La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación

La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 48 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 I. IntroduccIón Pese a la importancia que, en otras épocas,pudieronllegaratenerlosderechosdeusoyhabitación,encuantoderechosrealeslimitadosdegoce,locierto esqueelrecursoalosmismos—laconstitucióndetalesderechos—havenidoa menos. Quizásestasealacausadelaescasa producción científica atinente a los referidos derechos entre la doctrina más actual,lacual,prácticamente,seremite, alahoradeabordarlos,alabreveregulaciónquesobrelosmismossecontiene enelCódigoCivil(enadelante,CC),así comoalaregulacióndelusufructo,ala queexpresamenteseremiteelart.528 CC. Sinembargo,noesmenosciertoque, deuntiempoaestaparte,venimosatendiendoaunatímidaproliferacióndeeste tipodederechosauspiciadadesdelapropialegislacióncivil—comúnyforal—. EnelCódigoCivil,nótese,porejemplo,que,ensededeliquidacióndelasociedaddegananciales,íntimamenteconectadoconelart.1406CC(envirtuddel cualcadacónyugetendráderechoaque seincluyanconpreferenciaensuhaber ellocaldondehubiesevenidoejerciendo su profesión o, en caso de muerte del otrocónyuge,laviviendadondetuviese suresidenciahabitual),elart.1407CC contemplalaposibilidaddeoptarentre laatribucióndelosbienesenpropiedad olaconstitucióndeunderechodeuso ohabitación.Porotraparte,ensedede medidasaadoptartraslacrisismatrimonial,elart.96CCcontemplalaatribuciónaunodeloscónyugesdeunderecho realdeusosobrelaviviendafamiliar.O, ensededelegítimas,piénseseenelart. 822CC,reformadoporlaLey41/2003, de18denoviembre,deprotecciónpatrimonialdelaspersonascondiscapacidad, que otorga una protección patrimonial directamedianteuntratofavorablealas donacionesolegadosdederechodehabitaciónrealizadosafavordelaspersonas condiscapacidadqueseanlegitimariasy convivanconeldonanteotestadorenla viviendahabitualobjetodelderecho. En el Derecho foral, tómese como ejemploelCódigoCivilcatalán(enadelante,CCcat.).Elart.231-31CCcat.estableceque,duranteelañosiguienteal fallecimientodeunodeloscónyuges,el supervivientenoseparadojudicialmente o de hecho, que no sea usufructuario universaldelpatrimoniodelpremuerto, tienederechoacontinuarusandolaviviendaconyugal(derechotambiénaplicablealaparejaestable).O,encasode situacionesconvivencialesdeayudamutua,elart.240-6CCcat.tambiéncontemplalaposibilidaddeseguirocupandola viviendatraslarupturadelaconvivencia,durantetresoseismeses,segúnse produzcaenvidaotraselfallecimiento delpropietario,respectivamente. Los preceptos referidos —y pertenecientes a distintos textos legislativos— sonmuestradelvigordelqueaúngozan losderechosrealesdeusoyhabitación. Porello,ydentrodelrégimenjurídico de los mismos, valga este trabajo para profundizar en una cuestión muy concreta,alaparquedesumaimportancia: latransmisibilidadonodetalesderechos. Una cuestión, esta última, que no plantea dudas respecto al derecho de usufructo. El carácter transmisible de estederecho—conquistadelCódigoCivil—esaceptadoportodos,nosolopor lanaturalezaycaracterísticasdelmismo, sinotambiénporlaclaridadconlaque elCódigoCivilsepronunciaalrespecto, siendo,portanto,susceptibledeenajenacióna títuloonerosoogratuito (art. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 49 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo II. La dIscutIda (In)transmIsIbILIdad de Los derechos reaLes de uso y habItacIón 1. La preVIsIón expresa de La IntransmIsIbILIdad en eL códIgo cIVIL EnelCódigoCivilespañol,adiferenciadeloqueparaelusufructoautoriza elart.480CC,elactualart.525CCestablece la intransmisibilidad de los derechosrealesdeusoyhabitación:«Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título» 3.Precepto,este,queseha de relacionar con el art. 108.3º LH, en virtuddelcualnosepodránhipotecarel usoylahabitación,locualnoobstaaque elpropietariopuedahipotecaryenajenar lafincasobrelaquerecaigantalesderechos,aunquerespetandoestosgravámenesconstituidosafavordeterceros 4. Estaintransmisibilidadsecontempla, asimismo,enordenamientosextranjeros talescomoelfrancés:«L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre»(art. 631delCódigoCivilfrancés[enadelante, CCfr.]),«Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué» (art. 634 CCfr.); el italiano:«I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione»(art. 1024 del Código Civil italiano [en adelante,CCit.]);oelportugués:«O usuário e o morador usuário não podem trespassar ou locar o seu direito, nem onerá-lo por 3 Sehadediferenciarla posibilidad (o no) de traspasaroarrendarlosderechosdeusoyhabitación,delaposibilidaddeconstituirunderechoreal de uso con facultad de disposición sobre la cosa usada,supuesto,esteúltimo,queesdelqueseocupa fernández deL pozo, J. L., «Derecho real de uso y poder de disposición», en RCDI, núm. 584, 1988, pp.85-106. 4 moreLL y terry J., Comentarios a la Legislación Hipotecaria,t.III,Reus,1928,p.692. 480CC),asícomodeserhipotecado(art. 107.1ºLH)1 . En consecuencia, el usufructuario puede: dar en arrendamiento la cosa; enajenarelderechodeusufructo,encuyo caso,envirtuddelart.498CC,seráresponsabledelmenoscaboquesufranlascosas usufructuadasporculpaonegligenciade lapersonaquelesustituya;ehipotecarel derechodeusufructo.Cuandonosreferimosaenajenaciónnosestamosrefiriendo alatransmisióndelderechoensímismo ynosolodelasventajasorendimientosde lacosao,incluso,desuejercicio,sobrelo queesindiscutiblequesepuedehaceren cualquiercaso:elderecho,endefinitiva, pasaaperteneceralnuevousufructuario 2. Frenteatalclaridad,enloqueserefiere a la disposición de los derechos reales de uso y habitación, la cuestión es mucho más compleja. Sin embargo, pese a su complejidad, se trata de una cuestiónque,enlascontadasocasiones enlasquesehatratado,especialmente enlasúltimasdécadas,sehahecho,posiblemente,conescasaprofundidad.Es pretensión,pues,deestetrabajo,ahondarenestacuestión,partiendo,nosolo denuestroDerechovigente,sinotambién delasfuentesantiguasydereferenciasa Derechocomparado,afindearrojaralgo másdeluzsobreeltema. 1 Art.107.1ºLH:«Podrán también hipotecarse: 1. º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin». 2 ruIz serramaLera, r., Derecho civil. Derechos reales II,Realigraf,1989,pp.22-23,además,consideraquehadehacerseunainterpretaciónamplia del término «enajenar», entendiendo que también correspondesudisposiciónmortis causa,enelcaso especialdequeelderechonosehayaconstituidocon caráctervitalicio. La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 50 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 qualquer modo»(art.1488delCódigoCivilportugués[enadelante,CCport.]). Enlo que alcontenidode tal prohibición se refiere, valga destacar, en la doctrinaitaliana,apaLermo,quien,refiriéndoseconcretamentealart.1024CC, consideraqueloreguladoentalprecepto noafectaalámbitodeusodelacosaen sentidoeconómico,sinomásbienensentidojurídico,o,siendomásprecisos,al poderdedisposición. Así,eltitulardel derechoestáprivadodecualquierforma deusoqueserealiceatravésdelaatribuciónatercerosde la facultad típicamentecontenidaenelderechodeuso5 . Lacalificacomounaprohibiciónabsoluta,entantoqueserefiere,nosoloala transmisióndelderechoensí,sinotambiénalatransmisióntotaloparcialde suejercicio6 ;asimismo,pugLIeseprecisa refiriéndosealarrendamientodelpropio derecho,asícomoalarrendamientode lacosa,alcomodatoyaotrasatribucionessimilaresdederechosaterceros,de maneratalquelosactosquecontraviniesentalprohibiciónseríannulosporfalta delegitimación 7o,másbien—añadimos 5 paLermo g.,«L’usoel’abitazione»,enTrattato di diritto privato(dir.rescIgno, p.),Utet,1984,p.149. Enloqueserefiereallímitealapercepcióndedineroporelusuario,señalaelautorqueestáexcluida porellegislador«soloquandotalisommerappresentino il corrispettivo di un godimento mediato delbene(es.attraversolocazione),nongiàquando costituiscanodiperséilfruttoderivantedallacosa: fruttocivile,oredditochedirsivoglia,indottodalla particolarenaturadiquest’ultima». 