Análisis del impacto de las viviendas con fines turísticos en el mercado inmobiliario residencial: estudio aplicado a la ciudad de Sevilla
Abstract
El fenómeno de las viviendas con fines turísticos no para de crecer en un mercado turístico cada vez más saturado. Por un lado, el presente trabajo analiza el funcionamiento del mercado inmobiliario en España repasando su evolución hasta llegar a la situación actual, en la que existe una preocupación que ya se advierte desde distintos agentes sociales debido a la presión ejercida por la proliferación de las VFT. Por otro lado, se presenta la aparición y evolución de esta nueva modalidad de alojamiento en el panorama turístico español junto con los cambios en la regulación de la Comunidad de Andalucía que ha sido preciso adoptar en los últimos años. Finalmente, se lleva a cabo un análisis de precios aplicado a la ciudad de Sevilla para valorar el impacto efectivo en el mercado de la vivienda y la justificación de las soluciones que se llevan proponiendo ante esta nueva tendencia.
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Análisis del impacto de las viviendas con fines turísticos en el mercado inmobiliario residencial: estudio aplicado a la ciudad de Sevilla Trabajo Fin de Grado Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Sevilla Grado en Economía. Departamento de Economía Aplicada III. Paula Schwarz García tutorizado por Eva María Buitrago Esquinas Junio de 2020 Firmado por: Paula Schwarz García Firmado por: Eva María Buitrago Esquinas
Resumen El fenómeno de las viviendas con fines turísticos no para de crecer en un mercado turístico cada vez más saturado. Por un lado, el presente trabajo analiza el funcionamiento del mercado inmobiliario en España repasando su evolución hasta llegar a la situación actual, en la que existe una preocupación que ya se advierte desde distintos agentes sociales debido a la presión ejercida por la proliferación de las VFT. Por otro lado, se presenta la aparición y evolución de esta nueva modalidad de alojamiento en el panorama turístico español junto con los cambios en la regulación de la Comunidad de Andalucía que ha sido preciso adoptar en los últimos años. Finalmente, se lleva a cabo un análisis de precios aplicado a la ciudad de Sevilla para valorar el impacto efectivo en el mercado de la vivienda y la justificación de las soluciones que se llevan proponiendo ante esta nueva tendencia. Palabras clave: viviendas con fines turísticos, gentrificación, turistificación, mercado inmobiliario, economía colaborativa, plataformas digitales, Airbnb, SOCIMIS, alquiler. Abstract The touristic use housing (VFT) phenomenon keeps growing in a context of collapsed touristic market. On the one hand, the present study aims to expound the Spanish real estate market functioning together with its current evolution and situation, which reveals social concern due to the pressure exerted by the expansion of VFT. On the other hand, it presents the emergence and evolution of this new model of accommodation in the Spanish touristic outlook and the legal changes adopted in Andalucia in order to conform to it. Finally, an analyses based on prices and applied to the city of Seville is implemented towards proving the real impact on real estate market and verifying the justification of the measures proposed. Key words: touristic use housing, gentrification, touristification, real estate market, sharing economy, digital platforms, Airbnb, REITs, renting.
Índice 1. Introducción 1 1.1. Justificación 1 1.2. Objetivos 2 1.3. Metodología y fuentes 3 2. El mercado inmobiliario 5 2.1. Determinantes del precio de la vivienda 5 2.1.1. Factores macroeconómicos 5 2.1.2. Factores intrínsecos de la vivienda 9 2.2. Evolución del mercado inmobiliario en España: el caso de Sevilla 10 2.2.1. La transformación de Sevilla: gentrificación 10 2.2.2. El mercado inmobiliario en España en los últimos años 14 2.2.3. El mercado hispalense 24 3. Las viviendas con fines turísticos 28 3.1. Surgimiento y regulación de las VFT 28 3.1.1. Las VFT entre los diferentes tipos de alojamientos turísticos 29 3.1.2. El papel de las VFT en la economía colaborativa 35 3.2. Distribución de la oferta de VFT en Sevilla 38 4. Efectos de las VFT en el mercado inmobiliario y propuestas para mitigarlos 41 4.1. Impacto efectivo de las VFT en el mercado inmobiliario sevillano 41 4.2. Otros efectos derivados de la expansión de las VFT: la turistificación 46 4.3. La respuesta institucional: medidas aplicadas 50 5. Conclusiones 54 6. Anexos 58 7. Bibliografía 61
Índice de tablas Tabla 1. Factores determinantes del precio del activo-vivienda según Peña et al. (2004) 6 Tabla 2. Principales requerimientos legales de las SOCIMIS 22 Tabla 3. Tipos de alojamientos turísticos según la normativa andaluza 31 Tabla 4. Principales diferencias normativas entre las CR, VTAR y VFT 33 Tabla 5. Clasificación de los distritos de Sevilla en función de sus precios de venta de la vivienda, de alquiler y sus inscripciones de VFT 41 Índice de gráficos Gráfico 1. Crecimiento acumulado del precio medio de oferta del alquiler entre 2014 y 2019 19 Gráfico 2. Rentabilidad bruta del alquiler en capitales de provincia entre 2013 y 2019 20 Gráfico 3. Evolución del precio de la vivienda en Sevilla en €/m2 (año base 2019) 24 Gráfico 4. Precio de la vivienda en €/m2en los principales barrios de Sevilla en 2019 25 Gráfico 5. Precio de la vivienda en €/m2en 2019 y su tasa de crecimiento medio acumulativo en los últimos 5 años en los barrios de Sevilla (año base 2019) 26 Gráfico 6. Evolución del precio del alquiler en Sevilla en €/m2 (año base 2019) 26 Gráfico 7. Precio del alquiler en €/m2en 2019 y su tasa de crecimiento medio acumulativo en los últimos 5 años en los barrios de Sevilla (año base 2019) 27 Gráfico 8. Número de VFT registradas en Sevilla por distrito en 2020 38 Gráfico 9. TVMA de los precios de alquiler y venta de vivienda en los últimos 5 años en los distritos de Sevilla por orden de VFT inscritas 43
Índice de figuras Figura 1. Variables macroeconómicas que determinan el precio de la vivienda 8 Figura 2. Gentrificación 11 Figura 3. La transformación de Sevilla en el marco del Plan General de Ordenación Urbana de 1987 13 Figura 4. Titular de prensa de El Imparcial del día 5 de marzo de 2008 14 Figura 5. Titular de prensa de El País del día 25 de octubre de 2015 14 Figura 6. La recuperación del mercado en cifras 15 Figura 7. Crecimiento nominal de los precios de la vivienda desde el mínimo hasta el tercer trimestre de 2018 16 Figura 8. Titular de prensa de El País del día 13 de enero de 2020 21 Figura 9. Principales rasgos distintivos de las VFT 35 Figura 10. Logotipo de Airbnb 36 Figura 11. Logotipo de DataHippo 39 Figura 12. Concentración de VFT en Sevilla según las cifras de DataHippo 40 Figura 13. VFT legales (negro) e ilegales (gris) en Sevilla según las cifras de DataHippo 40 Figura 14. Mapa de precios del alquiler residencial en los distritos de Sevilla 45 Figura 15. Titular de prensa del Diario de Sevilla del día 5 de enero de 2019 47 Figura 16. Viñeta “turismofobia” 48 Figura 17. Logotipo de la asociación CACTUS 49 Figura 18. Logotipo de la red SET 49
TFG-GECO Paula Schwarz García 1. Introducción 1.1. Justificación Este trabajo trata de analizar dos actividades de vital importancia para la economía española y la relación que existe entre ellas. Por un lado, realiza un estudio completo del sector inmobiliario residencial en Sevilla, y por otro, examina una actividad de reciente aparición en el panorama turístico internacional como es el arrendamiento de las conocidas como Viviendas con Fines Turísticos (de aquí en adelante VFT). La trascendencia de estas actividades económicas en nuestro país es más que evidente, dado el papel clave que tuvo el sector inmobiliario en la Gran Recesión de 2008 y la elevada especialización de nuestra economía en el turismo. De acuerdo con los datos de la Organización Mundial del Turismo y el Instituto Nacional de Estadística (2019), España es el segundo país que más turistas recibe en el mundo con un total de 82,8 millones de visitantes en 2018, gracias a los cuales el turismo contribuyó al 12,3% del PIB y el 12,7% del empleo nacional en ese mismo año. En cuanto al mercado inmobiliario, su evolución reciente ha sido tan llamativa que la actividad de la construcción perdió la mitad de su valor durante la crisis, pasando de suponer el 10,14% del PIB en 2008 al 5,11% seis años después; en la actualidad, apenas ha recuperado unas décimas de su peso. Pero si hace poco más de una década la preocupación esencial en esta materia era el estallido de la burbuja inmobiliaria, en la actualidad el punto de mira está puesto en la situación de los alquileres en zonas como el centro de Madrid, Barcelona o Palma. Ejemplo de ello es la publicación del Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Entre otros asuntos, esta nueva legislación modifica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, tachándolo de urgente por varias razones como son la escasez de vivienda social y el reciente incremento de los precios de alquiler y los desahucios; en definitiva, fenómenos que dificultan el acceso a la vivienda, considerado un derecho fundamental según el artículo 47 de la Constitución Española. En la exposición de motivos incluso se hace referencia a la cuestión que venimos a analizar: el impacto de las VFT. No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad. (RDL 7/2019) 1
