Préstamos hipotecarios: una comparativa del mercado español actual

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. UNA COMPARATIVA DEL MERCADO ESPAÑOL ACTUAL Trabajo Fin de Grado presentado por, Beatriz Vázquez Zayas siendo el tutor del mismo Francisco Begines Begines Vº. Bº. del Tutor: Alumna: D. Francisco Begines Begines Dª. Beatriz Vázquez Zayas Sevilla. Mayo de 2017 GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS TRABAJO FIN DE GRADO CURSO ACADÉMICO [2016-2017] TÍTULO: PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. UNA COMPARATIVA DEL MERCADO ESPAÑOL ACTUAL. AUTOR: BEATRIZ VÁZQUEZ ZAYAS TUTOR: D. FRANCISCO BEGINES BEGINES DEPARTAMENTO: DEPARTAMENTO DE ECONOMÍA APLICADA I ÁREA DE CONOCIMIENTO: MÉTODOS CUANTITATIVOS PARA LA ECONOMÍA Y LA EMPRESA RESUMEN: Tras analizar teóricamente la amortización de préstamos y todos los aspectos relacionados con los préstamos hipotecarios, se ha realizado un estudio comparativo entre tres entidades financieras distintas, en términos cualitativos y cuantitativos. Se ha obtenido información sobre los tipos de interés a tipo variable y fijo, los gastos y comisiones. Una vez obtenida toda la información se ha precedido a la parte cuantitativa en la cual se ha calculado la Tasa Anual Equivalente (TAE) de las entidades financieras tanto a tipo de interés variable como a tipo de interés fijo, y se ha realizado una comparación entre ellas destacando cuál es en este momento la mejor opción a contratar. PALABRAS CLAVE: Préstamo hipotecario, tipo de interés, Tasa anual equivalente (TAE). ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS .................................................................................................. 1 2. AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS ............................................................................................. 3 2.1. DEFINICIÓN ........................................................................................................................ 3 2.2.SISTEMA DE AMORTIZACIÓN PROGRESIVO O FRANCÉS ................................................... 6 3. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS..................................................................................................... 9 3.1. DEFINICIÓN ........................................................................................................................ 9 3.2. CARACTERÍSTICAS .............................................................................................................. 9 3.3. DIFERENCIA ENTRE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS ................................................................ 10 3.4. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA ........................................................................................... 10 3.5. REQUISITOS...................................................................................................................... 11 3.6. PRÉSTAMOS TIPO DE INTERÉS VARIABLE Y PRESTAMOS A TIPO DE INTERES FIJO ....... 11 3.7. AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO .................................................................................... 12 3.8. FLEXIILIDAD ...................................................................................................................... 13 3.9. CONSECUENCIAS DEL IMPAGO DE LAS CUOTAS DEL PRÉSTAMO .................................. 13 3.10. LOS SEGUROS DE AMORTIZACIÓN ................................................................................ 14 3.11. LA CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO ............................................................................. 14 3.11.1. IMPORTE ................................................................................................................. 14 3.11.2. MONEDA ................................................................................................................. 15 3.11.3. PLAZO ...................................................................................................................... 15 3.11.4. OTRAS CONDICIONES ............................................................................................. 16 3.12. OTROS COSTES: COMISIONES Y GASTOS ...................................................................... 16 3.12.1. COMISIONES ........................................................................................................... 16 3.12.2. GASTOS Y SERVICIOS ACCESORIOS ........................................................................ 18 3.13. DERECHOS DEL CLIENTE ................................................................................................ 21 3.14. OBLIGACIONES DEL CLIENTE ......................................................................................... 22 3.15. FISCALIDAD .................................................................................................................... 22 3.16. TRASLADO DE LA HIPOTECA A OTRA ENTIDAD DE CRÉDITO ....................................... 22 3.17. LA INTERVENCIÓN DEL NOTARIO .................................................................................. 24 3.18. LA REUNIFICACIÓN DE DEUDAS .................................................................................... 25 3.19. CLAUSULAS SUELO ......................................................................................................... 26 3.20. EURIBOR ......................................................................................................................... 26 3.21. TASA ANUAL EQUIVALENTE .......................................................................................... 