6 Sobreladiferenciaentrelatransferibilidaddel derechoensí,osolode suejercicio,aunreferido concretamentealusufructo,vid. barbero, d., L’usufrutto e i diritti affini,Giuffrè,1952,pp.447-449. 7 pugLIese, g., Usufrutto, uso, abitazione,Editrice Torinese,1954,p.744ss.Nulidadquetambiéndefiendecendon, p.,comentarioalart.1024,enCommentario al Codice Civile,Giuffrè,2008,pp.420yss., asícomolajurisprudencia,quereiteraquelacesión noproduceefectosjurídicos(Cass.2demarzode nosotros—,porcontravenirunaprohibiciónlegal. Aunqueelart.525delCódigoCivilespañolparecenodejarmargenaladuda, sehavenido—yseviene—discutiendo el carácter intransmisible. Discusión, esta,quesehavisto,además,alimentada porlasdiferentesprevisionesque,alrespecto,secontemplanenelDerechoforal. Valga,entalsentido,hacerreferenciaa NavarrayCataluña. LaCompilacióndelDerechoCivilForaldeNavarra(enadelante,CDCFN),respectoalderechodehabitación,establece quesepresumiráqueesteconcedeasu titularlafacultaddearrendarlavivienda totaloparcialmente,cesandoelarrendamientocuandoseextingaelderechode habitación(ley424CDCFN) 8;respectoal derechorealdeuso,disponequeeltitular 2006,n.4599;App.Nápoles8deoctubrede1973; Pret.Gela28deseptiembrede1949). agnIno, f.[et. ál.],comentarioalart.1024CCit., enCodice Civile (dir.dI marzIo, f.),Giuffrè,2019, p.1040,precisaquetampocoelusuarioestálegitimadoparaconstituirderechosdeprendaohipoteca sobreelmismo,niparaotorgarderechosrealesde disfruteniconstituirotrosderechospersonalesde disfruteyaseantípicosoatípicos. 8 Ley424CDCFN:«a) Habitación. — A no ser que el título hubiese limitado el derecho de habitación, se presumirá que éste concede a su titular la facultad de ocupar la vivienda total y exclusivamente, para sí y los que con él convivan, así como de arrendar la vivienda total o parcialmente, y el arrendamiento cesará al extinguirse el derecho de habitación, sin prórroga alguna». Vid. díaz brIto, f. J., «Comentario a las leyes423a426»,enComentarios al Fuero Nuevo: Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra(dir. rubIo torrano, e.),Aranzadi,2002,p.1409,quien consideraquelafacultaddearrendartotaloparcialmentelaviviendasuponeunretornoalaconcepciónjustinianeadelahabitación,comoveremos másadelanteenestetrabajo.Enelmismosentido, arreguI gIL, J.,«Comentarioalasleyes424y425», enComentarios al Código Civil y compilaciones forales(dir.aLbaLadeJo garcía, m.ydíaz aLabart, s.), t.XXXVIII,vol.I,EDERSA,2007[consultadoel4de febrerode2019],disponibleen:http://app.vlex.com. us.debiblio.com/#WW/vid/268137. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 51 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo delmismonopodrácedertotalmentesu derecho,aunquesícompartirsuejercicio conotraspersonas,tantomedianteretribucióncomosinella(ley425CDCFN) 9. EnCataluña,porsuparte,elpropio TribunalSuperiordeJusticia,ensentenciade4defebrerode1999,sepronunciórespectoalaprohibicióndeconstituirunarrendamientosobreelderecho dehabitación.Esmás,elpreámbulode laquefuelaLey13/2000,de20denoviembre,deregulaciónde losderechos deusufructo,usoyhabitación1 0 ,decía, ensupreámbulo,respectoalosderechos deusoyhabitación,que«seconfiguran ambosderechoscomoinalienablesy,en general,comovitalicios»,estableciendo, ensuart.36,laindisponibilidaddetales derechos1 1 .Noobstanteloanterior,elCódigoCivilcatalánactualmenteenvigor, 9 Ley425CDCFN:«b) Uso y otros derechos. — Salvo lo establecido en la ley anterior respecto a la habitación, los titulares de estos derechos concurrirán en su ejercicio con el uso ordinario del propietario o persona que lo sustituya; y no podrán ceder totalmente su derecho, aunque sí compartir su ejercicio con otras personas, tanto mediante retribución como sin ella». Vid. díaz brIto, f. J., op.cit.,p.1412,quienafirma que la posibilidad contemplada en el preceptode queelusuariocompartaelejerciciodesuderecho conotraspersonasesunasoluciónamparadaenlas fuentesromanasque,comoveremosenelpresente trabajo,aludenalapresenciadeunhuéspedode unarrendatarioqueconvivaconelusuario.Porsu parte,arreguI gIL, J.,«Comentarioalasleyes424y 425»,enComentarios al Código Civil y compilaciones forales(dir.aLbaLadeJo garcía, m.ydíaz aLabart, s.), t.XXXVIII,vol.I,EDERSA,2007[consultadoel4de febrerode2019],disponibleen:http://app.vlex.com. us.debiblio.com/#WW/vid/268139, apunta que esta leyrespetaloqueseconocecomoelligamenindisolubledelderechoconsutitular,deahílaprohibición delacesióntotal. 10 LeyderogadaporLey5/2006,de10demayo, dellibroquintodelCódigocivildeCataluña,relativo alosderechosreales. 11 Art.36.1dela—derogada—Ley13/2000,de 20denoviembre,deregulacióndelosderechosde usufructo,usoyhabitación:«El usuario y el habitacionista no pueden alienar su derecho». ensuart.562-4.1CCcat.,contemplala posibilidad de que los titulares del derechorealdeusoyhabitaciónenajenen ogravensuderechosiloconsientenlos propietarios1 2 . 2. La pretendIda transmIsIbILIdad de Los derechos: carácter no ImperatIVo deL art. 525 cc y prImacía de La autonomía de La VoLuntad en La confIguracIón deL derecho Sobrelatransmisibilidad,ono,delos derechosrealesdeusoyhabitaciónexistendoscorrientescontrapuestas1 3 . Larazóndeque,aunexistiendoelart. 525CC,existataldiscrepancia,sedebe, fundamentalmente, a la existencia de otroprecepto,elart.523CC,cuyocontenidoesacordeconlareglamásgeneral contemplada en el art. 1255 CC (sobre autonomíaprivada). Envirtuddelart.523CC:«Las facultades y obligaciones del usuario y del que 12 Art.562-4.1CCcat.:«Los usuarios y los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios». Vid. andrés romero, m. e.,«Comentarioalosartículos 562-1a562-11»,enDerechos reales de Cataluña: comentarios al libro quinto del Código Civil de Cataluña, (coord.VaLLe muñoz, J. L.,yarnáIz ramos, r.),t. II,Atelier,2017,p.999,quienjustificaestepárrafo delpreceptoenlaposturadelactuallegislador,más proclivearespetarlaautonomíadelavoluntadde laspartesenlaconstituciónyconfiguracióndeestos derechos. 13 Vid. fernández domIngo, J., Los derechos reales de uso y habitación,Dykinson,1994,pp.122y ss.;pIzarro moreno, e.,«Comentarioalosartículos 523a529»,enCódigo Civil comentado(dir.cañIzares Laso, a.,[etál.]),vol.I,Civitas,2016,pp.2078y ss.;roVIra sueIro, m.,«Comentarioalosartículos 523a529»,enComentarios al Código Civil (coord. bercoVItz rodríguez-cano),Aranzadi,2013,p.766; otorreLLes torrea, e.,«Comentarioalosartículos 523a529»,enComentarios al Código Civil (dir.domínguez LueLmo), LexNova,2010. La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 52 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes». Disposición, esta, similar a la contemplada en el Código Civil portugués,cuyoart.1485establecequelos derechosdeusoyhabitaciónseránreguladosporsutítuloconstitutivoy,afalta oinsuficienciadeesta,seobservaránlas disposicionescontenidasenlosartículos sucesivos(entrelosqueseencuentrael art.1488CCport.sobreintransmisibilidad,yareferido)1 4 . Partiendodelarelaciónentreambos preceptos(arts.523y525CC),unsectordoctrinal,defendidoyaporalgunos desde antiguo1 5 , y actualmente el más numeroso1 6 , defiende la transmisibili- 14 Art.1485CCport.:«Os direitos de uso e de habitação constituem-se e extinguem-se pelos mesmos modos que o usufruto, sem prejuízo do disposto na alínea b) do artigo 1293º, e são igualmente regulados pelo seutítuloconstitutivo;na falta ou insuficiência deste, observar-se-ão as disposições seguintes». 