Comentario a la sentencia de 18 de diciembre de 1985: Compraventa de inmueble bajo condición

SENTENCIA DE 18 DE DICIEMBRE DE 1985  265 OBJETO  Comp a en a de inmueble bajo condición; condición sus- pensi a imposible; imposibilidad legal de o o ga licen- cia de edi icación en el iempo pac ado; conduc a del in- e esado impedi i a del cumplimien o de la condición. Resolución de con a o. E icacia p oba o ia de documen- o público; p ueba de p esunciones y consecuencias ju í- dicas dimanan es de un ac o. PARTES  BCS Ibé ica, S. A., con a Pied as Na u ales Lei o, S. A. ( ecu en e). PONENTE Excmo. S . D. MATÍAS MALPICA Y GONZAI. Z-ELIPE. FALLO  No ha luga . DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS: A ículo 1.692, 1.° y 7.°, de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, an e io a la e o ma de 6 de julio de 1984. A ículos 1.116, 1.°; 1.119, 1.218 y 1.253 del Código Ci il. A ícu- los 83, 2°, y 84 de la Ley del Suelo. DOCTRINA: La ce i icación adminis a i a indica i a de que en el día de la echa no se encon aba ap obado el Plan Pa - cial, haciendo p ueba de ese hecho, si e de base al T i- bunal de ins ancia pa a, sin incu i en e o de de echo, ex ae la consecuencia legal de la imposibilidad del o o - gamien o de licencia de ob as, en base al a ículo 84 LS. Cuando las consecuencias ju ídicas de un documen o se ex aen del o denamien o ju ídico, no puede habla se de p esunción en su na u al concep o de ins umen o de p ueba, no habiendo po ello posibilidad de ulne ación del a ículo 1.253 CC. La al a de cumplimien o de la condición pendien e de la ac i idad posi i a de una de las pa es no hace subsu- mible el supues o en el a ículo 1.119 CC cuando al in- cumplimien o es i ele an e, po se la ac i idad de di- cha pa e insu icien e pa a consegui la causa inalis a ínsi a en el negocio ju ídico. Si legalmen e no podía concede se licencia pa a ob as, que no ue an las denominadas p o isionales po el a - ículo 58, 2.°, LS, y dado que el Plan Pa cial que hubie a 3327 265 sido necesa io, es deci , ap obado de ini i amen e pa a hace iable la concesión de la licencia in e esada po el adqui en e pa a des ina la inca comp ada a los ines indus iales especi icados en el con a o de comp a en a, a la echa ijada con encionalmen e no se encon aba ap obado, queda pa en e la exis encia de una condición imposible que anula la obligación, a eno del a ículo 1.116 CC. La condición dependien e de e ce o que es imposible a ec a causalmen e a la es uc u a del negocio, de al mane a que lo in alida al ompe el equilib io con ac- ual que la comp a en a supone, haciendo abla asa de las p e enciones con enidas en los a ículos 1.091, 1.256, 1.257, 1.258, 1.274, 1.275 y 1.276 CC. HECHOS: Se desp ende con la su icien e cla idad de los Fundamen os de De echo que se ansc iben. Tan sólo esal a que en opinión del T ibunal Su- p emo pa ece habe dos condiciones suspensi as: la de solici a el o o gamien o de la licencia de ob as y la de que al licencia ue a o o - gada an es de de e minado plazo. FUNDAMENTOS DE DERECHO: 1. La li is a que se con ae el p e- sen e ecu so de casación ue p o- mo ida po la sociedad me can il comp ado a de una inca u bana me- dian e con a o p i ado de 22 de ju- nio de 1978, po i ud del cual y a cuen a del p ecio con enido en egó a la sociedad endedo a en el mismo ac o de i ma del con a o la can i- dad de cinco millones de pese as. La inca en cues ión enía unas ci cuns- ancias u banís icas que de alladas en el con a o aludían a la ce i ica- ción expedida po el Ayun amien o de Las F anquesas de echa 13 de ab il de 1978 en c édi o de las a i - maciones que se hacían en el docu- men o p i ado, en el que además se con enían unas condiciones a las que quedaba suje a la e ec i idad de la comp a en a; las más impo an es y desde luego de e minan es de la con o e sia susci ada en el li igio, consis en e en «la