Definição de Estratégias de Manutenção de Edifícios Industriais Devolutos - Critérios Económicos

DEFINIÇÃO DE ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS INDUSTRIAIS DEVOLUTOS – CRITÉRIOS ECONÓMICOS FERNANDO JOSÉ MOREIRA ALVES PIMENTA Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL — ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES CIVIS Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues Coorientador: Mestre Nelson Bento Pereira JUNHO DE 2016 MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2015/2016 DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Tel. +351-22-508 1901 Fax +351-22-508 1446  [email protected] Editado por FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO Rua Dr. Roberto Frias 4200-465 PORTO Portugal Tel. +351-22-508 1400 Fax +351-22-508 1440  [email protected]  http://www.fe.up.pt Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil - 2015/2016 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2016. As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o ponto de vista do respetivo Autor, não podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em relação a erros ou omissões que possam existir. Este documento foi produzido a partir de versão eletrónica fornecida pelo respetivo Autor. Manutenção de Património Edificado Devoluto À minha Mãe e à minha Família A única maneira de fazeres um trabalho extraordinário é amares aquilo que fazes Steve Jobs Manutenção de Património Edificado Devoluto Manutenção de Património Edificado Devoluto i AGRADECIMENTOS Agradeço em primeiro lugar ao Professor Doutor Rui Calejo Rodrigues e ao Engenheiro Nélson Bento Pereira, pelos seus conselhos, orientações, incentivos e ensinamentos que foram determinantes para a realização da presente dissertação. Agradeço à Arq. Patrícia Rocha pela disponibilidade e partilha de conhecimentos. Agradeço também aos colaboradores da empresa Lactogal a disponibilidade e prontidão que sempre apresentaram no decorrer da presente dissertação. À minha família agradeço todo o apoio prestando principalmente nos momentos finais deste trabalho, especialmente à minha mãe e irmã. Agradeço ainda aos meus amigos pelo apoio e companheirismo prestado durante este tempo. Manutenção de Património Edificado Devoluto ii Manutenção de Património Edificado Devoluto iii RESUMO Os edifícios devolutos, por norma, não possuem qualquer tipo de manutenção, sendo deixados ao abandono, levando assim à sua degradação física, diminuição da qualidade paisagística do local e podendo representar um risco para a vida humana. Um exemplo disto são os edifícios indústrias devolutos os quais, após a paragem de atividades, não são em geral alvo de qualquer tipo de manutenção devido à ideia existente por parte dos proprietários, que a não realização de manutenção em edifícios que se encontram abandonados é o mais vantajoso do ponto de vista económico. Para dar resposta sobre qual a melhor estratégia de gestão de edifícios industriais devolutos com o objetivo de retirar a maior rentabilidade económica, foi estudada a valorização/depreciação de unidades indústrias para diferentes estratégias de manutenção. A metodologia desenvolvida foi aplicada a duas unidades indústrias devolutas, nas quais foi feito um levantamento de anomalias, do estado de conservação e um estudo da condição de estado da envolvente, de forma a serem definidas estratégias de manutenção, as quais foram orçamentadas de acordo com os trabalhos necessários para cumprir o objetivo de cada uma. Posteriormente foi feita uma prospeção de mercado, de forma a determinar o valor do edificado após o investimento inicial feito em cada estratégia de manutenção, sendo por fim feita uma análise económica a longo prazo para cada estratégia, que incluiu a depreciação física do imóvel, os custos associados ao imóvel e à manutenção, para cada uma das estratégias. Após a comparação dos dados obtidos nas análises económicas para as diferentes estratégias de manutenção, foi possível determinar que tipo de estratégia trará maior rentabilidade aos proprietários das unidades indústrias devolutas. PALAVRAS-CHAVE: Edifícios Devolutos, Avaliação Imobiliária, Depreciação Física, Manutenção, Anomalias. Manutenção de Património Edificado Devoluto iv Manutenção de Património Edificado Devoluto v ABSTRACT The unoccupied building, usually, do not posses any kind of maintenance, being left to abandonment, leading to their physical degradation, the diminish of the quality of the landscape therefore it may represent a risk to the human life. One example of this is the industrial unoccupied buildings which, after the haul of activity, don’t get any kind of maintenance because of the pre-existing idea, from the owners, that the non maintenance of the buildings that are abandoned is the most advantageous in a economic point of view. In order to figure out what the best strategy of management of vacant industrial buildings with the purpose of best economic profitability, it was researched the appreciation/depreciation of industrial units for different maintenance strategies. The methodology developed was applied to two vacant industrial units, in which was made a weighing of the anomalies, of the state of conservation and a study of the condition of the state of their surroundings, in order of being defined maintenance strategies, which were budgeted according the required work to fulfil the purpose of each one. Posteriorly it was made a prospection of the market, in order to determine the value of the building after the initial investment done with each strategy, concluding with a long term analysis for the different strategies, which includes the physical depreciation of the realty, the associated costs to the realty and to the maintenance of each strategy. After comparing the data obtain by the economical analysis for the different strategies of maintenance, it is possible to determinate what type of plan will bring the most profitability to the owners of vacant industrial units. KEYWORDS: Vacant Buildings, Realty Evaluation, Physical Depreciation, Maintenance, Anomalies. Manutenção de Património Edificado Devoluto xii Manutenção de Património Edificado Devoluto xiii ÍNDICE DE FIGURAS Fig. 1.1. – Peso da reabilitação Residencial na Produção Total da Construção ..................................... 2 Fig. 1.2. – Recuperação de desempenho de edifícios ............................................................................. 3 Fig. 1.3. – Necessidades de reparação em Edifícios não Residências (2008) ....................................... 3 Fig. 2.1. – Curva da oferta e da procura ................................................................................................ 16 Fig. 3.1.– Localização geográfica das unidades industriais na Península Ibérica ................................. 19 Fig. 3.2.– Localização em pormenor das unidades industriais .............................................................. 20 Fig. 3.3.– Identificação do edificado (Agros Vila do Conde) .................................................................. 21 Fig. 3.4.– Idade dos edifícios e respetiva área ...................................................................................... 22 Fig. 3.5.– Identificação do edificado (Leça do Balio) ............................................................................. 23 Fig. 3.6.– Fachada edifício 2 (Vila do Conde) ........................................................................................ 24 Fig. 3.7.– Estrutura edifício 4 (Vila do Conde) ....................................................................................... 24 Fig. 3.8.– Cobertura edifício 1 (Vila do Conde) ...................................................................................... 25 Fig. 3.9.– Fachada edifício 4 (Vila do Conde) ........................................................................................ 25 Fig. 3.10.– Parede fachada edifício 2 (Vila do Conde) .......................................................................... 26 Fig. 3.11.– Divisórias amovíveis (Vila do Conde) .................................................................................. 26 Fig. 3.12.– Isolamento térmico câmaras frigoríficas (Vila do Conde) .................................................... 27 Fig. 3.13.– Revestimento de pavimento em linóleo (Vila do Conde) ..................................................... 27 Fig. 3.14.– Revestimento cerâmico de pavimento (Vila do Conde) ....................................................... 28 Fig. 3.15.– Tetos falsos (Vila do Conde) ................................................................................................ 28 Fig. 3.16.– Escada metálica (Vila do Conde) ......................................................................................... 29 Fig. 3.17.– Escada edifício 3 (Vila do Conde) ........................................................................................ 29 Fig. 3.18.– Janela de batente (Vila do Conde) ....................................................................................... 30 Fig. 3.19.– Entrada edifício 2 (Vila do Conde) ....................................................................................... 30 Fig. 3.20.– Porta interior edifício 2 (Vila do Conde) ............................................................................... 31 Fig. 3.21.– Entrada edifício 2 (Vila do Conde) ....................................................................................... 31 Fig. 3.22.– Depósito (Vila do Conde) ..................................................................................................... 32 Fig. 3.23.– Pavimento exterior (Vila do Conde) ..................................................................................... 32 Fig. 3.24.– Calçada de passeio (Vila do Conde) .................................................................................... 33 Fig. 3.25.– Pavimento exterior (Vila do Conde) ..................................................................................... 33 Fig. 3.26.– Estrutura em betão armado (Leça do Balio) ........................................................................ 34 Fig. 3.27.– Estrutura da zona de secagem (Leça do Balio) ................................................................... 34 Manutenção de Património Edificado Devoluto xiv Fig. 3.28.– Cobertura edifício 1 (Leça do Balio) ..................................................................................... 35 Fig. 3.29.– Cobertura edifício 2 (Leça do Balio) ..................................................................................... 35 Fig. 3.30.– Parede exterior edifício 1 (Leça do Balio) ............................................................................ 36 Fig. 3.31.– Paredes exteriores edifício 2 (Leça do Balio) ...................................................................... 36 Fig. 3.32.– Revestimento zona de escadas (Leça do Balio) .................................................................. 37 Fig. 3.33.– Pavimento cais de descarga (Leça do Balio) ....................................................................... 37 Fig. 3.34.– Pavimento zona de produção (Leça do Balio) ..................................................................... 38 Fig. 3.35.– Teto na zona de escritórios (Leça do Balio) ........................................................................ 38 Fig. 3.36.– Teto câmara frigorífica (Leça do Balio) ................................................................................ 39 Fig. 3.37.– Escadaria zona de serviço (Leça do Balio) .......................................................................... 39 Fig. 3.38.– Cortina de vidro edifício 1 (Leça do Balio) ........................................................................... 40 Fig. 3.39.– Entaipamento de portas e janelas (Leça do Balio) .............................................................. 40 Fig. 3.40.– Portas e janelas na zona de laboratórios (Leça do Balio) ................................................... 41 Fig. 3.41.– Casa de banho (Leça do Balio) ............................................................................................ 41 Fig. 3.42.– Depósito (Leça do Balio) ...................................................................................................... 42 Fig. 3.43.– Pavimentos exteriores (Leça do Balio) ................................................................................ 42 Fig. 3.44.– Vedação (Leça do Balio) ...................................................................................................... 43 Fig. 3.45.– Portão de entrada (Leça do Balio) ....................................................................................... 43 Fig. 4.1.– Fases da metodologia ............................................................................................................ 45 Fig. 4.2.– Tipos de estratégias de manutenção ..................................................................................... 46 Fig. 4.3.– Fatores para análise económica ............................................................................................ 49 Fig. 4.4.– Exemplo de gráfico para análise económica ......................................................................... 53 Fig. 5.1.– Edifícios principais da unidade industrial (Vila do Conde) ..................................................... 55 Fig. 5.2.– Mapa Rede Natura 2000 (Vila do Conde) .............................................................................. 59 Fig. 5.3.– Valor físico do imóvel (Vila do Conde) ................................................................................... 72 Fig. 5.4.– Custos de manutenção (Vila do Conde) ................................................................................ 72 Fig. 5.5.– Valor do imóvel descontando custos de manutenção (Vila do Conde) ................................. 73 Fig. 5.6.– Valor real do imóvel (Vila do Conde) ..................................................................................... 74 Fig. 5.7.– Edifícios principais da unidade industrial (Leça do Balio) ...................................................... 75 Fig. 5.8.– PDM de Leça do Balio............................................................................................................ 79 Fig. 5.9.– Mapa Rede Natura 2000 (Leça do Balio)............................................................................... 79 Fig. 5.10.– Valor físico do imóvel (Leça do Balio) .................................................................................. 93 Fig. 5.11.