Projeto: estudo de viabilidade de empreendimento imobiliário
Abstract
Este trabalho enquadra-se no projeto para a conclusão do Mestrado em Estudos de Gestão da Escola de Economia e Gestão da Universidade do Minho e tem como principal objetivo analisar e avaliar a Viabilidade de um Empreendimento Imobiliário, o Loteamento Vilas do Rio, localizado na cidade de Campinas, SP, Brasil, da Empresa FRK Realizações e Participações. A FRK Realizações e Participações é uma empresa Incorporadora e Loteadora com mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário através do desenvolvimento e implantação de Empreendimentos Imobiliários. Com o objetivo fundamental de aferir a viabilidade financeira do projeto em análise, para que possamos verificar e concluir se é viável ou não, calculamos a taxa interna de retorno (TIR), valor presente líquido (VPL), Pay Back. Informações estas que ajudam na tomada de decisão de implementação do projeto, bem como a determinação do seu valor para a empresa. Para uma análise mais completa do projeto são ainda aplicados métodos de abordagem ao risco através de análise de cenários. A principal conclusão vai no sentido de que o projeto em análise apresenta uma TIR superior ao custo de capital da empresa e por isso acrescenta valor à empresa.
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Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário Ricardo Andre de Matos Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário UMinho | 2020 Ricardo André de Matos Agosto de 2020
Ricardo André de Matos Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário Projeto de Mestrado Mestrado em Estudos de Gestão Trabalho efetuado sob a orientação da Professora Cristiana Cerqueira Leal, PhD Agosto de 2020
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário iii DECLARAÇÃO DECLARAÇÃO DE DIREITOS DE AUTOR E CONDIÇÕES DE UTILIZAÇÃO DO TRABALHO POR TERCEIROS Este é um trabalho académico que pode ser utilizado por terceiros desde que respeitadas as regras e boas práticas internacionalmente aceites, no que concerne aos direitos de autor e direitos conexos. Assim, o presente trabalho pode ser utilizado nos termos previstos na licença abaixo indicada. Caso o utilizador necessite de permissão para poder fazer um uso do trabalho em condições não previstas no licenciamento indicado, deverá contactar o autor, através do RepositóriUM da Universidade do Minho.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário iv AGRADECIMENTOS A finalização do Mestrado em Estudos de Gestão na Universidade do Minho significa a realização de um sonho. Em um primeiro momento escolhi Portugal, por se tratar de um País o qual admiro muito e por parte de minha família ser Portuguesa. No entanto, no período em que estive presente, tive grandes transformações, aprendizados, novas conquistas, dificuldades, uma nova cultura, métodos de estudos diferentes e novos amigos. Inialmente gostaria de agradecer a Deus, pela minha vida, saúde e força para a realização deste trabalho. A minha Família, que sempre esteve presente e me suportando durante esta jornada. Além disso, a finalização deste trabalho, o esforço aplicado não teria sido possível sem ajuda de uma pessoa que estimo muito e quero que permaneça na minha vida para sempre, a minha orientadora, Cristiana. Fica aqui registrado os meus sinceros agradecimentos por todo apoio, dedicação, paciência, disponibilidade, amizade e ensinamentos. O seu conhecimento e experiência foram uma mais valia.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário v DECLARAÇÃO DE INTEGRIDADE Declaro ter atuado com integridade na elaboração do presente trabalho académico e confirmo que não recorri à prática de plágio nem a qualquer forma de utilização indevida ou falsificação de informações ou resultados em nenhuma das etapas conducente à sua elaboração. Mais declaro que conheço e que respeitei o Código de Conduta Ética da Universidade do Minho.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário vi SUMÁRIO EXECUTIVO Este trabalho enquadra-se no projeto para a conclusão do Mestrado em Estudos de Gestão da Escola de Economia e Gestão da Universidade do Minho e tem como principal objetivo analisar e avaliar a Viabilidade de um Empreendimento Imobiliário, o Loteamento Vilas do Rio, localizado na cidade de Campinas, SP, Brasil, da Empresa FRK Realizações e Participações. A FRK Realizações e Participações é uma empresa Incorporadora e Loteadora com mais de 10 anos de atuação no mercado imobiliário através do desenvolvimento e implantação de Empreendimentos Imobiliários. Com o objetivo fundamental de aferir a viabilidade financeira do projeto em análise, para que possamos verificar e concluir se é viável ou não, calculamos a taxa interna de retorno (TIR), valor presente líquido (VPL), Pay Back. Informações estas que ajudam na tomada de decisão de implementação do projeto, bem como a determinação do seu valor para a empresa. Para uma análise mais completa do projeto são ainda aplicados métodos de abordagem ao risco através de análise de cenários. A principal conclusão vai no sentido de que o projeto em análise apresenta uma TIR superior ao custo de capital da empresa e por isso acrescenta valor à empresa.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário vii EXECUTIVE SUMMARY This piece of work is the finel project of a Master's Degree in Management Studies from the School of Economics and Management at the University of Minho. Its main objective is to analyze and evaluate the Feasibility of a Real Estate Development, the Vilas do Rio Development, located in the city from Campinas, SP, Brazil, of the FRK Realizações e Participações. FRK Realizações e Participações is a real estate development company with more than 10 years of experience in the real estate market through the development and implementation of real estate projects. With the fundamental objective of assessing the financial viability of the project under analysis, so that we can verify and conclude whether it is viable or not, we calculate the internal rate of return (IRR), net present value (NPV), Pay Back. Information that helps in making the decision to implement the project, as well as determining its value for the company. For a more complete analysis of the project, risk approach methods are also applied through scenario analysis. The main conclusion is that the project under analysis has an IRR higher than the company's cost of capital and therefore adds value to the company.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário viii ÍNDICE LISTA DE ABREVIATURAS ................................................................................ x LISTA DE FIGURAS ......................................................................................... xi LISTA DE TABELAS ........................................................................................ xii 1. INTRODUÇÃO ........................................................................................ 1 1.1. Enquadramento do Tema ................................................................. 1 1.2. Razões e Justificativas para a escolha do tema, motivação e interesse. ..................................................................................................... 2 1.3. Objetivo ........................................................................................... 2 1.3.1. Objetivo Geral ....................................................................................... 2 1.3.2. Objetivos Específicos ............................................................................. 2 1.4. Relevância e Contributos Esperados ................................................. 3 2. ENQUADRAMENTO TEÓRICO ................................................................. 4 2.1. Conceitos bsicos ............................................................................ 4 2.1.1. Conceito de empreendimento ................................................................ 4 2.1.2. Loteamentos ......................................................................................... 5 2.1.3. Conceito de investimento ...................................................................... 6 2.1.4. Conceito de estudo de viabilidade .......................................................... 6 2.1.5. Conceito de Cash Flows (Fluxo de Caixa) ................................................ 7 2.1.6. Estimaco dos fluxos de caixa ............................................................... 8 2.2. Estudo de Viabilidade .................................................................... 11 2.2.1. Administraco Central ......................................................................... 11 2.2.2. Terreno ............................................................................................... 12 2.2.3. Estudo de Massa ................................................................................. 12 2.2.4. Concepco e Projetos .......................................................................... 12 2.2.5. Definico do Pblico Alvo .................................................................... 13 2.2.6. Despesas Legais ................................................................................. 13 2.2.7. Despesas Tributárias .......................................................................... 13 2.2.8. Preço e Velocidade de Vendas ............................................................. 14 3. METODOLOGIA .................................................................................... 16 3.1. Estimação dos Cash Flows (Fluxo de Caixa) ................................... 16 3.2. Critérios de avaliação de projetos de investimento ......................... 16 3.2.1. Valor Atual Lquido (VAL) ou Valor Presente Líquido (VPL).................... 17 3.2.2. Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) ..................................................... 18
