ANALIZA LEGISLAȚIEI NAȚIONALE PRIVIND VÂNZAREA-CUMPĂRAREA BUNURILOR IMOBILE

LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică 178 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 CZU: 347.451 ANALIZA LEGISLAȚIEI NAȚIONALE PRIVIND VÂNZAREA-CUMPĂRAREA BUNURILOR IMOBILE* Abstract: Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile reprezintă una dintre cele mai frecvente forme de transmitere a dreptului de proprietate în cadrul circuitului civil și economic din Republica Moldova. Datorită valorii economice ridicate a imobilelor, precum și a importanței lor sociale și juridice, legiuitorul a instituit un regim juridic special pentru reglementarea acestor tranzacții, impunând formalități stricte privind forma, publicitatea și înregistrarea contractelor. Articolul de față își propune să analizeze în mod sistemic dispozițiile legislației în vigoare, cu accentul pus pe articolele care reglementează vânzarea bunurilor imobile, în special cele ce vizează condițiile de validitate, obligațiile părților și regimul juridic al înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Cuvinte-cheie: contract, vânzare-cumpărare, bunuri, imobile, înstrăinare. 1 Conferențiar universitar, doctor în drept, Departamentul Inginerie, Drept și Evaluarea Imobilului, Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru, Universitatea Tehnică a Moldovei (ROR: https://ror. org/02b82hk77),[email protected];ORCID:0000-0002-5038-0959,[email protected] 2 Conferențiar universitar, doctor în drept, Departamentul Inginerie, Drept și Evaluarea Imobilului, Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru, Universitatea Tehnică a Moldovei (ROR: https://ror. org/02b82hk77),[email protected];ORCID:0000-0001-9120-4006,[email protected] Angela TALAMBUȚĂ1 [email protected] Tatiana STAHI2 [email protected] * Cercetarea a fost realizată în cadrul proiectului instituțional 020408 „Cercetări privind Asigurarea Dezvoltării Durabile și Creșterii Competitivității Republicii Moldova în Context European”. DOI: https://doi.org/10.5281/zenodo.17628010 LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică179 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 ANALYSIS OF NATIONAL LEGISLATION ON THE SALE-PURCHASE OF REAL ESTATE Abstract: The contract of sale and purchase of real estate is one of the most common forms of transfer of ownership within the civil and economic circuit of the Republic of Moldova. Due to the high economic value of real estate, as well as its social and legal importance, the legislator has established a special legal regime for the regulation of these transactions, imposing strict formalities regarding the form, advertising and registration of contracts. This article aims to systematically analyze the relevant provisions of the Civil Code of the Republic of Moldova, with a focus on the articles regulating the sale of real estate, especially those concerning the conditions of validity, the obligations of the parties and the legal regime of registration in the Real Estate Register. Keywords: contract, sale-purchase, goods, real estate, alienation. INTRODUCERE În contextul dezvoltării pieței imobiliare și al intensificării tranzacțiilor juridice care implică bunuri imobile, contractul de vânzare-cumpărare constituie unul dintre cele mai importante instrumente juridice utilizate în Republica Moldova. Prin intermediul acestui contract se realizează nu doar transferul dreptului de proprietate, ci și garantarea securității circuitului civil și stabilirea raporturilor patrimoniale între participanții la acest tip de tranzacție. Importanța reglementării clare și coerente a vânzării-cumpărării de bunuri imobile derivă din caracterul special al acestora – fiind bunuri unice, cu valoare economică ridicată și cu regim juridic distinct, inclusiv în ceea ce privește forma actului, publicitatea, înregistrarea și opozabilitatea față de terți. În acest sens, Codul civil al Republicii Moldova, în redacția actualizată din 2019, prevede norme detaliate care stabilesc condițiile de valabilitate ale contractului, drepturile și obligațiile părților, precum și regimul juridic al bunurilor imobile în general. În același timp, aplicarea acestor norme în practică evidențiază o serie de dificultăți și lacune legislative, care adesea generează litigii și întârzieri la încheierea contractelor sau neclarități privind transferul efectiv al dreptului de proprietate. Astfel, este necesară o analiză juridică aprofundată a dispozițiilor legale aplicabile, coroborată cu interpretările doctrinare și practica judiciară recentă, pentru a înțelege pe deplin funcționalitatea acestui mecanism juridic și