TFG-GECO Paula Schwarz García Asimismo, de aquí se deduce que la aparición de las VFT es un fenómeno reciente. Surgido gracias al desarrollo de plataformas que ponen en contacto a particulares entre sí, este nuevo modelo de alojamiento ha cambiado drásticamente el concepto de turismo existente hasta el momento, lo que ha generado la necesidad de regular una nueva actividad y analizar su impacto social y económico, ya que puede tener efectos como son la gentrificación y turistificación. Por todas estas razones se reconoce la importancia de indagar en el tema, para lo cual este trabajo se centrará en realizar un análisis objetivo de los datos de los que se dispone y así determinar si realmente este nuevo modelo de alquiler turístico está teniendo un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Para ello, se desarrolla un estudio aplicado a la ciudad de Sevilla, destino turístico por excelencia, con el fin de comprobar si su oferta de viviendas se asimila a la de otras urbes que se mencionan reiteradamente en los medios y la actualidad política, como son Madrid, Málaga, Barcelona o Las Palmas. 1.2. Objetivos El objetivo principal de este trabajo de fin de grado es valorar el impacto de las viviendas con fines turísticos en el mercado inmobiliario residencial en Sevilla y las soluciones propuestas a estos posibles efectos negativos. En particular, otros objetivos específicos que se tratarán sobre este tema son los siguientes: 1. Identificar los determinantes del precio, oferta y demanda del mercado inmobiliario. 2. Comprender la evolución del mercado inmobiliario en Sevilla y averiguar si existen diferencias severas entre los distritos. 2.1. Conocer la configuración de la ciudad y de sus distritos desde una amplia perspectiva temporal. 2.2. Acceder a las fuentes de información que existen para el mercado inmobiliario en Sevilla. 2.3. Determinar la evolución del mercado mediante un análisis de precios detallado. 3. Comprender las viviendas con fines turísticos: en qué consisten, cómo funcionan y su regulación. 4. Conocer la evolución reciente de las VFT en Sevilla. 5. Identificar el impacto de las VFT en el mercado inmobiliario. 6. Valorar estos impactos y las reacciones que han suscitado en la ciudad de Sevilla. 7. Analizar las medidas propuestas para mitigar las posibles externalidades negativas del fenómeno de las VFT en España, y más concretamente en Sevilla. 2
TFG-GECO Paula Schwarz García 1.3. Metodología y fuentes Para alcanzar los objetivos expuestos se ha seguido la siguiente metodología. En primer lugar, se ha realizado una revisión bibliográfica sobre el tema del funcionamiento del mercado inmobiliario, seleccionando las obras científicas más destacadas publicadas en España desde el año 2000. La razón por la que la búsqueda se limita al ámbito nacional es que numerosas publicaciones indican que las diferencias culturales y socioeconómicas impiden comparar el funcionamiento del sector en España con otros países. Dentro de la temática, se abordan principalmente las cuestiones de la evolución del mercado de la vivienda (tanto a nivel nacional como local), de su demanda, los factores que determinan los precios y los retos a los que se enfrenta el mercado del alquiler. En segundo lugar, para estudiar el caso concreto de Sevilla se han examinado trabajos a nivel local que describen la configuración de la ciudad y de sus inmuebles, tanto desde una perspectiva histórica como otra actual. Por otro lado, se ha seguido un proceso parecido para estudiar el mercado de las viviendas con fines turísticos: revisión de obras científicas y de la legislación. Sin embargo, debido a que se trata de una actividad económica de reciente aparición, se han examinado únicamente las publicaciones más actuales sobre la materia (desde el año 2016), abordando los temas de la Economía Colaborativa, las plataformas de oferta de VFT, las preocupaciones sobre su evolución, las respuestas políticas al respecto y muy en concreto su regulación a nivel nacional y autonómico mediante el análisis de varias leyes y decretos. Una parte muy importante de la investigación para este trabajo de fin de grado ha consistido en la búsqueda y tratamiento de datos cuantitativos sobre la evolución reciente del precio de venta y alquiler de inmuebles en Sevilla. Para acceder a estas cifras se ha recurrido a diversas fuentes: los datos oficiales publicados por el INE y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; los de los portales inmobiliarios Fotocasa e Idealista y los de la agrupación de agencias inmobiliarias locales que conforman Alianza Sevilla. Se han utilizado los datos a partir del primer año que se encuentra disponible en cada fuente (2003 a lo sumo para datos a nivel local y 2007 a nivel de barrios), y se han actualizado utilizando 2019 como año base, a partir de los datos del IPC proporcionados por el INE. La obtención de suficientes datos veraces sobre los precios ha resultado compleja por varias razones: 3
TFG-GECO Paula Schwarz García No existe un índice de precios oficial u otros datos desagregados geográficamente provenientes de fuentes oficiales. El INE únicamente publica el precio medio de los inmuebles a nivel nacional y de CCAA, mientras que el componente de alquileres del IPC se elabora a partir de una muestra que tiene en cuenta contratos preexistentes y extendidos, pero no contempla las nuevas viviendas que pasan a formar parte del mercado de alquiler. Debido a esta escasez de fuentes oficiales, se hace necesario recurrir a los datos publicados por Idealista y el Índice Inmobiliario de Fotocasa (el primer y el segundo portal inmobiliario más utilizados en España respectivamente). De hecho, incluso el Banco de España recurre a Idealista para conocer los precios del alquiler en la elaboración de sus artículos e informes (López-Rodríguez y de los Llanos, 2019) y reconocen que hace falta disponer de más datos para hacer un análisis completo del mercado de alquiler. Según García (2019) “las estadísticas sobre alquileres en España son absolutamente precarias” (p.2). Idealista es además el portal con mayor cobertura del mercado del alquiler en España. Otros artículos publicados se guían de unos precios provenientes de compraventas que suponen una pequeña parte de la cuota de mercado, como es el caso de García Pozo (2008). Este autor recurre a la agencia inmobiliaria malagueña UNICASA, la cual le provee los datos del 12,76% de las compraventas realizadas en el área y periodo que analiza. Frente a esta cifra, aquí se han utilizado fuentes como el Observatorio del Mercado Inmobiliario Sevillano, elaborado por las agencias que conforman Alianza Sevilla y que representan el 30% del sector inmobiliario sevillano. Debido a la falta de disponibilidad de medios, el RDL 7/2019 incorpora entre sus medidas la creación de los índices de precios necesarios para el análisis aquí tratado, por lo que es de esperar que este obstáculo desaparezca para estudios posteriores. Hasta entonces, se seguirá recurriendo a los datos no oficiales de portales inmobiliarios. Finalmente, se ha utilizado también como fuente el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) para obtener el recuento de VFT oficialmente inscritas en la ciudad desde que empezaron a registrarse en 2016 hasta la actualidad. Gracias a que se encuentra disponible el código postal de cada una, se ha utilizado ese dato para clasificarlas en distritos y ver su distribución en comparación con los precios de la vivienda por barrios previamente analizados. No obstante, debido a que se estima que existen muchas viviendas sin registrar, se combinan esos datos con los de DataHippo, un proyecto colaborativo que cumple la labor de analizar el dato de VFT anunciadas en distintas plataformas digitales. 4
TFG-GECO Paula Schwarz García Figura 2. Gentrificación Fuente: Left Hand Rotation (2012). De acuerdo con Díaz (2011), para estudiar este fenómeno en Sevilla hace falta remontarse casi un siglo en la historia de la ciudad, y es que a partir de los años 30 se produjo un auge de los sectores obreros: Triana, San Bernardo y Macarena. No obstante, tras este primer ciclo de uso de los barrios comenzó la decadencia que conduciría a un proceso de gentrificación en la ciudad. Este cambio radical en la evolución de los distritos comenzó en los años 60 y se explica por tres factores: ⎼En un principio la degradación se debió a que el capital y la población huyeron hacia otros barrios nuevos con potencial, como son El Prado, Nervión y Los Remedios, y hacia la expansión de la ciudad. ⎼El importante cambio legislativo que supuso la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 conllevó una férrea protección del inquilino (con la prórroga legal forzosa a su favor y la congelación de los alquileres, entre otras medidas) y como resultado el capital inmobiliario empezó a evitar los alquileres y a buscar otras zonas para construir viviendas para su venta en propiedad. ⎼La riada de 1961 afectó a la población más pobre y deterioró numerosos edificios. A esta primera fase de degradación le siguió una segunda en los años 80 favorecida por circunstancias diferentes. Por un lado, cambió radicalmente la legislación de los alquileres con el llamado Decreto Boyer de 1985, que supuso la liberalización económica definitiva. Este Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, propició una última fuerte oleada de desplazamientos al facilitar la expulsión de los inquilinos. Por otro lado, el mercado experimentó dos fuertes ciclos inmobiliarios alcistas en los períodos 1986-1992 y 1997-2008, lo que aceleró la actividad y la transformación de la ciudad (Díaz, 2011). 11
TFG-GECO Paula Schwarz García Pero si existe un fenómeno que tuvo una gran influencia en la transformación de Sevilla en la época fue el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1987, que planeó importantes modificaciones en la ciudad para la Exposición Universal de 1992. De acuerdo con Díaz (2015), antes de este planeamiento existía en Sevilla una fuerte división y polarización social: en el sur, habitado por la población burguesa, se encontraba el centro financiero y económico de la ciudad; en el norte, los barrios industriales y obreros. También existía una separación este-oeste debido a dos barreras: la línea del ferrocarril Sevilla-Cádiz y la Ronda del Tamarguillo. Asimismo, el PGOU se enfrentaba a otros varios problemas: un río y ferrocarril poco integrados en la ciudad, carreteras insuficientes y un centro histórico en decadencia. A raíz de aquello, las nuevas políticas adoptadas se concretaron en las siguientes medidas. Se llevaron a cabo importantes obras de ingeniería como son el soterramiento del ferrocarril y la construcción de la estación de Santa Justa. Debido a ello, muchas zonas antes ocupadas por el entramado del ferrocarril y por viejas fábricas quedaron vacías y se recalificaron para construir viviendas residenciales en los 90, tanto en las zonas cercanas al centro como en la periferia obrera. También se ejecutó la rehabilitación del centro, protegiendo el conjunto histórico sevillano, al igual que otros barrios como La Calzada, San Luis y San Bernardo, que fueron remodelados. Asimismo, se integró el río en la ciudad gracias a la restauración de Torneo, se urbanizó la Isla de la Cartuja de cara a la Exposición Universal de 1992 y se extendieron las actividades centrales de la ciudad para que dejaran de localizarse únicamente en el sector sur, promocionando así San Bernardo, La Buhaira y Nervión. Finalmente, los únicos esfuerzos realizados en cuanto a la expansión de la ciudad se concretaron en la creación de dos nuevos sectores: Los Bermejales y Sevilla Este. En definitiva, a raíz de todas estas transformaciones en la capital hispalense, muchos barrios sevillanos sufrieron una degradación seguida de una remodelación, lo que resultó en un proceso de gentrificación a partir de los años 90 por la llegada de grupos con mayor poder adquisitivo a las áreas con carácter histórico. Puede hablarse sobre todo de gentrificación en la parte noreste del centro, con su epicentro en San Luis-Alameda y San Gil, y también de Triana y San Bernardo en menor medida. Los principales indicadores de este fenómeno son la promoción social del barrio, el rejuvenecimiento de su población, la mejora del estado de los edificios (atendiendo al censo de 2001) y el acoso a los inquilinos. En este sentido, Díaz (2015) critica la responsabilidad de la intervención pública, puesto que se centró en la regeneración urbanística y la dinamización económica y dejó de lado el impacto social de estos cambios, incluido el acoso inmobiliario que se frenó únicamente a partir de 2004. 12
