Una aproximación a las viviendas con finalidad turística desde el punto de vista urbanístico y desde la perspectiva de las comunidades de propietarios

Revista de Derecho Civil http://nreg.es/ojs/index.php/RDC ISSN 2341-2216 vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020) Estudios, pp. 99-135 UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA DESDE EL PUNTO DE VISTA URBANÍSTICO Y DESDE LA PERSPECTIVA DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS María Jesús López Frías Profesora Titular de Derecho Civil Universidad de Granada TITLE: An approach to housing for tourism purposes, from the urban point of view and from the perspective of the communities of owners RESUMEN: Este estudio quiere incidir en las cuestiones que presentan las viviendas de finalidad turística, diferenciadas de los alojamientos de carácter hotelero. Los problemas surgen desde distintos frentes. Por un lado, es claro el derecho de los propietarios para hacer uso de su titularidad pero, si la vivienda está sita en un comunidad en propiedad horizontal, la actividad puramente de ocio de los turistas puede ser incómoda o molesta para la vida de los demás residentes; por otro lado, los inconvenientes surgen también en cuanto a la normativa aplicable a estas viviendas ya que, si bien el contrato esencialmente es civil, el legislador estatal -dando un paso atrásabrió la caja de Pandora, permitiendo que las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos entraran, a través de las competencias en turismo y urbanismo, a regular este tipo de alojamiento. Esto ha supuesto una maraña normativa desigual y confusa en todo el país que, claramente, no es buena para los intereses económicos de España. Somos conscientes que esta situación no tiene vuelta atrás, pero sí se pide un esfuerzo de sentido común a las distintas Administraciones en bien de los propietarios, de los usuarios y de la propia ciudad. ABSTRACT: This study wants to influence the issues presented by tourist housing, differentiated from hotel accommodation. Problems arise from different fronts. On the one hand, the right of the owners to make use of their ownership is clear but if the house is located in a horizontally owned community, the purely leisure activity of tourists can be uncomfortable or annoying for the lives of the others residents; on the other hand, the inconveniences also arise in terms of the regulations applicable to these homes sins although the contract is essentially civil, the state legislator opened the Pandora’s box, taking a step back, allowing the autonomous communities and municipalities to enter, through the competencies in tourism and urban planning to regulate this type of accommodation. This has created an uneven and confusing regulatory tangle throughout the country that is clearly not good for Spain’s economic interests. We are aware that in this situation, there is no turning back but a common sense effort is requested from the different administrations for the good of the owners, the users and the city itself. PALABRAS CLAVE: Viviendas con finalidad turística; Derecho urbanístico y normativa sobre comunidad de propietarios; protección a los copropietarios, a la ciudad y a los usuarios. KEY WORDS: Housing with tourist purpose; urban law and regulations on community of owners; protection of co-owners, the city and users. SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. ESPECIFICACIONES Y PRECISIONES TERMINOLÓGICAS SOBRE LOS ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EN GENERAL. 2.1. En cuanto al objeto de estudio. 2.2. En cuanto a los sujetos intervinientes. 3. LA ESFERA EXTERNA, O DE CARA A LA CIUDAD, DE LA VIVIENDA CON FINALIDAD TURÍSTICA. 3.1. Ventajas e inconvenientes de las viviendas con fines turísticos para la ciudad. 3.2. Cuestiones urbanísticas en torno a los usos residenciales oturísticos. 4. LA ESFERA INTERNA, DE CARA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, DE DICHAS VIVIENDAS. 5. CONCLUSIONES. BIBLIOGRAFÍA. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 100 1. INTRODUCCIÓN Un visitante de la Granada del siglo XIV la describía de esta manera: «Granada es una gran ciudad de forma circular y encantador aspecto en la que abundan los árboles, las aguas, los jardines y los frutos … En ella, se alzan hermosas casas y pabellones mirando a las afueras; hay desde allí unas vistas de la Vega y de los arroyos que la cruzan, todo un espectáculo que no puede imaginarse y que no tiene semejante»1. No sabemos qué pensaría este viajero en los tiempos actuales … A la belleza de la ciudad, sin duda, añadiría su asombro ante la gran multitud de gente, de grupos de personas, que transita por ella a todas horas … Y esto no sólo ocurre en Granada, sino que a cualquier pueblo o ciudad del mundo llegan hoy miles de personas con ánimo de pasar unos días felices. Y es que, entre los vuelos low cost y la oportunidad de alojarse sin gran desembolso monetario, la posibilidad de viajar se ha convertido en una afición al alcance de muchos bolsillos. Lógicamente esto ha supuesto un enriquecimiento en la mentalidad de la población. Conocer otros lugares, culturas y formas de convivencia abre la mente, hace entender lo que cada uno tiene y es una forma evidente de crecimiento intelectual; además, estas ventajas han facilitado, y mucho, la posibilidad de viajes de familias (sobre todo numerosas) y grupos de amigos que, en otros tiempos, era poco menos que una utopía2. Si esto, de forma objetiva, es claramente bueno para el individuo, la cuestión surge cuando el fenómeno se pone en conexión con el entorno en que se desarrolla, es decir, con las ciudades y las viviendas que se visitan y donde se produce el alojamiento. Así, nos hemos encontrado con problemas relativos a los alquileres de viviendas en el 1 Ibn Fadl Allah -alumari (1337). Vid. GALLEGO BURÍN, A.; Granada: guía artística e histórica de la ciudad, Granada, 1982, págs. 48 y 49. 2 Queremos hacer constar que este trabajo se envió para su publicación a principios de año, antes de que la mayor parte de la población conociéramos lo que la pandemia del Covid 19 ocasionaría en el mundo entero. A la mayor pérdida que hemos sufrido, la muerte de tantas personas, se ha unido un estado prácticamente generalizado de ansiedad y miedo nunca visto en nuestra generación y, por supuesto, la ruina económica que ha destruido millones de puestos de trabajo. La pandemia ha sido una debacle para el sector turístico y ha afectado, lógicamente, a las viviendas de finalidad turística. Muchos propietarios pretenden, hoy día, un arrendamiento permanente, volviendo al alquiler «más seguro, duradero o tradicional». Pero también es verdad que, aun con menos ingresos, las viviendas con finalidad turística están «atravesando este desierto económico» mejor que los establecimientos hoteleros, ya que los inevitables elementos comunes de estos son salvados por una vivienda en la que no sólo se pernocta, sino que se «vive» con mayor tranquilidad. Y, por otro lado, tengamos en cuenta que esta situación sanitaria y económica remontará, y el marzo y abril profundo y desesperanzado que hemos vivido sólo será un mal (aunque dramático) recuerdo. En ello confiamos. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 101 centro o centros históricos que han desalojado a la población fija en aras a conseguir un mayor beneficio producido en unos días de ocupación de los departamentos destinados a alojamiento turístico. Y, a la vez, problemas con los copropietarios habituales de viviendas que soportan el ir y venir de turistas en departamentos aledaños, además de «padecer» e intentar sobrellevar también las actividades «de demasiado ocio o divertimiento» que en las viviendas destinadas a uso vacacional o turístico se llevan a cabo, sin considerar que, en las de al lado, hay propietarios que no están precisamente de vacaciones, que trabajan al día siguiente y que no pueden descansar. Por tanto, como se ve hay beneficios y perjuicios en una actividad que hay que intentar armonizar en aras al bien de todos3. Para ello se ha dictado y modificado toda una normativa, desde distintos sectores y puntos de vista, turísticos, urbanísticos, civiles …, tanto a nivel estatal como autonómico; la interacción entre lo público y lo privado se hace patente en este ámbito. Pero toda esa regulación legal ha dificultado también el entendimiento y la solución unitaria de la cuestión, y lo que se necesita es una normativa coordinada y coherente cuyo fin último sea regular esta actividad e intentar paliar alguna de sus consecuencias4. A esto vamos a dedicar las siguientes 3 Realmente, los alojamientos turísticos en viviendas particulares han existido siempre; pero lo cierto es que las nuevas tecnologías han favorecido su proliferación en los últimos tiempos, ya que han facilitado la intermediación y la reducción de los costes de transacción, determinando que los precios puedan ser más reducidos. Por ello es por lo que la amplia oferta de viviendas de particulares que se publicitan a través de las plataformas on line (Airbnb, Windu, Rentalia, Booking), la instauración de medios de información (comentarios de usuarios), la posibilidad de reserva, pago seguro, han llevado a que estos alojamientos se hayan convertido, de facto, en un fuerte competidor para los alojamientos turísticos tradicionales, aunque la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia (CNMC) se ha mostrado favorable a eliminar los obstáculos a su implantación en su informe económico sobre el Decreto 113/2015 de 22 