Colaboración con empresa de tasaciones

Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación UNIVERSIDAD POLITECNICA DE VALENCIA COLABORACION CON EMPRESA DE TASACIONES PROYECTO FIN DE CARRERA REALIZADO POR: D. JUAN CA STILLO M ORCILLO TUTORIZA DO POR: D. PEDRO GERARD O SALINAS MART INEZ VALEN CIA JUNI O 2011 A Julia, por su apoyo infinito…. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INDICE GENERAL DEL PROY ECTO FIN DE CARRERA A. MEMORIA DESCRIPTIVA CAPITULO 1: INTRODUCCION 6 1.1. OBJETO DEL PROYECTO 6 1.2. MOTIVACIÓN DEL PROY ECTO 7 CAPITULO 2: TEORIA EN LA VALORACION DE INMUEBLES 8 2.1 CONCEPT O DE VALO RAC IÓ N INMOBILIARIA 8 2.2 DEFINICIÓN DE TIPOS DE VALOR 9 2.3 TIPOS BÁSI COS DE PRODUCTO S INM OBILI ARIOS 10 2.3.1. TIPOLO GIA DE VI VIE N D AS 11 CAPITULO 3: MARCO NORMATIVO. 14 3.1 EL MERCADO HIPOTE CARI O 14 3.2 MA R CO LEGAL Y NORMATIVA APL IC AB LE EN LA TASA CIÓ N HIP OTE CARIA. 1 5 3.3 OBJETO Y ÁMBI T O DE APL I C AC IÓN DE LA ORDEN ECO/805 16 3.3.1 OBJETO 17 3.3.2 AMB I TO DE AP LICA CIÓN 1 7 3.4. PRINCIPIO S DE LAS VALOR ACIONES INMOBILIARIA S 18 3.5 FI NALIDA DES DE LA S VALORACIONES INMOBILIARIA S 18 3.6 COMPROBA CIONES Y DOCU MENTACI ON 20 3.7 DOCUMENTACIÓN NECESAR IA 21 3.8 CONDICI ONANTES Y AD VE R T EN C I AS 22 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CAPITULO 4. METODOS DE VALORACION 24 4.1. METOD O DE COSTE. 24 4.2. MÉTOD O DE C OM P AR ACI Ó N. 33 4.3. METOD O RESIDUAL ESTATIC O 37 4.3.1 APLI CA CIÓN 37 4.3.2 PROCEDIMIENTO 37 4.4. MÉTOD O DE CAPITA LIZA CIÓN. 4 1 CAPITULO 5. EL INFORME DE VALORACION 44 5.1 INT RODUCCI ON 44 5.2 ASPEC T OS FORMALES DEL INF ORME 45 5.3 EL PROCESO DE VALOR ACION 46 5.3.1 DA TO S GENERALES 47 5.3.2 DA TO S DEL INMUEBLE 47 5.3.3 CALCU LO DE VALORES 49 5.3.4 VALO R DEL INMUEBLE 49 5.3.5 ESTRUCTURA DEL INFORME 50 B. VALORACIONES RE ALIZADAS D URANTE LA COLABORACION CAPITULO 6: EJEMPLOS PRACTICOS DE VALORACIONES DE INMUEBLES URBANOS 59 6.1. Solar urbano residencial 6.2. Solar rustico 6.3. Local comercial en bruto 6.4. V ivi enda plurifamiliar de v .p.o. con garaje y trastero 6.5. Sucursal bancaria en planta baja 6.6. V ivie nda un ifa mil iar ad os ada 6.7. V ivi enda libre Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 6.8. O fic ina e n ed ific io p lu rif am il iar 6.9. V ivi enda unifamili ar entre medianeras 6.10. Local en planta baja alquilado 6.11. Solar industrial 6.12. Nave industri al adosada 6.13. V ivienda con ejecución hi potecaria 6.14. V iviend a unif am ilia r e n cons tru cc ión 6.15. Nave indust rial aislada 6.16. Garaje en planta baj a C. ESTUDIO ECONOMIC O PARA LA FINALIZACION DE UN EDIFICIO CON LAS OBRAS PARALIZADAS CAPITULO 7: INFORME ECONOMICO 661 D. FUENTES DE INFORMACION CONSULTAD AS Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CAPITULO 1: INTRODUCCION 1.1. OBJETO DEL PROYECTO El objeto del proyect o que se redact a a continuación es conse guir aprender y dominar el proceso de v aloración de los di stintos tipos de i nmuebles urbano s mediante el cumplimient o de la Orden ministeri al ECO/805/2003 . Se pretende conseguir el aprendi zaje en la elaboración de in formes de tasaciones de inmuebles urb anos a trav és de la colaboraci ón con un despacho profesi onal que actualment e presta sus servi cios profesionales en una empresa de t asaciones de ámbit o nacional (VALMESA) si bien tambié n atiende encargos de tasaciones proveni entes de clientes parti culares con fines diversos que se expondrán durant e el desarrollo de los ejemplos práct icos expuestos en la segunda parte del proyecto. La memoria descriptiv a de este proyecto sigue la siguiente estruct ura: Capítulo 1: Se tr ata de un capítulo mer amente intr oductorio en el cua l se muestra el objeto d el proyecto, señalando los antec edentes de l mismo, así como las motivaciones que me han lle vado a realizarlo . Capítulo 2: En este capítulo se d escribe la funda mentación teór ica que h a c e r e f e r e n c i a a l a v a l o r a c i ó n d e i n m u e b l e s u r b a n o s . S e p r e t e n d e hacer una int roducción a la teoría que precede a un tratami ento más específico de la ley que determina las valoraciones de estos inmuebles. Capítulo 3: E s t e c a p í t u l o s e c e n t r a e n e l e s t u d i o d e l a p a r t e l e g i s l a t i v a que incide exclusiv amente en los métodos de valoración reconocidos para este fin, por lo que se procede básicamente a la explicación de la orden ECO/805 para las v aloraciones de inmuebles urbanos. Capítulo 4: En este capítulo se describen y expli can los métodos contemplados por la orden ministerial y que se aplicarán en la redacción de los i nformes realiz ados en la parte práctica del proyecto . Pretende ser una síntesis dando un punto de vista comprensi ble a los métodos de valoraci ón aplicado s. Capítulo 5: Se procede a explicar como se estructura un i nforme de tasación apli cando los con ceptos defi nidos ant eriormente. El objetivo es mostrar prácti camente como se desarrolla el esquema de t rabajo respetando la normativa legal y reflejan do todos los punt os necesarios para su comprensi ón, de una forma clara y comprensi ble, tanto para un cliente ajeno a la t erminología como p ara otro técnicament e más preparado (por ejemplo los departament os de riesgos de las entidades bancarias). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Capítulo 6: En este capítulo se recogen los ejemplos prácti cos realizados durante el desarrollo de la colaboración con el estudio profesi onal. Si bien se han realizado más t asaci ones durante este peri odo de t rabajo que abarca el proyecto final de carrera , se señala que se han tomado ejemplos de inmuebles di stintos entre sí, puesto que son tipologías distintas de i nmuebles o bien porque , pese a ser inmuebles de igual tipología, se han realizado con métodos diferentes debido a la finalidad del mismo o por las circunst ancias que concurren en el momento de realizarse el informe de v aloración . Capítulo 7: E n e s t e c a p í t u l o s e a d j u n t a un informe que comple menta el trabajo de tasador por sus conoci mientos en el análi sis de las certificaci ones de obra. Se trata de in formar a una entidad bancari a que ha prestado dinero a una promotora para construir un inmueble sobre el que pesa una hipoteca. Al no poder devolver el importe del préstamo el banco tiene que acabar la obra, por lo que necesita asesoramiento sobre el estado real de la obra realizada y sobre los costes pendientes hasta la finalización total del inmueble. Esta f aceta del tr abajo del tasad or existe puesto que las entidade s bancarias confían en los servici os prestados por est os profesio nales tanto a la hora de valorar la promoción completa como la parte de la misma que queda por concluir. 1.2. MOTIVACIÓN DE L PROYECTO El principio básico que motiva la realización de este proyecto es superar el último requisito exigido para la obtención del títu lo de Arquitecto Técnico expedido por la Escuela Técnica Superi or de Gestión de la Edifi cación de Valencia. No obstant e, cabe señalar que, independientement e de la motivación académi ca defi nida, existen ot ras razones que i mpulsan el desarrollo del presente proyecto. Es de remarcar q ue aparte de la motivación anterior, en la actualidad es de suma importanci a el conocer y dominar la v aloración de activ os inmuebles puesto que el conocimiento del v alor de estos es vital para las operaciones económicas en las que se encuentran inmersos habi tualmente, tales como la compra-venta, el alquiler, expropiaciones o la constitución de una hipoteca sobre el bien valorado. Para resolver estas situaci ones existen unos métodos de v aloración que se van aponer en práctica en el proceso de desa rrollo de los i nformes de tasación en colaboración con un estudi o profesional. Este trabajo, en si mismo, es la esenci a de la motivación: el consegui r los conocimientos profesi onales adecuados en el tema de las tasaciones inmobili arias dentro d el abanico de posibili dades que da la profesi ón de Arquitecto Técnico, puesto que la ev aluación de los activos in mobiliarios es de gran interés en tant o que son necesarias en un gran n úmero de intervenciones profesionales tales como las expropiaci ones de t errenos, las hipotecas (trabajando para una soci edad de tasaci ones homologada), realiz ación de Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · valoraciones catast rales, cálculo de v alores de seguro de los inmueble s, particiones de herencias , compravent as, reparcelaciones , etc. La profesión de ta sador, en si , necesita de una dosis a decuada de conocimient os técnicos para poder s uperar los posibles conflict os de interés que muestra un mercado como el inmobi liario, puesto que este es un marco variable donde fluctúan los valores de manera const ante y se debe tener l a seguridad del v alor conseguido con el apoyo de una base científi ca (que da el conocimi ento de la orden ECO/805) y el buen juicio y la honestidad en su aplicación. CAPITULO 2: TEORIA EN LA VALORACION DE I NMUEBLES 2.1 CONCEPTO DE VALORACIÓN INMOBILIARIA La va lor ació n in mob iliar ia c ons iste, bás icame nte e n d eter mina r e l V alor de Mercado de un Bien Inmueble, expresado en unidades monetarias, en un momento determin ado y con una finali dad concret a definida previ amente. Se trata pues, de un valor económi co que responde a la ley de la oferta y de la demanda y que tiene en cuenta otra cuali dad de los bienes que es la escasez del product o. Esta escas ez se expresa de una forma e conómica con el alza o la baja del valor del bien. Por ello, al valor de cambio del bien , se le denomina Valor de Mercado. Est e valor será el único valor real que debe determin arse en la valoración inmobiliaria. Como se ha comentado en el p árrafo anteri or, la escasez o la abundanci a del p r o d u c t o h a c e e n t r a r e n j u e g o l a l e y d e l a o f e r t a y d e l a d e m a n d a : e s d e c i r , obtendremos mayor precio cuant o más escaso sea el bien y vicev ersa. Existen dos acepciones del concepto de valor: el valor de uso y el v alor de cambio. * El val or de uso e s e l v a l o r d e u n b i e n e n f u n c i ó n d e l a u t i l i d a d q u e reporta a la persona. * El val or de cambio e q u i v a l e a l a c a n t i d a d d e d i n e r o q u e s e e s t a dispuesto a pagar por el bi en. Este valor depende de la ofert a y la demanda, es deci r, tanto de las necesidades de los a dquiri entes como de la escasez o abundancia existentes. Al valor de cambio se le denomina valor de mercado y es el v alor que se busca con la valoración inmobi liaria. Es importante no confundir el Valor de Mercado de un inmueble con su coste , pues este último término comprende solamente una parte del valor total. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · El cost e es el gasto necesari o para construir el in mueble y es igual al coste del suelo más el coste de la const rucción terminada para cumplir su fi nalidad totalmen te term inado ( llave en mano y list o para su venta ). Dentro del Valor de Mercado se incluye además del coste (que incluye el coste de adqui sición del suelo y el co ste de la const rucción) otros gast os necesarios para su venta y el benefi cio del promotor. 2.2 DEFINICIÓN DE TIPOS DE VALOR El trabajo del tasado r es obtener un valor de merca do lo menos contami nado posible de aspectos subjetivos y también administrativos. No obstante, existen unos v alores denominados objetivos que son independient es de la finali dad de la valoraci ón. Estos son consecuen cia de la situación real de los merc ados y de la fi nalidad d e la valoraci ón: fisc al, hipotecaria o legal . Los valores objetivos , de los que hay que decir que so n inseparables de ciert a subjetividad son los siguientes: A) El Valor del Mercado El Valor de Mercado de un bi en inmueble es el precio que un comp rador potencial, buen conocedo r del bien y del mercado est a dispuest o a pagar libremente en un momento determinado. El Valor de Mercado de un bi en inmueble se obti ene por comparación co n valores de inmuebles si milares. De estos valores encontrados se si nteti za un valor úni co que será el del inmueble en cuestión. Este valor debe calculars e siempre como fin de la v aloración o como un valor de referenci a. La normativa de Enti dades Financieras defi ne el Valor de Mercado como : “el importe neto que razonablemente podría esperar reci bir un vendedor por la venta de una propi edad en la fech a de la valoración , mediante la comercializaci ón adecuada, y suponiendo que exi ste al menos un comprador potencial correctament e informado de l as característi cas del inmueble , y que ambos, comprador y vendedor , actúan libremente y sin interés parti cular en la operación”. B) Valor de reposición Equivale al coste que supondría construi r el bien inmueble, a preci os actuales de los factores que intervienen ─ mano de obra, materi ales, etc. ─ deduciendo de e ste la de prec iación s ufr ida a lo l argo de su ex iste nc ia. No ob stan te, también se consi dera que en el v alor de reposi ción se incluye el valor del suelo sobre el que se ha construi do el inmu eble , incluyendo su infraestructura y equipami ento. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · - Ley 6/1998 sobre Régimen de Suelo y Val oraciones. (Parci almente derogada en este momento por las prescripciones conteni das en la nueva Ley del Suelo). - Ley 38/1999. Ley de Ordenación de la Edificación. Contiene algunos aspectos relativos a la valoración en edi ficios. - R.D. 1867/1 9 98 ( modi fica el Reglamento hipotecari o) - Orden EC0/805/ 2003 d e 27 de Marzo (Normas de valoración de bi enes inmuebles). Obli gatoria desde el 20 03 hasta el 2007 q ue se modi fica por nuev a legislación. - Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre ( M odific a la orden ECO/805 /2007 sobre normas de valoración de bi enes inmuebles y de determinados derechos para ciertas fi nalidades fi nancieras). - Ley del Suelo 8/2007 de 28 de Marzo (Nueva Ley del Suelo que regula el nuevo ordenamiento urbanístico y régimen de v aloración del suelo. - EHA/564/2008, de 28 de Febrero ( Modific a la O. ECO/805/2003 sobre normas de valoraci ón de bienes i nmuebles y de determi nados derechos para ciertas finalidades fi nancieras). - Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de J unio (Tex to re fun dido de la Ley del suelo). - Real Decr eto 2006/2008, de 12 de Diciembre (Regulación del Plan Estatal de viviendas y Rehabi litación 2009- 2012) Como podemos observar la normativ a fundament al es la ORDEN ECO/805/2003 , de 27 de Marzo, del MINISTERIO DE ECONOMI A, sobre NORMAS DE VALORACION DE BIENES INM UEBLES Y DE DETERM INADOS DERECHOS PAR A CIERTA S FINALIDA DES FINANCI ERAS, así como sus modificaciones puntuale s anteriormente referenciadas: Órdene s EHA /3011/2007 de 4 d e octubre y EHA/564 / 2008, de 28 de f ebrero. La Orden ECO/8 05/2003 , de 27 de marzo , en su preámbulo “...est ablece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determin ados derechos reales para las finali dades contempladas en su ámbit o de aplicación, así co mo para la elaborac ión de Infor mes y Cert ificados en los que se formali zará...” . Dicha orden no contiene ninguna disposi ción de tipo subjetivo relacionada con la capacidad de tasar ni para designar al t asador. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 3.3 OBJETO Y ÁMBITO DE APLI CACI ÓN DE LA ORDEN ECO/805 Se reflejan en el artículo 3 de la Orden ECO/805. Las entidades de crédi to que dispongan de servi cios de tasaci ón y las soci edades de t asación homologadas cuando v aloren para cualesquiera de las finali dades integradas en el ámbito de aplicación de la Orden ECO referenciada , deberán hacerlo aplicando en los términos establecidos en la misma, los principios que dicta dicha orden. Como ya hemos visto en apartados anteriores, para la valoración de inmuebles seguiremos las di rectri ces que marca la Orden Mi nisterial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoraciones de bienes inmuebles, y de det erminados dere chos para ciertas fi nalidades fi nancieras, modifi cada por la orden EHA 3011/200 7 de 4 oct ubre, que contempla las defini ciones, principi os a considerar, métodos de v aloración , elaboración de informes de tasaci ón y disposi ciones especiales, ya que aunque no v ayamos a cumplir la finalidades que se detallan en ella, es la mas completa. 3.3.1 OBJETO El objeto de la Orden se especifica en su artículo primero: “La presenta Orden tiene por objeto la regulaci ón del régimen jurídi co al que ha de ajustarse el cálculo del Valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos , así como la elaboración de los i nformes y certi ficados en los que se formalice , siempre que dicho cálculo se reali ce para alguna de las finali dades integrantes de su ámbit o de aplicación.” 3.3.2 AMBITO DE APLICACIÓN La presente Orden será de aplicación si empre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finali dades siguient es: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vay an a formar parte de la cartera de cobert ura de títulos hi potecarios emiti dos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/198 2, de 17 de marzo, por el que se desarrollan d e t e r m i n a d o s a s p e c t o s d e l a L e y 2 / 1 9 8 1 , d e 2 5 d e m a r z o , d e R e g u l a c i ó n d e l Mercado Hipo tecario. b) Cobertura de las provi siones técnicas de las entidades aseguradora s exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre , por el que se aprueba el Reglamento de Orde nación y Supervisión de los Seguros Privados . c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliar ias reguladas en el Real Decreto 13 09/2005, de 4 de noviembre, por e l q u e s e r e g u l a e l R e g l a m e n t o d e l a L e y 3 5 / 2 0 0 3 , d e 4 d e n o v i e m b r e , Reguladora de las Instit uciones de Inversi ón Colectiva. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · d) Determinación del patr imonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de di ciembre , por el que se aprueba el Reglamen to de Plan es y Fondos de Pensiones . Modificado por art. único.1 de Orden EH A/301 1/2007, de 4 oct ubre. En el desarrollo del proyecto de colabora ción reali zado se va a seguir di cha orden en la realización de los informes de valoración, pues la más completa. Quiero destacar del Tí tulo I, dos apartados importantes como son los principio s en los que se basan los proce sos de v aloración y las finali dades de la norma , ya que se nombrarán en sucesivos capítulos. 3.4. PRINCIPIOS DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS 1. Las entidades de crédit o que dispongan de serv icios de tasación y las sociedades de t asación homologadas cuando valoren en el ámbi to de aplicación de la Orden deb erán hacerlo apli cando, entre otros términos establecidos en la misma, los siguientes principios: a) Principio de finalidad según el cual la fi nalidad de la valoración condi ciona el método y las técni cas de valoración a segui r. Los cri terios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la v aloración. b) Principio de mayor y mejor uso , según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser de dicado a diferentes usos será el q ue resulte de destinarlo , dentro de las posi bilidades le gales y físi cas, al económicament e más aconsejable, o si es suscepti ble de ser const ruido con distintas int ensidades edificat orias, será el que resulte de construirlo , dentro de las posibilidades legales y físicas , con la intensidad que permita obt ener su mayor valor. d) Principio de proporcionalida d , según e l cual los informes de t asación se elaborarán con la ampli tud adecua da teni endo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración , así como su singularidad en el mercado. e) Principio de prudencia , según el cual , ante vari os escenarios o posi bilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación . f) Principio de sustitución , según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caract erísticas sust itutivos de aquél . g) Principio de transparencia , según el cual el i nforme de valoraci ón de un inmueble deberá co ntener la información necesaria y sufici ente para su fácil comprensión y detallar las hipótesi s y documentación utilizadas . 2. Los principios recogi dos en el apartado anterior se uti lizarán como criterios de interpretaci ón y, en su caso , de integración de las normas de la Orden . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 3.5 FINALIDADES DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS Si no se dispone de i nformación sobre transacci ones actuales dentro de l mercado inmobiliario, la valoraci ón de los bienes se convi erte en un t rabajo de estimaci ón para calcular su v alor. Por este motiv o, en la valoración adqui ere una gran import ancia la fi nalidad. Es decir , del objetiv o de la valoración va a depender el modo en como se va a valorar el inmueble. Como las situaciones y finalidades que se dan en este campo son mu y variadas, se hace preci so revisar las situaci ones probables en las que se hace precisa la valoraci ón de bi enes inmuebles. No se puede hacer una enum eración completa de t odas las tipologías de situaciones en las cuales la valoraci ón es necesaria, pero con car ácter general se muestran los siguientes como ejemplos más habituales: 1. Tras realizarse una transacción in mobiliaria se desea conocer a que p r e c i o s e h a r e a l i z a d o . S e t r a t a d e l a v a l o r a c i ó n d e u n b i e n i n m u e b l e a efectos fiscales. 2. Se va a producir una operación inmobiliari a y se desea conocer el precio normal al que puede y debe reali zarse dicha t ransacción . Es el caso de las tasaciones de i nmuebles a efectos de garant ía hipotecaria . 