TFG-GECO Paula Schwarz García Figura 3. La transformación de Sevilla en el marco del Plan General de Ordenación Urbana de 1987 Fuente: Díaz Parra (2015, p. 154). Si bien hemos podido comprobar que la ciudad de Sevilla cambió drásticamente a lo largo del siglo XX, a estas transformaciones les siguieron en el siglo XXI el boom de la construcción y la posterior crisis económica, que afectó gravemente al sector inmobiliario. Asimismo, los cambios que se están produciendo en la actualidad podrían generar un nuevo ciclo de gentrificación más relacionada con la turistificación, como se verá más adelante. Martín y Ampliato (2018) encuentran ya indicios de ello en la emblemática calle Feria de Sevilla, mientras que Janoschka (2018) afirma sobre la gentrificación que: “en las ciudades españolas, este proceso urbano ha originado una profunda reestructuración de rasgo clasista en las primeras dos décadas del siglo XXI” (p.2). Respecto a esto, nos preguntamos: ¿Será este el futuro de nuestra ciudad con las VFT? 13
TFG-GECO Paula Schwarz García 2.2.2. El mercado inmobiliario en España en los últimos años Figura 4. Titular de prensa de El Imparcial del día 5 de marzo de 2008 Fuente: El Imparcial (5 de marzo de 2008). Figura 5. Titular de prensa de El País del día 25 de octubre de 2015 Fuente: López Letón (25 de octubre de 2015). El ciclo inmobiliario alcista comenzado en 1997 finalizó con en el “pinchazo” de la burbuja especulativa en 2008, uno de los acontecimientos económicos más notables en nuestro país y que causó un fuerte impacto, puesto que la financiación de la vivienda estuvo en el origen de la crisis inmobiliaria y bancaria. La literatura sobre las causas y el desarrollo de este boom inmobiliario es realmente extensa, pero aquí nos centraremos en la situación del mercado a partir de su recuperación para comprender su condición actual. De acuerdo con Alves y Urtasun (2019), la actividad del sector inmobiliario comenzó a recuperarse a comienzos de 2014 como reflejo de la positiva evolución del empleo y los reducidos costes de financiación. Los siguientes indicadores a fecha de 2018 lo reflejan. 14
TFG-GECO Paula Schwarz García Figura 6. La recuperación del mercado en cifras Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Alves y Urtasun (2019). Si bien los datos emitidos en los informes del Banco de España (BE) son generalmente positivos, la actividad inmobiliaria se encuentra lejos de su situación anterior a la crisis, cuando la inversión en vivienda suponía el 12% del PIB nacional. La formación bruta de capital vinculada a la construcción sigue siendo menos dinámica que el resto de componentes de la inversión. No obstante, es comprensible que tarde en recuperarse la iniciación de obra residencial dado el gran stock de viviendas del boom del ladrillo que quedó sin vender. Por desgracia, la lentitud en la corrección del stock refleja un desajuste entre las características de las viviendas nuevas ofertadas y las demandadas, entre las cuales parece destacar la localización. Por otra parte, a nivel financiero los indicadores parecen arrojar datos positivos, dado el contexto de tipos de interés reducidos que ha generado una disminución de los costes de financiación. En concreto, el tipo de interés sintético de los nuevos préstamos hipotecarios ha bajado del 3,1% en 2014 al 2,1% en 2018, siendo la caída mayor para las hipotecas a tipo fijo que variable. Este fenómeno no solo se explica por los tipos de referencia, sino también por el descenso de los márgenes de intermediación bancarios. Las hipotecas a tipo fijo son igualmente más atractivas en cuanto a su plazo medio de amortización, que ha aumentado incluso en mayor medida que para las hipotecas a tipo variable. Asimismo, ha crecido el volumen de nuevas operaciones de crédito y la evolución de la actividad económica ha propiciado que se relajen los criterios para aprobar nuevas hipotecas, según la EPB (Encuesta sobre Préstamos Bancarios). 15
TFG-GECO Paula Schwarz García La evolución reciente del mercado de la vivienda en España también destaca por su heterogeneidad. En concreto, las diferencias por territorios son realmente notables. En el caso de Andalucía, entre 2014 y 2018 los precios de la vivienda en términos nominales han aumentado un 18%, las compraventas un 85%, las viviendas visadas un 272% y se estima que el 2,6% de las viviendas siguen sin venderse. Sin embargo, tal y como se observa en el siguiente mapa, existen grandes disparidades en un dato tan ilustrativo como es el incremento de los precios medios de la vivienda (como referencia, la media nacional es el 27% en términos nominales). Figura 7. Crecimiento nominal de los precios de la vivienda desde el mínimo hasta el tercer trimestre de 2018 Fuente: Alves y Urtasun (2019, p.4). No es de extrañar, observando estos datos, que Madrid, Cataluña y Baleares se encuentren en el punto de mira. A pesar de que Andalucía haya experimentado un incremento de los precios nominales menor que la media nacional, los datos apuntan a que el mercado está segmentado incluso dentro de las CCAA, por lo que habrá que analizar las cifras locales antes de elaborar más conclusiones. Por otro lado, el mercado nacional también presenta heterogeneidad por tipo de vivienda: la mayoría de las compraventas son de vivienda usada, mientras que los precios han aumentado ligeramente más en el caso de la vivienda nueva; y en cuanto a la nacionalidad del comprador, el crecimiento de la compra de inmuebles ha sido similar por parte de españoles y extranjeros. La de estos últimos supuso el 16% del total en 2018 y se localiza acusadamente en el arco mediterráneo y las islas (Alves y Urtasun, 2019). 16
TFG-GECO Paula Schwarz García El alquiler: el reto pendiente de España Se ha podido comprobar que el mercado de compraventa de viviendas evoluciona favorablemente al alza. A continuación, veremos la situación en la que se encuentra el mercado del alquiler, examinando de nuevo como principal fuente los informes emitidos por el Banco de España a fecha de 2019. En esencia, desde la crisis ha habido un repunte de la vivienda en alquiler: la proporción de la población en situación de alquiler sigue siendo menor que en otros países del entorno, pero ha aumentado del 14,2% en 2008 al 17,6% en 2018 (OCDE, 2018) mientras que la media de la UE fue del 30,7% en 2017. Los colectivos en los que destaca el alquiler son principalmente los jóvenes, además de los inmigrantes y trabajadores temporales. Sin embargo, no siempre se han dado datos tan bajos de población en alquiler en España. Según García (2019), con la protección de las leyes de alquileres franquistas, más de la mitad de los españoles vivían en alquiler en los años 50. Fue posteriormente, con los incentivos fiscales a la compra de vivienda y la subida progresiva de los precios, cuando se creó la denominada “cultura de la propiedad” en España, que nos ha mantenido desde entonces muy por debajo de la media de la OCDE en cuanto a proporción de alquiler. De acuerdo con López-Rodríguez y de los Llanos (2019), el repunte reciente se explicaría por tres factores. En primer lugar, el impacto de la crisis: a pesar de haber salido de la recesión, las condiciones actuales del mercado de trabajo impiden a muchas personas acceder a la vivienda en propiedad, ya que no cuentan con el nivel de ahorros necesario para ello ni cumplen con los requisitos para que se les conceda un crédito hipotecario. De hecho, los siguientes datos estarían marcando la dinámica reciente del mercado según el BE: ⎼El alquiler predomina en los hogares en los que la persona de referencia está en paro o con un contrato temporal. ⎼Desde la recuperación económica los colectivos de menor renta han tenido dificultades para aumentarla. ⎼Para algunos hogares los ingresos laborales se han estancado mientras que el precio del alquiler ha aumentado, lo que supone un incremento de la proporción del gasto en alquiler sobre el total del gasto. ⎼Casi uno de cada cuatro españoles que vive en alquiler gasta más del 40% de su renta neta disponible en el pago del alquiler en el mercado privado, lo que se considera una sobrecarga sobre la renta. En el caso del primer quintil de la distribución de la renta, la sobrecarga asciende al 46% de la población en alquiler. En ambos casos nos situamos por encima de la media de la OCDE (OCDE, 2018). ⎼Hay un menor peso del alquiler social en España que en otros países de la UE. 17
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼A pesar de que se han reducido los requisitos para aprobar nuevos préstamos hipotecarios, han aumentado los requerimientos de ahorro inicial para acceder a ellos, lo que podría provocar una mayor permanencia de los jóvenes y personas con precariedad laboral en el mercado del alquiler. En segundo lugar, según López-Rodríguez y de los Llanos (2019) el repunte del alquiler se debería también a los cambios fiscales. Tributos como el IVA, IBI y TPO han aumentado en algunas CCAA y la deducción del IRPF por inversión en vivienda habitual fue suprimida en 2013 mediante la Ley 16/2012, como parte del plan de ajuste del Gobierno de Rajoy. Por el contrario existen incentivos fiscales a la inversión empresarial en alquiler, como el régimen especial de las socimis. En definitiva, estos cambios han conseguido desalentar la compra de vivienda y animar a la inversión en alquiler en su lugar, aunque los beneficios fiscales sobre el alquiler continúan siendo reducidos en España si se compara con otros países. Finalmente, los factores sociológicos han podido animar también a más españoles a vivir de alquiler. Desde el estallido de la burbuja se percibe un cierto riesgo en la adquisición de una vivienda en propiedad que no existía anteriormente, cuando la vivienda se consideraba “inversión segura”. En la actualidad, la propiedad ha dejado de verse como la única forma de tenencia socialmente aceptable, lo cual no es de extrañar, ya que muchos españoles recuerdan los problemas para pagar las cuotas hipotecarias (García, 2019). Por otra parte, al igual que observamos en el mercado de compraventa, López-Rodríguez y de los Llanos (2019) encuentran mucha heterogeneidad territorial en el alquiler. Mientras que la oferta es bastante rígida, la demanda ha aumentado en ciertas localizaciones, las cuales experimentan por ello un gran dinamismo del mercado. Hablemos de precios En el caso de Sevilla, la tasa de crecimiento acumulado del precio medio de oferta del alquiler ha sido de en torno al 31% entre 2014 y 2019 (9º puesto a nivel nacional). Como se observa en el gráfico 1, no solo destacan en este ranking las ciudades más pobladas, sino también las más turísticas, lo que podría ser un indicador del fenómeno que venimos a comprobar en este trabajo. 18
