Neoliberalismo y producción de ciudades excluyentes: el submercado de piezas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires

Neoliberalismo y producción de ciudades excluyentes: el submercado de piezas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires María de la Paz Toscani Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) - Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET) [email protected] https://orcid.org/0000-0001-8136-4700 Paula Cecilia Rosa Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) - Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET) [email protected] https://orcid.org/0000-0002-7529-5232 Scripta Nova ISSN 1138-9788 Vol. 29 (2) 2025, p. 177-200 30 de junio de 2025 Recibido: 08/05/2024 Revisado: 02/09/2024 Aceptado:21/01//2025 PALABRAS CLAVE ciudad de Buenos Aires, problemática habitacional, submercado de alquiler, hogares vulnerables, encuesta NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES: EL SUBMERCADO DE PIEZAS EN ALQUILER EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES En las últimas dos décadas, en la Ciudad de Buenos Aires se ha dado un proceso de transformación urbana basado en la implementación de políticas neoliberales. El proceso de neoliberalización llevado a cabo ha generado la intensificación de la especulación inmobiliaria y la explotación del suelo urbano, lo cual ha derivado en severas dificultades para el acceso a la vivienda formal y el alquiler especialmente en los sectores más vulnerables, quienes deben buscar alternativas habitacionales para continuar residiendo en la ciudad. En este contexto, el artículo pretende adentrarse en la situación inquilina de personas y familias que residen en el submercado de las piezas de alquiler rentando una habitación en un hotel-pensión, inquilinato o conventillo. Los resultados presentados en el artículo se basan en información primaria, a partir de la aplicación de una encuesta de manera presencial a 110 hogares que residen de manera prolongada en el submercado de piezas en alquiler. La encuesta, tuvo la finalidad de conocer el modo de vida de esta población, dar cuenta de su situación económica y sociodemográfica, de las condiciones habitacionales en las que se encuentran los establecimientos en los que residen y para conocer la relación de alquiler que entablan en la locación. Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 178 PARAULES CLAU ciutat de Buenos Aires, problemàtica habitacional, submercat de lloguer, llars vulnerables, enquesta NEOLIBERALISME I PRODUCCIÓ DE CIUTATS EXCLOENTS: EL SUBMERCAT D’HABITACIONS DE LLOGUER A LA CIUTAT DE BUENOS AIRES En les darreres dues dècades, la Ciutat de Buenos Aires ha experimentat un procés de transformació urbana basat en la implementació de polítiques neoliberals. El procés de neoliberalització dut a terme ha generat la intensificació de l’especulació immobiliària i l’explotació del sòl urbà, la qual cosa ha derivat en greus dificultats per accedir a l’habitatge formal i al lloguer, especialment per als sectors més vulnerables, que han de cercar alternatives residencials per poder continuar vivint a la ciutat. En aquest context, l’article pretén aprofundir en la situació dels llogaters i llogateres, persones i famílies que resideixen al submercat de les cambres de lloguer, llogant una habitació en un hotel-pensió, inquilinatge o conventillo. Els resultats presentats es basen en informació primària, obtinguda a partir de l’aplicació presencial d’una enquesta a 110 llars que resideixen de manera prolongada en aquest submercat de cambres de lloguer. L’enquesta tenia com a objectiu conèixer el mode de vida d’aquesta població, donar compte de la seva situació econòmica i sociodemogràfica, de les condicions habitacionals dels establiments on resideixen, i entendre la relació de lloguer que estableixen en l’arrendament. KEYWORDS city of Buenos Aires, housing problem, rental submarket, vulnerable households, survey NEOLIBERALISM AND PRODUCTION OF EXCLUSIVE CITIES: THE SUBMARKET OF RENTED ROOMS IN THE CITY OF BUENOS AIRES In the last two decades, in the City of Buenos Aires there has been a process of urban transformation based on the implementation of neoliberal policies. The neoliberalization process carried out has generated the intensification of real estate speculation and the exploitation of urban land, which has resulted in severe difficulties for access to formal housing and rent, especially in the most vulnerable sectors who must seek housing alternatives. to continue residing in the city. In this context, the article intends to delve into the tenant situation of individuals and families residing in the rental submarket renting a room in a hotel-pension, or tenement. The results presented in the article are based on primary information from the application of a face-to-face survey to 110 households that reside for a long time in the submarket of rooms for rent. The survey had the purpose of knowing the way of life of this population, to give an account of their economic and sociodemographic situation, of the housing conditions in which the establishments are located and to know the rental relationship that they enter into the location. Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 179 En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se ha profundizado durante las últimas dos décadas un proceso de transformación urbana basado en la implementación de políticas neoliberales. A partir de esta lógica de gestión urbana, la competitividad y el crecimiento de las inversiones privadas, fueron aspectos que se volvieron relevantes para reacondicionar la ciudad. Esto implicó la privatización del suelo para desarrollos inmobiliarios, la mercantilización y diferenciación de los espacios y la generación de nuevas infraestructuras que se realizaron con el fin de posicionar a la ciudad dentro de los flujos internacionales de capital (Brenner et al. 2015). El proceso de neoliberalización llevado a cabo en CABA está atravesado por las intervenciones del Estado local y sus estrechas vinculaciones con el empresariado en la búsqueda de nuevas y más rentables inversiones. Estos procesos, identificados por Ciccolella (2017), como de intensificación de la especulación inmobiliaria, de explotación del suelo urbano y de extracción de renta urbana, derivaron en la sobrevalorización de los precios del suelo1, generando severas dificultades para el acceso a la vivienda formal2 tanto de compra como en alquiler. Esto genera fuerte desigualdades en el acceso a la vivienda para sectores de ingresos medios y especialmente en los sectores con ingresos más vulnerables, quienes deben buscar alternativas habitacionales para continuar residiendo en la ciudad. En CABA estas opciones se observan en estrategias habitacionales (Di Virgilio & De Anso 2012) diversas por parte de los sectores populares, que van desde el acceso al submercado de piezas en alquiler en conventillos, inquilinatos y hoteles-pensión, la ocupación de inmuebles ociosos, o la autoconstrucción o alquiler en barrios populares, como villas o asentamientos, que en general están vinculadas a la informalidad. En este artículo, interesa adentrarse en la relación de alquiler y las condiciones habitacionales en la que se encuentran las personas y familias que deben optar por residir en el submercado de piezas en alquiler, rentando una habitación en un hotel-pensión, inquilinato o conventillo. Este submercado, representa aproximadamente el 10% de la población inquilina de la ciudad (Chile Huerta et al 2013) y, sin embargo, es una problemática habitacional escasamente estudiada y que permanece invisibilizada tanto por la sociedad en general como por las propias acciones estatales. Por esta razón, es poco conocida su modalidad de funcionamiento, las formas de contratación y las condiciones en las cuales habitan quienes allí residen. Esta forma habitacional impera frente a otras, especialmente en los hogares más vulnerables por constituirse en una opción para quienes no pudieron sortear 1 Un dato relevante vinculado a esta tendencia se evidencia en el aumento del precio del m2 en la Ciudad de Buenos Aires, el cual había aumentado en un 145%, hacia el año 2018. Como señala, Navatta (2019) “esto repercute directamente en la posibilidad de los sectores vulnerables de poder acceder a una vivienda no sólo en propiedad, sino también en alquiler, y las consecuencias se traducen en desplazamiento de la población residente a otras zonas, incluso fuera de la Ciudad” (2019, 85). 2 En términos analíticos, la lógica formal suele asociarse a normas oficiales e institucionales, operando según la oferta y la demanda solvente y se dinamiza por agentes inmobiliarios privados que administran las transacciones monetarias para la compra o alquiler de inmuebles (Clichevsky 2000). La lógica informal es identificada como aquella en la que se realizan transacciones monetarizadas que no están ajustadas a las normas legales y urbanas vigentes, así como tampoco son reconocidos los agentes que operan (Cravino 2006). Sin embargo, las dinámicas territoriales dan cuenta que estas lógicas se superponen y complementan con límites escasamente definidos (Clichevsky 2000). Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 180 las barreras de acceso impuestas por el alquiler formal3 (Navatta 2019). Por ello, acceden al alquiler de habitaciones, generalmente, en malas condiciones edilicias y con hacinamiento, sin contrato formal de alquiler, sin plazos de residencia estipulados, y con amplios umbrales de incertidumbre dado que se encuentran atravesados por la posibilidad inminente de ser desalojadas. Los resultados presentados en el artículo se basan en la implementación de un cuestionario que relevó durante el 2022 y 2023 (de diciembre a marzo) a 110 hogares que residen en el submercado de piezas en alquiler. El trabajo tuvo la finalidad de conocer el modo de vida de esta población, dar cuenta de su situación económica y sociodemográfica, de las condiciones habitacionales en las que se encuentran los establecimientos y para conocer la relación de alquiler que entablan en la locación. Para llevar adelante la encuesta, diferentes instituciones4 se articularon junto con organizaciones sociales5 referentes en la temática para, de manera colaborativa, aportar en la visibilización de la problemática y también para dar cuenta de las dificultades que trae aparejada esta forma de vida. Específicamente, se quiso caracterizar a la población que reside en estos ámbitos, conocer su situación económica y sociodemográfica, las condiciones habitacionales en las que se encuentran los establecimientos en los que residen y relevar la relación de alquiler que entablan en la locación. El contacto con los hogares encuestados se realizó por medio de las organizaciones sociales participantes, por redes sociales, en la vía pública o bien