La viabilidad comercial de promociones inmobiliarias de las zonas "POBLATS MARÍTIMS" y "BENICALAP"

Página | 1 1. INTRODUCCIÓN A) Justificación del trabajo El estudio de viabilidad comercial y financiera de las promociones inmobiliarias, es muy necesario en la situación económica de crisis en la cual nos encontramos, ya que es importante encontrar un producto idóneo para que sea bien aceptado por la demanda. En la actualidad nos encontramos en una época de crisis económica en el país, siendo el sector de la construcción el más afectado. Esto se observa, en la caída del empleo en el sector de la construcción, esta caída también es debido a la quiebra de muchas empresas del sector, tanto empresas promotoras como constructoras. Como podemos ver en las siguientes gráficas: Fuente: DIRCE Figura 1. Empresas en el sector de la construcción. Página | 2 Como podemos observar en la gráfica, del total de las empresas creadas en España, por ejemplo en el año 2009, sólo el 15% según los datos elaborados por DIRCE, son de la construcción, y este tanto por cien está bajando cada vez más, siendo esto síntoma de la profunda crisis en la que se encuentra España y sobre todo el sector de la construcción. Fuente: INE Figura 2. Evolución de la producción y empleo en la construcción. Esta gráfica nos indica la bajada de producción y como consecuencia del empleo en la construcción. Página | 3 Fuente: INE Figura 3. Evolución del número de concursos de acreedores. Como vemos en las gráficas, las empresas que se declaran en concurso de acreedores, son una gran cantidad comparadas con épocas en las que la economía, y por lo tanto el sector de la construcción estaban en auge o esplendor. Fuente: INE Figura 4. Empresas concursadas por actividad principal. El sector de la construcción es el más afectado por la crisis, esto se observa en la gráfica (figura 4), en la cual se nos indica que la construcción es el sector en donde existen más empresas concursadas, con respecto a Página | 4 otros sectores como, agricultura y pesca, hostelería, transporte y almacenamiento, etc. En estos últimos años, se ha producido una bajada de ventas de inmuebles, debido a muchos factores, pero los principales son la dificultad que ponen los bancos en la concesión de hipotecas, y sobre todo el desempleo, el cual ha aumentado en estos años de una forma exponencial. Como se observa en las siguiente grafica en la actualidad hay más de 4.000.000 de personas desempleadas en España, siendo la media de desempleados en España de 20,33% de la población. En el caso que nos afecta a nosotros, es decir en la Comunidad Autónoma Valenciana es de 22,9 % de desempleados, ligeramente superior a la media nacional. Fuente: INE Figura 5. Evolución del paro en España. Página | 5 Fuente: INE Figura 6. Tasa de paro por CCAA. Todo estas consecuencias, desempleo, concursos de acreedores, quiebras de empresas, pocas ventas de inmuebles, muchas veces por el alto precio, o por falta de ser la oferta ideal para la demanda o para la época en la que la oferta ideal es un tipo concreto de inmueble, se podría evitar en su gran mayoría realizando adecuados estudios de viabilidad. El estudio de viabilidad comercial, pretende analizar el mercado existente, para llegar a la conclusión de que producto es el ideal para la posterior comercialización, en el tiempo y lugar concreto, ya que como ya hemos comentado las circunstancias de cada época y lugar tienen gran influencia en la venta de construcciones inmobiliarias. El objeto de nuestro proyecto, es proponer unos pasos a seguir para poder realizar un estudio de viabilidad comercial en cualquier circunstancia. Página | 6 B) La estructura del trabajo El trabajo se estructurará de forma que en una primera parte se definirán los objetivos que se pretenden alcanzar con el estudio de viabilidad comercial. Definidos estos objetivos, se comenzará a trabajar sobre las zonas elegidas. En una segunda parte, se definirán conceptos básicos necesarios para la realización del estudio de viabilidad, tales como qué es un estudio de viabilidad, en qué consiste, qué procedimientos hay que realizar para su desarrollo, etc. A continuación se realizará una explicación de la metodología empleada para la realización del estudio de viabilidad comercial. En este apartado se describirá detalladamente, cada paso o proceso necesario y la obtención de datos e información para realizar el mismo y obtener los resultados buscados. En el siguiente apartado se mostrarán los resultados obtenidos. El primer estudio que se realizará será un estudio del macroentorno, en el cual se explicará la situación socio-económica general del país, incidiendo en factores demográficos (distribución de la población por edades, natalidad, envejecimiento, etc.), factores económicos (tipo de interés, tasa de paro, etc.), factores jurídicos (legislación que afecta al sector) y factores socioculturales (nivel de cultura, cánones estéticos, etc.). El segundo estudio que se realizara será el estudio del microentorno, en este estudio nos centraremos en las zonas elegidas, en nuestro caso la zona de Poblados Marítimos y la zona de Benicalap. Se describirá la zona, aportando información fotográfica y situando su ubicación respecto a Valencia, después de esta breve descripción de la zona, realizaremos otra descripción mas pormenorizada de las características de la zona, estas características serán tipo de negocios de la zona, jardines, parques, centros de salud, etc. Página | 7 A continuación con todos los datos recogidos sobre la zona se realizará una descripción de la oferta inmobiliaria, en la cual se estudiará el tipo de promociones que se ofertan en la zona, publicidad de la misma, precios etc. También se analizará la demanda, para la cual se realizará una recogida de datos, los cuales serán analizados posteriormente. Por último en este apartado se realizará una definición de la promoción más idónea a desarrollar en la zona. En estas decisiones se incluirán decisiones sobre la promoción, el precio y la publicidad. En el último apartado del proyecto se expondrán las conclusiones obtenidas del estudio sobre la viabilidad comercial de la zona. Página | 8 Página | 9 2. OBJETIVOS El objetivo general que queremos alcanzar con el proyecto es el de desarrollar un procedimiento de análisis de la viabilidad comercial de promociones inmobiliarias. Además se plantean los siguientes objetivos específicos: 1. Definir el procedimiento de actuación para realizar estudios de viabilidad desde un punto de vista comercial 2. Realizar un análisis del macroentorno del sector, en el cual se estudiarán una serie de factores que puedan ayudarnos a entender la sociedad y sobre todo la demanda, para la posterior elección adecuada de la oferta, estos factores serán. 3. Realizar un análisis microeconómico de las zonas objeto de estudio (zona de Poblados Marítimos y la zona de Benicalap), analizando las características más relevantes de las zonas, de la oferta inmobiliaria y de la demanda. 4. Definir las decisiones sobre la promoción más adecuadas a las zonas analizadas, estas decisiones se tomaran con respecto a: 4.1. Decisiones sobre la promoción: con toda la información recogida se intentará identificar el producto más adecuado para su máxima optimización. 4.2. Decisiones sobre el precio: en este apartado se calculará un precio adecuado para la zona, atendiendo a la información recogida de la zona sobre la competencia y del estudio de viabilidad. 4.3. Decisiones sobre la publicidad. Por último determinarán a que sector de la población irá dirigida la promoción inmobiliaria, y que Página | 16 La comercialización vendrá definida por el tipo de producto inmobiliario que se pretende situar en el mercado, así la venta de promociones no residenciales presentará unas características distintas a la venta de promociones residenciales. Estas últimas suelen ser comercializadas por los mismos promotores estableciendo una oficina de venta a pie de obra que puede ser contemplada con el piso piloto. El gasto que supone la compra de una vivienda y los aspectos personales que están involucrados en la decisión hacen usual las visitas a la promoción, en una o varias ocasiones, y a sus alrededores. En este sentido, el piso piloto es considerado importante por los demandantes. Los principales medios de información de los compradores potenciales de las nuevas residencias son la prensa y la visita a obra, seguidas de las oficinas de venta. La mediación tiene una pequeña cuota de mercado. Definido el proceso de desarrollo de una promoción, a continuación nos vamos a centrar en el estudio comercial, el cual es el objeto de nuestro proyecto. En el estudio comercial se realizará un estudio de mercado para determinar el tipo de producto que más se ajusta a las necesidades existentes, precio y forma de comercialización. Partiendo de que la decisión de desarrollar un nuevo producto es un proceso complejo, existen unos factores de éxito en la introducción del mismo: - Superioridad y diferenciación frente a la competencia. - Conocimiento del mercado y estrategias de marketing. - Capacidad de I+D y saber hacer tecnológico. A nosotros el factor que más nos interesa es la segunda, el conocimiento del mercado y las estrategias del marketing. Página | 17 Las estrategias de marketing de refieren según McCarthy a “las 4P, Producto, Precio, Promoción, Distribución (Place)” El marketing ha tenido poco interés en el sector inmobiliario tradicionalmente por: - Demanda superior a la oferta - Falta de información. Mercados poco transparentes - Sector muy regulado, lo que ocasiona limitaciones en el diseño del producto Pero actualmente y como hemos mencionado, en nuestros tiempos se está volviendo muy importante por la falta de demanda, por eso se observa una tendencia creciente en preocupación por: marca, fidelización del cliente, servicio postventa, etc. La investigación del mercado es una subfunción del marketing que tiene por objeto la obtención y análisis de información. Esta información se tiene que recabar de forma general (macroentorno) o de forma específico (microentorno). En el estudio del macroentorno se estudiarán: - Factores demográficos: numero y tipología de viviendas - Factores económicos: precio del dinero (tipo de interés), renta disponible - Factores políticos: grado de intervención estatal, ayudas, etc. - Factores jurídicos y regulatorios: legislación urbanística y planes de ordenación - Factores socio-culturales Igualmente en el análisis del microentorno estudiaremos: - Elementos que afectan directamente a la empresa o Cliente (demanda): segmento de población al que nos dirigiremos. Página | 18 o Competencia (oferta): precio, tamaño, clientes, proveedores, etc. A continuación definiremos los pasos a seguir en el análisis de la demanda: 1. Diseño de la investigación. Determinar el problema a investigar. 