TFG-GECO Paula Schwarz García Gráfico 1. Crecimiento acumulado del precio medio de oferta del alquiler entre 2014 y 2019 Fuente: Idealista y Banco de España, en López-Rodríguez y de los Llanos (2019, p.7). De nuevo, aclaramos que se estudia la evolución del mercado a partir del último trimestre de 2013 o principios de 2014 debido a que esa es la fecha en la que los indicadores alcanzaron un mínimo, a partir del cual la actividad comenzó a repuntar. En general, la heterogeneidad en la evolución de los precios resulta innegable. En un periodo de crecimiento como el que hemos experimentado, algunas capitales de provincia del interior apenas han visto aumentados sus precios de alquiler un 5%, mientras que en las principales ciudades y en las islas el incremento ha sido casi diez veces mayor. Con Palma, Santa Cruz de Tenerife, Málaga o Las Palmas entre los primeros puestos, se podría considerar que el factor turístico cobra vital importancia. En cuanto a los precios de oferta de alquiler, estos se han incrementado en torno al 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013 hasta 2019 en el conjunto de España, mientras que en la venta han crecido a un ritmo menor. Es conveniente aclarar que no es lo mismo hablar de estos precios ofertados por los propietarios y los de mercado, que son los que acaban acordándose en los contratos. Otra característica a destacar del mercado es la rigidez de la oferta. Se trata de un factor especialmente problemático en las grandes ciudades con una actividad económica muy dinámica (Madrid y Barcelona), ya que el componente demográfico presiona a los precios a un mayor nivel. De hecho, López-Rodríguez y de los Llanos (2019) observan una correlación entre el crecimiento de los precios de oferta y el dinamismo demográfico en las capitales con mayor población y oportunidades de formación y empleo, por lo que la población sería un importante determinante del precio del alquiler. 19
TFG-GECO Paula Schwarz García A esto se suma que la oferta pública de alquiler es muy débil. Lo señala el Banco de España, se observa en la caída de nuevas VPO desde 2013 y lo critica también García (2019), quien afirma que “el problema es que durante muchos años el sector público ha preferido la venta de viviendas con ayudas públicas en lugar del alquiler social”...“Si esto se hubiera evitado, ahora existiría un parque sustancial de vivienda social en alquiler” (p.10). López-Rodríguez y de los Llanos (2019) también achacan la escasez de oferta al atractivo de inversiones alternativas para los arrendatarios, como el alquiler vacacional (lo que venimos a tratar). Aún con esto, ha aumentado la oferta privada por parte de inversores profesionales. Gráfico 2. Rentabilidad bruta del alquiler en capitales de provincia entre 2013 y 2019 Fuente: Idealista y Banco de España, en López-Rodríguez y de los Llanos (2019, p.9). Atendiendo a la rentabilidad bruta de la inversión en alquiler residencial en comparación con la compra, se aprecia que ha aumentado de forma generalizada entre 2013 y 2019 (aunque existen amplias diferencias territoriales, con Sevilla en una posición intermedia). El aumento de la rentabilidad denota el atractivo de este tipo de inversión, por lo que sería deseable que estas cifras animen a los inversores y haga aumentar la oferta de alquiler residencial. Este aumento comparado de la rentabilidad se debería, entre otras cosas, al sesgo fiscal ya comentado con anterioridad. En definitiva, la demanda de viviendas de alquiler ha crecido en gran medida debido a la situación del mercado de trabajo durante la recuperación económica (aún persisten la precariedad y el desempleo para los hogares con menos renta, entre los que destacan los jóvenes), mientras que la oferta no ha crecido al mismo ritmo y sigue presentando rigideces a pesar de la entrada de inversores como las socimis. Esto se agrava por la limitada oferta de alquileres sociales y la competencia de los alquileres vacacionales. Asimismo, la escasez de datos veraces impide extraer conclusiones definitivas, por lo que habría que resolver ese problema antes de diseñar políticas que puedan afectar negativamente al mercado. 20
TFG-GECO Paula Schwarz García Por otra parte, si se observa la comparación entre barrios la situación también se asemeja a la del mercado de compraventa. El barrio de Triana destaca por su tercera posición en el ranking de precios, dejando por detrás a Nervión y El Prado de San Sebastián. De nuevo los barrios periféricos parecen ser los más asequibles, aunque no se tienen datos de Pino Montano, San Jerónimo, Santa Clara, Torreblanca ni el Parque Alcosa. En cuanto a la evolución de los precios durante la recuperación de los últimos cinco años, las tasas de crecimiento no parecen mostrar similitudes con las de los precios de venta. El barrio de la Macarena es el que ha experimentado un mayor incremento del precio del alquiler con una tasa de prácticamente el 7%, seguido de Los Remedios, mientras que Nervión y Sevilla Este son las zonas que destacan por lo contrario. En el anexo se pueden consultar las cifras exactas. Gráfico 7. Precio del alquiler en €/m2 en 2019 y su tasa de crecimiento medio acumulativo en los últimos 5 años en los barrios de Sevilla (año base 2019) Fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2020). 27
TFG-GECO Paula Schwarz García 3. Las viviendas con fines turísticos Seguidamente pasamos a estudiar el sujeto clave de este trabajo, que ha venido a cambiar el panorama turístico a nivel nacional e internacional, y puede que también el inmobiliario: las VFT. Este nuevo tipo de alojamiento podría definirse como una vivienda ubicada en suelo de uso residencial que se ofrece amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato para el servicio de alojamiento turístico de forma habitual y lucrativa, siendo para ello comercializada o promocionada en canales de oferta turística, indistintamente si la vivienda se ofrece de forma completa o por habitaciones (Consejería de Turismo, Regeneración, Justicia y Administración Local y Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, art. 3). Como se verá a continuación, las características de las VFT van más allá de esta definición. Se trata de viviendas particulares utilizadas para una actividad económica y, si bien aparecieron como un simple “servicio de hospitalidad” en el marco del turismo colaborativo, su proliferación y transformación a lo largo de los últimos años ha requerido la adaptación del legislador a esta actividad que compite con muchos otros establecimientos de alojamiento turístico. 3.1. Surgimiento y regulación de las viviendas con fines turísticos A la hora de comprender con exactitud en qué consisten las VFT resulta esencial analizar la legislación al respecto, puesto que en ella se especificará qué se entiende por VFT, en qué se diferencia de otros alojamientos turísticos y cuáles son las características y garantías legales que debe cumplir para poder ofrecerse en el mercado. ¿A quién compete la regulación de las VFT? En un primer momento se podría suponer que las VFT se regulan por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, en el artículo 5 de esta norma se especifica que quedan excluidos de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos, puesto que los arrendamientos que contempla son esencialmente los residenciales. Esta exclusión no apareció hasta la promulgación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la cual, advirtiendo ya hace 7 años la realidad económica en España, incluyó en su propio preámbulo una referencia a las VFT: 28
TFG-GECO Paula Schwarz García En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica. (Ley 4/2013) Debido a esta exclusión de la normativa sobre arrendamientos, para encontrar la legislación sobre VFT habrá que examinar la legislación sobre turismo, competencia que se encuentra cedida en exclusiva a las Comunidades Autónomas, como viene reconocido en en el artículo 148.1.18º de la Constitución Española y el artículo 71 del Estatuto de Autonomía de Andalucía. En este sentido, la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, de Turismo de Andalucía dictamina las líneas básicas de la regulación para promover el turismo sostenible en esta CCAA. En su artículo 2 define un establecimiento turístico como “el conjunto de bienes, muebles e inmuebles que, formando una unidad funcional autónoma, es ordenado y dispuesto por su titular para la adecuada prestación de algún servicio turístico”, por lo que de aquí se desprende que las VFT son establecimientos turísticos. Más allá de esta norma, cada tipo de establecimiento (y en concreto alojamiento) turístico ha encontrado su ordenación en distintos Decretos que se han ido promulgando conforme lo requería la realidad económica y social. El caso de las VFT, por su reciente aparición, se encuentra en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, mientras que otros Decretos datan de 2002, 2004 o 2010. 3.1.1. Las VFT entre los diferentes tipos de alojamientos turísticos Del Decreto 28/2016 se desprende con mayor detalle en qué consisten las VFT y cómo se han convertido en una modalidad nueva de alojamiento diferenciada. La elaboración de esta norma se debe a distintas causas que vienen expuestas en el preámbulo: la necesidad de garantizar la seguridad pública; la protección de los derechos de los usuarios; la eliminación del fraude, la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística; la protección del medio ambiente y el establecimiento de unas mínimas garantías de calidad. En definitiva, con ello se está reconociendo que esta actividad económica, anteriormente apenas sujeta a la ley, venía causando (o amenazando con causar) una serie de perjuicios para los usuarios de servicios turísticos que se veían desprotegidos, los vecinos de la zona y los demás alojamientos turísticos que se enfrentaban a una nueva forma de competencia desleal. Puesto que todos los establecimientos y actividades turísticas se encuentran supeditados a su propia normativa, resultaba de imperante necesidad hacer lo propio con las VFT. 29