en festivales y asambleas de las organizaciones en las cuales asisten personas inquilinas de este tipo de establecimientos. El universo relevado incluye a personas mayores de 16 años residentes en CABA, inquilinas y que están al tanto de las principales decisiones económicas de su hogar y residen en un hotel, pensión, conventillo o inquilinato. Los hogares encuestados se localizaban en la CABA en los siguientes barrios: La Boca (30); Balvanera (22); Constitución (21) San Cristóbal (12); 3 Para ingresar a una nueva vivienda dentro de un alquiler formal se requiere contar con el monto correspondiente a uno o dos meses de alquiler en concepto de depósito, mes de adelanto, garantía propietaria, gastos de certificación de firmas y pedidos de registro dominial (Navatta, 2019). Aspectos que resultan excluyentes para personas que trabajan de manera informal, y por lo tanto no cuentan con la documentación requerida. 4 El Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR/CONICET), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires y la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (EIDAES), fueron quienes coordinaron las encuestas en los barrios. Asimismo, la investigación contó con el apoyo de la red internacional Contested Territories, en el marco del proyecto “Encuesta Inquilina” que tiene como objetivo conocer la realidad de los hogares inquilinos en diversas ciudades del mundo. Para acceder al informe completo ver sitio web de ACIJ: https://acij.org.ar/category/programas/derecho-a-la-ciudad/ 5 Específicamente, dos organizaciones sociales vinculadas a la temática relevada - La Boca Resiste y Propone y las Consejerías de vivienda. Ambas organizaciones poseen trayectoria en la cuestión habitacional y el acompañamiento a esta población, así como también acceso territorial, cuestión que resultó clave para el desarrollo de la encuesta dadas las dificultades que implica el acceso a esta población sin registros previos del universo de manera actualizada por el grado de informalidad que reviste este submercado. Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 181 Monserrat (10); Almagro (4); San Telmo (3); Barracas (2); Boedo (2); Flores (1); Nueva Pompeya (1); Parque Patricios (1) y Villa Devoto (1)6. El artículo está conformado por cuatro secciones. Inicialmente se comienza con una caracterización del proceso de neoliberalización de las ciudades a través de la revisión de referentes teóricos sobre esta temática a nivel mundial y la incidencia que este posee en el acceso a la vivienda y particularmente la vivienda en alquiler; posteriormente, se adentra en la caracterización de la situación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el acceso al mercado de vivienda y el proceso de inquilinización que la ciudad atraviesa; luego, se presenta el origen y las principales particularidades que posee el submercado de piezas de alquiler para identificar el tipo de vivienda en la que residen los hogares encuestados. En cuarto lugar, se presentan los resultados de la implementación del cuestionario realizado a hogares pertenecientes al submercado de alquiler de piezas. Finalmente, se exponen las reflexiones finales. Neoliberalismo y ciudad Desde mediados de la década de 1970 se inaugura un nuevo escenario político y económico a nivel mundial. Esta década estuvo atravesada por la situación crítica de la economía mundial y el desmoronamiento de la sociedad salarial (Castel 2006). Como indica Harvey (2005) se asiste a un drástico giro hacia el neoliberalismo tanto como práctica como pensamiento político-económico logrando que este se torne hegemónico. De manera generalizada se han privatizado y desregularizado áreas y políticas de provisión social en prácticamente todos los Estados. Específicamente, según el autor citado, se iniciaron procesos de “destrucción creativa” de los marcos institucionales, así como también de las relaciones sociales, de la división del trabajo y de las formas de vida previamente conocidas. El papel del Estado, en este nuevo esquema, quedó reducido a preservar el marco institucional para el desarrollo de las libertades individuales –de empresarios y corporaciones-, la propiedad privada y el libre comercio (Harvey 2005). La reestructuración descripta implicó la transición entre “una dinámica económica estructurada en torno al sector industrial hacia otra en que ese papel pasó a ser cumplido por el sector financiero” (De Mattos 2016, 32). En términos de Lefebvre (2013) y Harvey (1985), el capital se movió desde la producción (primer circuito de acumulación) hacia otros circuitos, como la inversión en infraestructura y construcción (segundo circuito), con la finalidad de prolongar el ciclo de acumulación y mantener las ganancias. Dentro de esta búsqueda, los negocios inmobiliarios se situaron como una de las alternativas predominantes. De este modo, los flujos de inversión se dirigieron preferente y mayoritariamente hacia los grandes espacios 6 Para la selección de estos barrios se tomó información proveniente del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas (CNPHV) del año 2010. Se consideraron los barrios con mayor cantidad de este tipo de alojamientos en la ciudad. Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 182 urbanos (Ciccolella 2014) al punto que las regiones urbanas, en los últimos años, se tornaron posiblemente en el ámbito mayor de acumulación de capital (Borja 2016). Las ciudades, al absorber una parte significativa de los capitales sobre-acumulados (Da Mattos 2016), se convirtieron en parte central del funcionamiento del sistema económico (Rodríguez Cortés 2009, 2). Harvey (2007) identifica que desde las décadas de 1970 y 1980, en las metrópolis de los países capitalistas avanzados, se produce un pasaje de una gobernanza de tipo “gestión” a una “emprendedora y empresarialista”. Este pasaje surge a partir de un consenso que trascendió partidos políticos, que establecía que era necesario pensar las ciudades principalmente desde su desarrollo económico. En este sentido, Schipper (2011, citado en Díaz Orueta 2013) señala que la política urbana es influida por la racionalidad neoliberal en dos puntos: “la ciudad es concebida como una entidad competitiva inmersa en un espacio global de competición [y] el mercado y las mentalidades competitivas son promovidos a través de nuevas prácticas en la gestión pública” (2013, 3). La competitividad y el crecimiento fueron aspectos que se tornaron relevantes para reacondicionar la ciudad. Esto implicó la implementación del “marketing urbano orientado a la venta internacional de las ciudades, la expansión de las formas de gestión privado-pública en la ciudad, el desarrollo de los megaproyectos urbanos y el esfuerzo por dejar al margen del debate ciudadano los contenidos de las políticas urbanas” (Díaz Orueta 2013, 4). De este modo, hacemos referencia a una ciudad capitalista con la consolidación de un régimen de acumulación conducido por las finanzas (De Mattos 2016) en donde “se aprecia que el papel del Estado y los gobiernos locales se transformó, estableciendo la preponderancia del sector privado sobre la sociedad civil” (Janoschka & Hidalgo 2014, 13). El cambio del régimen de acumulación fue el que trajo aparejada la reducción de la participación del Estado en la economía y por ende la disminución del gasto social en los distintos niveles de gobierno (Arreortua Salinas 2014). Por esta razón, para Janoschka & Hidalgo (2014), el neoliberalismo urbano posee sus particularidades. Este se podría caracterizar a través de políticas concretas aplicadas como “la liberalización de los mercados de propiedad y del suelo urbano como caldo de cultivo para las burbujas especulativas en el sector de la construcción. Otras aplicaciones son, sin pretensión de exhaustividad, el sucesivo abandono y la transformación de las políticas de vivienda social hacia un sistema mercantilizado, la privatización de las unidades de vivienda social en propiedad de entidades públicas o la implementación de políticas de renovación que ponen en valor el patrimonio y promueven la gentrificación general de las ciudades” (2014, 15-16). Como indican Rodríguez et al (2018), “la nueva ciudad neoliberal no solo es escenario de reestructuración, sino que, al mismo tiempo, se convirtió en el medio privilegiado de producción activa de desigualdad” (Rodríguez et al, 2018, 129). Esto trae aparejado la existencia de “familias que no logran su plena reproducción dentro de los procesos mercantiles capitalistas, resultando en una gran cantidad de población insolvente frente a Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 183 buena parte de sus necesidades de reproducción y, en particular, respecto de los bienes urbanos” (Pírez 2016, 145). Sumado a esto, la población que atraviesa estas situaciones tiene a su cargo el acceso a la urbanización, es decir, que la resolución del acceso a la vivienda queda “a cargo de los propios necesitados, con una limitada contribución (intervención) estatal” (Pírez, 2016, 145). Ante este panorama tan complejo, el acceso a la vivienda, a través del alquiler comenzó a tener más relevancia, como parte de la estrategia habitacional (Di Virgilio & De Anso 2012) de sectores para quienes la vivienda en propiedad resulta inaccesible. Sobre este punto, Rolnik, Andrade Guerreiro y Marín-Toro (2021), identifican que el ascenso del alquiler como forma de acceso la vivienda se observa como un proceso en toda América Latina, siendo parte de una dinámica global ocurrida luego de la crisis hipotecaria de 2008. Esto se debe a que, a partir de esta crisis, se promovió “al alquiler como mecanismo para la extracción de renta inmobiliaria, conformando grandes carteras globales de activos y de propietarios corporativos ligados al mercado financiero” (2021, 22). Esto sucede porque en la actualidad “los vínculos entre vivienda y finanzas dejan en segundo plano a la rentabilidad proveniente de la producción a escala de la vivienda en propiedad, priorizando la remuneración del capital invertido a través de flujos de renta centralizados y de larga permanencia en el tiempo, apoyando y consolidando el contexto de “transitoriedad permanente” (Rolnik 2018) al que las clases populares se ven sometidas” (2021, 22). De esta forma, como sostiene Labiano (2018), el régimen de tenencia de la vivienda puede ser tomado como un indicar de aproximación para comprender la desigualdad presente en los hogares. Tomando a Karin Kurz y Hans-Peter Blossfeld (2004) la autora postula que la vivienda es el principal activo de los hogares y en tanto tal es relevante por tener una lógica de valorización independiente de la inserción laboral de los individuos que la posean y por ser un bien heredable. De esta manera “para un hogar, poseer una vivienda significa poder reservar valor –y en los últimos años, incrementarloy, simultáneamente, no tener que deducir un