La conflictividad actual en los apartamentos turísticos en el municipio de San Bartolomé de Tirajana: derecho de propiedad versus limitaciones de uso turístico y unidad de explotación

UNIVERSIDAD DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Facultad de Economía, Empresa y Turismo Grado en Turismo LA CONFLICTIVIDAD ACTUAL EN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN EL MUNICIPIO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA: DERECHO DE PROPIEDAD VERSUS LIMITACIONES DE USO TURÍSTICO Y UNIDAD DE EXPLOTACIÓN Trabajo Fin de Título presentado por Jesús Aday Velasco Medina DNI: 44746990F Fdo: Jesús Aday Velasco Medina Las Palmas de Gran Canaria, a 5 julio de 2016 ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN .......................................................................... 5 2. LA OFERTA ALOJATIVA EN CANARIAS. CONCEPTOS. ............................... 6 3. EL DERECHO DE PROPIEDAD ........................................................... 8 3.1. Concepto ................................................................................. 8 3.2. Contenido y Derechos que otorga la propiedad .................................... 8 4. LOS LÍMITES A LA PROPIEDAD DE LA OFERTA ALOJATIVA EN EL ÁMBITO TURÍSTICO DE CANARIAS ...................................................................... 9 4.1. El Principio de Unidad de Explotación ............................................... 9 4.2. El Deber de atenerse al uso turístico ............................................... 13 4.3. Los complejos en Régimen de Condominio ........................................ 15 4.4. Las Viviendas Vacacionales ........................................................... 19 5. LOS PROBLEMAS QUE PLANTEA EL PROYECTO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN SUPLETORIO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA .......................... 23 6. CONCLUSIONES ......................................................................... 26 7. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................... 29 8. FUENTES ................................................................................ 31 5 1. INTRODUCCIÓN Hace escasamente un año, se pone en exposición pública el Proyecto de Plan General de Ordenación Supletorio de San Bartolomé de Tirajana (en adelante PGOS), el cual se encuentra en una primera fase de aprobación inicial. El contenido de dicha Propuesta de plan ha generado un enorme descontento y una gran incertidumbre entre los propietarios de unidades alojativas de este municipio. La razón del mismo radica en que, en la actualidad conviven en determinados complejos supuestamente “de uso turístico”, pues esa fue su primera licencia, el uso turístico de algunas de las unidades alojativas del complejo y el uso residencial de parte de ellas. Todo ello debido a que previamente no ha habido ninguna prohibición para comprar una unidad alojativa, pues éstas comenzaron a venderse cuando el turismo que recibía Gran Canaria no era lo suficientemente abundante como para llenar las plazas alojativas de todos los establecimientos turísticos de la isla, así como utilizarlas como residencia habitual u ocasional (segunda residencia). Se amplifica el citado problema porque, además de los conflictos de convivencia entre los propietarios con distintos intereses, que a veces hacen muy difícil la explotación turística, se pretende, a día de hoy y con la Propuesta de Plan, limitar el derecho de uso y disfrute personal a los propietarios, pues ni podrán mantenerlas como residencias ni tampoco alquilarlas por sí mismo, obligándoles a tener que ceder su propiedad a un gestor que la explote. Esta pretensión, considerada como abusiva por los titulares de las citadas unidades alojativas (fundamentalmente apartamentos), se produce en un momento histórico en el que los diferentes conflictos internacionales provocados en regiones como Egipto, Túnez, etc., han hecho que Canarias absorba una mayor demanda de turistas que temen viajar a los citados destinos prefiriendo nuestras islas al considerarlas un destino más seguro. Con la dicha Propuesta del Plan, se pretende, como ya hemos dicho, forzar a los titulares de los complejos a elegir entre el carácter turístico o residencial del mismo, de tal manera que en aquellos complejos en la que la mayoría de los propietarios opten por este último, los titulares de apartamentos que no compartan la opinión no podrán explotar turísticamente estos apartamentos. También es cierto que tampoco 6 podrán hacerlo directamente los titulares