Afectación de la ley del suelo (8/2007) en la valoración de una finca agrícola sometida a expropiación

AFECTACION DE LA LEY DEL SUELO (8/2007) EN LA VALORACIÓN DE UNA FINCA AGRICOLA SOMETIDA A EXPROPIACION Estudiante SUSANA VIÑAS TRULLAS Profesores Tutores NURIA CAÑAMERAS RIBA GIL GORCHS ALTARRIBA Convocatoria Enero 2009 1 AFECTACIÓ DE LA LLEI DEL SOL (8/2007) EN LA VALORACIÓ D’ UNA FINCA AGRICOLA SOTMESA A EXPROPIACIÓ Autor Viñas Trullás, Susana Professors Ponents Cañameras Riba, Nuria Gorchs Altarriba, Gil Resum En aquest treball final de carrera es presenta la valoració econòmica d’una finca rústica sotmesa a una expropiació com a conseqüència de la ampliació del eix transversal a el terme municipal de Rajadell. En aquesta valoració s’ha fet servir el mètode de la renda, donat que es l’únic que permet la nova llei del sol. S’ha fet un estudi comparatiu d’ambdues lleis 8/2007 i 6/1998 (llei anterior). Sota el criteri de la antiga llei es procedirà a valorar el mateix terreny per el mètode comparatiu. De la comparació del resultats dels dos mètodes s’extreu com a conclusió que la llei actual només te en compte la rendibilitat de la terra, i això limita el valor del bé taxat. La antiga llei 6/1998 considera, a més a més d’altres paràmetres que ponderen al alça el valor, com poden ésser qualitat agrològica de la terra, vies d’accés, emplaçament, comunicacions, així com altres consideracions de caire especulatiu. Com a conclusió, sota la nova llei del sol, en cas d’expropiació la terra es valora per lo que es, no per el que pot arribar a ésser en un futur incert. Es a dir que el valor del terreny pateix una depreciació per l’aplicació de la nova llei del sol que només analitza la rendibilitat de la terra com únic paràmetre de valoració. A les hores no podem deixar de qüestionar com portar a terme la valoració en casos de expropiació de terrenys econòmicament improductius, però situats en emplaçaments amb creixement urbanístic potencial. 2 AFECTACION DE LA LEY DEL SUELO (8/2007) EN LA VALORACIÓN DE UNA FINCA AGRICOLA SOMETIDA A EXPROPIACION Autor Viñas Trullás, Susana Profesores Ponentes Cañameras Riba, Nuria Gorchs Altarriba, Gil Resumen En este trabajo final de carrera se presenta la valoración económica de una finca rustica sometida a una expropiación como consecuencia de la ampliación del eix transversal en el termino municipal de Rajadell. En esta valoración se ha utilizado el método de la renta, ya que es el único que permite la nueva ley del suelo. Se ha hecho un estudio comparativo de ambas leyes 8/2007 y 6/1998 (ley anterior). Bajo el criterio de la antigua ley se procederá a valorar el mismo terreno por el método comparativo. De la comparación de los resultados de ambos métodos se extrae como conclusión que la ley actual solo tiene en cuenta la rentabilidad de la tierra, lo que limita el valor del bien tasado. La antigua ley 6/1998 considera, además otros parámetros que ponderan al alza el valor, como calidad agrológica de la tierra, vías de acceso, emplazamiento, comunicaciones, así como otras consideraciones de tipo especulativo. Como conclusión, bajo la nueva ley del suelo, en caso de expropiación la tierra se valora por lo que es, no lo que pueda llegar a ser en un futuro incierto. Es decir que el valor del terreno sufre una depreciación por la aplicación de la nueva ley del suelo que solo analiza la rentabilidad de la tierra como parámetro de valoración. Por lo tanto no podemos dejar de cuestionar como efectuar la valoración en los casos de expropiación de terrenos económicamente improductivos, pero situados en emplazamientos con potencial crecimiento urbanístico. 