Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública - Influência do estado de conservação

A VALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA EXPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA Influência do estado de conservação C ARLOS M ANUEL T ORRES P EREIRA DA S ILVA Dissertação submetida para satisfação parcial dos requisitos do grau de M ESTRE EM E NGENHARIA C IVIL — E SPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÕES CIVIS Orientador: Professor Doutor Rui Manuel Gonçalves Calejo Rodrigues J ANEIRO DE 2015 M ESTRADO I NTEGRADO EM E NGENHARIA C IVIL 2014/2015 D EPARTAMENTO DE E NGENHARIA C IVIL Tel. +351-22-508 1901 Fax +351-22-508 1446  [email protected] Editado por F ACULDADE DE E NGENHARIA DA U NIVERSIDADE DO P ORTO Rua Dr. Roberto Frias 4200-465 PORTO Portugal Tel. +351-22-508 1400 Fax +351-22-508 1440  [email protected]t  http://www.fe.up.pt Reproduções parciais deste documento serão autorizadas na condição que seja mencionado o Autor e feita referência a Mestrado Integrado em Engenharia Civil - 2014/2015 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2014. As opiniões e informações incluídas neste documento representam unicamente o ponto de vista do respetivo Autor, não podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em relação a erros ou omissões que possam existir. Este documento foi produzido a partir de versão eletrónica fornecida pelo respetivo Autor. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação Ao meu Pai e, em especial, à memória da minha Mãe Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação i A GRADECIMENTOS Ao concluir esta dissertação gostaria de expressar os meus sinceros agradecimentos a todos que, de alguma forma, contribuíram para que fosse possível concluir o presente trabalho. No entanto, gostaria de destacar este agradecimento de uma forma muito especial a algumas pessoas. Antes de mais, devo referir os meus pais que sempre me incutiram a importância do valor do conhecimento, motivando-me a nunca abandonar este caminho. Seguidamente, não posso esquecer a minha esposa e a minha filha pelo constante apoio e pela ajuda durante a realização deste trabalho, que contribuíram para melhorar o resultado final. Terei também de destacar o meu orientador, Prof. Rui Calejo, pela total disponibilidade, pela partilha de conhecimentos e pelo constante incentivo durante todo o trabalho e, também poderei dizer, pela sua amizade. Por último, destacarei ainda a amizade e o apoio concedido para este trabalho pelos amigos e ilustres colegas avaliadores, Eng.ª Boaventura Santos, Eng.º Carlos Carneiro, Eng.º Carlos Pinto João, Dr. Carlos Salgado, Eng.º Fernando Moura, Eng.º Jaime Teixeira, Arq.ª Patrícia Rocha e Eng.º Vieira de Matos, apesar das suas exigentes ocupações profissionais. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação ii Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação iii RESUMO A presente dissertação tem como principal objectivo analisar a dispersão no cálculo do “coeficiente de depreciação” de um edifício através dos métodos utilizados pelos peritos avaliadores na determinação do justo valor para indemnização em sede de expropriações por utilidade pública, no âmbito do Código de Expropriações, ou na avaliação imobiliária, em geral. Assim, julga-se que melhorando o método de Ross-Heidecke é possível reduzir essa dispersão, o que contribuirá também para um maior rigor no valor da avaliação. Para o efeito, para um caso de estudo, efectuou-se um cálculo do coeficiente de depreciação com utilização dos métodos linear, de Kwentzle, de Ross, de Ross-Heidecke e do CIMI e solicitou-se a vários peritos avaliadores, na sua maioria peritos judiciais da lista oficial do Ministério da Justiça, o cálculo do mesmo coeficiente com um método à sua escolha. Na posse destes resultados, é possível criar uma imagem dessa dispersão, quer dos métodos utilizados para essa determinação, fundamentando-se desta forma a problemática referida. Seguidamente, apresenta-se uma proposta de melhoria do método de Ross-Heidecke, substituindo o coeficiente tabelado para nove estados de conservação por um cálculo desse coeficiente a partir de um desenvolvimento do método MAEC. Para o mesmo caso de estudo, efectuou-se um novo cálculo do coeficiente de depreciação e renovouse o pedido a um conjunto mais pequeno dos peritos avaliadores acima indicados para efectuarem um novo cálculo desse coeficiente de depreciação com recurso à referida proposta de melhoria do Método de Ross-Heidecke. Analisando os dados recolhidos, verificou-se que a dispersão de valores do coeficiente de depreciação para esse mesmo caso de estudo passou de um intervalo de 36,50 %, na primeira consulta, para um intervalo de 3,85 %, na segunda consulta, comprovando a tese inicial. Analisando os resultados de uma outra forma, poderá afirmar-se que o desvio padrão em torno do valor médio também baixou de 11,80 %, na primeira consulta, para 1,40 %, na segunda consulta. PALAVRAS-CHAVE: Avaliação, Expropriação, Depreciação, Método de Ross-Heidecke, MAEC. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação iv Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação v ABSTRACT Currently, to compute the fair value of buildings for compensation in expropriation for public use, within the Portuguese “Código de Expropriações” or with property valuation in general, the expert evaluators have a range of different methods they can use. Thus, the subjectivity inherent in the computation of the depreciation coefficient may lead to a wide dispersion in the fair values computed by different expert evaluators. Therefore, the goal of this thesis is to analyze that dispersion and propose an improvement to the RossHeidecke method which, by diminishing the subjectivity in the methods, will lead to more consistent depreciation coefficients and, consequently, more rigorous evaluations. Firstly, some expert evaluators, the majority of who belong to the official list of the Portuguese Ministério da Justiça’s judicial experts, were asked to compute the depreciation coefficient of a given study case using a method of choice from the five possible ones: Linear, Kwentzle’s, Ross’s, RossHeidecke’s and CIMI’s. The idea was to create a dispersion scenario, either in the methods used or in the value computed, and analyze that dispersion. Subsequently, a proposal of improvement to the Ross-Heidecke method was built, in which the tabulated conservation state is replaced by a conservation coefficient computed using an adaptation of the MAEC - method of evaluation of the conservation state. Then, using this new method, a smaller group of expert evaluators chosen from the ones contacted before were asked to compute again the depreciation coefficients for the same study case and it was possible to analyze this new values. In the end, it was observed that the values’ dispersion of depreciation coefficients for the case study went from a range of 36,50 % in the first computation to a range of 3,85 % in the second computation, which proves the initial conjecture. Also, the standard deviation decreased from 11,80 % in the first computation to 1,40 % in the second computation. KEYWORDS: Evaluation, Expropriation, Depreciation, Ross-Heidecke method, MAEC. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação xii Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação xiii ÍNDICE DE IMAGENS Imagem 1 – Vista geral do edifício do 1.º caso prático ....................................................................... 32 Imagem 2 – Vista dos alçados principal e lateral do edifício do 1.º caso prático ................................. 32 Imagem 3 – “Print Screen” da folha de cálculo com o comentário colocado na célula do elemento funcional 01 ...................................................................................................................................... 63 Imagem 4 – “Print Screen” da folha de cálculo com o comentário colocado na célula correspondente às anomalias ligeiras do elemento funcional 07 ................................................................................. 63 Imagem 5 – Vista dos alçados principal e poente do edifício do 2.º caso prático ................................ 70 Imagem 6 – Vista dos alçados posterior e poente do edifício do 2.º caso prático ............................... 71 Imagem 7 – Vista do interior do r/chão do edifício do 2.º caso prático ................................................ 71 Imagem 8 – Vista do interior do 2.º andar do edifício do 2.º caso prático ........................................... 72 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação xiv Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação xv ÍNDICE DE QUADROS Quadro 2.1 – Tipos de avaliação ......................................................................................................... 7 Quadro 2.2 – Tipos de valor ................................................................................................................ 9 Quadro 2.3 – Métodos de avaliação .................................................................................................. 14 Quadro 2.4 – Tipos de depreciação ................................................................................................... 18 Quadro 2.5 – Gráfico do método linear .............................................................................................. 19 Quadro 2.6 – Gráfico do método de Kwentzle ................................................................................... 20 Quadro 2.7 – Gráfico do método de Ross.......................................................................................... 21 Quadro 2.8 – Gráfico com os três métodos anteriores ....................................................................... 21 Quadro 2.9 – Quadro do coeficiente de Ross-Heidecke..................................................................... 22 Quadro 2.10 – Gráfico do método de Ross-Heidecke ........................................................................ 23 Quadro 2.11 – Quadro do coeficiente de vetustez do CIMI ................................................................ 23 Quadro 2.12 – Gráfico do Cv do CIMI................................................................................................ 24 Quadro 2.13 – Tipos de métodos do cálculo da depreciação ............................................................. 25 Quadro 2.14 – Associações profissionais .......................................................................................... 27 Quadro 2.15 – Entidades reguladoras ............................................................................................... 29 Quadro 3.1 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método linear ............................................ 33 Quadro 3.2 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Kwentzle ................................. 33 Quadro 3.3 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Ross ....................................... 34 Quadro 3.4 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Ross-Heidecke ........................ 34 Quadro 3.6 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Ross-Heidecke ........................ 35 Quadro 3.6 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Ross-Heidecke ........................ 35 Quadro 3.7 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método do CIMI ........................................ 36 Quadro 3.8 – Resumo dos valores do coeficiente de depreciação calculados .................................... 36 Quadro 3.9 – Resumo dos valores do coeficiente de depreciação da 1.ª consulta ............................. 37 Quadro 3.10 – Gráfico dos valores do coeficiente de depreciação calculado pelos vários métodos.... 37 Quadro 3.11 – Gráfico dos valores do coeficiente de depreciação da 1.ª consulta ............................. 38 Quadro 3.12 – Classificação do índice de anomalias do MAEC ......................................................... 41 Quadro 3.13 - Elementos funcionais e respectiva ponderação ........................................................... 42 Quadro 3.14 – Descrição dos elementos da estrutura a avaliar e respetiva gravidade ....................... 43 Quadro 3.15 – Descrição dos elementos da cobertura a avaliar e respetiva gravidade ...................... 44 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação xvi Quadro 3.16 – Descrição dos elementos salientes a avaliar e respetiva gravidade ............................ 45 Quadro 3.17 – Descrição dos elementos das paredes exteriores a avaliar e respetiva gravidade ...... 46 Quadro 3.18 – Descrição dos elementos das paredes interiores a avaliar e respetiva gravidade ....... 47 Quadro 3.19 – Descrição dos elementos dos revestimentos de pavimentos interiores a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 49 Quadro 3.20 – Descrição dos elementos dos revestimentos dos pavimentos interiores a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 49 Quadro 3.21 – Descrição dos elementos dos tectos a avaliar e respetiva gravidade .......................... 50 Quadro 3.22 – Descrição dos elementos das escadas a avaliar e respetiva gravidade ...................... 51 Quadro 3.23 – Descrição dos elementos da caixilharia e portas exteriores a avaliar e respetiva gravidade .......................................................................................................................................... 52 Quadro 3.24 – Descrição dos elementos da caixilharia e portas interiores a avaliar e respetiva gravidade .......................................................................................................................................... 53 Quadro 3.25 – Descrição dos elementos dos dispositivos de protecção de vãos exteriores a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 53 Quadro 3.26 – Descrição dos elementos dos dispositivos de protecção contra queda a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 54 Quadro 3.27 – Descrição dos elementos do equipamento sanitário a avaliar e respetiva gravidade ... 54 Quadro 3.28 – Descrição dos elementos do equipamento de cozinha a avaliar e respetiva gravidade55 Quadro 3.29 – Descrição dos elementos da instalação de distribuição de água a avaliar e respetiva gravidade .......................................................................................................................................... 56 Quadro 3.30 – Descrição dos elementos da instalação de drenagem de águas residuais a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 56 Quadro 3.31 – Descrição dos elementos da instalação de gás a avaliar e respetiva gravidade .......... 57 Quadro 3.32 – Descrição dos elementos da instalação eléctrica a avaliar e respetiva gravidade ....... 58 Quadro 3.33 – Descrição dos elementos da instalação de telecomunicações e contra intrusão a avaliar e respetiva gravidade ............................................................................................................. 