Los estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios : un análisis de los solares de la zona "ALGIRÓS"

1 C AP Í TU LO 1: Í NTRODU CCÍO N 2 3 1.- INTRODUCCIÓN. Actualmente la economía española y más aún, la economía de la construcción se encuentran inmersas en un contexto de crisis generalizada. En el sector de la construcción, esta situación de crisis viene precedida de un periodo de crecimiento desproporcionado entre los años 1997-2007 y el posterior estallido de la burbuja inmobiliaria. Según el Banco de España, la burbuja inmobiliaria se inició en nuestro país en el año 1997 cuando empezó a aumentar la demanda de forma considerable. La fácil financiación de las entidades bancarias con tipos de intereses muy bajos, provocó el fácil endeudamiento de las familias para comprar una casa. Las expectativas de poder adquirir una vivienda crecieron en toda la población, lo que llevó al aumento de los precios y el encarecimiento del suelo, además, la especulación en nuestro país tomaba más y más fuerza y muchos eran los que invertían en bienes inmueble, ya que les permitía una rápida recuperación de lo invertido y beneficios muy altos en sus ventas. Después de EE.UU y Reino Unido, España fue el país donde más subió el precio de la vivienda, subidas por encima del IPC que hicieron que los precios se triplicaran entre 1996-2007. Los factores desencadenantes de este aumento en la demanda sobre el periodo 1997-2007, entre otros, son los siguientes: - Factores Demográficos: Durante este periodo se produce un pico en pirámide poblacional de jóvenes que cumplen la mayoría de edad a mitad de la década de los 90. A este factor hay que añadirle el gran aumento registrado de la inmigración en el mismo periodo, alcanzando tasas nunca vistas. - Factores Políticos: La aparición de la Ley del Suelo de 1998 liberaliza el suelo en España con el objetivo de abaratar su precio, aunque más bien contribuyó a la aceleración de la especulación. - Factores Económicos y financieros: Se produce un abaratamiento de los tipos de interés y una fácil concesión de préstamos hipotecarios por parte de bancos y cajas. Por otra parte la entrada de España en la zona Euro produce el afloramiento de dinero negro destinado a la compra de inmuebles. 4 - Factores Sociológicos: La sociedad española se caracteriza por la preferencia generalizada a la compra de viviendas frente al alquiler. Debido a una gran facilidad para el endeudamiento y unos tipos de interés muy bajos, esta preferencia por la compra de propiedad privada aumentó. - La Especulación inmobiliaria: Debido al gran aumento de los precios en intervalos cortos de tiempo provoca desde el punto de vista de inversores una oportunidad única para obtener grandes rentabilidades de la compra y posterior venta de inmuebles. Como consecuencia de estos factores se incrementó año a año la construcción de viviendas, llegando a un colapso del mercado y tras la caída de la demanda en el año 2007, a la generación de un gran “stock” de viviendas sin vender. Fuente: Ministerio de Fomento. “Figura 1.1: Evolución del stock de viviendas de nueva construcción.” 5 Fuente: Elaboración propia a partir de los datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. “Figura 1.2: Proyectos Visados en la última década.” Ahora más que nunca se hace de vital importancia para una empresa promotora el analizar todos los factores que afectan a la oferta y a la demanda de viviendas, desde un entorno genérico hasta el más pormenorizado, para tomar las decisiones más acertadas sobre el tipo de promoción más idónea a desarrollar así como el precio o los recursos publicitarios necesarios según sean su destino. Otro punto clave para las empresas en este momento es la inversión necesaria, por lo que se hace necesario un estudio que englobe los costes, así como los ingresos que resulten de las ventas, para presuponer en cada momento el flujo de caja y buscar la financiación más factible y que mejor se amolde en cada momento. Por todo lo anterior, el objetivo del presente trabajo va a ser desarrollar un procedimiento para el análisis de viabilidad de promociones inmobiliarias, tanto desde el punto de vista comercial como del económico-financiero, centrándonos en la promoción inmobiliaria de un solar del distrito valenciano de Algirós. 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 AÑO 2000 AÑO 2001 AÑO 2002 AÑO 2003 AÑO 2004 AÑO 2005 AÑO 2006 AÑO 2007 AÑO 2008 AÑO 2009 AÑO 2010 6 ESTRUCTURA DEL TRABAJO El trabajo se va a estructurar en seis capítulos: 1. Introducción. 2. Objetivos. 3. Revisión teórica. 4. Metodología empleada. 5. Resultados. 6. Conclusiones. 1. INTRODUCCIÓN: En este primer capítulo, se comenta la situación de crisis del sector de la construcción con datos, luego se comenta la necesidad de realizar estudios de viabilidad en este contexto en el que las empresas están cerrando y se finaliza comentando que este es el objetivo del presente trabajo, desarrollar un procedimiento para el análisis de viabilidad de promociones inmobiliarias tanto desde un punto de vista comercial como desde el punto de vista económicofinanciero. 2. OBJETIVOS: Tras la justificación del trabajo en el apartado anterior, en este segundo capítulo se describen los objetivos generales y específicos del proyecto. 3. REVISIÓN TEÓRICA: En este tercer capítulo vamos a realizar una descripción teórica del trabajo contestando a las siguientes preguntas: ¿Qué es un estudio de viabilidad?, ¿Qué es un estudio de mercado?, ¿Qué es un estudio de viabilidad económico-financiero?, ¿En qué consisten?. Para ello describiremos previamente una serie de conceptos sobre la actividad inmobiliaria y su desarrollo. 4. METODOLOGÍA EMPLEADA: En él se describe el plan de trabajo o la secuencia de actividades a realizar para la obtención de los resultados. Se estructura paso a paso el método 7 seguido para la obtención de información tanto de la parte comercial como de la económico-financiera. 5. RESULTADOS: Se divide en dos apartados: ESTUDIO COMERCIAL y ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO. Siguiendo los pasos descritos en el capítulo 4, se muestran los resultados obtenidos en los siguientes apartados: ESTUDIO COMERCIAL: Se muestran y comentan los resultados del estudio de macroentorno, del microentorno y se toman las decisiones sobre la promoción objeto de estudio en el distrito de Algirós. ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO: Se muestran y comentan los resultados de los siguientes apartados: Descripción del solar, Descripción de la Promoción, Estudio de costes, Estudio de ingresos, Análisis de la cuenta de resultados, Análisis del cash-flow, Acciones correctoras y Análisis de sensibilidad. 6. CONCLUSIONES: Explicación de los resultados obtenidos de los distintos estudios realizados, valorando los mismos y señalando las cuestiones que han quedado pendientes que podrían ser punto de partida para futuras investigaciones. 8 9 C AP Í TULO 2 : OBJETÍVOS 16 Estas características son una pieza importante en las nuevas promociones inmobiliarias y requieren de grandes estudios previos, lo que hace que la inversión por parte del promotor presente diferencias respecto a otras inversiones en otros sectores. Los grandes promotores siempre han mostrado un alto conocimiento de todas sus gestiones previas al inicio de obra y han sabido incorporar buenos profesionales en sus plantillas. Los productos de estos promotores siempre han sido novedosos, bien comercializados y publicitados, lo que les ha llevado durante muchos años al éxito. En los últimos años han aparecido en el sector pequeños y medianos promotores que por falta de conocimiento y experiencia han mostrado importantes carencias en varias áreas de la promoción. Por ejemplo, los promotores que proceden del mundo de la construcción conocen perfectamente el mundo de la obra pero muestran carencias en otros aspectos de esta área multidisciplinar que es la promoción inmobiliaria. Lo mismo sucede en promotores que proceden de la venta inmobiliaria o de otros sectores. Los conocimientos que intervienen en una promoción inmobiliaria son difíciles de adquirir y se aprenden porque la actividad profesional esté ligada al sector, o por el riesgo de querer desarrollar un proyecto inmobiliario e ir adquiriendo conocimientos por el transcurso del tiempo (Llinares, 2000). La promoción inmobiliaria es una actividad multidisciplinar donde intervienen profesionales de diferentes sectores como ingenieros de la edificación, arquitectos, notarios, registradores, economistas, etc. No es imprescindible que el promotor sea un experto en todas las materias pero debe tener una visión global del negocio en el que va a invertir, que le permita además coordinar a estos profesionales, sabiendo acudir a cada uno de ellos según sus necesidades y con la finalidad de conseguir un producto único que satisfaga los aspectos relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad, intentado optimizar los objetivos de coste, plazos y calidad. La finalidad del promotor será maximizar sus beneficios con el menor riesgo posible y será respaldado por todos los profesionales de su plantilla. Los promotores arriesgan grandes cantidades de recursos durante periodos de tiempo largos sin saber con certeza cuándo recuperarán lo invertido y cuanto recaudarán por lo invertido. 17 En el sector, para que los promotores mantengan en funcionamiento la actividad inmobiliaria, es imprescindible que inicien nuevas promociones con cierta regularidad, tratando cada promoción como única y distinta a las demás. Las decisiones de los promotores deben hacerse en periodos de tiempo cortos ya que el suelo, como materia básica, es escaso y muy buscado (Montoya, 2007). El análisis de inversiones inmobiliarias tiene una gran relevancia dentro del sector ya que da al promotor una idea aproximada de la viabilidad económica de la promoción y las rentabilidades que podría obtener antes de la compra del solar. No existe un sistema unificado para este tipo de estudios y cada empresa suele utilizar el suyo propio. 18 DESARROLLO DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS El proceso de las promociones inmobiliarias está compuesto por fases que constituyen subprocesos. Podemos distinguir cuatro grandes fases (Sabater, 2009):  Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar. o Estudio de la zona de actuación o Estudio urbanístico o Estudio comercial o Estudio de viabilidad económico-financiero  Fase 2: Gestión para la construcción. o Compra del solar. Estudios previos. o Proyecto básico y licencias o Proyecto de ejecución o Contratación  Fase 3: Construcción. o Actividades previas o Ejecución de las obras o Final de las obras  Fase 4: Comercialización. o Marketing inmobiliario o Ventas o Servicio postventa Este es solo un proceso “tipo” de una promoción inmobiliaria pero en la realidad estas fases que hemos nombrado se suelen solapar unas con otras. Por ejemplo, muchas veces ocurre que la compra del solar ha sido previa a los 19 estudios de viabilidad o la comercialización se produce antes y durante la ejecución de las obras. Fuente: Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias. Marketing Inmobiliario.(Llinares,2001) “Figura 3.1: Proyectos Visados en la última década.” 20  FASE1. Estudios previos a la adquisición del solar Es la fase donde se toma el primer contacto con el solar que se pretende adquirir para nuestra promoción. Se contrastarán los datos facilitados por el vendedor y se hará una consulta urbanística. Junto con el estudio de mercado se definirá la promoción en cada caso. Tras la obtención de unos resultados favorables se realizarán los estudios necesarios para determinar la viabilidad del proyecto. Esta fase termina con la aprobación o rechazo de la compra del solar (Sabater, 2009; Llinares, 2000). Según Llinares, la primera estimación de la inversión se basa en el cálculo de “grandes números” estimando precios de venta y el coste de construcción. Se suele aplicar en la siguiente fórmula: Ps = Pv – (Tc + Mb) Siendo: Ps: precio del suelo. Pv: precio de venta de la vivienda. Tc: total de costes. Esta cifra resulta de la suma de las siguientes partidas: Cc: coste de la construcción Gv: gastos varios (licencias, proyectos, honorarios técnicos, impuestos, etc.) Gg: gastos generales Gf: gastos financieros Gc: gastos comerciales Mb: margen de beneficio Esta fórmula se adapta según necesidades de cada promoción ya que permite jugar con tres variables: margen de beneficio, costes generales y costes financieros que le son propios. Si los datos obtenidos son favorables, se procede al estudio de la zona de actuación, el estudio urbanístico y el estudio de mercado. 21 o Estudio de la zona de actuación El estudio se centra en el conocimiento del entorno en el que se sitúa el solar con el fin de determinar las actuaciones que se deberán realizar en función de la evolución demográfica, infraestructuras, vías de comunicación, mejoras previstas, etc. o Estudio urbanístico El objetivo es conocer la situación jurídica, legal y urbanística del solar. Para ello se debe hacer una visita y determinar así: la configuración del solar, servidumbres aparentes, documentación gráfica y fotografías. Se consultará la situación catastral y la situación registral ya que el solar deberá constar en el registro de la propiedad. En la consulta urbanística se estudiarán las posibilidades edificatorias que marque el Plan General de Ordenación Municipal que permitan edificar sobre el y se estudiará la clasificación del suelo, la calificación del suelo y la edificabilidad. Esta consulta se suele realizar tras la petición al ayuntamiento competente el certificado de compatibilidad urbanística. o Estudio de mercado Conocimiento detallado del mercado donde se va a realizar la promoción, conocer las necesidades de la zona para intentar acercarse al producto más demandado. Para ello se hará un estudio minucioso de necesidades y posibilidades. Con el estudio de la oferta se pretende averiguar cuál es la competencia de la zona y las características del producto que se está ofreciendo. Se pretende averiguar precios, calidades y condiciones de venta para poder diseñar una promoción que destaque frente al resto. Con el estudio de la demanda se pretende averiguar cuáles son las necesidades de la zona, las posibilidades económicas y preferencias de los futuros compradores. El estudio se centrará en la demografía, la estructura de la población, las posibilidades económicas y la construcción. Una vez conocidas las condiciones del mercado se tendrá que determinar el destino de la promoción, precios, tipología a edificar, 22 solución a realizar en Planta Baja, concretar capacidad de aparcamientos, diseño del producto, siempre teniendo en cuenta las condiciones urbanísticas del suelo donde se va a realizar dicha promoción. o Estudio de viabilidad económica-financiera Una vez finalizado el estudio urbanístico, haber realizado el estudio de mercado y definida la promoción que se va a construir, se realiza un estudio económico y financiero, proporcionando información estimada de las ganancias o posibles pérdidas, el cálculo del capital necesario para llevar a cabo la promoción y la rentabilidad de esta.  FASE 2. Gestión para la construcción Es la fase donde se compra el solar y en la que se realizan todas aquellas gestiones y actividades para poder iniciar las obras con garantías. Para esta fase previa a la edificación, es necesaria la elaboración de estudios y proyectos, la obtención de licencias, el pago de una serie de gastos, así como actividades que son necesarias para poder desarrollar la promoción conforme a la legalidad y a las exigencias técnicas. Además, se gestiona la contratación de los agentes que intervienen durante la promoción inmobiliaria (Sabater, 2009). o Compra del solar. Estudios previos. El suelo, como ya se ha indicado anteriormente, es un bien escaso. Tras los estudios previos a la adquisición del solar y después de confirmarse la viabilidad de la promoción, el promotor está en disposición de la compra del bien. Una vez adquirido este, se elabora sobre él estudios técnicos necesarios para la redacción del proyecto básico. Estudio topográfico: Analiza la situación real del terreno, su superficie real, los lindes, accidentes topográficos, etc. Estudio geotécnico: Analiza las características del terreno. Este estudio se encarga a una empresa externa con laboratorio homologado por el Ministerio de Fomento o por las Comunidades Autónomas. El estudio consiste en la toma de muestras para un ensayo en el laboratorio y consta de un reconocimiento del terreno, el ensayo del laboratorio y un informe geotécnico. 