Precio del suelo y gasto en vivienda. Relación y consecuencias de un modelo de inversión en vivienda

G MM Oc ub e 1994 5 y R o 1 MON GRAFIA P ecio del suelo y gas o en i ienda Relación y consecuencias de un modelo de in e sión en i ienda que al se el gas o en i ienda un com- ponen e ele ado del gas o o al que ea- lizan los suje os, pa icipa en la ces a de la comp a sob e la que se calcula el IPC en un po cen aje impo an e (2). • Y inalmen e, al deba e jus icia/ e iciencia, po que al sa is ace una ne- cesidad p ima ia asciende el ámbi o de lo pu amen e económico pa a ins a- la se con pleno de echo en la casuís ica de la p oblemá ica social, y po ende en la discusión sob e lo jus o (3). A la luz de lo an e io se adi inan dos consecuencias que imp egna án la di- se ación: p ime o, que las dos a ia- bles que se de e minan en el sec o , p e- cio y can idad de i ienda cons uida, ienen incidencia an o económica co- mo social, y po ello el análisis debe e- cae sob e ambas; y segundo, que las implicaciones sociales obligan a mani- es a juicios de alo y a p opone me- didas de ac uación en el ma co de di- chos juicios. (2) En la ces a de 1983 el gas o en i ienda e- nía una ponde ación del 18,6% y en la de 1992 del 10,3%. (3) En Cons i uciones socialmen e a anza- das, como la española, se inco po a el de echo a la i ienda en un plano simila al de asis encia sani a ia, a los de p es aciones sociales o al de p o ección de la amilia. D esde una pe spec i a mac oeco- nómica, se conside a gas o en i- ienda aquella pa e de la p oduc- ción que anualmen e se des ina a la cons ucción de nue as i iendas. Co- mo un componen e más de la demanda ag egada, en conc e o como pa e de la demanda de in e sión, la cons ucción de nue as i iendas es un de e minan- e undamen al de los ni eles de p o- ducción y empleo de un país (1). Po su pa e, desde una óp ica mi- c oeconómica, el gas o en i ienda ie- ne po misión sa is ace una de las ne- cesidades p ima ias de los suje os: la de esidencia. Gas o que po su cuan ía obliga a que amilias y suje os empleen g an pa e de sus ing esos en la sa is ac- ción de dicha necesidad. Podemos a i ma , en consecuencia, que el gas o en i ienda se encuen a asociado a es p oblemas económicos cndamen ales: • En p ime luga , al c ecimien o y al empleo, pues es e iden e que mayo gas o en i ienda implica á un mayo c ecimien o de la p oducción y un ma- yo empleo en el sec o . • En segundo luga , a la in lación, ya ! zn España el sec o de la cons ucción :C-_TÍ a más de un millón de abajado es. LUIS ANGEL HIERRO RECIO En es e úl imo aspec o la pos u a del que susc ibe ya ue pues a de mani ies- o en es a misma e is a (4) y queda cla- amen e exp esada en el a ículo 47 de la Cons i ución: «Todos los españoles ienen de echo a dis u a de una i- ienda digna y adecuada. Los pode es públicos p omo e án las condiciones necesa ias y es ablece án las no mas pe inen es pa a hace e ec i o es e de- echo, egulando la u ilización del suelo de acue do con el in e és gene al pa a impedi la especulación. La comunidad pa icipa á en las plus alías que gene a la acción u banís ica de los en es públi- cos». ¿Po qué la impo ancia del p ecio del suelo? En el ma co que acabo de ija y en sin onía con el obje o monog á ico del núme o de la e is a en el que se inclu- ye el p esen e a ículo, p ocede como p ime a cues ión el in en a modeliza la elación en e el p ecio del suelo y la can idad de i ienda cons uida. Pa a ello oy a u iliza un modelo que deno- (4) HIERRO RECIO, L.A. (1993): «Una polí i- ca de i ienda jus a, e icien e y pe manen e», Ca as o, 15, pp. 77-78. mino «DSIV-comple o», al que ya u e ocasión de e e i me en el a ículo an es ci ado (5). Dicho modelo oma como base la dis inción en e el me cado o al de i- ienda, donde se o ma el p ecio de la i ienda exis en e, y la unción de o e - a de i ienda de nue a cons ucción, que de e mina la can idad de