Reabilitação Urbana: O caso da rua das Musas

REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas nºs 13 a 53 David Sá e Silva Dissertação de Mestrado em Economia e Gestão das Cidades Orientada por: Ana Paula Dias Delgado 2011/2012 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 i | Dissertação apresentada para cumprimento dos requisitos necessários à obtenção de grau de Mestre em Economia e Gestão das Cidades, realizada sob a orientação científica de Professora Ana Paula Delgado. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 ii | [Declarações] Declaro que esta dissertação é o resultado da minha investigação pessoal e independente. O seu conteúdo é original e todas as fontes consultadas estão devidamente mencionadas no texto, nas notas e na bibliografia. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 iii | Resumo A degradação do parque habitacional é uma realidade, que persiste ao longo do país e se vem intensificando, adquirindo especial relevo nas grandes áreas urbanas. No âmbito de realização da dissertação para o Mestrado em Economia e Gestão das Cidades surgiu a possibilidade de desenvolver um estudo concreto de viabilidade económica para reabilitação do edificado da Rua das Musas que foi expropriado para esse fim, pelo Município do Porto, em 1972. O trabalho inicia-se contudo, com uma abordagem da evolução histórica e a análise dos conceitos e instrumentos disponíveis para reabilitação do parque habitacional, e o seu enquadramento legal, seguindo-se a análise do nosso país e mais concretamente do Porto. No capítulo 4 apresenta-se o estudo de caso e analisa-se o projeto de investimento para reabilitação dos edifícios 13 a 53 situados na Rua das Musas localizada na freguesia de Santo Ildefonso, no concelho do Porto. Por fim, apresentam-se as conclusões e algumas sugestões. Com o presente trabalho pretendo demonstrar as limitações provocadas pelo congelamento das rendas, dificuldades em ultrapassar esta condicionante, os efeitos sobre o parque habitacional implicando muitas vezes a intervenção municipal e os elevados custos associados a todo o processo. Palavras-chave: Reabilitação Urbana, Porto, Expropriação, Arrendamento, Rendas Congeladas. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 iv | Abstract The degradation of the housing is a reality that persists throughout the country and has been intensifying, acquiring particular importance in large urban areas. Within the framework of realization of the dissertation for the Master in Economics and Management of Cities has become possible to develop a concrete economic feasibility study for the rehabilitation of the buildings located on Muses Street that was expropriated for this purpose by the municipality of Porto in 1972. The work starts however, with an approach and analysis of the historical evolution of the concepts and tools available for rehabilitation of the housing stock, and its legal framework, followed by the analysis of our country and then, more specifically, of Porto. Chapter 4 presents the case study and analyzes the investment project for rehabilitation of buildings 13-53 located at Muses Street, within the parish of St. Ildefonso, in the municipality of Porto. Finally, we present some conclusions and suggestions. With this paper I intend to demonstrate the limitations caused by the freezing of rents, difficulty in overcoming this constraint, the effects on housing often involving municipal intervention and the high costs associated with the entire process. Keywords: Urban Rehabilitation, Porto, Expropriation, Lease, Rents Frozen. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 v | Índice CAPITULO I. INTRODUÇÃO ........................................................................................................... 1 1.1. PERTINÊNCIA DA TEMÁTICA E OBJETIVOS ........................................................................................ 1 1.2. MOTIVAÇÕES PESSOAIS ............................................................................................................. 1 1.3. ORGANIZAÇÃO DA DISSERTAÇÃO .................................................................................................. 2 CAPÍTULO II. REABILITAÇÃO URBANA: ENQUADRAMENTO HISTÓRICO E CONCEPTUAL ................................................................................................................................... 4 2.1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 4 2.2. REABILITAÇÃO E O SEU ENQUADRAMENTO HISTÓRICO INTERNACIONAL ......................................................... 5 2.2.1. Tomada de Consciência: paradigmas da conservação do património e da reabilitação urbana .......................................................................................................................................... 5 2.2.2. Mudança de Estratégias ...................................................................................................... 7 2.3. REABILITAÇÃO URBANA EM PORTUGAL ............................................................................................... 10 2.3.1. Introdução: notas prévias .................................................................................................. 10 2.3.2. Dos anos 60 ao 25 de Abril de 1974 ................................................................................... 11 2.3.3. Da Revolução de Abril aos nossos dias .............................................................................. 12 2.3.4. Nota Sobre a Contenção do Valor das Rendas ................................................................... 17 2.4. REABILITAÇÃO URBANA: O CONCEITO E DESAFIOS .................................................................................. 18 2.4.1. Introdução......................................................................................................................... 18 2.4.2. Principais Desafios e Problemas da Reabilitação Urbana .................................................. 18 2.4.2.1. Participação da População ......................................................................................................... 18 2.4.2.2. Iniciativa Privada ....................................................................................................................... 19 2.4.2.3. Reabilitação Urbana Versus Reabilitação de Edifícios.................................................................. 20 CAPÍTULO III. EVOLUÇÃO DA HABITAÇÃO E REABILITAÇÃO NA CIDADE DO PORTO ............................................................................................................................................................ 23 3.1. PERSPETIVA HISTÓRICA ................................................................................................................... 23 3.1.1. Impacto da Industrialização .............................................................................................. 23 3.1.1.1. Primeiras Iniciativas de Construção de Habitações Sociais .......................................................... 25 3.1.2. Políticas Habitacionais do Estado Novo ............................................................................ 26 3.1.3. Pós 25 de Abril - Primeiras Intervenções de Reabilitação do Centro Histórico ................... 27 3.1.4. Da Década de 90 à Atualidade .......................................................................................... 29 3.2. DIAGNÓSTICO DA CIDADE DO PORTO: EVOLUÇÃO DO PARQUE HABITACIONAL ............................................... 32 3.2.1. Evolução do Parque Habitacional ..................................................................................... 32 3.2.2. Uso dos Edifícios ............................................................................................................... 33 3.2.3. Época de Construção dos Edifícios e Necessidades de Conservação .................................. 35 3.3. CONCLUSÃO ................................................................................................................................. 36 CAPÍTULO IV. ESTUDO DE CASO: .............................................................................................. 38 REABILITAÇÃO DOS PRÉDIOS URBANOS NÚMEROS 13 A 53 NA RUA DAS MUSAS......... 38 4.1. ESTRUTURA DO ESTUDO DE CASO ...................................................................................................... 38 4.2. A INTERVENÇÃO RUA DAS MUSAS, NºS 13 A 53 ................................................................................... 41 4.2.1. Enquadramento................................................................................................................. 41 4.2.2. Caracterização geral do projeto existente .......................................................................... 42 4.2.3. Descrição da parcela expropriada (descrição que tem por base o Acórdão dos Árbitros) ... 44 4.2.3. Detalhes da composição do edificado ................................................................................ 45 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 vi | 4.3. CUSTOS ....................................................................................................................................... 46 4.3.1 Expropriação ..................................................................................................................... 47 4.3.1.1. Indemnização Atribuída ............................................................................................................. 47 4.3.2 Realojamentos e/ou Indemnizações dos Arrendatários ........................................................ 49 4.3.2.1. Caducidade do Arrendamento Devido à Expropriação ................................................................ 49 4.3.2.2. Indemnização pela Caducidade do Arrendamento ...................................................................... 49 4.3.2.3. Opção de realojamento ............................................................................................................. 51 4.3.3. Custos com Obras de Construção ...................................................................................... 52 4.3.4. Custos Com Honorários, Projeto e Fiscalização ................................................................ 53 4.4. VENDA DAS FRAÇÕES RECUPERADAS .................................................................................................. 54 4.4.1. Preços estimados de venda ................................................................................................ 54 4.4.2. Preços estimados de rendas ............................................................................................... 55 4.4.2.1. Confidencial Imobiliário ............................................................................................................. 55 4.4.3. Tempo Médio de Absorção de Imóveis Novos nos Mercados de Compra e Venda e Arrendamento ............................................................................................................................. 56 4.5. IMPACTO FINANCEIRO DO PROJETO .................................................................................................... 57 4.5.1. Estrutura de Capitais e Forma de Financiamento da Câmara Municipal do Porto ............. 57 4.5.2. Valores Atuais Líquidos ..................................................................................................... 58 CAPÍTULO V: CONCLUSÃO .......................................................................................................... 60 CAPÍTULO XI: REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................... 