concesión po el Ayun amien o de Las F anquesas del Vallés de la licencia de ob as nece- sa ia pa a la cons ucción sob e la inca de unas na es indus iales con una supe icie no in e io a 25.000 me os cuad ados y de acue do con los planos, memo ia y solici ud que la comp ado a p esen a á en el p o- pio Ayun amien o an es del p óximo 15 de julio». Las sen encias de ins- ancia, con idén icos p onunciamien- os, decla a on la nulidad de las obli- gaciones es ablecidas en el con a o p i ado eseñado y a la de olución a la comp ado a-demandan e de los cin- co millones de pese as pe cibidos, y los in e eses legales desde el 23 de oc ub e de 1978, con undamen o, esencialmen e, en la exis encia de la condición suspensi a, ju ídicamen e 3328 265 imposible consis en e en la conce- sión de licencia po el Ayun amien o, con o me al a ículo 84 del Tex o Re undido de la igen e Ley del Sue- lo, po no es a ap obado de ini i a- men e el Plan Pa cial co espondien- e a la zona de ubicación de la inca comp ada po la ac o a, con o me indica la comunicación de la Comi- sión P o incial de U banismo ( o- lio 11) y «su e ec o —dice el an e- penúl imo Conside ando de la sen- encia— de p ime g ado acep ado po la Sala a quo — es anula la obli- gación que de ellas dependa, con- o me o dena el pá a o 1.° del a - ículo 1.116 del Código Ci il, el hecho de que BCS Ibé ica, S. A., no llegase a solici a la licencia es i ele an e, pues o que, en el supues o hipo é- ico de que lo hubiese hecho, la Ley del Suelo no hubie a pe mi ido al Ayun amien o la álida concesión de la licencia». 2. El ecu so de casación, basado en es mo i os, ha de se examinado empezando po el úl imo, po azones de sis emá ica p ocesal, en a ención a que se a a con ello de sen a los hechos en o no a los que gi an los alega os de la pa e ecu en e de na u aleza ju ídica. Así, al ampa o del núme o 7.° del a ículo 1.692 de la Ley adje i a ci il, se denuncia el e o de de echo en la ap eciación de las p uebas, con in acción de los a ículos 1.218 del Código Ci il (do- cumen os públicos) y 1.253 (p ueba de p esunciones). Pues bien, aunque el mo i o es á o malizado ad cau e- lam, equie e su es udio p io i a io po que, como se ha dicho, en él se p oyec a el deba e pu amen e ju í- dico de los o os dos mo i os; un hecho p obado, que si se man iene, ha de se i de no e en la esolu- ción del ema con o e ido. En e ec- o, se dice que la ce i icación de la Comisión P o incial de U banismo de 15 de mayo de 1979 no puede hace p ueba, con o me al a ículo 1.218, más que del hecho que mo i ó su o o gamien o, en de ini i a «que en la echa de la misma no es aba ap o- bado el Plan Pa cial de Las F anque- sas, pe o no p ueba nada más». De aquí, sin emba go, no apa ece que haya incidido la Sala de ins ancia (y el Juzgado) en e o de de echo, po que el Juzgado en el cua o Con- side ando ex ae la consecuencia le- gal de la imposibilidad de concesión de licencia de ob as del a ículo 84 de la Ley del Suelo, en is a de que no había sido ap obado de ini i a- men e el Plan Pa cial e e ido, se- gún la ce i icación de la Comisión P o incial de U banismo ob an e al olio 11. La ci cuns ancia de que el mismo c i e io ju ídico se con enga en la ce i icación aludida —exp e- sión del hecho de que el Plan Pa cial ue de uel o sin ap obación de ini i- a po al a de documen ación ya en 11 de junio de 1975—, no es sino a í ulo de in o mación de no pode se concede licencias de ob as mayo es; in o mación a la que enía obligado el ó gano adminis a i o po el a - ículo 213, 2.°, de la Ley del Suelo igen e en la echa de expedición de la ce i icación que, como se ha he- cho cons a an e io men e, es de 15 de mayo de 1979. Luego el ó gano judicial ex ae po sí mismo las con- secuencias ju ídicas, que en es e caso coinciden con la obligada in o ma- ción de la Comisión P o incial de U banismo, y ello quie e deci que queda bien sen ado el hecho de que el Plan Pa cial de O denación «Plá de Lle ona», donde adica la inca de au os, ca ece de la ap obación de- ini i a que p ecisamen e ha de o o - ga le al ó gano adminis a i o po disposición del a ículo 35, 1.