59 Quadro 3.34 – Descrição dos elementos da instalação de ventilação a avaliar e respetiva gravidade 59 Quadro 3.35 – Descrição dos elementos da instalação de climatização a avaliar e respetiva gravidade60 Quadro 3.36 – Descrição dos elementos da instalação de segurança contra incêndio a avaliar e respetiva gravidade ........................................................................................................................... 60 Quadro 3.37 – Proposta de ficha de avaliação do estado de conservação ......................................... 64 Quadro 3.38 – Gráfico da transformação de Ia em C/Ia ..................................................................... 65 Quadro 3.39 – Proposta de ficha de avaliação do estado de conservação e do coeficiente de depreciação ...................................................................................................................................... 66 Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação xvii Quadro 4.1 – Cálculo do estado de conservação e do coeficiente de depreciação do 1.º caso prático através da ficha................................................................................................................................. 68 Quadro 4.2 – Cálculo do coeficiente de depreciação global do 1.º caso prático ................................. 69 Quadro 4.3 – Cálculo do coeficiente de depreciação do 1.º caso prático pelo método de RossHeidecke........................................................................................................................................... 69 Quadro 4.4 – Cálculo do coeficiente de depreciação do 2.º caso prático pelo método de método de Ross-Heidecke.................................................................................................................................. 73 Quadro 4.5 – Cálculo do estado de conservação e do coeficiente de depreciação do 2.º caso prático através da ficha EC/CD ..................................................................................................................... 74 Quadro 4.6 – Coordenadas dos pontos para ajustamento da expressão (3.1) ................................... 75 Quadro 4.7 – Gráfico com as duas transformações do Ia em C/Ia ..................................................... 76 Quadro 4.8 – Cálculo do estado de conservação e do coeficiente de depreciação do 1.º caso prático através da versão final da ficha EC/CD ............................................................................................. 77 Quadro 4.9 – Cálculo do coeficiente de depreciação global ............................................................... 78 Quadro 4.10 – Resumo dos valores finais do coeficiente de depreciação da 2.ª consulta do 1.º caso prático ............................................................................................................................................... 79 Quadro 4.11 – Gráfico dos valores finais do coeficiente de depreciação da 2.ª consulta do 1.º caso prático ............................................................................................................................................... 79 Quadro 5.1 – Quadro resumo dos resultados dos dois inquéritos ...................................................... 82 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação xviii Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação xix SÍMBOLOS, ACRÓNIMOS E ABREVIATURAS ANAI – Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários APAE – Associação Portuguesa dos peritos avaliadores de Engenharia AT – Autoridade Tributária e Aduaneira BdP – Banco de Portugal CAM – Comissão Arbitral Municipal CE – Código das expropriações CIMI – Código do imposto municipal sobre imóveis CMVM – Comissão de Mercados e Valores Imobiliários CNSFConselho Nacional de Supervisores Financeiros DGAJ – Direcção-Geral da Administração da Justiça DGTF – Direcção-Geral do Tesouro e Finanças DUP – Declaração de utilidade pública EuroExpert – The Organization for European Expert Association FEUP – Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto FII – Fundos de investimentos imobiliários IMI – Imposto municipal sobre imóveis IMT – Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ISEL – Instituto Superior de Engenharia de Lisboa ISP – Instituto de Seguros de Portugal IVSC – International Valiation Standards Committee LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil MAEC – Método de avaliação do estado de conservação NRAU – Novo regime de arrendamento urbano PAOJ – Associação Nacional dos Peritos Avaliadores da Lista Oficial da Justiça TEGoVA –The European Group of Valuers Associations Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 1 1 INTRODUÇÃO E OBJETIVOS 1.1. INTRODUÇÃO Na avaliação de edifícios de habitação unifamiliar para determinação do justo valor para indemnização em sede de expropriação por utilidade pública, no âmbito do Código das Expropriações [1], doravante designado por CE, aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro, posteriormente alterado e republicado pela Lei n.º 56/2008, de 4 de Setembro de 2008, verifica-se que terá que ser calculado, entre outros, o valor do coeficiente correspondente ao “estado de conservação”. Ora, para o cálculo do valor deste coeficiente não foi indicado no CE [1] nenhum método a utilizar, pelo que recai sobre a responsabilidade dos peritos avaliadores nomeados pela Entidade Expropriante ou pelo Tribunal Judicial competente a sua determinação, devidamente fundamentada. No entanto, verifica-se até à data que os diversos peritos avaliadores intervenientes neste processo utilizam uma grande variedade de métodos para o efeito, conduzindo, por consequência, a dispersão de valores. Esta dispersão na determinação do valor do coeficiente correspondente estado de conservação irá, proporcionalmente, implicar também uma variação no respetivo valor de indemnização a atribuir à entidade expropriada. 1.2. OBJETIVOS 1.2.1. INTRODUÇÃO Para enquadramento geral na temática da avaliação imobiliária, serão recolhidas nas diversas publicações existentes as noções gerais correspondentes aos vários tipos de valor, aos vários tipos de avaliação, aos vários métodos de avaliação e aos vários métodos de cálculo do coeficiente de depreciação. Será ainda dada uma noção geral sobre o CE [1] e, mais especificamente, sobre os métodos de avaliação nele preconizados. Serão ainda referidas algumas associações profissionais nacionais e internacionais na área da avaliação e algumas entidades nacionais reguladoras dessa actividade. 1.2.2. AVALIAÇÃO DA SITUAÇÃO ACTUAL Nesta dissertação pretende-se identificar os métodos correntemente utilizados pelos peritos avaliadores para determinação do referido valor do coeficiente do estado de conservação, recorrendo-se para o A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 8 2.3.3. VALOR VENAL OU DE CAPITAL O valor venal ou valor de capital de um bem corresponde ao valor, em mercado livre, pelo qual esse bem foi transacionado. 2.3.4. VALOR EFETIVO ATUAL Este valor corresponde ao valor do bem tendo em conta a utilização que lhe está afecto, sem considerar o valor potencial, caso exista. 2.3.4. VALOR POTENCIAL ÓTIMO O valor potencial ótimo de um imóvel, num dado momento, corresponde ao seu melhor e máximo aproveitamento previsto e legalmente possível. Este aproveitamento poderá ser efectuado através da alteração do tipo de uso, da conversão do uso ou da ampliação da utilização. 2.3.6. VALOR DE RENDIMENTO OU LOCATIVO O valor de rendimento ou valor locativo ou de exploração é o valor que resulta da capitalização a uma taxa conveniente dos rendimentos médios proporcionados pelo bem. 2.3.7. VALOR RESIDUAL Este valor é uma medida utilizada na avaliação de terrenos e de propriedades a reabilitar e que se obtém pela diferença entre o presumível valor venal do edifício construído ou reabilitado e entre todos os custos associados a essa intervenção de construção ou de reabilitação. 2.3.8. VALOR DE GARANTIA O valor de garantia é o valor atribuído a um edifício por uma instituição de crédito que procura garantir, em qualquer altura e em caso de incumprimento, o seu ressarcimento. 2.3.9. VALOR INTRÍNSECO Este valor é definido como o custo necessário para a construção de um bem semelhante ou igual ao em apreço, incluindo os custos de projecto, taxas e demais encargos, afectado de um factor que traduzam as depreciações física, funcional, ambiental e económica e acrescido ainda do valor do mercado da parcela de terreno onde o bem está implantado, incluindo os encargos conexos com a sua aquisição. 2.3.10. VALOR ECONÓMICO O valor económico é o valor que traduz o máximo preço por que deverá ser adquirido um terreno para construção, propriedade a reabilitar, ou outra, para que o investimento imobiliário a desenvolver seja rentável. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 9 2.3.11. VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO Este valor corresponde ao valor atribuído pela Direcção-Geral de Contribuição e Impostos, agora designada por Autoridade Tributária e Aduaneira, doravante designada por AT, aos prédios rústicos e urbanos, mediante prévia avaliação de acordo com o CIMI [4], para efeitos de cobrança de impostos sobre o património. 2.3.12. VALOR DE EXPROPRIAÇÃO O valor de expropriação corresponde ao valor da justa indemnização que, segundo o n.º 1 do artigo 23.º do CE [1], “não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.” 2.3.13. OUTROS TIPOS Para além dos vários tipos acima descritos, existem ainda uma variedade de outros tipos que correspondem à finalidade pretendida, entre os quais se poderá ainda referir o valor de reposição, o valor contabilístico, o valor de troca, o valor cultural, o valor sentimental, etc. 2.3.14. QUADRO RESUMO DOS VÁRIOS TIPOS DE VALOR A seguir apresenta-se um quadro com a listagem de todos os tipos de valor acima inventariados. Quadro 2.2 – Tipos de valor Valor de mercado Valor venal ou de capital Valor efetivo atual Valor potencial ótimo Valor de rendimento ou locativo Valor residual Valor de garantia Valor intrínseco Valor económico Valor patrimonial Valor de expropriação A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 10 2.4. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 2.4.1. INTRODUÇÃO Para determinação do valor de avaliação de um imóvel são tradicionalmente utilizados três métodos, isoladamente ou, mesmo, simultaneamente com o propósito estimar ou de aferir esse valor. Um destes métodos será o comparativo, quando se verifica a existência de um mercado frequente e regular de edifícios semelhantes na área em causa. Outro é o método do custo que poderá ser utilizado quando é possível conhecer com alguma aproximação todos os custos associados à construção. Por fim, o método do rendimento, como o nome indica, é frequentemente utilizado quando o edifício produz ou tem capacidade de produzir rendimentos. Os dois últimos métodos acima referidos são normalmente utilizados segundo uma perspectiva estática, isto é, não considerando o factor tempo associado ao dinheiro. No entanto, é possível ter em conta este factor, tornando mais real os fluxos de dinheiro associados aos respetivos cálculos. Por fim, serão abordados superficialmente outros métodos de avaliação mais recentes que incorporam métodos estatísticos e probabilísticos. 2.4.2. MÉTODO COMPARATIVO O método comparativo, segundo Figueiredo, Ruy [2], conhecido ainda por método directo, por método sintético, por método empírico ou por método de comparação, tem como base o conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar os edifícios análogos ao que se pretende avaliar, sendo o valor do edifício determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais se conhecem os valores de venda ou de oferta para venda no mercado. Para a utilização deste método pressupõe-se a existência de um mercado imobiliário ativo, a obtenção de informação correcta e a existência de transações de edifícios semelhantes. A base deste método é constituída pela prospecção de informação e pela homogeneização dessa informação, tendo em conta o tipo e as caraterísticas do edifício que se pretende avaliar. O trabalho de prospecção consiste na recolha de informação através das várias fontes disponíveis para o efeito (base de dados do INE, sites das empresas de mediação imobiliária, etc.). No entanto, a informação mais correcta e fidedigna é a que o perito avaliador recolhe no local. Dado que a toda a informação recolhida durante a fase de prospeção não é diretamente comparável com as caraterísticas do edifício em causa (ano de construção, estado de conservação, qualidade de construção, áreas de construção, localização, infraestruturas públicas, proximidade a serviços de saúde, etc.) deverá ser efetuado um trabalho de homogeneização dessa informação, que consiste num ajustamento das várias caraterísticas das amostras de modo a torná-las comparáveis com as correspondentes do edifício que se pretende avaliar. A utilização deste método de avaliação é recomendável em situações em que o mercado esteja bastante ativo e do qual seja possível recolher muita informação de qualidade. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 11 2.4.3. MÉTODO DO RENDIMENTO O método do rendimento, segundo Figueiredo, Ruy [2], conhecido ainda por método da capitalização do rendimento, por método analítico, por método indireto ou por método de exploração, tem por base os rendimentos que um edifício possui através de uma renda atual ou futura. A avaliação de um edifício através deste método utiliza a seguinte fórmula: t r V (2.1) Em que: V – Valor comercial presumível do edifício; r – Renda anual bruta; t – taxa anual de capitalização bruta. Os rendimentos do edifício podem ser efetivos, quando correspondem a rendas mediante contrato legal, ou potenciais, quando correspondem a rendas que poderão ser obtidas mediante futuros arrendamentos. A taxa de capitalização permite tornar equivalente a fruição dos rendimentos e o valor do respetivo bem que os origina. O valor desta taxa, de determinação complexa, resulta de uma composição, entre a taxa de inflação, a taxa de juro isento de risco e o próprio risco a considerar neste tipo de investimentos, etc. Este método também permite a utilização na fórmula anterior (2.1) da renda líquida e da taxa de capitalização líquida, nas quais se terá em conta todas as despesas com o edifício e com o capital. A utilização deste método é recomendável para edifícios arrendados ou cujo mercado de arrendamento esteja bastante ativo. 