ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ БАРЬЕРЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В УЗБЕКИСТАНЕ

newjournal.org zenodo.org 1 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ БАРЬЕРЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В УЗБЕКИСТАНЕ Бердибаева Гулиза Бердибай кизи Ташкентский архитектурно-строительный университет, докторант [email protected] Аннотация. В статье рассматриваются институциональные барьеры, влияющие на функционирование и стратегическое развитие рынка управления многоквартирным жилищным фондом в Узбекистане. Институциональные ограничения формируются как вследствие недостатков формальных регулятивных механизмов законодательства, стандартов, процедур контроля, так и под воздействием неформальных структур, включая поведенческие практики, традиции взаимодействия и уровень доверия участников рынка. Исследование базируется на теоретических подходах институциональной и неоинституциональной экономической школы, представленных в работах Т. Веблена, Дж. Гэлбрейта, Д. Норта, Р. Коуза, О. Уильямсона и др., что позволяет комплексно анализировать влияние институтов на качество экономического управления. Анализ выявил ключевые проблемы Узбекистана: фрагментарность законодательной базы, слабую правоприменительную практику, низкую прозрачность деятельности управляющих компаний, ограниченную конкуренцию, недостаток кадрового потенциала, финансовую несбалансированность и низкий уровень цифровизации. Эти барьеры приводят к росту трансакционных издержек, снижению качества обслуживания МКД, ограничению возможностей модернизации и падению доверия собственников жилья. В работе предложены приоритетные направления институциональных и практических реформ, направленных на повышение эффективности управления жилищным фондом и создание устойчивой, прозрачной и конкурентной среды. Ключевые слова: институциональные барьеры, управление МКД, Узбекистан, управляющие компании, законодательство, прозрачность, собственники жилья, институциональная среда, неоинституционализм, трансакционные издержки, цифровизация, профессионализация, конкуренция, newjournal.org zenodo.org 2 стандарты обслуживания, реформы, государственное регулирование, ЖКХ, доверие, финансовая устойчивость, тарифообразование, контроль, мониторинг, рынок недвижимости, организационно-экономические механизмы. O’zbekistonda boshqaruv servis kompaniyalari bozorini rivojlantirishning institutsional to’siqlari va yo’llari Berdibayeva Guliza Berdibay qizi Toshkent arxitektura-qurilish universiteti doktoranti [email protected] Annotatsiya. Maqolada O‘zbekistonning ko‘p kvartirali uy-joy fondini boshqarish bozorida uchraydigan institutsional to‘siqlar va ularning tarmoqqa ko‘rsatadigan ta’siri tahlil qilinadi. Institutsional to‘siqlar rasmiy me’yoriy-huquqiy mexanizmlarning qonunlar, standartlar, tartib-taomillar yetarli darajada ishlamasligi hamda bozor ishtirokchilarining norasmiy amaliyotlari, xulq-atvor modellari va tarixiy shakllangan institutsional muhitdan kelib chiqadi. Tadqiqot T. Veblen, J. Gelbreyt, D. Nort, R. Kouz, O. Uilyamson kabi olimlar tomonidan asoslangan institutsional va neoinstitutsional iqtisodiyot tamoyillariga tayangan holda, barqaror rivojlanish uchun samarali institutsional muhitni shakllantirish zarurligini ta’kidlaydi. Tahlil shuni ko‘rsatadiki, O‘zbekistonda asosiy to‘siqlar normativ-huquqiy bazaning parchalanganligi, nazorat va javobgarlikning sustligi, boshqaruv kompaniyalarining past shaffofligi, cheklangan raqobat, malakali kadrlar tanqisligi, moliyaviy resurslarning yetishmasligi va past darajadagi raqamlashtirishdir. Ushbu muammolar xizmat sifati pasayishiga, tranzaksiya xarajatlarining ortishiga, uy-joy fondini samarali boshqarishda uzilishlarga va aholi ishonchining kamayishiga olib keladi. Maqolada sektorni rivojlantirish uchun ustuvor institutsional va amaliy islohotlar bo‘yicha takliflar beriladi. Kalit so‘zlar: institutsional to‘siqlar, boshqaruvi, O‘zbekiston, boshqaruv kompaniyalari, normativ-huquqiy baza, shaffoflik, uy egalari, tranzaksiya xarajatlari, neoinstitutsional nazariya, raqamlashtirish, raqobat, professionalizatsiya, xizmat sifati, islohotlar, boshqaruv tizimi, barqaror rivojlanish, monitoring, tartibga solish, uy-joy newjournal.org zenodo.org 3 bozori, iqtisodiy mexanizmlar, standartlar, javobgarlik, tashkiliy-iqtisodiy muhit, boshqaruv samaradorligi. Institutional barriers and ways to develop the