3. Se quiere conocer el valor de un bien inmueble a efectos inf orm ati vos . Es, por ejemplo, el caso de una empresa que qui ere actualizar su balance y reflejar en el mismo el valor real de su inmo viliza do De forma más extensa podemos consi derar la siguiente li sta de situaciones en las que se requiere la aplicaci ón de técnicas de v aloración inmobiliaria: a) La valoración en el negocio inmobiliario privado, en especial la ad quis ición y ve nta d e in mue ble s. b) Valoración de inmuebles como activos para la inv ersión colectiva de carácter i nstitucional (mutualidades, compañías de seguros y fondos d e pensiones). c) Valoración de inmuebles en garantía del pago de préstamos hipotecarios. d) Valoración de edificios a efect os de seguro de riesgos. e) Análisis de la viabilidad económi ca de una promoción inmobiliaria sobre un solar. f) Valoración del contenido del derecho de propi edad de los terrenos en sistema de actuación urbanística para la redacción de pro yectos de compensación y reparcelaci ón. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · g) Valoración del aprovechamient o urbanístico de terrenos para la realización de cesiones , permutas, transferenci as, etcétera. h) Determinación del just iprecio de los i nmuebles para su expro piación forzosa. Desde el punto de vista de la práctica profesi onal podemos sintetizar la activi dad de las valoraciones en dos tipos: valoraci ones de mercado y valoraciones admi nistrativas. 1- Las valoraciones de mercado están basadas en los conocimi entos que el tasador aport a sobre las condiciones del m ercado que i nciden en el valor del bien, mediante la apli cación de técni c as precisas. Son ejemplos de ese caso : la valoración de bienes de herencias, dictámenes peri ciales, comprobación de valores a efectos de i mpuestos y análisis de inversi ones inmobiliarias. 2- Las valoraci ones admini strativas son las que deben llevarse a cab o aplicando una normativa precisa. Son ej emplos, la tasación de bienes en garantía hipotecari a y valoraciones catast rales. Estos criterios legales no ti enen por que ser trasladados a las valoraci ones de mercado y que se desarrollan conforme a los conoci mient os y practica del tasador. Pero, nada impide que en estas últimas se utilicen , en todo o en parte, los criterios establecidos en cada caso por alguna de las normas que posteriormente veremos, como es el caso que ocupa el presente proyecto. 3.6 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACION Para determi nar el valor de tasación se reali zarán las comprobaciones necesarias para con ocer las caract erísticas y sit uación real del objet o de la valoración, y requeri r la documentación necesari a que comentará a continuación . Entre las comprobaciones a que se re fiere el apartado ant erior, se inclui rán al menos las siguientes: a) La identi ficación físi ca del i nmueble, mediante su lo calización e inspecci ón ocular por parte de un t écnico competent e, comprobando si su superficie y demás característi cas coinciden con la descripci ón que conste en la documentaci ón utilizada para realizar la tasación , así c o m o d e l a e x i s t e n c i a d e s e r v i d u m b r e s v i s i b l e s y d e s u e s t a d o d e construcción o conserv ación aparente. b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destin e. c) En el caso de viviendas, el régimen de protección pública. d) El régimen de protección del patrimonio arquit ectónico. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existenci a del derecho al aprovechami ento urbanísti co que se valore. 3.7 DOCUMENTACI ÓN NECESARIA Para realizar el cálculo del valor de t asación , se deberá haber di spuesto previamente de t odos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bi en, la finalidad de aqué lla, el estado de ocupación y const rucción de aquél y el mét odo de valoración utilizado. Entre los documentos a los q ue se refi ere el párrafo anterior se i ncluirá la certificaci ón registral acredit ativa de la titularidad y cargas del in mueble, así como de su descri pción completa , expedida dentro de los t res meses anteriores a la fecha de la v aloración , o sus equivalentes legales en soporte s alternativos. Igualmente se incluirá el docume nto con la información catast ral descriptiva y gráfica del in mueble obtenido di rectamente a t ravés de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha documentació n deberá haber sido expedi da dentro de los tres meses anteriores a la fecha de v aloración. No obstante, en la valoración de bi enes , a nuestros efectos, dicha certificación podrá ser sust ituida por original o copi a de nota si mple registral , expedida dentro de los t res meses anteriores a la fecha de v aloración , que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro del Registro de la propiedad; por fotocopi a de escritura de pro piedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedi mientos telemáticos por el Registro de la Propi edad. Además de lo señalado en el apartado anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a ) E n e l c a s o d e e d i f i c i o s e n c o n s t r u c c i ó n o e n r e h a b i l i t a c i ó n q u e s e valoren para la hipótesi s de edificio termi nado, y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondient e, la licenci a de obra, la última certi ficación de la obra ejecut ada expedida por la direcci ón facultativa, así como el contrato de ejecuci ón de la obra y el presupuesto de contrat a, si existen. b) En el caso de viviendas sujetas a prot ección públi ca, cédula de calificaci ón o documento admini strativo que acredi te o permit a determinar el precio máximo en v enta o alquiler. c) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedi do total o parcialmente , el contrato de arrendami ento u otro t ítulo de ocupación , el último recibo de la renta abonado a sí como una certi ficación Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · expedida por el prop ietario en la que se e xpresará con claridad: ca da una de las superficies arrendadas dent ro de la finca; la renta neta anual producid a en total y por cada un a de las partes; el estado de ocupación del i nmueble; el estado de pago de las rentas vi gentes; los gas tos imp utab les al in muebl e, c on ind icac ión d e lo s re perc utidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. d) En el caso de fincas rústi cas, la docume ntación catast ral relevante, la referente a su régi men de explot ación, así como, en su ca so; la del derecho de riego y la de su rendimi ento. e) En el caso de lo s terrenos que se v aloren atendiendo a su apr ovecha mien to urb anístic o o pa ra ed ificio s en proye cto, cé dula ur ban íst ica o c ertif ica do mun ici pal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo , y en su caso, su aprovechamient o urbanístico, condici ones para su desarrollo o documentación necesari a para determinarlos. f) En el cas o de ed ific ios en r égime n de pro pied ad hor izon tal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, lo s estatutos de la com unidad de propiet arios, document o equivalente o certificaci ón del admini strador de la comuni dad acre ditativa de las limitaci ones de su uso u ot ras circunstancias conteni das en aquellos que pudieran afectar a su valor. 3.8 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Para que el v alor de tasación ca lculado de acuerdo con la Orden pueda s er utilizado para la fi nalidad hipot ecaria ha de estar li bre de condici onantes par a poder emplear los certi ficados e informes de tasaci ón con el fin requerido. A los efectos de la Orden Mi nisterial se considerará que exi ste un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podi do realizar las comprobaciones mínimas . b) Cuando, est ando cedido el uso del inmueble , no se haya dispuesto del contrato de arrendami ento u ot ro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendami ento o cesión. c ) C u a n d o e l i n m u e b l e e s t é s u j e t o a p r o t e c c i ó n p ú b l i c a y n o s e h a y a podido calcular su v alor máximo legal. d) Cuando no se haya di spuesto , en su caso , de algun a de la documentación siguiente: - El proyecto visado. - La licencia de obra. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · - Cédula urbanística o documentación similar. - La de la adscripción del dere cho de riego a la fi nca rústica , cuando ésta se v alore como regadío. e) Cuando concurran otras circunst ancias que i mpliquen dudas razonadas sobre la corre cta identi ficación, física o regi stral , del inmueble a tasar. A los efectos de la Orden se consi derará que exi ste un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre algun o de los datos uti lizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indi can a continuación : a) Cuando existan discrepanci as entre la realidad físi ca del inmueble y sus descripci ones registral o catastral que no i nduzcan a duda r sobre su identifi cación o característi cas y qu e no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b) Cuando el inmueble que se v alora no esté conforme con el planeamiento urbanísti co vigente, salvo que se haya formulado un co ndic ionan te, o, cuand o, no s iendo exigib le la emis ión d e un condicionante, no se hay a podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del in mueble. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o aut orizaciones administrativ as que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modifi caciones en el valor certificado. d) Cuando en la valoraci ón se hayan ut ilizado mét odos diferent es de los indicados en la Orde n. e) Cuando para cal cular el v alor máximo legal no se haya dispuest o de la Cédula de Calificaci ón. f) Cuando no se haya dispuest o de los documentos necesari os para valorar inmuebles en construcción , proyecto visado, licenci a de obra, certificado de la DF, presupuesto de cont rata, etc. g) Cuando la re ferencia cat astral no exist a o no pueda ser conoci da a través de la oficina virtual del Catastro. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CAPITULO 4. METODO S DE VALORACION Los métodos aplicados en la reali zación de este proyecto, de acuerdo co n la orden mini steri al ECO/805/20 03 son : • Método de cost e. • Método de compara ción. • Método resi dual estático. • Método de capit alizaci ón. 4.1. METODO DE COSTE. Este método considera que el valor de un bien es el costo de sustituirlo por otro de iguales caract erísticas. Generalment e, en el caso de los bi enes de capital como maquinari a, ordenadores o vehículos, no es posible adquirir el bien cuando ha pasado bastante tiem po, puesto que el bien puede estar obsoleto. Sin embargo, los bienes inmuebles no presentan las mismas caract erísticas , tienen una duraci ón superior a la mayoría de los re stantes bi enes de capi tal, y además, el efecto que ti ene la antigüed ad sobre el v alor del inmueble juega un papel ambiguo: por un lado un inmueble antiguo presenta un elevado grado de obsolescenc ia funcion al y es tá constru i do con ma teriales y técnic as actualmente poco utili zadas; pero, por ot ro, el paso del ti empo ha provocado q u e s u l o c a l i z a c i ó n r e l a t i v a s e h a y a m o d i f i c a d o y , e n m u c h o s c a s o s , h a y a mejorado. A la hora de determinar el cost e de sustitui r un inmueble hemos de di stinguir entre dos componentes fundamentales: el suelo y la edificación . Por un lado, el suelo sobre el que ésta construido el inmueble no precisa reposición alguna, es decir , existe con independe ncia de lo que ha ya const ruido sobre él , pero por el contrario , la construcción sí pierde valor con el paso del tiempo. Para determinar el valor de la construcci ón hoy de un i nmueble que tiene ya ci erta antigüedad t endremos que tener en cuent a dos aspectos bási cos: 1) Cuánto nos costaría construir la edificación hoy de nuevo 2) Cuánto debemos restar del coste anterior para reflejar la depreciación del inmueble . El Método del Cost e nos permit e calcular el Coste de Re emplazamient o o Reposición (bruto o neto) de toda clase de edifi cios y de elementos de edificios, en proy ecto, en construcción o rehabilitación, o terminados. El Coste de Reemplazamiento o de Reposición es el coste total estimado de reponer el in mueble valorado por ot ro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnol ogía actual es. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · El método del coste es aplicable a todo s los edificios y/o elementos de un ed ific io. E n s e n t i d o e s t r i c t o e s t e m é t o d o n o e s a d e c u a d o p a r a d e t e r m i n a r e l v a l o r d e un inmueble (que se compone de suelo y edificación) porque el valor del suelo no se puede determi nar por el método del cost e. Esta difi cultad se s alva aplicando el valor de mercado del suelo obtenido a partir de otros métodos. El método del coste es aplicable en los siguientes casos: a) Valoración del coste de un pr oyecto de construc ción. b) Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación. c) Valoración de edificaciones en supuest os de ruina. d) V alo ració n de las ind emnizac iones e n la s ed ificac iones e n proy ecto de reparcelaci ón. e) Cálculo de las amortizaciones. f) Cálculo del coste de emplazamiento de algún acti vo fijo que se prevé construir directamente por una empresa. g) Control de la marcha y gastos de una ob ra en curso. h) De certificaciones para las entregas parci ales de prést amos hipotecarios a la const rucción. i) Valoración para el mercado hi potecario de i nmuebles ligados a una explotación económica. Según la Orden ECO es obligatorio el cálculo del valor del inmueble a través del método del cost e para cualquier t asación, si bien no siempre se toma como valor de t asación . El Método del coste permite calcular el valor de un inmueble como la sum a del valor del solar más el coste de construcción del edi ficio y otros gastos nec esario s pa ra l a edif ica ción de l inmueb le. El cálc ulo del cos te actu al d el edificio supone esti mar el coste de su reposici ón o sustitución por otro i nmueble de simi lares características. El Valor de Reposición a Bruto es la suma de las inversi ones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un activo por otro nuev o de las mismas característi cas con tecno logía y materi ales de construcción actuales y a precios actuales . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · útil por su simplici dad pero no resulta el más real, puesto que no está claro que los edificios se deprecien de form a constante todos los años. Tampoco explica el hecho de que hay construcciones en uso de más de 100 años, los cuales , según es te método tendría n un valor c ero ya que estar ían totalm ente amortizados. (La amorti zación es la expresión contable de la depreci ación). Esto se puede corre gir considerando un valor residual al final de la vi da útil ec onó mica de l ed ificio de u n 20 % ó u n 30% de l valo r in icial, y sie mpr e q ue el edific io no esté totalm ente en ruina. La vida útil estimada como máximo es la siguiente: Edif icios de us o re sid enc ial 10 0 años. Edif icios de of icin as 75 a ños. Edif icios co mer cia les 50 a ños. Edif icio s uso in du str ial o lig ados a explotación económi ca 35 años . En e l caso de e dificio s no d estina dos a un uso d eter minad o, la vid a út il má xim a se obtendrá ponderando los plazos máximos , señalados anteriorment e en función de la superficie dest inada a cada una de los usos. 1.2 Depreciación por el uso. Además de la antigüedad ya se ha comentado que otro factor importante que interviene en el valor de la construcción es el estado de conservación que presente. Dos edifi cios de la misma edad pueden presentar aspectos muy diferentes hasta el punto de uno estar en ruina y en estado de abandono y el otro en perf ecto uso en funci ón del mantenimiento que se haya efectuado a lo largo de la vida del mismo. 2. Depreciación funcional. Viene motivado por deficienci as en el diseño arquitectónico que impide la ópti ma utilización del inmueble. La depreciación funcional tiene una est recha relación con la anti güedad del edi ficio. Formas de diseño que hace algunos añ os podían ser normales encontramos que no responden a las necesi dades actuales . Viviendas de dimensi ones excesivas , alturas de techos de masiado grandes , habitaciones que no ventilan, pasillos muy largos, etc. Afecta igualmente a las i nstalaciones y falta de servi cios, que hoy consideramos como estándares no rmales: número de puntos de luz y enchufes, tomas de antena y de teléfono , calefa cción, instalaciones de a gua con sifones, sección de tubos , etc. Puede ocurrir tambi én a la inv ersa, que construcci ones antiguas de cali dad excepcional se rev aloricen con el paso del ti empo por la buena situación urbana en que se encuentran que hace subir considerablemente el precio. 3. Depreciación económica. Consiste en la disminución del valor de un inmueble por causas de carácter econ ómico ajenas al mismo . El mercado inmobili ario está en continuo cambio y puede p rovocar la si tuación de fuera Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · de mercado de determi nadas zonas de la ci udad h eredadas hist óricamente , como algunas zonas residenciales someti das a la expansión del Centro de Negocios de la ciudad , zonas in dustriales en el centro de la ciudad , asentamient o de grupos de poblaci ón socialmente rechazados , o tramas urbanas obsoletas que son v aloradas negativ amente (proximidad de las vías del tren o au topistas, c alles estrecha s y si nuosas sin ventilación ni soleamiento, etc). En estos casos se produce una baja da de preci os y una infrautili zación del edificio con la correspondi ente depreciación económica del valor del inm ueb le. En resumen, la depreci ación subsanable supone, sobre todo la depreci ación física, una corre cción en el coste de la const rucción y la d epreciaci ón se trasforma en una merma en el valor global del inmueble. 4.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN. El método de comparaci ón permite la obtención del Valor de Mercado más probable de un bien inmueble mediant e la comparación con los precios de venta de i nmuebles similares de la misma zona. Se trata de un método en el cual el Valor de Mercado se obtiene de forma directa por sínt esis de los precios de mercado de ot ros inmuebles similares comparables o equivalentes funcionalmente. De aquí que el método de Comparación es el método más utilizado . Siempre que sea posi ble su obtención, es decir cuando el mercado proporcione sufi ciente informació n, su aplicaci ón es prioritaria sobre cualqui er otro mét odo. 4.2.1 Aplic ación Para aplicar est e método es impresci ndible disponer de una ba se de dat os de inmuebles similares al que se trata de v alorar. Es necesario tener datos sobre los precios de t ransmisión o de ofert a así como de las característi cas y pri ncipales circunstancias que influyen en el valo r del inmueble. Además, la observació n debe contemplar precios actuales (refer idos al mome nto en que se realiza la tasación) y su ev olución o tendencia. El valor de mercado de un determin ado inmueble se explica por sus características endógenas, así pues es necesari o que el tasador conozca por su propia experiencia o por i nvestigación di recta esas característi cas y los mecanismos que permitan explicar la formación del preci o en el mercado. A efectos de la Or den ECO/805/ 2003 para la utili zaci ón del Método de comparación será necesari o que se cumplan los siguientes requisit os: a) La existencia de un mer cado repr esentativo de los in muebles comparables. b) Disponer de sufici entes dat os sobre transacciones u ofer tas que permitan, en la zona de que se trate , identificar parámetros adecuado s para realizar la homogenización de comparables . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · c) Disponer de i nformació n suficiente sobre al menos s eis transacci ones u ofertas de comparables que reflejen adecuadam ente la situación actual de di cho mercado. De acuerdo con el principio de temporali dad establecido en la ECO/850/2003, la u tiliza ció n del m éto do d e compar ación c ompor ta la obl igación de ind icar los datos concretos y las fuent es de los mismos (principio de transparencia ). Aunque la valoración del mercado de un bien i nmueble se refiere a un momento del tiempo, la praxis de las valoraciones inmobili arias requiere que esta valoración posea una ci erta estabilidad temporal, una vali dez durante un periodo de tiempo más o me nos largo. En el caso de las t asaciones para e l mercado hi potecario, queda implícito que el v alor tasado no será i nferior al valor de mercado durante el periodo que dure la hipoteca, puesto que en caso contrari o la garantía que ofrece el bi en inmueble seria i nsuficient e. Esta necesidad de estabilidad en la v aloración supone, en la práct ica, la introducci ón de algún factor o cri terio correct or de la valoración a la baja. 4.2.2 Proce dimiento La determinación del v alor por comparación puede des cribi rse a partir de los siguient es pasos: 1. Establecer las cualidades y características propias del i nmueble tasado que influyan en su v alor. Estas dependen del t ipo de in mueble a valorar como e s el emplazamiento, la clasifi cación urbanística (usos, intensidades , tipología edif icator ia y ac cesibil idad. 2. Anál isis de l segm ento d el m ercad o inm obi liar io re lat ivo a los in mue bles comparables por localización , uso y tipología. A parti r de informaci ones concr etas de trans acciones re ales, así c o mo de ofertas f irmes adecuadament e corregidas , se obtendrán precios act uales de compravent a al contado para dichos inmuebles. Como el mercado inmobili ario es muy opaco y queda reduci do al ámbito privado entre comprador y v endedor, así pues, generalmente, se cuenta con in formación sobre precios de ofert a. 3. Selección de la i nformación obteni da de una muest ra representativa de los precios de los inmuebles compar ables con el que se valora. 