OʻZBEKISTONDA KOʻCHMAS MULK BOZORINI RIVOJLANTIRISH MUAMMOLARI VA INNOVASION YECHIMLAR

ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 405 OʻZBEKISTONDA KOʻCHMAS MULK BOZORINI RIVOJLANTIRISH MUAMMOLARI VA INNOVASION YECHIMLAR Rayimov Ma’rufjon Abdurashid oʻgʻli Samarqand davlat arxitektura-qurilish universiteti oʻqituvchisi ORCID: 0009-0008-0608-6278 E-mail: [email protected] Rajapboyeva Munojat Muzaffar qizi Samarqand davlat arxitektura-qurilish universiteti talabasi E-mail: [email protected] https://doi.org/10.5281/zenodo.17924589 Annotatsiya. Koʻchmas mulk bozori iqtisodiyot tizimining muhim qismlaridan biri boʻlib, aholi turmush sharoitini yaxshilash, hududlarni rivojlantirish va investitsiya jalb etishda asosiy oʻrin tutadi. Oʻzbekistonda soʻnggi yillarda amalga oshirilayotgan iqtisodiy va ijtimoiy islohotlar koʻchmas mulk bozorida faollikni oshishiga xizmat qiladi. Aholining urbanizatsiyalashuvi, yangi turar-joy massivlarning qurilishi, zamonaviy infratuzilmaning rivojlanishi bu sohaning dolzarbligini yanada kuchaytiradi. Ushbu maqolada aynan shu muammolar tahlil qilinadi hamda zamonaviy innovatsion yechimlar taklif qilinadi. Kalit soʻzlar: koʻchmas mulk bozorining hozirgi holati, bozor muammolari, narx va uyjoyga boʻlgan talab-takliflar, innovatsion yechimlar, ommaviy baholash, huquqiy tartibga solish va shaffoflik muammolari, yashil qurilish va ekologik iqtisodiyot. Koʻchmas mulk bozorining hozirgi holati Soʻnggi yillarda Oʻzbekistonning yirik shaharlarida qurilish sur'atlari keskin oshdi. Oʻzbekistonda koʻchmas mulk bozori oʻsishda davom etmoqda. 2024-yilda bozor hajmi 780 milliard AQSH dollariga baholangan boʻlsa, 2029-yilga kelib bu koʻrsatkich 1.04 trillion AQSH dollariga yetishi kutilyapti. Shuningdek, yillik kelishuvlar qiymati: 2025yilda 7.51 milliard AQSH dollariga; 2028-yilga kelib esa 10.79 milliard AQSH dollari boʻlishi prognoz qilinmoqda. Bu esa bozordagi ishtirokchilar, xususan riyeltorlar va uy-joy sotib olishni rejalashtirayotganlar uchun katta imkoniyatlar ochilishidan dalolat beradi. Oʻzbekistonda e-tijorat bozori 2027-yilga kelib 2.2 milliard AQSH dollarga yetishi mumkin, bu esa odamlarning raqamli tranzaksiyalar va onlayn xizmatlarga boʻlgan ishonchini oshirishini anglatadi. Yangi turar-joy majmualari, savdo markazlari, sanoat obyektlari, logistika hududlari barpo etilmoqda. Shunga qaramay, uy-joyga boʻlgan talab-taklifdan yuqori boʻlib qolmoqda. Xususan, Toshkent shahri, Samarqand va Namangan kabi hududlarda aholi sonining koʻpayishi, shahar infratuzilmasining kengayishi uy narxlarining oshishiga olib kelmoqda. Narxlarning keskin oʻsishi esa aholining kam ta'minlangan qatlami uchun uy-joy sotib olish imkoniyatini cheklamoqda. Bu holat uy-joy bozorini davlat tomonidan tartibga solishni kuchaytirish zarurligini koʻrsatadi. Koʻchmas mulk bozorining turli xil muammolari ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 406 Koʻchmas mulk bozorida turli xil muammolar mavjud, va ular turli mamlakatlarda, hududlarda farq qilsada, umumiy xususiyatga ega. 1. Savdo bitimlarining pasayishi yoki sustlashishi - 2024-yilda mamlakat boʻyicha koʻchmas mulk savdo bitimlari 2.2 % ga kamaygan - jami 329 000 bitim amalga oshirildi. Ayrim hududlarda masalan, Toshkent shahri, Navoiy, Buxoro viloyatida bitimlar soni 8-14 % gacha pasaygan. Muammo nimada? Uy olishni rejalashtirayotgan shaxslar va investorlar uchun bozor faolligining pasayishi qaror qabul qilishni murakkablashtiradi-qiymatlar, narxlar va bozor tempini taxmin qilish qiyinlashadi. 