2.4.4. MÉTODO DO CUSTO O método do custo, segundo Figueiredo, Ruy [2], conhecido ainda por método do investimento, por método do custo de reposição, por método do custo de reprodução ou por método do custo de substituição, permite estimar o valor do edifício através do custo global necessário para a sua construção. Este método permite ainda estimar os valores, para além da construção de edifícios acima referida, de operações de loteamento e de reabilitação de edifícios quer na vertente evolutiva (valor do ativo transformado) quer na sua vertente involutiva (valor do ativo a transformar) e que a seguir se descriminam: a) Variante evolutiva construção de raiz – permite estimar o valor do produto imobiliário na fase final da sua transformação de acordo com a seguinte fórmula: )()()( LcEvcEcCEtTV       (2.2) A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 12 Sendo: V – Valor comercial presumível do edificado construído; T – Valor comercial do terreno; Et – Encargos com a aquisição do terreno; C – Custo estimado da construção; Ec – Encargos conexos com a construção; Evc – Encargos com a venda do edificado; Lc – Lucro do promotor. b) Variante involutiva construção de raiz – permite estimar o valor do terreno que irá ser adquirido e posteriormente transformado naquele produto imobiliário de acordo com a seguinte fórmula: )( LcEvcEcCEtVT       (2.3) c) Variante evolutiva operação loteamento – permite estimar o valor do terreno infra-estruturado de acordo com a seguinte fórmula: LlEvlEiIEtnTnT       (2.4) Sendo: T – Valor comercial do terreno infra-estruturado; Tn – Valor comercial do terreno natural; Etn – Encargos com a aquisição do terreno natural; I – Custo das obras de infra-estruturação; Ei – Encargos conexos com a infra-estruturação; Evl – Encargos com a venda de lotes; Ll – Lucro do loteador. d) Variante involutiva operação loteamento – permite estimar o valor do terreno no seu estado natural que após aquisição irá ser objecto de infra-estruturação de acordo com a seguinte fórmula: )( LlEvlEiIEtnTTn       (2.5) e) Variante evolutiva operação reabilitação – permite estimar o valor do edifício reabilitado de acordo com a seguinte fórmula: Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 13 LrEvrErREnrVnrVr       (2.6) Sendo: Vr – Valor comercial do edifício reabilitado; Vnr – Valor comercial do edifício a reabilitar; Enr – Encargos com a aquisição do edifício a reabilitar; R – Custo das obras de reabilitação; Er – Encargos conexos com a reabilitação; Evr – Encargos com a venda do edifício reabilitado; Lr – Lucro do reabilitador. f) Variante involutiva operação reabilitação – permite estimar o valor do edifício antes de reabilitado de acordo com a seguinte fórmula: )( LrEvrErREnrVrVnr       (2.7) Este método permite ainda considerar para as situações evolutiva e involutiva uma abordagem estática ou uma abordagem dinâmica. A abordagem estática, mais tradicional, considera todas as despesas e todas as receitas a preços da data de avaliação. Por outro lado, a abordagem dinâmica, com utilização mais recente, considera as despesas e as receitas a preços da data em que se presumem que ocorram, devidamente atualizadas. A utilização deste método de avaliação é recomendável em situações em que se possa estimar com grande aproximação o custo da construção. 2.4.5. OUTROS MÉTODOS Para além dos três métodos tradicionais vulgarmente utilizados na avaliação de edifícios, acima descritos, a seguir descrevem-se outros métodos mais recentes que utilizam metodologias que incorporam métodos estatísticos e probabilísticos. 2.4.5.1. MÉTODO BETA Este método permite estimar o valor de um edifício, por comparação com outros semelhantes, com a utilização, para uma determinada caraterística desse edifício, de uma distribuição probabilística do tipo “Beta”. 2.4.5.2. MÉTODO DA REGRESSÃO Com este método é possível estimar o valor de um edifício, por comparação com outros semelhantes, com a utilização de regressão linear ou da regressão não linear a partir de certas caraterísticas desse edifício. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 14 2.4.5.3. MÉTODO DE MONTE CARLO Este método permite realizar análises de sensibilidade de um cash-flow de um projecto imobiliário, quantificando a probabilidade para um determinado valor estimado do edifício, fazendo variar dentro de um determinado intervalo o valor de algumas rúbricas de custos ou de proveitos individualmente ou em conjunto. Assim, neste método é possível estimar o valor para um determinado edifício com a respetiva probabilidade. 2.4.6. QUADRO RESUMO DOS VÁRIOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO A seguir apresenta-se um quadro com a listagem de todos os métodos de avaliação acima inventariados. Quadro 2.3 – Métodos de avaliação Comparativo Rendimento Custo Beta Regressão Monte Carlo 2.5. A AVALIAÇÃO EM EXPROPRIAÇÕES 2.5.1. INTRODUÇÃO O CE [1] regula o processo de expropriações de bens por utilidade pública visando, nomeadamente, a fixação de uma indemnização justa, que corresponda ao valor real e corrente do bem expropriado, de acordo com o seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da DUP, tendo em consideração as circunstâncias e condições de fato existentes naquela data, não devendo ter em conta os benefícios ou os inconvenientes que decorrerem da construção do empreendimento em causa. Deve-se salientar o fato de que, na maioria dos casos, as expropriações por utilidade pública correspondem a aquisições de parcelas de prédios urbanos ou rústicos, dado que as expropriações se devem limitar ao mínimo necessário para a realização do seu fim, como é o caso mais comum das infra-estruturas rodoviárias. 2.5.2. CÁLCULO DO VALOR DE INDEMNIZAÇÃO Segundo o CE [1], o valor da indemnização corresponde ao somatório do valor do solo, das benfeitorias nele existentes, constituídas por edifícios e/ou por construções, dos frutos pendentes e das indemnizações referentes a arrendamentos e a interrupções da actividade comercial, industrial, liberal Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 15 ou agrícola. Caso resultem parcelas sobrantes, também serão calculadas os valores das desvalorizações que nelas possam existir decorrentes desse fato. Para efeitos do cálculo do valor da indemnização, o CE [1] classifica o solo da parcela expropriada como apto para construção, quando cumpre os critérios definidos no n.º 2 do artigo 25.º, ou, em caso negativo, como para outros fins. Após a classificação acima referida, o valor do solo deverá ser calculado conforme preconizado no artigo 26.º, no caso do solo apto para construção, ou no artigo 27.º, no caso do solo apto para outros fins. Como critério principal de avaliação para os dois casos, o valor do solo será o resultante da média aritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial. No caso do solo apto para construção, o critério principal deverá ainda ser corrigido pela ponderação da envolvente urbana, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10 %. No caso do solo apto para construção, deverá ainda ser tido em conta a sua aptidão específica. Caso não se revele possível aplicar o critério principal por falta de elementos existentes nos serviços competentes do Ministério das Finanças, o valor do solo apto por construção deverá ser calculado em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos definidos do n.º 5 ao n.º 12 do referido artigo 26.º, e o valor do solo para outros fins deverá ser calculado nos termos do n.º 3 do também referido artigo 27.º. 2.5.3. A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PELO CÓDIGO DE EXPROPRIAÇÕES A avaliação de moradias unifamiliares para determinação do justo valor para indemnização em sede de expropriação por utilidade pública deverá ser efetuada através do preconizado no n.º 1 do artigo 28.º do já referido CE [1] e que a seguir se transcreve. “Na determinação do valor dos edifícios ou das construções com autonomia económica atende-se, designadamente, aos seguintes elementos: a) Valor da construção, considerando o seu custo actualizado, a localização, o ambiente envolvente e a antiguidade; b) Sistemas de infra-estruturas, transporte públicos e proximidade de equipamentos; c) Nível de qualidade arquitectónica e conforto das construções existentes e estado de conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das paredes exteriores, partes comuns, portas e janelas; d) Área bruta; e) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas; f) Número de inquilinos e rendas; g) Valor dos imóveis próximos, da mesma qualidade; h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outros.” 2.5.4. ALTERAÇÕES AO CÓDIGO DE EXPROPRIAÇÕES O Ministério da Justiça nomeou uma Comissão, coordenada pelo Dr. José Miguel Sardinha, para efetuar uma revisão ao CE [1] atualmente em vigor, tendo a mesma apresentado recentemente um projeto de revisão [8], para o qual se aguarda decisão política. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 16 Esta proposta de revisão, embora tenha seguido a atual organização do CE [1] em vigor, procedeu a importantes alterações no reforço dos direitos fundamentais, expurgando as disposições que impedem o seu exercício pleno e, como tal, claramente inconstitucionais, e introduzindo soluções normativas que pretendem acolher as contribuições já dadas pela doutrina e pela jurisprudência no domínio do conceito de expropriação e do conteúdo da justa indemnização. Uma das alterações incide sobre o próprio conceito de expropriação, englobando também a noção designada no Direito do Urbanismo por “expropriação de sacrifício”. Enquanto que na “expropriação clássica” a ablação traduz-se na supressão do direito, com a transferência do bem sobre o qual incidia o direito para o domínio público, na “expropriação por sacrifício” a ablação traduz-se na supressão do conteúdo económico do direito, deixando-se intocável a titularidade do direito. Outra alteração diz respeito directamente ao cumprimento do princípio da justa indeminização, no qual se poderá referir a correção de algumas inconstitucionalidades que a jurisprudência do Tribunal Constitucional e a doutrina vinham detetando em algumas normas jurídicas do CE vigente, a eliminação de algumas dúvidas de interpretação, expressas em múltiplas decisões jurisprudenciais, e a introdução de aperfeiçoamentos concetuais e técnicos. Deverá ainda referir-se o reforço do papel da arbitragem que irá funcionar como uma segunda antecâmara para evitar o recurso à via judicial, facilitando a composição amigável de uma expropriação que já se encontra em fase contenciosa, embora ainda não submetida à jurisdição administrativa. Outra alteração significativa corresponde à eliminação do critério na atribuição do valor da justa indemnização com base nos valores de venda declarados em termos fiscais. Por último, deverá ser sublinhada que a competência para conhecer os processos de expropriação passará dos Tribunais Judiciais para os Tribunais Administrativos. No entanto, o artigo 28.º do actual CE [1] em vigor corresponde integralmente ao artigo 31.º do projeto de revisão, pelo que não se prevê que a publicação em Diário da República e posterior entrada em vigor desta revisão possa vir a alterar o quadro avaliativo para esta situação particular. 2.6. A DEPRECIAÇÃO E O ESTADO DE CONSERVAÇÃO 2.6.1. INTRODUÇÃO Antes de mais, e tendo em conta as diversas áreas onde são utilizados, é conveniente previamente definir os conceitos de anomalias, de patologias, do estado de conservação e de depreciação e adotar essas definições para o presente trabalho. 2.6.2. A ANOMALIA Anomalia é a manifestação de um determinado problema construtivo que altera e/ou afecta o comportamento de um edifício e o impede de desempenhar determinadas funções. As anomalias existentes num edifício podem possuir uma grande variedade e que resultam de uma má conceção de projecto, de uma deficiente construção, de ausência de manutenção e do envelhecimento dos materiais e dos componentes empregues na sua construção. As anomalias podem classificar-se em estruturais e não-estruturais, podendo ainda subdividir-se esta última em prematuras, quando ocorrem antes do tempo esperado e são normalmente consequência de Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 17 erros de projeto ou de construção, em reincidentes, quando reaparecem após uma deficiente reparação, e em correntes, quando não se enquadrem nas duas primeiras. 2.6.3. A PATOLOGIA A palavra patologia surge da conjugação das palavras gregas “pathos”, que significa doença, e da palavra “logos”, que significa estudo ou tratado. Assim, patologia poderá definir-se como a ciência que estuda os problemas construtivos que surgem nos edifícios após a sua construção. Está associada à cadeia de fenómenos que levam ao aparecimento de uma anomalia. 2.6.4. O ESTADO DE CONSERVAÇÃO O estado de conservação de um edifício reflete os níveis de anomalias que afectam os elementos funcionais que o constituem, avaliados comparando as condições actuais com as condições que o mesmo edifício proporcionava quando foi construído ou quando sofreu a última intervenção profunda. 2.6.5. A DEPRECIAÇÃO A depreciação de um edifício corresponde a uma perda de valor, podendo ser dividida pelos diversos tipos que a seguir se indicam. a) DEPRECIAÇÃO FÍSICA A depreciação física corresponde à deterioração física do edifício que será resultado do uso e da exposição ambiental a que esteve submetido e da falta de execução de obras de conservação com a periocidade recomendável, como será o caso de pinturas degradadas, rebocos danificados, coberturas com infiltrações, etc. b) DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL A depreciação funcional corresponde a singularidades ou deficiências na concepção arquitectónica do edifício que impedem ou limitam a otimização da sua operacionalidade, dos quais se poderão apontar como exemplo áreas de circulação exíguas, compartimentos com áreas reduzidas ou excessivas para a utilização actual. c) DEPRECIAÇÃO AMBIENTAL A depreciação ambiental corresponde a causas ambientais com impacto negativo no local do edifício e que poderão ser resultado de construção de um aterro sanitário, de construção de subestações de energia elétrica, de construções clandestinas, etc. na sua proximidade. d) DEPRECIAÇÃO ECONÓMICA A depreciação económica corresponde a causas económicas desfavoráveis exteriores ao próprio edifício e que decorrem de alterações de legislação, da conjuntura económica, dos meios de transporte, etc. A seguir apresenta-se o quadro 2.4. com os vários tipos de depreciação acima considerados para os edifícios. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 24 O coeficiente de vetustez poderá transformar-se num coeficiente de depreciação, mediante a subtração do seu valor à unidade, isto é, K = 1Cv. Quadro 2.12 – Gráfico do Cv do CIMI Este coeficiente não traduz a depreciação física da mesma forma que os métodos anteriores. De acordo com o previsto no n.º 1 do artigo 38.º do referido CIMI [4], a expressão que permite a determinação do valor patrimonial tributário para os prédios urbanos para habitação é a seguinte:   CvCqClCaAVcVt ..... (2.12) Sendo Vt – Valor patrimonial tributário Vc – Valor base dos prédios edificados A – Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca – Coeficiente de afetação Cl – Coeficiente de localização Cq – Coeficiente de qualidade e conforto Cv – Coeficiente de vetustez 0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 Coeficiente de vetustez - Cv Idade - Anos Método do CIMI Método do CIMI Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 25 Pelo que se pode verificar na expressão referida, o valor calculado corresponde ao conjunto do lote e do edifício. Assim, o coeficiente de vetustez vai depreciar esse conjunto, sendo certo que, na realidade, o solo não possui depreciação física. 