2. Obtención de la información. a) Selección de fuentes de información.  Depende del tipo de información que se busque (cualitativa o cuantitativa).  La más común es la encuesta, con bloques: presentación, producto origen actual, pregunta filtro, producto demandado, control de fiabilidad, características socio-económicas, datos de control. b) Selección de la muestra.  Determinar el subgrupo de la población o grupo de individuos de los que se quiere obtener información.  Tamaño de la muestra. Tener en cuenta el tamaños del universo.  Elección de muestras: muestras por azar o método de cuotas estratificadas. c) Recogida de información  Trabajo de campo  Se recomienda hacer un pretest antes de empezar  Medios: correo, teléfono, personal.  El más efectivo es el personal. También es el más caro. 3. Tratamiento y análisis de datos  Tabulación y tratamiento estadístico. Desechar las que tienen error  Permite segmentar y correlacionar Página | 19  Determinar cabeceras generales para segmentar.  Determinar población total, demanda global y demanda especifica y comparar los tres colectivos.  Cuantificar y tipificar el producto mediante el cruce de variables, como por ejemplo, Producto, precio y poder adquisitivo. 4. Interpretación de los resultados de los resultados y presentación de conclusiones.  Hacer informe incluyendo: finalidad del estudio, quien lo ha realizado, muestra, distribución geográfica, estudio de datos, análisis y conclusiones y ejemplar de la encuesta utilizada. Una vez definidos los pasos para analizar la demanda vamos a desarrollar como analizar la oferta. El análisis de la oferta supone estudiar a nuestra competencia, lo que venden, a qué precio y ritmo, etc. Vamos a definir los pasos a seguir para el análisis de la oferta 1. Diseño de la investigación. o Determinar problema a investigar:  Datos de identificación (nombre de la promoción, del promotor del vendedor y ubicación)  Tipología de vivienda  Volumen de oferta  Ritmo de ventas: stock sin vender, fecha de entrega, meses en venta, media mensual, etc.  Dotaciones comunes y calidades  Elegir el producto más de moda para preguntar por él. Página | 20  Precio y financiación  Decisiones sobre la comunicación: oficina ventas, vallas in situ, piso piloto, vendedores, folletos, maquetas, etc. 2. Obtención de la información o Selección de fuentes de información: encuesta o Selección de la muestra: determinar zona de estudio. Seguir criterio territorial o criterio tipológico o Recogida de la información. Trabajo de campo. 3. Tratamiento y análisis de datos o Objetivo: resumir y tratar la información para que sea útil en la toma de decisiones o Depurar, codificar, introducir datos y tabular para obtener tablas estadísticas. 4. Interpretación de los resultados y presentación de las conclusiones. o El técnico que haya dirigido la investigación redactará el informe correspondiente o Informe objetivo o También se pueden zonificar los resultados en un plano. o Interpretación: lo que más interesa conocer es el ritmo de ventas, que puede calcularse a partir de:  Fecha de entrega (stock no vendido)  Ritmo mensual de ventas (ventas/mes). Tener en cuenta que depende del tamaño de la promoción.  Con todos estos datos ya estamos en situación de decidir que producto edificar, a qué precio, a quien va dirigido y como lo vamos a promocionar. Página | 21 Después del análisis de la oferta y la demanda, vamos a introducirnos en las decisiones sobre la promoción. En la definición del producto, hay que tener en cuenta, que hay que definirlo también desde la óptica del consumidor. Esto significa que además de los atributos técnicos tendremos que tener en cuenta también otros atributos percibidos o psicológicos que constituyen el contenido simbólico del producto y que resultan tan importantes como los componentes técnicos. Dicha tendencia a centrar la atención en el producto en si mismo y no en la satisfacción que produce en el consumidor podremos denominarla “Miopía del Marketing”. Así podremos definir “producto”, como medio por el cual se satisfacen las necesidades del consumidor. Entonces la política de producto constituye el punto de partida de la estrategia comercial. Así se pretende proporcionar el producto que mejor se adapte a las necesidades del consumidor. La política de producto va encaminada a la toma de decisiones sobre el producto, estas decisiones son: - Edificación libre o de protección oficial (VPO) - Vivienda unifamiliar o plurifamiliar - Tamaño de la vivienda (m2) - Distribución de la vivienda - Productos complementarios - Dotaciones y servicios comunes - Nivel de calidad ofertado Hay que tener en cuenta también qué ciclo de vida estimamos para nuestro producto y elementos diferenciadores de la competencia. Página | 22 Esta diferenciación la podríamos definir como “la estrategia de marketing que trata de resaltar las características del producto, sustanciales o accesorias que contribuyen a que se perciba como “único”” Estos elementos diferenciales son: - Localización de la promoción (limitada por la escasez del suelo) - Atributos tangibles del producto: Calidades, distribuciones, elementos comunes, etc., pero está a disposición de todos los promotores - Atributos intangibles: atención al cliente, garantía, servicio postventa, financiación, etc. - Marca. Tradicionalmente se consideraba que no tenía sentido, y que se creaba una sociedad diferente para cada promoción. La situación ha cambiado. Es posible fidelizar al cliente. Comentado todo el proceso, vamos a desarrollar algunos conceptos, que nos ayuden a comprender todo el proceso de comercialización de un bien inmueble. En primer lugar vamos a enumerar los principales factores que inciden en la compra de la vivienda, según Escudero (Escudero, 1998) separa los factores en 3 categorías, factores relacionados con el producto, con las condiciones económicas y con la comercialización. Producto: - Situación - Tamaño de la promoción características urbanas y sercicios (actuales y futuros) - Aspecto exterior - Superficie de la vivienda - Dotación y distribución - Elementos comunes - Calidades de acabado interior. Página | 23 Condiciones económicas: - Precio al contado - Entrada - Financiación - Precio total Comercialización: - Publicidad directa e indirecta - Señalización “in situ” - Instalaciones de venta - Equipos de ventas El conjunto de todos estos factores apuntados son los que determinan el ritmo de ventas de una promoción pero su importancia varía en función del nivel del producto. Antes de continuar vamos a definir el “producto”. Muñoz (Muñoz, 2006) define el producto como el medio por el cual una empresa satisface las necesidades de sus clientes y alcanza sus objetivos internos. La venta de productos valorados y apreciados por los clientes que lo requieren para satisfacer algunas de sus necesidades permite a las empresas justificar su existencia y cumplir con su Misión en el entorno social en que desarrollan sus actividades. Las necesidades de los compradores tienen dos componentes fundamentales: la funcional y la personal. La componente funcional se puede satisfacer con un producto genérico básico, pero no así la componente personal que exige al producto de características especificas, tanto de carácter funcional como de otra índole: beneficios complementarios. Un producto, por tanto, está constituido por tres niveles de prestaciones reales o atribuidas por el cliente. Estos tres niveles son: Página | 24 - Prestaciones funcionales básicas o Alojamiento y habitabilidad o Protección. o Confort y equipamientos básicos o Espacio o Seguridad o Ahorro - Prestaciones reales o Alojamiento y habitabilidad: aislamiento térmico y acústico, luminosidad, orientación y altura o Protección: vecindad, entorno social. o Confort: calefacción, aire acondicionado, acristalamiento, alarma, materiales, acabados y comunicaciones. o Espacio: superficie habitable, zonas comunes, jardines, terrazas, zonas deportivas. o Seguridad: garantía de inversión. Revalorización. o Ubicación: equipamientos públicos, transportes, accesibilidad. o Estética. - Prestaciones complementarias o Financiación o Garantías postventa o Planes de personalización o Clubs de clientes. Marketing relacional. En la misma publicación Escudero (Escudero, 1998) Realiza un análisis de la demanda muy interesante, el cual nos facilitara en gran cantidad a entender dicha demanda, e intentar realizar la promoción adecuada, para cada tipo de demanda a la que nos podemos dirigir. Así, Escudero (Escudero, 1998) nos dice los aspectos que tenemos que tener en cuenta, para considerar cual va a ser la actitud del Página | 25 demandante en el momento que se propone búsqueda de una vivienda. Estos son: Imagen del comprador Negativas: - Tiene ya concebida apriorísticamente la imagen de su producto ideal. - Una desconfianza total hacia el vendedor (tiene miedo de que le engañen) - El hecho de comprar le pone en una situación ventajosa para imponer sus condiciones. Positivas: - En cuanto encuentra algo que le pueda interesar, tiende inmediatamente a idealizarlo (situarlo dentro del marco de su concepción de producto ideal) - En cuanto toma una decisión firme, el producto que ha comprado es ya su producto ideal. - Tiende a comprar siempre en el limite máximo de sus posibilidades económicas, tratando de aproximarse a los hábitos de vida del estrato inmediatamente superior al suyo (esta tendencia puede también desarrollarse como un factor negativo). - Le gusta que le den un trato personalizado y diferenciado. - Una vez vencida la desconfianza inicial, tiende a abrirse y exponer con sinceridad sus problemas y pretensiones, facilitando de este modo la labor del vendedor. Segmentación de la demanda También tenemos que tener en cuenta que cada uno de nuestros productos está concebido para un segmento de la demanda muy específico. Un segmento de la demanda tendrá que reunir estos requisitos: Página | 32 - Seleccionar los medios, estrategias y canales de venta mas adecuados y rentables - Controlar los resultados Esto permite en todo momento una toma de decisiones basada en la información, que a su vez debe reciclarse a través del posterior control de resultados. Dichos resultados vienen reflejados en un informe final. Dicho informe viene generalmente en el Plan de Marketing, que nos marcara las líneas generales a seguir en cuanto a: POLITICA DE PRODUCTO. - Tamaño ideal de la promoción - Programa de producto en cuanto a dormitorios y superficies. - Productos complementarios: garajes, trasteros, locales, etc. - Dotaciones y servicios comunes. - Nivel de calidad POLITICA DE PRECIOS. - Precios por metros cuadrados y totales - Precios medios y de lanzamiento - Formas de pago y sistemas de financiación. POLITICA COMERCIAL. - Objetivos de venta. Ritmo de venta - Infraestructura comercial. Oficina de ventas. Piso piloto. - Canales de venta - Medios publicitarios - Presupuesto comercial - Imagen de marca. - Perfil de la demanda. - Estrategia de comunicaciones. Página | 33 4. METODOLOGIA EMPLEADA. En el siguiente apartado, vamos a describir la secuencia de trabajos realizados para la ejecución del estudio de viabilidad. A continuación se explicará paso a paso todos las actividades y el orden de ejecución que hemos necesitado realizar para obtener los resultados finales del estudio de viabilidad comercial. FASE 1. RECONOCIMIENTO DE LA ZONA. En primer lugar realizamos la búsqueda de la delimitación del distrito, y el estudio de la zona mediante consulta de diferentes páginas web, como la pagina del Ayuntamiento de valencia. Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 7. Pagina web del Ayuntamiento de Valencia. FASE 2. PREPARACIÓN DE LA VISITA A LA ZONA. A continuación, se prepara la visita a la zona. Para este estudio nos apoyamos en una ficha, que elaboramos en el taller 30. ETSIE. UPV, (Anexo Página | 34 1) en la cual se recogen diferentes aspectos relativos a la zona. La ficha se muestra a continuación. Fuente: Elaboración conjunta. Taller 30. ETSIE. UPV. Figura 8. Ficha tipo Características zona En esta ficha recogemos diferentes aspectos, de los cuales unos los buscaremos en páginas web y en bibliografías y otras aspectos los encontraremos en la visita a la zona. Estos aspectos son: - Historia del distrito - Accesos - Vías: aceras, accesibilidad, calzadas y áreas peatonales - Alumbrado - Zonas de aparcamiento: público y privado - Edificación: unifamiliar o en altura. - Fachada - Transporte público - Comercio - Zona de ocio - Educación - Zonas verdes - Sucursales bancarias Página | 35 - Salud - Cultura - Zona de negocios - Edad media de la población - Inmigración - Crecimiento poblacional - Contaminación acústica - Trafico - Densidad de actividad económica - Tipo de viviendas: VPO. En definitiva se intentan recopilar todos los aspectos que nos ayudarán a conocer el distrito. FASE 3. VISITA A LA ZONA. Una vez pensado y planeado los aspectos a los que prestar atención de la zona, nos desplazamos hasta la misma para el reconocimiento in situ. En la visita, recorremos todas las zonas, apuntando todos los aspectos en la ficha antes indicada. También realizamos fotografías, que después nos ayuden a realizar el estudio. También recabamos información sobre la oferta, prestando principalmente atención a las promociones de obra nueva. FASE 4. ANÁLISIS DE LA OFERTA. Una vez recogida la información de la oferta en la visita in situ de la zona, comenzamos a obtener la información necesaria para posteriormente realizar el análisis de la oferta. Esta operación resulta bastante difícil, debido a la poca información que nos facilitan las empresas promotoras. Por este motivo también nos apoyamos en diversas páginas web. Las páginas web que consultamos fueron: idealista.com. compracasa.com, bolsainmoviliariavalencia.com y segundamano.es Página | 36 Para la obtención de información de las promociones también diseñamos en el taller 30. ETSIE. UPV (Anexo 2) una ficha tipo de características de la oferta, que es la siguiente: Fuente: Elaboración conjunta. Taller 30. ETSIE. UPV. Figura 9. Ficha tipo Características oferta En la ficha recogemos los siguientes aspectos: - Datos de identificación: ubicación de la promoción, año de la construcción y nombre del promotor. - Tipología: edificación de manzana, tipo de vivienda, etc. - Volumen de oferta - Ritmo de ventas: Stock sin vender, fecha de entrega, meses en venta, media mensual de ventas. - Dotaciones comunes: club social, jardines, piscina, instalaciones deportivas. Página | 37 - Calidades de construcción: fachada, carpintería exterior e interior, tipo de tabiquería, pavimentos, revestimientos, mobiliario, aire acondicionado, etc. - Producto: dimensiones de la vivienda, balcón, galería, altura, orientación, etc. - Precio y condiciones económicas: precio al contado, precio por m2, precio de garaje opcional, forma de pago, porcentaje de pago a modo de reserva, porcentaje de precio con pago aplazado, etc. - Decisiones sobre comunicación: oficina a pie de obra, vallas in situ, piso piloto, folletos, maquetas, etc. A continuación analizamos los resultados recogidos. El análisis de esta información nos ayudará a tomar decisiones sobre nuestra promoción, tanto en el aspecto de calidades como en el precio. De esta manera conseguiremos un producto competitivo con la oferta actual. Esta información también nos facilitará la realización del estudio económico-financiero. FASE 5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA. Una vez analizada la oferta, pasaremos a analizar la demanda, para ver qué es lo que realmente desea la gente y si la oferta que existe es la adecuada. Para la obtención de información sobre la demanda, elaboramos en el taller 30 ETSIE. UPV. (Anexo 3) una ficha: Página | 38 Fuente: Elaboración conjunta. Taller 30. ETSIE. UPV. Figura 10. Ficha tipo Características demanda. En dichas encuestas se recogen los siguientes aspectos: - Datos de identificación: género, edad, profesión, estado civil, número de miembros en la unidad familiar, si reside en la zona y motivo. - Percepción de barrio: un pequeño cuestionario sobre la opinión del barrio, tratando aspectos como la vida de barrio, accesos, inmigración, comercio, etc. - Importancia en la compra vivienda-barrio: se pregunta en la decisión de la compra de una vivienda, a que se le da más importancia si a la zona o a la vivienda. - Tipología deseada: tipo de edificación manzana, tipo de vivienda, etc. - Producto deseado: dimensiones de la vivienda, número de habitaciones, balcón, galería, altura deseada, ático, orientación garaje, trastero, etc. - Dotaciones comunes. Club social, jardín, piscina, instalaciones deportivas. Página | 39 - Preferencias en las calidades de construcción: fachada, carpintería exterior e interior, tabiquería, pavimentos, mobiliario, aire acondicionado, etc. - Condiciones económicas: se realizan preguntas sobre qué estaría dispuesto la persona a pagar por distintos tipos de vivienda en el barrio correspondiente. A continuación y, una vez recogida la información sobre la demanda realizamos el análisis estadístico de la mismo, mediante el programa estadístico SPSS 16.0. FASE 6. CONCLUSIONES DEL TRABAJO REALIZADO. Con todas las fases ejecutadas, realizamos los apartados de resultados del proyecto, llegando al final a unas conclusiones, también plasmadas en el apartado final de conclusiones. Página | 40 Página | 41 5. RESULTADOS En el apartado de resultados, vamos a comentar los datos recogidos mediante todo el proceso seguido (explicado en el apartado de Metodología empleada). En primer lugar de modo general, se comentará la situación actual, centrándonos en diversos factores que nos ayudarán a comprender la sociedad actual, su economía, la política, etc., para luego a continuación centrarnos en aspectos más concretos de 2 distritos de Valencia (poblados Marítimos y Benicalap) A) ESTUDIO DEL MACROENTORNO En el siguiente apartado se realizará un estudio del macroentorno, profundizando en algunos términos, como la tendencia de crecimiento de la población, tendencia de la natalidad, el tipo de interés, la tasa de paro, grado de intervención estatal en el sector, legislación que afecta al sector, cánones estéticos, etc. que nos ayuden a tomar decisiones sobre nuestra promoción inmobiliaria para las zonas estudiadas. El estudio del macroentorno lo vamos a realizar mediante los siguientes factores: A.1) Factores demográficos: Vamos a estudiar los factores demográficos para que nos ayude a la decisión sobre la oferta inmobiliaria más adecuada para la población a la que nos dirigiremos. Nos centraremos en aspectos como la población, el envejecimiento de dicha población, etc. Página | 48 Por último, otro factor jurídico importante es el de Prevención de Riesgos Laborales. Este factor tiene sus dificultades en el sector de la construcción, no solo desde la práctica habitual y el desenvolvimiento de los trabajos en una obra, sino también desde el punto de vista de la legislación aplicable, ya que en muchos casos es oscura y contiene numerosos conceptos jurídicos indeterminados que hacen que toda esta materia resulte excesivamente compleja en su aplicación y comprensión. Todas las normas deben ser claras, simples y comprensibles para sus destinatarios, tanto empresarios como trabajadores, para lograr en esta materia una disminución en la siniestralidad laboral y que la prestación del trabajo no conlleve riesgo para la seguridad y la salud. Para la comprensión de todo el sistema preventivo español y en especial el referente al del sector de la construcción, hay que tener en cuenta no sólo la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, sobre Prevención de Riesgos Laborales (LPRL), que contiene el marco general sobre el que se cimienta la prevención de riesgos en nuestro ordenamiento jurídico, sino también otras disposiciones legales o convencionales de desarrollo o complementarias que contienen prescripciones relativas a la adopción de medidas preventivas en el ámbito laboral y susceptibles de producirlas en dicho ámbito. En este sentido el pilar normativo fundamental en la materia para el sector es el Real Decreto 1627/1997, de 24 de Octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, que supone la transposición al Derecho interno de la Directiva de la Unión Europea 92/57/CEE, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción temporales y móviles. A.4) Factores socio-culturales: En la toma de decisión sobre la oferta, es importante prestar atención a los factores socio-culturales, tanto para realizar la oferta adecuada al nivel social de la población, como a la hora de hacerles llegar la publicidad de la oferta. Página | 49 En España el nivel cultural ha ido subiendo cada vez más, cada vez hay más licenciados y diplomados. Siendo Valencia, considerada la tercera capital de España, por importancia y número de habitantes, alrededor de 1.556.691 habitantes, este aspecto también es importante, ya que se puede apreciar el tipo de gente que puede querer invertir en la ciudad. Por una parte están las personas que llamadas por una gran ciudad, con una mayor oportunidad de trabajo y económica deciden vivir en ella, y por otra parte están las personas, la mayoría jóvenes, que buscan un precio menor en las áreas exteriores de la ciudad, ya que a pesar de que la ciudad de Valencia no está al nivel de otras ciudades españolas, como Madrid y Barcelona, económicamente hablando, sigue habiendo precios prohibitivos para la gente joven. En la oferta un aspecto muy importante, es el cambio de la “familia tradicional”. Cada vez hay más divorcios, más gente que se emancipa solo/a, sin pareja, poca natalidad. Todos estos aspectos indican que una de las ofertas adecuadas son las viviendas de pocos m2, ideales para vivir una