TFG-GECO Paula Schwarz García Entre otros asuntos, la norma también concreta qué se entiende por VFT (definida al comienzo del apartado) y qué establecimientos quedarían por el contrario excluidos de su ámbito de aplicación: las viviendas que se cedan sin contraprestación económica, las contratadas por tiempo superior a dos meses seguidos por una misma persona, las viviendas rurales y los apartamentos turísticos (Decreto 28/2016, art. 1.2.). La razón de esta exclusión se debe a que se trata de alojamientos de diferente tipología, regulados por otras normas. En concreto, en la tabla 3 se presentan todos los modelos de alojamientos turísticos existentes en la normativa andaluza, para así poder aclarar el papel de las VFT entre ellos. Excluyendo los establecimientos ya mencionados, las viviendas de alojamiento turístico que sí se consideran VFT son aquellas que se comercializan o promocionan en canales de oferta turística, ya que con ello se presume que la vivienda se ofrece de forma habitual y con finalidad lucrativa y turística. Por estos canales, la ley entiende agencias de viaje, empresas que medien u organicen servicios turísticos y canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento (Decreto 28/2016, art. 3). Asimismo, se incluyen tanto los inmuebles que se ofrecen de forma completa como aquellos en los que el servicio se contrata por habitaciones, aunque en este último caso se suma el requisito de que la persona propietaria debe residir en la vivienda en cuestión (Decreto 28/2016, art. 5). En definitiva, las VFT son inmuebles particulares ubicados en suelo de uso residencial que se ofrecen como un servicio turístico más. Este rasgo tan característico las distingue del resto de alojamientos, cuya explotación se suele considerar actividad profesional. Asimismo, este reconocimiento de que el agente oferente de VFT es una persona particular que explota el inmueble como una segunda actividad conlleva que los requisitos que se le exigen en cuanto al servicio a prestar sean mucho más relajados en comparación con los de los demás alojamientos turísticos. En concreto, estos requisitos se encuentran en el artículo 6 del Decreto 28/2016 y se pueden resumir en los siguientes puntos: ⎼Disponer de licencia de ocupación. ⎼Tener ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento de ventanas. ⎼Instalar un sistema de refrigeración si se alquila en verano y calefacción en invierno. ⎼Que la vivienda esté suficientemente amueblada para su uso inmediato. ⎼Incluir botiquín de primeros auxilios, libro de reclamaciones, ropa de cama y menaje. ⎼Poner a disposición del cliente información turística e información sobre el funcionamiento de los electrodomésticos. ⎼Limpiar la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes. ⎼Proporcionar un número de teléfono para atender cualquier consulta o incidencia. ⎼Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (como la admisión de mascotas o la posibilidad de fumar). 30
TFG-GECO Paula Schwarz García Tabla 3. Tipos de alojamientos turísticos según la normativa andaluza Tipo de alojamiento Definición Norma Establecimientos hoteleros: hoteles, hostales, pensiones y hotelesapartamentos Conjunto de bienes, muebles e inmuebles, que, formando una unidad funcional autónoma, es ordenado por su titular para la adecuada prestación del servicio de alojamiento hotelero. Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de establecimientos hoteleros Establecimiento de apartamentos turísticos Conjunto de unidades de alojamiento destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular. Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos Viviendas con fines turísticos (VFT) Viviendas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos Viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR) Viviendas situadas en el medio rural en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, y que son ofertadas para su uso temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año, sin que en ningún caso la prestación del servicio exceda, en conjunto, de tres meses al año. Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo Casas rurales (CR) Edificaciones situadas en el medio rural que presentan características especiales de construcción, ubicación y tipicidad, y ofrecen servicios de alojamiento y otros complementarios. Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo 31
TFG-GECO Paula Schwarz García Campings Establecimientos turísticos que, ocupando un espacio delimitado, acondicionado y dotado de las instalaciones y servicios precisos, se destinan a facilitar a los usuarios de servicios turísticos un lugar para hacer vida al aire libre, durante un periodo limitado, utilizando albergues móviles, tiendas de campaña y otros elementos análogos fácilmente transportables. Decreto 26/2018, de 23 de enero, de ordenación de los campamentos de turismo Fuente: elaboración propia. Los diferentes establecimientos de alojamiento turístico tienen muchas características en común; por ejemplo, todos ellos deben inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a ofrecer sus servicios. Este Registro es un “instrumento de conocimiento del sector que facilita las actividades de control, programación y planificación atribuidas a la Administración turística, así como el suministro de información a las personas interesadas” (Ley 13/2011, art. 37.2.). Sin embargo, a pesar de los elementos que pueda haber en común y de las definiciones expresadas en la tabla 3, todavía pueden existir confusiones en la clasificación de los alojamientos. Para aclarar estos aspectos, se presentan a continuación las principales diferencias entre las VFT y otros alojamientos turísticos aparentemente similares. Diferencias entre los establecimientos de apartamentos turísticos y las VFT Los apartamentos turísticos a menudo se confunden con las VFT. En el artículo 2 del Decreto 194/2010 encontramos la respuesta a en qué consisten estos establecimientos: se trata de tres o más unidades de alojamiento turístico que se disponen dentro de un grupo explotado por un mismo titular. Dentro de los “grupos” de alojamientos turísticos puede distinguirse entre conjuntos y edificios/complejos. En los conjuntos se explotan alojamientos que se ubican en el mismo inmueble o grupo de inmuebles, pero ocupando sólo una parte de los mismos, mientras que los edificios o complejos son grupos que comprenden la totalidad o una parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y zonas comunes de uso exclusivo. Frente a esto, las VFT no pueden organizarse en grupos. Un mismo titular sólo puede poseer dos VFT en el radio de un kilómetro; en cuanto pasaran a ser tres, se considerarían apartamentos turísticos (Mata, M., 2020). Esta distinción está relacionada con el hecho ya comentado de que la explotación de VFT se considera una actividad secundaria para su titular, mientras que la explotación de apartamentos turísticos es una actividad económica profesional que requiere de licencia de actividad para efectuarse. 32
TFG-GECO Paula Schwarz García Debido a esta importante diferencia, los requisitos legales que deben cumplir los apartamentos turísticos son más exigentes: deben incluir una placa exterior con las iniciales AT y un número de “llaves” que especifica su categoría (Decreto 194/2010, art. 22), ofrecer servicio de recepción (art. 23), tienen un máximo de cuatro plazas por habitación (art. 5.2), la duración de la estancia no puede superar los 45 días (art. 25.1) frente a los dos meses para las VFT, etc. En cualquier caso, los apartamentos turísticos no pueden ubicarse en suelo de uso residencial, mientras que esta es una de las características más distintivas de las VFT. Diferencias entre las casas rurales, las viviendas turísticas de alojamiento rural y las VFT Por otro lado, otros alojamientos con los que las VFT presentan características comunes son las casas rurales y las viviendas turísticas de alojamiento rural. A continuación se presentan de forma esquemática los aspectos más diferenciados entre ellos, seguidamente explicados en mayor detalle. Tabla 4. Principales diferencias normativas entre las CR, VTAR y VFT Casas rurales Viviendas turísticas de alojamiento rural Viviendas con fines turísticos Regulación principal Decreto 20/2002 Decreto 20/2002 Decreto 28/2016 1 Periodo máximo de alquiler Sin límite 3 meses a lo largo del año Sin límite Servicios que se pueden ofrecer Servicios adicionales como lavandería y restauración Únicamente alojamiento Únicamente alojamiento Disposición de información turística Opcional Opcional Obligatorio Máximo de plazas 20 20 15 Declaración fiscal IS IRPF IRPF Imputación de IVA 10% Exento Exento Fuente: elaboración propia a partir de Serrano (2019) 1En un principio, las VFT situadas en el medio rural quedaban excluidas del Decreto 28/2016, regulándose entonces por el Decreto 20/2002 y por la Ley 13/2011 como VTAR. Sin embargo, el Decreto 26/2018, de 23 de enero, anuló esta exclusión, por lo que que se regulan por el Decreto 28/2016. 33
