REGIMUL OBLIGAȚIILOR IMPUSE ÎN RAPORTURILE DE LOCAȚIUNE ÎNTRU GARANTAREA DREPTURILOR LOCATARULUI ȘI FAMILIEI SALE
Abstract
Garantarea drepturilor subiecților angajați în raporturi de locațiune constituie o îndatorire a statului ce se realizează prin intermediul legislației civile. Respectiv, Codul civil al Republicii Moldova stabilește spectrul de obligații impuse locatorului ce se oglindesc în drepturile de care beneficiază locatarul, iar în multe din cazuri și membrii familiei acestuia. Cu toate acestea, dar și ținând seama de faptul că în 2019 s-a produs o modernizare la Codul civil, problemele pe acest segment rămân a fi multe și diverse în funcție de categoria subiecților vizați. Cercetările în materia garantării drepturilor contractuale a locatarului și familiei acestuia devin indispensabile în contextul armonizării legislației noastre la standardele Uniunii Europene, precum și la cerințele zilelor în care trăim.
Full text
Anale Știinţifice ale Academiei „Ştefan cel Mare” a MAI al Republicii Moldova Scientific Annals of the Academy “Stefan cel Mare” of MIA of the Republic of Moldova 196 CZU 347.453 REGIMUL OBLIGAȚIILOR IMPUSE ÎN RAPORTURILE DE LOCAȚIUNE ÎNTRU GARANTAREA DREPTURILOR LOCATARULUI ȘI FAMILIEI SALE Oxana EȘANU 1 Garantarea drepturilor subiecților angajați în raporturi de locațiune constituie o îndatorire a statului ce se realizează prin intermediul legislației civile. Respectiv, Codul civil al Republicii Moldova stabilește spectrul de obligații impuse locatorului ce se oglindesc în drepturile de care beneficiază locatarul, iar în multe din cazuri și membrii familiei acestuia. Cu toate acestea, dar și ținând seama de faptul că în 2019 s-a produs o modernizare la Codul civil, problemele pe acest segment rămân a fi multe și diverse în funcție de categoria subiecților vizați. Cercetările în materia garantării drepturilor contractuale a locatarului și familiei acestuia devin indispensabile în contextul armonizării legislației noastre la standardele Uniunii Europene, precum și la cerințele zilelor în care trăim. Cuvinte-cheie: contract de locațiune, locatar, locator, familie, garanție, siguranță, chirie. REGIME OF OBLIGATIONS IMPOSED IN RENTAL RELATIONS TO GUARANTEE THE RIGHTS OF THE TENANT AND HIS FAMILY Oxana EȘANU 1 Guaranteeing the rights of subjects employed in rental relationships constitutes a duty of the state that is carried out through civil legislation. Respectively, the Civil Code of the Republic of Moldova establishes the spectrum of obligations imposed on the lessor, which are reflected in the rights enjoyed by the lessee, and in many cases also by his family members. Nevertheless, and taking into account the fact that in 2019 there was a modernization of the Civil Code, the problems in this segment remain many and diverse depending on the category of the subjects concerned. Study in the matter of guaranteeing the contractual rights of the tenant and his family becomes indispensable in the context of harmonizing our legislation to the standards of the European Union, as well as to the requirements of the days in which we live. Keywords: lease, tenant, landlord, family, guarantee, security, rent. DOI 10.5281/zenodo.17318296 1 Doctorandă,UniversitateadeStatdinMoldova,(ROR:https://ror.org/0475kvb92),e-mail:[email protected];avocat,e-mail:e_oxana@ yahoo.com;ORCIDID:0000-0002-4304-2919 PhD Student, Moldova State University (ROR: https://ror.org/036kvxa54); e-mail: [email protected]; lawyer, e-mail: [email protected]; ORCID ID: 0000-0002-4304-2919 INTRODUCERE Încondițiiledezvoltăriisocietății,darșia relațiilorcivile,contractuldelocațiuneaavutîn totdeaunaunlocaparte,maialescelceareca obiectunspațiulocativ.Necesitateadeaînchiria olocuințăpentrusinesaufamilieexistăatâtîn stateleînaltdezvoltate,câtșiînceleîncursde dezvoltareorislabdezvoltate.Înțaranoastră, lipsaposibilitățiideaprocuraolocuințăfaceca relațiiledelocațiunesăcapeteamploare,fiind beneficiaraacestoralocatarulși,demulteori, întreagasafamilie.Amatinssubiectulfamiliei vizateînraporturiledelocațiune,deoarece,în practică, adesea o familie închiriază un spațiu INTRODUCTION Intheconditionsofthedevelopmentof society and civil relations, the lease contract hasalwayshadaspecialplace,especiallythose thatarelikealivingspace.Theneedtorenta homeforoneselforone’sfamilyexistsinhighly developedcountries,aswellasindeveloping or underdeveloped ones. In our country, the lack of the possibility of purchasing a home makestheleaserelationshipsgainmomentum, thebeneficiaryofwhichisthetenantandoften hisentirefamily.Wehavetouchedonthesubjectoffamiliescoveredinleaserelationships, becauseinpractice,afamilyoftenrentsaliving spacebasedonaleasecontract,wheninfact