de las unidades alojativas en aquellos complejos que opten por seguir manteniéndolos en la explotación turística pues, como veremos y ya anticipamos, estarán obligados a ceder la posesión de su propiedad para la explotación mercantil de la misma a quien se haga con la mayoría de ellas El presente trabajo tiene su razón de ser en la necesidad de poder ofrecer alguna solución a este problema o, en caso contrario, tratar de plantear otras opciones que lo aminoren analizando las diferentes leyes vigentes como la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias (en lo sucesivo LOTC), norma ésta que incorporó el principio de unidad de explotación turística o la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de Renovación y Modernización Turística de Canarias (en adelante LRMTC), que, como complemento al anterior, incorpora el deber de atenerse al uso turístico y del cual hablaremos más adelante, así como profundizando en los diferentes principios civiles que se relacionan para poder sacar conclusiones debidamente fundamentadas. Por tanto, los objetivos que nos proponemos son, de una parte, detectar cuáles son aquellos problemas que tienen los propietarios de apartamentos turísticos tanto en cuanto a su uso con carácter residencial, como, respecto a su posible explotación; y de otra, ofrecer soluciones viables, desde el punto de vista legal, a los titulares de los apartamentos situados en San Bartolomé de Tirajana y que resulten afectados por las disposiciones del nuevo PGOS, de forma que puedan aminorarse los efectos negativos del mismo, si prospera Cabe destacar que el trabajo seguirá la estructura propia de un trabajo jurídico, con las limitaciones propias que me impone el ser yo un alumno del Grado en Turismo y que la finalidad e interés de este estudio sea exclusivamente académico. 2. LA OFERTA ALOJATIVA EN CANARIAS. CONCEPTOS. Antes de continuar centrando el trabajo en los aspectos relativos al Derecho de Propiedad, y los límites legales que operan en el sector del alojamiento 7 turístico, es preciso hacer una brevísima referencia a cuál es la oferta alojativa en nuestra Comunidad Autonóma. A los efectos que nos interesa, la oferta alojativa de carácter turístico reconocida en nuestra comunidad autónoma, se prevé en la LOTC, y distingue dos tipos de establecimientos turísticos: los establecimientos hoteleros, compuesto por Hoteles, Hoteles Urbanos, Hoteles Rurales y Hoteles Emblemáticos, y, los extrahoteleros, que no son otros que Apartamentos, Villas, Casas Rurales, Casas Emblemáticas y Viviendas Vacacionales. Dentro de los establecimientos hoteleros, destaca por su importancia el hotel, entendido como aquel establecimiento turístico de alojamiento que ofrece los servicios de alojamiento y alimentación (art. 2 del Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos, en adelante RATA). Respecto a los segundos es necesario que hagamos referencia a los apartamentos y las viviendas vacacionales. Entendemos por apartamento el establecimiento extrahotelero compuesto por unidades de alojamiento dotadas del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos (art. 2 del RATA). Por su parte, serán viviendas vacacionales, las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio (art. 2 del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, en lo sucesivo RVV). 8 3. EL DERECHO DE PROPIEDAD 3.1. Concepto Según la definición proporcionada por el artículo 348 del Código Civil de 1889, (C.C. en adelante), “[l]a propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. Deberíamos destacar que según el artículo 349 del C.C., “[n]adie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no procediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado”, y como bien ratifica el artículo 33.3. de la Constitución Española de 1978, (C.E. en lo sucesivo), “[n]adie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”. 