O Impacto dos Condomínios Fechados na Forma Urbana - Relatório Final

O IMPACTO DOS CONDOMINIOS FECHADOS NA FORMA URBANA Paulo Pinho (coord) Benedita Côrte-Real Fernanda Sousa Mafalda Ferreira Sara Santos Cruz Vítor Oliveira FCT Fundação para a Ciência e a Tecnologia FEUP Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto 1 Agradecimentos Gostaríamos de agradecer a colaboração de Renato Dias e Manuel Guimarães. Ao primeiro, pelo apoio na execução gráfica, ao segundo na produção de um mecanismo para o cruzamento de dados e nos Sistemas de Informação Geográfica. 2 Índice 1. Introdução……………………………………………………………………………… 3 2. Objectivos do estudo………………………………………………………………… 5 3. Enquadramento teórico……………………………………………………………. 6 4. O fenómeno dos condomínios fechados no Grande Porto 17 5. Metodologia 21 5.1. Princípios base 21 5.2. Definição de condomínio fechado 25 5.3. Levantamento da informação 26 5.4. Tratamento da informação 27 6. Análise 39 6.1. Introdução 39 6.2. Análise à escala macro 47 6.3. Análise à escala micro 58 6.3.1. Estudo univariado 61 6.3.2. Estudo multivariado 65 6.3.3. Análise de casos representativos – o impacto do condomínio fechado no tecido urbano 84 7. Conclusões e recomendações 103 8. Referências bibliográficas 107 9. Anexos 9.1 Anexo I - Ficha de identificação preenchida por CF 9.2 Anexo II - Legenda detalhada das variáveis - Códigos atribuídos ao CF 9.3 Anexo III - Estudo univariado 9.4 Anexo IV - Apresentações 3 1. Introdução O documento que agora se apresenta constitui o relatório final do projecto de investigação desenvolvido no CITTA (FEUP) sobre o Impacto dos Condomínios Fechados na Forma Urbana. Quando elaborámos a proposta inicial, em 2004, e na sequência da conclusão de uma tese de doutoramento sobre esta temática, justificámos a pertinência e a oportunidade de aprofundar o estudo das consequências dos Condomínios Fechados nas nossas cidades e espaços urbanos e periurbanos. Tratava-se já de uma nova forma de fazer (ou desfazer) cidade, em sintonia com algumas das preocupações dominantes na nossa sociedade relativamente aos espaços de habitação, como sejam a segurança, a privacidade, a qualidade ambiental e paisagística e, porque não dizê-lo, a exclusividade. Estas mesmas razões estão na base de discursos e posturas técnico-científicas extremadas entre os que se conformam, ou mesmo defendem as virtualidades destas novas formas de habitar, e aqueles, num pólo oposto, que condenam de forma veemente estas soluções, por subtraírem qualidades e funcionalidades ao espaço público, o espaço por excelência das cidades. O que este projecto revelou – sem cairmos na tentação de reproduzir aqui as grandes conclusões do trabalho que se apresentam no final, em ponto próprio – é que os condomínios fechados na área do Grande Porto, e muito provavelmente em muitas outras partes do território nacional, são um fenómeno generalizado, de grandes proporções, com muitas e variadas nuances e formatos, que reclamam um olhar atento, não apenas por parte de investigadores mas sobretudo, nós diríamos, por parte dos departamentos municipais de planeamento e gestão urbanística. De um modo generalizado estes departamentos, bem como os respectivos órgãos de tutela regional e nacional, tendem a ignorar ou subvalorizar este fenómeno, numa atitude algo inconsequente como quem lida com um desconforto que, se ignorado, tenderá a dissipar-se. A evidência empírica, construída sobre uma grande base de dados para o Grande Porto, parece claramente apontar em sentido contrário; gostemos ou não do modelo, ele está aqui, literalmente de pedra e cal, e certamente ao sabor da conjuntura económica, irá multiplicar-se em maior ou menor escala. Justifica-se, portanto, uma outra atitude, mais realista e consequente, assente na constatação que os condomínios fechados podem e devem ser sujeitos a políticas e directrizes urbanísticas específicas que os moldem e os adaptem aos contextos urbanos ou periurbanos em que surgem e proliferam, minimizando ou revertendo os seus 4 impactos negativos e potenciando os seus efeitos positivos. Julgamos que esta investigação, e em particular as suas principais conclusões e recomendações, terão contribuído para o estabelecimento das bases de tais políticas. Trata-se de um desejável spin-off deste nosso trabalho que será certamente seguido, no futuro, em sede de outros projectos de natureza mais aplicada. Para além da presente introdução e de uma breve apresentação dos objectivos do trabalho, este texto é composto por cinco partes fundamentais. Primeiro, caracterizase o estado-da-arte, focando quer a literatura produzida em torno das várias dimensões do fenómeno, quer a literatura centrada nas questões da análise da forma urbana. Em seguida, apresenta-se uma primeira caracterização deste fenómeno no território do Grande Porto, enquadrando-o quer na produção habitacional corrente para este mesmo território, quer na produção de condomínios fechados a nível nacional. Posteriormente, apresenta-se a metodologia de análise dos condomínios, avançando de um nível genérico, para a consideração de aspectos como a tentativa de formulação de uma definição de condomínio fechado, e ainda para a descrição de aspectos ligados ao levantamento e tratamento da informação. O capítulo seguinte descreve os vários tipos de análise desenvolvidos, desde uma primeira abordagem macro ou metropolitana, até uma abordagem micro ou local, envolvendo um estudo univariado e um estudo multivariado (análise em componentes principais, classificação hierárquica, definição de tipologias), e finalmente uma análise eminentemente morfológica focada sobre os condomínios representativos dos grupos identificados. Por fim, apresenta-se um conjunto de conclusões e recomendações. 5 2. Objectivos do estudo Esta investigação centra-se no fenómeno dos condomínios fechados (CFs). A presente abordagem, ao contrário da maioria dos estudos recentes, com um enfoque na segregação fisica e social, coloca o enfoque no impacto destas formas de produção habitacional sobre os tecidos urbanos em que se inserem. Os objectivos fundamentais do trabalho são: - a definição de uma metodologia de análise de CFs, com uma forte componente morfológica; - o levantamento exaustivo do fenómeno dos CFs no território do Grande Porto; - a identificação de padrões de localização dos CFs à escala macro; - a definição de tipos de CFs relativos a uma escala micro, com base num estudo aprofundado das características subjacentes ao conceito de CF; - a percepção da influência da actividade de planeamento no fenómeno, e a necessidade de equacionar novas formas de regulação. O trabalho de investigação envolveu uma análise empírica, com a aplicação da metodologia ao território do Grande Porto. Esta área é constituída, para além da cidade do Porto, por mais cinco concelhos, Gondomar, Maia, Matosinhos, Valongo e Vila Nova de Gaia. A análise é desenvolvida às escalas macro e micro, com o intuito de identificar os diversos impactos a estes dois níveis, e de estabelecer padrões de CFs para a área de estudo. 6 3. Enquadramento teórico O estudo do condomínio fechado – enquadramento geral O estudo desenvolvido procura perceber as relações entre os CFs e os tecidos urbanos no território do Grande Porto. Pretende-se partir de conceitos e ideias bem sedimentados, que permitam uma fácil transição do campo teórico para o âmbito mais empírico. Neste sentido, apresenta-se uma aproximação à literatura, partindo do contexto internacional, onde encontramos as denominadas comunidades fechadas (gated communities), até à realidade nacional marcada por uma forma específica designada como condomínio fechado. No debate internacional surge, frequentemente, o termo comunidades fechadas para referir todo o tipo de variantes a empreendimentos localizados num espaço demarcado fisicamente do exterior, através de muros e sistemas de segurança. A definição de comunidades fechadas difere da dos condomínios no que toca à dimensão dos empreendimentos. Por norma, associa-se o termo comunidade fechada a uma área residencial de dimensão considerável que, tal como um qualquer condomínio fechado, se encontra rodeada por muros ou vedações e com sistemas de segurança que pretendem evitar a passagem de pessoas estranhas (Blakely e Snyder, 1999). Estas comunidades fechadas abrangem vastas áreas, incluindo no seu interior ruas, passeios, parques, praias, rios e parques infantis. Tem-se, portanto, que o conceito de comunidade fechada é mais abrangente, e poderá assumir várias escalas, tipos e modelos de propriedade e gestão da área delimitada. A partir da segunda metade da década de noventa, em particular depois dos trabalhos de McKenzie (1994) e Blakely e Snyder (1997), o tema das comunidades fechadas tem constituído uma questão recorrente no debate sobre as novas formas habitacionais e o seu impacto nas cidades contemporâneas. As razões que estão na base do fenómeno, ao nível internacional, são genericamente comuns aos vários países. A principal razão apontada reside no facto das populações procurarem, cada vez mais, formas habitacionais que ofereçam um considerável nível de segurança. Os residentes procuram um lugar seguro para viver e as comunidades fechadas parecem responder a esse requisito. Uma segunda razão prende-se com a noção de exclusividade associada a este tipo de conjuntos habitacionais. As comunidades fechadas conferem, supostamente, níveis de 7 qualidade de vida mais elevados, representando desta forma, e segundo os promotores imobiliários, uma oportunidade para viver num local exclusivo e com um estilo de vida muito particular. Além da habitação, os empreendimentos oferecem uma variedade de serviços e equipamentos colectivos. Deste modo, os custos não estão limitados à aquisição de habitação, porque a gestão e manutenção dos espaços comuns implicam custos significativamente superiores aos de outras formas habitacionais mais simples. Não é, portanto, de estranhar que o perfil dos residentes corresponda à classe média e alta. Por fim, uma última razão diz respeito ao facto das comunidades fechadas constituírem espaços fechados e privados na malha urbana. A privatização de áreas, por vezes com uma dimensão considerável, é um processo relativamente recente e que tem vindo a ganhar importância nas cidades contemporâneas por satisfazer os intervenientes do processo produtivo à escala urbana. Para as autoridades locais, a privatização representa uma redução das competências e responsabilidades. Para os promotores e proponentes, é uma forma de investimento que se prolonga para além da venda das habitações. A privatização tem revelado uma nova abordagem nas formas de gestão habitacional, e de governância ao nível local, de acordo com um novo modo de produção urbana numa lógica mais empresarial (Glasze, 2005; Webster, 2001; 2003). O debate em torno da problemática dos CFs, tem reflectido sobretudo questões de ordem social e física, muito voltadas para a análise de desigualdades originadas pelas próprias características das formas fechadas (Caldeira, 2000; Davis, 1998). Os conjuntos habitacionais privados, com os seus serviços e equipamentos colectivos de uso exclusivo dos residentes, apresentam-se com uma certa autonomia perante a restante malha urbana. As comunidades fechadas são delimitadas por muros, vedações e portões, separando o espaço interior do exterior, fomentando desta forma uma forma de vivência muito voltada para o interior, quebrando a relação com o espaço público exterior. Esta segregação física reflecte-se numa segregação social originada pela quebra de laços sociais entre os residentes da comunidade fechada e a restante vizinhança, e em contrapartida fomentando as sociabilidades dentro do espaço fechado e confinado aos muros. Por outro lado, este isolamento é fruto de uma vontade dos residentes se refugiarem do resto da sociedade em locais selectivos e seguros. A escolha selectiva da vizinhança, em que se opta fundamentalmente por excluir quem fica de fora da comunidade, é também um motivo de segregação social (Donzelot, 1999). 8 Alguns estudos recentes têm-se focado na análise das comunidades fechadas segundo diferentes perspectivas: o estudo do impacto deste fenómeno do ponto de vista da sustentabilidade, a análise do aparecimento de diferentes tipologias de comunidades fechadas, o reforço de desigualdades urbanas originado por tendências de localização, e, finalmente, o impacto destes empreendimentos no espaço público. A perspectiva sustentável encontra-se expressa em duas tendências divergentes. Blinnikov (2006) analisa as consequências concretas deste fenómeno no território Russo, com particular enfoque na análise do impacto ambiental em zonas suburbanas devido à ocupação de terrenos livres incentivada por um marketing que valoriza a ideia de “retorno ao campo”. Lee e Webster (2006) abordam a questão numa perspectiva económica, argumentando que as comunidades fechadas, por conjugarem a função habitacional com outro tipo de serviços e equipamentos e constituírem assim economias de escala, resultam em formas de governância local mais eficazes. Na América Latina, De Duren (2006) verifica uma maior tendência para o aparecimento de comunidades fechadas em municípios com menores recursos económicos. A atracção do investimento imobiliário passa por algumas facilidades oferecidas por essas autoridades locais, como seja a redução de taxas. No entanto, isto conduz ao acentuar de assimetrias sociais nessas zonas periféricas das grandes cidades latino-americanas. Coy (2006) retrata uma nova tendência de CFs em S. Paulo, que apresenta relevantes alterações morfológicas e de padrões de localização. O novo condomínio horizontal, ocupa parcelas relativamente grandes, é composto por moradias, em banda ou isoladas, e com pequenos jardins. Ao contrário do anterior movimento de suburbanização, esta nova tendência materializa-se no centro urbano, de forma disseminada, em parcelas vazias ou pertencentes a casas antigas. Vesselinov et al. (2007) estabelecem um sentido entre a relação social e espacial no contexto das desigualdades urbanas. Reforçam o argumento de que o encerramento agrava as desigualdades urbanas e, embora assumam que, à partida, as comunidades fechadas reflectem a estratificação social existente, defendem que a sua produção altera a estrutura espacial das cidades dos E.U.A. Para o contexto inglês, Blandy (2006) analisa as condições sociais, económicas e políticas que podem levar à emergência de conjuntos habitacionais privados, em conjunto com a evolução histórica das relações de propriedade e do conceito de espaço público/privado. Landman (2006) descreve o impacto provocado pela privatização de bairros nas cidades sul-africanas nas suas várias vertentes. A necessidade de uma maior informação sobre as relações sociais e manifestações de 15 que contribuem para a sua má utilização e para um comportamento anti-social (para um estudo semelhante referente à realidade Portuguesa ver Heitor, 2001). Hanson e Zako (2007) concluem ainda que áreas residenciais de diferentes períodos históricos apresentam diferentes resultados ao nível de um conjunto de conceitos sintácticos – movimento natural, co-presença, e vigilância. A exploração de uma dimensão espacial da segregação através da análise sintáctica, de algum modo presente em Hanson e Zako (2007), mereceu o enfoque exclusivo de um número recente da revista Progress in Planning (Dalton, 2007; Hillier e Vaughan, 2007; Marcus, 2007; Vaughan, 2007). No âmbito do presente relatório, destaca-se a contribuição de Marcus (2007). Este autor Sueco demonstra que se o espaço público de uma área residencial de promoção pública for desenhado de um modo segregado, e não como parte de uma rede integrada de ruas, a capacidade de formação de laços sociais por parte dos seus residentes, é profundamente afectada. Focando a perspectiva anterior sobre a dimensão da pobreza, Geddes (2007) compara os tipos habitacionais actuais com os tipos existentes no final do século XIX em três áreas da Grande Londres. A autora sustenta que apesar da distribuição espacial da pobreza ser determinada quer pela acção do Estado Social, quer pelas regras do mercado, está também intimamente ligada a uma medida sintáctica do layout urbano (escolha), e às características especificas das formas de habitação. Ao contrário da produção habitacional no seu todo, o enfoque particular num dos seus tipos, o condomínio fechado, não tem vindo a merecer grande atenção por parte dos estudos em morfologia urbana. Este facto foi encarado não apenas como uma dificuldade – a ausência de referências sentiu-se particularmente no início do trabalho de investigação – mas também como uma oportunidade para poder dar um contributo para o debate, assente numa nova perspectiva sobre a temática em análise. De qualquer modo, as únicas excepções face à afirmação no início do parágrafo centramse no contexto Americano. Macedo (2005) analisa a emergência dos condomínios fechados no Brasil. O autor caracteriza, a um nível mais genérico, um cenário de segregação e de investimento bipolarizado – público em habitação social, e privado em áreas residenciais e condomínios fechados para as classes média e alta – e a um nível mais especifico um conjunto de elementos formais que parecem caracterizar o CF Brasileiro. A partir do ponto de vista do desenho urbano, e ainda no contexto Brasileiro, Irazabal (2006) mostra o caracter global deste fenómeno que se consegue impor mesmo numa cidade que se tornou um modelo urbano internacional, Curitiba. Ben-Joseph (2004) analisa o 16 fenómeno dos CFs a partir da perspectiva do promotor imobiliário que pretende inovar ao nível do desenho urbano e arquitectónico. O autor apresenta um conjunto de casos onde mostra como isto tem vindo a ser associado a temas como a densidade urbana, a eficiência energética, e a protecção de recursos ambientais. 17 4. O fenómeno dos condomínios no Grande Porto A cidade do Porto e a sua área envolvente constituem um bom cenário para análise do fenómeno dos condomínios fechados, uma vez que apresentam diversos modos de produção e de tipologias desta forma habitacional. Optou-se por fazer coincidir os limites da área de estudo com os limites dos seguintes concelhos: Porto, Vila Nova de Gaia, Matosinhos, Maia, Gondomar e Valongo. Este conjunto de concelhos não corresponde, no entanto, a nenhuma unidade territorial distinta. Os seis concelhos considerados são parte integrante da NUTS III Grande Porto, a qual integra também os concelhos de Vila do Conde, Póvoa de Varzim e Espinho. Refira-se também que do ponto de vista metropolitano, a área definida corresponde à parte central da Grande Área Metropolitana do Porto que conta, actualmente, com 14 concelhos. A opção pela consideração de uma área mais restrita do que a área metropolitana fundamentou-se na necessidade de se estudar um território relativamente homogéneo, o que não aconteceria se se optasse por integrar na área de estudo concelhos mais periféricos que se afastam da noção de espaço metropolitano, quer em termos físicos quer em termos conceptuais. Outra razão que está na base da consideração deste âmbito territorial de estudo prende-se com a maior facilidade em obter informação de base nestes concelhos mais centrais. A caracterização do território do Grande Porto implica uma referência aos processos de transformação que se têm vindo a desencadear nesta área. Inicialmente, este território apresentava uma matriz rural de povoamento disperso, na qual se destacava a cidade do Porto como um centro com forte poder de atracção. O crescimento da área progrediu sobre a base inicial através do reforço do centro e de povoamento junto às vias rodoviárias, desenhando uma paisagem de carácter disperso. O processo de suburbanização começa-se a manifestar com o crescimento do Porto, mas também com a condensação em determinados núcleos periféricos. Este é um processo que resulta do poder centrípeto do núcleo central conjugado com o fortalecimento de base económica e demográfica de centralidades existentes na periferia (Pinho, et al., 1999; Pinho, 2005; Vasquez, 1992). É este o fenómeno que induz no território o aparecimento de características próprias de uma área metropolitana. A cidade do Porto sempre se afirmou como líder num território heterogéneo, no entanto, nunca como hoje o seu poder de atracção foi tão questionado. A este 18 aparente enfraquecimento do núcleo do Grande Porto correspondeu o crescimento e especialização de algumas centralidades que antes não eram mais que satélites da grande cidade. Esta evolução reforçou a tendência já existente da Área Metropolitana do Porto como uma área policêntrica. Figura 1 – Os concelhos que constituem a área de estudo Actualmente, estão em fase de execução dois projectos estruturantes de que se espera um forte impacto na estrutura urbana do Grande Porto: o alargamento do sistema de metro e o desenvolvimento da rede rodoviária. Se a primeira fase do metro, já concluída, não foi mais de que a adição de diferentes perspectivas municipais, a segunda e terceira fases, já em marcha, foram pensadas com o intuito de contribuir para a coesão espacial, de acordo com uma visão metropolitana coerente (Pinho, 2005). Os investimentos levados a cabo pelo governo central no sistema rodoviário nacional resultaram numa nova rede viária, estruturada por vias rápidas e autoestradas que assumem, na maioria dos casos, a forma de radiais ou circulares, neste caso relativamente à centralidade do Porto. As novas junções entre as vias radiais e as circulares deram origem a áreas urbanas que conheceram uma notável expansão, fruto de condições privilegiadas em termos de acessibilidade. No entanto, estas foram zonas que se desenvolveram de uma forma desfasada em relação aos tecidos urbanos em que se inserem. Pinho (2005) sugere que na ausência de um efectivo planeamento de âmbito metropolitano, a aposta nas infra-estruturas funcionou, na prática, como a única política sectorial com efeito de reestruturação do território. 