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼En primer lugar, tanto las casas rurales (CR) como las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR) se regulan por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo (si bien no tienen exactamente el mismo tratamiento jurídico ni fiscal). Este decreto fue promulgado con el fin de normalizar en Andalucía una actividad cuyo boom tuvo lugar hace ya dos décadas: el turismo rural. Frente a esto, el turismo en formato p2p tal y como se presenta en las VFT no apareció en el panorama económico hasta hace pocos años, por lo que su regulación es más reciente y se encuentra en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. ⎼Un rasgo importante que diferencia a las VTAR de los demás alojamientos es que su explotación como tal se contempla como estacional, sin tratarse de la función principal de la vivienda para el arrendador (Decreto 20/2002, art. 19), por lo que la ley restringe su uso para alquiler turístico a un periodo máximo de 3 meses a lo largo del año (Ley 13/2011, art. 48.1). ⎼Las CR tienen permitido ofrecer servicios adicionales a los de alojamiento, como son los servicios de lavandería, restauración e información turística, puesto que se trata de establecimientos más similares a los hoteleros. Frente a esto, la actividad de las VTAR y VFT se encuentra limitada al mero alquiler, por lo que los únicos servicios adicionales que pueden (y deben) prestar son los de limpieza y cambio de ropa de cama a la entrada y salida de nuevos clientes, los cuales no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera (Serrano, 2019). ⎼Las VFT tienen que disponer de información turística de la zona para los clientes de forma obligatoria, mientras que para las VTAR y CR esta actividad se presenta como un servicio complementario opcional. ⎼En cuanto al número de plazas a ofertar, las VFT que se alquilen de forma completa tienen un límite legal de 15 plazas, mientras que si el alquiler se ofrece por habitaciones el máximo es de 6. Frente a esto, las CR y VTAR pueden ofrecer hasta 20 plazas, sin que haya más de 3 viviendas que se alquilen en el edificio (Serrano, 2019). ⎼Desde el punto de vista fiscal, se reconoce que la explotación de las VFT no suele ser la principal actividad o fuente de ingresos de su titular, al igual que ocurre con las VTAR por la temporalidad de su alquiler. Debido a esto, las rentas que generen se incluirán en la declaración del IRPF, sin que el titular tenga que darse de alta como autónomo. Por el contrario, la explotación de las CR sí se considera actividad empresarial (Serrano, 2019). 34
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼En cuanto a la imputación del IVA en el alquiler de estos alojamientos, según la ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, los arrendamientos quedan exentos de IVA (art. 20.1, apartado 23º b). Sin embargo, esta exención no comprende los alquileres cuando se presten servicios complementarios análogos a los hoteleros, en cuyo caso se aplica el 10% de IVA (caso de las CR). Como ya sabemos, en las VFT y VTAR no se pueden prestar estos servicios, por lo que no se aplicaría el IVA, al igual que ocurre con los alquileres residenciales. Sin embargo, cuando el propietario de una VFT la alquila a través de un intermediario que le cobra una comisión (como son las plataformas tipo Airbnb y Booking), el agente intermediario deberá emitir una factura con el 21% de IVA al propietario por la comisión, mientras que el alquiler al cliente final seguirá estando exento de IVA (Serrano, 2019). En definitiva, las VFT cuentan con particularidades que las diferencian de las formas restantes de alojamiento turístico y que vienen resumidas en la siguiente figura. Figura 9. Principales rasgos distintivos de las VFT Fuente: elaboración propia. 3.1.2. El papel de las VFT en la economía colaborativa Una vez que se conoce en qué consisten las VFT, cabe preguntarse cómo han llegado a alcanzar la importancia que tienen en la actualidad, habiendo aumentado su número de manera drástica en los últimos años. Para ello, comenzaremos analizando su origen. Los expertos coinciden en ubicar el origen de las VFT en el marco de la economía colaborativa, si bien en la actualidad parecen haberse alejado de este concepto. A continuación comprobaremos si en efecto se ha producido un distanciamiento de la economía colaborativa, haciendo hincapié en un elemento de las VFT muy ligado a esta y que no hemos estudiado aún: las plataformas digitales. 35
TFG-GECO Paula Schwarz García Alfonso (2016) entiende la expresión de economía colaborativa como “los nuevos sistemas de producción y consumo de bienes y servicios surgidos gracias a los avances de la tecnología de la información para intercambiar y compartir dichos bienes y/o servicios a través de plataformas digitales” (p.231). Para De la Encarnación (2016), se deduce que la economía colaborativa gira en torno a dos aspectos principales: el reaprovechamiento de recursos infrautilizados (que en nuestro caso sería una vivienda o habitación temporalmente inhabitadas) para generar un modelo de consumo más sostenible y la visibilización a través de las tecnologías de la información. En efecto, las VFT nacieron dentro de este fenómeno. Para los oferentes, esta actividad suponía una forma de sacar mayor rentabilidad a su vivienda en un contexto de crisis, mientras que los demandantes buscaban una forma alternativa de hacer turismo, con un servicio más cercano y estableciendo relaciones de igual a igual (comúnmente denominadas peer-to-peer o p2p) con los habitantes locales a la vez que conseguían alojamiento a un precio más bajo gracias a la ausencia de intermediarios. Con esta filosofía de dar un “servicio de hospitalidad” nació en 2003 Couchsurfing, una plataforma sin ánimo de lucro que ponía en contacto a turistas y a residentes locales que ofrecían su sofá (couch en inglés) de forma gratuita. Sin embargo, en 2011 se transformó el modo de funcionamiento de esta página web, convirtiéndose en una empresa que cobraba una comisión por cada pernoctación. A raíz de entonces se cuestiona su carácter colaborativo (De la Encarnación, 2016). Si bien el ejemplo original de Couchsurfing no se considera un servicio de VFT por realizarse sin contraprestación, sirve para ilustrar cómo nació el concepto de utilizar las viviendas particulares para alojar a turistas a través de plataformas digitales. Tras esta web aparecieron en el mercado muchas otras que también han ido evolucionando con los años. Algunas ofrecen el servicio de alojamiento de forma gratuita o mediante el intercambio de casas (como HomeExchange o Home for Home), mientras que las más extendidas son las que publican anuncios de VFT propiamente dichos, a cambio de un precio. Uno de los líderes es Airbnb, que desde el principio comenzó siendo un servicio de alquiler turístico de pago. Se trató de la primera empresa del mercado de VFT. Sin embargo, aunque comenzó como un simple gestor de datos que ponía en contacto a los agentes, Airbnb también acabó cobrando una comisión a ambas partes en la pernoctación. De este modo se ha convertido en una gran agencia de viajes online, pero sin estar regulada hasta prácticamente 2016 (De la Encarnación, 2016). Figura 10. Logotipo de Airbnb Fuente: Airbnb (2020). 36
TFG-GECO Paula Schwarz García Gráfico 9. TVMA de los precios de alquiler y venta de vivienda en los últimos 5 años en los distritos de Sevilla por orden de VFT inscritas Fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2020) y del RTA (2020). En el gráfico 9 vienen representadas estas tasas de variación de los precios tanto en forma de columnas como de líneas para facilitar su visualización. Además, en el eje horizontal se han ordenado los distritos según el número de VFT con las que cuentan, de mayor a menor. De esta forma, si el crecimiento de precios fuera más elevado en función de las inscripciones de VFT se observaría una pendiente significativa y de signo negativo. Sin embargo, el resultado que indican estas cifras es uno diferente: en la variación de los precios de venta se observa una tendencia muy ligera en función de las VFT, pero apenas apreciable, mientras que la variación del alquiler nada tiene que ver con la variable turística. Si bien en los dos barrios sevillanos con menos VFT el precio de la vivienda ha caído considerablemente, el dato más importante (el del centro histórico) no revela la marcada diferencia con respecto al resto de barrios que debería. Mientras que el incremento medio del precio del alquiler ha sido del 5,36% anual en el centro, en otros distritos con menos VFT el dato ha sido mayor, como el 7% en la Macarena. Lo que se deduce de estos datos es que no hay evidencias significativas que indiquen que la proliferación de VFT esté produciendo un incremento de los precios en el mercado inmobiliario residencial en Sevilla. Como bien se acaba de expresar, no se concluye que no haya un impacto de las VFT, sino que no hay evidencias para afirmar lo contrario. Son varias las razones que llevan a deducir un resultado tan poco preciso: 43
TFG-GECO Paula Schwarz García 1. Los datos de precios utilizados provienen de portales inmobiliarios, los cuales han sido criticados por no reflejar los precios efectivos del mercado, sino los solicitados por los propietarios. García Montalvo (2019) demuestra que estos precios, al igual que sus tasas de crecimiento, se diferencian mucho. Según este autor, al alquilarse de forma más rápida las viviendas baratas se genera un claro sesgo, puesto que los anuncios que quedan publicados más tiempo y que se utilizan como referencia son los caros. Esta diferencia se agrava en los ciclos económicos expansivos (como el que venimos experimentando) debido a que los arrendadores tienen expectativas de que el mercado siga creciendo. 2. Por otra parte, los datos empleados sobre el número y distribución de las VFT tampoco son completamente fiables, como ha demostrado el trabajo de DataHippo. Si bien se ha preferido utilizar las cifras del RTA por su carácter oficial, podría suceder que la concentración de las viviendas no inscritas se diera también en otros distritos que han experimentado mayores aumentos en los precios del m2, como son La Macarena o Nervión (a grandes rasgos, en el mapa de la figura 12 se ven bastantes VFT sobre estos barrios). En ese caso sí que se podría estar produciendo una relación de causalidad. 3. Las limitaciones de este trabajo son bastante evidentes. Sin embargo, otros estudios más exhaustivos realizados en otras ciudades sí han conseguido resultados precisos. Por ejemplo, Gil y Sequera (2018) obtienen que más del 75% de los alojamientos enteros que se ofertan en Airbnb en Madrid son viviendas que se habrían extraído del mercado del alquiler (en total 6034, 3758 de ellas del centro). Un informe del Ayuntamiento de Madrid (2017) habla de “un aumento astronómico de los precios de los alquileres” en el distrito centro a causa de los pisos turísticos. En Barcelona, Garcia, Jofre, Martínez y Segú (2019) obtienen que en las zonas de la ciudad con mayor actividad de Airbnb las rentas de alquiler han aumentado un 7% frente al 1,9% en los barrios de actividad media. Pero si existe un estudio claramente provechoso para resolver nuestra cuestión ese es el I Observatorio del impacto de la vivienda turística (OIVT) elaborado por Krata Sociedad de Tasación (2019). Este informe recurre a técnicas de web-scraping para obtener 1 datos más detallados sobre las VFT a partir de Inside AirBnB y DataHippo, a diferencia del presente trabajo que utiliza los registros oficiales. A partir de esas cifras, obtienen que ya en 2019 el 12,6% de las viviendas del distrito Casco Histórico de Sevilla eran VFT. Se trata de la segunda cifra de concentración de pisos turísticos más elevada del país, superando a Barcelona y solo por detrás de Madrid. Otras conclusiones alcanzadas son las siguientes. ⎼La subida de los precios inmobiliarios en Sevilla es bastante moderada en comparación con otras ciudades como Valencia o Barcelona. 1Krata es una sociedad de tasación con más de 30 años de experiencia, colaborador clave de entidades financieras como BBVA, Banco Santander o Caixabank. En su grupo empresarial cuenta con Precioviviendas.com, que permite consultar de forma gratuita el valor de 20 millones de viviendas en España. 44