alquiler de sus ingresos” (Labiano 2018, 3). Estas cuestiones inciden, a su vez, condicionando las posibilidades y tipo de acceso a la vivienda de las siguientes generaciones. Ciudad de Buenos Aires, mercado de vivienda e inquilinización En las primeras décadas del siglo XXI, se puede advertir en la CABA la consolidación de la lógica empresarial en las políticas de promoción y renovación de la ciudad. El Estado local se vuelve un actor clave en el apoyo al sector privado, creando y modificando los espacios para fomentar procesos de acumulación y reproducción de capital (Cuenya 2012; Santos Junior Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 184 2014). Las políticas de renovación7 se encuentran ubicadas en su mayoría en zona sur, en áreas que son definidas por el Estado local como deterioradas o subutilizadas con el fin de convertirlas en “zonas de oportunidad” (Cuenya & Corral 2011). En este proceso el Estado local combina iniciativas de inversión pública -en infraestructura, transporte, servicios y equipamientocon promoción de beneficios tributarios y financieros para atraer la radicación de empresas e instituciones de un mismo sector económico, además de incentivos a los desarrolladores inmobiliarios mediante cambios en la normativa urbana, la disposición de terrenos públicos, entre otras cuestiones. La estrategia estatal, al igual que con otras políticas de renovación, consiste en construir una narrativa que en términos simbólicos legitima dichas políticas estableciéndolas como algo necesario y para el bien común (Carman 2015; Hernández 2017). Sin embargo, lejos de estar destinadas a residentes tradicionales de la zona, promueve la instalación de nuevos actores y una tendencia de mercantilización de los nuevos bienes urbanos y, en torno a estos, un criterio de exclusividad para su acceso (Janoschka 2016; Thomasz 2016). En tal sentido, imponen nuevas pautas de cómo debe ser considerada la ciudad, cuáles son sus posibles usos y para quién es (Rosa 2015). Estos cambios en la forma de gestionar la ciudad acompañan la transformación del sector inmobiliario como actor que opera en la mercantilización del suelo y de la vivienda, como también de formación de precios del mercado de alquileres. Si bien no es objeto de este artículo, dentro de los cambios que se advierten en esas últimas dos décadas, se observa una internacionalización de este actor que tradicionalmente operaba a escala local y en manos de pequeñas inmobiliarias. A grandes rasgos se pueden identificar la llegada al país de empresas de servicios inmobiliarios corporativos y redes inmobiliarias acompañados de nuevos instrumentos y servicios para el financiamiento de proyectos urbanos y que tienen por destinatario personas de poder adquisitivo alto y empresas que promueven otra forma de trabajo, consumo y vivienda en emprendimientos de usos múltiples (Cuenya et al 2020). Ello da cuenta de una diversificación en la oferta y de una complejización en las transacciones inmobiliarias que colocan a la vivienda en un activo más a especular en el mercado y como fuente de rentabilidad para operar en la bolsa, al igual que granos, acciones, etc. De este modo, para Rolnik, Andrade Guerreiro y Marín-Toro (2021), en el proceso de conexión de las finanzas con el sector inmobiliario8, el sector de la vivienda es estratégico “pues se trata de una necesidad universal con potencial de alcanzar una gran escala, teniendo a la vez un gran 7 Diversos estudios advierten en dichas políticas de renovación urbana una continuidad de aquellas iniciadas en la década de 1990, a partir de la creación de Distritos Económicos (Arqueros Mejica 2017; Goicoechea 2018), el impulso de mercados gastronómicos (De Vita & Rosa 2019), la ejecución de grandes proyectos urbanos (Cuenya & Corral 2011), entre otras. 8 Lerena Rongvaux (2023) identifica que la “financiarización de la vivienda” se desarrolla desde dos aspectos: “desde arriba”, con la ascensión de los propietarios corporativos (en donde ubican los alquileres temporarios, por ejemplo, a través de Airbnb), como “desde abajo”, a partir del ingreso al mercado informal de la vivienda popular y el proceso de inquilinización de los territorios populares” (2023, 4). Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 185 atractivo político que se traduce en un apoyo público a los negocios privados involucrados en este sector y a la atracción de fondos de inversión financiera” (2021, 20). En este contexto se observa en el país, y particularmente en la CABA, un aumento del precio del suelo (Baer & Kauw 2016) que genera una restricción en el acceso a la vivienda en propiedad9 de los sectores medios y de menores ingresos. Ello se ve reflejado en un proceso de creciente inquilinización, tanto en el mercado formal como informal de vivienda (Cravino 2011; Rodríguez et al. 2018) que viene creciendo desde los últimos veinte años. Particularmente, CABA evidencia una tendencia de crecimiento y es la ciudad que presenta mayor cantidad de hogares inquilinos. Mientras que en 2003 éstos representaban el 20,2% para el 2022 pasaron a representar al 36,8% de los hogares (CNPHV 2022). Ello se corresponde con una reducción de hogares propietarios, que pasó de 68,1% en el 2003 a 52,5% en 2022 (CNPHV 2022). En esto, otros factores que se observan son el bajo nivel de incidencia de los créditos hipotecarios y el elevado grado de dolarización que presenta el mercado inmobiliario desde la década