Ştiinţe Juridice// Legal Sciences, nr. 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898 197 locativ în baza contractului de locațiune, când de fapt legiuitorul a prevăzut pentru aceasta instituțiadreptuluideabitație.Or,potrivitart. 65 alin. 2 al Codului civil, titularul dreptului de abitație are dreptul să locuiască în locuința unei alte persoane împreună cu soțul şi copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum şi împreună cu părinții ori cu alte persoane aflate în întreținere. Deci,observămcăsubiecțiiraportuluidelocațiunepreferăsăseangajezeînraporturi contractuale de locațiune, legând obiectul acesteiadespațiullocativînchiriat(ocasă,un apartament),fărăainteresacâtepersoanevor locuiînacesta.Prinurmare,pentrucălegiuitorulnusepoateopunevoințeipărțilorînaalege categoria actului juridic, respectiv, raportului contractualîncaresăseangajezecuocazialocuiriiînlocuințaaltuia,drepturilelocataruluiîn contractuldelocațiuneartrebuiextinsșiasupra membrilorfamilieilocatarului,ultimuldoarfiind reprezentantul beneficiarului de locuință (familiei),încalitateasadepartecontractantă, membrii familiei au calitatea de părți la contract,douăchestiunidiferiteînmateriastabiliriisubiectuluiunuiraportcontractualdeorice tip.Deaceea,înarticoluldefațănevomreferila drepturileșiobligațiilepărțilorîncontractulde locațiunecureferireșiladrepturilemembrilor familieicarecoabiteazăculocatarul. METODOLOGIE Întruatingereascopuluiprestabilit,încadrulcercetăriisubiectuluidefață,aufostnecesareșipelargutilizareadiferitemetodedecercetaredintrecaremenționămpecelemairelevante, cumarfi:metodaanalizei,metodasintezei,metodadeducției,metodaistorică,metodacomparativă,metodasistemicășimetodaempirică. DISCUȚII ȘI REZULTATE Obligația de predare a bunului. Prima șiceamaiimportantăobligațieasumatășinecesarăafiexecutatădecătrelocatoresteceaa predăriibunului.Cutitluderemarcă,amspune cămaicorectarfi-predarealucrului,deoarece noțiuneadebuncuprindeșidrepturilepatrimonialeceauanumiteparticularitățidepredare(dreptuldeautorasupraoperei în baza thelegislatorhasprovidedforthisinstitution oftherighttohousing.Or,accordingtoart.65 para.2oftheCivilCode,theholderoftheright tohabitationhastherighttoliveinthehome ofanotherpersontogetherwithhisspouseand childrenevenifhewasnotmarriedorhadno children at the date on which the habitation was established, as well as together with his parentsorotherdependents.So,wenotethat the subjects of the tenancy relationship prefertoengageincontractualtenancyrelationshipslinkingtheobjectoftherentedresidentialspace(ahouse,anapartment),regardless ofhowmanypeoplewillliveinit.Therefore, becausethelegislatorcannotopposethewill ofthepartiesinachoiceofthecategoryofthe legalact,respectively,thecontractualrelationshipinwhichtoengageontheoccasionoflivinginanother’shome,therightsofthetenant intheleaseagreementshouldalsobeextended tothemembersofthetenant’sfamilies,thelatterbeingtherepresentativeofthebeneficiary ofthehome(family),asmembersofthefamilyofthetwocontracts,thequalityofthetwo familycontracts.inthematterofestablishing thesubjectofacontractualrelationshipofany type.Therefore,inthisreferencewewill not refertotherightsandobligationsoftheparties totheleaseagreementaswellastherightsof familymemberswhocohabitwiththelocation. METHODOLOGY In order to achieve the predetermined goal,withintheresearchofthepresentsubject, itwasnecessaryandwidelyusedvariousresearchmethods,ofwhichwementionthemost relevant,suchas:theanalysismethod,thesynthesismethod,thedeductionmethod,thehistorical method, the comparative method, the systemicmethodandtheempiricalmethod. DISCUSSIONS AND RESULTS The obligation to hand over the property. The first and most important obligation assumedandnecessarytobeexecuted bythe lessoristhatofhandingovertheproperty.Asa remark,wewouldsaymorecorrectly-thehandoverofthething,becausethenotionofproperty alsoincludespatrimonialrightsthathavecertainparticularitiesofhandover(copyrightover theworkbasedonthelicenseagreement). Therefore, the transfer of the property