i ienda cons uida pa a un p ecio dado. Y se comple a con la inco po ación de una elación en e el p ecio de la i ienda exis en e y el p ecio de la i ienda de nue a cons ucción, que depende de como se o men las expec a i as de los cons uc o es de i ienda, y o a ela- ción en e el p ecio del suelo y el p ecio de la i ienda. G á icamen e el modelo unciona al como apa ece en la igu a l.Como se obse a, en el me cado de i ienda se en en a la demanda de i ienda DV con el o al de i ienda exis en e SV (s ock de i ienda), y de ahí se ob iene el p ecio de la i ienda PV. Dicho p e- cio es el que si e de base pa a con o - ma las expec a i as del cons uc o so- b e el p ecio al cual pod á ende las i- iendas de nue a cons ucción, PNV. Dado dicho p ecio, bas a aslada lo a la unción de o e a de nue a i ienda IV, pa a conoce la can idad de nue a i ienda que se cons uye a ese p ecio. El p ecio del suelo se inco po a en la unción de o e a de nue a i ienda co- mo elemen o de e minan e de la posi- ción de dicha unción. G á icamen e su incidencia es al como apa ece en la i- gu a 1, un aumen o del p ecio del suelo enca ece la cons ucción, IV, y, dado el p ecio de en a de la misma, se educe la can idad de nue a i ienda cons ui- da. Y a la in e sa, una disminución del p ecio del suelo aba a a los cos es de cons ucción, IV", y hace que se cons- uyan más i iendas. Es deci el p ecio (5) Se encuen a desa ollado o igina iamen- e en HIERRO RECIO, L.A. eí al (1992): «Un mo- delo pa a el análisis del gas o en i ienda», In- o mación Come cial Española, 707, pp. 89-97. del suelo de e mina el olumen de nue- as i iendas cons uidas. Es ac ible que además el p ecio del suelo con ibuya a al e a el p ecio de la i ienda, pe o pa a ello es necesa io conside a el medio y la go plazo. E ec i amen e, suponiendo una de- manda de i ienda dada, disminuciones sucesi as en el p ecio del suelo hacen au- men a el núme o de nue as i iendas cons uidas. Con ello se p oduce una acele ación en el c ecimien o del s ock de i ienda, que g á icamen e se ep esen- a ía con un desplazamien o a la de echa de la unción SV, y que puede signi io una disminución de PV. E iden eme ue. es e e ec o es un p oceso más dila ado en el iempo que la incidencia sob e la can- idad de nue a i ienda cons uida, y además es indi ec o pues se p oduce e- cisamen e a a és de la incidencia dd p ecio del suelo en es a úl ima. j Qué in luye en el p ecio del suelo? Pa a in en a explica los ac o es que inciden en el p ecio del suelo oy a Figu a 2. Relación en e p ecio de la i ienda-p ecio del suelo en una misma zona ealiza un eje cicio en el que se pa e de una si uación «ideal», pa a i elimi- nando supues os has a si ua nos en la ealidad co idiana. Supongamos un mundo comple a- men e des egulado, en el que se a ibu- ye a los p opie a ios de la ie a un de- echo absolu o sob e su uso y explo a- ción, en el que los cos es de desplaza- mien o y anspo e son nulos y los de cons ucción independien es del luga y la can idad que se cons uya, y en el que a los suje os les es indi e en e la lo- calización de su esidencia. Suponiendo, po o a pa e, que la dis ibución de la p opiedad de la ie a es al que el me cado de la ie a un- ciona en compe encia pe ec a, ningún suje o end ía capacidad pa a incidi en el p ecio del suelo, y es e end ía dado po el alo ac ual de los ing esos u u- os que ob end ía el p opie a io po su explo ación y uso. Es deci po el cos e de opo unidad que suponen los ing e- sos que deja de pe cibi con su en a. En un mundo como el desc i o se cons- ui ían i iendas donde dicho alo ac ual uese meno , y el p ecio del suelo apenas end ía in luencia en la can idad de i ienda cons uida. Supongamos, po con a, que un único suje o es p opie a io de la ie a y, po consiguien e, que en su condición de monopolis a puede ija el p ecio del suelo. En es e caso el p ecio se ele a ía como consecuencia del con ol del me cado