de 1970 en el país (Gaggero & Nemiña 2013). Los datos presentados evidencian que para muchos hogares el alquiler se presenta como la única posibilidad de acceder a una vivienda y en tal sentido no se trata de una situación en transición hacia la propiedad privada, como sucedía en otras décadas, sino que es la forma permanente en que diversos sectores sociales acceden a su vivienda (Gargantini 2021). Ante este contexto de inquilinización, en 2020, se sancionó una Ley de Alquileres10 a nivel nacional que tuvo por objetivo establecer ciertas regulaciones al mercado. Esta política que se pretendió posicionar en defensa del sector inquilino garantizando plazos de alquiler hasta 3 años, aumentos anuales a partir de un índice que fija el tope de alquiler, entre otros instrumentos beneficios. En los hechos obtuvo una fuerte campaña de desprestigio desde los medios de comunicación y mucha resistencia del sector inmobiliario y propietario de la ciudad y el país. Generando a tres años de su implementación retracción de la oferta, como respuesta del sector propietario, y un aumento de los precios de alquiler11, que significó una aceleración en la tendencia de encarecimiento y elitización del mercado de arrendamiento que ya se podía observar previa a la sanción de la ley. Actualmente, en CABA la oferta de vivienda en alquiler es bajo régimen mercantil, sin ofertas estatales o sociales de acceso. A su vez, una gran parte 9 En Argentina, la propiedad de la vivienda es un valor muy extendido y está fuertemente ligado a estrategias de consolidación familiar y de la propia posición social. Sin embargo, no sucede lo mismo en otras ciudades del mundo, donde el alquiler no es concebido como una estrategia residencial paliativa y es visto como una estrategia que les permite a los hogares mayor movilidad y les evita anclar un volumen de dinero que pueden destinar a otras inversiones (Cosacov 2012, 2). 10 Cuando se realizó la encuesta se encontraba vigente la Ley de Alquileres Nacional nro. 27737, actualmente vetada por decreto presidencial. Dicha ley establecía un plazo mínimo de firma de contrato de alquiler por 3 años y fijaba aumentos anuales del valor del alquiler a partir de un índice oficial de Contratos de locaciones que se realizaba teniendo en cuenta el índice de precios y las paritarias nacionales. Dicha ley, aunque con sus limitaciones, significaba un avance para el sector inquilino con criterios comunes para el mercado inmobiliario. 11 En los últimos doce meses, el precio de oferta de un monoambiente en CABA aumentó 205,1%. En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 233,3% y de 215,8% en los de 3 ambientes. Mientras que, comparado con el índice de inflación interanual, correspondiente al mes pasado, se muestra una suba de 138,3% en los precios según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) (Diario Ámbito, 2023). Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 192 al programa Ciudadanía Porteña18 y se destaca un 35,5% que recibe mercaderías (alimentos no perecederos, viandas, etc.) de organizaciones sociales barriales. Asimismo, el 22,7% percibe un subsidio destinado a familias vulnerables para el pago del alquiler, proveniente del gobierno local. El 72% de quienes perciben el subsidio admitió que el monto es insuficiente para el pago del alquiler de la pieza. En relación con su situación económica financiera, los datos de la encuesta confirman la exigencia que estos hogares inquilinos poseen por mantener constante su nivel de ingresos (Pastrana et al, 2008). Se detectó que el 53% de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos para pagar el alquiler de su vivienda. En comparación con otras poblaciones inquilinas, quienes viven en hoteles-pensión y conventillos son los que realizan mayores esfuerzos en términos de sus ingresos para poder pagar el alquiler. Esta situación implica una vulnerabilidad financiera que se expresa en que el 25% de estos hogares registra algún tipo de deuda sobre el pago del alquiler. Frente a la insuficiencia de ingresos, el 31,3% tuvo retrasos en el pago de la tarjeta y el 36,8% solicitó dinero prestado a familiares, amigos o entidades financieras. De aquellos hogares que se han endeudado, el 56,8% utilizó el dinero para poder pagar el alquiler. La deuda, como se mencionó anteriormente, es un fuerte condicionante de la economía doméstica, dando lugar en ocasiones a un sobre endeudamiento. Dentro del submercado de piezas en alquiler, la permanencia es tan frágil que la exigencia por estar al día es mayor, dado que la posibilidad de desalojo está siempre presente. El endeudamiento en estos hogares opera generalmente como la antesala del desalojo. La encuesta revela que de los hogares que se encuentran en “riesgo” de desalojo, un 71,4% de ese riesgo lo explica la demora en el pago del alquiler. Se observa a su vez, los cambios de vivienda se vinculan con la dificultad de sostener el pago de la pieza (23,2%) y por desalojos (10%). Estas cuestiones se relacionan con el tipo de contrato de alquiler que se establece dentro del submercado de piezas en alquiler. Se observa, en tal sentido, una inseguridad jurídica en la tenencia dado que el 79% de los hogares no posee un contrato de alquiler firmado. Asimismo, el 62,7% declara no tener un plazo acordado para el tiempo de permanencia en la pieza que alquilan y un 30% identifica estar en riesgo de ser desalojado. En la trayectoria habitacional se