– Custos de manutenção (Leça do Balio) ............................................................................... 93 Manutenção de Património Edificado Devoluto xv Fig. 5.12.– Valor do imóvel descontando custos de manutenção (Leça do Balio) ................................ 94 Fig. 5.13.– Valor real do imóvel (Leça do Balio) .................................................................................... 95 Manutenção de Património Edificado Devoluto xvi Manutenção de Património Edificado Devoluto xvii ÍNDICE DE QUADROS Quadro 2.1. – Tipos de obsolescências (retirado de Tese [5]) ................................................................ 7 Quadro 2.2. – Elementos a manter num edifício (Adaptado da Tese [6]) ............................................... 8 Quadro 2.3. – Agentes de degradação de edifícios (Adaptado de [1]) .................................................... 8 Quadro 2.4. – Exigências Funcionais (Adaptado da Tese [6]) ................................................................ 9 Quadro 2.5. – Diferentes estratégias de manutenção (Adaptado da Tese [9]) ..................................... 11 Quadro 2.6. – Afluxo de informação do cadastro (Adaptado de [1]) ...................................................... 14 Quadro 2.7. – Coeficiente C do método de Ross-Heidecke .................................................................. 18 Quadro 4.1. – Exemplo de metodologia de criação de pesos ............................................................... 48 Quadro 4.2. – Adaptação do fator C do método de Ross-Heidecke ..................................................... 50 Quadro 4.3. – Exemplo de cálculo de percentagem de depreciação .................................................... 52 Quadro 5.1. – Custos de manutenção das estratégias de manutenção (Vila do Conde) ..................... 62 Quadro 5.2. – Pesos de zona para avaliação imobiliária ....................................................................... 63 Quadro 5.3. – Tabela de homogeneização para a estratégia mínima (Vila do Conde) ........................ 64 Quadro 5.4. – Tabela de homogeneização para a estratégia de serviço (Vila do Conde) .................... 64 Quadro 5.5. – Intervalo de confiança para estratégia mínima e de serviço (Vila do Conde) ................ 65 Quadro 5.6. – Valores de mercado da estratégia mínima e de serviço (Vila do Conde) ...................... 65 Quadro 5.7. – Valores de mercado da estratégia intermédia (Vila do Conde) ...................................... 65 Quadro 5.8. – Tabela de homogeneização valor residual (Vila do Conde) ........................................... 66 Quadro 5.9. – Valores de mercado do terreno (Vila do Conde) ............................................................ 66 Quadro 5.10. – Valores iniciais das diferentes estratégias de manutenção (Vila do Conde) ................ 67 Quadro 5.11. – Percentagem de depreciação para a estratégia mínima (Vila do Conde) .................... 68 Quadro 5.12. – Fator de depreciação acumulada para a estratégia intermédia (Vila do Conde) ......... 69 Quadro 5.13. – Fator de depreciação acumulada para a estratégia de serviço (Vila do Conde).......... 70 Quadro 5.14. – Valor acumulado de IMI (Vila do Conde) ...................................................................... 71 Quadro 5.15. – Custos de manutenção das estratégias de manutenção (Leça do Balio) .................... 82 Quadro 5.16. – Variação de pesos de terrenos industriais para edifícios industriais ............................ 84 Quadro 5.17. – Tabela de homogeneização para a estratégia mínima (Leça do Balio) ....................... 85 Quadro 5.18. – Tabela de homogeneização para a estratégia de serviço (Leça do Balio) ................... 85 Quadro 5.19. – Intervalo de confiança para estratégia mínima e de serviço (Leça do Balio) ............... 86 Quadro 5.20. – Valores de mercado da estratégia mínima e de serviço (Leça do Balio) ..................... 86 Quadro 5.21. – Valores de mercado da estratégia intermédia (Leça do Balio) ..................................... 86 Manutenção de Património Edificado Devoluto xviii Quadro 5.22. – Tabela de homogeneização valor residual (Leça do Balio) .......................................... 87 Quadro 5.23. – Valores de mercado do terreno (Leça do Balio) ........................................................... 87 Quadro 5.24. – Valores iniciais das diferentes estratégias de manutenção (Vila do Conde) ................ 88 Quadro 5.25. – Percentagem de depreciação para a estratégia mínima (Leça do Balio) ..................... 89 Quadro 5.26. – Fator de depreciação acumulada para a estratégia intermédia (Leça do Balio) .......... 90 Quadro 5.27. – Fator de depreciação acumulada para a estratégia de serviço (Leça do Balio) .......... 91 Quadro 5.28. – Valor acumulado de IMI (Leça do Balio) ....................................................................... 92 Manutenção de Património Edificado Devoluto xix SÍMBOLOS, ACRÓNIMOS E ABREVIATURAS DEC - Departamento de Engenharia Civil FEUPFaculdade de Engenharia da Universidade do Porto NP EN – Norma Portuguesa ISOInternational Organization for Standardization NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano PDM – Plano Diretor Municipal IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis IMT – Imposto Municipal sobre transmissões onerosas de imóveis CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis FIPP – Fundação Instituto Politécnico do Porto REN – Reserva Ecológica Nacional RAN – Reserva Agrícola Nacional POAP – Plano de Ordenamento de Áreas Protegidas POAC – Plano de Ordenamento da Orla Costeira PROT – Programas Regionais de Ordenamento do Território AECOPS – Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas e Serviços EFM – Elementos fonte de manutenção MAEC – Método de análise do estado de conservação Fig. – Figura Manutenção de Património Edificado Devoluto xx Manutenção de Património Edificado Devoluto 1 1 INTRODUÇÃO 1.1 ENQUADRAMENTO DO TEMA A evolução que se tem vindo a sentir tanto a nível económico como social tem tido um papel preponderante na transformação da paisagem urbana. Atualmente, as cidades enfrentam uma variedade de problemas cuja solução se aparenta difícil. Na verdade, a partir de uma breve análise dos vários centros urbanos portugueses, verifica-se que, na sua generalidade, estes encontram-se deteriorados e/ou desabitados. Tendo em conta o estudo realizado pela Nova Carta de Atenas, as cidades antigas são consideradas as cidades do futuro, o que coloca a conservação e reabilitação dos centros urbanos numa temática central para a uma abordagem futura. Num panorama urbanístico, um dos fatores associados a um crescimento urbano e social sustentável é a valorização e recuperação do património a partir da reabilitação e manutenção dos parques edificados. A reabilitação apresenta outros propósitos para além dos propósitos económico tendo um papel fundamental nas mudanças ao nível social, ambiental e cultural. De facto, não é difícil identificar que, quando bem avaliada, traçada e executada, a reabilitação tem consequências positivas e significantes no bem-estar dos moradores e na preservação paisagística, possibilitando manter os valores das cidades em termos de funcionalidade, organização e identidade. Como podemos verificar a partir da figura (1.1) que se segue, Portugal ainda apresenta níveis de reabilitação claramente abaixo da média da Europa. [27] Fig. 1.1Peso da Reabilitação residencial na Produção Total da Construção (2009) (Adaptado de AECOPS [27]) Manutenção de Património Edificado Devoluto 8 2.2.3. TIPOS DE OBSOLESCÊNCIAS QUE TORNAM OS EDIFÍCIOS DESACUADOS PARA USO [4] [5] Segundo a norma ISO 15686 existem três causas para a obsolescência dos edifícios: tecnológica, funcional e económica. Quadro 2.1.- Tipos de obsolescências (Adaptado da Tese de António Pereira [5]) Tipo de Obsolencia Ocorrência Típica Exemplos Funcional A função em causa já não é requerida Processo industrial obsoleto, instalações desnecessárias, divisórias removidas (em escritórios, por ex.) Tecnológica Alternativas atuas com melhor desempenho, mudança de padrões de uso Mudança do isolamento térmico para um melhor desempenho, mudança para caixilharias mais estanques Económica Item ainda totalmente funcional mas menos eficiente e económico que novas alternativas Mudanças do sistema de aquecimento 2.3. MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS 2.3.1. PLANO DE MANUTENÇÃO [1] O plano de manutenção visa um conjunto de especificações definidas, de forma a planear e prever a manutenção de edifícios. As políticas de manutenção a implementar vão estar de acordo com a estratégia de manutenção definida pelo proprietário. As principais políticas de manutenção são: manutenção imediatista, na qual se efetua a correção da anomalia logo após a patologia ser identificada, manutenção programada e inexistência de manutenção. 2.3.2. ELEMENTOS FONTES DE MANUTENÇÃO [1] [6] Na manutenção, o edifício pode ser visto como um conjunto de elementos que têm mecanismos de degradação próprios e na maioria dos casos independentes. Manutenção de Património Edificado Devoluto 9 Quadro 2.2.- Elementos a manter num edifício (Adaptado da Tese de Bruno Silva [6]) 2.3.3. AGENTES DE DEGRADAÇÃO DE EDIFÍCIOS [1] A degradação do edificado vai estra relacionada com as condicionantes a que vão estar sujeitos. Quadro 2.3.- Agentes de degradação de edifícios (Adaptado do Livro de Rui Calejo Rodrigues [1]) Elementos do Edificado Estrutura Fundações Elementos Verticais Elementos Horizontais Panos de Parede Interiores Exteriores Cobertura Acessível Não acessível Acabamentos Elementos Horizontais Tetos Pavimentos Elementos Verticais Exteriores Interiores Vãos Exteriores Portas Janelas Vãos Interiores Portas Instalações Abastecimento de Água Rede Louças de comandos Esgotos Rede Electricidade Rede Aparelhos Outros Outros Ventilação Equipamentos Juntas Outros Erros Conceção Projeto Fabrico de materias Construção Utilização Agentes FisicoQuímicos e Biológicos Ações Naturais Agentes atmosféricos Utilização Ações Acidentais Naturais Acidentais Obsolêscencia Funcional Tecnológica Económica Manutenção de Património Edificado Devoluto 10 2.3.4. EXIGÊNCIAS FUNCIONAIS [1] [6] O correto funcionamento de um edifício está dependente dos seus mecanismos e da interação entre os vários componentes, os quais devem ter os requisitos pretendidos pelo proprietário. De seguida apresenta-se uma lista de mecanismo que devem ser cumpridos: Quadro 2.4.- Exigências Funcionais (Adaptado da Tese de Bruno silva [6]) 2.3.5. ANÁLISE DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO [19] Para a análise do estado de conservação de edifícios, é proposto pelo NRAU, um método para avaliação do estado de conservação de imóveis, denominado de MAEC. Conforme dito no manual de utilização deste método, o MAEC trata-se de um método de avaliação do estado de conservação de edifícios, através de uma ficha de avaliação acompanhada pelas instruções de aplicação. Para o preenchimento da ficha no MAEC, é indicado no manual do NRAU “Método de avaliação do estado de conservação de imóveis”, que “para obter informação que lhe permita preencher a ficha de avaliação, de acordo com os critérios estabelecidos nas instruções de aplicação, um técnico realiza presencialmente uma inspeção visual do locado e das partes comuns do edifício, caso existam” [19]. Este método é aplicável a edifícios de habitação. No anexo 1 podemos encontrar a ficha desenvolvida pelo NRAU. 2.3.6. OPERAÇÕES DE MANUTENÇÃO [6] A manutenção tem uma série de operações, que permitem avaliar e corrigir o desempenho de um edifício, de forma a manter o estado de conservação e de utilidade pretendido pelo proprietário. Segundo Calejo essas operações são:  Limpeza  Inspeção  Correção  Substituição Segurança •Estrutural •Contra Incêndio •Uso Habitabilidade •Estanquidade •Higrotermia •Qualidade do ar •Acústica •Visual •Táctil •Uso •Antropodinâmica Durabilidade e Economia •Durabilidade •Economia Manutenção de Património Edificado Devoluto 11  Condições de utilização 2.3.6.1. Limpeza [6] As operações de limpeza são essenciais na manutenção dos edifícios. A limpeza é fundamental para a não ocorrência de anomalias, seja por sujidade ou por agentes microbiológicos. As operações de limpeza podem ser divididas em dois conjuntos, limpezas recorrentes, como por exemplo a limpeza das salas de aula nas faculdades e limpezas técnicas, as quais são realizadas por especialistas, tais como manutenção de pavimentos. As operações de limpeza devem ser planeadas e pensadas de forma à sua realização ser eficaz e preservar os elementos. 2.3.6.2. Inspeção [6] A inspeção é um processo cíclico e programado que vai assentar em duas atividades, a observação e o registo. A observação passa por constatar o estado de conservação dos elementos que constituem o edifício, de forma a identificar as anomalias, a sua extensão, causa e medidas corretivas. Esta atividade é fundamental, na medida em que permite prever anomalias, evitando assim problemas mais graves e melhorar o plano de manutenção. O registo tem um carácter complementar, permitindo guardar informação do historial de inspeções através de um relatório de inspeção, o qual regista as anomalias detetadas, o estado de conservação de cada elemento, as medidas de manutenção necessárias e a sua eficácia. 2.3.6.3. Correção [6] As medidas corretivas visam a restituição do desempenho de um elemento, o qual apresenta patologias que são consideradas como já não aceitáveis para o proprietário. A correção permite reduzir os custos de investimento de substituição, prolongando assim o período de vida útil do elemento. 2.3.6.4. Substituição [6] As medidas de substituição passam por substituir um elemento por outro, que cumpra os mesmos requisitos iniciais. 2.3.6.5. Condições de utilização [6] As condições de utilização visam informar os utilizadores do correto funcionamento dos equipamentos, para que não haja um desgaste excessivo dos elementos por uso indevido ou incorreto. 2.3.7. ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO [8] [9] Na manutenção de edifícios existem várias técnicas, que se subdividem em manutenção programada e não programada. A manutenção programada é realizada antes da ocorrência da falha, enquanto a não programada só responde após a falha ocorrer. Pode ainda haver um terceiro tipo de manutenção designada por manutenção de melhoria, que pode ser encarada, como uma manutenção programada. Manutenção de Património Edificado Devoluto 12 A figura seguinte mostra as diferentes estratégias de manutenção segundo a norma NP EN 13306:20. Quadro 2.5.