3.2. Contenido y Derechos que otorga la propiedad En consonancia con el sub-apartado anterior, la propiedad privada significa, ante todo, que el propietario tiene facultad de excluir a cualesquiera otras personas del uso y utilización de cuanto le pertenece, así como contar con las garantías suficientes de que, salvo que se den los presupuestos de la expropiación forzosa, no será privado de sus bienes (Lasarte, 2005, p.53). En este sentido, otra de las facultades que tiene un propietario cuando adquiere un bien, como bien define el artículo 348 del C.C., es el de gozar y disfrutar de la cosa en cuestión. Por tanto, aquel que adquiere algo, es el único legitimado para usarlo, utilizarlo, modificarlo e incluso consumirlo, puesto que le pertenece, a no ser que el propietario disponga otra cosa, con lo que habría que hablar de otro derecho que otorga la propiedad como es el de la facultad de disposición (Lasarte, 2005, p.55). Lo coherente y a modo de ejemplo es que si una persona compra una batidora, una caja de fresas y leche, lo hace porque 9 pretende consumir, en este caso, la leche y las fresas, así como sacarle un rendimiento, amortizar y utilizar la batidora que ha comprado. Lo mismo sucede con el problema que se suscita actualmente en San Bartolomé de Tirajana, ya que los propietarios de apartamentos localizados en suelo de uso turístico, los adquirieron cuando no existía una regulación que prohibiera la compra de esos apartamentos para uso residencial ni aquélla que les obliga a cederlos en explotación, pues como es lógico dichas propiedades se adquirieron, al menos una gran parte de ellas, para poder gozarlas y disfrutarlas, ya fuera como segunda residencia o como residencia permanente. De acuerdo a lo anterior, la facultad de goce y disfrute de un apartamento turístico, por ejemplo, permite a su poseedor no sólo a usarlo y disfrutarlo cuando quiera, no viéndose obligado el poseedor a cederlo a terceros para su explotación, sino que también le permite, de acuerdo a su conveniencia, transmitir los poderes de goce a otras personas, mediante un contrato de arrendamiento del bien en cuestión. De la misma manera y según apunta el artículo 353 del C.C., “[l]a propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente”. 4. LOS LÍMITES A LA PROPIEDAD DE LA OFERTA ALOJATIVA EN EL ÁMBITO TURÍSTICO DE CANARIAS 4.1. El Principio de Unidad de Explotación Siguiendo con la línea de investigación adoptada hasta ahora, es conveniente que hablemos sobre el Principio de Unidad de Explotación que se contempla en la LOTC y que expone en su artículo 38.1. que “[l]a explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación” y ello porque dicho principio viene a ser una limitación al ejercicio del derecho de propiedad de los establecimientos alojativos, como veremos más adelante. Conforme al artículo 38.2. de la LOTC “[s]e entiende por unidad de explotación el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística 16 existente, venga precedida de la citada renovación o rehabilitación. b) Los adquirentes de unidades de alojamiento o de participaciones indivisas se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes, sea gestionado por una única empresa explotadora, mediante la suscripción del correspondiente contrato, por un plazo no inferior a diez años. A tales efectos, los copropietarios podrán constituir una sociedad mercantil con personalidad jurídica independiente de la que ostenta la titularidad dominical, en su caso, con objeto de que gestione la explotación del hotel, pudiendo ésta cederlo a su vez a terceros, si así se pacta, subrogándose a las obligaciones sobre la gestión de la empresa cedente. c) En ningún caso podrá darse uso residencial a las unidades de alojamiento, prevaleciendo su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro fin. A estos efectos se presume que existe uso residencial cuando en el contrato a que se refiere el apartado anterior se otorgue una reserva de uso a los copropietarios por un periodo superior a seis meses al año, o cuando el uso efectivo de la unidad de alojamiento por los propietarios supere el período señalado. d) Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de los consumidores y usuarios, los promotores de inmuebles turísticos para su explotación como hoteles en régimen de condominio, deberán facilitar previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa de las unidades de alojamiento o las participaciones indivisas, un documento informativo en el que se consignará la afectación del inmueble al uso turístico y las demás condiciones que deban establecerse en la escritura para que se adquiera la condición de copropietario, conforme se establezca reglamentariamente. e) Antes de iniciar la comercialización de un hotel en régimen de condominio mediante la transmisión de unidades de alojamiento o participaciones indivisas, se procederá a inscribir en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal de la finca o fincas afectadas: A) La afección al uso turístico que recae sobre la unidad de alojamiento, y que este uso no podrá ser alterado salvo por decisión unánime de los (co)propietarios, y siempre y cuando el planeamiento lo permita. B) Las condiciones de cesión de uso a la empresa gestora. 