2. Narxlar va uyni olish imkoniyati bilan bog'liq muammolar. Narxlarning chet el valutasi yoki insonlar daromadi bilan moslashmasligi - yuqori narxlar yoshlar yoki kam daromadli oilalar uchun uy olishni qiyinlashtiradi. 2023-yilda yangi qurilish bozorda narxlar 39.6% ga oshgan boʻlsa, 2024-yilda bu oshish 11.4% ga qadar tushdi. 2025-yilning ikkinchi choragida esa narxlar juda barqarorlashgan: asosiy bozorda yiligi 2.6% koʻtarilgan, ikkinchi qoʻlda 2.5%. 3. Kreditlash va ipoteka boʻyicha cheklovlar. 2024-yilda ipoteka kreditlari hajmi 17.1 trln soʻmni tashkil etadi. Ipoteka kreditlar olganlar soni ham 2024-yilda 58 800 kishini tashkil etadi. Kredit olish imkoniyati cheklangan boʻlsa, uy olish istagidagi shaxslarga tayyor boʻlmaydi, natijada talab sustlashadi. 4. Ijaraga olish bozori. Ijara bilan yashashni rejalashtirganlar uchun tanlov kamaygan boʻlishi mumkin - bu esa uy olish ehtiyojini orttirishi mumkin, lekin uy olishing oʻzidagi muammolar shunchaki koʻpayadi. 2024-yilda Toshkent shahrida ijaraga berish naxrlari metriga 11.1% ga tushgan. Koʻchmas mulk birjasi: Respublika koʻchmas mulk birjasi - koʻchmas mulk savdosi bilan shug'ullanadigan yopiq turdagi aksiyadorlik jamiyati. Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining 1994yil 29-apreldagi qarori bilan tashkil qilindi. Asosiy vazifasi davlat mulklarini ochiq auksion, tanlov va birja savdolari orqali xususiylashtirish, zamonaviy koʻchmas mulk bozorini yaratish, mulkdorlar sinfini shakllantirish. Markaziy boshqaruv idorasi Toshkent shahrida. Qoraqalpog'iston Respublikasi va 12 viloyatda, Toshkent shahrida filiallari bor. Respublika koʻchmas mulk birjasi va uning filiallari davlat obyektlarini ochiq savdolar orqali xususiylashtirish, respublikada yaxlit koʻchmas mulk bozorini yaratish, jahon talablari darajasida ochiq savdolarni tashkil etishni yoʻlga qoʻyish bilan shug'ullanadi. Narx siyosati va uy-joyga boʻlgan talab-takliflar Uy narxlarining oshishi bir necha omillar bilan izohlanadi. Birinchidan, qurilish materiallari, ayniqsa, sement, armatura va taxta mahsulotlarining narxi sezilarli oshgan. Ikkinchidan, qurilish kompaniyalari orasida raqobat kuchaygan boʻlsa-da, ba’zi hududlarda ulgurji yer ajratish jarayonlari shaffof emas. Uchinchidan, aholining shahar markazlarida yashashga intilishi talabni yanada oshirmoqda. Shuning uchun uy-joy qurilishida iqtisodiy asoslangan narx belgilash, subsidiyali ipoteka dasturlarini kengaytirish, yangi shaharlar konsepsiyasini rivojlantirish talab qilinadi. Huquqiy tartibga solish va shaffoflik muammolari Koʻchmas mulkni roʻyxatdan oʻtkazish jarayonidagi byurokratik toʻsiqlar uzoq yillar davomida aholiga qiyinchilik tug‘atib kelgan. ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 407 Soʻnggi islohotlar natijasida elektron kadastr tizimi joriy etilmoqda, ammo hali ham ayrim hududlarda yer hujjatlarini rasmiylashtirish jarayoni sekin davom etmoqda. Kadastr ma’lumotlarining raqamli bazasi toʻliq shakllanmagan hududlar mavjud. Bu esa mulkchilik huquqining himoya darajasini pasaytiradi hamda tadbirkorlik risklarini oshiradi. Innovatsion raqamli yechimlar zarurati Zamonaviy rivojlanayotgan iqtisodiyotda koʻchmas mulk bozorining samarali faoliyat yuritishi raqamlashtirish darajasiga bevosita bog‘liq. Koʻchmas mulk huquqlarini rasmiylashtirishda blokcheyn texnologiyasini joriy etish mulk hujjatlarining soxtalashtirilishining oldini oladi, jarayonni shaffof va tez qiladi. Elektron kadastr bazasini toʻliq shakllantirish va barcha mulklar boʻyicha ochiq ma’lumotlar bazasini yaratish investitsiya muhitini yaxshilaydi. Bundan tashqari, raqamli koʻchmas mulk savdo platformalarining joriy etilishi bozordagi narx balandlashuvining oldini olishga xizmat qiladi. Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi farmoniga koʻra, mamlakatda koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimi bosqichma-bosqich joriy etilishi belgilangan Koʻchmas mulk obyektlarining bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymatini aniqlashning zamonaviy usullari va mexanizmlarini joriy etish va keng qoʻllash, aholi va tadbirkorlarning iqtisodiy aktivlari oʻsib borishi uchun qulay shart-sharoit yaratish maqsadida: I. Maqsadlar. Ushbu Farmonni qabul qilishdan koʻzlangan asosiy maqsadlar etib quyidagilar belgilash; (a) respublikadagi mavjud 8 milliondan ortiq turar va noturar joylar, 7 millionga yaqin yer uchastkalarining iqtisodiy aktiv sifatidagi qiymatini aniqlash; (b) koʻchmas mulk obyektining soliq solish, oldi-sotdi qilish, garovga qoʻyish, jamoat ehtiyojlari uchun olib qoʻyish va boshqa holatlar uchun aniqlanadigan qiymati oʻzaro mutanosib boʻlishini taʼminlash; (v) koʻchmas mulk bozoriga oid ishonchli, toʻliq va davriy ravishda yangilanib boradigan axborot bazani yaratish; (g) soliq solishda adolatlilik tamoyilini yanada keng joriy etish. 2025-yildan boshlab bosqichma-bosqich barcha koʻchmas mulk obyektlari ularning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymatini aniqlash maqsadida davriy ravishda ommaviy baholashdan oʻtkazilishi belgilansin. Ommaviy baholash ishlari quyidagi bosqichlarda amalga oshirilsin: (a) 2025-2026-yillarda — eksperiment tariqasida Toshkent shahrida; (b) 2026-2027-yillarda — Nukus shahri va viloyatlar markazlarida; (v) 2027-yil va undan keyingi yillarda — qolgan hududlarda. II. Tashkiliy va moliyaviy taʼminot. Kadastr agentligi huzurida davlat muassasasi shaklida boshqaruv xodimlarining cheklangan soni 30 nafardan iborat boʻlgan, Davlat budjeti mablagʻlari hisobidan moliyalashtiriladigan Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi (keyingi oʻrinlarda — Milliy markaz) tashkil etilsin. Quyidagilar: ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 408 (a) Iqtisodiyot va moliya vazirligi — koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida yagona davlat siyosatini amalga oshiruvchi organ; (b) Kadastr agentligi — koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida maxsus vakolatli organ; (v) Milliy markaz — koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasida ijro etuvchi organ etib belgilansin. Iqtisodiyot va moliya vazirligi, Kadastr agentligi hamda Koʻchmas mulkni ommaviy baholash milliy markazi oʻrtasida koʻchmas mulkni ommaviy baholash sohasidagi vazifalar taqsimoti 1-ilovaga muvofiq tasdiqlansin. Milliy markaz faoliyati, shu jumladan, koʻchmas mulkni ommaviy baholash tadbirlari quyidagi manbalar hisobidan moliyalashtirilsin: (a) Davlat budjeti; (b) xalqaro moliya institutlari va xorijiy hukumat moliya tashkilotlaridan jalb qilinadigan grantlar va texnik koʻmaklar; (v) Milliy markazning vaqtincha boʻsh turgan mablagʻlarini tijorat banklari depozitlariga joylashtirishdan olinadigan daromadlar; (g) qonunchilik hujjatlarida taqiqlanmagan boshqa mablagʻlar. III. Normativ-huquqiy, uslubiy, axborot va dasturiy taʼminot. Ommaviy baholash tizimini normativ-huquqiy va uslubiy jihatdan taʼminlash uchun Iqtisodiyot va moliya vazirligi, Kadastr agentligi: (a) bir oy muddatda Milliy markaz faoliyatini tashkil etish toʻgʻrisidagi qaror loyihasini Vazirlar Mahkamasiga kiritsin; (b) uch oy muddatda Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotini belgilangan tartibda tasdiqlasin va davlat roʻyxatidan oʻtkazsin; (v) 2026-yil oxiriga qadar Toshkent shahridagi eksperiment natijalari, ilgʻor xorijiy tajriba hamda xalqaro ekspertlarning xulosalari va tavsiyalari asosida “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash toʻgʻrisida”gi qonun loyihasini Vazirlar Mahkamasiga kiritsin. Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi vazirligi Kadastr agentligi bilan birgalikda ikki oy muddatda bino va inshootlar qurilishining zamonaviy tendensiyalarini hisobga olgan holda ularni qayta tiklash qiymatining jamlanma koʻrsatkichlarini tasdiqlasin. Ommaviy baholash tizimini dasturiy jihatdan taʼminlash uchun Iqtisodiyot va moliya vazirligi, Kadastr agentligi 2025-yil 1-noyabrga qadar Koʻchmas mulkni ommaviy baholash uslubiyotiga asosan: (a) koʻchmas mulk bozori toʻgʻrisidagi maʼlumotlarni toʻplash, qayta ishlash va tahlil qilish boʻyicha — “Koʻchmas mulk bozori monitoringi” avtomatlashtirilgan axborot tizimini; (b) koʻchmas mulkning bozor narxiga yaqin boʻlgan qiymatini aniqlash boʻyicha “Koʻchmas mulkni ommaviy baholash” avtomatlashtirilgan axborot tizimini ishlab chiqsin va amaliyotga joriy etsin. Belgilansinki, respublika ijro etuvchi hokimiyat organlari va mahalliy davlat hokimiyati organlari, fuqarolarning oʻzini oʻzi boshqarish organlari va boshqa tashkilotlar Milliy markazning soʻroviga koʻra oʻn kun ichida ommaviy baholash tizimi uchun zarur boʻlgan axborotlarni bepul ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 409 taqdim etishlari, oʻzlarining axborot tizimlarini Milliy markazning axborot tizimlari bilan integratsiya qilishlari lozim. IV. Farmon ijrosini tashkil etish va nazorat qilish. Iqtisodiyot va moliya vazirligi: (a) ikki hafta muddatda Iqtisodiyot va moliya vazirligi tizimidagi tashkilotlar xodimlarining cheklangan umumiy soni doirasida Kadastr agentligi markaziy apparati tuzilmasida Davlat budjetidan moliyalashtiriladigan 7 ta shtat birligidan iborat Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini muvofiqlashtirish boshqarmasini tashkil etsin; (b) 2025-yil 1-dekabrga qadar Toshkent shahridagi eksperimentning dastlabki natijalaridan kelib chiqib, ommaviy baholashdan oʻtkazilgan mol-mulklar va yer uchastkalari uchun mol-mulk soligʻi va yer soligʻi boʻyicha soliq solinadigan bazani qaytadan belgilash va soliq stavkalarini pasaytirish boʻyicha Vazirlar Mahkamasiga takliflar kiritsin. Kadastr agentligi direktoriga Iqtisodiyot va moliya vazirligi bilan kelishilgan holda Milliy markaz xodimlarining ish yuklamasi va faoliyati samaradorligidan kelib chiqib, Milliy markazga qoʻshimcha shtat birliklarini ajratish vakolati berilsin. Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2023-yil 25-yanvardagi “Respublika ijro etuvchi hokimiyat organlari faoliyatini samarali yoʻlga qoʻyishga doir birinchi navbatdagi tashkiliy choratadbirlar toʻgʻrisida”gi PF-14-son Farmoniga 2-ilovaga muvofiq oʻzgartirishlar va qoʻshimcha kiritilsin. Mazkur Farmonning ijrosini samarali tashkil qilishga masʼul va shaxsiy javobgar etib Bosh vazir oʻrinbosari J.A. Qoʻchqorov va Kadastr agentligi direktori F.J. Poʻlatov belgilansin. Farmon ijrosini har oyda muhokama qilib borish, ijro uchun masʼul idoralar faoliyatini muvofiqlashtirish va nazorat qilish Oʻzbekiston Respublikasi Bosh vaziri A.N. Aripov zimmasiga yuklansin. Yashil qurilish va ekologik iqtisodiyot tamoyillari Bugungi kunda dunyo qurilish sohasida ekologik toza materiallar va energiya tejamkor texnologiyalardan foydalanish ustuvor yoʻnalishga aylangan. Oʻzbekistonda ham yangi turar-joy majmualarini qurishda quyosh panellari, issiqlik izolyatsiyasi kuchaytirilgan devor materiallari, suvni tejovchi tizimlar joriy etilishi mumkin. Yashil qurilish nafaqat tabiatni asraydi, balki binolarning ekspluatatsiya xarajatlarini kamaytiradi. Koʻchmas mulk bozori iqtisodiy tizimning muhim tarkibiy qismi boʻlib, uning barqarorligi va samaradorligi mulk qiymatini toʻg‘ri baholashga bog‘liq. Iqtisodiy koʻrsatkichlar asosida qiymatni aniqlash metodlari, xususan, ommaviy baholash, regression tahlil va kadastr qiymatining solishtirma koʻrsatkichlari, mulk qiymatini aniqlashda muhim rol oʻynaydi. Ushbu metodlar orqali mulk qiymatini aniqlashda obyektivlik va aniqlik ta'minlanadi. Ommaviy baholash tizimi. Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025-yil 5-martdagi farmoniga muvofiq, mamlakatda koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimi joriy etilmoqda. Bu tizim mulk qiymatini aniqlashda iqtisodiy koʻrsatkichlar asosida avtomatlashtirilgan axborot tizimlari orqali amalga oshiriladi. Regression tahlil usuli. Regression tahlil usuli koʻchmas mulk qiymatini aniqlashda statistik modellardan foydalanadi. Bu usul orqali mulk qiymati va unga ta'sir etuvchi omillar oʻrtasidagi bog‘liqlik aniqlanadi. ISSN: 2181-3906 2025 International scientific journal «MODERN SCIENCE АND RESEARCH» VOLUME 4 / SPECIAL ISSUE/ UIF:8.2 / MODERNSCIENCE.UZ 410 Oʻzbekiston tajribasida bu usul turar-joy koʻchmas mulk obyektlarini baholashda qoʻllaniladi. Kadastr qiymatining solishtirma koʻrsatkichlari (KQSK) asosida modellashtirish. KQSK usuli mulk qiymatini aniqlashda solishtirma koʻrsatkichlar asosida modellashtirishni nazarda tutadi. Bu usul baholanayotgan obyektlar boʻyicha ma’lumotlarning yetishmasligi sharoitida qoʻllaniladi va soliq toʻlovchilarning manfaatlarini himoya qiladi. Yalpi renta multiplikatori. Yalpi renta multiplikatori – bu koʻchmas mulk obyektining sotuv narxi va yalpi daromadi nisbatini aks ettiruvchi koʻrsatkich boʻlib, tijorat mulklarini baholashda qoʻllaniladi. Tiklanish qiymati. Tiklanish qiymati mulkni qayta qurish yoki yangidan barpo qilish uchun ketadigan xarajatlar asosida aniqlanadi. Bu usul noyob va bozorda muqobili yoʻq boʻlgan obyektlar uchun mos keladi. Xulosa Xulosa qilib aytganda, Oʻzbekiston koʻchmas mulk bozori soʻnggi yillarda faol rivojlanib borayotgan boʻlsa-da, hali yechimini kutayotgan qator muammolar mavjud. Narxlarning oshishi, talab va taklif oʻrtasidagi nomutanosiblik, huquqiy rasmiylashtirish jarayonlarining murakkabligi hamda shaffoflikning yetishmasligi sohani tartibga solishni kuchaytirishni talab qiladi. Shu bilan birga, raqamli kadastr bazasini toʻliq shakllantirish, ipoteka va subsidiyalash tizimlarini yanada samarali joriy etish, hamda ekologik qurilish texnologiyalaridan keng foydalanish bozorni barqaror rivojlantirishning zamonaviy yechimlaridan sanaladi. Innovatsion yondashuvlar, adolatli narx siyosati va ochiq axborot tizimlari joriy etilishi koʻchmas mulk bozorining samaradorligini oshirishga xizmat qiladi. Foydalanayotgan adabiyotlar 1. Oʻzbekiston Respublikasi Prezidenti Administratsiyasi huzuridagi iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi. Oʻzbekiston koʻchmas mulk bozori sharhiToshkent iqtisodiy tadqiqotlar markazi, 2024. 2. Oʻzbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasi.Kadastr sohasini raqamlashtirish toʻg'risida qaror. 3. Davlat statistika qoʻmitasi. Uy-joy qurilish hajmi va koʻchmas mulk bozori koʻrsatkichlari boʻyicha yillik statistika toʻplami. 4. Xalqaro yashil qurilish kengashi. Green Building Principles.- London, 2020. 5. Soliev.S, Ergashev.D. Urbanizatsiya jaroyonlari va uy-joy bozorining rivojlanish omillari -'' Iqtisodiyot va innovatsiya,, 6. Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2025 - yil 5 – martdagi ,,Koʻchmas mulkni ommaviy baholash tizimini joriy etish toʻg'risida'' gi farmoni.