- Diferentes estratégias de manutenção (Adaptado da Tese de César Pinheiro [9]) 2.3.7.1. Manutenção preventiva [9] Este tipo de manutenção tem por base a prevenção de anomalias, ou seja, fazer inspeções e manutenção, para que essas anomalias não se verifiquem. Com este tipo de metodologia estamos a evitar a ocorrência de patologias com alguma probabilidade de ocorrência. A Manutenção Preventiva pode ser dividida em Manutenção Condicionada ou Manutenção Sistemática Manutenção Condicionada A manutenção condicionada passa pelo princípio da criação de um plano de atividades bem definido, que, é aplicado quando se verifica alterações nos parâmetros de desempenho e ou é feita uma vigilância de funcionamento. Manutenção Sistemática A manutenção sistemática consiste na criação de um plano de atividades que é aplicado em intervalos de tempo pré-definidos. Este sistema é realizado, mesmo sem se verificarem anomalias. 2.3.7.2. Manutenção Corretiva [9] Na manutenção corretiva, a intervenção só é realizado quando a anomalia já se encontra presente, identificando-se o tipo de anomalia e procurando soluções para que a mesma não se repita. A Manutenção Corretiva pode ser dividida em imediata ou diferida. Manutenção Imediata Como o nome indica este tipo de manutenção é realizado logo após o aparecimento da anomalia. Manutenção Corretiva Diferida Imediata Preventiva Condicionada Contínua, Programada e a Pedido Sistemática Programada Manutenção de Património Edificado Devoluto 13 Manutenção Diferida Este tipo de manutenção não é realizado logo após o aparecimento da anomalia, ficando a correção programada para uma intervenção futura, com regras de manutenção bem definidas. 2.4. CADASTRO DUM EDIFÍCIO [1] Segundo Calejo o cadastro de um edifício é um documento físico ou informático no qual se regista toda a informação relativa ao mesmo, tendo como objetivos:  Dar a conhecer toda a informação sobre o edifício;  Associar a cada elemento as respetivas características de comportamento tanto, em termos técnicos como económicos;  Constituir uma base de informação para diferentes atividades. Trata-se, portanto, de um “livro” no qual é registada toda a informação relativa aos vários componentes do edifício. 2.4.1. ESTRUTURA [1] O cadastro do edifício é constituído por duas partes, uma referente ao edifício no geral e outra relativa aos subelementos do edifício:  Registo Global;  Registo de Elementos. O registo global é onde é guardada toda a informação relativa à totalidade do edifício, tais como registos gerais, projeto, PDM, etc. O registo de elementos é constituído por um conjunto de fichas com lógica arquitetónica relativas a elementos do edifício como pisos, frações, etc. 2.4.2. INFORMAÇÃO No cadastro de um edifício é necessário escolher que tipo de informação se deve colocar no mesmo, sendo de seguida referida a informação que deve estar presente. 2.4.2.1. Registo Global [1] Caracterização do terreno:  Limites  Serventia  Topografia Caracterização das especialidades de projeto:  Identificação por especialidades  Contactos Caracterização da construção:  Empreiteiros  Subempreiteiros  Data de construção Manutenção de Património Edificado Devoluto 14 Caracterização do edifício:  Elementos ”telas finais”  Peças escritas  Livro de Obra Caracterização do proprietário:  Identificação  Contactos Caracterização dos utentes:  Identificação  Contactos Registos legais:  Finanças  Municipal  Conservatória predial 2.4.2.2. Registo Elementar [1] O registo elementar deve conter para cada elemento a seguinte informação:  Código  Solução construtiva/marca/modelo  Data de entrada em serviço  Vida útil/durabilidade  Ritmo de inspeção  Dados de desempenho  Intervenções efetuadas  Encargos registados e previstos  Regras de utilização  Área/ Volumetria  Utilização 2.4.3. AFLUXO DE INFORMAÇÃO [1] A informação do cadastro de um edifício deve ser constantemente atualizada, com informação obtida através de inspeções periódicas, reclamações e informações fornecidas pelos colaborados ou equipas de limpeza. O afluxo de informação pode ser traduzido pelo esquema abaixo: Manutenção de Património Edificado Devoluto 15 Quadro 2.6. – Afluxo de informação do cadastro (Adaptado do Livro de Rui Calejo Rodrigues [1]) 2.5. AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA [10] O fim para o qual é feita a avaliação imobiliária vai influenciar o método de avaliação, assim como, os critérios de avaliação da mesma. Para um mesmo imóvel, o tipo de avaliação a ser realizada vai influenciar o valor. Serão abordados os métodos de avaliação, tendo em conta, o interesse do trabalho realizado na presente dissertação. 2.5.1. TIPOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 2.5.1.1. Avaliação âmbito Fiscal [10] Avaliações para determinação do valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, ao abrigo do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), o qual servirá de base à tributação de impostos, designadamente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). 2.5.1.2. Avaliação no âmbito da entidade Seguradora [10] Avaliação que serve de base para atribuição de prémios de seguro, tendo em conta o tipo de imóvel a assegurar. Neste tipo de avaliação o valor do terreno não é tido em conta. 2.5.1.3. Avaliação para fins Contabilísticos [10] Avaliações para constarem nos relatórios financeiros das empresas, de acordo com o Sistema de Normalização Contabilística em vigor desde 2010 e que prevê a utilização das Normas Contabilísticas e Relatos Financeiros. 2.5.2. TIPOS DE VALORES IMOBILIÁRIOS [10] O valor do imóvel vai variar conforme o tipo de avaliação que é realizada e a utilidade que o proprietário quer dar ao mesmo. Apresentam-se os diferentes tipos de valor imobiliário para o trabalho a realizar. Carga Inicial do Sistema Abastecimento  Dados de desempenho  Intervenção  Encargos  Atualização de informação Realimentação Manutenção de Património Edificado Devoluto 16 2.5.2.1. Valor de uso O valor de uso de um imóvel é definido como o valor de um imóvel específico, para um uso específico e para um utilizador específico, representando assim o valor para uma única entidade. 2.5.2.2. Valor de mercado [11] Segundo a Direção-Geral do Tesouro e Finanças define-se” o valor de mercado como sendo o valor pelo qual um imóvel pode ser transacionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua acção. A estimativa do “valor de mercado” deve ser enquadrada no objetivo da obtenção do “máximo e melhor uso” para o imóvel, o qual pode ser definido como sendo aquele que conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente admissível, fisicamente possível e adequado, normalmente requerido pelo mercado e financeiramente viável”. 2.5.2.3. Valor do custo depreciado [10] O valor do custo depreciado caracteriza-se como o custo para a construção de um imóvel semelhante ao avaliado, depreciado devido ao seu estado de condição, acrescido do valor do terreno onde o imóvel se encontra localizado. 2.5.2.4. Valor potencial [10] Traduz-se como o valor do imóvel traduzido pelos rendimentos futuros do mesmo, quando capitalizado a uma determinada taxa de rentabilidade. 2.5.3. AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Existem vários métodos para a avaliação imobiliária, sendo na presente dissertação mencionados dois deles, o método comparativo e o método do custo. 2.5.3.1. Método Comparativo [20] O método comparativo parte do suposto que o valor de um imóvel é dado pelo mercado onde ele se insere. Segundo Sara Pinto no seu Curso de especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário do FIPP “O método de comparação de mercado consiste em relacionar o valor do imóvel objeto de avaliação, com os dados relativos a transações de bens com características semelhantes, através de um processo de comparação” [20]. A aplicação do método comparativo deve passar pelas fases a seguir apresentadas: 1– Recolha e verificação da informação de mercado; 2– Determinação da unidade de comparação; Manutenção de Património Edificado Devoluto 17 3– Homogeneização da amostra; 4– Tratamento estatístico; 5– Estimação do valor de mercado; É importante referir que o valor de um imóvel através do método comparativo é estimado para um certo momento variando o seu valor com o tempo. O valor de mercado de um imóvel vai depender da oferta e da procura no momento da avaliação. Fig. 2.1.– Curva da oferta e da procura 2.5.3.2. Método do Custo [21] O método do custo consiste no pressuposto de que um comprador bem informado não está disposto a pagar mais por um imóvel, do que aquele que gastaria para construir outro imóvel com utilidade idêntica, deduzindo o valor da depreciação física e a obsolescência do mesmo em termos físicos e funcionais. Este método é utilizado na avaliação de imóveis, contabilizando todos os custos associados à recriação de um imóvel com características e uso funcional semelhante ao estudado, com recurso a técnicas e matérias atuais, descontado a depreciação física e a obsolescência sofrida pelo imóvel alvo da avaliação imobiliária. Dever ainda ser contabilizado o valor do terreno. O processo de aplicação do método do custo segundo o “Curso de especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário do FIPP” [21] é dado por: 1Determinação do custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); 2Estimar todos os restantes encargos (E) necessários ao desenvolvimento do projeto; 3Determinação do valor associado á depreciação física, funcional e económica (D) do bem em avaliação; 4Estimar o valor de mercado do terreno (Vt) tendo em conta a edificação a realizar/realizada assim como a margem de lucro espectável (ML). Esta estimativa é efetuada geralmente com recurso ao método comparativo. Manutenção de Património Edificado Devoluto 24 Fig. 3.4.- Idade dos edifícios e respetiva área 3.3.2. UNIDADE INDUSTRIALAGROS LEÇA DO BALIO Esta unidade industrial, situada na Rua do Recarei 1133, Leça do Balio, trata-se de uma das primeiras unidades industriais da empresa Lactogal, sendo conhecida localmente como a fábrica da empresa Agros, tendo sido a sua construção iniciada em 1964, entrando a unidade em funcionamento em 1967. Nesta unidade fabril era feita a secagem de leite assim como a sua armazenagem para posteriormente ser vendido. Nesta unidade poder-se-ia ainda encontrar laboratórios, uma zona administrativa, oficinas assim como um refeitório, zonas de lazer e balneários. A produção foi parada em 2009 permanecendo os laboratórios em funcionamento até ao ano de 2014. A unidade industrial é constituída por dois edifícios principais, identificados na seguinte figura. 36 32 32 18 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Edifício 1 Edifício 2 Edifício 3 Edifício 4 Anos 3370m2 1760m2 7590m2 4870m2 Manutenção de Património Edificado Devoluto 25 Fig. 3.5.- Identificação do edificado (Leça do Balio) O edifício 1 possui uma área bruta de construção de aproximadamente 7600 m2, em que dois pisos ocupam toda a área de implantação e o último piso apenas parte desta. Neste está situada a unidade de secagem de leite, o armazém, depósito de água, câmaras frigoríficas, laboratórios, zona de refeitório, zonas de lazer, balneários assim como salas de reuniões e toda a parte administrativa. O edifício 2 tem uma área bruta de construção de cerca de 1700 m2, encontrando-se neste as oficinas da unidade industrial assim como a localização das caleiras. O terreno possui uma área de cerca de 15500 m2, dos quais 10500 m2 são de logradouro, sendo a maioria da área de logradouro pavimentada. Os dois edifícios foram construídos ao mesmo tempo, datando assim da mesma altura. 3.4. SOLUÇÕES CONSTRUTIVAS Para a análise das anomalias no edificado, é preciso primeiramente perceber quais as soluções construtivas adotadas, sendo por isso apresentadas neste subcapítulo as soluções construtivas presentes em cada edifício da unidade industrial, de modo a justificar os elementos fontes de manutenção presentes no capítulo 5. 3.4.1. UNIDADE INDUSTRIALAGROS VILA DO CONDE 3.4.1.1. Elementos estruturais Nesta unidade industrial vamos ter nos edifícios 1, 2 e 3 uma estrutura porticada em betão armado, constituída por pilares e vigas. Pode-se encontrar ainda no edifício 2, na zona das oficinas, uma estrutura Manutenção de Património Edificado Devoluto 26 completa em betão armado (paredes e cobertura), de forma à mesma suportar a elevação de cargas pesadas através da grua aí instalada. O edifício 4 é constituído por uma estrutura metálica porticada. Fig. 3.6.- Fachada edifício 2 (Vila do Conde) Fig. 3.7.- Estrutura edifício 4 (Vila do Conde) Manutenção de Património Edificado Devoluto 27 3.4.1.2. Cobertura No edifício 1, 2 e 4 a estrutura de suporte da cobertura é estrutura metálica de treliças, que serve de apoio ao revestimento em chapas metálicas (sem isolamento térmico) e às claraboias em vidro com caixilharia metálica. No edifício 3 a cobertura é uma cobertura tradicional em que a impermeabilização é feita através de telas betuminosas. Fig. 3.8.- Cobertura edifício 1 (Vila do Conde) 3.4.1.3. Paredes exteriores O edifício 1 apresenta panos de alvenaria simples constituídos por blocos de cimento, os quais posteriormente foram rebocadas e pintadas. No edifício 2 e 3 as paredes vão ser em tijolo cerâmico de 15 cm rebocados e pintados. As paredes laterais do edifício 4 são em chapas de aço galvanizado rebitadas, as quais levaram uma pintura por cima da galvanização. Fig. 3.9.- Fachada edifício 4 (Vila do Conde) Manutenção de Património Edificado Devoluto 28 Fig. 3.10.- Parede fachada edifício 2 (Vila do Conde) 3.4.1.4. Paredes Interiores Na unidade industrial em estudo os espaços são sobretudo open-spaces devido ao tipo de atividade realizada. No edifício 1 e 2 as paredes interiores são em tijolo simples de 11cm na zona dos laboratórios e zonas comuns. Tem-se ainda paredes simples de tijolo com isolamento térmico em cortiça nas câmaras frigoríficas. No edifício 3 as paredes são em tijolo cerâmico de 11cm com revestimento em azulejo na zona das escadas, existindo também divisórias leves pré-fabricadas na zona administrativa para a criação de pequenos escritórios e salas de reunião. No edifício 4 não existe qualquer tipo de divisórias interiores por tratar-se de uma zona de armazenagem. Fig. 3.11.- Divisórias amovíveis (Vila do Conde) Manutenção de Património Edificado Devoluto 29 Fig. 3.12.- Isolamento térmico câmaras frigoríficas (Vila do Conde) 3.4.1.5. Revestimento pavimentos interiores O tipo de pavimento encontrado nas diferentes unidades de produção são pavimentos que oferecem grande resistência mecânica e baixo nível de desgaste tendo em conta as cargas elevadas a que estão sujeitos No edifício 1 e 2 encontram-se pavimentos em betão rígido com um revestimento cerâmico de alta resistência e durabilidade. No edifício 2 encontramos ainda no piso 1, na zona dos laboratórios, um revestimento de pavimento em linóleo. No edifício 3 existe um pavimento flutuante em madeira na zona dos escritórios. Já na zona de casas de banho e escadas o pavimento é revestido a pedra. O edifício 4 tem o pavimento em betão rígido sem qualquer revestimento. Fig. 3.13.