3 AFFECTATION OF THE LAND LAW (8/2007) IN A COUNTRY ESTATE VALUATION SUBJECTED TO EXPROPRIATION Author Viñas Trullás, Susana Speakers teachers Cañameras Riba, Nuria Gorchs Altarriba, Gil Summary In this final degree project it is introduced the economical valuation of a country state subjected to expropriation due widen of the “eix transversal” in the Rajadell municipal district. On this valuation it is used the income method, as the only one allowed in the new land law. It has been done a comparative research between both lands law 8/2007 y 6/1998 (repealed law). Under the judgment of the old law it will proceed to valuate the country state by the comparative method. If the results of both methods are compared it is drawn the conclusion that the actual law only take into consideration the land’s profitability, which restrict the asset value. The old law 6/1998 also takes into account, some others parameters which increase the value, as soil agricultural quality, access road, location, easy communications, as well as other speculative opportunities. As a conclusion, under the new lands law, in the event of an expropriation it is given the land value according to what the land produce now instead of what it could be in a near unknown future. Therefore there is deprecation in the soil value in accordance with the law 8/2007 because it is only taking into consideration the actual profitability of the soil as a valuation parameter. That’s why it is necessary to consider the way to valuate unproductive lands which are located nearness areas with high urban grown potential. 4 INDICE Página 1. Introducción. 6 1.1. Definición de valoración 6 1.2. Tipos de valoración 6 1.3. Valoración agraria 8 1.4. Valoración agraria en España 8 1.5. Motivación del trabajo. 8 2. Objetivo del trabajo final de carrera. 9 2.1. Objetivo General. 9 2.2. Objetivo Específico. 9 3. Ley del Suelo 8/2007 9 4. Métodos de valoración del suelo. 11 4.1. Método de capitalización de la renta. 11 4.2. Método de comparación. 12 5. Método de valoración del vuelo 12 6. Caracterización de la finca. 13 5 7. Determinación del valor del terreno agrícola por el método de la renta. 19 7.1. Cálculo del valor del suelo. 19 7.2. Cálculo del valor del vuelo. 22 8. Determinación del valor de terreno agrícola por método de comparación. 24 9. Comparación de los resultados obtenidos por ambos métodos. 24 10. Grado de afectación de la aplicación de la Ley del Suelo en el terreno agrícola. 26 11. Conclusión. 26 12. Bibliografía. 28 6 AFECTACION DE LA LEY DEL SUELO (8/2007) EN LA VALORACION DE UNA FINCA AGRICOLA SOMETIDA A EXPROPIACION. 1. INTRODUCCION 1.1 DEFINICION DE VALORACION La valoración puede definirse en sentido amplio como aquella parte de la economía cuyo objeto es la estimación del valor subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado de un activo inventariable; con vistas a unos fines determinados. Para obtener el valor utilizaremos unos procesos de cálculo basados en la información recogida por el perito valorador ( Caballer 2008 ). 1.2 TIPOS DE VALORACIONES Existen muchas situaciones en las que nos vemos en la necesidad de valorar, las podríamos dividir en dos grandes grupos: - Valoraciones de interés privado. - Valoraciones de interés público. El ámbito de las valoraciones de interés privado concierne a las transacciones entre particulares. Dentro de estas podemos considerar a modo de ejemplo: - de compra-venta - de reparto de bienes ( herencias ) - constitución de sociedades, (aportación de la propiedad como parte del capital). - Litigios entre acreedores – deudores. - Solicitud de préstamos donde la garantía hipotecaría es la propiedad a valorar. El ámbito de las valoraciones de interés público concierne a las transacciones entre la administración pública y los particulares. Dentro de estas valoraciones, los casos más comunes son: 7 - Expropiación forzosa (la administración expropia fincas privadas para ejecutar sus propios planes de obras, bajo el principio de que el bien común prevalezca sobre el bien particular) - Obtención del valor catastral (mediante el valor catastral se determina la cuantía del impuesto de bienes inmuebles, fuente de financiación de los municipios) - Plusvalía - Impuestos de patrimonio - Impuestos de sucesiones y donaciones - Otros impuestos - Valoración de daños y perjuicios 1.3 VALORACION AGRARIA. La valoración agraria es una disciplina en la que el profesional de la valoración agrícola tiene un gran campo por recorrer. Siempre pensamos que la valoración agraria sólo se limita a valorar el suelo agrícola, pero deberíamos pensar que como técnica