Higiezin merkatuaren eraldaketa eta inbertsio-funtsek izandako eragina

HIGIEZIN MERKATUAREN ERALDAKETA ETA INBERTSIO-FUNTSEK IZANDAKO ERAGINA Enpresen Administrazio eta Zuzendaritzako Gradua 2024/2025 Ikasturtea Egilea: LIBE MORÉ IRUSTA Zuzendaria: LEIRE SAN JOSÉ RUIZ DE AGUIRRE Laburpena Lan honek aztertzen du inbertsio-funts handiek Espainiako etxebizitza-merkatuan izan duten eragina, bereziki 2008ko krisiaren ondoren azeleratu den finantzarizazio-prozesuaren testuinguruan. Etxebizitza, oinarrizko eskubidea izan beharrean, gero eta gehiago bihurtu da merkatu-logikaren menpeko aktibo espekulatibo. Badirudi inbertsio-funts handiek bilakaera honetan paper esanguratsua izan dutela, eta lan honek, hain zuzen ere, fenomeno horren dimentsioa aztertzea eta haien jardunak izan dituen eraginak argitzea du helburu. Horretarako, ikuspegi integratua erabiliz, azterketa teorikoa, datu enpirikoak eta herritarren iritziak uztartu dira. Azkenik, etxebizitzarako eskubidea bermatzeko gomendioak aurkezten dira ikuspegi kritiko eta eraikitzaile batetik. Hitz gakoak: etxebizitza, inbertsio-funtsak, finantzarizazioa, espekulazioa, merkatu-logika, politika publikoak, eskuragarritasuna, SOCIMI, Blackstone, alokairuen prezioa, gentrifikazioa Ekarpena: Lan honek bat egiten du Garapen Jasangarrirako Helburuekin (GJH), bereziki 10. eta 11. helburuekin: “Desberdintasunak murriztea” eta “Hiri eta komunitate jasangarriak”. Ikerketa honek etxebizitza duina eskubide gisa aitortzen duten politika publiko arduratsuak eta justuagoak sustatzearen beharra azaleratzen du, gizarte-desberdintasunak murrizteko eta hiri-ingurune jasangarriagoak lortzeko bidean ekarpena eginez. Resumen Este trabajo analiza el impacto de los grandes fondos de inversión en el mercado de la vivienda en España, en el contexto del proceso de financiarización que se ha intensificado especialmente tras la crisis de 2008. La vivienda, entendida como un derecho fundamental, se ha transformado progresivamente en un activo sometido a la lógica del mercado y la especulación. Los fondos de inversión han jugado un papel clave en esta evolución, y este trabajo tiene como objetivo precisamente analizar la dimensión de este fenómeno y los efectos que sus actuaciones han generado. Para ello, se ha empleado un enfoque integral que combina análisis teórico, datos empíricos y percepciones ciudadanas. Finalmente, se presentan recomendaciones orientadas a garantizar el derecho a una vivienda digna desde una perspectiva crítica y constructiva. Palabras clave: vivienda, fondos de inversión, financiarización, especulación, lógica de mercado, políticas públicas, accesibilidad, SOCIMI, Blackstone, precios del alquiler, gentrificación Contribución: Este trabajo se alinea con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), en particular con los objetivos 10 y 11: “Reducción de las desigualdades” y “Ciudades y comunidades sostenibles”. La investigación pone de relieve la necesidad de promover políticas públicas responsables y más justas que reconozcan la vivienda digna como un derecho, contribuyendo así a reducir las desigualdades sociales y avanzar hacia entornos urbanos más sostenibles. Abstract This thesis examines the impact of large investment funds on the Spanish housing market, within the broader context of the financialization process that accelerated after the 2008 crisis. Housing, rather than being treated as a fundamental right, has increasingly become a speculative asset governed by market logic. Large investment funds appear to play a significant role in this transformation, and this study aims precisely to analyze the scale of the phenomenon and the effects of their actions. Through an integrated approach combining theoretical analysis, empirical data, and public opinion, the research explores how these dynamics affect housing accessibility and social cohesion. The work concludes with constructive policy recommendations to safeguard the right to adequate housing. Keywords: housing, investment funds, financialization, speculation, market logic, public policy, accessibility, SOCIMI, Blackstone, rental prices, gentrification Contribution: This work aligns with the Sustainable Development Goals (SDGs), particularly with Goals 10 and 11: “Reduced Inequalities” and “Sustainable Cities and Communities.” The research highlights the need to promote responsible and fair public policies that recognize decent housing as a right, thereby contributing to the reduction of social inequalities and the creation of more sustainable urban environments. Aurkibidea 1. Sarrera ......................................................................................................................................... 1 1.1 Motibazioa eta Arazoa .......................................................................................................... 1 1.2. Helburuak ............................................................................................................................. 1 1.3 Metodologia .......................................................................................................................... 2 1.4 Egitura ................................................................................................................................... 4 2. Etxebizitza: ezaugarriak, bilakaera eta egungo egoera ............................................................... 5 2.1 Etxebizitza eskubidea eta oinarrizko beharra ....................................................................... 5 2.2 Etxebizitza-merkatuaren bilakaera historikoa Espainian ...................................................... 5 2.3 Nazioarteko ereduak eta Espainiaren berezitasunak ............................................................. 6 3. Inbertsio-funtsak: ezaugarriak, bilakaera, estrategiak eta egungo egoera .................................. 7 3.1 Jatorria eta garapen historikoa .............................................................................................. 7 3.2 Mota nagusiak ....................................................................................................................... 8 3.3 Lege-esparrua eta politika publikoak .................................................................................... 9 3.4 Jarduera-estrategia nagusiak ............................................................................................... 10 3.5 Espainian izandako hedapena ............................................................................................. 12 • SOCIMIen gorakada ..................................................................................................... 12 • Kontzentrazioa zenbakitan ............................................................................................ 13 Inbertsio logika: ROI azkarra eta errentagarritasun fidagarria ............................................. 13 4. Inbertsio-funtsen eragina etxebizitza-merkatuan ...................................................................... 14 4.1 Prezioen igoera eta eskuragarritasunaren murrizketa ......................................................... 14 4.2 Jabetzaren kontzentrazioa eta monopolioa ......................................................................... 14 4.3 Etxegabetzeak eta hipoteka-exekuzioak ............................................................................. 15 4.4 Gentrifikazioa eta hiri-eraldaketa ....................................................................................... 15 4.5 Turismo-alokairuaren gorakada .......................................................................................... 15 4.6 Herritarren erreakzioak eta mugimendu sozialak ............................................................... 16 4.7 Ondorioak ........................................................................................................................... 16 5. Inbertsio funtsen eragina etxebizitzetan: Analisi praktikoa .................................................. 17 5.1 Soldatak eta alokairuen prezioak proportzio berean aldatu dira azken urteetan? ............... 18 • Alokairuaren bilakaera espainian .................................................................................. 18 • Soldaten bilakaera espainian ......................................................................................... 18 • Ahalegin ekonomikoa: soldaten portzentajea alokairura .............................................. 19 • Desoreka bereziki larria: soldatak vs. alokairuak (2022) .............................................. 19 • Eskualde arteko alde nabarmenak ................................................................................. 20 5.2. Alokairuen igoera eta inbertsio-funtsen irabazien igoera proportzionalak izan dira? ....... 20 • Higiezin-inbertsio funtsen hazkundea: SOCIMI eta atzerriko funtsak (2013–2024) ... 21 5.3. Zein da jabetzaren egoera eta nortzuk dira jabe nagusiak? ................................................ 22 • Etxebizitzen pilaketa eskala handian ............................................................................ 22 • Nortzuk dira jabe handienak? ....................................................................................... 