de mayo, por el que se aprueba el reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, de 17 de mayo de 2016. Disponible en https:/www.cmnc.es/expedientes/la032015. [Consulta: 9 enero 2019]. Y, como afirma ROCA FERNÁNDEZCASTANYS, M. L., cierto es así mismo que, si en un primer momento se podría hablar de economía colaborativa, hoy día, teniendo en cuenta el desarrollo alcanzado de esta actividad, no puede hablarse de turismo colaborativo, al menos en su acepción primigenia, porque existe ánimo de lucro del propietario y/o explotador, además de la intervención de un intermediario, que actúa a modo de agencia (casi siempre on line) a cambio de la correspondiente comisión. Esta fórmula se limitaría al couchsourfing (acoger viajeros en el sofá) o homeexchange (o intercambio de casas completas). Vid. «Matando a la gallina de los huevos de oro?: Algunos apuntes sobre la nueva regulación de las viviendas de uso turístico (especial referencia al caso andaluz)», Revista Internacional del Derecho del Turismo. RIDETUR, 2 (2017), págs. 1-23. Disponible en uco.es/ucopress/ojs/index/php/ridetur/issue/view/849/showToc. [Consulta: 30 enero 2018]. En la misma línea, CUBEROS MARCOS, J.; «Alojamientos vacacionales: hacia un equilibrio entre el control administrativo y la libertad de empresa», IDP Revista de Internet, Derecho y Política (febrero, 2019), págs. 56-70. Disponible en idp.uoc./edu/202/volumen 0/issue/28/. [Consulta: 10 octubre 2019]. 4 En efecto, la cuestión es que estamos ante una materia en la que está claramente implicada la legislación estatal, pues al Estado le corresponden las competencias en materia civil (sin perjuicio de las conservación, modificación y desarrollo de las legislaciones especiales o forales en las CCAA donde las haya), la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, así como las bases y MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 102 páginas, advirtiendo al lector que no se ha pretendido realizar un estudio exhaustivo de todo lo concerniente en general a las viviendas de fin o uso turístico (de las que hay ya buenísimos y abundantes tratados y estudios) sino dar una visión específica de algunos problemas e intentar hacer indicaciones o proponer algunas soluciones (desde el punto de vista del derecho urbanístico y de la normativa de la propiedad horizontal) que contribuyan a mejorar la situación de las ciudades más afectadas por aquellas, de los propietarios de las mismas y de las comunidades en propiedad horizontal donde se sitúen las «viviendas para el turismo». 2. ESPECIFICACIONES Y PRECISIONES TERMINOLÓGICAS SOBRE LOS ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EN GENERAL Para empezar, hay que reconocer que la inexistencia de normativa estatal de turismo en la actualidad ha complicado el panorama jurídico en España a la hora de acometer la regulación de las viviendas con finalidad turística. Son las CCAA las que en virtud de la CE (art. 148.1.18) pueden asumir las competencias en materia de turismo, y así se han aprobado 17 leyes en esta materia. Leyes de parecida estructura, pero distinto y minucioso contenido, más aún en la normativa sobre alojamientos y viviendas de uso turístico. En todo caso, el Estado está profundamente implicado en la materia, porque tiene competencia exclusiva en materia de las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, además de en materia civil (salvo las Comunidades con Derecho propio), bases de las obligaciones contractuales, y legislación mercantil. Por ello, en esta materia compleja en la que inciden competencias de las distintas Administraciones públicas, además de la legislación civil, se han producido algunas disfunciones en cuanto al ámbito objetivo y subjetivo de las viviendas con finalidad turística. En cuanto al primero, se hace necesario deslindarlas de otros posibles supuestos de alojamientos y, en cuanto al segundo ámbito, la determinación de las personas intervinientes en cada caso y en virtud de qué relación jurídica también ha coordinación de la planificación general de la actividad económica; por otro lado, las CCAA tienen competencia exclusiva en materias de ordenación del territorio, urbanismo, promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial y los Ayuntamientos tienen también competencia en urbanismo y disciplina urbanística. Todo ello significa que la complejidad normativa en esta materia es inmensa, y aunque es claro que incide en ella específicamente la normativa turística y urbanística, junto a la misma, no se puede olvidar que las partes intervinientes firman un contrato en el que el Derecho civil tiene mucho que decir en orden a la perfección y resolución, posible desistimiento, obligación de poner en uso pacífico el bien al usuario, de guarda y custodia en depósito de enseres personales, pago del usuario, fianzas y demás garantías, obligación de intermediación de la plataforma (si la hay), responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones, por daños e incidencias durante el uso de la vivienda así como las referidas a terceros, a la comunidad de propietarios en la que se enmarque … Así, SÁINZ DE JUBERA HIGUERO, B.; «Propiedad y vivienda en el marco de la economía colaborativa: alojamientos turísticos y cohousing» en Congreso internacional de Derecho civil. Octavo centenario de la Universidad de Salamanca (Coord. LLAMAS POMBO), Valencia, 2018, pág. 1470. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 103 sido objeto de atención y estudio, del que aquí se va a intentar hacer un apunte para comprender las aristas de este fenómeno. 2.1. En cuanto al objeto del estudio Hemos dicho que nuestro trabajo pretende centrarse en la situación de las viviendas con fin turístico, y al no existir normativa estatal, nos vamos a fijar especialmente en la Comunidad Autónoma de Andalucía5, sin dejar de mencionar la normativa de otras comunidades autónomas. Y, en todo caso, para analizarlas no podemos por menos que, ante la «maraña» legislativa existente en el ámbito de los alojamientos turísticos, comenzar por clarificar conceptos. Así hay que partir, necesariamente, por determinar este «macroconcepto». El art. 28.1ª de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, afirma que «tienen la consideración de servicio turístico: el alojamiento cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos». Es una definición tan amplia que no aporta ninguna claridad, ni semántica ni jurídica. Alojamiento turístico es «todo»: hoteles, apartamentos turísticos, hostales, pensiones (hostels), campings, casas rurales y «cualquier otro que se establezca reglamentariamente» (art. 40.1 Ley 13/2011). 5 Ciertamente, hay que insistir en la cuestión competencial. En concreto para las viviendas con fin turístico la pregunta es si las CCAA, ya tengan competencias en materia de legislación civil como aquellas que carecen de ellas, tienen competencia sobre esta clase de alojamientos específicos o hay una extralimitación de competencias ex art. 149.1.8 CE. Para las comunidades que tienen la posibilidad de la «conservación, modificación y desarrollo» de su Derecho civil propio, la cuestión, como tiene establecido el TC, se centra en la idea de la «conexión» que permita la actualización o innovación de su Derecho civil propio. Como afirma MESA MARRERO, C., el problema es determinar si se da esa conexión o no, porque la doctrina constitucional carece de un criterio interpretativo claro que permita valorar, con seguridad jurídica, cuál es el alcance de la competencia autonómica sobre el derecho civil propio, lo que dificulta la tarea de verificar si la disciplina sobre esta figura es o no conforme a la regla de distribución de competencias normativas en materia civil («Las viviendas de uso turístico y la cuestión de la competencia en materia civil». Disponible en www.indret.com, julio, 2019) [Consulta: 3 septiembre 2019]. Y este es un tema sin solución a día de hoy (no hay nada más que ver la reciente STC núm. 133/ 2017, 16 noviembre (BOE-A-201715178) en la que el Alto Tribunal determina la falta de conexión entre el derecho gallego sobre autotutela y adopción y su derecho tradicional, determinando que el legislador gallego está innovando y no tiene competencias. Y, por el contrario, en la STC núm. 132/2019, 13 noviembre (BOEA201918271) ocurre lo contrario, y se considera constitucional el libro IV del CCCat. Para el estudio de esta sentencia, Vid. GARCÍA RUBIO, M. P.; «Incertidumbre y alguna cosa más en la interpretación constitucional del poder normativo sobre la materia civil. Comentario a la STC 132/2019, que resuelve el recurso de inconstitucionalidad contra determinados artículos de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro VI del CCCat», Revista de Derecho civil. Vol. VI, núm. 4 (octubre-diciembre, 2019). Pero, además, en las CCAA sin Derecho civil propio, la normativa sectorial podrá establecer los requisitos administrativos a cumplir para la actividad económica relativa a las viviendas con fines turísticos, pero el contenido del contrato entre el usuario y el titular de la vivienda de fin turístico es competencia civil del Estado. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 104 Por ello conviene describir las situaciones que se pueden asemejar a lo que quiere ser el objeto de este estudio porque la falta de precisión hace que se utilicen los términos confusamente. Por un lado, podremos encontrarnos con la vivienda que, para finalidad vacacional o turística, sea cedida sin contraprestación onerosa (podemos llamarla cesión «de amigo»). Por otro lado, encontramos el alquiler de vivienda habitual o incluso vacacional que, de forma puntual, realiza el propietario de la misma y que puede ser por precio o mediante la forma de permuta. En el ámbito contrario, tenemos los apartamentos turísticos, que tienen la consideración de establecimientos de alojamiento turístico, ocupando un inmueble completo o parte del mismo (tres o más unidades de alojamiento con uso turístico) que pueden constituir complejos o conjuntos. Por último, aparecerían los casos de particulares o sujetos con viviendas no habitadas (o incluso habitadas), a las que pretenden sacar rendimiento a través del régimen de vivienda con finalidad turística siempre que no sean más de dos, que no tienen la consideración de apartamento turístico. Por tanto, como nuestro análisis recae sobre las viviendas con finalidad turística, la primera posibilidad hemos de dejarla fuera de nuestro estudio porque, como establece el art. 1.2 a del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de la Junta de Andalucía, quedan excluidas las viviendas que se cedan sin contraprestación económica6. Este artículo deja fuera igualmente las viviendas contratadas por más de dos meses a la misma persona, los alojamientos turísticos en el medio rural, que tienen su legislación propia, y los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular ubicadas en el mismo inmueble o grupos de inmuebles contiguos o no, que tienen su regulación en el decreto andaluz de apartamentos turísticos7 (D. 194/2010, de 20 de abril, en relación con el art. 40.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía). Hay que tener en cuenta, aunque el D. 28/2016 no lo mencione, que 6 Además de Andalucía, son numerosas las CCAA que han regulado estos alojamientos, por mencionar las más recientes citamos la de Asturias (D. 28/2016, de 10 de agosto), Aragón, (D. 80/2015, de 5 de mayo), Castilla y León (D. 3/2017, de 16 de febrero), Cataluña (D. 159/2012, de 20 de noviembre), Canarias (D. 113/2015, de 22 de mayo), Galicia (12/ 2017, de 26 de enero), Madrid (D. 79/2014, de 10 de julio, modificado por D. 29/2019, de 9 de abril), Valencia (D. 92/2009, de 3 de julio). En Baleares, se recoge en la Ley del Turismo de 8/2012, de 19 de julio; en Navarra, en la Ley foral 7/2003, de turismo y en el País Vasco, en la Ley de 13/2016, de 28 de junio de turismo. 7 Y que están situados en suelo de uso turístico. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 105 quedan excluidas las VPO, las cuales, por su propia naturaleza, exigen que su destino sea constituir la vivienda habitual y permanente del titular8. Hay una cuestión que, en todo caso, merece la pena remarcar, porque no queda del todo clara después de la reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994, de 24 de noviembre). Es la cuestión relativa a las viviendas vacacionales que regula la LAU en su art. 4.3. El arrendamiento de temporada cuya finalidad no es consecución de una vivienda de carácter permanente sino la satisfacción de un interés vacacional o turístico está siendo «absorbido» por la legislación sectorial relativa a las viviendas de finalidad turística. Esto ha sido denunciado por la doctrina en reiteradas ocasiones, porque este tipo de arrendamiento es un contrato de carácter civil, y sólo el Estado, en atención a la competencia que en esta materia le atribuye la Constitución, es el competente para regularlo9. ¿Por qué ha ocurrido esto, entonces? La razón reside en que el art. 5 e) de la LAU excluye de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Esa normativa sectorial, dada la pasividad o «la ausencia» en este tema del Estado es hoy la normativa autonómica por lo que la distinción del arrendamiento de temporada y alojamientos turísticos en vivienda residencial se está realizando a través de las regulaciones administrativas autonómicas y así, aunque hay CCAA que hacen esfuerzos por deslindar el concepto de vivienda de uso turístico, que se somete a la regulación administrativa, otras han optado por el criterio de que cualquier arrendamiento de vivienda de estancia corta queda sometido a la legislación turística y a la intervención administrativa10. 8 Queda la duda de si el titular de las mismas pudiera alquilarlas por habitaciones permaneciendo aquel viviendo en la misma. El modelo de la declaración responsable para inscribir las viviendas con fines turísticos en el registro de Turismo de Andalucía recoge que «La persona abajo firmante … Declara: Quinto: Que en el caso de tratarse de una vivienda con fines turísticos completa no está sometida a régimen de protección pública que impida su utilización para fines turísticos». 9 En esta necesidad de diferenciar el arrendamiento de temporada de las viviendas de uso turístico, Vid., por ejemplo, DÍAZ VALES, F.; «Aspectos jurídico-civiles de las viviendas de uso turístico», en Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica. Un enfoque multidisciplinar (Dir. LUCAS DURÁN), Pamplona, 2019, págs. 102 y ss. 10Así se manifiesta DESDENTADO DAROCA, E., en «Aspectos jurídicos-administrativos de las viviendas de uso turístico», en Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica. Un enfoque multidisciplinar (Dir. LUCAS DURÁN), Pamplona, 2019, págs. 57 y ss. Un sector de la doctrina había considerado necesaria una legislación estatal relativa al alquiler vacacional para evitar las distintas legislaciones de las CCAA sobre viviendas de uso turístico, ya que la regulación de la LAU sobre arrendamiento de temporada era insuficiente por los problemas jurídicos, económicos y sociales que se planteaban, y ello porque, aunque tales viviendas tienen un importante componente en el ámbito del sector turístico, conservan su MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 106 Realmente, como ocurre en España, en donde no es infrecuente tener dos viviendas y alquilar «sin habitualidad» alguna de ellas para sacar un rendimiento que permita, por ejemplo, el pago de la hipoteca de alguna o al menos los gastos de comunidad del año a través de su alquiler en meses de verano, el que se aplique a esta situación la específica normativa turística no es proporcionado. Si se mira la regulación aragonesa parece que esto es así porque queda sujeta a su regulación toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a un mes por el usuario (art. 4.3 del Decreto 80/ 2015, de 5 de mayo). Por ello, los criterios de profesionalidad, habitualidad, prestación de servicios turísticos, duración de la cesión, existencia o no de empleados, número de viviendas afectadas son criterios a tener en cuenta para determinar si se trata de arrendamiento de temporada o de una vivienda de finalidad turística, teniendo en cuenta que la cesión ocasional por particulares haciendo uso de las plataformas colaborativas no debe entenderse como prestadores de servicios profesionales. Urge, como afirma DESDENTADO DAROCA, establecer un criterio de diferenciación razonable y proporcionado entre el alquiler de temporada regido por el Derecho privado (art. 4.3 de la LAU de 1994) y el alojamiento sujeto a la regulación administrativa11. Es verdad que, como en otras, la legislación andaluza, recoge, para diferenciar la vivienda con fin turístico de la vacacional, la característica de la naturaleza civil. Vid., por todos, CAMPUZANO TOMÉ, M. H.; Las viviendas de uso turístico. Marco legal y problemática jurídica en el contexto de la economía colaborativa, Madrid, 2019, pág. 87. 11 Vid. «Aspectos jurídicos-administrativos de las viviendas de uso turístico», Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica. Un enfoque multidisciplinar, op. cit., pág. 60. Como se sabe, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil. Pero, en todo caso, como afirma CAMPUZANO TOMÉ, «lo cierto es que muchas CCAA han dedicado sus esfuerzos para regular los alojamientos turísticos para intentar disminuir el número de viviendas que escapen a su control, creando a tal fin figuras contractuales que eviten por todos los medios que sus alquileres puedan quedar bajo la consideración de arrendamiento de temporada de la LAU». Considera esta autora, como también otros sectores de la doctrina, que so pretexto de la ordenación del turismo, las Comunidades Autónomas han controlado y sancionado como turísticos arrendamientos que son de naturaleza civil y que deberían haber quedado bajo el régimen de la legislación de arrendamientos urbanos. Tal intervencionismo es potenciado por el legislador central con la modificación introducida en la LAU. Vid. «El alquiler de viviendas de uso turístico a partir de la Ley 4/2013: la necesaria interpretación conjunta de la LAU y de la legislación turística autonómica». RCDI, nº 749 (mayo, 2015), pág. 11. Efectivamente, después de la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas que modificó el art. 5 e) de la LAU, la diferencia entre los arrendamientos de temporada y las viviendas turísticas radicaba en si la oferta se realizaba o no por canales de oferta turística (absurdo ya en esos tiempos). Con la reforma del precepto operada por el RDL 7/2019 de 14 de diciembre, quedan fuera de la misma los arrendamientos que recaigan sobre viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, cualquiera que sea la forma en que sean promocionadas o comercializadas, con lo que el margen de distinción entre los arrendamientos de temporada civiles y los arrendamientos de uso turístico queda aún más reducido. LOCERTALES FUERTES, D., advierte de la oportunidad perdida con el RDL 4/2019 para dejar delimitadas estas