15 Vid. sánchez román, f., Estudios de Derecho civil,t.III,EstablecimientoTipográficoSucesoresde Rivadeneyra,1900,p.607,quienconsideraqueel criterioprohibitivodelart.525CCcederácuando eneltítuloconstitutivodeestosderechosseestableciereopermitiereotracosa,envirtuddelodispuesto enelart.523CC;VaLVerde y VaLVerde, c., Tratado de Derecho civil español,t.II,TalleresTipográficos Cuesta,1936,p.454;manresa y naVarro, J. m., Comentarios al Código Civil español,t.IV,Reus,1972, p.679. 16 Vid. castán tobeñas, J., Derecho civil español, común y foral,t.II,vol.II,Reus,1994,p.122, quienapuntaqueelusoylahabitacióntienensiempre carácter personalísimo e intransmisible, a lo menoscuandoeltítulonoestablezcalocontrario; fernández campos, J. a.,«Latransmisibilidaddelos derechosrealesdeusoyhabitación(análisisdelos artículos523y525delCódigoCivil»,enAnales de Derecho,núm.17,1999,pp.111yss.;goñI rodríguez de aLmeIda, m.,«Determinacióndelderechode habitación»,enRCDI,núm.763,2017,p.2655;aLba- LadeJo garcía, m., Derecho civil III: derecho de bienes, Edisofer,2010,p.559;cLemente meoro, m. e.,«Comentarioalosartículos467a529»,enComentarios al Código Civil (dir.bercoVItz rodríguez-cano),t.III, daddelosderechosdeusoyhabitación cuandoasísehagaconstareneltítulo constitutivo. Enprimerlugar,sibienelart.525CC parece tajante, los integrantes de esta corriente doctrinal consideran que tal precepto no contempla una norma imperativa,deius cogens1 7 ,puesnoestán enjuegointeresesdetercerosnielorden públicoengeneral. Ensegundolugar,enopinióndeesta corrientedoctrinal,entrelosarts.523y 525CCnoexiste,comoa prioricabría pensar,una oposición quehayadesalvarse imponiendo el art. 525 CC como reglaespecial.Unoyotroprecepto—dicen—nosonincompatibles.Laintransmisibilidad es la regla general en los derechosdeusoyhabitación(cfr.arts. 525CCy108.3ºLH).Ahorabien,lodispuestoenelart.525CCnoobstaaque sepactesutransmisibilidadeneltítulo constitutivo.Disponeelart.523CCque elcontenidodelosderechosdeusoyhabitaciónserigeporeltítuloconstitutivo y,ensudefecto,porelrégimenlegal,que seaplicaráendefectoderegulaciónpor eltítuloconstitutivo1 8 ;régimenlegaldel que forma parte, precisamente, el art. 525CC,queprohíbearrendarotraspa- TirantloBlanch,2013,pp.4165yss.PosiciónparticularesladedoraL garcía de pazos, J. a., «Comentarioalartículo525»,enComentarios al Código Civil y Compilaciones forales (dir.aLbaLadeJo garcía, m.y díaz aLabart, s.),t.VII,vol.I,EDERSA,2004[consultadoel11deabrilde2019],disponibleen:http:// app.vlex.com.us.debiblio.com/#WW/vid/230305, quienrequiere,ademásdelaprevisiónenelactoo negociojurídicoconstitutivo,queelloseanecesario paralasatisfaccióndelasnecesidadesquedebeasegurarelusoolahabitación. 17 Vid.,enestesentido,aLbaLadeJo garcía, m., Derecho civil III…, op.cit.,p.559. 18 Vid.,ental sentido,fernández campos, J. a., «Comentarioalosartículos523a529»,enComentarios al Código Civil III (coord.rams aLbesa, J. y moreno fLórez, r. m.),Bosch,2001,p.885. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 53 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo sarlosderechosdeusoyhabitación.Lo contrario—dicen—privaríadesentidoal art.523CC1 9 . En definitiva, esta doctrina defiende laprimacíaqueelCódigoCivilotorgaa laautonomíadelavoluntadalahorade regularlosderechosdeusoyhabitación. Primacía,esta,alaquetambiénseha referidolajurisprudencia.LaSTSde4 defebrerode1983,aunnorefiriéndose concretamentealsupuestoconflictoentrelosarts.523y525CC,sinoalrégimen jurídicodelderechodeusoconcarácter general,decíaqueelmismo«atiende en primer lugar a lo dispuesto en el título constitutivo del mismo, respecto del cual tienen carácter dispositivo las demás normas legales que disciplinen efectos de este derecho real». Sí se pronuncia expresamente sobre elposibleacuerdodetransmisibilidadla RDGRNde10dediciembrede2015.En lamismaseconsideraqueelpropiolegisladorhaqueridosupeditarlaregulación legal de estos derechos a la configuraciónquelaspropiaspartes—oelconstituyenteunilateral,ensucaso—hayan queridoestablecer«dentro de los lógicos márgenes que imponen los diferentes tipos de derechos reales, siendo la autonomía privada, por tanto, la principal fuente de las facultades y obligaciones que corresponderán al usuario y al titular del derecho de habitación»;yterminadiciendo: «el usuario no podrá por sí solo enajenar o hipotecar su derecho de uso, dado su carácter intrasmisible. Ese carácter intrasmisible, en gran medida, es debido a las relaciones jurídicas existentes entre usuario y nudo propietario. Pero, concurriendo al acto dispositivo conjuntamente el nudo propietario con el usuario, ningún obstá- 19 Vid. cLemente meoro, m. e.,op.cit.,pp.4165 yss. culo debe existir al respecto».Noobstante, estoúltimoesdiferenteala disponibilidadautónoma,porsí,delderechode usoyhabitación;enestaúltimahipótesis realmenteloquesetransmiteeslaplena propiedaddelacosa—transmisiónque en realidad hace el nudo propietario— acompañadadelarenunciadelusuario o habitacionista a que su derecho real —en principio, oponible erga omnes— subsista, perviva como carga para el nuevodueño. Valgareferirnos,asimismo,alajurisprudenciaitaliana.NótesequeelCódigo Civilitaliano,másalládelaprohibición de transmitir y arrendar el derecho de uso y habitación (art. 1024 CCfr.), no contiene norma similar a nuestro art. 525CC 20.Sinembargo,estonoesmotivo paraque,porpartedelajurisprudencia, partiendodequenosetratadeunaprohibición de orden público, también se haya admitido la posibilidad de salvar la prohibición contenida en el referido preceptosiemprequeexistaunacuerdo entreelpropietarioyelusuarioohabitacionista;nopodrá,encambio,deducirse, implícitamente,porelsolohechodeque esteúltimo,violandolanorma,cedasu derechoaterceros. YalaCass. 25 de marzo de 1960, n. 637,mantuvo: «il divieto di cessione dei diritti di uso e di abitazione, sancito dall’art. 1024 c.c., non ha natura pubblicistica e quindi carattere di inderogabilità nei confronti del nudo propietario, ma atiene piuttosto ai diritti patrimoniali di carattere disponibile, con la conse- 20 Elart.476del Código Civil italianode1865, encambio,síquedisponía lo siguiente: «I diritti di usufrutto, uso ed abitazione sono regolati dal titolo da cui derivano; la legge non supplisce che a quanto non provvede il titolo, salvo che essa disponga altrimenti». La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 60 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 lleganaunacuerdoeneltítuloconstitutivopermitiendolatransmisibilidad? Y, en esta misma línea, se pregunta fernández campos: si se admite que el contenidodelderechodeusoohabitaciónpuedevariardespuésdehabersido constituido en función de las nuevas necesidades del usuario, ¿qué inconveniente hay en admitir que también la cesión temporal a un nuevo beneficiarioolatransmisiónaunnuevotitular pueda determinar un nuevo contenido, conarregloalasnecesidadesdelnuevo usuario? 