26 3.21.1. ¿PARA QUÉ SIRVE? ................................................................................................. 27 3.21.2. ¿DÓNDE DEBE FIGURAR? ....................................................................................... 27 4. APLICACIÓN PRACTICA: UNA COMPARATIVA ENTRE LAS DISTINTAS ENTIDADES FINANCIERAS .............................................................................................................................. 29 4.1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................... 29 4.2. ANÁLISIS CUANTITATIVO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON TIPO DE INTERÉS VARIABLE ................................................................................................................................ 30 4.2.1. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO SANTANDER ...................................................... 30 4.2.2. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO BBVA ................................................................. 32 4.2.3. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO ING DIRECT ....................................................... 33 4.3. ANÁLISIS CUANTITATIVO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON TIPO DE INTERÉS FIJO 34 4.3.1. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO SANTANDER ...................................................... 34 4.3.2. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO BBVA ................................................................. 35 5. CONCLUSIÓN ........................................................................................................................... 37 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................. 39 ANEXOS ....................................................................................................................................... 41 TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 1 CAPÍTULO 1 INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS El trabajo se va a dividir en cuatro módulos; el primero amortización de préstamos en el que se refleja los distintos métodos de amortización de préstamos, la notación que se utiliza, los elementos que intervienen y como se relacionan. Además, se va a profundizar en el método francés, ya que es el más utilizado a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Para este primer módulo se ha tomado como referencia el manual de la asignatura matemáticas financieras que se imparte en el segundo año. Seguidamente, se desarrolla el tema de los préstamos hipotecarios, para el cual se ha tomado como principal fuente de información la página web del Banco de España. En este módulo se desarrolla temas como las características de un préstamo hipotecario, las consecuencias del impago de las cuotas del préstamo y el traslado de la hipoteca a otra entidad de crédito por ejemplo. Posteriormente, se va a llevar a cabo la parte práctica, en la cual se hace una comparativa entre las distintas entidades financieras. Para este módulo se ha tomado un estudio de tres entidades financieras como son Banco Santander, Banco BBVA y Banco ING Direct, para analizar las ofertas hipotecarias en ese momento en el mercado. En la cual se han obtenido datos como los gastos a tener en cuenta a la hora de contratar un préstamo hipotecario, las comisiones y los intereses. Posteriormente se ha comparado la TAE de las distintas entidades financieras tanto a tipo de interés fijo como a tipo de interés variable. Para el cálculo de la TAE se ha tomado una hoja de cálculo en Excel, y los resultados obtenidos en esta hoja de cálculo están reflejados en este módulo. El propósito de estos cálculos era hacer una comparativa entre las entidades financieras tanto a tipo de interés variable como a tipo de interés fijo y comparar cuál de ellas era más interesante de pactar. Para finalizar, una vez que se han desarrollado los capítulos anteriores se lleva a cabo el último modulo llamado conclusiones donde se hace una reflexión general de todos los datos obtenidos y se saca el fin de este estudio comparativo llevado a cabo en el módulo anterior. Vázquez Zayas, Beatriz 2 TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 3 CAPÍTULO 2 AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS 2.1. DEFINICIÓN: Las operaciones de amortización de préstamos son operaciones financieras por las que el prestamista o acreedor se compromete a entregar al prestatario o deudor, en un determinado momento tₒ, cierto capital (Cₒ,tₒ) y éste se compromete a reembolsar en un periodo (tₒ,tn) dicho capital junto con sus intereses. La operación de préstamo está formada por una prestación única (Cₒ,tₒ), y una contraprestación usualmente múltiple (a₁,t₁), (a₂,t₂),…, (an,tn) que tienen como misión abonar los intereses que se forman en la operación y devolver el principal de la deuda y reciben el nombre de términos amortizativos. Su representación gráfica sería la siguiente: Hay dos formas de devolución de un préstamo: 1. Amortización del préstamo mediante reembolso único: a) Con pago único de capital e intereses al final de la operación. b) Con pago periódico de intereses y reembolso del capital principal al final de la operación. Vázquez Zayas, Beatriz 10 3.3. DIFERENCIA ENTRE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS: Aunque en ocasiones se hable indistintamente de crédito y préstamo estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Un préstamo es una operación financiera en la que una entidad o persona (prestamista) entrega a otra (prestatario) una cantidad fija de dinero al comienzo de la operación, con la