que eje ce el monopolis a, a la pa que se educi ía la can idad endi- da. En dicha si uación el p ecio del sue- lo inco po a una en a po dominio del me cado. Eliminemos aho a el supues o de cos es de anspo e y desplazamien o nulos. Se c ea ían concen aciones de ac i idad y de población, y en el p ecio del suelo se inco po a ían en as de si- uación, de i adas de los meno es cos- es de anspo e y desplazamien o que hab ían de su i los esiden es en las i iendas más ce canas a los cen os de ac i idad. En consecuencia, el p ecio del suelo se ía an o mayo , cuan o más PVO PVO1 PV ce cano se encuen e dicho suelo a los cen os de ac i idad. Supongamos aho a que a los suje os no les es indi e en e el luga donde se localice su esidencia, sino que po cues iones sociales, amilia es, es é i- cas, e c. mani ies an su p e e encia po de e minadas localizaciones. Bajo es a conside ación, la sa is acción de los su- je os se á mayo si su i ienda se si úa en una zona que si eside en o a, po lo que exis i án localizaciones donde los suje os es én dispues os a paga un ma- yo p ecio po el suelo. Su ge así un so- b ep ecio simila al concep o de en a de calidad de la ie a. Una en a del mismo ipo, y p oba- blemen e más ce cana al concep o de en a de calidad de la ie a, se p oduce si conside amos que los cos es de cons- ucción no son independien es del lu- ga en que se cons uya. En es e caso, el sob ep ecio que eciben los p opie a- ios de suelo de meno cos e de cons- ucción se debe a que el p ecio del me cado es supe io , po hace en e a los sob ecos es de p oducción de i- iendas en e enos de meno calidad. Finalmen e, conside emos la si ua- —1 *• P O PV ción en la que exis en es icciones le- gales a los de echos de uso y explo a- ción de la ie a. En es e supues o, los e ec os se ían dispa es según el de echo que se iese a ec ado. Así, una limi a- ción de los de echos de explo ación ag ícola, mine a, indus ial o come cial pod ía supone una educción de los ing esos espe ados de los p opie a ios y, po ende, una disminución del p ecio del suelo. Sin emba go, es más p óximo a la ealidad conside a que los de e- chos que se limi an son los de cons- ucción, y en consecuencia que dicha limi ación p oduzca una educción de la o e a de suelo u banizable. Lo cual da luga a que ape ezca una en a de in- ensidad que ele a el p ecio del suelo. En esumen, podemos a i ma que el p ecio del suelo inco po a dos compo- nen es: • El cos e de opo unidad, que de i- ne el p ecio mínimo de en a del mismo, y que depende de los de echos de uso y explo ación a ibuidos al p opie a io. • Y las en as de dis in o ipo: po dominio del me cado, de si uación, de calidad o de in ensidad, que cons i u- yen un sob ep ecio. ¿Cómo explica la elación ecio del suelo/p ecio e la i ienda? Aho a bien, a lo la go de la his o ia se ha pues o de mani ies o como las au o idades han egulado los usos de la ie a y en pa icula el uso de la misma como suelo u banizable. La ne- cesidad de do a a los esiden es de las adecuadas condiciones de habi abili- dad, de se icios de anspo e, de es- pacios educa i os, sani a ios, de es- pa cimien o, ec eo, y demás, ha in- ducido a las adminis aciones a egula exp esamen e los usos del suelo y las limi aciones a la cons uc- ción. Ello ha de i ado hacia la escasez de suelo u banizable y, po ende, a que la a ibución del de echo a la cons- ucción en una pa cela suponga su e alo ización inmedia a, pues el uso más p eciado es el de la cons ucción. De ahí se deduce que el cos e de opo - unidad inco po a como p incipal componen e la en a de i ada del de- echo de cons ucción que se le a i- buye al p opie a io. Con o me a lo úl imo expues o, el p ecio del suelo queda inmedia amen e ligado al p ecio de las i iendas que se cons uyan en él. De o ma que cuan o mayo es el p ecio de la i ienda mayo es el p ecio del suelo. Además, bien po la concen ación de las p e e encias de los suje