dos figuras. Vid. «Arrendamientos turísticos y de temporada», El notario del siglo XXI. núm. 85 (mayojunio, 2019). UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 107 habitualidad con que la actividad se lleva a cabo12. Pero, en todo caso, hay problema en cuanto a la duración, porque las viviendas contratadas por tiempo de 2 meses o inferior, computados de forma continuada o ininterrumpida por una misma persona o distinta se consideran viviendas con fines turísticos y se regulan por el Decreto andaluz de 2016 de viviendas de fines turísticos. Las contratadas por tiempo superior a 2 meses, computadas de forma continuada por una misma persona, no se consideran viviendas de finalidad turística. Lo mismo nos encontramos en Cataluña o Galicia, que nos hablan de cesión reiterada cuando se cedan dos o más veces dentro del periodo de un año. Es decir, ello nos lleva a pensar que quien alquila su vivienda vacacional, anunciada u ofertada por cualquier tipo de canal de comercialización, 15 días en el mes de julio o durante el mes de agosto en la playa, está sometido a la normativa administrativa de las viviendas de finalidad turística (VFT) porque se da el requisito temporal y de reiteración o habitualidad. Por ello, en estos aspectos una mayor claridad se impone porque la vivienda vacacional, como así la hemos descrito, no responde al mismo patrón que una vivienda con fin turístico. Dicho lo anterior, insistimos en que nos interesa especialmente la vivienda con fines turísticos13, porque se incardina normalmente en una comunidad de vecinos y puede tener una gran repercusión no sólo, con carácter general, para la seguridad pública y el entorno urbano, sino también, muy directamente, para la seguridad vecinal. El Decreto andaluz 28/2016, de 2 de febrero, en su artículo 3, define las viviendas con fines turísticos como aquellas que se encuentran ubicadas en suelo residencial14, ofreciendo mediante precio, el servicio de alojamiento con fines turísticos y de forma habitual. La normativa considera que el alojamiento en las viviendas de uso turístico no constituye la actividad principal del propietario con carácter general, y que el número de inmuebles de una misma persona titular no puede exceder de dos. Por otro lado, como nota definitoria, se afirma que su contratación no podrá exceder de dos meses computados de forma continua por la misma persona usuaria, no existiendo plazo mínimo. Por último, el art. 5º del D. 28/2016 afirma que estas viviendas podrán ser 12 En Aragón, se presume la habitualidad cuando se facilite alojamiento en dos o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que en su conjunto exceda de un mes. Pero, en todo caso, quedan otros interrogantes abiertos como la naturaleza jurídica del contrato o la forma de tributación. Vid., MARTOS CALABRÚS, M. A.; «El contrato de arrendamiento de vivienda vacacional tras la reforma del artículo 5 de la LAU por la Ley 4/2013», Revista de Derecho civil, Vol. I, núm. 1 (enero-marzo, 2014). Disponible en http:/nreg.es/ojs/index.php/RDC/ issue/view/14/showToc [Consulta: 22 noviembre 2018]. 13 En Andalucía así se denominan, en el País Vasco, «vivienda para uso turístico», en Cataluña y Castilla y León, «vivienda de uso turístico». 14 Entendiendo suelo residencial en sentido urbanístico, de uso otorgado por el planeamiento. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 114 cierta medida el aspecto de nuestras ciudades y, sobre todo, de las ciudades históricas, es un fenómeno que no está pasando desapercibido y que tiene importantes consecuencias no sólo civiles, sino también urbanísticas. Los centros históricos se están convirtiendo en grandes espacios habitacionales de fin de semana, puentes o vacaciones. Lo que se incrementa cuando tales núcleos urbanos pertenecen a la lista de sitios del Patrimonio mundial. La población habitual del centro va camino de hacerse residual. Si se miran los datos del Registro de turismo andaluz31, las cifras confirman lo que estamos diciendo. Con ello la configuración ciudadana cambia, ya que la población propietaria de pisos céntricos prefiere alquilarlos de forma o por tiempo «express», que con un arrendamiento de más larga duración, pues por los primeros obtienen un mayor beneficio que por los segundos. Eso implica que vamos a un modo distinto de entender la vida en los barrios históricos. Se convierten en «barrios–hotel», de entradas y salidas, sin vida propia «continua». Los comercios cambian necesariamente, desaparecen los pequeños establecimientos tradicionales, los alquileres se disparan a la vez que las propiedades pierden valor patrimonial (si se quieren destinar a vivienda habitual o permanente) y aumentan las peticiones de cambio de uso. 3.1. Ventajas e inconvenientes de las viviendas con fines turísticos para la ciudad Está claro que, desde el punto de vista del usuario que viaja a otras ciudades, la opción de una vivienda con finalidad turística es muy interesante, no sólo por razones económicas sino por poder disponer de servicios, como es la posibilidad de tener cocina y constituir la «base de operaciones» de una familia, pues pueden alojarse todos juntos y no en habitaciones separadas, y a veces distantes, de un hotel o pensión. Pero esa misma persona, que utiliza este tipo de alojamiento, puede presentar otra cara completamente distinta en su propia ciudad, si en el piso de al lado de su vivienda habitual existe una vivienda de fin turístico, en la que todos los días o fines de semana entran y salen grupos o familias no siempre silenciosos y educados. Por eso, para la ciudad, ¿es conveniente o no la proliferación de este tipo especial de alojamientos?32 Entre las ventajas, la primera y directa es la relativa a la generación de actividad económica que conlleva para el entorno urbano, sobre todo para el comercio, la 31Vid.https://www.juntadeandalucia.es/institutodeestadisticaycartografia/badea/operaciones/consulta/ anual/15833?CodOper=b3_1434&codConsulta=15833 (para 2019, y sólo en los apartamentos turísticos, aparecen recogidas 687.822 pernoctaciones con una estancia media de 2,5). 32 La CNMC, en este sentido, publicó el 19 de julio de 2018 un estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en España en el que, además de recomendar una revisión en profundidad de la normativa aprobada en los últimos años dirigida a unificar criterios, considera las ventajas y los efectos negativos, si bien minimizando éstos (E/CNMC/003/18 Estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en España, https://www.cnmc.es/expedientes/ecnmc00318). [Consulta: 3 marzo 2019]. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 115 hostelería, la construcción y también para los Ayuntamientos por el incremento de los ingresos debidos a los impuestos y tasas correspondientes a la actividad económica. La segunda es la consiguiente rehabilitación y puesta en uso de viviendas que, de otra manera, podrían quedarse vacías33, en concreto en centros históricos que, por distintas razones, van quedándose sin población (tercerización, falta de dotaciones, dificultad o prohibición de acceso rodado …), fenómeno éste, ciertamente, anterior a la aparición de las viviendas para fines turísticos. La tercera ventaja es indirecta, los ingresos que por tales alquileres como vivienda con fin turístico obtienen los titulares y que reinvierten normalmente en la propia ciudad. Entre los inconvenientes, el primero es, quizás, la pérdida de la población permanente en determinados barrios, los más céntricos o históricos, lo que altera el carácter tradicional de la ciudad. Y ello produce también la desaparición de los comercios tradicionales, sustituidos en muchos casos por franquicias globalizadas. Por otro lado, íntimamente unido a lo anterior, aparece la subida del precio de los alquileres para vivienda permanente, y ello porque el propietario va a buscar, legítimamente, la mayor rentabilidad en su inmueble que, de acuerdo con la normativa autonómica, sigue siendo una vivienda y puede destinarse sin ningún trámite a esta finalidad. La nueva normativa de alquiler, protectora del inquilino en cuanto a prorrogas y preaviso entre otras medidas, así como la limitación del precio de los alquileres (RDL 7/2019 de 7 marzo), también va a desviar muchas viviendas a la categoría de viviendas con fines turísticos. El tercer inconveniente, quizás el más visible, es la producción de molestias y ruidos (esas maletas rodando por el empedrado a todas horas …), para los residentes, el incremento del tráfico peatonal y rodado, en muchos casos comportamientos incívicos y suciedad (esas despedidas de solteros …). Todo ello llega a ser tan grave que en ciudades como Barcelona se habla ya de «turismofobia». 33 Las nuevas tecnologías permiten desbloquear lo que se denomina «idling capacity» o esa capacidad de improductividad, de falta de aprovechamiento e infrautilización de un bien (por ejemplo, asientos vacíos en los coches, espacios de oficinas no utilizadas, habilidades no utilizadas, etc.). Vid. MIRALLES MARUGÁN, P. Y VILLAR LAMA. A.; «Las viviendas de uso turístico: un análisis del conflicto», en International Journal of World of Tourism (2016), Vol. 3, núm.6, pág. 24. Disponible en https://idus.us.es/xmlui/bitstream/handle/11441/59274/paulamiralles_arseniovillar2.pdf?sequence=1&i sAllowed=y. [Consulta: 20 diciembre 2018] En este sentido, ROMÁN MÁRQUEZ, A., indica que, desde la perspectiva de la sostenibilidad económica, se considera a las viviendas de uso turístico como un ejemplo de utilización innovadora y eficiente de activos. «Planificación urbanística de turismo: la regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid y Barcelona», Revista de estudios de la Administración local y Autonómica. Nueva época, núm. 10 (2018), pág. 33. Disponible en revistaonline.inap.es/index.php/REALA/article/view/10566/ [Consulta: 9 enero 2019]. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 116 En cuarto lugar, no hay duda de que los alojamientos en viviendas con fines turísticos suponen una competencia para los establecimientos hoteleros tradicionales que los empresarios de este sector califican de desleal. Esto puede ser cierto cuando la explotación de estas viviendas se lleva a cabo a través de empresas intermediarias que reciben su correspondiente comisión y que en la práctica ofrecen un producto prácticamente igual a los apartamentos turísticos, pero también es cierto que las viviendas con fines turísticos vienen a cubrir una parcela de la demanda de alojamientos que los empresarios turísticos no parecen dispuestos (o no son capaces) de satisfacer. Ello supone una cierta tensión entre unos y otros hasta el punto de que, por ejemplo, la Federación de empresas de hostelería y turismo de Granada ha exigido la derogación del Decreto de 2016 que regula las viviendas con fines turísticos34. Y estas situaciones, desde luego, no son agradables para la normal convivencia de una ciudad35. Pero, a pesar de los inconvenientes citados, la CNMC afirma que «algunos de los efectos negativos atribuidos al crecimiento de las viviendas turísticas, como los derivados de la congestión (ruido, efectos sobre el medio ambiente), son en realidad, consustanciales al conjunto de la actividad turística y precisan de un enfoque 34 Considera el presidente de la Federación que el Decreto ha venido a alterar la convivencia entre los vecinos y los turistas, asunto tan serio que llama la atención que los poderes públicos hayan sido incapaces de dar una solución conjunta y global en el Estado, a pesar de que las autonomías tienen las competencias. Según el presidente, el Decreto ha contribuido a la despoblación de los centros urbanos, como el de Granada y la masificación del Albaicín, el Realejo y otras zonas históricas, donde ahora la hostelería y el comercio han desaparecido y, por tanto, la vida en esas zonas. «El vecino observa atónito cómo tiene otros vecinos que cambian todos los días, que las maletas los despiertan de madrugada, mientras que pensiones y hostales, magníficos establecimientos reglados, languidecen y están al borde de la desaparición», ha lamentado. Denuncia que no haya controles suficientes por parte de la Junta de Andalucía, porque haría falta «una legión de inspectores» que no posee y porque la propia norma ha venido a «legalizar una situación clandestina». Ha recordado que los propietarios de las viviendas con fines turísticos no tienen consideración de empresarios y, por lo tanto, están exentos de todas las obligaciones que se le exigen a una empresa o autónomo, no tienen que entregar facturas a los alojados y no cumplen las más de las 200 disposiciones que tiene un establecimiento de alojamiento, desde inspecciones sanitarias a protección de datos. «Nos preguntamos qué acciones tiene previsto llevar a cabo la Federación Española de Municipios y Provincias ante la avalancha de viajeros que han venido a usurpar los servicios que les prestan los Ayuntamientos a sus vecinos». Por último, manifiesta que el empresario del sector del alojamiento no tiene «ningún miedo a competir», como viene haciendo, en el mercado más global, competitivo y exigente, pero que sí exige hacerlo «en igualdad de condiciones» y que se pida a la vivienda con fines turísticos lo mismo que se le solicita a un establecimiento del sector. (https://www.ideal.es/granada/hosteleros-granada-alojamientos-turisticos-20190804115551nt.html?ref=https%3A%2F%2Fwww.google.es%2F). [Consulta: 3 septiembre 2019]. 35 En la enumeración de inconvenientes puede verse, por ejemplo, MURGA FERNÁNDEZ, J. P.; «Viviendas turísticas y comunidades de propietarios: status questionis y posibilidades de actuación a la luz del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal», RCDI (2019), nº 775, pág. 2223. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 117 regulatorio global sobre el sector. Es decir, sobre las actividades turísticas en su conjunto. Otros, como la presión sobre los precios de la vivienda, no cuentan con la evidencia empírica robusta que respalde su magnitud»36. En todo caso y con independencia de estas ventajas e inconvenientes que se han enumerado respecto a la ciudad, hay que tener siempre presente que estas actividades no son más que una manifestación de la libertad que corresponde al titular de disponer legítimamente de su propiedad dentro de los límites que establece el art. 33 de la CE y que a continuación se van a analizar. 3.2. Cuestiones urbanísticas en torno a los usos residenciales o turísticos La implantación de los usos propiamente hoteleros (hoteles, hostales, apartamentos turísticos, pensiones, etc.), que necesitan licencia municipal por ser uso urbanístico distinto del de vivienda, y el cumplimento de los requisitos exigidos para estos establecimientos por la legislación sectorial, resulta mucha más laboriosa que la petición de la licencia de ocupación, único requisito para registrar una vivienda con fines turísticos, por lo que se incrementa la aparición de este tipo de viviendas. Efectivamente, el art. 7 d) y 13.1.d) del Reglamento de Disciplina urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por D. 60/2010, de 16 de marzo, regula la licencia de ocupación con el objeto de comprobar que el uso previsto por un edificio o parte del mismo es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación37. En este sentido sería conveniente que en la licencia de ocupación se especificara también que este uso de vivienda con fines turísticos está permitido por la normativa urbanística. Para regular el incremento de este tipo de viviendas se presentan varias alternativas desde el punto de vista del planeamiento urbanístico: 1º. Considerar que las viviendas para fines turísticos deberían entrar dentro de la categoría de establecimiento de alojamiento turístico, como forma particular del mismo, e incluirse, por tanto, dentro del uso turístico a través de la normativa urbanística y turística. Ello conllevaría que sólo puedan ubicarse en los suelos destinados por el planeamiento urbanístico para ese uso turístico. Ésta es la solución 36 (E/CNMC/003/18 Estudio sobre la regulación de las viviendas de uso turístico en España. https://www.cnmc.es/expedientes/ecnmc00318). [Consulta: 3 junio 2019]. 37 El segundo párrafo del art. 13.1.d) regula las licencias de ocupación referidas a edificaciones existentes en las que no sea precisa la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, que es el caso que normalmente se presenta en las viviendas que se quieren destinar a usos turísticos. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 118 aprobada por el pleno del Ayuntamiento de Madrid el 27 de marzo de 201938, en la que se limita no sólo la implantación de viviendas de uso turístico sino todo tipo de alojamientos turísticos39. Ciertamente, cada plan determinará las condiciones que se hayan de cumplir, pero con carácter general hacen referencia a su situación en plantas más bajas, por debajo de las de vivienda, a tener acceso directo a la calle o a los elementos comunes y por supuesto a la obtención de licencia. Hay que insistir, con la normativa actual, al menos en Andalucía, en que lo único que el propietario ha de obtener es una licencia de ocupación previo pago de la tasa, y con ella la vivienda se inscribe en el Registro de turismo andaluz (D.28/2016). 2º. Por el contrario, mantener el uso residencial para este tipo de viviendas y no «encorsetar» al propietario de una vivienda con la imposición de un uso (turístico) que limita sus posibilidades futuras de actuación, ya que si le surge una buena oferta de venta o alquiler permanente se vería obligado a modificar nuevamente el uso al de vivienda con las contraprestaciones económicas que la ley urbanística exige para ello (art 36.2.a de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía), cumpliendo así el objetivo de mantenimiento del área residencial que establece para los conjuntos históricos el art. 20.2 de la Ley 16/1985, de Patrimonio histórico español40. Esta es la opción del Decreto andaluz 28/2016. El planeamiento urbanístico podría considerar las viviendas con fines turísticos como un uso específico dentro del residencial, como se propuso para el Plan general de Málaga (viviendas de uso transitorio)41. Esta solución no es discriminatoria como la del anulado artículo 3.2 del Decreto de Canarias, que prohibía la implantación de viviendas de uso turístico en los suelos turísticos42 porque con la regulación urbanística de Andalucía, que hace una 38 Llama la atención que, casi al mismo tiempo que se aprobaba la normativa municipal, la Comunidad de Madrid modificaba el D. 79/2014 relativo a las viviendas de uso turístico por el 29/2019, de 9 de abril. Este último en contradicción, respecto a su filosofía, con la normativa municipal mucho más restrictiva que aquella. Y llama la atención porque van referidas a un espacio territorial en buena medida coincidente. 39 Disponible en http://noticias.jutídicas.com/actualidad/noticias/13832-aprobada-definitivamente-laregulación-para-viviendas-de-uso-turístico-en-madrid/ [Consulta: 9 septiembre 2019]. 