condición de que el prestatario devuelva esa cantidad junto con los intereses pactados al inicio de la operación en los plazos establecidos. La amortización (devolución) del préstamo normalmente se realiza mediante cuotas regulares (mensuales, trimestrales, semestrales…) a lo largo de ese plazo. Por lo tanto, la operación tiene una vida determinada previamente. Los intereses se cobran sobre la deuda pendiente. Un crédito es la cantidad de dinero, con un límite fijado, que una entidad pone a disposición del cliente (acreditado). El cliente no dispone de la cantidad de dinero de golpe al inicio de la operación, sino que podrá utilizarla según sus necesidades de cada momento, utilizando una cuenta o tarjeta de crédito. Sólo paga intereses por el dinero del que efectivamente haya dispuesto, aunque suele cobrarse además una comisión mínima sobre el saldo no dispuesto. A medida que devuelve el dinero podrá seguir disponiendo de más, sin pasarse nunca del límite fijado al inicio de la operación. Los créditos también se conceden durante un plazo, pero a diferencia de los préstamos, cuando éste se termina se puede renovar o ampliar. Los intereses de los créditos suelen ser más altos que los de un préstamo, pero, sólo se pagan intereses por la cantidad utilizada. Los préstamos suelen concederse para financiar la adquisición de una vivienda, un coche, etc. Los créditos sirven más para cubrir desfases entre cobros y pagos y para afrontar periodos pasajeros de falta de liquidez. Por tanto, se podría decir que los créditos normalmente son más indicados para empresas que para particulares. 3.4. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecario. Según se haya pactado en el contrato, puede haber una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca. La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato (normalmente el impago del préstamo) podrá poner a la venta el inmueble hipotecado. TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 11 La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial. 3.5. REQUISITOS: Los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota a pagar no sobrepase el límite de endeudamiento del 30-35% de los ingresos netos mensuales. También hay otros factores a tener en cuenta para determinar la capacidad de pago, por lo que se hará un estudio de viabilidad y le exigirán una serie de documentos que pueden incluirse:  DNI/ Pasaporte/ Tarjeta de residencia (NIE)  Su última declaración de la Renta  Sus últimas dos nóminas si trabaja por cuenta ajena  Copia del contrato de trabajo  La última declaración de IVA si trabaja por cuenta propia  Un informe de tasación de la vivienda  Comprobación registral (nota simple)  Relación de su patrimonio en el momento de solicitar el préstamo (otros inmuebles en propiedad, coches, inversiones, cuentas bancarias,…) Además en caso de tener préstamos en otras entidades le pedirán autorización para consultar en la CIRBE el importe de sus deudas pendientes y mirarán en la base de datos de la RAI ASNEF para averiguar si ha tenido algún impago. 3.6. PRÉSTAMOS TIPO DE INTERÉS VARIABLE Y PRESTAMOS A TIPO DE INTERES FIJO: El tipo e interés es el “precio” que cobran las entidades de crédito por dar un préstamo. Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Las entidades son libres para establecer el tipo de interés que deseen, aunque tienden a reducirlo si el préstamo hipotecario tiene buenas garantías y si su importe es claramente inferior al valor teórico del bien hipotecado. El tipo de interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo.  Préstamo a interés variable Este tipo de interés se va modificando a lo largo de su periodo de amortización. Esto se hace en función de la evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el Vázquez Zayas, Beatriz 12 mercado. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante. Podemos decir que el tipo de interés de un préstamo es el Euribor más un punto porcentual. Eso significa que a lo largo de toda la vida del préstamo usted va a pagar lo que marque el Euribor en el momento de la revisión de la cuota (elemento variable) más un punto porcentual (elemento fijo).  Préstamo a interés fijo En esta variedad de préstamos hipotecarios, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto se conoce desde el principio el importe total de los intereses que tiene que pagar. Ésa es la gran diferencia con los préstamos de interés variable, es decir en los préstamos con interés fijo no hay incertidumbre sobre las cuotas futuras. El interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del préstamo, mayor suele ser el tipo de interés. Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable. 3.7. AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO: Hay distintas formas de devolver (o amortizar) un préstamo hipotecario. La modalidad depende de la periodicidad de las cuotas (normalmente se pagan cada mes, aunque pueden ser trimestrales, semestrales,…) y de la variación de su importe a lo largo del tiempo (si son constantes, crecientes o decrecientes). Otra posible opción es establecer un periodo inicial de carencia, durante el cual no se devuelve el capital sólo se pagan intereses, o bien no se paga nada. Lo más habitual es que los préstamos recibidos de entidades de crédito se devuelvan mediante el pago de términos amortizativos periódicos constantes, en cuyo importe se incluye una parte de intereses y otra parte de capital. Esta modalidad de devolución se conoce con el nombre de “sistema francés” el cual se ha explicado con más detalle en el capítulo anterior. Si lo que queremos es hacer pagos anticipados de parte o de toda la deuda pendiente (cancelación anticipada parcial o total, respectivamente). En ambos casos, debe de tener en cuenta las comisiones o compensaciones bancarias de amortización anticipada que haya firmado en el contrato de préstamo. La cancelación anticipada parcial puede tener dos efectos distintos, según se pacte con el banco o caja: - Disminuye el importe de las cuotas periódicas pendientes (se paga menos). - Adelanta la fecha del vencimiento del préstamo (se acaba antes). TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 13 Si lo que se produce es la cancelación anticipada de la totalidad de la deuda pendiente, el préstamo se cierra. En este caso, se recomienda que pida a la entidad de crédito el otorgamiento de la escritura de cancelación para su inscripción en el registro de la propiedad, de tal forma que el inmueble quede liberado de la hipoteca. 