19 Tão importante como conhecer a realidade da área de estudo, do ponto de vista do desenvolvimento urbano, é perceber os antecedentes do fenómeno condomínios fechados, no que à produção habitacional diz respeito. O problema da habitação na cidade do Porto remonta a meados do século XIX, com a chegada à cidade de população vinda do campo em busca de emprego na indústria. Esta afluência de pessoas conduz, numa primeira fase, à sobrelotação do centro histórico para, em seguida, dar origem ao fenómeno das “ilhas”. Este tipo de habitação caracteriza-se pelo desenvolvimento de fileiras de pequenas casas, em geral com um único piso, dispostas perpendicularmente à rua, ao longo de lotes estreitos, geralmente com 5,5 m de frente e 100 m de profundidade, às quais se acedia através de um estreito corredor. As ilhas eram normalmente constituídas por menos de 20 casas, e cada casa ocupava uma área média de 16 m². Estas áreas habitacionais representavam locais de exclusão social e enclausuramento. Em finais do século XIX, cerca de 30% da população da cidade do Porto vivia em ilhas. O crescimento e descentralização, que caracterizam o período que medeia os anos 50 a 80, resultam numa diminuição da população nas freguesias mais centrais, crescendo, em contrapartida, o número de habitantes nas freguesias mais periféricas. Relacionadas com a evolução, em termos demográficos, do Grande Porto, estão as alterações de carácter sócio-económico. A tendência de desenvolvimento do sector terciário reestrutura a zona do Grande Porto, favorecendo o estabelecimento nas zonas mais centrais de uma nova classe média, com um elevado poder de compra que vem influenciar o tipo de oferta habitacional. Pela mesma altura, regista-se o aparecimento dos programas SAAL (Serviço Ambulatório de Apoio Local) e CRUARB (Comissariado para a Reconversão da Área Ribeira – Barredo). O primeiro visava oferecer melhores condições de habitação, principalmente aos residentes das ilhas e outros tipos de habitação precária. Uma das preocupações do SAAL passava por manter as populações nos locais onde habitavam. O segundo programa incidia na reabilitação das zonas degradadas do centro histórico. A produção habitacional no Grande Porto sofre, nas décadas mais recentes, uma evolução que é, em grande medida, reflexo do desenvolvimento da metrópole. Assistese a um aumento da escala das intervenções com o aparecimento de grandes empreendimentos com habitação, comércio e serviços, assim como, a alterações do tipo de produção, tendo-se passado do modelo de promoção individual para a promoção imobiliária a cargo das grandes empresas. Se a este facto for acrescido a falta de disponibilidade de solo urbanizável na cidade do Porto, encontram-se reunidas 20 as condições que levam à expansão da cidade do Porto e ao notável aumento da oferta habitacional nos concelhos limítrofes. A cidade do Porto é, actualmente, uma cidade dual, dividida entre a zona oeste, mais favorecida, e a zona oriental, mais desfavorecida. A análise de cerca de 2000 licenças de construção emitidas pela Câmara Municipal do Porto, respeitantes ao período entre 1994 e 2000, conduzem a algumas conclusões: a dimensão média de uma habitação na zona oeste é de 180 m², valor que contrasta fortemente com o registado na zona oriental, 110 m²; a dimensão média de um edifício de habitação na zona oeste, freguesias de Lordelo do Ouro, Ramalde, Nevogilde e Foz do Douro, é de 4650 m², enquanto em Campanhã, a maior freguesia da zona oriental, esse valor se situa nos 1200 m². Para além deste problema de coesão territorial, o Porto (e o Grande Porto) enfrenta outros grandes desafios: a proliferação dos centros comerciais por substituição das tradicionais formas de comércio, o aumento da dispersão urbana, a fragmentação do tecido urbano, a emergência de várias formas de condomínios privados que têm vindo a substituir as formas mais tradicionais de habitação, o declínio do espaço público da cidade e a sua progressiva substituição por novos espaços regulamentados por modelos de gestão privados. 21 5. Metodologia 5.1. Princípios base A investigação desenvolve-se no seguimento das teses de doutoramento e mestrado: “Fragmentos Utópicos na cidade caótica. Condomínios Fechados no Grande Porto” (Santos, 2003), e “A evolução das formas urbanas de Lisboa e do Porto” (Oliveira, 2004). A abordagem do estudo consubstanciou-se em três grandes etapas que coincidiram com os três anos de duração do projecto de investigação: contextualização do problema e recolha de dados, construção e aplicação do método analítico e conclusões e reflexões finais. A tabela seguinte apresenta a ordem das diversas tarefas em que se dividiu o estudo. Fase Tarefa T1 – Pesquisa bibliográfica T2 – Levantamento de dados I T3 – Tratamento de dados T4 – Desenvolvimento do modelo de análise II T5 – Análise dos resultados III T6 – Conclusões gerais Quadro 1 – Programa de trabalhos Na primeira fase do projecto a tese de doutoramento mencionada, serviu de ponto de partida para a construção da base de dados de CFs da área de estudo. Do mesmo modo, esta tese fornece um enquadramento internacional do fenómeno dos CFs nas suas vertentes social, física, económica, político-institucional e cultural, assim como, auxilia a pesquisa bibliográfica sobre o tema. Procedeu-se de seguida à actualização da revisão da literatura. A segunda tarefa da primeira fase consistiu no levantamento de dados recorrendo a diversas fontes de informação, dando-se depois lugar ao seu tratamento durante a terceira tarefa desta primeira fase. A segunda fase do projecto divide-se em duas tarefas, a formulação da metodologia e a sua aplicação ao caso de estudo. Os modelos de análise são desenvolvidos em simultâneo para a escala macro e micro, aproveitando o facto de a recolha de 22 informação poder contemplar a obtenção de dados essenciais a ambas. A análise do impacto dos CFs na área do Grande Porto envolve uma abordagem com duas escalas distintas: a escala macro, que abrange toda a área de estudo, e a escala micro, que se centra no quarteirão, na parcela e no empreendimento. Assim, a análise à escala macro prende-se com o tratamento da informação recolhida com recurso a ferramentas de informação geográfica na procura de padrões de localização e acessibilidade ao nível metropolitano. Na análise à escala micro foram desenvolvidos dois estudos complementares: um estatístico e o outro tipo-morfológico. Ambas as análises suportam-se no debate teórico actual. Por fim, a terceira fase do projecto corresponde à apresentação das conclusões gerais. Definição dos parâmetros de caracterização dos condomínios fechados Numa fase inicial, e com base na revisão da literatura, procedeu-se à definição dos parâmetros de caracterização dos CFs para os diferentes níveis de análise. Caracterização à escala macro A análise à escala macro pretende identificar padrões de localização dos CFs no território em estudo em relação a: estruturação do território em áreas urbanas e urbanizáveis, evolução da taxa de crescimento habitacional, estrutura verde, sistema de transportes e acessibilidades, densidades populacionais, centralidade e policentrismo metropolitano, e proximidade ao litoral. Caracterização à escala micro A análise à escala local considera os processos de urbanização, parcelamento e edificação que originam estas formas, assim como, a estruturação dos tecidos urbanos em via, parcela e edificado. Características do CF A análise dos CFs apoia-se na identificação dos processos urbanísticos que a condicionam e na caracterização dos seus elementos formais, em particular a descrição da parcela, do edificado e da tipologia dos espaços, comuns e privados. (ver Anexo I). • Licenciamento Identifica o tipo de licenciamento municipal: obra de edificação ou operação de loteamento. Esta caracterização é relevante uma vez que se verificou o recurso ao 23 licenciamento de potenciais loteamentos no formato de CFs, por corresponder a um processo mais expedito e menos oneroso. • Parcela A parcela é descrita segundo a sua dimensão (áreas inicial e útil), a relação que estabelece com o domínio público (vias) e o tipo de ocupação anterior ao projecto. Neste ponto, salienta-se a caracterização da sua relação com o domínio público: para além da descrição do n.º de frentes e da sua relação de continuidade, estabeleceu-se um índice de interioridade da parcela que pretende caracterizar a relação da parcela face ao arruamento (área útil / comprimento da frente) e descreveu-se o tipo de vedação com base na sua constituição física e no grau de impermeabilidade visual. • Edificado O edificado é descrito de uma forma genérica pela referência às suas dimensões, uso e tipo, e por uma caracterização pormenorizada das suas partes. As dimensões expressam-se através das áreas de implantação, áreas bruta de construção, totais e parciais (correspondentes aos diversos usos). Neste domínio, o índice bruto total de construção é particularmente relevante por espelhar o impacto destas formas urbanas também ao nível do subsolo. O edificado caracteriza-se ainda pela densidade, número total de fogos e número de fogos por tipologia. A densidade é expressa através do índice bruto de construção (área bruta de construção / área útil da parcela) e índice bruto de construção total (área bruta de construção total / área útil da parcela). Considera-se ainda a tipologia residencial, tipologia de equipamentos e o tipo de acesso pedonal ao edificado (exterior pelo domínio público e interior pelo domínio privado). Na descrição da tipologia residencial destaca-se a referência aos usos independentes (todos aqueles, excepto os anexos, que não ocupam os edifícios habitacionais). A descrição dos edifícios compreende a identificação do número total de edifícios (volumes acima do solo) e da cércea, e a caracterização da morfologia através dos parâmetros – tipologia de ocupação da parcela, tipologia de ocupação marginal, forma de implantação dominante e existência de construções anexas. • Espaços Comuns A descrição dos espaços comuns descobertos foca-se na sua dimensão (área total), nas áreas de circulação (impermeáveis), nas áreas verdes (permeáveis) e no tipo de 24 estrutura viária de acesso aos edifícios residenciais. A referência aos espaços comuns cobertos limita-se à identificação das áreas de circulação, em garagem, comuns a mais do que um edifício. Este parâmetro é especialmente relevante na constituição desta forma urbana, caracterizada pela existência de espaços comuns privados de grandes dimensões, especialmente no caso dos espaços descobertos. A caracterização do sistema viário de acesso aos edifícios é fundamental para se identificar os novos tipos de arruamentos que constituem partes do tecido urbano apesar de terem o seu uso restrito ao condomínio. • Espaços Privados No campo dos espaços privados, distinguem-se os espaços descobertos, logradouros/pátios/varandas ao nível do solo, dos espaços descobertos, garagens privadas com acesso pelo exterior. Características da envolvente A descrição da envolvente tem como objectivo analisar o modo como o condomínio se integra no tecido urbano envolvente. Este objectivo pressupõe, em alguns casos, a comparação entre as características dos CFs, anteriormente descritas, e as da envolvente. • Gestão Urbanística Municipal Identificam-se os instrumentos de planeamento em vigor (PDM, PU, PP, e Unidades de Execução) e outros instrumentos de planeamento onde se podem incluir planos indicativos, e ferramentas informais de gestão urbanística. Esta análise permite perceber as implicações do planeamento local na forma dos CFs. Espaço público: a caracterização do espaço público recorre à descrição das vias do quarteirão envolvente e da via onde se localiza o acesso principal/dominante. Assim, ao nível do quarteirão, utiliza-se a classificação das vias dominantes através das definições estabelecidas no PDM do concelho em questão. Considera-se a classificação da tipologia das vias dominantes, o estabelecimento da razão entre o perfil da via de acesso e o perfil das vias dominantes. Este último parâmetro permite identificar o nível de integração do espaço público afecto ao condomínio. A análise da via onde se localiza o acesso principal/dominante divide-se: na descrição da tipologia da via, na influência da construção do condomínio no processo de requalificação do espaço público, e na caracterização do nível de actividade (associado também à classificação dos PDM). 31 Uma vez que a tabela de caracterização dos CFs é demasiado extensa, opta-se por fazer a sua descrição por partes. Desta forma, apresentam-se excertos da tabela que definem a hierarquia de cada um dos campos e em seguida é efectuada uma breve explicação de cada um desses campos. Designação Natureza da Obra Tipo Identificação Licenciamento Número Quadro 5 – Esquematização do campo Identificação no quadro de caracterização dos CFs No campo Identificação pretende-se, para além de situar o CF em análise, saber qual a natureza da obra, isto é, se se trata de uma obra de construção nova, de alteração ou de reconstrução. Na maior parte dos casos observados, esta informação encontrase na memória descritiva do próprio projecto. Do mesmo modo, a recolha da informação respeitante ao licenciamento indica se se trata de uma obra particular (de edificação/construção) ou de uma operação de licenciamento, assim como, o número de processos de licenciamento que foram submetidos a análise. O campo onde se pretende agregar elementos que permitam a caracterização das parcelas encontra-se dividido em quatro sub-campos: áreas, ocupação inicial, relação com o domínio público e vedação. Relativamente ao sub-campo áreas foram recolhidos, directamente dos processos de licenciamento, os valores da área inicial da parcela e das áreas de cedência. A área útil do lote foi calculada subtraindo à área inicial a área de cedência. No sub-campo ocupação inicial o preenchimento obedeceu a uma lista de opções: industrial/armazenagem, residencial e agrícola/florestal/outros s/ construção. Inicial Útil Áreas Cedência Ocupação inicial Número de frentes Continuidade Relação com o domínio público (morfologia) Relação entre frentes Índice de interioridade Grau de impermeabilidade visual Parcela Vedação Material da vedação Quadro 6 – Esquematização do campo Parcela do quadro de caracterização dos CFs No terceiro sub-campo, relação com o domínio público (morfologia), recolheu-se informação relativa ao número de frentes de parcela confrontantes com o domínio público e ao tipo de relação entre essas frentes. Tal como referido, apenas foram 32 contabilizadas as frentes da parcela que representam frente de rua, excluindo-se todas as que confrontam com elementos excepcionais (por ex: linhas de caminhos-de-ferro, caminhos de servidão e áreas verdes). Para classificar a relação entre as várias frentes da parcela foram analisadas duas variáveis: continuidade e índice de interioridade. Para a primeira foi efectuada uma classificação de 0 e 1, em que 0 significa que há descontinuidade entre as frentes e 1 que há continuidade. A segunda variável trata-se de um índice de interioridade, que foi definido como sendo o quociente entre a área útil da parcela e o comprimento da frente. Este índice, no limite, é igual à profundidade do lote e pretende caracterizar a interioridade da parcela face ao arruamento. Relativamente ao último sub-campo, foram descritos dois aspectos: o grau de impermeabilidade visual e o material da vedação. Quanto ao primeiro, aquando da visita ao local, foi avaliada a permeabilidade visual de cada um dos CFs, isto é, a facilidade ou dificuldade com que se conseguia manter contacto visual com as partes de uso colectivo e que, em geral, as pessoas têm tendência a querer mais reservadas. Relativamente à coluna da tabela respeitante ao material da vedação, esta foi preenchida de acordo com a seguinte correspondência: 0 – não tem, 1 – gradeamento, 2 – sebe viva, 3 – muro / parede de alvenaria /outros materiais opacos (c/ altura ≥ 2,00m). Áreas Uso Tipologia residencial Dotação de equipamentos Funções de apoio Edificado Edifícios Quadro 7 – Esquematização do campo Edificado do quadro de caracterização dos CFs Por se tratar de um campo demasiado extenso optou-se por caracterizar o edificado no diagrama geral em sub-campos, passando-se em seguida à descrição de cada um deles de forma separada. Implantação Residencial Comércio Escritórios Equipamentos Cave Bruta de construção Outros Áreas Bruta de construção total Quadro 8 – Esquematização do sub-campo Áreas do quadro de caracterização dos CFs 33 Optou-se por considerar a área de implantação correspondente ao valor medido em planta utilizando o software Arcview, um sistema de informação geográfica (SIG), devido a algumas dificuldades na compatibilização dos valores constantes do processo e das dimensões presentes nas plantas. Como referido anteriormente, com o auxilio dos elementos escritos solicitados às câmaras municipais, foram desenhados em ambiente SIG os limites de cada parcela, as áreas de implantação dos edifícios, as zonas verdes, os equipamentos cobertos e descobertos, assim como, as áreas de circulação. Note-se que, por área de implantação se entende a área que resulta da projecção horizontal de todos os edifícios e espaços exteriores cobertos, excluindo as áreas de logradouro, mesmo que impermeáveis. Relativamente às áreas brutas de construção, parcial e total, foram considerados os valores referidos nos processos de licenciamento. A primeira coluna do Quadro 8, área bruta de construção, refere-se apenas à área bruta de construção acima da cota de soleira, isto é, excluindo, no caso de esta existir, a cave. Como é possível depreender, a área bruta de construção total corresponde ao somatório da área bruta de construção acima da cota de soleira com a área bruta de construção da cave. Para além destas variáveis, foi ainda recolhida a área bruta de construção por uso de modo a que se pudesse perceber o peso relativo de cada um dos usos. Índice Bruto de Construção Densidade de Uso Índice Bruto de Construção Total Total Número de T0 Número de T1 Número de T2 Número de T3 Número de T4 Número de fogos Número de T>4 Número de estabelecimentos comerciais Número de escritórios Uso Número de outros Quadro 9 – Esquematização do sub-campo Uso do quadro de caracterização dos CFs Relativamente ao sub-campo uso, pretendeu-se detalhar o mais possível o tipo de usos predominantes em cada um dos CFs analisados e perceber o tipo de combinações de usos mais frequentes. Desta forma, para caracterizar a densidade de uso, foram calculados dois índices brutos de construção, parcial e total, cujo resultado é obtido dividindo a área bruta de construção (parcial e total) pela área útil da parcela. 