- Revestimento de pavimento em linóleo (Vila do Conde) Manutenção de Património Edificado Devoluto 30 Fig. 3.7.- Revestimento cerâmico de pavimento (Vila do Conde) 3.4.1.6. Tetos Os tetos em todos os edifícios são tetos rebocados e pintados, contudo no edifício 3 na zona dos escritórios e dos laboratórios do edifício 2, colocaram-se tetos falsos de placas de madeira com apoios metálicos. Nas câmaras frigoríficas do edifício 1 e 2 existem tetos revestidos a cortiça a qual funciona como isolamento térmico. Fig. 3.8.- Tetos falsos (Vila do Conde) 3.4.1.7. Escadas No edifício 2 e 3 as escadas são em betão armado com revestimentos em pedra e guardas metálicas. No edifício 1 as escadas têm a estrutura, degraus e guardas em aço pintado. Manutenção de Património Edificado Devoluto 31 Fig. 3.9.- Escada metálica (Vila do Conde) Fig. 3.10.- Escada edifício 3 (Vila do Conde) 3.4.1.8. Caixilharias e portas exteriores Em todos os edifícios com exceção do edifício 4 as janelas vão ser de batente, fixas ou de correr com caixilharia em alumínio e vidro simples. No edifício 1 e 2 encontram-se vários portões de folha dupla em aço pintados. Na entrada principal de cada um dos edifícios temos portas em vidro. No edifício 1 encontram-se ainda portões em forma de gradeamento na zona do cais de carga e descarga iguais aos encontrados no edifício 4. No edifício 3 existe apenas uma porta em vidro. Manutenção de Património Edificado Devoluto 32 Fig. 3.11Janela de batente (Vila do Conde) Fig. 3.12Entrada edifício 2 (Vila do Conde) 3.4.1.9. Caixilharias e portas interiores As portas interiores no edifício 1 e 2 são portas em aço pintadas na zona de produção e em madeira nas zonas comuns e laboratórios. No edifício 3 as portas interiores são portas em madeira pré-fabricadas. No edifício 2 encontram-se vão envidraçados no primeiro piso que dão para a zona de produção, sendo a sua caixilharia em alumínio. Manutenção de Património Edificado Devoluto 33 Fig. 3.20.- Porta interior edifício 2 (Vila do Conde) 3.4.1.10. Equipamentos sanitários Nas zonas de casa de banho do edifício 1 os revestimentos são em azulejo e os equipamentos sanitários em material cerâmico, já no edifício 3 os revestimentos são em granito e as louças em cerâmica. Fig. 3.21Balneários (Vila do Conde) 3.4.1.11. Equipamentos de proteção contra queda Em toda a unidade industrial existem apenas duas varandas, uma no edifício 2, a qual tem guardas metálicas com proteções em plástico, e outra no edifício 3, com um muro em tijolo rebocado e revestido com uma tela betuminosa como guarda. Manutenção de Património Edificado Devoluto 40 Fig. 3.34. - Pavimento zona de produção (Leça do Balio) 3.4.2.6. Tetos Os tetos do edifício 1 são tetos rebocados e pintados. Nas câmaras frigoríficas do edifício os tetos são revestidos com placas de isolamento térmico. Fig. 3.35.- Teto na zona de escritórios (Leça do Balio) Manutenção de Património Edificado Devoluto 41 Fig. 3.36.- Teto câmara frigorífica (Leça do Balio) 3.4.2.7. Escadas No edifício 1 as escadas são em betão armado nas zonas de serviço. Na escadaria principal a escada é em betão armado com um revestimento em pedra. Em todas as escadas as guardas são em aço pintado Fig. 3.17Escadaria zona de serviço (Leça do Balio) 3.4.2.8. Caixilharias e portas exteriores O edifício 1 apresenta na fachada virada a Este uma cortina em vidro que cobre quase toda a fachada do edifício. No resto do edifício encontravam-se janelas com caixilharias em alumínio e vidro simples. Manutenção de Património Edificado Devoluto 42 No edifício 1 e 2 tinha-se portões metálicos pintados com a exceção da entrada principal do edifício 1 a qual apresentava portas em vidro. É de salientar que todas as janelas e portas foram retiradas tendo sido entaipadas todas as entrada e vãos. Fig. 3.38.- Cortina de vidro edifício 1 (Leça do Balio) Fig. 3.18Entaipamento de portas e janelas (Leça do Balio) 3.4.2.9. Caixilharias e portas interiores No edifício 1 encontram-se janelas com caixilharia em madeira na zona dos escritórios e laboratórios. As portas interiores nas zonas de produção são portas metálicas já nas zonas comuns, escritórios e laboratórios as portas são em madeira. Manutenção de Património Edificado Devoluto 43 Fig. 3.40.- Portas e janelas na zona de laboratórios (Leça do Balio) 3.4.2.10. Equipamentos sanitários Na zona das casas de banho as bacias de retrete e lavatórios são em cerâmica. Fig. 3.41Casa de banho (Leça do Balio) 3.4.2.11. Depósitos O edifício 1 possuí um depósito subterrâneo em betão armado com revestimento em chapas metálicas. Manutenção de Património Edificado Devoluto 44 Fig. 3.42.- Depósito (Leça do Balio) 3.4.2.12. Revestimentos e pavimentos exteriores Nesta unidade industrial todos os pavimentos são em calçada portuguesa. Fig. 3.43.- Pavimentos exteriores (Leça do Balio) 3.4.2.13. Portões e vedações Como vedações vamos ter varões em aço cravados no chão que servem de elementos de fixação para a rede de vedação em aço e revestimento em plástico com cerca de 2,5 m de altura. Na entrada principal o portão é em aço pintado com cerca de 2,5m de altura. Manutenção de Património Edificado Devoluto 45 Fig. 3.19.- Vedação (Leça do Balio) Fig. 3.20Portão de entrada (Leça do Balio) 3.4.2.14. Instalações Nesta unidade industrial não foi possível analisar devidamente as instalações elétricas, de distribuição e drenagem de águas nem de climatização devido às mesma não estarem em funcionamento e com difícil acessibilidade. Manutenção de Património Edificado Devoluto 46 Manutenção de Património Edificado Devoluto 47 4 PROPOSTA DE MODELO 4.1. FUNDAMENTAÇÃO DA PROBLEMÁTICA Quando se pensa em edifícios devolutos sem qualquer uso funcional, é do senso comum, que o mais vantajoso do ponto de vista económico, é deixar o edifício como está e não realizar qualquer tipo de manutenção. Quando se observa os edifícios industriais em não funcionamento, pode-se verificar que a maioria deles se encontra abandonado e sem qualquer tipo de manutenção, sendo deixados ao abandono. Contudo, podem surgir as seguintes questões, como valorizar ao máximo o valor do imóvel? Não realizar qualquer tipo de manutenção será o mais vantajoso do ponto de vista económico? O que fazer com o imóvel? No sentido de responder a estas questões, no presente capítulo, é apresentada a metodologia desenvolvida para analisar quais as estratégias de manutenção mais vantajosas do ponto de vista económico, de forma aos proprietários dos edifícios valorizarem ao máximo os mesmos. 4.2. METODOLOGIA GERAL Para se realizar uma análise económica aos edifícios devolutos para diferentes estratégias de manutenção, é preciso primeiro identificar quais os elementos fontes de manutenção, assim como uma caracterização das soluções construtivas adotadas. Após terem sido definidos os elementos fontes de manutenção, é necessário realizar uma análise ao estado de conservação destes elementos, analisando se os mesmos estão a cumprir corretamente a sua função e se não representam um perigo do ponto de vista estrutural e de salubridade, pondo em risco a vida humana. Posteriormente é necessário definir quais as estratégias de manutenção a adotar para realizar a análise económica. Tendo sido definido o estado de conservação dos elementos fontes de manutenção e as estratégias de manutenção, elabora-se um orçamento para cada estratégia, tendo em conta todas as intervenções necessárias para cumprir com o definido na mesma. O orçamento deve incluir o investimento inicial da estratégia, assim como os custos de manutenção futuros associados. Na fase seguinte, é necessário fazer uma avaliação imobiliária do edificado, de forma a determinar o valor de mercado da unidade industrial para cada estratégia de manutenção assim como o seu valor residual. Manutenção de Património Edificado Devoluto 48 Por último, é feita uma análise económica para cada estratégia para um determinado período de tempo, contabilizando-se o valor inicial do imóvel, a sua depreciação física, o investimento inicial, o custo de manutenção, o IMI, o custo de oportunidade e o crescimento de mercado. No seguinte cronograma é apresentada a metodologia de resolução proposta. Fig. 4.1. - Fases da metodologia 4.3. EFM E ESTADO DE CONSERVAÇÃO Para definir os elementos fontes de manutenção, assim como para analisar o estado de conservação dos mesmos, foi feita uma adaptação do MAEC de forma a este método se adaptar melhor a edifícios industriais, visto este ser mais direcionado para edifícios de habitação. Para definir quais os elementos alvo de manutenção de interesse para unidades industriais foram realizadas visitas às unidades industriais em estudo, tendo sido feito um levantamento dos elementos de interesse, assim como a sua importância para o estado de conservação do edificado. Na adaptação da ficha MAEC foram introduzidos novos elementos fontes de manutenção e retirados outros, visto muitos deles não terem interesse para o tipo de edifícios em estudo. Foi ainda alterada a estrutura da ficha original de forma à mesma puder conter a informação importante para a análise deste tipo de edifícios e adaptar-se da melhor forma ao estudo de edifícios industriais devolutos. As alterações efetuadas na ficha MAEC foram as seguintes:  No ponto A foi alterada a informação da identificação do imóvel, tendo sido retirado os espaços para preencher a fração, artigo matricial e código SIG.  No ponto B foram retirados os espaços para preenchimento do número de unidades do edifício e o número de divisões da unidade, tendo sido introduzidos espaços para indicar o início e paragem de funcionamento das atividades no edifício.  No ponto C foi alterada a estrutura dos EFM, tendo sido divididos em elementos do edifício e elementos da envolvente, foram ainda adicionados novos EFM e retirados outros. Os fatores de ponderação para os EFM foram também alterados.  No ponto E foi criado um espaço para descrever as anomalias presentes em cada EFM. Da adaptação da ficha de anomalias foram retiradas todas as informações legais associadas ao mesmo. Elementos fonte de manutenção (EFM) e caracterização construtiva •Identificação dos elementos a analisar. Registo de anomalias •Análise de anomalias feitas através de uma adaptação do método MAEC. Estratégias de manutenção e orçamentação •Definição de tarefas a realizar para cada política de manutenção. •Orçamentação das diferentes soluções. Análise económica comparativa •Cálculo do custo das diferentes estratégias de manutenção. •Cálculo da evolução do valor do imóvel para cada estratégia de manutenção. Manutenção de Património Edificado Devoluto 49 Estratégias de manutenção Não realizar manutenção Recuperar o edificado na totalidade Todos os EFM, com a exceção de depósitos e jardins, devem ser analisados tendo em conta as regras estabelecidas no manual do NRAU “Método de avaliação do estado de conservação de imóveis”. Relativamente à análise do estado de conservação de depósitos e jardins, estes devem ser analisados utilizando o critério definidos no anexo 2. A atribuição do estado de conservação do edificado deve seguir as regras definidas no manual do NRAU “Método de avaliação do estado de conservação de imóveis”. Pode-se encontrar no anexo 3 a ficha de análise de anomalias adaptada. 4.4. ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO Na escolha das estratégias de manutenção a estudar deve ser questionado ao proprietário se este possui algum interesse futuro para o imóvel e quais os encargos financeiros que o mesmo acarreta. No caso de o proprietário ser uma empresa, tem de se ter ainda em consideração a afetação que a imagem do edifício abandonado pode ter para a empresa. Existe uma infinidade de possíveis políticas de manutenção para um edifício, desde deixar o edificado no estado atual, não sendo feito nenhum tipo de manutenção, até à opção de recuperar totalmente o edificado. Entre a estratégia de manter o edificado como está, até à opção de recuperar o edificado por completo, vão existir um grande número de estratégias de manutenção possíveis, podendo-se considerar estas estratégias como estratégias de manutenção intermédias. Fig. 4.2.- Tipos de estratégias de manutenção Antes de definir os tipos de estratégias de manutenção a estudar, é necessário primeiro estudar o edificado e a sua envolvente, de forma a se perceber como se pode retirar valor do imóvel e se as estratégias que estamos a pensar desenvolver são exequíveis. Antes de se definir as estratégias de manutenção, deve-se contactar as câmaras, de forma a conhecer-se o PDM atual do local, assim como possíveis alterações futuras do tipo de uso do solo onde se encontra o imóvel. Deve-se ainda pesquisar se existem queixas por parte dos vizinhos sobre as atividades ali desenvolvidas até à data de funcionamento ou após o abandono do edificado, consultar mapas de ruído, Rede Natura 2000, Plano de Ordenamento da Orla Costeira, Rede Nacional de Áreas Protegidas, estudar o tipo de atividade desenvolvida na zona, tipologia do edificado da envolvente, proximidade a núcleos populacionais e vias principais, entre outros. Os proprietários devem ser questionados sobre se existiram atos de vandalismo ou danos causados a terceiros após o abandono do edificado. A análise de mercado da zona onde está localizado o imóvel é de grande importância, pois é também através desta, que se vai retirar conclusões sobre como valorizar ao máximo o imóvel e a partir dai definir as estratégias de manutenção para as quais se vai desenvolver a análise económica. Para salientar a importância de um estudo de mercado pode-se dar como exemplo o caso de uma unidade industrial em que o PDM permita a construção de habitação e no qual existe uma procura crescente no mercado imobiliário de edifícios de habitação estando o mercado de edifícios industriais estagnado. Manutenção de Património Edificado Devoluto 56 Fig. 4.4.- Exemplo de gráfico para análise económica Valor Tempo Estratégia 1 Estratégia 2 Estratégia 3 Valor Residual Manutenção de Património Edificado Devoluto 57 5 Caso de estudo 5.1. FUNDAMENTAÇÃO DA PROBLEMÁTICA E CONDIÇÕES INICIAIS De modo a exemplificar e a comprovar a validade do modelo desenvolvido na presente dissertação, aplicou-se a metodologia a duas unidades industriais, de forma a estudar qual a melhor política de manutenção a desenvolver, no sentido de rentabilizar ao máximo as unidades industriais. As estratégias de manutenção desenvolvidas, assim como os fatores a ter em conta na análise económica, foram desenvolvidos de forma a se adaptarem, o melhor possível, a cada unidade industrial. 