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário ix 3.2.3. ndice de Lucratividade (IL) ................................................................. 19 3.2.4. Tempo de Recuperaco (PAYBACK) ..................................................... 19 3.3. Custo de Capital ............................................................................ 20 3.3.1. Custo mdio ponderado de capital ...................................................... 21 3.3.2. Custo de capital próprio ...................................................................... 25 3.3.3. O Custo de Capital de Empresas de Capital Fechado ............................ 26 3.4. Abordagem ao Risco ...................................................................... 27 3.4.1. Anlise de Cenários ............................................................................. 28 4. ESTUDO DE CASO ............................................................................... 30 4.1. Caracterização do Empreendimento ............................................... 30 4.1.1. Caracterização geral ........................................................................... 30 4.1.2. Projeto ............................................................................................... 32 4.2. Etapas de Aprovação ...................................................................... 34 4.3. Legislação para aprovação do Empreendimento ............................. 35 4.4. Definição das Premissas para o Estudo de Viabilidade ................... 35 4.5. Estimação dos fluxos de caixa ........................................................ 42 4.5.1. Fluxo de caixa de investimento e de encerramento ............................... 43 4.5.2. Fluxos de caixa de exploração ............................................................. 45 4.5.2.1. Fluxo de caixa da receita com as vendas ........................................... 45 4.5.2.2. Fluxo de caixa relativo a Despesas .................................................... 48 4.5.2.3. Estimativa do fluxo de caixa de exploração ....................................... 51 4.5.2.4. Estimativa dos fluxos de caixa anuais totais ...................................... 52 4.6. Resultados da Viabilidade .............................................................. 53 4.7. Cenários ........................................................................................ 54 5. ANLISE FINAL E CONCLUSES .......................................................... 60 6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................... 62
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 4 2. ENQUADRAMENTO TEÓRICO Segundo Coutinho (2014) e Barañano (2004), a revisão da literatura é importante porque proporciona bases teóricas que auxiliem na resolução das questões levantadas e formulação de hipóteses, bem como permite a sugestão de ideias e procedimentos metodológicos para condução da investigação. Procurarei explorar a literatura dentro de tópicos julgados de relevância para a problemática exposta, a seguir. A existencia de diversas fontes bibliogrficas dedicadas aos mtodos de estudo de viabilidade disponveis tais como artigos, monografias, normas tcnicas, pesquisas, entrevistas e peridicos, demonstra a grande importancia em projetar um empreendimento, conhecendo as principais variveis que podem interferir no lucro final, e o comportamento delas no contexto economico, pr e ps-investimento. A reviso bibliogrfica deste trabalho pretende ento buscar os conhecimentos sobre o assunto em questo, de maneira a facilitar a compreenso do estudo de caso que ser exposto em uma seco especfica. Conceitos bsicos 2.1.1. Conceito de empreendimento Conforme Limmier (1997), um empreendimento pode ser entendido como um projeto com metas estabelecidas a ser materializado segundo um planejamento englobando condices de prazo, custo, qualidade e risco. Em outras palavras, o “conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercializaco ou exploraco economica” (NBR 14653-1, 2001). Ainda conforme a Norma Brasileira (NBR) nº 14653-4, (2003), criada e aprovada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os empreendimentos podem ser classificados como: - -Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos; - -Base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de serviços; - -Base industrial;
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 5 - -Base rural; - -Base comercial e serviços; - -Base mineral; - -Base em concessões de serviços públicos. No presente projeto a análise será focada no empreendimento imobiliário com parcelamento do solo, ou seja, loteamento. 2.1.2. Loteamentos Loteamento a modalidade de urbanificaco, forma de ordenaco urbanstica do solo ou atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbano. Atravs dele so criadas novas reas urbanas pelo beneficiamento do solo ainda no urbanificado ou mesmo modificando o solo j urbanificado. Distingue-se, portanto, da urbanizaco, que um fenomeno espontaneo de crescimento das aglomeraces urbanas em relaco populaco rural (IWATA, 2012). Em outras palavras, loteamento a subdiviso da gleba em lotes destinados a edificacao, com abertura de novas vias de circulacao, logradouros pblicos ou prolongamento, modificaco ou ampliaco das vias existentes. Cabe destacar aqui a importante distinção entre loteamento e desmembramento. O segundo muito semelhante com o primeiro, porm definido como a subdiviso de glebas em lotes destinados edificaco, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificaco ou ampliaco dos j existentes. A caracterstica bsica de um loteamento residencial est relacionada ao fato de disponibilizar aos eventuais adquirentes apenas lotes urbanizados sem quaisquer edificaces sobre eles, possibilitando ao adquirente total liberdade de desenvolver o seu imovel de acordo com as suas necessidades e anseios particulares independente de modismos e imposições criadas pelo mercado imobiliário. A única restrição est relacionada aos aspectos de uso e ocupação deste lote, sugeridos pelo empreendedor de acordo com o perfil do
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 6 empreendimento e impostas pela municipalidade através de lei específica ou do seu Plano Diretor, dependendo do município. Para a exploraco comercial de um empreendimento de loteamento, algumas condices so fundamentais para sua viabilidade e posterior sucesso economico. Alm das limitaces impostas pelas legislaces federal, estadual e municipal, ainda existem as questes geogrficas, tcnicas e naturais, que por vezes podem inviabilizar um projeto. Entretanto, so as condices economicas de mercado as mais difíceis de serem previstas e domadas, e as mesmas podem minar a lucratividade ou mesmo alavancar altos ndices de retorno. 2.1.3. Conceito de investimento Segundo Abreu, Neto, Heineck (2008), se convenciona nomear investimento o comprometimento de recursos de determinado investidor, atravs de diferentes formas, objetivando um retorno positivo na forma de lucro financeiro. Na Norma Brasileira (NBR) nº 14653-4 (2002), criada e aprovada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), define-se investimento como gastos referentes a aquisicao de direitos, implantacao, ampliacao, melhorias, reposico ou substituico de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento. Pode-se afirmar ainda que “os investimentos na rea imobiliria brasileira so um dos melhores e mais seguros do pas, sendo que os valores dos imveis acompanham ou superam as correces monetrias provenientes da inflaco” (Goldman, 2004, p. 08). Entretanto, devido as complexidades inerentes a realização de um empreendimento e as variáveis externas e de mercado, uma avaliação cuidadosa deve ser desenvolvida contemplando o balanceamento entre o investimento e o lucro. 2.1.4. Conceito de estudo de viabilidade Surge ento a necessidade da realizaco do estudo de viabilidade, conceituado como o conjunto de anlises sobre determinado empreendimento
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 7 buscando verificar se o investimento retornar um lucro considerado interessante para o investidor. Gehbauer (2002), define o estudo de viabilidade como a comparaco entre a estimativa de custo do mesmo e os rendimentos que se esperam lucrar por meio da sua comercializaco, abrangendo todo planejamento tcnico bsico necessrio, desde a ideia inicial, at a elaboraco do anteprojeto. Complementando a ideia, para empresas de incorporaco / construco, “o estudo de viabilidade do empreendimento o momento em que fatores como localizaco, capital e concepco do produto so combinados, de tal forma que se obtenha uma incorporaco bem sucedida” (Leal, 2007, p. 11). Neto, Junior, Amorim (2003) diz que o estudo de viabilidade consiste na coleta de informaces e na aplicaco de tcnicas de engenharia de custos, levando em consideraco os prazos, as taxas de desconto, e os valores previstos em um fluxo de caixa. Agrupando todos os conceitos acima, entende-se que a deciso de um empreendedor sobre investir ou no em determinado projeto, depende da existencia de um financiamento para a produco, assim como potenciais compradores, tambm da expectativa sobre geraco de lucro. Esta concluso pode ser apresentada conforme o diagrama da figura 1, a seguir: 2.1.5. Conceito de Cash Flows (Fluxo de Caixa) Segundo a Norma Brasileira (NBR) nº 14653-4 (2002), criada e aprovada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), fluxo de caixa a série de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de determinado período. Lançamento da Incorporação Fatores Financeiros Obtenção de Recursos para: Financiamento do Produto Financiamento do Cliente Fatores Econômicos Obtenção Positiva de Resultados Figura 1: Diagrama Lancamento da Incorporaco
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 8 Complementando essa definiço, um “fluxo de caixa a apreciação das contribuições monetárias, positivas e negativas, ao longo do tempo. São construídos para dar apoio às decisões empresariais, estudar aplicações de resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção dos indicadores necessrios para a anlise financeira”. (Neto, Junior e Amorim, 2003 p. 15). Geralmente, os fluxos de caixa so representados atravs de uma matriz analtica (planilhas) ou grfica, onde se traca uma linha horizontal representando o tempo, com vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convencoes cartesianas, ou seja, fluxos positivos (receitas) para cima e negativos (custos e despesas) para baixo, conforme pode ser visto na figura 2. 2.1.6. Estimaco dos fluxos de caixa Segundo Barros (2007) o fluxo de caixa designa os fluxos lquidos gerados pelo projeto. Sao calculados pela diferenca entre os cash-inflows (entradas de caixa) e os cashoutflows (sadas de caixa). Ademais, o mesmo autor afirma que no basta apenas identificar os fluxos lquidos gerados pelo projeto que remuneram o capital, mas tambm o perodo em que se verifica esse fluxo, dado que o dinheiro tem valor no tempo. Os Fluxos de Caixa, ou Cash-flows, podem categorizar-se em tres tipos fundamentais: a) de investimento: referente a fase inicial do projeto, engloba as despesas associadas à implementação do projeto e, por conseguinte, os recebimentos pela sua extinção. O seu valor indica o montante das necessidades Figura 2: Matriz Grfica Fluxo de Caixa