34 Estes índices encontram-se definidos pelos instrumentos de regulação territorial, nomeadamente, pelo PDM de cada concelho, dando uma ideia da densidade de construção de cada parcela. Foi ainda recolhido o número de fogos total por cada CF, assim como, o número de fogos por tipo. Quanto aos usos que não o residencial, foi recolhido o número de estabelecimentos comerciais, o número de escritórios e o número de elementos de outros usos. Tipologia Tipologia residencial Usos independentes Quadro 10 – Esquematização do sub-campo Tipologia residencial do quadro de caracterização dos CFs A análise do uso residencial, foi dividida em: habitação unifamiliar, bifamiliar, multifamiliar ou mista. Para além disso, foram identificados os usos que ocupavam edifícios próprios e independentes, e os que se destinavam à habitação, de acordo com: 0 – não existe, 1 – comércio, 2 – escritórios, 3 – equipamentos e 4 – misto. Sala de condomínio Parque infantil Campo de jogos Health club Piscina Campo de ténis Ginásio Jardim encerrado Sala de condomínio, parque infantil Piscina, campo de ténis, campo de jogos Dotação de equipamentos Health club, sauna, campo de jogos coberto Quadro 11 – Esquematização do sub-campo dotação de equipamentos do quadro de caracterização CFs Relativamente ao sub-campo dotação de equipamentos, o seu preenchimento resumiu-se à colocação de 0/1, no caso de não existir/existir o equipamento em causa. Neste caso optou-se por detalhar o mais possível a apresentação de informação e para isso, fez-se corresponder a cada equipamento uma coluna própria. Posteriormente foram definidas três tipologias características que resultam da existência em simultâneo de determinados equipamentos: tipologia 1 - sala condomínio e/ou parque infantil, tipologia 2 - piscina e/ou court de ténis e/ou campo de jogos, tipologia 3 - health club e/ou sauna e/ou campo de jogos coberto. O sub-campo esquematizado na Quadro 12 serviu apenas para inventariar as funções ditas de apoio existentes em cada CF. 35 Compartimento de resíduos sólidos Gás Portaria Posto de transformação Misto Funções de apoio Total Quadro 12 - Esquematização do sub-campo Funções de apoio do quadro de caracterização dos CFs Número total de edifícios Total Acima do solo Edifício Número de pisos por edifício Em cave Quadro 13 – Esquematização do sub-campo Edifícios do quadro de caracterização dos CFs No que respeita aos edifícios, foi recolhido o número de edifícios, o número total de pisos por edifício, o número de pisos por edifício acima do solo e o número de pisos por edifício em cave. Para efeitos da análise em causa, por edifícios entenderam-se todos os volumes acima do solo fisicamente separados entre si. Cada coluna foi preenchida com um vector, com tantas componentes quanto o número de edifícios. No caso de pisos incompletos, isto é, terraços, pisos recuados, sótãos ou meias caves, foi atribuído o valor meio piso. Tipo de ocupação da parcela Forma de implantação dos edifícios Edifícios complementares Edificado (morfologia) Edifícios/construções de apoio Quadro 14 – Esquematização do campo Edificado (morfologia) da quadro de caracterização dos CFs O campo relativo ao edificado foi dividido em quatro sub-campos (Quadro 14). Tipologia Número Relação do edifício com a parcela Índice de ocupação da frente da parcela Comprimento da frente da parcela Comprimento dos alçados Tipo de ocupação da parcela Ocupação marginal Relação com edifícios contíguos Quadro 15 – Esquematização do sub-campo Tipo de ocupação da parcela do quadro de caracter. CFs 36 A caracterização da morfologia passa obrigatoriamente pela definição da tipologia de ocupação da parcela. Esta variável foi caracterizada tendo em conta três grandes tipos de ocupação da parcela: • Marginal (à face ou ligeiramente recuada) – ocupação ao longo da frente da parcela na fronteira com o domínio público, constituindo frente de rua contínua ou descontínua. • Interior – ocupação do interior da parcela. O interior corresponde à área definida pelos alinhamentos do tardoz das parcelas contíguas. No caso das parcelas contíguas não se encontrarem edificadas considerou-se como referência uma faixa de 20 metros medida desde o limite da parcela. • Em profundidade (à face ou recuada) – ocupação que atravessa a frente e o interior da parcela. Para este tipo, a ocupação mais frequente é transversal à via. Nas situações em que a ocupação da parcela foi definida como marginal, procedeu-se então à caracterização de seis outras variáveis, essenciais para a compreensão do fenómeno, nomeadamente no que respeita à relação dos edifícios com a via e com a parcela, assim como, com os edifícios contíguos. Comércio Serviços Equipamentos Edifícios complementares Misto Quadro 16 – Esquematização do sub-campo Edifícios complementares do quadro de caracter. CFs Compartimento de resíduos sólidos Gás Portaria Posto de transformação Misto Edifícios/contruções de apoio Total Quadro 17 – Esquematização do sub-campo Edifícios/construções de apoio do quadro de c. dos CFs O preenchimento das colunas dos sub-campos edifícios complementares e edifícios/construções de apoio esquematizados nas Tabelas 15 e 16, respectivamente, foi feito com recurso a: 0 – não existe e 1 – existe. O Quadro 18 esquematiza o campo espaços comuns descobertos de cada um dos CFs caracterizados. Este campo foi dividido em cinco sub-campos. O primeiro relativo às áreas é constituído por três variáveis: a área total descoberta, a área de circulação e a área verde de cada um dos lotes. A área total descoberta foi calculada com base 37 no somatório de: área de circulação, áreas verdes, área de estacionamento exterior, área impermeabilizada pelos equipamentos sem edifício próprio (piscinas descobertas, campos de jogos descobertos) e área impermeabilizada por funções de apoio que não estejam em edifícios próprios (não foram incluídas as áreas exteriores cobertas). As áreas verdes e de circulação foram obtidas através de medição directa em ArcGis. No caso das áreas verdes não foi feita distinção entre áreas verdes permeáveis e áreas verdes impermeáveis. Total descoberta Circulação Áreas Verde Total Total (%) Circulação Estacionamento Equipamentos Área impermeável da parcela Funções de apoio Circulação % Verde Número de acessos Residencial Comércio Escritórios Equipamentos Estrutura pedonal Outros Número de acessos viários Tipo de acessos viários Espaços comuns Estrutura viária Arruamentos de atravessamento Quadro 18 – Esquematização do campo Espaços comuns descobertos do quadro de caract. dos CFs A área impermeável da parcela foi definida como sendo igual ao maior dos seguintes itens: • Área da cave; • Área de implantação + Área de circulação + Área de estacionamento exterior + Área impermeabilizada pelos equipamentos sem edifício próprio (piscinas descobertas, campos de jogos descobertos) + Área impermeabilizada por funções de apoio + Área verde impermeável (por cima das caves); • Área da cave + Área de circulação (não coincidente com a cave) + Área de estacionamento exterior (não coincidente com a cave) + Área impermeabilizada pelos equipamentos (não coincidente com a cave) + Área impermeabilizada por funções de apoio (não coincidente com a cave). 38 Os sub-campos seguintes serviram para caracterizar a estrutura pedonal e a estrutura viária de cada CF. Foram contabilizados os acessos exclusivamente pedonais que possibilitam o acesso ao interior do CF e posteriormente foram classificados, por uso, de acordo com a seguinte correspondência: 0 – não tem (não existem acessos exclusivamente pedonais), 1 - interior (o acesso pedonal é efectuado pelo interior do CF), 2 – exterior (o acessos pedonal é efectuado a partir do exterior do CF) e 3 – misto (o acesso não é exclusivamente pedonal ou permite o acesso a mais do que um dos usos em análise). Quanto à estrutura viária, foram também contabilizados os acessos exclusivamente viários que possibilitam o acesso ao interior do CF, e classificados segundo o seu grau de complexidade. Por fim, foi registada a existência, ou não, de arruamentos de atravessamento dos CFs. Área de circulação garagens Cobertos Garagens privadas - acesso por colectivo privado Espaços privados Descobertos Área total Quadro 19 – Esquematização do campo Espaços privados do quadro de caracterização dos CFs O último campo da caracterização dos CFs é destinado à descrição dos espaços privados. Estes encontram-se divididos em espaços privados cobertos e descobertos. No primeiro registou-se a existência de espaços comuns de circulação e de acesso às garagens, assim como, a existência de garagens privadas com acesso por espaço colectivo privado. No segundo registou-se a existência e a área de espaço privado de cada uma das fracções. Após o preenchimento do quadro de caracterização dos CFs foi possível obter um conjunto de fichas individuais de identificação para cada CF (ver Anexo I). 39 6. Análise 6.1. Introdução Definição de condomínio tipo Após a recolha da informação e do preenchimento da tabela que se descreveu no capítulo anterior, foi possível efectuar uma breve análise estatística dos dados mais significativos e que poderiam contribuir para a definição do CF tipo existente no Grande Porto. O tratamento estatístico foi bastante simplificado, uma vez que nesta fase do estudo o objectivo é a determinação de um padrão, de um condomínio fictício cujas características sejam representativas da amostra considerada. Trata-se, fundamentalmente, de tentar captar os principais aspectos que, no seu conjunto, corporizem uma determinada tendência dos CFs. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0,398 - 0,900 0,901 -1,250 1,251 - 2,300 2,301 - 3,025 +3,026 Figura 2 – Índice bruto de construção total A Figura 2 evidencia a percentagem de efectivos por intervalos de valores para o índice bruto de construção total. Cerca de 35% dos CFs apresentam um índice bruto de construção total entre 1,25 e 2,30. Estes valores, superiores aos valores do índice bruto de construção habitualmente apresentados nos regulamentos dos Planos Directores Municipais, resultam do facto deste índice ser calculado dividindo a área bruta de construção total pela área útil da parcela e não do quociente da área bruta de construção pela área útil da parcela. O objectivo da utilização deste índice é tentar medir o impacte das caves e da sua área bruta de construção. 40 A Figura 3 mostra a distribuição da amostra segundo a tipologia de ocupação da parcela, colocando em evidência a predominância da ocupação interior e da ocupação das várias frentes da parcela. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Marginal Em profundidade Interior Ocupação das várias frentes Figura 3 – Tipologia de ocupação da parcela 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Uni/Bifamiliar Plurifamiliar Mix Figura 4 – Tipologia de habitação Relativamente à tipologia de habitação, verifica-se uma clara representatividade da tipologia plurifamiliar, reflectindo, em certa medida, a crescente produção de habitação por parte de médios e grandes promotores imobiliários. 47 6.2. Análise à escala macro Nesta análise pretende-se relacionar a localização dos CFs com os usos do solo definidos em cada um dos Planos Municipais de Ordenamento do Território (PMOT), com a estrutura viária e com as tendências de desenvolvimento metropolitano que se verificam na área em estudo. A intenção subjacente a esta perspectiva é a de procurar entender as lógicas de localização dos CFs na área do Grande Porto, tentando-se, verificar a ocorrência de aglomerações de condomínios e encontrar as razões por detrás desses fenómenos. Pensa-se, também, que desta forma será possível estabelecer uma relação entre as estratégias de desenvolvimento urbano, a dinâmica do sector imobiliário e o fenómeno dos CFs. Condomínios fechados, Áreas Urbanas e Urbanizáveis Com base nas plantas de condicionantes dos PDM’s de cada concelho, foi elaborado um mapa onde se sobrepõem as áreas urbanas e urbanizáveis e a localização dos CFs identificados. Da observação conjunta das figuras 11 e 12 foi possível concluir que a maior parte dos CFs (61,58%) se encontra localizado em zonas definidas como urbanas. Cerca de 29,97% dos CFs identificados encontram-se localizados em zonas definidas nos PDM’s como sendo de expansão urbana. O facto de aproximadamente 8,5% dos CFs identificados se encontrarem em “outras áreas” pode ser devido ao facto de a informação relativa às áreas urbanas e urbanizáveis ser referente à anterior geração de PDMs – podendo, entretanto, ter havido reconversão de algumas áreas anteriormente classificadas como outras áreas em áreas de urbanização ou de expansão – ou ainda a erros de localização associados ao software utilizado. 48 Figura 11 – CFs e Áreas Urbanas e Urbanizáveis 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Áreas Urbanas Áreas Urbanizáveis Outras Áreas Figura 12 – Percentagem de CFs em Áreas Urbanas, Áreas Urbanizáveis e Outras áreas Condomínios fechados e estrutura verde A maior ou menor proximidade a áreas verdes públicas constitui um importante factor de localização para os produtos imobiliários. De facto estas têm vindo a tornar-se 49 espaços de fruição e de lazer que em muito contribuem para uma vivência mais saudável e diversa, e de um modo geral para uma melhor qualidade de vida. No âmbito deste projecto de investigação, consideraram-se, como fazendo parte da estrutura verde do Grande Porto, diferentes categorias ou tipos de uso do solo: Espaços Verdes Urbanos, Reserva Ecológica Nacional, Reserva Agrícola Nacional e Zonas Agrícolas e Florestais. Numa primeira fase, para avaliar a proximidade à estrutura verde foram definidos buffers (áreas de influência) de 500 metros à volta das zonas definidas nas plantas de condicionantes dos PDMs e foram contabilizados os CFs que se encontravam dentro desses buffers. Concluiu-se que aproximadamente 94% dos CFs identificados se encontram a menos de 500 metros de uma zona verde. Posteriormente, foi aplicada a mesma metodologia apenas aos espaços verdes urbanos, concluindo-se que cerca de 77% dos CFs se encontram a menos de 500 m de pelo menos um destes espaços. Figura 13 – Estrutura verde e condomínios fechados 50 Condomínios fechados e acessibilidades O sistema de transportes do Grande Porto conheceu nas últimas décadas uma evolução assinalável, tanto na sua componente rodoviária como na ferroviária. A introdução de vias rodoviárias radiais e circulares na área em estudo influenciou um crescimento urbano que se estruturou ao longo dos grandes corredores de circulação, com maior concentração junto aos principais nós viários. Esta dinâmica, que acompanhou o processo de suburbanização do território correspondente ao Grande Porto, traduz uma lógica bastante enraizada nos promotores imobiliários e nas populações: a localização relativamente aos eixos de circulação é normalmente um factor importante na escolha de uma habitação. No que respeita à acessibilidade foi analisada a proximidade dos CFs aos principais nós viários e às estações de metro e de caminho de ferro. Para tal foram determinados buffers com um raio de 1000m em torno dos principais nós viários e de 500m à volta das estações de metro e de caminho de ferro. A definição das distâncias foi efectuada tendo em conta que, no caso dos nós viários, é a distância considerada razoável para se dizer que estes têm alguma capacidade de atracção. Relativamente à distância às estações de caminho de ferro e de metro, 500m é a distância considerada como confortável para um trajecto a pé. Assim, concluiu-se que apenas 32% dos CFs se encontram a menos de 1000m de um nó viário e 16% situam-se a uma distância inferior a 500m de uma estação. Da observação destes dados pode concluir-se que, de uma maneira geral, o padrão de localização dos CFs não é determinada pela localização relativa das infra-estruturas viárias. 51 Figura 14 – Rede Viária e Nós Viários Condomínios fechados e densidade populacional Uma primeira observação do mapa da densidade populacional do Grande Porto aponta, desde logo, para uma maior concentração na cidade do Porto. A centralidade por excelência da zona de estudo, ainda que se apresente como a mais densamente habitada, tem vindo, ao longo das últimas 3 décadas, a perder a sua capacidade de atracção de populações e empresas que outrora exibiu. Assiste-se, deste modo, ao desenvolvimento de um primeiro anel, nas imediações da cidade do Porto, e caracterizado por um forte crescimento habitacional. O preço das habitações e o alargamento do sistema de transportes estão intimamente ligados a este fenómeno de expansão urbana. Esta análise procurou perceber se os CFs revelam uma maior afinidade com áreas mais densamente habitadas, ou se, pelo contrário, há uma tendência para a 52 concentração deste tipo de empreendimentos em zonas mais calmas, com menor actividade urbana. Da análise das figuras 15 e 16 resulta que a maior parte dos CFs está localizada em zonas de baixa densidade populacional, cerca de 60% dos condomínios que constituem a amostra situam-se em zonas com densidade populacional abaixo dos 3000 hab/km². Figura 15 – Densidade Populacional 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0-500 501-1000 1001-2000 2001-3000 3001-4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 9001-10000 10001-11000 11001-12000 +12001 Figura 16 – Densidade Populacional 53 Condomínios fechados e centralidade Com o objectivo de medir a capacidade de atracção do centro do Grande Porto, foi medida a influência da centralidade na localização dos CFs. Considerou-se como centro da área de estudo a Câmara Municipal do Porto. Em torno desta foram definidas circunferências com uma distância de 1000m entre cada uma. Posteriormente, contabilizaram-se os CFs dentro de cada um dos anéis definidos. Com o objectivo de comparar as tendências de localização dos CFs com a realidade territorial da área de estudo, foi construído um gráfico (Figura 17) que compara as densidades de CFs, com as densidades de áreas urbanas e de áreas urbanizáveis, e ainda com a densidade populacional, em cada um dos anéis definidos. Da análise efectuada resulta que a densidade de CFs é superior entre os anéis mais periféricos da cidade do Porto e os mais interiores da periferia, isto é, entre os 2000m e os 9000m de distância ao centro da área de estudo. De referir ainda, que a partir dos 9km de distância à centralidade considerada, a tendência é idêntica para todas as variáveis em análise, isto é, à medida que esta aumenta, diminuem as densidades consideradas (Figura 18). Figura 17 – Circunferências concêntricas (buffers) com centro na Câmara Municipal do Porto 54 CENTRALIDADE 0,0000 0,2000 0,4000 0,6000 0,8000 1,0000 1,2000 1,4000 1,6000 1,8000 [0, 1000] ]1000, 2000] ]2000, 3000] ]3000, 4000] ]4000, 5000] ]5000, 6000] ]6000, 7000] ]7000, 8000] ]8000, 9000] ]9000, 10000] ]10000, 11000] ]11000, 12000] ]12000, 13000] ]13000, 14000] ]14000, 15000] ]15000, 16000] ]16000, 17000] ]17000, 18000] ]18000, 19000] ]19000, 20000] ]20000, 21000] ]21000, 22000] ]22000, 23000] ]23000, 24000] 0,000 1000,000 2000,000 3000,000 4000,000 5000,000 6000,000 7000,000 8000,000 9000,000 10000,000 Condomínios Fechados Áreas Urbanas Áreas Urbanizáveis Densidade Populacional Figura 18 – Distribuição das densidades de condomínios fechados, áreas urbanas, áreas urbanizáveis e populacional em função da distância ao centro Condomínios fechados e a litoralidade Depois de medida a capacidade de atracção do centro da área de estudo, aplicou-se o mesmo procedimento para medir a capacidade de atracção do litoral. Há uma série de factores, tangíveis e intangíveis, que tornam os empreendimentos localizados à beiramar em produtos imobiliários mais apelativos. O fenómeno do turismo balnear não pode, como é evidente, ser dissociado desta tendência de concentração de oferta habitacional nas zonas mais litorais. Conclui-se que, tal como no caso das densidades de áreas urbanas e urbanizáveis e da densidade populacional, a densidade de CFs diminui à medida que aumenta a distância ao mar. 55 Figura 18 – Buffers de 1000m em 1000m medidos desde a linha de costa. LITORALIDADE 0,0000 0,5000 1,0000 1,5000 2,0000 2,5000 3,0000 0,00 500,00 1000,00 1500,00 2000,00 2500,00 Condomínios Fechados Zonas Urbanas Zonas Urbanizáveis Densidade Populacional Figura 19 – Distribuição das densidades de condomínios fechados, áreas urbanas, áreas urbanizáveis e populacional em função da distância à costa 56 Condomínios fechados e policentrismo Uma vez que a área de estudo se insere