3.8. FLEXIILIDAD: Algunas entidades bancarias ofrecen hipotecas cuyas condiciones (plazo, capital del préstamo, importe de las cuotas…) pueden variar a lo largo del tiempo según convenga al cliente. Un ejemplo de ellos puede ser que se lo ofrezca a un cliente la posibilidad de que vuelva a poder utilizar el dinero ya devuelto, o de que alargue el plazo pendiente del préstamo reduciendo el importe de las cuotas, o de que retrase el pago de alguna cuota a pagar parte del principal al final. Por lo tanto tendríamos que tener en cuenta que cuanto mayor es la flexibilidad del préstamo, más elevado suele ser su coste. También existen préstamos o créditos con garantía hipotecaria no destinados a adquirir una vivienda sino bienes de consumo. Como los préstamos hipotecarios suelen tener unos tipos de interés más bajos que los de los préstamos al consumo, la operación puede ser atractiva, pero hay que tener en cuenta no sólo los habituales mayores gastos que supone la formalización de un préstamo hipotecario respecto a los de uno personal, sino también que los plazos de los hipotecarios son mucho mayores que los personales, lo que supone que estaría pagando intereses durante más tiempo e incluso a veces con posterioridad a la vida útil del bien que ha financiado con este préstamo. Así, por ejemplo piense que la utilización de dinero del crédito para comprar un coche: normalmente seguiría pagando el préstamo dedicado a comprar el coche varios años después de haberse desprendido de él. 3.9. CONSECUENCIAS DEL IMPAGO DE LAS CUOTAS DEL PRÉSTAMO: Retrasarse en un pago de alguna de las cuotas supone para el cliente abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Además de estos intereses por demora, la entidad podría cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato. Normalmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del Vázquez Zayas, Beatriz 14 capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha. También es habitual que las entidades lleven a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades tendrán que comunicarlo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España. El cliente podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición contemplados en nuestra normativa (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal). Por otra parte en el caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial previsto en la Ley Hipotecaria. Obviamente, cabría rehabilitar el préstamo satisfaciendo los importes pendientes y poniéndolos al día en su pago. 3.10. LOS SEGUROS DE AMORTIZACIÓN: En muchas ocasiones, se exige la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, etc. 3.11. LA CONTRATACIÓN DEL PRÉSTAMO: A la hora de elegir la entidad con la cual se va a contratar el préstamo hipotecario es recomendable no precipitarse. Antes de decidir, hay que comparar con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y ver cuál cuales se adaptan mejor a las posibilidades y necesidades que se tienen. En particular, es conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además se deben tener en cuenta los siguientes factores. 3.11.1. IMPORTE: En el caso de optar por un tipo de interés variable se debe ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que permite la capacidad de endeudamiento, ya que una subida de los tipos de interés puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro. En estos casos es recomendable que se solicite simulaciones de subidas de tipos con respecto a las ofertas que reciba. TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 15 También es aconsejable solicitar asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que se pueda permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos podemos destacar:  Su política de concesión de préstamos  La aportación de garantías adicionales  El análisis que hagan de su capacidad financiera  Si se trata de vivienda habitual  Si es primera hipoteca La entidad a la que se solicite el préstamo deberá informar del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que puedan existir del cliente en la Central de Información de Riesgos (CIR) de Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si el cliente tiene alguna incidencia de pago. 3.11.2. MONEDA: Lo más habitual es que si se contrata un préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos. Sin embargo, cabe la posibilidad de que se contrate un préstamo en una moneda extranjera. En ese caso, hay que ser prudente ya que las cuotas oscilan en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma mediada. Por eso el cliente debe de ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo. Frecuentemente, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo que hay que asumir y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa que a la larga el préstamo vaya a salir más barato. 