47 Incluso,ensudefensadelatransmisibilidad, esta corriente no considera unobstáculoqueelart.108.3ºLHdispongaquenosepodránhipotecareluso ylahabitación 48.Locontempladoeneste precepto —dice VaLVerde y VaLVerde— respondealanotadelainalienabilidad que tiene el uso y la habitación según elCódigo,puessololosderechosreales 47 fernández campos, J. a., «La transmisibilidad…»,op.cit.,p.107,señala,además,queelcarácterpersonaldelderechoencuantoaladeterminacióndelcontenido,nosignificaqueelderechose debaconfigurarconelcarácterdepersonalísimo,de modoqueimpidasutransmisión. 48 Noseentiende,noobstante,laopinióndeLacruz berdeJo, J. L. [et ál.],Elementos de Derecho civil III…, op.cit.,p.77,quienconsideraquelatransmisióndeunderechodeusoohabitación,aunautorizadaporeltítulo,encontraríadificultadespara su inscripción en el Registro de la Propiedad, «al estarprohibidaexpresamentelahipotecadelusoy lahabitación,sinsalvedadalguna».Parece,así,mezclarlaimposibilidaddegravarconhipotecaestos derechos(art.108.3LH)—yladenegacióndelainscripcióndetalhipoteca—,conlanoinscripcióndel títuloconstitutivoquefacultasealaenajenación.Es más,mantienefernández domIngo, J.,op.cit.,p.67, que,deaceptarselaintransmisibilidadbasadaendificultadesdecalificaciónregistralodeinscripciónse estaríasupeditandoelcontenidodelderechosustantivoaunaregulaciónadjetiva,cualeslalegislación delRegistrodelaPropiedad:laLeyHipotecariayel ReglamentoHipotecario. enajenables pueden ser hipotecados 49. Deahíqueconsidereque,silaLeyHipotecariavigenteserevisóparaadaptarla alCódigo,debiótenerencuentaqueel Código permite el uso y la habitación comoenajenablesenelcasodequeasí seautoriceeneltítulodeconstitución; razónporlaquedebiópermitirlahipotecadeestosderechoscuandosutítulo de constitución permitiese su enajenaciónocesión.Yañade:«nosoloporque tododerechorealenajenablepuedehipotecarse(art.106.2ºLH),sinotambién porqueresultaanómaloycontradictorio queelusuarioquepuedehacerlomás, comoesenajenareluso,nopuedalomenos,queeshipotecartalderecho»5 0 .No obstantelodefendidoporVaLVerde,este últimoargumentopodríaservirtambién parajustificarexactamentelocontrario y,conello,eltenoractualdelart.108.3º LH:estepreceptonosemodificóprecisamenteporqueseamoldaperfectamentea lodispuestoenelart.525CC. B) La intransmisibilidad como elemento esencial de los derechos Frenteaaquelladoctrinamayoritaria queconsideraqueelart.525CCnoesde ius cogensyadmitelatransmisibilidad delosderechosdeusoyhabitaciónsiasí 49 Asílocontemplabayaelart.108.8ºdelaLey Hipotecariade1861,encuyaExposicióndeMotivos,partiendodeloquedecíanlasPartidas,secontemplabalosiguiente:«Con solo considerar que el derecho del usuario está tan limitado por las leyes de Partida que no le es lícito arrendar, y lo que es más, ni conceder el uso gratuito de la cosa, y por lo tanto, mucho menos enajenar el derecho que le corresponde, claro es que no puede tener la facultad de hipotecar ni la cosa ni su uso. Lo mismo debe decirse de la habitación (…)». 50 VaLVerde y VaLVerde, c.,op.cit.,p.456.Estaes laposicióntambiénadoptadaporaLbaLadeJo garcía, m.,Derecho civil III…,op.cit.,p.560. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 61 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo sehadispuestoeneltítuloconstitutivo, hemosdedefender,juntoaotracorriente doctrinalminoritaria5 1 ,elcarácteresencial de la reiterada intransmisibilidad. Y,paraello,hemosdepartir,enprimer lugar,delDerechoromanoydelasPartidas,comorazónqueabundaenladel art.525CC. a) Orígenes Enloquealderechodeusorespecta, suintransmisibilidadseextraedediversos textos romanos, como el de gayo, Diario, libro II: «no puede vender, ni arrendar, ni conceder gratuitamente a otra persona, el derecho que ostenta»(D.7,8, 11)5 2 ;eldemodestIno: «el uso del agua es personal, y por ello no puede transmitirse al heredero del usuario» (D.7,8,21)5 3 ;el depauLo, ComentariosalEdicto,libro XIII:«Cuando sólo tenemos el uso, que ni puede ser vendido ni arrendado…»(D.10, 3,10,1)5 4 ;eldeuLpIano, Comentariosa Sabino,libroXVII:«Pero ni arrendarán separadamente, ni concederán la habitación sin vivir ellos mismos, ni venderán el uso»(D.7,8,8)5 5 ;«(…) mas no dará en arrendamiento los servicios del esclavo, ni cederá a otro su uso (…), pues ¿de qué modo podrá conceder a otro los servicios del esclavo, debiendo ser él mismo quien los use?»(D.7,8,12,6)5 6 .EnlasInstitucionesdeJustInIano,tambiénexistereferenciaalaimposibilidaddearrendaro venderelderechodeusoquerecaesobre 51 Vid.,entreotros:ruIz serramaLera, r., op.cit., p.55;Lacruz berdeJo,J.L.[et ál.],Elementos de Derecho civil III: Derechos reales, op.cit.,pp.77ss.;mucIus scaeVoLa, q.,op.cit.,pp.474ss.;oVenezIan, g., op.cit.,pp.850ss. 52 d’ors, a. [et ál.],op.cit., p.336. 53 Ibid.,p.339. 54 Ibid.,p.430. 55 Ibid.,p.336. 56 Ibid.,p.337. unfundorural(I.2,5,1)5 7 ,asícomoa laimposibilidaddetransferiraotroel derechodeusodeunacasa(I.2,5,2)5 8 . TambiénpasóalasPartidas(Ley20,título31,Partida3ª):«Otrosí decimos que no puede hombre enajenar ni empeñar la cosa en que ha el uso»5 9 .Elloconindependenciadequelaley,comomantiene gómez de La serna6 0 ,sípermitarecibir huéspedes.TalposibilidadpareceadmitirseenelDigesto(Ulpiano,ComentariosaSabino, libro XVII[D.7,8,4 y D.7,8,2,1])yenlasInstituciones(I. 2,5,2),queserefierenalapresencia deunhuéspedodeunarrendatarioque convivaconelusuario6 1 ,pasando,asi- 57 ortoLan, m., Explicación histórica de las Instituciones del emperador Justiniano(trad.pérez de anaya, f. ypérez rIVas, m.),t.I,LibreríadeD.LeocadioLópez, 1884,p.405:«Por lo demás no puede alquilar, vender o ceder gratuitamente su derecho a nadie, aunque el usufructuario pueda hacerlo». Comenta,alrespecto,queel arrendaryvenderlosbeneficiosyanoseríausar,sino sacardelacosaunproductocivil,paralocual—dice— eratambiénnecesarioprohibirlacesióngratuita,pues hubierasidounmediodeburlarlaprohibición. 58 ortoLan, m.,op.cit.,pp.406-407:«El que tiene el uso de una casa, no tiene más que el derecho de habitarla él mismo, sin poder transferir este derecho a otro. Y sólo tiene permiso para recibir en ella un huésped, habitarla con su mujer, sus hijos, sus criados y las demás persones libres afectas a su servicio; lo mismo que sus esclavos; o con su marido si es mujer la que tiene el uso de la casa». 59 sánchez-arcILLa bernaL, J.(ed.),Las Siete Partidas,Reus,2004,p.595. 60 gómez de La serna, p.ymontaLbán, J.m., Elementos de Derecho civil y penal de España (12ª ed. corregida y aumentada por montaLbán, J. m.),t.I,LibreríadeSánchez,1877,p.631. 