23 o Proyecto básico y licencias. Se inicia la redacción del proyecto básico contratando al arquitecto responsable y se definen las características generales de la obra, determinando las exigencias técnicas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. Tras la redacción y una vez obtenidos los visados de los colegios profesionales correspondientes, se solicita en el ayuntamiento la licencia o licencias necesarias para la ejecución de las obras y se pagan las tasas e impuestos correspondientes. Tras las contestación por parte del ayuntamiento y una vez obtenida la licencia de obras, y antes de su inicio, se hace entrega en el ayuntamiento del proyecto de ejecución. o Proyecto de ejecución. Se redacta el proyecto de ejecución con la determinación completa de detalles, y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y se entrega una copia al ayuntamiento para poder iniciar las obras. Entre el Proyecto básico y el Proyecto de ejecución se debe mantener una rigurosa coordinación. Mientras se realiza este proceso, se deberán realizar previsiones de coste y plazos para que posteriormente si inicie el proceso de contratación de recursos. o Contratación. Paralelamente al proceso de redacción del proyecto y teniendo en cuenta los costes previstos en el proyecto, se elige el proceso de contratación de la empresa constructora encargada de las obras, se gestiona la contratación de facultativos y todos aquellos recursos humanos y materiales necesarios para posibilitar los trabajos de ejecución. Así mismo, se contratan los correspondientes seguros (seguro decenal, responsabilidad civil, etc.), el laboratorio de control de calidad, el organismo de control técnico durante el proceso de ejecución y los suministros provisionales de obra.  FASE 3. Construcción Es la fase que comprende el proceso de la ejecución material de la obra. 24 o Actividades previas Mediante las actividades previas se analizan los aspectos del proyecto que influirán en el proyecto y gestión de la ejecución de las obras:  Localización de las dificultades de ejecución del proyecto  Organización a emplear  Implantación en obra y puntos críticos  Análisis de los sistemas constructivos  Planificación inicial de la ejecución de la obra o Ejecución de la obra Tras el Acta de Replanteo si inicia el periodo para ejecutar las obras y se fijan los trabajos según los documentos del contrato. Cualquier acto que altere el incumplimiento del contrato ha de ser consultado a la dirección facultativa. Se debe actualizar la situación legal del conjunto de la promoción, mediante la realización de: -Declaración de obra nueva: se hace constar el hecho de la nueva construcción, las características del inmueble construido, sus superficies y su valor fiscal. -División horizontal: acto mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Durante el transcurso de la obra se aprueban las certificaciones de obra, la aprobación de precios contradictorios, propuestas de modificaciones del proyecto y una cronología de las certificaciones para hacer previsiones. Además la dirección facultativa hará un seguimiento minucioso del control de la ejecución para evitar así desviaciones en el tiempo, precio y calidad. Con la finalidad de informar al promotor de lo sucedido durante la ejecución, es recomendable emitir un informe mensual detallando los puntos de importante relevancia (Sabater, 2009). o Final de las obras 25 Una vez finalizada la obra, la dirección facultativa emite el certificado final de obra, se programa con el constructor el momento para realizar el acto de recepción de obra, y se hacen la liquidación final. Seguidamente se verifica por parte de las administraciones competentes, que la promoción se ajusta a la normativa vigente y se obtienen los documentos correspondientes (cédula de habitabilidad, licencia de actividades, etc).  FASE 4. Comercialización Es la fase que comprende la venta del producto inmobiliario. El promotor de viviendas puede optar por tener su propia estructura comercial o encargar la venta de sus productos a intermediarios. Se establece por el promotor una estrategia para intentar vender toda la promoción en el menor tiempo posible, para evitar así cargas y pérdidas. Una vez finalizada la venta del inmueble la promoción indirectamente está obligada directa o indirectamente a ofrecer un servicio postventa (Sabater, 2009). o Marketing Inmobiliario El marketing incluye la investigación del mercado, publicidad, promoción y venta, así como la combinación de cinco aspectos principales a tener en cuenta: producto, precio, distribución, promoción y servicio. Es importante y necesario que previamente se valoren cuáles son los objetivos y la estrategia publicitaria que se va a adoptar. Una vez diseñado el producto y establecida la campaña publicitaria, se establece la estructura comercial y se determina las gestión comercial y donde se lleva a cabo la venta. Como indica Enrique Bueno (Bueno, 2009), el marketing no es otra cosa que la voluntad por escuchar al consumidor para satisfacerlo de manera rentable y competitiva. La novedad que aporta el marketing es escuchar de manera sincera y activa al consumidor y responder de manera coherente a sus necesidades. Y para ello no se precisa a priori de ninguna de esas cuatro pes sino de investigación de mercados y sistemas de información de mercados de una correcta comunicación de la oferta. Las cuatro pes realmente se refieren al mundo de la venta: 32 Busca probar que existe un número suficiente de consumidores, empresas y otros entes que en determinadas condiciones, presentan una demanda que justifican la inversión en un programa de producción de un bien durante cierto periodo de tiempo. Uno de los graves problemas que nos encontramos a la hora de llevar a cabo un estudio de mercado es la confusión que se crea entre los potenciales entrevistados sobre si se trata realmente de una investigación, de carácter neutro, que pretende conocer las condiciones del mercado o la opinión de los clientes. A menudo se ponen en marcha supuestos estudios de mercado que enmascaran iniciativas comerciales, este engaño termina molestando a los consumidores y perjudican la realización de estudios de mercado de calidad. 33 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERO Los estudios de viabilidad económico-financiera tienen como condición de partida el producto diseñado a partir del análisis de la situación jurídica-legal y urbanística del solar y haber realizado el estudio de mercado. Una vez analizado esto, se estudia la viabilidad de la promoción para así prever las ganancias y pérdidas posibles, el cálculo del capital necesario y la rentabilidad de la misma (Montoya, 2007). El diseño del producto se centra en el estudio comercial, y hay que tener en cuenta todos los aspectos referentes a tipo de producto, características, precios y ritmo de ventas. Por lo tanto si estos datos son erróneos o incompletos, también lo será el estudio económico financiero. El estudio se suele centrar en dos tipos de análisis: -Análisis estáticos, que no tienen en cuenta el factor temporal. -Análisis dinámicos, que tienen en cuenta el factor temporal y la inversión de la promoción. Tomando como base estos análisis se puede observar si el desarrollo del producto inmobiliario que se ha diseñado, alcanza las tasas mínimas de rentabilidad, y se rechazará el proyecto si no se cumplen los objetivos. Cuando el producto inmobiliario sea conforme y supere este análisis, se estará en condiciones de ejecutarse la promoción mediante una adecuada planificación. El análisis se basa en la aceptación o rechazo de la inversión, conociendo los posibles gastos e ingresos generados en la promoción. La estructura del estudio de viabilidad económico y financiero es la siguiente (Sabater, 2009):  ESTUDIO ECONÓMICO 1. Estudio simple económico. Pérdidas y ganancias. -Previsión de costes de la promoción:  Coste del solar.  Coste de construcción.  Honorarios facultativos. 34  Gastos legales.  Costes de gestión y comercialización.  Costes financieros. -Previsión de ingresos por ventas:  Criterio de medición.  Criterio de valoración. 2. Previsión de tesorería o “Cash-flow”. 3. Análisis de la rentabilidad de la inversión.  ESTUDIO FINANCIERO 1. Necesidades de financiación. 2. Financiación aplicada a la promoción. 3. Negociación del pago del solar. A continuación se comenta de forma detallada cada uno de los bloques anteriores:  ESTUDIO ECONÓMICO 1. Estudio simple económico. Pérdidas y ganancias. Se analiza el hipotético beneficio, que será resultado de la diferencia entre los ingresos y los gastos. Por lo tanto, es necesario llevar una cuenta de pérdidas y ganancias. 1.1Previsión de costes de la promoción  Coste del Solar Contempla el precio que se paga por la adquisición del terreno y los gastos necesarios previos a la edificación, precio compra-venta, impuesto de transmisiones patrimoniales, indemnizaciones, intermediarios, posibles derribos, etc. Se deben tener en cuenta los siguientes parámetros (Sabater, 2009): 35 - El terreno debe tener la condición de solar. - El terreno reúna las características para poder pedir la licencia y poder edificar en él. En cuanto al concepto de precio, suele hacerse referencia al “precio total” que es el importe total a pagar, pero también al “precio de repercusión” cuantificado en €/m2 edificado. Existen gastos que conllevan la documentación en escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. La escritura pública de adquisición está sometida al Arancel Notarial vigente (R.D. 1426/1989, de 17 de noviembre) y la inscripción de cualquier finca o derecho en el Registro de la Propiedad al Arancel de los Registradores de la Propiedad (R.D.1427/1989 de 17 de noviembre).  Coste de construcción Se trata del coste estimado de la ejecución material de la obra. Tomando como base los m² construidos del estudio previo, y segregándolos por unidades tales como: viviendas, locales comerciales, trasteros, garajes en sótanos, etc. Se imputarán diferentes precios de ejecución material en función de la zona de la que se trate, dicho precio variará en función del lugar y nivel de calidad. Para la estimación del PEM los Colegios de arquitectos publican un procedimiento para la obtención de los precios por metro cuadrado que, como mínimo, deben aplicarse en los presupuestos de ejecución material de los proyectos. Se parte de un precio base (525€/m2 desde febrero de 2008) y sobre él se aplican unos coeficientes correctores en función del tipo de municipio, tipo de calle, altura del edificio e incluso tipología de la edificación (entre medianeras o bloque exento). Estos precios suelen estar por debajo de lo que serán los precios reales de contratación. Para pasar de este valor al PEC se deberían añadir aquellos gastos que en estas estimaciones no se han tenido en cuenta como el control de calidad, la seguridad y salud, los gastos generales y el beneficio industrial (la relación PEC/PEM de 1.20). 36 Por otra parte, para la estimación del PEC, el Ministerio de Economía y Hacienda realiza de forma periódica estudios de mercado sobre los valores del suelo y de la construcción en una diversidad de municipios, datos que se utilizan para calcular el valor catastral de los inmuebles de naturaleza urbana (RD 1020/1993, de 25 de junio). Otros gastos varios son aquellos que afectan de forma indirecta las obras de construcción, pero que normalmente no forman parte del presupuesto a contratar a la empresa constructora. Pretenden ser: acometidas provisionales de obra, consumos provisionales. Acometidas definitivas de servicios, traslados ET antiguas y líneas baja tensión, obra civil ET de nueva construcción, contadores servicios comunidad, permisos estacionamiento y parada. Permisos de vallas, alquiler valla provisional de obras, teléfono de obra, seguro todo riesgo construcción y Responsabilidad civil (Sabater, 2009).  Honorarios Facultativos Comprende la totalidad de gastos referentes a la intervención de los distintos profesionales: proyecto básico de ejecución y Dirección Arquitecto, de Arquitecto Técnico. Proyecto de seguridad, programa control de calidad, proyectos Ingeniería actividades Industriales. Proyecto ingeniería instalaciones climatización, proyecto cálculo de estructura, laboratorio de control, estudio geotécnico, sondeos, topográfico, etc. Según la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales, los honorarios regulados por Colegios profesionales para la intervención profesional de arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros desaparecen y pasan a tener un carácter orientativo.  Gastos Legales(gastos de seguros e impuestos + gastos de licencias y autorizaciones) Son todos aquellos gastos necesarios para realizar la promoción inmobiliaria, de tipo jurídico y fiscal. Estos pueden son aproximadamente: tasas licencia, impuesto licencia, permisos de derribo, declaración de obra nueva, división en propiedad horizontal, impuesto de bienes inmuebles (IBI), licencia vado definitivo garaje, licencia y tasas municipales garaje (Actividad industrial), seguro decenal promotor y todo 37 riesgo, auditoría técnica para seguro decenal, impuesto actividades económicas (IAE), cédula de habitabilidad, etc.(Llinares, 2000).  Costes de Gestión y Comercialización Los costes que derivan de la gestión son aquellos gastos producidos por la propia empresa y que engloban los gastos de administración y los gastos generales. Los costes relacionados con la comercialización y venta de la promoción, tales como: publicidad, vallas y letreros exteriores, anuncios en prensa, impresos, folletos, catálogos,...pisos de muestra: decoración, acondicionamiento, montaje de oficinas de ventas en obra. Atención a clientes: personal especializado (comercial) en oficina de ventas, piso de muestra u oficina central, estructura de empresa suficiente para realizar la gestión y los documentos necesarios para la compra-venta, entrega de llaves y formación comunidad de propietarios. Dichos servicios pueden estar integrados en la empresa Promotora, o ser encargado a una organización inmobiliaria externa, previa contratación de los mismos por un porcentaje tipo sobre el valor de las ventas. Aproximadamente entre el 3 y 5%, dependiendo de los servicios comprendidos (Llinares, 2000).  Costes financieros Se consideraran todos aquellos costes generados por la política financiera de la empresa y debidos por la financiación externa. Entre ellos: intereses de hipoteca, gastos de formalización y pólizas de crédito, intereses renovación efectos bancarios (proveedores), gastos compra efectos bancarios, etc. 1.2Previsión de ingresos por ventas  Criterio de Medición Viviendas: se utilizaran los m² construidos especificados como propiedad en la declaración de obra nueva, incluyendo las terrazas cubiertas, sin contemplar la parte proporcional de superficie de las zonas comunes. Este es el criterio más extendido en el mercado inmobiliario de compra-venta (Sabater, 2009). 38 Locales comerciales: se utilizarán los m² construidos, especificando los correspondientes a planta baja, sótanos, etc.  Criterio de Valoración Viviendas: Es aconsejable establecer un listado provisional inicial, otorgando una primera valoración a los distintos departamentos en venta, en el que se tendrá en cuenta los siguientes factores, comunes a la demanda en general. Corrección de precio por altura (plantas bajas - plantas altas). Corrección de precio por situación en altura. Una vez completada la lista de precios provisional, calcular el precio m² construido, en venta, promedio, que servirá de base para la valoración del Estudio de Promoción. Locales comerciales: se tendrán en cuenta el estudio de mercado. El precio además dependerá del total de m² construidos. El precio será normalmente inversamente proporcional al número de m². Se tendrá en cuenta los metros de fachada, accesos, etc. y su posible subdivisión. Evidentemente el precio m² de planta baja, será muy diferente, del otorgado a sótanos o bajo cubierta. Aparcamiento: dependerá de los siguientes factores: -Precio de la plaza en la zona dependiendo del Estudio de mercado. -Dimensiones y facilidad de maniobra del garaje. -Inclusión de trastero o espacio alternativo. Una vez obtenidos los valores de mercado se deberá analizar los precios promedio de las muestras del estudio de mercado, para comprobar que son coherentes con los obtenidos en el análisis de viabilidad. Ya con resultados de ingresos y los gastos, se obtendrá el beneficio de la promoción, el cual lógicamente es el resultado de la diferencia (Sabater, 2009). 