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 9 de investimento do projeto. b) de exploraco: referente aos anos de funcionamento do projeto, regista os fluxos líquidos associados à exploração da atividade relacionada com a implementação do projeto; c) líquido: referente ao encerramento do projeto no final da sua vida til. Calculado pela diferença entre o Cash Flow de Exploração e o Cash Flow de Investimento. As definições acima são afins e complementares, sintetizando os principais procedimentos utilizados atualmente no mercado da construção civil no âmbito da viabilidade econômica. Estarei aplicando estes conceitos na elaboração dos Cash Flows e a partir deles teremos condições de fazer todos os cálculos do VAL, TIR, PAY-BACK e todos os outros indicadores mencionados neste trabalho. A estimativa dos Cash Flows, será realizada numa planilha onde haverá uma zona de inputs (estimativas) e outra de outputs onde serão apresentados os principais critérios de decisão para decisão de investimento num projeto, incluindo a sua fórmula de calculo. A partir dele, conseguiremos alterar os principais indicadores como preço de vendas, velocidade de vendas e custo de obras, com a intenção de calcular os cenários, podendo fazer as análises. Para que o investidor possa estabelecer o seu preco de venda, primordial que seja realizada uma estimativa dos custos para implantaco do empreendimento. Por ser o elemento responsvel pela base do preco de venda futuro, a orcamentaco torna-se uma importante rea na construco civil. O orcamento da obra uma das primeiras informaces que o investidor deseja conhecer ao estudar determinado empreendimento, sabendo que a construco civil implica em gastos considerveis e por isso devem ser determinados, j que, a partir de seu valor o mesmo ser estudado sobre sua viabilidade (GOLDMAN, 2004). Complementando, Mattos (2006, p. 22) afirma que orcamento no um mero exerccio de futurologia ou jogo de adivinhaco, e sim, um trabalho bem executado, com criterios tecnicos bem estabelecidos, informacoes confiaveis, e um bom julgamento dos orcamentistas, para gerar orcamentos precisos.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 10 Existem diversas maneiras e procedimentos de como elaborar um orcamento. Na maioria dos casos, em que os empreendimentos esto em suas fases de viabilidade, nao se possuem todos os projetos complementares disponiveis (estruturas, instalacoes especiais), logo, e impossivel fazer orcamentos bem detalhados. Em face disto, se sugere os orcamentos por estimativas, que um modelo simplificado para avaliar o custo total do empreendimento (GOLDMAN, 2004). Segundo MOREIRA (1997), os custos de construco de um empreendimento podem ser determinados por tres processos: orcamento por quantidades de servicos, por unidades compostas ou estimativo por custo unitrio de obra. O orcamento por quantidades detalhado em funco das quantidades calculadas de todos os servicos que compe a obra. Por ser um processo que envolve muitos profissionais e extremamente dispendioso, no comumente utilizado na fase de analise de viabilidade economico-financeira de empreendimentos. O orcamento por unidades compostas elaborado em funco dos precos de unidades construtivas prontas, como o metro quadrado, a ser calculado sobre a área privativa a qual será vendida ao consumidor final. Esse tipo de orcamento tambm no muito utilizado, por necessitar de um projeto bsico que deve permitir a quantificaco das unidades construtivas, requisito geralmente no disponvel na fase de anlise de viabilidade. O orcamento mais utilizado nos estudos de viabilidade, e que tem como base este estudo, e o estimativo por custo unitario, que consiste no produto da area projetada de construcao por um custo unitario basico de obra em unidades monetrias por metro quadrado. Este mtodo orcamentrio denominado de orcamento paramtrico e pode ser utilizado para a determinaco dos custos quando no se dispe dos projetos, sendo estes estimados em funco da rea ou do volume construdos, com a utilizaco de indicadores do custo unitrio de construco publicados por institutos de pesquisa (GONZLEZ, 1998). Cabe salientar que este orcamento se restringe apenas ao estudo de
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 11 viabilidade economica, pois vrios aspectos tcnicos do empreendimento tero que ser mais bem definidos, levando ao trabalho uma margem de incerteza que deve ser considerada nos projetos de viabilidade. Estudo de Viabilidade O setor imobilirio complexo e envolve um grande nmero de variveis para ser estudado. Alm disso, o sucesso ou fracasso de um empreendimento tambm depende de outros influentes, tais como a gesto do empreendimento e a administraco psconstruco. Cerqueira (2009) explica que a gesto do empreendimento compreende a coordenaco dos projetos, o desenvolvimento do projeto arquitetonico legal e a especificacao definitiva para submissao a aprovacao dos orgaos competentes, os trabalhos de orcamento, planejamento e legalizaco do empreendimento, alm da etapa de comercializaco. J a administraco posterior compreende atendimento ao cliente, manutenco e administraco durante os cinco anos que a legislaco confere como direitos dos proprietrios, etc. Entretanto, conforme dito anteriormente, neste presente trabalho teremos como foco o estudo de viabilidade e as respectivas informaces necessrias para seu desenvolvimento. Iniciando a parte prtica de um estudo de viabilidade, geralmente desenhado um esqueleto prvio do empreendimento para ser avaliado, e como base desse esqueleto so definidas caractersticas gerais e suas respectivas despesas. Caso os investidores acreditem ser lucrativa a participaco sobre a proposta mostrada, e realizado um estudo mais aprofundado, abrangendo todas as variaveis necessarias, conforme se segue. Caso contrario, verifica-se a tomada de decisao entre a reformulacao ou desistencia do empreendimento. 2.2.1. Administraco Central Equivale taxa histrica de administraco da incorporadora, junto ao custo de remuneraco do escritrio central, levando em conta o porte da
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 12 empresa e os custos fixos para mante-la operando, tais como salrio do pessoal tcnico, administrativo e direco, amortizaco ou aluguel da sede, material de escritrio, impostos (IPTU da sede, Licenca de Localizaco e Funcionamento, etc.), pagamento de consultores e auditores, advogados, contas de energia eltrica, gua, telefone, e outros mais. 2.2.2. Terreno Os empreendedores costumam realizar diversas captaces de terreno, ou seja, buscas por locais onde existe a possibilidade de construco de um empreendimento possivelmente lucrativo. A partir da, a aquisico realizada atravs de compra direta, permuta, troca por rea construda, etc. objetivando a melhor forma de aquisico, j que o terreno muitas vezes um dos gastos mais dispendiosos em uma obra. O investidor deve ficar atento tambm sobre as taxas relacionadas ao lote, como impostos, transferencias, registros e IPTU. 2.2.3. Estudo de Massa De acordo com (Tisaka, 2006), o estudo de massa é um breve resumo do volume e das áreas ocupadas por um empreendimento que ainda não foi projetado se baseando nas limitações dos indicadores. Estes indicadores estão presentes em praticamente todas as legislações e os principais são: taxa de permeabilidade, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. 2.2.4. Concepco e Projetos Na etapa da Concepco inicial do empreendimento, procura-se realizar uma prvia pesquisa mercadolgica, discusses com executivos que possuem experiencia na rea, alm de opinies do prprio pblico para conhecer a demanda no perodo da implantaco do projeto e determinar o produto mais adequado a ser construido. Isto inclui um diagnostico das tendencias do mercado imobilirio, definices dos conceitos e padres do empreendimento, a tipologia das unidades habitacionais e das reas comuns, vagas de garagem, tipos de materiais e as tecnologias empregadas na obra, estilos e nmero das
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 13 unidades, dimenses, diviso de ambientes, dentre outros. Nesta fase, deve-se ter em mos as caractersticas do lote onde ser implementado o projeto (rea, tipo de solo, topografia, etc.), informaces sobre os servicos bsicos disponveis, unidades de sade e ensino, comrcio, lazer, sistemas de abastecimento de gua, esgoto, energia e telefonia, ou seja, parametros que certificam a funcionalidade local para os clientes. Assim possvel conceber um dos elementos mais importantes a ser analisado em um estudo de viabilidade: os projetos. Inicialmente so desenvolvidos anteprojetos arquitetonicos, para quando for comprovada a viabilidade do empreendimento, buscar os projetos definitivos e complementares com suas respectivas especificaces. 2.2.5. Definico do Pblico Alvo Paralelamente etapa de concepco, de fundamental importancia definicao do publico alvo do empreendimento e o conhecimento sobre as caracteristicas dos provaveis compradores das unidades habitacionais, responsveis por direcionar o empreendedor escolha do padro de qualidade a ser empregado. Logicamente caso o empreendedor optar por voltar a concepco dos seus produtos para um publico presente na classe A da sociedade, tera que estar disposto a investir em materiais mais nobres, com determinadas exclusividades e requinte. J se o pblico for de classe mdia, a qualidade dever ser mantida, porm os tipos de materiais provavelmente sero mais populares e a oferta de opcionais limitada. 2.2.6. Despesas Legais necessrio um levantamento das despesas sobre as taxas e registros do empreendimento perante os rgos pblicos, tais como Concessionrias, Prefeitura, Ministerios, etc. alem de outras eventuais cobrancas associadas ao empreendimento. 2.2.7. Despesas Tributárias
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 20 o tempo necessrio para que um investimento gere fluxos de caixa suficientes para recuperar seu custo inicial. Com base na regra do perodo de payback, um investimento aceitvel se o seu perodo de payback calculado for menor do que um nmero predeterminado de anos (Ross et al., 2013, p. 286). Deste modo, projetos que recuperam seus investimentos mais rapidamente so considerados mais atraentes, uma vez que todos os fluxos de caixa obtidos aps esse perodo podem ser considerados lucros (Damodaran, 2004). Custo de Capital O Custo de Capital representa a rentabilidade mnima desejada pelo investidor, ou seja, sua motivaco para investir em funco das polticas de investimento da empresa ou sociedade. Corresponde ao k apresentado das fórmulas dos critérios de avaliação de projetos apresentados na seção anterior. A Taxa de Desconto é o custo de capital utilizado em uma análise de retorno, neste sentido, a Norma Brasileira (NBR) 14653-4 de 2002, criada e aprovada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), define como a Taxa de desconto do fluxo de caixa compatvel com a natureza e caractersticas do empreendimento, bem como a expectativa mnima de emulaco do empreendimento, em face de suas carteiras de ativos. O Custo de Capital tem como referência o retorno que o investidor / empreendedor obteria caso optasse por alguma outra fonte de investimento / aplicação, incluindo ainda um percentual de risco. Neto, Junior, Amorim (2003) lembra que na construco civil, deve-se lembrar ainda que geralmente o investimento prprio pequeno, trabalhandose fundamentalmente com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento globalmente. O carter rentvel ou no de um projeto depende, no caso em que este seja o critrio escolhido, da posico relativa da taxa interna de retorno do projeto e da taxa minima de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos. Todo o projeto cuja taxa interna de retorno seja superior a essa taxa considerado rentvel. Entre diversas variantes comparveis e rentveis de