23 • Lurralde-banaketaren desberdintasunak ....................................................................... 23 • Ondorioak eta kezkak ................................................................................................... 24 5.4. Nola lortu dute inbertsio-funtsek Espainian nagusitasuna? Blackstoneren kasua ............. 24 • Blackstonek Espainian egindako jarduera nagusiak ..................................................... 24 • Blackstoneren hazkundea eta dibertsifikazioa .............................................................. 25 • Eragin sozial eta juridikoa ............................................................................................ 26 5.5. Kontziente al dira herritarrak inbertsio-funtsen eraginaz? ................................................. 27 • Ezagutza-maila eta informazioaren gardentasuna: elkar elikatzen diren bi faktore ..... 28 • Inpaktua alokairuen prezioetan ..................................................................................... 29 • Inpaktua etxebizitza-eskaintzan .................................................................................... 30 • Inbertsio-funtsen eragin orokorraren balorazioa: kaltegarria edo onuragarria? ........... 31 • Gobernuaren rola eta erregulazioaren beharra .............................................................. 32 • Inbertsio-funtsen eta herritarren arteko harremana: distantzia eta ezagutza faltaren arteko konbinazioa ........................................................................................................................... 33 • Funts espekulatiboak: konponbidearen parte edo arazoaren iturburu? ......................... 34 • Inkestaren ondorioak ..................................................................................................... 35 6. Gomendioak .......................................................................................................................... 36 7. Ondorioak ............................................................................................................................. 37 7.1. Etorkizuneko ikerketarako aukerak ................................................................................... 39 8. Bibliografia ........................................................................................................................... 40 1 1. Sarrera 1.1 Motibazioa eta Arazoa Etxebizitza duin eta egokia eskuratzea gizarte modernoan erronka garrantzitsuenetako bat bihurtu da. Espainian, milaka familia eta gaztek zailtasun larriak dituzte etxebizitza bat eskuratzeko orduan, nahiz eta lege sistemak etxebizitza oinarrizko eskubidetzat aitortzen duen. Izan ere, Espainiako Konstituzioko 47. artikuluak honakoa xedatzen du: “Espainiako herritar guztiek etxebizitza duina eta egokia izateko eskubidea dute. Erakunde publikoek eskubide hori erreal bihurtzeko beharrezko baldintzak sustatuko dituzte eta arau egokiak ezarriko dituzte, lurraren erabilera interes orokorrekin bat etorriz, espekulazioa saihesteko. Komunitateak parte hartuko du entitate publikoen jarduera urbanistikoak sortzen dituen plusbalietan.” (Espainiako Konstituzioa, 1978, 47. art.) Hala eta guztiz ere, errealitateak argi erakusten du etxebizitza-eskubide hori ez dela bermatzen. Azken hamarkadetan etxebizitzaren merkatuak eraldaketa sakona jasan du: tradizionalki bizileku eta gizarte-ongizaterako tresna izatetik, finantza-aktibo bilakatu da, etekin ekonomiko handiak lortzeko bide bihurtuz. Etxebizitza espekulazioaren logikaren menpe geratu da, eta joera horrek nabarmen urrundu du etxebizitza duinerako eskubidea errealitatetik. Bestalde, lan honen helburu nagusietako bat gizartea arazo honetaz kontzientziatzea da. Hau ez da soilik datu ekonomikoen edo estatistiken inguruko azterketa bat; etxebizitza eskubidearen inguruan gizarte-hausnarketa sustatu nahi da. Biztanleriaren eta erakunde publikoen arreta piztea da asmoa, etxebizitza bezalako oinarrizko eskubide bat merkatuaren eta espekulazio finantzarioaren logikaren menpe geratzen ari dela erakusteko. 1.2. Helburuak Lan honen helburu nagusia Espainiako etxebizitza-merkatuan gertatzen ari den finantzarizazioprozesua aztertzea da. Zehazki, inbertsio-funts handiek bilakaera honetan izan duten eragina eta horrek etxebizitzaren eskuragarritasunean zein gizartearen kohesioan izan dituen ondorioak argitu nahi dira. Horrez gain, ikerketak bigarren mailako helburu batzuk ere jasotzen ditu, fenomenoaren dimentsio osoa ulertzeko: 2 • Etxebizitzaren garrantzi soziala eta juridikoa testuinguruan kokatzea. • Inbertsio-funts mota nagusiak, haien estrategiak eta Espainian izan duten gorakada azaltzea. • Etxebizitza-merkatuan prezioen bilakaera eta jabetzaren kontzentrazioa aztertzea. • Inbertsio-funtsen jardunek soldaten bilakaerarekin eta alokairuen prezioekin duten harremana aztertzea. • Blackstone bezalako funtsen jardun zehatzak eta kasu paradigmatikoak aztertzea. • Herritarren pertzepzioa eta kontzientzia-maila neurtzea. • Azkenik, etxebizitza-eskubidearen defentsan oinarritutako hausnarketa kritikoa eta gomendioak planteatzea. 1.3 Metodologia Ikerketa honetan metodologia mistoa erabili da, ikuspegi kuantitatiboak eta kualitatiboak uztartuz. Horri esker, fenomenoaren alderdi zenbakorrak ez ezik, interpretazio sozial eta estrukturalagoak ere jaso ahal izan dira. Ikerketa prozesua hainbat fasetan antolatu da: lehenik, arazoaren definizioa eta helburuen zehaztapena egin dira; ondoren, informazioa bildu eta aztertu da; eta azkenik, emaitzak interpretatu eta ondorioak formulatu dira. Lan honetan erabilitako metodologia urrats ezberdinetan laburbiltzen da 1. irudian: Irudia 1. Ikerketa honetan erabilitako metodologia: urratsez urrats. Egilearen elaborazioa. 3 Aipatu dugun bezala, metodologia mistoaren baitan, bi ikuspegi uztartu dira elkarren osagarri gisa. Alde batetik, datu kuantitatiboak bildu eta aztertu dira: estatistika ofizialak, erakunde publikoen txosten ekonomikoak eta komunikabide espezializatuetan argitaratutako informazioa baliatuz, etxebizitza-merkatuaren joera nagusiak identifikatzeko. Datu horiek taula eta grafikoetan egituratu dira, eboluzioak eta joerak modu argian irudikatzeko. Bestetik, datu kualitatiboak ere kontuan hartu dira: literatura akademikoaren eta lege-testuen azterketa egin da. Fenomenoaren kausak eta ondorio sozialak hobeto ulertzeko, alde batetik, datu kualitatibo hauen azterketa sakona egin da; eta, bestetik, herritarren pertzepzioa ere aztertu da. Edukiak aztertzerakoan, bi informazio mota erabili dira: iturri akademikoak eta organismo publikoenak, alde batetik —fidagarriak, baina askotan atzeratuagoak—, eta informazio grisa deiturikoa, bestetik —hau da, komunikabideetako artikuluak, webgune espezializatuak edo gizartean oihartzun handia duten ikuspegi arinagoak—. Era berean, ikerketan bigarren mailako informazioa eta lehen mailakoa erabili dira. Bigarren mailakoa kanpoko iturrietatik lortutakoa da —artikulu akademikoak, txosten profesionalak, datu estatistikoak—, eta lehen mailakoa, berriz, egileak berak egindako inkesta baten bidez bildu da, herritarren ikuspegia modu zuzenean ezagutzeko. Metodologia horri esker, ikuspegi integrala lortu nahi izan da: datu kuantitatiboek errealitatearen tamaina eta joerak neurtzen dituzte, eta datu kualitatiboek horien atzean dauden mekanismo eta esperientzia sozialak argitzen laguntzen dute. Bi ikuspegiak uztartuta, lanak dimentsio deskriptiboa eta interpretatiboa bateratzen ditu. Ikerketaren berezitasun nagusietako bat da bi ikerketa-arlo uztartzen direla: batetik, etxebizitzamerkatuaren bilakaera eta erronkak; eta, bestetik, inbertsio-funts handien parte-hartzea prozesu horretan. Bi dimentsio horiek elkarrekin aztertzeak ikuspegi integrala eskaintzen du, eta lan honen ekarpen nagusietako bat da hain zuzen ere: higiezinen finantzarizazioaren fenomenoa ulertzeko ikuspegi bateratua eskaintzea. Hala ere, badira zenbait muga. Batetik, datuen eskuragarritasun mugatua: finantzarizazioprozesuari buruzko informazio askok gardentasun falta du, eta inbertsio-funtsen jarduera asko ez dira publiko egiten, edo informazio hori oso zail dago eskuratzeko. Horrek zailtasunak sortzen ditu informazio zehatz eta eguneratua eskuratzeko. Bestetik, ezin da fenomenoa faktore bakar batera mugatu: inbertsio-funtsen eragina nabarmena bada ere, beste faktore askok ere (etxebizitzapolitikak, turismoaren gorakada, egoera ekonomiko orokorra...) eragina dute etxebizitzamerkatuaren gaur egungo egoeran. Beraz, metodologia honekin ikuspegi zabala eta orekatua eskaini nahi da, baina betiere emaitzen interpretazioan zuhurtasunez jokatuz, kausalitate zuzenik ez baieztatzeko. 