3. El Gobierno, a propuesta del departamento autonómico competente 17 en materia de turismo, podrá regular los incentivos que se consideren aptos para promover esta modalidad empresarial.” Lo que el anterior artículo aclara, de una manera más técnica, es que cuando nos referimos a Condohotel, de un lado, hablamos de una nueva figura vinculada a un establecimiento hotelero que nace cuando las distintas habitaciones del hotel se promueven y venden a una pluralidad de propietarios con el propósito de que éstos las cedan en explotación a un empresario, de modo que sea éste quien explote el establecimiento en su conjunto; y, de otro, nos referimos al contrato que surge de la relación anterior, en virtud del cual una serie de inversores adquieren las distintas habitaciones del establecimiento hotelero, simultáneamente las ceden para su explotación por un empresario hotelero a cambio de precio, reservándose para sí el disfrute de la habitación y los servicios vinculados a la explotación durante una determinada temporada cada año (Cabrera González, 2013, p.12). Así, a efectos de este artículo, aquellas personas que adquirieron una propiedad dentro de un complejo que se encuentre en Régimen de Condominio, tiene la opción de poder reservarse unos meses para su uso y disfrute personal (siempre y cuando no supere los 6 meses porque si no se consideraría un uso residencial de la propiedad destinada a uso turístico), pero con la condición de que el resto del tiempo está obligado a cedérselo a un gestor turístico para su explotación. Esto no deja de ser lo que han hecho de forma regular muchos de los propietarios de apartamentos que utilizaban los mismos para sí o su familia durante los meses de verano y lo cedían a un explotador durante el resto del tiempo (como vimos en el ejemplo expuesto anteriormente). Pues bien, para que esa acción coincida con el régimen de condominio o condohotel, además, debe afectar a todo el complejo. Para que eso sea posible se debe tener un acuerdo total de los propietarios de las unidades alojativas porque éstos deben cedérselos a una misma persona, al empresario hotelero encargado de gestionarlas en los meses en que los propietarios no las ocupen. Se basa este régimen en la compatibilidad del uso residencial que se hace de los apartamentos por sus propietarios y la explotación de éstos de forma empresarial. 18 Por otra parte, hay autores que consideran que esta concepción del uso residencial debe cuestionarse en cuanto a la compatibilidad del principio de unidad de explotación y la figura del condohotel (Munar, 2010, pp. 326 – 327). En su opinión resulta complicado conjugar el uso residencial que, a su juicio, parece predicarse de los días en que el propietario emplea la habitación para sí y el principio de unidad de explotación que subyace de la necesaria explotación turística por el empresario hotelero. También parece defenderse tal carácter residencial por algunas empresas explotadoras de establecimientos bajo el régimen de condohotel, al considerar el uso de la habitación o el apartamento del propietario inversor como su segunda residencia (Horno, 2007). El uso residencial o no de los apartamentos en régimen de condohotel no es el único problema que genera la regulación que hace la LRMTC de esta figura, quizás la que más llama la atención y que, hay que criticar es la utilización del término “condominio” referida a una modalidad de explotación hotelera y al contrato en la que se sustenta por varias razones. La primera y fundamental es que resulta una copia del término utilizado en otros ordenamientos jurídicos, la mayoría de corte anglosajón que nada tienen que ver con nuestro Derecho. La segunda es el alejamiento del concepto ampliamente establecido en el tráfico económico “condohotel”. La tercera, porque la elección de la primera fórmula en detrimento de la segunda concepción podría inducir a confundir esta figura y sobre todo el contrato que la sustenta, en instituciones de naturaleza civil y no mercantil (Cabrera González, 2013, p.10). A parte de los problemas ya nombrados, existen algunos muy comunes que son los que tienen los propietarios con la explotadora ya fuera por los diferentes intereses que existen entre ambos, como hemos dicho antes, ya fuera por la mala gestión y/o exigencias por parte de dicha explotadora. Bien, una solución o mejora de la gestión del complejo podría caber siempre que los propietarios de un complejo con un porcentaje igual o superior al 51% puedan crear una sociedad mercantil y así sustituir la labor de la explotadora habilitada en