°, d), del ex o a iculado de la Ley del Suelo, a cuyo hecho p obado, econocido po la pa e ecu en e, queda limi- ada la ca e a de in luencia en es e p oceso ci il de la ce i icación ad- minis a i a, sin que, po an o, se haya excedido la Sala a quo, ni el Juzgado de P ime a Ins ancia, en ob- ene del mismo documen o o os 3329 265 e ec os, ni que, ob iamen e, pa a su in e p e ación ni alo ación, haya e- nido que hace uso de ninguna p e- sunción, pues el hecho p obado es á ahí y su p oyección ju ídica escapa de la es e a pu amen e ác ica de la p esunción, es deci —insis iendo—, que las consecuencias ju ídicas se ob u ie on del o denamien o ju ídi- co y no de la p esunción en su na u- al concep o de ins umen o de p ue- ba, como se deduce de la inca dina- ción del a ículo 1.253 den o del Capí ulo V, Tí ulo I, Lib o IV del Có- digo Ci il, bajo el epíg a e «De la p ueba de las obligaciones», de don- de se in ie e que no ha habido ul- ne ación de al p ecep o, ni conse- cuen emen e, po lo expues o, puede p ospe a el e ce mo i o del e- cu so. 3. Los dos p ime os mo i os, al am- pa o del o dinal 1.° del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, ienen una ín e elación p o unda, ya que se a a nada más y nada menos que de de e mina si las dos condi- ciones en juego den o del campo con ac ual, la de «la solici ud de la licencia de ob as» y la de «la conce- sión de esa licencia po el Ayun a- mien o de Las F anquesas», con ca- ác e suspensi o ambas, pueden e- ne compo amien os obligacionales ales que de alla uno de ellos hagan o no i ele an e el cumplimien o de la o a condición suspensi a, habida cuen a de que la p ime a es á inme - sa en las acul ades oli i as del com- p ado y la segunda en la ac i idad de un e ce o, en es e caso o ganis- mo de la Adminis ación y en un- ción del cumplimien o de una no ma u banís ica, lo que subsume la cues- ión con emplada en las p e isiones de los a ículos 1.116, 1.°, y 1.119 del Código Ci il, que es po lo que, en a ención a la sen encia comba ida, se denuncia la in acción de ambos p e- cep os, del p ime o po aplicación indebida y del segundo po al a de aplicación. Apa e de es as in accio- nes apun adas con ca ác e p incipal, se esbozan o as como co ola io de aquéllas, pe o con la i me in ención inalis a de en ende que dado que el comp ado no solici ó o malmen- e la solici ud den o del plazo con- ac ual ijado has a el día 15 de julio de 1978, ha de en a en juego el a ículo 1.119 y po ende ha de e- ne se po cumplida la condición. 4. Es lo cie o que el e eno iene la cali icación de u banizable p og a- mado y no u bano, azón po la que p ecisa de la ap obación del Plan Pa cial y, po an o, es á suje o a las p e enciones del a ículo 84 y no del a ículo 83, 2.°, de la Ley del Suelo, como se pos ula po la ecu en e; es más, aunque ue a u bano, que no lo es, pa a la au o ización pa a ines indus iales hubie a eque ido la asunción po pa e de la p opiedad ( endedo a y po sub ogación la com- p ado a) de las obligaciones es able- cidas en el pá a o 1.° del apa ado 2 del a ículo 83, insc i a esa obliga- ción en el Regis o de la P opiedad, lo que no cons a en au os. Po ello, no es p eciso sub aya aquí que la comunicación del Ayun amien o de Las F anquesas de 15 de ab il de 1978, acili ado po la endedo a a la comp ado a, con iene el p ecep o equí oco, p ocli e al e o de es a úl ima, de exp esa las ca ac e ís i- cas o cédula u banís ica de la inca, indicada de con o midad al Plan Ge- ne al y Pa cial del Municipio, lo que iene una g a e consecuencia, que no es dable desconoce aquí, a los e ec- os del a ículo 62, 1.