4. H omoge neiza ció n d e los compar ables co n los crite rio s, coef icien tes y/ o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble que se trate. 5. Asignación del valor del i nmueble en función de los precios homogeneizados. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Metodología para la realización del método de comparación 1. Realización del estudio de merca do. Búsqueda de inf ormación de campo representativa. En esta etapa debe mos recopilar de las b ases de da tos inmobi liarios aquellos bienes que se asemejen a nuestro inmueble objeto de estudio. En el caso de que no dispongamos de sufici ente canti dad de inmuebles deberemo s completar nues tros datos c on un estud io de campo en el mer cado. 2. Verificación de la información. Depuración de la muestra Del conjunto de i nmuebles que hemos seleccionado para formar la muestra deberemos eliminar aquellos que nos vayan a distorsi onar los resultado s o parezcan anormales. Una v ez aquí confec ci onaremos las fichas definitiv as de las muestras-testi go que se utilizaran en la comparació n. 3. Estratificación de la muest ra Seleccionaremos las muestras de mercado ciñéndonos a cri terios de: - Si tuac ión d el in mue ble y su e ntorno p róx imo. - Ubicación del elemento a valorar dentro del in mueble. - Superficie y distribución espaci al. - U so fu nciona l ( vivien da, oficin a, etc .) - T ipol ogía de la e dific ación - Características y calidades constructiv as del edificio. - Antigüedad. - Estado de conserv ación. - Servicios de los que dispone el inmueble. 4. Comparación del inmueble con otros inmuebles vendidos o en venta en el mercado. Homogeneización. La homogeneización de los testigos es un proceso necesari o para poder comparar otros inmuebles de la muestra con el inmueble objeto de valoración. Si tenemos un testigo que similar al nuestro pero no idéntico, puesto que es unos años más nuevo. En este caso el preci o considerado no es di rectamente aplicable a nuestro inmueble. Homogenei zar supone que si el testi go tuviese la misma edad que nuestro inmueble (recor damos que es mas nuevo) su precio de venta hubiese sido menor, de m anera que deberemos apli car un coeficient e corrector que reduzca el v alor del testigo . Con otras palabras como el testigo es más nuevo que nuestro inmueble tiene un preci o más alto de lo que tendría un inmueble con la antigüedad del nuestro. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DA TOS G ENE RA LES POND ERA CION ENTORN O PRO GRAMA SERVIC IOS COMUNES S U P E R F I C I E AC AB AD O S M² € €/M² 1 115,00 120.000 1.043, 48 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 0 1.043,48 18 187, 83 2 115,00 118.000 1.026, 09 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 0 1.026,09 18 184, 70 3 115,00 120.000 1.043, 48 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 0 1.043,48 18 187, 83 4 105,00 120.000 1.142, 86 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 M -2 -2 1.120,00 15 168, 00 5 95,00 115.0 00 1.210,53 I 0 I 0 I 0 M -4 I 0 MM -4 -8 1.113,68 16 178, 19 6 115,00 160.000 1.391, 30 I 0 I 0 I 0 M -4 I 0 MM - 4 -8 1.280,00 15 192,00 Media A ritmética 1.104,45 100 "M" Media Ponderada 1.098, 54 "MM" Much o Mej or que e l val orado "P" Pe or que e l valorado "PP " Mucho Peor que el valorado "I" Igual que e l valorado COMPA RA CION Y HOMOGENEIZA CION Comp araci ón Correcc ió n (%) Comp araci ón Correcc ió n (%) Comp araci ón Correcc ió n (%) Comp araci ón Peso ( %) Correcc ió n (%) Correcc ió n (%) Comp araci ón Comp araci ón Nº Testigo Valor Medio Ponderado Superfici e Precio Valor Unita rio ( E/m2) Correcc ió n (%) Total correc ion es Valor homoge neiza do ( €/M²) CONSER VA- CION Mejo r que e l valor ado 5. Ponderación de los valores corregidos obtenidos. La ponderación de los valores de la muestra ya homogeneizada de be orientarse a la eli minación de los v alores discordant es y a dar m ayor peso a las muestras que mas se asimi len a nues tro inmueble y que presenten mayor fiabili dad. La ponderación nos llevará a determi nar un valor que será, o bien la media aritmética de los v alores homogeneizados, si todos ellos son igualmente fiables y similares, o por el contrario, a una media pondera da, para el caso en el que existan testigos mas fiables o simi lares que otros. El v alor que se obtiene de la media aritméti ca o ponderada recibe el nombre de valor de mercado por comparación. La homogeneización La homogeneización es el proceso mediante el cual se apli can los datos extraídos del mercado a las condici ones del inmueble objeto de v aloración . La tabla de homogenei zación se construye una v ez determinadas las v ariables que, a criterio del tasador, mas influyen en la determinación del v alor. En las tablas se comparan t odos los testigos con el inmueble a tasar y se v a corrigi endo el valor de los testigos medi ante u nos c oef icie nte s ( o ín dic es) de homogenización. - Cuando el testigo consi derado presen te una cara cterística mejor a la de nuestro i nmueble a tasar deberemos a plicarle al preci o un índice corrector menor que 1. - En caso contrario , si el testigo presenta una ca racterísti ca tal que nuestro inmueble es mejor que el testigo entonces deberemos aplicarle al último un índice corrector mayor que 1, pues en el caso de que fuese igual que nuestro inmueble sería vendido a mayor preci o. - Esta operación debe repeti rse para todos los t estigos y para todas las características o pará metros de homogeneización. (Ver tabla). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · K. margen de beneficio esti mado que se lleva el vendedor, en función del mercado, es la difere ncia entre la tendenci a del mercado y el v alor del suelo más la construcción. 4.3. METODO RESIDUAL ESTATICO 4.3.1 APLICACIÓN El método residual es un procedi miento para calcul ar el valor del suelo que puede aplicarse cuando no sea posi ble la utilizaci ón del método de comparación . Este es el caso del suelo de una ciuda d consolidada o de l os terrenos urbanos o urbanizables destin ados a usos que generan un posible lucro en el mercado. 4.3.2 PROCEDIMIENTO Según la ECO/805/2003 el procedimiento de cálculo a segui r para el desarrollo del método residual est á basado en dos princi pios: 1) el principio de mayor y mejor uso 2) el principio del valor residual . El principio del valor residual afi rma que el v alor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la di ferencia entre el v alor total del activo y los valores atribuibles al resto de fa ctores. Es deci r, el valor atribuible al suelo –como factor de producción – se obti ene como valor residual que se reduce de la diferencia entre el valor to tal del inmueble ya construido y los valores atribuibles al resto de factores que contribuyen a la producción de tal inm ueb le. El principio del mejor y más intensivo uso establece que el valor de un in mueble susceptible de ser dedi cado a diferent es usos o de ser construido con di stintas inte ns idad es ed ific atoria s, es el qu e res ulta de de stin arl o, d entr o d e la s posibili dades legales y físicas, al uso más probable y financierament e aconsejable, con la intensidad que permita obt ener el mayor valor. Una vez establecidos los princi pios, la valoración por cualquiera de los dos métodos resi duales de valoraci ón: - Método Residual Estáti co, o de Análisi s de Inversiones con Valores Actuales. - Método Residual Dinámi co, o de Análisis de Inve rsiones con Valores Esperados. Para la aplicaci ón del método prev iamente debemos uti lizar el Mét odo de Comparación para obtener el v alor de mercado del pro ducto in mobiliario Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · terminado – Valor en Venta- a partir de aquí deberemos apli car uno de los dos métodos residuales el Resi dual Estático o Residual Di námico. El método residual se basa en la consideraci ón del valor del suelo, como uno de los factores que contribuyen a la formación del valor en venta VV del p r o d uc to in mo bi l ia r io te rm in ad o. E n e l caso más habitual, cuando el suelo est á urbanizado, el promotor construirá sobre él el edificio en cuestión, por lo tanto, el siguiente elemento en la formación del precio de venta será el coste de con strucc ión de la e dif icac ión t erm inad a, CC. En otro caso, el coste de construcción estará precedido por el de urbanización. Además, el proceso supo ne una seri e de gast os, G, de la pro moc ión : d esde los impu esto s gen era dos en la a dqu isició n del te rreno h as ta los costes que requiere la comerci alización de las viviendas, locales, etcétera. E l i m p o r t e d e l a i n v e r s i ó n r e a l i z a d a p o r e l p r o m o t o r e s i g u a l a l a s u m a d e v a l o r del suelo, coste de construcci ón y gast os de promoción; además el promotor aspirará a una remuneración del capit al invertido , a un beneficio. Todo el proceso anterior puede representarse mediante la ecuaci ón: VV = F + CC + G + B Siendo F el valor de merca do del suelo o valor de repercusi ón. Determinación del va lor de repercusión del suelo. Como hemos visto, el método residual se basa en el establecimi ento de las hipótesis necesari as para q ue podamos determinar el v alor del suelo deduciend o del valor de v enta del bi en el resto de elementos que lo configuran , de forma que: F = VV – CC – G – B En cuanto al cálculo del cost e de construcci ón CC, debe estimarse el costo de un edificio ti po cuyas característi cas constructiv as en cuant o a tipología, calidades , u otros aspectos permit an ofertarlo en el mercado al precio marcado por el v alor de venta del in mueble, VV. Para calcular este co ste deberemos conocer las cara cterísticas del mer cado local de la industria de la construcci ón. Este método, g eneralmente, atribuye costos económicos por unidad de superfici e construida para di ferentes tipo log ías ed ificato ria s. Si e l edific io en c ues tión es de una tipolo gía convencional , podremos obtener i nformación en las revistas especi alizadas. El CC, coste de construcci ón por contrata incluye: - El coste de ejecución material. - Los gastos generales de la construcción. - El beneficio industrial. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · (En el caso de suel os urbanizables, a los cost es de const rucción deben añadirse los de urbanizaci ón previa o simultánea de los terrenos). La partida de gastos generales de la pro moción , G, contiene tres tipos de gastos: 1. para edif icar, Gp; 2. comerciales, Gc y 3. financieros, Gf. Dentro de los gastos necesari os para edificar, Gp, se incluyen: - Impuestos no recuperables o aranceles . - Honorarios técni cos. - Coste de licenci a de obra y tasas de construcci ón. - Inspecciones y cont rol técni co. - Seguro decenal y otros seguros necesari os - Gastos de administración del promotor. Por último debemos estimar el benefici o del promotor que dependerá entre otros aspect os de la co yuntura económi ca, situación del mercado i nmobili ario local y de las características de la propia empresa promotora. Si agrupamos todos los gast os tal que coste t otal CT = CC + G, y consideramos el beneficio del promotor como un porcentaje sobre el preci o de venta del inmueble, tal que B = b × VV obtenemos la siguiente expresión para el método residual estáti co: F = VV (1-b) – CT Este méto do tambié n obliga a través de la inves tigac ión de l mercado a determinar cual es el margen bruto so bre el v alor en venta (b) que en el m o m e n t o d e l a t a s a c i ó n e s e l m á s h a b i t u a l , p a r a c a d a u s o , y e n l a localización de que se trate. Así la ORDEN ECO/805/2003 en su artículo 41 establece: El margen de beneficio del promotor se f ijará por la entidad tasadora, a partir de la inf ormación de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y at endiendo al más habit ual en las promociones de similares caracter ís ticas y emplazamient o, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. En el caso de una p romoción inmobili aria el margen bruto de explotación puede obtenerse a partir de la siguiente expresión: B = 1,5 ×( Rl +Pr) Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · TIPO D E INMU EBLE MAR GEN (* ) Viviendas de primera residenci a 18 Viviendas de segunda residencia 24 Ed ific ios d e o fic inas 21 Ed ific ios come rc iale s 24 Ed ific ios indu strial es 27 Plazas de a parcamient o 20 H o t e l e s 2 2 Residenci as de estudiante s y de la tercera edad 24 O t r o s 2 4 El proceso de v aloración mediant e el método residual estático co mprende las siguient es fases: 1. Determinación del producto i nmobili ario más probable de acuerdo co n el mejor uso y más intensivo. Para ello necesitaremos cono cer: - Usos permitidos e intensidad de la edificación en base a las normas ur ban íst ica s y ordenan zas de edif icac ión. Aprove chamie ntos p er mit ido s por encima y por debajo de rasante - Superfici es construidas para cada un o de los usos y la parte de zonas comunes. 2. Determinar los valores de mercado de los productos inmobili arios determinados anteri ormente. Para ello se uti lizará el método de comparaci ón, deberá realizarse primero un estudi o de mercado y después la comparación y homogeneización de las muestras. 3. Determinar los cost es de construcción que corre sponden a la edi ficación prevista, es decir los costes de ejecució n por cont rata, que i ncluyen los costes de ejecución material, unos gast os generales y los beneficios del construct or. 4. Estimar los otros gastos de la promoci ón: 1. los gastos necesarios para la promoción , 2. los gastos de comerciali zación y 3. los gastos financieros. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5. Estimar el margen bruto del promotor. Comprobar que est e valor no sea inferior al mínimo establecido por la norma para cada uso . 6. Aplicar la expresión: F = VV × (1-b) – CT Esta expresi ón se aplica para cada uno de los uso s, calculando los v alores unitarios de repercusión en €/M2. 7. Corrección de los valores unitari os de repercusi ón obtenidos en fun ción de las caracte rísticas esp ecíficas del in mueble que se corr esponden con el may or y mejor uso del suelo. 8. Aplicación del valor de repercu sión de cada una de la s superficies edificables para la determinación del valor del suelo. Valor del Suelo, VS = (F × Superficie) En el caso de que la valoraci ón sea de un bi en urbano el proceso acaba aquí , sin embargo si se trata de suelos en los que e stuviese pendiente la gestión urbanística o se tratase de un bien urbano no consolidado el pr oceso deb erá alargarse debiendo det erminar otros cost es derivados de la urba nización y de posibles cargas sobre el suelo . 4.4. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN. Cuando el inmueble es suscepti ble de produci r rentas y se pueden esti mar de una manera lógica el importe de las mismas se uti liza el método de capitalizaci ón. Está basado en el principio de anti cipación y el valor de tasación viene determinado por el valor presente de todas las rentas netas fut uras impugnables al inmueble . Consiste de una manera simplista en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de t asación de t odas las rent as netas que generará el inmueble medi ante fórmulas económi c as. E s un métod o comple jo y que se utiliza tan sólo para la v aloración de grandes negoci os. Ingresos : Se indicarán los ingresos anuales. Gastos: Se indicarán los gastos anuales. Renta neta: Se indicará la renta neta anual (Ingresos-Gastos) Periodo Inicial .: Per iodo inic ial. Siempr e ser á 1. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CA LIDA D DEL BA RRIO Se puede proceder a dividir la ciudad en una seri e de zonas con valores homogéneos que pueden coincidi r o no con los barrios tradi cionales de la propia ciudad. Se de bería clasificar por su nivel socio-económi co en las siguient es categorías : o Clase Alta o Clase Media-Alta o Clase Media o Clase Media-Baja o Clase Baja CA LIDA D DE UBI CACIÓN Se deben tener en cuenta varios y muy di stintos conceptos al respect o, entre otros: distanci as a paradas y estaci ones de transporte y ampli tud del área servida, fachada s a parques o jardin es amplios , distancias a equi pamiento s (comercial , deportivo, escolar , etc.), vist as, soleamient o, orientación y/o cualesquiera ot ros elementos que fav orezcan o perjudiq uen excepcionalmente la vivienda. Se consideran tres categorías de ubi cación: 1.- BUENA: Cuando las características i ndicadas son, en su mayoría, excepcionales o muy positiv as. 2.- MEDIA: Cuando existe un equilibrio entre todas las características ant es indicadas . 3.- MALA: Cuando la mayoría de las característica s indicadas son negativas. CALIDAD DEL EDIFIC IO Se c onsid era n tres c ateg orí as d e edific ios: 1.-EXCELENTE : Cuand o por el niv el de calidades de l a constru cción e instalaciones se pueden inclui r dentro de esta categoría . 2.- MEDIA: Cuando la mayoría de los elementos constructivos e instalaciones se encuentran dent ro de la media habitual de cali dades. 3.- BAJA: C uando la cali dad de construc ción e instalacio nes es inferi or a la marcada para viviendas de protección oficial de promoci ón privada, o bien para const rucciones anti guas (en este último caso, se analizarán además por separa do las circunstancias de conse rvación y mantenimiento, corrigiendo el valor obtenido). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · A estos tres parámetros que representan clase social, calidad de ubicaci ón Y calidad del edi ficio, definen el comienzo de la v aloración al defini r los inmuebles con los que compararemos al reali zar el informe. Si estamos realizando una t asación hi potecaria , la normativa obliga a reali zar un estudio y ci tar al menos sei s comparables , y deberemos ele gir seis testigos con las mismas caract erísticas, es decir con los mismos v alores de cali dad que el inmueble que estamos valorando. 5.3.3 CALCULO DE VALORES No debemos olvi dar que, en apli cación del “principio de mayor y mejor uso” se debe analizar el mejor y más intensivo uso legal posible del inmueble , defini do por pautas objetivas de v aloración en relaci ón a aspectos cla ves como la esperanza de vida económica del inmueble, depreciaci ones existentes en base a factores urbanístic os, físicos, funcionales y económi cos, el valor o rendimiento óptimo de la propi edad, etc.” Pero, además de éstos, habrá que comprobar si se trata de una finca en el mercado libre o goza de alguna protecci ón (V.P.O., etc.), en cuy o caso habría que calcular el VALOR MAXIMO LEG AL defi nido como el preci o máximo de v enta de una vi vienda sujeta a protección pública estableci do en la normativa específica que le sea aplicable. Y a continuación calcularemos el valor por comparaci ón, valor por actualización o valor residual como aplicación de los mét odos técnicos de comparación , actualización de rent as y residual respectiv amente. A est as alturas tendremos calculados , para el mismo inmueble, hasta cuatro o cinco valores distintos ent re sí, pero no sabemos aún cual de ellos es el valor del inm ueb le. 5.3.4 VALOR DEL INMUEBLE Una vez hallados los di stintos valores hemos de proced er a la comparaci ón de dichos valores . En este paso del proceso de valoración se efectúa el análi sis de los distintos v alores obtenidos basándose en las di stintas metodologías de valoración y, de acuerdo con la fi nalidad de la tasaci ón, optar por uno de ellos (en las tasaciones de garant ía hipotecaria), o bien por la ponderaci ón de dos o más de los valores obt enidos (en otras finali dades). Es en est e momento cuando se calc ula el coeficient e de mercado” k”. S i l a f i n a l i d a d d e l a t a s a c i ó n e s h i p o t e c a r í a , i m p l i c a r á u n a s v e c e s t o m a r u n determinado valor de ent re los calculados, otras veces t omar el menor de los valores (Principio de prudencia v alorativa), o bien proceder al AJUSTE DE VALORES. Efe ctuada la comparaci ón de los valores obt enidos, se prepara la redacción del informe fi nal, en el qu e se han de expresar y argumentar ordenadamente los criterios adoptados, ya sea en cuanto a la elección de un único método de a cuerdo con la normativ a hipotecari a, o de la medi a ponderada de varios de ellos (cuando se trate de valoraci ones No hipotecarias ). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.3.5 ESTRUCTURA DEL INFORME A falta de otras disposi ciones para elaborar un informe de valoraci ón , recurriremos a la Orden ECO/805/2003, que establece la si guiente estructura para su desarrollo: 1. Solicitante de la tasación y finalidad. 2. I den tific ación y localizac ión. 3. Comprobación y document ación. 4. Localiza ción y entorno. 5. Descripción y superficie del t erreno. 6. Desc ripc ión y s uperf icie de l a ed ificac ión. 7. Descripción urbanística. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación. 9. A nális is de me rcado. 10. Datos y cálculo de los valores técni cos. 11. Valores de tasación . 12. Condiciones y advertencias. 13. Observaciones. 14. Fecha de emi sión , caducidad y firmas . 15. Document ación anexa al informe . Los apartados señalados se rellenarán t eniendo en cuent a el principio de proporcionalidad, según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración. Solicitante y finalidad. 