mucho antes de aquella otra STS de 1965, en que también se apoya la de 1992, la STS de 16 enero 1928 (Col. Leg. n-Q 63), sobre un caso de arriendo de unas minas, ya estimó inaplicable el 1128 CC, porque, como dice al final de su Considerando 3', una cosa «es el plazo para el cumplimiento de la obligación» y otra «el término dentro del cual ha de tener realidad la efectividad del derecho nacido por consecuencia de la obligación pactada». Aun admitiendo —con la claridad cuestionable de la última— que ambas SSTS (de 15 octubre 1965 [RJ 1965, 4443] y 16 enero 1928 [Col. Leg. nc- ) 63]) forman en este punto jurisprudencia, y sin negar que una cosa es el término de la deuda y otra el del contrato, no entendemos la razón de interpretar restrictivamente el art. 1128 CC, atendida sólo su literalidad. Sin razonarlo, mas traído por nosotros como argumento de autoridad, decía hace tiempo DíEz-Picazo (p. 324), que, no obstante su expresa referencia al plazo de la obligación, no al de la relación obligatoria, «no debe, a nuestro juicio —decía—, quedar excluida —la fijación judicial— como posible recurso supletorio o subsidiario», como ahora nosotros proponemos (en defecto de pacto o de norma que lo determine). Si su fundamento es la equidad, ¿por qué negarle aplicación, otra vez a priori y forzados por una interpretación excesivamente literal, y no decidir super casum y por pura lógica si resulta o no aplicable? Véase, por ejemplo, que art. 1128 CC habla, en efecto, del plazo de la obligación, sin mayor distinción; ¿acaso, entonces, no cabe aplicar tal norma a cualquier tipo de plazo (inicial, final, o esencial)? La norma no precisa, no distingue, debiendo, pues, admitirse, por pura lógica, que se refiere a cualquier tipo de plazo. Recientemente INFANTE Ruiz (El contrato y el término final, Madrid, 2008), niega que el art. 1128 CC tenga aplicación en los casos de término esencial, mas por entender que fijado el término esencial por el juez —lo cual, presupone su admisión—, ha de ser un término esencial ya transcurrido, concluyendo ello en el impago de la deuda; ya dijimos arriba que tal cosa puede suceder, y que de hecho sucede en muchas ocasiones (como lo demuestra la jurisprudencia indicada al respecto), con independencia del tipo de plazo de que sea, por cuanto con el art. 1128 CC no se trata de conceder un plazo de gracia tras el impago sino de determinar el plazo de vencimiento (que hay para pagar voluntariamente) y, con ello, saber si la deuda puede ser aún pagada dentro de su término o ya ha sido incumplida (con posibilidad de pago moroso, en su caso, o sin tal posibilidad por ser impago definitivo, como sucedería de calificarse el término como esencial). Por esa misma razón lógica, que hace aplicable el art. 1128 CC a cualquier tipo de plazos de la obligación, ¿por qué negar la aplicación del art. 1128 CC a fin de fijar judicialmente el plazo de duración del contrato? Qué duda cabe de que el plazo del contrato incide en el plazo de la deuda (y a veces a la inversa). Porque si las deudas no siempre nacen de un contrato (cfr., art. 1089 CC), 308 DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO... todo contrato genera deudas, estando muchas veces la vigencia de uno y otras muy relacionada: porque si, en el contrato de arrendamiento, la duración de éste, su plazo final, no coincide normalmente con el plazo que hay para pagar la renta, ¿acaso no coinciden siempre el plazo final del contrato de arrendamiento con el plazo final de la obligación que asume todo arrendador de mantener al inquilino en el goce adecuado y pacífico de la cosa arrendada? Y continuando con las razones de pura lógica —en las que insistimos—: si el art. 1128 CC, y los que le rodean (como son los arts. 1125 a 1130 CC), sólo se refieren al plazo de la obligación, no al del contrato, ¿dónde se regula el término referido, como uno de sus elementos accidentales, al contrato en general? Del mismo modo, admitido que la condición es otro elemento accidental del contrato, ¿dónde se encuentra aquélla regulada si no en los arts. 1113 y ss. CC, aunque expresamente se refieran éstas a las «obligaciones» condicionales? Esa es, al menos, nuestra opinión; en síntesis: la imposibilidad de adoptar una solución de antemano para todos los casos de arrendamientos con duración indefinida, hace necesario, en cada caso, interpretar el contrato para decidir el mejor modo de integrar su sobrevenido vacío negocial; esto es, para fijar su plazo de duración. En el fondo, es lo que hicieron las SSTS de 9 septiembre 2009 (RJ 2009, 4585) y 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), cuyo comentario aquí, por fin, acabamos; porque tras defender la aplicación al caso del art. 515 CC, terminaban ambas entendiendo que es una «solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además —dicen ambas— acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas —tal como estaba autorizado— para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería». A nuestro parecer, este último fue el argumento definitivo, que llevó en ambos casos a una solución justa, atendidas las circunstancias del caso en que el TS se fundó, aunque en ninguno de los supuestos mencionara el art. 1128 CC como su fundamento de derecho. 309