°, 2, del ci ado Tex o Re undido de la Ley del Suelo (Dec e o 1246/1976, de 9 de ab il), e- la i a a la acul ad de la adqui en e pa a esol e el con a o en el plazo de un año a con a de la echa de su o o gamien o, a cuyo in le hizo a la endedo a los equi imien os no a ia- les de 1 de agos o y 17 de oc ub e de 1978 y el ac o de conciliación de 28 de eb e o de 1979. 3330 265 5. En es a in eligencia ha de en en- de se que legalmen e no podía con- cede se licencia pa a ob as que no ue an las denominadas p o isionales po el a ículo 58, 2.°, de la Ley del Suelo, y dado que el Plan Pa cíal que hubie a sido necesa io, es deci , ap o- bado de ini i amen e pa a hace ia- ble la concesión de la licencia in e- esada po la adqui en e pa a des i- na la inca comp ada a los ines indus iales especi icados en el con- a o de comp a en a, no había ob e- nido al ap obación a la echa de la expedición de la ce i icación admi- nis a i a del olio 11, o sea el 15 de mayo de 1979, cuando el plazo con- encional se ex inguió el 30 de oc u- b e de 1978, queda pa en e la exis- encia de una condición imposible de cumpli se que anula la obligación, a eno del a ículo 1.116 del Código Ci il, ec amen e aplicado po la Sala de ins ancia. 6. Es ú il consigna que esa obliga- ción imposible, que ob iamen e no dependía en su cumplimien o de la olun ad del adqui en e, cuya es e a de in luencia es á lejos de las inciden- cias de ámi e y esolución del ex- pedien e adminis a i o de ap oba- ción del Plan Pa cial del Ayun amien- o de Las F anquesas del Vallés, no hace subsumible en el a ículo 1.119 del Código Ci il la si uación que aquí se con empla. En es a pe spec i a, es e iden e que la condición dependien- e de la olun ad de e ce o, que aquí ha de enido imposible, a ec a causal- men e a la es uc u a del negocio de al mane a que lo in alida al om- pe el equilib io con ac ual que la comp a en a —conc e amen e la com- p a en a obje o de es e p ocedimien- o— supone, haciendo abla asa de las p e enciones con enidas en los a ículos L091, 1.256, 1.257, 1.258, 1.274, 1.275 y L276 del mismo cue po legal, con lo que hace i ele an e la al a de cumplimien o de la condición pen- dien e de la ac i idad posi i a de la comp ado a, po cuan o ella e a in- su icien e pa a consegui la causa i- nalis a ínsi a en el negocio ju ídico analizado; y p e ende da mayo ascendencia a es e incumplimien o de la condición dependien e de la ac i idad del con a an e, al obje o de ene po cumplida la condición y hace e ec i o el pago del p ecio con enido en el con a o, a ec a- men e di igido, conociendo como se conoce la imposibilidad del cumpli- mien o de la condición de concesión de la licencia, a in oduci una g a- ísima dis o sión de la causa con ac- ual, con ulne ación de los p ecep os úl imamen e in ocados, lo que supon- d ía posiblemen e un en iquecimien- o o ice o, máxime si se iene en cuen a el suplico del esc i o de in e - posición del ecu so a i icando la demanda econ encional, en que se ins a y eclama al pago del p ecio e in e eses y se omi e lo ela i o al cumplimien o de las obligaciones de la endedo a, cual es la en ega de la cosa y demás especi icadas en el con a o de 22 de junio de 1978, con lo que se quieb a el elemen o ni e- lado de p es aciones ca ac e ís ico de los con a os sinalagmá icos, con odo lo cual han de declina los dos p ime os mo i os del ecu so. 7. Que po lo expues o, al echaza odos los mo i os p opues os, se de- ses ima el ecu so, con las consecuen- cias inhe en es señaladas en el a - ículo 1348 de la Ley de Enjuicia- mien o Ci il. COMENTARIO: 1. El con a o de comp a en a de un inmueble que el comp pdo pien- sa des ina a edi ica sob e el - mismo gene a pa icula es p oblemas en odos aquellos casos en los cuales la inalidad que mo i a la adquisi- 3331 265 ción esul a us ada como consecuencia de que las disposiciones le- gales sob e la edi icabilidad imposibili an su consecución. En su plan- eamien