1. En es te apartado del informe se indicará: a) E l clien te. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) S i la tas ación s e ha re alizad o s iguiend o las disp osicio nes conte nidas e n l a O r d e n , s e c i t a r á l a O r d e n c o n s u d e n o m i n a c i ó n c o m p l e t a y l a fecha del «Bolet ín Oficial del Estado» en que haya si do publicada. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 2. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2. a) (Ámbito de aplicaci ón) de la Orden, se indicará además la entidad que ha ya sido mandatario del cliente para su e ncargo. Identificación y l ocalización. En este apartado del i nforme se indicará: a) Si se val ora un s olo ed ific io o e lem ento de e dific io o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b ) S i s e t r a t a d e u n in m u e b l e te r m i na d o, e n p r o y e c t o , c o ns tr u c c ió n o e n rehabilitación. c) Los datos correspondient es a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificaci ón registral y la referencia catastral. d) Cuando el objet o de la valoraci ón sea una finca rústi ca o un terreno no urbanizable se expresará , además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje , término municipal , comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el no mbre con que figura en el Regist ro de la Propieda d y, cuando sea di ferente, aquel por el que se l e conoce habitualmente. Comprobaciones y d ocumentación. En este apartado del informe se i ndicará la relación de las comprobaci ones realizadas por el tasador para l a confecci ón del informe y la relaci ón de los docu mentos u tilizad os. Localidad y entorno. 1. En el apartado locali dad y ento rno se expresarán las caract erísticas básicas de ambos que puedan influir en la v alora ción, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupaci ón laboral predominant e, su población de der echo y evolución reciente , así como las características bási cas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la v aloración sea un edifici o, un elemento de un edificio o un t erreno, entre las característi cas básicas del ent orno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectóni ca y usos dominantes , infraestructuras , equipami ento y servicios , sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edi ficatorio del entorno, su antigüedad cara cterística , la renovación experi mentada reci entement e, etcétera. 3. Cuando el objeto de la v aloraci ón sea una finca r ústica, entre las características bási cas del entorno se indi carán, por ejemplo: las explotaciones características , su densidad de poblaci ón, sus equipami entos y servicios , en Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · particular los que permitan o faci liten la explotació n agraria, su infraest ructura , etcétera. Descripción y superficie del terreno. 1 . C u a n d o e l o b j e t o d e v a l o r a c i ó n s e a u n e d i f i c i o o u n t e r r e n o d e c a r á c t e r urbano, en este apartado del informe se i ndicará: a) La superfi cie del terreno comprobada por el tasador , la superfici e catastral y la que figur e en la documentación regi stral utilizada. b) Las obras de infraest ructura ext eriores del terreno de las que est é dotado, así como de las pendient es de realizar en el momento de la tasación expresando una estimación del porcent aje de obra realizada y de l a in vers ión p end iente . 2 . C u a n d o e l o b j e t o d e v a l o r a c i ó n s e a u n e l e m e n t o d e u n e d i f i c i o , n o s e r á necesario exponer la in formación prevista en este artículo , excepto que por su trascendencia sobre el v alor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoraci ón sea una finca rústica, se i ndicará: a) La superfici e del terreno comprobada por el t asador, detallando el tipo de comprobaciones reali zadas, la superfi cie catast ral y la que figure en la documentaci ón registral utili zada. b) La superfici e aproximada desti nada a los di stintos aprov echamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativ os, otras explotaciones económicas , etcétera.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctric a, etcétera .). d) En el caso de que exi stan características e speciales se señalarán aquellas que influyan en su v alor, tales como su e special ubicaci ón , circunstanci as paisajísti cas, ecológi cas, cinegéticas . Descripción y superficie de la edificación . 1. Cuan do el objeto de valo rac ión se a un edif icio, se ind icará: a) La dist ribución de las edi ficaciones y servi cios en la parcela, la tipo log ía de la edif icac ión, l a su per fic ie t otal, señala ndo si e s la ú til o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución bás ica, usos y su perf icie de cada u na de ella s, exis tenc ia de elem entos comunes, servicios generales int ernos, y atendiendo a sus usos , las circunstanci as específicas má s relevantes para cada uno de ellos . Siempre que sea comp robable se indicará la superfici e útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (c imentación , estruc tura, cu bierta, c erramientos exter iores, ca rpinterías ex teriores , etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · acondicionado , gas, electricidad, ascensores, prevención de incend ios, etc., así como las ter minaciones y acabados r elevant es. c) En el caso de edi ficios en construcci ón o rehabilit ación, las características de los apartados ant eriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licenci a municipal. También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra eje cutada. d) En el cas o de edif icio s de stin ado s al us o co mercial o in dustr ial se indicarán tambi én las caract erísticas y element os constructivos que limiten o di ficult en usos di stintos a los exi stentes, los acabados , instalaciones o elemento s constructivos recup erables, relevant es y ut iliza bles p revis iblem en te po r un te rcer o o p ol ival en tes . También se expresará si se encuentra terminado en brut o (estructura y acometida de i nstalaciones) o si se encuentra acondi cionado para la actividad correspon dient e. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edifici o se indicará: a) Su superfici e, indicando si es la út il o la construi da con o si n partes comunes, di stribuci ón y dependen cias , situación relativ a y características b ásicas del e dificio del que forme part e, las características espe cíficas que sean relev antes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superfi cie. b) Sus característi cas constructiv as e instalaciones relevant es o que afecten al valor. 3 . C u a n d o e l o b j e t o d e v a l o r a c i ó n s e a u n t e r r e n o d e c a r á c t e r u r b a n o , s e indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolici ón se descri birá su uso, superfi cie y princi pales características const ructivas. 4. Cuando el objeto de valoraci ón sea una finca rústica, se i ndicará: a) La s edifica ciones, instal ac ion es y mejoras per manen tes e xis tentes, distinguiendo las necesarias par a la explotación agra ria y/o gan adera y forestales, las que produzcan rendi miento por sí mi smas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotaci ón agraria del terreno y otras edificaci ones no incluidas en los tipos anteriores, como , por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edifi caciones se descri birá su uso, di stribuci ón , superfici e y principales cara cterísticas const ructivas, consignando l a adecuaci ón y sufi cienci a. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5. Para todo ti po de edi ficaciones y para las i nstalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil esti madas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. Descripción urbanística. 1 . C u a n d o e l o b j e t o d e v a l o r a c i ó n s e a u n e d i f i c i o o u n e l e m e n t o d e u n ed ific io, s e ind icará: a) El grado de adec uación de sus caract erísticas físicas y usos a que está destinado , a la normativa urbanística vi gente, así como si está sujeto a algún tipo de prot ección urbanística o histórica individuali zada. b) En particular, cua ndo se trat e de edifici os, se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2 . C u a n d o e l o b j e t o d e v a l o r a c i ó n s e a u n t e r r e n o d e c a r á c t e r u r b a n o , s e expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de de sarrollo necesario según la legi slación urbanísti ca aplicable, la fase de aprobaci ón en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobaci ón defi ni tiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dent ro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que cor responda al te rreno: urbano, urbanizable o no urbanizable , o en su caso, clases equiv alentes reguladas por la legi slación urbanísti ca. Cuando el terreno objet o de valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificaci ón urbanística , los usos autorizados y prohi bidos, la tipo log ía e in tensid ad edif icato ria y sus c ondici one s ( índ ice s de apr ovec hamien to y de edif icabil idad n eta y/ o bruta, altu ras permit idas, ocupac ión máxima, retranqueos, etcétera.). d) El aprovechamient o urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respect o se indicará: -La superficie realmente edi ficable por el propiet ario del terreno. -El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión ( c ualquiera de las diferentes admi nistraciones, particulares , etcétera.). -El sistema y modo de gestión según la legislaci ón urbanística aplicable. -Las cargas urbanísti cas (cesiones, costes de urb anizaci ón, obligaciones adquiri das, etc.) que afect en al terreno , atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso , se indicará también la proporci ón que la superficie del t erreno representa sobre la Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando s e hayan iniciado las obras de urba nización , se indicará su estado. -Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda conside rarse solar. -En el caso de estar estableci dos, lo s plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del t erreno fijados en el documento correspondient e de programaci ón según legislación aplicable y, en particular, las consecuenci as que pudieran afectar al v alor del terreno en caso de incumpli miento. -En el caso d e que el terre no esté de ntro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa , se indicarán los criteri os legales aplicables a s u valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la v aloración sea una finca rúst ica, se i ndicará la clasificaci ón del suelo y, en su caso, su régimen de protección especi al. Régimen de protec ción, tenenci a y ocupa ción. En este apartado , se indicará para el inmueble que se v alora: a) E l estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo est á, así como sus característi cas y plazo de vi gencia. b) Cuando el inmueble tenga o e sté desti nado a una ex plotación económica se indicarán las caract erísticas de la a ctividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligaci ón que afecte al contenido del derecho real de propi edad del inmueble, se describi rán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valor e un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite di recta o indi rectament e su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el val or. Análisis de mercado. En este apartado se des cribi rán las característi cas del segment o del mercado inmobili ario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración , cuando exi sta. También se indicarán las di ferencias apreci adas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativo s a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precio s actuales de v enta al contado o de alqui ler y a las expectativas de oferta-demanda y de rev alorización. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Datos y cálculo de los valores técnicos. 1. En este apartado se i ndicarán los métodos de tasaci ón y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aq uellos datos que sean necesarios para reali zar dicho cálcul o y no hayan sido in cluidos en los apart ados precedent es. Dichos cri terios y dat os estarán en función del método de valoraci ón empleado y serán, como mínimo, los señalados en los números si guientes de este artículo . 2. Cuando se utilice el método de comparación , los datos mínimos a que se refiere el apartado ant erior serán: a) Los datos de al menos sei s inmuebles comparables ut ilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la provincia , municipio y, en su caso, el código postal, la calle y, para los edif icios q ue no s ean vivie nda s unifa mil iares , su nú mero. b) Para cada inmueble los parámet ros, los coeficient es y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utili zados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se ut ilice el mét odo de actualizaci ón, los datos mínimos a q ue se refiere el apartado 1 de este artículo serán , en su caso: a) Información utilizada para fi jar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de dat os puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos util izados para realizar la homogeneización de rentas. b) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. 4. Cuando se utilice el método residual , los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliari os correspondientes. b) Los costes de construcci ón utilizados. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de in muebles en construcción, los datos a que se refiere el apartado 1 serán : a) Los costes de construcci ón utilizados. b) La infor mac ión c orr esp ond iente al m éto do e legido par a ca lcular el valor del suelo. Valores de tasación, condicionantes y ad vertencias. En este apartado se expresarán : Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · a) Los valores técnicos re sultantes para ca da inmueble o bjeto de val ora ción . b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finali dad de la valoración. c) Los condici onantes o advertenci as que pudieran exi stir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Tít ulo I de la Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera . e) El valor míni mo del seguro de i ncendio s y otros daños al conti nente pre vistos en la D ispos ición A dicio nal P rime ra . Fecha de emisión, caducidad y firmas. En este apartado se inclui rán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de ca ducidad del informe . d) Nombre, firmas y titulación o cargo de qui enes suscriben el informe y nombre y titulación de los rest antes técnicos especi alizados que hayan inte rve nido d irec tamente en la tas ación. Documentación anexa al informe. 1. En este apartado se inclui rá al menos la siguiente documentación gráfi ca: a) D ocumen to c on la info rmac ión c atas tral gráfic a del in mue ble obtenido di rectament e a través de la ofi cina virtual del Cat astro , siempre que refleje la reali dad material de aquél , en los casos establecidos en el apartado 1 del artículo 8 de la Orden Eco. b) En defecto del anterior , planos a escala o croquis de situació n y emplazamiento del inmueble en el municipio. c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. d) Aquella otra que, a jui cio del tasador, permita defi nir e identi ficar suficientemente las característi cas del inmueble (secci ones, fotografías, etc.). 2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identi ficación registral y catastral. b) Cop ia d e la licen cia d e obr as en l os e dif icios en c onstru cción o rehabilitación. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · La página que se obtiene es la siguiente: En la ficha catast ral se refleja una superfi cie de solar de 179,00 m2 (sensiblemente similar a la superfi cie escriturada ) y una superfici e construida de 182,00 m2. Tras la obtención de estos da tos se conc ie rta la visita al inmueble con el cliente para el día sigui ente por la ma ñana. Antes de sali r compruebo que llevo los útil es nec esa rios ( folio s en bl anc o, cop ias de la hoja de toma de d atos, un lá piz y un bolígrafo, se comprueba que el medidor láser tenga pilas y que la cámara de fotos digit al tenga b atería). Puesto que el cliente vive en la calle de atrás del edificio nos vemos en el la puerta y se comprueban los da tos del inmueble que se tiene que tasar y la direcci ón exacta del mismo ( poblaci ón, calle y número de poli cía). El primer paso es la visita a la planta baja del inmueble para la realización del croquis y la medición del mismo. Queda claro que ha y que medi r la superficie en plant a baja del inmueble para comprobar la super ficie total de la planta del solar reflejada en las escrituras y el catastro. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Se adjunta el croquis reali zado: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Se toman fotografías del inmueble pero como se pretende v alorar el mejor y mayor aprovechamient o del solar se en tiende que la edifi cación existente tendrá que ser derribada para poder alcanzar el máxi mo aprovechamient o, por lo que no se toman datos ni de acaba dos ni de las in stalaciones existentes al no tener ninguna tr ascendencia en la valoración. De vuelta al despach o se realiza el lev antamient o de plano a escala del so lar y se comprueba q ue ti ene una superficie sensi blemente si milar a los 179,00 m2, por lo que como hipót esis de valoraci ón tomaremos la superficie cat astral de solar coincidente con la compro bada el día de la vi sita. Se señala en el plano el norte para denotar la orientación predomi nante del inm ueb le. Levantamiento a escala de la planta del solar. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · El principal problema que presenta la valoraci ón de un solar es defini r exactamente la edificabi lidad máxima que se pue de alcanzar y los usos permitidos aplicando la normativ a urbanística de la zona, puesto que es un factor determinante para la valoración de este tipo de bienes. El siguiente paso es i r al Ayuntami ento de Aldai a para hablar con los servicios técnicos a fin de resolver este tema. Desde el despacho llamo al departamento de urbani smo del Ayuntamiento y concierto hora para el día siguiente por la mañana . Al día siguiente me persono en el Ayuntamiento y solicito que me entreguen copia de la no rmativa urbanísti ca que afecta a la calle Iglesia nº 40. Tengo que rellenar una soli citud y entregarla en el regi stro de entrada pero en el mismo momento me dan la copia de la normativa y un plan de alturas donde aparece e l solar. A continuación se adjunta det alle del plano con el solar pintado en azul: Se aprecia perfect amente que el solar presenta dos zonas di ferenciadas por el número de alturas permiti das: en los primeros 18 metros desde la fechada s e pueden edifi car 5 alturas (PB + 4 alturas ) y a conti nuación de los pri meros 18 metros hasta el fondo de la parcela se permiten 3 alturas (PB + 2 alturas). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · La normativa urbanística aporta los siguientes dat os: En los primeros 18 metros: Calificación Suelo urbano Ed ific ab ilid ad Segú n nº de altura s y ocu pació n Alturas permiti das PB + 4 Alturas Retranqueos Mantener alineación oficial Altura de corni sa 15,00 m (PB+4) Parcela mínima 60 m2 Fachada mínima 4 metros Profundidad edi ficable 18 metros De 18 m hasta el fondo: Calificación Suelo urbano Ed ific ab ilid ad Segú n nº de altura s y ocu pació n Altu ras permitidas PB + 2 A lturas. Se admiten des vanes. Retranqueos Mantener alineación oficial Altura de corni sa 10,00 m (PB+2) Parcela mínima 60 m2 Fachada mínima 4 metros Us os permit ido s Res idenc ial , com erc ial, ofic inas, hostel ería, recr eativo, deportivo, sanitar io, doc ente, socio-cultural, asistencial, religioso, admini strativo, garajes y aparcami entos , talleres artesanos. Usos prohibi dos Residencial, Industrial , talleres de reparación de automóviles de plancha y pintura , esta ciones de ser vicio , insta lacio nes de lavado de v ehículos Para el cálculo del valor del solar partimos de la hi pótesis del mayor y mejor aprovechamient o de la promoción a de sarrollar que permit e el planeamiento actual. Se part e de una edificabili dad de planta baja y cuatro plantas altas en los primeros 18 metros y planta baja y dos plant as altas con buhardilla en la parte posteri or que se habi litará como est udio, trastero o b uhardilla en uni ón con las plantas inferiores. Se estima que se deberá dejar un pati o de luces trasero así como un patio de luces int ermedio de 12 ,50 m2 cada un o para la corre cta iluminación y ventilación de las viviendas. Se prevé que la planta baja ocupe la totalidad del solar donde el zaguán ocupará 31,00 m2 quedando los 148,00 m2 restantes destinados a plazas de garaje que cubran los míni mos establecidos por el planeamiento vigente. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · En las plantas altas primera y segunda se ub icarán las viviendas dedu ciendo el espacio del pati o de luces posterior e intermedio , estimado en 25,00 m2 por planta. En la tercera planta alt a se ubicarán las viviendas deduciendo el espaci o del patio de luces intermedio , estimado en 12,50 m2 por planta suponiendo que a partir de los 18 m de profundi dad máxima edi ficable el espacio crea do será para la buha rdilla vincul ada a la pla nta inf erior. Dicha buhar dilla ocupará u na superficie de 15 ,75 m2 de acuerdo con los parámetros urbanísti cos que est i pul an u na incl inació n de la cu bier ta d e 30 g rad os se xag esim ale s, resultando una longitud máxima ( h asta llegar a la altura mínima habitable de 1,50 m) de 2,25 metros de largo por el ancho del solar de 7,00 metros. En la cuarta planta alta se ubi carán las viviendas hasta llegar a los 18 m de profundi dad máxima edi ficable deduciend o el patio de luces i ntermedi o de 12,50 m2. Señalar que se dispondrá , como míni mo, de una plaza de aparcamiento de automóvil por cada vivienda menor de 150 m2 y por cada fracción superior a 50 m2, por lo que se estima la habilitaci ón de parte de la planta baja (148,00 m2) como reserva de aparcamient o. En resumen tendríamos : - Planta baja 148,00 m2 de garajes y 31,00 m2 zaguán - Planta 1ª 179,00 m2 menos 25 ,00 m2 pati o de luces quedan 1 54,00 m2 de vivie ndas - Planta 2ª 179,00 m2 menos 25 ,00 m2 pati o de luces quedan 1 54,00 m2 de vivie ndas - Planta 3ª 114,78 m2 en plant a menos 12,50 m2 patio de l uces más 15,75 m2 de buhardi lla , quedan 118,03 m2 de v iviendas - Planta 4ª 11 4,78 m2 en planta menos 12 ,50 m2 patio de luce s quedan 102,28 m2 de viviendas En total tenemos las siguient es superficies: Superficie construida Viviendas 559,31 m² Superficie construida Garajes 148,00 m² Con estos datos ya se puede empezar a redact ar el informe de tasaci ón. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Como la valoración se v a a reali zar por el “Méto do Residual de Valores Actuales” es necesaria la obtención de un dato económico que influye en el cálculo del v alor. Este dato es el margen mí nimo de benefi cio del promot or en el residual estático para i nmuebles de 1ª resi dencia. Estos datos se ext raen de una pági na de ATASA (la Asociaci ón Profesi onal de Sociedades de Valoración) que se aporta a continuación . El valor del margen míni mo de benefici o del promotor en el residual estático para inmuebles de 1ª resi dencia está estipulado en el 18% . VALOR DE MERCADO Para obtener el v alor de mercado del so lar se emplean 6 t estigos de pisos nuevos y 6 testigos de plazas de garaje de la p oblación o poblaciones limítrofes, explicados de form a completa en el punto 7 del informe de val ora ción . Desde el despa cho se llama a los teléfonos re cabando la i nformación necesaria para poder homogenei zar los valores T r a s e l p r o c e s o d e h o m o g e n e i z a c i ó n , e n c u a n t o a l a u n i d a d c o n s t r u c t i v a d e viviendas y garajes se ad opta como precio unitar io en torno a los 1 .577,06 Euros/m2 en viviendas y 639,92 Euros/m2 en plazas de garaje. Señalar que el solar se encuentra ocupado por una edifi cación de 90 años de antigüedad compuest a de planta baja y una altura que ti ene 182,00 m2 de superficie construida. Puesto que el inmueble ti ene reducida su vida útil debido a su edad y al estado de conservación que presenta se contempla deducir del import e de valoraci ón los gastos derivados de la demoli ción de la construcción exi stente. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · REDACCION DEL INFORME DE VALORACION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo como colaborado r de la A rquite cta T écnic a Ju lia T anco Ballesteros, adscrit a con el nº 3.357 al Colegio de Aparejadores, Arquitectos Téc nicos e I nge nier os de Ed ific ac ión d e Val enc ia, he s ido re qu erid o par a la redacción de un i nforme de v aloración de un solar urbano sito en la C/ Iglesia nº 40 de Aldaia . La siguient e tasaci ón se realiza según lo estableci do en la “ORDEN ECO/805/2.003 , de 27 de marzo, sobr e normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” , publicado en el BOE nº 85 de fe cha 9 de abri l de 2.003, no siendo necesario su integro cumpli mient o por ser la fi nalidad del presente informe distinta de la q ue tienen las tasaciones reali zadas en el marco del Mercado Hipotecario. 1. IDENTIFICACION 1.1 LOCALIZACION TIPO DEL BIEN Solar Urbano DIRECCIÓN C/ Iglesia nº 40 MUNICIPIO 46960 , Aldaia P R O V I N C I A V a l e n c i a 1.2 DATOS REGISTRALES Y CATASTRAL ES REGISTRO DE L A PROPIEDAD Torrente nº 1 T O M O 4 8 1 L I B R O 3 3 SECCION Aldaia F O L I O 5 4 v u e l t o FINCA 3.276 INSCRIPCION 3ª REFERENCIA C ATASTRAL 8315515YJ 1781N 0001H Z OBSERVACIONES Refleja un a superfici e de solar de 179 m2. 2. FINALIDAD El presente informe se redacta con la finalidad de “determi nación de valor de mercado” del inmueble objeto de la tasación. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 3.1 LOCALIDAD TIPO DE NUCLEO Autónomo CENSO 27.704 Habi tantes EVOLUC ION POBL ACION Estable OCUPACION L ABORAL Media nacional 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTORNO CONSOLIDACIO N Media RITMO DESARROLLO Medio ENTORNO Residenci al CARACT. TERRITORIALES Urbano USOS DOMINANTES Residencial 3.3 INFRAESTRUCTURAS AL UMB R AD O Si , Me di o A G U A S i , M e d i o ALC AN T AR IL L AD O Si , Me di o VI AS P UB L IC AS S i , Me di o TELEFONO Si, Medio 3.4 EQUIPAMIENTO (Existencia y Nivel) COMERCI AL Medio-Alto E S C O L A R M e d i o RELIGI OSO Alto L U D I C O M e d i o D E P O R T I V O M e d i o ASISTENCI AL Medio AP ARC AMI EN TO Bajo ZONAS VERDES Medio 3.5 NIVEL DE RENTA CALIDAD DE B ARRIO Medio CA LIDAD DE UBICA CION: Media Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7.2 TERRENOS DE OTRAS AREAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES No se han obteni do ofertas de suelo por el ent orno de característi cas similares a la valorada, descartando en la valoración la utilización del Método de Comparación. 7.3 CARACTERISTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se cons idera que ac tualmente exis te más oferta que demand a de este tipo de inmuebles debi do al actual momento de crisis, lo que se deduce ademá s por el número de viviendas en venta de tectadas en el est udio de mercado. 7.4 PRECIOS ACTUALES DE VENTAS AL CONTADO Los especificados en el estudi o de mercado en cuanto a uni dades construidas. 7.5 EXPECTATIVAS DE MERCADO Se estima que se mantenga un equilibri o entre la oferta y la demanda por tratarse de un inmueble ubicado en el entorno del centro de la población. La activid ad inmobilia ria es re gular en este entorno, acorde con la de manda actual. 7.6 PRECIO UNITARIO MEDIO A ADO PTAR Y OTRAS OBSERVACIONES En cua nto a la un idad cons tructi va de vivi endas y garaj es se adopta como pre cio u nitar io en to rno a lo s 1. 577, 06 Euros/m2 en viviendas y 639,92 Euros/m2 en plazas de garaje. Señalar que se dispondrá , como míni mo, de una plaza de aparcamiento de automóvil por cada vivienda menor de 150 m2 y por cada fracción superior a 50 m2, por lo que se estima la habilitación de parte de la planta baja (148 m2) como reserva de aparcami ento. 8. NIVELES A EFECTOS DE TASACION 8.1 NIVELES A EFECTOS DE T ASACIÓN Niveles urbanísti cos del terreno. A efecto s de su t asación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I. Inclui rá todos los te rreno s que no pertenezcan a nivel II. Nivel II. Inclui rá los terrenos clasi ficados como no urbanizables en los que no se permita edifi car para usos diferent es a su naturaleza agrícola , forestal , ganadera o que estén li gados a una explotación económi ca permitida por la normativa vigente. También se in cluirán los terrenos clasif icados como Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · urbanizables que no estén inclui dos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo . Nivel en el que se encuentran los terrenos a valorar: Nivel I. 8.2 METODOS ADOPTADOS ZONA 1 Método Residual por valores actuales * El método del Valor Residual se basa en la capaci dad de produ cir beneficios , derivado de una hipot ética promoción realizada sobre el supuest o que éste sería su mayor y mejor uso. Para aplicar este método , se calcula rán primero los datos precisos para di cha hipotética promoción. Los sondeos de mercado re flejan uni dades termi nadas a efect os de proce der al cálculo por el Método Residual que se desarrollará en el capítulo 9. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 9. CALCULO DE VALORES 9.1 CALCULO DE VALORES Datos para el cálculo del Valor: Superfici e de parcela = 179 ,00 m² Para el cálculo del valor del solar partimos de la hi pótesis del mayor y mejor aprovechamient o de la promoción a de sarrollar que permit e el planeamiento actual. Se part e de una edificabili dad de planta baja y cuatro plantas altas en los primeros 18 metros y planta baja y dos plant as altas con buhardilla en la parte posteri or que se habi litará como est udio, trastero o b uhardilla en uni ón con las plantas inferiores. Se es tima que se deberá dejar un pati o de luces t r a s e r o a s í c o m o u n p a t i o d e l u c e s i n t e r m e d i o d e 1 2 , 5 0 m 2 c a d a u n o p a r a l a cor recta il umi nac ión y ventil ac ión de las vivi end as. Se prevé que la planta baja ocupe la totalidad del solar donde el zaguán ocupará 31,00 m2 quedando los 148,00 m2 restantes destinados a plazas de garaje que cubran los míni mos establecidos por el planeamiento vigente. En las plantas altas primera y segunda se ub icarán las viviendas dedu ciendo el espacio del pati o de luces posterior e intermedio , estimado en 25,00 m2 por planta. En la tercera planta alt a se ubicarán las viviendas deduciendo el espaci o del patio de luces intermedio , estimado en 12,50 m2 por planta suponiendo que a partir de los 18 m de profundi dad máxima edi ficable el espacio crea do será para la buha rdilla vincul ada a la pla nta inf erior. Dicha buhar dilla ocupará u na superficie de 15 ,75 m2 de acuerdo con los parámetros urbanísti cos que est i pul an u na incl inació n de la cu bier ta d e 30 g rad os se xag esim ale s, resultando una longitud máxima ( h asta llegar a la altura mínima habitable de 1,50 m) de 2,25 metros de largo por el ancho del solar de 7,00 metros. En la cuarta planta alta se ubi carán las viviendas hasta llegar a los 18 m de profundi dad máxima edi ficable deduciend o el patio de luces i ntermedi o de 12,50 m2. En resumen tendríamos : - Planta baja 148,00 m2 de garajes y 31 m2 zaguán - Planta 1ª 179,00 m2 menos 25,00 m2 patio de luces quedan 154,00 m2 de viviendas - Planta 2ª 179,00 m2 menos 25,00 m2 patio de luces quedan 154, 00 m2 de viviendas - Plant a 3ª 114,78 m2 en plant a menos 12,50 m2 pati o de luces más 15 ,75 m2 de buhardil la, quedan 118, 03 m2 de viviendas - Plant a 4ª 114,78 m2 en planta menos 12,50 m2 patio de luces que dan 102,28 m2 de viviendas Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · En total tenemos las siguient es superficies: Viviendas 559 ,31 m² Garajes 148 ,00 m² Considerando unas cali dades de const rucción medi as, tomaremos c omo valores de construcción los siguientes: Viviendas 650 ,00 €/m² Garajes 250,00 €/m² Los costes de construcci ón uti lizados en el presente informe pro vienen de un estudio interno en los di stintos mercados locales a parti r de la informaci ón directa de di stintos parti cipant es en el mercado de la construcci ón junto a datos de p ublicaci ones sectori ales, generando unos rangos de costes uni tarios de constr ucción adecu ados a la tipo logía co nstructiva y entorno d onde se ubican los inmuebles. JUSTIFIC ACION VALOR UN ITARIO CONS TRUC CION TIPOLOGIA A NI VEL CONSTR UCTIVO : Viv iendas Pluri famili ares CALID AD A NI VEL CONSTRUC TI VO: Medi a Z O N A : P r o v i n c i a d e V A L E N C I A El coste unit ario de construc ción cons iderado en el presente informe está dentro del rango medio utilizado para la ti pología constructiva valorada en el entorno donde se ubica, debido a que l a edificación considerada p resenta unas técnicas co nstructivas tradi cionales y unas cali dades en sus componentes constructiv os y de aca bados dent ro de la medi a utili zada en la zona para este tipo de inmueble. De la investigaci ón realizada en el so ndeo de merca do en unidade s construidas, cre emos posible aplicar un v alor medio de v entas de: V ivi endas 1.577, 06 €/m² Garajes 639,92 €/m² Cálculo del valor del suelo por el método del VA LOR RESIDUAL. Valor previsible de mercado = Vm Aplicaremos los valores unitarios consi derados sobre las superficies computables. Valor mercado viviendas Vm1 = 559,3 1 m² x 1.577,06 €/m² Vm1 = 882. 064,85 € Valor mercado garajes V m2 = 148,00 m² x 6 39,92 €/ m² Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Vm2 = 94. 708,37 € Total Vm = 976.773, 22 € ===================== ================ Valor de construcción = Vc Aplicaremos los valores de construcci ón referidos a continuaci ón: Valor construcción viviendas Vc1 = 559,31 m² x 650,00 €/m² Vc1 = 36 3.551,50 € Valor construcción Vc4 = 148,00 m² x 250,00 €/m² Vc4 = 37.0 00,00 € Total V c = 400.551, 50 € ===================== ================ Coeficiente de gastos = G En este apartado , es donde se consideran los gast os indirectos propios de la promoción (honorarios técnicos, direcci ó n de obr a, costes de li cencias y tasas, primas de seguro y honorarios de organismos de control así como ot ros estudios necesari os) incluyendo tambi én gastos de comer cialización. Los estimaremos en un 8,50 %, sobre el Vm. G = 8,50 % Coeficiente de b eneficios = i Dicho coefi ciente nos i ndica el porcentaje de ben efici o de la promoción , considerándose un 18 ,50 % i = 18,50 % Margen de beneficio del promot or en tanto por uno = b. b = i / 100 CÁLCULO VALOR DEL SUELO PO R MÉTODO DE VALORES AC TUALES Valor del suelo = F F = (V m x (1-b)) - sumatorio( Ci ) donde Ci es Coste y Gastos necesarios considerados, F = (V m x (1-b)) - (Vm x (G/100) + Vc) Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · F = 312.492 ,95 € siendo el valor unitario del suelo de: F unitario = F / Superficie Parcela F unitario = 1.745, 77 €/m² NIVEL I - Valor de Mercado (Calificados y urbani zados) Valor de mercado: 179,00 x 1. 745,77 €/ m² = 312.492, 95 € Coste demolición esti mados: 182, 00 x 60,00 euros/m2 = 10.92 0,00 € VA LOR TOTAL (312.492,95 € - 10.92 0,00 €) = 301.572,95 € Lo que informo en Valencia a fecha 7 de Febrero de 2.011, bajo juramento expreso de decir verdad , habiendo actuado con la mayor objetividad posible , tomando en co nsiderac ión tanto lo que pueda fa vorec er como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpli ere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS AD VER T EN CI AS: INFORME ADVER TIDO POR IDENTIFICACION En la documentación registral aportada los linderos que constan son nominales, quedando el inmueble localizado por el nombre de la calle y el número de policía comproba do el día de la visita que co incide con la identificación que refl eja la documentación catastral adjunta. A nivel de la presente tasación , el inmueble se identifica como C/ Iglesia nº 40 de la población de Aldaia. La referencia catastral del inmueble es 8315515YJ178 1N0001HZ INFORME ADVER TIDO POR SUPER FICIES La document ación registral aport ada refleja una s uperficie de solar de 162,25m2. La superfici e reflejada en la documentación cat astral adjunta de 179,00m2 coincide sensi blemente con la comprobada el día de la visita. Por lo tan to, la supe rficie adopta da d el solar a efectos de cálculo del valor corresponde a la defini da en los planos catastrales . OBSERVACIONES: FINALIDAD DISTINT A AL MERCADO HIPOTECARIO Se ha utili zado la metodología cont enida en la O.M. ECO/805/2003 , no siendo necesario su i ntegro cumplimi ento por ser la fi nalidad del pre sente in forme distinta de la que tienen las tasaciones reali zadas en el marco del Mercado Hipotecario . 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Escri tura de propi edad - Document ación Catast ral - Acreditación del aprov echamiento urbanísti co 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identi ficación del Inmueble medi ante inspecci ón ocular - Comprobación de su des cripción registral - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de su super ficie - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación de la adecuación al planeamient o y aprovechami ento urbanístico Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFIAS 2 hojas P L A N O S 3 h o j a s F I C H A C A T A S T R A L 1 h o j a DOCUMENT ACION REGIS TRAL 2 hojas ORDEN ANZAS MUNICI PALES 6 hojas FOTOGRAFIAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · PLANO DE LOC ALIZACION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO: Herm ano Folgado Campos TIPO DE BIEN: Solares rústicos EMPLAZAMIENTO: Polígono 25, Parcela 12; Polígono 14, Parcelas 150 y 197, Aldaia FECHA: 15 Febrero de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, Bloque 4, pta.14ª, 46910 Alfafar, PFC Tasaciones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 13 1.1 DATOS REG ISTRALES Y CATASTRALES 13 2. FINALIDAD 13 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 14 3.1 LOCALIDAD 14 3.2 RASGO S URBANOS DEL ENTORNO 14 3.3 INFR AESTRUCTURAS 14 3.4 EQUI PAMIENTO (E XISTENCIA Y N IVEL ) ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 3.5 NIV EL DE RENTA ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 3.6 COMUNIC ACIONES ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 4. TERRENO 15 4.1 INFR AESTRUCTURAS ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 4.2 SUPERFIC IES ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 4.3 TIPIFICACIÓN Y DESCRIPC IÓN ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 4.4 PARTICULARID ADES QUE PUEDEN AFECTAR AL VALOR ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 5. SITUACIÓN URBANÍSTIC A ¡ERR OR! MARCAD OR NO DEFI NIDO. 5.01 CL ASIFICACION URBANA 15 5.02 ESTAD O DE PL ANEAMIENTO 15 5.03 GESTI ON URBANISTICA 16 5.04 CALIFICACION URBANISTIC A Y EDIFICABILIDAD 16 6. DOCUMENT ACIÓN LEGAL ¡ERR OR! MARCAD OR NO DEFI NIDO. 6.1 DESCR IPCI ÓN REGISTRAL Y DE LINDEROS ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 6.2 DESCR IPCI ÓN DE SUPERFICIE S 16 6.3 TITULO O SIT UACIÓN DE SU OCUPACIÓN Y OB SERVACIO NES 16 6.4 SERV IDUMB RES 16 Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 6.5 PRO PIETARI O 16 6.6 TERRE NOS ARRENDADOS ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 7. INFORMAC IÓN DE MERCADO 17 7.1 INMU EBLES TESTIGOS 17 7.02 TERRENOS DE OTRAS AREAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES 1 8 8. CALCULO DE VALORES 18 8.1 NIV ELES A EFECTOS DE TASACIÓN 18 8.02 METODOS ADO PTADOS 19 9. CALCULO DE VALORES ¡ERR OR! MARCAD OR NO DEFI NIDO. 9.01 CALCULO DE VALORES ¡E RROR ! M ARCADOR NO DEFINIDO . 10. AN EXOS AL INFORME 20 Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 0. ANTECEDENTES El presente informe se realiza a partir del encargo e fectuado por Dª . Gloria Folgado que se pone en contacto tele fónica con el despacho don de estoy realizando el presente proyect o final de carrera . Señalar q ue ya hemos realizado una tasaci ón para el mismo cli ente. El proceso de v aloración comi enza cuando el cli ente solicita la valoración de tres parcelas rústi cas sin explotación agrícola act ual dentro del térmi no municipal de la población de Aldaia. Se conciert a una reunió n con el cliente para conocer los detalles de la valoración que se solicita. En la reunión, el cliente expli ca que la s tres parcelas se encuentran situadas m u y p r ó x i m a s a l n ú c l e o u r b a n o d e la población y que son parte de una herencia que se ti ene que reparti r entre los cuatro her manos Folgado Cam pos y el motivo de la t asación es det erminar el valor de las mi smas para sa ber como hacer el reparto entre ellos. E n l a m i s m a v i s i t a s e a p o r t a l a d i r e c c i ó n d e l o s b i e n e s q u e q u e d a n identificad os como: Parcela 1 Polígono 25 parcela 12 Parcela 2 Polígono 14 parcela 150 Parcela 3 Polígono 14 parcela197 Se le pide la documentación regi stral de las parcelas y nos comenta que no tiene la documentación , por lo que no se aporta la documentación registral de las mismas. El cli ente especifica que la finali dad de la tasación es sabe r el valor del inmueble por el reparto de la he rencia por lo que atendiendo a dicha finali dad no es estrictamente necesaria esta puesto que e l condicionante que se genera no i nvalidan el valor de tasación para dicha finali dad. Una vez en el despacho se procede a b uscar en la página del cat astro la localización de las parcelas aportando la direcci ón y el municipio donde se ubica. El p roce so s e in icia a tra vés de l s igu iente link : http://www.sede catastro.gob .es/ Las páginas que se obtienen son las si guientes: Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias Polígono 25 parcela 12 con una superficie d e 1.59 1,00 m2 Polígono 14 parcela 150 con una superfic ie d e 3.008, 00 m2 Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias REDACCION DEL INFORME DE VALORACION Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias Juan Castillo Morcillo como colaborado r de la A rquite cta T écnic a Ju lia T anco Ballesteros, adscrit a con el nº 3.357 al Colegio de Aparejadores, Arquitectos Téc nicos e I nge nier os d e Ed ificac ión de Va len cia, he sid o req uerid o po r los Hermanos Folgado Campos para la redacci ón de un informe de valoración de tres parcelas rústicas en el término municipal de Aldaia. La siguient e tasaci ón se realiza según lo estableci do en la “ORDEN ECO/805/2.003 , de 27 de marzo, sobr e normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” , publicado en el BOE nº 85 de fe cha 9 de abri l de 2.003, no siendo necesario su integro cumpli mient o por ser la fi nalidad del presente informe distinta de la q ue tienen las tasaciones reali zadas en el marco del Mercado Hipotecario. 