61 ANEXOS ............................................................................................................................................ 66 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 vii | Índice de Quadros QUADRO I: INDICADORES DO PARQUE HABITACIONAL .................................................. 32 QUADRO II: USOS DOS EDIFÍCIOS .................................................................................. 33 QUADRO III: ALOJAMENTOS VAGOS ............................................................................. 34 QUADRO IV: EDIFÍCIOS POR ÉPOCA DE CONSTRUÇÃO E NECESSIDADES DE REPARAÇÃO. 35 QUADRO V: COMPOSIÇÃO DO EDIFICADO – EDIFÍCIOS N.ºS 13 A 37................................. 45 QUADRO VI: COMPOSIÇÃO DO EDIFICADO – EDIFÍCIOS N.ºS 38 A 53 ............................... 46 QUADRO VII: ESTIMATIVA DAS INDEMNIZAÇÕES .......................................................... 50 QUADRO VIII: CUSTOS COM CONSTRUÇÃO ................................................................... 52 QUADRO IX: CUSTOS DE PROJETO ................................................................................ 53 QUADRO X: VALOR DE VENDA PREVISTO DAS FRAÇÕES ............................................... 55 QUADRO XI: VALOR DE ARRENDAMENTO PREVISTO DAS FRAÇÕES ............................... 55 QUADRO XII: TEMPO MÉDIO DE ABSORÇÃO MERCADO COMPRA E VENDA .................... 56 QUADRO XIII: CUSTO DE CAPITAL ............................................................................... 57 QUADRO XIV: VALORES ATUAIS LÍQUIDOS .................................................................. 58 Índice de figuras FIGURA I: VISTAS DAS HABITAÇÕES ............................................................................. 42 FIGURA II: PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DA PARCELA EXPROPRIADA ................................ 43 FIGURA III: COEFICIENTE DE LOCALIZAÇÃO .................................................................. 54 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 viii | Lista de Acrónimos CCR – Comissão Coordenação Regional CC - Código Civil CE - Código de Expropriações CHP – Centro Histórico do Porto CRUARB – Comissariado para Renovação Urbana da Área da Ribeira/Barredo D.L. – Decreto-Lei DGAA – Direção Geral de Administração Autárquica DGEMN – Direção Geral de Edifícios e Monumentos Nacionais DGQA – Direção Geral da Qualidade do Meio Ambiente DGTO – Direção Geral do Ordenamento do Território EUA – Estados Unidos da América FFH – Fundo de Fomento da Habitação GAT – Gabinetes de Apoio Técnico GTL – Gabinetes Técnicos Locais ICCROM – Centro Internacional de Estudos para Conservação e Restauro dos Bens Culturais ICOM – Conselho Internacional dos Museus ICOMOS – Conselho Internacional dos Museus IGAPHE – Instituto Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado IHRU – Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana INE – Instituto Nacional de Estatística INH – Instituto Nacional da habitação IPPAR – Instituto Português do património Arquitetónico e Arqueológico IPPC – Instituto Português do Património Cultural LNEC – Laboratório nacional de Engenharia Civil MA – Ministério do Ambiente MC – Ministério da Cultura REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 6 |  A realização de projetos de embelezamento urbano, de criação de espaços de cunho cívico e monumental, assim como de áreas verdes e espaços públicos de lazer. O crescimento desmesurado das cidades teve consequências óbvias na decadência das áreas centrais criando debilidades sociais e culturais (Rosário, 2010). Neste período as principais preocupações prendiam-se com a cidade industrial e melhoramento de condições para os trabalhadores (défice habitacional, problemas sanitários, transportes, etc). A partir de 1925 aparecem as primeiras preocupações acerca da noção de sítio urbano e de património internacional, mas só em 1931, é que estas noções são tratadas e analisadas na Conferência Internacional de Atenas na qual um dos principais intervenientes foi o italiano Gustavo Giovannoni2 responsável pelas primeiras teorias integradoras de reabilitação. Segundo Pinho (2009: 31) “ (…) Giovannoni faz uma previsão das suas tendências de evolução e conclui que os tecidos antigos poderão ter um importante papel a desempenhar, não só no presente, como no futuro. Assim, a preservação dos tecidos antigos não é vista de uma perspetiva estritamente conservacionista, mas é integrada pela primeira vez na escala mais alargada do planeamento territorial”. Como resultado desta tomada de consciência, surge em 1933 a Carta de Atenas. Aqui são analisados e severamente criticados os desvios às intervenções efetuadas durante o século anterior e são definidos os princípios orientadores, tanto a nível do urbanismo – habitação, trabalho, circulação e lazer – como ao nível do património histórico – qualidade artística, salubridade, modernidade, contemporaneidade e integração. Este facto vem permitir que as operações passem a ser cada vez mais integradas, transformando o planeamento territorial em algo mais alargado. É este o princípio para a emergência do conceito de planeamento urbano, em que se atribui uma componente 2 Conforme Passos (2012) Gustavo Giovannoni (1873-1947) formou-se em engenharia em Roma (1895), após frequentar o curso de história da Arte de Adolfo Ventura dedicou-se ao ensino em arquitetura. Ao longo de sua carreira manteve interesses por projetos e pela história, visto que deu ênfase às questões relativas à reprodução do novo, como também às obras de restauro. No entanto é no campo da restauração que adquire maior reconhecimento e prestígio. Foi diretor da Faculdade de Arquitetura de Roma de 1927 a 1935,nesse período insere a disciplina “Restauro dos Monumentos”, a qual foi uma novidade no ensino acadêmico. Teve uma função importante no desenvolvimento da Teoria Moderna de Restauro, oque influenciaria na consolidação da Carta de Atenas do Restauro de 1931 e a carta Italiana do Restauro de 1932. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 7 | social aos espaços, caracterizando-os como territórios de vivência, de cultura, de história, de uso e especialmente de habitat humano. Esta ideia inovadora só mais tarde foi valorizada pois entendeu-se que, com a contínua degradação da cidade, os tecidos urbanos históricos de interesse deviam ser conservados e mantidos. A II Guerra Mundial (1939-1945) provocou transformações sociais, económicas e políticas que mudaram o entendimento pré-existente do mundo. Muitas das cidades europeias, foram parcial ou totalmente destruídas tanto a nível físico (numa primeira fase) como a nível memorial (numa fase seguinte). O pós-guerra trouxe consigo enormes necessidades de reconstrução dando origem a dois fenómenos: demolição das áreas atingidas e irrecuperáveis e expansão das cidades para a periferia. As necessidades de reconstrução rápida originaram edifícios de baixa qualidade baseados em profundas alterações morfo-tipológicas. Como expõe Rosário (2010: 23) “o desejo de construir e revitalizar as cidades destruídas resultou numa fragmentação e descontinuidade no tecido urbano que provocou uma perda de identidade do território e dos espaços públicos.”. 2.2.2. Mudança de Estratégias Os primeiros passos para a definição de uma política internacional de «reabilitação» surgiram na Convenção Cultural Europeia, de 1954, em Paris. As crescentes preocupações ambientais e a perda de identidade das cidades provocada pelos processos de renovação urbana, a expansão suburbana e a reabilitação passam a ter relevância no contexto das políticas de urbanização. A Carta de Veneza sobre a Conservação e o Restauro de Monumentos de 1964 inclui já o património urbano no conceito de monumentos a preservar sendo que, na opinião de Pinho (2009: 81-82), “a reabilitação estava orientada essencialmente para a melhoria da dimensão física de edifícios e grupos de edifícios com interesse patrimonial, o que quer dizer que tinha um âmbito bastante restrito – edifícios com valor social, histórico, arqueológico, científico ou artístico, ou com carácter típico ou pitoresco, que formassem um todo coerente ou fossem notáveis pela forma como se integravam na paisagem e suficientemente agrupados para permitir que os edifícios, as estruturas que os ligavam e o local que ocupavam fosse delimitado geograficamente. Aplicava-se REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 8 | ainda à envolvente dos monumentos e sítios. Como se pode depreender, nesta altura a reabilitação não abarcava sequer todos os edifícios do tecido urbano antigo”. Gradualmente, por toda a Europa surgem instrumentos de reabilitação urbana enquadrados urbanística e normativamente por leis idênticas à Lei de Malraux3, de 4 de Agosto de 1962. Esta lei francesa foi determinante no contexto das políticas urbanas de reabilitação porque privilegiou a preservação e recuperação dos conjuntos urbanos com valor arquitetónico ou histórico, sobrepondo-se às anteriores estratégias substitutivas da renovação urbana (Madeira, 2009). Simultaneamente ao florescimento da ideia e conceito de “reabilitação”, nas ações de restauro e conservação no final da década de 60 e na década de 70 as populações desfavorecidas eram frequentemente expulsas para bairros nas periferias que, com o passar dos anos, e o desenvolvimento da sociedade (por exemplo: desindustrialização, aumento da mobilidade e acessibilidades) também se vieram a tornar espaços degradados e obsoletos. Verificou-se também um acréscimo do “Fachadismo”, isto é, demolição dos interiores e sua substituição por novas construções com profundas mudanças em termos de tipologia e volume, mantendo a fachada (retenção das paredes exteriores). (Paiva et al., 2006) A necessidade de integrar reabilitação do espaço físico com coesão social, ambiental e de habitação promovendo desta forma o desenvolvimento local constitui um pressuposto fundamental nos planos de reabilitação futuros. Esta abordagem surge na Carta Europeia de Património Arquitetónico de 1975 cujo conteúdo reverteu para uma declaração atualmente conhecida como Carta de Amesterdão. O termo reabilitação é consagrado através desta declaração. (Pinho, 2009) Após a expansão periférica sem precedentes, desertificação dos centros urbanos e fomento industrial, nos anos 80 e 90 do século XX, esta tendência inverte-se na medida em que a indústria começa a desaparecer dos centros urbanos e o sector terciário cresce rapidamente. Surgiram mais uma vez intervenções com intuitos lucrativos – de 3 Conforme Paiva (2006) a Lei de Malraux permitiu proteger importantes áreas urbanas históricas, porque após estudos pormenorizados – que envolviam sempre uma negociação entre o poder local e central – delimitavam-se áreas urbanas para cada uma das quais se aplicaria um regulamento específico pormenorizado limitando consideravelmente as possibilidades de construção, demolição ou alteração do edificado e definindo normas para as intervenções a realizar. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 9 | renovação urbana, de desenvolvimento turístico, de terciarização e de gentrificação4 - que trouxeram melhorias económicas e de conservação da área, mas provocaram, em contrapartida, efeitos sociais negativos como a expulsão da população antiga e segregação social. Posteriormente, no IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna, em Atenas, adotou-se uma nova Carta de Atenas (2003), desta vez de âmbito mais alargado, introduzindo os problemas e organização das cidades, nomeadamente no que respeita à habitação. Foram considerados alguns princípios que revelaram a situação das cidades: a falta de condições de habitabilidade, consequência do grande número de habitantes e reduzida capacidade de alojamento; a falta de espaços verdes; o mau estado de conservação dos edifícios; a quantidade de população de baixos rendimentos incapaz de contornar situações de pobreza; grande crescimento das cidades em extensão; o crescimento das áreas periféricas, sem organização e planeamento; a falta de organização e distribuição dos usos do solo; a distribuição da população no espaço; a crescente segregação social (ricos vs pobres) e a organização das redes de acessibilidades em desacordo com as necessidades (Rosário, 2010). A reabilitação foi assim entendida como um instrumento que incita à boa gestão urbana, à criação de parcerias público-privadas e à participação e integração da população na definição de estratégias de intervenção no território. Atualmente de acordo com Conselho da Europa (2005) cit. por Paiva (2006) o conceito de reabilitação urbana consiste no seguinte: “(…) um processo de revitalização ou regeneração urbana a longo prazo. É acima de tudo um ato político com objetivo de melhorar componentes do espaço urbano e o bem-estar e qualidade de vida da população em geral. Os seus desafios espaciais e humanos requerem a implementação de políticas locais (por exemplo política de conservação integrada do património, política de coesão e ordenamento territorial, política ambiental e de desenvolvimento sustentável). A reabilitação é assim parte de um projeto/plano de desenvolvimento urbano, exigindo uma abordagem integrada que envolva todas as políticas urbanas.” 4 O conceito de gentrificação significa, resumida e simplisticamente, a reocupação dos centros das cidades por indivíduos ou famílias pertencentes a grupos sociais detentores de volumes globais de capital superiores aos dos indivíduos e famílias que tradicionalmente habitam essas áreas. (http://pt.wikipedia.org/wiki/Gentrifica%C3%A7%C3%A3o [acedido em 30.12.2011]) REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 10 | 2.3. Reabilitação Urbana em Portugal 2.3.1. Introdução: notas prévias A experiência portuguesa no domínio da reabilitação urbana não evolui de forma isolada e, por isso, é necessário ter em conta os acontecimentos internacionais (anteriormente descritos) para efetuar uma correta análise do percurso escolhido pela política portuguesa no domínio da habitação e reabilitação. Em Portugal a questão da reabilitação foi tratada de forma um pouco diferente devido a, essencialmente, dois fatores. A chegada tardia da revolução industrial e o facto de o nosso país não ter sofrido com tanta intensidade as consequências da II Grande Guerra, não tendo as nossas cidades sido destruídas como as principais capitais europeias. No entanto é possível estabelecer um paralelo com as tendências internacionais em termos de reabilitação e a partir da década de 60 surgem as primeiras abordagens integradas do conceito e, consequentemente, um progressivo despertar para uma nova perspetiva de intervenção urbana. Durante o Estado Novo até meados dos anos 60 as práticas de restauro, concentraram esforços (poucos) principalmente nalguns monumentos e edifícios de grande valor histórico. Nas poucas intervenções levadas a cabo buscavam-se sinais da cultura arquitetónica portuguesa original que muitas vezes implicavam remover traços de outras culturas e destruição de importantes contribuições artísticas de outras épocas. As intervenções de salvaguarda de património, invariavelmente centralizadas salvo raras iniciativas particulares de indivíduos com grande destaque no regime, foram de incidência muito restrita. (Pinho, 2009) A prioridade do Estado neste período em termos de políticas habitacionais apontava, principalmente, para a minimização dos problemas identificados ao nível da quantidade de fogos necessários à população residente, e não necessidades qualitativas de habitações. As fortes correntes migratórias do interior para o litoral, especialmente, em direção às grandes cidades (Lisboa e Porto), despertaram a preocupação da administração central. Madeira (2010) salienta a intervenção inovadora do Ministro das Obras Públicas Duarte Pacheco devido ao leque de Programas de Habitação Social (1945 e 1947 prospectivamente) que ajudou a implementar e por mais tarde (através da REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 11 | lei 2030, 22 de Julho de 1948) ter sido colocada a questão de renovação urbana devido à possibilidade de recorrer a Planos Gerais de Reconstrução5 para que se pudesse enquadrar o financiamento estatal das obras de renovação e para que se regulasse, por via administrativa, a desocupação dos edifícios e, caso necessário, se providenciasse realojamento. As mudanças económicas e sociais decorrentes da II Guerra Mundial começam a sentirse e, a partir dos anos 50 há um acentuar do défice habitacional. O êxodo rural torna-se cada vez mais expressivo e, por isso, foi dada especial atenção às duas maiores cidades Porto e Lisboa no Plano de Melhoramentos para a Cidade do Porto6 e Plano de Construção de Novas Habitações da Cidade de Lisboa7. 2.3.2. Dos anos 60 ao 25 de Abril de 1974 Em 1961, com Mário Laginha8, o conceito de renovação urbana surgiu com um significado mais alargado que a mera substituição do edificado existente por construção nova aproximando-se do que se preconizava já por toda a Europa. Mário Laginha defende que nas operações de renovação urbana sejam considerados “ (…) os valores existentes, tanto físicos (qualidade dos imóveis em si próprios e em relação ao conjunto em que se integram), como económicos, como ainda históricos e estéticos.” (Paiva et al., 2006). Foram realizados eventos igualmente importantes para o desenvolvimento desta temática entre os quais se destaca o Colóquio do Urbanismo, realizado no Funchal em 1969, sendo de destaque a intervenção do Arquiteto e técnico da Direção Geral dos Servições de Urbanização (DGSU) Joaquim Cabeça Padrão, um dos mais importantes protagonistas na defesa da paisagem urbana em Portugal nas décadas de 60 e 70. Em 1969 é também elaborado um estudo incontornável de Fernando Távora (Paiva et al., 2006). Neste estudo era já feita uma abordagem à reabilitação demonstrando 5 Conforme Matos (1994: 693) “(…), a Câmara construiu 1094 habitações novas, sendo ainda melhoradas 285 casas de ilhas, enquanto 360 foram demolidas. Se compararmos estes números com as necessidades apontadas pelos técnicos camarários nos vários relatórios então efetuados, verifica-se que as realizações ficaram muito aquém das necessidades previstas.” 6 Vide Decreto-Lei n.º 40616, de 28 de Maio de 1956. 7 Vide Decreto-Lei n.º 42454, de 18 de Agosto de 1959. 8 Técnico da Direção Geral dos Serviços de Urbanização. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 12 | preocupações com as deslocações em massa das populações devido a obras desta natureza ferindo a economia, a estrutura social e a psicologia da população. Ainda na década de 60 surgem políticas que demonstram algum reconhecimento estratégico da recuperação do património. Surge a Secção de Defesa e Recuperação da Paisagem Urbana (SDRPU) que dá mais tarde origem à Divisão de Estudos de Renovação Urbana, pertencentes à Direção Geral do Planeamento Urbanístico (DGPU). Cabeça Padrão chefiava a SDRPU e, no seu âmbito, realizou um importante estudo sobre o Algarve no qual revela uma preocupação com a construção desmesurada devido ao crescente turismo. Trata-se de um estudo inovador pelo valor que atribui aos espaços públicos, ao tecido urbano não-monumental e à arquitetura vernacular doméstica. (Paiva et al., 2006) No início da década de 70 são elaborados o Plano Geral de Urbanização (PGU)9 e Plano Pormenor (PP)10. De seguida aparece também o Plano Pormenor de Renovação Urbana11, no qual o conceito já vai para além da simples substituição do antigo pelo novo procurando proteger os habitantes das zonas a afetar. De acordo com Artigo 7.º do mesmo DL “Os trabalhos previstos neste diploma serão precedidos de realojamento dos ocupantes, sempre que a desocupação se revele indispensável à sua execução ou se mostre excedida a capacidade habitacional das edificações. Os ocupantes desalojados, nos termos do número anterior, terão direito a reocupar os fogos que habitavam, em conformidade com o disposto no presente diploma. (…) O Governo incentivará a promoção económico-social das populações das áreas sujeitas a operações de renovação.” 2.3.3. Da Revolução de Abril aos nossos dias Com a revolução de 25 de Abril de 1974 é de destacar a intervenção do novo Governo na Área Ribeira-Barredo em que se denota desde logo que as questões sociais ganham enfâse. Este projeto visava a renovação da zona mantendo a população trabalhadora, ou 9 Vide Decreto-Lei n.º 560/71, de 17 de Dezembro. 10 Vide Decreto-Lei n.º 561/71, de 17 de Dezembro. 11 Vide Decreto-Lei n.º 8/73, de 8 de Janeiro. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 13 | seja, a componente social é também alvo da reabilitação e parte integrante da área. (Paiva et al., 2006) Posteriormente em 1976 a Lei de Solos12 estabelece duas importantes figuras: «Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística» (ACRRU) e «Medidas Preventivas», que tinham como finalidade intervenções no património edificado de zonas históricas das cidades, tendo sido possível alargar substancialmente o poder de intervenção dos municípios em áreas degradadas, designadamente, no âmbito das operações de reabilitação. Nos finais da década de 70 foi ainda lançado o Programa para a Recuperação de Imóveis Degradados (PRID) destinado à criação de linhas de crédito para financiar a recuperação de imóveis habitacionais degradados (Madeira, 2009). A década seguinte, fruto talvez de algumas iniciativas internacionais como a Campanha Europeia para o Renascimento das Cidades (1981), viu um crescendo no número de congressos, encontros e seminários sobre a matéria da reabilitação. O relançamento do PRID foi a primeira experiência nacional de apoio sistemático à reabilitação de edifícios, especialmente, aos edifícios sitos nos centros históricos onde o avançado estado de degradação era mais evidente. O programa acabou por se extinguir por falta de verbas. Surge então em sua substituição o Programa de Reabilitação Urbana (PRU)13 visando o apoio financeiro às autarquias locais para reabilitação provocando o aparecimento dos Gabinetes Técnicos Locais (GTL). Os GTL desenvolviam diagnósticos, propostas e planos de reabilitação, promoviam a recuperação de edifícios, dirigiam a execução dos trabalhos, definiam a gestão financeira do processo e solucionavam as questões relacionadas com o realojamento. Em 1988 foi criado o Programa de Recuperação de Áreas urbanas Degradas (PRAUD)14 que substituiu o PRU. O PRAUD surge com uma maior focalização na recuperação das áreas degradadas não só históricas e na recuperação do património construído incluindo bairros clandestinos e até áreas industriais antigas. 12 Vide Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro. 13 Vide Despacho4/SEUH/85, de 22 de Janeiro. 14 Vide Despacho nº 1/88, de 05 de Janeiro. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 14 | Citando Cátia Madeira (2010: 22) “Os principais objetivos do PRU e PRAUD, estavam relacionados com o despoletar de ações de reabilitação nos centros históricos e em áreas urbanas degradadas, por equipas pluridisciplinares sedeadas na área de intervenção que desenvolvessem uma estratégia capaz de melhorar a qualidade de vida dos residentes na zona de intervenção e despoletar nos proprietários o interesse pela reabilitação dos seus imóveis.” Reconvertendo o PRID surge, ainda em 1988, o plano RECRIA com vista a apoiar a execução de obras de conservação e recuperação de edifícios habitacionais degradados, cuja renda tivesse sido objeto de correção extraordinária15. A partir da década de 90, marcada pelos efeitos da adesão de Portugal à Comunidade Económica Europeia (CEE), a maioria das iniciativas de reabilitação são de carácter de exceção, com duração pré definida, financiadas por fundos comunitários. Esta década marca também o consolidar da consciência generalizada para proteção dos centros urbanos. A problemática da habitação versus arrendamento mantem-se contudo, como um dos principais entraves à eficiente prática da reabilitação dos centros históricos das cidades do Porto e Lisboa, o que conduziu à intervenção dos seguintes programas16:  RECRIA17 – O Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados visa financiar a execução das obras de conservação e beneficiação que permitam a recuperação de fogos e imóveis em estado de degradação, mediante a concessão de incentivos pelo Estado e pelos municípios. Poderão beneficiar dos incentivos previstos neste regime as obras a realizar em edifícios que tenham pelo menos uma fração habitacional cuja renda tenha sido objeto de correção extraordinária nos termos da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro;  REHABITA18 – O Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas Antigas consiste numa extensão do Programa RECRIA e visa apoiar financeiramente as Câmaras Municipais na recuperação de zonas urbanas antigas. 15 No âmbito da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro. 16 Todas as definições retiradas de www.portaldahabitacao.pt, acedido em 20/09/2011. 17 Vide Decreto-Lei n.º 4/88, de 6 de Junho. 18 Vide Decreto-Lei n.º 105/96, de 31de Julho. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 15 | O acesso ao REHABITA pressupõe a celebração de acordos de colaboração entre o IHRU, as Câmaras Municipais e outras instituições de crédito autorizadas;  RECRIPH19 – O Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal (RECRIPH) visa apoiar financeiramente a execução de obras de conservação nas partes comuns de edifícios, constituídos em regime de propriedade horizontal;  SOLARH20 – Permite a concessão de empréstimos sem juros pelo IHRU, para realização de obras de conservação: Em habitação própria permanente de indivíduos ou agregados familiares; Em habitações devolutas de que sejam proprietários os municípios, as instituições particulares de solidariedade social, as pessoas coletivas de utilidade pública administrativa que prossigam fins assistenciais, e as cooperativas de habitação e construção; Em habitações devolutas de que sejam proprietárias pessoas singulares. Em 2004 foram criadas as figuras das Sociedades de Reabilitação Urbana, através da promulgação do decreto-lei n.º 104/2004, de 7 de Maio, que constituem recentemente uma forma de abordar e gerir a intervenção sobre a cidade consolidada. Às SRU’s são atribuídas diversas competências sendo as mais importantes as de licenciar, expropriar, realojar e fiscalizar obras de reabilitação. (Porto Vivo, 2010) Este novo enquadramento nacional das práticas de reabilitação revela uma vontade política de impulsionar esta prática, invertendo a tendência dominante para a construção nova. No entanto, numa primeira fase e, visto que os investidores privados portugueses estavam ainda na fase de entusiasmo pela construção nova na periferia, terão sido as SRU’s a interferir diretamente com projetos e intervenções de reabilitação mesmo não sendo essa a sua função. (Queirós, 2007) Em 2009 é aprovado o Novo Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (NRJRU)21 que foi, entretanto, alterado em 201222, que surge da necessidade de encontrar soluções para cinco grandes desafios que se colocam à reabilitação urbana. São eles23: 19 Vide Decreto-Lei n.º 106/96, de 31 de Julho 20 Vide Decreto-Lei n.º 7/99, de 8 de Janeiro. 21 Vide Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 22 | mercado, dando cumprimentos à sua função social, dinamizando a economia e contribuindo para a segurança e a saúde públicas. Dada a incapacidade dos senhorios em ultrapassar os obstáculos criados pelo congelamento das rendas cabe, na maior parte dos casos, aos municípios intervir diretamente em sua substituição executando as obras necessárias. Processos de expropriação e realojamento tornam-se inevitáveis na grande maioria dos casos levando a avultados volumes de capital necessário para reabilitar. Paralelo com Caso de Estudo da Reabilitação dos Edifícios Sitos na Rua das Musas O projeto de investimento para reabilitação da fração sita na Rua das Musas reflete algumas das dificuldades descritas anteriormente, nomeadamente a falta de participação da população e constitui uma intervenção direta do município num processo de reabilitação urbana com todas as inconveniências que isso acarreta. As despesas com processo de expropriação e realojamento e/ou pagamento de indemnizações aos inquilinos atingem montantes que anulam qualquer possibilidade de retorno do investimento mesmo com a consecutiva tomada de posse dos edifícios, execução de obras de reabilitação e venda/arrendamento no mercado das habitações reabilitadas a preços correntes. Os mecanismos legais que visam contrariar o problema da incapacidade financeira dos municípios para dar resposta à degradação do património construído, e mesmo às necessidades de alojamento das famílias e grupos mais desfavorecidos são insuficientes, tornando ainda mais urgente num contexto de crise económica a sua revisão. O caso de reabilitação analisado não visa o futuro realojamento dos inquilinos nas habitações reabilitadas. As habitações passarão a ser habitadas por residentes com maiores capacidades financeiras deixando assim de cumprir um dos pressupostos para que se trate de uma intervenção integrada de reabilitação urbana. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 23 | Capítulo III. Evolução da Habitação e Reabilitação na Cidade do Porto 3.1. Perspetiva Histórica A cidade do Porto, ao longo da sua história, apresenta várias formas, diferentes demografias, assentes em distintas atividades económicas, diversidades sociais e ocupações do espaço divergentes. A cidade sofreu mutações constantes ao longo da sua história e, como tal, interessa contextualizar a atual situação da cidade com os diversos fenómenos e tendências que a mudaram. 3.1.1. Impacto da Industrialização Atendendo à evolução da população do Porto, verifica-se que é na segunda metade do século XIX que a situação habitacional da cidade se agudiza, ou seja, a partir do momento em que o desenvolvimento industrial, nomeadamente da indústria têxtil algodoeira, provoca um intenso afluxo de população à cidade, associado à expansão dos meios de transporte, quer rodoviários, quer ferroviários. Em 1864 existiam 90 391 habitantes, em 1890 atingia já a população da cidade as duas centenas de milhares, ou seja, um acréscimo de 64%. (Matos, 1994) Como todas as cidades em acelerado processo de industrialização, o Porto vê agravados os problemas de alojamento da população operária. A expansão crescente que a cidade conhece no século XIX traduz-se por elevadas densidades populacionais nas zonas mais antigas centrais (freguesias da Sé, S. Nicolau, Vitória, Santo Ildefonso e Miragaia). Este aumento contínuo da população, associado a uma política orientada para os interesses da burguesia, originou uma subida vertiginosa do custo da habitação, devido à especulação de terrenos e imóveis, o que tornou a oferta de alojamentos inacessível aos estratos sociais mais baixos (Matos, 1994). Em resposta a isto surgirá uma nova estrutura habitacional, com a construção de pequenas casas, densamente organizadas no interior dos quarteirões preexistentes. São as ilhas27 que se espalharão, no final do 27 As ilhas são aglomerados de pequenas casas (normalmente com 9 ou 16 m2) geralmente com um só piso, vulgarmente agrupadas em fileiras construídas ao longo de um terreno, interligadas por estreitos corredores que dão acesso à rua. Estas casas encontram-se nas traseiras de casas da classe média e partilham sanitários (conforme refere Teixeira [1994], em “média de um sanitário para cinco casas, ou 25 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 24 | século, um pouco por toda a parte e cujos agrupamentos mais importantes se localizam nas Fontainhas, S Vítor, Fontinha, Montebelo, Antas, Largo da Maternidade, Carvalhido, entre outros, que estão intimamente ligadas com a localização das grandes fábricas (Bastardo, 1997). Este tipo de habitação de baixa qualidade e reduzida dimensão procurava responder às necessidades de habitação de populações mais carenciadas. Simultaneamente as classes sociais mais afluentes trocam as suas casas na cidade antiga, por novas construções na periferia urbana, onde podem usufruir de fáceis acessos e do privilégio de viver em zonas de urbanização recente e saudável. Estas profundas transformações económicas e sociais que se verificaram arrastaram o bairro da Sé, assim como o Barredo, a Ribeira, Miragaia e Vitória, a um estado de tremenda degradação física e social. Trata-se de um valiosíssimo património edificado, mas quase todo em ruína, albergando uma população muito pobre, com elevada percentagem de idosos. (Bastardo, 1997) Os prédios de habitação unifamiliar foram desocupados pelos seus proprietários e divididos em diversas habitações que em alguns casos ocupavam andares inteiros e noutros casos apenas um compartimento, ou mesmo partes de um compartimento. Em consequência surge uma diluição da responsabilidade na manutenção dos edifícios, uma falta de capacidade financeira por parte dos proprietários para procederem a obras e perde-se a força moral para impor aos proprietários obras de conservação. Esta conjuntura provoca a degradação, a sobreocupação e em última análise um défice habitacional, com a ausência do mercado de arrendamento. Os riscos de epidemia, infeção e incêndio, quer devido às condições habitacionais existentes, quer à falta de higiene urbana (saneamento, canalização de água e recolha de lixo), impuseram que pouco a pouco fossem tomadas medidas28 para uma melhor organização do espaço urbano, particularmente das áreas residenciais, e, como tal, o urbanismo e a questão da habitação são interpretados à luz dos problemas sanitários, pessoas”. O abastecimento de agua ao domicilio não existia nas ilhas, podendo algumas delas ter poços (por vezes com águas impróprias para consumo, dada a proximidade de algumas fossas conforme refere Teixeira [1994]). 28 Vide anexo 1. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 25 | dando-se grande importância às ruas como ponto de partida para o controlo, por parte da administração pública, das infraestruturas. Surgiram ainda neste século algumas leis que previam pela primeira vez o controlo sanitário e especificavam obrigações municipais neste âmbito não se verificando contudo resultados na prática. Só no início do século XX são criados o Regulamento Geral de Saúde (1901) que irá instituir um sistema de vistorias e possibilitar ainda a expropriação e destruição de alojamentos insalubres e o Regulamento de Salubridade das Edificações Urbanas (1903) com base no qual se inicia um inquérito sobre a salubridade nas principais localidades do país (aquelas que possuíssem mais de 5000 habitantes). (Matos, 1994) Em 1910, com a implantação da República, cresce a preocupação com o desenvolvimento de uma solução habitacional alternativa às ilhas, surgindo os primeiros bairros de habitação social do Porto. A tendência passou a ser realojar os habitantes das ilhas em bairros socias na periferia da cidade, tendência esta que se acentuou na política de habitação do Estado Novo. (Pereira, 2003) 3.1.1.1. Primeiras Iniciativas de Construção de Habitações Sociais Com objetivo de melhorar as condições de habitação dos operários urbanos e fazer frente ao elevado défice habitacional surgem iniciativas de promoção de habitação social, inicialmente por iniciativa privada, no final do século XIX, através de empresas do ramo da indústria têxtil, sendo estas responsáveis pela construção de alguns bairros juntos das suas fábricas. Durante a República, através de legislação então aprovada procurou-se incentivar a construção de habitação de boa qualidade para os trabalhadores pelos privados. Incentivos estes que produziram algumas ações como a construção do Bairro Sidónio Pais29, em 1918 e a construção das Colónias de Antero de Quental30, de Estevão Vasconcelos31, de Dr. Manuel Laranjeira32 e de Viterbo Campos33. (Matos, 1994) 29 Atualmente denominado Bairro da Arrábida. 