o básico el p oblema puede se educido a los siguien es é - minos: se a a de de e mina sob e cuál de los con a an es deben ecae las pe niciosas consecuencias de i adas de la imposibilidad de des ina la inca a la inalidad de la edi icación. Es cla o que si ha mediado culpa po pa e del endedo , la cues ión hab á de se esuel a con base en las no mas sob e incumplimien o de con a o, supues o que el endedo conocie a el des ino dado al in- mueble adqui ido. Asimismo, si median e engaño se hace c ee al com- p ado en la edi icabilidad del inmueble, sin se cie a o no ajus a se a las especi icaciones eque idas po el adqui en e, pudie a ins a se la anulación del con a o po causa de dolo. Mas ales casos, en la medida en que implican un compo amien o des- leal po pa e del enajenan e, pa ecen encon a adecuada y jus a so- lución, haciendo sopo a al endedo desleal las consecuencias nega- i as de su ac i ud: esolución po incumplimie i o o anulación del con a o más la opo una indemnización de los daños y pe juicios cau- sados. Mayo in e és, y ambién mayo di icul ad, plan ean los casos en los cuales no es obse able compo amien o desleal po pa e del ende- do . Pues en onces no hay c i e io de impu ación de las consecuencias des a o ables que pueda basa se en la culpa o dolo de uno de los con- a an es, sino que la elección de la opo una solución al con lic o de in e eses ha de alo a o os elemen os que segu amen e quedan al ma gen de las conside aciones de jus icia. Con base en las no mas del o denamien o y a endiendo a las ci cuns ancias de cada caso, son po- sibles a ias soluciones po ías ambién di e en es. 2. Conscien e el legislado de la ascendencia p ác ica de los p oble- mas que se susci an, ha a anzado una posible ía de solución pa cial en el a ículo 62 de la Ley del Suelo. Se obliga, según dicha no ma, al endedo a pone en conocimien o del adqui en e la si uación u banís- ica en que se halle el inmueble obje o de la enajenación, de mane a que si se in ingen ales debe es el adqui en e queda acul ado pa a « esol e » el con a o en un plazo de un año y exigi , si p ocede, la opo una indemnización de los daños y pe juicios (a . 62, 4.°, LS). Pa a acili a es a in o mación, en e o os ines, los Ayun amien os pueden c ea la llamada Cédula U banís ica (a . 63 LS). Es a solución man iene un cie o pa en esco con la obligación de sanea- mien o po ca gas y g a ámenes ocul os que se egula en el a ículo 1.483 CC, que acul a al comp ado pa a pedi la « escisión» del con- a o a pa i de un año desde el o o gamien o de la esc i u a (coin- cidencia sus ancial del plazo de eje cicio de la acción) o la opo una indemnización. Po es e cauce se impone al endedo , como debe dimanan e de la buena e, la necesidad de pone en conocimien o del comp ado de suelo 3332 265 no suscep ible de edi icación «según el Plan» (apa ado 1.° del a ícu- lo 62 LS) la concu encia de dicha ci cuns ancia. Y pa ece azonable que, aunque no sea ese exac amen e el caso deba ido en la p esen e sen encia, se ex ienda simila conclusión al caso en que, po la inexis- encia de Plan Pa cial, no es posible la concesión de la opo una licen- cia ni, po consiguien e, la edi icación p oyec ada. Y así pa ece habe lo in en ado la sociedad ac o a con g an p es eza (Fundamen o de De e- cho 4; el con a o se celeb ó el 22 de junio de 1978 y al pa ece la demandan e equi ió no a ialmen e la esolución el 1 de agos o y el 17 de oc ub e del mismo año). Es, sin emba go, ha o dudoso que po la ía del a ículo 62 LS hu- bie a sido posible consegui la esolución del con a o de comp a en a. Pues no pa ece habe se p oducido en es e caso el supues o que p o oca el nacimien o de esa acul ad esolu o ia en p o del comp ado : la sociedad demandada in o mó de la si uación u banís ica de la inca enajenada o, en cualquie caso, la comp ado a u o conocimien o de la misma en base a la ce i icación ex endida