61 Vid. IgLesIas, J., Derecho Romano,Ariel,2008, p.216ygutIérrez fernández, b., Códigos o estudios fundamentales sobre el Derecho civil español,t.II,Lex Nova,1863(reimpresiónen1988),p.594.Encambio,garcía goyena, f.,Concordancias…,t.I,op.cit., p.417,mantiene,comoyaadvertimosmásatrás,que estonoesmásqueunaexcepciónalanormageneral queprohíbeelarriendoyquesedebealaexistenciadeconjeturasdequeasíloquisoeltestador,no siendo,pues,unaexcepciónala imposibilidadde arriendodelderechodeuso. La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 62 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 mismo,alasPartidas(Ley21,título31, Partida3ª)6 2 . Un tratamiento distinto ha tenido el derechorealdehabitación,razónporla queescrIchediferencialahabitacióndel uso,ademásdeporlascausasdeextinción,porqueelusuarionopuededarla casaenarriendo 63.ComorecuerdaVaL- Verde y VaLVerde, JustInIano estableció que una persona podría tener el derechodehabitaciónsintenerelhabitador obligacióndehabitarla 64.Siacudimosa lasfuentesantiguas,elhabitatorpuede arrendartodalacasaentera(I.2,5,5): «Aquellos a quienes pertenece el derecho citado, según una decisión conforme al parecer de Marcelo que hemos publicado con miras de utilidad, han recibido de nosotros la facultad, no sólo de habitar ellos mismos, sino también de arrendar a otros»6 5 (vid.tambiénC.3,33,13).TambiénenlasPartidas:«e puede morar en ella éste a quien otorgaron la morada con la compaña que hubiere. E aún si la quiere arrendar o alogar lo puede hacer. Pero a hombres y mujeres de buena vecindad» (Ley27,título31,Partida3ª)6 6 . Son los códigos modernos, a partir delCódigofrancés6 7 ,losquehanvuelto 62 Vid. sánchez-arcILLa bernaL, J.(ed.),op.cit., p.596. 63 Vid. escrIche, J., Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia,LibreríadeRosa,Bourety C.,1852,p.745y1520.Enelmismosentido:garcía goyena, f.yaguIrre, J.,Febrero o librería de jueces, abogados y escribanos (corregidayaumentadapor aguIrre, J.ymontaLbán, J. m.),t.I,ImprentaylibreríadeGasparyRoig,1852,p.297;saLa, J., Ilustración del Derecho real de España,t.I,ImprentadeD. RamónVerges,1839,p.137;omanresa y naVarro, J. m.,op.cit.,pp.673-674. 64 VaLVerde y VaLVerde, c.,op.cit.,p.455. 65 Vid. ortoLan, m.,op.cit.,p.206. 66 sánchez-arcILLa bernaL, J.(ed.),op.cit.,p.597. 67 Art.634CódigoCivilfrancésde1804(Código deNapoleón):«Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué». aregularelderechodehabitaciónsegún elconceptoprimitivo,noaceptándosela variación introducida por JustInIano 68: ¿cabríahoy,ex voluntate? b) El fundamento asistencial y el carácter personalísimo Sipartimos,comohacefernández deL pozo,afirmandoqueelius disponendies una facultad, o, como dice de castro, una«posibilidaddeactuarconcedidaa unapersonacomoconsecuenciadeuna situaciónjurídica»6 9 ,talfacultadopoder se predica en general de todo derecho porelprincipiogeneraldetransmisibilidad (art. 1112 CC), salvo cuando por razóndelsujetoodelobjetopermanece ausente. Hay derechos —como los que sonobjetodenuestroestudio—que,por sunaturaleza—comoveremosseguidamente—, «carecen de idoneidad parar serobjetoaptodeunactojurídicodedisposición» 70.Precisamenteenladiferente naturaleza o extensión de los derechos deusoyhabitaciónrespectoaldeusufructoesenloquesánchez román 71 se apoyaparajustificareldiferentecriterio que,encuantoatransmisibilidad,rigeen unosyotros. Centrándonosenlosderechosdeuso yhabitación,sehadeincidirenelfundamentoasistencialdelosmismos,cuyo contenidosedebeacomodarasatisfacer lasnecesidadesmínimas,inclusovitales, delafamiliadelusuario,primeroyúnico beneficiario:«non usque ad compendium, sed ad usum»(D.7,8,12).Lasarteidentificaestosderechosconlanecesidadabso- 68 Íd. 69 castro y braVo, f., Derecho civil de España. Parte general,t.I,ed.CasasMartín,1942,pp.512 yss. 70 fernández deL pozo, J. L., op.cit.,p.93. 71 sánchez román, f., op.cit.,p.607. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 63 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo luta—casiconlacaridad— 72.Deahíque setratedeungocedirectoeinmediato yporelloseprediqueuncarácterpersonalísimodelderecho 73,quetrasciendela funciónsubjetiva(nacimiento,ejercicio, duración)eimpregnalatotalidaddesus efectosylasrelacionesconcedente-bene- ficiario:«porellonoseledebeconceder altitularlaposibilidaddegozardelbien gravadoatravésdeunsubrogado» 74.Es estecarácterestrictamentepersonalista, quedesdeantiguoinformóaestosderechos,elquehapermitidohablardesu intransmisibilidad7 5 : si se trata de dar coberturaanecesidadesbásicasyesenciales, la intransmisibilidad ha de ser algoconsustancialalderecho para evitarquesefrustreelfinperseguidocon elmismo7 6 . Enestalínea,VenezIan,aquienpodemosconsiderarqueencabezaestesector 72 Lasarte áLVarez, c.,Compendio de derechos reales: derechos reales e hipotecario,MarcialPons,2015, p.155. 73 Vid. VaLVerde y VaLVerde, c.,op.cit.,pp.454- 455.Porsuparte,elart.54delaCompilacióndel DerechoCivildelasIslasBaleares,alhablardel«estatge»(comparableconelderechodehabitacióndel CódigoCivil,cuyaregulación,dehecho,seconfigura comosupletoria),disponequeconfiereunderecho «personalísimoeintransmisible»dehabitargratuitamenteenlacasa. 74 Vid. Lacruz berdeJo,J.L.[et ál.],Elementos de Derecho civil III: Derechos reales, op.cit.,p.81.En elmismosentido:moreLL y terry J., op.cit.,p.692; opantoJa, J. m. y LLoret, a. m.,Ley hipotecaria comentada y explicada,LibreríadeD.LeocadioLópez, 1861,p.349. 75 díez-pIcazo y ponce de León, L.yguLLón ba- LLesteros, a., Sistema de Derecho civil,vol.III,t.II, Tecnos,2016,p.69,mantienenque—losdeusoy habitación—sonderechosintransmisibleseindisponibles,nopudiendosertampocoobjetodearrendamientoporreglatajantedelart.525CC.Vid. cerdeIra braVo de mansILLa, g.,recensiónalamonografíade rIVero hernández«Usufructo,usoyhabitación»,en ADC,núm.3,2017,p.1267,quienconsideraqueel usoylahabitaciónsonporprincipioindisponibles alserpersonalísimos. 76 Lasarte áLVarez, c.,op.cit., p.155. doctrinalcontrarioalatransmisibilidad, mantieneque,decederse,seagratuitamenteomedianteprecio,elderechoreal deusoohabitación,oinclusodearrendarse,seestaríafrustrandolafinalidad mismadelaatribución,queesasegurar alusuariolasatisfaccióndirectadesus necesidades 77.Entalsentidosepronunciantambiénotrosautoresclásicoscomo mucIus scaeVoLa 78 para quien, de podersetransmitirelderechoauntercero, nopodríacumplirsesufinalidadjurídica ysocialquenoesotraquesatisfacerlas necesidadesdelusuario.O,másmodernamente,rams aLbesa, para quien más alládelaaptituddelacosaparasatisfacer directamente las necesidades del cedente,contalcesiónsefrustralafinalidaddelaatribución 79. Asípues,laintrasmisibilidadformaría parteesencialdeltipo,puesrespondea suratio,asufinalidad:«entre sus elementos esenciales cabe destacar que se trata de un derecho de carácter personal e intransmisible (art. 525 CC) y temporal (art. 529 C.C.)»dicelaSAPdeLérida160/2006de 17demayo,aunobiter dictum.Noresulta concluyenteelrazonamientoderIVero hernándezcuandodicequelapruebade quelanormadelart.525CCnoesimperativanicuestióndeordenpúblico,ni constituyeunelementoesencial,puede encontrarse, dentro de nuestro sistema jurídico,enordenamientoscomoelnavarroyelcatalán,herederostambiénde 77 VenezIan, g.,op.cit.,p.850. 78 mucIus scaeVoLa, q.,op.cit.,pp.492-493. 79 rams aLbesa, J. J.,«Comentarioalosartículos 523a529delCódigoCivil»,op.cit.,p.1387.Este mismoautor,enUso, habitación…, op.cit.,pp.88 y ss., dice: «elasticidad cuantitativa del potencial aprovechamientoeintransmisibilidadformanelanversoyelreversodelafinalidadespecíficaquese contemplacomoobjetodignodeprotecciónporel ordenamiento:satisfaccióndirectadelasnecesidadesdeltitular». La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 64 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 latradiciónjurídicaromanayromanista yquesepronuncianenelsentidoyaexpuestoenestetrabajo 80. IV. consecuencIa deL pacto de transmIsIbILIdad 1. La constItucIón de un derecho dIstInto Envirtuddeloanterior,noesqueno sepuedapactarlatransmisibilidadenel títuloconstitutivo,loqueocurreesque elpactosobrelatransmisióndelderecho conllevaladesnaturalizacióndelosderechosrealesdeusoyhabitación,creándose, en definitiva, uno distinto8 1 :bien negandosuconsideracióncomoderecho realautónomoyasimilándoloaladisciplinadelusufructo 82oaunaservidumbre personal,bienconsiderándoloun derechorealatípico 83. 