Anale Știinţifice ale Academiei „Ştefan cel Mare” a MAI al Republicii Moldova Scientific Annals of the Academy “Stefan cel Mare” of MIA of the Republic of Moldova 198 contractuluidelicență). Deci, predarea bunului în posesia și folosința temporară a locatarului face posibilînceputulrealizăriiscopuluipentrucarea fostîncheiatcontractuldelocațiune,deșiacest momentpoateșisănucoincidăcumomentul încheieriilui.Respectiv,locațiuneaexistășiîn lipsapredăriibunului,deoareceaceastanuse constituieprintr-uncontractreal. După cum susține, în același sens, doctrina[4,p.171],obligațiadepredareabunului poate fi considerată esențială, de natura contractului de locațiune, fără de care nu se poate realiza scopul principal al contractului de locațiune. Deși, în aparență, realizarea obligațieidepredareabunuluinuartrezimari neclaritățiînmateriedelocațiune,totușiarputeaexistacazuriîncarepărțilesănufistabilit înconținutulcontractuluitoatesubtilitățilecu privirelapredareabunului1șianume:cinesuportăcheltuieliledepredare;careestemomentulpredăriibunuluiprinintermediuloficiului poștalsautransportator;setransmitebunulcu totcuaccesoriisaunu;încevaconstapredarea bunuluiimobilînfolosință,etc.Or,încearconstapredareaefectivăabunului,modalitățileși mijloacelederealizareaaacesteiaînraporturiledelocațiune,legiuitorulnunespunenimic încompartimentulcereglementeazăinstituția contractuluidelocațiune.Înschimb,legislația unorstate(art.1787dinCodulcivilalRomâniei),deșidestuldevag,prevedeanumitereguli depredareabunului,cumarfipredareaîmpreunăcutoateaccesoriile. În opinia mea, legiuitorul ar fi trebuit să includă în compartimentul contractului delocațiuneosingurănormăcaresăprevadă esențaobligațieilocatoruluidepredareabunuluiîncaresămenționezeînprimulalineat că: bunul urmează a fi transmis împreună cu toate accesoriile sale,înstareacorespunzătoare folosiriipotrivitdestinațieilui,iarînalineatul următor,căînraporturiledelocațiune,înmateria predării bunului sunt aplicabile regulile 1Deci,încazdelitigiu,înlipsacondițiilorexpresprevăzutedepărțiîncontract,instanțaaraveanevoiedesprijinul prevederilorlegalecearoferisolițiiclare,așacumarfi cazulvânzării-cumpărării,undesuntstabiliteregulilede predareabunuluiaplicabileîncazulîncarepărțilenuau stabilitreguliledepredarepecaresăleincludăîntextul contractului. intothepossessionandtemporaryuseofthe lesseemakesitpossibletobegintoachievethe purpose for which the lease agreement was concluded,althoughthismomentmaynotcoincidewiththemomentofitsconclusion.Accordingly,theleasealsoexistsintheabsence ofthetransferoftheproperty,sincethisisnot constitutedbyarealcontract. Asthedoctrineargues,inthesamesense [4,p.171],theobligationtotransferthepropertycanbeconsideredanessentialobligation, ofthenatureoftheleaseagreement,without whichthemainpurposeoftheleaseagreement cannotbeachieved. Although, apparently, the fulfillment of theobligationtotransferthepropertywould notraisegreatambiguitiesintermsoflease1, therecouldstillbecasesinwhichtheparties havenotestablishedinthecontentofthecontractallthesubtletiesregardingthetransferof theproperty,namely:whobearsthecostsof thetransfer;whatisthemomentofthetransfer ofthepropertythroughthepostofficeorcarrier;isthepropertytransmittedwithaccessories ornot;whatwillconsistinthehandoverofthe realestateforuse,etc.However,whatwould consistintheactualhandoveroftheproperty, themethodsandmeansofachievingthemin theleaserelations,thelegislatordoesnotsay anythinginthesectionregulatingtheinstitutionoftheleasecontract.Ontheotherhand, thelegislationofsomestates(art.1787ofthe CivilCodeofRomania),althoughquitevague, providesforcertainrulesforthehandoverof theproperty,suchasitbeinghandedovertogetherwithallaccessories. Inouropinion,thelegislatorshouldhave includedintheleasecontractsectionasingle rulethatwouldprovidefortheessenceofthe lessor’sobligationtohandovertheproperty,in whichitwouldmentioninthefirstparagraph that: the property to be transferred together withalltheaccessoriesforsale,inastatesuitableforuseforitscommonpurpose,andinthe price ratio paragraph, in the following para1So,intheeventofadispute,intheabsenceofexpress conditionsstipulatedbythepartiesinthecontract,the court would need the support of legal provisions that would give clear instructions, such as in the case of sale-purchase,wheretherulesforhandingovertheasset areestablished,applicableintheeventthattheparties havenotestablishedtherulesforhandingovertoinclude inthetextofthecontract.