engloba otra serie de conceptos a valorar que enumeramos a continuación y que constituyen el vuelo de la finca: - Valoración de cosechas pendientes - Valoración de plantaciones frutícolas - Valoración de especies ornamentales - Valoración de espacios forestales - Valoración de ganado de engorde - Valoración de activos fijos: Construcciones Instalaciones Maquinaria Ganado reproductor Otros 8 1.4 VALORACION AGRARIA EN ESPAÑA. La historia de la valoración agraria en España puede dividirse en tres etapas. En el siglo X podemos encontrar los primeros antecedentes de valoración. En el siglo XVIII aparecen los primeros escritos valorativos. En el siglo XIX se escribe el primer libro dedicado específicamente a la valoración agraria en España, su autor, Ruiz Rochena puede considerarse el pionero en esta disciplina en España. Tanto sus criterios como sus métodos perdurarán hasta bien entrado el siglo XX (Caballer 2008) La segunda etapa va desde Torrejón hasta aproximadamente 1960.Este autor introduce una clasificación de métodos de valoración, su libro será un tratado clásico que será utilizado por varios autores a lo largo de la segunda mitad del siglo XX (Caballer 2008) En el año 1970 Ballestero publica varios tratados de valoración agraria dando lugar a una transformación y apareciendo por primera vez métodos estadísticos de valoración y un buen estudio de mercado de fincas. Estos métodos son de aplicación en la actualidad. 1.5 MOTIVACION DEL TRABAJO. La vía de comunicación C-25 denominada también “eix transversal” es una eje viario que enlaza las provincias de Lleida, Barcelona y Girona. Debido al aumento masivo del tráfico de este eje, G.I.S.A (Gestión de infraestructuras SA) ha propuesto la alternativa de su desdoblamiento en alguno de sus tramos. Presentamos un caso real y actual de la valoración económica de un terreno agrícola perteneciente a la explotación agrícola “El Perich” afectado por una expropiación forzosa por el desdoblamiento de la vía de comunicación C-25 denominada “Eix Transversal” a su paso por el término municipal de Rajadell, comarca del Bages. 15 Localización del terreno sujeto a expropiación. Localización del terreno sujeto a expropiación. (Detalle) 16 Las características agrológicas de la tierra están reflejadas en un análisis efectuado por la empresa Fertiberia, que comentamos a continuación. El análisis físico de la tierra se ha realizado utilizando el triángulo de texturas I.S.S.S. Llegamos a la conclusión que un suelo de textura franco / francolimosa. El suelo de estas características es el que presenta mejores propiedades como permeabilidad, compactación, retención tanto de nutrientes como de agua. Para llegar a determinar la textura del suelo hemos de analizar las proporciones de los siguientes constituyentes de la tierra fina que son: Tierra Fina Proporción Diámetro Equi. ( µm ) Arcilla 16% <2 Limo 36% 2-20 Arena 48% 20-200 Las propiedades físico-químicas que dependen de las medidas de las partículas son: Tipo de partícula Absorción de iones Retención de agua Permeabilidad Arcilla Alta Fuerte Baja Limo Débil Medio Medio Arena Nula Débil Alta 17 La forma de clasificar la estructura es mediante el triángulo de texturas Triángulo de texturas ISSS. El análisis químico nos indica que se trata de un suelo no salino, alcalino con un aporte de materia orgánica normal y relación carbono nitrógeno normal. La salinidad del suelo se mide a partir de la conductividad y nos indica la cantidad de sales solubles que hay en el suelo, que en exceso puede afectar negativamente en el desarrollo de la planta. Consideramos suelo salino cuando la conductividad eléctrica es mayor a 0,4 (mS/cm.). La relación de carbono / nitrógeno baja nos pone de manifiesto que la materia orgánica se presenta en forma de humus estabilizado. El pH del suelo nos indica el grado de acidez de la tierra y según este pH las plantas pueden tener mayor o menor disponibilidad de los nutrientes de la tierra. 