40 Se produce aquí una contradicción entre la legislación de patrimonio histórico, que persigue el mantenimiento de los usos residenciales en los conjuntos históricos, y la legislación urbanística, que impone que, si se pretende un cambio de uso al residencial, se incrementen las dotaciones en proporción al aumento de la población o se sustituya por su equivalente en dinero. Vid., en este sentido OLMEDO ROJAS, E.; Tipo y urbanismo en los conjuntos históricos. Aplicación práctica a la ciudad de Granada, Sevilla, 2016, pág. 96. 41Disponible en https://www.diariosur.es/turismo/malaga-prepara-modificacion-20181123225155nt_amp.html. [Consulta: 20 enero 2019]. 42 Hay que mencionar la STS (sala 2º, secc. 3ª) 15 enero 2019 (nº resolución 25/2019) ROJ: 257/2019, que anula art. 3.2 del D. 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 119 asignación de usos por parcelas, se podría aplicar este régimen a cualquier vivienda, ya que por definición las viviendas sólo pueden ubicarse sobre parcelas de uso residencial, salvo situaciones especiales de fuera de ordenación. 3º. Una solución intermedia podría ser seguir manteniendo su carácter de viviendas de uso residencial, pero con ciertas condiciones, por ejemplo, en cuanto a su ubicación (sólo en las plantas inferiores del edificio) o en cuanto a la determinación de una proporción máxima respecto al total de viviendas del edificio, cuando esto quede justificado por la excesiva saturación de este tipo de alojamientos en determinadas zonas de la ciudad43. Esto es así porque aunque el informe económico sobre el Decreto 11/2015, por el que se aprueba el reglamento de la Comunidad Autónoma de Canarias (CNMC de 17 de mayo de 2016) considera que «carece de justificación económica determinar mediante el planeamiento urbanístico dónde puede y no puede establecerse una vivienda turística o cual es el número de viviendas turísticas que tiene que haber en un área urbana», la citada STS 15 enero 2019, que anuló parcialmente este mismo Decreto, recoge la STSJUE 30 enero 2018 (Asuntos C360-15, y C31/16) en la que se sostiene que la Directiva 2006/123/CEE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a los servicios en el mercado interior, no se opone a que el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se supedite al respeto de un límite de carácter territorial, siempre que se cumplan las condiciones de no discriminación, necesidad y proporcionalidad enunciadas en el art. 15.3 de dicha norma comunitaria europea. La misma STS reproduce el art. 5º de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, que determina que el establecimiento de límites al acceso de una actividad económica, o su ejercicio o la exigencia del cumplimiento de requisitos para el desarrollo de la actividad motivarán su necesidad en la salvaguarda de los intereses de una razón imperiosa de interés general de las definidas en el art. 3.11 de la vacacionales de Canarias, por ir contra el principio de libertad de empresa y a la libre prestación de servicios y ser discriminatorio a favor de los alojamientos turísticos tradicionales lo que resulta contrario a los principios de necesidad y proporcionalidad del art. 5 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, ya que impediría que las viviendas existentes en zonas turísticas se pudieran destinar a fines turísticos. La CNMC también había informado en este sentido, (httpseros:/www.cmnc.es/expedientes/la032015). 43 Como indica CUBERO MARCOS, «si el alcance del riesgo o el daño potencial a otras personas no se han demostrado o es mínimo, la libertad individual, y, más en concreto, el libre acceso a las actividades y su ejercicio prevalece sobre la imposición de cargas y condiciones a los titulares o gestores de las VUT». Para ello hay que estar al caso concreto y analizar diversos factores, como el tipo de ciudad, el entorno más próximo, la tipología de las viviendas, las características del vecindario y los usuarios, los usos, la densidad de población … datos a partir de los que el municipio podría imponer limitaciones a las VUT por distritos o edificaciones. Op. cit., pág. 65,66. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 120 Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio entre las que están el orden público, la seguridad pública, la protección del medio ambiente y del entorno urbano y la conservación del patrimonio histórico y artístico nacional. En esta misma línea se pronuncia ARANA GARCÍA44, que considera que se pueden adoptar medidas urbanísticas para controlar o regular una actividad económica siempre que se cumplan las reglas de no discriminación, necesidad y proporcionalidad que son los parámetros a los que hace referencia la D 2006/12345. 4. LA ESFERA INTERNA, DE CARA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, DE LA VIVIENDA CON FINALIDAD TURÍSTICA En las comunidades en régimen de propiedad horizontal, la existencia de viviendas con fines turísticos está ocasionando verdaderos problemas a los restantes propietarios que habitan sus respectivos departamentos. También aquí encontramos la disyuntiva que supone la libertad del propietario para usar o disponer de su inmueble como considere oportuno y el derecho de los copropietarios de las demás viviendas a disfrutar tranquilamente de las mismas sin la injerencia continua de «una población itinerante» que circula por los departamentos vecinos. Son, en resumidas cuentas, problemas de seguridad, ruido o molestias y responsabilidad versus libertad de uso y disfrute de lo propio, o sea, conflicto de libertades también en el ámbito de lo privado. Realmente, 44 Como explica este autor, «la Directiva 2006/ 123 no se opone a que el acceso a una actividad de servicios o su ejercicio se supedite al respeto de un límite territorial de esta índole, siempre que se cumplan las condiciones de no discriminación, necesidad y proporcionalidad enunciadas en su artículo 15, apartado 3». Y añade «habrá que analizar en profundidad la motivación técnica que esgrime el ayuntamiento correspondiente para ver si se salvan los requisitos mencionados con anterioridad y todo ello porque, como ha afirmado el Tribunal Europeo, las medidas urbanísticas y territoriales pueden considerarse razones imperiosas de interés general justificadoras de medidas restrictivas en cuanto a la ubicación de este tipo de alojamientos». «La intervención local en las viviendas de uso turístico a través de la zonificación urbanística: requisitos y consecuencias» REALA. Nueva época, nº10 (octubre, 2018). Disponible en http://libros-revistas-derecho.vlex.es/vid/intervencion-local-viviendas-uso-745585637 [Consulta: 13 enero 2019]. 45 Pero podríamos ir un poco más lejos y dejar esbozada la idea de que quizá no sea suficiente una simple declaración responsable para desarrollar esta actividad de vivienda con fines turísticos, sino que fuera necesaria la obtención de una licencia o autorización por concurrir las razones imperiosas de interés general mencionadas más arriba, como ocurre con los apartamentos turísticos que requieren previa licencia de actividad. Se insiste, es quizá una idea aventurada al tener en cuenta la libertad del propietario de disponer de su propiedad, pero es que el problema de las declaraciones responsables es que se pueden presentar, aunque no se cumplan los requisitos. Las inspecciones no son en ningún caso inmediatas y al propietario le puede interesar comenzar dicha actividad, aunque más adelante se le imponga una sanción que normalmente podrá satisfacer con lo obtenido durante el tiempo que ha estado vigente el alquiler turístico. Quizá lo fundamental sea incidir en esa labor de inspección. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 121 como afirma RODRÍGUEZ DE ALMEIDA46, las perturbaciones o incomodidades que estos huéspedes pueden ocasionar no tienen por qué ser muy diferentes de las tradicionales de un arrendamiento normal en un edificio de propiedad horizontal. Pero el hecho de que el plazo de esas cesiones, alquileres u hospedajes sea breve, conlleva una elevada rotación de personas que entran a vivir a esos edificios, y ello genera una serie de problemas o molestias añadidas al resto de los vecinos. A la mayor rotación también hay que añadir que, como la finalidad es turística, las personas que utilizan esos inmuebles lo suelen hacer por un interés lúdico o de vacaciones, lo que influye asimismo en su comportamiento y forma de uso: horarios más distendidos, fiestas, volúmenes altos … Lo que debe quedar claro es que en el régimen de propiedad horizontal, son los estatutos los que establecen la normativa por la que ha de regirse el inmueble y el documento donde se pueden recoger las limitaciones a los derechos de los propietarios47. Estas limitaciones han de ser claras y, como la jurisprudencia ha determinado en muchas ocasiones, el que se recoja que el edificio está destinado a vivienda y locales de negocio no es bastante para excluir estos supuestos de alquiler turístico. Las prohibiciones en este sentido tienen que ser específicas (Vid., por ejemplo, la STS (1ª) 729/2014, 3 diciembre)48. Pero, es verdad, que en algunos casos se podrá entender que esta actividad está prohibida, aunque no se señale específicamente. Es lo que ocurrió en el caso resuelto por la SAP de Guipúzcoa de 12 de abril de 2019. En este caso, los estatutos prohibían cualquier actividad de carácter económico, enumerándose algunas con carácter ejemplificativo y no de forma cerrada, por lo que la comunidad entendía que el alquiler turístico se encontraba dentro de ellas. Esta cuestión de interpretación de los estatutos dio lugar a un acuerdo aprobado 46 «El alquiler vacacional como actividad molesta en la Comunidad de propietarios» en RCDI, nº 765, (2018), págs. 498, 499. En este sentido, Vid. también CAMPUZANO TOMÉ, M. H. para quien la demonización apriorística de esta actividad no está justificada. Las viviendas de uso turístico. Marco legal y problemática jurídica en el contexto de la economía colaborativa. Madrid, 2019, págs. 166 y ss. 47 Las limitaciones no son contrarias al art. 33 CE si obedecen a la función social a la que el propio 33.2 CE somete a la propiedad privada. Con tal prohibición estatutaria se estaría tomando una medida preventiva a fin de evitar que los pisos turísticos generen actividades molestas que el art. 7.2 LPH prohíbe expresamente. No se trataría de prohibir el alquiler sin más, sino hacerlo en evitación de potenciales molestias a la Comunidad. Vid., CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G.; «Pisos turísticos y comunidad de vecinos: un posible caso de abuso de derecho», en Viviendas de uso turístico: régimen civil, administrativo y fiscal, Madrid, 2018, pág. 339. 