Ştiinţe Juridice// Legal Sciences, nr. 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898 199 comuneraporturilordeproprietate(art.511, art.1109,art.1115,art.1169dinCC).Dealtfel, esențajuridicăapredăriiunuibunpoatefidesprinsădinreglementărilecevizeazăpredarea bunului în contractele de vânzare-cumpărare (prinanalogie),iarînraportcupredareabunuluiînlocațiune,diferențas-arrezumadoar la destinația transmiterii bunului - în cazul locațiunii,pentruexercitareafolosinței,iarîn cazulvânzării,pentruexercitareadreptuluide proprietate-predareabunuluiurmândaceleași reguli.Or,dupăcumsemaiafirmăînliteraturaromânădespecialitate[5,p.349],deoarece locațiunea mai este cunoscută și ca vânzarea folosinței,obligațiilelocatoruluideapredabunulșiallocataruluidea-lluaînprimire,sunt, înprincipiu,asemănătoareceloralevânzătorului,respectiv,cumpărătorului.Încontextuldat, considerutiladescrieconținutulsubiectuluicu privirelaobligațiapredăriibunuluiîncontacteledelocațiune,subtreiaspecte,șianume: Esența și modalitățile predării bunului în folosință Înaintedeatreceladescriereaesențialelor reguli cu privire la predarea bunului, urmeazăsăreamintimcăacestatrebuiesăfietransmis locatarului în folosință temporară potrivit destinației sale, în stare corespunzătoare, în loculșimomentulstabilit încontract.Încear constapredareaefectivăabunului,modalitățile șimijloacelederealizareaaacesteiaînraporturiledelocațiune,legiuitorulnunespunenimic în compartimentul ce reglementează instituția contractuluide locațiune. Deaceea, dupăcum spuneam, esența juridică a predării unui bun poatefidesprinsădinreglementărilecevizeazăpredareabunuluiîncontracteledevânzarecumpărare,diferențaîntreacesteas-arrezuma doarladestinațiatransmiteriibunului–încazul locațiunii, pentru exercitarea folosinței, iar în cazulvânzării,pentruexercitareadreptuluide proprietate;înrest,predareabunuluiînsineare aceeașinaturăjuridicăpentrutoatecontractele translativedeposesie(depozitul),defolosință (împrumut, comodat, concesiunea etc.) sau de proprietate (vânzare-cumpărare, donație, schimb)[7,p.235]. Acesteafiindclarificate,ceînseamnăpredareabunuluiaflămdinconținutulprevederilor graph,towhich:property relations (art.511, art.1109,art.1115,art.1169oftheCivilCode). Moreover,thelegalessenceofthedeliveryofanassetcanbederivedfromtheregulations regarding the delivery of the asset in sales-purchasecontracts(byanalogy),andin relationtothedeliveryoftheassetinleasing, the difference would be summarized only in thedestinationofthetransmissionoftheasset-inthecaseofleasing,fortheexerciseof theuse,andinthecaseofsale,fortheexercise oftherightofownership-thedeliveryofthe assetfollowingthesamerules.However,asis alsostatedintheRomanianspecializedliterature[5,p.349],sinceleasingisalsoknownas thesaleofuse,theobligationsofthelessorto delivertheassetandofthelesseetotakedeliveryofitare,inprinciple,similartothoseofthe sellerandthebuyer,respectively. Inthiscontext,weconsideritusefulto describethecontentof thesubjectregarding the obligation to hand over the property in leasecontracts,underthreeaspects,namely: The essence and methods of handing over the property for use Beforemovingontothedescriptionofthe essential rules regarding the handover of the property,wewillrecallthatitmustbetransmittedtothelesseefortemporaryuseaccordingto itsdestination,inpropercondition,attheplace andtimeestablishedinthecontract. Whatwouldconsistoftheactualhandoveroftheproperty,themethodsandmeans ofachievingitinleaserelations,thelegislator doesnottellusanythinginthesectionregulatingtheinstitutionoftheleasecontract.Therefore,asIsaid,thelegalessenceofthedelivery ofagoodcanbederivedfromtheregulations regardingthedeliveryofthegoodinsalesand purchase contracts, the difference between themwouldbesummarizedonlyinthedestinationofthetransmissionofthegood-inthe case of lease, for the exercise of use, and in thecaseofsale,fortheexerciseoftherightof ownership-otherwise,thedeliveryofthegood itselfhasthesamelegalnatureforalltransfer contracts of possession (deposit), use (loan, loan,concession,etc.)orownership(saleand purchase,donation,exchange)[7,p.235]. Havingclarifiedthese,whatismeantby thedeliveryofthegood,wefindoutfromthe contentofthegeneralprovisionsofart.511of
Anale Știinţifice ale Academiei „Ştefan cel Mare” a MAI al Republicii Moldova Scientific Annals of the Academy “Stefan cel Mare” of MIA of the Republic of Moldova 200 cucaractergeneralaleart.511dinCodulcivil, potrivitcărorapredare a bunului înseamnă remiterea bunului către dobânditor, precum şi către transportator sau oficiul poştal pentru a fi expediat, în cazul în care acesta este înstrăinat fără obligația de a fi transportat. Modalitateapredăriiînfolosințăabunuluiimobilestesugeratăde prevederileart.1115alin.1lit.b)șiart.1169 dinCC),potrivitcărorapredareabunuluiimobil sefaceprinpunereaacestuialadispozițiacumpărătorului(încazullocațiunii-alocataruluisau auneialtepersoaneindicatedeacesta).Punerea ladispozițialocataruluiaunbunimobils-arrealizaprintransmitereacheilorlaapartamentsau laoricealtspațiulocativînchiriat,cheilordela intrareaprincipală,șicelordelatoatecăilede acceslabunulcefaceobiectulcontractuluide locațiune. În cazul bunurilor mobile, predarea trebuie să cuprindă și transmiterea efectivă a accesoriilordepunereînfuncțiuneabunului(în cazulmijloacelortehnice),precumșia actelor ceînsoțescbunul,instrucțiuniledeexploatareși întreținerealuietc. Regulile executării obligației de predare Obligațiadepredareabunuluinupoate fiexecutatădecătrelocatordecâtîncondițiile prevăzute în contract sau regulile impuse de legeacivilăreieșinddinnaturaraporturilorde locațiune.Prinurmare,lapredareabunului,locatorultrebuiesăținăcontdeanumitereguli