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 21 um mesmo projeto de investimento, o dirigente de empresa que utiliza esse critrio de rentabilidade, ou atratividade, escolher aquela cuja taxa interna de retorno seja maior (GALESNE, 1999). Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2010, p. 97), ao se analisar uma proposta de investimento, deve-se considerar o fato de estar perdendo a oportunidade de registrar retornos com a aplicaco do mesmo capital em outros projetos. Para ser considerada atrativa a nova proposta deve render, no mnimo, a taxa de juros equivalente rentabilidade das aplicaces correntes e de pouco risco. Esta , portanto, a taxa mnima de atratividade. Em investimentos de longo prazo, como o caso de empreendimentos imobilirios, o Custo de Capital passa a ser uma meta estratgica. Caso a empresa tenha como objetivo, por exemplo, o crescimento de 10% a.a., e ainda possua uma poltica de distribuico de dividendos de 1/3 de seus lucros, esta dever fixar como Custo de Capital estratgico a taxa de 15% a.a. (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE, 2010). Segundo o mesmo autor, o Custo de Capital o valor que deve ser superado pelo investimento para ele se mostrar vantajoso para a empresa. Se esta taxa for superestimada, certos projetos que seriam rentveis podero ser rejeitados e se, ao contrrio, a taxa for estimada muito baixa, projetos deficitrios se mostraro como sendo projetos com alto potencial de retorno. Conforme Samanez (2002), a taxa de desconto pode ser interpretada de duas maneiras: custo médio ponderado de capital (WACC) e custo de capital próprio (CAPM). Segundo Damodaran (2012), o risco do patrimônio líquido de uma empresa é medido pelo custo do capital próprio, enquanto o risco da empresa é calculado pelo custo do capital total, representado pela média ponderada do custo do capital próprio e do custo do capital de terceiros. 3.3.1. Custo mdio ponderado de capital O custo total de capital de uma empresa representa as expectativas minimas de remuneracao das diversas fontes de financiamento (proprias e de terceiros) lastreando suas operacoes. E um conceito essencial para toda a tomada de deciso financeira e pode ser entendido como o retorno mdio
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 22 exigido para toda a empresa. O custo de capital para uma empresa pode ser usado como uma medida de avaliaco da atratividade economica de um investimento, de referencia para a anlise de desempenho, viabilidade operacional e de definico de uma estrutura tima de capital. O princpio financeiro fundamental de toda empresa oferecer um retorno de seus investimentos que cubra, pelo menos, a expectativa mnima de ganho de seus proprietrios de capital. Sendo assim, teoricamente, toda deciso de investimento que promove um retorno maior do que seu custo de capital cria valor (riqueza) a seus proprietrios. Autores como Modigliani e Miller (1958), Jensen e Meckling (1976), Kenney (1995), Pratt (1998), Copeland, Koller e Murrin (2002), Assaf Neto (2004) argumentam sobre o assunto. O custo de capital estabelecido pelas condices com que a empresa obtm seus recursos financeiros no mercado de capitais, sendo geralmente determinado por uma mdia dos custos de oportunidade do capital prprio (acionistas) e capital de terceiros (credores), ponderados pelas respectivas proporces utilizadas de capital, e lquidos do imposto de renda. conhecido na literatura financeira como weighted average cost of capital (WACC) ou custo mdio ponderado de capital. Formulando, tem-se: WACC=(Ke x WPL)+(Ki x WP) Ke = custo de oportunidade do capital prprio; WPL = proporco do capital prprio [PL/P+PL]; Ki = custo do capital de terceiros; WP = proporco do capital (oneroso) de terceiros [P/P+PL]; P,PL = respectivamente, passivo oneroso e patrimonio lquido (fundos prprios). Os custos das vrias fontes de capital componentes do WACC podem ser entendidos como explicitos e implicitos. Um custo explicito de capital de terceiros e apurado de fontes de financiamento disponiveis a empresa e mensurado pela taxa de desconto igualando, em determinado momento, o valor presente dos desembolsos de caixa (pagamentos de encargos e principal) ao valor presente das entradas de caixa. Esses devero ocorrer em consequencia da aceitaco de determinada proposta de investimento. Em outras palavras, representa a taxa de retorno determinada dos fluxos de caixa de uma operaco de financiamento.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 23 Os custos implcitos podem ser entendidos como custos de oportunidade e representam usos alternativos dos fundos. Um custo de oportunidade uma medida de grande relevancia para a tomada de decises financeiras, levando em consideraco o retorno de outras oportunidades para o uso dos fundos em avaliaco. Em termos economicos, o custo de capital da empresa um custo de oportunidade e representa a taxa de retorno da melhor proposta de investimento disponvel de forma alternativa proposta em consideraco, de risco similar. Para o acionista, esse conceito iguala-se ao retorno da melhor oportunidade de investimento que fora abandonada quando da deciso de investir na empresa. o princpio da substituico, indicando que nenhum investidor tomaria a deciso de aplicar em determinado ativo se identificasse outro mais atraente (substituto). importante ressaltar que a empresa no estabelece o prprio custo de capital. Com maior rigor, a empresa avalia os fundamentos do mercado e o risco da decisao financeira para formar seu custo de capital. Pratt (1998, p. 4) sustenta que o custo de capital e formado pela comparabilidade entre os retornos disponveis no mercado, sendo o risco seu componente mais importante. O conhecimento correto do custo de capital essencial para o processo de anlise e tomada de decises financeiras. Em seu objetivo de maximizaco do valor presente lquido, a rentabilidade oferecida pelos fluxos de benefcios lquidos esperados incrementais em relaco aos desembolsos necessrios deve ser maior que o custo de capital dos recursos alocados para a deciso. Sendo assim, o valor presente dos fluxos de benefcios incrementais de caixa deve exceder os investimentos previstos, quando todos os fluxos forem descontados a uma taxa representativa do custo de capital. O retorno em excesso da deciso financeira produzir um resultado de valor presente lquido positivo, ir incrementar a riqueza da empresa e, em consequencia, de seus acionistas. No obstante, se o retorno esperado for inferior ao custo dos fundos exigidos, a deciso deve ser rejeitada, sendo entendida como destruidora de valor não agregando valor a empresa. O custo de capital adotado como um mtodo de medico de propostas
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 24 de investimentos, ou seja, um critrio correto de aceitaco / rejeico das decises financeiras. Pode-se dizer que o custo do capital um padro vlido de avaliaco do desempenho financeiro das empresas direcionando ao objetivo de maximizaco da riqueza de seus proprietrios. Sua funco bsica servir como um mecanismo racional para determinar a atratividade economica de qualquer proposta que exija a utilizaco de recursos financeiros e com o objetivo de maximizacao de seu valor presente liquido. O termo custo de capital muitas vezes expresso, de diferentes formas, como sendo a taxa minima de atratividade, taxa de retorno requerida (minima exigida), custo total de capital, taxa de desconto apropriada, entre outras. De alguma forma, essas expressoes refletem a funcao primordial discutida do custo de capital, ou seja, serve de padro para avaliar a aceitabilidade de uma deciso financeira. A dificuldade de trabalhar com a medida de custo de capital a inexistencia de um modelo definitivo, plenamente satisfatrio em predizer a incerteza associada a cada deciso. Um clculo correto de custo de capital deve levar em consideraco, em essencia, o risco do negcio (atividade da empresa), e estar consciente de que a natureza e as diversas combinaces possveis de fundos de financiamento (estrutura de capital) produzem tambm diferentes nveis de risco aos investidores. incorreto entender-se o custo de capital como simplesmente o custo do capital levantado pela empresa, desvinculado de sua aplicaco. O custo de capital depende essencialmente do uso dos fundos, do risco da deciso de investimento tomada, e nao de sua origem. A remuneracao dos fundos fornecidos por credores e acionistas deve variar de acordo com os riscos envolvidos nas decises. Os proprietrios de capital no consideram o custo de seus recursos como fixo; esperam, de forma racional, ser remunerados a taxas que variem com o risco assumido pelas oportunidades financeiras selecionadas. O custo de capital prprio a medida que apresenta o maior grau de dificuldade de determinaco no clculo do WACC. Isso se d, principalmente, em razo de no existir uma maneira explcita de indagar diretamente ao acionista qual a taxa minima de remuneracao desejada para aplicacao de seus
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 25 fundos na empresa (aquisico de suas aces). No entanto, essa taxa de atratividade deve ser estimada de alguma forma. 3.3.2. Custo de capital próprio O CAPM (Capital Asset Pricing Model) representa o retorno que os investidores de capital próprio exigem sobre seu investimento na empresa. O CAPM avalia o retorno mínimo que um ativo deve oferecer ao investidor, em função do nível de risco não diversificável (ou sistemático) a ele associado. Tendo como premissa a aversão ao risco, o modelo pressupõe que ativos com maior nível de risco tenham que oferecer maior retorno, de forma a serem atrativos para os investidores (Ross, 2013). A forma mais utilizada de mensurar este custo de capital prprio, segundo Gitman (2010), e o modelo de formacao de precos ativos (CAPM). Ele relaciona o retorno exigido com o risco no diversificvel da empresa, e calculado atravs da varivel ks conforme mostra a seguinte frmula: ks =Rf +[β×(km−Rf)] Onde: ks = taxa mnima de atratividade (TMA); Rf = taxa de retorno livre de risco; β = risco no diversificvel da empresa; km = retorno mdio do mercado. A taxa de retorno livre de risco (Rf) a rentabilidade de um ttulo considerado muito seguro, como o rendimento da caderneta de poupanca, ttulos do Tesouro, certificados de depsito bancrio de grandes bancos, entre outros, que atualmente gira em torno de 0,40% ao mes, segundo o site do Tesouro Nacional (BRASIL, 2020), que tem como base a taxa SELIC. Para o risco do mercado financeiro, o rendimento da Ibovespa pode ser tomado como parametro, o qual tem como base a variaco das aces que compem 80% das transaces na BM&FBovespa. Esse ndice representa o retorno das maiores empresas do mercado e pode ser considerado como o risco do mercado financeiro no Brasil (GALESNE, 1999). Conforme definico da NBR 14.563-4