po el Ayun amien o con echa de 13 de ab il de 1978. Cumplió así con el debe de comunica la si uación u banís ica de la inca. Mas inú ilmen e, a consecuencia del e o en que incu ió el Ayun amien o, al da po p esupues a la exis- encia del Plan Pa cial, ealmen e inexis en e, siendo po ende impo- sible el o o gamien o de la licencia den o del plazo es ipulado, Po odo ello, la in ocación del Fundamen o de De echo 4 del a ícu- lo 62 LS solamen e debie a en ende se a mayo abundamien o. Queda ía, con odo, en mi opinión, abie a la ía del a ículo 1.483 CC, en endiendo ampliamen e la noción de ca ga, siemp e que su exis encia pe mi a p esumi que, de habe la conocido, el comp ado no hab ía e ec uado el con a o. 3. Al hilo de lo indicado, ob io es deci que cabe ambién plan ea la posibilidad de impugna el con a o de comp a en a en algunas hipó e- sis, en base a la ap eciación de la exis encia de e o como icio de la olun ad del comp ado . Pues la p oblemá ica del saneamien o en la comp a en a no se encuen a muy lejana del e o como causa de anu- labilidad de los con a os. Algunas sen encias del T ibunal Sup emo han seguido es a ía pa a dec e a la in alidez de con a os de comp a en a de inmuebles no ap os pa a edi ica de acue do con la inalidad que pe seguía el com- p ado al adqui i . Así, la Sen encia de 18 de eb e o de 1985 decla a (con i mando la sen- encia ecu ida) la in alidez de la comp a en a de un sola , que no e a edi icable, siendo así que el comp ado p e endía cons ui en él una na e indus ial en la que gua da camiones. También la Sen encia de 27 de mayo de 1983 es imó que exis ía e o in alidan e como con- secuencia de que el olumen de edi icabilidad del sola adqui ido no consen ía la ealización del p oyec o que p e endía lle a a cabo la ad- qui en e. La anulación de la comp a en a po e o en es os casos ha 3333 265 sido ei e adamen e decla ada (en e o as, pueden e se las Sen en- cias de 6 de junio de 1953, 20 de ene o de 1964, 27 de oc ub e de 1964, 20 de ab il de 1965 y 15 de eb e o de 1977). En es os supues os se ha epu ado la exis encia de e o sob e condi- ciones de la cosa que p incipalmen e han dado mo i o pa a celeb a el con a o (a . 1.266 CC). Y siemp e sob e el p esupues o de que, o bien el endedo conocía e ec i amen e la inalidad a que el comp ado pen- saba des ina la inca obje o del con a o, o bien las ci cuns ancias con- cu en es ponían cla amen e de mani ies o que la adquisición lo e a con inalidad de cons ui , no pudiendo disculpa se la alegada igno- ancia po pa e del endedo . Ello ocu e, po ejemplo, cuando el p ecio pac ado solamen e se jus i ica en azón de la p esumible edi i- cabilidad del sola que se p e ende adqui i (como ocu e en la p i- me a de las ci adas sen encias). Se puede plan ea así, ambién en es e pun o, colisión de emedios some idos a égimen ju ídico di e en e, especialmen e en lo que se e- ie e al di e en e plazo de eje cicio de acciones. 4. Cabe ambién pensa en la posibilidad de ins a la esolución de la comp a en a po azón de incumplimien o, si se ala ga su concep o has a ab aza los casos de inu ilidad uncional de lo adqui ido pa a el in a que se des ina. Plan eándose, de modo análogo a lo que ocu e con las acciones edilicias, el subsiguien e con lic o de emedios y la nece- sidad de dis ingui el ámbi o de ac uación de cada uno de ellos (sob e el pa icula puede e se el comen a io de R. BERCOVITZ a la Sen encia de 6 de ma zo de 1985, en el núme o 8 de es os CUADERNOS, núm. ma g. 199, y la abundan e in o mación ju isp udencia) que o ece). 