5.2. UNIDADE INDUSTRIAL VILA DO CONDE Conforme já mencionado no capítulo 3, esta unidade industrial, situada na Rua 5 de Outubro, 1813 (N13), Vila do Conde, funcionava como unidade de produção de produtos lacticínios, tendo parado o a sua atividade há 9 anos (2007), ficando a parte administrativa a funcionar até 2011. A unidade industrial possui uma área bruta de construção de cerca de 17.600 m2 e uma área exterior de aproximadamente 12.200 m2, tendo o terreno uma área de 27.100 m2. No estudo da unidade industrial foram definidos quatro edifícios principais, os quais se encontram identificados na figura seguinte: Manutenção de Património Edificado Devoluto 58 Fig. 5.1Edifícios principais da unidade industrial (Vila do Conde) 5Unidade de produção de UHT e leite esterilizado (1980) 6Unidade de produção de iogurtes e queijos (1984) 7Edifício administrativo (1984) 8Armazém (1998) 5.2.1. MANUTENÇÃO ATUAL A unidade industrial em estudo não possui qualquer tipo de cadastro do edificado, nem registo das intervenções realizadas ao longo do período de funcionamento da mesma, não sendo assim possível estudar-se o tipo de manutenção realizada até à paragem de funcionamento da unidade fabril. Desde a paragem de atividade da unidade industrial, não existiu nenhum tipo de manutenção do edificado ou do seu exterior, tendo apenas a unidade industrial vigilância 24h por dia. O edificado foi deixado ao abandono, estando este sujeito a agentes de degradação tais como a água, ação gelo/degelo, biodetioração, vento, vandalismo ou variações de temperatura. É de salientar a importância da existência de um cadastro dos edifícios, pois este permite o fácil e rápido acesso a toda a informação do imóvel, sendo armazenado no mesmo, toda a informação referente aos imóveis. Na presente dissertação é proposto um modelo de cadastro para o edifício, conforme se encontra no Anexo 4. Manutenção de Património Edificado Devoluto 59 5.2.2. ESTADO DE CONSERVAÇÃO Após ter sido feita a caracterização construtiva conforme descrita no capítulo 3, foi feita uma análise do estado de conservação dos diferentes elementos fontes de manutenção. Edifício: Estrutura  A estrutura metálica no edifício 4 apresenta sinais de ferrugem em pequenas áreas ao longo dos pilares, sendo esta mais gravosa ao nível das vigas, não pondo, contudo, a segurança em questão. Os elementos de ligação apresentam também sinais de corrosão. Cobertura  No edifício 3 existem infiltrações no remate da platibanda. Paredes exteriores  Presença de musgo junto de zonas de escorrimento de águas. Paredes interiores  Na zona das casas de banho do edifício 2 encontram-se cerca de três dezenas de azulejos partidos ou estalados. Muitos azulejos encontram-se com sujidade e descolorados. Revestimentos pavimentos interiores  Estrutura de betão armado em médio/bom estado de conservação, apresentando despassivação das armaduras em pequenas áreas ao longo dos pilares e vigas. A despassivação das armaduras está mais presente nos pilares em contacto com o exterior e pontualmente nos pilares interiores ao nível da base.  As placas metálicas da cobertura dos edifícios 1, 2 e 4 apresentam sinais elevados de corrosão, estando em várias zonas com perfurações, permitindo assim a entrada de água das chuvas. A corrosão das chapas de cobertura é mais acentuada no edifício 2 e 4. No edifício 2 podemos encontrar pequenas áreas em que a cobertura ruiu por completo.  A estanquidade das claraboias foi totalmente comprometida, existindo infiltrações de águas da chuva nas mesmas.  A estrutura metálica em treliças de suporte da cobertura apresenta ligeiros sinais de corrosão ao longo de toda a sua superfície.  Descascamento acentuado da pintura das paredes, quer no interior, quer no exterior, sendo mais gravoso no edifício 1 e presença de pequenas fendas ao longo das paredes.  Falta de reboco em áreas muito pequenas das paredes.  Elevado grau de sujidade em todas as paredes.  Sinais de manchas de humidade nas paredes junto dos rodapés no edifício 1 e 2 ao nível de todos os andares.  Nos edifícios 1 e 2 as paredes interiores apresentam um grande nível de sujidade.  No edifício 1 existe descasque da tinta, principalmente em zonas nas quais existem infiltrações na cobertura.  No edifício 2 existe um descasque quase total da tinta das paredes.  Estão presentes manchas de humidade junto dos rodapés.  Os pavimentos ao nível do solo, estão irregulares e com alguns cerâmicos partidos.  Os pavimentos cerâmicos no rés-do-chão encontram-se bastante desgastados.  Os pavimentos de linóleo do edifício 2 apresentam descolamentos em grandes áreas e são visíveis bolhas devido às humidades por baixo do revestimento.  Todos os pavimentos apresentam um elevado grau de sujidade. Manutenção de Património Edificado Devoluto 60  No edifício 3 os pavimentos flutuantes estão ligeiramente riscados e sem brilho. Tetos  Os tetos falsos do edifício 2 encontram-se totalmente degradados com as placas a cair. Ao nível do rés-do-chão, os tetos falsos encontram-se com alguns sinais de degradação com pequenas áreas em que o mesmo ruiu. A estrutura de suporte dos tetos falsos apresenta ligeiros sinais de degradação.  No edifício 3 faltam várias placas do teto falso.  Os tetos dos edifícios 1, 2 e 3 apresentam um descasque da pintura em grandes áreas. Escadas  No edifício 1, a estrutura metálica e o corrimão apresentam sinais de corrosão, não pondo em causa a segurança. Caixilharias e portas exteriores  As portas e gradeamentos do edifício 1, 2 e 3 encontram-se com um grau de corrosão elevado, comprometendo a estanquidade. Os mecanismos de movimentação das portas encontram-se danificados e enferrujados. Caixilharias e portas interiores  Os mecanismos de movimentação das portam estão bastante degradados e enferrujados. Equipamentos sanitários  As bacias de retrete apresentam um grau elevado de sujidade. Equipamentos de proteção contra-quedas  No edifício 3 o muro de varanda apresenta descasque total da tinta.  Sinais de desgaste dos revestimentos nos degraus do edifício 1 e 2.  Os corrimões apresentam sinais de corrosão, não pondo em causa a sua estabilidade ou segurança.  No edifício 2 cerca de 15% das janelas estão partidas.  As janelas do edifício 2 apresentam um grande nível de sujidade e problemas de estanquidade junto da ligação caixilharia-parede e caixilharia-vidro.  No edifício 1 cerca de 35% das janelas estão partidas, estando muitas delas tapadas com tábuas de madeira.  No edifício 3 existem zonas pontuais de infiltrações nas janelas.  A grande maioria dos mecanismos de movimento das janelas do edifício 2 e 3 encontram-se danificados e enferrujados.  No edifício 2 cerca de 25% das janelas interiores estão partidas.  As portas do edifício 1 e 2 estão bastante degradadas, estando as portas metálicas bastante enferrujadas e as portas de madeira empenadas devido à humidade.  Faltam todos os equipamentos de funcionamento dos aparelhos de casa de banho, tais como, chuveiros, torneiras, autoclismos, etc.  No edifício 2 as proteções do terraço apresentam sinais de ferrugem e plásticos partidos, que serviam de guardas. Manutenção de Património Edificado Devoluto 61 Envolvente: Depósitos  Os depósitos subterrâneos estão inundados e com elevado grau de sujidade.  Os depósitos de superfície em betão armado apresentam descasque total da pintura e pequenas fendas.  Os depósitos metálicos apresentam sinais elevados de corrosão. Revestimento pavimentos exteriores  Os acessos encontram-se de maneira geral fendilhados, apresentando fendas de média dimensão. É visível o crescimento de vegetação rasteira no pavimento. Vedações  As redes e varões de suporte encontram-se com sinais de ferrugem ao longo de toda a sua superfície.  Os muros encontram-se com descasque total da sua pintura. Portões  O portão de entrada apresenta alguns sinais de corrosão. Jardins  Os jardins apresentam alguma vegetação ligeira e de médio tamanho com sinais de abandono, prejudicando já elementos do edificado. Instalações  Ao nível de instalações não foi possível analisar as mesmas, visto estas serem de difícil acesso e não estarem em funcionamento. No anexo 5 encontra-se a ficha de Estado de Conservação preenchida. Foram identificados como principais agentes de degradação a chuva, o vento e vandalismo. 5.2.3. ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO Para definir as estratégias de manutenção a estudar foi-se consultar o PDM em vigor assim como todas as diretivas nacionais sobre ocupação de solo. O PDM em vigor define que o terreno em estudo é um terreno industrial, contudo o PDM de Vila do Conde está em revisão, tendo sido dito, de forma informal, pelos responsáveis do desenvolvimento do novo PDM, que o terreno iria passar para habitacional. Foi dito ainda que no caso de não haver qualquer tipo de ampliação e não sendo feitas alterações nas áreas de implantação, seria possível manter o edifício para indústria ou comércio. Foi ainda perguntado na câmara municipal se havia sido feita alguma queixa, por parte dos vizinhos, sobre ruído ou vandalismo, quer durante o funcionamento da unidade industrial, quer após a sua paragem de funcionamento, tendo sido dito que não havia qualquer registo de queixas por parte dos habitantes da zona.  Os passeios de calçada portuguesa têm elementos soltos, que permitem o desenvolvimento de vegetação. Manutenção de Património Edificado Devoluto 62 Após a consulta de todas as diretivas nacionais de ocupação do solo, tais como Rede Natura 2000, RAN, REN, POAP, PROT e POOC verificou-se o terreno em estudo não se encontra em nenhuma área considerada protegida por qualquer uma das diretivas. Fig. 5.2Mapa Rede Natura 2000 (Vila do Conde) Posteriormente foi feita uma prospeção de mercado, tendo sido consultadas agências imobiliárias, de forma a se perceber como está o mercado imobiliário local, em termos de habitação, indústria e comércio. Segundo as informações obtidas, o mercado de habitação encontra-se estagnado, havendo bastante oferta na zona. Relativamente à procura de edifícios industriais e de comércio, a procura na zona é crescente tendo havido investimentos recentes, sobretudo para edifícios comerciais. O terreno da unidade industrial apresenta acessibilidades muito boas, estando situado à face da N13 e a 6 min de carro da A28. Existe ainda uma paragem de metro a 5 min a pé e muitas zonas comerciais na envolvente. Tendo sido estudada a envolvente, o mercado, as possíveis condicionantes e ainda tendo em conta o interesse de terceiros na unidade para parque industrial, foi definido que o edifício teria mais valor como zona industrial. No estudo da unidade industrial não foi estudada a venda separada dos diferentes edifícios da mesma, pois considerou-se que essa opção não teria valor. As estratégias definidas passam por ter uma opção em que se demole todo o edificado, sendo recuperado o valor inicial do terreno, uma segunda em que é realizada uma manutenção mínima imprescindível, uma terceira estratégia em que existe uma recuperação quase total do edifício e ainda uma estratégia intermédia na qual se mantém o estado atual de conservação. As estratégias de manutenção definidas para o parque industrial foram: • Estratégia de demolirO edificado é todo demolido restituindo o valor do terreno. • Estratégia mínimaManutenção apenas para garantir o aspeto visual do edificado, salubridade e segurança estrutural. • Estratégia intermédiaManutenção de forma a evitar a degradação natural do edificado. • Estratégia de serviçoRecuperação da totalidade do edificado de forma a estar pronto para serviço. Manutenção de Património Edificado Devoluto 63 Na estratégia de demolir, destruir-se-ia todo o edificado, de forma a não haver custos associados aos edifícios, nem custos de segurança, havendo apenas a manutenção dos jardins e da vedação do terreno. Na estratégia mínima foi definido realizar uma manutenção básica dos edifícios, garantindo a segurança do edificado e a limpeza do interior e dos jardins, de forma à unidade industrial não transmitir uma imagem de abandono, que poderia ser prejudicial para a imagem da empresa. As tarefas realizadas nesta estratégia são:  Limpeza e manutenção dos espaços verdes;  Segurança;  Limpeza geral do interior do edificado;  Inspeção periódica anual;  Manutenção de vedações. A estratégia intermédia foi pensada de forma a se evitar a degradação do edifício, garantindo que o mesmo se mantém no estado de conservação atual evitando a sua degradação prematura. Foi considerado que o edifício ainda tem valor e por isso vai-se garantir que esse valor não se perde. Foi definido que os EFM ainda com valor são:  Estrutura de betão armada;  Estrutura metálica;  Estrutura metálica de cobertura;  Pavimentos interiores;  Pavimentações exteriores. As tarefas definidas na presente estratégia são:  Limpeza e manutenção dos espaços verdes;  Segurança;  Limpeza geral do interior do edificado;  Inspeção periódica anual;  Limpeza de armaduras e substituição do betão contaminado;  Tratamento anticorrosão da superfície metálica;  Substituição de chapas de cobertura por chapas de aço tipo sandwich;  Substituição de caleiras;  Substituição de tubos de queda;  Limpeza de caleira e tubos de queda;  Reposição do reboco em falta nas paredes;  Limpeza de parede com jato de água;  Entaipamento de janelas;  Entaipamento de portas;  Substituição de mecanismos de portas;  Manutenção de vedações. A estratégia de serviço passa por recuperar o edificado por completo, de modo ao mesmo estar pronto para venda. Nesta estratégia não são feitos acabamentos interiores ou obras ao nível das instalações, deixando esses trabalhos ao critério do comprador, de forma ao edifício ser mais facilmente adaptado ao pretendido pelo comprador, evitando assim a realização de obras desnecessárias, que possivelmente não tragam valor para o comprador. As tarefas previstas nesta estratégia são: Manutenção de Património Edificado Devoluto 64  Limpeza e manutenção dos espaços verdes;  Segurança;  Limpeza geral do interior do edificado;  Inspeção periódica anual;  Limpeza de armaduras e substituição do betão contaminado;  Tratamento anticorrosão da superfície metálica;  Substituição chapas de cobertura por chapas de aço tipo sandwich;  Substituição de caleiras;  Substituição de tubos de queda;  Limpeza de caleira e tubos de queda;  Reposição do reboco em falta nas paredes;  Limpeza de parede com jato de água;  Substituição de mecanismos de portas;  Tratamento estrutura metálica de cobertura;  Substituição de telas betuminosas;  Rebocagem e pintura de parede;  Pintura de chapas metálicas;  Retirar isolamento térmico câmaras frigoríficas;  Levantamento de cerâmico de pavimento;  Levantamento pavimento de linóleo;  Nivelamento do pavimento com betão rígido;  Enceramento pavimento de pavimento flutuante;  Tratamento anticorrosão e pintura de superfície metálica de corrimão;  Levantamento de pedras das escadas e alisamento do betão;  Tratamento anticorrosão e pintura de superfície de escada metálica;  Substituição de janelas;  Substituição de portas e portões metálicos;  Substituição de portas de vidro;  Substituição de portões;  Substituição gradeamentos;  Remoção de equipamento sanitários;  Desmantelamento de depósitos de superfície;  Recuperação calçada de passeio;  Asfaltagem de pavimento;  Substituição de rede de vedação;  Pintura e substituição de componentes do portão principal. O estudo económico da unidade industrial será feito para 10 anos. 5.2.4. ORÇAMENTAÇÃO Após serem definidas as estratégias de manutenção a estudar, é necessário orçamentar as mesmas. Na orçamentação das diferentes estratégias foi tido em conta o investimento inicial necessário para se cumprir com o pretendido na estratégia, assim como os custos de manutenção a 10 anos. Os valores obtidos para os custos das diferentes estratégias de manutenção foram determinados recorrendo ao programa “Gerador de Preços” do CYPE e à pesquisa online de valores para os diferentes trabalhos. Manutenção de Património Edificado Devoluto 65 Os mapas de tarefas e quantidades podem ser consultados no anexo 6. Quadro 5.1.