Responsabilidad por vicios en la compraventa romana y su régimen actual

Facultad de Derecho Grado en DERECHO Responsabilidad por vicios en la compraventa romana y su régimen actual Presentado por: Álvaro Casares Conde Tutor: Javier Hernanz Pilar Valladolid, 23 de Julio de 2019 RESUMEN El contrato de compraventa existe desde Roma hasta nuestros días, el ser humano ha sentido la necesidad de intercambiar cosas por un precio cuando las relaciones comerciales se desarrollaron y se fueron haciendo más complejas, abandonando así en la época primitiva, los intercambios del exceso de producción por otros productos cuando las relaciones eran sociofamiliares. Su regulación ha ido modificándose a lo largo de la historia según el momento, hasta terminar en el contrato consensual de compraventa que conocemos en el presente, que constituye el principal de los contratos que sirven como instrumento para el tráfico de bienes y que se considera la figura contractual más importante. En este estudio se aborda la compraventa, centrándonos principalmente, en la responsabilidad de las partes por vicios tanto jurídicos como materiales y su régimen actual en la regulación civil española. ABSTRACT The sales agreement existed in Roman times and continues to exist in the present. Since its origin, human beings have felt the necessity to exchange things for a price when the commercial relations developed and became more complex, thus abandoning the trade in excess production for other products in early times. Its regulation has been modified throughout history according to the moment, until it ended in the consensual contract of sale that we know in the present, which is the main contract serving as an instrument for the traffic of goods and it is considered to be the most important contractual figure nowadays. This study deals with the sales agreement, focusing mainly on the liability of the parties for both legal and material defects and its current regime in Spanish civil regulation. PALABRAS CLAVE Emptio-venditio, stipulatio, evictio, vicio, comprador, vendedor, actio auctoritatis, actio empti, actio redhibitoria, actio quanti minoris, saneamiento por evicción, saneamiento por vicios ocultos. KEY WORDS Emptio-venditio, stipulatio, evictio, defect, buyer, seller, actio auctoritatis, actio empti, actio redhibitoria, actio quanti minoris, warranty of title, warranty against hidden/latent defects. 1. INTRODUCCIÓN. 1 2. LA COMPRAVENTA Y LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA COMPRAVENTA ROMANA. 2 2.1 Figura y concepto del contrato de compraventa. .......................2 2.2 Responsabilidad por vicios en la compraventa romana. ...........5 3. LOS VICIOS JURÍDICOS EN LA COMPRAVENTA ROMANA. 5 3.1 Origen de la evicción. ...................................................................7 3.1.1 El desarrollo de la compraventa hasta la aparición de la evicción. ....... 7 3.1.2 La actio auctoritatis como precedente. ............................................. 10 3.1.3 Protección mediante estipulaciones adicionales. ................................ 14 3.1.3.1 Satisdatio y repromissio secundum mancipium. ................ 14 3.1.3.2 Stipulatio Duplae......................................................... 17 3.1.3.3 Stipulatio rem habere licere ............................................ 19 3.2 La evicción en la compraventa consensual............................... 21 3.3 Requisitos para que haya evicción. ........................................... 26 3.3.1 La entrega. .................................................................................. 26 3.3.2 La notificación obligatoria al vendedor. .......................................... 27 3.3.3 La reivindicación por el tercero. ..................................................... 29 3.4 La evicción parcial. ..................................................................... 31 3.4.1 La evictio en el condominio ........................................................... 32 3.4.2 La responsabilidad solidaria de evicción. ........................................ 33 3.5 El pactum de non praestanda evictione. ................................... 34 3.6 Casos especiales. ......................................................................... 35 3.6.1 Venta de fundos gravados. ............................................................ 35 3.6.1.1 Servidumbre. ................................................................ 35 3.6.1.2 Usufructo..................................................................... 36 3.6.1.3 Garantía. .................................................................... 39 3.6.2 Venta del statuliber. .................................................................... 40 3.7 Límites a la responsabilidad de evicción. ................................. 40 3.7.1 Límites en cuanto al objeto. .......................................................... 41 3.7.1.1 Emptio spei. ................................................................ 41 3.7.1.2 Evictio partus. ............................................................. 42 3.7.1.3 Locus religiosus. ........................................................... 43 3.7.1.4 Perecimiento o alteración del objeto. ................................ 43 3.7.2 Límites en cuanto al sujeto. ........................................................... 45 3.7.2.1 Límites por hechos del comprador. .................................. 45 3.7.2.2 Límites por hechos del vendedor. .................................... 45 3.7.2.3 Mala utilización de la exceptio. ..................................... 46 3.7.3 Límites en cuanto al hecho de un tercero ajeno. ............................... 47 3.7.4 Límites en cuanto al tiempo. ......................................................... 48 4. LOS VICIOS MATERIALES EN LA COMPRAVENTA ROMANA. 49 4.1 Desarrollo histórico. ................................................................... 51 4.1.1 Aparición. .................................................................................. 51 4.2 Las acciones edilicias. ................................................................ 54 4.2.1 La actio redhibitoria. ................................................................... 59 4.2.2 La actio quanti minoris. ............................................................... 60 4.3 Compraventa consensual. La actio empti. ................................ 61 4.4 Los vicios ocultos en el derecho justinianeo. ........................... 63 5. RÉGIMEN ACTUAL DE LA COMPRAVENTA. 64 5.1 Introducción y regulación de la compraventa. ......................... 64 5.2 La responsabilidad por vicios en el régimen actual. ................ 64 5.3 Saneamiento por evicción. ......................................................... 65 5.3.1 La evicción total........................................................................... 68 5.3.2 La evicción parcial. ...................................................................... 69 5.3.3 El incremento, disminución o supresión del saneamiento. ................. 70 5.4 Saneamiento por vicios ocultos. ................................................ 71 5.4.1 Introducción................................................................................. 71 5.4.2 El error del comprador. ................................................................ 72 5.4.3 Derechos del comprador. ............................................................... 73 5.4.4 Obligaciones del vendedor. ............................................................. 74 5.4.5 Pérdida de la cosa. ....................................................................... 74 5.4.6 Supresión o renuncia. ................................................................... 76 5.4.7 Plazo. ......................................................................................... 76 5.4.8 Supuestos especiales. ..................................................................... 76 5.4.8.1 Ventas Judiciales. ........................................................ 77 6. CONCLUSIONES. 78 7. ÍNDICE DE FUENTES. 85 8.1 LITERARIAS .............................................................................. 85 8.2 JURÍDICAS ................................................................................. 85 CLÁSICAS .......................................................................................... 85 JUSITINIANEAS ............................................................................... 85 8. REFERÉNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 88 8.1. BIBLIOGRAFÍA 88 8.2. WEBGRAFÍA 90 1 1. INTRODUCCIÓN. El motivo del presente estudio es realizar un análisis de la figura jurídica de la compraventa romana, posiblemente la más relevante de las figuras contractuales recogidas y reguladas por los ordenamientos jurídicos desde Roma, y más en concreto de la responsabilidad por vicios, así como su tratamiento por el derecho civil español en el sistema jurídico actual. Este estudio estará estructurado en 4 partes fundamentales, en un primer epígrafe analizaremos brevemente el concepto de la compraventa en Roma y situaremos los vicios en este contrato, en el siguiente epígrafe desarrollaremos los vicios jurídicos y el surgimiento del saneamiento por evicción hasta la responsabilidad por evicción en la compraventa consensual en la época clásica, su transformación a través de las épocas del derecho romano y sus especialidades una vez forma parte del contrato de compraventa, en el epígrafe posterior se analizan los vicios materiales y la responsabilidad de saneamiento por vicios ocultos, en menor densidad que el anterior puesto que tienen un origen similar y hay partes que comparten, se estudia en profundidad su origen y la regulación por los ediles curules hasta el derecho justinianeo, y para finalizar, analizaremos la regulación de la responsabilidad por vicios en la compraventa en nuestro régimen jurídico actual en el derecho civil en comparación de como se hacia en la época romana. El objetivo de este estudio es el análisis del tratamiento de los vicios en la compraventa y la responsabilidad de las partes respecto a ellos desde su origen en el derecho romano e indagar en su regulación para que a la hora de estudiar la recepción por la regulación que de ellos ofrece el derecho civil español en la actualidad, podamos comprender la relevancia que tuvo esta responsabilidad en la época y como ha influido en nuestro sistema jurídico actual y en el de algunos otros regímenes jurídicos como el alemán, francés o el italiano. Para realizar tal estudio vamos a analizar diversos textos jurídicos, fuentes de diverso origen, desde las fuentes literarias y jurídicas, clásicas, postclásicas, justinianeas y modernas, hasta los diferentes Códigos usados en la actualidad. 2 2. LA COMPRAVENTA Y LA RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA COMPRAVENTA ROMANA. Para analizar la responsabilidad por vicios en la compraventa romana es preciso iniciar el estudio del contrato de compraventa a través de su tratamiento en las diversas etapas históricas del derecho romano. Por ello es necesario, comenzar su estudio profundizando en el desarrollo que sufre la figura de la compraventa desde sus antecedentes históricos, hasta su aparición en el derecho romano arcaico y su posterior evolución en el derecho romano clásico hasta la época de Justiniano. Vamos a comenzar explicando el concepto y que entendemos por vicios para más adelante observar como la figura de la compraventa es cambiante a lo largo de las diferentes épocas a su vez analizando el tratamiento de la responsabilidad por evicción y posteriormente de los vicios ocultos. 2.1 Figura y concepto del contrato de compraventa. La compraventa o emptio venditio, es un contrato consensual, perfecto, bilateral y oneroso en virtud del cual ambas partes se obligan recíprocamente, una el vendedor venditor, a transmitir la posesión pacífica de la cosa merx y a asegurar su pacífico goce habere licere, y la otra, el comprador emptor a pagar un precio pretium cierto a cambio. 1 El contrato de compraventa existe desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo consensus en el precio, aunque no haya pagado este en el momento de perfeccionarlo 2 . Es un contrato consensual, las partes se obligan por su consentimiento, “sobre el que radica la fuerza vinculante del contrato” 3 , no es necesario el empleo de una forma específica para que se perfeccione. Comprador y vendedor pueden manifestar el 1 IGLESIAS, J. Derecho Romano, Barcelona, 2008, p. 259 y D’ORS, Á, Derecho privado romano. Pamplona, 2004, p. 577. 2 ARIAS RAMOS, J. Derecho Romano II, Obligaciones Familia y Sucesiones, Madrid, 1986, p. 609 y ss. 3 GIMENEZ-CANDELA, T. Derecho Privado Romano. Valencia, 1999, p. 462. 3 consentimiento con libertad de forma, pueden hacerlo incluso tácitamente o mediante forma escrita per litteras o incluso una comunicación verbal nuntius “et ínter absentes contrahi potest, et per nuntium, et per literas. 4 Su carácter consensual hace que no sea necesaria su constancia escrita. El comprador deberá el precio, el vendedor deberá la cosa. Al comprador le nace el contrato un derecho de crédito amparado por una actio in personam, que le servirá para reclamar del vendedor el cumplimiento de su obligación de entregar la cosa, o, en otro caso, de indemnizarle daños y perjuicios.” 5 Gayo define la compraventa como contrato consensual “Consensu fiunt obligationes in emptionibus et uenditionibus, locationibus conductionibus, societatibus, mandatis” 6 , y explica que “Ideo autem istis modis consensu dicimus obligationes contrahi, quod neque uerborum neque scripturae ulla proprietas desideratur, sed sufficit eos, qui negotium gerunt, consensisse. unde inter absentes quoque talia negotia contrahuntur, ueluti per epistulam aut per internuntium, cum alioquin uerborum obligatio inter absentes fieri non possit.” 7 y establece que existe el contrato de compraventa “emptio et venditio contrahitur, cum de pretio conuenerit, quamuis nondum pretium numeratum sit ac ne arra quidem data fuerit. nam quod arrae nomine datur, argumentum est emptionis et uenditionis contractae” 8 , es decir desde que las partes se ponen de acuerdo en el precio, aunque este no haya sido pagado. Es un contrato perfecto, la obligación nace de la voluntad de las dos partes, no de forma unilateral por una de ellas. Es un contrato bilateral, “Item in his contractibus alter alteri obligatur de eo, quod alterum alteri ex bono et aequo praestare oportet, cum alioquin in uerborum obligationibus alius stipuletur alius promittat et in nominibus alius expensum ferendo obliget alius obligetur.” 