1. INFORMACIÓN DEL BIEN 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRAL ES TIPO DEL BIEN Parcelas rústicas DIRECCIÓN Polígono 25 parcela 12; Polígono 14 parcelas 150 y 197 MUNICIPIO 46960 Alda ya P R O V I N C I A V a l e n c i a Se desconocen los datos regi strales de las tres parcelas al no aportar documentación , siendo los catastrales los que se anotan a continuaci ón. Las fincas no de encuentran en explotaci ón en la actualidad. Parcela nº 1 REFERENCIA CATASTRAL 46021A0 250001200 00SZ OBSERVACIONES Dato s catastrales: Polígono 25 parcela 12 Parcela nº 2 REFERENCIA CATASTRAL 46021A0 140015000 00SQ OBSERVACIONES Datos catastrales: Polígono 14 parcela 150 Parcela nº 3 REFERENCIA CATASTRAL 46021A0 140019700 00SJ OBSERVACIONES Datos catastrales: Polígono 14 parcela 197 1.02 LINDEROS REGISTRALES Y REALES No se ha aportado la escrit ura donde cotejar los linderos de las parcelas observados el día de la visit a, no obstante se han identi ficado perfectamente a través de la docum entación catast ral aportada. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 2. FINALIDAD Tasación reali zada a petici ón de los hermanos Folgado Campos, con la finali dad de "determinación del v alor de mercado". 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 3.1 LOCALIDAD TIPO DE NUCLEO Autónomo CENSO 27.704 Habi tantes TENDENC IA DEMOGR ÁFICA Estable Nivel de rent a Medi o OBSERVACIONES La población de Aldaya se sitúa a 10 Km. de Val e nc i a ACTIVIDAD En Aldaia con respecto a la agri cultura destacan los cítricos en regadío y en secano los algarrobos. Los trabajadores de los servicios son un 46 %, mi entras que los del sector de la construcci ón son un 14%. En relación con su térmi no, Aldaia tiene mucho suelo industri al. Estos datos han sido obtenidos del Ayuntami ento de A ldai a 3.2 ENTORNO TIPO PREDOMINANTE Cítricos en regadío DIMENSION PREDOMINANTE 0,5 Y 2 Hectáreas FORMAS DE EXPLOTACION De forma personal y direct a NUCLEOS APROVISION AMIENTO Término muni cipal de Aldaia MERCADOS DE VENT A Térmi no municipal de Aldaia NUCLEOS DE TR ANSFORMACIO N Término municipal de Aldai a y alrededores existen diversas cooperativas y almacenes destinados a la transformaci ón y comercializaci ón de cítricos . 3.3 INFRAESTRUCTURAS ACC ES O A L A F IN C A Y DIS T ANC I A A LA POB L AC IÓ N A la parcela 12 del polígono 25 se accede desde un cami no sin asfaltar que arranca de la Ronda Alaquas- Aldaya antes de llegar a la rotonda de camino de San Onofre. A las parcelas 150 y 197 del poligono14 se acce de desde la Carretera Aldaya- Xirivella a trav és del camino peat onal junto al polígono. Todas las parcelas se encuentran muy próximas a la poblaci ón. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias COMU NICACION ES Las fincas se encuentran bi en comunicadas con la poblaci ón. EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS QUE FACILITEN LA EXPLOTACIÓN. En la localidad de Alda ya, existen t odo tipo de equipami entos y serv icios que facilitan la explotación de la finca. INFRAESTRUCTUR AS PÚBLIC AS Las infraestructuras p úblicas est án formadas por red de carret eras comarcale s y caminos rurales sin asfaltar. 3.04 SITUACION DE LOS TERRENOS CON RESPECTO A ARTERIAS DE COMUNICACION Las tres parcelas disponen de fachada a ca mino rural sin asfaltar 4. TERRENO 4.1 SUPERFICIES F i n c a S u p e r f i c i e C a t a s t r a l Polígono 25 parcela 12 1.591 m2 Polígono 14 parcela 150 3.008 m2 Polígono 14 parcela 197 2.324 m2 5. DESCRIPCION DE LA FINCA 5.01 CLIMA Y OROGRAFIA La temperatura media anual , según los datos obtenidos del Mini sterio de Agricultura es de 16.6º, con una amplit ud térmica anual de 25.2º, entre el mes más cálido 30.1º y el mes mas frío 4.9º. Exi ste una gran osci lación térmi ca entre la estación cáli da y la est ación fría, como se puede d educi r de los datos. En cuanto a la pluviometría, los dato s ind ican qu e la pre cipitac ión me dia anual es de 488 mm². La zona donde se ubica la fi nca presenta unas suaves ondulaci ones del terreno, con pendientes del 2 %. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 5.02 CARACTERISTICAS AGROLOGICAS A simple vista, se observa en las tres parcelas un suelo férti l de textura arcillosa con un escaso nivel de pedregosidad. No se aprecian síntomas de salinidad en el cultivo. 5.03 CULTIVOS A simple vista, no se aprecian en ninguna de las tres parcelas cultivos apt os para la explotación. 6. REGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACION 6.1 PROPIETARIO Según nos han informado la pro piedad de las t res fincas recae sobre los cuatro hermanos Folgado Campos. 6.2 DESCRIPCIÓN DE SUPERFICIES Que los terrenos sigan en las mismas condi ciones de explotación. 6.3 SERVIDUMBRES U OTROS DERECHOS Según la documentación aportada, las fincas no presentan ningún tipo de servidumbre u otros derechos . 6.4 NORMAS URBANIST ICAS Los terrenos visitados se ubi can en suelo rústi co con protecci ón agrícola de nivel 1, suelo No urbanizable, según el Plan General de Ordenación Urbana vigente en el municipio de Aldaya. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias Superficie Precio Venta Coeficiente Homog, Peso Valor medio ponder ado m 2 €/m 2 %% €/m 2 1 Cam i Xafardet 46900 Particul a r 2.66 7,00 10, 69 0,90 1 6 1,54 646613776 2 Pol. 44 Parcela s 28 y 29 46220 Part i cula r 5.60 6,00 9,52 0 ,98 18 1, 68 653529904 3 Pol. 22 Pa rcelas 8, 10, 66 46930 Part icula r 11. 700,00 7, 44 1,00 1 8 1,3 4 6569583 15 4 Zona C orrucosa 46980 Inmobilia ria 8.300, 00 7,47 1,00 16 1,20 961698189 5 Zona Ma llaetes 46117 Inmobilia ria 4.489, 00 7,35 1,00 16 1,18 961698189 6 Zona C reu de Fus ta 46117 Inmobilia ria 3.536, 00 8,48 0,90 16 1,22 961698189 100 8 , 15 Valor unitario medio Contacto Testi go Identi ficador C.P. Fu ente 7. INFORMACIÓN DE MERCADO 7.01 CARACTERISTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Tanto la oferta como la demanda de terrenos agrícolas con s imi lares características si tuados en el muni cipi o donde se en cuentra la finca objeto de valoración , y municipios de alrededo r donde se ha reali zado el sondeo se pueden considerar de escasa, en cuando a fi nalidad de compravent a agrícola. 7.02 PRECIOS ACTUALES DE VENTA Se observan precio s que oscilan entre 7,35 y 10 ,68 euros/m² para valores de terreno en blanco, dependiendo de su ub icación y tipo de cultiv o, así como de su tamaño. Por hanegada (831 m2) el prec io oscila entr e 6.1307, 85 € y 8.8 75,08 € 7.03 EXPECTATIVAS DE MERCADO Las expectativas de vent a de las fincas objet o de valoraci ón es media , debido a su ubicació n, comunicaci ón y caract erísticas agrológi cas del suelo. 7.04 INMUEBLES TESTIGOS OBSERVACIONE S Detalle de caract erísticas de los testigos: 1.- Parcela rústi ca en Cami Xafardet , de 2.667 m2 , a 5 minutos de la A- 7 rodeado de chalets, y a 10min de Torrente. Actualmente cultivado de almendros. 2.- Polígono 44 parcelas 28 y 29 en el término mun icipal de Pi cassent. Superficie de 5.606 m2. Terreno en blanc o con regadío. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 3.- Políg ono 22, pa rcelas 8, 10 y 66 s ituadas en Q uart de Poblet, con s uperficie total de 11.7 00m2 y precio de v enta 87 .000€. La parcela present a orografía plana y carece de cultivo. Teléfo no de contact o 6569583 15 4.- Par cela situad a entre la Zo na Co rrucosa y Los Molinos de Paterna de superficie de 8.300 m2, prec io de venta 90. 000€. Te léfono de c ontacto 961698189 . La parcela presenta una caseta de 70m2 y agua de ri ego. Descontamos importe d e 70m2 x 400€/m2=2 8.000€ en conc epto de la caseta. Por tanto el preci o neto de la parcela será 62.000 €. 5.- Parcela ubicada en zona Mallaetes, en la po blació n de Béter a. Su perf icie de 4.498 m2, prec io de venta 3 3.000€. Teléfono de contac to 961698 189. La parcela es plana con fácil acceso , sin cultivo y con posibilidad de agua de riego. 6.- Parcela ubicada en la zona Creu de Fusta, en la población de Bétera. Superficie de 3.536m2, precio de venta 30.000€. Teléfono d e contacto 961698189. La parcela es plana con fácil acceso, cultivo de naranjos y con posibili dad de agua de ri ego. El valor obtenido corresponde al del TERRENO EN BLANCO DE REG ADÍO. 8. CALCULO DE VALORES 8.1 NIVELES A EFECTOS DE T ASACIÓN Niveles urbanísti cos del terreno. A efecto s de su t asación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I. Inclui rá todos los te rreno s que no pertenezcan a nivel II. Nivel II. Inclui rá los terrenos clasi ficados como no urbanizables en los que no se permita edifi car para usos diferent es a su naturaleza agrícola , forestal , ganadera o que estén ligados a una explotación económi ca permitida por la normativa vigente. También se in cluirán los terrenos clasif icados como urbanizables que no estén inclui dos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo . Nivel en el que se encuentran los terrenos a valorar: Nivel II (No urbanizable). Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 8.02 METODOS ADOPTADOS ZONA 1 Método de Comparación 8.03VALOR DE LA TASACION CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO. Procederemos a calcular , el valor del suelo por el mencionado método de COMPARACIÓN . A) Superfic ie de parcela = 6. 923 m² B) Valor de mercado = 8,15 €/m2 C) Coste de la urbanización = 0,00 €/m2 Valor = A x ( B-C) 6.923,00 m² x 8,15 €/m2 = 56.422,45 € VALOR DE TASACION 56.422,45 € Lo que informo en Va lencia a fec ha 15 de Febrero de 2011, bajo juramento expreso de decir verdad , habiendo actuado con la mayor objetividad posible , tomando en co nsiderac ión tanto lo que pueda fa vorec er como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpli ere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 9. ANEXOS AL INFORME CONDICIONA NTES: NO SE APORTA DOCU MENTACIÓ N REGISTRAL VÁLIDA A EFECTOS DE LA O.M. La presente tasación queda condi cionada a la aportación de la documentación registral tal y como exige la Orden Ministerial: Cer tific ació n Regis tral acr editat iva de tit ularid ad y ca rgas de l inm ueb le, a sí como su descripción completa , expedida dentro de los tres meses ant eriores a la fecha de valoración o equiv alentes legales en soportes alternativos. Dicha certifi cación se podrá sustituir por copi a de Nota Si mple regist ral, que contenga al menos titulari dad y descri pción completa del i nmueble incluido s , en su caso, los derech os reales limitativos del dominio con expedición máxima en los tres meses anteri ores a la fecha de v aloración; o por copi a del Libro de Registro de la Propi edad ("Nota simple extensa" ) o por copia de Escrit ura de propiedad. Debiendo concordar obligat oriamente con las hi pótesis de valoraci ón. OBSERVACIONES: FINALID AD DISTINTA A LAS EXIGIDAS POR LA O.M . ECO/805/20 03. El presente informe de v aloración se ha realizado conforme a la metodología contenida en la O.M. ECO/805/2003, no siendo necesario su integro cumplimi ento por ser la finali dad disti nta al ámbito de aplicaci ón de la misma. VARI AS FIN C AS El valor de tasaci ón se refiere al conjunto de v arios elementos , siendo fincas registrales independient es y con un valor por separado de: Valores por fincas registrales Polígono 25 parcela 12 1.591 m2 12.966 ,65 € Polígono 14 parcela 150 3.008 m2 24.515,20 € Polígono 14 parcela 197 2.32 4 m2 18.940, 60 € 9.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Documentaci ón Catastral - Acreditación del aprov echamiento urbanísti co 9.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediant e inspección ocular - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación de la adecuación al planeamient o urbanístico Juan Castillo Morcillo · Ar quitecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias 10. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFIAS 2 hojas P L A N O S 2 h o j a s F I C H A C A T A S T R A L 4 h o j a s PLANO DE LOC ALIZACION INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Local Comercial en bruto EMPLAZAMIENTO: Avda. Blasco Ibáñez nº 144, Bajo, 46470 Massanassa FECHA: 15 de Febrero de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, bloque 4, pta. 14, 46910 Alfafar, PFC Tasac iones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECED ENTES 5 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 11 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES 11 2. FINALIDAD 12 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 12 3.1 LOCALIDAD 12 3.2 ENTORNO 12 3.3 INFRAESTRUC TURAS 12 3.4 EQU L PAMIENTO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 12 3.5 NIVEL DE RENTA 13 3.6 COMUNICACIONES 13 3.7 TIPIFICA CION COMERCIAL 13 4. TERRENO 13 4.1 INFRAESTRUC TURAS 13 4.2 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZAD O 13 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEME NTO DE UN EDIFICIO 14 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 14 5.2 SUPE RFICIES REGISTRALES Y CATASTRALE S 14 5.3 EDIFICI O 14 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS 14 5.3.2 ELEME NTOS FUNDAMENTALES 14 5.3.3 AC ABADOS ZONAS COMUNES 15 5.4 LOCAL 15 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.4.1 DI STRIBUCIO N Y NIVEL DE CALID AD 15 5.4.2 AC ABADOS 15 5.4.3 ORIENTACION PREDOMI NANTE 15 5.4.4 USO ACTUAL 15 5.4.5 CALIDADES 15 5.4.6 INSTALACIONE S 15 5.4.7 SU PERF ICIES MEDIDAS 16 5.4.8 COEFICIENTE TABLA FONDO 16 5.4.9 SU PERF ICIES UTILES 16 5.4.10 VARI OS 16 5.4.11 MATERIA L DETERIORABLE O DESMONTABLE 16 5.4.12 CONDICIONANTES PARA USOS ALTERNATIVOS 16 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 17 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 17 6.1 INFORMACION URBANISTICA 17 6.2 ADECUACION A NORMATIVA 1 7 7. DOCUMENT ACION LEGAL 17 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 17 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 18 7.3 PROPIETARIO 18 7.4 ARRE NDAMIENTOS 18 7.5 ESTATUT OS DE COMUNIDAD: DETERMINANTES E INFLUYENTES 18 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 19 8.1 INMUEBLES TESTIGOS 19 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 8.2 OBSERVACI ONES 19 9. CÁLCULO DE VALORES 20 9.1 METODOS ADOPT ADOS 20 9.2 PROCESO VALORATIVO 20 9.2.1 COSTE DE REPOSIÓN BR UTO 20 9.2.2 COSTE DE REPOSIÓN NETO 20 10. OBSER VACI ONES 22 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 23 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 23 11. AN EXOS AL INFORME 23 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECEDENTES El presente informe se realiza a partir del encargo efectuado por la empresa de valoraci ones VALMESA, con la cual colabora el estudi o donde realizo el presente proyecto final de carrera. El proceso de valoración comi enza mediante el envío por parte del departamento de admini straci ón de la empresa de un mensaje de text o (SMS ) al teléfono móvil del técnico seleccionado para realizar dicho encargo. Como norma general el mensaje de texto consiste en un a v iso breve que co ntie ne l a s iguie nte in fo rma ció n: Nombre de la entidad bancari a solicitant e - Tipo de bien a valorar - Dirección del bi en - Población donde se ubica - Nombre del solicitante - T eléfono de contacto - La referencia de “Urgente” Se procede a contactar con el cliente que en este caso es la propia entidad bancaria puesto que se trata de valorar los activos que posee. Se pone al teléfono de contacto un empleado del banco y me identifico como tasador de Valmesa y le coment o que hay q ue hacer una vi sita al local que se debe valorar. No hay problema puesto que me coment a que es un local q ue acaban de adquirir y que todavía no se han hecho las obras para converti rlo en una oficina bancaria , por lo que se encuentra con los acabados de obra. M e f a c i l i t a e l t e l é f o n o d e c o n t a c t o d e l a c a s e t a d e v e n t a s d e l a p r o m o c i ó n donde se ubica el local puesto que el inmueble es de reci ente construcción y no se han vendido todos los pisos, por lo que tienen a una persona que nos puede mostrar el local. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Llamo a este nuevo teléfono y me pongo en cont acto con la chica que está en la obra para concertar la visita. No hay problema puesto que está todo el día en la obra y puedo ir cuando sea. A continuación cotejo los datos del i nmueble que se tiene que tasar y la direcci ón exacta del mi smo (población , calle y número de p olicía y puerta ) para evitar equívocos innecesarios. Casualmente el local se encuent ra ubicado a 200 met ros del despacho don de desarrollo el proyecto, por lo que me acerco andand o al mismo para la visita. Ya en la obra le solicito la documentación registral a la chica que muestra el inmueble y me aporta la declaración de obra nuev a y división horizontal rea lizada de tod o el ed ificio . Le pido solamente la parte que atañe al local come rcial y también el final de obra visado para acredi tar que la obra se encuentra finali zada. Como la chica trabaja para la promotora le pido que me aport en el plano acotado del local y queda en mandarlo por correo ele ctrónico al despacho . Como aportan el plano en Autocad me li mito a tomar unas medi das de comprobación del local par a asegur arme que el plano que man dan es correcto puest o que de esta forma es innecesari o realizar el croquis para comprobar la coincidenci a o no de las sup erficies reales del i nmueble (útil y construida ) con las registrales. El local es de re ciente co nstrucci ón pero ti ene como caract erístic a remarcable que tiene los acabados de o bra y no tiene instalaciones de ningún tipo, por lo que puede destinarse a cualquier activi dad que esté permitida. El hecho de estar ubicado en una esquina recayente a dos calles y con suficientes puertas de entrada es muy positivo y se reflejará en el v alor de tasación aumentando su anti güedad y homogeneizando los testigos al alza. Se procede a rellenar la hoja de toma de dat os donde se indican los datos necesarios para complet ar el informe más tarde. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Se adjunta la hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Por último se proced e a tomar fotografías del inmueble aunque solo di spone de una estancia di áfana y un pequeño habitáculo para apr ovechamient o sobre la rampa de acce so al sótano. Estas fot os se incluyen al fi nal del informe y sirven para acre ditar lo reflejado en el i nforme en cuanto a calidades y acabados existent es. Una vez tomados todos los da tos se procede a fot ografiar la fachada del inmueble desde las dos calles Est as fotos se incorporan al fi nal del informe. Una vez se ha reali zado la visita y se han tomado todos los datos necesari os regreso al despacho para realizar el informe . Lo primero que hago es el recuperar el plano en Autocad que me han enviado y cotejo las medidas t omadas como referenci a con el plano en cuestión. Se comprueba que el plano se ajusta a la reali dad. Entonces lo mido para obtener las superfici es. Es norma habitual el señalar en el plano el norte par a deno tar l a or ienta ción pre domina nte del inmu eble. Una vez que est á hecho se obtiene una superfi cie útil de 297,15 m 2 , u na superficie construida de 315, 57 m 2 y en los locales no se es tima parte de elementos comunes. Comparando con la superficie reflejada en la docume ntación registral adjunt a se observa: - La superficie señalada como útil en la document ación regi stral adjunta de 297,15 m 2 es sensi blemente similar a la super ficie útil comprobada. - L a s u p e r f i c i e s e ñ a l a d a c o m o c o n s t r u i d a e n l a d o c u m e n t a c i ó n registral adjunta de 350,11 m2 es superior a la superfici e construida comproba da de 315 ,57 m 2 . La conclusión de esta comprob ación es que la corre lación de las superfi cies reflejadas en la documentaci ón está e qui voc ad a y lo s 350,1 1 m2 es tán referidos a la superfi cie construi da con la parte proporci onal de ee.cc. Además, la superfici e construida reflejada en la ficha cat astral es de 328,00 m2 construidos sensiblemente similar a la anteriormente comprobada. Con estos datos se a dopta como hi pótesis de v aloración la superfici e registral de 315,57 m2 al ser menor que la catastral. Ahora queda la obtención de los valores de mercado del inmueble incluido en el informe de tasación . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALOR DE MERCADO Para obtener el valor de mercado tenemos que recopilar 6 testigos de v enta de inmuebles si milares al valorado dentro de la p oblación o poblaci ones limít rofes. A tal efecto se toman los teléfonos de 6 t estigos de pi sos de la zona cuyos datos están reflejados detalladamente en el punto nº 8 del informe. Desde el despa cho se llama a los teléfonos re cabando la i nformación necesaria para poder homogenei zar los valores Tras el proceso de homogeneización se llega a la siguiente conclusión: Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan en tre los 1. 300 ,00 y los 2.000,00 Euros/m² dependiendo de su ubicaci ón, superficie , calidades y antigüedad . Se ha practi cado una homogeneización a la baja debi do a los acabados en bruto que presenta el local. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · REDACCION DEL INFORME DE VALORACION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.5 INMUEBLES TERMINADOS AÑO DE EDIFICACION 2010 ANT IG Ü ED AD 0 A ñ o s VIDA UTIL TOTAL 100 Años VIDA UTIL RESIDU AL 10 0 Años OBSERVACIONES : El local es de reci ente construcci ón y presenta los acabados de obra. El edificio es de reciente construcci ón y muestra un estado de conservaci ón acorde a su edad. 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA 6.1 INFORMACION URBANISTICA PLAN ORDENACION VIGENT E P.G.O. U. de Massa nassa CLASIFICACION DEL SUELO Suelo Urbano C A L I F I C A C I O N R e s i d e n c i a l USOS PERMITIDOS Residencial y compatibles USOS PROHIBIDOS El resto 6.2 ADECUACION A NORMATIVA No se detectan aparent emente infracciones urbanísticas . 