- Custos de manutenção das estratégias de manutenção (Vila do Conde) Investimento inicial Custo de manutenção a 10 anos Custo total a 10 anos Estratégia de demolir 204 218,00 € 57 948,40 € 262 166,40 € Estratégia mínima 24 558,00 € 699 818,40 € 724 376,40 € Estratégia intermédia 378 422,60 € 782 838,50 € 1 161 261,10 € Estratégia de serviço 1 035 110,36 € 1 081 655,10 € 2 116 765,46€ 5.2.5. FATORES PARA ANÁLISE ECONÓMICA Após serem definidas as estratégias de manutenção, fomos calcular o valor inicial do imóvel para cada uma das estratégias, o valor residual, assim como os fatores a ter em conta para a análise económica. Os fatores considerados na análise económica são a depreciação física, IMI, custo de oportunidade, variação de valor de mercado e custo de manutenção (calculado anteriormente). 5.2.5.1. Valor Inicial Para determinar o valor atual do imóvel após o investimento inicial de cada estratégia de manutenção, foi-se determinar para a estratégia mínima e para a estratégia de serviço o valor de mercado através do método comparativo utilizado pelos avaliadores imobiliários da CMVM. Quanto ao valor inicial da estratégia intermédia, o mesmo foi calculado a partir do método do custo partido dos valores previamente calculados para a estratégia mínima e de serviço. No uso do método comparativo utilizado para calcular o valor inicial do imóvel na estratégia mínima e de serviço fomos pesquisar no mercado imobiliário, imóveis na zona da unidade industrial e em outras localidades próximas, com características e áreas semelhantes. Os imóveis utilizados na amostra foram encontrados, consultando agências imobiliárias e através de sites especializados para procura de imóveis. No estudo de mercado as características a ter em conta para comparação dos imóveis foram:  Zona  Localização  Acessibilidade  Estado de conservação  Acesso a TIR  Área bruta privativa  Área de logradouro  Infraestruturas circundantes Após definida a amostra de imóveis, foram criados pesos para cada característica, de forma a se homogeneizar a amostra. A tabela abaixo mostra a criação de pesos para a “zona” na estratégia mínima. Manutenção de Património Edificado Devoluto 72 pelo “Curso de Especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário” do FIPP pois a manutenção anual realizada irá prolongar a vida útil do edificado indefinidamente. Quanto à idade atual do edificado, assumiu-se que o mesmo tinha 0 anos, pois apesar de o edifício não se encontrar novo, ele encontra-se em perfeito estado de condição após a intervenção para o tipo de objetivo definido na estratégia, que é evitar a degradação do estado atual do edificado. Tendo em conta a estratégia de manutenção prevista, foi considerada uma depreciação ligeira (C=2,52%), uma vez que a manutenção realizada é muito boa do ponto de vista de evitar a degradação dos EFM ainda com valor. Aplicando a fórmula de Ross-Heidecke o fator de depreciação (K) calculado para cada ano futuro foi: Quadro 5.12Fator de depreciação acumulada para a estratégia intermédia (Vila do Conde) Ano K 1 3,00% 2 3,50% 3 4,00% 4 4,54% 5 5,00% 6 5,60% 7 6,17% 8 6,73% 9 7,30% 10 7,78% Utilizou-se a fórmula da depreciação do método do custo para calcular a depreciação anual do imóvel. (5.4.) O valor físico do imóvel para cada ano futuro vai ser dado por: (5.5.) No anexo 8 pode-se encontrar os valores anuais futuros para a estratégia intermédia. Estratégia de serviço: Para o cálculo da depreciação do edificado na estratégia de serviço, usou-se o mesmo método de cálculo utilizado na estratégia intermédia. Como nesta estratégia recuperar-se-ia o edificado ao ponto do mesmo se encontrar em estado novo, definiu-se que idade do edifício após recuperado era de 0 anos. Relativamente à vida útil do edificado, como a manutenção realizada tem como objetivo manter os edifícios sempre em estado novo, a sua vida útil seria “infinita”, tendo-se assumido o valor de 100 anos. 𝐷𝑛=𝐾𝑛× 𝑉𝑖𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎𝑡é𝑔𝑖𝑎 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑚é𝑑𝑖𝑎 −𝑉𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙 𝑉𝑓í𝑠𝑖𝑐𝑜 𝑛=𝑉𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎𝑡é𝑔𝑖𝑎 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑚é𝑑𝑖𝑎 −𝐷𝑛 Manutenção de Património Edificado Devoluto 73 Tendo em conta que o edificado se encontra em estado novo e que é feita manutenção para o manter assim, foi definida que a velocidade de depreciação irá ser muito ligeira (C=0,32%) pois apesar da boa manutenção realizada a manutenção nunca é perfeita, indo o edifício depreciar sempre. Aplicando a fórmula de Ross-Heidecke o fator de depreciação (K) calculado para cada ano futuro foi: Quadro 5.13Fator de depreciação acumulada para a estratégia de serviço (Vila do Conde) Ano K 1 0,82% 2 1,33% 3 1,83% 4 2,32% 5 2,94% 6 3,48% 7 4,00% 8 4,63% 9 5,20% 10 5,80% O valor físico do imóvel para cada ano futuro é calculado da mesma forma que na estratégia intermédia. No anexo 8 pode-se encontrar os valores anuais futuros para a estratégia de serviço. 5.2.5.3 Custos de manutenção No anexo 9 podem-se encontrar os custos de manutenção acumulados para cada estratégia de manutenção. Foi considerado que os custos de manutenção anuais eram constantes ao longo dos dez anos com exceção da estratégia mínima. Na estratégia mínima o edificado é demolido no ano nove visto ter sido atingido o valor residual, significando que o edificado já não possui valor, passando os custos de manutenção a ser iguais ao da estratégia de demolir. 5.2.5.4 IMI Para a realização da análise económica é necessário entrar com o IMI, visto este representar um custo anual para o proprietário do imóvel. Foi solicitado aos proprietários do imóvel o valor anual pago de IMI, o qual é de 26 075€. O valor acumulado do imposto IMI ao longo dos anos é apresentado no quadro abaixo. Manutenção de Património Edificado Devoluto 74 Quadro 5.14Valor acumulado de IMI (Vila do Conde) Ano IMI 1 26075 € 2 52150 € 3 78225 € 4 104300 € 5 130375 € 6 156450 € 7 182525 € 8 208600 € 9 234675 € 10 260750 € 5.2.5.5 Custo de oportunidade Após a consulta de agências bancárias, o melhor retorno encontrado para uma aplicação financeira foi de 0,9% ao ano. No anexo 10 encontram-se os ganhos de juro acumulados para cada estratégia de manutenção. 5.2.5.6 Variação de valor de mercado Após a consulta de imobiliárias, foi dito por parte das mesmas, que é espectável um crescimento de mercado de 1,5% ao ano para edifícios industriais na zona. No anexo 11 pode-se encontrar os ganhos do crescimento do mercado para cada estratégia. 5.2.6. ANÁLISE ECONÓMICA Para comparar as diferentes estratégias de manutenção foram criados gráficos que incluem as quatro estratégias em estudo. O valor fisco do imóvel é determinado anualmente calculando o valor inicial do imóvel descontado da depreciação física do mesmo. Em todos os gráficos apresentados de seguida, o crescimento de mercado já é contabilizado no valor residual do terreno. É de salientar que as previsões efetuadas na avaliação futura dos imóveis é a preços constantes do ano 0. Manutenção de Património Edificado Devoluto 75 Fig. 5.3.- Valor físico do imóvel (Vila do Conde) O valor da estratégia de demolir é coincidente com o valor residual. Fig. 5.4.- Custos de manutenção (Vila do Conde) 3 102 176 € 8 748 636 € 3 600 202 € 9 661 510 €9 144 635 € 10 574 384 €10 140 996 € 0,00 € 2000 000,00 € 4000 000,00 € 6000 000,00 € 8000 000,00 € 10000 000,00 € 12000 000,00 € 012345678910 Anos Valor físico do imóvel Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Valor Residual 204 218 €262 166 € 24 558 € 724 376 € 378 423 € 1 161 261 € 1 035 110 € 2 116 765 € 0,00 € 500 000,00 € 1000 000,00 € 1500 000,00 € 2000 000,00 € 2500 000,00 € 0 2 4 6 8 10 Anos Custo de manutenção Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Manutenção de Património Edificado Devoluto 76 O gráfico abaixo representa o valor anual do imóvel para as diferentes estratégias de manutenção, descontando a depreciação física anual e os custos de manutenção. O gráfico apresentado de seguida é obtido pegando nos valores apresentados na figura 5.3 subtraindo os custos de manutenção apresentados na figura 5.4. Fig. 5.5.- Valor do imóvel descontando custos de manutenção (Vila do Conde) O valor real do imóvel para o ano n é obtido através da seguinte fórmula: (5.6.) 2 897 958 € 3 338 035 € 8 724 078 € 2 875 825 € 9 283 088 € 7 983 374 € 9 539 274 € 8 024 231 € 3 102 176 € 3 600 202 € 0 € 2 000 000 € 4 000 000 € 6 000 000 € 8 000 000 € 10 000 000 € 12 000 000 € 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Anos Valor do imóvel descontando custo de manutenção Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Valor Residual 𝑉𝑟𝑒𝑎𝑙 𝑛=𝑉𝑓í𝑠𝑖𝑐𝑜 𝑛−𝐶𝑚𝑎𝑛𝑢𝑡𝑒𝑛 çã𝑜 𝑛−𝐼𝑀𝐼𝑛+𝑉𝑐𝑟𝑒𝑠𝑐𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑛−𝑉𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑜𝑝𝑜𝑟𝑡𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑛 Manutenção de Património Edificado Devoluto 77 Fig. 5.6.- Valor real do imóvel (Vila do Conde) No anexo 12 pode-se encontrar os valores anuais para cada estratégia de manutenção, conforme representados na figura 5.6. 5.2.7. ANÁLISE DE RESULTADOS Pela análise dos gráficos acima representados, pode-se verificar que a estratégia mais vantajosa do ponto de vista económico a 10 anos é a estratégia de serviço, sendo muito aproximada pela estratégia intermédia, a qual apresenta em termos absolutos declive superior à estratégia de serviço, sendo espectável que num período superior a 10 anos esta passe a ser a estratégia com maior retorno económico, caso todas as condições iniciais se mantenham. Apesar de se verificar que a estratégia intermédia e de serviço são mais interessantes do ponto de vista económico, estas exigem um investimento inicial e custos de manutenção ainda elevados, que podem levar a prejuízos para a empresa, caso a sua venda não seja feita num curto espaço de tempo, ou caso o mercado imobiliário da zona não tenha um crescimento que possa compensar os custos de manutenção e os encargos associados. A estratégia mínima pode permitir que a venda do imóvel seja mais rápida, pois esta não atrai apenas compradores interessados na implementação de uma indústria ou parque industrial, mas também compradores com interesse no mercado habitacional. Apesar da estratégia de demolir ser do ponto de vista económico a menos interessante nos primeiros anos, esta pode ser uma opção viável para os proprietários do imóvel, no caso de estes não quererem ter grandes encargos com o imóvel em termos de conservação, sendo esta opção a que possui menores custos de manutenção a longo prazo e menos preocupações para os proprietários. 2 897 958 €2 757 691 € 8 724 078 € 2 577 936 € 9 283 088 € 8 185 377 € 9 539 274 €8 219 642 € 3 102 176 €3 036 154 € 0,00 € 2000 000,00 € 4000 000,00 € 6000 000,00 € 8000 000,00 € 10000 000,00 € 12000 000,00 € 0 2 4 6 8 10 Anos Valor Real do Imóvel Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Valor residual Manutenção de Património Edificado Devoluto 78 Pela análise de todas as vertentes, a estratégia mais vantajosa do ponto de vista económico, aparenta ser a estratégia intermédia, visto que esta apresenta valores bastante próximos dos valores obtidos para a estratégia de serviço, com a vantagem de requerer menor custos de manutenção e investimento inicial, quando comparada com a estratégia de serviço e permitir uma possível venda mais rápida, uma vez que apesar de a estratégia de serviço ter sido de desenvolvida para uma melhor adaptação do edificado ao pretendido pelo comprador, a estratégia intermédia permite ao comprador modificar o edificado conforme o pretendido por ele numa fase mais inicial. 5.3. UNIDADE INDUSTRIAL DE LEÇA DO BALIO Conforme já mencionado anteriormente no capítulo 3, esta unidade industrial na Rua do Recarei 1133, Leça do Balio, funcionava como unidade de produção de produtos laticínios, tendo sido desativada há 7 anos (2009) ficando a funcionar os laboratórios da mesma até ao ano de 2014. Esta fábrica possui uma área bruta de construção de cerca de 9300 m2, com uma área de logradouro de cerca de 10500 m2, tendo o terreno uma área de 15500 m2 Na análise da fábrica foram considerados dois edifícios principais, estando eles representados na figura abaixo. Fig. 5.7.- Edifícios principais da unidade industrial (Leça do Balio) O edifício 1 trata-se do edifício principal da unidade industrial, estando nele inserido a unidade de secagem de leite, o armazém, depósito de água, câmaras frigoríficas, laboratórios, zona de refeitório, zonas de lazer, balneários assim como salas de reuniões e toda a parte administrativa. Manutenção de Património Edificado Devoluto 79 O edifício 2 é o edifício de serviço, no qual estavam localizadas as oficinas e as caldeiras. 