Breve análisis del mercado industrial en Barcelona

B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Uni e sidad Poli écnica de Ca aluña Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones MARZO DE 2017 B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Au o : Rolando Bie e A enas. M. Sc. A qui ec o. Uni e sidad Poli écnica de Ca aluña Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones MARZO DE 2017 B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 1 B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona ÍNDICE DE CONTENIDOS 1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 2 2 ANTECENDETES ........................................................................................................................... 3 3 COYUNTURA DEL MERCADO LOGÍSTICO E INDUSTRIAL ......................................................... 5 4 ANÁLISIS ESPECÍFICO DEL MERCADO INDUSTRIAL ................................................................. 9 B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 2 1 INTRODUCCIÓN El p esen e documen o p e ende ealiza un b e e análisis del me cado indus ial en Ba celona, en el úl imo pe iodo, a e ec os de p esen a su e olución. Como una p ime a ap oximación, a modo de an eceden es del es udio, se ecupe a una se ie de da os de es udios p e ios, ealizados po el CPSV, especí icamen e con la in o mación de los Polígonos indus iales de la Zona F anca, de Poble Nou y del Bon Pas o , del es udio de me cado de 2000 en la ciudad de Ba celona. Pa a ealiza el análisis se abaja con una base de me cado indus ial en o e a ecien e, que pe mi e analiza alo es ac uales y p e iamen e se ealiza una b e e desc ipción de la ac i idad indus ial en Ca aluña y en la ciudad. Además se han u ilizado di e sos in o mes de ope ado es del me cado logís ico e indus ial que pe mi en islumb a an o la coyun u a del me cado logís ico, así como ealiza un análisis especí ico del me cado indus ial. B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 3 2 ANTECENDETES Ca aluña cons i uye un e i o io muy denso y al amen e indus ializado, lide ando el sec o en España desde el siglo XIX y su economía es una de las más impo an es en e las comunidades au ónomas, al gene a el 18,8 % del PIB español. Respec o al PIB pe cápi a, és e se si úa en cua a posición, as el País Vasco, la Comunidad de Mad id y Na a a. En es e con ex o, la ciudad de Ba celona, en an o capi al au onómica, ha desa ollado adicionalmen e un papel undamen al en su ac i idad económica, an o en el ámbi o indus ial como come cial, y pos e io men e de o icinas, des acando además desde hace algunos años el signi ica i o aumen o en su ac i idad u ís ica. No es del odo conocido que Ca aluña (y Ba celona) ue uno de los p ime os e i o ios en inicia la indus ialización en la Eu opa con inen al, a pa i de la indus ia ex il desde mediados de 1780, pe o en ealidad cob ando impulso a mediados del siglo XIX, 1 cuando se con i ió en un impo an e cen o pa a la p oducción de ex iles y maquina ia. Desde en onces, la ab icación ha jugado un papel impo an e en su his o ia especialmen e en el sec o ex il en un p ime pe íodo, con un g an pa ón debido a la g an c isis y des ucción que p odujo la gue a ci il, y la pos e io e apa del anquismo. Cuando el égimen empezó a ab i se a los me cados eu opeos, se ecupe ó con ue za la indus ia au omo ilís ica, edi o ial, química, a macéu ica, logís ica y elec ónica, has a con e i la p o incia de Ba celona en la p incipal zona indus ial del país, sin emba go el c ecimien o y p ospe idad de la ciudad de Ba celona ue expulsando las zonas indus iales ue a de sus lími es debido al aumen o del p ecio del suelo indus ial, quedando solo algunos emanen es en las zonas que ac ualmen e man ienen los polígonos Indus iales de Zona F anca, Bon Pas o y 22@. Con la ecien e c isis económica de 2008-2015, ag a ada po el es allido de la bu buja inmobilia ia, que ha desplomado el consumo, y con él la p oducción indus ial, ha enido a suma se a un es ancamien o de la economía ca alana que, pese al inin e umpido c ecimien o económico de la me ópolis ba celonesa, le han hecho pe de en el úl imo cua o del siglo XX la capi alidad económica de España a a o de Mad id, sob e odo en el campo inancie o. Es o an e io se ha debido a la adicional a omización del ejido emp endedo ca alán que le es a compe i i idad, a la sa u ación de las in aes uc u as, a