esențialecaresăreferăla: • Predarea bunului în starea corespunzătoare folosirii lui. Potrivitart.1254alin.1al Coduluicivil,locatorul esteobligatsă predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinației convenite prin contract. Pentruaceasta,locatorulanteriortransmiterii bunului trebuie să efectueze toate reparațiile necesareînacestsens.Or,însarcinalocatoruluisubzistăobligațiadeapredaspațiulînchiriatînstareaîncaresăpoatăfiîntrebuințat,iar neexecutarea acestei obligații poate fi opusă locatoruluidecătrelocatarcaexcepțiedeneexecutareacontractului(exceptio non adimpleti contractus) [4,p.172]. • Predarea tuturor accesoriilor care fac bunul utilizabil rezultă din natura destinației acestuia. Potrivit art. 467 alin. 1 al Codului civil, bunul destinat în mod permanent theCivilCode,accordingtowhichthedelivery ofthegoodmeanstheremittalofthegoodto theacquirer,aswellastothecarrierorthepost officeforshipment,incaseitisalienatedwithouttheobligationtobetransported. Themethodofhandingovertherealestateforuseissuggestedbytheprovisionsofart. 1115paragraph1letterb)andart.1169ofthe CivilCode),accordingtowhichthehandoverof therealestateismadebymakingitavailable tothebuyer(inthecaseoflease-tothelessee oranotherpersonindicated by him).Making arealestateavailabletothelesseewouldbe achievedbysendingthekeystotheapartment oranyotherrentedresidentialspace,thekeys tothe mainentrance, and thoseto allaccess routestothepropertythatisthesubjectofthe leaseagreement. In the case of movable property, the handovermustalsoincludetheeffectivetransmissionoftheaccessoriesforputtingtheproperty into operation (in the case of technical means), as well as the documents accompanyingtheproperty,itsoperationandmaintenanceinstructions,etc. Rules for the execution of the obligation to hand over Theobligationtohandovertheproperty mayonlybeexecutedbythelessorunderthe conditions provided for in the contract or the rulesimposedbycivillawarisingfromthenatureoftheleaserelationship.Therefore,when handingovertheproperty,thelessormusttake intoaccountcertainessentialrulesthatreferto: • Handing over the property in a condition suitable for its use.Accordingtoart.1254paragraph1oftheCivilCode,thelessorisobliged tohandoverthepropertytothelesseeinaconditionsuitableforitsuse.Forthis,thelessor, priortothetransferoftheproperty,mustcarry outallnecessaryrepairsinthisregard.However,thelessoralsohastheobligationtohand overtherentedspaceinaconditioninwhich itcanbeused,andthefailuretoexecutethis obligationmaybeopposedtothelessorbythe lesseeasanexceptionfornon-executionofthe contract (exceptio non adimpleti contractus) [4,p.172]. • The handover of all accessories that make the asset usable results from the nature of its destination. Accordingtoart.467paragraph 1oftheCivilCode,theassetpermanentlyin-
Ştiinţe Juridice// Legal Sciences, nr. 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898 201 întrebuințăriieconomiceunuialtbun(principal)șilegatdeacestaprindestinațiecomună este un bun accesoriu atât timp cât satisface aceastăîntrebuințare,iarîntemeiulalin.3,bunulaccesoriuurmeazăsituațiajuridicăabunuluiprincipaldacăpărțilenuconvinaltfel. • Suportarea cheltuielilor de predare a bunului sunt puse în sarcina locatorului, fapt dedusdinart.1109alCoduluicivil,aplicatprin analogie. Ce e drept, în literatura română de specialitate,aproapeîntoatesursele[6,p.97] semenționeazăfărărezervecăcheltuielilede predareabunuluiînfolosințalocataruluisunt suportatedecătrelocatar. Efectele neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligației de predare a bunului către locatar Ca și în cazul tuturor contractelor, dar și după regulile de funcționare a instituțiilor dreptului obligațional, este normal să existe anumitesancțiunialenerespectăriicondițiilor contractului,chestiunevalabilășipentrucontractulde locațiune. În acest sens,legiuitorul prevedelaart.1260alCoduluicivilcădacă locatorul nu predă la timp bunul închiriat sau refuză să-l predea, locatarul este în drept să ceară executarea acestei obligații şi repararea prejudiciului sau rezoluțiunea locațiunii şi repararea prejudiciului cauzat astfel. Observăm că în cazul neexecutării obligațieidepredaresauîntârziereaexecutăriiacesteiobligațiioferădreptullocataruluisă aleagădouădinopțiuniledatedelegiuitor,adică poatecereimpunerealaexecutareaobligației depredaresaurezoluțiuneacontractului.Salut decizialegiuitoruldeaprevedeaexpresaceste efecte,doarcăelesuntplasatehaoticîntextul normei,deoareceunadinsancțiunirezultădin neexecutarea obligației de predare (refuzul locatoruluideapredabunul),iarcealaltădin executareanecorespunzătoare,adicălapredareabunului,darcuîntârziere.Or,atuncicând locatorulexecutăobligațiadepredare,darcu întârziere,înmodnormalnupoatefiresponsabilizatprinaceeașisancțiune,atâtatimpcât efectelenegativealeinacțiuniisalesuntdiferite:înprimulcazlocatarulnupoatebeneficiade folosințabunului,iarînaldoileavabeneficia, cutoatecămaitârziu.Dinacestconsiderentam tendedfortheeconomicuseofanother(main) assetandlinkedtoitbycommondestination isanaccessoryassetaslongasitsatisfiesthis use,andunderparagraph3,theaccessoryasset follows the legal status of the main asset unlessthepartiesagreeotherwise. Thecostsofhandingoverthepropertyare bornebythelessor,afactdeducedfromart.1109 of the Civil Code, applied by analogy. It is true that in Romanian specialized literature, almost allsourcesmentionwithoutreservationthatthe costsofhandingoverthepropertyfortheuseof thelesseearebornebythelessee[6,p.97]. The effects of non-execution or improper execution of the obligation to hand over the property to the lessee As in the case of all contracts, but also