80 rIVero hernández, f., Usufructo, uso y habitación,Civitas,2016[consultadoel6demayode2019], disponibleen:https://proview.thomsonreuters.com/ launchapp/title/aranz/monografias/172396737/v2/ document/172397021/anchor/a-172397021. 81 Unaopiniónparticularesladegómez rIco, m. de b.,op.cit.,p.591,quien,sibienreconocela intransmisibilidad como un elemento esencial del derechodeuso,consideraquesinosereconoceen ningúncasolaposibilidaddequeelusuarioarriende ocedasuderecho,sepodríanproducirresultados injustosycontrariosalafinalidadcuasialimentaria delderechodeuso,yponecomoejemploalusuario que,porrazonesdeedadodesaludseveimpedido paracultivarlafincayparaobtenerlosrendimientosquelesonpropios,careciendo,asimismo,delos recursoseconómicosprecisosparatenerdependientesocontratarasalariadosquesuplansuactividad laboral. 82 Deahíquerams aLbesa, J. J., Uso, habitación…, op.cit.,p.85,considerequeeltratamientoquele otorguemosalaprohibicióndelart.525CCdependerádesideterminamosqueladistinciónentrelos derechosdeusoyusufructoesmeramentecuantitativa—alcancedelcontenidodelderecho,facultades ydeberesdeltitular—otambiéncualitativa. 83 Vid.,entalsentido:VenezIan, g.,op.cit.,p.853; Lacruz berdeJo,J.L.[et ál.],Elementos de Derecho TambiénenladoctrinaitalianacascIo mantienequelacláusulaque,deexistir, permitalatransmisibilidaddelderecho dehabitación,puedeservir,ensededeinterpretación,paradeterminarsilaspartesrealmentequeríanestablecerunderechodiferente,yafuesereal(usufructo) uobligacional(comodato,arrendamien- to) 84; o, hablando del derecho real de uso,bIgLIazzI,trasreferirlaposibilidad de pactar la transmisibilidad del derecho,aclaraquelaconsecuenciaseríala constitucióndeunasituacióndiversade lacontempladaenlosarts.1021y1022 CCit.(derechorealdeuso)8 5 :«Sicchécisi potrebbedomandarese,nellaspecie,non sidiapiuttostovitaadundirittorealeatípicoo,invece,adundirittopersonaledi godimento(típicoodatípico)».Incluso, enladoctrinaportuguesa,cabedestacar agonçaLVes,paraquien,sieltítuloconstitutivootorgaalusuarioderechoahipotecar,arrendaroenajenarsuderecho, estaremosanteunderechodeusufructo oanteunderechosimilar,peronoante underechodeuso8 6 . Porunaparte,queelpactosobretransmisibilidaddelugaraunderechoatípico civil III: Derechos reales, op.cit.,p.77;martín muñoz, a.,«Elderechodeusodelaviviendafamiliary elRegistrodelaPropiedad»,enRevista de Derecho de familia: doctrina, jurisprudencia, legislación,núm. 44,2009,p.66;oroca sastre, r. m., roca-sastre muncunILL, L.ybernà I xIrgo, J., Derecho hipotecario,t.I,VyVI,Bosch,2008-2009,p.226. 84 cascIo, o,«Abitazione»,enEnciclopedia del diritto,vol.I,Milano,1958,p.101. 85 bIgLIazzI gerI, L.,op.cit.,p.303.También,en unsentidosimilar,comportI, m.,Contributo allo studio del diritto reale,Giuffrè,1977,p.227:«il regolamento secondo autonomia dei diritti reali è lecito fino a che non venga compromesso il contenuto essenziale e fondamentale di ciascuna situazione, in modo tale, cioè, da non privare il titolare della situazione stessa dei poteri e facoltà caratterizzanti quel determinato «tipo» di diritto reale». 86 gonçaLVes, L. da c.,op.cit.,p.559. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 65 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo es posible atendiendo a que el eterno debate en la doctrina sobre el carácter abierto(numerus apertus)ocerrado(numerus clausus) del elenco de derechos realesadmitidosennuestroDerecho,se solventa, de forma mayoritaria, admitiendo el sistema numerus apertus 87—a diferenciadeloqueocurreenelDerecho italiano—.Estopermitealosinteresados establecerderechosrealesmásalládelos típicos,pudiendosertotalmenteoriginalesoresultadodelamezcladeelementos dederechosreales yaexistentes 88.Esta posiciónaparecefundamentadapordos argumentos: el principio de autonomía delavoluntad 89yeltenorliteraldeal- 87 Vid.,portodos,díez-pIcazo y ponce de León, L.,«Autonomíaprivadayderechosreales»,enRCDI, núm.513,1976,pp.273-306.Eshoyminoritariala corriente defensora del sistema numerus clausus, envirtuddelcualnoesposiblequelosparticulares constituyanmásderechosrealesquelosquelaleytipificadeunamaneradeterminada.Vid.,entreotros: campuzano y horma, f.,Elementos de Derecho hipotecario,Reus,1931,p.124,ocasso romero,I.,Derecho hipotecario o del Registro de la Propiedad,Institutode Derechocivil,1951,pp.286-287. 88 sánchez JIménez, r.,«Elconceptodederecho realyelusufructo»,enRCDI,núm.65,1930,p.352, precisaqueelnumerus apertusnohadeconsistiren ampararbajounnomem iuris delosreconocidosen elCódigo,facultadesyactosdistintosdelosseñaladosenlaley,sinoqueconsisteenadmitirque,allado delasposicionesjurídicasrealesnominadas,pueden existirotrasinnominadas,siemprequeproduzcan losefectospropiosdeestacategoríadeinstituciones. 89 Encuantoalaautonomíadelavoluntad,aun refiriéndoseel art.1255CCal derechodecontratos, este último precepto tiene repercusión en los derechosreales, alestablecerelart.1280.1º CCel contratocomomedioparalacreación,transmisión, modificaciónoextincióndederechosrealessobre bienesinmuebles.Enlosderechosrealesdegoce,dichaautonomíadelavoluntadseencuentrapresente, porejemplo,enelusufructo(cfr.arts.467y470CC) oenelusoylahabitación(cfr.art.523CC).Esta libertadenlaconfiguracióndelosderechosreales consideragordILLo cañas, a.,«Basesdelderechode cosasyprincipiosinmobiliarios-registrales:sistema español»,enADC,núm.2,1995,p.555,quedaya plenarazóndelaadscripcióndenuestrosistemaal gunos preceptos hipotecarios (cfr. arts. 2.2ºLHy7y74RH) 90.Esmás,lapropia ExposicióndeMotivosdelaLeyHipotecariade1944loreconocíaalreferirse a«un sistema que, como el nuestro, no acepta la teoría del «numerus clausus», y en el que las características de los derechos reales no están predeterminadas por la legislación civil». Porotraparte,queconelpactosobre transmisibilidadseasimileelusoalusufructoesjustificablesiatendemosalas diferenciasentreunoyotro.Originariamente, el derecho de uso se distinguió delusufructoenquecomprendíasolola facultaddeuso,peronoladedisfrute(el utiperonoelfrui).Fueposteriormente cuandounanuevaconfiguracióndeluso loaproximaalusufructo,conlaconfiguraciónquehoymantiene. El legislador no contempla los derechosdeusoyhabitacióncomo usufructosespeciales,sinoquelesdedicauncapítulodiferente—aunqueconremisión alrégimendelusufructo,precisamente denumerus apertus,entantoquesepermitelaalteracióndeltipo. 90 El art. 2.2º LH, que se ocupa de los títulos inscribibles,serefiere,in fine,a «otros [derechos] cualesquiera reales».Elart. 