39 2. Previsión de tesorería o “Cash-flow” Como indican Sabater (Sabater, 2009) y Llinares (Llinares, 2000), el “CashFlow” informa del saldo de tesorería al final del periodo de la promoción, para poder conocer si se dispondrá de liquidez. Para ello se debe disponer de la información de cobros y pagos que se deberán realizar a lo largo de la vida de la promoción para que, partiendo de la tesorería inicial, se pueda conocer la tesorería final. A cada uno de estos cobros y pagos se les ha de asignar un espacio en el tiempo, por lo que se debe realizar una planificación temporal. La planificación temporal determinará las etapas de desarrollo de la promoción, con la fijación estimativa de fechas previas, para así poder establecer un control temporal de cumplimiento de objetivos, conocer el momento en el que se encuentra la promoción. - Planificación de Adquisición del Solar: en la planificación temporal la presencia de la adquisición del solar se realiza en el primer momento en el cual la Propiedad/Promotor hace entrega de una parte o totalidad del precio del solar. - Planificación de la Fase de Gestión: una vez realizada la adquisición del solar, se inician una serie de actividades que se deberán dirigir, estas fases son denominadas fase de gestión, y que son: realización del proyecto básico, tramitación de licencia de obras y realización del proyecto de ejecución, concesión de la licencia de obras. Todas estas actividades no son independientes, y su ejecución es consecuencia de las anteriores. Así una vez determinados su espacio en el tiempo se puede rellenar los datos de las filas: honorarios de proyecto, licencia de obras, etc. - Planificación de la Fase de Construcción: la fecha de inicio a partir de la concesión de Licencia, y la realización del proyecto de ejecución. En el estudio económico en la fase de construcción se debe destacar la tipología de obra a construir, clasificada como: viviendas, locales, garajes, trasteros, determinando a cada tipología el precio en euros/m2 construido. Para estimar el coste de construcción podrá determinándolo a través de la experiencia, los conocimientos del mercado de la construcción y de la propia tipología de la obra a construir, y a falta de datos, puede servirse del valor de la construcción que periódicamente publica el Ministerio de Economía y Hacienda, los 40 publicados por los Colegios de Arquitectos, así como en diversas revistas especializadas. Los costes de la construcción dependen de la propia tipología de la construcción de la promoción inmobiliaria a realizar, así como de la calidad de los materiales empleados en la misma y del lugar donde se ubica la promoción. El ritmo de ejecución de la obra depende de diferentes variables tales como: situación de la obra, cantidad de recursos, medios mecánicos, etc. Una vez planificadas temporalmente las actividades representativas de la construcción de la promoción, se precede a su valoración total y su división por certificaciones mensuales. Para poder calcular el total de pagos previstos con periodicidad mensual. - Hipótesis de ventas: partiendo de los datos reflejados en el estudio de mercado, referente al ritmo de ventas previsible, según la zona y promociones inmobiliarias en curso, la Propiedad/Promotor determina la política de ventas a seguir, decidiendo la fecha de inicio de las mismas, así como sus condiciones de pago. Establecida la hipótesis de ventas y las condiciones de pago, se introducen los datos de valoración correspondiente en el planning económico, colocando para una mejor claridad los importes por separado, ya sean viviendas, garajes o locales. Una vez comprobados que sus importes coinciden con los cálculos previos del Estudio Simple Económico, se calculará la tesorería. 3. Análisis de la rentabilidad de la inversión Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes:  Medidas estáticas: derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio Económico del proyecto: - REI (Rentabilidad estática sobre la Inversión). - RRP (Rentabilidad de los Recursos Propios), conocidos también como ROE. - MgV (Margen sobre ventas). - Repercusión del suelo sobre las ventas. - Repercusión del suelo.  Medidas dinámicas: que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el cash-flow. Entre los métodos más utilizados para el análisis de rentabilidad dinámica podemos señalar: Valor Actual Neto (VAN), que consiste en 41 actualizar los flujos netos de caja a una determinada tasa de descuento K; para los flujos de caja no se deben considerar los intereses que genera la financiación, por lo que la solución es suponer que no existe financiación hipotecaria para el solar, y que la hipoteca a la construcción se cobra en su totalidad (la parte del promotor más la del comprador) en el momento de entrega de la promoción. Como tasa de descuento se recomienda utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa, con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra, tendrá sentido económico al representar el exceso de recursos que genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos propios y ajenos utilizados. Tasa Interna de rentabilidad o tasa interna de retorno (TIR), es el máximo coste de capital que se puede pagar, es decir el valor de K que hace el VAN= 0. Los métodos dinámicos o financieros tienen en consideración los flujos derivados de la promoción inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo del tiempo así como el valor temporal del dinero por medio de la asignación de coste a los recursos invertidos tanto si son recursos propios como sí son recursos ajenos (Sabater, 2009). Una vez estudiada la situación socio-económica, la oferta y la demanda existente, realizado el estudio jurídico y legal-urbanístico del terreno objeto de estudio, haber definido el producto inmobiliario y, por último, haber hecho el estudio económico, se llegará a una conclusión, si esta es desfavorable se abandonará el estudio, en caso contrario e procede a realizar el contrato pertinente para adquirir la propiedad de la finca o el solar. A su vez es necesario realizar el estudio financiero, que entidad será la que financiará la operación, modalidades de financiación, etc. 48 FASE 1: INFORMACIÓN GENERAL En primer lugar se buscó dentro de cada barrio de este distrito información sobre sus calles, sus lindes, su ordenación urbanística, sus dotaciones y las características propias de cada zona. Así, se pretendió obtener una imagen general y la repercusión de una posible promoción inmobiliaria en el barrio. Se buscó información en la página web de urbanismo del ayuntamiento de Valencia “valencia.es/urbanismo”, en su Plan General de Ordenación Urbana, y se visualizó el barrio de forma general mediante las páginas web “google.es/maps”. FASE 2: ELECCIÓN DEL SOLAR Y SU ESTUDIO. Una vez realizada la primera fase anteriormente descrita, se hizo una visita in situ a cada uno de los barrios en busca de solares aptos para su edificación. Se tomaron anotaciones de las dotaciones y servicios que ofrecía cada zona, y se prestó atención a la búsqueda de carteles publicitarios de nuevas promociones inmobiliarias y venta de solares. A continuación, se realizó una búsqueda de la oferta de solares en el barrio a estudiar, y para ello se utilizaron las páginas web miparcela.com, milanuncios.com, habitat24.com, yaencontre.com, y otras páginas comerciales similares. Tras no encontrarse resultados de solares en venta, se procedió a buscar nuevamente terrenos sin edificar con el programa “google earth”. Sobre estos terrenos se consultaron las características urbanísticas en la página web de urbanismo de Valencia (nombrada anteriormente), en la sección de “planeamiento y gestión/ información urbanística”. 49 Fuente: www.valencia.es “Figura 4.2: Consulta de características urbanísticas.” Esta consulta nos permitió encontrar un único solar edificable, situado en Avenida Blasco Ibáñez, 137. Tras la visita a la parcela, no se observaron carteles ni referencia alguna sobre el propietario del solar. Para averiguar la identidad del propietario de la finca se pidió una Nota Simple Informativa en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE VALENCIA Nº6, situado en la calle Pintor Peyró, 12. El propietario del solar era una empresa zaragozana de construcción y tras contactar telefónicamente, se mostraron reacios a ponerle un valor de venta al solar. 50 Fuente: Registro de la Propiedad de Valencia. “Figura 4.3: Nota Simple Informativa.” Seleccionado este solar como el definitivo para nuestro proyecto, se procedió a un estudio de sus circunstancias urbanísticas para obtener datos de edificabilidad y tipologías urbanísticas que se pueden desarrollar en él. Fase 3. ESTUDIO EN PROFUNDIDAD DEL BARRIO. Recopilación de la información, que para ello hemos elaborado en el taller una ficha con las características de cada barrio (Figura 4.4). 51 Esta ficha permitió recoger la información del tipo: la década aproximada de creación de la zona; accesos mediante avenida, ronda o autovía; características de las vías, si son aceras anchas (≥1,2m) o no; accesibilidad; cantidad de calzadas anchas (2-3 carriles); áreas peatonales; zonas de aparcamiento (O.R.A., públicos, privados, en calle); tipo de edificación si es unifamiliar, plurifamiliar y nº de plantas en altura; acabados fachada (cara vista, enfoscado, muro cortina...); transporte público (metro, autobús, taxis, tren, bicicletas), nº de líneas de autobús; comercio en cuanto a densidad por superficie (de lujo, de barrio, de inmigración, supermercados, existencia o no de centros comerciales); zona de ocio en cuanto a densidad por superficie (bares, restaurantes, pubs, discotecas, instalaciones deportivas); educación (nº de guarderías, de primaria pública, secundaria pública, colegios privados, institutos, universidades); zonas verdes en cuanto a densidad por superficie (parques infantiles, jardines abiertos y cerrados); nº de sucursales bancarias; salud (farmacias, hospitales, centros de salud, centros de día, residencia de 3º edad); cultura; zonas de negocios en cuanto a densidad por superficie (oficinas, naves industriales); otros. Toda esta última información ha sido recogida a través de la oficina de estadística de la página web del Ayuntamiento de Valencia y mediante la visita in situ del barrio. Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 4.4: Ficha tipo Características de la zona.” 52 FASE 4. ESTUDIO Y ANÁLISIS DE LA OFERTA. En esta fase se realiza un estudio exhaustivo de las ofertas inmobiliarias de nueva construcción existentes en la zona, para así hacernos una idea sobre las características, calidades y precios que van a entrar en competencia con nuestra promoción. Para ello hemos seguido los siguientes pasos: 1. Búsqueda de información sobre promociones de obra nueva en internet, en las páginas www.fotocasa.com, www.idealista.es, www.mercadodeobranueva.com, www.pisos.com, etc. 2. Nuevo reconocimiento de la zona, esta vez, en busca de pisos de obra nueva, con cartel publicitario o anuncios de venta, preferiblemente. Al no encontrar resultado alguno de viviendas de obra nueva en la zona, nos vimos obligados a repetir el procedimiento anterior con viviendas de segunda mano. Dada la gran cantidad de oferta de viviendas de segunda mano en la zona, procedimos a seleccionar las viviendas que se encuentren en parcelas de características similares (ubicación en una avenida principal, mismas características urbanísticas, etc.). Una vez elegidas dichas viviendas se procedió a clasificarlas según la antigüedad, para así hacernos una idea de la evolución que han sufrido las características. Tras esta clasificación de viviendas se realizó una tabla de homogenización de características en función del tiempo para así intentar sacar un criterio de precio para nuestra promoción. FASE 5. ESTUDIO Y ANÁLISIS DE LA DEMANDA. En primer lugar se realizó, de la misma forma que las anteriores fichas, una encuesta para definir los datos que se querían obtener de la investigación. Esta ficha recogía aspectos relacionados con el barrio, las viviendas, las calidades y los precios. Esta fue realizada en el taller 30 de PFG, estudio de viabilidad en a edificación de las ESTIE, UPV. A continuación se adjunta modelo: 53 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 4.4: Ficha tipo Características de la zona.” Esta ficha permitió reunir todo tipo de información en relación a: primero que nada identificación del distrito y del barrio, luego datos anónimos de 54 identificación del encuestado (edad, género, profesión, nº de miembros de la unidad familiar,...), más tarde una pequeña percepción del barrio (si le parece un barrio emblemático, único, multicultural, con tráfico, juvenil y dinámico,...); importancia en la compra vivienda-barrio; tipología deseada; producto deseado (m2, nº habitaciones, garaje, trastero, orientación,...); dotaciones comunes (club social, piscina,...); preferencias en calidades de construcción (tipo fachada, carpintería interior y exterior, pavimentos, revestimientos, mobiliario de cocina, armarios empotrados, calefacción y aire acondicionado); y por último lo que estaría dispuesto a pagar por una vivienda de 1, de 2, de 3 habitaciones, de un ático, de un garaje y de un trastero. En segundo lugar se procedió a realizar las encuestas. Se realizaron un total de cincuenta en todo el distrito. La recogida de información se realizó de forma personal por los distintos barrios del distrito de Algirós. Una vez realizadas la totalidad de las encuestas se procedió al análisis y tratamiento estadístico de los datos, eliminando aquellos que pudieran ofrecer dudas o que fueran incorrectos. FASE 6. DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN Una vez realizado todo el estudio y análisis de la oferta y la demanda se procedió a: 1. Identificar el producto más adecuado, que reúna todas las características obtenidas anteriormente. 2. Determinar el precio más adecuado de venta, en función de la competencia. FASE 7: DISEÑO DE LA PROMOCIÓN. Mediante la información de las fichas urbanísticas obtenidas en la Fase 2 se analizaron las condiciones urbanísticas del suelo y apoyándonos en los datos arrojados en el “estudio de mercado” realizado (fases 3-5), se diseñó la promoción inmobiliaria. 55 Para el diseño de la promoción se tuvo que determinar el destino de la promoción, la tipología edificatoria, la solución a realizar en Planta Baja, la capacidad de los aparcamientos, el diseño de las viviendas, y los precios. FASE 8: ESTUDIO ECONÓMICO Una vez diseñada la promoción, en esta fase, se estudió la viabilidad de la misma realizando una previsión de los costes e ingresos. Para estos cálculos se siguió mediante una hoja de cálculo el estudio de posibles pérdidas y ganancias de la promoción siguiendo el esquema mencionado en el “Capítulo III: Revisión teórica”. A continuación se comentan de forma detallada las fuentes de las que se ha obtenido la información. ESTUDIO ECONÓMICO -Previsión de costes de la promoción:  Coste del solar  Coste de construcción  Honorarios facultativos  Gastos Legales(gastos de seguros e impuestos + gastos de licencias y autorizaciones)  Costes de gestión y comercialización  Costes financieros -Previsión de ingresos por ventas. -Previsión de tesorería o “Cash-flow” A continuación se desarrolla cada uno de los puntos explicando la metodología para el cálculo de los resultados: -PREVISIÓN DE COSTES DE LA PROMOCIÓN 56  COSTE DEL SOLAR: se calcularon todos aquellos costes generados por la adquisición del solar y que se presentan a continuación. o Precio del solar: en primer lugar se opta por coger el importe de la carga hipotecaria que aparece en la Nota Simple Informativa. o Gastos documentales: se calcularon los gastos que conlleva la documentación en escritura pública y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Para esto, se calcularon los honorarios de Notario y Registrador de la propiedad según el siguiente texto extraído de la ley tomando como base imponible el precio del solar: Fuente: RD 1426/1989 y RD 1427/1989, de 17 de noviembre, ambos convertidos a euros por la Instrucción de 14 de diciembre de 2001, y RD-Ley 6/2000, de 23 de junio. “Figura 4.5: Cálculo de honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad.” 57 Se aplicó una deducción del 5% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad aprobado por el RD Ley 8/2010 de 20 de mayo, como medida extraordinaria para la reducción del déficit público. En cuanto a las repercusiones fiscales se tuvo en cuenta el pago del IVA para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011) y de una retención del 15% al tratarse de servicios prestados por profesionales independientes. o Impuestos: tomando como base imponible el precio del solar se calcularon los impuestos generados por la operación de compra venta, teniendo en cuenta que existe una transmisión de un bien entre dos empresas. Por lo tanto, se calculó el 18% de IVA por existir la transmisión del bien, y el 1% de AJD por inscribir en escritura pública (RD legislativo 1/1993 de 24 de septiembre por el que se aprueba el TR de la Ley del ITP y AJD, los artículos 90 y 91 del Reglamento aprobado por el RD 3494/1981 de 29 de diciembre sobre Honorarios de Liquidación y el RD 828/1995 de 29 de mayo por el que se aprueba el documento). o Otros gastos: se tuvieron en cuenta otros costes generados como actividades previas a la construcción, estimándose precios de levantamiento topográfico y estudio geotécnico, el IVA generado por ambos, y la petición al ayuntamiento de la cédula de calificación urbanística que establece el ayuntamiento de Valencia en su “Ordenanza fiscal relativa a las tasas por prestación de los servicios relativos a las actuaciones urbanísticas”. Una vez calculados los costes generados por el solar, se calcularon los costes estimados de obra y los costes de urbanización interior.  