3.11.3. PLAZO: Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo. A la hora de elegir el plazo del préstamo, lo primero que se tiene que tener en cuenta es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que se ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores. Vázquez Zayas, Beatriz 16 Además, si se contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, se debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores. 3.11.4. OTRAS CONDICIONES: Después de haber analizado todas las características financieras de las distintas ofertas se debe estudiar si le interesan aquellas que ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de comprometerse a la domiciliación de nómina y recibos o a la contratación de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para garantizarse el pago en caso de fallecimiento, desempleo de larga duración, incapacidad permanente,…), o de otros productos -8tarjetas de crédito, planes de pensiones,…). 3.12. OTROS COSTES: COMISIONES Y GASTOS: 3.12.1. COMISIONES:  Al inicio de la operación: - Comisión de estudio: remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no conceda el préstamo, no podrá cobrar esta comisión, pero si podría exigir los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con el cliente previamente. - Comisión de apertura: remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio. El banco o la caja también pueden exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si el cliente pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.  Modificaciones del contrato: - Por modificación de condiciones o por cambio de garantías: el banco o caja puede exigir una comisión en el caso de que el cliente lo solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero. TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 17 - Novación modificativa: una novación es una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios. En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones:  la ampliación o reducción de capital  la alteración del plazo  las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente  el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo  la prestación o modificación de las garantías personales Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar (art 10 de la Ley 2/1994). - Por amortización parcial anticipada: remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. - Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, a personas físicas sobre una vivienda y para aquellos concedidos a empresas de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (artículos 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007). Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no pueden ser superior:  Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación.  Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guion anterior.  Si se acuerda con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada. - Compensación por tipo de interés: se rige por las siguientes reglas:  En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad podrá percibir nada por este concepto.  En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una Vázquez Zayas, Beatriz 18 pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está pagando el cliente.  Al final de la operación: - Por cancelación o amortización anticipada total: al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que se deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es una consecuencia de que el cliente haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria. 3.12.2. GASTOS Y SERVICIOS ACCESORIOS: Cuando se le concede al cliente un préstamo hipotecario hay una serie de gastos adicionales que el cliente tiene que pagar, para lo cual la entidad de crédito le puede exigir una provisión de fondos. El cliente tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora va a cubrir los riesgos del préstamo. Normalmente la entidad sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si el cliente aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación. Tanto la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) como la Ficha de Información Personalizada (FIPER), incluirán los servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, con indicación de los conceptos aplicables y con carácter meramente orientativo, su cuantía. Entre los gastos habituales figuran también los de notario, registro e impuestos. Algunos de estos servicios y gastos accesorios son:  La tasación: Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el inmueble que se va a hipotecar debe ser tasado. En el mercado hipotecario español, suele exigir que un profesional debidamente habilitado para ello determine cuál es el valor del inmueble que se va a hipotecar. El valor de tasación del inmueble suele limitar el importe del préstamo. TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 19 En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo. Estas sociedades son autorizadas por el Banco de España y están inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el Banco de España, para poder operar. Estos requisitos tienen como principal objetivo asegurar que estas sociedades cuenten con profesionales adecuados y procedimientos rigurosos de tasación. Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar unas normas concretas. El objetivo de estas normas es doble:  De un lado pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración (la valoración del inmueble puede estar por encima o por debajo del precio del inmueble). Las reglas de valoración tienen ese objetivo para favorecer la prudencia de las tasaciones de forma que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas.  