management company market in Uzbekistan Berdibaeva Guliza Berdibay kizi Tashkent University of Architecture and Civil Engineering, doctoral student [email protected] Annotation. The study examines the nature and impact of institutional barriers that hinder the effective functioning and long-term development of the housing management sector in Uzbekistan. Institutional barriers arise from deficiencies in formal regulatory mechanisms laws, standards, and administrative procedures as well as from informal practices, behavioural patterns, and systemic constraints that shape the interactions of market participants. Building on the theoretical foundations of institutional and neo-institutional economics, reflected in the works of T. Veblen, J. Galbraith, D. North, R. Coase, O. Williamson and others, the research emphasizes that sustainable development requires the establishment of a coherent, transparent and efficient institutional environment. The analysis highlights several systemic challenges specific to Uzbekistan: fragmentation of legislation, weak enforcement, limited transparency of management companies, low professionalization of the sector, insufficient digitalization, financial constraints, and low involvement of homeowners. These factors lead to high transaction costs, reduced service quality, limited competition and declining trust among residents. The article identifies key institutional constraints, evaluates their consequences and proposes priority reforms aimed at strengthening regulatory frameworks, improving governance standards, fostering transparency, and enhancing the overall efficiency of housing management organizations. Keywords: institutional barriers, housing management, Uzbekistan, governance, management companies, regulatory framework, transparency, homeowners, neoinstitutional theory, transaction costs, sustainability, digitalization, professionalization, newjournal.org zenodo.org 4 competition, accountability, multi-apartment housing, reforms, public control, regulatory institutions, service quality, market development, institutional environment, economic mechanisms, housing policy. Институциональные барьеры представляют собой ограничения, обусловленные дефектами формальных регулятивных механизмов (законов, нормативов, стандартов) и неформальных институциональных структур (деловых практик, поведенческих паттернов участников рынка). Эти барьеры снижают эффективность функционирования рынка управления многоквартирным жилищным фондом. Вопросы формирования, развития и функционирования институционального базиса экономических систем на протяжении длительного времени являлись предметом изучения как классических, так и современных исследователей. Эволюция теоретико-методологических подходов к анализу институтов и их влияния на экономические процессы отражена в трудах Т. Веблена, Дж. Гэлбрейта1, Г.Б. Клейнера2, Д.С. Львова3, К. Маркса4, Д. Норта5, Ю. Янсона и др. Их работы заложили основу понимания институтов как ключевых механизмов координации поведения экономических агентов, определяющих траекторию долгосрочного развития. Особое значение институционального анализа усиливается в условиях трансформационной экономики и перехода к модели устойчивого развития, когда создание эффективной институциональной среды становится одним из определяющих факторов экономического роста. В связи с этим данное исследование опирается на положения институциональной и неоинституциональной теорий, представляющих собой самостоятельные научные направления, сформировавшие комплексный инструментарий для 1 Гэлбрэйт, Д. Состояние и перспективы экономики США // Пробл. теории и практ. управл. 2004. - N 3. - С. 1823.; 2 Клейнер, Г. Б. Эволюция институциональных систем /Г. Б. Клейнер. -М.: Наука, 2004.-276с. 3 Львов, Д. С. Вернуть народу ренту/ Д.С. Львов. М.: Изд-во Эксмо, Изд-во Алгоритм, 2004. - 256с. 4 Маркс, К. Сочинения. 2-е изд. - Т. 13 /К. Маркс, Ф. Энгельс. - М.: Издательство политической литературы, 1974. - 120с. 5 Норт, Д. К. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики/Д. К. Норт. М.: Фонд экономической книги «Начала», 1997.