48 ROJ: STS 5403/2014. Vid., también, la SAP Guipúzcoa (secc. 3º) 159/2017, 8 septiembre y la SAP (secc. 3º) 139/ 2016, 12 mayo. En contra, sin embargo, la SAP Barcelona 6 junio 2019 (JUR/2019/182154), en un caso en que los estatutos existentes eran anteriores a la legislación de turismo. En ella se afirma que cuando los estatutos dicen que los departamentos sólo pueden ser destinados a vivienda se refieren a lo que comúnmente se entiende por tal, al domicilio de una o más personas sean familia o no, con vocación de permanencia y no al alquiler durante cortos periodos de tiempo y a múltiples personas, desconocidas para los demás vecinos, que siempre están de paso. MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 122 por mayoría por la junta en este sentido, pero fue impugnado por los propietarios que entendían lo contrario. La SAP de Guipúzcoa consideró que efectivamente la prohibición estatutaria de actividades de carácter económico, mencionando algunas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) comprendía también las relativas a los pisos turísticos49. Pues bien, como sabemos, tan importante se ha hecho para las comunidades esta cuestión que aparece recogida en el RDL de 2018 que luego fue suspendido para ser convalidado posteriormente en 2019 (RDL 7/2019, de 1 de marzo) modificando el art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Este artículo, en su párrafo 12, afirma que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad turística de las viviendas, suponga o no una modificación del título constitutivo o de los Estatutos, requiere el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 de las cuotas de participación50. Es esta una norma excepcional, prevista para un caso concreto, y como afirma la doctrina51, la interpretación de este artículo ha de ser restrictivo, porque se refiere a las viviendas de uso turístico y no a otras actividades hoteleras o de alquiler vacacional que requerirían, si hay modificación estatutaria, de la aplicación del 12.6 LPH. En este sentido, se pueden mencionar las recientes Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril 2020 (BOE-A-2020-8792) y de 16 junio de 2020 (BOEA-2020-9053). En todo caso, llama la atención que el legislador utilice la expresión limitar o condicionar en lugar de prohibir para referirse a esta actividad. Algunos autores han considerado que el legislador, al no hablar de prohibir sino sólo limitar o condicionar, lo que quiere decir es que las comunidades de propietarios podrán tomar medidas restrictivas respecto de la actividad de alquiler turístico, de forma que «la prohibición propiamente dicha sería una modificación estatutaria normal que requeriría de la 49 Nº 311/2019 de 12 de abril. AC 2019/1129. 50 En el caso de la SAP Barcelona (16ª) 22 mayo 2019, el acuerdo contrario a la actividad fue válido por ser tomado por las mayorías establecidas por la ley. Sin embargo, no pudo ser opuesto a la parte actora porque, cuando adquirió su finca, aún no existía ninguna limitación de los usos posibles de la vivienda en los Estatutos, y la Comunidad modificó los mismos cuando tuvo conocimiento de que la parte demandante pensaba destinarlo a vivienda turística, y habiendo obtenido todos los permisos constaba en el Registro destinado a tal fin. El acuerdo será válido pero sus efectos serán ex tunc y no se prueba, además, que exista actividad molesta (AC/2019/748). 51 Vid., por todos, CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G.; «De nuevo, pisos turísticos y comunidades de vecinos: a propósito del nuevo artículo 17.12 LPH», RDP (mayo junio, 2019), pág. 14. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 123 unanimidad»52. Pero realmente, aunque está claro que limitar o condicionar no es prohibir, esta es la «fórmula» que ya utilizó el legislador catalán en el artículo 553-2.e del Código civil de Cataluña y que la STS 1 febrero 2017 parece que pone al mismo nivel, cuando afirma que «en el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad»53. Además, creemos que, en todo caso, al referirse el propio precepto a que dichos acuerdos tomados con esa mayoría cualificada son válidos supongan modificación o no del título constitutivo o de los estatutos, la cuestión cae por sí sola. Prohibición y limitación se refieren a la misma actuación comunitaria: no permitir las viviendas con finalidad turística. Aunque claro es que una mayor precisión terminológica resulta siempre deseable en nuestros legisladores. En todo caso podríamos añadir que, junto a la completa prohibición, se podría haber pensado en otras situaciones que no llegaran a ella pero que sí condicionaran tal actividad, según unos determinados parámetros, porque, en definitiva, quien puede lo más (la prohibición) puede lo menos, y todo ello teniendo en cuenta la situación, la estructura y configuración del edificio sometido a propiedad horizontal. Así, por ejemplo, como se ha mencionado antes, cabría permitir tales viviendas para las que se encuentren en planta baja; para una determinada zona del edificio; para quien tenga otro piso en el que habite en ese mismo edificio con la finalidad de que fiscalice y se ocupe de que sus continuos inquilinos no menoscaben la convivencia vecinal; para jubilados o personas con escasos ingresos que, ofreciendo habitaciones (allí donde la legislación autonómica lo permita), puedan completar su precaria economía…54 52 Vid. GOMÁ LANZÓN, F.; «Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDLey 21/2018 de 14 de diciembre», Disponible en https://hayderecho.expansion.com/2019/01/22/limitacion-del-uso-turisticode-las-viviendas-en-el-rdley-21-2018-de-14-de-diciembre/. [Consulta: 23 septiembre 2019]. 53 Vid. FUENTES LOJO, A.; «El Real Decreto Ley 21/2018: problemática del arrendamiento de vivienda para uso turístico en las comunidades de propietarios» Disponible en https://www2.abogacia.es/actualidad/opinion-y-analisis/el-real-decreto-ley-21-2018-problematica-delarrendamiento-de-vivienda-para-uso-turistico-en-las-comunidades-de-propietarios/. [Consulta: 30 marzo 2019]. Por otro lado, afirma que «respecto a si el acuerdo puede ser de prohibición de la actividad y no de «mera limitación o condicionamiento» que son los términos utilizados por el legislador en la reciente reforma del RDL 7/2019 y en el frustrado RDL 21/2018, debemos recordar que nuestro Tribunal Supremo (sentencia nº 729/2014, 3 septiembre; y sentencia nº 524/2013, 1 octubre) ya se ha pronunciado sobre la validez de cláusulas estatutarias de prohibiciones y/o limitaciones de uso, pero con sujeción a los siguientes límites: a) Han de constar en los propios estatutos de la comunidad; b) La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa. Puede formularse en sentido positivo como negativo, siempre que sea clara. c) No puede contravenir la moral, las buenas costumbres ni el orden público. d) Tiene que existir un interés legítimo y atendible («Aspectos civiles», en Viviendas de uso turístico y nuevas medidas en materia de alquiler residencial. Especial consideración al RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Dir. FUENTES –LOJO RIUS Y FUENTESLOJO LASTRES), pág. 374, Madrid, 2019. 54 En este sentido, en cuanto a la necesidad de estar al caso concreto, Vid. DE CASTRO VITORES, G.; «Vivienda en alquiler turístico y propiedad horizontal: reformas legislativas recientes y cuestiones MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 130 hecho, así se hace (uso de la piscina en un determinado horario de mañana y tarde; que las obras no empiecen antes de una determinada hora, que no se dejen bicicletas en el vestíbulo …). Y, por eso, creemos que se le puede dar un mayor protagonismo en esta materia. Por tanto, como afirma DE CASTRO VÍTORES64, una inteligente redacción de estas ordenanzas de régimen interior puede ofrecer interesantes posibilidades a las comunidades. Sus límites están en la propia Ley y en los Estatutos. La Ley establece de manera genérica la prohibición de actividades molestas o insalubres y los estatutos son los que, adaptados a un edificio en concreto, pueden determinar restricciones concretas de los derechos de los condóminos, pero éstas, en muchos casos, son genéricas y ahí es donde –bajo el amparo de aquellospuede desplegar todo su potencial la ordenanza interna. Al ser aprobados por mayoría, los comuneros podrán ir perfilando qué comportamientos derivados de las viviendas turísticas hay que evitar para ese inmueble en concreto, y tener, por tanto, base, ante incumplimientos reiterados, para acudir al Juez. Es una vía más, y una base o argumento más que fundamente la petición de cese de actividades incómodas o molestas a la autoridad judicial. 