2.7.8. QUADRO RESUMO DOS VÁRIOS TIPOS DE DETERMINAÇÃO DA DEPRECIAÇÃO A seguir apresenta-se um quadro com a listagem de todos os métodos de cálculo da depreciação acima inventariados. Quadro 2.13 – Tipos de métodos de cálculo da depreciação Tipo de depreciação Linear Exponencial Kwentzle Média de Ross Ross-Heidecke CIMI 2.8. ASSOCIAÇÕES PROFISSIONAIS E A REGULAÇÃO DA ACTIVIDADE DE AVALIAÇÃO 2.8.1. INTRODUÇÃO A atividade de avaliação, tal como outras atividades profissionais, dispõe de Associações Profissionais que têm como objectivo formar e atualizar os seus membros, organizando para o efeito cursos de formação e de atualização nas várias matérias relacionadas com a avaliação, bem como promover a ética e a deontologia profissional. Por outro lado, a regulação desta actividade profissional pela Administração Pública é relativamente incipiente, existindo apenas algumas situações pontuais, como é o caso da avaliação para FII pela CMVM, o caso da avaliação para indemnização de Expropriações por Utilidade Pública pela DGAJ e o caso das Avaliações Fiscais pela AT. 2.8.2. ASSOCIAÇÕES PROFISSIONAIS 2.8.2.1. ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DOS PERITOS AVALIADORES DE ENGENHARIA – APAE [9] Esta associação foi fundada em 1991 e congrega, neste momento, cerca de 1.000 membros individuais e colectivos, tendo como objetivos a melhoria da prática da avaliação e a dignificação dos seus profissionais. A APAE criou um Código de Deontologia [10] baseado nas boas práticas internacionais de regulação da atividade de avaliação, peritagem e resolução alternativa de litígios. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 26 2.8.2.2. ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS AVALIADORES IMOBILIÁRIOS – ANAI [11] Esta associação foi criada em 2004 e reúne, neste momento, cerca de 650 membros individuais e colectivos, tendo como missão a afirmação da identidade da atividade de avaliação imobiliária e do próprio avaliador, o robustecimento do corpo técnico, filosófico e legal da atividade imobiliária, definindo internamente os aspectos técnicos, deontológicos, éticos e legais da atividade e procurando actuar junto dos órgãos nacionais para que esses aspetos venham a ser aceites e a nortear a actividade imobiliária de forma generalizada. 2.8.2.3. ASSOCIAÇÃO NACIONAL DOS PERITOS AVALIADORES DA LISTA OFICIAL DA JUSTIÇA – PAOJ [12] Esta associação foi recentemente criada em 2013 com o objeto de reunir os peritos avaliadores inscritos na Lista Oficial do Ministério da Justiça [13], tendo como objetivo nos seus estatutos, entre outras, a defesa da atividade dos seus membros, a dinamização do diálogo com todos os intervenientes e agentes da justiça, a intervenção pedagógica através de ações de formação para a prática da avaliação nas suas diversas áreas, divulgar a documentação e bibliografia sobre a actividade e organizar encontros e conferências. De salientar que esta associação possui um Conselho de Ética e Deontologia em funções. 2.8.2.4. THE ORGANISATION FOR EUROPEAN EXPERT ASSOCIATION – EUROEXPERT [14] Esta associação europeia com sede no Luxemburgo, fundada em 1998, reúne uma série de associações profissionais do continente europeu, com a particularidade de apenas aceitar uma por cada País. Os objectivos propostos passam pelo desenvolvimento, pela promoção e pela convergência na formação comum dos vários profissionais em todos os países da Europa, promovendo a sua uniformização. O membro português desta associação é a APAE. 2.8.2.5. THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS – TEGOVA [7] Esta segunda associação europeia, constituída por 60 associações nacionais de entre 30 países europeus, foi fundada em 1997, tendo como principais objetivos, na sua maioria, os da associação referida no ponto anterior. Esta associação publicou a norma de avaliação “European Valuation Standards” – EVS [15] com o objetivo de servir de referência aos profissionais em trabalhos de avaliação em toda a Europa. 2.8.2.6. INTERNATIONAL VALIATION STANDARDS COMMITTEE – IVSC [16] Esta associação, de cariz internacional, foi fundada em 1981 com a denominação de International Assets Valuation Standards Committee, alterando essa designação para a actual IVSC em 1994, possui atualmente 74 membros entre 54 países, tendo como objetivos, entre outros, o desenvolvimento de modelos de avaliação internacionais de alta qualidade e a cooperação e a colaboração entre os seus membros. Esta associação publicou a norma de avaliação internacional “International Valuation Standards” – IVS [17] para adopção Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 27 2.8.2.7. QUADRO RESUMO DAS ASSOCIAÇÕES PROFISSIONAIS A seguir apresenta-se um quadro com a listagem de todas as associações profissionais acima inventariadas. Quadro 2.14 – Associações profissionais APAE ANAI PAOJ EUROEXPERT TEGoVA IVSC 2.8.3. ENTIDADES REGULADORAS 2.8.3.1. BANCO DE PORTUGAL – BDP [18] O Banco de Portugal foi criado por decreto régio em 1846, tendo a função de banco comercial e a de banco emissor. Depois da sua nacionalização ocorrida em 1974, as suas funções e estatutos foram redefinidos através duma Lei Orgânica publicada em 1975, que lhe atribuía o estatuto de banco central e incluía, pela primeira vez a função de supervisão do sistema bancário. Assim, o Banco de Portugal exerce, entre outras, a supervisão prudencial das instituições de crédito, das sociedades financeiras e das instituições de pagamento. 2.8.3.2. INSTITUTO DE SEGUROS DE PORTUGAL – ISP [19] Este Instituto é uma entidade administrativa independente com competência regulamentares de autorização ou de não oposição, de registo ou certificação, de supervisão on-site e off-site, de enforcement, revogatórias, contraordenacionais e institucionais. No sentido de regular a avaliação dos terrenos e edifícios das empresas de seguros e dos fundos das pensões, o Instituto publicou a Norma n.º 16/1999 [20] que veio a definir as condições a preencher pelos peritos, regras de compatibilidade, critérios e metodologias de avaliação, bem como normas relativas à elaboração dos relatórios de avaliação. Foi recentemente publicado o Decreto-Lei n.º 1/2015 [21], com entrada em vigor no dia 1 de Fevereiro de 2015, no qual se prevê que o ISP seja renomeado por Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões – ASF, redefinindo a sua missão e atribuições, as quais passam, segundo o seu artigo 6.º, a “assegurar o regular funcionamento do mercado segurador e dos fundos de pensões, através da promoção da estabilidade e solidez financeira das entidades sob a sua supervisão, bem como da garantia da manutenção de elevados padrões de conduta por parte das mesmas, com vista ao objetivo principal de protecção dos tomadores de seguros, segurados, subscritores, participantes, beneficiários e lesados.” A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 28 Com esta alteração, a futura ASF irá ganhar mais independência face ao poder executivo e, por outro lado, verá acrescidas as suas competências no âmbito do quadro da supervisão financeira quer a nível nacional quer a nível europeu. 2.8.3.3. COMISSÃO DE MERCADOS E VALORES IMOBILIÁRIOS – CMVM [22] Esta comissão foi criada com o objetivo de regular os mercados imobiliários e, em particular nesta matéria, os FII. Para o efeito, elaborou e publicou em Diário da República o Regulamento n.º 8/2002 – Fundos de Investimento Imobiliário, posteriormente alterado pelo Regulamento n.º 1/2005 e novamente alterado e republicado pelo Regulamento n.º 7/2007 [5]. Esta comissão também organiza uma lista de peritos avaliadores devidamente credenciados para avaliação dos FII. 2.8.3.4. AUTORIDADE TRIBUTÁRIA E ADUANEIRA – AT [23] Esta autoridade, tutelada pelo Ministério das Finanças, tem como atribuições, entre outras, administrar os impostos e os direitos aduaneiros. No caso particular da tributação do património, promove o recrutamento e a formação dos peritos avaliadores afetos aos diversos Serviços de Finanças para efeitos de avaliação fiscal de prédios urbanos e rústicos, de acordo com o previsto no CIMI [4]. 2.8.3.5. DIRECÇÃO-GERAL DA ADMINISTRAÇÃO DA JUSTIÇA – DGAJ [24] Esta Direcção-Geral, tutelada pelo Ministério da Justiça, entre outras atribuições, e no cumprimento do Decreto-Lei n.º 125/2002 [25], promove o recrutamento, a formação e organização das listas oficiais de peritos avaliadores dos vários Tribunais da Relação para efeitos da sua nomeação para os vários estádios do processo expropriativo por utilidade pública. 2.8.3.6. DIRECÇÃO-GERAL DO TESOURO E FINANÇAS – DGTF [26] Esta Direcção-Geral, tutelada pelo Ministério das Finanças e da Administração Pública, criou critérios e normas técnicas específicas para os peritos procederem à avaliação de imóveis integrados no património público [27]. Nestas regras constam, entre outros, os métodos de avaliação a adoptar, as regras para elaboração do relatório de avaliação e os requisitos que os peritos avaliadores devem possuir para o efeito. 2.8.3.7. CONSELHO NACIONAL DE SUPERVISORES FINANCEIROS – CNSF [28] O CNF que reúne o BdP, a CMVM e o ISP, colocaram em consulta pública um documento denominado por “A Avaliação e Valorização de Imóveis – Uma Abordagem Integrada Para o Sistema Financeiro Português” [29] até ao passado dia 15 de Janeiro de 2014 sobre avaliação e valorização de imóveis. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 29 Neste documento são apresentadas propostas para assegurar uma abordagem integrada para o sistema financeiro da avaliação e valorização de imóveis com o objetivo de reforçar a robustez das avaliações de imóveis e do trabalho desenvolvido pelos avaliadores. 2.8.3.8. QUADRO RESUMO DAS ENTIDADES REGULADORAS A seguir apresenta-se um quadro com a listagem de todas as Entidades Reguladoras acima inventariadas. Quadro 2.15 – Entidades Reguladoras BdP ISP CMVM AT DGAJ DGTF CNSF A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 30 Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 31 3 PROPOSTA DE MODELO 3.1. INTRODUÇÃO Para determinação do coeficiente de depreciação no âmbito de uma avaliação de um imóvel, os peritos avaliadores utilizam os vários métodos referidos no ponto 2.7, tendo alguns peritos desenvolvido métodos próprios ou adaptações a um método que habitualmente utilizam e de que resultam da sua experiência profissional ao longo do tempo. Tendo em conta esta situação, verifica-se que o valor do coeficiente de depreciação atribuído por vários peritos avaliadores para o mesmo caso possui alguma variação, a qual irá refletir-se directamente na estimativa do valor do respectivo imóvel. No sentido de analisar essa variação, propõe-se a escolha de um edifício que seja representativo do parque habitacional nacional, calculando-se o valor do coeficiente de depreciação pelos vários métodos acima referidos e, por outro lado, solicitando-se a um grupo de peritos avaliadores o mesmo cálculo com recurso de um método à sua escolha. 3.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DO CASO DE ESTUDO 3.2.1. DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO CASO DE ESTUDO A escolha para caso de estudo deverá ser feita dentro de um conjunto de edifícios que possuam simultaneamente as seguintes caraterísticas gerais: a) Moradia unifamiliar num lote em zona urbanizada; b) Construção inicial com mais de 40 anos; c) Tenham tido, pelo menos, uma ampliação ou uma grande beneficiação. Tendo em conta os parâmetros acima indicados, escolheu-se um edifício de cave e r/chão, com a tipologia T4, localizado num lote inserido num aglomerado rural consolidado do concelho da Maia, com uma construção inicial de 1965, tendo sido ampliado e beneficiado em 1973 e novamente ampliado e beneficiado em 1985. A descrição e a caraterização do referido imóvel encontram-se num documento em anexo que serviu de base à consulta. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 32 Imagem 1 – Vista geral do edifício do 1.º caso de estudo Imagem 2 – Vista dos alçados principal e lateral do edifício do 1.º caso de estudo Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 33 3.2.2. CÁLCULO DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO PELOS VÁRIOS MÉTODOS Com vista à determinação do valor do coeficiente de depreciação admitiu-se que a vida útil deste tipo de edifícios, de acordo com o referido no ponto 2.7.2., é de 65 anos. Mais se admitiu que, face à existência de três zonas de construção em diferentes tempos, o valor do coeficiente será a média dos três coeficientes correspondente a cada zona ponderada pela respetiva área. 3.2.2.1. MÉTODO LINEAR Por aplicação da fórmula de cálculo indicada em (2.8) e com os pressupostos acima indicados, apresenta-se no seguinte quadro os dados considerados e o valor resultante. Quadro 3.1 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método linear Método Linear Dados do edifício Vida útil do edifício 65 anos Idade (anos) Área (m2) Construção inicial 49 88,90 1.ª ampliação 41 53,80 2.ª ampliação 29 27,40 K = 66,54 % 3.2.2.2. MÉTODO DE KWENTZLE Por aplicação da fórmula de cálculo indicada em (2.9) e com os pressupostos acima indicados, apresenta-se no seguinte quadro os dados considerados e o valor resultante. Quadro 3.2 – Cálculo do coeficiente de depreciação pelo método de Kwentzle Método de Kwentzle Dados do edifício Vida útil do edifício 65 anos Idade (anos) Área (m2) Construção inicial 49 88,90 1.ª ampliação 41 53,80 2.ª ampliação 29 27,40 K = 45,49 % A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 40 diferentes vidas úteis, vidas efetivas e estados de conservação específicos. A segunda proposta vai ainda mais longe, substituindo a vida útil por vida útil de referência. No entanto, o problema apontado no último parágrafo do ponto 3.2.4. continua válido para estas duas propostas, isto é, a dificuldade de enquadramento nos vários estados de conservação mantem-se. 3.3.3. A PROPOSTA DE ALTERAÇÃO AO MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE 3.3.1.1. INTRODUÇÃO O coeficiente do estado de conservação incluído na fórmula de Ross-Heidecke (2.11), é uma variável discreta, tomando nove valores diferentes correspondentes a outros tantos estados de conservação tipificados, conforme quadro 2.8., com intervalos crescentes. Tendo em conta que o MAEC foi desenvolvido pelo LNEC para a determinação do estado de conservação de imóveis, embora noutro âmbito, julga-se que seria útil determinar o coeficiente do estado de conservação através deste método, adaptando-o para o efeito, em substituição da tabela indicada no quadro 2.5, prevista no método de Ross-Heidecke. Assim, o coeficiente de conservação determinado dessa forma e convenientemente transformado para o efeito apresentaria a forma de uma variável contínua que, em princípio, permitiria resolver o problema acima apontado, ou seja, reduzir a dispersão de resultados obtida por avaliadores independentes. 3.3.3.2. O MÉTODO DE AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DE IMÓVEIS O método de avaliação do estado de conservação de imóveis, designado por MAEC, foi desenvolvido no LNEC e publicado pela Portaria n.