7. DOCUMENTACION LEGAL 7.1 DESCRIPCION REGISTRAL, DE SCRIPCION DE LINDEROS La Escritura aport ada está incompleta y sitúa el inmueble en la Avda. Blasco Ibáñez de Massanass a, siendo el número de policía comprobad o el 144 bajo, tal y c omo reflej a la documenta ción cata stral a djunta. Deberá aportarse document ación registral actualizada donde const e este dato. Los linderos que figuran en la documentaci ón registral aportada coinciden con los comprobados. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7.2 DESCRIPCION DE SUPERFICIES La superficie útil medida coin cide con la útil reflejada en la documentaci ón registral aport ada. La superficie construi da registral es mayor q ue la construida cat astral, pero menor que ella si se computan elementos comunes. La superficie medida es menor que las dos , pero se asemeja más a la catastral (c oinc ide s ensible men te con la supe rfic ie cons tru ida catas tral si se com puta la zona destinada al cent ro de transformación eléctri ca ubicada en la fachada norte). A nivel del presente informe se adopta la superfici e construida medi da como hipóte sis de valoración . 7.3 PROPIETARIO La mercanti l “FIRMUS ATICA, S.L.” es dueña del 100% con caráct er privativ o. 7.4 ARRENDAMIENTOS ESTA ALQUILADO No 7.5 ESTATUTOS DE COMUNIDAD: DETERMINANTES E INFLUYENTES No se aportan. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DATOS GENERALES H O M O G E N E I Z AC I O N V AL O R M E D I O M² € €/ M² 1 1050 C o n d e s d e T r i g o n a , 4 6 4 6 4 7 0 I n m o b i l i a r i a 1 4 9 , 8 0 2 4 0 . 0 0 0 1 . 6 0 2 , 1 4 1 , 0 0 1 . 6 0 2 , 1 4 1 , 0 0 20 320,43 2 1010 A v d a . J o s é A l b a i A l b a , 1 4 6 4 7 0 I n m o b i l i a r i a 1 0 4 , 0 1 1 4 5 . 6 1 4 1 . 4 0 0 , 0 0 1 , 0 0 1 . 4 0 0 , 0 0 1 , 1 0 20 308,00 3 1096 J o a n o t M a r t o r e l l , 1 4 6 9 1 0 I n m o b i l i a r i a 5 0 0 , 0 0 6 5 0 . 0 0 0 1 . 3 0 0 , 0 0 1 , 0 01 . 3 0 0 , 0 0 1 , 2 5 15 243,75 4 3215 C o n c e p c i ó n A r e n a l , 2 0 4 6 4 7 0 I n m o b i l i a r i a 1 0 0 , 0 0 1 6 2 . 0 0 0 1 . 6 2 0 , 0 0 0 , 9 0 1 . 8 0 0 , 0 0 1 , 1 5 20 414,00 5 1115 C a m p d e T ú r i a , 2 1 4 6 4 7 0 P a r t i c u l a r 1 9 0 , 0 0 2 8 5 . 0 0 0 1 . 5 0 0 , 0 0 0 , 9 5 1 . 5 7 8 , 9 5 1 , 1 0 15 260,53 6 1116 A v d a . R e y e s C a t ó l i c o s , 1 9 4 6 9 1 0 I n m o b i l i a r i a 6 0 , 0 0 1 2 0 . 0 0 0 2 . 0 0 0 , 0 0 1 , 0 0 2 . 0 0 0 , 0 0 0 , 9 0 10 180,00 1.613,51 100 Media Ponderada 1.726,70 0,90 1.554,03 Nº Te stig o Localizacion Codigo Postal Estan cias Baños Nº Pue rtas Antigüedad Descripción Fuente: (P) - (I) Supe rfic ie Preci o Valor Unitario (E/m2 ) Coeficiente Tabla-Fondo Te stigos Valor 1ª Crujia Peso (% ) Valor Medio Ponderado 1ª Cruji a Homogeneizacion Coeficiente Tabla- Fondo Local Valor m edio del loc al (€ /M²) 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Detalle de características de la homogeneizaci ón: 1.- Se entiende que el testigo es similar en todo al inmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso de 1,00 en la homogenei zación. 2.- Se entiende que el testigo está peor ubicado que el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un coefici ente de homogeneización mayor. 3.- Se entiende que el testigo está peor ubicado que el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un coefici ente de homogeneización mayor. 4.- Se entiende que el testigo está peor ubicado que el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un coefici ente de homogeneización mayor. 5.- Se entiende que el testigo está peor ubicado que el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un coefici ente de homogeneización mayor. 6.- Se entiende que el testigo está mejor conservado y tiene mejores instalaciones que el inmueble v alorado, por lo que se le adjudi ca un peso menor en la homogeneización. 8.2 OBSERVACIONES Se de tectan valor es de mercad o en el entorno que oscilan entre los 1.300, 00 y los 2.000,00 Euros/m² dependi endo de su ubicación, sup erfici e, calidades y antigüedad . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REE M PL AZ AM IE NT O R E PO SI CI ÓN B RUT O REE MP L AZ AMI EN TO R EPO SI CI ÓN NE TO METODO D E COMPARAC ION ME TOD O D E AC TU AL IZ AC IO N D E R EN T AS AC TU AL ES 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMP UTABLE: 315,17 m2 B. VALOR UNIARIO DE REPERCUSIÓN: 800,00 €/m2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 360,00 €/ m2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 23 % E. VA LOR DE REPOSICIÓN: 391.623,28 € 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN 0,00 ANT IG Ü ED AD ES TIM A D A 0 Añ o s , G. VALOR TERRENO (A x B) 252.136, 00 € H. CON STRUC CIÓN + GA STOS INDIRECTOS (G-I) 139.557, 28 € I. VALOR DE REPOSICION A NETO. 391.623,28 € Precio unitario de reposic i ón 1.242,80 €/m2. Precio unitario de merc ado 1.554,03 €/m2 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO J. COEFICIENTE DE MERCADO 1,25 (Obtenido del cociente entre el valor unitario de mercado y el unitario de reposición ). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALO R DE SUELO 252.136,00 € VALO R DE VUELO 237.647,64 € VALO R F INAL 489.783,64 € VALO R DE SEGURO 139.557,28 € VAL OR FI NCA 11,765 9.2.4 VALOR DE COMPARACIÓN K. TERRE NOS + EDIFIC ACIONES (I x J) 489.783,6 4 € TOTAL VA LOR DE MERCADO: 489.783 ,64 € Lo que informo en Va lencia a fec ha 15 de Febrero de 2.011, bajo juramento expreso de decir verdad , habiendo actuado con la mayor objetividad posible , tomando en co nsiderac ión tanto lo que pueda fa vorec er como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpli ere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10. OBSERVACIONES AD VER T EN CI AS: INFORME ADVER TIDO POR IDENTIFICACION La Escritura aport ada está incompleta y sitúa el inmueble en la Avda. Blasco Ibáñez de Massanass a, siendo el número de polici a comprobado el 144 bajo, tal y c omo reflej a la documenta ción cata stral a djunta. Deberá aportarse document ación registral actualizada donde const e este dato. Los linderos que figuran en la documentaci ón registral aportada coinciden con los comprobados. INFORME ADVERTIDO POR REGISTRO La superficie útil medida coin cide con la útil reflejada en la documentaci ón registral aport ada. La superficie construi da registral es mayor q ue la construida cat astral, pero menor que ella si se computan elementos comunes. La superficie medida es menor que las dos , pero se asemeja más a la catastral (c oinc ide s ensible men te con la supe rfic ie cons tru ida catas tral si se com puta la zona destinada al cent ro de transformación eléctri ca ubicada en la fachada norte). A nivel del presente informe se adopta la superfici e construida medi da como hipóte sis de valoración . NO S E APOR TAN ESTA TUTOS DE COMU NIDAD O E QUIVALENT E Deberá comprobarse que en los Est atutos de Comunidad o documento equivalente o certi ficación del admini strador de la mi sma o de la propia comunidad no existen condicionantes o limitaciones en cuanto al uso del bien que pudiese afectar a su v alor. SE AP OR T A DEC L AR AC ION DE OB R A NU EV A EN CON STR UC C IO N Se adviert e a la Entidad Bancari a de la necesidad de r egistrar la Obra Nueva finalizada una v ez se lleve a término est a y la suscripción definitiva del seguro decenal según la la LOE vigente. INMUE BLE RECI ÉN TERMINADO. SE HA APORTA DO CERTI FICADO FINA L DE OBRA VIS AD O. Se advierte que la Licenci a de Primera Ocupaci ón otorgada por el Ayuntamient o (no aportada) es el document o que garantiza la legalidad urbanística final del inmueble. OBSERVACIONES: NO SE INCLUYEN ELEM ENTOS NO POLI VALENTES En el valor de tasación no se incluye mobiliari o, maquinaria , enseres ni decoración no poliv alente. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Escri tura de propi edad - Ultima certificaci ón de obra expedida por la Direcci ón Facultativ a - Document ación Catast ral 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identi ficación del Inmueble medi ante inspecci ón ocular - Comprobación de su des cripción registral - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de su super ficie - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFÍAS 3 hojas PLANOS 3 hojas DOCUMENT ACION CAT ASTRAL 1 hoja DOCUMENT ACION REGISTR AL 3 hojas FOTOGRAFÍAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · PLANO DE LOC ALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DA TOS GENERA LES POND ERA CIO N ENTO RNO PROG RA M A SERVICIOS COM UNES S UPE RFI CIE ACA BADOS M² € € /M² 1 210,00 360.000 1.714, 29 I 0 I 0 M -3 M -4 P 6 M -2 -3 1.662,86 17 282,69 2 320,00 360.000 1.125,00 I 0 I 0 M -3 I 0 PP 12 I 0 9 1.226, 25 17 208,46 3 180,00 258.400 1.435,56 I 0 I 0 M -3 I 0 P 6 I 0 3 1.478,62 18 266,15 4 180,00 272.000 1.511,11 I 0 I 0 I 0 I 0 P 6 I 0 6 1.601,78 18 288, 32 5 300,00 300.000 1.000,00 I 0 I 0 I 0 I 0 PP 12 I 0 12 1.120,00 12 134,40 6 200,00 290.000 1.450,00 I 0 I 0 I 0 I 0 P 6 I 0 6 1.537,00 18 276, 66 Media Aritmética 1.437,75 100 "M" Media Ponderada 1.456,68 "MM" Mucho Mejor que el valorado "P" Peor que el valorado "PP" Mucho Peor que el valorado "I" Igual que el valorado COM PARA CI ON Y HOM OGE NEI Z A CI ON Comparación Corrección (%) Comparación Corrección (%) Comparación Corrección (%) Comparación Peso (%) Corrección (%) Corrección (%) Comparación Comparación Nº Testi go Valor Medi o Ponderado Superfic ie Precio Valor Un itario ( E/m2) Corrección (%) Total corr eciones Valor homogene izado (€/M²) CONSE RVA- CION Mejor que el valorado Superficie Precio Venta m 2 €/m 2 1 A v. Gavi otas, 2 7 46420 Part icula r 210, 00 1. 714,29 4 2 No PB 25 Bu eno 615560316 2 A v. T orres del Mar, 10 46420 Pa rticula r 320, 00 1. 125,00 4 2 No PB 25 Bu eno 629817061 3 Camino SOS, 5 46420 Part i cula r 180, 00 1. 435,56 4 2 No PB 35 Bu eno 636593831 4 Cap de Can et, 23 46419 Pa rticula r 180, 00 1. 511,11 4 2 No PB 25 Bu eno 962490447 5 Cap de Ce rver, 2 46419 Pa rticula r 300, 00 1. 000,00 4 2 No PB 25 Bu eno 679971002 6 Paseo Ma ri ti mo, 2 46419 Pa rticula r 200, 00 1. 450,00 4 2 No PB 25 Bu eno 960961012 Iden tifi cad or C.P. Fu ente Testigo Esta do Conta ct o Esta ncias Baños Altura Pi so Ant ig üe da d Ascensor 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Detalle de características de la homogeneizaci ón: 1.- Se entiende que el testigo está mejor conservado y tiene mejores instalaciones que el inmueble v alorado, aunque es algo más grande por lo que se igualan todos los criterios de homogeneiz ación excepto estos tres factores donde se señala que es mejor. 2.- Se entiende que el testigo es mucho más grande que el inmueble valorado, por lo que prácticament e se igualan todos los criterios de homogeneización. 3.- Se entiende que el testigo es similar en todo al inmueble valorado, por lo que prác tica mente s e igu alan tod os los cr iter ios d e hom oge neiz ación . 4.- Se entiende que el testigo es similar en todo al inmueble valorado, por lo que prác tica mente s e igu alan tod os los cr iter ios d e hom oge neiz ación . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.- Se entiende que el testigo es mucho más grande que el inmueble valorado, por lo que prácticament e se igualan todos los criterios de homogeneización. 6.- Se entiende que el testigo es similar en todo al inmueble valorado, por lo que prác tica mente s e igu alan tod os los cr iter ios d e hom oge neiz ación . 8.2 OBSERVACIONES Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan en tre los 1. 125 ,00 y los 1.715,00 Euros/m² dependiendo de su ubicaci ón, superficie , calidades y antigüedad . 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REE M PL AZ AM IE NT O R E PO SI CI ÓN B RUT O REE MP L AZ AMI EN TO R EPO SI CI ÓN NE TO METODO D E COMPARAC ION 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMPUTAB LE: 191 ,16 m2 B. VALOR UNIARIO DE REPERCUSIÓN: 700,00 €/m2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 650,00 €/ m2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 21 % E. VALOR DE REPOSICIÓN: A x (B+C x [1+D/100]) 284.159,34 € Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALOR DE SUEL O 133.812, 00 € VALO R DE VUELO 144.646, 95 € VALO R FINAL 278. 458,95 € VALO R DE SEGURO 144.646, 95 € VAL OR F INC A 42.663 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECI ACIÓN 0,28 ANT IG Ü ED AD ES TIM A D A 28 Año s G. VALOR TERRENO (A x B) 133.812, 00 € H. CON STRUC CIÓN + GA STOS INDIRECTOS (G-I) 108.250, 08 € I. VALOR DE REPOSICI ON A NETO . A x (B+(C x [(1 +D/100) x (1-F)]) ) 242.06 2,08 € Precio unitario de reposic ión 1.266,28 €/m2 Precio unitario de merc ado 1.456, 68 €/m2. 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO J. COEFICIENTE DE MERCADO 1,15 (Obtenido del cociente entre el valor unitario de mercado y el unitario de reposi ción). 9.2.4 VALOR DE COMPARACIÓN K. TERRE NO + EDIFIC ACIONES (I x J) 278.458 ,95 € TOT AL VAL OR DE M ERC ADO : 278.458,95 € Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Lo que se informa en Valencia a fecha 30 de Marzo de 2.011, bajo juramento expreso de decir v erdad, habiendo actu ado con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favo recer como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. 10. OBSERVACIONES AD VER T EN CI AS: INFORME ADVERTIDO LE VE POR IDENTIFIC ACION La descripción y li nderos que figuran en la documentaci ón registral aport ada coinciden con lo comprobado en la vi sita pero no se corresponde con el nombre de calle ni número de poli cía actual por los que se accede a la vivienda. Los dat os indicados en catastro coi nciden con lo comprobado. A efectos de la presente tasación la vivienda se identifica como C/ Estrella de Mar, nº 22 adosado 5, El Perelló, Sueca. Este aspecto se deber á actualizar regist ralmente. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - No ta si mpl e regi st ral - Copia simple de escritura - Document ación Catast ral 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediant e inspección ocular - Comprobación de su des cripción registral - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de su super ficie - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación del régimen de protecci ón pública 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFÍAS 5 hojas PLANOS 6 hojas DOCUMENT ACION CAT ASTRAL 1 hoja DOCUMENT ACION REGISTR AL 3 hojas Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · FOTOGRAFIAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DOCUMENT ACION REGIS TRAL: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Vivienda con Plaza de Garaje y Tras tero EMPLAZAMIENTO: C/ Enric Valor nº 3, Planta Baja, pta. 1ª, 46192 Monserrat FECHA: 31 de Marzo de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, bloque 4, pta. 14, 46910 Alfafar, PFC Tasac iones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECED ENTES 4 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 10 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATA STRA LES 10 2. FINALIDAD 11 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 11 3.1 LOCALIDAD 11 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTO RNO 11 3.3 INFRAESTRUC TURAS 11 3.4 EQU L PAMIENTO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 11 3.5 NIVEL DE RENTA 12 3.6 COMUNICACIONES 12 3.7 NIVEL EDIFIC ATORIO DEL ENTO RNO 12 4. TERRENO 12 4.1 INFRAESTRUC TURAS 12 4.2 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZAD O. 12 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEME NTO DE UN EDIFICIO 12 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 12 5.2 SUPE RFICIES ESCRITURADAS 1 3 5.3 EDIFICI O 13 5.4 VIVIE NDA 14 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 16 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 16 7. DOCUMENT ACION LEGAL 16 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 16 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 16 7.3 TIPO DE VIVI ENDA 16 7.4 PROPIETARIO 17 7.5 ARRE NDADAMIE NTOS 17 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 17 8.1 INMUEBLES TESTIGOS 17 8.02 OBSERVA CION ES 18 9. CÁLCULO DE VALORES 19 9.1 METODOS ADOPT ADOS 19 9.2 PROCESO VALORATIVO 19 10. OBSER VACI ONES 21 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 21 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 21 11. AN EXOS AL INFORME 21 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECEDENTES El presente informe se realiza a partir del encargo efectuado por la empresa de valoraci ones VALMESA, con la cual colabora el estudi o donde realizo el presente proyecto final de carrera. El proceso de valoración comi enza mediante el envío por parte del departamento de admini straci ón de la empresa de un mensaje de text o (SMS ) al teléfono móvil del técnico seleccionado para realizar dicho encargo. Como norma general el mensaje de texto consiste en un a v iso breve que co ntie ne l a s iguie nte in fo rma ció n: Nombre de la entidad bancari a solicitant e - Tipo de bien a valorar - Dirección del bi en - Población donde se ubica - Nombre del soli citante - Teléfono de contacto Se procede a contactar con el cliente y se pone al teléfono la secretari a del admini strador de la sociedad. Lo prim ero que hago es i dentificarme co mo tasador del banco solicit ante y le comento a la señora que hay que hacer una visita al piso que se debe valorar y esta me comenta que el administrador ha salido de viaje y que ella no sabe na da del tema, por lo que no se puede quedar para hacer la visita. Quedo en llamar una semana más t arde para quedar con la persona responsable . Ante este hecho se manda notificación de la incidencia del retraso al banco para que quede constanci a del hecho. A la semana si guiente se v uelv e a llamar al teléfono de contacto y est a vez ya se encuentra el admi nistrador de la so ciedad y se puede concert ar la visita para el día sigui ente por la ma ñana, señalando que él no podrá asi stir a la visita y que mandará a una persona de su confi anza para enseñarme el piso. A continuación cot ejo los datos de los inmuebles que se tienen que tasar y la dirección exacta de los mi smos (población, calle y número de policía y puerta) para evitar equívocos innecesarios. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Lo siguiente que se le pregunta es si dispone de documentaci ón registral y planos a escala del inmueble que se tiene que tasar para adelantar al máximo la realizaci ón del informe. Contesta que tiene una copia de la escritura y planos a escala del inmueble y que aportará di cha documentaci ón en el momento de la visita. A la mañana del día si guiente, reviso en el despacho la cartera de t rabajo que llevo a las tasaci ones. Compruebo que haya una carp eta con folios en blanco p a r a r e a l i z a r e l c r o q u i s d e l i n m u e b l e , c o p i a s d e l a h o j a d e t o m a d e d a t o s , u n lápiz y un bolígrafo , se comprueba que el medidor láser tenga pilas y que la cámara de fotos digit al tenga b atería. También se comprueba la direcci ón exacta del inmueble bien en alguna de las páginas que existen en Internet o en los callejer os de los muni cipios en papel que hay en el despacho. Como el inmueble se ubica en la poblaci ón de Montserrat, que se encuentra a unos 35 minutos en coche desde el despacho, salgo una hora antes de la hora concertada para evitar prob lemas que puedan retrasarme. Es buena pr áctica lleg ar unos minu tos antes a l lugar de la tasa ción puesto qu e te da tiempo a comprobar la existencia de inmuebles en venta en el entorno próximo para emplear como testi gos, así como a h acerte una i dea más real del entorno en cuant o a la existenci a de aparcamientos y servi cios y de la antigüedad medi a del barrio. C u a n d o l l e g o a l p i s o e n c u e s t i ó n l a p e r s o n a d e c o n t a c t o a ú n n o h a l l e g a d o y me toca esperarle sobre 15 minutos. Cuando llega lo primero que hago es solicitarle la copia de la escri tura para i r leyendo la documentaci ón registral. Se hace referenci a tambi én a otros inmuebles apart e de la vivienda. Se t rata de la pla za de garaj e identif icada co n el nº 1 y del tr astero iden tifica do con el nº 2, ubicados en la planta de sótano. Aclarado este punto ya se que hay que valorar el piso y los anejos (plaza de gara je y tr astero) . Lo primero que hago es una vi sita de toda s las estancias para hacerme una idea del tamaño y forma del pi so. Es una planta baja que dispone de una terraza descubiert a posterior sensi blemente rectangular a la que recaen las ventanas de las estancias y del acceso al patio de luces del inmueble. Se toman algunas medi adas para pode r sacar la escala exa cta del plano aportado y poder o bte ner la superfici e útil y constr uida del inmu eble. Este proceso se realiza para compro bar la coincidencia o no de las superfi cies reales del inmueble (útil y construi da) con las regi strales y las refl ejadas en el catastro a fin de emplear la ade cuada como hi pótesi s de valoración. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Esta superficie se incrementará con un porcentaje de entre el 10% y el 12% en concepto de elementos comun es del inmueble . Este porcentaje se aplica en función de si hay terrazas comunitarias , pat ios comune s, pud iendo llegar al 18% si existen áreas ajardi nadas, zona de juegos , deportivas y pi scina comunitaria, etc. A continuación procedo a rellenar la hoja de toma de datos donde se indi can los datos necesarios para completar el i nforme más tarde. Se adjunta la hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · áticos, comunicadas entre si por un núcleo de escalera y ascens or, con fachada a la calle Enric Valor numero 3 de Mont serrat. La vivienda valorada se ubica en la planta baja puerta 1ª y ocupa la totalidad de la misma, excepto el núcleo de escalera. La vivienda se com pone de salón-comedor, tres dormitorios, uno de los dormitorios con vestidor y baño incorporado, un segundo baño y cocina. La vivienda dispone de un patio intermedio de unos 9,30m2 y una terraza descubi erta con acceso di recto desde la cocina de 57, 20m2. Se valoran conjuntamente la plaza de garaje nº 1 y el trastero nº 2 como anexos en planta sótano vinculados a la vivienda. Entorno caracteri zado por inmuebles de recient e construcción. 