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼Las VFT tienen un grado de penetración en el mercado suficiente para impactar en el precio de la vivienda en 18 provincias, las cuales representan el 70% de la población. ⎼Llegado un determinado nivel de concentración de VFT el comportamiento de los precios alcanza un “punto de saturación” y decrece en lugar de aumentar. En Sevilla este estancamiento se da a partir del 7% de concentración. El OIVT ha demostrado lo útil que resulta observar la concentración de viviendas turísticas, no solo su número total. En este sentido, se acaba de poner en funcionamiento la aplicación del Índice de Precio de Referencia de Alquiler Residencial de Sevilla (IPRA) como parte del Programa de Alquiler Asequible del Plan Municipal de la Vivienda 2018-2023 (EMVISESA, 2020). Esta aplicación informática permite comprobar los precios del alquiler de los 107 barrios residenciales de la ciudad ; pero además, al cursar sobre los distritos en el 1 mapa de precios, muestra el Índice de Presión Turística Residencial de cada uno. Este índice se calcula como el número de viviendas turísticas completas y activas (las legalmente inscritas) sobre el total de viviendas y, en el caso del Distrito Casco Antiguo, actualiza la cifra del 12,6% de concentración turística obtenida por el OIVT hasta el 15,1% en la actualidad. Este rápido crecimiento del dato resulta aún más grave si se tiene en cuenta que en otros barrios la concentración no llega ni al 0,1%, como es el caso del Distrito Este o Norte. En la siguiente figura se muestra una comparativa por colores de los precios del alquiler por distritos (las cifras numéricas exactas pueden consultarse en el anexo). Figura 14. Mapa de precios del alquiler residencial en los distritos de Sevilla Fuente: IPRA (EMVISESA, 2020). 1Estos datos no se han utilizado con anterioridad en la elaboración del presente trabajo debido a que no cuentan con una perspectiva temporal suficiente para comparar los precios del alquiler antes y después de la irrupción de las VFT. 45
TFG-GECO Paula Schwarz García Por otro lado, se encuentran estudios también ampliamente relevantes que han llegado a la misma conclusión que el presente trabajo. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC, 2018) publicó un informe señalando que no había evidencias del impacto de los apartamentos turísticos sobre los alquileres, mientras que el Banco de España, en un artículo de su Boletín Económico elaborado por López-Rodríguez y de los Llanos (2019) afirma: “la evidencia disponible sobre el impacto del alquiler vacacional en la oferta de alquiler para primera residencia y en los precios inmobiliarios es escasa y poco fiable, en buena medida por las limitaciones existentes en la disponibilidad de microdatos” (p.17). En definitiva, dar una respuesta rigurosa a esta pregunta sin caer en un análisis simplista resulta muy complicado. No se puede afirmar que todas las VFT formarían parte del mercado del alquiler residencial en caso de no ofertarse como alojamiento turístico. La presión que estas puedan ejercer sobre el mercado inmobiliario depende también del tamaño relativo del sector (como se ha visto en el OIVT), y esta influencia resulta difícil de diferenciar de la evolución natural del mercado, puesto que la aparición de las VFT ha coincidido con un ciclo de expansión económica. Por tanto, las soluciones que se propongan (como se verá a continuación) deberán pasar primero por solucionar este problema de falta de información. 4.2. Otros efectos derivados de la expansión de las VFT: la turistificación Anteriormente se ha podido comprobar la importancia dada por los agentes del mercado y los académicos al impacto de las viviendas turísticas en los precios y la oferta inmobiliaria. Sin embargo, las consecuencias del fenómeno VFT van más allá y tienen un alcance social que se engloba en un proceso denominado turistificación (o turistización en algunas ocasiones). Este término podría definirse como el impacto que tiene para los habitantes locales el hecho de que su barrio o ciudad se conciba pensando más en el turista que en ellos. Para Navarro (2016) la gentrificación y la turistificación son las dos caras de la misma moneda: ambas suponen la expulsión de los residentes originales del núcleo de la ciudad, en un caso “invadidos” por las clases sociales más altas y en el otro por los turistas. La proliferación de viviendas turísticas ejemplifica un acontecimiento que se lleva produciendo en Sevilla en los últimos años: un incremento espectacular del número de turistas que llega a la ciudad. Según la Encuesta de Ocupación Hotelera del INE (2020), el pasado año 2019 se alcanzó la cifra récord de 3.636.132 visitantes anuales en la provincia, un 40% más de los recibidos en 2014. Sevilla es la tercera ciudad más visitada del país, superada únicamente por Madrid y Barcelona. 46
TFG-GECO Paula Schwarz García Podría pensarse que el crecimiento de las VFT se debe también a un cambio en el modelo de alojamiento turístico y que por tanto las viviendas turísticas solo están sustituyendo a otros establecimientos. Sin embargo, la realidad es que las plazas totales de alojamiento de la ciudad también han aumentado de acuerdo con la Encuesta de Ocupación Hotelera. Un ejemplo de ello es la modalidad de los apartartamentos turísticos. Figura 15. Titular de prensa del Diario de Sevilla del día 5 de enero de 2019 Fuente: Geniz (5 de enero de 2019). Asimismo, de acuerdo con los datos de Aena (2020), el número de pasajeros anuales del Aeropuerto de Sevilla se ha duplicado en tan solo 5 años, pasando de los 3.885.434 en 2014 a 7.544.473 en 2019. Estas cifras demuestran el nivel de alcance que el turismo de masas y el turismo de bajo coste han tenido en la ciudad. Como consecuencia de ello, la turistificación se ha traducido en numerosos problemas para los ciudadanos de la capital hispalense, y más concretamente para los del distrito Casco Histórico. Entre los conflictos más comunes generados por la turistificación encontramos los que presentan Gil y Sequera (2018), Red SET (2018) y La Revuelta (2017): ⎼Ludificación de los barrios, con una economía orientada exclusivamente al placer de los turistas. ⎼Aparecen locales de fiesta y de ocio que generan importantes molestias para los vecinos: nocturnidad, peligrosidad, ruido, desechos, etc. ⎼Los puestos de trabajo que se generan son precarios y temporales, centrados en sectores como la restauración. ⎼Mayor calado de la globalización: las grandes cadenas multinacionales se instalan y amenazan con hacer desaparecer los comercios locales. ⎼Gran impacto medioambiental debido a la masificación de personas en poco espacio. ⎼Saturación de la red pública de transporte y ampliación constante de infraestructuras. ⎼Economía dependiente del turismo como una de las únicas fuentes de ingresos. 47
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼Tensiones en los mercados inmobiliarios, acoso a los vecinos y desplazamientos. ⎼Molestias producidas por tener que convivir residentes y turistas en un mismo espacio: ruido nocturno, zonas comunes compartidas y altamente ocupadas, maletas rodando por los suelos continuamente, constantes entradas y salidas de inquilinos, etc. En definitiva, la turistificación genera conflictos irreconciliables que conllevan el desplazamiento de los vecinos hacia otras zonas de la ciudad y la consiguiente pérdida del carácter singular de los barrios más tradicionales, absorbidos por la globalización. Como se ha señalado anteriormente, autores como Martín y Ampliato (2018) y Janoschka (2018) encuentran ya indicios de este fenómeno en la capital hispalense. Pero si existen otros agentes que han sabido contar las problemas concretos de Sevilla, estos son las asociaciones vecinales creadas contra la turistificación. La respuesta ciudadana Figura 16. Viñeta “turismofobia” Fuente: La Revuelta (2017). Las movilizaciones y la acción vecinal están resultando clave para reivindicar que las ciudades sean devueltas a sus habitantes. A menudo estas propuestas han sido criticadas y tachadas de “turismofóbicas”, pero las asociaciones han querido dejar claro desde el principio que no se posicionan en contra del turismo, sino de la mercantilización de sus ciudades, del turismo insostenible y masificado y del “modelo de ciudad basado en el monocultivo del turismo” (Gil y Sequera, 2018). Entre las acciones llevadas a cabo en Sevilla destaca la labor de CACTUS, una asociación que lleva funcionando contra la turistificación de la ciudad desde 2017. Sus voluntarios son muy activos en redes sociales bajo la etiqueta de “#SevillaNoSeVende” y en su página web publican entradas interesantes donde denuncian, por ejemplo, el cierre en el último año del bar Aguilar, el cine Alameda y la taberna de Corto Maltés (en este último caso debido a que les quintuplicaban el alquiler) o el simbólico desahucio hace ya 15 años de doña Rosario Piudo de su piso de la plaza de la Encarnación, ahora convertido en un hotel de lujo. Entre sus proyectos se encuentra el desarrollo del ESTAR (Encuentro Social contra la Turistización. Alternativas y Resistencias.) el pasado año 2019. 48