sola persona. A modo de resumen, podemos decir que todos los factores comentados influyen en gran medida a la decisión sobre la oferta que habrá que tomar. De todos los factores, el más influyente es el económico, ya que de eso depende el nivel adquisitivo de los futuros clientes. Página | 50 Página | 51 B) ESTUDIO DEL MICROENTORNO En el apartado de microentorno vamos a plasmar los resultados obtenidos después de realizar una serie de estudios y procesos, anteriormente expuestos en el apartado de metodología. A partir de los datos conseguidos se realizará el estudio de la zona de Poblados Marítimos, y de la zona de Benicalap, lo que nos dará una idea de la forma de vida de dicha zona. DISTRITO DE POBLADOS MARITIMOS B.1) Descripción de la zona. El distrito de Poblados marítimos, se encuentra al este de la ciudad de Valencia, más exactamente en la costa Valenciana. Este distrito está compuesto por varios barrios, de Norte a Sur, serían los siguientes: La Malvarrosa, Beteró, El Cabañal, El Grau, Nazaret y Les Moreres. Todos los barrios que componen el distrito mencionado tienen una forma de vida y una estructura parecida, ya que todos tenían como principal actividad económica en la época de su constitución la de la pesca. Visitando el distrito, podemos observar que existe mucha “vida de barrio”, nos da la impresión de que cada barrio que forma el distrito es como un pueblo, donde la gente se conoce, no siendo su relación impersonal, sino todo lo contrario. Por este aspecto podemos deducir que los descendientes de la gente de los barrios, se instalan a vivir también en el barrio, por lo que la principal demanda serían personas que ya han vivido o han nacido en la zona. Página | 52 Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 17. Plano por distritos de Valencia Como podemos observar en la figura 17, el distrito comprende toda la costa Valenciana, delimitado por el oeste por los distritos de Algirós, Caminos al Grau y quatre Carreres Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 18. Plano del distrito de Poblados Marítimos. Página | 53 En la figura 18, observamos la disposición de los distintos barrios. El barrio con menos antigüedad es Les Moreres, de reciente creación, debido a la expansión del distrito por ese lugar. La principal causa de la expansión, fue la remodelación y la gran ampliación del puerto de Valencia. La densidad de población del distrito es de 151,6 habitantes/hectáreas. B.2) Descripción de las características de la zona. En este apartado vamos a describir los diferentes factores y características del distrito de los Poblados Marítimos, de esta manera tendremos un conocimiento profundo del distrito, y así poder conocer la oferta inmobiliaria ideal para la zona. Comenzaremos diciendo que a todo el distrito se puede acceder mediante avenidas, como la avenida de Serrería, la avenida del Puerto y la avenida Blasco Ibáñez. Si nos adentramos más en el distrito, las calles se convierten en estrechas, de un solo sentido, aunque siguiendo una forma cuadricular, siendo fácil realizar un cambio de dirección. Por regla general las aceras son anchas, estando habilitadas de medios como rampas, para personas de movilidad reducida. Dichas calles y avenidas están dotadas de una buena iluminación pública. Con respecto a las zonas de aparcamiento, en su totalidad es en zona pública, no existiendo prácticamente zona O.R.A. este tipo de aparcamiento solo se puede encontrar en la zona del puerto y zonas de mucho tránsito, como las avenidas antes mencionas. También existen muchos garajes Página | 54 privados, tanto de viviendas plurifamiliares, como de viviendas unifamiliares. Con respecto al tipo de edificación, es muy variada en todo el distrito, así podemos encontrar unifamiliares de una o dos alturas, sobre todo en la zona o calles próximas a la playa, ya que por normativa, están restringidas las edificaciones de más alturas. Fuente: Elaboración propia Figura 19. Casa de dos alturas en primera línea de playa. Cuando te vas alejando de la playa las edificaciones pasan a ser plurifamiliares de como máximo 7 alturas. En lo que se puede denominar los centros históricos de los barrios, sobre todo en el Cabañal, encontramos casas de una altura. Las edificaciones del distrito ya citadas, están constituidas por fachadas tanto cara vista como enfoscadas, observándose que se encuentran agrupadas según dicho tipo de fachada. Anteriormente ya hemos mencionado que al distrito se puede acceder mediante avenidas, pero a la zona se puede acceder también mediante transporte público, ya que está dotada de todo tipo de posibilidades de dicho transporte. Este transporte se intensifica según épocas del año, como Página | 55 por ejemplo en Fallas, o en verano debido a que es una zona de veraneo. Todas las líneas y recorridos de las diferentes opciones de transporte que podemos encontrar en la zona tienen habilitadas líneas que llegan al mismo paseo marítimo. Fuente: Elaboración propia Figura 20. Estación de tren del Cabañal. Como podemos observa en la figura 21, en todo el distrito podemos encontrar multitud de paradas de EMT. Es una zona muy bien comunicada, tanto entre los barrios que componen el distrito como con el resto de Valencia, ya que existen diversas líneas que comunican el distrito con el resto de barrios de Valencia. a. Malvarrosa b. El Cabañal Página | 56 c. El grao d. Nazaret Fuente: Web EMT Figura 21. Planos de paradas de EMT en Poblados Marítimos. Como también observamos en la figura 22, a la zona también llegan las líneas de tranvía, llegando hasta la misma playa, y comunicando esta con toda Valencia, vía tranvía o vía metro. Como ya hemos mencionado estas líneas en según la época del año y eventos que se realicen en la zona se multiplican para dar un servicio especial. Fuente: Web MetroValencia Figura 22. Planos de paradas de Tranvía en Poblados Marítimos. Página | 57 Después de describir las posibilidades del transporte público que hay en la zona, vamos a comentar el tipo de comercio característico del distrito. El principal tipo de negocio en los poblados Marítimos es el que podemos denominar “de barrio”. Podemos encontrar establecimientos de toda la vida, como carnicerías, ultramarinos, pescaderías, estas últimas abundantes, debido a que es una zona pesquera, etc. En esta época está proliferando el pequeño comercio regentado por inmigrantes, tales como tiendas de ropa, tiendas de alimentación, etc. Aparte del comercio pequeño, podemos encontrar bastante cantidad de supermercados. Estando bien situados, de forma que en el punto del distrito en que te encuentres, siempre tendrás uno cerca. En la zona del Cabañal, podemos encontrar un mercado, “Mercat del Cabañal”. Fuente: Elaboración propia Figura 23. Mercado Municipal del Cabañal. Página | 64 La primera promoción inmobiliaria que encontramos es Metrovacesa Resort y está situada en el barrio de Nazaret. Fuente: web Metrovacesa.com Figura 33. Plano de ubicación de la promoción Metrovacesa Resort. Dicha promoción consta de 60 viviendas en altura, situada en Valencia, junto a la Ciudad de las Artes y Las Ciencias, la Ciudad de la Justicia, centros Comerciales y el Puerto de Valencia. Las viviendas ofertadas son habitaciones de 3, 4 y 5 habitaciones, siendo la vivienda de menos dimensión de 86 m2 y la mayor 363 m2. Con respecto al precio, estos van desde 180.000 € hasta 974.000€. Las calidades de la promoción se detallan en el Anexo 5. Página | 65 Fuente: web Metrovacesa.com Figura 34. Fotografía de la promoción Metrovacesa Resort. Un aspecto muy representativo de la situación económica actual, la podemos observar en esta promoción, donde se realizan descuentos de más del 50 por cien de su valor, dicho aspecto lo reflejaremos en la tabla resumen que realizaremos a continuación: PROMOCIÓN METROVACESA RESORT Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta(con descuento) Descuento Piso 86 m2 3 Desde180.000€ a 244.000€ De 40% al 53% Piso De 97,47 m2 a 98,67 m2 3 Desde 230.000€ a 332.000€ De 40% al 50% Duplex De 110 m2 a 129 m2 3 Desde 270.000 € a 400.000€ De 50% Piso De 107 m2 4 Desde 270.000€ a 332.000€ De 40% al 50% Duplex De 320 m2 a 363 m2 5 974.000 € De 50% Fuente: Elaboración propia Tabla 3. Resumen viviendas promoción Metrovacesa Resort. Página | 66 La siguiente promoción que encontramos es la denominada Edificio Darsena y está situada en el barrio del cabañal. Fuente: web google Figura 35. Plano de ubicación de la promoción Edificio Darsena. La edificación es promovida por la empresa FIRMUS S. L. y consta de viviendas de 2 habitaciones, con una superficie de 94 m2. Fuente: elaboración propia Figura 36. Fotografía de la promoción Edificio Darsena. Página | 67 Las viviendas son de calidades extraordinarias, con cocina equipada, parquet en toda la vivienda, ventanas Climalit, aire acondicionado por conductos en toda la vivienda y con posibilidad de garaje en la propia finca. A continuación se muestra la tabla 4 resumen: PROMOCIÓN EDIFICIO DARSENA Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso 94 m2 2 195.000 € Fuente: Elaboración propia Tabla 4. Resumen viviendas promoción Edificio Darsena. Otra promoción encontrada en la zona de Poblados Marítimos, es la de Ática Malvamar está situada en el barrio de la Malvarrosa, concretamente en la calle Isabel de Villena. Fuente: web google Figura 37. Plano de ubicación de la promoción Ática Malvamar. Página | 68 La edificación promovida por el GRUPO ÁTICA, consta de viviendas de 1 a 4 habitaciones, con unas dimensiones de 65 m2 a 155 m2, siendo sus precios desde 163.346 € a 493.052 €. Fuente: Web Fotocasa.es Figura 38. Fotografía de la promoción Ática Malvamar Como hemos realizado en las promociones anteriores, a continuación se muestra una tabla resumen de la edificación, de sus dimensiones, habitaciones y precios: PROMOCIÓN ÁTICA MALVAMAR Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso 65 m2 1 163.346 € Piso 83 m2 2 185.078 € Piso 73 m2 2 189.166 € Ático 74 m2 1 238.641 € P. Baja 93 m2 3 252.974 € P. Baja 94 m2 2 290.816 € Piso 155 m2 4 493.052 € Fuente: Elaboración propia Tabla 5. Resumen viviendas promoción Ática Malvamar. Página | 69 La última promoción encontrada en el distrito de Poblados Marítimos, es la denominada Residencial Civisa al Mar, situada en el barrio de Nazaret. Fuente: web google Figura 39. Plano de ubicación de la promoción Residencial Civisa al Mar. La edificación es promovida por la empresa CIVISA, y consta de viviendas de 2 habitaciones y buenas calidades. Fuente: Web Fotocasa.es Figura 40. Fotografía de la promoción Residencial Civisa al Mar. Página | 70 A continuación se detallan los precios ya que todas las viviendas son de 2 habitaciones, y las dimensiones no han sido facilitadas, por lo que es de suponer que la variación de precios se deberá a las distintas dimensiones y orientación de la vivienda. PROMOCIÓN RESIDENCIAL