30 28 casas construídas entre 1914 e 1917. 31 90 casas construídas entre 1914 e 1917. 32 130 casas construídas entre 1916 e 1917. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 26 | Mesmo com estas iniciativas as ilhas não pararam de aumentar e, com a chegada da primeira Guerra Mundial e novo afluxo das populações rurais à cidade do Porto, os preços sobem exponencialmente e intensifica-se novamente a superlotação dos edifícios do núcleo central provando insuficientes as intervenções privadas. (Pereira, 2011) 3.1.2. Políticas Habitacionais do Estado Novo Como vimos, durante as décadas que antecederam o regime Salazarista, o Estado limitou-se basicamente a enunciar esporádicas recomendações legais tendo em vista, sobretudo, as questões de saúde pública e salubridade, e incentivos à promoção particular da habitação, sendo apenas após implementação da Primeira República aprovada alguma legislação com algum relevo em matéria de arrendamento e foram construídos os primeiros fogos sociais na cidade do Porto. Durante o Estado Novo as poucas intervenções urbanas desenvolvidas apontaram apenas para algumas áreas privilegiadas, consideradas “histórico-monumentais”, logo destinadas a ser preservadas na sua “traça primitiva” (Paiva et al., 2006). A habitação social não foi também reconhecida como atribuição do Estado e, conforme revela Serra (1996), não foi ainda o regime do Estado Novo a atribuir-lhe essa forma institucional. Na Constituição Politica promulgada em 1933, que aponta a família como “o fundamento de toda a ordem política e administrativa”, devendo o Estado “favorecer a constituição de lares independentes e em condições de salubridade e a instituição do casal de família”. Até ao final da Segunda Guerra Mundial são construídos 19 bairros, 9 na cidade do Porto, cujas habitações são maioritariamente distribuídas a funcionários públicos da Administração Central. De facto, segundo Almeida (2010), entre 1935 e 1965, distribuíram-se casas económicas “por um conjunto vasto de defensores do regime”. O programa de casas económicas não resolveu os problemas de insalubridade e de escassez de habitação para as classes mais carenciadas que continuaram a habitar em ilhas concentrando-se no centro da cidade. Tendo em conta o fracasso do programa de casas económicas surge o Plano de Melhoramentos Camarário (1956-1966, que se prolonga até 1975) ao abrigo do qual se constroem cerca de 8000 fogos de habitação social. Contudo estas construções 33 64 casas construídas entre 1916 e 1917. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 27 | apresentavam várias vulnerabilidades em termos qualitativos, conforme Pereira (2011) cit. in Fernandes (2008), “os bairros construídos nas décadas de 50 e 60 são de uma arquitetura pouco durável e de uma construção frágil”. Com o Plano de Melhoramentos uma parte das ilhas é demolida e cerca de um quinto da população da área central da cidade é deslocada para os novos bairros da periferia citadina. Dá-se início à expulsão das classes populares do centro do Porto e, consequentemente, ao progressivo esvaziamento populacional do núcleo urbano da cidade (Queirós, 2007). Nas décadas de 50 e 60 foram inclusive elaborados planos propondo simplesmente o arrasamento do Barredo e da Ribeira e o apagamento da estrutura de origem medieval, com o consequente desalojamento dos moradores, a realojar em futuros bairros sociais periféricos34. Segundo Queirós (2007), “A disseminação dos habitantes das ilhas pelos novos bairros periféricos não só reflete a preocupação do regime fascista em conter os perigos da concentração operária, como também favorece o aprofundamento da apropriação capitalista do centro da cidade, ao higienizar o espaço público e ao ampliar a área disponível para a instalação de novas atividades (sobretudo do sector terciário) ”. 3.1.3. Pós 25 de Abril - Primeiras Intervenções de Reabilitação do Centro Histórico A revolução de Abril marca a institucionalização de novas políticas de habitação e reabilitação surgindo diversos projetos inovadores de habitação social, cujos objetivos passavam essencialmente por contrariar a expulsão das classes populares do centro da cidade e obstar às tentativas de desestruturação dos seus modos de vida. De acordo com Queirós (2007) podemos identificar três gerações35 de políticas de reabilitação no Porto, sendo o pós 25 de Abril de 1974 com os programas e intervenções descritos acima a primeira destas gerações. 34 Discussões em prol de um novo e radical urbanismo inspirado nos princípios da Carta de Atenas, com preocupações com questões de otimização funcional, higiénica e de estruturação rodoviária (Paiva et al., 2006). 35 Vide anexo 2. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 28 | O primeiro governo provisório cria o Serviço Ambulatório de Apoio Local (S.A.A.L.) em 1974 cujas iniciativas, apesar do seu curto período de vigência, tiveram uma forte intervenção nas ilhas e motivaram a construção de um conjunto de bairros36 no Porto e, citando Rodrigues (1999), introduz diversas ruturas “a nível dos conceitos, a interligação do direito à habitação e do direito à cidade; a nível do discurso político, a inovação na conceção das intervenções estatais, pela sua articulação com o tecido social; a nível das práticas de gestão urbanística, a renovação dos recursos e dos instrumentos de ação utilizados pelo aparelho estatal e, sobretudo, a partilha da gestão e do controlo das operações por utentes e técnicos”. Fruto desta abrupta mudança de atitude e da intervenção do Comissariado para Renovação Urbana da Área da Ribeira-Barredo (CRUARB) criado em Setembro de 1974, foi desenvolvida uma das intervenções de reabilitação urbana mais extensas e sólidas do País. “A operação Ribeira-Barredo foi, nos seus primeiros tempos, não só uma experiência impar em termos nacionais como também um momento de grande proximidade – em termos de estratégia, objetivos e método – ao que de melhor então se fazia no sempre sublimado estrangeiro.” (Paiva et al., 2006) A operação consistiu na aquisição, através de acordo ou expropriação dos edifícios a reabilitar, realojando os inquilinos a termo provisório para posteriormente serem novamente alojados. Para facilitar este processo a área de intervenção do CRUARB é decretada como “zona degrada” e de “utilidade pública urgente”. Até 1983 esta operação37 dependeu, tanto orgânica como financeiramente, do Governo e, durante este período, foram realojadas 200 famílias no Bairro do Aleixo38 que libertou 80 parcelas do centro histórico. Foram reabilitados cerca de 100 fogos. Na década de 80 o CRUARB é integrado nos serviços da CMP reduzindo-se desta forma o investimento público direto e em 1985 esta candidata-se ao PRAUD e constitui 36 Bairros sitos em Francos, Massarelos, Campo Alegre, Maceda, Lapa e na Campanhã. 37 Conforme estudo sobre o Despovoamento dos Centros Históricos da Rede Atlante (2005) a filosofia de intervenção assentava na manutenção do cadastro, das fachadas e da forma dos telhados, e sempre que possível na preservação da tipologia das habitações, procurando-se também a conservação das estruturas. A intervenção era muito expedita: expropriação, realojamento, projeto e obra de administração direta do Gabinete. 38 Bairro de habitação social do Fundo de Fomento da Habitação. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 29 | um Gabinete Técnico Local que continua o processo descrito anteriormente no âmbito do CRUARB. No entanto na década de 80 perdeu-se alguma operacionalidade e credibilidade externa por falta de meios financeiros adequados à dimensão da operação e é marcada por um retrocesso em termos de políticas de reabilitação com a intensificação de fenómenos de desindustrialização e terciarização do centro da cidade, processo este que leva à supressão da função residencial da área central da cidade do Porto. Verifica-se também um apontar de esforços de construção para as zonas periféricas da cidade e na sua zona metropolitana onde há espaço para construir a baixos custos. Como resultados desta tendência é sabido que “o país ostenta hoje uma significativa percentagem de proprietários de habitação, mas também um elevado número de habitações novas devolutas e ainda um conjunto relevante de famílias com acesso improvável a um outro segmento do campo de produção de alojamentos que não seja aquele que passa pela ação do Estado.” (Pereira, 2003: 144). 3.1.4. Da Década de 90 à Atualidade A década de noventa do século passado é marcada por uma nova vaga de políticas e iniciativas de incentivo à reabilitação. Com a inscrição do Centro Histórico do Porto na Lista do Património da Humanidade da UNESCO39 em 1996 as apostas passam a incidir na promoção da internacionalização e na difusão de um novo discurso e de uma nova iconografia capazes de veicular uma imagem do Porto como centro turístico e cultural de excelência. A reabilitação urbana é mais um elemento deste processo, no quadro de uma estratégia alargada de reforço da atratividade e competitividade da cidade. A política camarária para o centro do Porto balança entre a defesa das intervenções do CRUARB/CH40 e da Fundação para o Desenvolvimento da Zona Histórica do Porto 39 A seguinte transcrição faz parte do texto da resolução aprovada pela UNESCO que classificou o Centro Histórico do Porto como Património Mundial, “(…) tanto como cidade, como realização do Homem, o Centro Histórico do Porto constitui uma obra prima do génio criativo da Humanidade. Interesses comerciais, agrícolas e demográficos, convergiram aqui, para abrigar uma população capaz de construir a cidade. O resultado é uma obra de arte única, de elevado valor estético”, este trecho constitui um dos testemunhos mais significativos sobre a Cidade. 40 Em 1985, o CRUARB passa a designar-se Projeto Municipal de Renovação do Centro Histórico. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 30 | (FDZHP) e a promoção de grandes projetos41 de reconversão urbanística (Queirós, 2007). De destaque foi também o Projeto-Piloto do Bairro da Sé de 1994 que é considerado o único projeto de reabilitação integrado realizado no centro histórico, reconhecendo-se que constituiu a intervenção que mais impacto positivo teve. Financiado pela Comissão Europeia, visava a aplicação de um novo conceito de renovação urbana e social em zonas históricas degradadas” (Atlante, 2005). O projeto Porto 2001 no âmbito da candidatura Capital Europeia da Cultura compreendia uma estratégia integrada de reabilitação urbana do centro da cidade com base num conjunto significativo de intervenções no espaço público (remodelação de praças, jardins e ruas), na criação ou transformação de espaços culturais (Casa da Música, Biblioteca Municipal Almeida Garrett, Teatro Carlos Alberto) e na constituição de um cenário cultural propício à atração de investimentos e à fixação de novos residentes. No entanto as espectativas criadas foram deslustradas tendo a Porto 2001 levado a uma elevada permissibilidade financeira e escassez de resultados concretos em termos de reabilitação (Queirós, 2007). Com a tomada de posse, nas eleições autárquicas de 2001, Rui Rio marca um novo reforço do discurso em torno de políticas de reabilitação. De acordo com João Queirós (2010: 95-96) a agenda política portuense passa a estruturar-se em torno de três eixos de intervenção amplamente difundidos e mediatizados: 1. Reconversão dos bairros de habitação social da cidade; 2. Reformulação das políticas de intervenção social e de promoção da segurança urbana (símbolo emblemático: projeto Porto Feliz42); 3. Reabilitação urbana da Baixa do Porto (símbolo emblemático: constituição da sociedade de reabilitação urbana). 