numa Área Metropolitana de natureza policêntrica, considerou-se pertinente, para além da avaliação da capacidade de atracção do centro da área de estudo, a análise da capacidade de atracção de cada um dos núcleos que gravitam em torno da cidade do Porto. Deste modo, considerouse que cada uma dos centros coincidia com a Câmara Municipal de cada um dos concelhos envolventes. Em torno de cada um destes foram definidos anéis concêntricos com uma distância de 1000m entre si, e foram contabilizados os CFs inscritos em cada um deles. A Figura 20 apresenta a distribuição dos CFs em função da distância a cada um dos centros considerados. Da sua observação é possível concluir que 52% dos CFs se localizam a uma distância inferior a 4km dos centros considerados, sendo que cerca de 47% se situa a mais de 1000m e a menos de 4000m do centro. Assim, pode concluir-se que o fenómeno dos CFs tem uma considerável tendência para se manifestar perto dos centros cívicos dos concelhos e que, à medida que a distancia a esses centros aumenta, diminui o número de CFs. Figura 20 – Circunferências concêntricas com centros nas Câmaras Municipais de cada concelho 63 comum descoberto e útil da parcela. Podemos concluir, no que toca aos equipamentos, que estes não exigem grandes dimensões. Assim sendo, podemos constatar que o tipo de investimento em equipamentos é relativamente reduzido. Quanto às funções de apoio verificou-se que 85% da amostra possui pelo menos uma destas funções. As portarias são as menos frequentes e, os contentores de resíduos sólidos, seguidos dos depósitos de gás e dos postos de transformação, os mais frequentes. Pelos resultados obtidos podemos constatar que a percentagem de área verde é, tanto na frequência como na média e mediana, mais elevada do que a de circulação, embora se registe um número considerável de valores aberrantes para a área de circulação. No entanto, esta conclusão é de algum modo determinada pelo facto de nos referirmos à área verde e não à área permeável. O acesso pedonal aos edifícios residenciais faz-se maioritariamente pelo interior da parcela, considerando os resultados de 66% de acessos pelo interior e de 6% mistos. O acesso aos usos comerciais ou de escritórios, em 55% dos casos, é realizado pelo exterior da parcela. É significativo o facto de 18% destes usos ter acesso pelo interior da parcela, o que evidencia alguma mistura no uso do espaço comum do condomínio. O número de acessos pedonais/viários indicia a fragmentação das fronteiras com o espaço público, isto é, um menor isolamento, e eventualmente, uma aproximação à tipologia de habitação uni/bifamiliar em banda sem cave comum. Neste domínio, podemos afirmar que não são os acessos viários que fragmentam a fronteira, de facto, mais de metade da amostra possui um acesso e apenas 28% tem dois acessos viários. Quanto aos acessos pedonais, 38% dos CFs possuem mais do que três acessos e 13 % da amostra corresponde a mais do que sete entradas. O tipo de acesso viário pretende descrever a relevância dos circuitos viários no espaço exterior descoberto do CF. Assim, a circulação foi caracterizada como: inexistente (inclui curtos acessos, por vezes em rampa, no interior da parcela), arruamento simples e arruamento complexo (com mais do que um arruamento simples). Os resultados são expressivos, já que mais de 50% dos casos não têm arruamento e o tipo de acesso mais frequente é o arruamento simples (31%). Quanto ao atravessamento das parcelas por arruamentos privados, situação que pode tornar ambíguo o significado do espaço privado, verifica-se que a maioria dos casos (83%) não possui este tipo de atravessamento. 64 A existência de cave comum permite o licenciamento através de um único licenciamento, facto que segundo a anterior legislação se reflectia num procedimento menos dispendioso e mais expedito. Para os casos em que se detectou a existência de cave comum (95,6%) a caracterização dividiu-se em: cave por edifício (41%) e cave comum a vários edifícios (54%). Existência de Cave Comum N.º total de edifícios Sem cave C/ cave por edifício C/ cave comum a vários edifícios Soma 1 2 41 12 55 2 3 9 36 48 3 1 3 12 16 4 - 2 9 11 5 - - 2 2 6 - - 2 2 7 - - 1 1 34 - 1 - 1 Soma 6 56 74 136 Quadro 23 – Cruzamento entre o número total de edifícios (V62) e a existência de cave comum (V104) A análise dos espaços privados, separou os espaços privados descobertos dos cobertos, no sentido de: identificar a existência e a preponderância do espaço exterior privado (logradouros, pátios e varandas ao nível do r/c) no conjunto da área descoberta da parcela e de registar a existência de espaços privados cobertos (garagens individuais). Esta última variável pretende complementar a informação da existência de espaços comuns cobertos por edifício ou comum a vários edifícios. Registaram-se espaços privados descobertos em 62% da amostra. No que se refere aos espaços privados cobertos verificou-se que apenas 28% dos casos dispõe de garagens privadas (que podem ser servidas por espaços colectivos). Existência de cave comum Tipologia residencial Sem cave C/ cave por edifício C/ cave comum a vários edifícios Soma Uni/Bifamiliar 5 8 29 42 Plurifamiliar 1 47 44 92 Misto - 1 1 2 Soma 6 56 74 136 Quadro 24 – Cruzamento entre a tipologia residencial (V43) e a existência de cave comum (V104) Com base na interpretação do estudo univariado, evidenciam-se as características mais representativas: ⋅ ⋅⋅ ⋅ Tipologia de habitação multifamiliar com fogos de dimensão média-elevada e com estacionamento em cave; ⋅ ⋅⋅ ⋅ A habitação é normalmente complementada com equipamentos (sala de condomínio e parque infantil); 65 ⋅ ⋅⋅ ⋅ A existência de equipamentos ou estacionamento no espaço exterior da parcela depende da área útil da parcela, no entanto, o estacionamento não corresponde ao uso preferencial para este espaço; ⋅ ⋅⋅ ⋅ Os espaços verdes (não necessariamente permeáveis) dominam sobre os espaços reservados à circulação viária e/ou pedonal. O circuito viário no interior da parcela resume-se a um curto acesso à garagem; ⋅ ⋅⋅ ⋅ O conjunto habitacional afasta-se da malha contígua pela construção de edifícios isolados (91%) que se distinguem pelas suas formas de implantação complexas. No entanto, o referido conjunto não procura o isolamento do domínio público através de opções como: a escolha de parcelas no miolo do tecido urbano, a ocupação no interior da parcela, barreiras impermeáveis e a redução do número de entradas no espaço exterior comum. Embora a maioria das entradas nos edifícios de habitação se realize pelo interior da parcela (66%). As características do CF que dizem respeito às variáveis da tipologia de habitação, do tipo de equipamentos colectivos e da forma de implantação, tinham sido evidenciadas na descrição inicial de CF tipo. Deste modo, podemos concluir que, em termos tipomorfológicos, as características específicas melhor representadas são: ⋅ ⋅⋅ ⋅ A constituição de edifícios multifamiliares isolados com formas de implantação complexas; ⋅ ⋅⋅ ⋅ O acesso à habitação pelo interior da parcela; ⋅ ⋅⋅ ⋅ A existência de espaço comum descoberto com espaço verde; ⋅ ⋅⋅ ⋅ A existência de salas de condomínio e parques infantis exteriores, que complementam a habitação. 6.3.2. Estudo multivariado A análise de dados multivariados oferece ao utilizador uma vasta gama de métodos, sendo que a escolha da técnica adequada depende do tipo de dados em análise e dos objectivos do estudo. Tendo como objectivo um tratamento descritivo multivariado com recurso a técnicas de análise de dados multivariados, seleccionamos, do grupo inicial, um subgrupo de variáveis quantitativas (variáveis indicadas com Multiv. na coluna Tratamento no Quadro 22). O quadro de dados em análise é constituído por 136 indivíduos (os CF) e 26 variáveis (ver Quadro 25). 66 Grupo de variáveis Variáveis Parcela (5) Área inicial; área útil; número de frentes; índice de interioridade; grau de impermeabilidade visual. Edificado (15) Área de implantação; área bruta de construção; área bruta de construção total; área bruta de construção residencial; área bruta de construção comercial; área bruta de construção em cave; índice bruto de construção; número total de fogos; número de TO e T1; número de T2 e T3; número de T4; número total de edifícios; número total de pisos por edifício; número de pisos acima da cota de soleira; índice de ocupação da frente da parcela. Espaços Comuns (6) Área total; área impermeável; área de equipamento; área de estacionamento; Número de acessos pedonais; área total de espaços privados. Quadro 25 – Conjunto de 26 variáveis referentes à parcela, ao edificado, e aos espaços comuns Podemos considerar que este estudo multivariado foi realizado em três fases, correspondendo aqui a três subsecções: ⋅ ⋅⋅ ⋅ A aplicação de uma ACP ao quadro de dados; ⋅ ⋅⋅ ⋅ A classificação das variáveis e dos indivíduos usando métodos de CHA; ⋅ ⋅⋅ ⋅ O cruzamento das duas metodologias anteriores, que de certa forma pode ser encarado como uma validação dos resultados obtidos, conduzindo à definição das principais tipologias dos CF observados. Análise em Componentes Principais O método de ACP é um método exploratório multivariado, que tem por base um quadro de dados (matriz) com n linhas e p colunas. Cada uma das n linhas corresponde a uma unidade estatística observada (neste estudo um CF), para a qual são analisadas p variáveis, correspondendo às p colunas, as quais devem ser do tipo quantitativo. O objectivo da aplicação de um método de ACP é a redução da dimensão do espaço das unidades estatísticas, isto é, redução do número de variáveis que caracterizam as unidades estatísticas. Este objectivo é tanto mais atingido quanto mais correlacionadas forem as p variáveis. Assim, uma ACP consiste numa transformação do quadro de dados inicial (n linhas e p colunas), nas condições anteriormente referidas, num novo quadro de dados com as mesmas dimensões, mas com características diferentes. As p linhas continuam a corresponder às p unidades estatísticas, mas as colunas correspondem a p novas variáveis não correlacionadas linearmente, designadas de componentes principais, ordenadas de forma decrescente quanto ao conteúdo informativo. Deste modo ao reter apenas as q primeiras colunas 67 do novo quadro de dados, sabe-se que estão a ser desprezadas as (p-q) variáveis menos informativas. A escolha do valor de q não é única, já que deve atender a um compromisso entre um valor reduzido, para permitir uma interpretação simples dos resultados, e a uma maximização da quantidade de informação retida, associada às q novas variáveis. Foi aplicada uma ACP ao quadro de dados em estudo (136 CF e 26 variáveis), foi usada a métrica identidade no espaço das variáveis (correspondendo à situação em que todos os CF têm o mesmo peso) e procedeu-se a uma centragem e redução globais (o que corresponde a usar a métrica associada à matriz de correlações) já que o quadro de dados era heterogéneo. De seguida apresentam-se apenas alguns resultados que apoiam a interpretação de resultados. Figura 22 – Valores próprios associados às componentes principais Valores Próprios Componente Total % de Variância Explicada % de Variância Acumulada 1 8,247 31,719 31,719 2 4,127 15,874 47,594 3 2,330 8,962 56,555 4 1,597 6,144 62,699 5 1,430 5,499 68,198 6 1,370 5,270 73,468 . . . . . . . . Quadro 26 - % de variáveis explicada pelos seis primeiros eixos principais 68 Quadro 27 – Relação entre as componentes principais e as variáveis iniciais A nossa opção foi a de considerar q=6, isto é, conservar as seis primeiras componentes principais, as quais correspondem a uma capacidade explicativa de 73,5% do quadro inicial. Cada uma das componentes principais pode escrever-se como combinação linear das variáveis iniciais, o que permite a sua interpretação. O Quadro 27 contém essa informação. Deste modo, cada CF, caracterizado inicialmente pelas 26 variáveis, passa a ser agora representado num espaço de dimensão 6. No ponto seguinte apresentam-se as projecções dos CFs nos vários planos principais. De notar que na interpretação dos resultados foi também considerado o tipo de habitação (V43), variável não integrada no estudo multivariado. Componente 1 2 3 4 5 6 AInic ,771 ,562 ,005 ,108 -,014 ,042 AUtil ,779 ,596 -,063 ,051 ,031 -,024 NFren ,268 -,152 ,053 ,171 ,610 -,165 IndInt -,115 ,305 -,165 -,322 -,350 ,233 GImpermVis ,182 -,167 ,092 -,012 -,055 ,467 AImplan ,756 ,436 ,110 ,126 -,126 ,204 ABConst ,925 -,158 -,097 ,016 ,051 ,036 ABConstT ,905 -,186 ,185 -,177 ,001 ,061 AResid -,028 -,087 -,922 ,016 ,127 ,252 AComerc ,412 -,221 ,453 -,455 -,108 ,195 ACave -,226 ,084 ,772 ,230 -,081 -,423 IBConstT ,361 -,751 -,083 ,025 -,013 ,196 NFogos ,845 -,308 -,035 ,269 -,154 -,060 NT0eT1 ,531 -,353 ,040 ,320 -,281 ,048 NT2eT3 ,719 -,337 -,111 ,296 -,258 -,149 NT4 ,413 ,333 ,094 -,295 ,580 ,077 Nr_Edif ,254 ,407 ,336 -,044 ,116 ,219 Nr_Pisos ,645 -,553 ,108 -,302 ,166 -,061 Nr_Pisos_Sup ,627 -,551 ,067 -,297 ,178 -,047 I_Ocup_Frente ,200 ,415 ,043 -,323 -,375 -,042 Esp_Comum ,769 ,471 -,199 -,018 ,081 -,235 % A_Imperm ,151 -,510 ,107 ,098 -,288 ,123 A_Equipamentos ,447 ,530 -,082 ,199 -,178 -,049 Nr_Acessos_Ped -,021 -,076 ,157 ,607 ,311 ,339 A_Espaco_Privado ,008 ,635 ,220 ,123 ,054 ,437 A_Estacion ,447 ,251 -,350 -,072 -,012 -,447 69 Primeira Componente Principal - + Indivíduos VNG9(-1,40); M3(-1,36); M6(1,29); V9(- 1,28); M7(-1,25); M5(-1,25); P31(-1,24); M4(-1,20); P48(-1,19); V8(-1,17); M16(- 1,15); V15(-1,13). P34(3,68); MT1(2,83); VNG29(2,79); P33(2,68); P46(2,62); VNG22(2,31); M14(2,29); VNG5(2,25); P39(2,10). Variáveis 0 Área Bruta Construção (0,925), Área Bruta Construção Total (0,905), Nº Fogos (0,845), Are Útil (0,779), Área Inicial (0,771), Espaço Comum Descoberto (0,769) Quadro 28 – Apoio à interpretação da primeira componente principal A primeira componente principal evidencia os CFs de maior impacto na relação dimensão da parcela e volume de construção, isto é, destacam-se os CFs que agregam dimensões relativas à de parcela (áreas inicial, útil e de espaço comum descoberto) e a volumes de construção significativos (áreas brutas e número de fogos), naturalmente multifamiliares. Os CFs com menor impacto, correspondem a agrupamentos de habitação uni/bifamiliar com reduzida área de parcela e espaço comum descoberto, que tendem para ou coincidem com o modelo “moradias em banda com cave comum”. O resultado obtido vem de encontro ao estudo de correlações que evidencia: ⋅ ⋅⋅ ⋅ Correlação forte entre as áreas brutas de construção e o número de fogos; ⋅ ⋅⋅ ⋅ Correlação forte entre as áreas inicial e útil e o espaço comum descoberto; ⋅ ⋅⋅ ⋅ Correlação significativa entre as áreas brutas de construção e o espaço comum descoberto. Como se pode observar no Quadro 29, os valores extremos atingidos na 1ª Componente Principal, eixo horizontal, correspondem aos CFs VNG9 “Casas Loureiro” e P34 “Les Palaces”. O quadro seguinte mostra os valores máximos que determinaram a 1ª Componente Principal, e os valores dos CFs extremos. Valores extremos Valores dos CF Variáveis que determinam a 1ª CP - + VNG9 P34 Área Bruta Construção (m²) 738,07 30440,25 807,36 20599,00 Área Bruta Construção Total (m²) 1234,00 76448,00 1345,72 76448,00 Número de Fogos 4 288 4 142 Área Útil (m²) 791,77 26128,35 807,00 8840,85 Área Espaço Comum Descoberto (m²) 0 16573,00 173,00 4858,35 Quadro 29 – Apoio à interpretação da primeira componente principal Nota: Em relação ao valor 142, referente ao número de fogos de P34 ver o quadro de valores extremos e a descrição univarida da V33, no Anexo III. P34 é o quinto CF com um número de fogos mais elevado. 70 1ª Componente Principal 2ª Componente Principal - + - + ABConstrução e ABCTotal, Nº Fogos, A.Útil e A.Inicial, A. Espaço Comum Descoberto IBConstrução Total, NºPisos e NºPisos Superior, A.impermeável A.Espaço Privado Descoberto, A. Útil e A.Inicial, A.Equipamentos M3 R. de Quires P34 Les Palaces P47 Coslos M18 Ald. Nova Ribela V9 MoradiasE´Leclerc MT1 Paço da Boa Nova P34 Les Palaces M24 Vila Rosal M7 Casas Avioso VNG29 Quinta Heras MT4 Edifício Mirafoz M25 Villa Real Maia M5 R. das Moutas P33 Foz Residence MT3 Entre Quintas M22 Quinta da Espiga P46 S João Bosco P. Residencial Monsanto V13 Granda Prestige Figura 23 – Primeira e segunda componentes principais – imagens aéreas 71 Valores extremos da 1ªCP Valores extremos da 2ªCP Figura 24 – Representação dos CFs no plano principal (1,2) Segunda Componente Principal A segunda componente principal evidencia a relação entre a produção de espaços privados descobertos e de equipamentos em grandes parcelas (áreas inicial e útil) com reduzido índice de construção, de número de pisos e de área impermeável. Nesta componente evidencia-se, embora de forma menos evidente do que na 1ª componente principal, a oposição entre tipologias uni/bifamiliares e multifamiliares, nos valores extremos dominantes. - + Indivíduos P47(-2,55); P34(-2,49); MT4(-2,38); MT3(-2,07); P45(-1,73); P5(-1,58); P11(- 1,42); MT7(-1,49) e VNG29(-1,34) M18(3,12); M24(2,99); M25(2,69); M22(2,66); V13(2,40); M2(1,97); MT1(1,97) e VNG30(1,70). Variáveis Índice Bruto de Construção Total (- 0,751), Nº Pisos (-0,553), Nº Pisos Superior(-0,551), % Área Impermeável (0,510) Área Espaço Privado Descoberto (0,635), Área Útil (0,596), Área Inicial (0,562), Área Equipamentos (0,530) Quadro 30 – Apoio à interpretação da segunda componente principal 72 Para esta componente, regista-se uma correlação forte entre as variáveis extremas: áreas inicial e útil, e área impermeável. Salienta-se o facto de, no âmbito do estudo de correlações, não existirem correlações negativas entre as variáveis. Relativamente aos valores positivos verifica-se que a área de espaço privado descoberto não possui qualquer correlação significativa ou forte com as restantes variáveis. No entanto, existe uma correlação significativa entre as áreas inicial e útil, e a área de equipamentos. No âmbito dos valores negativos, verifica-se uma correlação significativa entre o índice bruto de construção total e o número de pisos (total e acima da cota de soleira). Na Figura 24, os valores extremos na 2ª componente principal, eixo vertical, correspondem aos CF M18 “Nova Ribela Aldeamento” e P47 ”Coslos”. O quadro seguinte ilustra a grandeza de valores das variáveis que determinam a 2ª componente principal. Valores extremos Valores das variáveis extremas Variáveis que determinam a 2ª CP - + P47 M18 Área Espaço Privado Descoberto (m²) 0,00 6307,00 154,84 3799,00 Área Útil (m²) 791,77 26128,35 1600,00 18650,00 Área Inicial (m²) 807,00 27163,235 1600,00 24928,00 Área Equipamentos (m²) 31,00 1246,00 0 814,00 Índice Bruto Construção Total 0,41 8,65 7,586 1,082 Nº Pisos 2 21 6,5 (3;3;3;4;1;1) Nº Pisos Superior 2 17 5,5 (2;2;2;3;1;1) Área Impermeável (%) 0,22 1,84 1,84 0,7 Quadro 31 – Apoio à interpretação da segunda componente principal Terceira Componente Principal A terceira componente sublinha um pressuposto evidente: quanto maior for a percentagem da cave, menor é a percentagem de área residencial. A utilização de valores percentuais justifica a formação deste eixo, assim como a existência de casos opostos com valores aberrantes, como são os CFs M23, V1 e V8, unicamente residenciais, e os CFs P34, P17 e M1 cuja percentagem de cave varia entre os 47 e 50%. Por estes motivos esta componente não foi explorada nem integrada na interpretação. - + Variáveis Percentagem Área Residencial (-0,922) Percentagem Área Cave (0,772) Quadro 32 – Apoio à interpretação da terceira componente principal 79 Através da 1ª Componente Principal verifica-se que o modelo dominante de CF associa grandes dimensões de parcela (áreas inicial e útil) e de espaço comum descoberto a volumes de construção significativos (áreas brutas e número de fogos). Naturalmente, este modelo é dominantemente multifamiliar. A 2ª Componente Principal evidencia um modelo assente sobre parcelas com alguma dimensão (explícita nas áreas inicial e útil) e com espaços privados e áreas de equipamentos descobertos com uma certa relevância. Pelo contrário, apresenta valores reduzidos quanto a índices de construção, número de pisos e área de espaços impermeáveis. A 5ª Componente Principal evidencia a relação entre a tipologia de ocupação da parcela (não marginal) e a tipologia de habitação, T4 ou superior. A 6ª Componente Principal sugere que o número de acessos pedonais está associado à existência de espaços privados descobertos. Esta é uma característica particularmente interessante da tipologia uni/bifamiliar cujo acesso às habitações se realiza tanto pelos espaços comuns do empreendimento como pelo espaço privado confrontante com a via pública. Pode-se concluir que existem duas tipologias associadas a grandes parcelas: ⋅ ⋅⋅ ⋅ Uma dominantemente multifamiliar, com elevadas áreas de construção, elevado número de fogos e espaço exterior comum significativo ⋅ ⋅⋅ ⋅ Outra, dominantemente uni/bifamiliar (baixos índice bruto de construção e número de pisos), com espaço exterior privado significativo à qual se associam equipamentos com espaços exteriores mais permeáveis. A inexistência de espaço comum caracteriza apenas os casos uni/bifamiliares, o que vem de encontro à existência, na amostra, de CFs sem espaço exterior comum designados como “moradias com cave comum”. Pelos resultados obtidos colocou-se a hipótese de que a existência de CFs aberrantes condicionaria a formação de eixos alternativos mais ajustados á totalidade da amostra. Assim, realizou-se uma nova ACP excluindo o CF que mais se destaca (P34). No entanto, os resultados não revelaram alterações significativas. 