-273с. newjournal.org zenodo.org 5 анализа взаимодействия формальных и неформальных правил. Теоретические и методологические основы указанных направлений получили свое развитие в работах Й. Барцеля, Р. Коуза6, А. Пигу, О. Уильямсона, К. Эрроу7, а также отечественных исследователей — А. Пороховского8, В. Полтеровича9, А. Шаститко10, Е. Ясина11. Их концептуальные положения позволяют изучать институциональную среду как сложную систему взаимосвязанных норм, правил, ограничений и стимулов, влияющих на экономическое поведение домашних хозяйств, предприятий и государства. Именно опора на классические и современные труды по институциональной теории даёт возможность глубже раскрыть природу ограничений, возникающих в сфере управления жилищным фондом, и объяснить причины формирования институциональных барьеров в национальной экономике. Исходя из теоретических подходов и накопленного научного знания, важно рассмотреть, какие именно институциональные ограничения проявляются в условиях Узбекистана и какие факторы лежат в основе их возникновения. Анализ показывает, что институциональные барьеры в сфере управления многоквартирным жилищным фондом формируются под воздействием ряда системных факторов. В Узбекистане данные барьеры возникают по следующим ключевым причинам: • Неполнота и фрагментарность законодательства. Регулирование управляющих компаний (УК) в МЖФ включает нормы Жилищного кодекса, правил эксплуатации, стандартов обслуживания. Однако многие полномочия, обязательства и механизмы контроля не прописаны детально; 6 Coase, R. The Problem of Social Cost./ R. Coase // Journal of Law and Economics. 1960. - №3. - P. 1 - 44. 7 Эрроу, К. Возможности и пределы рынка как механизма распределения ресурсов/К. Эрроу // THESIS. 1993. - Вып.2. - С. 66-78. 8 Пороховский, А. Эволюция структуры американской экономики/А.А. Пороховский // Вопросы экономики. 2005. - N 11. - С.84-96. 9 Полтерович, В. Экономическое развитие и хозяйственный механизм/ В. Полтерович. М.: Наука, 2005. - 426 с. 10 Шаститко, А.Е. Неоинституциональная экономическая теория / А.Е. Шаститко. М.: ТЕИС, 1998. - 424с. 11 Конкурентоспособность и модернизация экономики: В 2-х кн./ Отв. Ред. Е. Г. Ясин. Кн. 1. М.: Издательский дом ГУ ВШЭ, 2004. - 456 с.ч newjournal.org zenodo.org 6  Слабость институциональной среды. Отсутствие устойчивых рыночных правил, неформальная практика “договорённостей”, низкий уровень контрактной дисциплины и слабые механизмы принуждения к исполнению обязательств;  Низкий уровень профессионализации отрасли. Рынок находится в стадии формирования: не сформированы профессиональные стандарты, квалификационные требования, аккредитационные механизмы;  Ограниченная конкуренция и отсутствие прозрачности. Жильцы часто вынуждены работать с одной доминирующей УК, а смена управляющего затруднена;  Недостаток финансовых и информационных ресурсов у собственников МКД. Механизмы накопительных фондов, прозрачного тарифообразования и доступа к информации развиты недостаточно. Определение основных факторов, сдерживающих институциональное развитие в Узбекистане. Институциональное развитие в Республике Узбекистан сдерживается комплексом факторов, среди которых можно выделить: нормативно-правовые ограничения (отсутствие единых стандартов обслуживания МКД, недостаточная детализация прав и обязанностей УК и собственников), организационно-экономические проблемы (тарифы на обслуживание не отражают реальной себестоимости услуг, недостаточность финансовых инструментов для долгосрочного содержания жилья), информационную изоляцию (низкая цифровизация процессов управления, слабая информированность населения о правах, обязанностях и механизме смены УК), дефицит кадрового потенциала (недостаток квалифицированных менеджеров, инженеров, экономистов в сфере ЖКХ, отсутствие обязательной сертификации или лицензирования УК) и институционально-поведенческие особенности (устойчивые привычки самоуправления «ранее махалля решала вопросы», недоверие жильцов к УК, низкая культура оплаты услуг)(1-таблица). 1-таблица Институциональные барьеры в Республики Узбекистане Барьер Тип (природа) Примеры / ссылки / контекст (с newjournal.org zenodo.org 7 учётом статистики) Фрагментарность нормативноправовой базы Правовой В жилищном фонде участвует множество МКД по состоянию на 2025 год в Узбекистане около 7.6 млн квартир/домов12. Но нет единого стандарта обслуживания для всех этих домов что усложняет регулирование и контроль. Низкая информационная прозрачность рынка УК/ТСЖ Информационный В 2025 г. выявлены массовые случаи злоупотреблений: из 417 проверенных УК 83 организации признаны присвоившими средства жильцов (около 26 млрд сум)13. При этом жильцы часто не имеют доступа к публичной отчётности, информации о расходах и контролю. Неэффективная система тарифообразования / недостаток финансовых ресурсов Финансовый Быстрый рост жилищного фонда: ввод жилья в 2022–2024 гг. почти 220 000 квартир14. При этом УК без прозрачной методики тарифов и резервных фондов уязвимы к дефициту средств для ремонта/обслуживания. Низкий уровень доверия и вовлечённости собственников Поведенческий / социальный Учитывая рост числа жилья и управляющих компаний, было выявлено множество неправомерных действий со стороны УК, что снижает доверие жильцов и их готовность оплачивать/контролировать услуги15. 