ese momento. Ahora bien, para explotar el complejo en su totalidad habrán de hacerse con la posesión del resto de las unidades alojativas, que no podrán continuar explotándose por quien no ostente ese porcentaje pues conforme al 19 artículo 39.3, la explotadora debe ostentar los títulos habilitantes que le permitan disponer de los apartamentos. Pues bien, aquél que se haga con ese porcentaje elimina, de hecho, la posibilidad de que quien no disponga de al menos más de la mitad del complejo no podrá explotarlo ni tampoco explotar por sí los apartamentos de que disponga. Sin que expresamente lo diga la norma este principio, recuérdese que obliga a la explotación por una sola persona, forzará la cesión del 49% restante a quien controle el máximo de apartamentos. Por lo que se ha expuesto, está claro que el régimen de condominio o condohotel puede ser una solución pero sólo y exclusivamente para aquellos complejos que quieren seguir siendo explotados por un gestor o profesional, eso sí, permitiendo a los propietarios de los apartamentos seguir disfrutando de los mismos, determinado tiempo cada año. 4.4. Las Viviendas Vacacionales Según el artículo 3 del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (en adelante RVV), una vivienda vacacional es “la vivienda que, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de precio”. Esto es que todas las viviendas, independientemente de donde se encuentren, son potencialmente explotables por sus dueños en diferentes canales de venta para poder ampliar la oferta alojativa de los municipios. No obstante, este mismo RVV, en su artículo 3.2, elimina esta posibilidad, al prohibir expresamente que aquellas que están situadas en los municipios turísticos puedan alquilarse como viviendas vacacionales. Este precepto ha sido denunciado y criticado por la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (ASCAV) porque excluye al 90% de las viviendas vacacionales que hoy se explotan en el territorio Canario, pues todas éstas están ubicadas en las zonas turísticas. 20 En el siguiente cuadro tratamos de exponer la relevancia de las viviendas vacacionales en las zonas turísticas de la isla de Gran Canaria. En particular, como se observa en cuadro 1, según una evidencia empírica realizada por la Comisión Nacional de los Mercado y de la Competencia (CNMC) y recogida en su “Informe económico sobre el decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el reglamento de las viviendas vacacionales de la comunidad autónoma de canarias”, en las fechas entre el 18 de febrero y el 15 de marzo del 2016 a partir de información del portal web Airbnb, se observa que a nivel general se contempla cómo las viviendas vacacionales (en rojo en el mapa) de la web, los hoteles (en verde en el mapa) y apartamentos (azul en el mapa) en la isla de Gran Canaria se localizan fundamentalmente en tres zonas turísticas: en San Bartolomé de Tirajana, en Mogán y en Las Palmas de GC. Cuadro 1: Hoteles, apartamentos y viviendas vacacionales en Gran Canaria Hoteles Apartamentos Viviendas Vacacionales San Bartolomé de Tirajana 40.8% de los hoteles 61.4% de los apartamentos 30% de las viviendas Mogán 20.9% de los hoteles 27.9% de los apartamentos 10.8% de la viviendas Las Palmas de Gran Canaria 24.8% de los hoteles 7.9% de los apartamentos 29.5% de las viviendas Otras zonas 13.6% de los hoteles 2.8% de los apartamentos 29.7% de las viviendas (Fuente: Elaboración propia a partir del Informe CNMC) 21 En definitiva, el 70.3% de las viviendas de la plataforma de Airbnb están situadas en las mismas zonas que el 86.4% de los hoteles y el 97.2% de los apartamentos. Por tanto, y como bien apunta la CNMC, “los patrones de localización de viviendas y hoteles y apartamentos son muy similares, con un solapamiento espacial muy elevado que pone de relieve los patrones de aglomeración que se derivan de la teoría”. Zona Las Palmas de GC (Airbnb) Zona Las Palmas de GC (Hoteles y Apts.) Zona Mogán y Maspalomas (Airbnb) Zona Mogán y Maspalomas (Hoteles y Apts.) Fuente: Fuente: www.airbnb.es, Instituto Canario de Estadística (ISTAC), Gobierno de Canarias, Google Maps y Booking.com. (Informe CNMC, p. 14) Concretamente, este estudio pone de manifiesto que los distintos operadores turísticos o explotadores tienden a concentrar sus establecimientos en la misma localización, porque por sí solos atraerían menos turistas que si lo hacen en las zonas de mayor interés y en régimen de aglomeración (Canina, Enz y Harrison, 2005, pp.566-567). Así se contribuiría a que, por ejemplo, supermercados, restaurantes, bares, etc., que