5.3.1. MANUTENÇÃO ATUAL Esta unidade industrial não possui qualquer tipo de cadastro do edificado, não existindo informações sobre as intervenções realizadas, assim como o tipo de manutenção existente durante o funcionamento da unidade industrial, contudo foi dito por um responsável da empresa detentora do imóvel, que a manutenção existente era sobretudo manutenção corretiva. Após a paragem de funcionamento da unidade industrial não foi realizado nenhum tipo de manutenção do edificado, nem do seu exterior, tendo apenas vigilância duas vezes por dia, três vezes por semana. O edificado foi deixado ao abandono, estando o mesmo sujeito aos agentes de degradação. Sugere-se também a existência de uma ficha cadastro para esta unidade industrial conforme apresentada no anexo 4. 5.3.2. ESTADO DE CONSERVAÇÃO Após ter sido feita a caracterização construtiva conforme descrita no capítulo 3 passou-se para a análise do estado de conservação dos diferentes elementos fontes de manutenção. Edifício: Estrutura  A estrutura de betão armado do edifício 1 e 2 encontra-se em bom estado de conservação, apresentando pontualmente descasque da camada de recobrimento das armaduras. O descasque existente acontece unicamente nas vigas da estrutura.  A estrutura metálica da zona de secagem de leite apresenta alguns sinais de ferrugem em pequenas áreas, não pondo a segurança da estrutura em causa. Os elementos de ligação apresentam também sinais de corrosão. Cobertura  No edifício 1, a laje de cobertura apresenta-se em perfeito estado de conservação, não sendo visíveis quaisquer pontos de humidade. Não foi possível analisar o estado de conservação das placas de recobrimento em amianto, contudo é de prever que estejam em médio/bom estado de conservação, visto não existirem manchas de humidade no teto. As janelas presentes na cobertura apresentam cerca de 10% dos vidros partido.  Quanto á área de secagem de leite, são visíveis alguns furos nas chapas metálicas de cobertura, estando assim a estanquidade comprometida.  Relativamente à estrutura metálica de cobertura do edifício 2 e da zona de secagem de leite pode-se verificar que a estrutura apresenta alguns sinais de ferrugem em pequenas áreas, não pondo contudo a segurança da estrutura em causa.  As placas de amianto de cobertura do edifício 2 apresentam pequenos furos, estando assim a estanquidade comprometida. Paredes exteriores  As paredes exteriores apresentam sinais de sujidade e algum descascamento da pintura, encontrando-se muitas delas grafitas em grande áreas. Quanto às paredes exteriores em pedra e em tijolo maciço as mesmas encontram-se em muito bom estado de conservação. Manutenção de Património Edificado Devoluto 80 Paredes interiores  As paredes interiores do edifício 1 apresentam alguns sinais de sujidade e encontram-se muitas delas grafitadas. Ao nível de pinturas, nota-se algum desgaste da tinta, não apresentando a mesma descasque.  Nas paredes dos balneários e casas de banho com revestimentos em azulejos, estes encontramse sujos e alguns deles partidos.  No edifício 2, nas paredes existe um descasque total da pintura e encontramos cerca de 30% dos azulejos que serviam de revestimento partidos, encontrando-se os restantes com um elevado grau de sujidade. Revestimentos pavimentos interiores  No edifício 1, os pavimentos revestidos a cerâmicos encontram-se em bom estado, tendo apenas o revestimento perdido o seu brilho. Ao nível dos pavimentos em betão, estes encontram-se sem fendas, apresentando apenas algumas irregularidades no nivelamento. Os revestimentos em linóleo apresentam sinais de descolamento nas extremidades.  No edifício 2 os pavimentos em betão armado apresentam sinais de desgaste, existindo alguma fendilhação dos mesmos. Tetos  Os tetos falsos existentes no edifício 1 apresentam sinais médios de desgaste e sujidade, não estando contudo a sua integridade estrutural comprometida.  Ao nível da pintura dos tetos, encontramos um descasque quase total da mesma. Escadas  As escadas presentes no edifício 1 apresentam algum desgaste ao nível dos degraus, estando as pedras de revestimento com sinais moderados de desgaste. Ao nível das guardas metálicas, estas encontram-se com ligeiro descasque da pintura, apresentando nesses sítios pequenos sinais de corrosão. Caixilharias e portas exteriores  A cortina em vidro da fachada virada a Este do edifício 1 apresenta apenas os suportes de apoio da caixilharia, estando exposta esta fachada aos elementos.  As portas e janelas dos edifícios foram retiradas, encontrando-se todas as janelas e portas entaipadas por blocos de betão. Caixilharias e portas interiores  As portas e janelas interiores ainda existentes no edifício 1 encontram-se em muito mau estado, não tendo as portas mecanismo de fecho e estando os vidros partidos em quase todas as portas e janelas. Equipamentos sanitários  Os lavatórios e bacias de retretes encontram-se na sua maioria partidos, ou em muito mau estado de conservação. Manutenção de Património Edificado Devoluto 81 Envolvente: Depósitos  O depósito existente na cave do edifício 1 encontra-se em bastante mau estado, apresentando as chapas metálicas de impermeabilização grandes sinais de corrosão. O depósito apresenta ainda um grau de sujidade bastante elevado. Revestimento pavimentos exteriores  O pavimento exterior em calçada portuguesa apresenta-se em muito bom estado, existindo apenas algumas ervas nas juntas das pedras de calçada. Vedações  As redes de vedação do terreno assim como os varões de fixação apresentam-se em bom estado. A rede de vedação apresenta-se vandalizada numa extensão de cerca de 3m. Portões  O portão de entrada apresenta alguns sinais de corrosão. Jardins  Os jardins apresentam sinais de abandono encontrando-se ervas já com alturas consideráveis e árvores de grande porte sem tratamento. Instalações  Ao nível de instalações não foi possível analisar as mesmas visto estas serem de difícil acesso e não estarem em funcionamento. No anexo 5 podemos encontrar a ficha de Estado de Conservação preenchida. Foram identificados como principais agentes de degradação a chuva, vento e vandalismo. 5.3.3. ESTRATÉGIAS DE MANUTENÇÃO Para definir as estratégias de manutenção para a unidade industrial, foi-se consultar o PDM em vigor assim como todas as diretivas nacionais sobre ocupação de solo. O PDM em vigor define que o terreno em estudo é um terreno industrial, não sendo possível a construção de outro tipo de edifícios. Foi mencionado mas de forma informal por um técnico da câmara que o edifício principal da unidade industrial (edifício 1) pode ter valor histórico e cultural para a zona, podendo não ser possível demolir o edificado ou mesmo alterar a forma do edifício. Manutenção de Património Edificado Devoluto 88 Estratégia mínima: Quadro 5.17Tabela de homogeneização para a estratégia mínima (Leça do Balio) Zona Localização Acessibilidade Estado de conservação Área bruta Área logradouro Infraestruturas circundantes 1 1,00 1,00 1,00 0,85 1,17 1,03 0,83 2 1,00 1,00 1,00 0,85 1,04 1,03 0,83 3 1,00 1,30 1,00 1,18 1,17 1,00 0,83 4 1,00 1,30 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5 1,14 1,30 1,30 1,18 1,17 1,03 1,00 6 1,14 1,63 1,30 1,00 1,17 1,00 1,23 7 1,14 1,00 1,00 1,00 1,17 1,00 0,83 8 1,14 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,83 9 1,14 1,30 1,00 1,18 1,17 1,03 0,83 10 1,14 1,30 1,30 1,18 1,17 1,00 0,83 11 1,04 1,00 1,00 1,00 1,17 1,00 0,83 12 1,04 1,30 1,30 1,00 1,00 1,00 0,83 13 1,04 1,30 1,30 1,00 1,04 1,03 0,83 14 1,04 1,30 1,30 1,18 1,17 1,00 1,00 15 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,83 16 1,04 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 0,83 Armazém 1,14 1,63 1,30 1,18 1,17 1,03 1,23 Estratégia de serviço: Quadro 5.18Tabela de homogeneização para a estratégia de serviço (Leça do Balio) Zona Localização Acessibilidade Estado de conservação Área bruta Área logradouro Infraestruturas circundantes 1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,17 1,03 0,83 2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,04 1,03 0,83 3 1,00 1,30 1,00 1,38 1,17 1,00 0,83 4 1,00 1,30 1,00 1,17 1,00 1,00 1,00 5 1,14 1,30 1,30 1,38 1,17 1,03 1,00 6 1,14 1,63 1,30 1,17 1,17 1,00 1,23 7 1,14 1,00 1,00 1,17 1,17 1,00 0,83 8 1,14 1,00 1,00 1,17 1,00 1,00 0,83 9 1,14 1,30 1,00 1,38 1,17 1,03 0,83 10 1,14 1,30 1,30 1,38 1,17 1,00 0,83 11 1,04 1,00 1,00 1,17 1,17 1,00 0,83 12 1,04 1,30 1,30 1,17 1,00 1,00 0,83 13 1,04 1,30 1,30 1,17 1,04 1,03 0,83 14 1,04 1,30 1,30 1,38 1,17 1,00 1,00 15 1,04 1,00 1,00 1,17 1,00 1,00 0,83 16 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,83 Armazém 1,14 1,63 1,30 1,38 1,17 1,03 1,23 Por fim é aplicado o critério de Chauvenet e é determinado o intervalo de confiança. O intervalo de valores obtidos em euros por m2 de área bruta de construção foram: Manutenção de Património Edificado Devoluto 89 Quadro 5.19Intervalo de confiança para estratégia mínima e de serviço (Leça do Balio) Mínimo Máximo Estratégia mínima 541,01 €/m2 680,61 €/m2 Estratégia de serviço 635,24 €/m2 799,16 €/m2 Como foi dito, por parte dos agentes imobiliários, que os valores apresentados para os imóveis eram inflacionados, ainda sobre a margem de lucro por parte da maioria dos proprietários, optou-se por assumir como valores a utilizar no cálculo do valor do imóvel, o valor de 549,73€/m2 para a estratégia mínima e de 645,47 €/m2 para a estratégia de serviço, os quais foram calculados retirando 10% do valor obtido na média da amostra homogeneizada. Foi considerado ainda, que a margem de lucro praticada neste tipo de edifícios era de 12% e que na estratégia de serviço, como não eram realizados acabamentos ou instalações, que ao valor de mercado do edifício sem a margem de lucro, seria ainda retirado 11,5%, referentes aos trabalhos não realizados. Obteve-se então os seguintes valores de mercado para a estratégia mínima e serviço: Quadro 5.20Valores de mercado da estratégia mínima e de serviço (Leça do Balio) Valor de mercado Valor sem margem de lucro Estratégia mínima 5 112 489 € 4 654 158€ Estratégia de serviço 6 002 871 € 4 812 360 € No anexo 7 encontram-se as avaliações imobiliárias realizadas para estratégia mínima e de serviço. Para o cálculo do valor real do edifício, após os trabalhos realizados na estratégia intermédia, não é possível calcular o seu valor através do método comparativo, visto ser uma estratégia de manutenção intermédia, a qual é difícil de comparar no mercado imobiliário, optando-se por calcular o seu valor recorrendo ao método do custo. Obtiveram-se os seguintes valores de mercado para a estratégia intermédia: Quadro 5.21Valores de mercado da estratégia intermédia (Leça do Balio) Método 1 Método 2 Método 3 Estratégia intermédia 4 712 814 € 4 235 758 € 4 474 286 € O método 2 e 3 apresentam valores para a estratégia intermédia abaixo dos valores obtidos para a estratégia mínima, o qual não seria realista. Optou-se então por assumir como valor inicial do imóvel para a estratégia intermédia o valor de 4 712 814 € Para o cálculo do valor residual do imóvel foi utilizado o método comparativo, tendo sido feita uma análise análoga à realizada na estratégia mínima e de serviço, sendo agora a amostra terrenos industriais com características semelhantes. As características em análise são as mesmas das definidas na determinação do valor de mercado das estratégias mínima e de serviço com a exceção do estado de conservação, a qual não se aplica neste caso. O valor residual vai ser o valor do terreno. Manutenção de Património Edificado Devoluto 90 Em seguida é apresentada a tabela final de coeficientes de homogeneização utilizada no método para determinar o valor residual. Quadro 5.22Tabela de homogeneização valor residual (Leça do Balio) Zona Localização Acessibilidade Área bruta Área logradouro Infraestruturas circundantes 1 0,90 1,00 1,00 0,85 0,67 0,80 2 0,90 1,00 1,00 1,00 0,96 0,80 3 0,90 1,00 1,00 1,01 0,96 1,00 4 1,00 1,21 1,00 1,00 0,96 0,80 5 1,00 1,21 1,00 1,00 0,96 1,00 6 1,14 1,21 1,17 1,01 1,00 1,00 7 1,00 1,21 1,17 1,00 0,96 1,00 8 1,14 1,21 1,00 1,00 0,96 1,00 9 1,01 1,00 1,00 1,01 1,00 0,80 10 1,01 1,21 1,17 1,00 0,96 0,80 11 1,01 1,00 1,00 1,01 0,96 1,00 12 1,14 1,00 1,00 1,01 0,96 0,80 13 1,01 1,00 1,00 1,00 0,96 0,80 14 1,00 1,00 1,00 1,01 1,00 0,80 15 1,00 1,21 1,17 1,01 1,00 0,80 16 1,00 1,21 1,00 1,01 1,00 1,00 17 1,00 1,21 1,17 0,85 1,00 1,00 Armazém 1,14 1,21 1,17 1,01 1,00 1,00 O intervalo de valores obtidos em euros por m2 de área bruta de construção foi: Quadro 5.23Valores de mercado do terreno (Leça do Balio) Mínimo Máximo Valor residual 129,85 €/m2 148,21 €/m2 Como foi dito por parte das imobiliárias, que não existe uma inflação tão grande em terrenos industriais, optou-se pela utilizar o valor de 139,04 €/m2, que corresponde à média da amostra homogeneizada. O valor residual calculado é de 1.293.072€. O valor de mercado para a estratégia de demolição vai ser igual ao valor residual. Os valores iniciais para cada estratégia de manutenção e para o valor residual são: Manutenção de Património Edificado Devoluto 91 Quadro 5.24Valores iniciais das diferentes estratégias de manutenção (Leça do Balio) Valor inicial Estratégia mínima 4 654 158€ Estratégia intermédia 4 712 814 € Estratégia de serviço 4 812 360 € Valor residual e estratégia de demolição 1 293 072€ No anexo 7 pode-se encontrar a avaliação imobiliária feita para achar o valor residual. 5.3.5.2 Depreciação física Para o cálculo da depreciação física futura do imóvel foram utilizados dois métodos de cálculo. Para a estratégia intermédia e de serviço foi utilizado o método de Ross-Heidecke, adaptado conforme indicado no capítulo 3, já para a estratégia mínima, verificou-se que a aplicação do método de Ross-Heidecke não apresentava resultados materializáveis, optando-se por estudar a depreciação até à data do edifício e transpor esses valores para o cálculo da depreciação futura do edificado. Estratégia mínima: Para a estratégia mínima verificou-se que o cálculo da depreciação através do método de Ross-Heidecke não apresentava resultados materializáveis, optando-se por calcular a depreciação para esta estratégia, estudando a depreciação sofrida pelo edificado até à data e transpor esses resultados para o cálculo da depreciação futura. Para o cálculo da depreciação do edificado para a estratégia mínima, foi determinado que a unidade industrial desde a sua construção até aos dias de hoje havia depreciado 783.536 €, valor calculado considerando o valor dele novo sem margem de lucro, subtraído do valor atual dele. 5437695−4654158=783 536 € Com a depreciação sofrida pela unidade industrial até à data fomos determinar que percentagem havia sido depreciada enquanto a unidade se encontrava em funcionalmente e após o seu abandono. Para calcular a depreciação sofrida durante o funcionamento, fomos utilizar o método de Ross-Heidecke. Segundo o “Curso de Especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário” do FIPP a vida útil de edifícios indústrias é de 35 contudo o edifício em estudo já possui 49 anos de idade, não sendo possível utilizar o método. De forma a adaptar o método e considerando o estado de conservação do edifício a quando do abandono, considerou-se que o edifício com a manutenção corretiva feita até à data iria aguentar-se até aos 70 anos (duas vezes a vida útil para edifícios industriais). Considerando que o edifício possuía uma idade de 49 anos, que a sua vida útil é de 70 anos e que o índice de depreciação era ligeiro (2,52%), visto a unidade industrial ter tido uma boa manutenção enquanto funcionava. (5.7.) 