7 RH,remitiéndoseal precepto antedicho, distingue entre los derechos realesquesemencionanenlaley—derechosreales típicos—,otrosderechosrealesdelamismanaturaleza—derechosrealesatípicos—ylospactosycontratosdetrascendenciarealquecarecendenombre propioenderecho—negociosrealesinnominados—. Elart.74RH,porsuparte,serefierealos«demás derechos reales de naturaleza análoga». Vid.,alrespecto:acedo pérez, J.,«Derechosrealesinnominados»,enRCDI,núms.374-375,1959,pp.487-488; achón bruñén,m.,«Proteccióndelderechodeuso traslasubastadelaviviendafamiliar»,enProceso civil: cuaderno jurídico,núm.115,2014,p.15,quese apoya,asimismo,enlosarts.727.6y755.2LEC,y,en elmismosentido,en«Laproblemática…»,op.cit., p.44;díez-pIcazo y ponce de León, L.,«Autonomía privada…»,op.cit.,p.283;oLacruz berdeJo, J. L., Elementos de Derecho civil III bis: Derecho inmobiliario registral,Dykinson,2003,pp.77. La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 66 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 enloquequieraquetengandecomún, noenlodemás—,tratándolos,portanto, comounafiguraautónoma. Entreloselementos,pues,quediferencianelusoylahabitacióndelusufructo9 1 , seencuentralaintransmisibilidaddelos primeros 92.Prescindirdelaintransmisibilidadydiferenciarelusodelusufructo simplemente por razones cuantitativas privaríadeverdaderasustanciaalderechodeuso,pueselpropioart.469CC contemplalaposibilidaddeconstituirel usufructoentodoopartedelosfrutosde lacosa(usufructoparciario).Así,como mantienecamy sánchez-cañete,deadmitirselatransmisibilidadmediantepacto, resultaríaabsurdalaposturadellegisladoralregularelusoylahabitaciónseparadamentedelusufructo,delqueyanose distinguiríanmásqueporlaamplitudde sucontenido,enformaanálogaaotros usufructos especiales regulados por el mismoCódigo,yalosquenoporellolos haconfiguradocomoderechosrealesde contenidopropioydistintosaotrosmás omenosanálogos 93.Esmás,eldisfrutees algoaccesorioynosiemprepresenteen 91 Sobrelas diferencias entre habitación yuso y entre este y usufructo limitado, vid., fernández domIngo, J.,op.cit.,pp.43yss.Loselementosque diferencianelderechodehabitacióndeldeusoson laausenciadefrutos,elobjetosobreelquerecae —necesariamentehadeserunacasa—,asícomoel destinodeviviendaalquesirve.Vid. rIVero hernández, f.,op.cit.yfernández campos, J. a.,«Latransmisibilidad…»,op.cit.,p.89. 92 Dehecho,o´caLLaghan muñoz, x., Código Civil comentado y con jurisprudencia,LaLey,2016,p.567, restaimportanciaprácticaaesteasuntopues,siel constituyente,olaspartesdecomúnacuerdo,quierencrearunderechodeusoohabitacióntransmisiblepuedenobienconstituirunderechorealnuevo obienconstituirunusufructolimitado. 93 camy sánchez-cañete, b.,Comentarios a la Legislación Hipotecaria,v.IV,Aranzadi,1983,p.103. eluso:«el simple uso puede existir sin el disfrute»(D.7,8,14,1) 94. Enlalíneaqueaquí venimos defendiendosehanposicionadotambiénlos juzgadosytribunalesenlasescasasocasionesenlasquesehanpronunciadoal respecto. Cabe destacar algunos de los pronunciamientos que tuvieron lugar enlajurisprudenciamenorconcarácter previoaqueelTribunalSupremohiciera lopropio.Así: SAPdelasIslasBaleares1992/523: «el derecho reconocido por don Pablo C. R. a la señora B. sobre el apartamento de su propiedad, excedía de un simple derecho de habitación, aproximándose más a la figura de un usufructo modificado en cuanto a su extensión, ya que no sólo comprendía la facultad de dicha demandada de ocupar las piezas necesarias del apartamento por sí y su familia, sino también la facultad de cederlo en arrendamiento». SAPdeMadridde22defebrerode 1999,refiriéndosealderechodehabitación,dice:«Constituyendo, como características esenciales del mismo, (…), la intransmisibilidad (…). Es cierto que el artículo 523 establece que este derecho se regirá, en primer lugar, por su título constitutivo y que, por tanto, en él se puede establecer (…) la transmisibilidad, al amparo de la autonomía de la voluntad conferida por el artículo 1255 del Código Civil, por no tratarse aquellas normas de “ius cogens”; pero lo que es que, entonces, no nos encontraríamos ante un derecho típico de habitación, regulado por el artículo 524 del Código Civil. Razón por la cual, habrá de estarse a lo pactado por las partes en cada caso concreto, para determinar el verdadero alcance jurídico de lo acordado por 94 d’ors, a. [et ál.],op.cit., p.338. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 67 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo ellas y sin perjuicio de cómo hubieren podido denominarlo las mismas, ya que los contratos son lo que son, al margen de la calificación que éstas hubieren podido otorgarle». SAP de Las Palmas 449/2000 de 26 de julio: «Tampoco consideramos se trate de un derecho real de uso (art 523 CC) siendo incompatible con ello lo prevenido en la cláusula novena del contrato litigioso en virtud de la cual “El Ayuntamiento de Santa María de Guía, queda facultado, desde ahora, para ceder los derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato, al Ministerio de Educación y Ciencia”, por cuanto los derechos de uso no se pueden traspasar a otro por ninguna clase de título a tenor de lo preceptuado en el art. 525 del CC». Al respecto se pronunció también el TribunalSupremoenelaño2001,através de la STS 808/2001 de 26 de julio, cuyocontenidohasidoposteriormente reiteradoenlajurisprudenciamenor9 5 ,y enlaquellegóaafirmarlosiguiente: «si se quiere admitir un derecho de uso conforme a los moldes de legalidad indicados, no es posible desconocer referidas notas de «personal» y «temporal», incluso, para distinguirlo del derecho o “ius utendi”quecorresponde a todo propietario sobre su propia cosa. (…). Cabe meditar si por ese título constitutivo (fuente prevalente de su contenido, “ex” art. 523, no se olvide), se innoven tales exigencias, y v.gr., se acuerde por el propietario de la cosa a favor de otra, un derecho a usar de su cosa, sin esas limitaciones, de tal forma que ni sea personal —se faculte para su cesión o transmisión—, —se anule la tempora- 95 Vid.,entreotras,lasrecientesSSAPdeÁvila 230/2008de17dejunioy50/2019de5defebrero. lidad con una previsión indefinida— y hasta se incorpore una noción de «necesidad» desprovista de ese designio de subsistencia, y se atiendan otro tipo de necesidades que, dentro de esa libertad constitutiva, propendan a consecuencias o especulativas o de expansión u ocio a favor del usuario, y, por supuesto, que la comunidad destinataria no tenga que encerrarse en ese núcleo familiar. Entonces, cabría afirmar que acaso por el juego negocial —no muy pacífico en la doctrina— se habría conformado un tipo dentro de los “iura in re aliena” innominado, aunque, descolgado de la tipicidad expuesta (…), lo que conduce que en esa hipótesis de libertad de configuración, se estaría, no ante el derecho tipificado, sino ante “una relación jurídica de gravamen sobre una cosa de otro con visos de encuadramiento, acaso, en una servidumbre personal y positiva ex arts. 531 y 533-2º CC”»9 6 . 