12 https://stat.uz/en/press-center/news-of-committee/60852-o-zbekiston-respublikasida-kvartira-uy-lar-soni-qancha-3 13 https://monitor.kun.uz/en/news/2025/07/10/housing-scandal-dozens-of-uzbek-property-managers-misappropriatebillions-in-maintenance-funds 14 https://zamin.uz/en/uzbekistan/149520-yuksalaetgan-mamlakat-songgi-3-yilda-220-mingdan-ortiq-honadonfoydalanishga-topshirildi.html 15 https://m.kun.uz/en/news/2025/07/10/housing-scandal-dozens-of-uzbek-property-managers-misappropriate-billions-inmaintenance-funds newjournal.org zenodo.org 8 Недостаток профессиональных кадров и слабое лицензирование УК Институциональный / организационный При активном строительстве и обслуживании растущего жилищного фонда, отсутствие обязательного лицензирования и стандартов управления снижает качество услуг. Общая статистика роста квартир/домов создаёт давление на качество управления. Слабая цифровизация и отсутствие прозрачных инструментов контроля Информационный / институциональный В условиях, когда сотни тысяч квартир обслуживаются десятками УК отсутствие системы онлайн отчётности, реестров и контроля создаёт условия для злоупотреблений16 Институциональные барьеры на рынке недвижимости могут возникать по разным причинам, среди которых: несоответствие правовых актов низшего уровня высшим (например, нечётко сформулированный порядок выселения заёмщиков, неспособных отвечать по своим финансовым обязательствам перед банком-кредитором, из заложенного имущества), отсутствие нормативноправовых актов, обеспечивающих функционирование ведущих законов, несоответствие институциональной среды страны импортируемым из-за рубежа институтам (например, в российской модели АИЖК на 100% принадлежит государству, и адаптация к изменяющимся условиям рынка происходит очень медленно в связи с преодолением существенных бюрократических барьеров17), разобщённость неформализованных и формализованных институтов (неспособность экономических субъектов адаптироваться к быстроизменяющимся институциональным условиям ведёт к правовому и экономическому нигилизму, увеличивающему уровень трансакционных издержек)(2-таблица). 2-таблица 16 https://monitor.kun.uz/en/news/2025/07/10/housing-scandal-dozens-of-uzbek-property-managers-misappropriatebillions-in-maintenance-funds 17 Тарасов Виктор Леонидович. Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья, диссертации по ВАК РФ 08.00.01, 2009 год, ст. 155 newjournal.org zenodo.org 9 Влияние барьеров на рынок недвижимости и УК Барьер Последствия для УК/рынка Последствия для жильцов Приоритетные реформы и меры Фрагментарность нормативной базы Непрозрачные обязательства; риски правовых споров; сложность стандартизации услуг Неравномерное качество обслуживания, отсутствие гарантии прав жильцов Принятие единого стандарта обслуживания МКД; разработка типового договора УК жильцы; юридическая регламентация ответственности Низкая информационная прозрачность Снижение конкуренции, слабая мотивация улучшать услуги, высокая коррупционная, злоупотребительная нагрузка Непонимание, куда идут деньги; невозможность сменить УК на основании объективных данных; рост недовольства Создание открытого реестра УК; обязательная онлайн-отчётность, публичные отчёты расходования средств, жалоб, претензий Неэффективное тарифообразование / финансовый дефицит Нет устойчивых источников дохода; дефицит средств на обслуживание и ремонт Задержки в ремонтах; ухудшение состояния МКД; аварии; снижение качества услуг Введение методики расчёта тарифов, прозрачной калькуляции затрат; создание резервных фондов; субсидии, льготы, гранты для УК Низкая вовлечённость собственников Слабый контроль со стороны жильцов; ухудшение обратной связи; низкая моральная ответственность УК Жильцы лишены контроля, вынуждены мириться с низким качеством; снижение Кампании по повышению информированности жильцов; вовлечение жильцов в принятие решений; KPIсистемы для УК;