4 1.4 Egitura Lanak zortzi atal nagusi ditu. Lehen atalean (Sarrera), ikerketaren testuingurua, arazoa eta lanaren motibazioa aurkezten dira, baita erabilitako metodologia eta egitura orokorra ere. Bigarren atalean (Etxebizitza), etxebizitzaren garrantzi sozial eta juridikoa aztertzen da, oinarrizko beharrizan gisa eta Espainiako Konstituzioko 47. artikuluaren arabera jasotako eskubide gisa. Horrez gain, Espainian etxebizitzak izan duen bilakaera historikoa aztertzen da, eta nazioarteko ereduekin konparaketa labur bat egiten da. Hirugarren atalean (Inbertsio-funtsak), etxebizitza-merkatuan esku hartzen duten funts horien fenomenoa jorratzen da. Haien jatorria, mota nagusiak (hala nola SOCIMI, REIT edo putre-funts espekulatiboak), haiek sustatzen dituen lege-esparrua eta etxebizitza finantza-aktibo bihurtzeko erabiltzen dituzten estrategia nagusiak aztertzen dira. Atal horren amaieran, Espainian izan duten hedapena eta gaur egungo presentzia zehazten da. Laugarren atalean (Inbertsio-funtsen eragina), funts horiek etxebizitza-merkatuan eta gizartean eragindako ondorioak aztertzen dira: prezioen igoera, eskaintza urria, jabetza kontzentrazioa, etxegabetze eta gentrifikazio-prozesuak, turismo alokairuaren gorakada eta mugimendu sozialak besteak beste. Bosgarren atalean (Azterketa praktikoa), atal teorikoan jorratutako gaiak sakontzen dira, galdera gidarien bidez egituratutako analisi baten bitartez. Galdera horiei erantzuna emateko, datu enpirikoak bildu eta aztertu dira. Lehenik, alokairuen eta soldaten arteko bilakaera aztertu da; bigarrenik, alokairu prezioen igoerak eta inbertsio-funtsen irabazien arteko harremana aztertu dira; hirugarrenik, jabetza kontzentrazioa nork duen eta nola aldatu den aztertu da; laugarrenik, Blackstoneren kasu paradigmatikoa landu da, finantzarizazioaren eragina erakusteko; eta azkenik, inkesta bat egin da, gizartearen pertzepzioa eta iritziak jasotzeko. Seigarren atalean (Gomendioak), azterketatik eratorritako proposamen praktikoak biltzen dira. Politika publikoak, herritarren eskubideen defentsa eta funtsen jarduera sozialki arduratsua uztartzen dituzten gomendioak planteatzen dira. Zazpigarren atalean (Ondorioak), lan osoaren sintesia egiten da: gako nagusiak azpimarratzen dira, ikerketaren mugak aitortzen dira eta azken hausnarketa bat eskaintzen da, eragile publiko zein pribatuek etxebizitza-eskubidea bermatzeko hartu beharreko norabide posibleak aztertuz. Azkenik, zortzigarren atalean (Bibliografia), erabilitako iturri guztiak jasotzen dira, APA 7 arauen arabera egituratuta. 11 1. Aktiboen erosketa masiboa prezio baxuetan: Finantza-funts handiek kapital izugarriak mugiarazten dituzte aldi berean higiezin asko erosteko, batez ere krisi garaietan edo eskaria ahula den testuinguruetan. Prezio baxuak aprobetxatuz, etxebizitzak edo hipoteka-zorrak eskuratzen dituzte kostu merkean, etorkizunean saldu edo alokatzeko asmoz. Espainian, adibidez, etxebizitza okupatuak merke eskuratzea ohiko praktika bihurtu da, maizterrak barruan dituztela. Praktika horrek irabazi nabarmenak sortzen ditu: SER Catalunyaren arabera, zenbait kasutan etxebizitza okupatuak erosiz %25eko mozkinak lortu dituzte (Valero Pallarès, 2025). Aldi berean higiezin ugari erosita, eskala-ekonomiak eta negoziazio-ahalmen handiagoa lortzen dituzte merkatuan. 2. Errebalorizazioan eta alokairuaren igoeran oinarritutako espekulazioa: Aktiboak eskuratu ondoren, inbertsio-funtsek balioa handitzeko estrategia aplikatzen dute. Bi bidetatik lortzen dute etxebizitzen errebalorizazioa: alde batetik, denborarekin merkatu osoan etxebizitzen prezioak igotzea espero dute (eta funtsek eurak eragiten dute igoera hori erosketa masiboekin eta eskaintza murriztuz); bestetik, zuzenean alokairu-prezioak igotzen dituzte haien propietateetan, etekinak berehala handitzeko. Horretarako, ohikoa da kapitalaren zirkulazio azkarra: aktiboak denbora gutxian birsaltzen dituzte (house flipping, beherago azalduko den bezala), edo alokairu-kontratu berrietan prezio altuagoak ezartzen dituzte. Azken finean, helburua da epe labur-ertainean errentagarritasun handia lortzea. 3. Errehabilitazioa eta birsaltzea (house flipping): Funts ugarik “saltzeko erostea” estrategiari heltzen diote, ingelesez house flipping deiturikoari. Horrek esan nahi du egoera kaskarrean dauden etxebizitzak merke eskuratzen dituztela, berrikuntza lanak egiten dituztela eta ondoren prezio handiagoan saltzen dituztela, epe laburrean (Alhalabi, 2024). Adibide bat aipatzearren, E. Sanzek (2023) jasotzen duenez, Madrilgo Salamanca auzoan badaude etxebizitzak 10.000 €/m²-an erosita eta 16.500 €/m²-an saldu direnak 18 hilabetetan. Praktika horrek gentrifikazioa bizkortu du, batez ere Madrilgo eta Bartzelonako erdiguneetan, non bizilagunak kanporatu eta eraikin zaharrak luxuz berritu diren atzerriko inbertitzaileentzat. 4. Palanka-efektua eta finantza-egitura konplexuak: Inbertsio-funts askok apalankamendu finantzarioa erabiltzen dute: hau da, zorra baliatzen dute hasierako kapital txikiagoarekin aktibo gehiago eskuratzeko. Mailegu handiak lortzen dituzte interes-tasa baxuetan, eta horri esker, inbertsio txiki batekin etxebizitza asko erosi eta errentagarritasuna biderkatzea lortzen dute. Molina García-k (2014, 121. or.) adierazi duenez, “hori izan da higiezinen inbertsio-funts eta -sozietateak sortzeko arrazoi nagusietako bat, azken urteotan Espainian finkatu baitira inbertsio-alternatiba gisa.” Alegia, zorpetze-maila handiei esker, funts batek askoz jabetza gehiago eskuratu eta irabazi handiagoak lor ditzake, baldin eta merkatuaren joerek balio horiek igotzen badituzte. Maside-Sanfiz eta lankideek (2015, 152. or.) azpimarratzen dute “errentagarritasunean emandako igoera hori zuzenean lotuta dagoela kudeatzailearen gaitasunarekin: jabetza motak eta/edo merkatu geografikoak egoki hautatzeko, jabetza bakoitza noiz erosi eta noiz saldu erabakitzeko, eta finantza-apalankamendua erabiltzeko gaitasunarekin, hain 12 zuzen”. Hori dela eta, argi dago inbertsio-funts arrakastatsuenek estrategikoki konbinatzen dituztela erosketa-une egokiak, aktiboen kudeaketa hobetua eta finantza-estrategia zorrotzak, etekinak maximizatzeko. 5. Aktiboen dibertsifikazioa: Azkenik, inbertsio-funts askok dibertsifikazioa erabiltzen dute arriskuak banatzeko. Higiezinen sektorearen barnean, euren inbertsioak dibertsifikatzen dituzte: adibidez, etxebizitzaz gain, bulego-eraikinak, merkataritza-guneak, logistikako nabeak edota hotelak ere erosten dituzte. Era berean, lurralde mailan ere dibertsifikatzen dute: Espainiako hiri handietan inbertitzeaz gain, baztertuago dauden merkatuetara ere hedatzen dira (adibidez, Mediterraneoko kostaldeko bigarren etxebizitzetan, edo turismo handiko guneetan, etab.). Dibertsifikazio horri esker, merkatu-segmentu batek huts eginez gero, besteetan izandako irabaziek oreka mantendu diezaiokete funtsari. Bestalde, dibertsifikazioak aukera ematen die funts handiei negozio-aukerak konbinatzeko: adibidez, etxebizitza turistikoen sektorean inbertitzen badute, aldi berean hotel-kateetan edo ostatu digitaletan ere inbertitu dezakete, etab., higiezin-sektore osoan presentzia integratua izateko (Alhalabi, 2024). 3.5 Espainian izandako hedapena Azaldu diren estrategia eta lege-esparruek lagunduta, inbertsio-funtsen presentzia nabarmen handitu da Espainiako higiezinen merkatuan 2013tik aurrera. Bai SOCIMI eredua baliatuz, bai zuzeneko inbertsioen bidez, kapital handiak gero eta protagonismo handiagoa hartu dute. Horren ondorioz, aktibo higiezinen pilaketa areagotu da, eta merkatuaren egiturak aldaketa sakonak izan ditu, errentagarritasuna lehenesten duten logiken mesedetan. Hedapen-prozesua, ordea, ez da soilik merkatu-dinamikaren ondorioa izan; Espainiako Estatuko politika eta lege-neurriak ere funtsezkoak izan dira. Gil García eta Martínez Lópezek (2021) azaldu dutenez, 2008ko krisiaren ostean Gobernuak hainbat neurri hartu zituen sektorea sustatzeko: besteak beste, SOCIMIentzako zergak kentzea, alokairu-araudia malgutzea eta etxebizitza sozialak salmenta-merkatuan sartzea. Politika horiek nazioarteko inbertitzaileen etorrera sustatu zuten eta merkatuan duten pisua areagotu zuten. • SOCIMIen gorakada 2009an sortu zen arren, SOCIMI figura ez zen zabaltzen hasi 2013ra arte, Espainiako Gobernuak haientzako zerga-erregimen berezia onartu zuenean. Neurri horren ondorioz, inbertsio-funts handiek Espainia aukera erakargarritzat jo zuten, eta SOCIMI asko sortu edo erosi zituzten burtsan kotizatzeko eta errentagarritasun fiskala lortzeko. 2019 urte amaieran, 80 SOCIMI kotizatzen ziren Espainiako burtsan, guztira 26.000 milioi eurotik gorako kapitalizazioarekin, eta haien esku zeuden aktiboen balio metatua 52.200 milioi euro ingurukoa zen (PwC, 2020). 2023 amaierarako, 100 baino gehiago ziren Espainian aktibo zeuden SOCIMIak, erakutsiz figura horren hedapen jarraitua. 