la mayo in e sión ex anje a ealizada en Mad id espec o a Ba celona, y al aslado de cen os de decisión, sedes iscales y sociales de Ba celona y ambién de o as pa es de España a Mad id. En el campo indus ial Ba celona ha enido g a es p oblemas de deslocalización, básicamen e de aslado de indus ias a países con una mano de ob a más ba a a, es el caso en e o as de B aun, Philips y 1 Pé ez, And ea. “Cuando los ba cos neg e os salían del pue o de Ba celona” En: Eldia io.es, 2016. Disponible en: h p://www.eldia io.es/ca alunya/escla i ud-colonialismo-Ba celona-Ca alunya_0_549445695.h ml B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 4 Samsung. P oblema inc emen ado po el escaso y ca o suelo indus ial en su á ea me opoli ana, el segundo más ca o de Eu opa solo po de ás de Lond es. Aun así, ambién se han p oducido mo ilizaciones de emp esas o al o pa cialmen e públicas hacia Ba celona (como Repsol), así como in e siones y localizaciones ex anje as, supe ando en mucho las deslocalizaciones, de modo que Ba celona con inúa siendo una capi al indus ial de España, llegando a gene a en algunos subsec o es el 25% de las expo aciones o ales españolas. Sin emba go, a pesa de es as ci as, hay que deci que ac ualmen e la ac i idad indus ial no es impo an e en la ciudad. P ueba de ello es que, según da os del Ajun amen de Ba celona, solo el 3,6% de las emp esas de la ciudad se dedican al sec o indus ial y, ac ualmen e, de los ba celoneses con abajo, sólo el 8% se dedica a la indus ia. 2 2 En la web del p oyec o, h p://www.22ba celona.com/con en /blogca ego y/49/280/ se explica es a ans o mación en un dis i o inno ado que o ece espacios mode nos pa a la concen ación es a égica de ac i idades in ensi as en conocimien o. Se indica que la “inicia i a es a la ez un p oyec o de eno ación u bana y un nue o modelo de ciudad que quie e da espues a a los e os de la sociedad del conocimien o.” Con una in e sión es imadas de 180 millones de eu os, es sin duda “el p oyec o de ans o mación u banís ica más impo an e de la ciudad de Ba celona” desde el inicio de siglo, así como ambién “uno de los más ambiciosos de Eu opa de es as ca ac e ís icas.” B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 5 3 COYUNTURA DEL MERCADO LOGÍSTICO E INDUSTRIAL De acue do con el in o me de ma zo de 2015 de Jones Lang LaSalle, en el úl imo año la con a ación de echo logís ico en Ba celona, man iene su o aleza po cua o año consecu i o. Así, en el año 2014, especialmen e du an e su cua o imes e, la supe icie con a ada ue de 317.000 m2 . (En Mad id es a ci a ue de 373.000 m2 ) De la con a ación o al, los g andes ope ado es logís icos ep esen an el 51%. A di e encia de Mad id donde la supe icie con a ada se concen a en los al ededo es más pe i é icos, en Ba celona és a se concen a en un 35% en la p ime a co ona, y sob e odo en un 40% en la segunda co ona. Es a mayo demanda mesocen al en Ba celona pod ía es a elacionada con la cen alidad an o del pue o como del ae opue o, a pesa de que la es uc u a u bana ca alana es ma cadamen e más policén ica que la de la capi al. Al espec o, el in o me de Cushman & Wake ield (4 , 2014) señala que “la demanda es á oda ía en ocada en g andes na es, bien diseñadas y localizadas de o ma p óxima a los g andes cen os u banos pa a educi los iempos de anspo e.” Po es a azón, muchos inquilinos de na es localizadas cen almen e enue an con a os o buscan o e as en espacios eno ados. De acue do a los da os del in o me de Agui e Newman (2 , 2014), las con a aciones du an e el p ime imes e, en é minos de supe icie, se concen a on undamen almen e en el Ba celonés, a con inuación (muy de lejos) po el Vallés O ien al, Gi onés, Vallés Occiden al y inalmen e el Baix Lllob ega , como se ap ecia en el g á ico siguien e. Aunque si se oma en conside ación el núme o de ansacciones, el Vallés O ien al se ace ca al Ba celonés lo cual habla de que la supe icie media de las ansacciones ocu idas en la p ime a coma ca, son lige amen e más g andes. Figu a 1. Dis ibución de la con a ación Fuen e: Agui e Newman (2 , 2014) Es os da os, en gene al, son cohe en es con la dis ibución del pa que logís ico, que según CB Richa d Ellis (1s, 2013) se concen a en el Ba celonés y a con inuación en el Vallés Occiden al, como se mues a en el g á ico siguien e. B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 6 Figu a 2. Dis ibución del pa que logís ico Fuen e: CBRE (1s, 2013) Po o a pa e, JLL (4 , 2014) des aca que casi la mi ad de las ope aciones ue on de supe icies supe io es a los 5.000 m2 del echo, des acando P i alia con 20.000 m2 en Vila odona (Ta agona) y Aldeasa con 14.000 m2 en la ZAL. Desde la pe spec i a de los in e so es, a ni el español, des acan ondos de in e sión como Blacks one que comp ó el 35% de las ansacciones ealizadas (127 millones de eu os en 319.000 m2 de espacio de acue do con da os de Cushman & Wake ield), a con inuación de las SOCIMI (REITs según la e minología española) como G upo La , Me lin P ope ies, Axia RE; y P ologis con un 22%. Ope aciones emblemá icas en Ba celona son las de CILSA en la ZAL II con 22,7 millones de eu os y 16.332 m2 . (1.389 €/m2s) En Ca aluña, la asa de disponibilidad es algo más pequeña que en la comunidad de Mad id y se si úa al ededo del 9,12%. Cuan o más pe i é ico es el e i o io la asa es más ele ada. Así, la p ime a co ona ce ó el eje cicio an e io con un 6,07% mien as que la e ce a co ona lo hizo con un 15,01%. En o al la o e a disponible es casi de 600.000 m2 , siendo la mayo pa e de las o e as de menos de 10.000 m2 , y po an o, hay escases de na es de g an amaño (al ededo de 20.000 m2 ) especialmen e en las localizaciones más cen ales. En elación a los p ecios de alquile , en el año 2008, an es de la G an Dep esión, se si ua on en 10 €/m2 /mes pa a las localizaciones p ime, y caye on en 2013, pa a subi muy sua emen e en 2014 y e minó en 6,5 eu os/m2 mes. En cualquie caso, esul a muy signi ica i o que es os p ecios siemp e han sido mucho más al os en Ca aluña espec o a las mejo es localizaciones de Mad id, donde ce a on el eje cicio an e io en 4,7 €/m2 /mes. De acue do con CB Richa d Ellis (1s, 2013) la c isis de los p ecios de la logís ica se sin ió más ue e en Mad id que en Ba celona, así cuando los p ecios aún bajaban en la capi al, en Ba celona ya se es aban ecupe ando, como se mues a en el g á ico siguien e. A inales de 2014, los dos p incipales me cados logís icos españoles deno a on un cambio de ciclo en cuan o an o la con a ación como las en as. B e e análisis del me cado indus ial en Ba celona Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, CPSV - UPC / Ma zo de 2017. 7 Figu a 3. E olución del alquile logís ico P ime a Ba celona Fuen e: JLL (4 , 2014) Cabe des aca que las en as logís icas p ime en Ca aluña no son p ecisamen e ba a as. Po ejemplo, como se mues a en la igu a in e io , según el epo e logís ico de HypZERT (2013) las en as p ime en Alemania que co esponden al á ea de Munich son ambién de 6,5 €/m2 /mes, y muy semejan es a las de las zonas po ua ias como Ro e dam, si bien bas an e más ba a as que en Áms e dam y en los pue os del su es e inglés. Po an o, si Ca aluña, median e la ampliación de su pue o, quie e compe i den o del me cado eu opeo de acceso de me cancías ma í imas, debe igila que el cos e de los se icios inmobilia ios como el logís ico sea ambién compe i i o. A pesa del impo an e s ock de o e a logís ica ca alana, JLL señala que ac ualmen e hay 179.610 m2 en cons ucción, y de hecho la mayo pa e es “lla e en mano”, es deci , edi icaciones con un des ina a io conc e o y po an o de ipo no especula i o. De es e modo se pone de elie e que los nue os p oyec os logís icos son hechos a la medida, y además, con un educido iesgo po pa a los p omo o es ya que ienen la salida ga an izada. En cuan o al me cado indus ial en Ba celona las en as p ime son meno es que en las ipologías logís icas. Así, el alquile en las mejo es localizaciones se si úa en e los 3,5 €/m2 /mes y los 5,25 €/m2 /mes y en e los 800 y 1.200 €/m2 de en a en en a pa a las zonas cen ales. El suelo po ipologías indus o-logis icas se si úa en e los 150 y los 400 eu os en el cua o imes e de 2014. Los p oyec os logís icos más emblemá icos en Ba celona come cializados po Agui e Newman son: ZAL, con alquile es de supe icies desde 1.800 has a 21.000 m2s, Pa c Logis ic AXA Mas Blau, con una supe icie de 16.200 m2s (de los cuales es án disponibles 7.000 m2s); Pla a o ma Logís ica en Cas ellbisbal, que es un complejo logís ico en alquile con una na e de 19.800 m2 y Pla a o ma logís ica en San And eu de la Ba ca con una na e de 7.300 m2. Las yields han ido subiendo de o ma pa alela a la c isis y se si ua on en 7,25% an o en Ba celona como en Mad id, sin emba go an egis ando una lige a caída, sín oma de que el me cado se ecupe a. En