COSTE DE CONSTRUCCIÓN: diseñada la promoción se estimó el coste de la ejecución de ésta. Una vez obtenidos los costes, se distribuyeron los gastos durante los meses de construcción según un ritmo tipo que figura en el apartado “5.2.CESTUDIO DE COSTES”. También se calculó una retención en concepto de garantía de un 5% de cada certificación mensual y un IVA de los costes de obra del 8% según la Ley de 64  COSTES DE GESTIÓN Y COMERCIALIZACIÓN: se estimaron los costes derivados producidos por la empresa y los costes debidos a la comercialización y venta de la promoción. o Costes de gestión: siendo estos costes los generados por la empresa y que engloban los gastos de administración y los gastos generales, se estimaron como porcentaje de la suma de los costes del solar, el coste de construcción, los honorarios facultativos y los gastos legales. Se calculó el pago del IVA soportado para este tipo de operaciones según la Ley 37/1992 de 28 de diciembre (18% vigente en 2011). o Costes de comercialización: se dividieron estos costes en gastos de ventas y gastos de publicidad estimándose, calculados como porcentaje de los cobros por ventas de toda la promoción inmobiliaria, y añadiéndole además el 18% del pago del IVA.  COSTES FINANCIEROS: se consideraron todos aquellos costes derivados de la constitución del préstamo hipotecario, los intereses y el aval de entregas a cuenta. o Constitución del préstamo hipotecario: se calcularon los gastos de la constitución del préstamo hipotecario considerando una fase de tramitación y solicitud, en el que se exigen unos gastos de tasación y unos gastos de estudio calculados de forma estimada. Seguidamente se calculó la constitución del préstamo ante notario y registrador, y el AJD. Por último se valoró un seguro de incendios y la comisión de apertura para obtener la disposición del préstamo. o Intereses y aval de entregas a cuenta: teniendo en cuenta que el préstamo hipotecario se calcula como un porcentaje del precio de las viviendas y sabiendo el tipo de interés anual, se calcularon los intereses generados durante toda la promoción y el aval de entregas a cuenta. Calculados estos como los últimos costes de la promoción a tener en cuenta se sumaron todos como el total de pagos de la promoción inmobiliaria y 65 se procedió a la estimación de la previsión de ingresos por las ventas que se detallan a continuación. -PREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS Los ingresos de la promoción inmobiliaria comprenden el precio de venta de las viviendas, locales, garajes y trasteros. Para ello se supuso que todas las viviendas se vendían antes del fin de obra atendiendo al siguiente ritmo de ventas: MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 VIVIENDAS 8 7 4 3 3 3 4 4 4 LOCALES GARAJES 8 7 4 3 3 3 4 4 4 TRASTEROS 8 7 4 3 3 3 4 4 4 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 VIVIENDAS 5 5 7 7 6 6 6 7 7 LOCALES 1 1 1 1 GARAJES 5 5 7 7 6 6 6 7 7 TRASTEROS 5 5 7 7 6 6 6 7 7 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 4.9: Previsión Ritmos de ventas.” Una vez obtenidos los resultados de todos los costes y suponiendo que se vendía toda la promoción inmobiliaria, se obtuvo el beneficio de la promoción como el resultado de la diferencia entre ambos. -PREVISIÓN DE TESORERÍA O “CASH-FLOW” Junto con el cálculo de los costes y la previsión de los ingresos por ventas, se hizo la previsión de tesorería o “Cash-flow”. Para esta previsión, se le asignó durante la vida de la promoción el espacio y tiempo en el que se relacionaban cada uno de los cobros y los pagos, y se realizó una planificación temporal para conocer la tesorería final de la promoción y conocer las etapas. 66 Terminada esta Fase 8 y dentro del estudio económico, se procedió al cálculo de las rentabilidades de la inversión, que se detallan a continuación. FASE 9: RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN En esta fase se analizaron los resultados obtenidos por las rentabilidades estáticas y dinámicas de la promoción, a partir de la cuenta de resultados y el “Cash-flow”. Las rentabilidades estáticas calculadas fueron: rentabilidad estática sobre la inversión, rentabilidad de los recursos propios, margen sobre ventas, repercusión del suelo y repercusión del suelo sobre las ventas. Para ello, se utilizaron las fórmulas anteriormente explicadas en el “Capítulo 3: Revisión teórica, Estudio económico, 3. Análisis de la rentabilidad de la inversión”. En cuanto a las medidas dinámicas, teniendo en cuenta el “Cash-Flow”, se calcularon el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR). FASE 10: ESTUDIO FINANCIERO Conociendo el beneficio, se creó un gráfico de flujo de caja durante la promoción inmobiliaria para observar el tiempo que se tardaba en recuperar lo invertido (payback). A partir de esta gráfica, el estudio se centró en la financiación externa del proyecto, estudiando modalidades de financiación y la creación de un préstamo hipotecario, y aplicándole posibles acciones correctoras para posteriormente elegir la más ventajosa para la promoción: capital social 100%, 75% capital social más el resto con un préstamo puente tipo francés o 75% capital social más el resto con un préstamo puente tipo americano. Una vez analizado el estudio comercial, el estudio jurídico y legalurbanístico del terreno objeto del estudio, haber diseñado la promoción inmobiliaria y, por último, haber hecho el estudio económico y financiero, se estudiaron las rentabilidades de la promoción para llegar así a la fase de conclusiones. 67 FASE 11: CONCLUSIONES Y MEDIDAS En esta fase se analizó todo el proceso anteriormente descrito, para tomar así la decisión final y comunicar si la promoción sería o no rentable para el promotor. Las dos posibilidades que se pueden contemplar tras el estudio son:  La promoción parece rentable: si tras el estudio, las rentabilidades son favorables, el promotor estaría en la condición de adquirir el solar para construir la promoción diseñada y prevista.  La promoción no parece rentable: si tras el estudio, las rentabilidades son desfavorables se abandona el proyecto o se buscan medidas para que éste lo sea. Entre las posibles medidas, en este proyecto se contemplaron las siguientes: negociación de un precio más bajo del solar y una reducción del Proyecto de Ejecución Material. 68 69 C AP Í TULO 5 : RESULTADOS 70 71 5.1RESULTADOS DEL ESTUDIO COMERCIAL A. ESTUDIO DEL MACROENTORNO. A.1. FACTORES DEMOGRÁFICOS Actualmente la población de Valencia se puede describir de la siguiente forma, tal como afirma el Ayuntamiento de Valencia en su página web: “La ciudad de Valencia cuenta actualmente con un total de 815.440 habitantes y es el centro de una extensa área metropolitana que sobrepasa el millón y medio. Representa el 16% de la población de la Comunidad Valenciana y es por tamaño demográfico, la tercera ciudad de España después de Madrid (3.255.944 habitantes) y Barcelona (1.621.537 habitantes). A lo largo del siglo XX la ciudad ha multiplicado por tres y media su población inicial, siendo los periodos de máximo crecimiento demográfico los años 1930-1940 y la década de los sesenta. En los primeros años del siglo XXI la ciudad está experimentando una dinámica demográfica muy positiva, impulsada por los movimientos migratorios, así como por un repunte de la natalidad. El progresivo aumento de la esperanza de vida y la reducción de la fecundidad experimentada a partir de los años sesenta se han reflejado en una pirámide de edades que se estrecha en su base y se ensancha en la parte superior, con un peso creciente de las generaciones de mayor edad. No obstante, el crecimiento de los últimos años ha llevado a un ensanchamiento de la base de la pirámide. La población de la ciudad es relativamente joven, con un 19% de sus efectivos en las generaciones de 15 a 29 años y un 33% en las de 30 a 49 años”. En los últimos cinco años valencia no ha experimentado una evolución notable de la población, se ha mantenido estable, superando los 800.000 habitantes, es decir, no se ha producido crecimientos bruscos como ocurrió en los años setenta y ochenta. Sus aumentos cada año de estos últimos comentados oscilan en valores de miles de habitantes. La densidad de población se centra en las zonas del extrarradio, entre los dos cinturones urbanísticos más periféricos de la ciudad, como se refleja en la figura X que se adjunta a continuación. Con esto se quiere decir que ha habido 72 una evolución en cuanto a la densidad con respecto a años anteriores, principalmente a causa del “boom” de venta de viviendas, que Valencia sufrió hace unos años, que hizo que la gente se fuera a vivir al extrarradio, entre otros sitios, por mayor disponibilidad de ofertas de viviendas a nivel económico y de prestaciones. Fuente: Ayuntamiento de Valencia. “Figura 5.1.A.1.1: Densidad de población en Valencia en el 2009.” 73 En cuanto al sexo de la población, según los datos facilitados por la sección de estadística del Ayuntamiento de Valencia, la diferencia en número, de hombres y mujeres no es grande, más bien lo contrario, teniendo unos porcentajes que varían, uno con respecto al otro tan solo del 2-4 %, se puede decir que Valencia, en términos generales, tiene el mismo número de mujeres que de hombres, en los últimos dos años, es decir, su crecimiento ha sido similar. Una de las consecuencias que ha tenido el “boom” constructivo ha sido la imposición de unos precios prácticamente prohibitivos dentro de la ciudad. Este hecho está repercutiendo también en los movimientos migratorios. Valencia sufrió en el 2007 un mayor movimiento inmigratorio que emigratorio con una diferencia de más de 1.500 habitantes en el mes de enero, dándose a partir de entonces un sentido decreciente en el movimiento inmigratorio, acercándose al movimiento emigratorio pero siempre con valores superiores a este último. En cambio la emigración, desde el 2007 hasta mitad del 2010, se mantiene dentro Fuente: Ayuntamiento de Valencia. “Figura 5.1.A.1.2: Población según edad y sexo 2010.” POBLACIÓN SEGÚN EDAD Y SEXO. 2010 8.000 6.000 4.000 2.000 2.000 4.000 6.000 8.000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 ≥ 100 Varones Mujeres 80 es paralela, la renta regional bruta de los españoles está en la media europea y la de los valencianos se queda en el 88%”. “La crisis económica está golpeando con dureza a la industria valenciana. La caída del consumo a nivel general, pero también la estrecha vinculación que algunas actividades productivas guardan con la construcción, y que por tanto ahora se ven afectadas por el parón inmobiliario, afectan con claridad al mercado laboral en la industria. A principios de febrero, de hecho, el 60% de los expedientes de regulación de empleo (ERE) de extinción solicitados por los empresarios y pendientes de resolución en la Comunidad Valenciana procedían de la industria, según datos de la Dirección General de Trabajo a los que ha tenido acceso este periódico”. “La Comunidad Valenciana es una de las autonomías españolas donde más crece el paro desde hace meses. Y entre las estadísticas que gotean en los últimos meses sobre distintos aspectos de la evolución económica, una resume especialmente la situación: la economía valenciana apenas logró un crecimiento del 0,5% en 2008, con respecto al año anterior, el peor dato autonómico registrado a nivel nacional según los datos de Contabilidad Regional de 2008 publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El crecimiento es inferior no solo a la media española (1,2%) sino a la de la Unión Europea (0,9%). “El menor dinamismo de la economía valenciana se explica principalmente y en primer lugar por una fuerte caída de la industria, que registró un retroceso del 6,9%, según el INE. La industria es, tras los servicios, el sector que más aporta al PIB valenciano (por encima de la construcción), un 13,9% concretamente. La caída de la industria es la más acusada a nivel autonómico. A esta situación se suma el parón general de la construcción, que en la Comunidad Valenciana cayó un 3,5%. La construcción aportó en 2008 el 11,3% de la riqueza autonómica. La caída de actividad, pese al retroceso, fue superada por otras autonomías. El sector servicios, mientras, mantuvo cierto tono, al crecer un 2,7%, dato algo inferior al de la mayor parte de autonomías. El gran cajón que es servicios aporta un 62,4% al PIB valenciano. La economía valenciana registró un crecimiento negativo del 0,4% en el último trimestre del año pasado. 