80 Classificação Hierárquica (Ascendente) A classificação é uma área da análise de dados multivariados que tem por objectivo definir partições ou hierarquias de partições do conjunto de elementos em estudo. De entre os vários métodos de classificação foi usada a classificação hierárquica ascendente (CHA). Dado um conjunto de elementos sobre o qual se dispõe de uma vasta informação, pretende-se dividir esse conjunto num número relativamente pequeno de classes, de modo a que elementos agrupados na mesma classe sejam semelhantes entre si e distintos de elementos de classes diferentes. À partida não se conhecem as classes a que vão pertencer os elementos a classificar, sendo que estas vão sendo dinamicamente construídas ao longo do processo. Inicialmente são consideradas classes singulares, em número igual ao cardinal do conjunto a classificar. Reuniões sucessivas vão sendo efectuadas. Como resultado da aplicação de um método de CHA a um quadro de dados obtém-se um diagrama em árvore, designado dendrograma, que traduz a estrutura de agregação dos elementos em classes. Com base na matriz de dados já usada em ACP procedeu-se a uma CHA das 26 variáveis e ainda a uma CHA dos 136 CF. A função de comparação usada entre elementos foi a distância euclidiana, para comparar elementos, e o coeficiente de correlação de Pearson para comparar variáveis. Nos resultados apresentados o método de agregação de classes usado foi o da ligação média entre grupos. Resultados e interpretação A Classificação Hierárquica das 26 variáveis e 135 CFs colocou em evidência dois grupos de variáveis fundamentais na análise dos CFs, que se associam até à distância de 15,5 (ver Figura 30), o volume edificado e a extensão da parcela. Aos dois grupos referidos e a uma distância superior a 16, associam-se outras variáveis, embora a sua relação seja mais frágil. 81 26 Variáveis e 135 CF 23 Variáveis e 136 CF Figura 30 – Dendrograma obtido na classificação de variáveis O volume edificado, nas relações abaixo de 10, é caracterizado por duas variáveis independentes, a percentagem de área comercial e a área impermeável, e por dois sub-grupos de variáveis. O primeiro sub-grupo inclui o número de pisos total e superior, e o índice bruto de construção. O segundo sub-grupo corresponde às áreas brutas de construção, ao número de fogos, e ao número de T2/T3 e de T0/T1. Na extensão da parcela encontram-se as variáveis independentes área de estacionamento, número de T4, e número de edifícios, assim como um subgrupo constituído pelas áreas inicial, útil, de espaço comum descoberto, de implantação e de equipamentos. Os agrupamentos destacados permitem evidenciar duas formas de desenvolvimento dos CFs. Estas formas não são necessariamente opostas, como ficou patente na análise da 1ª Componente Principal. No entanto, consideramos que esta relação entre variáveis sugere dois tipos que designamos como CFs verticais e CFs horizontais. Os CFs verticais registam valores elevados de área e índice brutos de construção total, são caracterizados por tipologias que variam entre o T0 e T3, têm associado uma função comercial, e possuem áreas impermeáveis significativas. Os CFs horizontais desenvolvem-se em parcelas de grandes dimensões e apresentam construções em extensão, um maior número de edifícios, tipologias de grandes dimensões, e estacionamento no interior da parcela. Estas características apontam no sentido de empreendimentos de moradias. 82 Figura 31 – Dendogramas - estruturas de agregação dos elementos em classes 83 No que se refere às características específicas dos CFs, salienta-se o facto de o grau de impermeablilidade visual e o número de acessos pedonais se encontrar associado ao modelo que se desenvolve verticalmente. Encontram-se associadas aos CFs em extensão, as áreas de espaço descoberto, de equipamentos e de estacionamento, e o índice de interioridade. Desenvolveu-se também a Classificação Hierárquica de 23 variáveis com 136 CFs. Verificou-se que a relação entre variáveis se mantém coesa. Regista-se apenas a incorporação de duas novas variáveis no grupo das horizontais. Estas, relacionam-se até à distância de 16. Referimo-nos a área de espaço privado e ao índice de ocupação da frente da parcela. Esta análise complementar vem confirmar que o tipo edificado dominantemente associada ao CF horizontal é uni/bifamiliar. Cruzamento dos Estudos em Componentes Principais e Classificação Hierárquica A interpretação da classificação hierárquica foi desenvolvida com base no estudo em componentes principais, com o auxílio de informação acerca dos tipos de habitação. As componentes principais têm uma capacidade explicativa da amostra que varia com o seu grau de importância. De facto, a 1ª componente principal consegue explicar os grandes grupos de CFs colocados em evidência na classificação hierárquica, nas relações inferiores a 7,5. A 2ª componente principal apenas explica os sub-grupos de um dos tipos. De acordo com o descrito no estudo em componentes principais, a 1ª Componente opõe os CFs de maior impacto na relação da dimensão da parcela e do volume de construção (multifamiliares) aos CFs que possuem pequenas áreas de parcela e de espaço comum, correspondentes a edifícios de baixa densidade, e com uma tipologia uni/bifamiliar. A 2ª componente principal coloca em evidência a relação entre a produção de espaços privados descobertos e de equipamentos em grandes parcelas (áreas inicial e útil) com reduzido índice de construção, número de pisos, e área impermeável. Conforme se pode observar no Quadro 38, destacam-se cinco tipos de CFs e dois CFs excepcionais (P4 e P34). O isolamento dos CFs P4 e P34 justifica-se por possuírem valores aberrantes em inúmeras variáveis, conforme ficou patente na análise univariada. Um dos tipos é constituído apenas por um par de CFs (o “par atípico” P33 84 e VNG22) que não foi considerado representativo. Assim consideraram-se apenas quatro tipos de CFs. TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 5% 22% 35% 38% CP1>1,5 0<CP1=<1,5 e CP2=<0 -0,5<CP1<0* CP1<-0,5* Multifamiliar Multifamiliar Multifamiliar Uni/Bifamiliar TIPO 3A TIPO 3B TIPO 4A TIPO 4B 22% 7% 15% 21% -1<CP2=<0 0=<CP2<1,5 -1<CP1<- 0,5 CP1=<-1 Multifamiliar Misto Multifamiliar Uni/Bifamiliar Quadro 38 – Tipos: características dominantes Nos tipos 3 e 4 dominam os valores negativos em CP1 e a tipologia uni/bifamiliar, correspondendo, respectivamente, a 38% e 35% dos casos, ou seja, a 73% da amostra. Os tipos onde se registam os valores positivos, dominantemente multifamiliares, correspondem a 27% da amostra. O Tipo 1, embora muito reduzido, atinge os valores mais elevados de CP1 (5%). A maioria da amostra é caracterizada por valores negativos em CP1, no entanto, os valores positivos são consideravelmente superiores. Os sub-grupos do Tipo 3 são justificados pela variação em CP2 e a tipologia de habitação, e os sub-grupos do Tipo 4 variam de acordo com a 1ª componente principal e a tipologia de habitação. 6.3.3. Análise de casos representativos – o impacto do condomínio fechado no tecido urbano Descrição dos tipos de CFs Com base nos tipos de CFs encontradas no ponto anterior, pretendeu-se posteriormente, encontrar um CF representativo de cada um dos tipos. Para cada tipo calculou-se a distância média de cada elemento a todos os restantes da classe, escolhendo para representativo da classe o CF que, em média, estava mais perto de todos os outros. A análise do impacto do CF na envolvente passa pela comparação das suas características com as características do tecido urbano em que se insere, percebendo as influências do primeiro sobre o segundo, ao nível da continuidade e descontinuidade. Na caracterização da envolvente consideraram-se, para além do 85 quarteirão e do espaço público, a cadastral em que se insere o CF. Esta fase de análise parte da descrição exaustiva desenvolvida para o estudo estatístico. TIPO 1 2 3 4 CF Representativo P39. DOURO VILLA P6. ALTO DE VILA P41. OLIVEIRA MONTEIRO VNG 24. MONTEMAR Quarteirão Variáveis ABC (m²) 22764,00 9645,42 6851,30 1657,28 ABCt (m²) 32392,00 11610,42 7384,30 2430,08 Nº Fogos 100 54 34 7 AU (m²) 12492,26 6957,33 4566,54 2323,62 AECD (m²) 8857,81 5458,44 3294,59 1146,37 AEPD (m²) 0 0 350,98 503,87 AI (m²) 13092,26 6957,33 4566,54 2323,62 AEq (m²) 837,49 0 0 0 IBCt 1,82 1,39 1,50 0,71 Nº Pisos 9 10,5 7,5 3,5 Nº Pisos S 6 8,5 6,5 2,5 AImp (%) 8461,57 4329,20 1690,27 1253,64 ABC – Área Bruta de Construção (m²) ABCT – Área Bruta de Construção Total (m²) Nº Fogos AU – Área Útil (m²) AECD – Área de Espaço Comum Descoberto (m²) AEPD – Área de Espaço Privado Descoberto (m²) AI – Área Inicial (m²) AE – Área de Equipamentos (m²) IBCt – Índice Bruto de Construção Total Nº Pisos S – Nº de pisos acima da cota de soleira AI – Área Impermeável (%) Quadro 39 – Condomínios representativos de cada tipo A avaliação da continuidade/descontinuidade de um elemento na forma urbana, não se limita apenas à escala de análise das unidades do segmento de arruamento e do quarteirão, é necessário identificar o seu significado enquanto elemento de um conjunto mais abrangente. Esse conjunto pode ultrapassar qualquer um dos níveis de análise predefinidos. Isto é, para cada caso deve ser identificada uma área de 86 influência, dependendo do tipo, localização e frequência da estrutura cadastral onde se integra. A estrutura cadastral surge assim como mais uma fonte de informação acerca da homogeneidade formal/tipológica. Um novo edifício, mantendo a estrutura de cadastro poderá produzir uma descontinuidade formal tipológica, da mesma forma que uma alteração cadastral poderá provocar uma descontinuidade no tecido urbano. Para além desta escala mais imediata, é fundamental o seu enquadramento na estrutura urbana mais abrangente para perceber o nível de integração ou de excepcionalidade da forma urbana. Com o “enquadramento” pretende-se posicionar a análise local num contexto urbano mais lato, pela descrição da sua localização, das actividades e dinâmicas urbanas presentes. A descrição/avaliação do CF desenvolveu-se considerando as suas componentes e especificidades com base na descrição exaustiva desenvolvida para a análise estatística e que se estrutura com base na parcela, no edifício e na relação com o espaço público. À escala do quarteirão, analisaram-se, a dimensão, o tipo de ocupação e o uso (existente ou previsto em PMOT), a relação entre o espaço público e o privado, o tipo de ocupação do interior e a categoria viária dos arruamentos que o delimitam (com base na classificação dos PMOT). No âmbito cadastral, identificaramse os cadastros mais relevantes e o seu significado local. Isto envolve características como o tipo de ocupação, os usos e os tipos de habitação, a época de urbanização, os alinhamentos e as cérceas. À escala do segmento de arruamento/espaço público caracterizou-se, para além do tipo de vivência, os usos, o tipo de habitação e de ocupação, a cércea, a forma de acesso ao CF e a escala da estrutura viária envolvente. P39 Douro Villa A. Enquadramento O CF Douro Villa localiza-se na Rua do Aleixo, próximo do Largo do Ouro, na cidade do Porto. Este largo, classificado no PDM como Área Histórica é um resquício dum antigo núcleo piscatório, encontrando-se rodeado por uma heterogeneidade de malhas urbanas classificadas no referido plano como: área de frente urbana contínua em consolidação, área de edificação isolada com prevalência de habitação colectiva, e área de habitação do tipo unifamiliar. 87 A localização deste núcleo urbano, fronteiro ao rio, motivou a sua requalificação recente no âmbito do arranjo urbanístico da marginal do Porto. A proximidade do rio atraiu alguma restauração e bares que complementam um espaço urbano com um uso dominantemente habitacional. Figura 32 - Tecido urbano envolvente ao CF Douro Villa B. Condomínio A parcela onde se localiza o CF tem uma forma irregular e possui grandes dimensões (12.492m²). Localiza-se num gaveto e possui duas frentes de franco contacto com o espaço público, apresentando um índice de interioridade de 55,83. A parcela é caracterizada por uma inclinação acentuada, dada a sua localização na encosta do rio Douro. Originalmente, encontrava-se ocupada por um uso industrial, tendo tido como condicionamentos ao licenciamento o alargamento do arruamento e a preservação do muro existentes. Esta condição, se não foi determinante, contribuiu para a escolha de um modelo encerrado. Os quatro edifícios multifamiliares isolados que compõem o empreendimento, exclusivamente residencial, desenvolvem-se em profundidade e recuados relativamente à frente da parcela. A cércea varia entre sete e nove pisos. Neste empreendimento aproveita-se parte do espaço livre entre edifícios para criar 88 estacionamento, e um court de ténis rodeado por um relvado localizado no fundo da parcela. Figura 33 - Fotografia do CF Douro Villa, no sentido Nascente-Poente C. Quarteirão Figura 34 – Douro Villa – o quarteirão O quarteirão onde se insere este CF apresenta uma forma irregular, grandes dimensões (o segundo maior dos quarteirões onde se inserem os CF representativos), um desenvolvimento no sentido Norte-Sul. O quarteirão contacta com a Rua das Condominhas (um eixo urbano complementar na classificação proposta pelo PDM), A Rua do Aleixo e a Rua Luís Cruz. Este quarteirão de uso residencial, possui a particularidade de estar dividido em duas partes, uma ocupada pelo CF em estudo, a outra caracterizada por um conjunto de formas urbanas heterogéneas. Nesta segunda parte do quarteirão varia o tipo de habitação e os alinhamentos. Existe um parcelamento homogéneo que se desenvolve em profundidade, e possui uma única frente de rua, cuja cércea varia entre 1 e 4 pisos. Nos espaços sobrantes do quarteirão existem pequenos espaços verdes, alguns anexos e dois grandes armazéns (que ocupam a área previsivelmente descoberta das 95 Douro Villa, em que os edifícios próximos do limite da parcela são apreendidos a partir do espaço público. P41 Oliveira Monteiro A. Enquadramento Este CF localiza-se na Rua de Oliveira Monteiro, numa área consolidada do centro da cidade Porto, caracterizada pelo comércio de rua que complementa a habitação, e pela existência de inúmeros equipamentos. Outra das particularidades desta zona é o atravessamento do miolo dos quarteirões pela linha de metro, antiga linha de comboio. Nesta área, a malha regular de arruamentos estreitos produz quarteirões de grandes dimensões, cuja ocupação periférica permite libertar o interior. O parcelamento dominante é estreito e desenvolve-se em profundidade. Figura 40 - Tecido urbano envolvente ao CF Oliveira Monteiro B. Condomínio Esta parcela apresenta uma forma rectangular e uma dimensão mediana (4566 m²) no quadro do parcelamento dos CF. Desenvolve-se em profundidade, possuindo uma única frente de contacto com o espaço público. A sua profundidade justifica o elevado 96 índice de interioridade (104,03). Originalmente encontrava-se ocupada por habitação unifamiliar isolada, tendo tido como única condicionante ao licenciamento, a preservação da vegetação (objectivo conseguido graças a sua localização na margem e recuada relativamente à frente). O novo edifício multifamiliar isolado é exclusivamente residencial, tem uma cércea de 7,5 pisos. Apesar da opacidade do muro de vedação e dos portões de acesso, é possivel ver edifício e a vegetação da parcela a partir do espaço público. Figura 41 - CF Oliveira Monteiro (sentido Sul-Norte) C. Quarteirão O quarteirão desenvolve-se no sentido Nascente-Poente e, é o maior de todos os outros onde se localizam os CF representativos. É delimitado por quatro arruamentos e por um percurso pedonal em escadaria. A Nascente, as ruas da Boavista (eixo urbano estruturante e de articulação municipal, na classificação proposta pelo PDM), de Oliveira Monteiro (estruturante complementar ou estruturante local), de Barão de Forrester, e da Infanta D. Maria. Este quarteirão possui a particularidade de ser dividido a meio, no sentido longitudinal pelo canal do metro e, por ser limitado a Nascente por um percurso pedonal, insólito na cidade, que liga os liceus Carolina Micaëlis e D. Manuel II. Figura 42 – Quarteirão CF Oliveira Monteiro 97 Este quarteirão é um quarteirão atípico na zona. Com uma presença significativa de habitação multifamiliar de grande escala (elevado número de fogos e de pisos), e apresentando um cadastro excepcional, contrasta com a malha dos quarteirões envolventes, que mantém um grau elevado de continuidade na relação entre parcela e edificado. A ocupação dominante no quarteirão em análise – frente de rua – permite distinguir claramente o espaço público do privado. Esta característica permite também uma optimização do espaço aberto no interior do quarteirão. Apesar de tudo, o espaço verde não é dominante e grande parte do interior do quarteirão, para além do canal reservado à passagem do metro, encontra-se impermeabilizado e ocupado por edificações em extensão (armazéns e/ou prolongamentos do r/c). O maior contributo para este quarteirão, ao nível do espaço verde, é dado por este CF. D. Cadastro A parcela onde se localiza este CF tem uma importância considerável ao nível do parcelamento do quarteirão (é a mais profunda e a segunda maior) apesar de ocupar apenas 15% desse quarteirão. Existe um parcelamento homogéneo (ver A na Figura 43), que se desenvolve em profundidade e com uma única frente de rua. Este parcelamento, embora seja constituído apenas por três parcelas, destaca-se ao nível do quarteirão e da envolvente próxima, pela sua grande dimensão e pela tipologia multifamiliar de grande escala existente. A forma urbana resultante é descontínua. Embora estejam garantidas as cérceas e alinhamentos, não foram mantidos o número de frentes do edificado e o tipo de uso do espaço aberto. Destacam-se ainda outros tipos de parcela no quarteirão. O primeiro é o tipo B que corresponde à maior parcela do quarteirão, é ocupado por edifícios de quatro frentes com oito pisos de cércea, e é estruturado pelo espaço sobrante de uso público. O segundo, é o tipo C que suporta um embasamento de duas frentes (recuado relativamente ao alinhamento dominante) com uma cércea de quatro pisos, sobre o qual se erguem, edifícios multifamiliares de quatro frentes, com seis pisos. 