a propune eventuale soluții de perfecționare. Scopul prezentului articol este de a examina reglementările naționale în materie de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, de a identifica elementele esențiale ale contractului, condițiile sale de formă și fond, particularitățile înregistrării și efectele juridice produse. În egală măsură, sunt analizate neajunsurile regimului actual, fiind formulate propuneri de îmbunătățire, cu accentul pus pe coerența normativă, predictibilitatea aplicării și eficiența procedurilor juridico-administrative aferente. METODEȘIMATERIALEAPLICATE În cadrul acestui studiu au fost utilizate metodele logico-juridică, sistemică și comparativă pentru analiza normelor legale și corelarea lor cu alte ramuri ale dreptului. De asemenea, s-a recurs la metoda analizei jurisprudențiale pentru a evidenția problemele LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică 180 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 practice, precum și la metodele inductivă și deductivă pentru formularea propunerilor și concluziilor teoretice. DISCUȚIIȘIREZULTATEOBȚINUTE Evoluția contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în spațiul Republicii Moldova reflectă transformările economico-juridice majore prin care a trecut societatea moldovenească, de la dreptul cutumiar și codificările din perioada țaristă și sovietică, până la adoptarea unui cadru normativ modern după obținerea independenței. 1. Reglementarea juridică a contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile în Codul civil al Republicii Moldova. Contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile este una dintre formele fundamentale de transmitere a dreptului de proprietate, caracterizată prin formalism juridic sporit, interes public crescut și implicații economice considerabile. Codul civil al Republicii Moldova, modificat substanțial în anul 2019, reglementează aceste tranzacții printr-un set distinct de articole, de la 1167 până la 11761. Analizând art. 1167-1168 putem susține că aceste norme se aplică atunci când un bun imobil este vândut ca entitate determinată, pentru un preț total, fără a fi indicată expres suprafața acestuia. Regula instituită este că niciuna dintre părți nu poate invoca eroarea sau viciul consimțământului din cauza unei diferențe de suprafață față de așteptările inițiale. Se consacră astfel principiul stabilității contractului și al asumării riscurilor legate de lipsa specificațiilor cantitative. Totodată, atunci când contractul indică expres suprafața și prețul unitar (pe metru pătrat, de exemplu), diferențele dintre suprafața reală și cea convenită pot duce la revendicări juridice. Dacă suprafața este mai mică, cumpărătorul poate solicita completarea suprafeței sau, dacă nu este posibil, reducerea prețului ori chiar rezoluțiunea contractului, și dacă suprafața este mai mare și diferența depășește 5% (o douăzecea parte), cumpărătorul poate alege să plătească diferența sau să rezilieze contractul. Se instituie astfel un mecanism echitabil în favoarea ambelor părți (art. 1168 CC al RM)2. Privitor la predarea bunului imobil, art. 1169 Codul civil al Republicii Moldova presupune punerea lui la dispoziția cumpărătorului, golit de orice bunuri ce aparținvânzătorului și care nu fac obiectul vânzării. Astfel, norma dată are rolul de a defini executarea obligației materiale a predării, distinsă de aspectele juridice privind transferul proprietății. Contractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil în construcție constituie un instrument juridic complex și de o importanță practică majoră în cadrul pieței imobiliare. Articolele 1170-1176 din Codul civil al Republicii Moldova stabilesc un regim juridic distinct pentru această categorie de contracte, având ca obiect bunuri imobile aflate în proces de edificare și implicând o relație contractuală de durată între vânzător (de regulă, un dezvoltator) și cumpărător (persoană fizică sau juridică, deseori consumator)3. Potrivit art. 11704, aceste dispoziții legale se aplică nu doar contractului propriu-zis, ci și antecontractelor sau altor convenții prin care o parte se obligă să transmită un bun imobil în construcție, în schimbul unei contraprestații. Este consacrată o protecție consolidată a cumpărătorului-consumator, prin declararea nulității absolute a oricărei clauze 1 Codul civil al Republicii Moldova, nr. 1107 din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 6675 din 22.06.2002. 2 Ibidem. 3 Ibidem. 4 Ibidem. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică181 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 care limitează sau exclude drepturile garantate de lege acestuia. Prin aceasta, se subliniază caracterul imperativ al normelor în discuție, în vederea prevenirii dezechilibrelor contractuale. Art. 1171 din Codul civil al Republicii Moldova detaliază conținutul esențial al contractului. Printre altele, acesta trebuie să includă identificarea clară a obiectului (număr cadastral, documentație de urbanism, autorizație de construire), regimul juridic al terenului (proprietate, superficie), cotele-părți ce urmează a fi transmise, drepturile de folosință exclusivă asupra unor spații comune, termenele asumate de livrare, prețul total și graficul de plată. Se impune, de asemenea, anexarea unor documente justificative și instituirea unei obligații continue a vânzătorului de informare completă și corectă, inclusiv cu privire la identitatea antreprenorului, stadiul construcției și documentația asociată condominiului. Prin art. 1172 din Codul civil al Republicii Moldova5, se introduce un mecanism specific de înregistrare provizorie a dreptului de proprietate, înaintea finalizării lucrărilor de construire. Această înregistrare produce efecte opozabile terților și permite cumpărătorului să efectueze acte de dispoziție asupra dreptului său (vânzare, grevare cu ipoteci), fără a fi condiționat de consimțământul vânzătorului. Se garantează astfel o protecție eficientă a investiției cumpărătorului și se facilitează finanțarea acestor contracte prin implicarea instituțiilor bancare. Art. 1173 din Codul civil al Republicii Moldova instituie limitări procentuale stricte în ceea ce privește sumele ce pot fi plătite în funcție de stadiul fizic al construcției: maximum 5% la începutul lucrărilor, 35% după finalizarea fundației, 70% după realizarea acoperișului și pereților exteriori, 95% după darea în exploatare și 100% doar după justificarea dreptului de proprietate6. Această structură etapizată reflectă un echilibru contractual între dreptul vânzătorului de a fi plătit și dreptul cumpărătorului de a-și asuma riscuri în mod proporțional cu progresul construcției. În art. 1174 din Codul civil al Republicii Moldova, sunt reglementate aspecte legate de transferul riscurilor, obligația de finalizare a lucrărilor și garanțiile privind calitatea construcției. Riscul pieirii fortuite a bunului imobil este transferat cumpărătorului abia la semnarea procesului-verbal de predare-primire, iar vânzătorul rămâne responsabil inclusiv pentru lucrările auxiliare proiectului. Se prevede o răspundere solidară a vânzătorului cu antreprenorul și furnizorii implicați în execuția lucrărilor, în beneficiul cumpărătorului sau al asociației de proprietari, în cazul condominiilor. Important este și faptul că semnarea procesului-verbal de predare-primire nu anulează dreptul cumpărătorului de a invoca vicii ascunse. Art. 1175 din Codul civil al Republicii Moldova reglementează posibilitatea utilizării unui cont fiduciar de sechestru pentru protejarea sumelor achitate de cumpărător. Acest cont este gestionat de un terț independent (notar, bancă, avocat ș.a.), iar sumele sunt eliberate gradual, pe măsura realizării etapelor convenite ale lucrărilor. Mecanismul constituie o veritabilă garanție financiară împotriva riscului de neexecutare sau de insolvabilitate a vânzătorului, având totodată efect de descurajare a deturnării fondurilor. În sfârșit, art. 1176 din Codul civil al Republicii Moldova oferă cumpărătorului un cadru juridic de protecție în caz de insolvabilitate a vânzătorului. Acesta poate opta între justificarea înregistrării provizorii și preluarea bunului în starea existentă sau rezoluțiunea 5 Codul civil al Republicii Moldova, nr. 1107 din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 6675 din 22.06.2002. 6 Ibidem. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică 182 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 contractului și restituirea sumelor plătite. Legea obligă administratorul insolvabilității să colaboreze în vederea semnării actului de predare-primire și recunoaște dreptul cumpărătorului de a solicita reparații pentru prejudiciile suferite. În ansamblu, aceste articole conturează un regim juridic protectiv, echilibrat și funcțional, care răspunde nevoilor reale ale practicii contractuale din domeniul imobiliar. Ele reflectă tendințele europene de reglementare a vânzării bunurilor imobile în curs de edificare și asigură un cadru normativ modern, capabil să prevină litigiile și să garanteze securitatea circuitului civil. 