os, bien po mo i os de cos e de desplazamien- o, la ealidad pone de mani ies o la seg- men ación e i o ial del me cado de la i ienda y en consecuencia del de sue- lo. Segmen ación que se consolida con la exis encia de no mas de plani icación u banís ica y que se exp esa en el con- cep o de zona esidencial (6). Así, en oda ciudad exis en zonas cla- (6) Podemos de ini como zona esidencial el espacio e i o ial que po sus ca ac e ís icas es conside ado homogéneo po los suje os. amen e de inidas en la pe cepción de los suje os, que se o denan de mayo a meno p e e encia de los mismos y pa- a algunas de las cuales se dan elacio- nes de indi e encia. Exis iendo en cada una de ellas una demanda de i ienda, un p ecio de la i ienda, un suelo limi- ado, un p ecio del suelo, y una sensibi- lidad o dependencia del p ecio del sue- lo espec o del de la i ienda di e en e (7). En aquellas zonas en las que la o e - a de suelo sea amplia (no malmen e las zonas más alejadas del cen o u bano y de más jo en cons ucción), la elación en e PS y PV se á más pequeña, pues la cuan ía de las en as po dominio del me cado y de in ensidad se á meno . Po el con a io, en las zonas casi sa u- adas en su cons ucción, aumen os en PV p oduci án impo an es aumen os en PS. Po o o lado, como se a i mó con an e io idad, en PS se inco po an en- as de calidad y si uación, que a ienden a la localización, y que se mani ies an en que las zonas u banas de mayo au- ge y sa u adas asladan su escasez a zonas de ca ac e ís icas simila es y undamen almen e a las zonas colin- dan es con las sa u adas. Es deci , o - malmen e el p ecio del suelo de cada zona es á elacionado con el PS de las zonas que o ecen i iendas cuyas ca- ac e ís icas las hacen sus i u i as de las de la zona en cues ión, bien po a- zones de calidad o bien po azones de si uación. Todo lo an e io se exp esa analí ica- men e, po ejemplo pa a una zona 1, con la unción: PS] =aPV] +a]2PS2+a]3PS3 + ...+ajn PS 1Jn Donde el p ime é mino exp esa la elación del p ecio del suelo con el p e- cio de la i ienda en su zona, siendo a (7) A pa i de es e momen o u iliza é las ab e- ia u as PS y PV pa a designa al p ecio del sue- lo y al p e io de la i ienda, espec i amen e. la pendien e de la unción, y los n-1 é - minos es an es exp esan la elación con los p ecios del suelo de las demás zonas y de e minan la posición de la unción. En la igu a 2 apa ece ep esen ada dicha unción y las a iaciones que se pueden p oduci en la misma. La pa e izquie da de la igu a puede se ep e- sen a i a de dos zonas di e en es, 1 y 2. de o ma que en la 1, al exis i una o e - a amplia de suelo disponible, el p ecio del mismo esponde con menos in en- sidad a las a iaciones en PV, mien as que en la 2, una zona más sa u ada de cons ucción, el p ecio del suelo es más sensible a las a iaciones en PV. En es e úl imo caso las en as po dominio del me cado y de in ensidad se ían mayo- es. Igualmen e, dicha g á ica puede se ep esen a i a del p oceso que se p o- duce como consecuencia del aumen o de la cons ucción en una zona. Ya que a medida que se a cons uyendo se a educiendo el suelo disponible y las en as de in ensidad y las posibles en- as po dominio del me cado an au- men ando. Analí icamen e, dicho p o- ceso se e leja en un aumen o p og esi- o de a (8). En la pa e de echa de la igu a se e- p esen a el e ec o que p oduci ía en PS un aumen o del p ecio del suelo en una zona que esul e sus i u i a de la consi- de ada. En es e caso se p oduce un as- lado de la unción, con lo que, con in- dependencia de cual sea el p ecio de la i ienda de la zona, se enca ece á el cos e del suelo de la misma. (8) También es común que exis an zonas don- de se p oduzca el p oceso in e so. Pues cuando anscu e un ele ado núme o de años, si las cons ucciones no se enue an paula inamen e, puede da se un p oceso de en ejecimien o que de e io e en exceso la zona y haga que se p