98 E. Espaço público – segmento de arruamento O acesso ao CF é realizado pela única frente da parcela confinante com a Rua de Oliveira Monteiro. Apesar da altura significativa dos muros de vedação e dos portões opacos, a paisagem urbana é marcada pelo edificio e pela vegetação que o envolve. Figura 43 - Análise cadastral Esta rua caracteriza-se por um uso dominantemente residencial, embora exista alguma actividade comercial no piso térreo dos edifícios. No lado oposto ao CF, a edificação constitui frente de rua com uma cércea dominante de quatro pisos. O espaço público inclui a circulação, pedonal e automóvel, e o estacionamento. A centralidade da zona, a actividade comercial que caracteriza os quarteirões envolventes e a presença de equipamentos, são características atractivas para uma vivência local. Síntese Podemos concluir que este CF, apesar de ter algum impacto na envolvente, se integra nas formas urbanas dominante do quarteirão. Dos três CF multifamiliares representativos, este é o que provoca menor impacto porque se insere num cadastro, não se resumindo à ocupação de uma parcela excepcional. O maior contributo de espaço verde, ao nível do quarteirão é o oferecido pelo CF. 99 VNG24 Montemar A. Enquadramento Este CF localiza-se em Vila Nova de Gaia, no gaveto das ruas de Belo Horizonte e Montemar, a Norte da zona industrial que confronta com a A29, e a Nascente da EN1. Corresponde a uma área residencial de baixa densidade que se desenvolve com base numa malha regular dominada pela habitação uni/bifamiliar geminada ou isolada, recuada relativamente à frente da parcela. Figura 44 – Tecido urbano envolvente ao CF Montemar B. Condomínio A parcela onde se localiza este CF é a mais pequena dos CF representativos (2.323 m²). Localiza-se num gaveto, com duas frentes de contacto com o espaço público e possui um reduzido índice de interioridade (26,49). A vedação opaca e elevada não permite uma perspectiva sobre o conjunto. Os dois edifícios unifamiliares isolados que compõem este empreendimento – exclusivamente residencial – localizam-se na margem da parcela, embora ligeiramente recuados, e têm uma cércea de 3,5 pisos. 100 Figura 45 – CF Montemar (sentido Sul-Norte) C. Quarteirão O quarteirão, inserido numa malha regular, tem uma forma em L. É um dos quarteirões mais pequenos que servem de implantação aos CF representativos. É delimitado pelas ruas de Belo Horizonte, que estabelece a ligação à EN1, e de Montemar. O quarteirão é caracterizado por um parcelamento estreito, onde se instalam habitações uni/bifamiliares geminadas ou isoladas, recuadas relativamente à frente de rua. Os espaços sobrantes são ocupados com espaços verdes e anexos construídos. Os muros de vedação são baixos permitindo a observação do espaço aberto no interior da parcela. Figura 46 – Quarteirão CF Montemar D. Cadastro do quarteirão A parcela onde se localiza o CF apresenta um grande impacto ao nível do parcelamento do quarteirão, apesar de ocupar apenas 11,91% da sua área total. De facto apresenta o segundo valor mais elevado do quarteirão. Na envolvente próxima, a Norte e a Nascente, identificam-se outras parcelas de dimensão aproximada (ver A na Figura 47) que, tal como esta, intercalam malhas mais densas. Destaca-se também os tipos de cadastro B e C. O primeiro, é constituído por parcelas que se desenvolvem em profundidade e que possuem duas frentes. São ocupadas por habitações uni/bifamiliares isolada, com uma cércea dominante de dois pisos, e sem nenhum alinhamento de conjunto (apesar de todas estarem recuadas relativamente ao 101 limite da parcela). O espaço livre está arborizado. O segundo tipo de cadastro desenvolve-se em profundidade e possui uma única frente. É ocupado por habitação uni/bifamiliar geminada ou isolada, com uma cércea dominante de dois pisos, que ocupa a margem da parcela (com um ligeiro recuo). Como no primeiro caso, o espaço livre é arborizado. Figura 47 – Análise cadastral E. Espaço público – segmento de arruamento O acesso ao CF é realizado pelas duas frentes das parcelas. Esta rua enquadra-se numa área exclusivamente residencial em que a actividade comercial de proximidade é residual. No segmento de arruamento da Rua de Belo Horizonte, o CF confronta com habitação uni/bifamiliar geminda recuada de cércea (dominante) de dois pisos. No segmento de arruamento da Rua de Montemar, ainda não consolidado, destaca-se a presença de um edifício multifamiliar isolado e recuado com três pisos. Os muros de vedação da parcela são relativamente baixos. O espaço público nesta área, característico dum bairro residencial suburbano, é dominado por um canal com dois sentidos de trânsito automóvel e estacionamento, sendo que o espaço destinado à circulação pedonal, quando existe, é residual. 102 Síntese Apesar de algumas diferenças em termos da parcela onde se instala este CF integrase na envolvente, no que se refere ao tipo de habitação, a cércea, a forma de ocupação e afastamento do domínio público. A excepção é a forma de vedação utilizada que é suficientemente elevada para impedir uma visão do espaço interior da parcela. 103 7. Conclusões e recomendações Terminados os trabalhos, importa agora registar as principais conclusões: • Estabilização da definição de condomínio fechado: “Um ou mais edifícios de uso predominantemente residencial, (geralmente) delimitados por um muro, ou qualquer outro tipo de barreira física, e dispondo de um sistema de controlo de acesso a pessoas estranhas ao empreendimento, administrado de forma privada e quase sempre, aprovado apenas com base num processo de licenciamento”; • Com base na análise da amostra de CFs para o Grande Porto as características do condomínio fechado tipo são as seguintes: - Tipologia de habitação multifamiliar com fogos de dimensão média-elevada e com estacionamento em cave; - O conjunto habitacional afasta-se da malha contígua pela construção, maioritariamente, de edifícios isolados e com formas de implantação complexas; - O conjunto não procura o isolamento do domínio público através de opções como: a escolha de parcelas no miolo do tecido urbano, a ocupação no interior da parcela, as barreiras impermeáveis e a redução do número de entradas no espaço exterior comum. No entanto, a maioria das entradas nos edifícios de habitação realiza-se pelo interior da parcela; - A habitação é normalmente complementada com equipamentos (sala de condomínio e parque infantil); - A existência de equipamentos ou estacionamento no espaço exterior da parcela depende da área útil da parcela, no entanto, o estacionamento não corresponde ao uso preferencial para este espaço; - Os espaços verdes (não necessariamente permeáveis) dominam sobre os espaços reservados à circulação viária e/ou pedonal. O circuito viário no interior da parcela resume-se a um curto acesso à garagem. • A análise estatística efectuada evidencia quatro principais tipos: - Tipo 1: Os CFs caracterizam-se por edifícios multifamiliares com os volumes de construção e número de fogos mais elevados (área bruta de construção e área bruta de construção total), implantados sobre as maiores parcelas, que geram os 104 maiores espaços exteriores comuns. Este tipo representa os CFs multifamiliares com maior expressão urbana. - Tipo 2: Os CFs seguem a linha anterior embora com uma expressão urbana mais reduzida. Caracterizam-se por edifícios multifamiliares com volumes de construção e número de fogos elevados (área bruta de construção, área bruta de construção total e índice bruto de construção total), implantam-se sobre parcelas de grandes dimensões com grandes áreas exteriores comuns, mas que não geram espaços privados descobertos. - Tipo 3: Os CFs caracterizam-se dominantemente por edifícios multifamiliares com volumes de construção e número de fogos reduzidos (área bruta de construção e área bruta de construção total) implantados em parcelas pequenas, gerando pequenos espaços exteriores comuns. Correspondem ao tipo que, em termos de expressão urbana, se aproxima mais da produção corrente de habitação. - Tipo 4: Os CFs caracterizam-se dominantemente por edifícios uni/bifamiliares com os menores volumes de construção e número de fogos (área bruta de construção e área bruta de construção total) sobre parcelas pequenas, que geram pequenos espaços exteriores comuns. Correspondem ao único tipo que representa dominantemente a produção de moradias em CF. • A análise efectuada à localização dos CFs no Grande Porto permitiu pôr em evidencia os seguintes padrões de localização: - Preferência por zonas de baixa densidade urbana e suburbana; - Acompanhamento da tendência do mercado imobiliário local; - Preferência por áreas com melhor qualidade ambiental e paisagística; - Desvalorização relativa da proximidade aos principais eixos viários; - Tendência para zonas com maior proximidade ao litoral, nomeadamente com uma elevada concentração na zona Oeste dos concelhos do Porto e Vila Nova de Gaia, seguindo a lógica geral de crescimento urbano. • A análise micro permitiu as seguintes reflexões: - As características iniciais da parcela (dimensão, forma e tipo de relação com o domínio público) parecem ser determinantes para a integração do projecto final no tecido urbano; 111 Vaughan, L. (2007) The spatial form of poverty in Charles Booth’s London. Progress in Planning, 67, 231-250. Vesselinov, E., Cazessus, M., Falk, W. (2007) Gated Communities and special inequality, Journal of Urban Affairs, 29(2), 109-127. Webster, C. (2001) Gated Cities of Tomorrow, Town Planning Review, 72, 149-170. Webster, C. (2003) The global emergence of private planning and governance, AESOP conference, Leuven, Belgium. Whitehand, J. (2001) British urban morphology: the Conzenian tradition. Urban Morphology, 5, 103-109. Whitehand, J. (2007) Conzenian urban morphology and urban landscapes. In: Proceedings of the 6 th International Space Syntax Symposium, Istanbul. 9 ANEXOS 9.1 ANEXO I FICHA DE IDENTIFICAÇÃO PREENCHIDA POR CF 9.2 ANEXO II LEGENDA DETALHADA DAS VARIÁVEIS CÓDIGOS ATRIBUÍDOS AO CF 9.3 ANEXO III ESTUDO UNIVARIADO 9.4 ANEXO IV APRESENTAÇÕES 9.1 Anexo I Ficha de Identificação preenchida por CF        !   "##$ %&'()*!+ #  ,- ./#.0+&1   2'3&+1454#678 17#$4   90%  3:3 3%#3;8*213(  3'& ( 6""<(= )> (465($6? 3'&>- 64 @ # A03' #  0 175 350 Meters  0 25 50 Meters 1   74$4"     -   $##$ %&'()*!+ # 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Para efeitos de análise, aos pisos recuados ou sótãos e às caves que não ocupam a totalidade do edifício, é atribuído o valor de meio piso. Morfologia  Tipologia de ocupação da parcela (1 – marginal, 2 – interior, 3 – em profundidade, 4 – Periférica) – V66 NOTAS: Marginal (à face ou recuada) - ocupação ao longo da frente da parcela com o domínio público, constituindo frente de rua contínua ou descontínua. 6 Interior - ocupação do interior da parcela. O interior corresponde à área definida pelos alinhamentos de tardoz das parcelas contíguas. No caso de as parcelas contíguas não se encontrarem edificadas considera-se como referência uma faixa de 20 metros medida desde o limite da parcela. Em profundidade (à face ou recuada) – ocupação que atravessa a frente e o interior da parcela. A ocupação mais frequente é transversal à via. Periférica – ocupação de várias frentes da parcela confrontantes com o domínio público ou privado  Ocupação da frente da parcela (para ocupações marginais, em profundidade ou periféricas)  N.º de edifícios confrontantes com a via pública – V67  Relação do edifício c/ parcela e via (1 – à face, 2 – recuado, 3 – misto, 4afastado) – V68  Índice de ocupação da frente da parcela (%) = Comprimento Alçados / Comprimento frentes – V69  Comprimento da frente da parcela – V70  Comprimento dos alçados – V71  Relação com os edifícios contíguos, nº de alçados do edifício (2-4) – V72 NOTAS: Ocupação recuada é toda a ocupação da frente da parcela que não ultrapassa o alinhamento de tardoz das parcelas contíguas.  Forma de implantação dos edifícios (dominante) – procura de interioridade ou isolamento – V73 0 – Outras formas de implantação 1 – Misto 2 - // 3 - L 4 - U 5 - O  Edifícios complementares (n.º) Comércio/escritórios – V74 Serviços – V75 Equipamento – V76 Misto – V77  Edifícios/construções de apoio (n.º)  Contentor de resíduos sólidos – V78  Gás – V79 7  Portaria – V80  Posto de transformação – V81  Misto – V82  Total – V83 NOTAS: o equipamento é designado apenas como função complementar à habitação, e não como função de apoio, por questões operacionais. De facto, sempre que serve de uso exclusivo do condomínio deveria ser integrado na função de apoio à residencial. ESPAÇOS COMUNS Descobertos Área total (m 2 ) = Área de circulação + Áreas verdes + Área de estacionamento exterior + Área impermeabilizada pelos equipamentos sem edifício próprio (piscinas descobertas, campos de jogos descobertos) + Área impermeabilizada por funções de apoio que não estejam em edifícios próprios (não foram incluídas as áreas exteriores cobertas) – V84 Área circulação (m 2 ) – V85 Área verde (m 2 ) – V86 Área impermeável da parcela: Total (m 2 ) = máximo Área da cave; Área de implantação + Área de circulação + Área de estacionamento exterior + Área impermeabilizada pelos equipamentos sem edifício próprio (piscinas descobertas, campos de jogos descobertos) + Área impermeabilizada por funções de apoio + Área verde impermeável (por cima das caves); Área da cave + Área de circulação (não coincidente com a cave) + Área de estacionamento exterior (não coincidente com a cave) + Área impermeabilizada pelos equipamentos (não coincidente com a cave) + Área impermeabilizada por funções de apoio (não coincidente com a cave) – V87 % de área impermeável – V88 Circulação (m 2 ) – V89 Estacionamento (m 2 ) – V90 Equipamentos (m 2 ) – V91 Funções de apoio (m 2 ) – Área impermeabilizada por funções de apoio que não estejam em edifícios próprios (m 2 ) – V92 Área impermeável da parcela: Circulação (%) – percentagem relativa à área útil da parcela – V93 8 Verde (%) – V94 Outros (%) Estrutura pedonal Acesso pedonal aos edifícios Nº de acessos pedonais (nº de acessos exclusivamente pedonais que possibilitam o acesso ao interior do empreendimento) – V95 Residencial (0 – não tem, 1interior, 2 – exterior, 3 - misto) – V96 Comércio (0 – não tem, 1interior, 2 – exterior, 3 - misto) – V97 Escritórios (0 – não tem, 1interior, 2 – exterior, 3 - misto) – V98 Equipamentos (0 – não tem, 1interior, 2 – exterior, 3 - misto) – apenas se considera o acesso a equipamentos que estejam dentro do edifício principal ou em edifício complementar. – V99 Outros – V100 Estrutura viária Nº de acessos viários (nº de acessos exclusivamente viários que possibilitam o acesso ao interior do empreendimento) – V101 Tipo de acessos viários (0 – inexistente (inclui curtos acessos, por vezes em rampa, integrados no condomínio), 1 – simples arruamento, 2 – mais do que um arruamento simples) – V102 Arruamentos de atravessamento (0 – não, 1 - sim) – pressupõe a existência de pelo menos 2 acessos distintos – V103 Cobertos Estacionamento – área de circulação (garagens) (0 – não, 1 – sim, por edifício, 2 – sim, comum a mais do que um edifício) – V104 ESPAÇOS PRIVADOS Descobertos (0 – não, 1 – sim, logradouro, pátio, varandas ao nível do r/c) – V105 Área total (m 2 ) – V106 Cobertos (0 – não, 1 – sim, garagens privadas com acesso por colectivo privado) – V107 9 Código Atribuído aos CF Concelho Código Designação Gondomar G1 Empreendimento Vila Verde Gondomar G2 Ribeira d'Abade Maia M1 Aldeamento do Pinhal Maia M2 Alto de Quintã Maia M3 Conjunto habitacional de moradias unifamiliares (Rua de Quires) Maia M4 Conjunto moradias unifamiliares em Condomínio Fechado (Rua Fernando Carvalho Sá) Maia M5 Conjunto moradias em condomínio fechado (Rua das Moutas) Maia M6 Conjunto moradias em condomínio fechado (Rua do Património) Maia M7 Casas de Avioso Maia M8 Conjunto moradias em banda (Rua Central de Cidadelha) Maia M9 Complexo Habitacional Santa Maria do Avioso Maia M10 Conjunto habitacional (Rua Mestre Clara) Maia M11 Edifício Vila Sol Maia M12 Guardeiras Parque Maia M13 Jardins de Frejufe Maia M14 Jardins de São Pedro Maia M15 Las Américas Maia M16 Moradias Castanheiro Maia M17 Moradias do Parque Maia M18 Nova Ribela Aldeamento Maia M19 Parque Afonso Henriques Maia M20 Parque das Nogueiras Maia M21 Quinta da Encosta do Sol Maia M22 Quinta da Espiga Maia M23 Residência Lidador Maia M24 Vila Rosal Maia M25 Villa Real Maia Matosinhos MT1 Paço da Boa Nova Matosinhos MT2 Jardim das Tílias Matosinhos MT3 Entre Quintas Matosinhos MT4 Edifício Mirafoz Matosinhos MT5 Edifício Gaveto Rua Sousa Aroso com Avenida Comendador Ferreira de Matos Matosinhos MT6 Casas do Mar Matosinhos MT7 Edifício Gaveto Rua Mouzinho de Albuquerque e Rua Dr. Afonso Cordeiro Porto P1 Ach Brito Porto P2 "António Aroso" Porto P3 Edifício Marechal Porto P4 Urbanização da Vilarinha Porto P5 "OPCA" Porto P6 Alto de Vila Porto P7 Douro Foz Porto P8 Edifício Ciriaco Cardoso Porto P9 Vila Foz Porto P10 Palacete da Baronesa do Seixo Porto P11 "Requesende" Porto P12 "João de Barros" Porto P13 Foz Palace Porto P14 "Santa Anastásia" Porto P15 Andresas Porto P16 Foz Garden Porto P17 Varandas da Foz Porto P20 Condomínio Antas Porto P21 Jardim das Camélias Porto P23 "Marechal de Saldenha" Porto P24 D. Pedro V Residence 10 Porto P25 "João de Deus 2" Porto P26 Casas do Molhe Porto P27 Simoga Boavista Porto P28 Telheira Open Porto P30 "Ataíde" Porto P31 "Antunes Guimarães" Porto P32 "Sagres" Porto P33 Foz Residence Porto P34 Les Palaces Porto P35 "Malaca" Porto P36 Parque Residencial da Arca d´água Porto P37 Montebelo Porto P38 Jardins do Palacete Porto P39 Douro Villa Porto P40 "Pêro de Alenquer" Porto P41 "Oliveira Monteiro-Graham" Porto P42 Gonçalves Zarco Porto P43 Moradias à Marechal Gomes da Costa Porto P44 João de Deus Porto P45 Condomínio Reservado de Monsanto Porto P46 S. João Bosco Porto P47 "Coslos" Porto P48 "Boa Morte" Porto P49 "Augusto Nobre" Porto P50 "Boa Hora" Porto P51 "Vilarinha" Porto P52 Solar de Sobreiras Valongo V1 Condomínio fechado Avenida dos Desportos Valongo V2 Casas de Luz Valongo V3 Empreendimento Rua da Estrada Velha Valongo V4 Condomínio fechado Rua Central de Campo Valongo V5 PNA - condomínio fechado Valongo V6 Trelazé Village Valongo V7 Condomínio Quinta dos Gaios Valongo V8 Moradias de Susão Valongo V9 Moradias junto ao E'Leclerc Valongo V10 Moradias Vila Beatriz Valongo V11 Quinta dos Prados Valongo V12 Quinta do Pinheiro Valongo V13 Gandra Prestige Valongo V14 Villas Park Valongo V15 Moradias de Alfena Vila Nova de Gaia VNG1 "Abel salazar" Vila Nova de Gaia VNG2 "Alvites" Vila Nova de Gaia VNG3 "Alvites 1" Vila Nova de Gaia VNG4 "Arco" Vila Nova de Gaia VNG5 "Arrábida Place" Vila Nova de Gaia VNG6 Beira Mar Vila Nova de Gaia VNG7 Edificio Brito Vila Nova de Gaia VNG8 "Carreira velha" Vila Nova de Gaia VNG9 "Casas Loureiro" Vila Nova de Gaia VNG10 "Central de Olival" Vila Nova de Gaia VNG11 Edifício Aldeia Mar Vila Nova de Gaia VNG12 Encosta Verde 1 Vila Nova de Gaia VNG13 Encosta Verde 2 Vila Nova de Gaia VNG14 "Fradinhos" Vila Nova de Gaia VNG15 "Gago Coutinho" Vila Nova de Gaia VNG16 "Heróis da Pátria" Vila Nova de Gaia VNG17 "Junqueira" 11 Vila Nova de Gaia VNG18 "Lagos" Vila Nova de Gaia VNG19 "Madalena" Vila Nova de Gaia VNG20 Marbella Granja Vila Nova de Gaia VNG21 Marbella one Vila Nova de Gaia VNG22 Mea Villa Vila Nova de Gaia VNG23 "Moinho de Vento" Vila Nova de Gaia VNG24 Montemar Vila Nova de Gaia VNG25 "Pereirinho" Vila Nova de Gaia VNG26 "Principal" Vila Nova de Gaia VNG27 Quinta da Ilha Vila Nova de Gaia VNG28 * Quinta das Chãs Vila Nova de Gaia VNG29 Quinta das Heras Vila Nova de Gaia VNG30 Quinta das Marinhas Vila Nova de Gaia VNG31 Quinta de Vera Cruz Vila Nova de Gaia VNG32 Quinta do Mar Vila Nova de Gaia VNG33 * Quinta do Sardão Vila Nova de Gaia VNG34 Quinta dos Arcos Vila Nova de Gaia VNG35 "Raposa" Vila Nova de Gaia VNG36 "Ribeirinhas" Vila Nova de Gaia VNG37 Santa Marinha Vila Nova de Gaia VNG38 "Sobreiro" Vila Nova de Gaia VNG39 Tapada das Moutadas Vila Nova de Gaia VNG40 Villa Cousteau Vila Nova de Gaia VNG41 Villa Nasce 9.3 Anexo III Estudo Univariado 7   G7 77 8$ 59   8       (&&%  *%' !"#$ $$(  %      5!  !  3:$(  **%(  $ 3(:  (%($   :%&  '%&*  ' 51 (:  ''''  "  % 3$:$&  $*'   4'&:)$  )  $ 4$':(&  &*(   4$:)  (*  ' 3:&  $&&  77  <=   % 4'(:(         H >!>!           , 0 D-   ,H >!  ! : I)JK>!>! ".   " :! ,     I%)J**K 8  ( 1 !7    59   8   ->!C 4   ) $  *      $$&   $ '$  )*    ')  $*'   ;    )))       + !! -D L!! >!"!     !  ! >! "   : >!(2     >!"!$2  .   2  M>!>!  !>!)2-   )2   9  & 3 '  59   8   ->!C 4   5   $  %   1      *   N $  %   3! *  &(%   ;    )))       H  .     !!! 