2. régImen LegaL apLIcabLe aL derecho resuLtante Laconclusiónalaquehemosllegado enelapartadoanterioresqueelpactoso- 96 Sobre las servidumbres personales, vid.: Pa- LacIos gonzáLez, m. d., «Servidumbres prediales y personales: en especial, las servidumbres personales(típicasyatípicas)»,enTratado de servidumbres (dir.cerdeIra braVo de mansILLa, g.),LaLey, 2015,pp.183-214;ycerdeIra braVo de mansILLa, g., «Conceptoytipificacióndelasservidumbresenel derechoactual:laservidumbrepredialdeutilidad privadacomogenuinaservidumbreylamásodiosa cargarealinmobiliaria»,enTratado de servidumbres (dir.cerdeIra braVo de mansILLa, g.),LaLey,2015, p.105,quienconsideraque«lasservidumbrespersonalesrecibenlaconsideracióndecategoríaresidual, odecajóndesastredondeencajartodoaquelloque noseaservidumbrepredialnipuedacalificarseocatalogarseenalgunodelostípicosderechosrealesde goce(desdeelusufructohastalasuperficie)». La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Revista de Derecho Privado 68 I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 brelatransmisibilidaddelderechoconllevalacreacióndeunderechodistinto alosdeusoyhabitación:bienasimilándoloaladisciplinadelusufructo, bien considerándolounderechorealatípico. Sinembargo,deconcluirasí,nosevería resuelto nuestro problema, pues, ¿cuál será,enestoscasos,elrégimenlegalaplicablealderechoresultante? Resultaconvenienteacudir,aquí,aun brevemente,alodefendidoporladoctrina en sede de contratos y, concretamente,aloqueacontratosatípicosse refiere,entendiéndoseportalesaquellos paralosque,independientementedeque tenganonounnomem 97,laleynocontemplaunadisciplinajurídicapropia:no vienenreguladosexpresaydirectamente porelordenamientonisepuedeinducir sudisciplinajurídicaporvíaderemisión. Comoocurreconlosderechosreales —alosquenosvenimosrefiriendo—,los contratostípicosadmitenlainserciónde pactosocláusulastendentesamodificar losefectosprevistosenelordenamiento, locualnotieneporquéllevarlesaperdersupropiocuñoofisonomíasiempre quepermanezcaninalteradoslosessentialia neegotii 98,esdecir,quenoseproduzca—comodiceLacruz—unadesviaciónesencialdelosefectosdelcontrato 99. Portanto,acontrario sensu,lafaltade al menos uno de los essentialia negotii deundeterminadotipooesquemalegal conllevaráquehablemosdeuncontrato atípico,aligualque—hemosvisto—ocu- 97 Noesrelevante,atalesefectos,quetengaun nomem iuris,puespuedenotenerloysertípicopor estardotadoderegulaciónlegalespecífica. 98 Jordano, J. b.,«Contratosmixtosyuniónde contratos»,enADC,núm.1,1951,p.328,asícomo «Loscontratosatípicos»,enRGLJ,núm.195,1953, p.673. 99 Lacruz berdeJo, J. L.,Elementos de Derecho civil II: derecho de obligaciones,vol.I,Dykinson,2011, p.485. rríasialderechoreallefaltabaunodesus elementos esenciales. Podríamos decir, siguiendoadíez-pIcazo,queesnecesario queladesviaciónproducidaseaesencial desdeelpuntodevistadelanaturaleza delcontrato100;o,comomantieneaLbaLadeJo,queporlaclasedecambioquelaalteraciónsupongasepaseaotrotipo(no regulado)101.Ciertoesquenoresultafácil determinarcuándoseestáafectandoel contenidoesencialdeuncontrato,como tampocoloresultabaalhablardelosderechos reales, siendo precisamente esa dificultadlaquehadadolugaranuestro trabajo. Como ocurre, asimismo, en sede de derechosreales,lasnuevasnecesidades económicashanvenidodeterminandoel surgimientodediversasfigurasdecontratoatípico.Son,comomantienedíez-pI- cazo,«uncauceparaquelavidasocialy económica,siemprevariaycambiante, puedaencontraruninstrumentoidóneo derealizacióndefineseintereses»102. Ahora bien, teniendo en cuenta que «lasnormasjurídicasdictadasparacada tipodecontratosolosirvenpararegular los supuestos de hecho concretos que, porlaidentidaddesuselementosesenciales,correspondanalossupuestosde hechoabstractosolegales»103,unodelos problemasbásicosqueseplanteaalrededordelcontratoatípicoeselmismoque —hemos adelantado— plantea el derechorealresultantedelpactodetransmisibilidad:¿quéregulaciónleesaplicable? 100 díez-pIcazo y ponce de León, L.,Fundamentos del Derecho civil patrimonial,vol.I,Tecnos,1983, p.254. 101 aLbaLadeJo, m., Derecho civil II: derecho de obligaciones,vol.I,Bosch,1994,p.392. 102 díez-pIcazo y ponce de León, L.,Fundamentos…, op.cit.,p.252. 103 Jordano, J. b.,«Contratosmixtos…»,op.cit., p.327. Revista de Derecho Privado  I.S.S.N.:0034-7922•Núm.5,septiembre-octubre2019.Págs.47-75 69 La intransmisibilidad como rasgo esencial de los derechos reales de uso y habitación Manuel García Mayo Hemosdepartirdequeenladisciplina deloscontratosatípicosdebeatenderse alasnormaslegalesdecarácterimperativo,aaquellasotrasdeDerechosupletoriodictadasparaloscontratosengeneral (títuloIIdellibroIVdelCódigoCivil),así comoalasreglascontractualesestablecidaspor las mismas partes contratantesentantoqueseanlícitasyadmisibles (cfr.art.1255CC)104.Ahorabien,puede serquelaregulaciónreferidaresulteinsuficiente.Esdecir,puedenquedarcuestionesquelospactosdelaspartesyla disciplinagenéricanoresuelvan:¿quése aplicaentonces?Lamismapreguntacabe hacersesiloextrapolamosanuestrosupuestodehecho:enlonoprevistoporlas partes,¿quéseaplicasupletoriamente? Hasidocomúnhablar,ensedecontractual,detresteorías,fundamentalmente: Enprimerlugar,segúnla«teoríadela absorción»hadeidentificarsecuálesel elementopreponderantedelcontratoatípicoencuestiónafindeequipararlocon algúncontratotípicoyaplicarlealatotalidaddelprimeroladisciplinanormativa del segundo. Teoría, esta, considerada pordíez-pIcazocomolamásconveniente y correcta si efectivamente puede establecerseunelementoprimordial,noasí cuandolasdiferentesprestacionescooperanalaobtencióndeunresultadounitarioconlamismaintensidad105. Ensegundolugar,envirtuddela«teoría de la combinación» al contrato atípicohadeaplicárselelasnormascorrespondientesacadaunodeloscontratos típicosenlamedidaenqueloselementos 104 Enestesentido,vid.: aLbaLadeJo, m.,Derecho civil II…, op.cit.,p.393;díez-pIcazo y ponce de León, L.,Fundamentos…, op.cit.,p.257;oJordano, J. b., «Loscontratosatípicos»,op.cit.,p.85. 105 díez-pIcazo y ponce de León, L.,Fundamentos…, op.cit.,p.257. decadaunodeellosconcurranaformar elcontratoatípico106. Entercerlugar,segúnla«teoríadela aplicaciónanalógica»elcontratoatípico debesometersealaregulaciónqueseobtengadelosprincipiosgeneralesdelDerecho(art.1.1y4CC),queprincipalmente sehallaránenlodispuestoenlaleypara otroscontratos(aplicaciónanalógicaen loqueseanafinesalatípico),asícomoen loestablecidoparaloscontratosengeneralyparalasobligaciones107.Encaso desernecesarialaaplicaciónunitariade unareglaalatotalidaddelcontratoatípico,seaplicaríalaquecorrespondaal elementopreponderante108. Delasexpuestas,pararesolvernuestro supuestodehechohemosdedescartar, 106 Jordano, J. b.,«Contratosmixtos…»,op.cit., pp.331-332,consideraestacomolateoríapreferible aadoptarenloscontratosatípicosmixtos.Téngase encuentaque,dentrodeloscontratosatípicos,con caráctergeneralsevienediferenciandoentre contratosatípicospurosymixtos,segúnsielcontenido esabsolutamentenuevorespectoalostiposlegales (típicos),oeselfrutodelaconfluencia—delasíntesis—deelementosconocidos—legales—(prestaciones,estipulaciones…)pertenecientesadiferentes tiposdecontratos.Noobstante,Jordano,p.330,rechazaestaclasificaciónqueintegraelcontratomixto entrelosatípicos,considerandoquehaylugarpara untertium genusintermedio,situándoseelcontrato mixtoentreeltípicoyelatípico,formandounacategoríaautónomaconvalorteóricoypráctico,por estarsujetaaunrégimenjurídicopropio. 107 ParaJordano, J. b.,«Loscontratosatípicos», op.cit.,p.88y«Contratosmixtos…»,op.cit.,p.332, elfalloprincipaldeestateoríaseencuentraenque prescindedelatipicidadlegalosocialdelasfuncionesprácticasdecadaunodelosnegociosfundidos, consurespectiva«normación»fijadaporlaley,o porlosusos,jurisprudenciaydoctrina,yquelleva aidentificarelcontratoconelnegociototalmente nuevo. 108 aLbaLadeJo, m., Derecho civil II…, op. cit., p.394.Parade castro y braVo, f.,El negocio jurídico,InstitutoNacionaldeEstudiosJurídicos,1971, p.208,lateoríadelaanalogíaaconsejaaplicarlo dispuestoenloscontratostípicosmássemejantesal casoconcreto.