TFG-GECO Paula Schwarz García Figura 17. Logotipo de la asociación CACTUS Fuente: CACTUS (2020). Asimismo, el colectivo forma parte de la red SET de ciudades y regiones del Sur de Europa ante la Turistización, formado por entidades de diferentes lugares que han ido encontrándose en eventos con el fin de compartir e intercambiar experiencias y conocimientos y organizar una protesta común (Red SET, 2018). Figura 18. Logotipo de la red SET Fuente: CACTUS (2020). Por otro lado, la labor de CACTUS en Sevilla no es un caso aislado. Destacan también las asociaciones vecinales de Triana Norte y del Casco Norte (también llamada “La Revuelta”), los espacios Lanónima y Tramallol, el periódico El Topo o la Casa Grande del Pumarejo (una casa palacio del siglo XVIII convertida en casa de vecindad a raíz de que una empresa hotelera intentara expulsar a sus vecinos). Como estas asociaciones existen otras análogas en muchas ciudades; en el caso de Madrid se pueden encontrar “Lavapiés dónde vas”, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid o la Iniciativa Legislativa Popular de Vivienda de Madrid (Gil y Sequera, 2018). Fernández, Hernández y Barragán (2019) han estudiado las características del movimiento contra la turistificación en Sevilla y han concluido que el uso de las tecnologías y las redes sociales con elementos humorísticos está siendo muy útil para expandir su discurso. Para estos autores, el movimiento actual también se caracteriza por poner el foco en los responsables públicos más que en el sector hostelero o los especuladores; aunque igualmente se recogen los temas clásicos de este tipo de movimientos: lucha contra la privatización de los espacios públicos, derecho a la vivienda, comercio de cercanía, etc. 49
TFG-GECO Paula Schwarz García Parece ser que el discurso sobre la turistificación y gentrificación está expandiéndose y penetrando en más sectores de la sociedad. Al hablar de sostenibilidad y presentar el reto como un problema estructural y común para todos, se está rompiendo con la idea generalizada de que el turismo de masas es necesario para la economía española a toda costa. Por ejemplo, según Fernández, Hernández y Barragán (2019) ya se está alertando de este tipo de problemas desde posiciones más conservadoras como el ABC de Sevilla. Igualmente, la consecuencia de la turistificación que más se denuncia desde las asociaciones es el problema inmobiliario que se viene a tratar en el presente trabajo. Para Gil y Sequera (2018): “en la mayoría de ciudades globales no se puede hablar de turistificación sin hablar de crisis de vivienda” (p.24). Lo que parece quedar claro es que, si bien la economía colaborativa apareció como una alternativa para impulsar el comercio local y el aprovechamiento de recursos, el negocio en el que se ha convertido por el lado de las VFT parece estar trayendo por el contrario más insostenibilidad a la economía local. 4.3. La respuesta institucional: medidas aplicadas Debido a la elevada preocupación generada se han llevado a cabo numerosas medidas concernientes al problema inmobiliario y social que estarían provocando las VFT. Dado el carácter actual de la materia, se trata de leyes y acciones políticas muy recientes, que podrían venir acompañadas de muchas más en un futuro cercano. Seguidamente se presentan algunas de las más relevantes para ejemplificar esta respuesta política. Real Decreto-ley 7/2019 Dictado por el actual Gobierno y convalidado por el Congreso de los Diputados en abril de 2019 tras una reñida votación, esta norma de ámbito nacional es el claro exponente de la preocupación por la situación del alquiler en España. En el preámbulo del RDL se exponen los motivos de su promulgación: el elevado porcentaje de la renta que los españoles destinan al pago del alquiler, el aumento de los desahucios, de los precios (los cuales afirman que se han incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en ciertas ciudades, en el doble de esa cifra), el crecimiento del alquiler turístico y la escasez de vivienda social; en definitiva, los problemas que vienen presentándose en este trabajo. Esta norma reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de Enjuiciamiento Civil, de Haciendas Locales y del ITP y AJD, aunque lo más relevante son las modificaciones de la LAU: ⎼Como se ha visto anteriormente, ya con la Ley 4/2013 se excluyó de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística. Se busca con ello contemplar cualquier tipo de plataforma del estilo de Airbnb que medie con VFTs (Ley 29/1994, art. 5. e). 50
TFG-GECO Paula Schwarz García ⎼Si anteriormente el arrendatario podía exigir una duración mínima del contrato de tres años mediante prórrogas anuales, ahora se extiende a cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si es una persona jurídica, con la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí pasado el primer año de contrato (Ley 29/1994, art. 9). ⎼La actualización de la renta no podrá exceder a la variación producida en el IPC. Si bien esto antes solo se aplicaba a los arrendamientos de renta reducida, ahora se aplica a todos los arrendamientos de vivienda (Ley 29/1994, art. 18). ⎼Sigue sin existir derecho de adquisición preferente para el arrendatario en caso de venta del inmueble, por lo que en este sentido la ley no se ha modificado. ⎼Si bien antes la fianza no se actualizaba hasta pasados los tres años de contrato, ahora esto se extiende hasta los cinco o siete años (Ley 29/1994, art. 36). Asimismo, un elemento esencial del RDL es que ordena la puesta en marcha de medidas para estimular la oferta de alquiler: mediante la movilización de suelo público para la promoción de vivienda en alquiler social, la reorientación del Plan Estatal de Vivienda y la agilización de las licencias urbanísticas (RDL 7/2019, disposición adicional primera). Se trata del mismo propósito que se persiguió con el impulso de las SOCIMIS mediante las Leyes 11/2009 y 16/2012 y, de llevarse a cabo a tiempo y de forma adecuada, estas medidas podrían resultar clave para mejorar la situación de la vivienda en España. Finalmente, otra acción muy necesaria que se viene reclamando en el presente trabajo y que trata el RDL 7/2019 en su disposición adicional segunda es la creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda: utilizando datos de la Agencia Tributaria, el Catastro, el Registro de la Propiedad y registros de depósitos de fianza (entre otras fuentes) para ofrecer una relación de valores medios de la renta mensual, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y CCAA. Esta norma de ámbito nacional puede adquirir una gran importancia en caso de que se implementen las medidas adecuadamente. Sin embargo, hay que reconocer que si bien esta ley resulta esencial para asegurar el acceso a la vivienda de los españoles y proteger a los arrendatarios, el problema inmobiliario y turístico es mayoritariamente de carácter local; difiere mucho de unas ciudades a otras y, por tanto, la mayoría de las medidas adoptadas se produce a nivel de los Ayuntamientos, como se verá a partir de ahora. Ayuntamiento de Madrid Tras el informe sobre el impacto de VFT de 2017 en el que se afirma que existe un incremento de precios inmobiliarios en la capital española (primera ciudad en concentración de pisos turísticos según Krata Sociedad de Tasación (2019)) el Ayuntamiento aprobó en 2019 el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje. 51
TFG-GECO Paula Schwarz García Reconociendo como VFT a las viviendas turísticas que operan durante más de 90 días al año, se les impone requisitos mucho más restrictivos bajo la justificación de que se catalogan como actividad comercial. Principalmente, se les exige contar con una entrada independiente a la vivienda, cosa que no cumple la mayoría de ellos. Asimismo, se ha iniciado una campaña de inspección de VFT ilegales y se ha limitado la concesión de licencias. Desde entonces se ha ordenado el cese de actividad de cientos de VFT (Ayuntamiento de Madrid, 2019). Ayuntamiento de Barcelona En la ciudad condal el cambio llegó en 2018 con el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT). Este plan regula tanto las VFT como otros establecimientos bajo los objetivos de sostenibilidad y protección de la calidad de vida de los vecinos. En este caso se ha paralizado directamente la concesión de licencias de VFT. Solo es posible dar de alta una vivienda cuando haya cesado la actividad de otra, siempre observando los niveles de congestión de las distintas zonas de la ciudad (Barcelona.cat, 2020). El panorama internacional En algunas ciudades extranjeras la regulación ha ido más allá. En San Francisco (EEUU) se prohíbe directamente el alquiler de viviendas completas en Airbnb; solo es posible usar la plataforma cuando se resida en la vivienda en cuestión (se mantiene así el concepto original enmarcado en la economía colaborativa), imponiendo multas de elevada cuantía cuando se infringe la ley (Letulet, 2020). En Venecia, dada la preocupación por el turismo masivo en la ciudad, se complementa la tasa a las pernoctaciones con una nueva tasa aprobada en 2019 que se aplica a todas las entradas de turistas en la ciudad, pensada para los visitante que no pasan la noche en la isla (Hebrero, 2019). Finalmente, destaca Berlín por su fuerte regulación del alquiler residencial, cuyos precios han quedado congelados desde 2020 hasta los próximos cinco años, en este caso como respuesta a la especulación en el mercado inmobiliario (Müller, 2019). Programa de Alquiler Asequible de Sevilla Por último, se destaca la labor llevada a cabo en la ciudad sujeto de este estudio: Sevilla. En este caso, las medidas han comenzado en el plano del Plan Municipal de la Vivienda 2018-2023, dentro del Programa de Alquiler Asequible. Como parte de este programa, mediante un préstamo de más de 13 millones de euros se está financiando la construcción y rehabilitación de 3 viviendas en alquiler en la calle Sol, 50 plazas de alojamiento en un edificio de la calle García Ramos y 83 viviendas en venta en la promoción Cisneo Alto. Asimismo, en mayo de 2019 se estaba concretando la financiación de una segunda fase del plan (EMVISESA, 2019). 52
TFG-GECO Paula Schwarz García Anexo 2. Precios del alquiler residencial en los distritos de Sevilla y sus tasas de variación media acumulativa entre 2014 y 2019 a partir de los datos de Idealista (2020) Distrito Precio en €/m2 en 2019 Precio en €/m2 en 2014 (año base 2019) TVMA (2014-2019) Centro 11,7 9,01 5,36% Los Remedios 10,8 7,86 6,57% Triana 10,6 8,38 4,81% Prado-Felipe II- Bueno Monreal 10,2 8,38 4% Nervión 10 8,38 3,59% Macarena 9,4 6,71 6,99% La Palmera-Los Bermejales 9,2 7,33 4,64% Santa Justa- Miraflores-Cruz Roja 8,8 7,02 4,62% San Pablo 8,8 6,81 5,26% Sevilla Este 8,1 6,92 3,21% Bellavista-Jardines de Hércules 8,1 6,6 4,18% Cerro-Amate 7,5 5,97 4,66% 59
TFG-GECO Paula Schwarz García Anexo 3. Índice de Precio de Referencia de Alquiler Residencial e Índice de Presión Turística Residencial en los distritos de Sevilla según EMVISESA (2020) Distrito IPRA en 2019 (€/m2) Índice de Presión Turística Casco Antiguo 9,15 15,1% Los Remedios 8,67 1,03% Triana 8,63 2,98% Nervión 8,59 1,27% Sur 8 0,25% Macarena 7,44 0,4% San Pablo-Santa Justa 7,24 0,44% Bellavista-La Palmera 6,43 0,26% Cerro-Amate 5,69 0,11% Norte 5,66 0,08% Este 4,98 0,09% 60
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