41 Entre 1991 e 1999, foi realizada obra no valor de 27,93 milhões de euros, foram reabilitados 57 fogos e 19 espaços comerciais e construídos 16 equipamentos sociais. Foram também realizados 85 realojamentos (Atlante, 2005). 42 Programa de combate à toxicodependência orientado primordialmente para os “arrumadores” de automóveis do centro da cidade. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 31 | É constituída, a 27 de Novembro de 2004, a Porto Vivo, SRU43 - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A. A Porto Vivo cabe o papel de promover a reabilitação da respetiva zona de intervenção e, designadamente, orientar o processo, elaborar a estratégia de intervenção e atuar como mediador entre proprietários e investidores, entre proprietários e arrendatários e, em caso de necessidade, tomar a seu cargo a operação de reabilitação, com os meios legais de que dispõe. A Porto Vivo transforma-se então num elemento central no processo de institucionalização das operações de reabilitação urbana do centro do Porto e, mais do que isso, num instrumento indispensável à materialização local da “estratégia urbana global” que a gentrificação das áreas centrais das cidades hoje constitui. 43 Vide Decreto-Lei nº104/2004, de 7 de Maio. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 38 | Capítulo IV. Estudo de Caso: Reabilitação dos prédios urbanos números 13 a 53 na Rua das Musas Neste capítulo é feita uma análise financeira do projeto para reabilitação dos prédios urbanos, números 13 a 53, na Rua das Musas situados na freguesia de Santo Ildefonso no Concelho do Porto. O principal objetivo será demonstrar que uma intervenção direta da autarquia, mesmo numa pequena operação como a reabilitação dos edifícios em questão, implica um leque de procedimentos que acarretam uma série de custos de tal forma elevados que são impeditivos para que se reabilite, de forma sistemática, através de intervenção direta do município Para o efeito recorreu-se a um projeto existente nos arquivos da CMP, o qual, apesar de se encontrar numa fase embrionária e não existirem perspetivas de, no curto prazo, ser posto em ação, representa uma operação reabilitação de edifícios concreta e real. 4.1. Estrutura do Estudo de Caso O plano de trabalhos que se segue no âmbito de presente dissertação, para a apresentação do estudo de caso sugerido engloba seis partes. Na primeira parte caracteriza-se o projeto existente nos arquivos da Câmara para a intervenção na Rua das Musas, nºs 13 a 53 para, de seguida, se proceder à descrição da parcela expropriada para reabilitação. Na terceira parte analisam-se detalhadamente os custos com um projeto de reabilitação e subsequentemente estimam-se os proveitos esperados com a venda ou arrendamento das frações reabilitadas. Na penúltima parte define-se uma possível e provável estrutura de capitais a utilizar e calcula-se, por fim, o valor atual líquido do projeto. Ora, posta a descrição do edificado que se pretende reabilitar, debruçar-nos-emos então sobre os aspetos técnicos do projeto. Entende-se que nesta intervenção o município incorrerá em gastos que poderão ser distribuídos por quatro grupos pelo que o subcapítulo denominado “Custos” está dividido em quatro partes. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 39 | A expropriação litigiosa é o primeiro passo, o Município toma posse da parcela de terrenos e construções nela existentes. Neste capítulo será de destacar a existência de duas hipóteses estudadas. A primeira diz respeito ao facto de a parcela ter sido efetivamente expropriada em 1972 no cumprimento do projeto “Renovação da Zona das Carvalheiras” com base na declaração de utilidade pública com o mesmo nome. Efetuou-se então um apuramento do valor pago aos proprietários e esse valor foi atualizado à data atual. Em contrapartida, para que nos fosse possível validar a razoabilidade do valor obtido através da atualização, foi solicitada uma nova avaliação do edificado partindo do pressuposto que o estado de conservação do edificado se teria mantido ao longo dos anos e que estaria ainda habitado por inquilinos. Optou-se por utilizar o valor apurado na nova avaliação, não porque o valor da expropriação original não fosse válido (a diferença apurada em termos de custo de expropriação entre as duas hipóteses é imaterial), mas porque é mais apropriado que se parta do pressuposto que a parcela tenha sido expropriada em 2011 sob a pena de o valor original ser considerado custo afundado em termos financeiros. De seguida são estudadas as hipóteses de realojamento ou pagamento de indemnizações aos inquilinos que habitavam o edificado da parcela expropriada. Os custos de realojamento são definidos com base numa estimativa dos serviços responsáveis da Câmara do Porto46. Existindo a hipótese de opção, por parte dos inquilinos, por uma indemnização, calculou-se qual seria o custo total no caso de todos os inquilinos tomarem esta opção. Pela impossibilidade de se saber ao certo qual a distribuição entre realojamentos e indemnizações, os valores considerados foram os custos para o Município resultantes de todas as famílias optarem ou por realojamento ou por indemnizações. Consultados os serviços da DomusSocial, E.E.M.47 foi possível concluir que, em regra, a opção retida é a do realojamento. Concluídos os processos de expropriação e realojamento seguem-se as obras de construção e reabilitação. São estimados valores para a construção de habitação e, com base em legislação que estipula preços médios por metro quadrado de construção em 46 Agradecemos disponibilização de informação à Câmara Municipal do Porto. 47 Agradecemos a disponibilização de informação no âmbito desta dissertação à DomusSocial, E.E.M. e, em especial, ao Eng.º. José Ferreira. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 40 | contraposição aos preços apurados pela equipa projetista responsável pelo projeto existente para esta parcela, é apurado o valor total estimado de custos com obras necessárias admitindo que se pretende que se tornem habitações de qualidade média corrente. Por último, no que diz respeito a custos do projeto, são estimados custos com honorários de arquitetura, projetos das especialidades e fiscalização. Do lado da receita esperada está a venda das frações recuperadas em hasta pública ou arrendamento das mesmas, por concurso. Para estimativa dos proveitos esperados foram consultados instrumentos disponibilizados pelo Portal das Finanças e aconselhamento de peritos. Os valores apurados de venda, arrendamento e tempos médios de absorção de mercado têm por base a consulta de dados estatísticos e consulta de peritos da Câmara do Porto. O custo de cada fonte específica de capital terá também de ser definido para que se torne possível apurar a taxa de retorno que o Município precisa de obter sobre o investimento para manter inalterado o valor de mercado da sua ação. Para tal será considerada uma taxa de atualização correspondente a uma estimativa do custo de capital. As indemnizações pagas aos proprietários serão suportadas por capitais públicos e para o investimento necessário em construção e honorários com projeto recorre-se a financiamento na banca. Concluídas as etapas descritas estão reunidas as condições necessárias para que sejam tiradas as desejadas ilações financeiras do projeto e para que sejam apresentadas possíveis alternativas. O que se pretende é conduzir o leitor por todo o processo necessário para que uma efetiva e real obra de reabilitação tome lugar. Desta forma demonstrar-se-á, com a profundidade possível, ao leitor, a complexidade das variáveis a ter em conta na tomada de decisão, não só pela multiplicidade de processos necessários até que se reabilite concretamente, mas também pelo avultado capital necessário por mais reduzidas que as parcelas a reabilitar sejam. É também com o objetivo de desenvolver um processo alternativo para este tipo de intervenções que nos debruçamos sobre este projeto e para tal procuramos contribuir com uma fórmula para reduzir a despesa total do Município. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 41 | 4.2. A Intervenção Rua Das Musas, nºs 13 a 53 4.2.1. Enquadramento A Rua das Musas pertence à freguesia de Santo Ildefonso, freguesia situada bem no centro do concelho do Porto inserida na ACRRU da cidade, tendo ainda uma área substancial classificada como Zona de Intervenção Prioritária (ZIP). O sítio onde o local de intervenção se insere caracteriza-se por uma ocupação de malha urbana densa, com edifícios de rendimento e habitação da classe operária datados do Séc. XIX/XX. Este local, embora seja central e relativamente próximo da Rua de Santa Catarina, pode considerar-se modesto, pelo traçado de arruamentos, terreno acidentado e principalmente pelo tipo de construções no mesmo existente, na generalidade antigas, de pequena área, nas quais se incluem bastantes ilhas, muitas já demolidas por motivo de salubridade. A obtenção de informação acertada acerca das origens e motivações concretas que levaram à declaração de utilidade pública (DUP)48 de 1963 para a expropriação urgente da parcela em análise foi difícil devido à antiguidade dos documentos. Com base no laudo49 do perito da CMP, no âmbito do processo de expropriação, as necessidades de intervenção nesta zona da freguesia eram evidentes e tal facto foi sublinhado aquando da elaboração do Plano Diretor da Cidade que, em 1964, classificou este local como uma “zona de habitat defeituoso, a renovar”50. De acordo com a DUP foi possível definir que, numa primeira fase, se pretendia a demolição para construir um edifício escolar. No entanto a expropriação só teve lugar cerca de 9 anos depois e fez-se em cumprimento do “projeto renovação da zona das carvalheiras”51. Os edifícios nunca foram demolidos e, atualmente, estão devolutos, em 48 Vide Diário do Governo, 221-2ª Série de 19 de Setembro de 1963. 49 O laudo pericial é o relato do técnico ou especialista designado para avaliar determinada situação que estava dentro de seus conhecimentos. O laudo é a tradução das impressões captadas pelo técnico ou especialista, em torno do fato litigioso, por meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou (Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Laudo_pericial, acedido em 20.01.2012). 50 Cf. Laudo do árbitro da entidade expropriante (CMP), 1972. 51 Devido à antiguidade do projeto não foi possível aceder a informação adicional acerca desta iniciativa. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 42 | estado de conservação muito mau e a zona em que estão inseridos é classificada como sendo de reabilitação e reconversão como veremos mais adiante no presente capítulo. 