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 26 (ASSOCIACO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2006, p.2) o risco no diversificavel da empresa e o valor estimado para o empreendimento por comparacao com riscos de empresas de capital aberto do setor em analise. 3.3.3. O Custo de Capital de Empresas de Capital Fechado Para Mascareñas (2000) há quatro fatores que determinam o custo de capital: as condições econômicas, as condições de mercado, as condições financeiras e operacionais, e a quantidade de financiamento para realizar novos investimentos. Estes fatores, quando analisados conjuntamente, vão compor o risco total de uma empresa. O risco total, por sua vez, pode ser visto sob duas perspectivas: o risco sistemático, o qual se refere à incerteza dos retornos esperados causados pelas oscilações do mercado como um todo, e o risco não sistemático, resultante das características da própria empresa, do setor ou do tipo de investimento. Sob a ótica da Teoria da Carteira, o risco não sistemático pode ser reduzido mediante da diversificação, pois deriva do fato de muitos dos perigos a que uma empresa isolada está sujeita lhe serem específicos, como a ameaça dos concorrentes mais próximos. Já o risco de mercado não se pode evitar por mais que se diversifiquem os investimentos. No entanto, Breadley e Myers (1998), além de outros estudiosos (Edward, 1992; Howitt, 1993; Swad, 1994; Pratt et al., 2000; Reilly e Schweihs, 2000), comentam que a análise do risco não sistemático é muito importante, quando se trata de avaliar uma só empresa. Damodaran (2002) acredita que o proprietário (ou acionista) de uma empresa de capital fechado concentra a maior parte de sua riqueza no seu próprio negócio e assim ele se preocupa com o risco total da atividade e não somente com o risco de mercado. Além disso, para o referido autor, está implícito no uso do beta, a premissa de que o investidor é possuidor de carteira diversificada. Daí, não sendo este o caso, sugere duas maneiras de estimar o custo do patrimônio de uma empresa fechada, pela ótica do CAPM: . acrescentar um ágio ao custo de capital próprio para refletir o maior risco criado pela incapacidade de diversificação do proprietário/investidor; . ajustar o beta para que reflita o risco total e não apenas o de mercado.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 27 Ademais, Cotner e Fletcher (1999) afirmam que proprietários e investidores de pequenos negócios não consideram suas empresas como parte de carteira diversificada, mas precisamente como projeto de capital. Atualmente no Brasil, a taxa básica de juros, taxa SELIC, está na casa de 4,25% a.a. (menor taxa histórica de todos os tempos). Além disso, há fortes indícios e sinais de que esta taxa poderá ser reduzida pelo governo nos próximos meses. Com isso, a maioria dos bancos no Brasil estão oferecendo linhas de crédito a taxas muito atrativas. No projeto em questão, ainda não foi contratado nenhuma linha de crédito e inicialmente os investimentos estão sendo feitos com recursos próprios da Empresa. Além disso, o histórico de captação de recursos da Empresa variam entre 4,5 % a.a. e 8,6% a.a. para os últimos projetos realizados. Outro fato importante é que a taxa básica de referencia de juros no País, a SELIC, está atualmente em 2,25% a.a., a menor taxa histórica. Por esses motivos, através de uma reunião de comitê financeiro, os sócios da Empresa definiram que, para ter estrutura ótima de capital, o custo de capital da empresa terá o valor de 6,5% a.a., taxa essa que envolve o custo do dinheiro no tempo à taxa isenta de risco e mais um prêmio de risco. Esta taxa é utilizada para a avaliação de todos os projetos de investimento da empresa e foi determinada seguindo os tramites processuais acima indicados no seu cálculo, considerando todas as variáveis macroeconómicas relativas a financiamento, inflação e risco da atividade da empresa. Sendo que este projeto de investimento é em uma atividade que se enquadra na atividade central da empresa, o risco do projeto corresponde ao risco da empresa pelo que ao longo de todo o estudo de caso será utilizado o custo de capital de 6,5% e, em consonância, a estimação dos fluxos de caixa será realizada a preços correntes. Abordagem ao Risco O desconhecimento das condices futuras de variabilidade dos parametros envolvidos em um projeto de empreendimento imobilirio podem gerar algumas incertezas ao investidor. Prever, ou tentar medir fatores que levam a mudancas de cenrios torna a tomada de deciso muito mais complexa:
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 28 fato que diretamente proporcional ao risco. Uma deciso de investimento somente apoiada em informaces advindas de indicadores da qualidade no sustenta certezas, uma vez que os mesmos so extrados de manipulaces em modelos matemticos, dentro de processos de simulaco, conforme expectativas de desempenho do empreendimento, arbitrados no planejamento. (LIMA JUNIOR, 1998, p. 41). Em outras palavras, pode-se dizer que os resultados advindos somente destes indicadores, nao sao plenamente confiaveis, uma vez que tais cenarios referenciais estabelecem apenas hipoteses. Somado ao fato de que o empreendedor no tem o controle do ambiente de mercado e da economia, as quais interferem na operaco. O investidor deve encontrar a combinaco ideal entre risco e retorno, sempre buscando a maximizaco do resultado financeiro de um projeto para um nivel de risco aceitavel. Ou seja, para o projeto de investimento considerado, existirao niveis de risco relacionados as suas probabilidades de retorno. Neste sentido, uma anlise de risco objetiva fundamentalmente quantificar o risco do empreendimento em funco do efeito das variveis-chave sobre o resultado do investimento. Segundo Casarotto e Kopittke (2010, p. 308) sob condices de incerteza existem basicamente tres alternativas para a soluco dos problemas: a) uso de regras de deciso s matrizes de deciso; b) anlise de cenários e sensibilidade: quando no se dispe de qualquer informaco sobre a distribuico de probabilidades; c) simulaco: quando se dispe de alguma informaco para que ela possa transformar a incerteza em risco. No projeto aqui apresentado, no foram utilizadas nenhuma destas anlises de risco, mas so aqui apresentadas a ttulo de conhecimento e sugesto para uma possvel continuaco deste estudo no futuro. 3.4.1. Anlise de Cenários No presente estudo usaremos a analise de cenários como método de abordagem ao risco.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 29 “Ferramenta que possibilita a geraco de relatrios com informaces cruzadas, apresentando as variaces mais otimistas at as mais pessimistas e os impactos das variaces nos principais indicadores da qualidade economica e financeira”. (Nicacaio, 2013). Complementando, a Norma Brasileira (NBR) nº 14653-4, criada e aprovada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), define Anlise de Sensibilidade como a anlise do efeito de variaces dos parametros do modelo adotado, no resultado da avaliaco. o estudo do efeito que a variaco de uma varivel pode provocar nos resultados, ou seja, altera significadamente a rentabilidade de um projeto. Portanto, e a ferramenta utilizada para a conversao da incerteza em risco.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 36 informaces sobre: a) população local; b) poder de endividamento; c) tipos de domiclios predominantes. Ainda, segundo dados do Censo (IBGE, 2018), para se ter uma noco do poder de endividamento dos habitantes da regio, foi verificado que o valor do rendimento mdio mensal dos domiclios particulares urbanos, de R$ 2.848. Parte dessa renda pode ser informal em muitos casos. Rendimento estimado acima da mdia, em comparaco com o restante do Brasil. Com base no valor da renda bruta familiar, possvel estimar o valor mximo da prestaco do financiamento habitacional, que no pode superar 30% da renda bruta (Caixa Economica Federal, 2016). Portanto, recomenda-se que o comprometimento mximo estimado para a populaco de Campinas representa a quantia de R$ 854 ao mes. Outra informaco relevante o tipo de domiclio predominante, pois pode representar uma preferencia dos habitantes locais ou restrices relacionadas a hbitos, geografia, legislaco e at mesmo aspectos tcnicos. Conforme grfico percentual do Censo de 2018 do IBGE h uma predominancia de casas, representando 91,3% dos domiclios particulares permanentes. Somado a este fato, o Censo tambm apresenta que 73,3% dos domiclios particulares so prprios e j esto quitados. Embora estes dados possam parecer contraditrios, eles indicam que h boa capacidade de endividamento por parte dos moradores locais. Somado a isto, o fato da localizaco do empreendimento proposto ser em uma ótima regio do bairro e muito procurada na cidade, pode fazer com que os moradores vejam nele um timo negcio para investir ou mesmo realocar suas residencias atuais. Após uma pesquisa no mercado do regional, visualizamos dois principais concorrentes. São eles: O Residencial Bela Aliança e o Residencial Friburgo. Ambos são Loteamentos residenciais de porte e características similares ao Vilas do Rio. Entretanto, em função da pandemia global COVID-19, ambos tiveram a
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 37 suspensão da divulgação e lançamento a mercado. Os valores de preço de vendas a mercado que haviam sido coletados serão adotados como base para os estudos de viabilidade do Vilas do Rio. Mesmo assim, para definico do preco de venda do metro quadrado, tinha sido realizada uma pesquisa das ofertas disponveis na regio, durante os meses de dezembro de 2019 a abril de 2020, atravs da Rede Imobiliária de Campinas e em algumas imobilirias locais. Verificou-se, a mdia dos valores praticados no mercado nos bairros adjacentes. A mdia das 02 principais amostras resultou no valor de R$ 638 por metro quadrado. Através do Quadro de Áreas do Loteamento, demonstrado na figura 7 acima, que indica as reas privadas dos lotes, foi possível calcular o aproveitamento lquido previsto para o empreendimento. A soma resultou em 67.386 m2, o que representa 39,32% da rea total da gleba. Conforme a legislaco exige, o remanescente de 104.011,37 m2 para o sistema virio, que composto dos canteiros, passeios, pavimento e meio fio e reas pblicas municipais ou pracas. As reas destinadas ao sistema virio, reas pblicas e privativas, descritas no Quadro de Áreas possibilita a projeção das estimativas relacionadas s futuras despesas e receitas. Assim foram atribudos precos para venda do metro quadrado das reas privadas (conforme estudo do mercado tratado anteriormente) e calculado o valor total das receitas ao multiplicar a estimativa do preco de venda por metro quadrado pela rea privativa total. O valor resultante conhecido no meio imobilirio como Valor Geral de Vendas (VGV). Considerando os valores estimados para venda e comercializaco das reas privadas, calculou-se o VGV atravs da multiplicaco do total de rea privada com o valor de venda unitrio do metro quadrado, chegando-se quantia de R$ 41.743.391. Atravs da diviso do valor deste valor pelo nmero total de unidades, foi possvel estimar o preco mdio por unidade, o qual foi utilizado nas projeces de vendas do fluxo de caixa. Sendo assim, o valor do preco mdio resultou no valor de R$ 116.928,26 por lote.