81 El deterioro de la economía valenciana, que creció un 2,6% en los primeros tres meses de 2008, un 1,4% en el segundo trimestre y un 0,7% en el tercero. Esta tendencia decreciente llevó a la economía a registrar un retroceso del 0,4% en el último tramo del año pasado. El estudio del INE, por otro lado, también refleja que el crecimiento medio de la economía valenciana entre 2000 y 2008 fue del 3,05%, por debajo de la media española del 3,13%. El desglose del crecimiento económico en los últimos años también muestra cómo fue en 2000 cuando la autonomía registró el mayor crecimiento, un 5,6% (igual que en 1998), seis décimas por encima de la media española. De otra parte, la renta per cápita de los valencianos se situó el año pasado en 21.468 euros, por debajo de la media española, que se fijó en 24.000 euros. La Generalitat también defendió que el ratio entre deuda y PIB de la Comunidad Valenciana se mantiene en los niveles de 2004. Desde 1998 la Comunidad Valenciana mantiene el ratio deuda/PIB más alto de España. El año 2008 lo cerró con un 11,4%”. Además, con los datos facilitados por la Cámara de Valencia, el análisis de la economía valenciana continúa con lo siguiente: La Comunidad Valenciana es la cuarta autonomía española en términos de Producto Interior Bruto (PIB), representando el 9,7% de la producción total de España, siendo además una de las zonas de mayor crecimiento y actividad, según la Cámara de Valencia. Podemos concretar que en el 2010, según los datos estadísticos de la web del Ayuntamiento, la actividad principal de Valencia es “comercio y servicios” con un 65,9% del total de actividades, seguida de “profesionales y artistas” con un 21%, “construcción” con un 9% e “industriales” con un 4,1%, como ya se ha comentado antes “agricultura y ganadería” representa un 0%. La evolución del sector de la construcción en la última década ha sido espectacular, en todo el ámbito de la Comunidad Valenciana, incluyendo Valencia y su extrarradio. De tal forma que representó en el año 2008 más del 82 12% del PIB regional. Pero a partir de entonces, el boom inmobiliario comenzó a decaer, influyendo, lógicamente, en la economía valenciana. Durante el período 1995-2007, la economía valenciana experimentó un elevado crecimiento económico, de la forma que el resto de España. Entre 2003 y 2007, la economía valenciana ha crecido a un ritmo ligeramente inferior a la media española (3,3% de media en la C. Valenciana, frente al 3,5% de media en España). Sin embargo, tras el comienzo de la crisis internacional en 2008, eso llevo a que en el 2009 se redujera notablemente la actividad económica: -4,3%, una de las más intensas de todas las autonomías españolas, mientras que la economía española descendió un 3,9%. Pero en la primera mitad de 2010, la economía de la Comunidad Valenciana, y por lo tanto la de Valencia, ha sufrido una recuperación de la actividad. Además, el ritmo de caída del PIB valenciano durante la primera mitad de 2010 se haya mantenido por encima de la media española, principalmente por los siguientes motivos: - La demanda externa a lo largo de 2009 se ha desvanecido, debido a la notable recuperación de las importaciones. A nivel nacional la aportación sigue siendo positiva. los mercados exteriores se han convertido en el principal motor de la recuperación de la actividad industrial valenciana, ante la crisis del mercado interior. Pero también las importaciones han experimentado una notable recuperación, al alcanzar un incremento del 17,6% hasta abril, tasa que casi duplica la media nacional (9,8%), y supera ampliamente el crecimiento de las exportaciones. En consecuencia, el saldo comercial valenciano ha vuelto a ser deficitario (-142,7 millones de euros). - La falta demanda interna ha sido de menor intensidad que en el resto de España. El aumento de las importaciones de automóviles y de otros bienes de consumo (textil, electrodomésticos, muebles, etc.), cercioran una todavía demanda de consumo valenciano. Se ha producido con respecto a la crisis una recuperación de la producción industrial en los cinco primeros meses de 2010, destacando las industrias de química, textil, material de transporte, azulejo y material y equipo 83 eléctrico. Sin embargo, la industria del mueble, de la madera y la de maquinaria y equipo mecánico, siguen descendiendo en su actividad. Por el contrario, la repercusión de la industria en la inversión y el empleo, no refleja beneficio inmediato, por causa del exceso de capacidad que lleva la industria como consecuencia de las inversiones de años atrás. La actividad constructora en la Comunidad Valenciana sigue inmersa en una profunda recesión, esto es por causa de que el número de viviendas iniciadas se contrae un 65% en el primer trimestre (respecto al mismo período del año anterior), los certificados de fin de obra también se reducen un 29% hasta abril y la fabricación de cemento gris en la zona del levante español cae un 31% hasta mayo, siendo además la zona donde la caída es mayor. Además, la terminación de las obras municipales del Plan de Impulso Local y las medidas de austeridad del gasto público para reducir el déficit tienen un efecto negativo sobre la obra pública. Contrariamente, el aumento desempleo en el sector constructivo ha dejado de ser tan vertiginoso en el 2010, incluso a retrocedido un -3,1% en el segundo trimestre de 2010 con respecto al trimestre anterior. Estos datos pueden expresar que se está produciendo una reducción de la población activa de este sector, a la vez que un trasvase hacia otras actividades productivas de la economía valenciana. En la Comunidad Valenciana, y desde las modificaciones urbanísticas en Valencia potenciándolo, el turismo se ha convertido en un servicio muy importante. Los datos ofrecidos por la Cámara de Valencia muestran una ligera recuperación con respecto al año anterior. El comercio minorista, experimentó durante el primer trimestre de 2010 una mejoría, pero no se ha repetido en el siguiente trimestre. El índice de comercio al por menor de la Comunidad Valenciana registra en los meses de abril y mayo una caída media del 2,1% en términos reales, frente al -1,7% registrado en el primer trimestre. En cuanto a la actividad del transporte marítimo, el puerto de Valencia sigue liderando el transporte marítimo en el mediterráneo español, con un incremento del tráfico del 5,1% hasta mayo, duplicando la tasa media nacional. 84 El tráfico en el puerto de Castellón se ha mantenido estable, mientras que en el puerto de Alicante ha retrocedido un 8%. El tráfico aéreo se ha incrementado de forma similar en los aeropuertos de Alicante y Valencia, en torno al 2,7%, incluso a pesar de los negativos efectos que sobre este tipo de transporte tuvo la nube volcánica en los meses de abril y mayo. Asimismo, las mercancías transportadas por vía aérea han registrado un notable crecimiento, que en el caso del aeropuerto de Valencia ha superado el 20% interanual en los cinco primeros meses de 2010. El sistema financiero continúa sufriendo los efectos de la crisis económica. En el primer trimestre de 2010 los depósitos en el sistema bancario han caído un 3,7% respecto al mismo trimestre de 2009, tasa que duplica la que se registra en el conjunto del sistema bancario español. También cae a mayor ritmo el volumen de créditos del sistema bancario al sector privado valenciano: - 1,8% en el primer trimestre. La destrucción de empleo se ha moderado en el primer trimestre de 2010, con una tasa interanual negativa del 5,8%, que aun así sigue siendo muy elevada. Con respecto al trimestre anterior, el número de ocupados se redujo en 29.500 personas. Servicios, y en menor medida, industria, son los sectores donde el comportamiento del empleo mejora en el primer trimestre. Los datos de afiliados a la Seguridad Social reflejan también una evolución similar. Siguen retrocediendo a lo largo del primer semestre del año (- 4%), a un ritmo superior a la media española (-2,6%), aunque de forma más moderada que un año antes. El mayor deterioro del mercado laboral valenciano se ha traducido en un incremento mucho más intenso de la tasa de paro, que en el caso de la Comunidad Valenciana se sitúa en un 23% de la población activa en el primer trimestre de 2010, tres puntos porcentuales por encima de la media española, mientras que en Valencia 18,9%, un muy alto porcentaje con respecto al de su comunidad. En conclusión, en Valencia todavía se refleja una crisis a nivel económico, con una tasa muy elevada de paro, donde las actividades económicas siguen sin recuperarse debidamente, sin dar opción a desarrollarse con facilidad las medianas y pequeñas empresas, y donde todavía hay cierre de empresas ya existentes. A causa de todo esto, se produce un ciclo cerrado, la población no 85 consume, no viaja, no vende, en ciertos sectores como en la construcción queda mucho stock parado, etc., y como consecuencia de todo lo comentado con anterioridad, la recuperación de la economía en Valencia se producirá muy lentamente. La construcción, es el sector en el que más se nota la crisis y en el que tardara más tiempo en recuperarse, teniendo consciencia de que el nivel de oferta y demanda producido en el “boom” inmobiliario no se dará en un futuro próximo. En este sector los precios de venta han bajado, pero aun así hoy en día son elevados, y se intenta una mera recuperación enfocando este sector, comentado con anterioridad, a la obra pública. 86 A.3. FACTORES POLÍTICOS. El derecho a la vivienda, está reconocido en la Constitución española de 1978 y como resultado, los poderes públicos están obligados a promover la efectividad del derecho a la vivienda, como derecho social de todos los españoles. Por todo ello, el Ministerio de Fomento, desde la Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, genera el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación donde se juntan las ayudas disponibles por parte del estado en este ámbito, que desarrollan en sus planes específicos cada Comunidad Autónoma, ya que son estas últimas las encargadas de tramitar las ayudas. El Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 nace con una serie de objetivos políticos de primera magnitud: 1. Garantizar a los ciudadanos la libertad de elegir el modelo de acceso que mejor se adapte a sus circunstancias. 2. Lograr que el acceso a una vivienda no supere la tercera parte de sus ingresos. 3. Facilitar que la vivienda protegida se pueda obtener tanto por nueva promoción, como por rehabilitación, como de origen libre. 4. Conseguir que actuaciones relacionadas con oferta de vivienda protegida se destine al alquiler. 5. Impulsar la creación de registros públicos de demandantes de vivienda protegida. 6. Mantener un régimen jurídico de la protección pública de las viviendas (y, por lo tanto, de control de precios y adjudicaciones), de larga duración. 7. Alentar la participación e implicación de los ayuntamientos en el Plan de Vivienda. 8. Reforzar la actividad de rehabilitación y mejora del parque de viviendas ya construido. 9. Orientar todas las intervenciones hacia la mejora de su eficiencia energética y de sus condiciones de accesibilidad. 87 El Plan consta de 6 ejes básicos y 12 programas: 1. Promoción de viviendas protegidas. a) Promoción de vivienda protegida para alquiler. b) Promoción de vivienda protegida para venta. c) Promoción de alojamientos para colectivos especialmente vulnerables y otros colectivos específicos. 2. Ayudas a demandantes de vivienda. a) Ayudas a inquilinos. b) Ayudas a adquirentes de nuevas viviendas protegidas y de viviendas usadas. 3. Áreas de rehabilitación integral y renovación urbana. a) Áreas de rehabilitación integral de centros históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales (en adelante, ARIS). b) Áreas de renovación urbana (en adelante, ARUS). c) Programa de ayudas para la erradicación del chabolismo. 4. Ayudas RENOVE a la rehabilitación y eficiencia energética. a) Ayudas RENOVE a la rehabilitación. b) Ayudas a la eficiencia energética en la promoción de viviendas. 5. Ayudas para adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida. a) Ayudas para adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida. 6. Ayudas a instrumentos de información y gestión del Plan. a) Ayudas a la gestión de los Planes de Vivienda e información al ciudadano. 88 La Generalitat Valenciana desde su Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda lanza el Decreto 66/2009, de 15 de mayo, por el que se aprueba el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012. Este plan desarrolla el Plan Estatal, pretendiendo potenciar la actuación en las siguientes líneas estratégicas: 1. Posibilitar la oferta de vivienda a precios asequibles. 2. Estimular la demanda de vivienda, tanto el acceso en propiedad como en alquiler. 3. Apoyar la actividad de rehabilitación de edificios y la rehabilitación en determinadas zonas y ámbitos urbanos. 4. Fomentar la mejora de la calidad de edificación y de la eficiencia energética de las viviendas. En desarrollo de estas líneas de actuación, las acciones se prevén que incidirán en: 1. Potenciar las medidas que posibiliten la oferta de vivienda a precios asequibles con mayor eficacia en el mantenimiento de la actividad en la construcción de viviendas en la actual coyuntura económica, con la calificación de nuevas viviendas protegidas así como permitiendo la salida del stock mediante la calificación de promociones completas de nueva planta como las calificaciones individuales de viviendas preexistentes en determinadas condiciones. 2. Medidas orientadas a crear una oferta de vivienda mejor adaptada a las necesidades de viviendas en alquiler y en especial de los jóvenes demandantes de vivienda, reforzando las ayudas a las promociones de viviendas destinadas a jóvenes en alquiler de régimen especial, a unos precios competitivos. 3. Ajuste y adecuación de las condiciones de las viviendas en alquiler para posibilitar su accesibilidad por la demanda. Se establece una renta máxima de las viviendas destinadas a arrendamiento adecuada a las condiciones de mercado de la Comunitat Valenciana, para todos los ciudadanos. Complementariamente, se regulan determinados aspectos del alquiler con opción a compra mejorando las condiciones de acceso, fijando la deducción mínima de un 50% de la renta. 89 4. Potenciar la urbanización de suelo para viviendas de protección pública en régimen especial que prevean la puesta en el mercado de suelo para estas viviendas. 5. Estimular la demanda de vivienda mediante la regulación de las ayudas para el acceso a la vivienda en propiedad, dando especial apoyo a aquellos colectivos que más lo necesitan, como los jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, familias monoparentales con hijos y personas con discapacidad, al objeto de conseguir que, con estas ayudas, el esfuerzo de las familias para la adquisición de vivienda no supere el 30% de sus recursos. Asimismo, aquellos colectivos en situación o riesgo de exclusión social, así como los pensionistas, serán objeto de protección preferente, especialmente en cuanto a las ayudas para el inquilino. 6. Apoyo de la actividad de rehabilitación en el sector de la construcción que permita un mantenimiento de mano de obra más intensiva, mediante ayudas a la rehabilitación del parque de edificios y viviendas existentes, con especial incidencia en la mejora de las condiciones de eficiencia energética y accesibilidad de los edificios, al tiempo que se garantiza el conocimiento del estado de conservación de los edificios asumiendo la Generalitat el coste de la redacción de los informes técnicos correspondientes previo a cualquier actuación de rehabilitación. 7. Potenciar las medidas de rehabilitación integral o Áreas de Renovación Urbana, también en ámbitos más acotados y reducidos para garantizar una mayor efectividad con nuevas figuras como los Programas Preferentes de Rehabilitación Urbana y los Grupos de Viviendas de Rehabilitación Preferente, y la reedificación, enmarcadas en la importancia que la Generalitat concede a la rehabilitación como línea de acción preferente. 8. Medidas para la mejora de la calidad de la edificación y eficiencia energética de las viviendas con protección pública de nueva construcción, abriendo la posibilidad de obtener ayudas para los promotores conforme al nivel del perfil de calidad alcanzado, o según la calificación energética del edificio, a fin de conseguir que la mejora de la calidad no suponga un coste adicional para el promotor. Por otra parte, para hacer frente a la coyuntura económica del sector, durante un período de doce meses, se establecen una serie de medidas 96 De acuerdo con la definición del artículo 27 de la LOFCE, “ el acto por el que el Ayuntamiento autoriza al promotor para la ejecución de las obras de edificación, conforme a las previsiones y determinaciones del proyecto presentado, y reconoce que éste es conforme a lo dispuesto en el planeamiento, la legislación urbanística, la de ordenación en la edificación en cuanto a requisitos básicos de calidad, y cualquier otra legislación sectorial concurrente en función de las características y usos del edificio”. A su vez, dependiendo de la entidad de éstas, se dividirán en obras mayores o menores. Para la solicitud de la licencia municipal de edificación, se deben presentar las solicitudes acompañadas, al menos, de (art. 29.1.a. LOFCE): a) El correspondiente proyecto básico, con ejemplares para cada uno de los organismos o departamentos que hubieren de informar la solicitud. b) Demás documentos indispensables para dotar de contenido la resolución. c) Los impresos estadísticos de seguimiento de la actividad de edificación debidamente cumplimentados que se establezcan reglamentariamente por la administración general del estado y de la Generalitat. Para poder comenzar las obras, es necesario presentar ante el Ayuntamiento la documentación indispensable para que este pueda comprobar que existe dirección facultativa y que se posee la documentación técnica indispensable para su correcta ejecución. Una vez obtenida la licencia de edificación y antes del comienzo de las obras, es requisito indispensable suscribir el acta de replanteo, que es el documento justificativo del inicio de las obras (art. 15 LOFCE). - Licencia de ocupación. Se exigirá para la primera utilización de los edificios y la modificación de su uso, tanto cuando se destinen a vivienda, como cuando no sean necesarias la licencia de actividad clasificada, ni la apertura y funcionamiento. 