9 Son obligaciones interdependientes y recíprocas que pueden coincidir o no cronológicamente, es por tanto un contrato sinalagmático, la reciprocidad está relacionada con la bilateralidad. 4 D. 18,1,1,2. 5 ARIAS RAMOS; o.c, p. 611. 6 Gai. 3,135. 7 Gai. 3,136. 8 Gai. 3,139. 9 Gai. 3,137. 10 transmisión de cosas importantes, res mancipi, pero con el tiempo cayó en desuso quedando esta figura en un simple acto simbólico, sobre todo cuando se abandona el uso de lingotes de bronce y se comienza a utilizar dinero acuñado. 25 Esta compraventa primitiva únicamente produce efectos meramente reales, las prestaciones son simultáneas en el tiempo de manera instantánea, independientemente del momento en que una de las partes cumpla la otra está obligada a hacerlo en ese mismo momento, además ambas partes obtienen la propiedad es, por tanto, una compraventa al contado, compraventa que “abarcaría el acuerdo sobre el intercambio que se pretende realizar, así como la atribución inmediata de la mercancía y el precio por cada una de las partes”. 26 En este momento únicamente tienen consideración dos obligaciones simultáneas para las partes la entrega de la cosa y el pago del precio, y solo tenían lugar otras obligaciones en caso de que alguna de estas fuera de forma defectuosa cuando aparecen vicios en la cosa objeto de la compraventa. 27 3.1.2 La actio auctoritatis como precedente. Estamos ahora en la etapa preclásica, la compraventa se conoce como emptio venditio manual o real, la conocida como compraventa arcaica que se desarrolla desde el periodo de las XII Tablas hasta la época republicana. En las tablas VI y VII se establecen los derechos reales y los derechos de obligaciones. En la tabla VI se habla del dominio y de la posesión y se permite que las partes puedan pactar prestaciones libremente siempre que la celebración de la mancipatio cumpla con los requisitos de forma exigidos para las cosas mancipi, “Cuando el dueño de 25 TORRENT, A. Manual de Derecho Romano, Zaragoza,1987, p. 261. 26 KASER. M, Compraventa y transmisión de la propiedad en el Derecho Romano y en la Dogmática moderna. Valladolid, 1964, p. 10 ss. 27 LLAMAS POMBO; o.c, p. 46 y ss. 11 una cosa la venda á otro por medio de los ritos que solemnizan la venta de las cosas mancipi, téngase por válido lo que hubiese pactado entre sí ambos contrayentes.” 28 Se presenta dicha compraventa bajo dos formas diversas, como negocio al contado y como una operación de crédito. Se trata esta compraventa como negocio al contado en la que no hay bilateralidad, se podía presentar de diferente forma si era una cosa mancipi o si por el contrario era una cosa nec mancipi. Si se trataba de una cosa mancipi existía un acuerdo previo en el que se fijaban las condiciones de la compraventa, cosa y precio con la solemnidad debida, era necesario para que se diera la adquisición tres condiciones, el acto solemne de la mancipatio, que el vendedor fuera el verdadero dueño de la cosa o que hubiera sido autorizado para venderla en nombre del verdadero dueño y que el comprador tuviera la cosa durante uno o dos años dependiendo de si se trata de una cosa mueble o inmueble, “Las cosas inmuebles se prescriben en el transcurso de dos años: las demás con el de un año.” 29 , “La mancipatio se transforma como compraventa real a un hecho jurídico formalizado. Es de tal forma porque simbólicamente se hace entrega de una moneda como el precio, y en el que poco importa si existe o no causa”. 30 Esto permitió que se pudiesen incorporar condiciones de forma oral durante el contrato que sean vinculantes. Si se trataba de una res nec mancipi el acto solemne debía tener únicamente la entrega del precio, la sujeción de la cosa de la forma establecida y la garantía por evicción del vendedor. Es aquí donde aparece la auctoritas que vamos a desarrollar en los siguientes párrafos. La operación de crédito consistía en la toma de una garantía contra quien había comprado una “bestia destinada al sacrificio y no había pagado el precio por ella” como una prenda posesoria, en lugar de pagar el precio al contado en el momento esta prestación se traslada en el tiempo a un momento futuro, en otras palabras, un retraso en el pago del precio con la promesa del pago posterior. 28 XII TABLAS, Tabla VI pto. 1. 29 XII TABLAS, Tabla VI pto.5. 30 PÉREZ ÁLVAREZ, M.P. “La compraventa y la transmisión de la propiedad. Un estudio históricocomparativo ante la unificación del Derecho privado europeo”. Madrid, 2006, p. 211 y ss. <https://revistas.uam.es/revistajuridica/article/view/6128>. [Consulta 15 abr. 2019]. 12 En esta época, por tanto, la mancipatio, no es más que una permuta formalizada por una solemnidad, en la que emptor y venditor se entregan precio y cosa recíprocamente, no se perfecciona por el consentimiento sino hasta que no existe la entrega, no estamos ante un contrato de compraventa consensual, se trata de un trueque cosa-precio mediante un acto solemne para las cosas mancipi y por un intercambio manual para las nec mancipi. El punto de partida con el que la mayoría de doctrina coincide es que lo que más adelante entendemos por evicción, tiene su origen en la auctoritas, que genera la actio auctoritatis 31 , por la que el vendedor responde con el doble del valor de la cosa pero que explicaremos en mayor detalle en los siguientes párrafos. La responsabilidad por auctoritas se considera por la doctrina siguiendo los estudios de autores como Girard como la primigenia responsabilidad por evicción, la auctoritas es un concepto muy extenso con un ámbito de actuación mucho mayor aún que el de la evicción pues no fue una exclusiva acción de la mancipatio, según Fuenteseca, la actio auctoritatis, no era una acción exclusiva de la mancipatio si no que aparece en ella a través de la auctio. “La auctio engendraba un auctor, un responsable, y como consecuencia una actio auctoritatis, por la que se vendría a exigir dicha responsabilidad.” 32 ambas, aparecen en la mancipatio, si la venta no se hacía mediante mancipatio, el comprador para protegerse hace prestar auctoritas al vendedor mediante una stipulatio, y es de estas estipulaciones de donde aparece la responsabilidad por evicción como un elemento natural del contrato de compraventa, que antes aparecía como responsabilidad general por auctoritas, esto es, que aquí tiene su origen, la responsabilidad estaba integrada dentro de la auctoritas y es mediante estas estipulaciones que después se llega a aislar y surge el concepto de responsabilidad por evicción, que antes estaba integrado en la auctoritas. 33 31 PS 2,17 1-3. 32 CALONGE MATELLANES, A. Evicción: historia del concepto y análisis de su contenido en el derecho romano clásico. Salamanca, 1968, p. 16 y ss. 33 Opiniones extraídas de BELDA MERCADO, J ob. cit págs. 167 y ss. 13 Cicerón, atribuye a las XII Tablas la expresión “Usus auctoritas fundi biennium es… ceterarum rerum ómnium…annus est usus.” 34 , vinculando así usus y auctoritas otorgando eficacia adquisitiva de la possessio ad usucapionem. Hay por tanto dos conceptos, usus y auctoritas, usus como el ejercicio del poder dominical y la función legitima del auctio. Cuando transcurre el tiempo necesario para que el accipiens adquiriese por usucapión, dos años para res mancipi y un año para el resto de bienes, finaliza aquí la obligación de auctoritas, ya que el comprador tiene un título de propiedad válido gracias a la usucapión y la cosa entra dentro de la esfera de su propiedad. La usucapio al pertenecer únicamente a la esfera del ius civile solo es accesible para los cives, pero los extranjeros no pueden adquirir por el paso del tiempo, por lo que el vendedor cuando vendiese a un peregrinus debía de prestar una aeterna auctioritas que garantizase una evicción con carácter perpetuo pues él no podrá adquirir tal cosa en virtud de su posesión prolongada en el tiempo. Javier Belda resume en esta frase la figura del auctoritas en el derecho privado, en relación con el saneamiento y la responsabilidad por evicción, “La aplicación de la auctoritas en el ámbito del Derecho Privado aparece caracterizada por dos factores: uno, referido a la compraventa, considera la auctoritas como responsabilidad y garantía, y el otro, circunscrito a la usucapio, posibilita acercar el significado de la auctoritas a la noción de propiedad” 35 . Hay que puntualizar que la doctrina no es absoluta en su idea del origen de la evictio, algunos autores como Sargenti, niegan la posibilidad de la auctoritas como origen de la compraventa, según él, la auctoritas no puede ser el origen puesto que no es consecuencia de la mancipatio, sino que se necesita cuando no hay mancipatio. Al principio el vendedor solo responde por evicción cuando la compraventa se desarrolla a través de la mancipatio, en el caso de que un tercero que “privaba de la posesión de la cosa al comprador venciéndole en un proceso de reivindicación, el comprador podía exigir al vendedor el doble del precio pagado en virtud de la actio auctoritatis” 36 , el requisito necesario es que el comprador tiene que notificar al vendedor la existencia del litigio para que pueda defenderse y solo en el caso de que el vendedor pierda su derecho frente al 34 Topica 4,23. 35 BELDA MERCADO, J. Presupuestos romanísticos de la transmisión de la propiedad y compraventa en la dogmática moderna, Granada, 2001, p. 149. 36 MIQUEL, J. Derecho Privado Romano. Madrid, 1992, p. 323. 14 tercero se legitimaba la actio auctoritatis a favor del comprador. Si el vendedor se negase a defender al comprador en juicio o la acción ejercitada por el vendedor cuando forme parte del litigio no sea favorable, además responderá por los daños y perjuicios sufridos por el comprador con motivo de la evicción. 3.1.3 Protección mediante estipulaciones adicionales. Si en la compraventa era de cosas nec mancipi, o no había mancipatio, el comprador no disponía de actio auctoritatis si se producía evicción. Para solucionar esto, se acudía al uso de estipulaciones adicionales que se unían a la compraventa, pero que no formaban parte de esta de forma natural, y a través la ya mencionada estipulación se indemnizará al comprador vencido en juicio, y la falta de esta conllevaría que el de comprador resultará indefenso frente a un tercero con mejor derecho. Se distinguen tres: satisdatio y repromiso secundum mancipium, stipulatio duplae y stipulatio rem habere licere. 3.1.3.1 Satisdatio y repromissio secundum mancipium. Tanto la satisdatio secundum mancipium como la repromissio secundum mancipium fueron incorporadas en el Edicto del pretor como estipulaciones pretorias relacionadas con el deber de auctoritas que estaba incluido en la mancipatio, aunque existen muy pocas fuentes que recojan esta materia. La doctrina para hablar de estas figuras se divide, determinados autores como Meylan o Sargenti, que siguen la línea de que estas stipulatio no son instrumento para garantizar la responsabilidad por evicción, para ellos es un medio de garantía de la posesión pacífica de la cosa, es decir la disponibilidad de la cosa para el comprador, Meylan establece que la función de la satisdatio no es más que la de garantiza la entrega y la posesión para el comprador desde que tiene lugar el acto en la mancipatio de bienes inmuebles y en la que el inmueble estuviera a distancia, tesis seguida por Sargenti 37 . Por otro lado, hay determinados 37 CALONGE MATELLANES; o.c, p. 20. 15 autores que consideran lo contrario, Arangio-Ruiz para el es la conexión entre la auctoritas y previo a la responsabilidad por evicción. 38 La satisdatio secundum mancipium aparece ante la falta del régimen de la auctoritas, se denomina satisdatio a cualquier promesa o estipulación que se hace de forma solemne con la intervención de un garante y de manera verbal, es por tanto una verborum obligatio, aparecía en ventas de res mancipi. Es considerada por la doctrina seguida por Arangio-Ruiz como el siguiente escalón en la responsabilidad por evicción, y se usaba como medio para garantizar la responsabilidad cuando no hubiera auctoritas porque la venta, se celebró mediante mancipatio nummo uno 39 o porque el vendedor o mancipio dans estaba ausente de Roma, una vez hecha la mancipatio abandonaba Roma y no podía otorgar auctoritas entonces se sustituía por esta stipulatio para garantizarlo. 40 Aparece mencionada por primera vez por Cicerón en sus cartas a su amigo Atico “De satis dando vero te rogo, quoad eris Romae, tu ut satis des. Et sunt aliquot satisdationes secundum mancipium veluti Mennianorum praediorum vel Atilianorum” 41 , en la que se puede apreciar como abandona Roma siendo él, el mancipio dans y al no poder encargarse el de la auctoritas para garantizar la evicción utiliza las satisdationes para introducir una novación en el contrato y que sea Atico el que actúe como garante para asegurar la responsabilidad por evicción, esto lo plasma Arangio-Ruiz comentando que sería innecesario que Cicerón únicamente se tomara la molestia de escribir esa carta y molestar a Atico “riesce difficile immaginare che per rafforzare un impegno di cosi breve durata Cicerone avesse bisogno d’incomodare un uomo dell’autorità e della ricchezza di T. Pomponio Attico” 42 únicamente para asegurar la pacífica posesión de la cosa, es necesario que haya algo más, una garantía del cumplimento. Autores como Meylan y Sargenti siguen la línea completamente contraria y ven en estas 38 ARANGIO-RUIZ, V. La compravendita in diritto romano. Vol. 1. Napoli, 1956, p. 329. 39 Con la entrega una moneda de cobre en representación del pago. 40 TALAMANCA, M. Istituzioni di diritto romano. Milano, 1990, p. 588 y ss. 41 Ad Att. 5,1,2. 42 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 331. 16 palabras de Cicerón únicamente que busca asegurar la vaccua possessio de la cosa nada más y que no tiene que ver nada con la responsabilidad por evicción. Otra de las citas en la que se recoge esta figura está en una clausula de la formula Baetica (Negotia nº92) 43 . Arangio-Ruiz expone esta referencia, que favorece su teoría en contra de la expuesta por Meylan. En este texto se explica la transmisión mediante la mancipatio nummo uno “el fundo Baiano y el esclavo Midas” como garantía de una deuda que, de no ser pagadas, el comprador podrá vender el fundo y el esclavo como contraprestación por el incumplimiento. Hay una mención realizada por Álvaro D’Ors siguiendo las ideas de Arangio-Ruiz, cuando habla sobre la mancipatio fiduciae causa, según sus palabras la satisdatio es una caución estipulatoria que crea para el comprador un derecho análogo al de la actio auctoritas derivado este de la mancipatio, en otras palabras, sirve para cubrir el riesgo de evicción cuando no dispongamos de mancipatio, en este caso sí había mancipatio pero había la posibilidad de que fuese nummo uno y por ello se garantiza con la satisdatio secundum mancipium, como un refuerzo de la responsabilidad por vicios. 