o- duzca una uga de sus habi an es has a con e i la zona en un luga de uinas y, po ende, en un inmenso sola a pa i del cual comenza de nue- o la cons ucción. ¿Qué e lexiones se pueden ex ae del modelo, pa a la polí ica de i ienda? Lo has a aquí expues o se puede esu- mi en es conclusiones undamen ales: que a co o plazo la incidencia del p ecio del suelo se concen a en el olumen de cons ucción de nue a i ienda; que la mayo pa e del p ecio del suelo es una en a; y que es e depende undamen al- men e del p ecio de la i ienda. A e ec os de polí ica de i ienda, la p ime a conclusión induce a p opone que el aba a amien o del suelo es de- ascendencia undamen al pa a inc e- men a el olumen de cons ucción de i ienda. Lo cual es posi i o, an o pa a aumen a el ni el de empleo en el sec- o , como pa a eno a el s ock de i- ienda, como pa a mejo a la calidad de ida de los suje os. A medio y la go plazo dicho aba a amien o puede e- pe cu i en una disminución del p ecio de la i ienda, y con ello posibili a un mayo y mejo acceso de los suje os y amilias a es e bien de p ime a necesi- dad y una educción de la in lación. En consecuencia la polí ica de suelo debe es a o ien ada a la sis emá ica dismi- nución y con ol del p ecio del suelo. Teniendo es o en cuen a, la segunda conclusión, nos in oduce en el análisis de la jus icia asociada a los dis in os i- pos de en a, pa a delimi a cuáles son las en as que es más jus o disminui . Aquí, además, es necesa io dis ingui en- e el suelo que p o iene de una ecali i- cación y el que p o iene de la demoli- ción de esidencias an e io es, y cuál es la dis ibución de la p opiedad del suelo. Si el suelo es u o de una ecali ica- ción, es ob io que la en a o sob ep e- cio de i a undamen almen e de la a i- bución de un de echo adicional po pa e de la Adminis ación. El que la e- ibución asociada a dicho de echo sea asignada al p opie a io es algo po es a- i o, y en consecuencia la Adminis a- ción puede ac ua pa a educi la en a o iginada, edis ibui la o incluso eli- mina la. El mecanismo más d ás ico consis i ía en la exp opiación po pa e de la Adminis ación de los e enos ús icos, p e iamen e a su ecali ica- ción, y su en a pa a la edi icación pos- e io a un bajo p ecio. O a al e na i a consis i ía en es ablece un impues o especial que g a ase la en a de e e- nos ecali icados. Y descendiendo en el g ado de in e ención, o a posibilidad se encon a ía en el es ablecimien o de un sis ema de p ecios asados, pa a im- pedi el sob ep ecio. Si el suelo no p o iene de la ecali i- cación, los de echos ya ue on a ibui- dos y po ello, en p incipio, pa ece in- jus o no a ibui los posibles bene icios al p opie a io. En es e caso las en as se p oduci ían po calidad, si uación e in- ensidad. Las en as de calidad se gene- an undamen almen e en unción a la concen ación de p e e encias de los suje os, y el mecanismo pa a su educ- ción es ele a la o e a median e la c ea- ción de zonas sus i u i as pa a di umi- na esa concen ación de p e e encias. Po su pa e, las en as de si uación se encuen an asociadas a las dis ancias a los cen os de ac i idad, po lo que una polí ica u banís ica dedicada a la mul i- plicación de los cen os de ac i idad debe con ibui a la educción de di- chas en as. En e ce luga , las en as de in ensidad se p oducen po la limi- ación de suelo, y en consecuencia la ampliación de zonas u banizables es el mecanismo más e iden e pa a la educ- ción de las mismas. En conclusión de odo lo an e io , es e iden e que un aumen o sis emá ico de la o e a de suelo, o denada u banís- icamen e hacia la p omoción de nue- os cen os de ac i idad y a endiendo a las p e e encias dominan es en el me - cado, ha de edunda en educciones impo an es del p ecio del suelo. Una cues ión pa icula es el a a- mien o a da a las en as po dominio del me cado. En p incipio a i mé que las mismas se p oducen po la concen a- ción de la p opiedad, pe