2.Reglementarea juridică a vânzării-cumpărării bunurilor imobile în Codul funciar al Republicii Moldova. Noul Cod funciar, actualizat în forma sa modernizată (Codul funciar nr. 22/2024 în vigoare din 1 aprilie2025)7 stabilește cadrul juridic al regimului terenurilor (fondul funciar), cu norme complexe referitoare la dreptul de proprietate și înstrăinare. Aceste norme reglementează transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor, punând accent pe protecția interesului public, securitatea circuitului funciar și gestionarea responsabilă a resursei terestre. Potrivit art.1 din noul Cod funciar (2024)8], se reglementează în mod sistematic relațiile funciare, inclusiv înstrăinarea terenurilor. Regula de bază este că orice negocieri, contracte sau acte juridice referitoare la proprietatea terenurilor sunt supuse prevederilor distincte ale codului, în corelație cu Codul civil, Legea cadastrului și alte acte normative relevante. În principiu, înstrăinarea terenurilor se realizează prin contract de vânzare-cumpărare, cesiune, schimb etc., cu respectarea formelor prevăzute de Codul civil al RM (ex.: formă autentică)9. Pentru anumite categorii de terenuri agricole de dimensiuni reduse (≤ 0,25 ha), procedura de autentificare notarială este eliminată – acestea pot fi înregistrate direct în registrul cadastral, dacă dreptul anterior figurează deja în registru. Această modificare recentă își propune simplificarea tranzacțiilor cu parcele mici, reducând barierele birocratice. Codul funciar menține interdicții stricte privind înstrăinarea către cetățeni străini a terenurilor cu destinație agricolă și forestieră. Art. 21 reafirmă imposibilitatea de a dobândi aceste terenuri de către străini, iar actele respective sunt de o nulitate absolută10. Excepțiile permise, cum ar fi moștenirea, impun obligații de înstrăinare către persoane abilitate în termen de un an, sub sancțiuni legale. Prin noile modificări, se introduc categorii extinse de terenuri, cum ar fi cele destinate infrastructurii, telecomunicațiilor, exploatărilor miniere, grădinăritului, pensiunilor agroalimentare, pășunilor și fânețelor. Această extindere reflectă diversificarea utilizărilor terenurilor și necesitatea unui cadru adaptat. Eliminarea cerinței notariale pentru terenurile agricole mici facilitează tranzacțiile locale, însă păstrează cerința de înregistrare prealabilă a dreptului vânzătorului în registru. Astfel, acestea rămân opozabile și stabile, asigurând în același timp transparența și prevenirea fraudelor11. 7 Codul funciar al Republicii Moldova, nr. 22 din 15. 02.2024. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.9395 din 07.03.2024. 8 Ibidem. 9 Codul civil al Republicii Moldova, nr. 1107 din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 6675 din 22.06.2002. 10 Codul funciar al Republicii Moldova, nr. 22 din 15. 02.2024. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.93-95 din 07.03.2024. 11 Marian M.-L. Dezvoltarea managementului imobilului comercial în condițiile Republicii Moldova. Teză de doctor în științe economice, 2023. 124 p. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică183 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 Reglementarea înstrăinării imobilelor în Codul funciar actualizat este caracterizată de: • Protecția legală a patrimoniului național, în special în cazul terenurilor agricole și forestiere; • Simplificarea anumitor proceduri, pentru stimularea pieței funciare locale; • Extinderea și adaptarea categoriilor funciare, în context socio-economic emergent; • Complementaritate armonizată cu Codul civil al RM și cadrul cadastral național. 3. Reglementarea juridică a vânzării-cumpărării bunurilor imobile prin prisma Codului urbanismului și construcțiilor. Codul urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 434/2023 și aplicabil din 30 ianuarie 202512, reprezintă o reformă amplă a reglementărilor urbane și de construcții, având ca scop principal claritatea regimurilor juridice ale imobilelor, siguranța urbană și simplificarea procedurilor autorizației de construire. O noutate esențială o constituie legătura directă dintre autorizația de construire și tranzacțiile imobiliare ulterioare: Codul stabilește că schimbarea destinației și funcțiunii imobilului, ca urmare a vânzării-cumpărării, este permisă după obținerea autorizației. Autorizația și certificatul de urbanism devin precondiții uniforme pentru validitatea tranzacției. Astfel, tranzacțiile devin o veritabilă sursă de disciplină și control urbanistic. De asemenea, se introduce obligația de verificare prealabilă a autorizației de construire și a certificatului de urbanism înaintea semnării contractului de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile. Aceasta se traduce prin faptul că notarul –implicit cumpărătorul – trebuie să se asigure că imobilul este