97 - De instalación, apertura y funcionamiento de locales comerciales e industriales. Tiene por objeto verificar que éstos reúnen las condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad y las demás que estuvieran dispuestas en las leyes y en los planes de urbanismo debidamente aprobados. - Licencias de parcelación. Tiene por finalidad comprobar que los actos de división del suelo (terrenos o solares), y por tanto la forma y características de las nuevas parcelas, se ajustan a la legislación. Con carácter general, la licencias urbanísticas han de otorgarse o denegarse en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que la solicitud tiene entrada en el Registro General del Ayuntamiento ( art.195 LUV): - 1 mes para las de parcelación, mera reforma que no afecte a la estructura ni a elementos catalogados o en trámite de catalogación, y las de primera ocupación y cédula de habitabilidad. - 2 meses para las de obras mayores de nueva construcción o reforma estructural y derribo de edificios no catalogados. - 3 meses para las de intervención en edificios catalogados o en trámite de catalogación. De no ser resueltas las licencias en los plazos indicados se entienden obtenidas por silencio administrativo. Por otro lado, una vez otorgada la licencia de obras, se deberá iniciar en un plazo de seis meses a partir de la concesión y así mismo, tendrán un plazo de veinticuatro meses para terminarlas, admitiéndose interrupciones en dichos plazos que no podrán exceder, en total, de seis meses. 98 B. ESTUDIO DEL MICROENTORNO B.1-DESCRIPCIÓN DE LA ZONA El solar objeto de análisis está situado en Avenida Vicente Blasco Ibáñez, número 137, en el barrio de Ciutat Jardí, perteneciente al distrito de Algirós. Algirós es el nombre que recibe el distrito número 13 de la ciudad de Valencia. Limita al Norte con el municipio de Alboraya, al Este con los Poblats Maritims, al Sur con Camins al Grau y al Oeste con Benimaclet y El Pla del Real. Está compuesto por cinco barrios: L´illa Perduda, Ciutat Jardí, L´Amistat, La Vega Baixa y La Carrasca. Su población en el año 2010 era de 39.647 habitantes. Fuente: Enrique Íñiguez Rodríguez “Figura 5.1.B.1.1: Ubicación Algirós.” 99 Ciutat Jardí es el barrio número dos del distrito de Algirós, situado al Este de la ciudad y limita al Norte con La Carrasca, al Este con L´illa Perduda, al Sur con Ayora y Albors y al Oeste con Amistat y La Vega Baixa. En el año 2010 contaba con una población de 13.086 habitantes. Es un barrio de clase mediaacomodada y está bien comunicado, ya que limita con la Avenida Blasco Ibañez, la Avenida Doctor Manuel Candela y las calles Músico Ginés y Santos Justo y Pastor. Dentro del barrio se sitúa la Plaza del Cedro, zona popular entre los jóvenes y que cuenta con gran influencia de ellos debido a la proximidad de la Universidad de Valencia y la Universidad Politécnica de Valencia, ubicadas en el barrio contiguo de La Carrasca. Fuente: Elaboración taller 30. “Figura 5.1.B.1.3. Barrio Ciutat Jardí.” Fuente: Ayuntamiento de Valencia. “Figura 5.1.B.1.2. Barrios de Algirós.” 100 B.2DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA El barrio de Ciutat Jardí encaja con la descripción de una zona de ensanche, donde se sigue un trazado urbanístico muy regular, cuenta con espacios ajardinados, buena accesibilidad y demás circunstancias que se suelen dar en zonas planificadas urbanísticamente. A continuación se relatarán las características más importantes del barrio:  Comercio o tipos de negocio: dentro del sector de comercios y servicios, destacan los pequeños comercios de barrio, así como los negocios de hostelería, suponiendo más del 62 % del total de comercios. También abundan instituciones financieras y aseguradoras con un 19 %. Dentro del marco de profesionales, destacan los dedicados a finanzas, derecho y profesionales dedicados a los seguros; seguidos muy de cerca por industriales y de construcción.  Zonas verdes: al tratarse de una zona de edificación abierta, la gran mayoría de manzanas cuentan con sus propios parques y zonas de recreo. Cabe destacar la zona ajardinada que representa la avenida Vicente Blasco Ibáñez, así como plaza Honduras y plaza del Cedro, que son las de mayores dimensiones.  Educación: en el barrio se encuentran cinco escuelas de educación infantil en la calle José de Orga, y el colegio público Explorador Andrés, situado en la calle Campoamor.  Salud: en la zona delimitada por el barrio Ciutat Jardí no se encuentra situado ningún centro de salud o de atención primaria, pero cabe destacar la proximidad del hospital Clínica Casa de Salud y Caridad Santa Ana, situado en la calle Doctor Manuel Candela.  Transporte Público: por el barrio de Ciutat Jardí pasan 7 líneas de autobús, 4 por la Avenida Vicente Blasco Ibáñez, 2 por la calle Dr. Manuel Candela y una línea por la calle de los Santos Justo y Pastor. También existe una parada de taxis en Blasco Ibáñez. Aunque no hay ninguna parada de metro en el barrio, cabe destacar la cercanía de las paradas de Amistat y Ayora.  Instalaciones Deportivas: en la Avenida Blasco Ibáñez, 150 está situada la Instalación Deportiva Elemental Ciutat Jardí, que cuenta con una superficie de 2.916 m2 y en la que se pueden practicar actividades como 101 el ajedrez, futbol sala, musculación, patinaje, petanca, tenis de mesa, voleibol y balonmano.  Ocio nocturno: existen en este barrio una gran concentración de pubs y discotecas, en especial la zona de Plaza Honduras y la zona de Plaza del Cedro. Estas zonas tienen un acentuado carácter universitario, debido a la proximidad de las mismas.  Accesos: los accesos al barrio están compuestos por avenidas y calles amplias que a su misma vez son limítrofes del barrio, como son avenida Blasco Ibáñez y las calles Manuel Candela, del músico Ginés, de los santos Justo y Pastor y calle Serpis. La parte interior del barrio está compuesta de calles generalmente ortogonales, de un carril y sentido, con suficiente anchura para albergar dos filas de aparcamientos.  Edificaciones: la tipología de edificación es abierta, formando bloques de edificios destinados a viviendas. En la zona central del barrio los edificios tienen una altura de entre 5 y 9 plantas, pero en la parte norte, junto avenida Blasco Ibáñez, poseen más de 10 pisos de altura, llegando en alguno de ellos hasta los 20 pisos. Generalmente el revestimiento exterior de los edificios está constituido por ladrillo caravista o por enfoscado de mortero. 102 B.3DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA INMOBILIARIA. En esta fase vamos a analizar los distintos tipos de ofertas inmobiliarias en la zona y sus características más relevantes, lo que nos permitirá posicionar nuestra oferta respecto a la competencia. Tras la inspección del barrio de Ciutat Jardí, visitas a distintas inmobiliarias de la zona y búsquedas por internet en distintos portales de ventas de pisos, no se han encontrado promociones de obra nueva en el distrito de Algirós. Por este motivo el análisis de la oferta va a ser exclusivamente sobre viviendas de segunda mano. Debido a la gran cantidad de inmuebles de segunda mano ofertados y a la gran cantidad de factores que intervienen en la decisión de su precio, nos centraremos en inmuebles que tengan unas características similares (principalmente ubicación, ya que nuestro solar se ubica en una avenida importante) Para hacernos una idea sobre la depreciación que sufren los inmuebles con el paso del tiempo, vamos a clasificar las ofertas en cinco categorías en función del tiempo: de 50 a 30 años, de 30 a 20 años, de 20 a 10 años y de 10 a 5 años.  VIVIENDAS DE 50 A 30 AÑOS DE ANTIGÜEDAD. SUPERFICIE: 104 M² HABITACIONES: 4 BAÑOS: 2 ESTADO: BIEN ANTIGÜEDAD: 30 A 50 AÑOS PLANTA: 6ª PLANTA PRECIO: 190.000 € PRECIO MEDIO: 1827 €/M2 Fuente: www.fotocasa.es “Figura 5.1.B.3.1. Piso Blasco Ibáñez 1.” 103 Descripción: PISO EXTERIOR EN BLASCO IBAÑEZ BIEN CONSERVADO DE 4 HABITACIONES-2 BAÑOS-SALON CON SALIDA A TERRAZA DE 7 METROSEXCELENTE UBICACION-FINCA CON CONSERJE-MUY BUENAS VISTAS-GARAJE OPCIONAL. SUPERFICIE: 57 M² HABITACIONES: 2 BAÑOS: 1 ESTADO: BIEN ANTIGÜEDAD: 30 A 50 AÑOS PLANTA: 4ª PLANTA PRECIO: 110.000 € PRECIO MEDIO: 1.930 €/M2 Fuente: www.fotocasa.es “Figura 5.1.B.3.2. Piso Blasco Ibáñez 2.” Descripción: VIVIENDA DE 2 HABITACIONES, 1 BAÑO, SALON COMEDOR, COCINA, SEMIREFORMADO, VENTANALES EMPOTRADOS DE ALUMINIO, PERSIANAS AUTOMATICAS ELECTRICA, ASCENSOR, JARDIN PRIVADO CON ZONA INFANTIL, TOTALMENTE EXTERIOR, MUY LUMINOSO. SUPERFICIE: 95 M² HABITACIONES: 4 BAÑOS: 2 ESTADO: BIEN ANTIGÜEDAD: 30 A 50 AÑOS PLANTA: 1ª PLANTA Fuente: www.fotocasa.es PRECIO: 240.000 € “Figura 5.1.B.3.3. Piso Blasco Ibáñez 3.” PRECIO MEDIO: 2.526 €/M2 104 Descripción: PISO EN BLASCO IBAÑEZ DE 90 M2 DISTRIBUIDOS: 4 HABITACIONES EXTERIORES, SALON COMEDOR CON BALCON, COCINA OFFICE CON ACCESO A TERRAZA DE 40 M2, BAÑO COMPLETO Y ASEO, EDIFICIO CON CONSERJE.  VIVIENDAS DE 30 A 20 AÑOS DE ANTIGÜEDAD. SUPERFICIE: 140 M² HABITACIONES: 4 BAÑOS: 2 ESTADO: MUY BIEN ANTIGÜEDAD: 20 A 30 AÑOS PLANTA: 7ª PLANTA PRECIO: 346.000 € PRECIO MEDIO: 2.471 €/M2 Fuente: www.fotocasa.es “Figura 5.1.B.3.4. Piso Blasco Ibáñez 4.” Descripción: PISO EN BLASCO IBAÑEZ. DISPONE DE 4 HABITACIONES, 2 BAÑOS COMPLETOS, COCINA EQUIPADA, SUELO DE PARQUET Y TERRAZO EN LA CASA, 3 ARMARIOS EMPOTRADOS, BALCON, EXTERIOR. GARAJE INCLUIDO. SUPERFICIE: 110 M² HABITACIONES: 4 BAÑOS: 2 ESTADO: MUY BIEN ANTIGÜEDAD: 20 A 30 AÑOS PLANTA: 1ª PLANTA PRECIO: 240.000 € PRECIO MEDIO: 2.182 €/M2 Fuente: www.fotocasa.es “Figura 5.1.B.3.5. Piso Blasco Ibáñez 5.” 105 Descripción: 240.000 € ZONA BLASCO IBAÑEZ. VIVIENDA DE 110 M2. SALON, 4 DORMITORIOS CON ARMARIOS EMPOTRADOS, COCINA OFFICE (CABE MESA), 1 BAÑO Y 1 ASEO, TERRAZA CUBIERTA CON TRASTERO, AIRE ACONDICIONADO Y CALEFACCION POR RAD. CALOR AZUL. GARAJE INCLUIDO. 1º CON ASCENSOR. SUPERFICIE: 110 M² HABITACIONES: 3 BAÑOS: 2 ESTADO: MUY BIEN ANTIGÜEDAD: 20 A 30 AÑOS PLANTA: 2ª PLANTA PRECIO: 264.000 € PRECIO MEDIO: 2.400 €/M2 Fuente: www.fotocasa.es “Figura 5.1.B.3.6. Piso Blasco Ibáñez 6.” Descripción: PISO ZONA BLASCO IBAÑEZ Y PLAZA HONDURAS. 3 HABITACIONES CON ARMARIOS, 2 BAÑOS, COCINA, COMEDOR, REFORMA A ESTRENAR, EXCELENTES CALIDADES, SUELO PARQUET Y PORCELANICO, AIRE ACONDICIONADO Y CALEFFACION POR CONDUCTO, VENTANALES DE ALUMINIO, PERSIANAS DE ALUMINIO, CARPINTERIA INTERIOR DE MADERA, ZONA AJARDINADA CON PARQUE DE RECREO, ORIENTACION ESTE, MUY LUMINOSO.  VIVIENDAS DE 20 A 10 AÑOS DE ANTIGÜEDAD. SUPERFICIE: 102 M² HABITACIONES: 3 BAÑOS: 2 ANTIGÜEDAD: 10 A 20 AÑOS PLANTA: 4ª PLANTA PRECIO: 230.000 € 112 De la tabla anterior son relevantes los valores medios, éstos nos indican como término medio qué percepciones y qué valoración global tienen los ciudadanos de este distrito. Teniendo en cuenta como valor neutro el 2.50, observamos cómo el distrito se valora en general de forma positiva, ya que la elección del barrio para residir tiene una media de 3.60 y la elección del barrio para invertir una media de 3.20. En conclusión, es un barrio ligeramente atractivo para vivir al igual que para invertir. A continuación (Figura 5.1.B.4.3), se ordenan de forma ascendente los valores medios de las percepciones. De nuevo el valor medio de estas respuestas se encuentra en 2.50. N Media DE NEGOCIOS 30 2,67 EN EXPANSION 30 2,80 TRAFICO Y RUIDO 30 2,97 BUENOS EQUIPAMIENTOS 30 3,03 ORDENADO 30 3,47 BIEN COMUNICADO 30 3,47 CON VIDA BARRIO 30 3,60 MULTICULTURAL 30 3,63 EMBLEMATICO 30 3,67 DINAMICO 30 3,87 N válido (según lista) 30 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.3. Estadísticos descriptivos de las percepciones del distrito 13.” Observamos cómo todas las puntuaciones se quedan por encima de la media. A la vista de los resultados el distrito 13 se percibe como un barrio muy dinámico y emblemático, multicultural, con tráfico y ruido, con vida de barrio, ordenado y bien comunicado. 113 A continuación nos ha parecido interesante analizar la relación existente entre la elección del distrito (teniendo en cuenta la dualidad residir-invertir) y el conjunto de percepciones. Es decir, si los ciudadanos seleccionan este barrio para residir o invertir, ¿a qué se debe?. Para ello realizamos correlaciones las de las variables elección de la zona para residir o invertir y las percepciones. ELECCIÓN RESIDIR ELECCIÓN INVERTIR EMBLEMATICO Coeficiente de correlación 0,189 -0,056 Sig. (bilateral) 0,316 0,767 MULTICULTURAL Coeficiente de correlación 0,195 0,056 Sig. (bilateral) 0,301 0,767 ORDENADO Coeficiente de correlación 0,177 0,011 Sig. (bilateral) 0,349 0,953 EN EXPANSION Coeficiente de correlación 0,115 -0,044 Sig. (bilateral) 0,545 0,817 DINAMICO Coeficiente de correlación 0,079 0,062 Sig. (bilateral) 0,680 0,744 CON VIDA BARRIO Coeficiente de correlación 0,613** 0,358 Sig. (bilateral) 0,000 0,052 TRAFICO Y RUIDO Coeficiente de correlación -0,300 -0,186 Sig. (bilateral) 0,107 0,325 BIEN COMUNICADO Coeficiente de correlación -0,013 0,167 Sig. (bilateral) 0,944 0,379 DE NEGOCIOS Coeficiente de correlación 0,132 0,132 Sig. (bilateral) 0,488 0,488 BUENOS EQUIPAMIENTOS Coeficiente de correlación 0,260 0,268 Sig. (bilateral) 0,166 0,152 N **. La correlación es significativa al nivel 0,01 (bilateral). 30 30 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.4. Correlaciones percepciones-intención de compra de la vivienda.” 114 Como resultado de la “Figura 5.1.B.4.4” podemos decir que es significativa estadísticamente la percepción “con vida de barrio” a la hora de elegir el distrito para residir.  IMPORTANCIA EN LA INTENCIÓN DE COMPRA (ZONA-VIVIENDA) El objetivo de esta fase es estudiar qué aspecto tiene mayor importancia en la compra de una vivienda, la zona o la vivienda. En la siguiente tabla (Figura 5.1.B.4.5) se recogen las respuestas de los ciudadanos a la pregunta “cuando compra una vivienda, ¿qué tiene más relevancia en su decisión, zona o vivienda?”. ZONA Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos NO 3 10,0 10,0 10,0 SI 27 90,0 90,0 100,0 Total 30 100,0 100,0 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.5. Frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 13.” Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.6. Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 13.” 115 Los resultados muestran cómo el 90,0% de los ciudadanos encuestados consideran que la zona es el aspecto más relevante en su decisión a la hora de comprar una vivienda, por lo tanto, para el 10,0% restante es más importante la vivienda que la zona al tomar la decisión de compra. A continuación de preguntar sobre la importancia de zona o vivienda a la hora de la compra, se les planteaba a los ciudadanos que establecieran un porcentaje aproximado de importancia a cada una de estas variables (zona y vivienda). Los ciudadanos han contestado, en términos medios, que el 41,17% de la decisión de compra se encuentra en la vivienda y por tanto que el 58.83 (es decir, casi el 60%) de la decisión de compra se encuentra en la zona. N Mínimo Máximo Media Desv. típ. ZONA PORCENTUAL 30 30 90 58,83 12,709 VIVIENDA PORCENTUAL 30 10 70 41,17 12,709 N válido (según lista) 30 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.7. Media de la importancia de la zona y la vivienda en la compra de una vivienda. Distrito 13.” En conclusión, aunque el 90% de los encuestados eligen la zona como primera opción, también le dan bastante importancia a las características de la vivienda.  PREFERENCIA DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA El objetivo de esta fase es analizar la preferencia de los ciudadanos sobre las tipologías, características, calidades y dotaciones comunes de las viviendas ideales para el demandante. Las siguientes tablas recogen el análisis descriptivo de esta fase. Las medias se encuentran ordenadas de manera ascendente, de manera que, las últimas categorías del listado podrían corresponder con las categorías más deseadas (aunque no todos los valores medios coinciden). 