CIVISA AL MAR Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso A consultar 2 Desde 145.440 € hasta 194.694€ Fuente: Elaboración propia Tabla 6. Resumen viviendas promoción Residencial Civisa al Mar. B.4) Descripción de la demanda En este apartado vamos a comentar los rasgos más significativos de la demanda que hemos encontrado en la zona. Para el estudio de la demanda, hemos confeccionado en el taller de PFG una encuesta (figura 10), obteniendo unos resultados que comentaremos en el apartado de Análisis Estadístico. Con dicho análisis podemos encontrar en la zona una demanda de un poder adquisitivo medio, que busca cubrir sus necesidades de vivienda con un presupuesto justo y buscando una vivienda idónea para sus necesidades. Aunque en diversas zonas del distrito, más exactamente cerca de la playa, los precios se disparan, pudiendo ser objetivo solo de compradores con un poder adquisitivo alto. En el distrito lo que más llama la atención a los posibles compradores es la zona, debido a ser una zona con playa y turística. También se observa que el hecho de que las promociones tenga dotaciones comunes, como piscina, parques, jardines, es un incentivo que gusta mucho a la demanda, aunque en ocasiones, es un impedimento por el incremento de precio de la vivienda y el elevado gasto de mantenimiento que conlleva. Página | 71 Otro aliciente que encuentran las personas que buscan piso, y más en esta época de crisis, es la cláusula de alquiler con opción a compra. Esto anima a los compradores a invertir, con la esperanza de que lleguen épocas mejores. DISTRITO DE BENICALAP B.1) Descripción de la zona. El barrio de Benicalap, se encuentra al norte de la ciudad de Valencia. Se encuentra limitado por los distritos de Campana, pueblos del norte, Rascaña, Zaidia y por el pueblo de Burjassot. El distrito es un pueblo que fue absorbido por la ciudad de Valencia, en su expansión hacia el norte. A dicho distrito podemos acceder por varias zonas, ya que se encuentra rodeado de grandes avenidas y rondas. Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 41. Plano por distritos de Valencia. Página | 72 Fuente: Ayuntamiento de Valencia Figura 42. Plano del distrito de Benicalap. El barrio se divide en dos zonas, una, el casco antiguo, donde las calles son estrechas y las viviendas de uno o dos alturas, como se muestra en la imagen (figura 43). Fuente: Elaboración propia Figura 43. Calle casco antiguo de Benicalap Página | 73 La segunda zona se sitúa en la periferia del casco antiguo, es un lugar de expansión, donde las calzadas y las aceras son anchas y las viviendas ya son de cuatro a seis alturas. Fuente: Elaboración propia Figura 44. Edificio zona expansión de Benicalap El distrito actualmente se caracteriza por su expansión, hacia el lado este de la ciudad, donde se están realizando promociones nuevas. B.2. Descripción de las características de la zona Vamos a describir los diferentes factores y características de la zona de Benicalap, de esta manera tendremos un conocimiento profundo de la zona, para así poder conocer la oferta inmobiliaria ideal. Comenzaremos por el comercio en esta zona, el más característico es el pequeño comercio. Existen muchos establecimientos de los que podemos denominar “de barrio”, tales como, tiendas de ropa, carnicerías, Página | 80 A la promoción se accede por la Calle Agullent, tanto peatonal como para vehículos. Dicho acceso se realiza a través de un amplio patio interior privado que accede a seis zaguanes que conforman cada una de las escaleras del edificio. Fuente: Web Fotocasa.com Figura 51. Plano de ubicación de la promoción Céntrica Residencial. En la tabla siguiente se mostrará un resumen de las viviendas de la promoción: PROMOCI Ó N CENTRICA RESIDENCIAL Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso 63 m2 1 99.600 € Piso De 69 m2 a 80 m2 2 Desde 139.700 € a 169.600€ Piso De 83 m2 a 105 m2 3 Desde 175.700 € a 194.200€ Ático De 106 m2 a 116 m2 2 Desde 200.500 € a 213.400€ Ático 117m2 3 219.200 € Garaje 24.700 € Fuente: Elaboración propia Tabla 8. Resumen viviendas promoción Céntrica Residencial. Página | 81 Fuente: Pagina web Fotocasa.es Figura 52. Imágenes de la promoción Céntrica Residencial La siguiente promoción la encontramos también en la zona de expansión del distrito. La promoción que nos ocupa ahora se denomina Benicalap Norte. Y la promueve la empresa LUBASA. Fuente: Web Fotocasa.com Figura 53. Plano de ubicación de la promoción Benicalap Norte. Viviendas desde 2 a 4 dormitorios, distribuidas entre viviendas en una planta, dúplex y planta baja. También disponen de locales y entresuelos comerciales. Junto a la Ronda Norte que es un emplazamiento con gran futuro gracias a sus excelentes comunicaciones y servicios. La promoción también cuenta con piscina, zonas ajardinadas e infantiles. Página | 82 PROMOCIÓN BENICALAP NORTE Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso 68 m2 a 92 m2 2 Desde 173.000 € a 216.000 € Piso De 85 m2 a 97 m2 3 Desde 220.000 € a 374 . 0 00 € Piso 122 m2 4 463.000 € Fuente: Elaboración propia Tabla 9. Resumen viviendas promoción Benicalap Norte. Fuente: Pagina web Fotocasa.es Figura 54. Imágenes de la promoción Benicalap Norte. La tercera promoción que encontramos, como las dos anteriores, se encuentra en la zona de expansión del distrito. Se trata de una promoción promovida por la empresa URBEM. Se trata de una promoción de un edificio de 4 alturas y ático, con 96 viviendas en altura y 12 áticos, todas ellas de Renta Libre. Consta también de piscina y área de recreo privado. Está situada en la calle España Salvador Cerveró Página | 83 Fuente: Web Fotocasa.com Figura 55. Plano de ubicación de la promoción Benicalap. Dispones de viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios. Fuente: Pagina web Fotocasa.es Figura 56. Imágenes de la promoción Benicalap. En esta promoción existe la opción de alquiler con opción a compra. A continuación se detalla el cuadro resumen de la promoción. Página | 84 PROMOCIÓN BENICALAP Inmueble m2 de vivienda Habitaciones Precio venta Piso 87 m2 a 90 m2 2 Desde 214.106 € a 219.379 € Piso De 93 m2 a 117 m2 3 Desde 227.948 € a 283 . 55 0 € Piso De 119 m2 4 288.729 € Ático 99 m2 2 309.700 € Ático De 105 m2 a 116 m2 3 Desde 326.600 € a 362.200€ Ático 150 m2 4 469.200 € Fuente: Elaboración propia Tabla 10. Resumen viviendas promoción de la empresa Urbem. Como se observa en el estudio de las promociones inmobiliarias que hemos encontrado, son muy similares. Las promociones son de edificios plurifamiliares de 1 a 4 habitaciones. En algunas encontramos dotaciones en zonas comunes como piscina comunitaria, parque para los niños, jardines, etc. Todas ofertan plazas de garaje y trasteros. Las viviendas ofertadas son desde 50 m2 a unos 150 m2, siendo los precios desde 90.000€ hasta 465.000€. Coma ya hemos mencionado anteriormente por la época de crisis en la que nos encontramos, las promociones dan facilidades para la financiación, muchas ofrecen la posibilidad de alquiler con opción a compra. Esto nos hace deducir que el ritmo de venta no es muy elevado. B.4) Descripción de la demanda. Para el estudio de la demanda, hemos confeccionado en el taller de PFG una encuesta (Anexo 3), obteniendo unos resultados que comentaremos en el apartado de Análisis Estadístico. Pero a grandes rasgos podemos comentar que la demanda que podemos encontrar sobre la zona, es una demanda de un poder adquisitivo medio, que busca cubrir sus necesidades de vivienda, con un presupuesto justo y buscando muy bien la vivienda idónea para dichas necesidades. Página | 85 También se observa que el hecho de que las promociones tengan dotaciones comunes, como piscina, parques y jardines, es un incentivo que gusta mucho a la demanda, aunque en ocasiones, sea un impedimento por el elevado gasto de mantenimiento que conlleva. Otro aliciente que encuentran las personas que buscan piso, y más en esta época de crisis, es la cláusula de alquiler con opción a compra. Esto anima a los compradores a invertir, con la esperanza de que lleguen épocas mejores. Página | 86 Página | 87 C) ANALISIS ESTADÍSTICO DISTRITO DE POBLADOS MARÍTIMOS. C.1) Análisis de las características de la zona En este apartado se comentará los resultados estadísticos obtenidos con los datos recogidos mediante la ficha tipo de la zona, realizada en el Taller 30 del PFG. Vamos a comentar solo los resultados que tengan alguna relevancia en nuestro estudio, ya que hay factores que no tienen un resultado valorable para ser comentado, ni nos afecte al estudio de mercado que estamos realizando. Uno de estos aspectos relevantes es la edad media de la población, como se observa en el plano siguiente (figura 58), la edad media del distrito es prácticamente mayor de 38 años, lo que indica que tiene una población estacionaria, es un distrito en el que predomina la gente mayor. Uno de los factores que puede influir en este envejecimiento de la población puede ser que es una zona ya masificada, sin prácticamente solares donde realizar promociones nuevas, y la imposibilidad de expansión que tiene el distrito, debido a que por el Norte linda con el Pueblo de Alboraya, por el Este con el mar, por el Oeste con otros distritos de valencia y por el Sur con otros pueblos como Pinedo. El barrio de Les Moreres, sí que es un barrio en expansión, ya que tiene terreno que esta sin edificar. En todo el distrito se observa que el barrio con la población con más media de edad es El Cabañal, ya que es un barrio de pescadores donde la descendencia ha tenido que buscarse viviendas en otros barrios, por la ya dicha imposibilidad de encontrar promociones nuevas en el barrio. Página | 88 Fuente: Taller 30 ETSIE. UPV Figura 58. Plano de edad media de la población de Valencia. Otro de los factores que llama la atención es el de la inmigración. Como se observa en el plano siguiente (figura 59), en todo el distrito hay 2 zonas, barrios de Malvarrosa y Cabañal, en los que existe una tasa de inmigración media, ya que lo que abunda es población nacida en la zona, aunque se observa un incremento de la inmigración. En el resto de distrito la inmigración es elevada, debido principalmente a su localización cerca del Puerto de Valencia, el cual lleva consigo una actividad económica alta. En esta parte del distrito abundan los comercios, por eso se concentra la mayoría de inmigración alrededor de esta zona portuaria. Cerca de este distrito, en su zona del puerto, se encuentra una calle donde abundan los bazares, regentados por inmigrantes. Todos estos factores pueden ser los influyentes para la gente inmigrante se busque viviendas por la zona portuaria y no por otras zonas del distrito que esta apartadas de la zona de actividad económica elevada. Página | 89 Fuente: Taller 30 ETSIE. UPV Figura 59. Plano de inmigración de Valencia Un factor relacionado íntimamente con los mencionados anteriormente es el de la cantidad de solares. Como observamos en el plano siguiente (figura 60), en todo el distrito no existen solares, lo que corrobora lo expuesto anteriormente de que se trata una zona de poca renovación y expansión. En el distrito es muy difícil encontrar una promoción inmobiliaria nueva, y de ninguna manera un solar sin edificar. Las promociones nuevas que encontramos son porque anteriormente se ha producido la demolición de una edificación antigua. También hay que comentar que la futura ampliación de la avenida Blasco Ibáñez, y remodelación del barrio del Cabañal, por donde cruza dicha avenida, puede dar lugar a que se originen nuevos solares donde se podría proyectar promociones inmobiliarias y una renovación de edificaciones antiguas. Página | 96 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 62. Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Distrito 11. Por lo tanto, el 10.5% restante considera que lo importante en la elección de compra es la vivienda VIVIENDA Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos NO 64 78,0 84,2 84,2 SI 12 14,6 10,5 100,0 Total 76 92,7 100,0 Perdidos Sistema 6 7,3 Total 82 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 16. Frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 11. Página | 97 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 63. Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Distrito 11. A continuación y relacionado con este tema se les planteaba a los ciudadanos que establecieran un porcentaje aproximado de importancia a cada una de estas variables (zona y vivienda). Los ciudadanos han contestado, en términos medios, que el 36.95% de la decisión de compra se encuentra en la vivienda y por tanto que el 63.05% de la decisión de compra se encuentra en la zona. N Media VIVIENDA_PORCENTUAL 82 36,95 ZONA_PORCENTUAL 82 63,05 N válido (según lista) 82 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 17. Media de la importancia de la zona y la vivienda en la compra de una vivienda. Distrito 11. Página | 98 3. PREFERENCIA DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA. El objetivo de esta fase es analizar la preferencia de los ciudadanos sobre las características de las viviendas del tipo carpintería, pavimento, instalaciones deportivas, etc. La siguiente tabla (Tabla 18) recoge el análisis descriptivo de esta fase. Las medias se encuentran ordenadas de manera ascendente, de manera que, las últimas categorías del listado podrían corresponder con las categorías deseadas. N Mínimo Máximo Media Desv. típ. orientación 0 carpintería exterior PVC 74 0 0 ,00 ,000 tabiquería pladur 80 0 0 ,00 ,000 revestimiento cocina y baños mármol 78 0 0 ,00 ,000 pavimento cocina y baños mármol 78 0 0 ,00 ,000 carpintería exterior madera 74 0 1 ,03 ,163 pavimento ladrillo 74 0 1 ,03 ,163 pavimento zaguán granito 52 0 1 ,08 ,269 fachada enfoscada 70 0 1 ,11 ,320 club social 58 0 1 ,17 ,381 pavimento zaguán mármol 52 0 1 ,19 ,398 pavimento mármol 74 0 1 ,24 ,432 carpintería interior contrachapado 80 0 1 ,25 ,436 pavimento cocina y baños porcelánico 78 0 1 ,26 ,439 ático 52 0 1 ,35 ,480 edificación manzana cerrada 50 0 1 ,40 ,495 vivienda libre 72 0 1 ,42 ,496 entrada por vía ancha 66 0 1 ,42 ,498 revestimiento cocina y baños porcelánico 78 0 1 ,44 ,499 vivienda plurifamiliar 82 0 1 ,44 ,499 Página | 99 vivienda unifamiliar 82 0 1 ,56 ,499 revestimiento cocina y baños gres 78 0 1 ,56 ,499 jardín 66 0 1 ,58 ,498 vivienda protegida 72 0 1 ,58 ,496 edificación manzana abierta 50 0 1 ,60 ,495 instalaciones deportivas 64 0 1 ,69 ,467 pavimento zaguán gres 54 0 1 ,70 ,461 pavimento cocina y baños gres 78 0 1 ,72 ,453 pavimento gres 74 0 1 ,73 ,447 galería 74 0 1 ,73 ,447 carpintería interior maciza 80 0 1 ,75 ,436 piscina 62 0 1 ,84 ,371 fachada caravista 70 0 1 ,86 ,352 balcón 76 0 1 ,95 ,225 carpintería exterior aluminio 74 0 1 ,97 ,163 garaje 80 1 1 1,00 ,000 trastero 82 1 1 1,00 ,000 tabiquería ladrillo 80 1 1 1,00 ,000 mobiliario cocina 82 1 1 1,00 ,000 armarios empotrados 80 1 1 1,00 ,000 calefacción 76 1 1 1,00 ,000 aire acondicionado 76 1 2 1,53 ,503 altura 60 0 7 2,00 1,931 nºhabitaciones 78 2 5 3,54 ,638 dimensiones vivienda 82 2 6 4,29 ,923 N válido (según lista) 0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 18. Media de las características constructivas demandadas por los ciudadanos. Distrito 11. De esta forma parece que las viviendas deseadas son de más de 120 m2, con más de 2 habitaciones, ubicadas en pisos elevados y con balcón. También les resulta fundamental que lleven consigo plaza de garaje y trastero. Página | 100 Los compradores desean que los pisos estén equipados con aire acondicionado, calefacción armarios empotrados, mobiliario de cocina y carpintería exterior de aluminio. Las tabiquerías preferidas son las de ladrillo. 4. ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR DE LOS CIUDADANOS. El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. Como se observa en la tabla 19 y en la figura 37 el 92.7% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 1 habitación menos de 120.000 euros y un porcentaje muy bajo (7.3%) pagaría entre 120.000 y 150.000 euros. Ningún consumidor de los encuestados estaría dispuesto a pagar más de 150.000 euros por una vivienda en el distrito de Poblados Marítimos de 1 habitación. PRECIO 1 HABITACIÓN Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 120.000 76 92,7 92,7 92,7 120.000-150.000 6 7,3 7,3 100,0 Total 82 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 19. Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 11. Página | 101 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 64. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 11. Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones (Tabla 20 y Figura 65). Observándose que el 87.8% de los consumidores pagarían menos de 150.000 euros por una vivienda de 2 habitaciones en la zona, mientras que solo el 12.2% pagarían entre 150.000 y 180.000 euros. Ningún consumidor encuestado pagaría más de 180.000 euros por una vivienda de 2 habitaciones en la zona. PRECIO 2 HABITACIONES Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 150.000 72 87,8 87,8 87,8 150.000-180.000 10 12,2 12,2 100,0 Total 82 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 20. Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 11. Página | 102 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 65. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 11. Finalmente se analiza la disposición a pagar por las viviendas de 3 habitaciones. Como se observa en la tabla 21 y en la figura 66, el 61% de los consumidores estarían dispuestos a pagar menos de 180.000 euros por una vivienda de 3 habitaciones en la zona, un 31.7% pagarían entre 180.000 y 210.000 euros, el 4.9% pagarían entre 210.000 y 240.000 euros y por ultimo un 2.4% pagarían entre 240.000 y 270.000 euros. PRECIO 3 HABTACIONES Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 180.000 50 61,0 61,0 61,0 180.000-210.000 26 31,7 31,7 92,7 210.000-240.000 4 4,9 4,9 97,6 240.000-270.000 2 2,4 2,4 100,0 Total 82 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 21. Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 11. Página | 103 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 66. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 11. Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar ha sido la disposiciones a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla 22 recoge los valores medios para el distrito 11. N Mínimo Máximo Media PRECIO TRASTERO 76 0 10000 5197,37 PRECIO INSTALACIONES COMUNES 78 0 50000 9423,08 PRECIO GARAJE 78 0 30000 16794,87 PRECIO ATICO 78 0 300000 174358,97 N válido (según lista) 74 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 22. Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático. Distrito 11. Los resultados muestran cómo el precio medio por un tratero seria de 5.197 euros, por una plaza de garaje 16.795 euros, por las instalaciones Página | 104 comunes un importe de 9.423 euros a incrementar al precio de la vivienda y por una vivienda ático 174.359 euros. DISTRITO DE BENICALAP. C.3) Análisis de las características de la zona En este apartado se comentará los resultados estadísticos obtenidos con los datos recogidos mediante la ficha tipo de la zona, realizada en el Taller 30 del PFG. Vamos a comentar solo los resultados que tengan alguna relevancia en nuestro estudio, ya que hay factores que no tienen un resultado valorable para ser comentado, ni nos afecte al estudio de mercado que estamos realizando. Uno de estos aspectos es la densidad económica como se observa en la figura 67. Esta densidad económica alta se debe a la gran cantidad de comercios que existen, sobre todo regentados por personas inmigrantes. Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 67. Plano de densidad económica de Valencia. Página | 105 Con relación a este tema, veremos en el siguiente plano (figura 68) como la inmigración en la zona es media-alta. Y en la que la mayoría, como ya hemos mencionado regenta un comercio en la zona. Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 68. Plano de inmigración de Valencia. C.4) Análisis de la demanda El análisis de la demanda, como ya hemos comentado se realizo mediante una encuesta confeccionada en el Taller 30 de ETSIE de la Universidad Politécnica de Valencia. Una vez obtenido los resultados de todos los encuestados se pasó a tabular cada una de las respuestas, como se muestra en la siguiente tabla (Tabla 23) recoge los valores asignados a cada una de las categorías del cuestionario Página | 112 encuentra en la vivienda y por tanto que el 55.71% de la decisión de compra se encuentra en la zona. N Mínimo Máximo Media ZONA PORCENTUAL 7 20 70 55,71 VIVIENDA PORCENTUAL 7 30 80 44,29 N válido (según lista) 7 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 29. Media de la importancia de la zona y la vivienda en la compra de una vivienda. Distrito 16. 