13 Gainera, askotan SOCIMI horien atzean atzerriko funts handiak egoten dira: Testa Residencial bezalako SOCIMI handiaren atzean Blackstone dago, edo Témpore Properties-en kasuan, Cerberus (Grant Thornton & ASOCIMI, 2024). Horrela, funts erraldoiek jarduten dute sozialki onartutako egitura baten bidez, beren jarduera gardentasunez eta arauzko marko batean kokatuta dagoela irudikatzeko. Hala ere, haien azken helburua errentagarritasun ekonomiko handiena lortzea izaten jarraitzen du.Inbertsio zuzena eta jabetzaren kontzentrazioa SOCIMIez harago, atzerriko funts handiek inbertsio zuzenez ere presentzia zabala hartu dute Espainian. Bereziki 2008ko krisiaren ondoren, bankuek eta administrazioek aktibo toxikoak saldu behar izan zituzten, eta horrek aukera paregabea eskaini zien funts espekulatiboei. Arena for Journalism in Europe ekimenaren datuen arabera, Gabarre de Susek (2021) adierazi zuenez, inbertsio-funtsek gutxienez 400.000 etxebizitza erosi zituzten Espainian helburu oportunistekin. Hala ere, zenbakia gutxienekotzat hartu behar da, Sarebek egindako salmenten gardentasun faltagatik. Erosketa masibo horien protagonista nagusiak Blackstone, Cerberus eta Lone Star izan ziren, hirurak AEBetako funts erraldoiak. Gabarrek berak adierazten duenez, “erosketa handienak egin zituzten funts oportunistak Blackstone, Cerberus eta Lone Star izan ziren, hirurak Estatu Batuetatik etorriak” (Gabarre de Sus, 2021). Blackstone, adibidez, 2013tik aurrera Espainian sartu zen eta hainbat filialen bidez (Fidere, Testa, etab.) parte hartu du etxebizitza-kopuru handien pilaketan, Espainiako jabe pribatu handienetako bat bihurtuz. Funts honen kasua sakonago aztertuko da lan honen atal praktikoan, non bere estrategiak eta ondorioak xeheki aurkeztuko diren. • Kontzentrazioa zenbakitan Atal praktikoan xeheki azalduko den bezala, Espainian 27.000 “jabe handi” inguruk (norbanako zein enpresa) kontrolatzen dituzte jada milioi bat etxebizitza baino gehiago. Horrek esan nahi du etxebizitza-parkearen %4-5 inguru jabe handi horien esku dagoela (Sánchez, Oliveres, Jara & Noriega, 2024). Hazkunde azkar hori 2010eko hamarkadan eman da gehienbat, atzerriko kapital berriaren etorrerarekin. Inbertsio logika: ROI azkarra eta errentagarritasun fidagarria Estrategia horien atzean dagoen logika ekonomikoa argia da: Espainiako higiezin merkatuak inbertitzaileentzat etekin-itzulkina (ROI) azkarra eta segurua eskaintzen du. Prezioek eta alokairuek etengabe gora egin dute azken urteotan, eta horrek errentagarritasuna bermatzen die funts handiei. Eskaintza kontrolatuta eta merkatuaren liberalizazioarekin, etxebizitzen prezioa beraiek igo dezakete: erosketa masiboek prezioen puztuak eragiten dituzte, eta horrek zuzeneko eragina du haien mozkinetan. 14 SOCIMIek urtero banatzen dituzten dibidendu altuak, eta atzerriko funtsen Espainiarako inbertsio etengabea, logika horren adierazle garbiak dira. Finean, Espainia bihurtu da “errentisten paradisu” kapital handiarentzat; etxebizitza, bizitzeko funtsezko baliabide izatetik, gutxi batzuen eskuetan pilatutako ondasun errentagarri bihurtu da. 4. Inbertsio-funtsen eragina etxebizitza-merkatuan Inbertsio-funts handien agerpenak nabarmen aldatu du Espainiako etxebizitza-merkatuaren dinamika, etxebizitza eskuratzeko aukera murriztuz. Ondorio nagusiak askotarikoak izan dira, eta atal honetan horiek modu sistematikoan aztertuko dira. Hona hemen eragin nagusien laburpena: ❖ Prezioen igoera eta eskuragarritasunaren murrizketa ❖ Jabetzaren kontzentrazioa eta monopolioa ❖ Etxegabetzeak eta hipoteka-exekuzioak ❖ Gentrifikazioa eta hiri-eraldaketa ❖ Turismo-alokairuaren gorakada ❖ Herritarren erreakzioak eta mugimendu sozialak Lehenik eta behin, etxebizitza salerosketan nahiz alokairu merkatuetan sartu den espekulaziokapital masiboak prezioen gorakada bizia eragin du. Funts hauek higiezinak modu masiboan eta prezio baxuetan erosten dituzte, merkatuaren eskaria-eskaintza orekari eraginez; ondoren, etxebizitzak balio erantsi handiagoz saltzen edo alokatzen dituzte, errentagarritasuna maximizatzeko helburuz. Jarduera horrek tokian-tokiko prezioak igoarazten ditu zuzenean (Ramón, 2024), etxebizitza ondasun huts espekulatibo bihurtzeraino. 4.1 Prezioen igoera eta eskuragarritasunaren murrizketa Emaitza bezala, merkatu-balioak gora egiten du, baina aldi berean etxebizitza eskuragarriaren kantitatea gutxitzen da. Sektorean likidezia handia sartu arren, funtsen logika espekulatiboak eskaintza erabilgarri tradizionala murrizten du eta prezioen inflazioa areagotzen du, bereziki bazterketa-arriskuan dauden sektoreen kaltetan. Adibide gisa, Idealistaren txosten batek adierazi du, 2024ko urtarrilean Espainian alokairuen batez besteko prezioa 12,4 euro/m² izan zela, historikoki erregistratutako mailarik altuena eta urtean %10,8ko igoera izan zuela (Idealista, 2024). 4.2 Jabetzaren kontzentrazioa eta monopolioa Inbertsio-funtsek merkatuaren zati gero eta handiagoa bereganatzen duten heinean, jabe txiki eta ertain askok protagonismoa galtzen dute. Horrek konpetentzia murrizten du eta espekulazioa sustatzen du, etxebizitzen gaineko kontrola agente ekonomiko boteretsuen esku utzita. Pilaketa masibo horrek hiri handietan ez ezik, udalerri ertain eta txikietan ere eragina du, non jabe handiek prezioak eta alokairuaren baldintzak baldintzatzen dituzten. Ondorioz, merkatu-eredu espekulatibo 15 bat sendotzen da, non etxebizitza eskuratzea zailtzen den eta pertsona asko desabantailan geratzen diren. 4.3 Etxegabetzeak eta hipoteka-exekuzioak Inbertsio-funtsen presentziak etxebizitza-merkatuan ez du soilik prezioen igoera eta jabetzaren kontzentrazioa eragin, baizik eta etxegabetzeen eta hipoteka-exekuzioen fenomenoa ere larriagotu du, bereziki 2008ko finantza-krisiaren ondoren. Krisi horrek bankuak aktibo toxikoz beteta utzi zituen eta zorra kitatzeko beharra sortu zuen, eta inbertsio-funtsek aukera paregabea izan zuten prezio baxuetan higiezinak erosteko. Prozesu honetan, maizterrak eta jabe txikiak babesik gabe geratu ziren. Parreño Castellano eta lankideek (2019) azpimarratu dutenez, etxebizitza-galera horiek (kanporatzeak eta hipoteka-exekuzioak) ez dira banakako ez-ordaintze kasu isolatuak, baizik eta higiezinen espekulazioan eta zorpetze orokortuan oinarritutako eredu ekonomikoaren ondorio sistemikoak. Inbertsio-funtsek, espekulazioarekin bat eginez, jabetza eskuratzea errazten duten prozesu horietan parte hartu dute, errentagarritasuna lehenetsiz eta familien babes juridikoa gutxietsiz. Horren ondorioz, milaka familia beren etxeetatik kanporatuak izan dira Espainian, eta higiezinak inbertsio-funtsen esku geratu dira. Parreño Castellano eta lankideek (2019) erakutsi duten bezala, etxegabetzeek kalte handiagoa eragin dute zenbait auzotan, bereziki errenta baxuko bizilagunak dituzten hiri eremuetan, non etxebizitza-eskubidea espekulazioaren menpe geratu den. 4.4 Gentrifikazioa eta hiri-eraldaketa Bestalde, inbertsio-funts handiek jabetza metatzearen ondorioz, hiri-eraldaketa sakonak gertatu dira Espainiako eremu estrategiko batzuetan, bereziki Madril, Bartzelona, Valentzia eta Malaga bezalako hirietako erdiguneetako auzoetan. Eraikinen erosketa masiboek pixkanaka kanporatu dituzte errenta ertain eta baxuko bizilagunak haien auzoetatik, gizarte-osaera aldatuz eta auzo horien aniztasun sozioekonomikoa murriztuz. Fenomeno hau, gentrifikazio izenez ezaguna, hiriehuna eraldatzen du: jatorrizko bizilagunak kanporatu eta auzoak eraberritzen dira, erosahalmen handiagoko maizterrak erakartzeko helburuarekin (Ramón, 2024). Prozesu horrek tokiko ekonomian ere eragina du: auzo horietako denda txiki eta tradizional ugari desagertu egiten dira, eta haien ordez turista zein kontsumitzaile pribilegiatuentzako negozio berriak agertzen dira. Horrek auzoko sare soziala eta ekonomikoa ahultzen du, komunitatearen kohesioa murriztuz eta bertako bizilagun ohien bizimodua kaltetuz. 4.5 Turismo-alokairuaren gorakada Egoera hori are gehiago larritu da turismo-alokairuaren gorakadaren ondorioz, administrazioek fenomeno hori behar bezala arautu ez dutelako. Etxebizitza turistiko eta aldi baterakoen erabilera 16 masiboak bizitegi-erabilerarako etxebizitza eskaintza desbideratu du errentagarritasun handiagoko segmentuetara, epe luzerako alokairuen merkatuari kalte eginez. Ondorioz, maizter asko babesgabeago geratu dira, alokairu eskaintza urritu eta garestitu batean. Sindikatu baten hitzetan, “Etxebizitza hutsen, turistikoen edo sasoikoen erabilera arautu eta mugatuko duten lege sendoak behar ditugu, egungo araudiak horien hazkundea bultzatzen baitu” (Blanchar, 2025). Nahiz eta inbertsio-funtsek ez duten zuzenean Airbnb bezalako plataforma turistikoak kudeatzen, plataforma hauek merkatuan duten eraginaz baliatzen dira etekina ateratzeko. Etxejabe askok gero eta joera handiagoa dute etxebizitzak alokairu turistiko bilakatzeko, erabilera horrek errentagarritasun handiagoa ematen duelako. Horrek epe luzerako alokairu-eskaintza murrizten du eta, ondorioz, prezioak gehiago garestitzen dira; modu horretan, ohiko alokairu-merkatuan etxebizitza-zorro handiak kontrolatzen dituzten funts handiek onura ateratzen dute egoera horretaz. Ikerketa batek frogatu duenez, “Airbnbren eskaintza %1ean handitzeak alokairuen batez besteko tasak %0,018an igoarazten ditu, eta etxebizitzen salmenta-prezioak %0,026an areagotzen ditu” (Barron, Kung & Proserpio, 2017). Horrek argi erakusten du erabilera turistikorako aldaketek eragin zuzena dutela etxebizitza-merkatuan: batetik, tokiko biztanleentzat eskuragarri dauden etxebizitzen kopurua murrizten da, eta, bestetik, prezio orokorrak gorantz bultzatzen dira. 4.6 Herritarren erreakzioak eta mugimendu sozialak Emaitza hauen aurrean, azken urteotan herritarren mobilizazioak nabarmen ugaritu dira, etxebizitza duin baterako eskubidea defendatzeko eta funts handien jardun espekulatiboei aurre egiteko. Plataforma eta elkarte ugarik ekintza ugari burutu dituzte Espainian, bereziki kaltetuenak diren hirietan. Esaterako, Hipotekek Kaltetutakoen Plataforma (PAH) bezalako kolektiboek eta maizterren sindikatuek erresistentzia-estrategia anitz garatu dituzte. Horien artean daude, besteak beste, etxegabetzeak geldiarazteko blokeoak, bankuen esku dauden etxebizitza hutsen okupazioak, hipoteka-zorrak birnegoziatzea edota Blackstone eta Bankia bezalako jabe handien aurkako ekintza legal eta komunikatiboak (Martínez eta Gil, 2022). Borroka hauek komunitateen ahalduntzea eta arazoaren ikusgarritasuna lortu dute, nahiz eta oraindik erronka handiak egon merkatuaren norabidea aldatzeko. 