Dictamen jurídico: Resolución contractual

DICTÁMEN JURÍDICO: RESOLUCIÓN CONTRACTUAL TRABAJO FIN DE MÁSTER AUTOR: JESÚS TORRES PONCE TUTOR: ROCIO LÓPEZ SAN LUIS ÍNDICE: 1. ANTECEDENTES DE HECHO 2. CUESTIONES PLANTEADAS 3. NORMATIVA APLICABLE 4. INFORME JURÍDICO DE JUAN. 5. INFORME JURIDICO DE PEDRO. 6. CONCLUSIONES 1. ANTECEDENTES DE HECHO Juan como vendedor, firmó contrato privado de compraventa de un piso en la calle Alcaiceria, 3, 4-a de Almeria, con Pedro como comprador, en el que acordaron el precio de la citada vivienda en la cantidad de 150.000 euros. La vivienda se entregaría en fecha de 21 de julio de 2021. En la estipulación quinta se señalaba: “Formas de pago: En este acto el vendedor recibe la cantidad de 20.000 euros, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 1454 del Código Civil, a su entera satisfacción, sirviendo el presente contrato como más eficaz carta de pago”. Llegada la fecha de elevación a público del contrato y la entrega del piso, del mismo no se formalizó. 2. CUESTIONES PLANTEADAS Ambas partes están interesadas en la resolución contractual, pero quieren saber qué sentido tienen las arras y como resolver la situación creada con las mismas, más allá de la mera referencia que se hace en el contrato al citado artículo del Código Civil. Se solicitan que se realicen los pertinentes informes en cuanto a los posibles argumentos favorables a los intereses de cada una de las partes, Juan y Pedro. 3. NORMATIVA APLICABLE - Código Civil - Jurisprudencia del Tribunal Supremo 4. INFORME JURÍDICO DE JUAN Los contratos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar un servicio. Esta es la máxima que defiende nuestro Código Civil (del año 1889) en su artículo 1254 y que se ha perpetuado hasta nuestros días con el paso del tiempo. Se señala por tanto en esta definición el valor central del contrato que es el consentimiento y el momento de la perfección del contrato, acogiendo el sistema de contratación espiritualista y que va en consonancia con el principio del Derecho “pacta sunt servanda” El artículo 1124 del Código Civil en lo relativo a la resolución de los contratos establece que “La parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.” Ahora bien, habiendo llegado a este punto en que ambas partes están de acuerdo en resolver el contrato (el cual ha existido y por tanto ha desplegado efectos) en el cual han mediado arras del artículo 1454 del código Civil, la solución más beneficiosa para esta parte es la siguiente: Juan, como vendedor en esta relación jurídica, debe de defender el artículo 1454 del Código Civil que establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas , o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Las arras son un medio de protección del crédito en general, por tanto, en la práctica como en el Código, se contemplan como un medio de garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la compraventa. Son en todo caso confirmatorias, ya que tienen el sentido de que acreditan la perfección del contrato y constituyen parte del precio. En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se refiere expresamente en este supuesto como es en la “Ley 29294/ 2013 de 21 de marzo de 2012” en la que establece: “La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas en virtud del artículo 1454 del Código Civil (…). Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código Civil que permite a una de las partes resolver ( no rescindir) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor. Es decir, del caso que nos ocupa nos encontramos con unas arras penales propiamente dichas ya que esto es lo que se desprende de lo otorgado en la Estipulación Quinta del Contrato que señalaba: “En este acto el vendedor recibe la cantidad de 20.000 euros, como arras y parte del precio , de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 1454 del Código Civil.” Si solamente se hubiera expresado que hay una entrega en concepto de arras, nos encontraríamos con unas arras de desistimiento que autorizan a las partes a desistir del contrato. Las arras penales tienen naturaleza de clausula penal y por tanto, puede exigir una parte a la otra el cumplimiento de la obligación y en el caso de incumplimiento (supuesto en el que nos encontramos) debemos de observar de quien es el incumplimiento, ya que deberá de pagar el precio. Los artículos 1279 y 1780 del Código Civil establecen lo siguiente: ” Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.” Artículo 1.280.1: ” Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.” El contrato de compraventa de un bien inmueble se encuentra dentro de los supuestos que expresan estos dos artículos y en consonancia con esto aparecen múltiples sentencias del Tribunal Supremo como son las de 30 de abril de 1955, 9 de mayo de 1970, 12 de febrero de 1975 y 14 de febrero de 1986 que estipulan lo siguiente: “ el comprador, en un contrato de compraventa perfeccionado , se encuentra legitimado sin cortapisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo convenido, y en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado, es doctrina de la Sala que lo contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las obligaciones accesorias a las que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades (…) Esto entra en juego con el artículo 1462 del Código Civil que establece que: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato , si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. Es decir, se incluye en el contrato privado entre las partes que la vivienda se entregaría en fecha 21 de julio de 2021, determinando que la traditio en este tipo de contrato no es real y es instrumental, en la cual se entiende entregada la cosa en el momento en el que se otorga la correspondiente escritura pública que en el momento en el que se produzca equivaldrá a la entrega de la cosa. Como consecuencia de ello, no se entrega la cosa por parte de la compradora, incumple la obligación del artículo 1461 del Código Civil, y conforme al artículo 1454 del Código Civil, la parte compradora perderá las arras, quedando la parte vendedora libre de toda carga. 5. INFORME JURIDICO DE PEDRO Los contratos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar un servicio. Esta es la máxima que defiende nuestro Código Civil (del año 1889) en su artículo 1254 y que se ha perpetuado hasta nuestros días con el paso del tiempo. Se señala por tanto en esta definición el valor central del contrato que es el consentimiento y el momento de la perfección del contrato, acogiendo el sistema de contratación espiritualista y que va en consonancia con el principio del Derecho “pacta sunt servanda” El artículo 1124 del Código Civil en lo relativo a la resolución de los contratos establece que “La parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.” Ahora bien, habiendo llegado a este punto en que ambas partes están de acuerdo en resolver el contrato (el cual ha existido y por tanto ha desplegado efectos) en el cual han mediado arras del artículo 1454 del código Civil, la solución mas beneficiosa para esta parte es la siguiente: Pedro, como comprador en esta relación jurídica, debe de defender el artículo 1454 del Código Civil que establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” Las arras son un medio de protección del crédito en general, por tanto, en la práctica como en el Código, se contemplan como un medio de garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la compraventa. Son en todo caso confirmatorias, ya que tienen el sentido de que acreditan la perfección del contrato y constituyen parte del precio.