18 19 7. DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO AGRICOLA POR METODO DE LA RENTA 7.1 CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL METODO DE LA RENTA. Tal como se ha mencionado en el apartado 4.1 la forma de calcular el valor del suelo es la siguiente: Valor del Suelo (Método de Renta) = (MB/Td.) x F (Factor de Corrección) Tasa de descuento: (Td) La fuente consultada es Boletín Estadístico del Banco de España El tipo medio a 20/12/08 era 3.98 % Factor de Corrección. (F) Es un parámetro que pondera al alza el valor de un emplazamiento próximo al un núcleo urbano (800 m. de proximidad). La ley del suelo limita el factor de corrección a 2 como valor máximo. En el caso que nos ocupa se aplica el factor máximo permitido por su proximidad al núcleo urbano. Margen Bruto (MB) Diferencia entre los ingresos y los costes de producción directos, sin incluir las amortizaciones, los gastos de la estructura comercial ni los gastos financieros. A continuación calcularemos el Margen Bruto mediante las tablas 1 y 2. 20 Tabla 1. CALCULO DE SUELO (Método de Renta) Costes variables de un cultivo de cebada cervecera por el trabajo de la tierra Labor h/ha. €/h. €/ha Grada de discos 0,5 35,94 17,97 Abonar ( Complexe 0-25-25) 0,5 40 20,00 Clisel + Cultivador 0,8 35,94 28,75 Sembrar 1 35,94 35,94 Corronar 0,5 35,94 17,97 Herbicida + Abono cobertura Nitrato A. 0,6 40 24,00 Transporte (semilla,abono,grano) 150,00 Cosechar 1 70 70,00 SUBTOTAL 364,63 €/ha Materias Primas Producto U UT/ha €/UT €/ha. Semilla Cebada R2 Kg 180 0,36 64,80 Abono nitrato Amónico 25% Kg. 130 0,46 59,80 N.P.K. 6-8-16 Kg. 220 0,36 79,20 Herbicida Rondoup L 1,8 12 21,60 SUBTOTAL 225,40 €/ha TOTAL 590,03 €/ha. Superficie a expropiar 0,72 ha TOTAL COSTES VARIABLES 424,82 € Tabla 2. CALCULO DE SUELO (Método de Renta) Ingresos variables derivados de la venta de producto Producto U UT/ha €/UT €/ha. Grano Kg. 2550 0,28 714,00 Ayuda DUN ha 1 210 210,00 TOTAL 924,00 €/ha Superficie a expropiar 0,72 ha TOTAL 665,28 € TOTAL INGRESOS VARIABLES 665,28 € 21 Margen Bruto = Ingresos – Gastos Variables Valor del suelo (Metodo de Renta) = (MB/Td.) x F (Factor de Corrección) MARGEN BRUTO= 655.28 € - 424.82€ = 240,46 € Valor del suelo (metodo de Renta) = (240.46 € / 0.0398) x 2 = 12083.42 € 22 7.2 CALCULO DEL VUELO Los cálculos están basados en la expropiación hecha en el mes de Enero. Valor Vuelo = Producción Estimada – Gastos Variables posteriores a la expropiación TABLA 3.CALCULO DEL VUELO Gastos variables ocasionados por el trabajo de la tierra Labor h/ha €/h. €/ha Herbicida + Abono cobertura Nitrato A. 0,6 40 24,00 Transporte (abono, grano) 75,00 Cosechar 1 70 70,00 SUBTOTAL 169,00 €/ha Gastos variables ocasionados por Materias Primas Producto U UT/ha €/UT €/ha. Abono nitrato Amónico 25% Kg. 130 0,46 59,80 Herbicida Rondoup L 1,8 12 21,60 SUBTOTAL 81,40 €/ha TOTAL 250,40 €/ha Superficie a expropiar 0,72 ha TOTAL GASTOS VARIABLES 180,29 € TABLA 4.CALCULO DEL VUELO Ingresos estimados derivados de la venta de producto Producto U UT/ha €/UT €/Kg Grano Kg. 2550 0,28 714,00 TOTAL 714,00 €/ha Superficie a expropiar 0,72 ha TOTAL INGRESOS ESTIMADOS 514,08 € 23 Resultado de el valor final de la tierra agrícola a expropiar (método de la renta) Valor Vuelo = Produccion Estimada – Gastos Variables posteriores a la expropiación Valor Vuelo = 514.08 € – 180.29 € = 333.79 € Valor de la tierra agrícola = Valor del suelo método de renta + Valor del vuelo. Valor de la tierra agrícola (Metodo Renta) = 12.083,42 €+ 333,79 € = 12.417,21 € 24 8. DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO AGRICOLA POR EL METODO COMPARATIVO. En el caso que nos ocupa, los valores obtenidos provienen del precio de expropiación de la parcela con referencia catastral (Polígono 1 parcela 20) que linda con la parcela del proyecto y que se puede considerar de las mismas características. Situación del terreno base de la comparación. El precio de expropiación fue 27.000 € /Ha y será el valor que se utilizará como referencia. En nuestro caso le aplicaremos un factor multiplicador del 10% considerando que el acceso al terreno es más directo y asimismo su proximidad al núcleo urbano es mayor. En la misma expropiación se valoró el vuelo (cereal: cebada cervecera) en la cantidad de 1.500 € /Ha. Poligono 1 Parcela 20