4.7 Ondorioak Laburbilduz, inbertsio-funtsen hedapenak ez du soilik etxebizitza garestitzea eragin, baizik eta hiri-paisaia eta erabilerak eraldatu ditu, kapitalaren metaketa lehenetsiz funtzio sozialaren gainetik. Prozesu honek ondorio sozial sakonak izan ditu: tokiko komunitateen desegituraketa, gentrifikazioaren areagotzea eta familien babes juridikoaren ahultzea, besteak beste. 17 Halaber, gazteen etxebizitza-eskuragarritasuna ere nabarmen zaildu da, eta horrek emantzipazioa atzeratu du. Marrero-k (2023) adierazi duenez, 34 urtetik beherakoen %60a gurasoekin bizitzen jarraitzen du Espainian, etxebizitza duin eta eskuragarririk topatu ezinik. Azken batean, etxebizitza, oinarrizko eskubide sozial gisa ulertua izan beharrean, gero eta gehiago bilakatu da aktibo finantzario eta espekulatibo, eta inbertsio-funtsek prozesu horretan nabarmen lagundu dute, merkatuan duten pisu handiaren bidez. 5. Inbertsio funtsen eragina etxebizitzetan: Analisi praktikoa Teoria atalean deskribatutako joerak eta ondorioak, neurri handi batean, datu enpirikoekin berresten dira. Atal praktiko honetan, Espainiako etxebizitza-merkatuan inbertsio-funts handien jardunek izan duten eragina aztertuko da, datu objektiboen eta kasu zehatzen bidez. Azterketarako, bost galdera edota ikerketa-ildo nagusi definitu dira, bakoitza ikuspegi osagarri batetik gaiari heltzeko helburuarekin. Hurrengo irudian (Irudia 2) ikus daiteke azterketaren egitura orokorra eta azterkagai bakoitzetik ateratako emaitzen laburpena. Irudia 2. Azterketa praktikoaren egitura: aztergai nagusiak eta ateratako emaitzen laburpena. Egilearen elaborazioa. 18 5.1 Soldatak eta alokairuen prezioak proportzio berean aldatu dira azken urteetan? Azken urteetan Espainiako etxebizitza-merkatuan tentsio ekonomiko nabarmena gertatu da: alokairuen prezioak etengabe igo dira, baina soldatek ez dute hazkunde paralelorik izan. Horrek zuzenean eragiten die familien ekonomiei, gaur egun etxebizitzara bideratu beharreko dirukopurua askoz handiagoa baita. • Alokairuaren bilakaera espainian 2008ko krisiaren ondoko urteetan, alokairuen merkatuak fase kontrajarriak izan ditu. 2010 inguruan, Espainian batez besteko alokairuaren prezioa ~8 €/m² zen. Ondoren, krisiaren eragin betean, prezioek behera egin zuten pixka bat, eta 2014an ~6,9 €/m² izatera iritsi zen. Hala ere, 2014tik aurrera joera erabat aldatu da: alokairuek etengabe egin dute gora urtez urte. 2024. urterako, batez besteko alokairua ~12,3 €/m²-koa zen estatu mailan, hau da, %78ko igoera hamar urtean (2014tik 2024ra bitartean). Gorakada horren ondorio praktiko argi bat ondokoa da: 2014an 80 m²-ko etxebizitza bat alokatzeak batez beste ~553 € kostatzen zuen hilean; 2024an, etxe beraren alokairua ~984 € izatera igo da (Europa Press, 2024). Aipatutako prezioen bilakaera hori ondoko grafikoan ikusi daiteke (Irudia 3). • Soldaten bilakaera espainian Soldata nominalei dagokienez, 2014tik 2022ra bitartean Espainiako batez besteko soldata gordinak goranzko joera mantendu du, baina hazkunde hori oso moderatua izan da. 2014an urteko batez besteko soldata 22.858 euro ingurukoa zen, eta 2022an 26.949 eurora igo zen, hau da, %17,9ko hazkundea zortzi urtetan (INE, 2024). Hurrengo grafikoan ikus daiteke bilakaera hori modu bisualean (Irudia 4). 6 7 8 9 10 11 12 13 €/m² Urtea Alokairuaren prezioaren bilakaera 2010-2024 Irudia 3. Alokairuaren prezioaren bilakaera Espainian (2010–2024). Egilearen elaborazioa, Europa Press (2024) oinarrituta. 22.000,00 23.000,00 24.000,00 25.000,00 26.000,00 27.000,00 28.000,00 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Soldata nominala (€) Urtea Espainiako soldata nominalaren bilakaera (20142022) Irudia 4. Espainiako soldata nominalaren bilakaera (2014–2022). Egilearen elaborazioa INE (2024) datuetan oinarrituta. 19 Hala ere, datu hauek nominalak dira, eta hortaz ez dute inflazioaren eragina kontuan hartzen; horrek esan nahi du soldata "errealek" (erosahalmena kontuan hartuta) ez dutela igoera bera izan. Hazkunde mugatu horrek ez du inolaz ere alokairuen prezioen gorakada estaltzen. Honek erakusten du desoreka areagotu dela: alokairuak azkarrago garestitu dira soldatak baino, eta horrek etxebizitza eskuratzeko ahalegin handiagoa eskatzen du herritar gehienentzat. Hurrengo atalean aztertuko dugu soldaten zein portzentaje bideratzen den alokairura eta nola joera hori larritu den azken urteetan. • Ahalegin ekonomikoa: soldaten portzentajea alokairura 2012–2014 artean, espainiar batek bere soldata gordinaren %28–30 inguru bideratzen zuen alokairura. Hurrengo urteetan, joera horrek gora egin zuen, eta 2022rako portzentaje hori %43ra iritsi zen. Datu horiek erakusten dute alokairuak gero eta zati handiagoa hartzen duela familiek dituzten baliabide ekonomikoetatik, eta gainditzen duela nazioartean gomendatutako %30eko langa (Rebelión, 2024; Fotocasa-InfoJobs, 2023). Joera horren bilakaera 5. Irudian ikus daiteke. • Desoreka bereziki larria: soldatak vs. alokairuak (2022) Desoreka horren larritasuna ondo islatzen da 2022 urteko datu zehatzetan: urte horretan, soldatek batez beste %0,7 egin zuten behera Espainian (inflazioaren eraginagatik eta pandemiaren ondorengo egoerarengatik), baina alokairuek %7,4 egin zuten gora urte berean (Fotocasa & InfoJobs, 2023). Alegia, soldata errealek galdu egin zuten balioa, eta alokairuek, aldiz, izugarri igo; bien arteko tartea inoiz baino handiagoa izanda. Egoera horrek errenta txikieneko kolektiboei bereziki zaildu zien etxebizitza duin bat eskuratzea. Soldaten eta alokairuen arteko desoreka hori modu grafikoan ikus daiteke 6. Irudian. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 % Urtea Ahalegin ekonomikoaren bilakaera (2012-2022) Irudia 5. Ahalegin ekonomikoaren bilakaera: alokairura bideratutako soldataren portzentajea Espainian (2012–2022). Egilearen elaborazioa Fotocasa-InfoJobs (2023) datuetan oinarrituta. -0,7 7,4 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Soldatak Alokairuak % aldaketa Soldaten eta alokairuaren bilakaera (2022) Irudia 6. Soldaten eta alokairuen arteko urteko aldaketaren desoreka Espainian (2022). Egilearen elaborazioa, Fotocasa & InfoJobs (2023) datuetan oinarrituta. 20 • Eskualde arteko alde nabarmenak Egoera bereziki larria da autonomia erkidego batzuetan: Katalunian eta Balearretan, adibidez, soldataren %58 inguru bideratzen da alokairura; Extremaduran edo Gaztela-Mantxan, berriz, %25 baino ez. Horrek erakusten du arazoaren lurraldedimentsioa, eta hiri turistikoek presio handiagoa jasaten dutela (Fotocasa & InfoJobs, 2023). Lurraldemailako desoreka horiek hobeto ulertzeko, 7. irudian ikus daiteke autonomia erkidego bakoitzean soldataren zein ehuneko bideratzen den alokairura. Igoera horien atzean, azken urteetan emandako alokairuen prezioen gorakada azkarra dago, aurretik aipatua izan dena. Egoera kezkagarria da bereziki Madril, Katalunia, Balearrak edo Kanariar Uharteetan, non azken hamar urteetan alokairuek %100etik gorako igoerak izan dituzten. Adibidez, Balearretan, etxebizitza baten bataz besteko alokairua 2014an 560 € bazen, 2024an 1.450 € da. Hirigune ertain askotan ere joera antzekoa izan da: Estepona (%190), Gandia (%185) edo Palma (%155) kasu. Aitzitik, eskari txikiagoko eskualdeetan, igoera apalagoa izan da (%46 adibidez Gaztela-Mantxan), baina hala ere soldaten hazkundea baino handiagoa (Europa Press, 2024). Honek argi erakusten du Espainiako etxebizitza-merkatuan dagoen desoreka ekonomikoa, non alokairuen prezioek etengabe hazten diren, baina soldaten hazkundea oso mugatua den. Egoera horrek familien eguneroko bizitzan eragin handia du, batez ere errenta txikieneko familientzat. Horrez gain, herrialdeko autonomia erkidegoen artean desberdintasunak handitzen ari dira, eta etxebizitza-merkatuaren etorkizunak etengabeko kezka sortzen du. 5.2. Alokairuen igoera eta inbertsio-funtsen irabazien igoera proportzionalak izan dira? Ikusi dugu alokairuen prezioak %78 inguru igo direla 2014-2024 aldian. Orain, igoera horrek inbertsio-funtsek lortutako irabazi ekonomikoekin nolako lotura duen aztertu nahi dugu. Beste era batera esanda:funts handien irabaziak alokairuen garestitzearen proportzioan handitu dira? Alokairuen prezioen bilakaera aurreko atalean aztertu dugunez, atal honetan inbertsio-funtsen irabazien eboluzioa izango dugu aztergai. Irudia 7. Etxebizitza baten alokairura bideratutako batez besteko soldata-portzentajea autonomia erkidegoka (2022). Iturria: Fotocasa & InfoJobs (2023). 27 sindikatuak, etab.) publikoki salatu dute funtsa, alokairuen “burbuila” sustatzea eta etxebizitza-eskubidea urratzea egotzita. 