3. PREFERENCIA DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA. El objetivo de esta fase es analizar la preferencia de los ciudadanos sobre las características de las viviendas del tipo carpintería, pavimento, instalaciones deportivas, etc. La siguiente tabla (Tabla 30) recoge el análisis descriptivo de esta fase. Las medias se encuentran ordenadas de manera ascendente, de manera que, las últimas categorías del listado podrían corresponder con las categorías más deseadas. N Mínimo Máximo Media Desv. típ. orientación 0 carpintería exterior PVC 7 0 0 ,00 ,000 carpintería exterior madera 7 0 0 ,00 ,000 pavimento zaguán granito 7 0 0 ,00 ,000 pavimento mármol 7 0 1 ,14 ,378 tabiquería pladur 7 0 1 ,14 ,378 pavimento ladrillo 7 0 1 ,14 ,378 revestimiento cocina y baños porcelánico 7 0 1 ,14 ,378 revestimiento cocina y baños mármol 7 0 1 ,14 ,378 pavimento cocina y baños porcelánico 7 0 1 ,14 ,378 club social 6 0 1 ,17 ,408 vivienda plurifamiliar 7 0 1 ,29 ,488 vivienda libre 7 0 1 ,29 ,488 Página | 113 fachada enfoscada 7 0 1 ,29 ,488 pavimento cocina y baños mármol 7 0 1 ,29 ,488 entrada por vía ancha 6 0 1 ,33 ,516 instalaciones deportivas 7 0 1 ,43 ,535 pavimento zaguán gres 7 0 1 ,43 ,535 pavimento zaguán mármol 7 0 1 ,43 ,535 ático 7 0 1 ,43 ,535 carpintería interior maciza 7 0 1 ,43 ,535 edificación manzana abierta 4 0 1 ,50 ,577 edificación manzana cerrada 4 0 1 ,50 ,577 piscina 7 0 1 ,57 ,535 pavimento cocina y baños gres 7 0 1 ,57 ,535 carpintería interior contrachapado 7 0 1 ,57 ,535 pavimento gres 7 0 1 ,57 ,535 vivienda unifamiliar 7 0 1 ,71 ,488 vivienda protegida 7 0 1 ,71 ,488 jardín 7 0 1 ,71 ,488 fachada caravista 7 0 1 ,71 ,488 revestimiento cocina y baños gres 7 0 1 ,71 ,488 balcón 7 0 1 ,86 ,378 galería 7 0 1 ,86 ,378 tabiquería ladrillo 7 0 1 ,86 ,378 altura 7 0 3 1,00 1,291 garaje 7 1 1 1,00 ,000 trastero 7 1 1 1,00 ,000 carpintería exterior aluminio 7 1 1 1,00 ,000 mobiliario cocina 7 1 1 1,00 ,000 armarios empotrados 7 1 1 1,00 ,000 calefacción 7 1 1 1,00 ,000 aire acondicionado 7 1 2 1,57 ,535 nºhabitaciones 7 3 5 3,57 ,787 dimensiones vivienda 7 2 6 3,86 1,345 N válido (según lista) 0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 30. Media de las características constructivas demandadas por los ciudadanos. Distrito 16. De esta forma parece que las viviendas deseadas se encuentran ubicadas en pisos elevados, tienen de media 3 o más habitaciones, con aire acondicionado, calefacción, armarios empotrados, mobiliario de cocina. Página | 114 Otra características importantes para los consumidores son las dimensiones de la vivienda y que esta vaya conjunta con plaza de garaje y trastero. Los consumidores también prefieren que las viviendas tengan balcón y galería. Y por último, se desea que la carpintería exterior sea de aluminio y la tabiquería sea de ladrillo. 4. ANÁLISIS DE LOS PRECIOS O DISPOSICIÓN A PAGAR DE LOS CIUDADANOS. El objetivo de esta fase es analizar el precio que los consumidores están dispuestos a pagar por la vivienda atendiendo a su superficie. Así, en el cuestionario se preguntó por tres categorías distintas: viviendas de 1, 2 y 3 habitaciones. Como se observa en la tabla 31 y en la figura 71 el 85.7% de los consumidores están dispuestos a pagar por una vivienda de 1 habitación menos de 120.000 euros, y el 14.3% estarían dispuestos a pagar entre 120.000 y 150.000 euros. Siendo este el tope de dinero que estarían dispuestos a pagar por una vivienda de 1 habitación en la zona. PRECIO 1 HA BITACIÓN Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 120.000 6 85,7 85,7 85,7 120.000-150.000 1 14,3 14,3 100,0 Total 7 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 31. Disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 16. Página | 115 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 71. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 1 habitación. Distrito 16. Idéntico análisis se ha realizado para las viviendas de 2 habitaciones. En este estudio se observa que el 85.7% de los consumidores estarían dispuestos a pagar por una vivienda de 2 habitaciones en la zona menos de 150.000 euros, y el 14.3% estarían dispuestos a pagar entre 150.000 y 180. 000 euros. Siendo este el máximo precio que estarían dispuestos a pagar por una vivienda de estas características. PRECIO 2 HAB I TACIONES Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 150.000 6 85,7 85,7 85,7 150.000-180.000 1 14,3 14,3 100,0 Total 7 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 32. Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 16. Página | 116 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 72. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones. Distrito 16. Finalmente se analiza la disposición a pagar de las viviendas de 3 habitaciones. En el estudio se observa que el 57.1% de los consumidores pagarían menos de 180.000 euros, y el 42.9% pagarían entre 180.000 y 210.000 euros por una vivienda de estas características. PRECIO 3 HABITACIONES Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado Válidos MENOS DE 180.000 4 57,1 57,1 57,1 180.000-210.000 3 42,9 42,9 100,0 Total 7 100,0 100,0 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 33. Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 16. Página | 117 Fuente: Elaboración Taller 30 ETSIE. UPV Figura 73. Diagrama de frecuencias de la disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones. Distrito 16. Dentro del análisis del precio, el último aspecto a analizar ha sido la disposición a pagar por las siguientes variables: trastero, garaje, instalaciones comunes y vivienda-ático. La siguiente tabla recoge los valores medios para el Distrito 16 N Mínimo Máximo Media PRECIO ATICO 7 120000 230000 181428,57 PRECIO INSTALACIONES COMUNES 7 0 20000 7214,29 PRECIO GARAJE 7 0 25000 15071,43 PRECIO TRASTERO 7 0 9000 3428,57 N válido (según lista) 7 Fuente: Elaboración en el Taller 30, ETSIE.UPV Tabla 34. Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático. Distrito 16. Los resultados muestran cómo el precio medio a pagar por un trastero sería de 3.429 euros, por una plaza de garaje 15.072 euros, por las instalaciones comunes un importe de 7.215 euros a incrementar el precio de la vivienda y por una vivienda ático 181.429 euros. Página | 118 Página | 119 D) DECISIONES SOBRE LA PROMOCIÓN En este apartado vamos a intentar, después de analizar la información recogida sobre la oferta de la zona y de la demanda, tomar decisiones sobre la promoción, en aspectos como la promoción idónea, el precio y la publicidad con la cuál llegar mejor a los futuros compradores. DISTRITO DE POBLADOS MARITIMOS D.1) Decisiones sobre la promoción En esta fase vamos a exponer las decisiones sobre la promoción que hemos diseñado que con los datos recogidos deducimos es la promoción idónea para la demanda de la zona. En primer lugar buscamos un solar en el distrito donde poder proyectar dicha promoción. El solar sobre el que se ubicará la futura promoción se encuentra ubicado en la calle Vidal de Blanes nº 18, en el barrio de El Grao correspondiente al distrito 11, Poblados Marítimos como se muestra en la figura 74. Fuente: Google maps Figura 74. Ubicación solar en distrito 11. Página | 120 El solar tiene una superficie de 409 m2 y en la actualidad se encuentra ocupado por una construcción en planta baja en la cual se ubica un taller mecánico sin actividad. A la vista del informe de circunstancias urbanísticas (figura 75 y anexo 4), el solar tiene una edificabilidad de 2.046 m2 de tipología residencial plurifamiliar, a desarrollar en planta baja más cinco plantas sobre rasante, con la posibilidad de áticos. Según el referido informe, la planta baja puede ocupar toda la superficie de la parcela y no tiene uso especifico. A partir de planta primera, existe un retiro destinado a patio de manzana en la parte interior de la parcela. Se exige una dotación de aparcamiento de una plaza por vivienda, más las correspondientes a otros usos. Fuente: Web ayuntamiento de Valencia Figura 75. Informe de circunstancias urbanísticas del solar El precio del solar elegido es de 1.421.132,93 euros. Con impuestos incluidos. Una vez encontrado el solar, pasaremos a describir la promoción inmobiliaria que deseamos llevar a cabo que comercialmente sea más idónea. Página | 121 Con la información obtenida con el estudio de mercado realizado y adaptándonos a las circunstancias urbanísticas, hemos diseñado el esquema de la futura promoción. La promoción constará de 14 viviendas con una superficie total edificable de 1.705 m2, 1 local comercial con una superficie total edificable de 320 m2 y de 14 plazas de garaje con una superficie de 360 m2. Las viviendas y las plazas de garaje se distribuyen de la siguiente forma: - Planta sótano destinada a plazas de aparcamiento - Planta baja destinada a local comercial - Planta primera a cuarta destinada a tres viviendas por planta. Viviendas de 3 dormitorios. - Planta quinta destinada a dos viviendas ático de tres dormitorios. Ya decidida la promoción, en el siguiente apartado tomaremos las decisiones sobre el precio, para que de este modo sea rentable la inversión inicial realizada. D.2) Decisiones sobre el precio Una vez realizado el diseño de la promoción, ahora tomaremos la decisión de adjudicar un precio de venta a cada inmueble, para que de esta forma sea rentable la promoción. Los precios que a continuación se detallan han sido obtenidos por el compañero del Taller 30 de ETSIE de la UPV, Felipe González Ovejero en el proyecto “Estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios. Un análisis económico de los solares de las zonas “Poblats Maritms” y “Banicalap”” después de la consulta del estudio de mercado, en los que se refleja los aspectos y precios que en estos momentos están en el mercado, de esta forma conseguir que nuestro producto sea competitivo. Dichos precios se muestran en la siguiente tabla 35. Página | 128 Página | 129 6. CONCLUSIONES. En este último capítulo expondremos las conclusiones finales, un resumen de los resultados obtenidos a lo largo de la investigación, una valoración de los mismos, y las cuestiones que han quedado pendientes que podrían ser un objetivo para futuras investigaciones. En la época de crisis en la que nos encontramos y por consecuencia el contexto en el que se encuentra el mercado inmobiliario, resulta imprescindible la realización de eficaces estudios de mercado, para de esta manera ofrecer al promotor la información necesaria para que este tenga éxitos en sus futuras inversiones inmobiliarias, arriesgando su capital no más de lo necesario. Este es el objetivo del presente proyecto, el desarrollar un procedimiento para la realización de un análisis de viabilidad de promociones inmobiliarias desde el punto de vista comercial, es por tanto, el resultado del estudio de mercado definiendo las decisiones a tomar sobre el precio, producto y promoción más adecuadas a la zona analizada. Con dicho estudio, nos permite obtener unos resultados, en los que podemos conocer e identificar las características del producto o servicio que pretendemos colocar en el mercado, conocer el comportamiento de las empresas productoras en el mercado y proyectar ese comportamiento a un futuro, para determinar bajo hipótesis, cuál será su evolución en un futuro, analizar la demanda de un bien, tanto su pasado como su hipotético futuro, analizando los factores de diversa índole que influyen sobre sus consumidores y por ultimo una vez conocida la evolución de la oferta y la demanda potencial, calcular la demanda insatisfecha existente en el mercado del bien y estimar la parte de esa demanda que cubriría el producto del proyecto. Después del estudio realizado, concluimos que el distrito de Poblados Marítimos, es un distrito