4.2.2. Caracterização geral do projeto existente Figura I: Vistas das Habitações Vista das frentes do edificado existente Vista das traseiras (fotografias tiradas no local, David Silva, 2011) No PDM o terreno localiza-se na Unidade Operativa de Planeamento e Gestão 11 (UOPG11) – Fontinha, sendo o objetivo desta UOPG “a requalificação de uma área degradada”, “com base no tecido urbano existente, que se pretende consolidado”. Segundo a Carta de Qualificação do Solo52, o local de intervenção está situado numa zona de Frente Urbana Contínua Consolidada, o que implica a conservação de “todos os elementos arquitetónicos e construtivos que contribuam para a caracterização 52 Http://balcaovirtual.cm-porto.pt, 2011, acedido em 22/09/2011. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 43 | patrimonial da imagem urbana desta zona da cidade”, sendo admitida a ampliação em altura desde que a cércea53 resultante não ultrapasse a da moda54. O conjunto de edifícios existentes encontra-se em mau estado de conservação. O projeto desenvolvido transforma-os em 17 fogos55, todos organizados em duplex. Os fogos localizados no r/c têm acesso direto da rua. O vão do telhado é aproveitado para habitação com a criação de um piso na parte posterior do edificado. Dado que o projeto prevê recuperação da grande parte do existente, principalmente do alçado para R. das Musas, foi entendido que o mesmo cumpre o PDM. Figura II: Planta de Localização da Parcela Expropriada (Fonte: www.cm-porto.pt, 2011, [acedido em 22/09/2011]) 53 Dimensão vertical da construção contada a partir do ponto da cota média do terreno no alinhamento da fachada até à linha superior do beirado ou platibanda ou guarda do terraço (Fonte: http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html, acedido em 23.04.2012). 54Cércea que apresenta maior frequência num conjunto edificado; Obras de construção nova - execução de qualquer projeto de obras novas, incluindo prefabricados e construções amovíveis (Fonte: http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html, acedido em 23.04.2012). 55 6 T1, 7 T2, 3 T3 e 1 T4. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 44 | 4.2.3. Descrição da parcela expropriada (descrição que tem por base o Acórdão dos Árbitros) A parcela expropriada, que possui uma área de 580m2, confronta pelo lado Norte com a Rua das Musas, que tem a largura média de 6 metros e é pavimentada a cubos de granito. Neste arruamento encontram-se estabelecidas as seguintes infra-estruturas básicas: rede de abastecimento domiciliário de água, rede de saneamento e rede de eletricidade. A parcela expropriada, que tem uma extensa frente voltada à Rua das Musas, constitui uma propriedade cuja forma se assemelha a dois trapézios que se sucedem segundo as suas alturas e têm uma largura média de 10 metros. Na parcela encontra-se implantada uma série de edifícios destinados a habitação, dispostos em cordão ou ala contínua em relação ao arruamento, de robusta construção em alvenaria de granito, com as fachadas principais revestidas a azulejo, os guarnecimentos dos vãos das porta e janelas e as cornijas construídas em cantaria. As fachadas posteriores, com alguns rebocos arruinados, evidenciam ausência de obras de conservação. Os pavimentos dos prédios são em soalho de madeira e as coberturas são em telha do tipo Marselha. De referir também que, à data da expropriação (1972), os edifícios eram propriedade da Sra. Maria Margarida Morgado Morais Morgado. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 45 | 4.2.3. Detalhes da composição do edificado a) Quatro edifícios de cave, rés-do-chão, andar, com entrada pelos nºs de polícia 13 a 37, descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto, no Livro B-69, fls. 69, sob o n.º 41.318. Quadro V: Composição do Edificado – edifícios n.ºs 13 a 37 (Fonte: Relatório de Arbitragem, 1972) b) Seis edifícios de cave, rés-do-chão e sótão, com entrada pelos nºs de polícia 38 a 53, descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto, no Livro B-128, fls. 69, sob o n.º 44.823. Área de construção (m2) Cave 50 400$00 (2,00 €) N.º 19 – r/c 50 500$00 (2,49 €) N.º 19 – 1.º 50 400$00 (2,00 €) Cave 50 100$00 (0,50 €) N.º 25 – r/c 50 460$00 (2,60 €) N.º 25 – 1.º e sótão 96 550$00 (2,74 €) Cave 50 500$00 (2,49 €) N.º 31 – r/c 50 450$00 (2,24 €) N.º 31 – 1.º 50 450$00 (2,24 €) Cave 50 90$00 (0,45 €) N.º 33 – r/c 50 350$00 (1,75 €) N.º 37 – 1.º 50 550$00 (2,74 €) Totais 12 Habitações 646 3364 Artigo da matriz Habitações: n.º de polícia e andar Renda mensal (inquilino hab.) 3361 3362 3363 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 46 | Quadro VI: Composição do Edificado – edifícios n.ºs 38 a 53 (Fonte: Relatório de Arbitragem, 1972) 4.3. Custos Num projeto desta natureza a CMP incorrerá numa diversidade de despesas que incluem custos de expropriação, realojamento dos antigos inquilinos, projeto, construção e fiscalização que vão determinar o elevado volume de investimento necessário. Os valores para as despesas com projeto, construção e fiscalização foram retirados diretamente do projeto apresentado ao Município do Porto pela equipa projetista responsável que data de 2008. Como tal partimos do princípio que estes valores, apesar de estimados, visto as obras de reabilitação não terem sido ainda levadas a cabo, representam uma previsão fidedigna, contudo procurou explicar-se todos os valores apresentados e foram efetuados ajustes e recálculos sempre que necessário. A deliberação de expropriação dos edifícios em questão foi tomada em 1970 de acordo com relatório de arbitragem56 e como tal o realojamento dos inquilinos remonta também a esse período. Do ponto de vista financeiro, os custos que a autarquia teve com estas operações não seriam válidos para cálculo do valor atual líquido do projeto por serem 56 Conforme Acórdão dos Árbitros (1972). Artigo da matriz Habitações: n.º de polícia e andar Área de construção (m2) Renda Mensal (inquilino hab.) Cave 29 45$00 (0,22 €) N.º 39 – r/c e sótão 56 480$00 (2,39 €) Cave 29 100$00 (0,50 €) N.º 41 – r/c e sótão 56 450$00 (2,24 €) Cave 29 100$00 (0,50 €) N.º 43 – r/c e sótão 56 170$00 (0,85 €) Cave 29 50$00 (0,25 €) N.º 45 – r/c e sótão 56 500$00 (2,49 €) Cave 29 50$00 (0,25 €) N.º 47 – r/c e sótão 56 470$00 (2,34 €) Cave 29 400$00 (2,00 €) N.º 49 – r/c e sótão 56 160$00 (0,80 €) Totais 12 Habitações 510 3365 3366 3367 3368 3369 3370 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 47 | considerados custos afundados dada a distância temporal para os dias que correm. Para que seja possível incluir estes valores na análise foi solicitado um novo relatório de avaliação a peritos da CMP partindo do princípio que o estado de conservação dos edifícios se manteve inalterado desde 1970 até á atualidade e que as habitações continuaram ocupadas e as rendas atualizadas de acordo com tabela de Índice de Preços do Consumidor (IPC)57. Desta forma poderá entender-se que, caso a autarquia optasse hoje em dia por uma intervenção deste género incorreria nos custos que passamos a expor. 4.3.1 Expropriação A expropriação é o primeiro passo no processo de reabilitação caso a autarquia não seja proprietária dos edifícios que se pretendem reabilitar e caso não seja possível chegar a um acordo com os proprietários para aquisição dos respetivos edifícios. No caso específico do projeto em análise a expropriação foi levada a cabo em 1972, logo será comparado o custo do processo de expropriação original atualizado com o valor apurado na nova avaliação. 4.3.1.1. Indemnização Atribuída Hipótese 1: expropriação original Tendo em vista o cumprimento do projeto de “Renovação da Zona das Carvalheiras” o Município do Porto entabulou negociações com os proprietários do conjunto dos prédios urbanos sitos à Rua da Musas, nºs 13 a 53, na freguesia de Santo Ildefonso, que constituíam a parcela 2 da respetiva planta cadastral. Por não ter sido possível chegar a um acordo os serviços competentes do Município do Porto promoveram a expropriação litigiosa daquela parcela, expropriação essa que foi aprovada em reunião camarária de 30 de Abril de 1970, ao abrigo da Declaração de Utilidade Pública (DUP) urgente que foi publicada no Diário do Governo n.º 221 – 2.ª Série, de 19 de Setembro de 1963. 57 Tabela consultada em http://www.ine.pt, acedido em 22.09.2011. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 54 | são calculados com base numa estimativa de custo da obra aplicando se as taxas respetivas de cada especialidade. Através deste método foi apurado o valor total de 130.418 €. 4.4. Venda das Frações Recuperadas 4.4.1. Preços estimados de venda Atendendo às características do edificado projetado e sua localização, considera-se adequada a determinação do valor provável de venda de cada uma das frações por critério semelhante ao estabelecido pelo C.I.M.I. - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis66, ajustado aos valores de mercado encontrados na envolvente próxima. Figura III: Coeficiente de Localização (Fonte: www.portaldasfinanças.gov.pt, Setembro 2011, [acedido em 20/09/2011]) Parâmetros do CIMI para a localização do prédio em questão:  Custo de construção = 603 €/m2, fixado pela Portaria n.º 1330/2010, de 31 Dezembro;  Coeficiente de localização (habitação) = 1,3;  Coeficiente de afetação (habitação) = 1,0; 66 Vide Decreto-lei n.º 287/2003 de 12 Novembro. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 55 |  Coeficiente de vetustez = 1;  Coeficiente de majoração para valor de mercado na envolvente próxima = 20%. Quadro X: Valor de Venda Previsto das Frações (Fonte: www.portaldasfinanças.gov.pt, Setembro 2011, [acedido em 20/09/2011]) De acordo com o Quadro X os T1 seriam vendidos por 53.148,42 € cada, os T2 por 89.364,60 € cada, os T3 por 98.771,40 € cada e o T4 por 116.173,98 €. Atento às características dos imóveis na envolvente, sendo esta uma zona já consolidada onde predominam habitações de fraca qualidade e de enquadramento socioeconómico de nível baixo os imóveis serão considerados como sendo de gama média baixa. 4.4.2. Preços estimados de rendas 4.4.2.1. Confidencial Imobiliário Quadro XI: Valor de Arrendamento Previsto das Frações (Fonte: CI/Lardocelar.com, Janeiro 2012) Atendendo aos dados fornecidos pela Confidencial Imobiliário no documento Relatório Imobiliário Local que visa apresentar de forma sistémica os principais indicadores do Fracções Área Bruta de Construção Nº de fracções Valor Base Coef. Afectação Coef. Local Coef. Vet. Coef. Maj. p/ valor mercado Valor Unitário (€) T1 56,5 6 603,00 € 1 1,3 1 20% 53.148,42 T2 95 7 603,00 € 1 1,3 1 20% 89.364,60 T3 105 3 603,00 € 1 1,3 1 20% 98.771,40 T4 123,5 1 603,00 € 1 1,3 1 20% 116.173,98 TOTAL 357.458,40 Tipo Valor p/m² Área Bruta de Construção (m²) Valor (€) T1 7 € 57 396 T2 7 € 95 665 T3 7 € 105 735 T4 7 € 124 861 REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 56 | mercado imobiliário, obtemos o valor médio de renda por metro quadrado para a freguesia de Santo Ildefonso. O preço por metro quadrado de construção fixa-se nos 7 €, as rendas mensais que se esperam obter com o arrendamento das habitações reabilitadas fixar-se-ão de acordo com o disposto no quadro acima. 4.4.3. Tempo Médio de Absorção de Imóveis Novos nos Mercados de Compra e Venda e Arrendamento Quadro XII: Tempo Médio de Absorção Mercado Compra e Venda (Fonte: CI/Lardocelar.com, Janeiro 2012) Para o efeito de elaboração da corrente dissertação foi requerida informação junto da organização Confidencial Imobiliário67 acerca do tempo médio de absorção68 de habitações novas, por tipo e para o Concelho do Porto e freguesia de Santo Ildefonso onde se localizam as frações. A informação obtida foi a constante no quadro anterior para a freguesia de Santo Ildefonso. De notar que, no mercado de compra e venda, os tempos médios de absorção não diferem muito entre os diferentes tipos de apartamentos (tempo médio de 21 meses). No entanto as habitações com maior número de quartos tendem a ser mais rapidamente absorvidas pelo mercado. No mercado de arrendamento existe já uma maior discrepância entre valores obtidos para os tempos de absorção de mercado médios reparando-se que as habitações com menores dimensões são absorvidas mais rapidamente. 