coexistan con un complejo de apartamentos se beneficiaran de la atracción de turistas por parte de este último haciendo que 22 dichos turistas consuman servicios en diferentes sitios aparte del de alojamiento en el apartamento. Esta teoría de la aglomeración justifica el que los propietarios de las viviendas vacacionales las ubiquen en las zonas turísticas, que son las que tienen atractivos suficientes para generar las sinergias que se comentan. Por ello, defendemos la reconsideración de nuestra norma autonómica para que incorpore la vivienda vacacional en el suelo turístico. De hecho resulta un tanto curioso que se descarte de la oferta turística precisamente las viviendas que sí pueden ser gestionadas en los municipios turísticos y que, por consiguiente, serían las más demandadas (González Cabrera, 2015, p.9). Dicho lo anterior y teniendo en cuenta que los actuales apartamentos que hoy se usan como segundas residencias podrían ser explotados como viviendas vacacionales, si cumplen las condiciones que la norma les impone, nos queda por comentar los problemas que hoy entrañan. El más importante, y como ya hemos dicho, es la exclusión de explotar estas viviendas en los municipios turísticos conforme al artículo 3.2 del RVV. Esta prohibición, a la que ya hemos aludido, produce una situación de marginación por su posible ilegalidad para el gran número de este tipo de viviendas localizadas en la isla y, en consecuencia, para todos aquellos individuos que ostenten una propiedad y que, lógicamente, quieran sacarle un rendimiento económico. Recuérdese que cuando hablamos de los derechos que otorga la propiedad, decíamos que el titular de la misma (vulgarmente el dueño) puede hacer lo que quiera con ella, ya sea consumirla (en nuestro caso, disfrutarla), cambiarla o rentabilizarla, como en este caso, mediante distintas formas de comercialización, por ejemplo, el alquiler de su propiedad ya sea por días, semanas o meses, bien sea por habitaciones (aspecto éste también prohibido por el RVV en su art. 12.1) o la vivienda completa. Quienes siguen comercializando estas viviendas, pese a su prohibición, se arriesgan en la actualidad, en nuestra Comunidad Autónoma, a ser penalizados con cuantiosas multas por no obedecer las disposiciones del Decreto. Por tanto, y coincidiendo con González Cabrera, no existe una justificación de utilidad 23 pública para prohibir que se comercialicen esta viviendas, sino que más bien, el interés es político-empresarial en cuanto a que se tienen los intereses de unos pocos en cuenta y no del conjunto de la sociedad, no viéndose el destino beneficiado por tener una oferta alojativa más amplia que pueda abarcar las necesidades de un mayor número de turistas. Es obvio, por cuanto se ha expuesto, que comparto la opinión de González Cabrera de que las viviendas vacacionales podrían y deberían ser admitidas en los municipios turísticos, pues no tiene sentido que no lo sean cuando la demanda está en dichos municipios turísticos. Además, si como abogamos, se regularan las viviendas vacacionales y en una situación de alegalidad, cuando no de clara ilegalidad desde la aprobación de la mentada norma, las mismas podrían ser una solución para algunas de las cuestiones que pudieran generarse en la práctica, en particular, si prosperara el Proyecto de Plan General de San Bartolomé de Tirajana, y conforme a él se optara mayoritariamente porque un establecimiento se quedara como residencias habituales o segundas residencias de sus propietarios, aquél que no compartiera dicha opción y deseara seguir explotando su apartamento, podría hacerlo si tiene cabida en los requisitos que se le exigen a los propietarios de viviendas vacacionales. De hecho, en un reciente estudio de ESADE se demuestra que el 14% los turistas que visitan nuestro país lo hace en viviendas vacacionales, no en apartamentos reglados ni en hoteles, dejando en el 2014 un gasto superior a los 2.600 millones de euros. Es más, el artículo también expone que “Para 9 de cada 10 turistas, el alquiler vacacional es el alojamiento habitual en los viajes a España, y su perfil es eminentemente extranjero (79%)” 1 . 5. LOS PROBLEMAS QUE PLANTEA EL PROYECTO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN SUPLETORIO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA Como hemos estado mencionando a lo largo del presente trabajo, el PGOS de San Bartolomé de Tirajana no está demasiado lejos de su implantación, el cual 1 Dichos datos han sido extraídos de la web http://es.slideshare.net/ESADE/estudio-impactoviviendasturisticasespana/1, consultada el 9 de junio de 2016. 