La situación de las hipotecas en España

Fe nando Sole Toscano P o eso . Uni e sidad de Se illa. E l año  se ha ce ado con un éco d en p ocesos judiciales de ejecución hipo eca ia, más de  .  , según es imación de la Agencia Negociado a de P oduc os Banca ios. Es a ci a iene a con i- nua una se ie ascenden e de  .  ejecuciones en  , más de  .  en  y casi  .  en  . De ás de es os núme os hay o as an as ami- lias a las que, después de habe pe di- do su hoga , aún espe a un la go cal- a io. No es án muy lejos los iempos en que se concedían hipo ecas po has a el  % del alo de comp a de los in- muebles, hipo ecas con las que no sólo se adqui ía un nue a p opiedad, sino que igualmen e se ían pa a pa- ga los muebles, coches, iajes, e c. Al calo de unos bajos ipos de in e és y con encidos de que los p ecios de la i ienda nunca deja ían de subi , bancos y asado es, jun o a inmobi- lia ias y cons uc o as (po supues o con la complicidad de polí icos de uno y o o colo ), se con i ie on en g andes aliados en la misión de abul- amien o de los p ecios. Como hemos comen ado, in ladas asaciones ani- maban a la concesión de hipo ecas incluso po encima del alo de com- p a en a, según una ó mula bene i- ciosa pa a odos, pues en muchos ca- sos has a el comp ado ap o echaba los bene icios iscales del p és amo hipo eca io (es deci , el dine o que le pagamos en e odos) pa a la adquisi- ción de bienes di e en es del inmue- ble. Lo que ha pasado desde en onces es is emen e conocido. En la c isis ac ual, en buena pa e debida a los excesos debidos a un c ecimien o de ines ables cimien os, cada ez son más las amilias con di icul ades pa a llega a in de mes. El año  nos dejó  ,  millo- nes de pa ados y un  ,  % de hoga es españoles i iendo po debajo del um- b al de la pob eza. De ahí las miles de ejecuciones hipo e- ca ias de los úl i- mos años, y las que aún end án que llega . Si bien es du o pa a cualquie a- milia el en en a se a un p oceso de ejecución hipo eca ia, donde con la casa que pie de se des anecen sus es- ue zos e ilusiones, la legislación hi- po eca ia española lo hace aún más c uel. Aunque se enda el inmueble en subas a pública, el ejecu ado aún end á que paga la di e encia en e el alo de subas a y su deuda hipo eca- ia. M ás aún la Ley de Enjuiciamien- o Ci il es ablece que si la subas a queda desie a, el banco puede que- da se el inmueble po el  % de su alo de asación, y po supues o aún puede segui eclamando al ejecu ado la deuda pendien e. Se en ende á con un ejemplo ima- ginado. Un ciudadano adquie e una i ienda en  po  .  eu os. En el momen o de la esc i u a ya ha pagado  .  eu os a la inmobilia- ia, po lo que le bas a ía con una hi- po eca de unos  .  eu os. Pe o esul a que una semana an es de la es- c i u a, le llega la asación «indepen- dien e», y asomb ado descub e que su i ienda ya « ale» nada menos que  .  eu os. «¿No quie es que e p es emos los  .  eu os?». «Homb e, pues… ¡cla o que sí!, con eso puedo amuebla la casa y cambia de coche sin an o apu o». Así que  .  eu os de hipo eca, po su- pues o a  o  años. Cuando es años después es e buen homb e se queda en pa o y se iene que en en- a a una ejecución hipo eca ia, su deuda asciende a  .  eu os. Jun- o al emba go y desahucio, la i ien- da sale a subas a pública en  . De nue o, llega aquel asado «indepen- dien e» que i mó los  .  eu os, pe o aho a esul a que asa el inmue- ble en  .  eu os. La subas a que- da desie a y el banco se adjudica la casa po  .  eu os (dine o que no iene que paga ), eclamando aún  .  eu os al ejecu ado. En esu- men, haciendo núme os muy g ose- os: • Cuando el ejecu ado liquide su deuda hab á pagado (a la inmobi- lia ia y al banco) más de  .  eu os con in e eses y no iene casa. • El banco había p es ado  .  eu os, pe o ha ecupe ado más de  .  . ¿En onces pie de  .  