2018an, PAHk salaketa penal bat aurkeztu zuen Audientzia Nazionalean, alokairuen prezioen igoera eta etxegabetzeen harira. Salaketan, funtsari egozten zitzaion Espainiako Zigor Kodearen 281. artikulua urratu izana; zeinak horrela dio: “Merkatuari lehengaiak edo lehen beharrizanezko produktuak kendu eta horrela sektore jakin bat hornikuntza gabe uzteko, prezioen alterazio bat eragiteko edo kontsumitzaileei kalte larriak eragiteko asmoa duenak, urtebetetik bost urtera bitarteko kartzela-zigorra eta hamabi eta hogeita lau hilabete arteko isuna jasoko ditu.” (EFE, 2018; BOE, 2024, art. 281). Salaketa hori ez zen ekimen isolatua izan; PAHk eta beste gizarte-mugimendu batzuek protesta-kanpaina bat hasi zuten #BlackstoneCriminal lelopean. Kanpaina hau Espainia osora hedatu zen, besteak beste, Bartzelona, Valentzia, Almeria eta Malagara. Kaleetan, pankartak agertu ziren mezu argiekin: “Fuera buitres de nuestras casas” edo “No permitimos ni un desahucio más” (EFE, 2018). Mobilizazio horiek Blackstoneren jardunen aurkako haserre kolektiboa eta maizterrek pairatzen zuten egoera latza agerian utzi zuten. Laburbilduz, Blackstoneren kasuak islatzen du inbertsio-funts handi batek Espainiako etxebizitzamerkatuan izan dezakeen eragin nabarmena: aktiboak merke eskuratuz, eskala handiko operazioak eginez eta higiezinen merkatua kontrolatuz. Funtsak merkatuan duen presentzia zabala eta boterea baliatu ditu errentak igotzeko eta maizterren baldintzak gogortzeko, horrek ondorio sozial eta juridiko larriak eraginez. Jarduera horiek, alde batetik, errentagarritasun handiak ekarri dizkiote, baina bestetik, gizarte-erreakzioak eta protesta sozialak piztu dituzte, erakutsiz finantzarizazioprozesuak nola kaltetzen dituen etxebizitza-eskubidea eta biztanleriaren ongizatea. Blackstonek sinbolizatzen du etxebizitzaren finantzarizazioaren muturreko eredua: jatorrian publikoak ziren etxebizitzak merkatu libreko aktibo bihurtzea, maizterrentzat arriskutsuak diren logiken menpe. Kasu honek agerian uzten du erakunde publikoek eta funts pribatuek haien artean duten harreman gatazkatsua, eta nola politika publikoen hutsuneek espekulaziorako ateak zabaldu dituzten. 5.5. Kontziente al dira herritarrak inbertsio-funtsen eraginaz? Azterketa praktiko honen azken atalean, inkesta bat egitea erabaki da, funts inbertitzaileek Espainiako etxebizitza-merkatuan duten eraginari buruz herritarren pertzepzioa ezagutzeko helburuarekin. Galderak adierazle ugariren bidez osatu dira: ezagutza-maila, informazioaren gardentasuna, inbertsio-funtsen jardueraren inpaktua alokairuetan eta eskaintzan, balorazio orokorrak, gobernuaren rolaren inguruko iritziak eta herritarren harreman pertsonala funts horiekin. Helburua izan da jakitea ea herritarrek kontzienteki hautematen duten funts hauen eragina, eta zer iritzi duten haien jardueraren inguruan. Ondoren, jasotako erantzunak eta horien interpretazioa aurkeztuko dira, hausnarketa orokor batekin batera. 28 • Ezagutza-maila eta informazioaren gardentasuna: elkar elikatzen diren bi faktore Inkesta herritarren ezagutza-maila neurtuz hasi da, inbertsio-funtsek Espainiako etxebizitza-merkatuan duten jarduerari buruz zer informazio duten jakiteko. Erantzunen arabera, partehartzaileen gehiengoak ezagutzamaila baxua aitortu du: %70 inguruk 1 edo 2 maila hautatu dute (ezjakintasun handia edota nuloa), eta gutxi gorabehera %7ak soilik adierazi dute maila altuko ezagutza (4-5 maila). Erantzunak xehetasunez 10. Irudian ikusi daitezke. Ezagutza eskas hori gaiaren konplexutasunarekin eta informazio publiko eta ulergarriaren eskasiagatik azal liteke. Komunikabideetan ez da maiz jorratzen modu sistematikoan gai hau, eta agertzen denean ere, sarritan termino teknikoetan eta errealitatetik urrun azaltzen da. Horrela, herritar askok ez dute funts hauen jardunaren dimentsioaz eta eragin sozialaz jabetzeko aukerarik. Ildo horretatik, hurrengo galderak zeharka baieztatzen du aurrekoaren emaitza: parte-hartzaileei galdetu zitzaien ea zer iritzi duten gai honi buruz eskuragarri dagoen informazioaren gardentasunaz. Eta emaitzak nabarmenak dira: %86ak adierazi du informazioa ez dela argia edota ulergaitza dela, eta ez da egon persona bat bez esan duenak funts hauen informazioa oso argia dela (Irudia 11). Hortaz, gardentasun faltak, aurretik atal teorikoan aipatua izan dena, zuzenean eragiten du ezjakintasun-maila altuan. Izan ere, inbertsio-funtsen jarduerari buruzko datu asko ez dira publikoki eskuragarriak edo modu zabal eta argian komunikatuak. Datu fidagarriak lortzeko zailtasunak, zaildu egiten du iritzi publiko informatua osatzea, eta, ondorioz, herritarrek ez dute baliabide nahikorik jarduera horien aurrean modu kritiko eta informatuan erantzuteko. 31,40% 39,20% 22,50% 5,90% 1,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 1 Ezer ez 2 3 4 5 Asko Zenbat dakizu Espainiako etxebizitza-merkatuan inbertsio-funtsek duten jardueraz? Ezagutza maila Irudia 10. Espainiako etxebizitza-merkatuan inbertsio-funtsek duten jarduerari buruz parte-hartzaileek duten ezagutza-maila. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 43,10% 43,10% 11,80% 2,00% 0,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00% 1 Ez da batere argia 2 3 4 5 Oso argia Nola baloratuko zenuke gai honi buruz eskuragarri dagoen informazioaren gardentasuna? Gardentasun maila Irudia 11. Gaiari buruz eskuragarri dagoen informazioa zenbateraino den argia parte-hartzaileen ustez. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 29 • Inpaktua alokairuen prezioetan Hirugarren galderaren bidez aztertu da ea herritarrek uste duten inbertsio-funtsek etxebizitzen alokairuen prezioen igoeran eragin zuzena izan duten. Erantzunen arabera, partehartzaileen %63 inguruk uste dute funts horien jarduerek alokairuak garestitu dituztela; beste %22 batek eragin ertaina adierazi du, eta gutxiengo batek soilik (%15 inguruk) ez duela inolako eraginik ikusten (Irudia 12). Herritarren erantzun horiek bat datoz lan honetan aztertutako hainbat joerarekin (batez ere analisi praktikoan landu direnak. Azken hamarkadan, alokairuaren batez besteko prezioa nabarmen igo da Espainian (%78 inguru), eta aldi berean, inbertsio-funts nagusien etekin ekonomikoek ere gora egin dute (proportzio handiago batean); beste gauza batzuen artean, etxebizitza gehiago pilatu eta alokairuan jarri dituztelako, merkatuan duten presentzia eta alokairuen prezioen gaineko kontrola areagotuz. Hala ere, ezin da zuzenean ondorioztatu alokairuaren igoera horiek soilik funtsen jardueraren ondorio direla; izan ere, bestelako faktore askok ere (eskaintza murriztua, eskariaren gorakada, turismoaren eragina, politika publikoen eraginkortasunik eza…) eragin zuzena dute prezioen bilakaeran. Hortaz, inkestan jasotako iritziek argi erakusten dute herritarren gehiengoak baduela intuizio edo esperientzia zuzen bat funts handien jarduerak prezioetan duen eraginaz, baina kontuan hartu behar da lotura hori ez dela automatikoki kausalitatea. Horrelako harremanak egoki ulertzeko, beharrezkoa da fenomenoa ikuspegi zabal eta konplexu batetik aztertzea. 4,90% 9,80% 21,60% 35,30% 28,40% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 1 Batere ados 2 3 4 5 Guztiz ados “Inbertsio-funtsek eragin zuzena dute etxebizitzen alokairuen prezioen igoeran.” adierazpenarekiko adostasuna Adostasun maila Irudia 12. Inbertsio-funtsek etxebizitzen alokairuen prezioen igoeran duten eraginari buruzko adostasun-maila. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 30 • Inpaktua etxebizitza-eskaintzan Beste galdera batek parte-hartzaileen iritzia jaso du inbertsio-funtsen eraginari buruz, baina oraingoan eskaintza aldetik begiratuta: ea uste duten eskaintza handitu edo murriztu egiten duten. Emaitzak oso heterogeneoak izan dira: %43ak uste du funtsen eraginak eskaintza handitzen duela (pixka bat edo nabarmen), eta %28 inguruk berriz, eskaintza gutxitzen dutela uste du. Gainerako %28ak ez du argi ikusten eragin hori (Irudia 13). Beraz, ez dago adostasunik eta ikuspegi kontrajarriak ageri dira. Baliteke iritzi horien aniztasuna bi arrazoirekin lotuta egotea. Lehenik eta behin, herritarren ezagutza-maila ezberdina da: aurreko galderetan ikusi den bezala, parte-hartzaile askok ez dute informazio zehatzik inbertsio-funtsen funtzionamenduari buruz. Horrek esan nahi du zenbait erantzun aurreiritzietan edo informazio partzialean oinarrituta eman direla, eta ez beti datuetan edo esperientzia zuzenetan. Bestetik, inbertsio-funtsen jarduerak ez dira homogeneoak, eta horien ondorioak testuinguruaren arabera aldatu daitezke. Funts batzuek etxebizitzak alokairuan jartzen dituzte errentagarritasuna lortzeko, eta horrek eskaintza handitzen du. Baina beste batzuek, aldiz, etxebizitzak merkatuan ez ateratzea erabakitzen dute, helburu espekulatiboekin: batzuetan, turismorako erabilera intentsiboa ematen diete, eta beste batzuetan, stocka gordetzen dute merkatuan etxebizitza gutxiago egotearen ondorioz prezioak igotzeko. Horrelako jokabideek eskaintza errealaren murrizketa eragiten dute. Ondorioz, emaitza hauek erakusten dute herritarren artean ez dagoela ikuspegi bateraturik gai honen inguruan. Hala ere, interesgarria da gehiengo batek uste izatea funtsen presentziak nolabaiteko eragina duela eskaintzan, zuzenean edo zeharka. Horrek erakusten du herritarrak gaiaren inguruan kezkatuta daudela, nahiz eta ez duten beti tresna edo informaziorik nahikoa interpretazio argiak egiteko. 19,60% 23,50% 28,40% 13,70% 14,70% Uste duzu inbertsio-funtsen jarduerak etxebizitza-eskaintza handitzen duela ala murrizten duela? Alokairu-eskaintza nabarmen handitzen da. Eskaintza pixka bat handitzen da. Ez du eskaintzan eragin argirik. Eskaintza pixka bat murrizten da. Eskaintza nabarmen murrizten da. Irudia 13. Inbertsio-funtsen jardunak etxebizitza-eskaintzan duen eragina. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 31 • Inbertsio-funtsen eragin orokorraren balorazioa: kaltegarria edo onuragarria? Laugarren galderaren bidez, parte-hartzaileei galdetu zitzaien balorazio orokor bat egiteko: ea inbertsio-funtsen presentzia herritarrentzat onuragarria edo kaltegarria iruditzen zaien. Emaitzek jarrera kritikoa erakusten dute nagusiki: erantzunen %65 inguru “kaltegarria” edo “oso kaltegarria” (1 edo 2 maila) aukeren alde agertu da. Bestalde, %10–15 inguruk uste du funts horien eragina “onuragarria” dela (4 edo 5 maila), eta gainerako %20–25 inguruk “erdiko” balorazio bat eman du (3 maila). Emaitz hauek 14. Irudian ikusi daitezke. Baliteke herritarren iritzi negatibo horren atzean aurretik azaldutako ondorio sozial eta ekonomikoak egotea. Izan ere, lan honen laugarren atalean jasotzen denez, inbertsio-funtsen presentziak hainbat ondorio izan ditu etxebizitza-merkatuan: prezioen igoera esanguratsua, etxegabetzeak, gentrifikazioa edo turismo-alokairuen hedapena. Testuinguru horretan, ez da harritzekoa herritarren gehiengo batek jarduera horiek kaltegarritzat hartzea. 25,50% 37,30% 29,40% 5,90% 2,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 1 Oso kaltegarria 2 3 4 5 Oso onuragarria Orokorrean Espainiako etxebizitza-merkatuan inbertsiofuntsen presentzia herritarrentzat onuragarria ala kaltegarria dela iruditzen zaizu? Irudia 14. Inbertsio-funtsen presentziak Espainiako etxebizitza-merkatuan herritarrengan duen eraginaren balorazioa. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 32 • Gobernuaren rola eta erregulazioaren beharra Bostgarren galderan, parte-hartzaileei galdetu zitzaien ea ados zeuden honako adierazpenarekin: “Gobernuak gehiago arautu beharko luke inbertsio-funtsen jarduera etxebizitza-merkatuan.” Galdera honen helburua zen neurtzea herritarrek zer iritzi duten estatuaren esku-hartze mailari buruz, eta ea uste duten kontrol publikoa handitu beharko litzatekeen. Emaitzen arabera, partehartzaileen gehiengo zabal batek jarrera oso argia erakutsi du: %62 inguru ados edo oso ados agertu da (4 edo 5 mailak). Bestalde, %18,7k soilik erakutsi du baieztapen honekiko desadostasuna (1 edo 2 mailak), eta gainerako %19,6k balorazio neutroa eman du (3 maila). Emaitz hauek 15. Irudian daude ikusgarri. Datu horiek erakusten dute herritarren artean dagoela sentsazio zabala kontrol instituzionala ez dela nahikoa, eta beharrezkoa dela araudi zorrotzagoa ezartzea. Inkestaren lehen galderetan jasotako ezagutza-maila baxua eta informazioaren gardentasun faltaren aurrean, are nabarmenagoa bihurtzen da gobernuaren esku-hartzearen beharra. Gainera, aurreko galderetan ikusi denez, gehienek uste dute funtsen jarduerak prezioetan eragin negatiboa izan duela, eta jarduera hori orokorrean kaltegarria dela herritarrentzat. Ondorioz, ulergarria da iritzi kritiko horrek erregulazioaren beharra nabarmentzea. 11,80% 6,90% 19,60% 23,50% 38,20% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 1 Batere ados 2 3 4 5 Guztiz ados “Gobernuak gehiago arautu beharko luke inbertsio-funtsen jarduera etxebizitza-merkatuan.” adierazpenarekiko adostasuna Adostasun maila Irudia 15. Parte-hartzaileen iritzia etxebizitza-merkatuan inbertsio-funtsen jarduera arautzeko beharraren inguruan. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 33 • Inbertsio-funtsen eta herritarren arteko harremana: distantzia eta ezagutza faltaren arteko konbinazioa Seigarren galderan, parte-hartzaileei galdetu zitzaien ea nolako harremana duten higiezinen inbertsio-funtsekin. Emaitzek erakusten dute gehiengo zabal batek ez duela harreman zuzenik funts horiekin. Parte-hartzaileen %74,5ek adierazi du ez duela inbertitu eta ez duela asmorik inbertitzeko. %22,5ek ez du inbertitu, baina etorkizunean aukera hori kontuan har lezake; eta %3 inguruk soilik adierazi du jadanik inbertitu duela (Irudia 16). Emaitza horiek hainbat interpretazio posible uzten dituzte. Alde batetik, baliteke jende askok ez inbertitzea gaiaren inguruko informazio falta edo ulermen eskasagatik; izan ere, Horrek inbertsiomunduan parte hartzeko aukerak mugatu ditzake, ez jakintasunagatik edo konfiantza faltagatik. Bestetik, emaitzek islatzen duten distantzia horrek lotura izan dezake aurreko galdera batzuetan jasotako iritzi kritikoekin ere. Izan ere, parte-hartzaile gehienek funts horiek kaltegarritzat jotzen dituzte eta estatuaren esku-hartze handiagoa eskatzen dute. Testuinguru horretan, logikoa izan daiteke jarrera pertsonala ere distantziakoa izatea, eta ez izatea inolako interesik inbertitzeko. Logikoki pentsa liteke inbertsio-funtsen bidez inbertitu duten edo etorkizunean inbertitzeko interesa duten pertsonek ezagutza-maila handiagoa dutela, eta, beraz, erabaki arrazoituagoak hartzen dituztela. Hala ere, inkestaren datuek erakusten dute hori ez dela beti horrela. Izan ere, inbertitu dutela adierazi duten parte-hartzaileen ezagutza-mailak ez dira bereziki altuak izan eta emaitza nahiko heterogeneoak daude; eta etorkizunean inbertitzeko interesa duten pertsonen artean ere, gehienek 1 eta 3 arteko ezagutza-mailak adierazi dituzte. Hortaz, ezagutza-maila urria eta gardentasun falta ez dira soilik iritzi publiko orokorrari eragiten dioten faktoreak, baita ere inbertitzaile potentzialei edo jadanik inbertitu dutenei. Ondorioz, ez da egokia generalizazio estentsiborik egitea: ezin da esan inbertitzaile guztiak ezagutza handikoak direnik, baina ezta guztiek informaziorik gabe jokatzen dutenik ere. Izan ere, posible da kasu batzuetan bestelako motibazio ekonomiko edo pertsonalek —hala nola aurrezkiak errentagarri bihurtzeko nahia, finantza-plangintza pertsonala edo etxebizitza bat erosteko asmoa— eragina izatea inbertsioaren aldeko erabakian. Horregatik, ezinbestekoa da ikuspegi orokortzaileak 74,50% 22,50% 2,90% Nolako harremana duzu higiezinen inbertsio-funtsekin? Ez dut inbertitu/asmorik ez Ez dut inbertitu baina baliteke etorkizunean Jadanik inbertitu dut Irudia 16. Parte-hartzaileek higiezinen inbertsio-funtsekin duten harreman motaren banaketa. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 34 saihestea eta kontuan hartzea parte-hartzaileen esperientzia eta ikuspegiak askotarikoak izan daitezkeela, eta haien erabakiak testuinguru pertsonal eta sozialetan kokatzen direla. • Funts espekulatiboak: konponbidearen parte edo arazoaren iturburu? Inkestako azken bi galderen bidez, herritarren iritzia aztertu da inbertsio-funts espekulatiboek etxebizitza-krisia arintzen laguntzen duten ala, kontrara, etxebizitza eskuratzeko oztopo bat diren. Lehen galderan, parte-hartzaileei galdetu zitzaien ea ados zeuden honako baieztapenarekin: “Inbertsiofunts espekulatiboek modu positiboan laguntzen dute Espainiako etxebizitzakrisia konpontzen.” Erantzunek konfiantza faltaren irudi garbia ematen dute: %66,7k desadostasuna adierazi dute, %26,5ek iritzi neutroa eman dute, eta %7ak soilik baieztapenarekin bat egin du (Irudia 17). Bigarren galderak antzeko kontua jorratu du: ea funts horiek oztopo dirren etxebizitza eskuratzeko orduan. Erantzunak oso argigarriak dira: partehartzaileen %70 inguruk uste dute, neurri handiagoan (%35,3k) edo txikiagoan (%34,3k), funts horiek oztopo direla etxebizitza eskuratzeko. Bestalde, %15,7k adierazi dute ez dutela funts horiek oztopotzat jotzen, eta %12,7k ez dute iritzi argirik eman. Emaitz hauen banaketa 18. Irudian ikusi daiteke. Emaitza hauek koherenteak dira aurreko galderen joerekin: gehiengo batek uste du funts horien eragina kaltegarria dela, eta gobernuak jarduera hori gehiago arautu beharko lukeela. Horren haritik, ulergarria da herritar askok funts horiek ez irtenbide, baizik eta arazoaren parte gisa ikustea. 37,30% 29,40% 26,50% 5,90% 1,00% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 1 Batere ados 2 3 4 5 Guztiz ados “Inbertsio-funts espekulatiboek modu positiboan laguntzen dute Espainiako etxebizitza-krisia konpontzen” adierazpenarekiko adostasuna Adostasun maila Irudia 17. Parte-hartzaileek etxebizitza-krisia konpontzeko funts espekulatiboek duten ustezko ekarpen positiboari buruz duten adostasunmailaren banaketa. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 35,30% 34,30% 16,70% 12,70% 1,00% Inbertsio-funts espekulatiboak etxebizitza eskuratzeko oztopo bat dira? Bai, argi eta garbi Neurri bateaan bai Ez du zertan izan Ez dut iritzi argirik Bestelakoak Irudia 18. Inbertsio-funts espekulatiboek etxebizitza eskuragarritasunean duten eraginari buruzko parte-hartzaileen iritzia. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 35 • Inkestaren ondorioak Inkestaren emaitzen laburpen bisual bat ikus daiteke 19. irudian, galdera nagusien inguruko joera orokorrak laburbilduz eta herritarren pertzepzio bateratua islatuz. Inkestaren emaitzek erakusten dute herritarren gehiengoak jarrera kritikoa duela inbertsio-funts espekulatiboen aurrean, batez ere etxebizitza-merkatuan duten eraginaren inguruan. Ezagutza orokorra urria bada ere, intuizioak eta esperientzia pertsonalek —eta, neurri batean, errealitate sozial batek— eragiten dute pertzepzio negatibo hori: gehienek uste dute funts horiek prezioen igoera eta etxebizitza-eskuragarritasunaren zailtasunen eragile direla. Horrez gain, informazioaren gardentasun faltak ezagutza-maila baxua elikatzen du, eta horrek are gehiago zailtzen du iritzi publiko informatua eraikitzea. Paradoxa modura, ikusi da inbertitzen duten edo inbertitzeko interesa duten pertsonen artean ere, ezagutza-mailak ez direla altuak. Honek erakusten du ezagutza falta orokorra dela, baita inbertsioaren inguruan mugitzen diren pertsonen artean ere. Inkestako galderetan jasotako erantzunek agerian uzten dute herritarren gehiengoak ez duela funts horiek etxebizitza-krisiaren konponbide gisa ikusten, baizik eta neurri handi batean arazoaren parte gisa. Hori dela eta, ulergarria da askok gobernuaren esku-hartze sendoagoa eta jarduera horien inguruko kontrol handiagoa eskatu izana. Laburbilduz, inkesta honek argi erakusten du funts espekulatiboen inguruan hausnarketa sozial eta politiko sakona egiteko beharra dagoela. Jarduera horiek errentagarritasunaren logikapean funtzionatzen dute, eta askotan urrun geratzen dira etxebizitza duin eta eskuragarrirako eskubidea bermatzeko helburutik. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ezagutza maila baxua Informazioaren gardentasun falta Alokairuen prezioetan eragin negatiboa Etxebizitza-eskaintzaren murrizketan eragina Eragin orokor kaltegarria Gobernuaren interbentzioaren alde Funts espekulatiboekin harremanik ez Etxebizitza-krisian eragin negatiboa Oztopo dira etxebizitzarako sarbidean Emaitzen ikuspegi orokorra Jarrera orokorra Neutroa Jarrera osagarria Irudia 19. Inkestako galderen erantzunen joera nagusiak laburbiltzen dira, jarrera orokorra, neutroa eta osagarria bereizita. Egilearen elaborazioa, Google Forms bidezko inkestaren emaitzetan oinarrituta. 36 6. Gomendioak Horrela, lan honetan ikusitakoaren ondorioz, argi geratu da etxebizitza-merkatuaren bilakaera eta inbertsio-funtsen jarduna gizarte osoarentzako ondorio garrantzitsuak dituen fenomenoa dela. Horren aurrean, beharrezkoa da ikuspegi integral eta arduratsu batetik hausnartzea, eta eragile ezberdinek (administrazio publikoek, funts pribatuek eta herritarrek) neurri zehatzak hartzea egoerari aurre egiteko. Hurrengo gomendioek, hain zuzen ere, ildo horretan kokatzen dira: irtenbide posibleak proposatzen dituzte, ikuspegi praktiko eta eraikitzaile batetik. 1. Etxebizitza-eskubidea lehen lerroan jartzea: Administrazio publikoek etxebizitza duina eta eskuragarria bermatzeko politikak indartu behar dituzte: etxebizitza soziala sustatu, alokairu tasatuak garatu eta etxebizitza hutsen erabilera aktibatu, eskubide hori biztanle guztientzat erreala izan dadin. 2. Erregulazio gardenagoa eta kontrol publikoa: Inbertsio-funtsen jarduera gardenagoa izan dadin eta eragin soziala neurtzeko aukera egon dadin, datu publikoak argitaratzea eta kontrol administratibo zorrotzagoa ezartzea beharrezkoa da. Horren bidez, gardentasuna handitu eta biztanleriaren konfiantza berreskura daiteke. 3. Arau sendoak espekulazioaren aurka: Etxebizitzaren prezioak neurriz igotzea eta errentarien eskubideak babestea bermatuko duten legeria sendoak behar dira. Kaleratze abusiboak saihesteko protokoloak eta alokairuaren muga legalak funtsezko tresnak dira horretarako. 4. Eskubideen ezagutza eta erantzun gaitasuna indartzea: Herritarrek beren eskubideak ezagutzeko eta defendatzeko tresnak izan behar dituzte: alokairu-kontratuen baldintzak, erreklamazio bideak edo babes publikoko baliabideak modu eraginkorrean erabiltzea ahalbidetu behar da, informazio argi eta ulerterraza eskainiz. 5. Etxebizitza-eredu alternatiboen garapena: Merkatu espekulatibotik kanpo dauden etxebizitza-ereduak (kooperatibak, erabilera-lagapenak, proiektu komunitarioak...) bultzatu eta babestu behar dira, elkarrekiko laguntzan oinarritutako alternatiba jasangarri gisa. 6. Gizarte-erantzukizuna inbertsio-funtsetan: Funts handiek beren jarduera irizpide etiko eta sozialekin bateratu beharko lukete. Errentagarritasuna lortzeaz gain, bizilagunen ongizatea, alokairuaren arrazoizko prezioak eta etxebizitzen mantenua ardatz izan beharko lirateke beren estrategietan. 7. Lankidetza publiko-pribatua garatzea: Administrazioek eta inbertsio-funtsek elkarrekin jardun dezakete etxebizitza duina sustatzeko. Babes ofizialeko etxebizitzak garatzeko edo alokairu tasatuak eskaintzeko elkarlan eredu berriak aztertu behar dira. 43 Idealista. (2018, irailak 4). Blackstone, ‘rey’ del ladrillo al gestionar 20.000 millones de activos en España. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/empresas/2018/09/03/767868blackstone-rey-del-ladrillo-al-gestionar-20-000-millones-de-activos-en-espana Idealista. (2022, otsailak 24). El beneficio de Merlin se dispara un 800 %: gana 512 millones en 2021 por la revalorización de sus activos. Idealista News. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/empresas/2022/02/24/795066-merlin-multiplicapor-9-su-beneficio-en-2021-hasta-512-millones-de-euros-por-un-mayor-valor-de-sus Instituto Nacional de Estadística (INE). (2024, irailak 23). Encuesta de Estructura Salarial (EES). Año 2022. Datos Definitivos. https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177025&m enu=ultiDatos&idp=1254735976596 Marrero, D. (2023, azaroak 1). La OCDE recomienda a España más alquiler social y menos impuestos y regulación de rentas. Idealista. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/11/01/808950-la-ocde-recomiendaa-espana-mas-alquiler-social-y-menos-impuestos-y-regulacion-de Martínez, M. A., eta Gil, J. (2022, otsailak 4). Grassroots struggles challenging housing financialization in Spain. Housing Studies, 39(6), 1516–1536. https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/02673037.2022.2036328 Maside-Sanfiz, J. M., Iglesias-Casal, A., López-Penabad, M. C., & López-Andión, C. (2015, maiatzak 27). Eficiencia y persistencia de los fondos de inversión inmobiliaria en España. Cuadernos de Gestión, 16(2), 147–166. https://doi.org/10.5295/cdg.140497ml Molina García, A. (2014, abenduak 22). Análisis de la rentabilidad del mercado inmobiliario como alternativa de inversión en España https://riunet.upv.es/entities/publication/ff4ea82b-435f-4ff1b324-dd62253c3636 Pareja, C. (2024, irailak 25). España le debe mucho a Blackstone por estos 20 años. Idealista. https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/09/25/820032-juan-velayos-espanale-debe-mucho-a-blackstone-por-estos-20-anos Parreño Castellano, J. M., Domínguez Mujica, J., Armengol Martín, M. T., Boldú Hernández, J., & Pérez García, T. (2019, martxoak 13). Real estate dispossession and evictions in Spain: a theoretical geographical approach. Boletín de la Asociación de Geógrafos Españoles, (80), 1–25 https://doi.org/10.21138/bage.2602 44 PwC España. (2025, uztaila). Las SOCIMI en el mercado inmobiliario español. https://www.pwc.es/es/publicaciones/construccion-inmobiliario/assets/socimis-mercadoinmobiliario-espanol.pdf Ramón, J. (2024, azaroak 14). Fondos de inversión en el mercado de la vivienda: economía vampírica global. El Salto Diario. https://www.elsaltodiario.com/opinion/fondos-inversion-mercadovivienda-economia-vampirica-global Rebelión. (2024, maiatzak 15). Los españoles destinaron el 43% de su salario a pagar el alquiler de la vivienda en 2023, dos puntos más que en 2022. Rebelión. https://rebelion.org/los-espanolesdestinaron-el-43-de-su-salario-a-pagar-el-alquiler-de-la-vivienda-en-2023-dos-puntos-mas-queen-2022/ Reuters. (2014, azaroak 13). Colonial gana 563 mlns euros a septiembre por la venta de Asentia. Reuters. https://www.reuters.com/article/idUSL6N0T368C/ Reuters. (2015, otsailak 27). Merlin gana 49,7 millones de euros en 2014. Reuters. https://www.reuters.com/article/merlin-resultados-idESL5N0W12EP20150227/ Reuters. (2017, uztailak 31). Blackstone pacta comprar el 51% del ladrillo tóxico de Banco Popular - prensa. Reuters. https://www.reuters.com/article/santander-popular-activos-idESL5N1KM12Z/ Rodríguez, C., & Bustillo, R. (2010). Modelling foreign real estate investment: The Spanish case. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 41(3), 354–367. https://doi.org/10.1007/s11146008-9164-9 Sánchez, R., Oliveres, V., Jara, Y., & Noriega, D. (2024, azaroak 24). Más de un millón de viviendas en España están en manos de grandes propietarios: empresas, fondos o administraciones públicas. elDiario.es. https://www.eldiario.es/economia/espana-millon-viviendas-manos-grandespropietarios_1_11844846.html Sanz, E. (2023, azaroak 8). Locura en el lujo de segunda mano: comprar a 10.000 €/m² y vender a 16.500. El Confidencial. https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2023-11-08/casas-lujobarrio-prime-salamanca-mercado-inmobiliario_3767406/ Susanna, J. (2023, ekainak 6). María y otras 40 familias a las que planea desahuciar Blackstone ya no tienen opción de negociar. El Español. https://www.elespanol.com/madrid/sociedad/20230606/maria-familias-planea-desahuciarblackstone-opcion-negociar/769173472_0.html 45 Unicaja Banco. (n.d.). Fondos de inversión inmobiliarios: qué son y cómo funcionan. Unicaja Banco. https://www.unicajabanco.es/es/faqs/fondos/fondos-inversion-inmobiliarios Valero Pallarès, P. (2025, martxoak 30). El negocio de comprar un piso ocupado: "Tienes un 25 % de beneficio". SER Catalunya. https://cadenaser.com/cataluna/2025/03/30/el-negocio-de-comprarun-piso-ocupado-tienes-un-25-de-beneficio-sercat/ Delgadillo, V. (2021, azaroa). Financiarización de la vivienda y de la (re)producción del espacio urbano. Revista INVI, 36(103), 1–18. https://doi.org/10.4067/S0718-83582021000300001