o ambién se dan si uaciones de dominio del me cado cuando los p opie a ios de suelo e ie- nen el mismo. E ec i amen e, es común que los suje os p opie a ios de suelo pe - ciban como la mayo ía de la en as an es ci adas ienen endencia a c ece a medi- da que anscu e el iempo. El paso del iempo hace aumen a el olumen de cons ucción, ex iende las ciudades y e- duce el suelo disponible, con lo que las en as del suelo ienden a aumen a . En la medida en que los suje os espe en unos ing esos u u os mayo es puede e- asa se la en a de suelo, en espe a de ob ene unas ganancias especula i as adicionales, y el dominio del me cado se p oduce po la ausencia de endedo es. Consecuencia de lo an e io es que no se puede con ia en que la ecali icación de suelo bas e pa a ga an iza un suelo ba a o, de ahí que además sea necesa io acompaña la con penalizaciones a la e- ención de suelo. Un ejemplo pod ía se el es ablecimien o de un impues o sob e la enencia de suelo, de ipo p og esi o con el anscu so del iempo. Finalmen e, no debemos ol ida que la e ce a conclusión nos ponía de mani- ies o que el ac o de incidencia unda- men al en el p ecio del suelo es el p ecio de la i ienda. Aunque a la go plazo las medidas ci adas pueden p oduci un au- men o del s ock de i ienda cons uida y con ello una educción del p ecio de la i ienda, que a su ez edunda ía en una educción del p ecio del suelo, de poco se i án las medidas ci adas si no se acompañan con una decidida polí ica de educción de la demanda de i ienda des inada a educi su p ecio. En Hie o (1.993), ya u e ocasión de analiza dichas polí icas, de ahí que no sea necesa io epe i las. Sin emba - go, sí deci que la exis encia de i ien- das desocupadas, e enidas con el úni- co ánimo de ob ene ganancias especu- la i as, el mal diseño de las no mas iscales, la acilidad pa a ocul a a Ha- cienda los endimien os po inc emen- os pa imoniales, la libe alización de alquile es, e c. p o ocan, ine i able- men e, enca ecimien os del p ecio de la i ienda y, po ende, del p ecio del sue- lo. Po ello es an necesa ia la acción sis- emá ica en el ámbi o de la polí ica de demanda de i ienda. No quisie a conclui el a ículo sin hace e e encia a dos cues iones ina- les. En p ime luga , quisie a e e i me a la igu a de los llamados buscado es de en as (9), idea de ecien e concep- ción, que pone de mani ies o como de- e minados suje os ienen incen i os pa a p omo e ac uaciones, o dejacio- nes de ac uación, de la Adminis ación que les pe mi an ob ene en as al ma - gen de los ing esos que de i a ían de la ac i idad no mal, pues en el sec o de la i ienda y en pa icula en el me cado de suelo, es os buscado es de en as pueden ene una incidencia especial. Así, las p ác icas coluso ias pa a man e- ne ele ado el p ecio del suelo y el p e- cio de las nue as i iendas, las p esio- nes pa a e i a la ampliación del suelo u banizable, pa a que no se apliquen de mane a comple a las medidas p e is as en la Ley del Suelo o pa a acapa a la o e a pública de suelo, e c. son ac i i- dades de in luencia nada desdeñable en el ema que nos ocupa. Y en segundo y úl imo luga , eco - da como a i mé al comienzo, que la i- ienda sa is ace una necesidad p ima- ia de los suje os, po lo que han de a- lo a se en é minos de jus icia odas las p opues as de polí ica de i ienda y de suelo que se plan een, eniendo como ma co de e e encia en España el A - ículo 47 de nues a Cons i ución. • Luis Angel Hie o Recio P o eso Ti ula del Depa amen o de Teo ía Económica y Economía Polí ica. Uni e sidad de Se illa (9) En HIERRO RECIO, L.A. (1994): «No as sob e la ac i idad de los buscado es de en as», Ac as de la VIII Reunión de Economía Aplicada, Uni e si a de les Ules Balea s, Palma de Mallo - ca, ol. II, pp. 505-514, he enido ocasión de p e- sen a un esumen de los p incipales aspec os que p esen a es e nue o concep o in oducido po los pensado es de la Public Choice.