116 TIPOLOGIAS N Mínimo Máximo Media Desv. típ. vivienda protegida 21 0 1 0,29 0,463 edificación manzana cerrada 23 0 1 0,30 0,470 vivienda plurifamiliar 27 0 1 0,44 0,506 vivienda unifamiliar 27 0 1 0,56 0,506 edificación manzana abierta 24 0 1 0,71 0,464 vivienda libre 21 0 1 0,71 0,463 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.8. Media de las tipologías constructivas demandadas por los ciudadanos. Distrito 13.” En lo relativo a la tipología de vivienda deseada, los encuestados se decantan por vivienda libre, en edificación de manzana abierta y preferiblemente vivienda unifamiliar. CARACTERÍSTICAS N Mínimo Máximo Media Desv. típ. Orientación 0 entrada por vía ancha 15 0 1 0,73 0,458 Ático 24 0 1 0,87 0,338 Balcón 30 1 1 1,00 0,000 Galería 29 1 1 1,00 0,000 Garaje 27 1 1 1,00 0,000 Trastero 26 1 1 1,00 0,000 nº habitaciones 30 2 5 3,30 0,750 dimensiones vivienda 30 2 6 3,73 1,081 Altura 6 0 15 4,83 5,565 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.9. Media de las características de las viviendas deseadas. Distrito 13.” La tabla anterior (Figura 5.1.B.4.9) indica que las viviendas deseadas se encuentran ubicadas en pisos elevados, cuentan con una superficie de unos 100 m2, tienen 3 o más habitaciones y disponen de garaje, trastero, galería y balcón. También cabe destacar la preferencia del ático y de la entrada por vía ancha. Aunque no se aprecia el análisis estadístico de la orientación, en este distrito la gran mayoría de los encuestados preferían la orientación Este. 117 CALIDADES N Mínimo Máximo Media Desv. típ. tabiquería pladur 27 0 0 0,00 0,000 carpintería interior contrachapado 30 0 0 0,00 0,000 pavimento zaguán gres 22 0 1 0,05 0,213 carpintería exterior madera 28 0 1 0,11 0,315 fachada enfoscada 23 0 1 0,17 0,388 revestimiento cocina y baños gres 27 0 1 0,19 0,396 pavimento zaguán granito 22 0 1 0,23 0,429 pavimento ladrillo 26 0 1 0,23 0,430 carpintería exterior aluminio 28 0 1 0,32 0,476 pavimento cocina y baños gres 27 0 1 0,33 0,480 pavimento mármol 26 0 1 0,35 0,485 revestimiento cocina y baños porcelánico 27 0 1 0,37 0,492 pavimento cocina y baños porcelánico 27 0 1 0,37 0,492 pavimento cocina y baños mármol 27 0 1 0,37 0,492 pavimento gres 26 0 1 0,42 0,504 revestimiento cocina y baños mármol 27 0 1 0,44 0,506 carpintería exterior PVC 28 0 1 0,61 0,497 pavimento zaguán mármol 22 0 1 0,73 0,456 fachada caravista 23 0 1 0,83 0,388 mobiliario cocina 28 0 1 0,89 0,315 tabiquería ladrillo 27 1 1 1,00 0,000 carpintería interior maciza 30 1 1 1,00 0,000 armarios empotrados 30 1 1 1,00 0,000 Calefacción 30 1 1 1,00 0,000 aire acondicionado 29 1 2 1,55 0,506 N válido (según lista) 0 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.10. Media de las calidades constructivas deseadas por los ciudadanos. ” 118 Los datos más significativos de la tabla “Figura 5.1.B.4.10.” muestran que las viviendas deseadas deben contar con aire acondicionado y calefacción, carpintería interior maciza y armarios empotrados, tabiquería de ladrillo, mobiliario de cocina, pavimento de gres, revestimiento de cocina y baños con mármol y fachada exterior de ladrillo caravista con carpinterías exteriores de PVC. DOTACIONES COMUNES N Mínimo Máximo Media Desv. típ. club social 22 0 1 0,64 0,492 instalaciones deportivas 24 0 1 0,96 0,204 Piscina 25 0 1 0,96 0,200 Jardín 28 0 1 0,96 0,189 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.11. Media de las dotaciones comunes deseadas. Distrito 13.” En lo referente a dotaciones comunes, la gran mayoría de los encuestados comparten interés por disponer de piscina, jardín e instalaciones deportivas.  ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 120.000 27 90,0 90,0 90,0 120.000-150.000 3 10,0 10,0 100,0 Total 30 100,0 100,0 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.11. Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 13” 119 Como se observa en la tabla “Figura 5.1.B.4.11.” el 90% de los consumidores, por una vivienda de 1 habitación, no están dispuestos a pagar más de 120.000 euros; mientras que el 10 % restante estaría dispuesto a pagar una cantidad entre 120.000-150.000 euros. Por tanto, ninguno de los encuestados estaría dispuesto a pagar más de 150.000 euros por una vivienda de 1 habitación en el distrito de Algirós. Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 150.000 17 56,7 56,7 56,7 150.000-180.000 12 40,0 40,0 96,7 180.000-210.000 1 3,3 3,3 100,0 Total 30 100,0 100,0 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.13. Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 13” Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones. Los consumidores, por una vivienda de 2 habitaciones, no están dispuestos a pagar más de 150.000 euros; por otra parte, el 40% de los consumidores está dispuesto a pagar entre 150.000 y 180.000 euros, mientras que solamente el 3,3 % restante estaría dispuesto a pagar una cantidad entre 180.000-210.000 euros. Por tanto, ninguno de los encuestados estaría dispuesto a pagar más de 210.000 euros por una vivienda de 2 habitaciones en este distrito. Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.12. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 13.” 120 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.14. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 13.” Finalmente analizamos la disposición a pagar por una vivienda de 3 habitaciones. Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 180.000 9 30,0 30,0 30,0 180.000-210.000 17 56,7 56,7 86,7 210.000-240.000 3 10,0 10,0 96,7 240.000-270.000 1 3,3 3,3 100,0 Total 30 100,0 100,0 Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.15. Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 13.” Como se observa en la tabla “Figura 5.1.B.4.15.” el 56,7% de los consumidores, por una vivienda de 3 habitaciones, están dispuestos a pagar una cantidad entre 180.000 y 210.000 euros; por otra parte, el 30% de los consumidores no pagarían más de 180.000 euros; el 10% de los encuestados opta por una cantidad entre 210.000 y 240.000 euros, mientras que solamente 121 el 3,3 % restante estaría dispuesto a pagar una cantidad entre 240.000-270.000 euros. Por tanto, ninguno de los encuestados estaría dispuesto a pagar más de 270.000 euros por una vivienda de 3 habitaciones en este distrito. Fuente: elaboración de forma conjunta por los alumnos del Taller 30. ETSIE. UPV “Figura 5.1.B.4.16.Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 13.” Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar ha sido la disposición a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla “Figura 5.1.B.4.16.” recoge los valores medios para el Distrito 13. (Siguiente página) Los resultados muestran cómo el precio medio a pagar por un trastero sería de 6.267 euros, por una plaza de garaje de 19.567 euros, por las instalaciones comunes un importe de 19.200 euros a incrementar al precio de la vivienda y por una vivienda ático 240.000 euros (valor que como se observa queda por ligeramente por encima de la media de lo que los ciudadanos están dispuestos a pagar por una vivienda de 3 habitaciones). 128 c.1) Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados mercados de abastos y mataderos, cementerios (Dce), c.2) Infraestructuras (Din) excepto los servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5). d) Aparcamientos: Locales de aparcamiento expresamente vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías (Par.2) si se encuentran dentro del área delimitada por las vías de Tránsitos. Las condiciones de parcela establecen una parcela mínima de 200 metros cuadrados, así como una longitud mínima de fachada de 12 metros. En cuanto a las condiciones de volumen, la modificación del Plan 1351 (DOGV 27/01/97), permite la construcción de veinte alturas en detrimento de anchura y profundidad, lo que conduce a que solamente se puedan construir 20 plantas de altura en un cuadrado de la parcela de dimensiones 25 x 25 metros, quedando la parcela ocupada en su totalidad solamente en planta baja, donde le imponen una altura comprendida entre los 4,30 y los 5,30 metros. Se permite entresuelo, así como semisótano o sótano; en contraposición no se permite ni áticos ni desvanes. En relación a los aparcamientos, obligan a la construcción de una plaza por vivienda más las correspondientes a otros usos. En la siguiente página se muestra la Ficha de Calificación Urbanística del solar. 129 Fuente: Ayuntamiento de Valencia. “Figura 5.2.A.2: Informe de Circunstancias Urbanísticas.” 130 A.3PRECIO. Tras la inspección visual del solar en cuestión, no se observó ningún cartel de venta y tras preguntar por los comercios de la zona, no se encontró ninguna información sobre el mismo. Para averiguar el propietario del solar se acudió al Registro de la Propiedad de Valencia y se pidió una Nota Simple Informativa sobre el solar, donde se descubrió que la titularidad del solar la regentaba una empresa de Zaragoza y la finca poseía una carga hipotecaria. Una vez se contactó con la empresa, ésta se mostraba reacia a dar un precio sobre el solar, por tanto, vamos a coger el valor de la carga hipotecaria que asciende a un principal de 15.715.000 €. Este valor parece demasiado elevado para el solar, por lo tanto tras realizar el análisis de la cuenta de resultados de la promoción vamos a decidir un precio de oferta para el solar. 131 B. DESCRIPCIÓN DE LA PROMOCIÓN. Como se ha descrito anteriormente, el solar cuenta con una planta cuadrada de 32 metros de ancho por 32 metros de largo, conformando una superficie de 1024 m2. Ahora bien, las circunstancias urbanísticas del solar nos indican que solamente podremos ocupar la totalidad de la superficie en la planta baja, contrayéndose las 20 plantas piso a un cuadrado de 25 metros de ancho por 25 metros de largo, que conforma una superficie de 625 m2 por planta. El espacio generado por las zonas comunes del edificio (hueco de escaleras, ascensor, instalaciones…) podemos estimarlo aproximadamente como un 30 % de la superficie de cada planta, por tanto disponemos en cada planta de 440 m2 destinados a viviendas, dando lugar a 4 viviendas de 110 m2 o a 8 viviendas de 55 m2. Si dedicamos un 80 % del edificio a la construcción de viviendas de 110 m2 y el 20 % restante a viviendas de 55 m2, se generan el siguiente número de viviendas: VIVIENDAS DE 110 m2. 64 Unidades. VIVIENDAS DE 55 m2. 32 Unidades. Por otra parte, necesitamos construir 1 garaje y un trastero por cada vivienda. Las superficies estándar para garajes y trasteros podemos situarlas en torno a 12 m2 y 9 m2 respectivamente. Normalmente se considera un incremento en la superficie de los garajes para considerar las zonas comunes (rampas, viales…) de unos 10 m2 por cada plaza para el cálculo de la superficie necesaria. Por tanto, vamos a necesitar para garajes y trasteros una superficie de 2.976 m2, lo que nos conduce a la construcción de 3 plantas de sótano. GARAJES 12 m2. 96 Unidades. TRASTEROS 9m2. 96 Unidades. Tras descontar a la planta baja los metros dedicados al zaguán y demás zonas comunes, contamos con una superficie para locales comerciales de unos 840 m2. Esta superficie genera 4 bajos comerciales de 210 m2 cada uno. LOCALES 210 m2. 4 Unidades. 132 C. ESTUDIO DE COSTES C.1.- GASTOS DEL SOLAR. PRECIO DEL SOLAR: Tomamos el valor de la carga hipotecaria que consta en la nota simple, que asciende a un importe de 15.715.000 €, pagando una señal de entrada del 10% en el mes 1, y el resto al formalizar en escritura pública el mes 5. GASTOS DOCUMENTALES: Son los gastos correspondientes al pago del notario y registrador por la escritura pública de la adquisición del solar y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, incluido el pago del IVA (18%) y la retención del IRPF (15%) que se liquida trimestralmente al Ministerio de Economía y Hacienda, ascienden a 8.001,33 € a pagar en el mes 5. IMPUESTOS: La operación de compraventa del solar está sujeta al pago del IVA (18%) y del AJD (1%) debido a que la venta se realiza por una empresa. El total de impuestos a pagar es de 157.150,00 €. PLUSVALÍA: Le corresponde pagarlo al vendedor del solar. OTROS GASTOS: Se ha considerado que el precio del levantamiento topográfico es de 1.800 € y el precio del estudio geotécnico de 3.000 €. A estos importes hay que sumarles la tasa correspondiente a la cédula de calificación urbanística de 129,29 €. Los GASTOS TOTALES DE LA COMPRA DEL SOLAR ascienden a 15.885.080,62 €. Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.1: Costes del solar.” EUROS 1. COMPRA DEL SOLAR 1. PRECIO DEL SOLAR 15.715.000,00 2. GASTOS DOCUMENTALES 8.001,33 NOTARIO 4.838,48 Iva soportado 870,93 Retención -725,77 Liquidación Retención 725,77 REGISTRADOR PROPIEDAD 3.162,84 Iva soportado 569,31 Retención -474,43 Liquidación Retención 474,43 3. IMPUESTOS 157.150,00 Iva soportado 2.828.700,00 ITP Y AJD 157.150,00 4. PLUSVALÍA 5. OTROS GASTOS 4.929,29 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO 1.800,00 ESTUDIO GEOTÉCNICO 3.000,00 Iva soportado 864,00 CÉDULA DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA 129,29 TOTAL COMPRA SOLAR 15.885.080,62 133 C.2.- GASTOS DE CONSTRUCCIÓN. Para la estimación del coste de la construcción se ha tomado como referencia los valores procedentes de los estudios de mercado que realiza de forma periódica el Ministerio de Economía y Hacienda. Para ello se ha utilizado el Módulo Básico de Construcción MBC-2 de 650 €/m2 multiplicado por el valor de actualización para el año 2011 de 1,0545. Debido a la tipología de las viviendas se ha empleado el coeficiente que aparece en el RD 1020/93, de 25 de junio, que correspondiente a viviendas colectivas de carácter urbano en edificación abierta, de categoría 2; ascendiendo dicho coeficiente a 1,4. Para los locales, garajes y trasteros se ha multiplicado por el coeficiente de uso, clase, modalidad y categoría 0,7. Por tanto, el MBC en viviendas es de 959,60 €/m2 y en locales, garajes y trasteros es de 479,80 €/m2. No es necesario realizar obras de urbanización interior puesto que la totalidad de la parcela queda ocupada en su planta baja por los locales comerciales. El valor de los GASTOS TOTALES DE CONSTRUCCIÓN o Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) puede estimarse en 13.960.188,06 €. 2. CONSTRUCCIÓN 1. OBRA 13.960.188,06 VIVIENDAS 11.994.937,50 BAJOS COMERCIALES 491.312,64 GARAGES 982.625,28 TRASTEROS 491.312,64 2. URBANIZACIÓN INTERIOR 0,00 TOTAL 13.960.188,06 RETENCIÓN OBRA -698.009,40 Iva soportado 1.116.815,04 DEVOLUCIÓN RETENCIÓN 698.009,40 Iva soportado 55.840,75 TOTAL CONSTRUCCIÓN 13.960.188,06 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.2: Costes de la construcción.” 134 Para el cálculo, suponemos que el pago de los gastos de construcción se realiza mediante certificaciones mensuales. Se retiene el 5% de cada certificación en concepto de garantía para responder de los desperfectos o deficiencias durante el primer año. La devolución de la retención se realizará a los 12 meses de terminar la obra, siempre y cuando no exista motivo justificado para su no devolución. En cuanto a la aplicación del IVA, la Ley 37/1992 establece que se aplicará el tipo impositivo reducido del 8% por tratarse de un pago que realiza el promotor directamente al constructor y que tiene por objeto la construcción de una edificación destinada principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos. Se ha establecido el siguiente ritmo medio de construcción para una duración de obra de 20 meses, iniciándose las obras en el mes 10: MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 0,5 1,4 2,3 3,2 4,1 5,2 6,2 7,2 8,3 9 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 9 9 9 8 5,5 4 3 2,5 1,5 1,1 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.3: Ritmos medios de construcción.” 135 C.3.- GASTOS POR HONORARIOS FACULTATIVOS. Los honorarios facultativos se han determinado mediante las tarifas orientativas propuestas según los Colegios profesionales. ARQUITECTO: ascienden a 376.985,70 € que se le pagarán de la siguiente forma: el 45% por proyecto básico, el 25% por proyecto de ejecución, el 25% por dirección de obra y el 5% restante por liquidación y recepción de obra. INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES: Le corresponden 3.690,16 € en concepto de redacción del proyecto y de dirección de la obra. ARQUITECTO TÉCNICO: Un total de 186.730,96 € por direccción de la ejecución de la obra, las actuaciones en materia de seguridad y salud y por encargarse de la redacción del programa de control de calidad. Procede pagar el 18% en concepto de IVA en los honorarios facultativos y se ha de tener en cuenta la retención del 15% en concepto del IRPF, al tratarse de servicios prestados por profesionales, que se liquidará de forma trimestral al Ministerio de Economía y Hacienda. El TOTAL DE LOS GASTOS POR HONORARIOS FACULTATIVOS asciende a 567.406,82 €. 3. HONORARIOS FACULTATIVOS 1. ARQUITECTO 376.985,70 PROYECTO BÁSICO 169.643,57 PROYECTO EJECUCIÓN 94.246,43 DIRECCIÓN OBRA 94.246,43 LIQUIDACIÓN 18.849,29 2. INGENIERO DE TELECOMUNICACIONES 3.690,16 PROYECTO 2.133,56 DIRECCIÓN OBRA 1.556,60 3. ARQUITECTO TÉCNICO 186.730,96 DIRECTOR EJECUCIÓN DE OBRA 113.095,71 Director obra 94.246,43 Liquidación obra 18.849,29 SEGURIDAD Y SALUD 51.016,10 PROGRAMA CONTROL DE CALIDAD 22.619,14 TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS 567.406,82 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.4: Costes Honorarios Facultativos.” 136 C.4.