44 En mi opinión la doctrina más acertada es la seguida por Arangio-Ruiz quizás porque es el autor del que más he podido consultar pero creo que es imposible simplificar tanto la noción a que estas stipulationes no tienen nada que ver con las responsabilidad cuando el bien objeto de venta este viciado por un derecho de un tercero, es cierto que no hay las suficientes garantías como para asegurar sin riesgo a errar, debido a esta falta de fuentes ya mencionada, pero en mi opinión, son el medio para solucionar la aparición del citado vicio, es para mi sin duda la línea argumental que más bases tiene para sostenerse con cierta solidez. Por esto, creo que es acertado pensar que esta figura se utilizó para proteger donde no llegaba la auctoritas, y de ambos textos se puede extraer que cuando el mancipio accipiens no estaba presente o cuando fuera una mancipatio nummo uno que no crea auctoritas se soluciona con la inclusión de la satisdatio secundum mancipium. A través de la satisdatio el vendedor se compromete a responder como si hubiera habido mancipatio aportando garantes, al principio fue un padrino conocido como sponsor, 43 SARGENTI, M. “La satisdatio secundum mancipium e la stipulatio habere licere nel queadro della garanzia per evizione nella compravendita romana.”, 1962, p. 153 y ss. 44 D’ORS, A. Epigrafía jurídica de la España romana. Madrid, 1953, p. 440 y ss. 17 luego un fidepromissor y, más tarde, de un fideiussor en el derecho clásico 45 . La obligatio auctoritatis la asume ahora el tercer garante 46 , esta actuación del tercero hace que se garantice la entrega de la cosa enajenada y los efectos de la mancipatio, aunque no llegue a aparecer. La repromissio secundum mancipium, tiene cabida cuando la estipulación es simple, el vendedor promete que se obligará in duplum si la mancipatio resulta inválida o si la cosa no se mancipa, como medida de aseguramiento para el comprador. Repromissio es sinónimo de stipulatio, el vendedor promete la obligación de garantizar la evictio de la cosa vendida con el mismo alcance que si se realizara mediante la mancipatio y hubiese auctoritas. Si a la repromissio secundum mancipium se le añadían determinadas garantías dejaba de ser una stipulatio simple y se convertiría en una satisdatio secundum mancipium. Podemos simplificar lo expuesto en que ambas estipulaciones son medios para cubrir la necesidad de protección del vendedor en lo que a vicios se refiere y garantizar la posesión pacífica de la cosa cuando no aparece por el motivo que sea la auctoritas. 3.1.3.2 Stipulatio Duplae. La stipulatio duplae pecuniae 47 , más conocida como simplemente stipulatio duplae 48 en esta aparece lo que conocemos como evicción. 45 DALLA MASSARA, T. Garanzia per evizione e interdipendenza delle obbligazioni nella compravendita romana (in La compravendita e l'interdipendenza delle obbligazioni nel diritto romano), p. 9 y ss. <(https://www.academia.edu/34672061/Garanzia_per_evizione_e_interdipendenza_delle_obbliga zioni_nella_compravendita_romana_in_La_compravendita_e_linterdipendenza_delle_obbligazioni _nel_diritto_romano_> [Consulta 1 jun. 2019]. 46 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 329. 47 ARANGIO-RUIZ; o.c, p.342. 48 Se menciona en el D. 21,2,37,1. 18 Es una estipulación penal “At si quis velit factum alienum promittere, poenam, vel quanti ea res sit, potest promittere. Sed quatenus habere licere videbitur? Si nemo controversiam faciat, hoc est neque ipso reus, neque heredes eius, heredumve successores.” 49 sujeta a condiciones suspensivas, el comprador recibía mediante stipulatio la promesa de que si había evicción el vendedor pagaría el doble del valor del precio que la cosa tuviera para el comprador en caso de pérdida total o parcial, esto se daba en la venta de inmuebles, aquí la evicción no era un elemento natural que surgía del contrato, sino que emerge de un pacto expreso para que surta efecto y el comprador este protegido, siendo por esta razón un elemento accidental. Es necesario que el comprador sea vencido de su propiedad en juicio, con las mismas exigencias que si se tratara de evicción para que el vendedor tuviese responsabilidad respecto de la stipulatio duplae. Aparece recogida en un texto del libro IX de comentarios a Sabino de Pomponio, “Duplao slipulalio commiti dicitur tune , quum res restituta est petitori, vel d amnatus est litis aestimatione, vel possessor ab emtore conventus absolulus est.” 50 La stipulatio duplae proporciona una garantía más específica que las anteriores en caso de evicción y no tan genérica como la aportada por la auctoritas, y al final se hace habitual en todas las mancipaciones, se aplicaba generalmente en la compraventa, aunque no era único de esta, se aplicaba en los casos de venta de res mancipi y de nec mancipi “Emtori duplam promitti a venditore oportet, nisi aliud convenit, non tamen ut salisdetur, nisi specialiter id actum proponatur, sed ut repromittatur” 51 . Como ya hemos hecho anteriormente para comprender mejor la noción de stipulatio duplae vamos a analizar desde varios prismas en opinión de algunos autores, para ArangioRuiz, piensa que la stipulatio duplae supone la integración de varias figuras como la de la auctoritas en que la compensación es el doble del precio, la satisdatio secundum mancipium en que puede intervenir un garante acompañando al vendedor y la stipulatio habere licere para que haya stipulatio duplae tiene que verse desprovisto de la vacua possessio de la cosa objeto de la 49 D. 45,1,38,2. 50 D. 21,2,16,1. 51 D. 21,2,37. 19 venta. 52 Meylan considera que tiene su origen en la satisdatio como su sustituta aunque ambas figuras convivieron juntas durante algún tiempo. 53 El comprador también disponía de una stipulatio simplae en caso de que se pactara devolver la misma cantidad que pago por la cosa, permitió al comprador recuperar el precio pagado en lugar del id quod interest, o incluso podían llegar ambas partes a un acuerdo para fijar una stipulatio triplae 54 , incluso fijar una stipulatio cuadruplae “si dictum fuerit vendendo, ut simpla promittatur vel triplum aut quadruplum promitteretur, ex empto perpetua actione agi potest.” 55 . Hablamos entonces de una stipulatio potestativa. De aquí podemos extraer que hay responsabilidad por evicción que surge de un fallo judicial cuando: el comprador demandado por un tercero tiene que restituir la cosa a su verdadero dueño, el comprador demandado que se ve obligado a pagar la cosa al dueño que vence el juicio y, por último, que el comprador pierda el litigio frente a un tercero poseedor de la cosa que ha comprado. Según la doctrina mayoritaria, autores como Bechmann 56 o Girard, esta figura tiene su origen en el edicto de los ediles curules, en el que aparece como obligatoria para la venta de los esclavos, pero de la que duda otra parte sobre todo en lo referido a la obligatoriedad como Fuenteseca. 57 3.1.3.3 Stipulatio rem habere licere. Cabía también una estipulación sobre la pacífica posesión de la cosa, conocida como stipulatio rem habere licere, el vendedor simplemente garantiza la disponibilidad de la cosa al comprador. Según Talamanca tiene su origen en la venta al contado de cosas nec mancipi “La stipulatio habere licere nasce per tutelare l'acquirente di una res nec mancipi, 52 ARANGIO-RUIZ; o.c, p.341. 53 CALONGE; o.c, p. 26. 54 TALAMANCA; o.c, p. 588. 55 D. 21.2.56 pr. 56 BECHMANN, A. Der kauf nach gemeinem recht. T. 1, Geschichte des Kaufs im römischen Recht. Aalen, 1965, p. 401. 57 Opiniones extraídas de CALONGE, A ob. cit págs. 26 y ss. 26 Podríamos seguir explicando la compraventa consensual incluyendo los epígrafes que se desarrollarán a continuación dentro de este mismo epígrafe, pero en mi opinión, resultará más visual y sencillo creando nuevos epígrafes a pesar de que siempre tratarán la compraventa de la época clásica. 3.3 Requisitos para que haya evicción. 3.3.1 La entrega. La transmisión o la traditio de la cosa, es el primero de los requisitos para que exista la responsabilidad por evicción, el vendedor no podrá responder por la pacífica posesión de la cosa por el comprador si aún no se ha realizado la entrega. Conviene recordar que la traditio conlleva una entrega corporal de la cosa, que originariamente se uso para intercambiar productos con aquellos que no eran cives y por tanto no podían hacer uso de la mancipatio ni de la in iure cessio. 77 Es por tanto la entrega, el primer paso para que pueda surgir la evictio, no tiene lugar la responsabilidad ante traditionem, si no se ha entregado la cosa ya sea por traditio o por mancipatio el comprador puede hacer uso de determinadas acciones pero no de la evicción, puede si no se ha entregado a tiempo incurrir en mora o por no hacer la traditio reclamar pero nunca será responsabilidad por evicción aunque el motivo del retraso o de la no entrega de la cosa sea por que hay un tercero que es dueño verdadero de la cosa. Hay algunos textos de juristas romanos que siguen explican esta teoría, Celso establece que si vendo una cosa que ya está en poder del que compra “quia pro traditia habetur” 78 es lo correcto que yo este obligado por evicción. Pero este no es el único, Marcelo escribe sobre el caso el vendedor que entregue la cosa vendida a un tercero, con el consentimiento del comprador, a quien ha vendido la cosa el comprador, queda obligado el 77 MAX KASER; o.c, p.14. 78 D. 21,2,62 pr. 27 comprador por evicción, como si la entrega la hubiera realizado el comprador de forma directa “Si quod a te emi et Titio vendidi, voluntate mea Titio tradideris, de evictione te mihi teneris, sicuti si accepatam rem tradidissem, placet”. 79 Ulpiano comenta en D. 12,2,13,3(22 ad ed.), la acción de compra en dos momentos y con dos finalidades; primero que la cosa se entregue y después para que se de la garantía de evicción “it est res tradatur et de evictione caveatur”. 3.3.2 La notificación obligatoria al vendedor. Como ya hemos mencionado antes, uno de los requisitos para que se produzca la evicción es que el vendedor debe ser informado de la reclamación por parte de un tercero ajeno a la compraventa. Este requisito es necesario para que el vendedor pueda tomar parte y que gracias a su conocimiento sobre la cosa o algún derecho sobre ella que pueda poseer, sea más sencillo que el comprador no la pierda en juicio. El requisito es necesario puesto que de no existir perdería su derecho a reclamar por evicción, el vendedor responde si el comprador pierde el litigio sea con su aportación o sin ella, aunque hay determinados supuestos en los que no surge esta responsabilidad por evictio, que desarrollaremos a continuación. El comprador puede cambiar la notificación por la inclusión en el juicio como procurator ad litem, es decir, que forme parte del juicio, pero el vendedor debe manifestar el consentimiento de forma previa. En lo relativo al momento para informar, es válido en cualquier momento mientras siga el juicio y, además, el vendedor pueda actuar aportando información relevante para el litigio o dando testimonio, “Quolibet tempore venditori renuntiari potest, ut de ea re agenda adsit, quia non praefinitur certum tempus in ea slipulatione, dum tamen ne prope ipsam condemnationem id fiat.” 80 Si el comprador intentase notificar al vendedor, pero no lo consiguiera, cuando no sea culpa suya quedará la notificación como hecha, para que esto sea así, el intento debe ser 79 D. 21,2,61. 80 D. 21,2,29,2. 28 hecho de forma diligente. El mismo resultado tiene, que el vendedor impida dolosamente que se llegue a realizar la notificación, “Simili modo tenetur et qui curavit, ne sibi de nuntiari possit”, “Sed et si nihit venditore faciente emtor cognoscere, ubi esset, non potuit, nihilominus committitur stipulatio”. 81 La obligación de notificación es requisito indispensable para que haya evicción, pero las partes, si lo pactan de forma expresa, pueden omitir el deber de información y que aún así exista deber de responsabilidad por evicción por parte del vendedor “Herenius Modcstinus respondit, non obesse ex emto agenti, quod denuntiatio pro evictione interposita non esset, si pacto ei remissa esset denuntiandi necessitas” 82 Supuesto excepcional en el que no surge responsabilidad por evicción habiendo perdido el litigio y condenado al comprador, es el que se da cuando el vendedor no tiene culpa, esto es que siendo suya la cosa, el vendedor, vende la cosa que le pertenece, pero por causas ajenas a él, el comprador pierde la cosa debido a una sentencia injusta, esto fue expuesto por Ulpiano y se recoge en D.21,2,51,pr., viene a decir que cuando sea un error o una imprudencia por parte del juez, la injusticia hecha al comprador, no le tiene porque afectar al vendedor. Tampoco surge responsabilidad por evicción cuando el comprador pierda el litigio contra el tercero, porque su defensa en juicio no haya sido la correcta, por ejemplo, cuando tenga una exceptio y no la utilice, pero la exceptio, tiene que ser del comprador y no del vendedor para que no haya evicción, este supuesto de no evicción se recoge en el Digesto “Hoc iure utimur, ut exceptiones ex persona emtoris obiectae si obstant, venditor ei non teneatur, si vero ad personam venditoris respiciant, contra; certe nec ex emto, nec ex stipulatione duplae, nec simplae actio competit emtori, si exceptio ei ex facto ipsius opposita obstiterit.” 83 Ni tampoco habrá responsabilidad por evicción cuando habiendo appellatio el comprador no apela o apela tarde, fuera de plazo. Por último, si el comprador incurre en negligencia en el proceso y es condenado, en caso de no comparecer, tampoco habrá responsabilidad por evicción. 84 81 D. 21,2,56,5 y 6. 82 D. 21,2,63 pr. 83 D. 21,2,27. 84 D. 21,2,55 pr. 29 3.3.3 La reivindicación por el tercero. Por último, para que exista responsabilidad por evicción, el tercero con un derecho que le hace legítimo propietario debe reclamar. La reclamación por un tercero debe llevarse a cabo en vía judicial, y una sentencia debe otorgar la cosa al tercero con mejor dominius que reclama, en ese momento podrá el comprador, cuando haya sido desprovisto de la cosa, ir a la garantía por la evicción. Nos plantea una duda el supuesto de que en Roma estuviese reconocido por el derecho la venta de cosa ajena, se recoge por Ulpiano la venditio rei alienae “Rem alienam distrahere quem posee, nulla dubitatio est, nam emtio est et venditio; sed rem emtori auferrit potest” 85 , no era ilegal vender una cosa ajena, se podía, pero en caso de que reclamase el auténtico dueño, el vendedor debería responder, es por esto, que tiene sentido la reclamación por evicción que conocemos puesto que se basa en la permisión de la venta de cosa ajena. 