67 Agradecemos à Confidencial Imobiliário e, em especial, à Dra. Ana Veloso, pela disponibilização dos dados utilizados no âmbito da presente dissertação. 68 Tempo médio que as habitações demoram a ser vendidas ou arrendadas quando são postas no mercado. Compra e Venda Arrendamento Tempo Absorção Tempo Absorção (meses) (meses) Apt. T1 ou inf. 22 2 Apt. T2 22 4 Apt. T3 21 9 Apt. T4 ou sup. 20 x Tipologia REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 57 | 4.5. Impacto Financeiro do Projeto 4.5.1. Estrutura de Capitais e Forma de Financiamento da Câmara Municipal do Porto Com a análise das demonstrações financeiras de 2010 da CMP, orçamento aprovado para 2011 bem como investimentos previstos e grandes opções do mesmo ano, é de notar uma alteração de rumo no que diz respeito a obras de reabilitação. As dotações disponibilizadas e a não existência de grandes planos ou verbas destinadas a projetos desta categoria indicam a tendência da CMP para delegar estas operações para a Sociedade de Reabilitação Urbana Porto Vivo e para Domussocial, E.E. Quadro XIII: Custo de Capital O orçamento para a despesa de 2011 da Câmara do Porto expressa já os reduzidos cabimentos para obras profundas de reabilitação como é o caso do projeto em que se baseia grande parte deste estudo portanto a opção mais lógica seria, no que diz respeito aos custos com processo de construção, recorrer a capitais alheios através de contração de dívida a instituições de crédito e utilização de capitais públicos para custos com expropriação e realojamento. Partiu-se então do pressuposto que para as obras de construção o Município recorreu a endividamento em instituições de crédito, obtendo um financiamento de 1.070.000 €, capital este sujeito a uma taxa de juro efetiva anual de 6,5%69. Para os custos com indemnizações com expropriação e realojamento que ascendem no total a aproximadamente 1.083.000 € a Câmara Municipal do Porto recorre, de acordo com o orçamento para 2011, a capitais públicos. Sabendo que a taxa de juro de emissão de 69 Vide anexo 6. Investim. (€) % Inv. Total Tx. Juro Custo de Capital 6,8% -1.049.498 € 49,2% 6,5% 3,2% -1.083.581 € 50,8% 7,0% 3,6% REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 58 | dívida pública a 3 anos fixou-se em média nos 7%70 nos primeiros 4 meses de 2011, apurou-se uma taxa de custo de capital em 6,8 %71. 4.5.2. Valores Atuais Líquidos Quadro XIV: Valores Atuais Líquidos Com a utilização da fórmula do VAL72 determinaram-se os valores presentes de pagamentos futuros descontados à taxa de custo de capital determinada no ponto anterior, menos o custo do investimento inicial. Devido ao montante elevado de investimento inicial, como seria de esperar, ambas as hipóteses apresentam rentabilidades negativas sendo que a mais ruinosa para o município é a venda das frações reabilitadas. 4.6. Conclusão Como proposto, expôs-se o projeto da Rua das Musas e apuraram-se os custos que um projeto desta natureza acarreta para o município. Antes disso foi ainda descrita toda a metodologia utilizada, feito um enquadramento da zona alvo da intervenção, descritas a parcela expropriada e as transformações do projeto da CMP. Um projeto de reabilitação apresenta especificidades complexas, de modo que uma análise ao que se pretende fazer obriga a algumas simplificações, por não se dispor de alguns dados necessários para uma análise mais aprofundada. Este facto poderá conduzir a algum desfasamento da realidade, no entanto, para efeitos de avaliação financeira, poderá considerar-se que a grande globalidade de despesas foram incluídas e 70 Conforme dados recebidos por correio eletrónico de Duarte Santos, técnico do Instituto de Gestão da Tesouraria e do Crédito Público, Junho 2012. 72 Vide anexo 7. Hipótese VAL Venda -1.056.933 € Arrendamento -41.825 € REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 59 | que o resultado final reflete o peso do investimento para uma pequena intervenção isolada, como é o caso da reabilitação da parcela sita na Rua das Musas. A análise do ponto de vista financeiro de um projeto desta natureza não será, por ventura, a forma mais justa de avaliar o resultado final da reabilitação de edifícios na medida em que os objetivos da CMP não são a mera obtenção do lucro mas são sim de cariz social, sendo o impacto social e ambiental de difícil mensuração e não são alvo de estudo. A utilização do método do Valor Atual Líquido para avaliação permitiu fixar o valor do projeto em 1.057 mil euros negativos no caso de as habitações serem postas à venda e 42 mil euros negativos no caso de se optar pelo arrendamento. Sendo que o investimento total necessário é de aproximadamente 2.133 mil euros. A intervenção direta do município através da expropriação litigiosa elimina a possibilidade de obtenção de quaisquer mais-valias financeiras, o consecutivo realojamento das populações agrava ainda mais este resultado e revela que este método, na conjuntura atual de contenção de despesa, poderá ser ruinoso para a autarquia. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 60 | Capítulo V: Conclusão A reabilitação urbana é hoje vista como essencial para devolver a atratividade, competitividade e segurança aos grandes centros urbanos e representa uma aliciante oportunidade de negócio. No entanto, em Portugal, existem ainda entraves que desencorajam a iniciativa de agentes privados obrigando uma constante intervenção dos municípios nestes processos. Grande parte dos edifícios antigos com necessidades urgentes de reabilitação são habitados por inquilinos que pagam rendas que não acompanharam os preços de mercado, impedindo o retorno em tempo útil do investimento feito na conservação e reabilitação dos edifícios pelos senhorios. Para a tomada de posse dos edifícios habitados com carências urgentes de reabilitação pelo município, a expropriação dos mesmos é praticamente incontornável e foi com esta premissa que se elaborou um estudo de caso de uma possível intervenção municipal na reabilitação de um conjunto de edifícios. O projeto para reabilitação das habitações sitas na Rua das Musas números 13 a 53 teve como principal objetivo demonstrar a exigência financeira deste tipo de operação e a insustentabilidade de intervenções sistemáticas de expropriação de edifícios em estado avançado de degradação. Para este efeito foram analisados os diferentes custos para o município tendo-se procurado estimar e justificar cada valor obtido. Os objetivos de demonstrar e justificar o investimento necessário e avaliar o projeto foram cumpridos e penso que o estudo poderá contribuir para a tomada de consciência acerca deste tipo de operações e servir de base para a criação de alternativas economicamente viáveis ou menos ruinosas. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 61 | Capítulo XI: Referências Bibliográficas Bibliografia AIRES, B. A. M. A. 2009. Estratégia de Reabilitação Urbana: caso de estudo Bairro dos Ferreiros. Mestrado em Engenharia Civil, Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro. ALMEIDA, P. R. S. P. M. 2010. Favor, Recompensa e Controlo Social: os bairros de casas económicas do Porto (1935-1965). Mestrado em História Contemporânea, Faculdade de Letras da Universidade do Porto. AMARAL, D. F. 1986. Curso de Direito Administrativo; Vol. 1, Almedina. ATLANTE 2005. Estudo sobre o Despovoamento dos Centros Históricos da Rede Atlante. BASTARDO, J. 1997. A Reabilitação como Estratégia de Renovação do Parque Habitacional do Porto. Mestrado em Engenharia Civil, Universidade de Coimbra. BRAGA, S. F. 2006. Um Quarto Com Vista (De olhos postos no NRAU), www.portolegal.com/QuartoComVista%20-%20Silvia%20F, acedido em 23.04.2012. CABRAL, M. O. 1994. Poder de Expropriação e Discricionariedade. Revista Jurídica de Urbanismo e Ambiente, n.º 2. CARVALHO, P. 2005. “Nova lei do arrendamento é fundamental para captar investidores para a Baixa”, http://www.portoxxi.com/jornal/ver_artigo.php?id=51, acedido em 20.02.2012. CET-ISCTE; IRIC-U. Porto; Mateus Associados, (2008), “Contributos para o Plano Estratégico de Habitação 2008-2013 – Diagnóstico de Dinâmicas e Carências Habitacionais”, http://habitacao.cm-lisboa.pt/index.htm?no=4005001. acedido 28-10-2011. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 62 | CET-ISCTE; IRIC-U. 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T1 ou inf. 22 AM Porto Porto Total Andar Apt. T2 22 AM Porto Porto Total Andar Apt. T3 21 AM Porto Porto Total Andar Apt. T4 ou sup. 20 AM Porto Porto Total Moradia Total 18 AM Porto Porto Total Moradia Mor. T3 ou inf. 14 AM Porto Porto Total Moradia Mor. T4 ou sup. 22 Fonte: Ci/LardoceLar.com Mercado Arrendamento (Dados relativos a contratos celebrados) Tempo Médio de Absorção (meses) Região: Porto Período: 3º trimestre 2011 Região Concelho Freguesia Tipo Imóvel Tipologia Tempo Absorção AM Porto Porto Total Total Total 4 AM Porto Porto Total Andar Total 5 AM Porto Porto Total Andar Apt. T1 ou inf. 2 AM Porto Porto Total Andar Apt. T2 4 AM Porto Porto Total Andar Apt. T3 9 AM Porto Porto Total Andar Apt. T4 ou sup. x AM Porto Porto Total Moradia Total x AM Porto Porto Total Moradia Mor. T3 ou inf. x AM Porto Porto Total Moradia Mor. T4 ou sup. x X – ausência de dados Fonte: Ci/SIR-Arrendamento REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 71 | Anexo 6. Simulação de Mútuo Fonte: Informação recebida por correio eletrónico de Nuno Trigo, Gestor de Carteira de Empresas do Banco Santander Totta, Março 2012. REABILITAÇÃO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitação da Rua das Musas n.ºs 13 a 53 72 | Anexo 7. Projeto Investimento Reabilitação Rua das Musas n.ºs 13 a 53 Projeto Investimento Reabilitação Rua das Musas n.ºs 13 a 53 A CMP decidiu proceder à reabilitação dos edifícios da Rua das Musas nºs 13 a 53 tomando posse dos mesmos através de expropriação por utilidade pública. No ano de 2011 serão expropriados os senhorios e realojados os inquilinos com o custo total 1.083.581 €. Prevê-se que a construção se prolongue por três anos começando no início de 2012 com término previsto para o final de 2014 e tenha um custo total (incluindo custos com honorários da equipa projetista) 1.049.497,55 €. O ritmo de construção exigirá que 50% do custo seja imputado no primeiro ano e o restante distribuído em partes iguais pelos 2 anos seguintes. De acordo com estatísticas da Confidencial Imobiliário a Câmara prevê vender as habitações reabilitadas da seguinte forma: 2015 1xT4 + 1xT3 2016 2xT3 + 3xT2 + 3xT1 2017 4xT2 + 3xT1 Na hipótese de arrendamento a Câmara prevê que todas as habitações sejam arrendadas no ano de 2015 com exceção do único T4 que se arrenda em 2016. Ano 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Período 0 1 2 3 4 5 6 CF de Investimento . Construção -459.540 € -229.770 € -229.770 € . Arquitetura -65.209 € -32.604 € -32.604 € . Expropriação -483.581 € . Realojamento -600.000 € Total -1.083.581 € -524.749 € -262.379 € -262.374 € CF Exploração Venda Frações 214.945 € 625.082 € 516.904 € CF Exploração Arrendamento 110.796 € 10.374 € 10.374 € Valor para a perpetuidade 2.215.920 € 207.480 € WACC 6,80% 6,80% 6,80% 6,80% 6,80% 6,80% 6,80% Taxa Inflação 1,80% 1,80% 1,80% Atualização. dos CF investim. -1.083.581 € -491.338 € -230.031 € -215.381 € Atualização. dos CF exploração (Venda) 165.213 € 449.863 € 348.323 € Atualização CF exploração (Arrend. Perp) 1.819.032 € 159.474 € VA dos CF de investimento -2.020.331 € Hipótese VAL VA dos CF exploração - Venda 963.399 € Venda -1.056.933 € VA dos CF exploração - Arrendamento 1.978.506 € Arrendamento -41.825 € Fonte: elaboração própria.