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 38 Assim, considerando a análise do mercado imobiliário supra descrita e as características do projeto, foram definidas as Premissas de Viabilidade, elencadas abaixo e resumidas na tabela 1 a seguir: - Momento de início do projeto: 01/Janeiro/2020. - Duração do projeto: A Execução das obras do Empreendimento será em 24 meses, momento da entrega dos terrenos aos compradores. Os recebimentos vão até 2038, ou seja 18 anos. Isso porque a Empresa faz financiamento direto ao comprador em até 180 meses (15 anos). - Preço de aquisição do terreno: R$ 29.869.298, pagos através de permuta financeira, ou seja, repasse de uma porcentagem sobre o valor das receitas de vendas, a saber 41,76%, de acordo com a negociação com a Família detentora da propriedade e conforme o contrato celebrado entre as partes. - Comissão: 2% em lotes residenciais (5 lotes) que serão pagas aos corretores que trouxeram a área para a Empresa desenvolver o empreendimento. - Contrapartida EHIS/COHAB: 11 lotes residenciais. Essa contrapartida é uma exigência da Prefeitura Municipal de Campinas que define uma doação de algumas unidades para entidades carentes. Tratase de uma legislação local onde para se aprovar esse tipo de empreendimento, se faz necessário fazer essa doação. - Saldo remanescente a ser comercializado: Unidades a serem comercializadas: 342, sendo 322 lotes residenciais e 20 lotes comerciais. - Preço médio de venda: R$ 653/m²: valor definido conforme pesquisa de mercado. - Financiamento: Prazo de financiamento de até 180 meses. Taxa de juros de 0,95% - a.m. + correção pelo IGP-M. Definido conforme pesquisa de mercado. - Venda em 24 meses, sendo: 35% no lançamento. (A qual será detalhada no 5.6.2, infra, deste trabalho)
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 39 - Comissão Direta: 5% a ser paga aos corretores que irão vender os lotes a mercado. - ITCMD doação contrapartida COHAB - R$ 35.000,00 - Contrato SANASA: R$ 405.713 Adesão subsidiada (EHIS): Valor esse para prover o Empreendimento para abastecimento de água e escoamento de esgoto. - Gestão Administrativa: 2,5% sobre a receita: Taxa destinada a custear a equipe que fará a gestão de todo o Empreendimento. - Gestão de Obras: 6% sobre o custo de obras. - Custo de Obra: R$ 170/m² privativo. - Obras em 43 meses. - Taxa mínima de atratividade / Custo de Capital: 6,5% a.a. Tabela 1: Premissas de Viabilidade (Datas bases, Permuta e Configuração do Empreendimento)
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 40 Nesta etapa, foram estimadas as despesas que impactam diretamente nos cash flows do empreendimento em anlise, conforme tabela 2 abaixo. As despesas aqui descritas que foram computadas nos clculos se referem, a partir de uma viso macro do negcio, a quatro agentes principais de custos, representando os custos de investimentos, de exploração, custos incorridos e todos os investimentos que irão impactar os cash flows, tais como: • Despesas comerciais; • Despesas de obras; • Despesas de Incorporação; • Outras despesas. O Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis (ITBI), é um imposto municipal que é pago sempre que ocorre a transferência de propriedade de im imóvel e calculado com base na alquota municipal de 3% sobre o valor da compra/venda do imóvel. Os demais itens foram calculados da mesma forma. Quanto s estimativas de custos referentes execuco da infraestrutura de implantacao necessaria ao loteamento, cabe aqui salientar que todas as despesas foram calculadas com base nos dados historicos e custos unitarios advindos de outros loteamentos realizados anteriormente pela empresa. As despesas restantes foram estimadas da mesma forma, sempre considerando Tabela 2: Resumo Despesas do Empreendimento
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 41 sua respectiva unidade. A distribuico das despesas relacionadas execuco da infraestrutura foi projetada com o ponto de partida fixado somente a partir do início das vendas do projeto, prevista para o 5° mes, e considerando um prazo de duraco de 40 meses, trmino ao final do 45o mes. Para se aproximar ao mximo da realidade da construco, estas despesas foram alocadas ao cash flow obedecendo a curva de obra previamente estimada. O cronograma de desembolso do custo total em infraestrutura e em todo o projetoo, resultou, portanto, está demonstrado na coluna de saldo, com o montante de desembolso medio conforme a planilha de viabilidade integrante deste trabalho. Este custo com a rea efetivamente aproveitada da gleba resulta em um valor unitrio do custo de execuco da infraestrutura de R$ 170 por metro quadrado, calculados sobre a área vendável do Empreendimento. Dado este que sempre interessante para anlises e comparaces histricas de custos com empreendimentos semelhantes. Considerando que a empresa atua sob o regime do lucro presumido, que uma forma de tributaco simplificada para determinaco da base de clculo do imposto de renda e da CSLL das pessoas jurdicas que no estiverem obrigadas, no ano-calendario, a apuracao do lucro real, os impostos foram deduzidos a partir do fluxo de caixa consolidado. Uma vez que a empresa venha a apurar um lucro presumido superior a R$ 60.000, no trimestre, deve ainda ser calculado o valor do adicional de Imposto de Renda, aplicando-se a alquota de 10% sobre o excesso. As alquotas incidentes sobre a receita bruta, assim como a base de clculo utilizada, foram s definidas por forca de lei, ou seja: PIS, COFINS, CSLL e IRPJ. Tanto a CSLL como o IRPJ, e eventual adicional, devem ser pagos trimestralmente, enquanto o PIS e o COFINS tem vencimento mensal. Somados, o PIS (0,65%) e COFINS (3,00%) totalizam 3,65% sobre a receita bruta ou, no caso deste estudo, o VGV. Para o clculo do Imposto de Renda (IRPJ), a base de clculo utilizada foi de 8%, alquota de 15% com o adicional de 10% sobre o excesso. Para a
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 42 Contribuico Social sobre o Lucro Lquido (CSLL), considerou-se a base de clculo em 12% com alquota de 9%. A incidencia de IPTU foi estimada conforme a legislaco municipal atual, e o início do pagamento se dará pelos clientes compradores após o recebimento dos lotes, desde que seja entregue dentro do prazo. Os custos restantes, esto relacionados s despesas com: corretagem, marketing, taxa de administraco, gesto de carteira e gesto de projetos. A corretagem com a venda das unidades, estimados em 5% sobre o valor de venda, esto diretamente relacionadas efetivaco das mesmas, ou seja, variam de acordo com cada cenrio. No total, o valor desembolsado com a corretagem foram distribudos de acordo com a efetivaco das vendas em cada cenrio. Estimou-se o percentual de 2,5% sobre o VGV para a gesto da carteira de clientes, contemplando nestes a geraco dos contratos de compra e venda, assim como a emisso de cobranca das parcelas do financiamento aos clientes. Com o objetivo de estimar o custo administrativo, 6% do custo em infraestrutura foi destinado taxa de administraco de obras, o qual foi inserido na planilha de despesas que compoe o cash flow (fluxo de caixa) proporcionalmente conforme sua execucao, ou seja, obedecendo a curva de obra. As despesas em marketing foram estimadas em 3% do VGV, distribudas conforme curva de distribuição adotada nas premissas em 30 parcelas mensais com variações de distribuição de investimento. A tabela 2 acima, demonstra sinteticamente as despesas consideradas no estudo. Definidas todas despesas previstas para a realizaco do loteamento proposto, sendo cada uma com um cronograma de desembolso especfico, conforme pode ser visualizado na planilha de Viabilidade. Nela possvel ter uma viso global do incio ao trmino dos custos previstos, divididos em etapas principais e alocados do mes 0 ao mes de trmino do projeto, o qual pode variar dependendo da velocidade de vendas, ou seja, do cenrio que est sendo analisado. Estimação dos fluxos de caixa Nesse capítulo, é apresentada a estimação dos fluxos de caixa de
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 43 investimento, de exploração com base nas receitas com as vendas, das despesas e o geral do Empreendimento, essenciais para o estudo de viabilidade. Todas as estimativas são realizadas a preços correntes. 4.5.1. Fluxo de caixa de investimento e de encerramento Conforme descrito anteriormente na metodologia, temos na tabela 3 abaixo, a estimação do fluxo da caixa de investimento do projeto. Esse investimento se faz necessário para que o projeto seja realizado. Temos os investimentos iniciados em 31/12/2019 (Momento zero ou momento incial do projeto) se estendendo até 2023. Engloba as despesas associadas à implementação do projeto e, por conseguinte, os recebimentos pela sua extinção. O seu valor indica o montante das necessidades de investimento do projeto. O valor de aquisição do terreno que será pago faseadamente durante a vida útil do projeto. Face a cada recebimento da empresa será pago à família proprietária do terreno 41,76%. Este aspecto é uma característica do projeto muito relevante na medida em que reduz o risco assumido pela empresa construtora, sendo parte desse risco transferido para a família proprietária. Isto significa que os montantes estimados de pagamento do terreno são decorrentes das estimativas das vendas que se apresentam na seção seguinte. Além do pagamento do terreno temos a descrição das outras despesas de investimento conforme demonstra a tabela 3 abaixo. O fundo de maneio alocado ao projeto, ou seja, investimento no projeto, é o montante necessário para manter a capacidade pagamento da empresa, sendo que existem despesas de desenvolvimento e implantação do projeto que ocorrem previamente aos recebimentos das vendas. Assim, o fundo de maneio foi calculado anualmente e corresponde à diferença entre recebimentos e pagamentos de exploração, o que acontece ano a ano (este é um pressuposto que funciona como proxy e eventualmente sobre-estimará as reais necessidades de fundo de maneio pois assume que todos os pagamentos e recebimentos ocorrem no final do ano. Se fizéssemos a estimação com base em valores mensais este valor seria eventualmente mais baixo mas a aceitação do projeto
