Valor de venda i de lloguer locals comercials: conclusions

Centre de política de sòl i valoracions de la UPC INFORME Valor de venda i de lloguer de locals comercials: conclusions Setembre 2010 Zona Santa Catalina-Sant Pere-Ribera-Born Carlos Pérez Lamas, arquitecte Estudi de locals comercials: valors en venda. Setembre 2010 Zona Santa Catalina-Sant Pere-Ribera-Born Centre de política de sòl i valoracions de la UPC CONCLUSIONS D’acord amb l’anàlisi que s’ha efectuat del mercat resulten els següents valors mitjans dels locals comercials en venda: Valor mitjà del total d’ofertes en la zona . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.034 €/m 2 construït Valor mitjà en la zona sense comissions d’agències . . . . . . . . . . 2.821 €/m 2 construït Valor mitjà d’ofertes de locals en carrers principals . . . . . . . . . . . 3.506 €/m 2 construït Valor mitjà en carrers principals sense comissions d’agències . . 3.239 €/m 2 construït Així com la importància de la ubicació, ja sigui en carrers principals o no, també influeix en el valor dels locals el seu tamany. S’han diferenciat clarament tres rangs de superficie i els valors mitjans corresponents, un cop depurada la mostra estadística. S’expressen en el quadre següent: Valors en carrers principals segons tamany local Tamany locals: superfície Valor mitjà ofertes (€/m 2 construït) Valor mitjà sense comissions (€/m 2 construït) major 170 m 2 3.422 3.080 entre 170-100 m 2 4.080 3.479 menor 100 m 2 3.278 3.124 3.506 3.239 Advertència. En l’estimació d’aquests valors en venda no es consideren els costos de reforma o adequació que serien necessaris en funció de l’estat dels locals. Per a l’establiment d’un nou ús els majors o menors costos depenen de quins siguin els usos o activitat, i podrien ser mínims si es tracta de la mateixa activitat o es manté l’existent. Estudi de locals comercials: valors en venda. Setembre 2010 Zona Santa Catalina-Sant Pere-Ribera-Born Centre de política de sòl i valoracions de la UPC Valoració de locals C/ Rec Comtal Superfície 138 m 2 construïts Per la seva ubicació en un carrer principal de la zona d’estudi i pel rang de la seva superfície li correspon a aquest local el valor mitjà de 3.479 €/m 2 construït, com s’ha explicat, si es descompta la comissió d’intermediació de venda. Dins d’aquest nivell de valor, i d’acord amb el mètode emprat (desviació estandar), són admissibles per l’estadística del mercat fins als següents valors màxim i mínim: Locals en carrers principals Tamany entre 170-100 m 2 • Valor màxim admissible: 4.309 €/m 2 construït • Valor mínim admissible: 2.649 €/m 2 construït Valor mitjà: 3.479 €/m 2 construït Atès l’anterior, i tenint en compte la cojuntura del mercat immobiliari, es recomana considerar un valor de venda per a l’esmentat local que se situï entre el valor mínim de 2.649 €/m 2 c que s’ha dit i el valor mitjà en la zona de 2.821 €/m 2 c, corresponent al conjunt de la mostra de locals analizats. Aquest nivell de valors pot facilitar en el moment actual la transacció en representar unes disminucions importants en relació als valors de les ofertes existents. Per exemple, prenent com a referència el valor mínim que s’ha calculat, aquest suposa: ― Una disminució del 12’7% sobre el valor mitjà de la totalitat d’ofertes de venda en la zona, inclosos els locals de menor valor ubicats en carrers secundaris. ― Una disminució del 24’4% en relació al valor mitjà de les ofertes de locals en carrers principals. ― Una disminució del 35’1% en relació al valor mitjà d’ofertes de locals de similars superfície i ubicació en carrers principals. S’estima per tant que la valoració concreta del local, en el supòsit d’efectuar-se la transacció sense intervenció d’intermediaris (agència), això és, sense comptar la Centre de política de sòl i valoracions de la UPC Estudi de locals comercials: LLOGUERS. Setembre 2010 Zona Santa Catalina-Sant Pere-Ribera-Born (Barcelona) Centre de política de sòl i valoracions de la UPC Resum: lloguer de locals comercials Lloguer mitjà de locals en la zona . . . . . . . . . . . . 11’8 €/m 2 construït/ mes Lloguer mitjà de locals en carrers principals . . . . 15’6 €/m 2 construït/ mes Lloguers en carrers principals segons tamany local Tamany locals: superfície Valor mitjà €/m 2 construït/ mes major 170 m 2 14’1 entre 170-100 m 2 15’7 menor 100 m 2 17’8 Locals en carrers principals Tamany entre 170-100 m 2 • Lloguer màxim admissible: 22’4 €/m 2 c/ mes • Lloguer mínim admissible: 10’3 €/m 2 c/ mes Valor mitjà: 15’7 €/m 2 c/ mes Atès l’anterior, i per les mateixes circumstàncies del mercat que en el cas de la venda de locals, es recomana considerar un valor de lloguer per als locals del Carrer Rec Comptal que pot situar-se entre els dos següents: ― el valor mínim de 10’3 €/m 2 c/ mes, que s’ha calculat per al lloguer de locals similars pel seu tamany i ubicació en carrers principals, ― i el valor mitjà de l’oferta de lloguers en la zona de 11’8 €/m 2 c/ mes, corresponent al conjunt de la mostra de locals estudiats incloent els de menor valor ubicats en carrers secundaris. Advertència . En l’anàlisi dels lloguers no s’ha comptat l’import del traspàs que s’afegeix per a determinats locals de la mostra estudiada i que incrementa el cost real del lloguer. Tampoc s’ha considerat els costos de reforma o adequació que podrien ser necessaris en funció de l’estat dels locals per a l’establiment de l’activitat. Estudi de locals comercials: LLOGUERS. Setembre 2010 Zona Santa Catalina-Sant Pere-Ribera-Born (Barcelona) Centre de política de sòl i valoracions de la UPC