De otro lado tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y de aquellas cuestiones que son más cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda, situación, estado de conservación,…) y las razones (precio de m² en la zona, expectativas de aumento o disminución del precio,…) que se tienen en cuenta para fijar su valor. Normalmente los gastos de tasación corren por cuenta del cliente. En este caso el cliente tiene derecho a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse. En cualquiera de los casos, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados. También tiene derecho a conocer el precio de la tasación en caso de que sea la propia entidad la que la haga, o si el número de profesionales o entidades seleccionadas para ello por la entidad es igual o inferior a tres. Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones. Vázquez Zayas, Beatriz 26 3.19. CLAUSULAS SUELO: Una clausula suelo es una condición del banco que impiden a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que pagan cada mes, esta cláusula establece un tipo de interés mínimo a pagar. La cláusula aparece en los contratos hipotecarios como límites a la aplicación del interés variable, límite de la variabilidad o tipo de interés variable. La sentencia concluye que las clausulas suelo son parte inescindible del interés nominal del préstamo, por lo que forman parte del objeto principal del contrato, y además que las cláusulas relativas al objeto principal del contrato son condiciones generales de la contratación. Hay ocasiones en las que el banco puede aplicar además una clausula techo en el contrato hipotecario, esto significa que se fija un tipo máximo y aunque el Euribor suba por encima de este límite, el hipotecado pagará el interés máximo establecido por contrato. 3.20. EURIBOR: El Euribor es un índice de referencia que se publica diariamente y que indica el tipo de interés promedio, que se calcula hallando la media del precio de los préstamos de los distintos bancos europeos. Cada día laborable, estos bancos envían su tipo de interés. Cuando se han recogido todos los valores de los distintos tipos de interés de los bancos, entonces se elimina el 15% más bajo y el 15% más alto, y después se halla la media del 70% de los valores restantes y se redondea hasta obtener una cifra de tres decimales. Para calcular las hipotecas se utiliza el último valor publicado del Euribor a un año, su media mensual, o bien la media mensual del Euribor semestral. Todo ello es lo que condiciona también la evolución de las hipotecas. 3.21. TASA ANUAL EQUIVALENTE: La T.A.E. es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias. La T.A.E. se diferencia del tipo de interés en que éste no recoge ni los gastos ni las comisiones, sino que solo recoge la compensación que recibe el propietario del dinero por cederlo temporalmente. TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 27 El cálculo de la tasa anual equivalente está basado en el tipo de interés compuesto y en la hipótesis de que los intereses obtenidos se vuelven a invertir al mismo tipo de interés. 3.21.1. ¿PARA QUÉ SIRVE? La T.A.E. es muy útil porque permite comparar distintos productos u opciones de inversión, con independencia de sus condiciones particulares. Esto es así especialmente entre productos de igual naturaleza, en los que los restantes elementos, y en particular el riesgo que tienen, son idénticos. A la hora de comparar préstamos, tenemos que distinguir dos situaciones: antes de contratar el préstamo y una vez que ya estamos devolviéndolo. Antes de que se contrate un préstamo hipotecario, el indicador clave es la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) Una vez que se dispone del préstamo nuestro indicador sólo debería tener en cuenta lo que nos queda por pagar del préstamo. Podemos definir ahora un nuevo indicador, el Coste Efectivo Remanente (C.E.R.), que representa el coste efectivo correspondiente al tiempo que nos queda para la total amortización o devolución del préstamo. En el cálculo de este concepto únicamente se tienen en cuenta los pagos que tenemos que hacer hasta el vencimiento. 3.21.2. ¿DÓNDE DEBE FIGURAR? Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE, (o el CER, según corresponda) de sus operaciones en la publicidad que hagan de sus productos, en los contratos que formalicen con sus clientes, en las ofertas vinculantes que realicen y en los documentos de liquidación de operaciones activas y pasivas. Vázquez Zayas, Beatriz 28 TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 29 CAPITULO 4 APLICACIÓN PRACTICA: UNA COMPARATIVA ENTRE LAS DISTINTAS ENTIDADES FINANCIERAS 4.1. INTRODUCCIÓN: Una hipoteca es el tipo de préstamo más utilizado cuando compramos una vivienda. En este préstamo, la vivienda forma parte de la garantía, así como los recursos económicos del préstamo para afrontarlo. Para contratar una hipoteca, primero se analizan los ingresos. Lo ideal es que la cuota mensual suponga como mucho un tercio de los ingresos mensuales descontados los gastos. Además, es recomendable tener ahorrado al menos un 20% o 25% de precio de la vivienda y otro 10% añadido para los gastos asociados. Una pregunta importante que se hacen los clientes cuando van a solicitar una hipoteca es: ¿a qué costes me enfrento cuando contrato una hipoteca? Son tres, los intereses, los gastos asociados y las comisiones. Antes de nada es importante saber las modalidades de hipotecas que existen según el tipo de interés. Son tres: - Las de interés variable: el tipo de interés está compuesto por un índice de referencia, por ejemplo, el Euribor a un año más un diferencial fijo. En este caso, el tipo de interés se revisa