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 44 com base nestas estimativas, implicam que realmente o projeto deve ser aceite). Em seguida, temos as tabelas 3 e 4 identificando os fluxos de caixa de investimento com o terreno, obras, investimentos comerciais, incorporação e outros. # Mês/Ano Terreno Liberação da Obra (%) Projetos (R$) Sanasa Contrato Compensaç ão Ambiental Custo de Obra Raso - F1 Casa modelo 3 meses Taxa Administraç ão Obra - F1 Casa modelo 3 meses Custo de Obra Raso - F1 Curva 40m - Curva 40 Meses Taxa Administraç ão Obra - F1 Curva 40m - Curva 40 Meses Obra (16.445.564) (338.397) (380.204) (94.632) (339.814) (20.389) (9.827.922) (589.675) (11.199.902) (26.913.025) 100,00% (341.000) (405.713) (100.700) (343.667) (20.620) (11.111.895) (666.714) (12.990.308) 2019 - 0,00% (281.000) - (11.189) - - - - (292.189) 2020 (525.471) 11,65% (45.480) (135.238) (44.756) (343.667) (20.620) (991.181) (59.471) (1.640.412) 2021 (1.634.761) 22,58% (14.520) (202.857) (44.756) - - (2.586.849) (155.211) (3.004.192) 2022 (2.049.670) 27,06% - (67.619) - - - (3.100.219) (186.013) (3.353.851) 2023 (1.809.258) 38,70% - - - - - (4.433.646) (266.019) (4.699.665) 2024 (1.673.845) 0,00% - - - - - - - - 2025 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2026 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2027 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2028 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2029 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2030 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2031 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2032 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2033 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2034 (1.662.171) 0,00% - - - - - - - - 2035 (1.467.162) 0,00% - - - - - - - - 2036 (860.656) 0,00% - - - - - - - - 2037 (270.492) 0,00% - - - - - - - - 2038 - 0,00% - - - - - - - - Data TERRENO OBRA # Mês/Ano Taxa de Administraç ão s/ Carteira Despesas Jurídicas (R$) Aprovaçao - Taxas e Certidões Despachant e Incorporação Outros Investimentos Registro do Loteamento Taxa CPFL ITCMD Escritura(s) Doação(ões) COHAB Escritura(s) Servidão(ões) Escritura(s) Hipoteca(s) Outros (1.788.152) (63.000) (55.000) (15.000) (1.921.152) (87.000) (20.000) (5.000) (43.500) (9.000) (10.000) (33.000) (207.500) 2019 - (43.000) (38.000) - (81.000) (47.000) - - - - - - (47.000) 2020 (52.253) (10.000) (17.000) (15.000) (94.253) (13.333) (20.000) (5.000) (43.500) (9.000) (10.000) (33.000) (133.833) 2021 (111.039) (10.000) - - (121.039) (13.333) - - - - - - (13.333) 2022 (135.713) - - - (135.713) (13.333) - - - - - - (13.333) 2023 (118.673) - - - (118.673) - - - - - - - - 2024 (109.791) - - - (109.791) - - - - - - - - 2025 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2026 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2027 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2028 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2029 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2030 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2031 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2032 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2033 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2034 (109.025) - - - (109.025) - - - - - - - - 2035 (96.234) - - - (96.234) - - - - - - - - 2036 (56.452) - - - (56.452) - - - - - - - - 2037 (17.742) - - - (17.742) - - - - - - - - 2038 - - - - - - - - - - - - - OUTROS INVESTIMENTOS Data INCORPORAÇÃO Tabela 4: Fluxos de caixa de investimento – Incorporação e outros investimentos Tabela 3: Fluxos de caixa de investimento – Terreno e obras
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 45 Tabela 5: Total de Investimento Anual 4.5.2. Fluxos de caixa de exploração 4.5.2.1. Fluxo de caixa da receita com as vendas O projeto assume que todos os lotes são vendidos nos 30 meses iniciais, na cadencia e forma de pagamento que se descreve nas tabelas 6 e 7. Para elaborar a projeco das receitas das vendas, primeiramente foram definidas as condices de pagamento, ou seja, as condices comerciais fornecidas pela empresa para aquisição dos lotes pelos potencias compradores, conforme tabelas 6 e 7 abaixo, onde se apresentam 3 perfis de vendas. Data Vendas Impostos Terreno Obra Incorporação Outros Total 2019 - - - (292.189) (81.000) (47.000) (420.189) 2020 2.667.962 (135.273) (525.471) (1.640.412) (94.253) (133.833) 138.719 2021 5.079.453 (301.567) (1.634.761) (3.004.192) (121.039) (13.333) 4.560 2022 6.002.495 (384.502) (2.049.670) (3.353.851) (135.713) (13.333) 65.427 2023 4.795.255 (305.026) (1.809.258) (4.699.665) (118.673) (2.137.366) 2024 4.457.747 (277.523) (1.673.845) - (109.791) 2.396.588 2025 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2026 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2027 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2028 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2029 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2030 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2031 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2032 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2033 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2034 4.428.651 (274.048) (1.662.171) - (109.025) 2.383.406 2035 3.909.072 (249.239) (1.467.162) - (96.234) 2.096.437 2036 2.293.112 (147.029) (860.656) - (56.452) 1.228.975 2037 720.692 (53.495) (270.492) - (17.742) 378.963 2038 - (249) - - - (249)
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 52 projeto, registrando os fluxos líquidos, antes dos impostos, associados à exploração da atividade relacionada com a implementação do projeto. Tabela 13: Fluxo de Caixa Anual de Exploração 4.5.2.4. Estimativa dos fluxos de caixa anuais totais A tabela 14 a seguir apresenta o valor dos fluxos de caixa anuais correspondentes a todos os fluxos de investimento, exploração e encerramento do projeto. Data Venda de Unidades Terreno Obra Despesas Comerciais Incorporação Outras Despesas Total (Antes dos Impostos) 74.212.298 (26.913.025) (12.990.308) (1.034.881) (1.921.152) (207.500) 31.145.431 2019 - - (292.189) - (81.000) (47.000) (420.189) 2020 2.667.962 (525.471) (1.640.412) (849.352) (94.253) (133.833) (575.360) 2021 5.079.453 (1.634.761) (3.004.192) (139.147) (121.039) (13.333) 166.980 2022 6.002.495 (2.049.670) (3.353.851) (46.382) (135.713) (13.333) 403.546 2023 4.795.255 (1.809.258) (4.699.665) - (118.673) - (1.832.340) 2024 4.457.747 (1.673.845) - - (109.791) - 2.674.111 2025 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2026 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2027 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2028 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2029 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2030 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2031 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2032 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2033 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2034 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - 2.657.454 2035 3.909.072 (1.467.162) - - (96.234) - 2.345.676 2036 2.293.112 (860.656) - - (56.452) - 1.376.004 2037 720.692 (270.492) - - (17.742) - 432.458 2038 - - - - - - -
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 53 Tabela 14: Fluxo de Caixa Anual Total Resultados da Viabilidade A partir das premissas e fluxos de caixa de receitas e despesas abordados anteriormente, apresentados na tabela 14 acima, o resultado do estudo de viabilidade, demostra um VAL de R$ 12.711.777, considerando o custo de capital a 6,5% a.a. Temos a TIR de 39,73% a.a.. Resultados apresentados na tabela 15 a seguir. Saldo VAL 12.711.777 TIR (a.a.) 39,73% IL 4,23 Pay-Back (12/2026) 84º mês Exposição Máxima 47° mês 3.091.447 Tabela 15: Resultados do Estudo de Viabilidade Tendo o resultado do VAL positivo, R$12.711.777, a taxa de Data Venda de Unidades Terreno Obra Despesas Comerciais Incorporação Outras Despesas Impostos Fluxo Anual Total 74.212.298 (26.913.025) (12.990.308) (1.034.881) (1.921.152) (207.500) (4.594.386) 26.551.044 2019 - - (292.189) - (81.000) (47.000) - (420.189) 2020 2.667.962 (525.471) (1.640.412) (849.352) (94.253) (133.833) (135.273) (710.634) 2021 5.079.453 (1.634.761) (3.004.192) (139.147) (121.039) (13.333) (301.567) (134.587) 2022 6.002.495 (2.049.670) (3.353.851) (46.382) (135.713) (13.333) (384.502) 19.044 2023 4.795.255 (1.809.258) (4.699.665) - (118.673) - (305.026) (2.137.366) 2024 4.457.747 (1.673.845) - - (109.791) - (277.523) 2.396.588 2025 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2026 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2027 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2028 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2029 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2030 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2031 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2032 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2033 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2034 4.428.651 (1.662.171) - - (109.025) - (274.048) 2.383.406 2035 3.909.072 (1.467.162) - - (96.234) - (249.239) 2.096.437 2036 2.293.112 (860.656) - - (56.452) - (147.029) 1.228.975 2037 720.692 (270.492) - - (17.742) - (53.495) 378.963 2038 - - - - - - (249) (249)
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 54 rentabilidade do investimento é superior ao custo de oportunidade de capital estimado em 6,5% a.a. Nesse caso, logo se pode concluir que o empreendimento estudado considerado vivel uma vez que a taxa interna de retorno encontrada de 39,73% a.a. maior do que a taxa mnima de atratividade definida pela empresa de 6,5% a.a., conforme demonstra a tabela 14 acima. Outro fator importante é o índice de lucratividade, valor presente dos ingressos dividido pelo valor presente dos desembolsos IL = 4,23, que nos mostra a proporco entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial está garantindo um bom retorno, acima de 1. A empresa também busca olhar para a exposição máxima, que é o valor de maior investimento no projeto ao longo do tempo, calculada em R$ 3.091.477, no mês 47, de modo que ela possa se programar financeiramente para fazer frente a esse investimento. Cenários A análise do futuro sob a ótica da prospecção de cenários é uma ferramenta gerencial, que visa a minimização de riscos e incertezas inerentes ao mercado em que se insere o negócio. A forma bsica de anlise de hipteses chamada de anlise de cenrios. Nela, as variaces das estimativas do VAL so investigadas por meio de perguntas do tipo: “e se na verdade, a velocidade de vendas do Empreendimento fosse mais lenta?” ou “e se o custo das obras fosse maior?” Ou “e se o preço de vendas fosse menor que o projetado?”. Podem ser analisados inmeros cenrios, mas seja qual for o nmero de cenrios analisados, tudo o que se descobre so as diversas possibilidades (positivas ou negativas), desta forma, os autores Ross et al. (2013) aconselham a escolher um cenrio pessimista e outro otimista, para alm do cenrio base, o que vou chamar de realista. O cenrio pessimista d-nos o VAL mais pessimista e o otimista nos mostra o limite superior para o VAL. Para determinar o pior cenrio, atribui-se a cada item o valor menos favorvel, isto , valores baixos para itens como unidades vendidas e preco por unidade, e valores altos para os custos. Para o