𝐾=1 2∗ 𝑢 𝑛× 𝑢 𝑛 2 + 1−1 2× 𝑢 𝑛+ 𝑢 𝑛 2 ∗𝐶=0,61 Manutenção de Património Edificado Devoluto 92 Foi determinado que 61% da depreciação física foi durante o período de funcionamento da unidade industrial, valor que parece representar bem a realidade. Sabendo a depreciação sofrida pelo imóvel após o seu abandono, fomos determinar a percentagem de depreciação anual sofrida pelo imóvel após o seu abandono. Foi considerado que o edificado após a paragem de atividade não teve manutenção tendose assumido que o mesmo se encontra abandonado há 7 anos. (5.8.) Tendo em conta o estado atual do edificado e visto que o método de Ross-Heidecke para estratégia intermédia para um valor de C= 2,52% assume que o edifício desvaloriza 3% no primeiro ano, assumiuse que para a estratégia mínima o edifício iria desvalorizar 3,5% no primeiro ano, visto que os principais agentes degradação são a chuva, o vento e o vandalismo e no estado atual temos apenas pequenos furos em algumas chapas da cobertura e janelas partidas, sendo espectável que a depreciação no primeira ano seja algo semelhante para a estratégia mínima e intermédia. Para determinar a depreciação anual futura e tendo em conta o estado atual do imóvel foi-se assumir que o mesmo iria depreciar 3,5% no primeiro ano e a cada ano futuro iria ser adicionada à percentagem de depreciação do ano anterior o valor de 0,78% (valor determinado anteriormente), visto que será espectável o edificado depreciar cada vez mais com a idade, sendo a velocidade de degradação cada vez maior. Quadro 5.25Percentagem de depreciação para a estratégia mínima (Leça do Balio) Ano Percentagem de depreciação 1 3,5% 2 4,3% 3 5,1% 4 5,9% 5 6,7 % 6 7,5 % 7 8,3 % 8 9,1% 9 9,9% 10 10,7% O valor do imóvel para o ano n é dado pela expressão: (5.9.) A expressão só é válida enquanto o valor físico é superior ao valor residual, devendo a partir dai ser assumido o valor residual do imóvel. No anexo 8 pode-se encontrar os valores anuais futuros para a estratégia mínima. 𝐷𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙=𝐷 𝑎𝑝ó𝑠 𝑎𝑏𝑎𝑛𝑑𝑜𝑛𝑜 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑛𝑜𝑣𝑜∗7=309340 5437695∗7=0,78% 𝑉𝑓í𝑠𝑖𝑐𝑜𝑛=𝑽𝒏−𝟏−𝑷𝒅𝒆𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒂çã𝒐 𝒏∗𝑽𝒏−𝟏 Manutenção de Património Edificado Devoluto 93 Estratégia intermédia: No cálculo da depreciação imobiliária para a estratégia de manutenção intermédia, foi utilizado o método de adaptado de Ross-Heidecke. Visto que nesta estratégia o objetivo é evitar a degradação do edificado, assumiu-se que a vida útil para o edifício era muito elevada, visto que a manutenção realizada é para evitar que o edifício perca o seu valor. Foi-se então assumir que a vida útil do edifício seria de 100 anos, valor mais elevado definido pelo “Curso de Especialização em Avaliação e Análise do Investimento Imobiliário” do FIPP pois a manutenção anual realizada irá prolongar a vida útil do edificado indefinidamente. Quanto à idade atual do edificado, assumiu-se que o mesmo tinha 0 anos, pois apesar de o edifício não se encontrar novo, ele encontra-se em perfeito estado de condição após a intervenção para o tipo de objetivo definido na estratégia, que é evitar a degradação do estado atual do edificado. Tendo em conta a estratégia de manutenção prevista, foi considerada uma depreciação ligeira (C=2,52%), uma vez que a manutenção realizada é muito boa do ponto de vista de evitar a degradação dos EFM ainda com valor. Aplicando a fórmula de Ross-Heidecke o fator de depreciação acumulada (K) calculado para cada ano futuro foi: Quadro 5.26Fator de depreciação acumulada para a estratégia intermédia (Leça do Balio) Ano K 1 3,00% 2 3,50% 3 4,00% 4 4,54% 5 5,00% 6 5,60% 7 6,17% 8 6,73% 9 7,30% 10 7,78% Utilizou-se a fórmula da depreciação do método do custo para calcular a depreciação anual do imóvel. (5.10.) O valor físico do imóvel para cada ano futuro vai ser dado por: (5.11.) No anexo 6 pode-se encontrar os valores anuais futuros para a estratégia intermédia, descontando a depreciação física anual. 𝐷𝑛=𝐾𝑛× 𝑉𝑖𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎𝑡é𝑔𝑖𝑎 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑚é𝑑𝑖𝑎 −𝑉𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙 𝑉𝑓í𝑠𝑖𝑐𝑜 𝑛=𝑉𝑒𝑠𝑡𝑟𝑎𝑡é𝑔𝑖𝑎 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑚é𝑑𝑖𝑎 −𝐷𝑛 Manutenção de Património Edificado Devoluto 94 Estratégia de serviço: Para o cálculo da depreciação do edificado na estratégia de serviço, usou-se o mesmo método de cálculo utilizado na estratégia intermédia. Como nesta estratégia recuperar-se-ia o edificado ao ponto do mesmo se encontrar em estado novo, definiu-se que idade do edifício após recuperado era de 0 anos. Relativamente à vida útil do edificado, como a manutenção realizada tem como objetivo manter os edifícios sempre em estado novo, a sua vida útil seria “infinita”, tendo-se assumido o valor de 100 anos. Tendo em conta que o edificado se encontra em estado novo e que é feita manutenção para o manter assim, foi definida que a velocidade de depreciação irá ser muito ligeira (C=0,32%) pois apesar da boa manutenção realizada a manutenção nunca é perfeita, indo o edifício depreciar sempre. Aplicando a fórmula de Ross-Heidecke o fator de depreciação (K) calculado para cada ano futuro foi: Quadro 5.27Fator de depreciação acumulada para a estratégia de serviço (Leça do Balio) Ano K 1 0,82% 2 1,33% 3 1,83% 4 2,32% 5 2,94% 6 3,48% 7 4,00% 8 4,63% 9 5,20% 10 5,80% O valor físico do imóvel para cada ano futuro é calculado conforme apresentado na estratégia intermédia. No anexo 8 pode-se encontrar os valores anuais futuros para a estratégia de serviço. 5.3.5.3. Custos de manutenção No anexo 9 podem-se encontrar os custos de manutenção acumulados para cada estratégia de manutenção. Foi considerado que os custos de manutenção anuais eram constantes ao longo dos dez anos. 5.3.5.4. IMI Para a realização da análise económica é necessário entrar com o IMI, visto que este representa um custo anual para o proprietário do imóvel. Manutenção de Património Edificado Devoluto 95 Foi solicitado aos proprietários do imóvel o valor anual pago de IMI, o qual é de 7.357€. O valor acumulado do imposto IMI ao longo dos anos é apresentado no quadro abaixo. Quadro 5.28Valor acumulado de IMI (Leça do Balio) Ano IMI 1 7357 € 2 14714 € 3 22071 € 4 29428 € 5 36785 € 6 44142 € 7 51499 € 8 58856 € 9 66213 € 10 73570 € 5.2.5.5. Custo de oportunidade Após a consulta de agências bancárias, o melhor retorno encontrado para uma aplicação financeira foi de 0,9% ao ano. No anexo 10 encontram-se os ganhos de juro acumulados para cada estratégia de manutenção. 5.3.5.6. Variação de valor de mercado Visto que o mercado imobiliário na zona está estagnado não havendo um aumento da procura de unidade industriais nos últimos anos, foi assumido que não iriam haver variações futuras nos valores imobiliários tendo-se definido que a variação futura do valor de mercado era de 0 %. 5.3.6. ANÁLISE ECONÓMICA Para comparar as diferentes estratégias de manutenção foram criados gráficos que incluem as quatro estratégias em estudo. O valor fisco do imóvel é determinado anualmente calculando o valor inicial do imóvel descontado da depreciação física do mesmo. Em todos os gráficos apresentados de seguida, o crescimento de mercado já é contabilizado no valor residual do terreno. É de salientar que as previsões efetuadas na avaliação futura dos imóveis é a preços constantes do ano 0. Manutenção de Património Edificado Devoluto 96 Fig. 5.10Valor físico do imóvel (Leça do Balio) O valor da estratégia de demolir é coincidente com o valor residual. Fig. 5.11.- Custos de manutenção (Leça do Balio) 1 293 072 € 1 293 072 € 4 654 159 € 2 221 617 € 4 712 814 € 4 443 338 € 4 812 360 € 4 608 241 € 0,00 € 1000 000,00 € 2000 000,00 € 3000 000,00 € 4000 000,00 € 5000 000,00 € 6000 000,00 € 012345678910 Anos Valor físico do imóvel Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Valor Residual 158 545 € 192 287 € 14 928 € 637 350 € 58 655 € 704 546 € 602 564 € 1 457 158 € 0,00 € 200 000,00 € 400 000,00 € 600 000,00 € 800 000,00 € 1000 000,00 € 1200 000,00 € 1400 000,00 € 1600 000,00 € 0 2 4 6 8 10 Anos Custo de manutenção Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Manutenção de Património Edificado Devoluto 97 O gráfico abaixo representa o valor anual do imóvel para as diferentes estratégias de manutenção, descontando a depreciação física anual e os custos de manutenção. O gráfico apresentado de seguida é obtido pegando nos valores da figura 5.10 subtraindo os custos de manutenção apresentados na figura 5.11. Fig. 5.12Valor do imóvel descontando custos de manutenção (Leça do Balio) O valor real do imóvel para o ano n é obtido através da seguinte fórmula: (5.12.) 1 134 527 € 1 100 785 € 4 639 231 € 1 584 266 € 4 654 159 € 3 738 793 € 4 209 796 € 3 151 084 € 1 293 072 €1 293 072 € 0 € 500 000 € 1 000 000 € 1 500 000 € 2 000 000 € 2 500 000 € 3 000 000 € 3 500 000 € 4 000 000 € 4 500 000 € 5 000 000 € 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Anos Valor do imóvel descontando custo de manutenção Estratégia de Demolir Estratégia Mínima Estratégia Intermédia Estratégia de Serviço Valor Residual 𝑉𝑟𝑒𝑎𝑙 𝑛=𝑉𝑓í𝑠𝑖𝑐𝑜 𝑛−𝐶𝑚𝑎𝑛𝑢𝑡𝑒𝑛 çã𝑜 𝑛−𝐼𝑀𝐼𝑛+𝑉𝑐𝑟𝑒𝑠𝑐𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑛 −𝑉𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑑𝑒 𝑜𝑝𝑜𝑟𝑡𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑛 Manutenção de Património Edificado Devoluto 104 Versão para Arguição [23] Madeira, Cátia Alexandra Costa Luís. Reabilitação Habitacional em Portugal, Avaliação do programa RECRIA, REHABITA, RECRIPH e SOLARH. https://www.repository.utl.pt/bitstream/10400.5/2601/1/A%20Reabilita%C3%A7%C3%A3o%20 Habitacional%20em%20Portugal_A%20Avalia%C3%A7%C3%A3o%20dos%20Programas%20 RECRIA,%20REHABITA,%20RECRIPH%20E%20SOLARH.pdf [24] Fernandes, Débora da Silva. Estudo sobre a realidade da reabilitação de edifícios em Portugal. file:///C:/Users/Fernando/Downloads/Fernandes_2012%20(1).pdf [25] Leite, Cláudia Luísa Araújo. Estrutura de um plano de Manutenção de Edifícios Habitacionais. https://repositorio-aberto.up.pt/bitstream/10216/58591/1/000137039.pdf [26] Maurício, Filipe Miguel Matado Pato. Aplicação de ferramentas de Facility Management á manutenção técnica de edifícios. https://fenix.tecnico.ulisboa.pt/downloadFile/395143139302/Disserta%C3%A7%C3%A3o%20de%20 Mestrado.pdf [27] AECOPS. O mercado da reabilitação, enquadramento, relevância e perspetivas. http://prewww.aecops.pt/pls/daecops3/get_noticia?id=28605875 Manutenção de Património Edificado Devoluto 105 Anexos Anexo 1  Ficha para avaliação do estado de conservação do NRAU. Anexo 2  Regras para análise de anomalias em depósitos e jardins. Anexo 3  Ficha adaptada de Avaliação do Nível de Conservação de Edifícios – NRAU (MAEC). Anexo 4  Ficha de cadastro para edifícios devolutos. Anexo 5  Fichas de anomalias das unidades industriais de Vila do Conde e Leça do Balio. Anexo 6  Mapas de quantidades e tarefas. Anexo 7  Avaliações imobiliárias. Anexo 8  Valor físico dos imóveis para cada estratégia de manutenção Anexo 9  Custos de manutenção acumulados para cada estratégia de manutenção Anexo 10  Ganhos de juro para cada estratégia de manutenção Anexo 11  Ganhos de crescimento de Mercado Anexo 12  Valor real do imóvel para cada estratégia de manutenção Manutenção de Património Edificado Devoluto 106 Manutenção de Património Edificado Devoluto 107 Anexo 1 Ficha para avaliação do estado de conservação do NRAU Este anexo possui duas páginas referentes à estrutura da ficha de para a avaliação do estado de conservação segundo o NRAU Manutenção de Património Edificado Devoluto 108 Manutenção de Património Edificado Devoluto 109 Manutenção de Património Edificado Devoluto 110 Manutenção de Património Edificado Devoluto 111 Anexo 2 Regras para análise de anomalias em depósitos e jardins Este anexo possui uma página no qual é apresentados as regras para determinar o estado de conservação dos depósitos e jardins. Manutenção de Património Edificado Devoluto 112 Sintoma de anomalias Depósitos: Anomalias ligeiras Anomalias médias Anomalias graves Anomalias muito graves Depósito encontra-se sujo no interior. Pequena fissuração do depósito não sendo comprometida a estanquidade Fissuras de média dimensão que põem a estanquidade em causa Fissuras de grande dimensão ou depósitos metálicos com grau muito elevado de corrosão Descasque pontual da pintura exterior Depósitos metálicos apresentam pequenos sinais de corrosão Falhas no sistema de impermeabilização que põem a estanquidade em causa Sistema de impermeabilização totalmente comprometido Mau funcionamento do sistema de bombagem Tubagens ou sistema de bombagem a precisar de substituição Jardins: Anomalias ligeiras Anomalias médias Anomalias graves Anomalias muito graves Vegetação rasteira sem tratamento com altura inferior a 30cm. Vegetação rasteira com altura superior a 30cm sem danificar elementos do edificado. Vegetação rasteira danifica ligeiramente passeios e pavimentos exteriores. Vegetação rasteira danifica com gravidade passeios e pavimentos exteriores Árvores não podadas ou com ramos secos. Árvores já se encontram secas e com risco de caírem Árvores provocam danos ligeiros no edificado e pavimentos Árvores provocam danos graves no edificado e pavimentos Manutenção de Património Edificado Devoluto 113 Anexo 3 Ficha adaptada de Avaliação do Nível de Conservação de Edifícios – NRAU (MAEC). Este anexo possui três páginas referentes ao modelo da ficha adaptada. Manutenção de Património Edificado Devoluto 120 Manutenção de Património Edificado Devoluto 121 Manutenção de Património Edificado Devoluto 122 Manutenção de Património Edificado Devoluto 123 Anexo 5 Fichas de anomalias das unidades industriais de Vila do Conde e Leça do Balio. Este anexo possui nove páginas ao preenchimento das fichas de anomalia para cada unidade industrial estudada. Manutenção de Património Edificado Devoluto 124 Manutenção de Património Edificado Devoluto 125 Manutenção de Património Edificado Devoluto 126 Manutenção de Património Edificado Devoluto 127 Manutenção de Património Edificado Devoluto 128 Manutenção de Património Edificado Devoluto 129