86 La jurisprudencia trata este hecho de diferentes formas, se exige que la reivindicación por parte del dueño de lugar a un juicio en el que se sentencie al comprador a la perdida de la cosa o la aestimatio litis, y así se recoge en una constitución del año 210 d.C. de Severo y Antonio “Qui rem emit et possidet, quamdiu evicta non est, auctorem suum propterea, quod aliena vel obligata res dicatur, convenire non potest” 87 , debe venir la pérdida por una sentencia judicial en favor tercero para que aparezca la responsabilidad por evicción. Otra parte de la doctrina cree lo contrario, que es el comprador quien debe reclamar, el vendedor tiene la responsabilidad de responder, aunque no haya evicción, esta postura se recoge en un texto de Africano “Si sciens alienam rom ignoranti mihi vendideris, etiam, priusquam evincatur, utiliter me ex emto acturum putavit in id, quanti mea inlersit, meam esso factam; quamvis enim alioquim verum sil, 85 D. 18,1,28. 86 CUENA CASAS, M. La validez de la venta de cosa ajena como exigencia de sistema. [en línea] Madrid, 2008.<http://www.codigo-civil.net/nulidad/lodel/document.php?id=572#tocto7>. [Consulta 23 may. 2019] 87 CJ. 8,44,3. 30 venditorem hactenus tenerit, ut rem emtori habere liceat, non etiam ut eius facial, quia lamen dolum malum abesse praestare debeat, teneri eum , qui sciens alienam, non suam ignoranti vendidit. Idem est máxime, si manumissuro vel pignori daturo vendiderit. 88 . Se opta por la primera forma. Se requiere por tanto que haya una sentencia cierta a favor del tercero que tiene el derecho sobre la cosa, además de que esta sentencia sirva para que el comprador pierda la cosa. Si la cosa se pierde por culpa del comprador a pesar de que haya un juicio y en el sea vencido de la cosa y por tanto la pierda, no podrá el emptor reclamar por evicción contra el vendedor ya que, aunque no hubiera habido un juicio la cosa se habría perdido por culpa del emptor. Si por algún casual el comprador recuperase la cosa, tendría que entregársela al verdadero dueño por la resolución del iudicum, es entonces cuando el vendedor deberá de responder por la evicción, nos dice Ulpiano. 89 Pomponio plasma la idea de que el comprador debe, si quiere obtener la garantía por la evicción, mantener en su poder la cosa hasta el momento de la evictio “quia nec bonae fidei conveniret, et ego ex alia causa rem haberem” 90 , y que no deje de tenerla por otra causa, la pérdida de la cosa, por tanto, debe ser por la reclamación del mejor derecho del tercero. No habría en este caso evicción, pero el comprador que no haya realizado aún el pago quedará liberado de hacerlo en este caso. El último de los requisitos para que haya evictio es que el emptor actúe de buena fe, que tenga desconocimiento de que la cosa no era del venditor en el momento de formalizar la compraventa, para que se de mala fe, esta debe ser probada, jamás se presupone. 88 D. 19,1,30,1. 89 D. 21,2,21,3. 90 D. 21,2,29 pr. 31 3.4 La evicción parcial. Vamos a proceder a analizar ahora, el supuesto en el que la evictio se produzca en parte y no en la totalidad de la cosa, la conocida como la evictio pro parte. Solo se daría para los casos en los que la cosa pudiera prescindir de la parte que se perdía por la evicción sin destruirse o sin perder su identidad, sería un ejemplo una casa, para estos casos solo sería posible la evictio total. Tampoco es posible que se de evictio pro parte si se reivindica solo uno de los objetos cuando se compran varios en conjunto, se necesitarán tantas acciones como objetos se compraron. 91 Los juristas romanos hicieron excepciones para los casos en que la evicción era pro parte, se centraron la mayoría de ellos en aquellos casos en que lo que se trataba era la venta de fundos. Ulpiano recoge que, la cuantía de la responsabilidad cambia según si la venta del fundo se realiza en conjunto con un precio único, o si se vende por capacidad, yugadas por las que se paga un precio según sea la extensión. 92 Si hay una venta en bloque de todo el fundo, para establecer la responsabilidad se lleva a cabo una valoración según la calidad pro bonatiae se mide el valor de la evicción en función de un criterio cualitativo, es decir del valor de la calidad de la parte del fundo que se ha perdido la posesión. Parece difícil valorar la calidad de la porción del fundo, para solucionar esto, la estimación debía hacerse al momento de la venta, hacerlo cuando se produce la evicción sería injusto. Para calcular la estimación de calidad de la parte del fundo que resulta evicta se tiene en cuenta el momento de la venta, en este punto no están en consideración ni los aumentos ni las disminuciones de valor que sufre la cosa Si se sigue un criterio cualitativo y no cuantitativo para la evictio parcial, en otras palabras, cuando la venta se hace por yugada y no por precio total del fundo como una 91 CALONGE; o.c, p. 42 y ss. 92 D. 21,2,1. 32 identidad, es más sencillo puesto que únicamente se cuantificarán las yugadas que se han perdido y a partir de aquí se multiplicaran por el precio que se pago por cada una para calcular la cuantía de la responsabilidad por evicción, aunque normalmente se pagaba el doble del valor “…si quidem pro in diviso evincatur, regressum habet pro quantitate evictae partís…” 93 Esto resultaba para época clásica, según pasaba el tiempo se reconoce al comprador, en la época postclásica, que deberá ser recompensado también por los gastos realizados en el fundo para realizar mejoras que se incluyen en la reclamación por el id quod interest. Únicamente podrá reclamar el comprador los gastos útiles realizados en la cosa, no podrá entonces reclamar por los gastos ocasionados por el litigio a no ser que lo hubieran estipulado previamente. En la evictio pro parte, surge el problema de determinar si, cuando no hay stipulatio duplae previamente establecida, puede el comprador que ha sido desprovisto de la cosa en parte, actuar mediante actio ex stipulatu. Surge un debate jurisprudencial entre los autores que afirman que podría darse esta actio aunque no se hubiese pactado de forma expresa previamente, y los que opinan lo opuesto. 3.4.1 La evictio en el condominio. Se nombra por los juristas de la época como evictio pro portione 94 , se trata de una figura cercana a la evictio pro parte que en mi opinión podría estar incluida dentro de esta es por ello que la desarrollare de forma breve en este sub-epígrafe. Pomponio escribe que el que compre un esclavo y lo pierde en virtud de juicio de división de la cosa común, dispone de la actio ex stipulatu por el duplo contra el vendedor, lo pierde porque el reivindicante es copropietario con el vendedor claro, ese es el derecho de dominio que tiene. La formula habitual era que se prestase evicción por la parte de la cosa que había vendido, y del restante bastaría que prometa respecto al dolo o mala fe sobrevenida. 93 D. 21,2,1. 94 D. 45,1,4,2. 33 Si la cosa resulta ser algo indivisible como, por ejemplo, una servidumbre, la responsabilidad por evicción será total. El juez podía obligar en el juicio de división de la cosa común que se diera caución de evicción, y la garantía sería stipulatio duplae. “Sed et si statuliber sit, et ante deditionem extiterit conditio, per fideicommissum libertas fuerit ante praestita, vel existente conditione legali dominium fuerit traslatum, arbitrio iudicis absolvi cum oportet. Et oficii iudicis hoc quoque erit, ut caveatur ei, cui deditur ob evictionem ob suum factum contingententem”. 95 3.4.2 La responsabilidad solidaria de evicción. Las fuentes se refieren para hablar de los vendedores que quedan afectados de forma solidaria en la venta de una herencia por los coherederos. Si los coherederos venden parte de la herencia e incurren en evicción están obligados a responder solidariamente por evicción “unus tamen ex his liti substitit, propter denuntiationis vigorem et praedictam absentiam omnibus vincit, aut vincitur; rectque cum ceteris agam, quod evictionis nomine vict sint.” 96 La responsabilidad solidaria de los coherederos se da cuando no cabe la responsabilidad pro portione, en otros términos, cuando la cosa que se vende es indivisible como por ejemplo en el caso de la prenda, si dos herederos venden una cosa de la herencia que ha sido gravada con prenda, a pesar de que ellos individualmente prometan en la compraventa la evicción de cada parte en venta, los dos de verdad de responder solidariamente ya que resulta imposible dividir un derecho gravado con prenda. Esta responsabilidad no es cumulativa En el caso de que la venta haya sido realizada por solo uno de los coherederos, el comprador podrá dirigirse en caso de evicción mediante actio ex empto contra ambos coherederos de forma solidaria. 95 D. 9,4,14,1. 96 D. 21,2,62,1 y D. 45,1,85,5. 34 3.5 El pactum de non praestanda evictione. Ya ha sido mencionado anteriormente que, si las partes lo acuerdan, pueden omitir la responsabilidad por evicción. Si las partes acuerdan el pactum de non praestanda evictione, el vendedor no responderá del id quod interest del comprador sobre lo que pago por la cosa. 97 Hay que entender que el vendedor no puede ser completamente exonerado de la responsabilidad por evicción, aunque haya sido preestablecido que no, se ve limitado este pacto a responder por una cantidad menor del precio que se haya acordado por el pacto “i plus vel minus, quam pretii nomine datum est, evictione secuta dari convenerit, placitum custodiendum est”. 98 No existe texto alguno que reconozca que no se devuelve ninguna cantidad del precio. El pacto que será válido siempre salvo en caso de dolo “Si vcnditor sciens obligatum aut alienum vendidisset, et adiectum sit, neve eo nomine quid praestaret, aestimari oportet dolum malum eius, quem semper abesse oportet in iudicio emti, quod bonae fidei sit.” 99 por parte del vendedor, si había pacto, el vendedor no estaba obligado a restituir el precio recibido y si no hubiera aún cobrado, tenia a su disposición una acción, la actio venditi, para reclamar. 100 Si había dolo por el vendedor el comprador puede acudir a la actio empti y si el vendedor sigue sin responder el juez procede a la litis estimativo como si se hubiera producido la evicción. 101 La posibilidad de fijar este pactum, no existe “Quum ea conditione pignus distrahitur, ne quid evictione secuta creditor praestet, quamvis pretium emtor non solverit, sed venditorit caverit, evictione secuta nullam emtor exceptionem nom habebit, quominus pretium solvat” 102 en aquellas compraventas en las que el objeto del contrato sean cosas pignoradas o hipotecadas, esto es debido a que 97 CALONGE; o.c, p. 116 y ss. 98 D. 21,2,74 pr. 99 D. 19,1,6,9. 100 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 350. 101 TALAMANCA; o.c, p. 590. 102 D. 21,2,68. 35 “el acreedor vende iure pignoris en virtud del ius distrahendi o derivado del pactum vendendo, elemento natural en el derecho de prenda.” 103 . 3.6 Casos especiales. Hay dos casos que requieren de un estudio diferente estos son los fundos gravados y la venta del statuliber. Estos además de venta de cosa ajena suponen la compraventa de un objeto con vicios jurídicos. 3.6.1 Venta de fundos gravados. La venta de un fundo gravado con vicios jurídicos da lugar a evicción, considerando vicios jurídicos otros derechos sobre el fundo tales como una servidumbre, una hipoteca o un usufructo. 3.6.1.1 Servidumbre. En cuanto a la responsabilidad por la venta de un fundo gravado con una servidumbre, la servidumbre a diferencia del usufructo o de un derecho de prenda, tiene una relación especial, pues de ella no nace responsabilidad por evicción. Esto es debido a que, aunque se grave un fundo con una servidumbre, el comprador que lo adquiere sigue manteniendo el habere licere sobre el fundo, no pierde la pacífica posesión. 104 Para comprender en que casos resultará obligado a responder el vendedor analizaremos el siguiente texto. Se recoge en un texto del jurista Veneyuelo en el que se expone la problemática para determinar si hay responsabilidad por evicción respecto al fundo que se vendió 103 FERNÁNDEZ BUJÁN; o.c, p. 213 y ss. 104 PERALTA ESCUER, Mª Teresa. Evicción de servidumbres prediales en el derecho romano clásico. Lleida, 1996, p. 38. 42 En la emptio venditio de este tipo de cosas no hay lugar para la responsabilidad por evicción, no es posible reclamar algo de lo que no hay seguridad que vaya a existir, según Pomponio 120 , aunque el comprador reclame el objeto comprado, no hay obligación por el vendedor quia id actum intellegitur, no cabe evicción en un contrato que se realiza a pleno riesgo, caso diferente es aquel en el que hubiera dolo 121 por parte del comprador para que la cosa no llegue a existir o no ponga la diligencia suficiente para que aparezca. 3.7.1.2 Evictio partus. Un límite cercano al que hemos explicado anteriormente es el de los frutos que puede el comprador recibir por parte del objeto que compra en este caso estamos hablando de la compra de animales o esclavos que puedan tener hijos, crías o hereden algo. Ante este tipo de casos el vendedor no tiene responsabilidad por evicción, mediante el contrato de compraventa, el vendedor está obligado a garantizar el habere licere del esclavo o animal vendido pero también las cosas que pueda adquirir gracias a este, lo que el comprador no puede reclamar es por evicción estas cosas, puede utilizar la actio ex empto para reclamar como suyas las cosas, pero nunca la actio ex stipulatio puesto que el vendedor por evicción no es responsable de los frutos de la cosa, solo de la posible perdida por un tercero con mejor derecho. El comprador no dispone de la actio ex stipulatu contra el vendedor cuando sea reivindicado el ternero que nace después de que el emptor venda la vaca puesto que no puede haber evicción sobre la cría ni del usufructo “Vaccae emtor, si vitulus, qui post emtionem natus est, evicatur, agere ex duplae stipulatione non potest, quia nec ipsa, nec usufructus evincitur; nam quod dicimus, vitulum fructum essse vaccae, non ius, sed corpus demonstramus, sicuti praediorum frumenta et vinum fructum recte dicimus, quuam constet, eadem haec non recte usumfructum appellari” 122 , lo mismo ocurre en el caso de que se venda esclava cuyo hijo nazca estando en poder del comprador, el comprador no puede reclamar en evicción porque lo que compra es la 120 D. 18,1,8,1. 121 D. 19,1,11,18. 122 D. 21,2,43. 