en que su población tiene una media de edad Página | 130 elevada, donde los compradores son descendientes de la gente que ya vive en el distrito, exceptuando, las viviendas que se encuentran cerca de la playa, en las que sí que invierten gente que viene de otros distritos de Valencia o incluso de otras ciudades o países. Por este motivo la oferta debería ir enfocada a gente de un nivel medio, que busca un hogar familiar, y por otra parte otro tipo de oferta seria enfocada al turismo, cerca de la playa. De este tipo último de vivienda es el que más se oferta en estos momentos en todo el distrito. Así deducimos que la promoción idónea para la demanda será viviendas de 3 habitaciones, ya que en la zona del solar analizado no está en la zona turística del distrito, siendo esta zona más familiar. También construiremos áticos, muy demandados en la zona. Siendo el precio de dichas viviendas de 235.000€ En el otro distrito analizado, el de Banicalap, observamos que es un distrito que podemos denominar familiar, la oferta va dirigida a este sector de la sociedad, familias con descendencia, que lo que demandan son viviendas con varias habitaciones y con zonas comunes de recreo para los niños. De esta manera deducimos que la promoción idónea para la zona es la de viviendas grandes de 3 habitaciones con garaje y trastero, también áticos que son muy demandados por la gente más joven en estos momentos. Con un precio de 230.000€ Página | 131 BIBLIOGRAFÍA. - Escudero Musolas, Antonio (2008). Marketing inmobiliario eficaz. Valencia: Tirant lo Blanc. - Escudero Musolas, Antonio (1998). Manual para la venta de promociones de viviendas. Valencia: Tirant lo Blanc. - Llinares Millán, María del Carmen (2004). Viabilidad económica de promociones inmobiliarias. Marketing inmobiliario. Valencia: Editorial UPV. - Muñoz Valero, Santiago (2006). Manual del marketing inmobiliario. Madrid: CIE Dossat 2000. PÁGINAS WER CONSULTADAS. - www.valencia.es - www.idealista.com - www.fotocasa.es - www.ine.es - www.google.es Página | 132 Página | 133 ANEXOS. 1. Ficha tipo Características de la zona. 2. Ficha tipo Características de la Oferta (Obra nueva). 3. Encuesta de la Demanda. 4. Informe de circunstancias urbanísticas “Poblados Marítimos”. 5. Promoción 1 de Poblados Marítimos. Memoria de Calidades “Metrovacesa Resort”. 6. Promoción 2 de Poblados Marítimos. Edificio Darsena. 7. Promoción 3 de Poblados Marítimos. Ática Malvamar. 8. Promoción 4 de Poblados Marítimos. Civisa al Mar. 9. Informe de circunstancias urbanísticas “Benicalap”. 10. Promoción 1 de Benicalap. Céntrica Residencial. 11. Promoción 2 de Banicalap. Benicalap Norte. 12. Promoción 3 de Benicalap. Benicalap. Página | 134 ANEXO 1 FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS ZONA Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Características de la Zona Década aproximada de creación de la zona □ Anterior 1950 □ 1950-1969 □ 1970-1989 □ 1990-2010 Accesos □ Avenida □ Ronda □ Autovía Vías Aceras (cantidad de aceras anchas) □ Nada/Poca □ Media □ Alta Accesibilidad □ Nada/Poca □ Media □ Alta Calzadas (cantidad de calzadas anchas) □ Nada/Poca □ Media □ Alta Áreas peatonales (o de tráfico limitado a vehículos de vecinos) □ Ninguna □ 1-2 □ 3 o más Alumbrado □ Nada/Poco □ Medio □ Alto Zonas aparcamiento (densidad por superficie) Público O.R.A □ Nada/poca □ Media □ Alta Uso privativo □ Nada/poca □ Media □ Alta Uso público □ Nada/poca □ Media □ Alta En calle □ Nada/poca □ Media □ Alta Privado □ Nada/poca □ Media □ Alta Edificación □ Unifamiliar □ En altura Nº plantas □ 1-4 □ 5-10 □ 11 o más Página | 135 Fachada □ Cara vista □ Enfoscado □ Muro cortina □ Protegida Transporte público □ Metro □ Autobús □ Taxis □ Tren □ Bicicletas Nº líneas autobús □ Ninguna □ 1-2 □ 3 o más Comercio (densidad por superficie) De lujo □ Nada/poca □ Media □ Alta De barrio □ Nada/poca □ Media □ Alta De inmigración □ Nada/poca □ Media □ Alta Supermercado □ Nada/poca □ Media □ Alta Centro Comercial □ Sí □ No Zona Ocio (densidad por superficie) Bares □ Nada/poca □ Media □ Alta Restaurantes □ Nada/poca □ Media □ Alta Pubs □ Nada/poca □ Media □ Alta Discotecas □ Sí □ No Instal. deportivas □ Sí □ No Educación (número) Guarderías ____ Primaria pública ____ Secundaria pública ____ Colegios privados ____ Institutos ____ Universidades ____ Zonas verdes (densidad por superficie) Parques infantiles □ Nada/poca □ Media □ Alta Jardines abiertos □ Nada/poca □ Media □ Alta Jardines cerrados □ Nada/poca □ Media □ Alta Sucursales bancarias □ 2 o menos □ 3 – 5 □ más de 5 Salud □ Farmacias □ Centros de salud □ Hospitales □ Centros día □ Residencia 3ª edad Cultura □ Bibliotecas □ Museos □ Cines □ Teatros □ Monumentos Históricos Página | 136 Zonas de negocios (densidad por superficie) Oficinas □ Nada/poca □ Media □ Alta Naves industriales □ Nada/poca □ Media □ Alta Otros □ Comisaria de policía □ Bomberos □ Cementerio □ Playa □ Solares en oferta □ Zona multicultural Edad media de la población ____ años Inmigración ____ % Crecimiento poblacional de la zona ____ % Contaminación acústica □ Nada/poca □ Media □ Alta Tráfico □ Nada/poco □ Medio □ Alto Densidad de la actividad económica □ Baja □ Media □ Alta Tipo de viviendas (totales) V.P.O/V.P.P (licencia de obra o primera ocupación) ____ viviendas OBSERVACIONES Página | 137 ANEXO 2 FICHA TIPO CARACTERÍSTICAS OFERTA (Obra nueva) Identificación del Distrito DISTRITO Nº BARRIO Datos de identificación Ubicación de la Promoción: Año de construcción: Nombre del promotor: Tipología Edificación manzana □ Abierta □ Cerrada Vivienda □ Unifamiliar □ Plurifamiliar Vivienda □ Libre □ Protegida Volumen de Oferta Total de viviendas: Ritmo de ventas Stock sin vender: Fecha de entrega: Meses en venta: Media mensual de ventas: Dotaciones comunes Club Social □ Sí □ No Jardín □ Sí □ No Piscina □ Sí □ No Instalaciones deportivas □ Sí □ No Calidades de Construcción Página | 144 ANEXO 5 Promoción 1 de Poblados Marítimos. Metrovacesa Resort. MEMORIA DE CALIDADES “METROVACESA RESORT” Cimentación y Estructura Hormigón armado, según criterios de resistencia y durabilidad establecidos por la Instrucción EHE y demás normativa vigente. Cubierta Cubierta plana. Cerramientos y particiones Las particiones interiores se proyectarán en sistema de tabiquería en seco (yeso laminado), con espesor correspondiente según el proyecto y ajustado a la normativa acústica. Los cerramientos exteriores serán de doble hoja, una exterior de ladrillo perforado de 11 cm. Para revestir, cámara con aislamiento y doblado con una hoja según descripción anterior. El acabado exterior de las fachadas será combinado a base de aluminio, aplacado, vidrio y monocapa, según los diseños del proyecto. Solados y pavimentos Pavimentos de Tarima flotante de madera en toda la vivienda, acabado en roble, haya o merbau, según casos, salvo en cocina, terraza y baños. Los pavimentos de baños y cocinas serán cerámicos de primera calidad de la marca PORCELANOSA. En las terrazas se colocará gres antideslizante. Chapados y alicatados Los alicatados en baños serán cerámicos de primera calidad marca Porcelanosa. Revestimientos continuos Paredes interiores: Pintura plástica lisa, blanca en los dormitorios y color suave en vestíbulo, pasillos y comedor. Falsos techos de yeso laminado en toda la vivienda (registrable de aluminio donde se prevea el alojamiento de la maquina interior de Aire Acondicionado), moldura de escayola en salón-comedor, pasillos y baño incorporado al dormitorio principal. Carpintería y cerrajería Puerta de entrada principal acorazada con cerradura de seguridad y terminación interior en chapado de haya o wengué con tiradores acabados en color acero, según casos. Puertas vidrieras en salon comedor y cocina. Carpintería de Aluminio anodizado, con precercos de aluminio y persianas enrollables de aluminio, de color similar a la carpintería en salón-comedor y dormitorios, excepto en zonas acristaladas continuas de fachada que irán con cortina enrollable. El vidrio será de doble hoja con cámara, tipo Climalit o similar. Puerta de garaje automatizada, con dos mandos por vivienda. En el interior, las puertas de paso serán de tablero chapado de haya o wengué según vivienda, con tiradores acabados en color acero. Armarios empotrados con puertas de tablero chapado en haya o wengué, acabados con cassette de tablero melamínico, balda de altillo y barra de colgar. Equipamiento de cocina Cocina equipada con muebles altos y bajos. Electrodomésticos: Encimera vitrocerámica, horno empotrado eléctrico y campana extractora decorativa de la marca AEG. Instalación de fontanería Distribución empotrada, con llave de paso general en cada vivienda y llaves de corte y regulación a la entrada de cada local húmedo. Aparatos sanitarios de la casa Roca. Lavabos de la casa Valadares. En el baño incorporado a la habitación principal se instalará columna de hidromasaje sobre plato de ducha, con tarima de madera y mampara parcial, todo del grupo Porcelanosa. Página | 145 Grifería de baños: Monomando de Roca. Agua Caliente Sanitaria: Instalación de caldera estanca de encendido electrónico de producción instantánea de agua caliente sanitaria y calefacción. Acumulador de Agua Caliente Sanitaria de acuerdo con la normativa de captación de energía solar. Calefacción Instalación completa de calefacción por radiadores de elementos de aluminio y caldera descrita, con termostato en salón-comedor. Instalación de aire acondicionado Con sistema de conductos y rejillas. Instalación de electricidad Grado de electrificación conforme a ley. Mecanismos eléctricos de la casa Schneider, serie Merten blanco. En exteriores, mecanismos estancos de la casa Simon. Instalación de telecomunicaciones Tomas de Teléfono en comedor, cocina y todos los dormitorios. Tomas de TV en comedor, cocina y dormitorio principal y terraza. Instalación de video portero electrónico. Preinstalación de Home Cinema en salón. Alarma Sistema de alarma con posibilidad de conexión a central de alarmas receptora. Zonas comunes Gimnasio equipado con aparatos e instalación completa de sauna y SPA. Seguro De garantía decenal en cumplimiento de la Ley 38/99 de 5 de noviembre de Edificación (LOE). Unidad de clientes Servicio personalizado de atención al cliente desde la firma del contrato hasta la finalización del periodo de garantía. Observaciones: Las marcas y modelos ofertados están sujetos a la disponibilidad del mercado en el momento de contratación. De no existir éstos, se sustituirán por otros de calidad similar contrastada. Esta información no es contractual y podrá ser modificada en el proyecto técnico final. Página | 146 ANEXO 6 Promoción 2 de Poblados Marítimos. Edificio Darsena. Página | 147 ANEXO 7 Promoción 3 de Poblados Marítimos. Ática Malvamar. Página | 148 Página | 149 Página | 150 Página | 151 ANEXO 8 Promoción 4 de Poblados Marítimos. Civisa al Mar. Página | 152 Página | 153