5. La si uación plan eada po la sen encia obje o de es e comen a io iene esuel a con independencia de las an e io es conside aciones. Y ello po que el comp ado adop ó la p ecaución de condiciona la comp a a la concesión de la licencia opo una den o de un de e minado plazo de iempo. Condición que es cali icada como suspensi a, aunque su incumplimien o gene e la obligación del endedo de de ol e la pa e de p ecio que en concep o de señal le ue abonada en el momen o de la pe ección del con a o. De no habe se adop ado semejan e p ecau- ción, p obablemen e hubie a podido consegui se un esul ado equi a- len e, ap eciando la concu encia de e o en el consen imien o del comp ado ace ca de cualidad esencial de la cosa. Se a a de una condición posi i a a cumpli se en iempo de e minado (a . 1.117 CC). Y son dos los p incipales pun os de deba e que se acaba some iendo a la conside ación del T ibunal (apa e el úl imo mo i o del ecu so, de índole p ocesal, que es despachado en el Fundamen o de De echo 2): de una pa e, la cues ión de la imposibilidad de que se cumpla la condición en el plazo p e ijado y el subsiguien e e ec o anula o io de la obligación (a . 1.116 CC); de o a pa e, si la inac i- idad del comp ado , que se abs u o de solici a la concesión de la licencia, p o oca como consecuencia el que se deba ene po cumplida 3334 265 la condición, po habe impedido el comp ado olun a iamen e su cumplimien o (a . 1.119 CC), como p e ende la demandada. Ambas cues iones se encuen an ín imamen e ligadas, pues como con- secuencia de habe se cali icado la condición como imposible de odo pun o, pie de ele ancia la abs ención del ac o , quien no ins a la con- cesión de la licencia. O, como dice el T ibunal Sup emo, si el deman- dan e hubie a solici ado la licencia ampoco se hubie a hecho posible el cumplimien o de la condición pac ada, pues esa solici ud «e a insu- icien e pa a consegui la causa inalis a ínsi a en el negocio ju ídico analizado». De donde se desp ende que la ec a in e p e ación del a - ículo 1.119 implica que sólo se p oduce su e ec o cuando la conduc a del obligado puede e ec i amen e obs aculiza e impedi el cumpli- mien o de la condición, pe o no cuando esa conduc a ue a insu icien e pa a impedi al cumplimien o. Po ello el a ículo 1.119 no en a en juego cuando se a a de condiciones que son de po sí imposibles. Además, la conduc a del obligado impedi i a del cumplimien o de la condición debe se con a ia a la buena e, pues pa ece compa ible el c i e io que encuen a el undamen o de es a egla en las exigencias dimanan es de la buena e. 6. Más in e és iene, a mi juicio, lo ela i o a la cali icación de la condición impues a como imposible y los e ec os que de ello se de- i an. La imposibilidad p ác ica de que la licencia ue a concedida den o del b e e plazo pac ado pa ece ue a de oda duda: es á ausen e un p e- supues o esencial pa a que el Ayun amien o pueda o o ga la, que no puede se ealizado den o de ese pe íodo, pues cali icado el suelo como u banizable p og amado, se equie e la ap obación del Plan Pa cial como equisi o ineludible pa a la concesión de la licencia pa a la edi- icación que se p e ende, a eno del a ículo 84 LS (Fundamen o de De echo 4). Lo llama i o del caso que se plan ea es iba en que esa imposibilidad exis ía desde el ins an e mismo en que se celeb ó el con a o, dada la b e edad del plazo es ipulado pa a el cumplimien o de la condición. A pesa de lo cual se in oduce esa condición en el con a o, mas no con la in ención de celeb a un con a o que ca ezca de e ec os (como ocu e si la imposibilidad es mani ies a pa a los con a an es), sino con la in ención de que ales e ec os ealmen e se p oduzcan, bajo la e ó- nea c eencia, po igno ancia, de la posibilidad de su cumplimien o. E ónea c eencia que es inducida, al pa ece , po una ce i icación del Ayun amien o, en la que se p esupone la inexis encia de incon enien es pa a la concesión de la licencia. En ma e ia de obligaciones, con c i e io absolu amen e con a io es- pec o de lo que ocu e cuando se a a de disposiciones es amen a ias (c . a . 792 CC), dec e a el Código que «las obligaciones imposibles... anula án la obligación (posi i a) que de ellas dependa» (a . 1.116, pá- 3335