construit conform legislației în vigoare, eliminând riscul achiziției unor bunuri neconforme din punct de vedere tehnic și urbanistic13. Codul14 impune ca orice schimbare de destinație (ex.: locuință într-un sediu de firmă, teren într-o zonă comercială) să fie aprobată printr-o autorizație specifică, iar tranzacția imobiliară care urmărește acest scop trebuie să fie precedată de actul urbanistic corespunzător. Această reformă asigură o coerență între planificarea urbană și piața imobiliară, prevenind hiperdiversitatea necontrolată la utilizarea terenurilor. Prin aceste reforme, Codul urbanismului conferă cumpărătorului un instrument suplimentar de verificare, reducând riscul unor investiții imobiliare nesigure. În același timp, vânzătorul este supus unui set clar de obligații documentare înainte de tranzacție, cu impact direct asupra validității contractului și a compatibilității urbanistice a imobilului15. 4. Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile în Legea cadastrului bunurilor imobile. Aceasta din urmă are drept obiect instituirea unui sistem integrat și transparent de identificare, publicitate și protecție a drepturilor reale asupra imobilelor situate în Republica Moldova. Înscrierea oricărei operațiuni de înstrăinare a unui imobil – prin vânzare, donație, schimb, leasing sau moștenire – devine posibilă și opozabilă terților numai prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile. Acest principiu cardinal este consacrat în articolele 25-28, care stabilesc cadrul legal și condițiile pentru înscrierea drepturilor rezultate din înstrăinări. Înstrăinarea unui bun imobil devine deplină eficiență juridică la momentul: • cererii și documentelor doveditoare la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT); 12 Codul urbanismului și construcțiilor, nr. 434 din 28.12.2023. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 41-44 din 30.01.2024. 13 Albu S., Albu I. Aplicabilitatea bazelor de date în procesul de evaluare a proprietăților imobiliare în condițiile economiei emergente a Republicii Moldova. UTM, 2021, p.262. 14 Codul urbanismului și construcțiilor, nr. 434 din 28.12.2023. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 41-44 din 30.01.2024. 15 Ibidem. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică 184 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 • verificării cererii în termen de 20 de zile (cu posibilă prelungire până la 60 de zile); • validării documentelor (contract, certificat de moștenitor etc.); • înscrierii efective în Registru; • aplicării parafei și includerii referințelor în dosarul cadastral aferent16. Pentru fiecare imobil, dosarul cadastral devine instrumentul oficial care reflectă și confirmă proprietatea și orice modificări intervenite, inclusiv înstrăinări. Înregistrarea în Registru capătă efecte tertius, conferind publicitate juridică – astfel, chiar dacă părțile au consimțit la înstrăinare, aceasta nu are efect pentru terți până nu apare în Registru. Aceasta garantează securitatea juridică, evitând tranzacții fraudulent-concomitente. Articolele 25-30 prevăd că pot fi înscrise drepturi în baza contractelor autentificate, actelor de moștenire, hotărârilor judecătorești, actelor administrative, certificatelor emise de autorități recunoscute17. Documentele depuse trebuie să fie conforme cerințelor de formă și conținut (semnături, autentificări, dosare numerotate etc.); altfel, cererea este respinsă și poate fi atacată în instanță. Înregistrarea urmează o procedură strictă: primirea și înregistrarea cererii, evaluarea documentelor, înscrierea în Registru, emiterea deciziei și notificarea părților, arhivarea dosarului cadastral. Întregul proces nu poate depăși 20 de zile, plus cel mult 40 de zile suplimentare, în caz de completări necesare18. Odată înscris dreptul de proprietate al noului titular, documentul devine opozabil și protejat de lege –chiar și contra subrogatorilor și gajiștilor. Orice sarcină preexistentă (ipotecă, servitute etc.) este păstrată, cu excepția situațiilor de stingere simultană. 5. Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile prin prisma Legii privind procedura notarială. Legea nr. 246/2018 instituie un cadru procedural care reglementează activitatea notarială, în scopul consolidării securității tranzacțiilor juridice, inclusiv cele cu bunuri imobile19. Prin modificările adoptate în 2024, legea accentuează digitalizarea și accesibilitatea serviciilor notariale, eliminând bariere teritoriale în soluționarea actelor succesorale, în linie cu principiul eficienței și al egalității de acces la justiție. Contractele de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile trebuie autentificate notarial, potrivit legii și Codului civil, sub sancțiunea nulității actului. Notarul are responsabilitatea legală de a verifica: –Identitatea și capacitatea părților; –Documentele care atestă dreptul de proprietate; –Lipsa sarcinilor sau restricțiilor asupra imobilului. Prin aceste verificări, notariatul oferă un grad înalt de garanție juridică și publicitate, prealabil înregistrării în registrul cadastral. Astfel, Legea nr. 246/201820, consolidată prin modificările din 2024, confirmă rolul notariatului ca pilon procedural esențial pentru tranzacțiile cu bunuri imobile. Autentificarea notarială, informarea, verificarea și publicitatea obținută constituie garanții juridice de încredere. Noile dispoziții – prin eliminarea limitelor teritoriale și digitalizarea activității – reflectă tendințe moderne în administrația 16 Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543 din 25.02.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.88-95 din 02.04.2021. 17 Ibidem. 18 Codul contravențional al Republicii Moldova, nr. 218 din 24.10.2008. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 78-84 din 17.03.2017. 19 Legea privind procedura notarială a Republicii Moldova, nr. 246 din 15.11.2018. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 30-37 din 01.02.2019. 20 Ibidem. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică185 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 dreptului: accesibilitate, eficiență și transparență. Legislativ, aceasta creează premisa unei piețe imobiliare mai stabile și mai accesibile, protejând interesele părților și integritatea sistemului public de evidență. 6. Legea privind prevenirea și combaterea spălării banilor și finanțării terorismului. Tranzacțiile imobiliare – prin valoarea lor mare și utilizarea frecventă a mijloacelor bănești – sunt considerate entități cu risc semnificativ pentru spălarea banilor. Legea nr. 308/201721, completată în 2024, impune un cadru normativ care securizează aceste operațiuni, protejând sistemul financiar și integritatea pieței imobiliare. Norma desemnează profesioniști din sectorul imobiliar – agenți imobiliari, notari, bănci și alte entități – ca raportori însărcinați cu aplicarea unor politici bazate pe risc (KYC – know your client, EDD – due diligence extins). În tranzacțiile imobiliare, aceștia trebuie să identifice clientul, să verifice beneficiarului real și să monitorizeze corectitudinea sursei fondurilor. Specialiștii au obligația de a justifica proveniența fondurilor în tranzacțiile cu imobile, prezentarea dovezilor financiare (contracte, extrase bancare, surse discontinue de măsură) devenind esențială. Lipsa justificării sau aparența unor fonduri ilicite determină activarea mecanismelor de raportare către SPCSB. Orice tranzacție legată de achiziție a imobilului care ridică suspiciuni rezonabile (ex.: plăți structurate sub praguri legale, discrepanțe în prețuri) trebuie raportată imediat Serviciului Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (SPCSB). SPCSB a implementat un nou sistem electronic securizat de raportare pentru a gestiona eficient datele transmise de entitățile raportoare22. Legea actualizată întărește sancțiunile administrativ-pecuniare pentru nerespectarea obligațiilor AML în tranzacțiile imobiliare și clarifică competențele supraveghetorilor – BNM, CNFP și SPCSB. SPCSB are autoritatea de a emite decizii de sistare provizorie a tranzacțiilor suspecte și de blocare a bunurilor aferente. Prin aceste reglementări, legislația anti-spălare realizează: • prevenție activă în fața riscurilor financiare asociate imobiliarelor, • transparență completă prin mecanisme KYC și WFD (verificarea sursei); • implementare robustă prin infrastructura SPCSB și sancțiunile corespondente; • protejarea pieței imobiliare prin responsabilizarea actorilor profesioniști23. Astfel, Legea nr. 308/201724, consolidată prin modificările din 2024, conferă sectorului imobiliar un cadru solid de prevenție AML, poziționând tranzacțiile imobiliare întrun flux controlat, monitorizat și supus unor standarde înalte de conformitate. 7. Sancțiunile contravenționale aplicabile în cazul încălcării legislației referitoare la vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile. Legiuitorul a stabilit în mod clar în art. 34 din Codul contravențional al RM 25 că unitatea convențională valorează 50 de lei. Această valoare servește drept bază pentru determinarea amenzilor și a altor măsuri contravenționale, conferind predictibilitate și uniformitate aplicării sancțiunilor. 21 Legea cu privire la prevenirea și combaterea spălării banilor și finanțării terorismului, nr. 308 din 22.12.2017. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 58-66 din 23.02.2018. 22 Albu S., Albu I. problema evaluării proprietăților de stat din Republica Moldova. Technium Social Sciences Journal. UTM, 2022. p.128 23 Turetchi V., Borzdova T. Piața imobiliară în zonele rurale ale Republicii Moldova: situația actuală și oportunitățile de dezvoltare. Economie și Sociologie, Revista Economie și Sociologie, 2017. p. 133. 24 Legea cu privire la prevenirea și combaterea spălării banilor și finanțării terorismului, nr. 308 din 22.12.2017. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 58-66 din 23.02.2018. 25 Codul contravențional al Republicii Moldova, nr. 218 din 24.10.2008. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 78-84 din 17.03.2017. LEGEA ŞI VIAŢA Publicaţie ştiinţifico-practică 186 aprilie-iunie 2025 LAW AND LIFE Scientific-practical publication April-June 2025 În ceea ce privește sectorul tranzacțiilor imobiliare, abaterile care privesc nedeclararea la termen a contractelor în Registrul bunurilor imobile, lipsa afișării autorizațiilor urbanistice sau omisiunea înscrierii antecontractelor pentru imobile în construcție au fost evidențiate drept contravenții semnificative. Conform modificărilor recente, pentru astfel de fapte se aplică amenzi între 60 și 180 de unități convenționale (adică 3 000-9 000 de lei), reflectând astfel severitatea și responsabilitatea profesională implicată în domeniu. Dacă abaterea este considerată deliberată sau repetată, sancțiunea poate urca la 360 de unități convenționale (până la 18 000 de lei), în special în cazul persoanelor cu funcție de răspundere din sector (notari, dezvoltatori, agenți imobiliari). Aceste praguri arată o tendință clară de a integra imobiliarele în spațiul legal, prin avalanșa responsabilității care însoțește tranzacțiile. De altfel, Codul a păstrat și facilitățile administrativprocedurale: plata jumătății amenzii este permisă dacă se execută în maximum 3 zile lucrătoare de la emiterea sancțiunii, abordare care îmbină eficiență cu echitate. Prin aceste mecanisme – cuantumuri relevante, posibilitatea de plată accelerată, sancțiuni complementare – Codul Contravențional țintește să transforme piața imobiliară dintr-un domeniu vulnerabil în unul standardizat, transparent și disciplinat juridic, prin măsuri care să prevină derapaje și să consolideze drepturile terților în trafic. 8. Responsabilitatea penală în materia înstrăinării bunurilor imobile în lumina Codului penal al Republicii Moldova. În contextul intensificării tranzacțiilor imobiliare și al valorii semnificative a acestora pentru economia națională, legiuitorul penal moldovean a consolidat în mod expres regimul de sancționare a comportamentelor ilicite asociate vânzării, cumpărării sau înstrăinării bunurilor imobile. Codul penal actualizat în anul 2025 consacră o serie de norme care vizează direct sau indirect acest sector26, concentrânduse pe prevenirea evaziunii fiscale, protejarea interesului public și sancționarea conduitei dolosive sau abuzive. Una dintre cele mai frecvente forme de ilicit penal în domeniul imobiliar este evaziunea fiscală. În acest sens, articolul 244 din Codul penal [5] incriminează „evaziunea fiscală a întreprinderilor, instituțiilor și organizațiilor”, vizând în mod particular situațiile în care entitățile juridice includ în documentele fiscale date denaturate sau omit declararea veniturilor reale din tranzacții, cum ar fi subevaluarea prețului imobilelor în contracte. În măsura în care suma impozitului neachitat depășește 50 de salarii medii lunare pe economie prognozate, fapta devine infracțiune, atrăgând sancțiuni penale care variază de la amendă penală între 9000 și 13000 u.c., până la închisoare de până la 6 ani, în cazurile de prejudicii de proporții mari. În plus, persoana juridică implicată poate fi sancționată prin amendă și chiar lichidare forțată. În paralel, articolul 244¹ stabilește răspunderea penală pentru „evaziunea fiscală a persoanelor fizice” – o normă deosebit de relevantă în cazul persoanelor care, în lipsa unei activități antreprenoriale, disimulează veniturile obținute din vânzarea imobilelor. Atunci când impozitul neachitat depășește 2500 u.c., se aplică pedepse precum amenda penală, muncă neremunerată în folosul comunității sau închisoare de până la 1 an, în funcție de circumstanțele agravante27. 26 Codul penal al Republicii Moldova, nr. 985 din 18.04.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.7274 din 14.04.2009. 27 Codul penal al Republicii Moldova, nr. 985 din 18.04.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.7274 din 14.04.2009.