24 de prosperar, generaría ciertos problemas que han sido puestos en evidencia por las múltiples alegaciones presentadas por los propietarios 2 a los que le afectaría la aprobación definitiva de dicho Proyecto. Bien, como se observa en epígrafes anteriores, si la aprobación definitiva del Plan se hace efectiva, los complejos turísticos tendrán que decidir a qué uso quieren dedicarse, si al uso residencial o bien al uso de explotación turística, así como lo que esas decisiones supondrán para la comunidad de propietarios. La relación que tiene lo anterior con el condominio es que podrían generar una serie de problemas internos en cuanto a que habrán propietarios que quieran seguir cediendo su propiedad a la explotadora para recibir una cuota por ella, bien sea porque no utilizarán la propiedad para su uso, bien por decisiones personales y, por tanto, el primer problema para decidir si conforman el condominio es la unanimidad en la decisión pues no puede constituirse el mismo si no hay cesión de la posesión por parte de todos los propietarios, y claro está, una vez que han decidido explotarlo. En este sentido, se cuestiona en estas alegaciones la posible inconstitucionalidad de la LRMTC porque al recoger “el deber de atenerse al uso turístico” (art. 23) está reconociendo un límite al derecho de propiedad, aludiendo a la función social de la propiedad a la que nos referimos en su momento, esto es, que por defender el interés turístico establece el mismo como una función que está por encima del derecho de la propiedad que reconoce la Constitución. Además, también cuestiona que la Comunidad Autónoma, que es la que aprobó aquella norma tenga competencias para establecer este límite cuando conforme al artículo 149.8 de la C.E. le corresponde en exclusiva al Estado la regulación en materia civil, ámbito al que pertenece el Derecho de Propiedad. En dichas alegaciones se discute que la voluntad de los propietarios (al elegir optar por el carácter residencial o el turístico) pueda modificar el uso de la parcela en la que están situados estos complejos, pues lo mismos tienen un uso 2 Nos ha servido de base las alegaciones realizadas por uno de los propietarios del Complejo “Jardín del Atlántico”. Las mismas no pueden adjuntarse en el Anexo al sobrepasar el número de páginas permitidas por el Reglamento. 25 concreto que es el permitido en la licencia de edificación (normalmente el turístico). Bien, pues en el caso en el que decidan constituir el establecimiento para el uso residencial, aquellos individuos que discrepen con la decisión queriendo continuar dándole un uso turístico a su unidad alojativa, sólo podrán hacerlo con la solución que para ello propone la vivienda vacacional, pudiendo el propietario actuar por cuenta propia en cuanto a la explotación de su vivienda, ya que conforme al derecho de propiedad, tiene esa posibilidad. Por tanto y aludiendo a lo anterior, en caso de venderse alguna unidad alojativa, debe saberse o informarse de que la persona que la adquiera, sólo podrá explotarla siempre y cuando la constituya como vivienda vacacional. Por otra parte, en aquellos complejos que se opte por mantenerlos como uso turístico, la explotación corresponderá a todos los apartamentos pero bajo el principio de unidad de explotación, por una única persona, a ser posible un profesional. En dicho caso, habrá que tener en cuenta que el deber de atenerse al uso turístico se aplica a partir de la toma de decisiones de los propietarios, por lo que ese complejo no podrá convertirse en residencial y en el caso de que los propietarios vendan sus apartamentos, lo harán con la carga de tener que venderlo a alguien que quiera seguir con su explotación (esa carga queda clara en la exigencia registral que establece el art. 23.2). En este sentido, aquellas personas que, por el contrario, quieran seguir disfrutando de su propiedad pueden proponer la fórmula del condominio que solucionaría en cierta parte, la prohibición de residir en la propiedad, siempre y cuando se cumplan los requisitos que hemos venido nombrando hasta ahora. Pero todas las críticas anteriores vienen fundamentadas también por el hecho de que, como ya comentamos anteriormente, el PGOS pretende recalificar parcelas al uso turístico aunque éstas no estuvieran destinadas a ello en un principio y la licencia obtenida para construir no fuera turística. Y todo ello sin que medie indemnización alguna a aquellos titulares que se vieran afectados por la decisión de la comunidad de propietarios por la decisión