advierte una rotación de la vivienda en la cual el 62,8% de los hogares encuestados declara haberse mudado en los últimos 5 años. Se observa, a su vez, la permanencia de la población encuestada dentro del mismo submercado, dado que más del 62,8% de los casos vivía anteriormente en una pieza de otro hotel-pensión o conventillo. Como se mencionó anteriormente, estos datos dan cuenta de que no se trata de una situación transitoria o temporaria, sino que para una gran parte de hogares inquilinos, las piezas en 18 Ingreso otorgado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a través de una tarjeta precargada para la compra de productos de primera necesidad, como alimentos, artículos de limpieza e higiene personal, útiles escolares y combustible para cocinar para familias en situación de vulnerabilidad social que residen en la ciudad. Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 193 hoteles-pensión y conventillos es prácticamente la única opción a la que acceden para vivir en la ciudad. Asimismo, se resalta un 24,6% que vivía anteriormente en un departamento o casa lo que permite identificar una situación descendente en cuanto a la calidad y el tipo de vivienda a la que se accede. Esto, a su vez, abre interrogantes respecto de las consecuencias que el encarecimiento de los alquileres genera respecto al tipo de vivienda al que se accede, no solo de sectores populares sino también clase media empobrecida. Otro dato que se relevó fueron las principales barreras de acceso al mercado de alquileres formal por parte de estos hogares. Entre los motivos principales, se encuentran la falta de recibo de sueldo (58,2%), lo que revela una correspondencia entre la informalidad laboral y habitacional, y el incumplimiento de otros requisitos, como mes de adelanto y garantía (56,4%). Se observa aquí, el componente de desigualdad intergeneracional que implica el patrimonio de la titularidad de una vivienda para el acceso al mercado inmobiliario en alquiler. En el caso de CABA el poseer garantía de propietario familiar directo se consideró en los últimos años como un requisito casi excluyente de acceso. Entendiendo dichas barreras como condicionantes de acceso a la vivienda, se relevaron las razones de elección de este tipo de vivienda. Al respecto, el 60,9% de los hogares señala que los motivos se relacionan con el precio del alquiler y el 57,3% menciona la cercanía trabajo, escuelas, hospitales, transporte, etc. Este dato corrobora el valor que poseen estos inmuebles no por los servicios que en sí mismo ofrecen, sino por la localización que tienen dentro de la ciudad (Cuenya, 1988). La centralidad urbana brinda acceso a recursos laborales, de salud, educativos que, aunque a veces sean deficitarios, no poseerían en las periferias del Área Metropolitana. Surge como dato significativo el hecho de que para un 49,1% de los hogares, el condicionante sea que acepten infancias, así como también que para el 41,8% sea un motivo el hecho de que no tuvieron otra opción pues no tienen dónde irse o es lo que consiguieron disponible. En cuanto a la vivienda alquilada, el 60,9% alquila una pieza con baño y/o cocina compartida con otros hogares, un 26,9% alquila una pieza con baño privado. Por su parte, el 3,6% alquila una cama en pieza compartida. En términos de las condiciones habitacionales, se destaca que alrededor de la mitad de los hogares encuestados indica problemas vinculados con la infraestructura y las condiciones de mantenimiento de los inmuebles. Específicamente, se identifican problemas con la presión del agua, acceso al agua caliente, tensión de luz y/o tendido eléctrico en mal estado (55,5%), problemas de accesibilidad (54,5%), presencia de plagas y/o problemas de higiene (50%) e insuficiencia de luz natural o ventilación (45,5%). Dentro de los resultados, se destaca la falta de espacios de juego y/o estudio para las infancias y adolescentes (65,5%) así como también problemas de convivencia por el uso de espacios comunes (30,9%), mala relación con la persona encargada o dueña del establecimiento (24,5%), falta de intimidad o privacidad (31,8%) y dificultades para recibir familiares y amigos (35,5%). Aspectos muchas veces invisibilizados pero que afectan directamente la calidad de vida de las familias y personas inquilinas de piezas y de la sociabilidad de las infancias. Se Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 194 menciona, a su vez, el funcionamiento de actividades informales como la venta de drogas o prostitución (11,8%) en el mismo establecimiento en el cual residen. Acerca de las expectativas sobre su vivienda, la mayor parte de los hogares encuestados (79%) continuará viviendo en el mismo hotel-pensión o conventillo en el que se encuentran y el 8,6% quisiera renovar, pero no le será posible. Se advierte un dato llamativo con relación a la dificultad de saber cuál será o cómo será su próxima vivienda, dado que el 25,6% de los hogares inquilinos de hoteles y el 30,8% de hogares inquilinos de conventillos, sostiene que no sabe, puede no alquilar o quedará en situación de calle. Dando cuenta que en el horizonte de esta población la expectativa de mejora no es la más preponderante. Reflexiones finales En la actual fase de acumulación capitalista, el proyecto neoliberal posee una fuerte impronta en la dinámica de las ciudades a nivel mundial. Las políticas de renovación que se fomentan para atraer capitales suponen una revitalización de espacios