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Planning Research Evaluation in Planning, Porto 2008 The impact of closed condominiums in the urban form – a methodological approach Vítor Oliveira*, Sara Santos*, Benedita Côrte-Real*, Fernanda Sousa+, Paulo Pinho* *CITTA – Research Centre for Territory, Transports and Environment; +CEC – Buildings Research Centre Faculty of Engineering, University of Oporto, Rua Roberto Frias 4200-465 Porto, Portugal E-mail: [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected]; [email protected] Key Words: Urban form, closed condominiums, Greater Oporto, Portugal Summary The first part of the paper describes the evolution of the urban form of Greater Oporto during the twentieth century. Throughout the last thirty years, the traditional landscape of this region, characterized by a dispersed type of settlement, slightly linear along the road network, has been progressively occupied by new building patterns. Also the deeper transformations in the urban form of Oporto had occurred during that period. An urban development process characterized by the massive construction of heavy transport infrastructures and by private and large scale housing estates, replaced the former development process characterised by the opening of large avenues and streets, the introduction of public transport systems, and the construction of social housing neighbourhoods. The second part of the paper focuses on the emergence, the development and the characterisation of closed condominiums in Greater Oporto, and of their impact on the urban form. These residential developments became very popular in the 1990s, and in the period between 2003 and 2006 their number has almost doubled. A large sample of closed condominiums was selected from the six municipalities of Greater Oporto, and was studied according to several indicators corresponding to four levels of resolution: buildings, plots, plot series, and streets. This typomorphological analysis was complemented by a macro scale analysis referring to metropolitan form and structure. The paper is expected to offer an innovative methodology to analyze the impact of closed condominiums on the urban form, at both the micro and the macro scales. physical terms), in order to respect the enlarged notion of flat property. One single permit for the CCs, instead of multiple permits in the case of plot subdivisions, meant lower costs in building permits and in municipal taxes. The requirement of some kind of functional connection, usually made by the basement through a common garage, led to the appearance of certain types of CCs that will be presented in the case study. In 1999, a new legal planning system was established. As a consequence the differences in the licensing process between subdivision projects and CCs were minimized; however, building permits are still easier to obtain in the case of CCs. Besides, for the local authorities, CCs are still attractive because, given their size, they usually provide room for negotiations to obtain compensations and benefits. Closed condominiums are smaller than gated communities and have less facilities and services. Instead of almost a city within the city, as in the case of gated communities, CCs are a set of residential buildings with some common services and facilities like a swimming-pool, tennis courts, playgrounds, sometimes health-club, a large condominium room, and generous green areas. Security systems are usually installed through a set of control systems, CCTV, gates and even a private security warden. Portuguese closed condominiums appear as a successful residential model to the developers, the local authorities and the residents. The number of CCs has increased recently, for example, in Greater Oporto (Table 3), the number of CCs identified has grown significantly especially in the last three years. Table 3. Number of CCs, per municipality, identified in Greater Oporto (N.A) Information not available + This data was obtained from a previous research study for the same municipalities except Valongo (Santos, 2003) Table 4. Number of dwellings in CCs in relation to the total number of dwellings (1991-2001) Municipalities Number of dwellings Number of dwellings in CCs Number of dwellings in CCs in relation to the total number of dwellings (per cent) Gondomar 19029 740 3.9 Maia 18641 603 3.2 Matosinhos 15529 1142 7.4 Valongo 10222 (N.A.) -- Vila Nova de Gaia 35834 835 2.3 Porto 12089 944 7.8  Table 4 shows that the municipalities of Oporto and Matosinhos concentrate the highest percentage of dwellings in closed condominiums. In Matosinhos it is due to a regeneration process being undertaken in an old industrial area, which was accomplished by an urban development plan. In Vila Nova de Gaia, in spite of having the highest total number of dwellings, the percentage of dwellings in CCs is the lowest. Closed condominiums are mostly multi-family developments (almost 80 per cent) and are located in the central and coastal area of Greater Oporto (Figure 2). Gondomar and Valongo are the municipalities with less urban dynamism especially because of a deficit in the Types of CCs Municipality Total number of CCs Number of CCs before 2003 + Number of CCs 2003-2006* Multi-family Single-family Both Gondomar 19 12 7 15 3 1 Maia 20 10 10 9 10 1 Matosinhos 22 13 9 19 2 1 Valongo 7 (N.A) 7 7 0 0 Vila Nova de Gaia 28 22 6 23 5 0 Porto 28 15 13 24 4 0 Total 124 72 52 97 24 3 infrastructures network. CCs in Oporto are located in the Western part of the city which is also the most expensive area in terms of the real estate market. There are also some developments in the outer ring of the city in consolidating areas. In the periphery of the city, CCs can be particularly found near the main junctions of the trunk road network, near the coast line and along the Douro River. Figure 2 – Closed condominiums in Greater Oporto                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Location of closed condominiums in Greater Oporto Closed condominiums  Built up areas  Road network Trunk roads - 1st tier Trunk roads - 2nd tier National roads       Railways Trunk roads - 1st tier (in construction or in project) Trunk roads - 2nd tier (in construction or in project) National roads (in construction or in project) 4. Case-Study: closed condominiums in Greater Oporto 4.1 Methodology The evaluation of the impact of CCs on the urban form of Greater Oporto involves two different scales of analysis, the macro scale and the micro scale. The identification of CCs in Greater Oporto was based on a systematic survey of newspapers (particularly adds from the real estate section), of data from real estate agencies, and statistical data from local authorities. The analysis of the 124 CCs that were identified in Greater Oporto was supported by a number of data sources concerning the six municipalities: aerial photographs, town plans, Planos Directores Municipais (the Portuguese Municipal Master Plans), planning applications, and housing development data from real estate agencies. The analysis relies on a detailed characterization of each CC which is registered in an individual file. All data was gathered together into a single matrix, our data set, to be studied through the application of common statistical exploratory methodologies. The purpose of this study is to help the understanding of the information included in the data. The statistical analysis is developed according to two sorts of description. First, a univariate description of all the variables taken into account in the CC characterization is considered. Secondly, a multivariate data analysis study, using two different kinds of techniques is developed, allowing complementary interpretations: (i) dimensionality reduction techniques, in particular Principal Component Analysis Methodology, aiming to aid the interpretation of the underlying structure of the interrelationships between variables, and (ii) classification techniques, in particular Ascendant Hierarchical Classification, to obtain a typology of the considered CC. 4.2 Data analysis All the information was gathered and analyzed in three distinct parts: data concerning the CC as an isolated building type, information regarding the immediate surroundings of the condominium, and overall data related to the macro scale analysis. These three parts correspond to increasing levels of resolution (Kropf, 1996) of the urban tissues of Greater Oporto. The first part focuses on buildings and plots, the second part approaches plot series and streets, and the third part focuses on the whole territory of Greater Oporto. The first part of the analysis focused on data concerning the CCs as building types. It included a description of the plot and the building forms (including types of common and private spaces at both plot and building’s levels) and the identification of licensing procedures. Accordingly, this part of the analysis was restricted to information from each and every CC. These residential types present certain urban forms that distinguish them from other developments, such as a higher level of interiority, physical barriers limiting the plots, and the existence of common equipments. The procedural topic from this part of the analysis – type of planning application – allows for the identification of CC approved as a plot subdivision or as a single building permit. This enables the assessment of the importance of the local planning system, as it was already referred to before. The plot is characterized by the frontage dimension, total plot area, overall form, number of plot frontages. Three major indicators are used, the interiority rate (total plot area / frontage width), visual permeability rate, and the material used for the enclosure. The buildings are characterized by: the total number of individual buildings within the plot, buildings height, building coverage, total floor area, number of dwellings, number of bedrooms per dwelling, building uses, and type of access to the building. The common spaces refer to open spaces, namely green areas and spaces of circulation, and to covered common spaces like garages. The private spaces include both private garages and backyards. Some developments, with single-family houses have private backyards, besides a common space with facilities. The second part of the analysis focuses on data concerning the immediate surroundings of the CC. Characteristics of the CC are compared with the features of the surrounding developments, providing valuable information on different forms of physical segregation, according to the relations between private and public spaces. This part of the analysis starts with the identification of existing municipal plans at different scales – Plano Director Municipal (Municipal Master Plan), Plano de Urbanização (Urban Development Plan) or Plano de Pormenor (Local Detailed Plan) – and of consequent implications in the licensing procedure. The surrounding streets are characterized taking into account these plans, cartographic analysis and detailed field work. The plot series provide information from the surrounding plots (total plot area, frontage dimension and building coverage) and buildings (building position within the plot, façade width, building height and uses). The third part of the analysis focuses on data concerning the macro scale. Accessibility to the main junctions of the road system, to metropolitan and local modes of transport, to special built and natural areas, and to other CCs are some of the issues addressed in this part of the analysis. 4.3 Preliminary findings from data analysis In the end of the first year of this research project it is possible to present some preliminary findings from data analysis. An important reflection concerns the range of possible building positions within the plot. Four types of arrangement were identified: peripheral, semiperipheral, interior and along the plot. The characteristics used to define these four types of arrangements were crossed with other important characteristics of CCs in order to highlight differences and commonalities between particular types of CCs. Table 5 presents a comparative analysis of the types of arrangements, divided in two categories of parameters, plots and buildings. The parameters related to the plot show that there is a clear distinction in what concerns the existence of an inner street system or of open private spaces within the development. When the buildings are positioned in a more peripheral way, those aspects are not present. On the contrary, increasing levels of complexity in the street level, as well as the existence of open private spaces, are acquired for more internal positions of buildings. In relation to the other category, the developments with peripheral positions in plots also behave differently from the other three types, in what concerns: the residential type, the existence of commercial uses, the inexistence of separate buildings and the access to the buildings through the public ways. Therefore, it can be concluded that increasing distances of building development relatively to the plot frontage enhance a set of specific characteristics from the CCs that distinguish them from other traditional urban forms. An extreme example of what has been said is the construction of single-family houses with a private garden facing the street, and yet inaccessible from it. A formalistic design or the concern with security avoids the establishment of simple and direct relationships between the street and the plot. On the contrary, ambiguous and intricate accesses are designed in order to separate the CC from the city. Another irrational option is what we called along the plot, i.e. an in-depth position of buildings within a narrow plot with two frontages facing an internal street that in fact links both frontages. It is not clear the reasons that led to the construction of a private space according to public space patterns, preventing, in the end, its appropriation by the city. Table 5. Position of CCs within the plot: types of arrangements Along Peripheral Semi-peripheral Interior simple dispersed interior Types of position Main Characteristics Dimensions range (m²)          Street system No Yes / no Complex street system Yes (in some cases there are two entrances) Complex street system Plot Open private spaces No Yes (backyards) No Yes/no In some No Yes Buildings position in relation to the plot frontage Face up Set-back Set-back Buildings in the interior of plot Set-back Set-back Face up Continuity in the plot frontage continuous Not continuous not continuous not continuous not continuous continuous Residencial type Multi-family Singlefamily Multifamily Multi or singlefamily Multi-family Multi or singlefamily Comercial use Yes No No No No No Yes/no Number of storeys 4-8 2-6 2-4 3-6 3-8 3-10 6-7 2-4 Equipaments Yes Yes Yes Yes Isolated constructions No Yes Yes/no Yes Yes Buildings Access to buildings exterior interior interior interior  5. Forthcoming research The next steps of this research involve a deeper analysis of data and the application of the statistical model. Conclusions should provide information on trends, typologies and patterns of these private residential developments in Greater Oporto. The principal aim of this research project is to contribute to the characterization and general awareness of the urban impacts of CCs, especially regarding the local authorities perspective that usually have difficulty in recognizing those impacts, in part because they rarely assume the existence of CCs in their own municipality. 6. References Atkinson, Rowland.; Sarah Blandy, John Flint & Diane Lister (2005), Gated cities of today? Barricated residential development in England, Town Planning Review, 76 (4), 401-22. Blakely, E. & Snyder, M. (1997), “Gating America”, Contrasts & Transitions - APA Conference Proceedings, San Diego. Cardoso, Abílio (1996), Do desenvolvimento do planeamento ao planeamento do desenvolvimento, Edições Afrontamento, Oporto. CMP (2005), Plano Director Municipal, CMP, Oporto. Kropf, Karl (1996), “An alternative approach to zoning in France”, European Planning Studies, 4, 127-40. Matos, Fátima (2001), A habitação no Grande Porto. Uma perspectiva geográfica da evolução do mercado e da qualidade habitacional desde finais do séc. XIX até ao final do milénio, unpublished PHD thesis, Oporto. Pinho, Paulo (2005a), “Pontes e espaços-tempo. Da alta velocidade à circulação pedonal”, Porto Cidade Região – Encontro de reflexão prospectiva, Universidade do porto, Porto, 247-57. Pinho, Paulo (2005b), “Infraestruturas, redes e competitividade”, Boletim da Universidade do Porto, 38, 53-7. Teixeira, Manuel (1996), Habitação popular na cidade Oitocentista. As ilhas do Porto, FCT/FCG, Lisbon. Santos, Sara (2003), Fragmentos utópicos na cidade caótica: o caso dos condomínios fechados no Grande Porto, unpublished PHD thesis, Oporto. Seixas, Paulo (1999), Paradigmas sócio-espaciais e politicas da diferença, ilhas e condomínios: uma interpretação dialógica da cidade do Porto, unpublished PHD thesis, Santiago de Compostela. 1 The impact of closed condominiums in the form and structure of metropolitan areas Paulo Pinho, Sara Santos, Mafalda Ferreira Faculty of Engineering, University of Oporto Paris 5–8 June, 2007 Research Objectives Macro analysis Identification and analysis of the physical and functional impacts of Closed Condominiums on metropolitan form and structure Micro analysis Analysis of the local physical and social impacts of these new urban developments on the immediate surroundings and on the existing urban and suburban fabric 3 year research project Financed by the Portuguese Foundation for Science and Technology (FCT) 2 Definition of closed condominiums Definition of Closed Condominium (CC) used in this research project: “One or more buildings, mostly residential, forming a housing development limited by a wall, or any other type of fence, with restricted public access through a security control system, administered under a condominium agreement and usually (but not necessarily) approved through a single planning permit”. Greater Oporto study area and CCs sampling 1 2 3 4 5 1 - Matosinhos 2 - Maia 3 - Oporto 4 - V. N. de Gaia 5 - Gondomar ¯ 100 Km 1 – Matosinhos 2 – Maia 3 – Valongo 4 – Gondomar 5 – Oporto 6 – Vila Nova de Gaia 6 4 2 3 1 5 0 2 4 km ± - 136 CCs characterized - 367 CCs identified 3 Data Collection NOME DO EMPREENDIMENTO FREGUESIA, CONCELHO Localização Freguesia / Concelho Fase do processo Requerente / Promotor Construção: Comercialização Autor do Projecto (responsável) Local de consulta de elementos Câmara Municipal / Stand de Vendas / Site Elementos consultados Processo nº / outros DADOS DO PROCESSO DE LICENCIAMENTO Obra particular Licença nº Natureza do pedido Loteamento Alvará nº Entrada do processo Aprovação Regime legal aplicável Taxas Urbanísticas Cedências para domínio público Compensações ao município Restrições / Recomendações no deferimento OUTROS DADOS PDM PU PP Outro Integrado em Plano Superior Nome do Plano Localização Urbano central Periurbano Rural Outra Características da envolvente: Usos dominantes: Nível de actividade do espaço público: Existência de Condomínios Fechados: - residencial, florestal - reduzido, moderado, elevado - Sim /Não Usos anteriores: General - location, planning application data Plot - total plot area, frontage dimension, overall form, no. of plot frontages - enclosure rate (total plot area / frontage width) - visual permeability rate (% open space displayed) - material used in the outer fence Buildings Morphology - built up area - total floor space - total no. of individual buildings within the plot - building height and no. of floors - buildings’ position in relation to plot frontage - continuity of the plot frontage Typology - building uses (% of floor space per use) - residential types (no. of dwellings and no. of bedrooms per dwelling) - types of services / equipments - type of access to buildings Common spaces - common green areas, spaces of circulation - closed spaces for collective use e.g. garages Private spaces - private garages and private backyards Main characteristics Preliminary results – micro scale analysis The typical CC unit found in Greater Oporto Typology - Number of dwellings: 50 - Function: residential - Typology: multifamily - Services: minimum common lounge + playground Morphology - Plot area: 6500 m 2 - Total floor space: 7500 m 2 - Built-up index (floor space / plot area) - Building height 2 – 3 storeys - Common basement - Overall shape: quite diverse 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Unifamily Multifamily Mix 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Residential Commercial Offices 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Condominium lounge + playground Swimming-pool + Tennis court Health-club 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% < 1,0 1,0 - 2,0 2,0 - 3,0 3,0 - 4,0 4,0 - 5,0 5,0 - 6,0 6,0 - 7,0 > 7,0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Common basement Case A Case B 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% | | L