habitualmente cada seis meses o cada año para reflejar los cambios en el índice de referencia. Con esta modalidad, el coste será superior cuando los tipos suban e inferior cuando bajen. - Las de interés fijo: en este caso, tanto la cuota mensual como el tipo de interés son iguales durante todo el plazo del préstamo. La ventaja es que cada mes se paga la misma cuota, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen. Sin embargo, en comparación con las hipotecas de tipo variable, el interés inicial es mayor y el plazo de devolución es menor. - La tercera opción es la más habitual, las hipotecas con un tipo mixto, es decir es fijo durante una parte del plazo y variable el resto. El segundo coste en la compra y la financiación de una vivienda son los gastos asociados que siempre asume el comprador. Estos gastos son: - De notario y de Registro de la Propiedad - Los impuestos por la compraventa - El impuesto por la formalización del propio préstamo hipotecario - Gastos de tasación o valoración del inmueble Vázquez Zayas, Beatriz 30 - Y honorarios de la gestoría por todos los trámites Actualmente estos gastos suelen suponer en torno al 10% del préstamo solicitado. El tercer coste son las comisiones. Las más frecuentes son: - La comisión de apertura, que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada y la comisión por desistimiento también llamada cancelación anticipada total o parcial, en caso de que adelantes el pago de la hipoteca antes del plazo pactado. - Por último y una de las cosas más importantes a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca, comparar ofertas entre diferentes bancos, utilizando la TAE. La TAE o tasa anual equivalente es el coste real de la hipoteca e incluye el interés, los gastos y las comisiones y tiene en cuenta los plazos y la frecuencia de los pagos. Si comparamos las TAEs realmente sabremos qué banco hace la mejor oferta. Pero hay que tener en cuenta que la TAE es variable en las hipotecas a tipo variable, lo que hace imposible conocerla con certeza pues depende de la evolución del tipo de interés. Como resumen a la hora de contratar una hipoteca se debe de tener en cuenta el ahorro inicial y los ingresos netos antes de contratarla. Se debe de informar sobre las diferentes modalidades de préstamo hipotecario, comparar ofertas y sobre todo tener en cuenta el TAE o TAE variable y no sólo en la cuota mensual. Por lo tanto en este cuarto punto se va a desarrollar una comparativa de tres entidades financieras distintas para comparar estas condiciones y ver cuál de ellas es la más adecuada para contratar. 4.2. ANÁLISIS CUANTITATIVO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON TIPO DE INTERÉS VARIABLE: En este punto se va a desarrollar una comparativa de tres entidades financieras distintas para comparar las condiciones y cuál sería la más adecuada para contratar. - Se va a usar amortización por el método francés con términos amortizativos constantes. - El horizonte temporal aplicado en las tres simulaciones es de 25 años. - El importe del préstamo asciende a 104.000€ que corresponden al 80% del valor de tasación de la vivienda (130.000€). 4.2.1. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO SANTANDER:  Importe del préstamo (Cₒ) 104.000€  Horizonte temporal (n)25 años  Tanto interés nominal (TIN) 0,99% el primer año  I12  0,0099/12= 0,000825 TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 31 104.000 = a ∗ a300¬i12  Cuota mensual (término amortizativo) primer año (a) 391,48€ 𝐶1 = 𝑎 ∗ 𝑎288¬𝑖12  Capital pendiente inicio año uno (C1)  100.315,19€  Tipo de interés nominal a partir del segundo año: o Euribor + 0,99%  Euribor a fecha 02/03/2017 es de -0,106%  J’12 0,88%  I’12  0,0088/12= 0,00073667 100.315,19 = 𝑎′ ∗ 𝑎288¬𝑖12  Cuota mensual (término amortizativo) segundo año (a’) 386,70€ (cuota a pagar el resto de años si el Euribor no sufriera ningún cambio a lo largo de todo el horizonte temporal)  Gastos iniciales (4.776.63 €) o Comisión de apertura 0,50% sobre el principal del préstamo (520€) o Impuestos 1.871,38€ o Costes de tasación 447,70€ o Gastos de gestoría 429,55€ o Gastos de notaría 948€ o Registro de propiedad 560€  Gastos periódicos prepagables (757,85€) o Seguro multirriesgo hogar 220€ o Seguro de vida 537,85€ Cálculo de la TAE: 104.000 =4776.63 +391,48 ∗ 𝑎12¬𝑖12 +386,70 ∗ 𝑎288¬𝑖12 ∗ (1 + 𝑖)−1 +757,85 ∗ 𝑎25¬𝑖 ∗ (1 + 𝑖) Vázquez Zayas, Beatriz 32 o Con i12 = √1 + 𝑖 12 – 1  i = 2,65% (Anexo 1) 4.2.2. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO BBVA:  Importe del préstamo (Cₒ) 104.000€  Horizonte temporal (n)25 años  Tanto interés nominal (TIN) 1,75% (durante los 24 primeros meses)  I12  0,0175/12= 0,0014583 104.000 = a ∗ a300¬i12  Cuota mensual (término amortizativo) primer año (a) 428,26€ 𝐶2 = 𝑎 ∗ 𝑎276¬𝑖12  Capital pendiente inicio año dos (C2)  97.249,21€  Tipo de interés nominal a partir del tercer año (TIN): o Euribor + 1,75%  Euribor a fecha 02/03/2017 es de -0,106%  J’12 1.64%  I’12  0,0164/12= 0,00137 97.249,21 = 𝑎′ ∗ 𝑎276¬𝑖12  Cuota mensual (término amortizativo) tercer año (a’) 423,39€ (cuota a pagar el resto de años si el Euribor no sufriera ningún cambio a lo largo de todo el horizonte temporal)  Gastos iniciales (7.246,61€) o Impuestos 2.168,40€ o Costes de tasación 356,95€ o Gastos de gestoría 435,60€ o Gastos de notaría 948€ o Registro de propiedad 472,63€ o Seguro de protección de pagos 2.865,03€  Gastos periódicos prepagables (134,29€) o Seguro multirriesgo hogar 134,29€ TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 33 Cálculo de la TAE: 104.000 = 7.246,96 +134,29 ∗ 𝑎25¬𝑖 ∗(1 + 𝑖)+428,26 ∗ 𝑎24¬𝑖12 +423,39 ∗ 𝑎276¬𝑖12 ∗ (1 + 𝑖)−2 o Con i12 = √1 + 𝑖 12 – 1  i = 2,55% (Anexo 2) 4.2.3. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO ING DIRECT:  Importe del préstamo (Cₒ) 104.000€  Horizonte temporal (n)25 años  Tanto interés nominal (TIN) 0,99% el primer año  I12  0,0099/12= 0,000825 104.000 = a ∗ a300¬i12  Cuota mensual (término amortizativo) primer año (a) 391,48€ 𝐶1 = 𝑎 ∗ 𝑎288¬𝑖12  Capital pendiente inicio año uno (C1)  100.315,19€  Tipo de interés nominal a partir del segundo año (TIN): o Euribor + 0,99%  Euribor a fecha 02/03/2017 es de -0,106%  J’12 0,88%  I’12  0,0088/12= 0,00073667 100.315,19 = 𝑎′ ∗ 𝑎288¬𝑖12  Cuota mensual (término amortizativo) segundo año (a’) 386,70€ (cuota a pagar el resto de años si el Euribor no sufriera ningún cambio a lo largo de todo el horizonte temporal)  Gastos iniciales (4.694,49 €) o Comisión de apertura 0% o Impuestos 2235€ Vázquez Zayas, Beatriz 34 o Costes de tasación329€ o Gastos de gestoría446,73€ o Gastos de notaría1.208,48€ o Registro de propiedad 475,28€  Gastos periódicos prepagables o Seguro hogar 236,40€ o Seguro de vida 22,78€/mes Cálculo de la TAE: 104.000 = 4.694,49 +236,40 ∗ 𝑎25¬𝑖 ∗(1 + 𝑖)+22,78 ∗ 𝑎300¬𝑖12 ∗(1 + 𝑖12) +391,48 ∗ 𝑎12¬𝑖12 +386,70 ∗ 𝑎288¬𝑖12 ∗ (1 + 𝑖)−1 o Con i12 = √1 + 𝑖 12 – 1  i = 2,20% (Anexo 3) 4.3. ANÁLISIS CUANTITATIVO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON TIPO DE INTERÉS FIJO: Del mismo modo que el punto anterior, en este punto se va a desarrollar una comparativa de dos de las entidades financieras y se van a comparar ambos préstamos hipotecarios para ver cuál de los dos es el más adecuado de contratar con un tipo de interés fijo. - Se va a usar amortización por el método francés con términos amortizativos constantes. - Para ambas entidades financieras el importe del préstamo asciende a 104.000€ correspondiente al 80% del valor de tasación de la vivienda (130.000€). 4.3.1. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO SANTANDER:  Importe del préstamo (Cₒ) 104.000€  Horizonte temporal (n)25 años  Tanto interés nominal (TIN) 2,25%  I12  0,0225/12= 0,001875 104.000 = a ∗ a300¬i12  Cuota mensual (término amortizativo) (a) 453,58€  Gastos iniciales (5.375,25€) TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 35 o Comisión de apertura 1% sobre el principal del préstamo (1.040€) o Impuestos 1.950€ o Costes de tasación 447,70€ o Gastos de gestoría 429,55€ o Registro propiedad 560€ o Gastos de notaría 948€  Gastos anuales prepagables (757,85€) o Seguro multirriesgo hogar 220€ o Seguro de vida 537,85€ Cálculo de la TAE: 104.000 = 5.375,25 +453,58 ∗ 𝑎300¬𝑖12 +757,85 𝑎25¬𝑖 ∗ (1 + 𝑖) o Con i12 = √1 + 𝑖 12 – 1  i = 4,03% (Anexo 4) 4.3.2. PRÉSTAMO HIPOTECARIO BANCO BBVA:  Importe del préstamo (Cₒ) 104.000€  Horizonte temporal (n)25 años  Tanto interés nominal (TIN) 3%  I12 0,03 /12= 0,0025 104.000 = a ∗ 𝑎300¬𝑖12  Cuota mensual (término amortizativo) (a)  493,18€  Gastos iniciales (9.772,13€) o Comisión de apertura 1.100€ o Impuestos 2.168,40€ o Costes de tasación 356,95€ o Gastos de gestoría 435,60€ o Registro propiedad 472,63€ o Gastos de notaría948€ o Seguro de protección de pagos 4.290,55€  Gastos anuales (134,29€) o Seguro multirriesgo hogar 134,29€ Vázquez Zayas, Beatriz 42 Anexo 2: C0 Jk Diferecial dos primeros años Jkreal ikreal 104000 1,75% 0,0000% 1,75% 0,14583% n1 an1i12 termino amortizativo (a) 300 242,8427467 428,26 € C2 an2i12 Euribor J'k i`k 97.249,21 € 227,0794849 -0,11% 1,64% 0,00137 n2 an1i12 termino amortizativo (a') 276 229,6893425 423,39 € Tasación 356,95 € Seguro Hogar 134,29 € Gestoría 435,95 € Seguro Amortizacion - € Se pagan en 0 Notaría 948,00 € TOTAL 134,29 € Registro 472,63 € Com. Apertura - € Impuestos 2.168,40 € Seguros iniciales 2.865,03 € TOTAL 7.246,96 € i i12 a24i12 a276i12 a25i 2,55% 0,002103848 23,38019221 209,202762 18,3110118 Gastos iniciales Seguros A 7246,96 134,29 € 104.000,00 € Gastos Iniciales CALCULO DE LA TAE Gastos periódicos prepagables TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 43 Anexo 3: C0 Jk Diferecial primer año Jkreal ikreal 104000 0,99% 0,0000% 0,99% 0,08250% n1 an1i12 termino amortizativo (a) 300 265,6607384 391,48 € C1 an2i12 Euribor J'k i`k 100.315,19 € 256,2481464 -0,11% 0,88% 0,00073667 n2 an1i'12 termino amortizativo (a') 288 259,4138662 386,70 € Tasación 329,00 € Seguro hogar anual 236,40 € Gestoría 446,73 € Seguro vida mensual 22,78 € Notaría 1.208,48 € Registro 475,28 € Com. Apertura - € No hay Impuestos 2.235,00 € Seguros iniciles - € No hay TOTAL 4.694,49 € i i12 a12i12 a288i12 a25i a300i12 2,20% 0,001817215 11,85945115 224,0741974 19,0669882 231,1045881 Gastos iniciales Seguros A Seguros M A 4694,49 236,40 € 22,78 € 104.000,00 € Gastos Iniciales CALCULO DE LA TAE Seguros periódicos prepagables Vázquez Zayas, Beatriz 44 Anexo 4: J12 i12 2,25% 0,001875 C0 n1 an1i12 a 104.000,00 € 300 229,289067 453,58 € Com. Apertura 1.040,00 € Impuestos 1.950,00 € Tasación 447,70 € Gestoría 429,55 € Notaría 948,00 € Registro 560,00 € Total 5.375,25 € Seguro hogar 220,00 € Seguro vida 537,85 € Total 757,85 € i (TAE) i12 a300i12 a25i A 4,03% 0,003295229 190,361848 15,5780306 104.000,00 € Santander Tipo de interés Fijo. Gastos Iniciales Gastos anuales Cálculo del Tanto Anual Efectivo TFG-FYCO. Préstamos Hipotecarios. Una comparativa del mercado español actual. 45 Anexo 5: J12 i12 3,00% 0,0025 C0 n1 an1i12 a 104.000,00 € 300 210,876453 493,18 € Com. Apertura 1.100,00 € Impuestos 2.168,40 € Tasación 356,95 € Gestoría 435,60 € Registro 472,63 € Notaría 948,00 € Seguro pagos 4.290,55 € Total 9.772,13 € Seguro hogar 134,29 € Total 134,29 € i (TAE) i12 a300i12 a25i A 4,22% 0,00344906 186,729216 15,2677849 104.000,00 € BBVA Tipo de interés Fijo. Gastos Iniciales Gastos anuales Cálculo del Tanto Anual Efectivo