accordingtotherulesofoperationoftheinstitutionsofthelawofobligations,itisnormal fortheretobecertainsanctionsforfailureto complywiththetermsofthecontract,amatter validfortheleasecontractaswell.Inthisregard,thelegislatorprovidesinart.1260ofthe CivilCodethat,ifthelessordoesnothandover theleasedpropertyontimeorrefusestohand itover,thelesseeisentitledtorequesttheexecutionofthisobligationandtherepairofthe damageortheterminationoftheleaseandthe repairofthedamagecausedinthisway. So,wenotethatinthecaseofnon-executionoftheobligationtohandoverordelay intheexecutionofthisobligation,thelesseeis entitledtochoosetwooftheoptionsgivenby thelegislator,thatis,hecanrequesttheimpositionoftheexecutionoftheobligationtohand overortheterminationofthecontract.Yes,we welcome the decision of the legislator to expresslyprovidefortheseeffects,buttheyare chaotically thrown into the text of the norm, becauseoneofthesanctionsresultsfromthe non-execution of the obligation to hand over (thelessor’srefusaltohandovertheproperty), andtheotherresultsfromimproperexecution, that is, handing over the property, but with a delay. However, when the lessor executes theobligationtohandover,butwithadelay, normallyhecannotbeheldliablebythesame sanction,aslongasthenegativeeffectsofhis inactionaredifferent:inthefirstcasethelesseecannotbenefitfromtheuseoftheproperty, andinthesecondcasehewillbenefit,although later.Forthisreason,wewouldliketodiscuss
Anale Știinţifice ale Academiei „Ştefan cel Mare” a MAI al Republicii Moldova Scientific Annals of the Academy “Stefan cel Mare” of MIA of the Republic of Moldova 202 propunesădiscutămdespreefecteleneexecutărișicelealeexecutăriinecorespunzătoareîn modseparat,darșidespresancțiunidiferitela celedouătipurideneconformarealocatorului. Neexecutarea obligației de predare (refuzul sau abținerea de la transmiterea bunului), arputeageneraurmătoareleefecte,sancțiuni (drepturi ale locatarului), puse la dispoziția locatarului,dincaresăaleagăaplicareauneia principală, însoțită de alta complementară ce arconstaînreparareaprejudiciului2,șianume: –Refuzul de a plăti chiria până la momentulpredăriibunului; –Silirea locatorului la predarea bunul, prinarecurgelaforțacoercitivăastatului; –Rezoluțiunea contractului de locațiune; În cazul executării necorespunzătoare (predăriibunuluicuîntârziere): –Să pretindă reducerea chiriei, proporțional cu durata pentru care a fost lipsit de folosințabunului; –Rezoluțiuneacontractuluidelocațiune. Obligația garantării lipsei și înlăturării viciilor ce afectează folosința bunului Scopulesențialpentrucarelocatoruls-a angajatînraportuldelocațiuneestedeaexercitafolosințaliberășinestingherităasuprabunului,atâtdinpunctdevederefizic,câtșijuridic.Aceastăobligațiealocatoruluiexistăchiar șiîncazulîncarenul-acunoscutlamomentul încheieriicontractului(art.1254alin.5CC). Conținutul obligației de garantare a lipsei viciilor materiale şi juridice a bunului dat în locațiune.Pentruaînțelegemaibineînceconstăobligațiadegarantarealipseiviciilormaterialeșijuridicealebunului,urmeazăsăarătăm încearconstaacesteviciișiîncemăsurăarputealocatorulsăleînlăture.Defapt,legiuitorula avutgrijăsăstabileascăexpresprinconținutul art.1254carearfistandardullipseiviciilormaterialeșijuridicealebunuluidatînlocațiune. Astfel,potrivitalin.3,bunulesteconside2Prejudiciulsuferitprinneexecutareaobligațieidepredareabunuluiîncadrulraportuluidelocațiunes-arreferilacheltuielilepecarelocatarulurmasănulesuporte dacăaveabunulînposesieșifolosință(dinaceastăcauzăaachitatpentruprestareaunuiserviciudetransport comandatînpripăla unpreț neavantajos;a închiriato camerăînhotellaunprețdubluîncomparațiecucelce urmaafiplătitîncondițiiletransmiteriilatimpaspațiului locativînchiriatetc.). theeffectsofnon-performanceandimproper performance separately, as well as different sanctionsforthetwotypesofnon-compliance bythelessor. Non-performance of the obligation to hand over (refusal or abstention from handingovertheproperty)couldgeneratethefollowingeffects,sanctions(rightsofthelessee), madeavailabletothelessee,fromwhichhecan choosetoapplyonemainoneaccompaniedby another complementary one that would consistofrepairingthedamage2,namely: –Refusaltopaytherentuntilthetimeof handingovertheproperty; –Forcing the lessor to hand over the property,byresortingtothecoerciveforceof thestate; –Terminationoftheleaseagreement; Inthecaseofimproperperformance(delayedhandoveroftheproperty): –Toclaimareductionintherent,proportionaltothedurationforwhichhewasdeprivedoftheuseoftheproperty; –Terminationoftheleaseagreement. The obligation to guarantee the absence and removal of defects affecting the use of the property Theessentialpurposeforwhichthelessorhascommittedhimselfintheleaseistoexercisefreeandunhindereduseoftheproperty, bothphysicallyandlegally.Thisobligationof thelessorexistsevenifhewasnotawareof itatthetimeofconcludingthecontract(art. 1254para.5CC). Thecontentoftheobligationtoguaranteetheabsenceofmaterialandlegaldefectsof theleasedproperty.Inordertobetterunderstandwhattheobligationtoguaranteetheabsenceofmaterialandlegaldefectsoftheproperty consists of, we are going to show what these defects would consist of and to what extentthe lessorcould removethem. Infact, thelegislatortookcaretoexpresslyestablish throughthecontentofart.1254whatwouldbe 2Thedamagesufferedbythefailuretofulfilltheobligationtohandoverthepropertyundertheleasewouldrefertotheexpensesthatthetenantwouldnothavehadto bearifhehadthepropertyinhispossessionanduse,(for thisreasonhepaidfortheprovisionofahastilyordered transportserviceatanunprofitableprice;herentedahotelroomatadoublepricecomparedtotheonethatwould havebeenpaidundertheconditionsofthetimelydeliveryoftherentedhousingspace,etc.).