generando consumos para sectores solventes. Esto genera múltiples efectos en relación con usos del suelo, la posibilidad y forma de acceso a la ciudad, la elitización de la misma, entre otras consecuencias. Interesó abordar aquí, aquellas que impactan en la mercantilización de la vivienda y con ello, el aumento de las desigualdades para su acceso. En Argentina y particularmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, estas cuestiones se reflejan en un proceso de inquilinización que revierte una tendencia histórica de acceso a la vivienda en propiedad y con ello un nuevo proceso de concentración de la propiedad en las ciudades. Esto se ve acompañado de cambios en el mercado inmobiliario y de la aparición de nuevos agentes y productos para inversión en el mercado financiero que generan cada vez mayores dificultades de acceso a la vivienda, a la vez que un aumento de los precios que impactan fuertemente en las economías domésticas, dado que el valor del alquiler representa cada vez una porción mayor en los ingresos de los hogares, teniendo en ocasiones que endeudarse para poder sostenerlo. En este contexto, esta cuestión llevó a analizar la dinámica específica que estaba adquiriendo el submercado de piezas en alquiler (conventillos, inquilinatos y hotelespensión). Dicho submercado, históricamente representó una opción habitacional para sectores de bajos ingresos que necesitan de la centralidad urbana para el acceso a distintos bienes urbanos -educación, salud, fuentes laborales, esparcimiento, etc.- y que no cuentan con los recursos económicos y los requisitos necesarios para acceder a una vivienda en el mercado inmobiliario formal (falta de recibo de sueldo, ingresos que tripliquen el valor del alquiler, depósito, garantía de propiedad de familiar directo, etc. Este submercado posee, generalmente, malas condiciones de habitabilidad (hacinamiento, déficit en infraestructura, peligro de incendio, riesgo de desalojos, informalidad de contrato, etc.) y la escasa presencia de controles gubernamentales permite la continuidad del gobierno local habilita este Scripta Nova 29(2) NEOLIBERALISMO Y PRODUCCIÓN DE CIUDADES EXCLUYENTES… 195 funcionamiento en condiciones deficitarias para las personas. Asimismo, se observa una falta de políticas públicas que regulen dicho submercado y/o se propongan dar respuesta a esta problemática habitacional de manera sostenida. Estas circunstancias, lejos de evidenciar una problemática nueva, profundizan una cuestión estructural que es la presencia de un sector inquilino para quienes esta modalidad habitacional se convierte en prácticamente la única opción a la que acceden para vivir dentro de la ciudad. Lo novedoso en un contexto global de financiarización y un contexto local de gestión neoliberal de la ciudad, sumado a un contexto de crisis económica del país, es que la clase media empobrecida se va a incorporar como grupo de personas que alquilan en el submercado de piezas afectados por la elitización del mercado de alquileres y su incremento de precios, consolidando una fuerte presencia de familias enteras habitando en este submercado y desplazando en cierta medida al tradicional sector inquilino. A partir del cuestionario realizado se pudo observar a su vez un deterioro de las condiciones edilicias de estos lugares y de la relación de alquiler que se establece. La inseguridad en la tenencia, inestabilidad habitacional, posibilidad de desalojos, la falta de fijación de un plazo de alquiler son parte de la incertidumbre habitacional que caracteriza a esta forma de vivir dentro de la ciudad. Al mismo tiempo, se advierte una situación de endeudamiento en los hogares inquilinos que necesitan de dinero prestado para afrontar los gastos del alquiler. Asimismo, si bien estos lugares poseen menos requisitos para su acceso, aparece fuertemente la cuestión de no poseer menores a cargo como requisito de alquiler, situación que preocupa en términos del acceso a la vivienda para las infancias. Los resultados obtenidos permiten pensar en una situación de empobrecimiento de los hogares inquilinos y una pauperización generalizada de las condiciones de alquiler. En tal sentido, estos resultados, son un punto de partida para continuar nuevas líneas de investigación que permitan profundizar en la caracterización de la pauperización de las condiciones de alquiler y conocer con mayor profundidad qué está sucediendo con la llegada de clase media empobrecida a un tipo de vivienda que usualmente estaba destinado a sectores de bajos ingresos, conocer a dónde son desplazados estos sectores y en qué condiciones acceden a su vivienda. Asimismo, el contexto de inquilinización plantea desafíos de pensar para la agenda pública otras formas de acceso a la vivienda, políticas públicas que contemplen a la vivienda en alquiler y a la generación de nuevas herramientas para lograr que la vivienda sea asequible para el conjunto de la población. Referencias ACIJ, CELS, EIADES, CEUR-CONICET y GEO-UBA 2023. “La situación de los hogares inquilinos en el AMBA. 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Ficha bibliográfica: TOSCANI, María de la Paz; ROSA, Paula Cecilia. 2025. “Neoliberalismo y producción de ciudades excluyentes: el submercado de piezas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires”. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universitat de Barcelona, 29(2): 177-200. https://doi.org/10.1344/sn2025.29.46755