43 esclava no adquiere el parto, tenemos que especificar que el parto futuro podía ser objeto de venta. 123 3.7.1.3 Locus religiosus. Como hemos explicado al inicio de este estudio, para que una cosa pueda ser objeto de emptio venditio debe ser una res in commercium si no, la compraventa carecería de validez. Cuando hablamos de locus religiosus estamos hablando de res extra commercium y por ello carecería de validez la compraventa. Cuando la cosa objeto de la compraventa sufre una transformación que hace que el comprador deje tener la propiedad, el vendedor se ve liberado de la responsabilidad por evicción. Ulpiano desarrolla el ejemplo de que el comprador accede a que en un lugar del fundo que había adquirido se realiza el entierro de un cadáver, Ulpiano especifica que es la inhumación del vendedor, si esto ocurriera el fundo se convertiría en un locus religiosus más en concreto en una res religiosae “Sed in prouinciali solo placet plerisque solum religiosum non fieri, quia in eo solo dominium populi Romani est uel Caesaris, nos autem possessionem tantum et usumfructum habere uidemur; utique tamen, etiamsi non sit religiosum, pro religioso habetur: item quod in prouinciis non ex auctoritate populi Romani consecratum est, proprie sacrum non est, tamen pro sacro habetur.” 124 , sobre el cual desaparecería la responsabilidad por evictio al convertirse en una res extra commercium. Para que pudiera el fundo ser otra vez intra commercium debería tener un proceso llamado desconsacratio. 125 3.7.1.4 Perecimiento o alteración del objeto. El último caso que limita la responsabilidad por evicción es el que surge cuando el objeto perece o sufre una alteración que lo hace inválido una vez que ya ha tenido lugar la 123 D. 18,1,8 pr. 124 Gai. 2,7. 125 FERNÁNDEZ BUJÁN; o.c, p.162 y ss. 44 compraventa y está el objeto en posesión del comprador, puesto que la evicción es una figura que se da post traditionem, como ya hemos explicado anteriormente. Se distingue entre aquellos casos en los que la evicción se produce antes o después del perecimiento. Si el perecimiento se produce antes de la reivindicación, el vendedor se ve eximido de cumplir con la evictio, si por el contrario se produce más tarde el perecimiento que la reivindicación, se mantiene una expectativa sobre la responsabilidad del vendedor. Ulpiano establece que la solución más lógica es que ante el caso de el esclavo que fallece antes de que sea reivindicado, al no ser reivindicado no cabe evictio, y desaparece la responsabilidad del vendedor, aunque, si hay dolo si que tendrá responsabilidad “Si servus venditus decesscrit, antequam evicatur , slipulatio non committitur, quia nemo eum evincat, sed factum humanae sortis; de dolo tamen poterit agi, si dolus incesserit.” 126 Esto es cuando la reivindicación es posterior, no hay evicción. Si acudimos al caso de perecimiento del objeto y de no perdida completa, Papiniano desarrolla en el libro VII de sus Quaestiones, el caso en el que el vendedor no responde por aquella parte del fundo que perece puesto que esa pérdida la debe soportar el comprador. En el caso de que el perecimiento del fundo fuese posterior a la reivindicación, si se trata de una evicción parcial, para determinar la cuantía de la evicción se debe partir del estado de la cosa en el momento de la venta, no se cuantifican las posibles alteraciones, y calcular el porcentaje que se ha perdido del fundo y quitarlo de la cuantía total que se pagó. Si perece todo el fundo en su totalidad, habrá que esperar a lo que diga la sententia, siempre y cuando no sea culpa del comprador “Si duplae stipulator ex possessore petilor factus et victus sit, quam rem, si possideret, retinere potuerit, peli autem utiliter non poterit, vel ipso iure promissor duplae tutus erit, vel certe doli mali exceptione se tueri poterit; sed ita, si culpa vel sponte duplae stipulatoris possessio amissa fuerit” 127 , si se diera el caso no cabria evicción. Aunque el vendedor no responde en ningún caso cuando perezcan después de la traditio como se ha dicho más arriba. 126 D. 21,2,21 pr. 127 D. 21,2,29,1. 45 3.7.2 Límites en cuanto al sujeto. 3.7.2.1 Límites por hechos del comprador. Estamos ante el caso del comprador que por sus actos libera al vendedor de la responsabilidad por evicción. El dolo en la actuación del comprador exime al vendedor de responder por evicción, cualquier actitud dolosa, será suficiente, también hay dolo cuando el comprador ante la sentencia y pérdida de la cosa no es informado por el comprador, aunque esto entraría mas en un caso de negligencia “Si, quam possit emtor auctori denuntiare, non denuntiasset, idemque victus fuisset, quoniam parum instructus esset, hoc ipso videtur dolo fecisse, et ex stipulatu agere non potest” 128 . Esta noción de dolo se ve ampliada en época postclásica, se concede al vendedor una exceptio doli como medio indemnizatorio. A parte del dolo, el vendedor puede verse liberado de la evictio, por una acción negligente del comprador, por ejemplo, cuando dicho acto del comprador impide usucapir de la cosa comprada y resulta evicta, de tal forma que, si no hubiera actuado negligentemente, habría adquirido la cosa por usucapión, que se desarrollará en profundidad cuando lleguemos a los límites por tiempo. 3.7.2.2 Límites por hechos del vendedor. En cuanto a los límites por la actuación del vendedor, los juristas de la época romana establecieron algunos ejemplos que no parecen muy acordes a lo que entendemos por evicción puesto que no se ajustan del todo a los requisitos para que haya evictio, algunos de los ejemplos que se establecen que como ya hemos dicho parecen dudosos, son el que establece Juliano de la venta de un fundo por un menor, en el que el comprador vende el fundo a un tercero “Minor vigintiquinque annis fundum venditione Titio, eum Titius Seio; minor se in ea venditione circumscriptum dicit, et impetrat cognitionem non tantum adversus Titium , sed etiam 128 D. 21,2,53,1. 46 adversus Seium; Seius postulabat apud Praetorem, utilem sibi de evictione slipulalionem in Titium dari; ego dandam putabam. Respondi: iustam rem. Seius postulat, nam si ei fundus praetoria cognitione ablatus fuerit, aequum eril, per eundem Praetorem et evictionem restituti.” 129 , o el caso que expone Paulo “Si a furioso, quem putem sanae mentis, enero, constiti usucapere utilitatis causa me posse, quamvis nulla esset emtio; et ideo neque de evictione actio nascitur mihi, nec Publiciana competit, nec accessio possessionis” 130 en el supuesto de venta por un loco, en ambos casos la compraventa sería ineficaz por lo que no habría evicción a mi juicio, al declararse el negocio como nulo. 3.7.2.3 Mala utilización de la exceptio. Las exceptiones, las pueden interponer tanto el comprador como el vendedor frente al tercero con mejor derecho que reclama la cosa como suya una vez haya tenido lugar la compraventa, estas exceptiones deben realizarse de forma correcta, además si la exceptio la tiene que interponer el comprador, el vendedor queda liberado, es decir que solo responderá por evicción cuando sea él, el que tiene que interponer la exceptio, tampoco será el vendedor responsable cuando la sentencia adquiera firmeza y la causa sea falta de appellatio del comprador o venga interpuesta fuera de plazo, que sea una negligencia del comprador “Herennius Modcstinus respondit: si emtor apellavit, et bonam causam vitio suo ex praescriptione perdidit, ad auctorem reverti non potest.” 131 De esta forma, el vendedor no responderá por evictio cuando se oponga exceptio a la pretensión judicial del tercero reivindicante de dominio sobre la cosa. Esta exceptio, puede ser una exceptio ex persona emptoris o ex utriuque persona de la que se deriva el fallo adverso del juez solo por la excepción del comprador. Lo que queremos recalcar en este apartado es que la mala utilización por parte de una exceptio en el juicio y que esto lleve a la perdida de la cosa, liberara al vendedor de responder por la garantía de evicción. 132 129 D. 21,2,39 pr. 130 D. 41,4,2,16. 131 D. 21,2,63,2. 132 CALONGE; o.c, p.110. 47 3.7.3 Límites en cuanto al hecho de un tercero ajeno. En cuanto a los límites a la responsabilidad de evicción por la actuación de una persona ajena al contrato de compraventa hay que analizar algunos textos que resuelven en favor del vendedor si se cumplen determinadas circunstancias. Gayo recoge un texto, en el que explica el caso “Habere licere rem videtur emtori, et si is, qui emtorem in eviction rei vicerit, ante ablatam vel abductam rem sine successore decesserit, ita ut neque ad fiscum bona pervenire possint neque privatim a creditoribus distrahi: tunc enim nulla competit emptori ex stipulate action, quia rem habere ei licet” 133 , un tanto remoto en mi opinión, en el que el vendedor cae en desgracia y fallece mientras el juicio tiene lugar además no tiene sucesor, y tampoco el fiscus puede hacerse cargo de los bienes y tampoco los acreedores pueden vender los bienes, en el juicio hay una sentencia a favor del tercero que reclama como auténtico dueño, debería haber entonces evicción. Una vez analizado este caso, la solución, debido a que no hay posibilidad de que el dueño puede quedarse con la cosa, parece sencilla, el comprador no pierde el habere licere de la cosa y sin esta perdida no surge evicción alguna, aunque en este caso la sentencia es desfavorable al comprador puesto que no ha salido de su poder la cosa, no hay responsabilidad para el vendedor. Paulo por su parte explica dos casos que se conocen como confusión de acciones, en el que la solución será actuar mediante la actio ex empto. Se recogen en D. 21, 2, 9 (76 ad ed.), aquí se plasma el caso en el que se vende un esclavo que al final resulta ser heredero del dueño del esclavo, aquí es imposible que haya evicción, pero si que podrá reclamar el comprador por la actio ex empto para recuperar el precio pagado por el esclavo. El siguiente texto para el que aporta la misma solución con la actio ex empto es en el que no cabe evicción, refleja el caso “item si domino servi heres extiterit emtor…” 134 en el que el comprador se convierte en el heredero del dueño auténtico, no cabría aquí una reivindicación contra si mismo, no hay evicción y consecuentemente no puede reclamar por la actio típicas de la evictio, pero podrá reclamar el precio que pago por actio ex empto. 133 D. 21,2,57 pr. 134 D. 21,2,41,1. 48 3.7.4 Límites en cuanto al tiempo. Puede el comprador ver suprimida su obligación de responder por evicción por el transcurso del tiempo desde que tuvo lugar la compraventa y desde el que el comprador tiene en su dominio la cosa. Hay dos figuras que hacen que no puedan prosperar las acciones para obligar al vendedor de cosa ajena transcurridos los plazos establecidos, “Qui alienam rem vendidit, post longri temporis praescriptionem vel usucapionem desinit emtori teneri de evictione” 135 La primera figura que hay que reconocer es la usucapio, aunque ya ha sido mencionada anteriormente, la posesión pacífica y de buena fe por parte del comprador que ignoraba que la cosa comprada no era del vendedor hace al emptor verdadero dueño de la cosa cuando transcurre cierto tiempo, consolida la adquisición realizada a non domino. Más tarde se introduce la praescriptio longi temporis, que vendría a ser una prescripción por larga posesión, se aplicaba en aquellos casos en los que no cabía la usucapión. Hay que comentar que, si la culpa de que no haya usucapión es del comprador, pero se ha cumplido el tiempo establecido, el vendedor no deberá responder tampoco en este caso por evictio, a no ser que el reivindicante que se demore en el tiempo sea un absens rei publicae vel militae causa, “Si is, qui Reipublicae causa abfuit, fundum petat, utilis possessori pro evictione competiti actio. Item si privatus a milite petat, eadem aequitas est emtori restituendae pro evictione actionis” 136 . En estos casos la solución que se establecía al haber una iusta causa para no reclamar previamente el dominus e interrumpir la usucapión, el pretor utilizaba la restitutio in integrum ob absentiam, lo que resulta en la concesión de una acción contra el vendedor para ahora si poder reclamar garantía por evicción. 135 D. 21,2,54 pr. 136 D. 21,2,66,1. 49 4. LOS VICIOS MATERIALES EN LA COMPRAVENTA ROMANA. El vendedor es responsable de hacer entrega de la cosa objeto de la emptio venditio en las mismas condiciones en las que se ha negociado la compraventa. El vendedor debe entregar el bien tal y como se pactó, de tal manera que si ofreciera cosa distinta a la pactada incumplirá el contrato. En el contrato de compraventa debe mediar el consentimiento, pero si las partes disienten en la compra, en el precio o en alguna otra cosa, la compraventa quedará como imperfecta. Será nula la compraventa si ambas partes están disconformes con el objeto, para que sea nula debe existir error en la cosa, error in corpore, dicho de otro modo, que la cosa sea diferente por completo a la que se había acordado. Es nula cuando una parte cree que compra el fundo Corneliano y la otra que vende el fundo Semproniano, también es así, si el vendedor creyó vender a Stico y el comprador a Pánfilo, es de la misma forma nula la compra porque se disiente sobre el objeto de la emptio venditio. También habla Paulo de defecto en la sustancia que era consecuencia de nulidad de la compraventa y ejemplifica con el caso de que se venda vinagre por vino, plata por plomo o bronce por oro, “…utputa si acetum pro vino veneat, aes pro avio, vel plumbum pro argento, vel quid aliud argento simile, an emtio et venditio sit.” 137 Esta idea es fundamental para entender que solo hay nulidad cuando hay una confusión en la composición material del bien pero no en las cualidades del mismo, por lo que si se acordara una venta de oro pero que resulta deteriorado al examen del comprador “tune enim emtio valet” 138 , el contrato es perfectamente válido, como en el caso de que exista error acerca de la virginidad de una esclava el contrato también es legítimo “Quodsi ego me virginem emere putarem, quum esset iam mulier 139 o el caso de la venta de vestidos como si fueran nuevos pero eran recompuestos “…si vestimenta interpola quis pro novis emerit…” 140 , en 137 D. 18,1,9. 138 D. 18,1,10. 139 D. 18,1,11,1. 140 D. 18,1,45. 