Ştiinţe Juridice// Legal Sciences, nr. 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898 203 ratliberdeoriceviciumaterialcândarecaracteristicileconvenite.Deasemenea,bunuleste liberdeviciimaterialeîncazulîncarepoatefi folositconformdestinațieistabiliteîncontract, dacănus-aconvenitasupraunoranumitecaracteristici, sau conform destinației obișnuite aunorasemeneabunuridacănus-aconvenit asuprafolosinței.Înacelașitimp,alin.4alnormei avute în discuție se referă la standardul lipseiviciuluimaterial,fiindconsideratîndeplinitatuncicândniciunterțnupoatevalorifica drepturiasupraacestuibunînperioadapentru careafostîncheiatcontractul. Notă: Viciile nesemnificative nu se iau în considerare la exercitarea folosinței (art. 1255 alin. 1 fraza a III-a din Codul civil). Deci,obligațiilelocatoruluiarconsta în intervențiasaimediatăpentruînlăturareaoricărui viciu, iar în cazul în care nu-i reușește, sărepareprejudiciulcauzatprinderanjuldin parteaaltuilocatar.Or,potrivitart.1259alin.1 CC,locatorulesteobligatsărepareprejudiciul carerezultădinperturbareadecătreunterța folosiriibunuluinumaiîncazulîncareterțul este un locatar sau dacă locatorul i-a permis folosințabunuluisauaccesullael. Pe lângă obligația de garantare contra viciilordenaturămaterialăsaujuridică,locatorulmaiareșiobligația de a garanta locatarului lipsa tulburărilor din partea sa. Prinurmare, pe timpul exercitării folosinței bunului de către locatar, locatorul este obligat să se abținădelaoriceacțiunicearîmpiedica,diminuasaustânjenifolosințabunului.Aceastaar constaînabținereadelaaintraînimobiluldat înlocațiune,trecereaprincurteacasei,viziteși verificăriinopinate,ridicareasaudepozitarea unorlucruri,etc.Bineînțeles,existășiaiciuneleexcepții,șianumeceleimpusedegarantarea unordrepturialelocatoruluipetimpulderulăriiraportuluidelocațiune.Or,potrivitart.1268 alCoduluicivil,locatorularedreptulsăverifice bunulînchiriat,săefectuezelucrăriasupralui și,încazulimobilului,să-lprezinteeventualilorcumpărătorisaulocatari,fiindobligatsă-și exerciteacestedrepturiînmodrezonabil. Efectele neexecutării obligației de garantare și înlăturare a viciilor pe timpul asigurării folosinței bunului thestandardoftheabsenceofmaterialandlegaldefectsoftheleasedproperty. Thus, according to para. 3, the propertyisconsideredfreefromanymaterialdefect when it has the agreed characteristics. Also, thepropertyisfreefrommaterialdefectsifit canbeusedaccordingtothedestinationestablishedinthecontract,ifnospecificcharacteristics were agreed upon, or according to the usualdestinationofsuchgoodsifnousewas agreedupon. At the same time, para. 4 of the norm underdiscussionreferstothestandardoflack of material defect, being considered fulfilled whennothirdpartycancapitalizeonthispropertyduringtheperiodforwhichthecontract wasconcluded. Note:Insignificantdefectsarenottaken into account when exercising use (art. 1255 paragraph1sentence3oftheCivilCode). Therefore,thelessor’sobligationswould consist in his immediate intervention to removeanydefect,andifhefailstodoso,torepairthedamagecausedbythedisturbanceby anotherlessee.However,accordingtoart.1259 paragraph1CC,thelessorisobligedtorepair thedamageresultingfromthedisturbanceby athirdpartyoftheuseofthepropertyonlyif thethirdpartyisalesseeorifthelessorhas allowedtheuseofthepropertyoraccesstoit. Inadditiontotheobligationtoguarantee againstmaterialorlegaldefects,thelessoralso hastheobligationtoguaranteethetenantthe absenceofdisturbancesonhispartoronhis part.Therefore,duringtheexerciseoftheuseof thepropertybythetenant,thelessorisobliged torefrainfromanyactionsthatwouldprevent, diminishorhindertheuseoftheproperty.This wouldconsistofrefrainingfromenteringthe leased property, passing through the yard of thehouse,unannouncedvisitsandchecks,liftingorstoringthings,etc.Ofcourse,thereare some exceptions here too, namely those imposedbytheguaranteeofcertainrightsofthe lessorduringtheleaserelationship.However, accordingtoart.1268oftheCivilCode,thelessorhastherighttochecktheleasedproperty, tocarryoutworkonitand,inthecaseofreal estate,topresentittopotentialbuyersortenants,beingobligedtoexercisetheserightsreasonably. Theeffectsofnon-executionoftheobligationtoguaranteeandremovedefectsduring