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 55 cenrio otimista faz-se o inverso. Uma das vantagens desta anlise que nos d uma ideia do que pode acontecer e ajuda a avaliar o potencial de desastres, porm, no diz se o projeto deve ou no ser realizado. Iremos calcular também um cenário mais realista (base), o que corresponde as expectativas dos acionistas da empresa. A construco de todos os cenrios: base, pessimista e otimista, foram projetadas de acordo com dados e informaces provenientes de experiencias anteriores da empresa. Em todos cenrios, fica ajustado que ocorrer a liquidaco de todas as unidades do empreendimento. Alm disso, para fins de clculo, independentemente do cenrio adotado, os tres fluxos de caixa tem incio pr-fixado em Janeiro de 2020 , sendo que a diferenca temporal entre elas se da com o termino das vendas. Assim, para a presente anlise considerou-se as variveis no cenrio base, que contempla os pressupostos abaixo descritos, bem como os resultados e fluxo de caixa objeto das Tabelas 16 e 17 respectivamente. (i) Para o cenrio Base: Preço de venda do m2 em R$ 653; Custo de obras em R$ 170/m2, Velocidade de vendas em 30 meses. Saldo VAL 12.711.777 TIR (a.a.) 39,73% IL 4,23 Pay-Back (12/2026) 84º mês Exposição Máxima 47° mês 3.091.447 Tabela 16: Cenário Base – Resultados
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 56 Tabela 17: Cenário Base– Fluxo de Caixa No cenário base, temos o resultado do VAL em R$12.711.777, nos mostrando que a taxa de rentabilidade do investimento é superior ao custo de oportunidade de capital que foi estimado em 6,5% a.a. Logo se pode concluir que o empreendimento estudado considerado vivel uma vez que a taxa interna de retorno encontrada é de 39,73% a.a. maior do que a taxa mnima de atratividade definida pela empresa de 6,5% a.a., conforme demonstra a tabela 14 acima. Temos um outro fator importante que é o índice de lucratividade calculado IL = 4,23, que nos mostra a proporco entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial está garantindo um bom retorno, acima de 1. Por fim, temos a exposição máxima, calculada em R$ 3.091.477, no mês 47, como efeito de controlo e programação financeira para o investimento. (ii) Para o cenrio Pessimista adotamos os seguintes indicadores: Reduzimos o Preço de venda do m2 para R$ 600; Aumentamos o custo de obras para R$ 180/m2,
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 57 Reduzir a velocidade de vendas aumentando o prazo para 40 meses. O Cenário pessimista sugere 67% a mais que o tempo da otimista ou 33% a mais da base, estimando o fechamento de vendas totais das unidades em 40 meses. Culminando assim, no fluxo de caixa e resultados objetos das Tabelas 18 e 19 respectivamente: Saldo VAL 8.189.960 TIR (a.a.) 13,57% IL 1,35 Pay-Back (08/2030) 128º mês Exposição Máxima 47° mês 6.048.261 Tabela 18: Cenário Pessimista – Resultados FLUXO ANUAL VENDA DE UNIDADES TERRENO OBRA DESPESAS COMERCIAIS INCORPORAÇÃO OUTRAS DESPESAS IMPOSTOS SALDO Total 67.841.634 (26.913.025) (13.704.596) (1.034.881) (1.921.152) (207.500) (4.160.157) 19.900.323 Fluxo Indexado 2019 - - (292.189) - (81.000) (47.000) - (420.189) 2020 2.247.797 (525.471) (1.746.052) (849.352) (94.253) (133.833) (113.341) (1.214.506) 2021 4.054.164 (1.634.761) (3.165.490) (139.147) (121.039) (13.333) (236.613) (1.256.219) 2022 4.664.826 (2.049.670) (3.547.158) (46.382) (135.713) (13.333) (290.377) (1.417.807) 2023 4.718.684 (1.809.258) (4.953.707) - (118.673) - (296.903) (2.459.857) 2024 4.095.939 (1.673.845) - - (109.791) - (253.050) 2.059.253 2025 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2026 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2027 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2028 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2029 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2030 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2031 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2032 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2033 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2034 4.069.205 (1.662.171) - - (109.025) - (249.857) 2.048.151 2035 3.640.420 (1.467.162) - - (96.234) - (229.043) 1.847.981 2036 2.454.301 (860.656) - - (56.452) - (153.256) 1.383.937 2037 1.273.458 (270.492) - - (17.742) - (87.239) 897.985 2038 - - - - - - (1.760) (1.760) Tabela 19: Cenário Pessimista - Fluxo de Caixa Para o cenário pessimista, temos ainda o resultado do VAL positivo, calculado em R$ 8.189.960, nos mostrando que a taxa de rentabilidade do investimento é superior ao custo de oportunidade de capital que foi estimado em 6,5% a.a. Também nesse caso pode se concluir que o empreendimento estudado considerado vivel uma vez que a taxa interna de retorno encontrada
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 58 é de 13,57% a.a. maior do que a taxa mnima de atratividade definida pela empresa de 6,5% a.a., conforme demonstra a tabela 18 acima. Temos um outro fator importante que é o índice de lucratividade calculado IL = 1,35, ainda nos mostrando a proporco entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial está garantindo um retorno, acima de 1. Por fim, a empresa também busca olhar para a exposição máxima, que é o valor de maior investimento no projeto, ao longo do tempo, que nesse caso foi de R$ 6.048.261, quase 2 vezes maior que o cenário base, com o Projeto ainda sendo viável. (iii) Para o cenrio Otimista: Aumentamos o Preço de venda do m2 para R$ 700; Reduzimos o custo de obras para R$ 150/m2, Aumentamos a velocidade de vendas, reduzindo assim o prazo de vendas para 24 meses. A otimista preve o perodo mais rpido de vendas, a qual se estima que ser liquidada ao final do 24º mes, ao passo que a realista preve o final das vendas ao final do 30º mes. Culminando assim, no fluxo de caixa e resultados objetos das Tabelas 20 e 21 respectivamente: Saldo VAL 18.074.373 TIR (a.a.) 113,75% IL 19,90 Pay-Back (12/2021) 24º mês Exposição Máxima 4° mês 908.059 Tabela 20: Cenário Otimista – Resultados
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 59 FLUXO ANUAL VENDA DE UNIDADES TERRENO OBRA DESPESAS COMERCIAIS INCORPORA ÇÃO OUTRAS DESPESAS IMPOSTOS Saldo Total 79.553.765 (26.913.025) (11.561.732) (1.034.881) (1.921.152) (207.500) (4.961.311) 32.954.163 Fluxo Indexado 2019 - - (292.189) - (81.000) (47.000) - (420.189) 2020 3.173.293 (525.471) (1.492.622) (849.352) (94.253) (133.833) (161.629) (83.868) 2021 6.388.272 (1.634.761) (2.681.597) (139.147) (121.039) (13.333) (384.285) 1.414.109 2022 6.407.081 (2.049.670) (2.967.235) (46.382) (135.713) (13.333) (424.667) 770.080 2023 5.140.396 (1.809.258) (4.128.089) - (118.673) - (325.620) (1.241.244) 2024 4.778.595 (1.673.845) - - (109.791) - (299.225) 2.695.734 2025 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2026 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2027 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2028 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2029 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2030 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2031 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2032 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2033 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2034 4.747.405 (1.662.171) - - (109.025) - (295.500) 2.680.708 2035 4.115.616 (1.467.162) - - (96.234) - (265.858) 2.286.362 2036 1.923.778 (860.656) - - (56.452) - (129.351) 877.318 2037 152.681 (270.492) - - (17.742) - (15.670) (151.223) 2038 - - - - - - - - Tabela 21: Cenário Otimista – Fluxo de Caixa Para o cenário otimista, temos o VAL é R$ 18.074.373, nos mostrando que a taxa de rentabilidade do investimento é muito superior ao custo de oportunidade de capital que foi estimado em 6,5% a.a. em comparação aos cenários anteriores. Também nesse caso pode se concluir que o empreendimento estudado considerado vivel uma vez que a taxa interna de retorno encontrada é de 113,75% a.a. muito maior do que a taxa mnima de atratividade definida pela empresa de 6,5% a.a., conforme demonstra a tabela 20 acima. O índice de lucratividade calculado IL = 19,90, mostrando a proporco entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial está garantindo um retorno, acima de 1. E a exposição máxima, que nesse cenário foi apenas de R$ 908.059, muito inferior aos cenários anteriores. A construco de todos os cenrios: base, pessimista e otimista, foram projetadas de acordo com dados e informaces provenientes de experiencias anteriores da empresa. Em todos cenrios, fica ajustado que ocorrer a liquidaco de todas as unidades do empreendimento. Alm disso, para fins de clculo, independentemente do cenrio adotado, os tres fluxos de caixa tem incio pr-fixado em Janeiro de 2020 , sendo que a diferenca temporal entre elas se da com o termino das vendas.
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 60 5. ANLISE FINAL E CONCLUSES Com a projeco do fluxo de caixa consolidado, foi possvel analisar a viabilidade economico financeira do empreendimento estudado, atravs dos indicadores calculados nos cenrios propostos. Os resultados encontrados são apresentados na tabela 15 . Em uma primeira anlise logo se pode concluir que o empreendimento estudado considerado vivel uma vez que mesmo no pior caso, cenrio pessimista (Tabelas 18 e 19), a taxa interna de retorno encontrada (13,57% a.a) maior do que a taxa mnima de atratividade definida pela empresa (6,5% a.a.). Analisando-se o valor atual lquido do negcio, tambm se conclui que h viabilidade, uma vez que o valor positivo em todos os cenrios considerados no estudo. Como j era de se esperar, o cenrio otimista foi o que apresentou o retorno de investimento mais rpido. Para o cenário base e portanto o mais provável de acontecer, o resultado do empreendimento é VAL é de R$ 12.711.777, conforme mostrado nas tabelas 15 e 16, e representa uma lucratividade bastante atrativa. O VAL acrescenta valor a empresa e por isso o investimento deve ser feito. Um aspecto a ser considerado o tempo para recuperar o capital investido, que resultou, na mdia dos cenrios estudados, em 6 anos. Isso sem contar o tempo adicional que pode ser somado, proveniente de imprevistos burocrticos, bloqueios de licenciamento por parte de rgos ambientais e interdices de obra por questes trabalhistas. Ao se optar por investimentos j consagrados do mercado financeiro, os investidores tem como principais vantagens, em comparaco ao investimento imobilirio de longo prazo, as facilidades operacionais e possibilidades de liquidez em curto prazo, oferecidas pelo mercado de capitais, entre outras. importante salientar que neste estudo de caso em particular, a deciso de empreender deve ser embasada analisando-se a qualidade do investimento. Sistemas de planejamento, acima de tudo, devem ser muito bem elaborados, com fases de lancamentos pr-determinadas ao passo que tambm sejam passveis de mudancas e tenham a capacidade de flexibilizar escopos de
Projeto: Estudo de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário 61 projetos ao longo do tempo, conforme for sendo verificada a taxa de vendas. Deste modo, tendo-se em vista que estes resultados representam apenas ferramentas para auxiliar a tomada de deciso, a avaliaco dos diretores da empresa e indispensavel para a concretizacao do projeto analisado, uma vez que apenas eles tem condices de afirmar se tero condices, por exemplo, de dispor do alto montante estimado de fundo de maneio no pior cenrio previsto.