50 estos casos no hay nulidad puesto que no hay error sobre la identidad, pero si que hay otro tipo de errores que se podrán subsanar a través de las actiones. Queda claro la protección que los romanos establecían para las modificaciones que pudiera tener el objeto de compraventa, pero la nulidad que hemos desarrollado que sirve para aquellos supuestos en los que exista error en la identidad de la cosa no es el único medio de protección, más adelante para proteger el resto de errores como aquellos relativos a la calidad o a la cantidad de la cosa acordada en la emptio venditio, se utilizaban como medio de protección las acciones de saneamiento por vicios ocultos que vamos a explicar en los siguientes párrafos. Para que las condiciones sean diferentes a las establecidas en el contrato y además esto sea relevante en términos de que genere responsabilidad, los vicios deben convertir a la cosa en impropia para el uso al que se quería destinar, también se considerarán vicios suficientes para generar responsabilidad cuando de haber sido conocidos por el comprador, este no habría adquirido la cosa o cuando el comprador hubiera pagado un precio menor del que pagó de haber sabido que tales vicios recaían sobre la cosa. No quiere decir que porque la cosa revista vicios este en mal estado, simplemente son vicios cualquier desajuste entre lo que las partes han estipulado y lo que en realidad se entregue o las condiciones en las que se entregue la cosa. Otro requisito es que este vicio debe ser además oculto, esto es que no sea manifiesto, si el comprador compra un caballo semental y no es válido, el vicio está oculto y no es manifiesto, pero sin embargo si el comprador adquiere un caballo de carreras y en realidad se le entrega un caballo de carga, en el caballo el vicio es manifiesto y no genera responsabilidad ya que no está oculto. No surge sin embargo responsabilidad por vicios ocultos cuando, a pesar de que exista un vicio oculto, el comprador si hubiese utilizado una diligencia media podría haber descubierto el vicio, hay que ver si los vicios que reclama el vendedor le pueden ser imputables, en otros términos, si pudo descubrirlos, si le son imputables no hay responsabilidad, si por el contrario no le son imputables habrá responsabilidad por vicios ocultos. 51 Surge en torno a esto en la práctica un conflicto para determinar cuando hay responsabilidad por vicios, debido a lo difícil que resulta probar el carácter oculto del vicio, ya que la disconformidad entre lo que se compro y lo que se recibió es más sencillo. 4.1 Desarrollo histórico. Sigue una evolución paralela a la obligación de responder por evicción, esto es debido a que menos en los casos de mala fe del vendedor solo había responsabilidad si había mancipatio. El origen de esta responsabilidad es muy parecido al de la responsabilidad por evicción esto es debido a que ambas proceden de la mancipatio, el mancipio accipiens dispone igualmente de la actio auctoritatis para exigir la responsabilidad por vicios ocultos esta vez, y más adelante, esa acción del comprador pasó a la compraventa consensual como una actio empti. Podemos apreciar que ambas responsabilidades se configuraron siguiendo una trayectoria prácticamente idéntica por lo que tratando de no ser repetitivos omitiremos algunas partes en las que se asemejan y puntualizaremos las especificaciones de la responsabilidad por vicios ocultos en la emptio venditio, por lo que la mayor parte de lo establecido en el punto anterior en cuanto al origen y el momento de las acciones, es válido para el saneamiento por vicios ocultos que vamos a desarrollar próximamente. Algunos de los autores discrepan respecto a la teoría de la aplicación análoga de las mismas figuras para ambos tipos de responsabilidad por vicios, 4.1.1 Aparición. En la época arcaica no existía aún un sistema general de acciones que permitieran al comprador reclamar por los vicios materiales de la cosa objeto del contrato, las fuentes indican que existe responsabilidad por vicios ocultos desde tiempos de Cicerón “Ac de iure quidem praediorum sanctum apud nos est iure civili, ut in iis vendendis vitia dicerentur, quae nota essent 58 tale fuerit vitii sive morbi, quod usum ministeriumque hominis impediat, id dabit redhibitioni locum, dummodo meminerimus, non utique quodlibet quam levissimum efíicere, ut morbosus vitiosusve habeatur. Proinde levis febricula, aut vetus quartana, quae tamen iam sperni potest, vel vulnuscrulum modicum, nullum liabet in se dedictum, quasi pro nuntiatum non sil, contemni enim liaec potuerun; exempli itaque gratia referamus, qui morbosi vitiosique sunt.” 165 o en una parte que no cumpla con el objetivo para el que se ha comprado el esclavo o el animal. Además, pueden ambas partes acordar un pactum de non praestanda evictione, que sería válido siempre que no hubiese dolo por parte del comprador, que tenga conocimiento del vicio y lo oculte “inutilis stipulatio quibusdam videtur, quia, si quis est in hac causa, impossibile est, quod promittitur, si non est, frustra est”. 166 Responde el vendedor no solo por aquellos vicios que oculte de mala fe, sino también por los que de buena fe desconociera, es una responsabilidad objetiva para el comprador. Dispone Juliano una distinción entre la venta cuando exista vicio y haya buena o mala fe, “…qui sciens quid aut ignorans vendidit, differentiam facit in condemnatione ex empto: ait enim, qui pecus morbosum aut tignum vitiosum vendidit, si quidem ignorans fecit, id tantum ex empto actione praestaturum, quanto minoris essem empturus, si id ita esse scissem: si vero sciens reticuit et emptorem decepit, omnia detrimenta, quae ex ea emptione emptor traxerit, praestaturum ei: sive igitur aedes vitio tigni corruerunt, aedium aestimationem, sive pecora contagione morbosi pecoris perierunt, quod interfuit idonea venisse erit praestandum.” 167 . Se disponen en el edicto dos acciones para el comprador en caso de que haya vicios que resultasen ocultos en el momento de realizar la emptio venditio, al principio solo eran para la venta de esclavos pero que más tarde se aumentó a la de animales también, la actio redhibitoria o la actio quanti minoris, “…idque non ita esse emtor queratur, aut redhibitorio, aut aestimatorio…” 168 . Estas acciones siguen todavía hoy en uso, y son recogidas por el Código Civil de España en su regulación de la evicción en la compraventa, parte que se desarrollará con más extensión en el epígrafe quinto. 165 D. 21,1,1,8. 166 D. 21,2,31. 167 D. 19,1,13 pr. 168 D. 21,1,18. 59 4.2.1 La actio redhibitoria. Redhibición es hacer que el vendedor tenga de nuevo lo que había tenido y como esto se hacía restituyendo la cosa, por eso se dice redhibición, como si dijéramos restitución 169 La actio redhibitoria se recoge en el Digesto como “Redhibere est lacere, ut rursus habeat venditor, quod habuerit, el quia reddendo it fiebat...” 170 Si se da la actio el comprador ha de restituir la cosa y el vendedor habrá de devolver el precio recibido y se daría la compraventa como no hecha, “Facta redhibitione omnia in integrum restituuntur, perinde ac si neque emtio, neque venditio intercessit.” 171 . Esta acción es ejercitable independientemente de que el vendedor tenga conocimiento de los vicios o no. El vendedor en caso de no devolver el pretium que había abonado el comprador estará obligado a pagar el duplum por negarse a hacerlo, si aceptara, únicamente tendría que devolver el precio para saldar con su responsabilidad. El plazo de ejercicio es de seis meses “Tempus aulem redhibitionis sex menses útiles habel” 172 , comienza desde el mismo día en que se celebre el contrato, o cuando el vendedor estipule que no hay vicios en la cosa, si es que no ha hecho el día de la compraventa las declaraciones sobre la ausencia de vicios, en ese caso empezará a contar desde aquel día en que las haga “sed tempus redhibitionis ex die veditionis currit, aut si dictum promissumve quid est, ex eo, ex quo dictum promissumve quid est” 173 . 169 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 372 y ss. 170 D. 21,1,21pr. 171 D. 21,1,60. 172 D. 21,1,19,6. 173 BURDESE, A. V. “Vendita in diritto romano” in NNDI, Vol. XX p. 598 y ss. 60 Existe un caso especifico en el que no tiene lugar esta acción, se recoge en el edicto edilicio y resulta cuando un esclavo comprado de buenas condiciones que nunca se había fugado, se fuga por primera vez. También podían acordar las partes que si el comprador no estuviese conforme con la cosa una vez comprada pudiera redhibirla dentro del tiempo que acuerden si nada se hubiera acordado tendría el comprador hasta setenta días naturales aunque podía ser aumentado por las partes. 4.2.2 La actio quanti minoris. La actio aestimatoria o quanti minoris denominada de ambas maneras, se define como la acción que puede ejercer el comprador por vicios ocultos en la compraventa en la que tiene la facultad de reclamar la reducción proporcional del precio por verse la cosa aminorada por un vicio acción para la que tendrá un año “vel quo minoris, cum venirent, fuerint, in anno iudicum dabimus” 174 . El plazo de un año aquí se cuenta desde el mismo día en que tuvo lugar la compraventa “sed quantominoris agitur , annus ulilis est” 175 Además de estas dos actiones, dispone el comprador de una actio incerti cuya ventaja es que carece de plazo para llevarse a cabo, para que esta tuviese lugar debería el comprador establecer al momento de la compraventa stipulationes para exigir al vendedor que declare los vicios que adolezcan a la cosa y así evitar el silencio del vendedor en el caso en el que se niegue a informar sobre los defectos ocultos, si no estipulaban nada siempre podría acudir a las actio aestimatoria o redhibitoria. 176 174 D. 21,1,38. 175 D. 21,1,19,6. 176 JÖRS, P. Derecho privado romano. Edición totalmente refundida por Wolfgang Kunkel. Traducción de la segunda edición alemana por L. Prieto Castro. Barcelona, 1937, p. 335. 61 4.3 Compraventa consensual. La actio empti. Antes del final de la República y comienzos de la época clásica, cuando la compraventa se establece como contrato consensual y rige la buena fe que se presume, de existir mala fe por parte del vendedor se agrava su responsabilidad, el comprador dispone de la actio empti, a través de la cual podía el comprador exigir la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos de que adoleciera la cosa “sed quanto minoris agitur, annus ulilis est” 177 La actio empti, no es una garantía implícita en el contrato, ni tampoco se trata de una acción por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, el venditor no está obligado a entregar una cosa que no tenga vicios y la obligación es tan solo de entregar del bien. En el caso de que estuviera viciada y el vendedor hubiera hecho la declaración de que la cosa estaba libre de vicios o declarase que la cosa posee ciertas cualidades que al momento de la entrega la cosa carece de ellas, sí habría responsabilidad por inexactitud en las declaraciones. Por ello estamos ante una acción por falta de veracidad en las declaraciones hechas por el vendedor con relación al estado de la cosa, hay incumplimiento, pero no del contrato si no de la declaración hecha por el vendedor. El comprador podía acudir a la actio empti en caso de que el vendedor hubiese declarado de forma expresa mediante promissum la ausencia de vicios o si dictum ciertas cualidades que tiene la cosa. 178 Si el vendedor desconocía los vicios, el comprador estaba legitimado para reclamar o bien la rebaja del precio si de haber conocido tales vicios hubiera comprado menos cantidad de la cosa o la resolución del contrato en caso de que esos vicios llevaran a no comprar la cosa de tener conocimiento de ellos. 179 177 JÖRS; o.c, p. 332 y ss. 178 D. 19,1,13,5. 179 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 361. 62 Podía el emptor disponer de una actio incerti o una actio ex stipulatu, siempre que se hubiese pactado con anterioridad, para pedir una indemnización por el id quod interest que han causado los vicios, y el vendedor además resultaba responsable en el caso de que no hubiera declarado los vicios de los que tenía pleno conocimiento de que actuase con mala fe, aunque en este caso la responsabilidad ya no depende de la stipulatio sino del silencio doloso es decir del comportamiento doloso que realiza el vendedor al ocultar el vicio y que conlleva que deba responder de los de todos lo daños y perjuicios que desemboquen su actitud dolosa. El comprador podría acudir a la actio empti para que se le reparen los perjuicios causados por el dolo del vendedor. 180 Podemos sintetizar en que el origen de la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa mediante la actio empti es doble, primero por la stipulatio, si el vendedor promete al comprador que la cosa no adolece de vicios y establece que la cosa posee determinadas cualidades, respondería por la veracidad de sus afirmaciones, ante tal hecho, el comprador podría solicitar una rebaja en el precio o incluso la resolución. También es responsable por vicios ocultos, por el deber de informar cuando conozca que la cosa está viciada pero no lo hace, de este modo el comprador podría acudir a la actio empti para sancionar su dolo con indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador, se confiere al comprador una garantía, pero esta es por declaración que realiza el vendedor, no como una acción que por un incumplimiento contractual sanciona al comprador. En la etapa posterior, correspondiente al derecho postclásico, tanto la rescisión del contrato como la reducción del precio pueden ser exigidas por la actio empti, con lo que podríamos esperar que las acciones edilicias pudieran desaparecer y que únicamente mediante la actio empti se utilizara como el remedio final para reclamar en cualquier caso de vicios ocultos. Sin embargo, Justiniano las mantiene como un suplemento del derecho de ventas y se extendiéndolas no solo a animales y esclavos sino a todo tipo de cosas. 180 ARANGIO-RUIZ; o.c, p. 361. 63 4.4 Los vicios ocultos en el derecho justinianeo. Justiniano amplia la regulación de ambas acciones edilicias, y extiende su ámbito de utilización para cualquier cosa objeto de compraventa, ya no se limita únicamente a las ventas en mercado “estas acciones edilicias fueron extendidas por el derecho justinianeo a las ventas de cualquier cosa, salvo en las ventas cotidianas, pero la extensión de la actio empti para conseguir una indemnización por vicios ocultos las había hecho ya menos necesarias.” 181 . Se incluye además la actio empti en todos los casos en los que el vendedor no establezca los vicios de la cosa o cuando la cosa carezca de las cualidades que se habían presentado por el vendedor y no se correspondan con la realidad de la cosa, a través de ella se podía solicitar la resolución de la cosa. Al continuar y ampliarse el ámbito de actuación de la actio empti, se puede en época de Justiniano, además de conseguir el id quod interest, la resolución del contrato o la rebaja del precio, utilizando las stipulatio previamente pactadas o bien las actiones edilicias. La mancipatio desaparece, y con ella las actiones clásicas y las dicta in mancipatio que se absorben por la actio empti puesto que ya no son necesarias, la buena fe lleva a que se incluyan como elemento natural del contrato de compraventa y la garantía ahora deriva de la propia emptio venditio de forma automática. 