- GASTOS DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES. LICENCIA DE OBRAS: 490.823,54 €, en la que se incluye el pago de la tasa correspondiente a la prestación de los servicios técnicos y administrativos de competencia municipal (25.483,94 €) que se realiza en el momento de la solicitud; y el pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) cuyo hecho imponible es la realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija la obtención de la licencia de obras correspondiente (465.339,60 €), que se realiza en el momento de iniciar las obras. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: 2.548,39 €, cuyo objeto es autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, y que se solicita una vez terminada la obra. La declaración de obra nueva y división horizontal conlleva gastos de notario y registrador derivados de documentar en escritura pública que se ha efectuado o se va a efectuar una obra nueva y que dicha obra se divide en varias fincas independientes, así como AJD. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: tiene un importe de 146.769,67 €. Para el cálculo de los honorarios de notario y registrador de la propiedad se utiliza el valor de la construcción (PEC). DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL: asciende a 331.748,47 €. En este caso, para el cálculo de los honorarios de notario y registrador de la propiedad se utiliza el valor de la construcción más el valor del suelo. El Registrador de la Propiedad aplicará unos aranceles de reducción del 30% sobre el valor de cada finca a registrar. CÉDULA DE HABITABILIDAD: 1.120,63 €. Su objeto es el reconocimiento y la inspección de la vivienda a efectos sanitarios. El GASTO TOTAL DE LICENCIAS Y AUTORIZACIONES asciende a 973.010,70 €. 137 4. LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1. LICENCIAS 493.371,94 LICENCIA DE OBRAS 490.823,54 TASA 25.483,94 ICIO 465.339,60 LICENCIA 1ª OCUPACIÓN 2.548,39 2. DECLARACIONES OBRA NUEVA 146.769,67 NOTARIO 4.338,36 AJD 139.601,88 REGISTRADOR 2.829,43 Iva Soportado 1.290,20 Retención -1.075,17 Liquidación retención 1.075,17 3. DECALRACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL 331.748,47 NOTARIO 8.817,14 AJD 296.751,88 REGISTRADOR 26.179,45 Iva Soportado 6.299,39 Retención -5.249,49 Liquidación retención 5.249,49 4. TASAS DE VPO 5. CÉDULA DE HABITABILIDAD 1.120,63 TOTAL LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 973.010,70 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.5: Costes Licencias y Autorizaciones.” CÉDULA DE HABITABILIDAD TOTAL VIVIENDAS110M VIVIENDAS 55 M MÓDULO M 758 758 758 SUPRFICIE ÚTIL VIVIENDAS 352,000 88 44 TIPO IMPOSITIVO 0,00021 0,00021 0,00021 Nº VIVIENDAS 20 64 32 TOTAL TASA CÉDULA HABITABILIDAD 1.120,63 896,50 224,13 TASA POR VIVIENDA 14,00784 7,00392 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.C.6: Cálculo Cédula Habitabilidad.” 144 Las condiciones de pago de las viviendas, locales, garajes y trasteros se muestran en la siguiente “figura 5.2.D.3”. VIVIENDAS LOCALES GARAJES TRASTEROS ENTRADA 5% 40% 25% 25% APLAZADOS 10% 60% 75% 75% HIPOTECA 85% Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.D.3: Condiciones de Pago.” El aplazamiento se considera repartido en un número de pagos mensuales iguales que se obtiene de dividir el total aplazado por el número de meses existentes entre el mes siguiente a cada venta y el de entrega de llaves. El total de ingresos obtenidos por la promoción inmobiliaria asciende a 31.952.000 €. 1.- VENTAS EUROS 1. VIVIENDAS 27.280.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 4.092.000,00 HIPOTECA 23.188.000,00 Iva repercutido (8%) 2.182.400,00 2. LOCALES 2.080.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 2.080.000,00 HIPOTECA Iva repercutido (18%) 374.400,00 3. GARAJES 1.920.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 1.920.000,00 HIPOTECA Iva repercutido (8%) 153.600,00 4. TRASTEROS 672.000,00 ENTRADAS + APLAZADO 672.000,00 HIPOTECA Iva repercutido (8%) 53.760,00 TOTAL INGRESOS 31.952.000,00 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.D.4: Condiciones de Pago.” 145 E. ANÁLISIS DE LA CUENTA DE RESULTADOS. E.1.- OBTENCIÓN DE LA CUENTA DE RESULTADOS. La obtención de la cuenta de resultados del proyecto se ha calculado a partir del total de ingresos y gastos obtenidos anteriormente. La finalidad de la cuenta de resultados es obtener el beneficio neto de la promoción y todos aquellos resultados necesarios para el cálculo de las rentabilidades estáticas. La obtención de la cuenta de resultados y los cálculos obtenidos se detallan a continuación: TOTAL DE INGRESOS. Se considera como el total de cobros obtenidos durante la promoción. Estos cobros son la venta de viviendas, locales, garajes y trasteros. El importe obtenido por el total de ingresos son 31.952.000,00 €. GASTOS DE EXPLOTACIÓN. Se calcula como el sumatorio de los costes del solar, el coste de construcción, los honorarios facultativos, los gastos de licencias y autorizaciones, gastos de seguros e impuestos y los costes de gestión. El resultado obtenido asciende a 34.859.307,43 €. MARGEN BRUTO DE EXPLOTACIÓN. Es el resultado obtenido como diferencia del total de ingresos y los gastos de explotación, en este caso la cuantía son -2.907.307,43 €. Este resultado es negativo debido a que los Gastos de Explotación son superiores al Total de Ingresos. Para conseguir un Margen Bruto de Explotación positivo sin cambiar el precio de la promoción debemos recortar los Gastos de Explotación. GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN. Como ya se ha explicado anteriormente son los costes generados por los gastos de ventas y los gastos de publicidad. El coste total de comercialización obtenido son 958.560,00 €. BENEFICIO ANTES DE INTERESES E IMPUESTOS (BAII). Es el resultado de la diferencia entre el margen bruto de explotación y los costes de comercialización, por tanto, en este caso será negativo. GASTOS FINANCIEROS. La cuantía total de los costes financieros como suma de la constitución del préstamo hipotecario, los interés generados y el aval de entregas a cuenta ascienden a 1.124.625,74 €. 146 BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS (BAI). Es el beneficio calculado como diferencia del BAII y los gastos financieros. El beneficio obtenido en esta promoción es negativo, es decir, hay pérdidas. IMPUESTO DE SOCIEDADES. La última modificación se recoge en el Real Decreto Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo. Según este RD los tipos impositivos quedan de la siguiente forma: - Las grandes empresas tributan al tipo general del 30 %. - Las empresas de reducidas dimensiones (importe neto de la cifra de negocios del año anterior inferior a 10.000.000 €) tributan al 25% por la base comprendida entre 0 y 300.000 € y al 30 % por la base imponible restante. En nuestro caso se ha calculado como el 30% del beneficio antes de impuestos (BAI). BENEFICIO NETO. Es el beneficio obtenido por el promotor y calculado como diferencia del BAI y el impuesto de sociedades. Para la consecución de beneficios en nuestra promoción sin alterar los precios de venta, debemos recortar en los gastos de explotación. Por este motivo vamos a llevar a cabo las siguientes acciones: - Recortes en gastos de construcción. - Oferta sobre el precio del solar. En el apartado Gastos de Construcción, para el cálculo del Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) habíamos considerado un Módulo básico de Construcción MBC-2 que corresponde con una categoría 2. Teniendo en cuenta que es una categoría muy elevada podemos elegir la inmediatamente inferior, cuyo Módulo Básico de Construcción es el MBC-3 = 600 €/m2. Este cambio de categoría nos genera un PEC de 12.886.327,44 €, lo que supone un ahorro de 1.073.860,62 € sobre el PEC anterior. Por otra parte, como ya dijimos en el apartado A.3.-PRECIO DEL SOLAR, el precio elegido para los terrenos (carga hipotecaria que figura en la Nota Simple) parece demasiado elevado. Para generar una nueva oferta que permita que 147 nuestra promoción resulte rentable hemos optado por el precio que resulta de un ratio de rentabilidad económica (ROI) del 20 %, como se explicará en el siguiente apartado E.3OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS. El precio que satisface la anterior condición es de 8.583.000,00 €. CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO INICIAL CORRECCIÓN TOTAL INGRESOS 31.952.000,00 31.952.000,00 GASTOS EXPLOTACIÓN 34.859.307,43 25.667.876,59 MARGEN BRUTO DE EXPLOTACIÓN -2.907.307,43 6.284.123,41 GASTOS COMERCIALIZACIÓN 958.560,00 958.560,00 BAII -3.865.867,43 5.325.563,41 GASTOS FINANCIEROS 1.124.625,74 1.124.625,74 BAI -4.990.493,16 4.200.937,67 IMPUESTO DE SS. (30%) -1.497.147,95 1.260.281,30 BENEFICIO NETO -3.493.345,21 2.940.656,37 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.E.1: Cuenta de resultados del proyecto.” Con los nuevos datos obtenidos tras llevar a cabo las anteriores acciones, se generan los siguientes resultados: MARGEN BRUTO DE EXPLOTACIÓN: 6.284.123,41 € BENEFICIO ANTES DE INTERESES E IMPUESTOS (BAII): 5.325.563,41 € BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS (BAI): 4.200.937,67 € IMPUESTO DE SOCIEDADES: 1.260.281,30 € BENEFICIO NETO: 2.940.656,37 € 148 E.2.- OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS. Los criterios de rentabilidad estáticos se obtienen a partir de la cuenta de resultados anterior y se expresan en forma de distintos ratios. Estos ratios son unos coeficientes o razones que nos proporcionan unidades contables de medida que nos sirven para la comparación con otros proyectos. Estos resultados los vamos a comparar con los límites de rentabilidad normalmente exigidos, establecidos en “El Libro Blanco del Sector Inmobiliario” (Universidad de Navarra, 1999). Rentabilidad económica o de la Inversión (REI o ROI). Se trata de la rentabilidad de la inversión independiente del financiamiento, calculada como cociente del BAII entre el conjunto de los Gastos de Explotación y los de Comercialización. El límite de este ratio se ha establecido en el 20 %. Se ha obtenido un resultado del 20 % ya que hemos tomado este ratio como límite para el cálculo del valor del solar. Margen sobre ventas (MgV). Marca el beneficio antes de impuestos sobre los cobros. Este índice se calcula como cociente del BAI y el total de ventas. Se ha considerado que la promoción es rentable si este índice supera el 10%. El resultado obtenido es del 13,15% por lo que la promoción resulta rentable. Rentabilidad Financiera (RF) o de los Recursos Propios (RRP). Índice que marca el beneficio de la empresa respecto a los recursos propios invertidos en este proyecto. Este ratio se calcula como cociente entre el beneficio neto y los recursos propios. Se considera que la promoción es rentable si este índice supera el 10% y tras los cálculos, se obtiene un valor del 21,98%, por lo tanto la promoción es rentable. Repercusión del solar sobre ventas. Este índice marca respecto a los ingresos, la cantidad de dinero que se emplea para pagar el solar. Se calcula como cociente entre el precio del solar y el cobro por ventas. El límite se sitúa en un 40% debiendo ser inferior a éste. El valor obtenido en nuestra promoción es del 26,86%, un valor bastante bajo lo que nos indica que seguramente el vendedor del solar no acepte nuestra oferta. Repercusión del suelo. Es el valor que marca el precio del solar por m2 de construcción sobre rasante. Se ha obtenido un valor de repercusión del suelo de 634,65 €/m2. 149 CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS INICIAL CORRECCIÓN LIMITES REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN) -10,79% 20,00% >20% MARGEN SOBRE VENTAS -15,62% 13,15% >10% ROE (RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS) -15,41% 21,98% >10% REPERCUSIÓN SUELO/ VENTAS 49,18% 26,86% <40% REPERCUSIÓN SUELO SUP. S/RASANTE 1.162,01 634,65 Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.E.2: Rentabilidad a partir de la cuenta de resultados.” Fuente: Elaboración Propia. “Figura 5.2.E.3: Comparación de los ratios con sus límites.” 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% RATIOS LIMITES 150 F. ANÁLISIS DEL CASH-FLOW F.1.- OBTENCIÓN DEL CASH-FLOW DE LA PROMOCIÓN. La obtención de los flujos de caja es el resultado de ordenar temporalmente todos los gastos y todos los ingresos que se producen en la promoción, generando mes a mes las necesidades de capital o ingresos que va a sufrir la empresa promotora. Para su cálculo vamos a tener en cuenta el total de gastos que se producen cada mes, el total de ingresos mensual y la liquidación del IVA durante todo el periodo, como se podrá observar en la tabla adjunta en ANEXOS. Si tenemos en cuenta la acumulación que se produce de mes a mes, podemos expresar el cash-flow con la siguiente gráfica: Fuente: Elaboración propia. “Figura 5.2.F.1: Cash-flow acumulado durante la Promoción.” En la tabla anterior se observa como en el mes 10 es cuando existe una mayor necesidad de capital, el cual asciende a 13.376.755,22 € -15.000.000,00 -10.000.000,00 -5.000.000,00 0,00 5.000.000,00 10.000.000,00 MES 1 MES 3 MES 5 MES 7 MES 9 MES 11 MES 13 MES 15 MES 17 MES 19 MES 21 MES 23 MES 25 MES 27 MES 29 MES 31 MES 33 MES 35 MES 37 MES 39 MES 41 151 F.2.- OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS. La evaluación de la rentabilidad del proyecto a partir del cash-flow, con las condiciones corregidas establecidas en el “apartado E.1Obtención de la cuenta de resultados.”, se analizan mediante el procedimiento “Pay-Back” y mediante los criterios del VAN y la TIR. Para analizar la rentabilidad a partir del cash-flow, no se tiene en cuenta la financiación de la promoción, solo los avales por ser obligatorios. También suponemos que el cobro de la hipoteca se produce integro en la entrega de llaves. - PAY-BACK: El plazo de recuperación de la inversión realizada en la promoción, como puede observarse en la “Figura 5.2.F.1” (punto donde la gráfica se hace 0), es de 29 meses. - VAN: Para el cálculo del Valor Actual Neto, se ha considerado como la media del coste de la financiación el coste capital del préstamo hipotecario (K=7,02% anual). El VAN de la promoción es de 1.648.737,85 €. - TIR: La Tasa Interna de Rentabilidad del proyecto es de un 14,78% anual. Fuente: Elaboración propia. “Figura 5.2.F.2: Diagrama VAN-TIR de la Promoción.” -8.000.000 -6.000.000 -4.000.000 -2.000.000 0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% VAN 152 Atendiendo a los criterios de rentabilidad dinámicos, el coste de financiación es menor a la rentabilidad (TIR mensual > K; 1,155% > 0,567%) y el VAN es positivo, por tanto la promoción resulta rentable. Ahora bien, la TIR anual en empresas promotoras suele ser superior al 15%, por tanto podemos decir que nuestra promoción es ligeramente arriesgada (14,78%). 153 G. ACCIONES CORRECTORAS. Como puede observarse en la “Figura 5.2.F.1” durante los 29 primeros meses existe un déficit negativo en los flujos de caja, situándose en el mes 10 la mayor necesidad de capital, la cual asciende a 13.376.755,22 €. Para cubrir estos desfases de caja vamos a comparar tres alternativas de financiación distintas: - 100% CAPITAL SOCIAL. - 75% CAPITAL SOCIAL + 25% PRESTAMO FRANCES. - 75% CAPITAL SOCIAL + 25% PRESTAMO AMERICANO.  CASO 1: APORTACIÓN 100% CAPITAL SOCIAL. En este caso, los desfases de caja se van a cubrir con capital aportado por los socios de la empresa, obteniendo ellos a la finalización de la promoción el reembolso del capital invertido más un 20 % de los beneficios generados. La aportación de este capital conlleva unos nuevos gastos de notario, registrador de la propiedad e impuesto de operaciones societarias, aparte del 20 % de los beneficios. Todos los gastos anteriores provocan un aumento de los gastos de explotación, pero aun así es la alternativa más rentable ya que estamos exentos del pago de intereses.  CASO 2: APORTACIÓN 75% CAPITAL SOCIAL Y EL RESTO PRÉSTAMO FRANCÉS. En este caso los socios aportan un 75% del capital necesario y el resto se financia con un préstamo puente cuya amortización se realice por el método francés. Para su cálculo se considera un tipo de interés anual de 7% pagadero mensualmente, siendo amortizado por completo en la fecha de entrega de llaves (mes 30). Las comisiones de apertura y estudio ascienden a un 0,5% y 0,3% del principal del préstamo, respectivamente.  CASO 3: APORTACIÓN 75% CAPITAL SOCIAL Y EL RESTO PRÉSTAMO AMERICANO. Otra forma de financiar los déficits de caja podría ser que los socios aportaran igualmente el 75% del capital necesario, pero en este