U O Mix Other forms 4 7 N CCs & the evolution of the urban form of Greater Oporto Territorial dynamics -50s-70s concentration and outer linear growth along the main axis - 70s-90s city centre decline, dispersion and outer circular growth on peripheral municipalities CCs Buildings in the 50s Buildings in the 70s Buildings in the 90s • CCs CITTA 1 st Annual Conference on Planning Research Evaluation in Planning 3 due to the then decrease in the interest rates and the more attractive mortgage conditions. CCs, as a particular type of housing, followed the boom in the Portuguese real estate market, and became more and more popular. The second reason is related to the increasing importance of urban marketing. New strategies in urban marketing were applied to the housing sector, some of which particularly suited to this new urban product. Selling a house in a CC is more than just selling a house. The product comprises the house and a set of facilities and services. In addition, the marketing refers to the green spaces, the security systems, the facilities and services, and to the possibility of living with a particular lifestyle. The image associated with the CC is an image of an exclusive and secure place to live in. The last reason is related to the Portuguese legal planning system. At that time, development control procedures favoured CCs in detriment of the more traditional land subdivision projects. One single planning permit for all buildings included in a CC, instead of multiple individual building permits in the case of land subdivision projects, meant lower costs in the planning process and lower municipal taxes. During the last two decades, CCs have been spreading over the Portuguese urban landscape. The phenomenon of CCs accompanied a general turn in urban production from the traditional developer, usually a small and family-based company, to larger corporations involving large amounts of investments, as it is often the case with CCs. Nevertheless, CCs are smaller than gated communities and have less facilities and services. Instead of almost a city within the city, as it is the case of gated communities, CCs are a set of residential buildings with some common services and facilities like a swimming-pool, tennis, playground, sometimes health-club or a condominium room, and security systems installed through a set of control systems (CCTV, gates and even a safeguard). However, CCs represent an important turn in city making, with inevitable impacts on the overall structure and form of urban areas. These large developments are turned to the inside, encouraging, at least in principle, more collective ways of living. The physical characteristics of these developments reinforce the barriers between the inner private spaces and the outer public spaces. In other words, CCs seem to turn their back to the city. 2.2 Definition of Closed Condominium In Portugal, as well as in other countries, CCs do not have a legal definition. This is one of the reasons why it is quite difficult to trace the evolution of the phenomenon and to have an approximate number of CCs in a particular area. In our research project we used the following definition of closed condominium (CC): one or more buildings, mostly residential, forming a housing development limited by a wall, or any other type of fence, with restricted access through a security control system, administered under a condominium agreement and usually (but not necessarily) approved through a single planning permit. Our definition of CC has some obvious similarities to the ones presented for gated communities by other authors, e.g. Atkinson at al. (2005). 3 Research Methodology 3.1 Empirical objectives The analysis of the impact of CCs on the urban form in Greater Oporto involved an empirical study structured in two parts. The first part included the CCs’ identification and data collection. The S. Santos, P. Pinho, M. Ferreira,The impact of closed condominiums in the urban form and structure of metropolitan areas 4 identification was based on a systematic survey of newspapers (particularly adverts from the real estate sections), on data from real estate agencies (either through a direct contact or through the internet), on statistical data from local authorities and on in loco visits. CCs’ characterization involved the collection of information from different sources, namely, town plans, aerial photographs, housing development data from real estate agencies and, most importantly, individual planning applications. All information was gathered and organized in individual files for each and every CC development. In the second part, data was analyzed at the micro and macro scale. As referred to before, in this paper we will only focus on the macro analysis, i.e. on general location preferences and location trends. The analysis is mostly statistical and spatial, supported by a Geographic Information System (GIS). 3.2 Study area The study area includes the municipality of Oporto and the five surrounding municipalities: Matosinhos, Maia, Gondomar, Valongo and Vila Nova de Gaia (Figure 1). Greater Oporto is about 562 km2 and has a population of around 1 million inhabitants. The city of Oporto stands out as the leader in a region distinguished by a heterogeneous territory. However, its capacity for attracting and maintaining population and jobs has been losing strength steadily. Our analysis will, ultimately, try to evaluate how CCs have been contributing to the decentralization and fragmentation of this territory. Figure 1. Municipalities of Greater Oporto 3.3 CCs in Greater Oporto We were able to identify 367 CCs in the study area. Due to some difficulties in approaching the different local planning departments, and the fact that some CCs were still in construction or the building permits were not available for consultation, the number of CCs with a fully completed file 1 2 3 4 5 1 - Matosinhos 2 - Maia 3 - Oporto 4 - V. N. de Gaia 5 - Gondomar ¯ 100 Km 1 – Matosinhos 2 – Maia 3 – Valongo 4 – Gondomar 5 – Oporto 6 – Vila Nova de Gaia 6 4 2 3 1 5 0 2 4 km ± CITTA 1 st Annual Conference on Planning Research Evaluation in Planning 5 came to 136 (Figure 2). Bearing in mind the nature of the difficulties we faced, evenly distributed across the whole spectrum of the CCs universe, we do not find reasons to question the representativeness of this smaller sample. Figure 2. Sample of CCs initially identified (on the left) and fully characterized (on the right) in Greater Oporto An individual file was filled for the 136 CCs, with information on: general data (location, planning application data), plot characteristics (total plot area, frontage dimension, plant shape, number of frontages, enclosure index, material used in the outer fence), morphology of buildings (built-up area, total floor space, number of buildings, building height, number of floors, buildings position in relation to plot frontage and continuity of the plot frontage), typologies of buildings (building uses, residential types, type of services and equipments, type of access to the buildings), common spaces (green areas, spaces of circulation, closed spaces for collective uses), and private spaces (private garages and private backyards). A deeper analysis of these characteristics will take place at the micro scale. Having in mind these characteristics of the developments, we were able to define the profile of a typical CC in Greater Oporto, as follows, see Figure 3. Number of dwellings 50 Function Residential Typology Multifamily Typology Services Minimum common lounge and playground Plot area 6500 m2 Total floor space 7500 m2 Building height 2 – 3 storeys Morphology Overall shape Diverse Figure 3. Characteristics of a typical CC The typical CC is a multifamily development (almost 70%) with an average of 50 dwellings, mostly residential, and with the basic facilities – condominium lounge and playground. On average, the buildings are 2 or 3 storey height and the built-up index is 1,2 (total floor space / plot area), S. Santos, P. Pinho, M. Ferreira,The impact of closed condominiums in the urban form and structure of metropolitan areas 6 indicating relatively low densities by local current standards. Building shapes within the plot vary significantly (Figure 4 and Figure 5) but, usually, are the result of the combination of four simple forms: parallel buildings, in L, in U or O (totally closed). 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% | | L U O Mix Other forms Figure 4. Building shapes within the plot Figure 5. Examples of CCs in the study area CCs often present a common basement between the buildings. This characteristic is important, and usually used by the Portuguese developers, in order to guarantee that these urban developments are considered by the Local Planning Departments as single units for planning purposes. In other words, when the buildings that constitute a development are physically interconnected by the common basement, they are still able to respect the Portuguese legal definition of horizontal property, under the notion of horizontal property of contiguous buildings. This constitutes an advantage in the planning application process because in this way only one single permit is required. In comparison to traditional land subdivision projects, CCs are, thus, more beneficial in financial terms. It should be emphasized, however, that, recently, the planning legislation has changed, in order to make the development control processes of both CCs and land subdivision projects more alike. 4 The Macro Analysis The macro analysis focuses on the study of the relationships between the location of CCs and several variables characterizing, from a spatial perspective, the territory of Greater Oporto – the N CITTA 1 st Annual Conference on Planning Research Evaluation in Planning 7 evolution of the study area, urban areas, green structure, transport systems, population, and attractiveness to the centre of Greater Oporto or to the coastline. 4.1 The evolution of urban form in Greater Oporto The territory of Greater Oporto evolved from a traditional rural pattern with some scattered urban agglomerations throughout the region to present day metropolitan region. Some decades ago Oporto, as the political and economic core of this area, had a significant attractive capacity. Suburbanization caused the growth of the city and of the principal centers around it. The process of suburbanization strengthened, from an economic and demographic point of view, some existing towns in the periphery (Pinho, 2005, Pinho, et al., 1999, Vazquez, 1992). The Metropolitan Area of Oporto followed a very particular evolution based on a late industrial development distinguished by two components, as follows: a diffused industry made of a large number of small and medium size units on traditional sectors, and a number of larger industrial units on more specialized sectors located on the outer ring of the metropolitan area. In recent decades, these industries have been progressively replaced by services. Nowadays, the attractiveness of Oporto has been restrained by the economic development of the outer ring which includes the larger peripheral municipalities referred to before. In this territorial context, the competitive advantages of the city of Oporto rely on a restricted number of capacities far from being totally fulfilled, in some innovative sectors and niches of diversified services and qualified employment. More recently, throughout the 1980s and 1990s, urban decentralization trends have been reinforced by massive investments in the metropolitan trunk road network, made of new radial and concentric axes and major junctions, creating new centralities and new mobility patterns. Residential decentralization was accompanied by employment decentralization leading to the emergence of a new edge city on the outer ring of the metropolitan area. The superposition of these new patterns of territorial occupation on the traditional rural landscape, characterized by a dispersed type of settlement, slightly linear along the road network, end up generating a truly fragmented territory. (a) (b) (c) Figure 6. Evolution of urban form of Greater Oporto: in the 1950s (a), 70s (b) and 90s (c) S. Santos, P. Pinho, M. Ferreira,The impact of closed condominiums in the urban form and structure of metropolitan areas 8 From Figures 6.a and 6.b, it is possible to identify the pattern of territorial dynamics from the 1950s to the 1970s. On one hand, the reinforcement of the centre of Greater Oporto, especially, in the city of Oporto, in Matosinhos and in Vila Nova de Gaia. On the other hand, in the outer ring, the linear growth along the main axis clearly shows the beginning of the decentralization process. In the following two decades, from the 1970s till the 1990s (Figures 6.b and 6.c), the dispersion of this territory and the growth of the outer ring on peripheral municipalities are evident, contrasting with the city centre decline. In all, this is the urban landscape in which our CCs have been emerging. 4.2 CCs and Land Uses Figure 7 represents the urban areas and the urban expansion areas as defined in all the Municipal Master Plans included in our study area. By overlaying a spatial representation of the CCs on those same areas we can conclude that CCs tend to be located in existing urban areas (around 60%) and, especially, on the Western part of Greater Oporto. Only 30% of the CCs appear in urban expansion areas, mainly in the outer ring and following the growth trends of the metropolitan area. There are approximately 8,5% CCs located in other areas, not classified as urban or urban expansions, probably due to subsequent updates of the plans, or to misrepresentations of some of our CCs. There are no reasons to believe that CCs are being built illegally, given the fact that they constitute important investments sold in the open market. In fact, CCs appear much in line with the global trend of the housing sector, preferring consolidated urban areas (Figure 7), and the most dynamic areas as far as real estate investment is concerned (Figure 8). Figure 7. CCs and Urban areas CITTA 1 st Annual Conference on Planning Research Evaluation in Planning 9 Figure 8. Map of dwellings’ growth rates (1991 – 2001) and CC’s location Figure 9. CCs and green areas The real estate marketing strategies of CCs often refer to the importance of green areas within the developments, but also in the surroundings. With the purpose of studying the influence of the green structure of Greater Oporto in the CCs’ location preferences, different types of green areas were considered and represented in the map of Figure 9 – forest and agricultural areas, National Ecological Reserve, National Agricultural Reserve and public green areas (parks and gardens). To evaluate the proximity of the CCs to green areas, we considered buffers of 500m. We identified 94% of CCs located within a distance of less than 500m from any type of green structure. The same process was then applied only to public green areas and, in this case, the value decreased to S. Santos, P. Pinho, M. Ferreira,The impact of closed condominiums in the urban form and structure of metropolitan areas 10 70%. In both cases, CCs seem to clearly prefer locations close to green areas, either in the form of surrounding green landscapes and nature conservation areas, or in the form of the more traditional urban parks or public urban gardens. 4.3 CCs and the transport systems The transport system in Greater Oporto has received in the last decades considerable amounts of investment from central government in the road network and the light rail system. The new road network is mainly structured between radial and ring roads, around the city of Oporto. Urban expansion has been filling the spaces in-between these infrastructures showing a clear preference for good accessibility locations. However, these new urban areas emerge, most of the cases, disconnected from the existing urban fabrics. As regards to the investment in the light rail system, it was divided in two phases. The first phase, already concluded, is mainly radial in shape and corresponded, to a large extent, to the individual vision of the more central municipalities of Oporto, Maia, Matosinhos and Vila Nova de Gaia. The second phase of the metro project, under consideration at present, is supposed to integrate a strategic vision of Greater Oporto, contributing to metropolitan cohesion and competitiveness (Pinho, 2005; Pinho et al, 2007). Figure 10. CCs and transport system Accessibility represents an important aspect in the search for a place to live. In Greater Oporto, as in many other urban regions, good accessibility means proximity to the main motorway junctions and public transports in order to reach central areas and workplaces more easily. In the case of CCs, residents do not seem too much concerned about accessibility. Actually, from a spatial representation (Figure 10) of the main transport system of Greater Oporto, we have defined buffers of 1000m to the motorway junctions and buffers of 500m to railway and metro stations. The results CITTA 1 st Annual Conference on Planning Research Evaluation in Planning 11 point out that in terms of the private transport there is a significant number of CCs near a motorway junction (68%), but, on the contrary, the proximity to public transport is only of 16%. It looks like accessibility is slightly neglected, perhaps, because the resident’s mobility may be taken for granted. 4.4 CCs and population The spatial distribution of population is in line with the representation of urban areas, with obvious higher densities in the central areas. Nevertheless, as we have referred to before, the urban core of the city of Oporto has been loosing population to the outer ring of the metropolitan area. Matosinhos, Maia and Vila Nova de Gaia have shown the capacity to attract population over the last decade. One of the main reasons lies in the real estate market, with the price in the housing sector decreasing as we move towards the periphery. Another reason is associated with the transport system. The overlay of Figure 11 with Figure 10 (main transport infrastructures) also shows the importance of the transport systems on the patterns of occupation. Lastly, we can point out some smaller areas subject to urban regeneration, for example on the coastline of Matosinhos or in some parts of Oporto, which have recently gained population. The most affluent residential areas from upper-middle classes are mainly located on the Western part of the city of Oporto. On the contrary, on the Central and Eastern parts, we can find some pockets of seriously deprived areas within residential areas from the middle–lower classes and also some industrial areas. In fact, this duality between the Western and the Eastern parts reflects two different realities that may well explain the higher number of CCs in the Western part of the city. Figure 11. CCs and population densities S. Santos, P. Pinho, M. Ferreira,The impact of closed condominiums in the urban form and structure of metropolitan areas 12 From the graphic below we can see that the majority of CCs appear in relatively low density areas (1000 to 3000inhab/km2). In fact, 57% of the CCs are located in areas of less than 3000inhab/km2 (Figure 12). These results were somehow expected because, as we could notice before, these low density areas tend to occupy the urban expansion areas of the outskirts of Greater Oporto. Indeed, the typical CC is a housing development with a moderate build-up index adequate to low densities. 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0-500 500-1000 1001-2000 2001-3000 3001-4000 4001-5000 5001-6000 6001-7000 7001-8000 8001-9000 9001-10000 10001-11000 11001-12000 +12001 Figure 12. Percentage of CCs per population densities 4.5 CCs and the territorial structure of the Metropolitan Area of Oporto Lastly, we are going to look in more detail at the CCs’ location pattern in relation to dominant influences such as metropolitan centrality and polycentrality, and proximity to the coastline. In this first representation we have considered the Oporto city hall as the epicentre of this territory, and we have drawn a series of concentric circles, distant from each other of 1000m (Figure 13). Figure 13. CCs and metropolitan centrality