182 Al juntar en el derecho justinianeo las acciones del derecho civil y del derecho edilicio, el comprador puede utilizar cualquiera de las tres acciones que hemos explicado, la actio empti, mediante la que puede atacar al vendedor de mala fe y así obtener la indemnización con un plazo de treinta años, y además las acciones edilicias para obtener la resolución del contrato dentro de los posteriores seis meses o la rebaja del precio dentro del año siguiente, aunque en estas no era necesario probar la mala fe del vendedor. 181 FERNÁNDEZ BUJÁN; o.c, p. 358. 182 JÖRS; o.c, p. 336. 64 Podemos sintetizar lo expuesto en torno a la responsabilidad por vicios ocultos en Roma en que, su regulación viene determinada porque no se trataba de una obligación de entrega de la cosa sin vicios si no de prestar una protección al comprador en caso de que existieran tales vicios, es decir, que por la entrega de una cosa viciada no quiere decir que haya incumplido el contrato aunque de aparecer vicios debería responder, el vendedor debe entregar la cosa objeto del contrato y no otra distinta, pero el derecho puede hacerle responsable de los vicios que de la cosa adolece y así responder. En resumen, son las acciones una garantía expresa asumida por el vendedor por el riesgo de la cosa o el vicio, hasta incluirse dentro de la compraventa como elemento natural. 5. RÉGIMEN ACTUAL DE LA COMPRAVENTA. 5.1 Introducción y regulación de la compraventa. La figura de la compraventa se regula en el Código Civil de España, más en concreto en el TÍTULO IV, “Del Contrato De Compra Y Venta”, toma como referencia la regulación romana del saneamiento por evicción y vicios ocultos, pues se sigue existiendo la responsabilidad por evicción, y perviven las acciones edilicias para proteger al comprador que adquiere la cosa con defectos ocultos. 5.2 La responsabilidad por vicios en el régimen actual. Son dos los preceptos que enuncian esta responsabilidad por vicios en la compraventa, los artículos 1.461 y 1.474 del Código Civil español. “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”. 183 El comprador pretende con la entrega de la cosa comprada adquirir el dominio de la cosa poseerla pacíficamente y destinarla al fin para el que la ha adquirido, si no 183 Artículo 1.461 CC. 65 pudiera alcanzar tales pretensiones podrá reclamarle al vendedor pues este, está obligado al saneamiento de la cosa vendida. Por virtud del saneamiento el vendedor responde ante el comprador de la pacífica posesión de la cosa y de los vicios o defectos que la cosa pudiera ocultar. 184 “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.” 185 El régimen actual sigue las líneas marcadas en la compraventa consensual romano para proteger al comprador de la pacifica posesión y el disfrute de la cosa para el que lo ha adquirido, separando entre saneamiento por vicios ocultos y por evicción e incluyendo acciones implícitas en el contrato de compraventa para que el comprador pueda protegerse. 5.3 Saneamiento por evicción. Una vez más tratamos la evicción de la misma forma que lo hacíamos en el derecho romano clásico, es decir para que haya responsabilidad por evicción se tienen que dar las mismas condiciones que en aquella época, debe un tercero con mejor derecho reclamar la cosa como suya judicialmente y que mediante sentencia judicial la cosa salga del dominio del comprador hacia el verdadero propietario que es el tercero que reclama, por tanto el vendedor vende una cosa que no es suya. El Código Civil de España regula el saneamiento por evicción en los artículos 1.475 a 1.483. 184 MÉNDEZ, R.; VILALTA, E. El saneamiento por vicios o defectos ocultos en el contrato de compraventa. Acciones edilicias -redhibitorias y estimatorias-. Barcelona, 1999, p. 7 y ss. 185 Artículo 1.474 CC. 66 Articulo 1.475: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.” 186 De la misma forma que en el principado, el comprador debe de ser efectivamente desposeído en todo o en parte de la cosa, no bastando por tanto unas meras reclamaciones sin resultado práctico alguno por parte de un tercero y además ha de tratarse de una verdadera privación pues si se tratara de una perturbación en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviera fundado temor de serlo, los efectos no son los de la evicción sino los del artículo 1.502 del Código Civil. 187 La segunda idea que establece el articulo es que la desposesión debe ser por una sentencia firme 188 , tiene que haber una resolución judicial contra la que no quepa interponer recurso alguno y por la que se otorgue el derecho de propiedad de la cosa al reclamante en perjuicio del comprador, 189 que se desarrolla en el Código posteriormente en el articulo 1.480: “El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma.” Por último, que la desposesión tenga lugar en virtud de un derecho anterior a la compra, el tercero que ejercite la acción reivindicatoria era propietario antes de que se 186 Código civil articulo 1.475. 187 Código Civil, Articulo 1.502: “Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante, cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.” O’CALLAGHAN MUÑOZ, X. Compendio de derecho civil. Tomo II. Derecho de Obligaciones. Madrid, 2012, p. 320 y ss. 188 La frase “sentencia firme” debe ser en este caso interpretada en un sentido amplio, para incluir resoluciones administrativas recaídas para hacer efectivas responsabilidades a que los bienes estén afectados a favor de Hacienda o entidades similares. 189 Artículo 1.480 CC. 67 celebrase el contrato de compraventa, no es suficiente para reclamar que lo sea tras la formalización contrato de compraventa, sería entonces un caso de doble venta. Además de los requisitos anteriores, para que el vendedor quede obligado al saneamiento, se exige que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Si no hay notificación el vendedor no estará obligado al saneamiento, articulo 1.481 del Código Civil: “El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” 190 En el siguiente artículo se prevé la forma en la que hay que realizar la notificación. 191 Ambos artículos configuran la doctrina procesal denominada la llamada en garantía, que producirá sus efectos, aunque el vendedor notificado no comparezca en juicio 192 . Del análisis de ambos preceptos podemos extraer que el vendedor estará interesado en que no prospere la reclamación del tercero porque solo si esta prospera deberá sanear, el vendedor es quién mejor puede acreditas que la cosa le pertenecía antes de venderla, y que, por eso, el que se la compro, es ahora el legitimo propietario, por esto aunque no esté obligado a comparecer en el procedimiento lo hará para evitar la sentencia firme, quedando exento de responsabilidad si, fruto de su intervención en el proceso, consigue evitar la evicción, si notificado no comparece, sufrirá las consecuencias si el comprador llega a verse privado de la cosa. Si no interviniese porque el comprador no le notifico la existencia de la demanda no será responsable frente a este ni aun en el supuesto de que no prospere, tales preceptos no serán de aplicación cuando el vendedor ya tenia 190 Artículo 1.481 CC. 191 Artículo 1.482 CC “El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.” 192 Artículo 13 LEC. 74 Se mantiene la misma noción para ambas acciones, la definición no cambia y la protección para el comprador es la misma, se amplia el ámbito de aplicación únicamente. 5.4.4 Obligaciones del vendedor. El vendedor está obligado a este saneamiento, aunque ignorase los vicios o defectos ocultos al contrario que con la evicción sigue siendo una responsabilidad objetiva para el comprador como se dispone en el artículo 1.485 del Código Civil: “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Si los conocía y los oculto al comprador, además de contar con la posibilidad de elegir entre el ejercicio de la acción redhibitoria o de la acción estimatoria o quanti minoris, tendrá derecho a la indemnización “tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.” 205 En la práctica lo que se hace, es que el comprador aunque pueda optar cualquiera de las opciones, lo acordará con el vendedor, el vendedor intentará que opte por la quanti minoris para así evitar la indemnización, por lo que el comprador si finalmente decide intentará incluir la indemnización dentro de esta rebaja del precio para adquirir el máximo posible; en cambio si al comprador no considera beneficiosa esta vía, optará por la acción redhibitoria para obtener la indemnización ya que sobre él recae el poder de decisión. 5.4.5 Pérdida de la cosa. Si la cosa llega a perderse a consecuencia de los defectos de los que adolecía, si está perdida se produce el vendedor deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato que la otra parte hay tenido que abonar, aunque el vendedor en el momento de vender 205 Artículo 1.486 CC. 75 ignorase la existencia de los vicios o en el caso de que los conozca los oculte al comprador. 206 Si se acredita que conocía los defectos o vicios y no los manifestó a tiempo, el comprador podrá además de lo anterior exigir al vendedor que le indemnice por todos los daños y perjuicios que la celebración del contrato y ulterior perdida de la cosa le haya podido ocasionar. En el caso de que se produzca una perdida, pero nada tenga que ver con los vicios o defectos, sino sea por caso fortuito o por culpa del comprador, el comprador reclamará el precio que pago y el vendedor deberá devolverlo con la rebaja del valor que la cosa tenia al tiempo de perderse 207 . El vendedor, así pues, no devolverá la misma cantidad que recibió, sino que tendrá que devolver la cantidad que resulte de rebajar al precio de la venta el valor que la cosa tenía al tiempo de perderse: esa cantidad será inferior a la fijada como precio en la compraventa. En este caso ambos sufren las consecuencias de la pérdida de la cosa, el vendedor tiene que devolver parte del precio y el comprador no recibe la totalidad de la cantidad que pago para adquirirla. Si el vendedor obra de mala fe, además de lo anterior deberá de abonar los daños que sean consecuencia directa del vicio, no los que se deriven de la pérdida además de los intereses generados por la parte del precio que tiene que restituir. 208 Para entenderlo mejor vamos a desarrollar un ejemplo, pongamos que el vendedor vende por 100 la cosa, su valor al tiempo de perderse en 70 (este es el valor que tiene en cuenta los vicio así como el deterioro por el uso), el bien se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, el vendedor devolverá 30. 206 MÁRTINEZ DE AGUIRRE ALDAZ; o.c, p. 539. 207 Artículo 1.488.1 CC. 208 Articulo 1.488.2 CC “… Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.” 76 5.4.6 Supresión o renuncia. Ambas partes pueden pactar que el vendedor quede exento de la obligación de responder por vicios ocultos, pero para ello, el vendedor debe ignorarlos al momento de perfeccionar el contrato: ese pacto quedaría sin efecto si se acreditase que, conociéndolos, los ocultó al comprador, artículo 1.485 del Código 209 5.4.7 Plazo. Las acciones que puede ejercitar el comprador en caso de vicios o defectos ocultos se extinguirán a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida. 210 Este plazo, suele considerarse de “caducidad y no de prescripción, el juez ha de interpretarlo de oficio” 211 y por lo que no se da interrupción. En cuanto al computo del plazo el dies aquo se inicia el día en que se realiza la entrega, lo que tiene sentido porque es cuando el comprador ya tiene la cosa en su poder y puede observar si existe algún vicio. 212 Es aquí donde podemos observar las diferencias más importantes respecto a la responsabilidad por vicios en la compraventa romana, hay el mismo plazo para ambas acciones 6 meses, sin embargo en la regulación edilicia romana los plazos de la actio quanti minoris eran de 1 año y los de la actio redhibitoria se mantienen en 6 meses. 5.4.8 Supuestos especiales. Para finalizar vamos a explicar los supuesto que el legislador considero como especiales a la hora de incluirlos en el Código Civil español. El legislador observa determinados supuestos que por su especialidad deben de tener una más regulación 209 Artículo 1.485.2 CC. “Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorará los vicios o defectos ocultos de lo vendido.” 210 Artículo 1.490 CC. 211 de VEREDA; o.c, p. 182 y ss. 212 MÁRTINEZ DE AGUIRRE ALDAZ; o.c, p. 539. 77 especifica, vamos a desarrollar el de las ventas judiciales, que como ya hemos mencionado se amplia el ámbito de la responsabilidad por vicios ocultos a la ventas judiciales. 5.4.8.1 Ventas Judiciales. Para el caso de las ventas judiciales se aplica lo visto anteriormente, pero con la salvedad de que en estas ventas nunca hay lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios, artículo 1489 Código Civil: “En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.” Se trata de una enajenación especial en la que el Juez sustituye al vendedor, aunque el comprador puede ejercitar las acciones del artículo 1.486 213 del Código, no podrá sin embargo exigir la indemnización que prevé dicho artículo para el caso de que, optando por la rescisión del contrato, haya mediado mala fe del vendedor, no cabe mala fe por parte del Juez que es quien en realidad lleva a efecto en este caso la venta. 213 Acción redhibitoria y quanti minoris. 78 6. CONCLUSIONES. 1. La figura de la emptio venditio es un contrato que se ha ido modificando hasta convertirse un contrato consensual, perfecto, bilateral y oneroso en virtud del cual ambas partes se obligan recíprocamente, el vendedor venditor, a transmitir la posesión pacífica de la cosa merx y a asegurar su pacífico goce habere licere, y el comprador emptor a pagar un precio pretium cierto a cambio. De estas obligaciones podemos extraer que la entrega de la cosa conlleva la posesión pacífica de la cosa y para ello la cosa objeto de la compraventa deberá estar libre de gravámenes o vicios ocultos para que el comprador pueda utilizarla, de los que responde el vendedor en caso de llegar existir, y para proteger al comprador surge la responsabilidad de saneamiento por evicción o por vicios ocultos . 