º 1.192-B/2006 [32], de 3 de Novembro, no âmbito do NRAU, publicado pela Lei n.º 6/2006 [33], de 27 de Fevereiro. Este método permite determinar um coeficiente de conservação que reflete o estado de conservação do edifício e a existência de infraestruturas básicas. Este coeficiente, em conjunto com o valor patrimonial tributário, permite definir o valor máximo de atualização extraordinária da renda desse edifício, conforme definido pelo NRAU. O nível de conservação, segundo o n.º 3 do artigo 2.º, “é determinado com base na inspecção das anomalias visíveis à data da vistoria, segundo os critérios e as regras de avaliação constante nos artigos seguintes.” O artigo 3.º da referida Portaria n.º 1.192-B/2006 [32] estabelece os critérios gerais de avaliação, referindo o n.º 1 que “a avaliação do nível de anomalia que afecta cada elemento funcional é realizada através da conjugação dos quatro seguintes critérios: a) Consequência da anomalia na satisfação das exigências funcionais; b) Tipo e extensão do trabalho necessário para a correcção da anomalia; c) Relevância dos locais afectados pela anomalia; d) Existência de alternativa para o espaço ou equipamento afectado.” Por outro lado, o n.º 2 do mesmo artigo estabelece que “a pontuação obtida por cada elemento funcional é calculada pelo produto entre o número de pontos associado a cada nível de anomalia e a ponderação atribuída ao elemento funcional.” Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 41 Já o artigo 4.º define os níveis de anomalias, por aplicação dos critérios indicados nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo anterior: a) Anomalias muito ligeiras : ausência de anomalias, ou anomalias sem significado; b) Anomalias ligeiras : anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de limpeza, substituição ou reparação de fácil execução; c) Anomalias médias : i) anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de correção de difícil execução; ii) anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de fácil correção; d) Anomalias graves : i) anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de correção de difícil execução; ii) anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correção de fácil execução; e) Anomalias muito graves : i) anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de difícil correção; ii) anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes graves ou muito graves; iii) ausência ou inoperacionalidade de infra-estrutura básica; O artigo 5.º pondera os critérios indicados nas alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º, devendo ser aplicados da seguinte forma: a) Se as anomalias mais graves afetarem a parte principal do locado, entendido como o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções dominantes do locado, prevalece esse nível de anomalia; b) Se as anomalias mais graves afectarem a parte secundária do locado, entendido como o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções acessórias do locado, é calculada uma média entre o nível de anomalia da parte principal e da parte secundária, atribuindo uma importância menor às partes secundárias; c) Se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns, são avaliadas na medida em que afectem o locado em apreciação; d) Se a anomalia afectar um equipamento ou instalação para o qual exista uma alternativa com condições equivalentes de utilização, é calculada a média do nível de anomalia desses equipamentos ou instalações. Por último, o n.º 1 do artigo 6.º refere que “o índice de anomalias é obtido pelo quociente entre o total das pontuações e o total das ponderações atribuídas aos elementos funcionais aplicáveis, sendo o valor atribuído aproximado com duas casa decimais”, sendo classificado segundo a escala constante no seguinte quadro. Quadro 3.12 – Classificação do índice de anomalias do MAEC [3] Nível anomalia Muito ligeiras Ligeiras Médias Graves Muito graves Índice anomalias 5,00 ≥ IA ≥ 4,50 4,50 › IA ≥ 3,50 3,50 › IA ≥ 2,50 2,50 › IA ≥ 1,50 1,50 › IA ≥ 1,00 Estado de conservação Excelente Bom Médio Mau Péssimo Nível de conservação 5 4 3 2 1 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 42 Os técnicos devidamente inscritos nas várias Comissões Arbitrais Municipais - CAM, após efetuarem uma vistoria ao locado/imóvel deverão preencher uma “ficha de avaliação do nível de conservação de edifícios”, idêntica à existente em anexo à referida Portaria n.º 1.192-B/2006 [32], através do Portal da Habitação [33] disponível para o efeito e de acordo com as Instruções de Aplicação do MAEC [3], igualmente disponível no Portal da Habitação. 3.3.3.3. O ESTADO DE CONSERVAÇÃO Conforme constatado no ponto 3.2.4, existe alguma dificuldade no enquadramento do estado de conservação do edifício em causa dentro dos sete estados intermédios referenciados na tabela de RossHeidecke constante no quadro 2.9., e que variará segundo a experiência e a sensibilidade de cada perito avaliador. No sentido de minimizar este problema, propõe-se a determinação deste coeficiente, que traduz o estado de conservação de um imóvel, mediante a utilização de uma ficha de avaliação do estado de conservação adaptada para o efeito. 3.3.3.4. PROPOSTA DE FICHA DE AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO Em primeiro lugar, deverão ser definidos os elementos funcionais a partir dos quais se podem decompor um edifício e que sejam relevantes na avaliação do estado de conservação. Seguidamente, deverá ser atribuída uma ponderação a cada elemento funcional, tendo em conta o seu peso no conjunto do edifício. Tendo em conta os dois pressupostos acima indicados, foram selecionados da ficha do MAEC [3] os elementos funcionais que se julgam que melhor compõem um edifício de habitação unifamiliar, bem como os correspondentes valores de ponderação e que no seguinte quadro se indica. Quadro 3.13 – Elementos funcionais e respetiva ponderação Elementos funcionais Ponderação 01. Estrutura 6 02. Cobertura 5 03. Elementos salientes 3 04. Paredes exteriores 5 05. Paredes interiores 3 06. Revestimentos de pavimento exterior 2 07. Revestimento de pavimento interior 4 08. Tetos 4 09. Escadas 4 10. Caixilharias e portas exteriores 5 11. Caixilharias e portas interiores 3 12. Dispositivos de proteção de vãos 2 13. Dispositivos de proteção contra queda 4 14. Equipamento sanitário 3 15. Equipamento de cozinha 3 Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 43 Quadro 3.13 – Elementos funcionais e respetiva ponderação 16. Instalação de distribuição de água 3 18. Instalação de gás 3 19. Instalação elétrica 3 20. Instalação de telecomunicações e contra intrusão 1 21. Instalação de ventilação 2 22. Instalação de climatização 2 23. Instalação de segurança contra incêndio 2 Em segundo lugar, propõe-se para as anomalias visíveis nos elementos funcionais a aplicação dos critérios definidos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 3.º da referida Portaria n.º 1.192-B/2006 [32] e a sua classificação de acordo com o previsto no artigo 4.º da mesma Portaria entre cinco níveis, desde muito ligeiras a muito graves. Para o enquadramento das anomalias nos vários níveis acima indicados, propõe-se ainda a utilização, com as devidas adaptações, da descrição para cada elemento funcional contida nas Instruções de Aplicação do MAEC [34], e que a seguir se detalha nos seguintes quadros. Quadro 3.14 – Descrição dos elementos da estrutura a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Fundações, pilares, vigas, partes estruturais de varandas, balcões e marquises, e paredes estruturais (interiores ou exteriores). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Manchas de ferrugem e fendilhação que não indiciam problemas estruturais. Estrutura com fendilhação localizada de pequena largura. Médias Estrutura com descasque no recobrimento de armadura em áreas limitadas. Lajes com deformações ligeiras. Estrutura com fendilhação frequente de pequena largura. Graves Estrutura com armaduras à vista e com corrosão profundas em grandes áreas. Estrutura com alteração da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Estrutura com fendilhação cuja localização, orientação e evolução indiciam problemas estruturais. Estrutura com fendilhação localizada de largura média. Estrutura com desagregação de elementos, não comprometendo a sua A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 44 estabilidade. Estrutura com alteração de geometria (ex. paredes deformadas ou desaprumadas), motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Muito graves Estrutura com significativa alteração da geometria (ex. pilares muito desaprumados, vigas ou lajes com grandes abaulamentos), indiciando risco de colapso total ou parcial. Estrutura com fendilhação cuja localização, orientação e evolução indiciem risco de colapso total ou parcial. Estrutura com fendilhação maior que 5 cm e indiciando risco de desabamento total ou parcial. Estrutura com desagregação de elementos, comprometendo a sua estabilidade. Estrutura com significativa alteração da geometria (ex. paredes com abaulamentos), indiciando risco de desabamento total ou parcial. Fundações com assentamentos diferenciais colocando em risco a segurança do edifício. Guarnecimento de vãos de portas e janelas empenados ou fraturados, indiciando risco de desabamento total ou parcial. Quadro 3.15 – Descrição dos elementos da cobertura a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Estrutura principal de suporte (asnas, vigas, lajes de cobertura, etc.), estrutura secundária de suporte (madres, varas, ripas, etc.), impermeabilizações, outros revestimentos e sistemas de drenagem de águas pluviais (ex. caleiras, algerozes e tubos de queda). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Revestimentos de cobertura inclinada com sujidades ou vegetação parasitária, mas não comprometendo a estanquidade à água. Sistema de drenagem de águas pluviais com entupimentos, exigindo limpeza. Médias Cobertura inclinada deformada em áreas limitadas. Estrutura secundária da cobertura inclinada com alguns elementos deteriorados (ex. telhas ou chapas partidas) colocando em risco a estanquidade à água. Revestimento de impermeabilização de cobertura em terraço fendilhado ou incorretamente aplicado (ex. membranas betuminosas com juntas de sobreposição insatisfatoriamente realizadas), colocando em risco a Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 45 estanquidade à água. Sistema de drenagem de águas pluviais com anomalias pontuais (ex. falta de partes de platibandas ou de beirados, de algerozes e tubos de queda) colocando em risco a estanquidade à água. Graves Cobertura inclinada deformada em grandes áreas. Estrutura secundária da cobertura inclinada com deterioração ligeira de elementos. Revestimento da cobertura inclinada com deterioração acentuada (ex. elementos em falta), originando infiltrações. Revestimento de impermeabilização de cobertura em terraço descolado, fissurado ou parcialmente removido, originando infiltrações. Sistema de drenagem de águas pluviais inexistente, inoperacional ou com anomalias generalizadas, originando infiltrações. Muito graves Cobertura com alteração da geometria geral, indiciando grave deterioração da estrutura subjacente, consequência da cedência, ruína ou rotura de elementos resistentes primários. Estrutura secundária da cobertura inclinada com destruição total ou parcial de elementos. Revestimento de cobertura inclinada originando infiltrações generalizadas e exigindo substituição total (ex. revestimento removido numa grande extensão). Revestimento de impermeabilização de cobertura em terraço originando infiltrações generalizadas e exigindo substituição total. Quadro 3.16 – Descrição dos elementos salientes a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Elementos projetados da envolvente do edifício (ex. chaminés, balaustradas, ornamentação diversa) e elementos acrescentados à envolvente do edifício (ex. antenas, equipamentos e painéis publicitários). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Elementos salientes com sujidades, exigindo limpeza e/ou pintura. Elementos salientes com partes em falta ou fortemente desgastados. Médias Elementos salientes com suportes ou fixações partidas, com ataque biológico, ou corroídos, não indicando risco de desabamento. Elementos salientes com significativa alteração da geometria, não indiciando risco de desabamento. Graves Elementos salientes com pequenas partes em risco de queda (ex. soltas, A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 46 empoladas, pendentes, com ataque biológico, em desagregação). Muito graves Elementos salientes com partes volumosas em risco de queda. Elementos salientes com suportes ou fixações partidos, e indiciando risco de desabamento total ou parcial (ex. corrosão extensiva de partes metálicas ou vigas de madeira podres). Elementos salientes com significativa alteração da geometria, indiciando risco de desabamento total ou parcial (ex. deformação acentuada das partes em consola, chaminés significativamente desaprumadas). Quadro 3.17 – Descrição dos elementos das paredes exteriores a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Partes opacas das paredes exteriores não-estruturais, revestimentos de paredes exteriores (estruturais e não-estruturais). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Revestimentos de paredes com fendilhação localizada e de pequena largura. Revestimento de paredes com sujidades, alteração de cor ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura. Paredes com grande diversidade de revestimentos, variações de cor ou textura, denotando reparações anteriores pouco cuidadosas. Paredes com pintura removida em áreas limitadas. Revestimentos de paredes com sinais que revela a presença anterior de água, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente. Médias Paredes com aberturas resultantes da degradação que permitem a intrusão indesejada de pessoas ou animais no interior do imóvel, bem como a proliferação de pragas. Revestimentos de paredes com fendilhação extensa de pequena largura. Revestimentos de paredes em falta, soltos, empolados ou em desagregação em áreas limitadas. Paredes com pintura removida em grandes áreas. Revestimentos de paredes com sinais de eflorescências ou vestígios de ataque biológico (ex. presença de térmitas e bolores, desenvolvimento de vegetação parasitária tais como algas, líquenes e musgos). Revestimentos de paredes com áreas limitadas molhadas ou muito húmidas. Graves Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformações, Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 47 motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Revestimento de paredes com fendilhação localizada de largura média. Revestimentos de paredes em falta ou em desagregação em grandes áreas, exigindo substituição ou reparação total. Revestimentos de paredes com eflorescência generalizadas ou ataque biológico extensivo. Revestimentos de paredes com grandes áreas molhadas ou muito húmidas. Muito graves Paredes com grandes abaulamentos, desaprumos, cedências ou outras deformações que indiciem risco de desabamento total ou parcial. Guarnecimento de vãos significativamente empenados ou fraturados, indiciando cedências ou outras deformações das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial. Paredes com descontinuidades, fendilhação com largura superior a 5 mm, ou desagregação de elementos comprometendo a sua estabilidade. Quadro 3.18 – Descrição dos elementos das paredes interiores a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Partes opacas de paredes interiores não-estruturais e revestimentos de paredes interiores (estruturais e não-estruturais). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Revestimentos de paredes com fendilhação localizada e de pequena largura. Revestimentos de paredes com sujidades, alteração de cor ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura. Paredes com grande diversidade de revestimentos, variações de cor ou textura, denotando reparações anteriores pouco cuidadas. Paredes com pintura removida em áreas limitadas. Elementos decorativos de paredes partidos ou fortemente degradados. Revestimentos de paredes com sinais que revelam a presença interior de água, percebendo-se que a origem do problema foi resolvido atempadamente. Médias Revestimentos de paredes com fendilhação extensa de pequena largura. Revestimentos de paredes em falta, soltos, empolados, com ataque biológico ou em desagregação em áreas limitadas. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 48 Paredes com pintura removida em grandes áreas. Pequenos elementos decorativos de paredes em risco de queda (ex. partidos ou deslocados). Revestimentos de paredes com sinais de eflorescências ou vestígios de ataque biológico (ex. presença de térmitas e bolores, desenvolvimento de vegetação parasitária tais como algas, líquenes e musgos). Revestimentos de paredes com áreas limitadas molhadas ou muito húmidas. Graves Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformações, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalações ou no equipamento. Paredes com aberturas resultantes da desagregação que permitem a intrusão indesejada de pessoas ou animais no interior do imóvel, bem como a proliferação de pragas. Revestimentos de paredes com fendilhação localizada de largura média. Revestimentos de paredes em falta, com ataque biológico ou em desagregação em grandes áreas, exigindo substituição ou reparação total. Placas de revestimento de paredes leves ou situadas a altura reduzida em risco de queda, podendo causar ferimentos ou danificar bens (ex. veículos). Revestimentos de paredes com eflorescências generalizadas ou ataque biológico extensivo. Revestimentos de paredes com grandes áreas molhadas ou muito húmidas. Muito graves Paredes com grandes abaulamentos, desaprumos, cedências ou outras deformações que indiciem risco de desabamento total ou parcial. Guarnecimento de vãos significativamente empenados ou fracturados, indiciando cedências ou outras deformações das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial. Paredes com descontinuidades, fendilhação com largura superior a 5 mm, ou desagregação de elementos comprometendo a sua estabilidade. Placas de revestimento de paredes com massa elevada ou situadas a grande altura em risco de queda, podendo colocar em risco a vida de pessoas. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 49 Quadro 3.19 – Descrição dos elementos dos revestimentos de pavimentos exteriores a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Revestimentos de piso de espaços não encerrados. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Revestimentos de piso com sujidades, alteração de cor ou de textura, exigindo limpeza. Pavimentos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparações anteriores pouco cuidadas. Médias Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregação, com ataque biológico ou com desgaste acentuado em áreas limitadas. Graves Pavimentos com aberturas resultantes da desagregação que permitem a intrusão indesejada de animais no interior do imóvel, com como a proliferação de pragas. Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados em desagregação, com ataque biológico ou com desgaste acentuado em grandes áreas, exigindo substituição ou reparação total. Muito graves Quadro 3.20 – Descrição dos elementos dos revestimentos de pavimentos interiores a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Revestimentos de piso de espaços encerrados. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Revestimentos de piso com sujidades, alteração de cor ou de textura, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento. Pavimentos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparações anteriores pouco cuidadas. Revestimentos de piso com sinais que revelam a presença anterior de água, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida atempadamente. Médias Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, irregulares, fendilhados, em desagregação, com ataque biológico ou com desgaste A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 56 Quadro 3.29 – Descrição dos elementos da instalação de distribuição de água a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação de distribuição de água (ex. tubagens, acessórios, equipamentos e aparelhos de medida) que assegura a distribuição de água desde a entrada do imóvel até ao ponto de utilização de cada aparelho e aparelhos de produção de água quente (ex. caldeira a gasóleo, coletores solares) com exceção dos alimentados a gás. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Instalação de distribuição de água com componentes com sujidades, riscados ou oxidados. Instalações de distribuição de água evidenciando reparações anteriores pouco cuidadas (ex. rectificação de tubagem, traçados alternativos). Equipamento de produção de água quente (ex. caldeira, termoacumulador) corroídos. Médias Instalação de distribuição de água com componentes deteriorados (ex. soltos, partidos, enferrujados, corroídos), prejudicando o seu funcionamento. Instalação de distribuição de água com válvulas de seccionamento do abastecimento ao imóvel ou aos equipamentos deterioradas (ex. enferrujadas ou corroídas). Equipamento de produção de água quente com funcionamento deficiente. Graves Instalação de distribuição de água com funcionamento muito deficiente. Instalação de distribuição de água com caudal insuficiente por calcificação interior da canalização. Equipamento de produção de água quenta inoperacional. Muito graves Instalação de distribuição de água inoperacional por anomalias graves (ex. com fugas ou roturas). Instalação de distribuição de água sem ligação à rede pública e com fonte de abastecimento própria inoperacional. Instalação de água fria ou quente removida. Quadro 3.30 – Descrição dos elementos da instalação de drenagem de águas residuais a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação de drenagem de águas residuais (ex. tubagem e acessórios) que assegura a evacuação das águas residuais desde cada aparelho sanitário até aos elementos finais (caixa interceptora da rede pública ou fossa séptica). Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 57 Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Instalação de drenagem de águas residuais com componentes evidenciando desgaste (ex. com sujidades, riscados, oxidados). Instalação de distribuição de águas residuais evidenciando reparações anteriores pouco cuidadas (ex. retificação de tubagem, traçados alternativos). Médias Instalação de drenagem de águas residuais com componentes deteriorados (ex. soltos, partidos, enferrujados, corroídos), prejudicando o seu funcionamento. Graves Instalação de drenagem de águas residuais com funcionamento muito deficiente (ex. entupimento parcial de tubagens). Muito graves Instalação de drenagem de águas residuais inoperacional por anomalias graves (ex. fugas ou rupturas). Quadro 3.31 – Descrição dos elementos da instalação de gás a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação de gás canalizado do imóvel, englobando o conjunto de tubagens, acessórios, equipamentos de medida, que assegura a distribuição desde a entrada até ao dispositivo de corte de cada aparelho, incluindo os aparelhos de medida e os aparelhos abastecidos por gás. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Tubagens, acessórios, equipamentos de medida ou aparelhos a gás com anomalias que apenas prejudicam o aspeto (ex. sujos, riscados). Chaminé ou conduta de evacuação dos produtos da combustão com anomalias que apenas prejudicam o aspeto (ex. sujos, riscados). Instalação de gás evidenciando reparações anteriores que prejudicam o aspeto (ex. traçados alternativos á vista quando originalmente estavam embebidos nas paredes). Médias Instalação de gás evidenciando defeitos não críticos (ex. aparelhos de gás com funcionamento deficiente relativamente ao comportamento da chama, incluindo retorno, descolamento, instabilidade, ruído ou com pontas amarelas, contador de gás danificado ou parado). Graves Muito graves Instalação de gás evidenciando defeitos críticos (ex. fuga de gás que pela sua natureza ou localização ponha em causa as condições de segurança A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 58 da utilização e que tenha sido detectada mediante água sabonosa, detectores de gás, leitura de contador ou outros métodos adequados). Quadro 3.32 – Descrição dos elementos da instalação elétrica a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação elétrica que assegura a distribuição de eletricidade desde a entrada do imóvel até aos pontos de utilização, constituída por canalizações elétricas, quadro elétrico, contador, aparelhagem de proteção por corrente diferencial, tomadas, interruptores, aparelhos de iluminação e condutores de terra de proteção. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Aparelhagem elétrica e de iluminação evidenciando desgaste ou deterioração exterior que não põe em causa a sua integridade (ex. interruptores com espelhos riscados). Canalizações elétricas evidenciando modificações anteriores pouco cuidadas (ex. tubagens à vista). Médias Aparelhagem elétrica e de iluminação com alguns componentes deteriorados (ex. interruptores com cantos partidos ou superfície exterior deteriorada, mas sem risco de expor peças em tensão), prejudicando o uso. Canalizações elétricas com troços deteriorados (ex. condutores elétricos visíveis nas ligações aos aparelhos), prejudicando o uso. Graves Aparelhagem elétrica e de iluminação com diversos componentes bastantes deteriorados ou removidos (ex. interruptores partidos ou queimados), colocando risco na manipulação. Canalizações elétricas com troços removidos ou fortemente deteriorados (ex. condutores elétricos acessíveis com isolamento “descarnado”), colocando risco na manipulação. Muito graves Aparelhagem elétrica inoperacional ou removida. Aparelhagem elétrica com condutores ou peças em tensão acessíveis (ex. tomadas com espelho retirado). Canalizações elétricas inoperacionais (ex. condutores elétricos cortados ou em curto-circuito). Canalizações elétricas com condutores ou peças em tensão acessíveis. Instalação elétrica removida. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 59 Quadro 3.33 – Descrição dos elementos da instalação de telecomunicações e contra intrusão a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalações de TV, de telefone, de intercomunicação e de segurança contra a intrusão Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Aparelhagem evidenciando desgaste ou deterioração exterior que não põe em causa a sua integridade (ex. tomadas com espelhos riscados, com pequenas partes partidas ou com a superfície exterior queimada). Cabos evidenciando modificações anteriores pouco cuidadas (ex. tubagens ou encaminhamentos à vista). Instalação de segurança contra a intrusão com componentes evidenciando desgaste. Médias Aparelhagem com componentes deteriorados, inoperacionais ou removidos, prejudicando o uso. Cabos com troços deteriorados (ex. isolamentos envelhecidos), prejudicando o uso. Instalações de segurança contra a intrusão com diversos componentes inoperacionais. Graves Aparelhagem com componentes deteriorados, inoperacionais ou removidos, colocando risco na manipulação. Aparelhagem inoperacional ou removida, exigindo substituição total. Cabos inoperacionais, cortados ou removidos. Instalação de segurança conta intrusão inoperacional ou removida. Muito graves Quadro 3.34 – Descrição dos elementos da instalação de ventilação a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação de ventilação natural ou mecânica constituída por aberturas de admissão, passagem e exaustão de ar, condutas, ventiladores estáticos (ex. chaminé) e ventiladores mecânicos (ex. exaustor da cozinha). Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Aberturas de ventilação soltas ou degradação por corrosão de grelhas de ventilação prejudicando o aspecto. Médias Aberturas reguláveis inoperacionais. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 60 Necessidade de substituição de grelhas auto-reguláveis e/ou hidroreguláveis. Graves Obstrução de aberturas de ventilação (ex. chaminé, grelhas, etc.). Ventiladores mecânicos inoperacionais. Muito graves Quadro 3.35 – Descrição dos elementos da instalação de climatização a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Instalação de climatização (ex. ar condicionado, aquecimento central a gás ou gasóleo, pavimento radiante ou recuperador de calor. Anomalias Sintomas visíveis Ligeiras Instalação de climatização com componentes evidenciando desgaste (ex. peças partidas ou oxidadas). Médias Instalação de climatização com funcionamento deficiente. Graves Instalação de climatização inoperacional ou removida, exigindo substituição total. Instalação de climatização com componentes deteriorados ou removidos, podendo dar origem a acidentes sem grande gravidade. Muito graves Quadro 3.36 – Descrição dos elementos da instalação de segurança contra incêndio a avaliar e respetiva gravidade Elementos de construção a avaliar Portas com qualificação de resistência ao fogo (portas corta-fogo ou portas para-chama) e respetivos dispositivos de fecho automático, Instalação de controlo de fumo (ex. bocas de admissão de ar, bocas de evacuação de fumo, exaustores de fumos e dispositivos de comando, condutas e ventiladores), meios de combate ao incêndio (ex. extintores, colunas secas e bocas de incêndio), indicativos e iluminação de segurança. Anomalias Sintomas visíveis Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 61 Ligeiras Instalação de controlo de fumo com aberturas evidenciando desgaste (ex. soltas, riscadas). Meios de combate ao incêndio evidenciando desgaste (ex. pictogramas dos extintores ilegíveis, pintura de colunas secas deteriorada ou removida). Indicativos e iluminação de segurança com sujidades, riscados ou oxidados. Médias Portas de qualificação de resistência ao fogo permanentemente abertas devido à introdução indevida de mecanismos. Portas de qualificação de resistência ao fogo deterioradas mas garantindo parcialmente a estanquidade. Instalação de controlo de fumo com aberturas removidas ou degradadas por corrosão. Meios de combate ao incêndio fora da validade. Caminhos de evacuação parcialmente obstruídos. Portas de entrada do imóvel deterioradas mas garantindo parcialmente a estanquidade. Graves Algumas portas com qualificação de resistência ao fogo não garantindo estanquidade ou removidas, mas não inviabilizando a utilização dos percursos de evacuação. Alguns meios de combate ao incêndio removidos ou inoperacionais, mas não inviabilizando o combate ao incêndio. Alguns indicativos e iluminação de segurança inoperacionais ou removidos, mas não inviabilizando a utilização de percursos de evacuação. Alguns detectores de temperatura localizados acima das vergas das portas de patamar removidas. Meios de deteção, alerta e alarme parcialmente removidos motivando o funcionamento deficiente do sistema. Caminhos de evacuação totalmente obstruídos por elementos facilmente removíveis (ex. porta trancada a cadeado). Portas de entrada no imóvel não garantindo estanquidade, mas não inviabilizando a utilização dos percursos de evacuação. Muito graves Generalidade das portas com qualificação de resistência ao fogo não garantindo estanquidade (ex. partidas, desafinadas impedindo o encerramento) ou removidas, inviabilizando a utilização dos percursos de evacuação. Portas com qualificação de resistência ao fogo com mola do dispositivo de fecho automático pasmada. Instalação de controlo de fumo com generalidade das aberturas de A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 62 admissão de ar e/ou saída do fumo bloqueadas ou inoperacionais. Instalação de controlo de fumo com dispositivos de comando inoperacionais. Generalidade dos meios de combate ao incêndio removidos ou inoperacionais (ex. extintor retirado, colunas secas entupidas, bocas de incêndio vandalizadas), inviabilizando o combate ao incêndio. Generalidade dos indicativos e iluminação de segurança inoperacionais ou removidos (ex. indicativos ocultados, aparelhos de iluminação ou blocos autónomos vandalizados) inviabilizando a utilização dos percursos de evacuação. Generalidade dos detectores localizados acima das vergas das portas de patamar removidos. Meios de deteção, alerta e alarme removidos motivando a inoperacionalidade do sistema. Caminhos de evacuação totalmente obstruídos por elementos fixos (ex. vão de porta emparedado). Portas de entrada do imóvel não garantindo estanquidade (ex. partidas, desafinadas impedindo o encerramento) ou removidas, inviabilizando a utilização dos percursos de evacuação. Após o devido enquadramento das anomalias de cada elemento funcional nos respectivos níveis entre 1 a 5, procede-se à sua ponderação, obtendo-se um índice de anomalias global do imóvel que poderá variar igualmente entre 1 a 5, o qual caracteriza numericamente o seu estado de conservação. Por fim, desenvolveu-se em formato excel um ficheiro, contendo os elementos funcionais e os correspondentes níveis de anomalias e ponderações. O ficheiro está programado para efectuar automaticamente o cálculo das pontuações de cada elemento funcional, o total das pontuações e das ponderações, calculando finalmente o valor do índice de anomalias Ia. Perante um caso prático, e de modo a facilitar o seu preenchimento, introduziu-se comentários nas células do referido ficheiro correspondentes a todos os elementos funcionais com os elementos de construção que se devem verificar e a todas as anomalias, desde às muito ligeiras até às muito graves com os respectivos sintomas visíveis, conforme constante nos quadros 3.14 a 3.36, inclusive. As imagens seguintes 3 e 4 correspondem a dois “print screen” do referido ficheiro, nas quais se poderá verificar os comentários colocados nas células para ajuda do preenchimento. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 63 Imagem 3 – “Print Screen” da folha de cálculo com o comentário colocado na célula do elemento funcional 01 Imagem 4 – “Print Screen” da folha de cálculo com o comentário colocado na célula correspondente às anomalias ligeiras do elemento funcional 07 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 64 No caso de não se aplicar um ou mais elementos funcionais ao caso de estudo, deverá ser colocado um zero (0) na respectiva célula, o que implicará a não contabilização no valor final da ponderação. Por exemplo, no caso de se aplicar a todos os elementos funcionais, o total das ponderações será de 75. Quadro 3.37 – Proposta de ficha de avaliação do estado de conservação Anomalias Não Ponderação Pontuação Elementos funcionais Muito ligeiras Ligeiras Médias Graves Muito graves aplicável 5 4 3 2 1 0 01. Estrutura 6 0 02. Cobertura 5 0 03. Elementos salientes 3 0 04. Paredes exteriores 5 0 05. Paredes interiores 3 0 06. Revestimentos de pavimento exterior 2 0 07. Revestimento de pavimento interior 4 0 08. Tetos 4 0 09. Escadas 4 0 10. Caixilharias e portas exteriores 5 0 11. Caixilharias e portas interiores 3 0 12. Dispositivos de proteção de vãos 2 0 13. Dispositivos de proteção contra quedas 4 0 14. Equipamento sanitário 3 0 15. Equipamento de cozinha 3 0 16. Instalação de distribuição de água 3 0 17. Instalação de drenagem de águas residuais 3 0 18. Instalação de gás 3 0 19. Instalação elétrica 3 0 20. Instalação de telecomunicações e contra intrusão 1 0 21. Instalação de ventilação 2 0 22. Instalação de climatização 2 0 23. Instalação de segurança contra incêndio 2 0 Determinação do índice de anomalias Total das pontuações 0 Total das ponderações 75 Índice de anomalias - Ia 0,00 Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 65 3.3.3.5. TRANSFORMAÇÃO DO ÍNDICE DE ANOMALIAS IA NO COEFICIENTE C DO MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE O índice de anomalias Ia descrito no ponto anterior, conforme referido, varia entre 1, correspondente a anomalias muito graves, e 5, que corresponde a anomalias muito ligeiras. De modo a transformar esta escala de 1 a 5 numa escala correspondente inversa que poderá variar entre 0 e 100, propõe-se a seguinte expressão: 4/100.125 IaCIa   (3.1) Sendo: CIa – Coeficiente conservação Ia – Índice de anomalias Para melhor compreensão desta transformação, a seguir apresenta-se o gráfico correspondente à expressão anterior. Quadro 3.38 – Gráfico da transformação do Ia em CIa 3.3.3.6. PROPOSTA DE “FICHA DE AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO” Com a fórmula anterior (3.1), é possível acrescentar na proposta de ficha de avaliação do estado de conservação indicada no quadro 3.34, tendo em conta a vida útil e a idade do imóvel, o cálculo do 0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 Coeficiente CIa - % Ia Transformação Ia - CIa Série1 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 72 Imagem 8 – Vista do interior do 2.º andar do edifício do 2.º caso de estudo As paredes exteriores do edifício são constituídas por uma alvenaria de granito de grande espessura com junta argamassada e apoiadas no solo através de uma fundação contínua. Estas paredes apresentam alguma desagregação de elementos em pequenas zonas mas que não compromete a sua estabilidade. A cobertura é constituída por telhas cerâmicas assentes em madres e asnas de madeira, apresentando pequenas deformações. As telhas estão partidas em algumas zonas e os rufos, as caleiras e os condutores não estão a drenar as águas pluviais de uma maneira eficiente A chaminé de exaustão de fumos da cozinha apresenta uma estrutura com desagregação de elementos, apresentando risco de queda. As paredes interiores em alvenaria de tijolo cerâmico e em tabiques de madeira argamassadas apresentam em algumas zonas falta de revestimentos e algumas zonas húmidas devido a infiltrações de água proveniente da cobertura e das paredes exteriores. Os pavimentos apresentam em algumas zonas falta dos revestimentos em madeira e em cerâmico e também algumas zonas húmidas devido a infiltrações de água proveniente da cobertura e das paredes exteriores. Os tetos interiores em estrutura de madeira apresentam algumas zonas falta dos revestimentos em tabique de madeira argamassadas e também algumas zonas húmidas devido a infiltrações de água proveniente da cobertura e das paredes exteriores. A escada interior de ligação entre o rés-do-chão e os dois pisos apresenta alguns degraus e parte dos respectivos corrimãos partidos. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 73 As caixilharias dos vãos exteriores apresentam alguns vidros partidos com a maioria das janelas e das portas inoperacionais. A maioria das portas interiores estão inoperacionais. As portadas interiores dos vãos de janelas exteriores estão inoperacionais, tendo algumas sido removidas. A guarda da varanda do alçado posterior possui elementos em falta, podendo provocar acidentes. As louças sanitárias e as torneiras das casas de banho estão inoperacionais. Os armários, a banca e as torneiras da cozinha também estão inoperacionais. As redes de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais ao edifício estão inoperacionais. A instalação elétrica e a de telecomunicações estão inoperacionais, uma vez que parte dessas redes foram removidas. Não existem instalações técnicas de gás, contra a intrusão, de ventilação, de climatização nem de segurança contra incêndios. Em conclusão, este edifício não reúne condições para qualquer tipo de ocupação, necessitando de grandes obras de recuperação, sendo apenas aproveitadas as paredes estruturais e as fundações. 4.2.4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DO SEGUNDO CASO DE ESTUDO PELO MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE Para este segundo caso foi calculado o valor do factor de depreciação pelo método de Ross-Heidecke, tendo em conta a fórmula indicada em (2.11), os pressupostos acima indicados e o estado de conservação denominado por “entre reparos importantes e sem valor”, com o respectivo coeficiente de 75,20 %, uma vez que se julga ser o mais ajustado ao edifício em questão, de que resultou o valor de 94,06 %, conforme apresentado no quadro seguinte. Quadro 4.4 – Cálculo do coeficiente de depreciação do 2.º caso de estudo pelo método de Ross-Heidecke Método de Ross-Heidecke Dados do edifício Vida útil do edifício 65 anos Construção Idade (anos) Área (m2) 54 461,00 K = 94,06 % C = 75,2 % - Entre reparos importantes e sem valor 4.2.5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DO 2.º CASO DE ESTUDO PELO MÉTODO PROPOSTO ATRAVÉS DA FICHA EC/CD Para o segundo caso prático, com a utilização da referida ficha de avaliação EC/CD, obteve-se um valor para o coeficiente correspondente ao estado de conservação de 75,76 % e um valor para o coeficiente de depreciação de 94,19 %, de acordo com o quadro seguinte. A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 74 Quadro 4.5 – Cálculo do estado de conservação e do coeficiente de depreciação do 2.º caso de estudo pelo método proposto FICHA DE AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO - MORADIA UNIFAMILIAR Anomalias Não Ponderação Pontuação Elementos funcionais Muito ligeiras Ligeiras Médias Graves Muito graves aplicável 5 4 3 2 1 0 01. Estrutura 3 6 18 02. Cobertura 2 5 10 03. Elementos salientes 2 3 6 04. Paredes exteriores 3 5 15 05. Paredes interiores 2 3 6 06. Revestimentos de pavimento exterior 3 2 6 07. Revestimento de pavimento interior 2 4 8 08. Tetos 2 4 8 09. Escadas 3 4 12 10. Caixilharias e portas exteriores 1 5 5 11. Caixilharias e portas interiores 2 3 6 12. Dispositivos de proteção de vãos 2 2 4 13. Dispositivos de proteção contra quedas 1 4 4 14. Equipamento sanitário 2 3 6 15. Equipamento de cozinha 2 3 6 16. Instalação de distribuição de água 1 3 3 17. Instalação de drenagem de águas residuais 1 3 3 18. Instalação de gás 0 3 0 19. Instalação elétrica 1 3 3 20. Instalação de telecomunicações e contra intrusão 1 1 1 21. Instalação de ventilação 0 2 0 22. Instalação de climatização 0 2 0 23. Instalação de segurança contra incêndio 0 2 0 Determinação do índice de anomalias Total das pontuações 130 Total das ponderações 66 Índice de anomalias - Ia 1,97 Vida útil do edifício 65 anos Idade efetiva do edifício 54 anos CIa 75,76 % Coeficiente de depreciação K 94,19 % Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 75 4.2.6. ANÁLISE COMPARATIVA DOS RESULTADOS OBTIDOS PARA O SEGUNDO CASO DE ESTUDO Em primeiro lugar, verifica-se que o coeficiente de depreciação determinado pelo método proposto, no valor de 94,19 %, é ligeiramente superior ao valor determinado pelo método de Ross-Heidecke em cerca de 0,1 % para o estado de conservação “entre reparos importantes e sem valor”. Em segundo lugar, pelo resultado obtido para o valor do coeficiente CIa pelo método proposto, no valor de 75,76 %, verifica-se que o mesmo está também ligeiramente superior cerca de 0,7 % ao valor do estado de conservação “entre reparos importantes e sem valor”. Assim, pode-se concluir que os resultados obtidos pelos dois métodos para o segundo caso prático são praticamente coincidentes. 4.2.7. AJUSTAMENTO DA RELAÇÃO ENTRE AS DUAS FUNÇÕES 4.2.7.1. INTRODUÇÃO Conforme já referido nas análises comparativas efetuadas aos dois casos de estudo relativamente aos valores do coeficiente de depreciação determinados pelos dois métodos, verifica-se que a transformação linear proposta pela expressão (3.1) poderá conduzir a ligeiras diferenças relativamente ao que seria de esperar. Não foi possível estudar mais casos práticos que poderiam permitir ou não confirmar esta tendência, uma vez que seria necessário solicitar novamente aos peritos avaliadores, os quais não dispõem de tempo para o efeito. No entanto, esta situação, apesar de pouco consolidada, poderá levar à conclusão que a relação linear entre as duas funções não traduz suficientemente a realidade, tornando-se necessário proceder a um ajustamento dessa relação entre as duas funções. Para o efeito, vai-se tentar identificar uma curva que respeite os pontos extremos do intervalo CIa e os pontos correspondentes aos dois casos de estudo acima estudados. 4.2.7.2. PROPOSTA DE AJUSTAMENTO DA RELAÇÃO ENTRE AS DUAS FUNÇÕES Conforme acima referido, vai-se identificar uma curva cujo traçado respeite as coordenadas correspondentes aos pontos extremos e a dois pontos intermédios correspondentes aos casos práticos acima calculados e que a seguir de indicam. Quadro 4.6 – Coordenadas dos pontos para ajustamento da expressão (3.1) Ia CIa 1.00 100.00 1.97 75.20 3.84 18.10 5.00 0.00 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 76 Assim, pretende-se determinar o polinómio de 3.