5. CONCLUSIONES Después de todo lo dicho en las líneas anteriores en las que se ha pretendido esbozar los conflictos que presentan estos supuestos de viviendas para fin turístico en los distintos ámbitos externo/interno y público/privado, se puede concluir lo siguiente: 1º. Con carácter general, la primera conclusión debe ser que, aun reconociendo, como no puede ser de otra forma, las competencias autonómicas en materia de turismo, se hace necesaria una norma estatal que coordine la competencia del Estado (bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, junto a la legislación civil y mercantil) y la autonómica, en aras a poder llevar a cabo verdaderamente los principios de unidad de mercado e igualdad. Teniendo en cuenta elementos comunes como sanción de aquellas actividades: «la posibilidad de que la comunidad pueda establecer sanciones (que podrían comportar la restricción de los derechos) a los propietarios incumplidores está muy discutida tanto doctrinal como jurisprudencialmente, pero en todo caso, es preciso que tal facultad esté prevista estatutariamente y que la sanción o restricción o limitación de derechos se haya adoptado por acuerdo con las mayorías suficientes en junta, pero lo que en ningún caso cabe es que la comunidad aplique estas sanciones o restricciones de derechos ante lo que se estima comportamientos incumplidores por parte de miembros de la comunidad por la vía de hecho». Por tanto, se condena a la comunidad a entregar a la actora reconvencional apelante de una copia de la nueva llave o llaves de acceso a la zona comunitaria y piscina. 64 «Viviendas en alquiler turístico y propiedad horizontal: reformas legislativas recientes y cuestiones pendientes», en La protección del consumidor en la vivienda colaborativa. MUÑIZ ESPADA (Dir), Madrid, 2019, págs. 326 y 327. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 131 que España es país turístico por excelencia constituye un tremendo error una normativa dispersa y tan fragmentaria que impida una regulación básica e integral del fenómeno de las viviendas turísticas en nuestro país. Por lo tanto, una ley de mínimos (coordinada y dirigida por la Administración central) se impone para que este sector, que tanta importancia está teniendo para nuestra economía, avance sin peligro ni titubeos y sin que el entramado de las distintas legislaciones confunda a los oferentes y demandantes de estos alojamientos. 2º. Al hilo de lo anterior, es fundamental una aclaración de la LAU en materia de arrendamientos de temporada. La administración del Estado debe dejar de mirar para otro lado y desentenderse de esta situación. Son varias las CCAA que los han absorbido y los regulan como viviendas de uso turístico. Un arrendamiento en la playa de una vivienda para el mes de agosto ¿lo regula la LAU o la normativa autonómica que corresponda? La situación y los presupuestos de una y otra situación son distintos y esto debe aclararse porque si es materia del art. 4.3 de la LAU no podrían incidir en estos supuestos las CCAA por razón de competencia, pero éstas se los han atribuido sin reparo alguno. 3º. Otra cuestión que necesita de una reflexión profunda es la disyuntiva entre la libertad del propietario de una vivienda de alquilarla con estos fines turísticos para completar unos ingresos que en muchos casos no son suficientes (aunque aquí se puede pensar en muy diversas situaciones), y en el derecho tanto de la comunidad de propietarios a no sufrir más ruidos y molestias de las que se consideran cotidianas y propias de un edificio en propiedad horizontal, como de la ciudad, cuyos servicios previstos para los ciudadanos se ven en muchos casos desbordados. Parece claro que el camino a seguir en materia de restricciones viene dado por la observancia de los límites de la necesidad y la proporcionalidad. 4º. El alquiler de viviendas con fines turísticos no puede ser denostado de por sí. Necesita una regulación unitaria, pero es claro que está contribuyendo a la rehabilitación y recuperación de edificios en el centro de las ciudades, en ocasiones abandonadas por la diáspora de las familias jóvenes a los barrios residenciales de las afueras. Lo sensato sería reflexionar cómo conjugar esta realidad con la necesidad de que esos barrios históricos no pierdan su esencia. Para ello puede servir la normativa urbanística (con la posibilidad de determinar un número máximo de pisos de uso turístico en un bloque de viviendas o en una zona), o la propia normativa comunitaria determinada en los Estatutos (localización de las mismas, por ejemplo). Sería necesario que en el correspondiente Registro autonómico se exigiera el certificado de la Comunidad de Propiedad Horizontal de que la actividad de vivienda turística está MARÍA JESÚS LÓPEZ FRÍAS Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 132 permitida y en qué condiciones. Y, también, puede contribuir la normativa fiscal a través de medidas que fomenten que las viviendas se destinen a un uso o alquiler permanente, en la línea de la bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI para las viviendas de alquiler por renta limitada introducida en el art. 74.6 de la Ley de Haciendas Locales por el RDL 7/2019. Todas estas actuaciones pueden llevar a un equilibrio que suponga la posibilidad de convivencia de huéspedes de paso con una residencia permanente. 5º. Parece claro que los empresarios hoteleros deben acometer las medidas necesarias para hacer frente a la gran demanda de viviendas con fin turístico que conlleven menores costes para el consumidor y mayor versatilidad. Ello puede significar un profundo estudio de la normativa autonómica de aquellas. Y así donde ella no puede entrar, tomen los alojamientos hoteleros iniciativas atractivas para los turistas (así cuando los pisos no admitan más de un determinado número de huéspedes, puedan ellos hacer ofertas verdaderamente competitivas para grupos de turistas). 6º. Otra posible solución a alguno de los problemas que se plantean sería incluir las viviendas de finalidad turística dentro de la categoría de apartamentos turísticos, terminándose así la insistente reclamación de los alojamientos hoteleros del intrusismo o competencia desleal que aquellas realizan. Se considera que esto sería apropiado para aquellas empresas que, sin ser explotadoras en sí, por lo tanto, titulares, sea cual sea el título habilitante, tuvieran encargada la explotación a empresas gestoras, las cuales pueden llevar un elevado número de viviendas y que al fin al cabo vienen a comportarse como empresarios turísticos, pero sin los requisitos que se les solicitan a éstos. 7º. Algo fundamental: el problema de los ruidos, molestias y conductas poco adecuadas que los huéspedes pueden realizar en una vivienda en régimen de propiedad horizontal tiene que ser atajado de una manera rotunda. La comunidad por medio de los estatutos y con la mayoría cualificada de los 3/5 puede definir que el edificio quede fuera de la actividad de hospedaje turístico continuo o bien, sin llegar a ello, determinar en qué condiciones se podría alquilar de forma reiterada un piso o apartamento, porque si se puede lo más se puede lo menos, y siempre teniendo en cuenta que el uso turístico continuado de muchas viviendas en el mismo edificio puede hacer que se deprecie el valor de venta de las mismas. Porque nadie compra donde no puede vivir y descansar con normalidad o donde la policía es llamada día sí y día no, o donde los juicios por actividades molestas se acumulan. UNA APROXIMACIÓN A LAS VIVIENDAS CON FINALIDAD TURÍSTICA Revista de Derecho Civil, vol. VII, núm. 4 (julio-septiembre, 2020), Estudios, pp. 99-135 133 8º. La última conclusión hace referencia a la necesidad de una mayor dotación y diligencia de inspección y ello tanto referido a los requisitos administrativos, que han de cumplir estas viviendas, como de policía. Si la inspección falla puede hacer caer el sistema. Y para recaudar los fondos necesarios para aquella no nos parece ninguna barbaridad (ya se hace en muchos países y ciudades), cobrar una pequeña tasa por turista cuyo importe serviría para financiar tanto las labores de inspección y policía como las mayores dotaciones públicas necesarias por el aumento de la población. Llegamos así a una reflexión final. Se ha tratado de exponer en estas páginas, teniendo en cuenta la situación actual que es posible, con la colaboración de las distintas Administraciones implicadas, de los propietarios particulares y de los empresarios, conjugar la libertad de uso del titular de una vivienda, la libertad de los vecinos a disfrutar de tranquilidad y seguridad en sus domicilios y la libertad de los viajeros para conocer otras ciudades con el menor coste posible. Es un tema para trabajar y profundizar de forma coordinada desde distintos ámbitos. En esta materia interdisciplinar, lo público y lo privado han de ir de la mano. Y desde luego se tendrá que revisar, conectar y simplificar la normativa dispersa, variada y hasta contradictoria que afecta a esta actividad. A todos nos concierne, a todos nos beneficia y por ello el esfuerzo que se ponga por parte de todos dará resultados valiosos y eficaces para la ciudad, sus residentes y sus visitantes. 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