2. El comprador está protegido ante los gravámenes que pueda tener la cosa por medio de la evicción. El vendedor responde por evicción pero no está obligado a transmitir la propiedad de la cosa vendida, sólo a garantizar su pacífica posesión y disfrute, por ello hasta que no haya evicción el comprador no podrá reclamar al vendedor aunque le haya sido vendida cosa ajena, el vendedor únicamente responde en caso de evicción cuando un tercero reclame y venza en juicio al comprador y le sea privada la posesión de la cosa al segundo, o cuando el juez reconozca un derecho real de un tercero sobre la cosa objeto de la compraventa. 3. El punto de partida con el que la mayoría de doctrina coincide es que lo que más adelante entendemos por evicción, tiene su origen en la auctoritas, que genera la actio auctoritatis, por la que el vendedor responde con el doble del valor de la cosa, aparece en los casos en que se vendía mediante mancipatio, si no había mancipatio se acudía a una stipulatio para obligar al vendedor a prestar auctoritas, de no existir estipulación, el comprador estaría indefenso ante los gravámenes que la cosa tenga. La evolución de estas stipulationes se divide en tres; satisdatio y repromiso secundum mancipium intervenía un garante, stipulatio duplae estipulación penal en la que el comprador recibía la promesa de haber evicción el vendedor pagaría el doble del valor del precio y, por último, stipulatio rem habere licere sobre la pacífica posesión de 79 la cosa en la que el vendedor simplemente garantiza la disponibilidad de la cosa al comprador. Estas stipulationes se añaden al contrato de forma accidental por las partes para proteger al comprador. 4. En la época clásica, la compraventa se convierte en contrato consensual, surge la evicción que ahora forma parte natural del contrato, no necesita de pactos externos para garantizar la pacífica posesión de la cosa, surge para el comprador en caso de vicios la actio empti como medio para obtener de forma directa el id quod interest de la cosa, aunque a su vez puede utilizar una de las stipulationes anteriores para obtener un resarcimiento mayor si hay estipulación. 5. Para que haya responsabilidad por evicción deben darse algunos requisitos, el primero es que no surge evicción hasta que no haya entrega de la cosa, además el vendedor tiene que ser notificado por el comprador de que hay una reclamación judicial por un tercero con un derecho sobre la cosa para que el vendedor pueda tomar parte en el juicio, de no existir esta notificación, el comprador se vería desprovisto de la garantía por evicción, por último, debe haber un tercero que tenga un derecho sobre la cosa, éste, debe reivindicar en vía judicial y además el comprador debe ser vencido en juicio, es decir debe haber una sentencia que otorgue la cosa al tercero que reclama, para reclamar garantía por evicción, la pérdida de la cosa debe ser efectiva, solo será válido si además de lo que hemos explicado, la cosa sale de la esfera posesoria del comprador. 6. La evicción puede producirse en una parte y no en la totalidad de la cosa, únicamente podrá serlo cuando la cosa no se destruya o pierda su identidad al separarse, la evictio pro parte, era típica en la venta de fundos y el vendedor únicamente era responsable por la parte del total que resultaba viciada. Las partes pueden pactar omitir la responsabilidad por evicción, mediante el pactum de non praestanda evictione, así el vendedor no responderá del id quod interest del comprador sobre lo que pago por la cosa, el pacto será válido siempre, salvo en caso de dolo por parte del vendedor, si había pacto, el vendedor no estaba obligado a restituir el precio recibido y si no hubiera aún cobrado, tenía a su disposición la actio venditi, para reclamar, si había dolo por el vendedor el comprador puede acudir a la actio 80 empti y si el vendedor sigue sin responder el juez procede a la litis estimativo como si se hubiera producido la evicción 7. Hay determinados casos que por su especialidad tienen un regulación diferente al resto, o similar pero con algunas alteraciones, se puede realizar la venta de un fundo gravado con usufructo, hipoteca o servidumbre. La servidumbre tiene un régimen diferente al del resto puesto que de ella no nace responsabilidad por evicción, esto se debe a que, aunque se grave un fundo con una servidumbre, el comprador que lo adquiere sigue manteniendo el habere licere sobre el fundo, el comprador no pierde la pacífica posesión, en el caso del usufructo siempre que se venda un fundo gravado con usufructo el vendedor será responsable por evicción puesto que el comprador se ve desprovisto del uso y disfrute de la cosa, por ultimo si hablamos de fundo gravado con hipoteca, el comprador puede acudir a la actio Serviana a través de la que tiene prioridad sobre la prenda frente a la persona que la posea y pudiendo reivindicarla. En el caso de que se venda un statuliber también existirá responsabilidad por evicción, se requiere que el comprador ignore que el esclavo que está comprando es en realidad un statuliber además de una declaración de sentencia favorable al adsertor libertatis para que el comprador tenga la opción de ir en contra del vendedor, a no ser que pacten ambas partes previamente que el comprador podría recuperar el precio en caso de que alguien reivindicara al esclavo para la libertad, o a no ser que el comprador no haya pagado aún el precio y por tanto no estará obligado a pagarlo sin otorgársele la debida garantía. 8. La garantía de responsabilidad por evicción puede estar limitada, hay determinados supuestos que debido a su especialidad no hay garantía por evicción, estos límites pueden depender del objeto de venta, como la compra de una emptio spei, locus religiosus, o los frutos que surjan del animal o esclavo, también entran en esta categoría la alteración del objeto o el perecimiento de este en todo o en parte. A veces el límite a la responsabilidad viene determinado por los sujetos de la emptio venditio cuando el comprador actúa de una forma determinada liberando con su comportamiento al vendedor de su responsabilidad como cuando actúa dolosamente, también puede el vendedor verse liberado como la venta por un menor o un loco y por ultimo cuando alguno de los dos utilice mal la exceptio en el juicio reivindicatorio y por culpa del comprador por falta de appellatio pierda este la 81 cosa, también el tiempo limita la responsabilidad por evicción al transcurrir un tiempo determinado el comprador adquiere pleno derecho sobre la cosa por su posesión de buena fe y ya no puede ser despojado de ella, finalmente, el hecho de un tercero ajeno también puede determinar que no haya evicción. 9. El vendedor es responsable de hacer entrega de la cosa objeto de la emptio venditio en las mismas condiciones en las que se negocia la compraventa, de tal manera que si ofreciera cosa distinta a la pactada incumplirá el contrato si en la entrega de la cosa hay un error. La compraventa será nula si hay un error en la identidad del objeto, pero si el error es en la calidad o en la cantidad, el comprador podrá ejercer el saneamiento por vicios ocultos para protegerse. Surge responsabilidad cuando los vicios conviertan a la cosa en impropia para el uso al que se quería destinar, también cuando de haber sido conocidos por el comprador no habría adquirido la cosa o cuando el comprador hubiera pagado un precio menor del que pagó de haber sabido que tales vicios recaían sobre la cosa, los vicios tienen que ser ocultos y manifiestos para el comprador, cuando el comprador haciendo uso de diligencia media los podría haber descubierto no habrá responsabilidad por vicios ocultos. 10. En sus inicios la responsabilidad por vicios materiales se desarrolla en la figura de la mancipatio cuando la cosa se declara exenta de tales vicios mediante el dictum in mancipio, así como mediante stipulatio si no había mancipatio, pero solo era relevante si se declaraba de forma expresa, si por el contrario nada se mencionaba esta responsabilidad no existiría. Se estipulaba a la vez que la garantía para la evicción y a través de esta norma se permitía al comprador que pudiese exigir al vendedor por las cualidades que se le atribuyera a la cosa en la compraventa. Para el resto de los bienes, el comprador disponía de la misma actio que en el caso de evicción, la actio auctoritatis. Cuando se utilizaba un método de transmisión diferente a la mancipatio se utilizan stipulatio añadidas al contrato para garantizar que el vendedor responda por vicios ocultos en caso de que existan, el vendedor asegura que la cosa no esta viciada, de esta stipulatio deriva una actio para el comprador que le permite reclamar al vendedor para que le indemnice. Por tanto, el vendedor responde por los vicios que oculta al comprador y por las cualidades que el afirmaba en la compraventa que le eran propias a la cosa, dicta in mancipi. 82 11. Los ediles curules eran magistrados republicanos que tenían la función de organizar los mercados de la ciudad, establecen un régimen especial para las compraventas que se producen dentro de los mismos, desarrollan una amplia normativa en la regulación de las compraventas de animales y esclavos. Los vicios que dan lugar a la responsabilidad tenían que ser anteriores al contrato, ocultos y permanentes además de hacer completamente inútil o en una parte la cosa. Responde el vendedor no solo por aquellos vicios que oculte de mala fe, sino también por los que de buena fe desconociera, es una responsabilidad objetiva para el comprador. El comprador dispone de dos acciones en caso de que haya vicios ocultos en el momento de realizar la emptio venditio, la actio redhibitoria o la actio quanti minoris, la primera para exigir el precio contra la restitución de la cosa en la que tendrá dos meses para reclamar, y la segunda para solicitar la rebaja proporcional del precio al defecto que adolece la cosa y tendrá seis meses para reclamar debidamente. 12. Cuando la compraventa se establece como contrato consensual y rige la buena fe, el comprador dispone de la actio empti, la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa mediante la actio empti es doble, primero por la stipulatio, si el vendedor promete al comprador que la cosa no adolece de vicios y establece que la cosa posee determinadas cualidades, respondería por la veracidad de sus afirmaciones, ante tal hecho, el comprador podría solicitar una rebaja en el precio o incluso la resolución. También es responsable por vicios ocultos, por el deber de informar cuando conozca que la cosa está viciada pero no lo declara, de este modo el comprador podría acudir a la actio empti para sancionar su dolo con indemnización por los daños y perjuicios causados al comprador, se confiere al comprador una garantía, pero esta es por declaración que realiza el vendedor, no como una acción que por un incumplimiento contractual sanciona al comprador. 13. En la época de Justiniano se amplia el ámbito de actuación de las acciones edilicias ya no existe solo en las ventas de los mercados y de la actio empti para todos los casos en los que el vendedor no establezca los vicios de la cosa o cuando la cosa carezca de las cualidades que se habían presentado por el vendedor. Se puede ahora conseguir el id quod interest, la resolución del contrato o la rebaja del precio, utilizando las stipulatio previamente pactadas o bien las actiones edilicias. La mancipatio 83 desaparece, y con ella las actiones clásicas y las dicta in mancipatio que se absorben por la actio empti puesto que ya no son necesarias, la buena fe lleva a que se incluyan como elemento natural del contrato de emptio venditio y la garantía ahora deriva de la propia emptio venditio de forma automática, tiene entonces el comprador la facultad de utilizar cualquiera de las tres acciones ante la aparición de vicios ocultos. 14. El Código Civil Español regula en el Titulo IV el contrato de compraventa, recoge en dos preceptos la regulación de la responsabilidad por vicios en la compraventa, en el artículo 1.461 se obliga al vendedor a la entrega y al saneamiento y en el artículo 1.474 por virtud del saneamiento el vendedor responde ante el comprador de la pacífica posesión de la cosa mediante el saneamiento por evicción y de los vicios o defectos que la cosa pudiera ocultar mediante el saneamiento por vicios ocultos. 15. La responsabilidad por evicción se aplica para el supuesto en el que la cosa objeto de venta no pertenece verdaderamente al vendedor, una vez perfeccionado el contrato y entregada al comprador su legítimo dueño la reivindica, quedando el comprador privado de ella. Lo que ocurre es que un tercero vence al comprador y este pierde la cosa, puesto que el tercero demuestra incontestablemente que la cosa es suya. Se tienen que dar las mismas condiciones que en la evictio romana para que exista responsabilidad por evicción, desposesión de la cosa por una sentencia judicial que venga por un derecho que un tercero tiene sobre la cosa y que el comprador notifique al vendedor de que hay un proceso judicial en marcha. El vendedor responde siempre, aunque nada se haya pactado en el contrato si se dan estas consecuencias. Si la evicción es total podrá reclamar el precio al momento de la evicción. Si la evicción es parcial comprador tiene dos opciones, primero quedarse con la parte que no reivindica el tercero y exigir al vendedor el saneamiento de la parte restante, o solicitar la rescisión del contrato, en este caso tendrá que devolver la parte de la cosa que aún conserve en su poder, y sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla, de manera que quedará obligado a cancelarlos si llegó a constituirlos sobre ella durante el tiempo que la tuvo en su poder. 90 PERALTA ESCUER, T. Evicción de servidumbres prediales en el derecho romano clásico. Lleida: Universidad de Lleida, 1996. O’CALLAGHAN MUÑOZ, X. Compendio de derecho civil. Tomo II. Derecho de Obligaciones. Madrid: Editorial Universitaria Ramón Areces, 2012. de VERDA Y BEAMONTE, J. Saneamiento por vicios ocultos. Las acciones edilicias. Segunda edición. Cizur Menor (Navarra): Aranzadi, 2009. SARGENTI, M. “La satisdatio secundum mancipium e la stipulatio habere licere nel quadro della garanzia per evizione nella compravendita romana.” Bullettino dell’istituto di diritto romano, Vol. IV, 1962. TALAMANCA, M. Istituzioni di diritto romano. Milano: A. Giueffrè, 1990. TORRENT, A. Manual de derecho privado romano. Zaragoza: Librería general, 1987. 8.2. WEBGRAFÍA PÉREZ ÁLVAREZ, M. La compraventa y la transmisión de la propiedad. Un estudio históricocomparativo ante la unificación del Derecho privado europeo. 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