eu os? No, po que iene una casa que in en a á ende po odos los medios al p óximo clien e que llegue a pedi una hipo eca. Cual- quie eu o que consiga po es a casa es pu a ganancia. POLÍTICA & ECONOM ÍA ACONTECIMIENTO98 5 La si uación de las hipo ecas en España Así se las gas an nues os bancos. En una si uación de aumen o de p e- cios (o al menos es abilidad) no ocu- en es os p oblemas, pues el p opie- a io puede ende la i ienda an es de en en a se a la ejecución hipo e- ca ia, pe o cuando los p ecios no de- jan de baja cada ez son más los ciu- dadanos que no pueden salda su deuda con la en a del inmueble. El siguien e g á ico, de o ocasa.es, mues a la e olución del p ecio de la i ienda, po me o cuad ado, desde máximos en sep iemb e de  (  .  € /m²), has a inales de  (  .  € /m², lo que supone un descen- so del  % desde máximos). No son pocos los in o mes que p e én que la caída se acele e en  . En un in o me de oc ub e de  , S anda d & Poo ’s es imaba que el  % de las i iendas hi- po ecadas en España alían menos ac ualmen e que la deuda pendien e, y que si el p ecio de la i ienda con- inúa cayendo es e po cen aje puede llega ácilmen e al  %. ¿Quién es culpable de es a si uación? En mu- chos casos, los hipo ecados ue on imp uden es, asumiendo iesgos cuya si uación económica desacon- sejaba. Pe o en es o ue on animados po oda la indus ia inmobilia ia y especialmen e po los bancos, que al in y al cabo son los p o esionales del c édi o, y debe ían ambién ene cie a esponsabilidad sob e el dine- o que p es an. Y ambién debe ían da explicaciones las agencias de a- sación, eó icamen e independien es, que pa ecen asa siemp e en bene i- cio de la banca, al alza cuando con- iene da c édi o y a la baja cuando hay que limi a lo. Tal como es á hoy en día la ejecu- ción hipo eca ia en España, odo el peso cae sob e el ejecu ado, el sis e- ma es á mon ado pa a que el banco, al inal, siemp e gane. Y si el banco ose, ya end á el Gobie no a p es a - le dine o, pe o al ciudadano siemp e se le exigi á que pague has a el úl i- mo eu o. La si uación no es así en o os países ce canos. En F ancia, la «ley de la segunda opo unidad», de  , egula la condonación judicial de las deudas de las pe sonas ísicas median e la liquidación del pa imo- nio. También en Ingla e a y Es ados Unidos es á con emplada la dación en pago, es deci , la anulación de la deuda median e la en ega del in- mueble. En Alemania y Po ugal, po o a pa e, exis e la posibilidad de condonación pa cial de la deuda en caso de deudo es «de buena e». En España, la dación en pago es á con- emplada po la Ley Hipo eca ia, pe o no es obliga o ia pa a los ban- cos, que sólo la acep an cuando en imposible ecupe a el p és amo. F en e a  .  ejecuciones hipo e- ca ias, en  sólo se p oduje on, según es imaciones, en e  .  y  .  daciones en pago en nues o país. Con ecuencia apa ecen inicia i- as legisla i as pa a egula la dación en pago en España. El pasado mes de diciemb e ue CiU quien p esen ó al Cong eso de los Dipu ados una mo- ción que ecogía a ias medidas an e su «p eocupación po el inc emen o de los p ocesos de ejecución de p és- amos hipo eca ios y de las conse- cuencias sociales y económicas que de ello se de i an». El Gobie no acep- ó es udia algunas de las p opues as, pe o echazó la más impo an e, la que es ablecía la dación de la i ien- da en pago de la o alidad de la deuda hipo eca- ia. El M inis o de Fomen o, José Blanco, con com- pe encias en Vi- ienda, mos aba su echazo a la dación en pago «po que no se puede pone en pelig o a las ins- i uciones inan- cie as españo- las». Ins i uciones inancie as a las que se les sol a on  .  millones de eu os, pe o no se les exigen medi- das de p o ección a los ciudadanos. ¿Dónde queda nues o de echo a «dis u a de una i ienda digna y adecuada»? Po supues o que la p o- piedad no es el único modo de dis- u a de una i ienda digna, pe o si se nos concede al de echo debemos pode eje ce lo con cie as ga an ías. Al menos los pode es públicos pod ían a a al ciudadano igual que a una emp esa en concu so de ac eedo es, que en la p ác ica puede hace bo ón y cuen a nue a, liquida sus deudas y empeza desde ce o. ¿Po qué la a a es mucho más du a con las pe sonas ísicas que se en en an a una ejecu- ción hipo eca ia? ACONTECIMIENTO98 POLÍTICA & ECONOM ÍA 6