º grau que passa nestes quatro pontos com o seguinte formato: dcxbxaxy  23 (4.1.) Sendo: x = Ia y = CIa Resolvendo-se para o efeito um sistema com quatro equações relativas a cada ponto, obtendo-se, a partir daí, a seguinte solução: a = 1,669258213 b = -13,11685584 c = 1,954130448 d = 109,4934672 Na posse destes quatro parâmetros, a expressão (3.1) toma o seguinte aspecto: 4934572,109954130448,111685584,13669258213,1 23  IaIaIaCIa (4.2) Para comparar a esta nova transformação resultante deste ajustamento com a transformação inicial indicada no ponto 3.3.3.5., a seguir apresenta-se um novo gráfico com essas duas transformações: Quadro 4.7 – Gráfico com as duas transformações do Ia em C/Ia 0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 Coeficiente CIa - % Coeficiente Ia Transformações Ia - CIa CIa CIa ajustado Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 77 4.2.8.PROPOSTA FINAL DE FICHA DE AVALIAÇÃO EC/CD Na posse do polinómio obtido no ponto anterior, procedeu-se à substituição da expressão (3.1) pela referida expressão (4.2) na respectiva célula da folha excel que contem a ficha de avaliação EC/CD, tornando-se esta a sua versão final. Assim, mediante a utilização desta versão final da ficha de avaliação irá ser novamente determinado o valor do coeficiente de depreciação do primeiro caso de estudo por cálculo no ponto seguinte e através de consulta a quatro peritos avaliadores de entre os oito referidos no ponto 3.2.3. 4.2.9.CALCULO DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DO PRIMEIRO CASO DE ESTUDO ATRAVÉS DA PROPOSTA FINAL DE FICHA DE AVALIAÇÃO EC/CD Tendo em conta o método acima proposto e todos os pressupostos já indicados para o primeiro caso prático, e recorrendo à versão final da ficha de avaliação EC/CD, em formato excel, atribuindo os vários tipos de anomalias por todos os elementos funcionais considerados, obteve-se um índice de anomalias no valor de 3,84, a que corresponderá um coeficiente CIa no valor de 18,09 %, conforme indicado no quadro seguinte. Quadro 4.8 – Cálculo do estado de conservação e do coeficiente de depreciação do 1.º caso de estudo através da versão final da ficha EC/CD FICHA DE VALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO E DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO - MORADIA UNIFAMILIAR Anomalias Não Ponderação Pontuação Elementos funcionais Muito ligeiras Ligeiras Médias Graves Muito graves aplicável 5 4 3 2 1 0 01. Estrutura 4 6 24 02. Cobertura 4 5 20 03. Elementos salientes 4 3 12 04. Paredes exteriores 4 5 20 05. Paredes interiores 4 3 12 06. Revestimentos de pavimento exterior 4 2 8 07. Revestimento de pavimento interior 4 4 16 08. Tetos 4 4 16 09. Escadas 4 4 16 10. Caixilharias e portas exteriores 3 5 15 11. Caixilharias e portas interiores 4 3 12 12. Dispositivos de proteção de vãos 4 2 8 13. Dispositivos de proteção contra quedas 4 4 16 14. Equipamento sanitário 4 3 12 15. Equipamento de cozinha 4 3 12 16. Instalação de distribuição de água 2 3 6 17. Instalação de drenagem de águas residuais 4 3 12 18. Instalação de gás 4 3 12 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 78 19. Instalação elétrica 4 3 12 20. Instalação de telecomunicações e contra intrusão 4 1 4 21. Instalação de ventilação 0 2 0 22. Instalação de climatização 0 2 0 23. Instalação de segurança contra incêndio 0 2 0 Determinação do índice de anomalias Total das pontuações 265 Total das ponderações 69 Índice de anomalias - Ia 3,84 Vida útil do edifício 65 anos Idade efetiva do edifício 49 anos CIa 18,09 % Coeficiente de depreciação K 72,24 % Alterando na mesma ficha apenas a idade efectiva do edifício para 41 anos, no caso da 1.ª ampliação, e para 29 anos, no cado da 2,ª ampliação, obtemos os correspondentes coeficientes de conservação no valor de 60,22 % e de 44,51 %, respetivamente. Na posse dos coeficientes de depreciação das três diferentes zonas de construção, já é possível determinar o valor do coeficiente global de depreciação que corresponderá à média ponderada pela respectiva área de construção que, conforme se indica no quadro seguinte, é de 60,72 %. Quadro 4.9 – Cálculo do coeficiente de depreciação global Método proposto Dados do edifício Vida útil do edifício 65 anos Idade (anos) Área (m2) K (%) Construção inicial 49 75,93 72,24 1.ª ampliação 41 65,51 60,22 2.ª ampliação 29 51,90 44,51 K = 60,72 % Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 79 4.2.10. NOVA CONSULTA A PERITOS AVALIADORES PARA CÁLCULO DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DO PRIMEIRO CASO DE ESTUDO ATRAVÉS DA PROPOSTA FINAL DE FICHA DE AVALIAÇÃO EC/CD Para aferição final do modelo proposto, solicitou-se novamente a quatro peritos avaliadores a determinação do valor do coeficiente de depreciação do primeiro caso prático, enviando-lhes para o efeito uma cópia do documento referido no ponto 3.2.1., com a descrição e caraterização do edifício, e a versão final da ficha de avaliação EC/CD, em formato excel. Os resultados recebidos estão resumidos no quadro a seguir indicado. Quadro 4.10 – Resumo dos valores finais do coeficiente de depreciação da 2.ª consulta do 1.º caso de estudo Perito Valor % A 61,92 B 60,23 C 58,07 D 61,84 Quadro 4.11 – Gráfico dos valores finais do coeficiente de depreciação da 2.ª consulta do 1.º caso de estudo 4.2.11. ANÁLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS Tendo em conta os resultados obtidos pelo novo cálculo e na segunda consulta na determinação do coeficiente de depreciação do primeiro caso prático nos pontos 4.2.9. e 4.2.10. através da versão final da ficha de avaliação EC/CD, poder-se-á retirar algumas conclusões. T A B C D Série1 60,72 61,92 60,23 58,07 61,84 56 57 58 59 60 61 62 63 Coeficiente de depreciação K - % CASO DE ESTUDO 1 A expropriação de imóveis por utilidade pública – Influência do estado de conservação 80 A primeira conclusão que se poderá retirar é de que o coeficiente de depreciação calculado pela nova metodologia apresentou uma variação de 3,85 %, entre o valor mínimo de 58,07 % e o valor máximo de 61,92 %. Como segunda conclusão poderá referir-se que estes cinco valores possuem um desvio padrão de 1,40 % em torno de um valor médio de 60,56 %. Avaliação de imóveis para expropriação por utilidade pública – Influência do estado de conservação 81 5 CONCLUSÕES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS 5.1. CONCLUSÕES Como primeira conclusão, deve-se referir que a problemática referida no ponto 1.1, decorrente da experiência do autor ao longo de vários anos de trabalho na área de avaliação imobiliária, e em especial na vertente expropriativa, durante a qual foi percecionando uma dispersão de valores do coeficiente de depreciação a atribuir a um edifício de habitação, quer pela utilização dos vários métodos de cálculo existentes, quer pela visão e experiência pessoal que cada perito avaliador introduz na respectiva análise, foi confirmada através dos resultados obtidos no 1.º inquérito realizado para o efeito. Isto é, conforme indicado nos quadros 3.11 e 5.1., existe uma dispersão dos nove valores com um desvio padrão de 11,86 % em torno dum valor médio de 44,81 %. Este 1.º inquérito permite ainda retirar uma segunda conclusão com a verificação que os peritos avaliadores apenas escolheram para determinação do coeficiente de depreciação o método do CIMI, o Linear, o de Ross-Heidecke e métodos próprios. Isto é, os métodos de Kwentzle e de Ross não foram utilizados. Como terceira conclusão poderá referir-se o facto de a utilização do método de Ross-Heidecke, apesar de este ter em conta a idade do edifício e o seu estado de conservação, apresentar alguma dificuldade na sua utilização no que respeita à escolha do estado de conservação mais adequado, conforme constatado no quadro 2.9. Esta tabela apenas dispõe de nove valores diferentes, cujo intervalo entre eles vai aumentando do menos grave para o mais grave. Poderá ainda ser retirada uma quarta conclusão que a utilização da metodologia do MAEC para a determinação do estado de conservação do edifício, mediante uma adequada adaptação e transformação dos índices de anomalias Ia no coeficiente de conservação CIa, em substituição da referida tabela do quadro 2.1, permite a utilização de variáveis contínuas em lugar de variáveis discretas. Uma quinta conclusão que se poderá retirar, tendo em conta o 2.º inquérito, cujos resultados estão indicados nos quadros 4.11 e 5.1., é a de que a metodologia proposta para a determinação do valor do coeficiente de depreciação através da ficha de avaliação EC/CD para o mesmo caso de estudo permitiu a redução da dispersão dos cinco valores calculados para um desvio padrão de 1,40 % em torno de um valor médio de 60,56 %, comprovando assim a tese formulada no início. INQUÉRITO DETERMINAÇÃO DO VALOR DO COEFICIENTE DE DEPRECIAÇÃO DE UM EDIFÍCIO DE HABITAÇÃO – DESCRIÇÃO DO EDIFÍCIO 1. INTRODUÇÃO E OBJETIVOS Tendo em conta o parâmetro do “estado de conservação” previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo n.º 28.º do Código das Expropriações em vigor com vista à aplicação no polinómio de cálculo para determinação do valor dos edifícios de habitação, solicita-se a determinação do valor do “coeficiente de depreciação” a utilizar para o efeito no edifício que a seguir se indica e descreve. Foto 1 – Vista geral 2. DESCRIÇÃO E CARATERIZAÇÃO DO EDIFÍCIO 2.1 - DESCRIÇÃO GERAL O edifício em causa é uma habitação unifamiliar com a tipologia T4, com cave e r/chão, localizada em aglomerado rural consolidado no concelho da Maia, junto a uma EN. Numa parcela de terreno com uma área de 1.600 m2 foi construído em 1965 um edifício destinado a habitação unifamiliar de tipologia T3 com uma área bruta de 88.90 m2. Esta construção foi levada a cabo com os materiais e métodos de construção correntes na época. Foto 2 – Vista geral dos alçados principal (nascente) e sul Foto 3 – Vista geral do alçado poente Foto 4 – Vista geral dos alçados norte e principal Durante o ano de 1973 foi levada a cabo uma ampliação com uma área bruta de 53.80 m2 e uma beneficiação geral exterior e interior da construção inicial. A ampliação consistiu na criação de mais um quarto, uma nova cozinha, um sanitário de apoio e uma cave para arrumos. Esta remodelação consistiu nas pinturas das paredes exteriores e das paredes e tectos interiores de modo a uniformizar todo o edifício. Foi ainda remodelado o interior da casa de banho com a substituição dos revestimentos cerâmicos e das louças sanitárias. Esta ampliação foi igualmente levada a cabo com materiais e métodos idênticos à construção inicial. Finalmente, durante o ano de 1985 foi levada a cabo mais uma ampliação com a criação de um escritório com um sanitário de apoio com uma área bruta de 27.40 m2 e novas pinturas exteriores e interiores. Esta segunda ampliação foi igualmente levada a cabo com materiais e métodos idênticos à construção inicial. Planta da cave Planta do rés-do-chão  - Construção inicial - 1965  - 1.ª Ampliação - 1973  - 1.ª Ampliação - 1985 2.2 - DESCRIÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO EDIFÍCIO O estado de conservação actual do edifício é documentado pelas várias descrições das suas componentes a seguir indicadas e pelas correspondentes fotografias. a) As paredes exteriores do edifício são constituídas por uma alvenaria de granito com junta argamassada e apoiadas no solo através de uma fundação contínua de betão ciclópico. Estas paredes apenas apresentam sujidade e pequenas fendilhações pouco visíveis. Foto 5 – Paredes exteriores b) A cobertura é constituída por telhas cerâmicas assentes em madres e asnas de madeira, apresentando pequenas deformações. As telhas, os rufos, as caleiras e os condutores, apesar de apresentarem alguma sujidade, não revelam problemas na condução das águas pluviais para o exterior. Foto 6 – Cobertura Foto 7 – Estrutura da cobertura c) As chaminés de exaustão de fumos da cozinha e do fogão de sala apresentam sujidade e pequenas fendilhações pouco visíveis. Foto 8 – Elementos salientes / Chaminé fogão de sala d) As paredes interiores em alvenaria de tijolo cerâmico, rebocadas com argamassa de cimento com acabamento estanhado e pintadas com tinta plástica, apresentam pequena fendilhação, alguma sujidade e bolores resultantes de condensações pontuais em algumas zonas. As paredes interiores da cozinha e das casas de banho estão revestidas a azulejo em bom estado. Foto 9 – Paredes interiores e) Os revestimentos dos pavimentos dos quartos, da sala comum e do hall dos quartos são constituídos por tacos de madeira colados e envernizados em bom estado de conservação. Os revestimentos dos pavimentos do hall de entrada e da cozinha são constituídos por placas de granito polido em bom estado. Os revestimentos dos pavimentos das casas de banho, do escritório e dos arrumos na cave são constituídos por materiais cerâmicos igualmente em bom estado. Foto 10 – Pavimento do hall de entrada Foto 11 – Pavimento do hall dos quartos k) A guarda da varanda do alçado principal em ferro esmaltado apresenta algumas oxidações e o corrimão em madeira esmaltada está deteriorado em algumas zonas por ataques biológicos. Foto 20 – Guarda da varanda exterior l) As louças sanitárias das três casas de banho estão em bom estado de conservação. Os aparelhos de comando das louças sanitárias também estão em bom estado de funcionamento e de conservação, não apresentando falta de estanquidade. Foto 21 – Equipamento sanitário Foto 22 – Equipamento sanitário m) Os armários da cozinha, o fogão e o frigorífico estão funcionais e em bom estado de conservação. O lava-loiça em inox está igualmente funcional, apresentando algum desgaste e algumas zonas riscadas. A torneira do lava-loiça também está em bom estado de conservação, não apresentando falta de estanquidade. Foto 23 – Equipamento de cozinha Foto 24 – Equipamento de cozinha n) O abastecimento de água ao edifício está a ser garantido através da rede de distribuição pública. A instalação da distribuição de água à cozinha e às casas de banho é composta pela rede de água fria e pela rede de água quente, senda a segunda aquecida por um cilindro elétrico. A rede de distribuição da casa de banho correspondente à construção inicial é constituída por tubagem em aço galvanizado que já não garante caudais normais nas torneiras, devido a oxidações interiores. A restante rede de distribuição à cozinha e às duas outras casas de banho, correspondente à primeira e à segunda ampliação, é constituída por tubagem de PVC e que garante caudais normais nas respectivas torneiras. O cilindro elétrico foi substituído à cerca de 10 anos por avaria do anterior. Foto 25 – Torneiras da louça sanitária o) A rede de drenagem de águas residuais da cozinha e das casas de banho não apresentam problemas, sendo o efluente conduzido para o colector público. p) O fogão da cozinha possui bocas elétricas e de queima a gás alimentados através de garrafas de gás propano localizadas num compartimento próprio adjacente à fachada posterior do edifício. A rede existente não apresenta problemas. q) A instalação elétrica é constituída por um quadro principal no interior do hall de entrada do edifício, onde de localiza ainda o contador, e que, a partir daí, alimenta o circuito de iluminação e o das tomadas. A iluminação interior e todas as tomadas estão funcionais, apresentando, no entanto, algum desgaste e deterioração. Foto 26 – Dispositivos de comando elétrico Foto 27 – Quadro elétrico com contador r) Existe uma pequena instalação de telecomunicações recentemente efectuada com os cabos fixados à parede e ao tecto para recepção de televisão por cabo e para ligação de uma linha telefónica fixa. s) Não existem instalações técnicas contra a intrusão, de ventilação, de climatização nem de segurança contra incêndios. Maia, 20 de Novembro de 2014