Anale Știinţifice ale Academiei „Ştefan cel Mare” a MAI al Republicii Moldova Scientific Annals of the Academy “Stefan cel Mare” of MIA of the Republic of Moldova 204 În mod evident, imposibilitatea sau evitareaînlăturăriiviciilorcestauîncaleafolosirii corespunzătoareșinederanjateabunuluipedurataraportuluidelocațiunegenereazăanumite efectejuridicesubformaunordrepturi,pretenții alelocataruluices-arreferilaurmătoarele: În cazul neînlăturării viciului: • Reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat. Dacă bunul este afectat de un viciu,locatarulesteeliberatdeplatauneipărți din chirie proporțional diminuării folosinței bunului.Dreptuldeaplătiochirieredusăînceteazăcândviciulesteremediat(art.1255CC). • Oatențiespecialăînvedereagarantării drepturilorlocataruluiîncazdeviciiesteacordatădecătrelegiuitorcazurilorînchirieriiunei locuințe, menționând că: în cazul închirierii uneilocuințe,convențiileprincaresederogă delaalin.1art.1255alCC,îndefavoarealocataruluisuntnule. • Repararea prejudiciului cauzat de viciile bunului închiriat. Dacăunviciucarediminueazăfolosințabunuluiexistăînmomentulîncheieriicontractuluisauapareulteriordintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întârziere în privința obligației sale de a remedia bunul, locatarul poatecere,pelângăpretențiilesalelaochirie redusă,despăgubiripentruprejudiciulcauzat (asevedeaart.1255,art.1267CC). Excepție: Dacă, la momentul încheierii contractului de locațiune, știa sau trebuia, în modrezonabil,săștiedespreviciulbunuluiși nuaformulatpretențiiînlegăturăcuacestfapt, locatarulnuvabeneficiadedrepturileprevăzutelaart.1255și1256CC. În cazul întârzierii înlăturării viciului: • Remedierea viciului de către locatar. În cazulîntârzieriilocatorului,locatarulpoateremediaelînsușiviciul,cerândrestituireacheltuielilorutile(art.1256alin.1CC). • Repararea prejudiciului rezultat din întârziere. Obligația menținerii bunului în starea corespunzătoare întrebuințării conform destinației Locatorul,pelângăobligațiadeapreda bunul locatarului într-o stare corespunzătoatheperiodofensuringtheuseoftheproperty Obviously,theimpossibilityoravoidance ofremovingdefectsthatstandinthewayofthe proper and undisturbed use of the property duringtheleaseperiodgeneratescertainlegal effectsintheformofrights,claimsofthelessee thatwouldrefertothefollowing: In case of failure to remove the defect: • Reductionoftherentduetothedefect of the leased property. If the property is affectedbyadefect,thetenantisreleasedfrom paying a part of the rent proportional to the decreaseintheuseoftheproperty.Theright topayareducedrentceaseswhenthedefectis remedied(art.1255CC). • Special attention in guaranteeing the rightsofthetenantincaseofdefectsisgiven bythelegislatortocasesofrentingadwelling, mentioningthat:inthecaseofrentingadwelling,theagreementsderogatingfromparagraph 1ofart.1255oftheCC,tothedetrimentofthe tenant,arenullandvoid. • Repair of the damage caused by the defectsoftheleasedproperty.Ifadefectthat reduces the use of the property exists at the timeofconclusionofthecontractorarisessubsequentlyduetoacauseforwhichthelessor isliableorifthelessorisindelaywithregard tohisobligationto remedytheproperty,the lesseemay,inadditiontohisclaimsforareducedrent,claimcompensationforthedamage caused(seeart.1255,art.1267CC). Exception:If,atthetimeofconclusionof the lease agreement, he knew or should reasonably have known about the defect in the propertyanddidnotmakeclaimsinconnectionwiththisfact,thelesseewillnotbenefit fromtherightsprovidedforinart.1255and 1256CC. In the event of delay in removing the defect: • Remedyofthedefectbythelessee.Inthe eventofdelaybythelessor,thelesseemayremedythedefecthimself,claimingreimbursementof theusefulexpenses(art.1256para.1CC). • Repair of damage resulting from the delay. Obligation to maintain the property in a condition suitable for use according to its intended purpose Thelessor,inadditiontotheobligation tohandoverthepropertytothelesseeinacon-