5.2 SUPERFICIES ESCRITURADAS Sup erficie út il vivien da 112, 93 m 2 Superficie construida vivienda 131 ,61 m 2 Su perf icie gara je 13, 36 m 2 Sup erfic ie útil traster o 2, 97 m 2 5.3 EDIFICIO 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS Sobre rasante: 6 1º Uso : Vivienda, 2º uso: Comercial Bajo rasante: 1 1º Uso : Garaje, 2º uso: Trast eros 5.3.2 ELEMENTOS FUNDAMENTALES CIMENTACION Hormigón armado ESTRUCTUR A Hormi gón armado C U B I E R T A P l a n a v i s i t a b l e CERRAMIENTOS EXT E RIORES Ladrillo, cámara, tabique FAC H AD AS L a dri l lo car av i st a. CARPINTERIA EXTERIOR Alumi nio y acristalamiento doble 5.3.3 ACABADOS DE ZONAS COMUNES Zaguán Mármol / Gotelé / Esca yola Escalera Mármol / Gotelé / Pintura lisa Ascensor Buen estado Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · ZONA VIVIENDA SUELO PAREDES TECHO CARP. INTERIOR Vestíbulo Terr azo Pint. Li sa Pint. Li sa Madera bar ni zada Salón-Comedor Ter razo Pint. Li sa Pint. L isa Madera b arni zada Dormitorios T err azo Pint. Li sa Pi nt. Li sa Ma dera bar niz ada Cocina G r es A licatado Escay ola Madera b arniza da Baños Gres Alicatad o  Es ca yol a Mad er a b ar ni zad a Terra zas Baldosín Pint. Lisa A luminio 5.4 VIVIENDA 5.4.1 DISTRIBUCION y NIVEL DE CALIDAD ZONA VIVIENDA NUMERO Ves t íb ulo 1 Salón-Comedor 1 Dormitorios 3 Cocina 1 B a ñ o s 2 Terrazas 2 5.4.2 ACABADOS La vivienda posee una terraza descubiert a posterior y un patio inte rme dio . 5.4.3 ORIENTACION PREDOMINANTE VIVIENDA Norte-Sur 5.4.4 USO ACTUAL DE DEPENDENCIAS Desocupada 5.4.5 NIVEL DE CALIDAD Solados Media Fachada Media C o c i n a M e d i a Carpintería interior Media B a ñ o s M e d i a Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.4. 6 INSTALACIONES ARMARIOS EMP OTR ADOS Si 4, Calidad medi a ASCENSOR 1, Cali dad media T E L E F O N O S i PORTERO AUTO MATICO Si PORTERO FISICO No VIDEO POR TERO No AISLAMIENTOS Si , Tipo: Cámara de Aire y aislante SEGURIDAD Si , Puerta bli ndada AGU A CALI ENTE Si , Termo el éct rico CALEFACCION Si , Preinst alación ai re acondi cionado PREV. INCENDIOS Si , Extintore s en zonas comunes SANITARIOS Porcelana vitrificada, cali dad media GRIFERIA Cromada y Monomando 5.4.7 SUPERFICIES MEDIDAS Superfici e construida cerra da 131 ,61 al 100% 131,61 m 2 P.P. zonas comunes 12 ,00 al 100% 12 ,00 m 2 Total Sup. Const. V ivienda 14 3,6 1 m 2 Otras superfi cies: Terraza descubi erta 57 ,21 al 100% 57 ,21 m 2 Patio 9,30 al 100% 9, 30 m 2 Plaza de aparcami ento 13 ,36 al 100% 13,36 m 2 Trastero 2,97 al 100% 2,97 m 2 5.4.8 SUPERFICIES ÚTILES MEDIDAS Superficie útil vivienda 112,93 m 2 Su perf icie útil gar aje 13, 63 m 2 Sup erfic ie útil traster o 2,97 m 2 5.4.9 VARIOS Cu ota de par tic ipac ión 21, 07 % Plazas de garaje vinculadas 1 Tras teros vi ncula dos 1 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.5 INMUEBLES TERMINADOS ANT IG Ü ED AD 3 A ñ o s VIDA UTIL TOTAL 100 Años VID A U TI L R ES ID U AL 9 7 Añ os OBERSER VACIONES: La vivienda se encuentra sin estrenar, en perfecto estado de conservación , así mismo el edificio aparentemente se encuentra en buen estado. 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA PLAN ORDENACION VIGENT E P.G.O. U. de Montser rat CLASIFICACION DEL SUELO Suelo Urbano C A L I F I C A C I O N R e s i d e n c i a l USOS PERMITIDOS Residencial y compatible . USOS PROHIBIDOS El resto ADE C U ACI O N A NO R MAT I VA No se detectan aparentement e infracci ones urbanísticas. 7. DOCUMENTACION LEGAL 7.1 DESCRIPCION REGISTRAL, DE SCRIPCION DE LINDEROS La descripción que figura en la document ación regist ral aportada coinci de con la comprobada en la vi sita. Los linderos que figuran en di cha documentación coinciden con los comprobados en la visita. 7.2 DESCRIPCION DE SUPERFICIES Las superficies útil y construida que fi guran en la documentación regi stral aportada coin ciden con las superfici es de medición y con la superfi cie construida refleja da en catast ro. La superficies medidas de los anexos t ambién coinciden con escri tura y catastro . La terraza descubierta y el pati o se han valorado como un equi pamient o. 7.3 TIPO DE VIVIENDA R E N T A L i b r e Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Superficie Precio Venta m 2 €/m 2 1 Luis Roca, 5 46192 Inmo biliaria 110,00 1. 048,82 3 2 Si 1º 2 Bue no 960962094 2 Jo anot Ma rtorell , 1 46192 Inmo biliaria 105,0 0 1. 142, 86 3 2 Si 2º 2 Bueno 616619563 3 Jo anot Ma rtorell , 5 46192 Inmo biliaria 130,0 0 1. 419, 23 3 2 Si 4º 2 Bueno 607393181 4 Buscaita, 3 46192 Inmo biliaria 117, 00 1. 491,45 3 2 Si 3º 2 Bue no 607503578 5 Jai me I, 20 46 192 Inmo biliaria 105,00 1.295, 24 3 2 Si 1º 2 Bue no 962988181 6 Enric Valor, 3 46192 Inmob i liaria 120,00 1.437, 50 3 2 Si 1º 3 Bueno 962999090 Testigo Esta do Conta ct o Esta ncias Baños Altura Pi so Ant ig üe da d Ascensor Iden tifi cad or C.P. Fu ente DA TOS GENERA LES POND ERA CION ENTORNO PROGRA M A SERVIC IOS COMUNES S U P E R F I C I E AC AB AD O S M² € €/M² 1 110,00 115.370 1.048, 82 I 0 PP 4 I 0 I 0 MM -12 P 2 -6 985,89 20 197,18 2 105,00 120.000 1.142, 86 I 0 I 0 I 0 PP 8 MM -12 P 2 -2 1.120,00 20 224,00 3 130,00 184.500 1.419, 23 MM -11 I 0 I 0 I 0 I 0 I 0 -1 1 1.26 3,12 15 189, 47 4 117,00 174.500 1.491, 45 I 0 I 0 I 0 I 0 MM -12 I 0 -12 1 .312,48 10 131, 25 5 105,00 136.000 1.295, 24 I 0 I 0 I 0 P 4 MM -12 P 2 -6 1.217,52 15 182, 63 6 120,00 172.500 1.437, 50 I 0 I 0 I 0 I 0 MM -12 I 0 -12 1 .265,00 20 253, 00 Media Aritmética 1.194,00 100 "M" Media P onderada 1.177 ,52 "MM" Mucho Mejor que el valorado "P" Peor que el valorado "PP" Mucho Peor que el valorado "I" Igual que el valorado COMPA RA CION Y HOM OGENEIZA CION Comp araci ón Corrección (%) Comp araci ón Corrección (%) Comp araci ón Corrección (%) Comp araci ón Peso ( %) Corrección (%) Corrección (%) Comp araci ón Comp araci ón Nº Testigo Valor Medio Po nder ado Super ficie Preci o Valor U nitario ( E/m2) Corrección (%) Total correci ones Valor homogen eizado (€/M²) CON SERVA - CIO N Mejor que el valorad o 7.4 PROPIETARIO La mercanti l INMOLUSAN , S.A. es propi etari a en cuanto al 100% de l pleno domini o. 7.5 ARRENDADAMIENTOS ESTA ALQUILADA No 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Detalle de características de la homogeneizaci ón: 1.- Se entiende que el testigo tiene peor programa al no tener terrazas y tiene menos superfici e que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogeneización excepto estos dos factores donde se señala que en programa está mucho peor y en superficie es mucho mejor. 2.- Se entiende que el testigo tiene peor conservación y ti ene menos superficie que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogeneización excepto estos dos factores donde se señala que en conservación está mucho peor y en superficie es mucho mejor. 3.- Se entiende que el testigo está mejor ubicado que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogenei zación excepto este factor donde se señala que en entorno es mucho mejor. 4.- Se entiende que el testigo es de menor superficie que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogenei zación excepto este factor donde se señal a que en superficie es mucho mejor . 5.- Se entiende que el testigo es de menor superficie que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogenei zación excepto este factor donde se señal a que en superficie es mucho mejor . 6.- Se entiende que el testigo es de menor superficie que el inmueble valorado, por lo que se igualan todos los criterios de homogenei zación excepto este factor donde se señal a que en superficie es mucho mejor . 8.02 OBSERVACIONES Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan en tre los 1. 048 ,00 y los 1.491,00 Euros/m² dependiendo de su ubicaci ón, superficie , calidades y antigüedad . Los valores de mercado de plazas de garajes en el entorno oscilan entre los 10.000,00 y los 11.000 ,00 Euros por unidad de pendiendo de sus car acterísticas. Se opta por un valor de mercado de 10.000,00 Euros po r ser más habitual este precio para un garaje. Los valores de mercado de trasteros en el entorno oscilan entre los 2.000 y los 2.500 Euros por uni dad dependiendo de sus cara cterísticas. Se opta por un valor de mercado de 2.000 Euros por ser más habitual est e precio para un traster o de esta superfic ie. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REE M PL AZ AM IE NT O R E PO SI CI ÓN B RUT O REE MP L AZ AMI EN TO R EPO SI CI ÓN NE TO METODO D E COMPARAC ION 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMPUTAB LE: 143 ,61 m 2 B. VALOR UNIARIO DE REPE RCUSIÓN: 300,00 €/ m 2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 600,00 €/ m 2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 22 % E. VALOR DE REPOSICIÓN: A x (B+C x [1+D/100]) 148.205,52 € 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECI ACIÓN 0,03 ANT IG Ü ED AD ES TIM A D A 3 Añ o s G. VALOR TERRENO (A x B) 43.083,00 € H. CON STRUC CIÓN + GA STOS INDIRECTOS (G-I) 101.968, 84 € I. VALOR DE REPOSICI ON A NETO . A x (B + ( C x [( 1+D/100) x ( 1-F)])) 145. 051,84 € Precio unitario de reposic i ón 1.010,04 €/m2. Precio unitario de me rcado 1.177,52 €/m2 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO J. COEFICIENTE DE MERCADO 1,17 (Obtenido del cociente entre el valor unitario de merca do y el unitari o de reposición). Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALOR DE S UELO 46.683,00 € VALOR DE V UELO 134.420,65 € VALOR FINAL 181.103,65 € VALOR DE S EGURO 117.122,52 € VAL O R F INC A 24 .514 9.2.4 VALOR DE COMPARACIÓN K. TERRE NO + EDIFIC ACIONES (I x J) 169.103 ,65 € L. Equipamiento V. de suelo V. de vuelo V. de mercado Plaza de garaje 3. 000,00 € 7.000, 00 € 10.000,00 € Trastero 600,00 € 1.400, 00 € 2.000, 00 € TOT AL VAL OR DE M ERC ADO : 181.103,65 € Lo que se informa en Valencia a fecha 31 de Marzo de 2.011, bajo juramento expreso de decir v erdad, habiendo actuad o con la mayor objetiv idad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favo recer como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10. OBSERVACIONES Sin observaciones. 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Escritura de propi edad - Document ación catast ral 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediant e inspección ocular - Comprobación de su des cripción registral - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de su super ficie - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFÍAS 5 hojas PLANOS 3 hojas DOCUMENT ACION CATASTR AL 1 hojas DOCUMENT ACION REGISTR AL 5 hojas Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · FOTOGRAFIAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · PLANO DE DIS TRIBUCI ON: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DOCUMENT ACION REGIS TRAL: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Oficina EMPLAZAMIENTO: Avda. Blasco Ibáñez nº 24, 1º, pta. 1ª, 46010 Valencia FECHA: 4 de Abril de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, bloque 4, pta. 14, 46910 Alfafar, PFC Tasac iones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECED ENTES 4 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 10 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATA STRA LES 10 2. FINALIDAD 10 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 11 3.1 LOCALIDAD 11 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTO RNO 11 3.3 INFRAESTRUC TURAS 11 3.4 EQU L PAMIENTO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 11 3.5 NIVEL DE RENTA 11 3.6 COMUNICACIONES 11 3.7 TIPIFICA CION COMERCIAL 12 3.8 TIPIFICA CION ACTIVIDAD TERCIARIA 12 4. TERRENO 12 4.1 INFRAESTRUC TURAS 12 4.2 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZAD O. 12 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEME NTO DE UN EDIFICIO 12 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 12 5.2 SUPE RFICIES ESCRITURADAS 1 3 5.3 EDIFICI O 13 5.4 VIVIE NDA 14 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 16 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 16 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7. DOCUMENT ACION LEGAL 16 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 16 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 16 7.3 PROPIETARIO 16 7.4 OFICINAS ARREN DAD AS 17 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 17 8.1 INMU EBLES TESTIGOS 17 8.2 OBSERVACI ONES 18 9. CÁLCULO DE VALORES 18 9.1 METODOS ADOPT ADOS 18 9.2 PROCESO VALORATIVO 18 10. OBSER VACI ONES 20 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 20 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 20 11. AN EXOS AL INFORME 21 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo como colaborado r de la A rquite cta T écnic a Ju lia T anco Ballesteros, adscri ta con el nº 3.357 al Colegi o de Aparejadores y Arqui tectos Técnicos de Valencia, he sido requeri do para la reda cción de un informe de valoración de una oficin a situada en la Avenida Blasco Ibáñez nº 24, piso 1º puerta 1ª dentro de la población de Valencia. La siguient e tasaci ón se realiza según lo estableci do en la “ORDEN ECO/805/2.003 , de 27 de marzo, sobr e normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” , publicado en el BOE nº 85 de fecha 9 de abril de 2. 003, siendo necesa rio s u integro cumplimi ento por ser la finalidad del presente i nforme la que tienen las tasaciones realizadas en el marco del Mercado Hi potecario. 1. INFORMACIÓN DEL BIEN TIP O DEL BIEN Oficina DIRECCIÓ N A vda . Blasco Ibáñez nº 24, 1º, 1ª MUNICIPIO 46010 Vale ncia P R O V I N C I A V a l e n c i a 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES OFICINA REGISTRO DE L A PROPIEDAD Valencia Nº 1 TOMO 2. 576 LIBRO 907 SECCION 1ª Afueras F O L I O 1 9 1 FINCA 27.3 43 INSCRIPCION No consta OBSERVACIONE S Dat os de la oficina de escri tura REFERENCIA CATASTRAL 6933605Y J2763D0003 FJ OBSERVACIONES Dat os catast rales de la oficina 2. FINALIDAD Tasación reali zada a petición de la enti dad BANCO C ASTILLA LA MANCHA, S. A. para BANCO CASTILL A LA MANCH A, con la finalidad de "adjudi cación en subasta". Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 3.1 LOCALIDAD TIPO DE NUCLEO Capital de Provin cia CENSO 805.30 4 Habitantes TENDENC IA DEMOGR ÁFICA Estable OCUPACION LABOR AL Media nacional 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTORNO RITMO DE DES ARROLLO Medi o E N T O R N O R e s i d e n c i a l - C o m e r c i a l CARA CTERIST ICA S TE RRITO RIALES Urba no USO DOMINANTE Múltiple 3.3 INFRAESTRUCTURAS AL UMB R AD O Me di o A G U A M e d i o ALC AN T AR IL L AD O Med i o VI AS P UB L IC AS M edi o T E L E F O N O M e d i o 3.4 EQUlPAMIENTO (Existencia y nivel) C O M E R C I A L M e d i o - A l t o E S C O L A R M e d i o - A l t o RELIGI OSO M edio L U D I C O M e d i o D E P O R T I V O M e d i o A S I S T E N C I A L M e d i o - A l t o APAR C AM IE NTO Insufi ci e nte Z O N A S V E R D E S M e d i o - A l t o 3.5 NIVEL DE RENTA CALIDAD DE B ARRIO Medi o CA LIDAD DE UBICA CION: Media 3.6 COMUNICACIONES La oficina está ubicada en la Avda. Blasco Ibáñez, entre las calles Doctor Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Severo Ochoa y Doctor Moli ner, cerca del viejo cauce del río Túria y de los Jardines de Viv eros. Dispone de transportes públicos próximos , como parada de autobú s y estac ión de ferroc arril. Tiene buenas comunicaciones tanto urbanas como interurbanas . 3.7 TIPIFICACION COMERCIAL GRADO DE CONSOL IDACION Alto AREAS CON QUE CO NECTA Cent ro Urbano ACTIVIDAD PRINCIPAL Múltiple 3.8 TIPIFICACION ACTIVIDAD TERCIARIA GRADO DE CONSOLID ACION Medio- Alto TR ÁFIC O PE ATO N AL Si , Al to TRÁFI CO RODADO Si, Alto APAR C AM IE NTO S Insu fic ie nt e TRANSPOR TES PUBLICOS Sufici ente AREAS CON QUE CO NECTA Cent ro Urbano 4. TERRENO 4.1 INFRAESTRUCTURAS EXISTENT ES Dispone de servicios muni cipales completos (acceso rodado , aceras, suministros de electri cidad, agua y saneamiento). 4.2 REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO. REPERCUSION DE SUELO 1.500,00 m2 5. CARACTERISTICAS DEL EDIF ICIO Y/O ELEMENTO DE UN EDIFICIO 5.1 TIPIFICACION Y DESCRIPCION Local ubicado en el entresuelo de un ed if icio si to en Valen cia, actu almente el local está sin uso y desocupado. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · El edificio se compone de planta baja dest inada a locales , entresuelo destinado a ofi cinas y siete plantas desti nadas a viviendas con terraza plana visitable. El local presenta una forma sensiblemente rectangular ubicándose junto a la medianera izqui erda del edificio, según se mira la fachada y posee una terraza descubierta al fondo. El local presenta la siguiente distribución: vestíbulo de acceso, sala de espera recayente a la calle de situación, cinco salas de atención, un pequeño almacén, y dos baños, presentando el conjunto unos acabados medios. Entorno caracteri zado por inmuebles de si milar tipología y anti güedad. 5.2 SUPERFICIES ESCRITURADAS Superfici e construida 115,00 m2 Superfici e catastral 156 ,00 m2 5.3 EDIFICIO 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS Sobre rasante: 9 1º Uso: Vivienda 2º uso: Comercial 5.3.2 ELEMENTOS FUNDAMENTALES CIMENTACION Hormigón Armado E S T R U C T U R A H o r m i g ó n A r m a d o C U B I E R T A P l a n a v i s i t a b l e CERRAMIENTOS EXT E RIORES Ladrillo, cámara y tabique FAC H AD AS Mor t er o Mo n oca pa CAR PINTE RIA EX TER IOR Alu minio natur al, vidri o sim pl e 5.3.3 ACABADOS DE ZONAS COMUNES Zaguán Mármol / Mármol / Esca yola Escalera Mármol / Pint ura / Pintura 5.3.4 EQUIPAMIENTO DEL IN MUEBLE ZONA DE SERVICIO ESTADO CONSERVACION Accesos Med io E s c a l e r a s M e d i o A s c e n s o r M e d i o Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · ZONA VIVIENDA SUELO PAREDES TECHO CARP. INTERIOR Vestíbulo Terrazo Pint. Li sa Escayola Madera barn izada Baños Gres Alicatado Esc ayola Madera bar nizada Despachos Terrazo Pint. Lisa Escayola Madera barnizada Salas de tr abajo Terrazo Pint. Li sa Escayola Madera barn izada Sala espera Terrazo Pint. Li sa  Esc ayo la Ma der a b ar ni za da Almacen Terrazo Pint. Lisa  Esc a yol a Made ra ba rn iz ad a 5.4 VIVIENDA 5.4.1 DISTRIBUCION y NIVEL DE CALIDAD ZONA VIVIENDA NUMERO Ves t íb ulo 1 Baños 2 Despachos 2 Salas de trabajo 3 S a l a d e e s p e r a 1 A l m a c é n 1 OBSERVACIONES: Local sin uso actualment e, dispone de una terraza descubierta del pati o de luces. 5.4.2 ACABADOS 5.4.3 ORIENTACION PREDOMINANTE LOCAL Norte 5.4.4 USO ACTUAL DE DEPENDENCIAS Of icina deso cu pada 5.4.5 NIVEL DE CALIDAD Solados Medio F a c h a d a M e d i o Carpintería i nterior Medio B a ñ o s M e d i o Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.4.6 INSTALACIONES ARM AR IO S E MP OTR ADO S No ASCENSOR Si 2 , Calidad media T E L E F O N O S i GAS CIUDAD Si PORTERO AUTO MATICO Si PORTERO FISICO Si VIDEO POR TERO No AIS L AM IEN T OS Si Ti p o : Cám a ra de Ai r e SEGURIDAD Si Puerta bli ndad, rej as AGU A CALI ENTE Si Termo eléc tri co CALEFACCION No P R E V . I N C E N D I O S S i E x t i n t o r e s SANITARIOS Porcelana vitrificada, cali dad media GRIFERIA Cromada monomando, calidad media 5.4.7 SUPERFICIES MEDIDAS Sup erficie constr uida cer rada 131, 84 m 2 al 100% 131 ,84 m 2 B a l c ó n 4 , 0 4 m 2 al 50% 2,02 m 2 P.P. zonas comunes 16,00 m 2 al 100% 16,00 m 2 Total Sup. Const. Vivienda 149 ,86 m 2 Otras superfi cies: Terraza descubi erta 40 ,00 m 2 al 0 % 0,00 m 2 5.4.8 SUPERFICIES ÚTILES MEDIDAS Su perf icie út il ofic ina 115, 00 m2 5.4.9 VARIOS Cuo ta de par ticip ac ión 6,00 % 5.4.10 POLIVALENCIA DE ELEMENTOS RECUPERABLES No se consideran. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.5 INMUEBLES TERMINADOS ANT IG Ü ED AD 2 5 A ñ o s VIDA UTIL TOTAL 100 Años VID A U TI L R ES ID U AL 7 5 Añ os OBSERVACIONES: La oficina presenta un estado de conservaci ón medio, igual que el edificio donde se ubica, de acuerdo a la antigüedad del mi smo. 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA PLAN ORDENACI ON VIGENTE P.G.O. U. de V alencia CLASIFICACION DEL SUELO Suelo Urbano C A L I F I C A C I O N R e s i d e n c i a l USOS PERMITIDOS Residencial y compatible . USOS PROHIBIDOS El resto ADE CU AC I ON A NO RM AT I VA No se det ec t an a pa re nt em ent e inf rac cione s urb aní st ica s. 7. DOCUMENTACION LEGAL 7.1 DESCRIPCION REGISTRAL, DE SCRIPCION DE LINDEROS La descripción y li nderos que figuran en la documentaci ón registral aport ada coinciden con las co mprobadas en la visita . 7.2 DESCRIPCION DE SUPERFICIES La superficie construi da que figura en la document ación regi stral aportada coin cid e con la s uperf icie ú til c ompro bad a. La superficie construida de medi ción es ligeramente inferior a la que consta en la documentación catastral. A efectos de valoración se ha consi derado la superficie de medici ón con la parte de elementos comunes que consta en la documentación catastral. 7.3 PROPIETARIO D. Joaquín Díaz Andrés y Dª María Dolores Hernández Calderón son propietari os cada uno de ellos de una cua rta part e indivisa con carácter privativo. D. Rafael-Ricardo Ridaura Gast aldo y Dª María Yolanda Bermejo Ferrer son Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · C.P. Fuente Superfic ie Precio Ven ta Peso Val or medio ponderado m 2 €/m 2 % €/m 2 1 A v. Cataluña , 3 46010 Particula r 6 1 2 3º 15 1 57 ,0 0 3 .1 2 1,0 2 0,9 0 16 44 9 ,4 3 2 Pz. Legión Esp añola, 5 46 010 Particula r 1 2 2 EN T 12 205,00 3.200, 00 0,90 16 460,80 3 Ab e j u e l a , 9 46 01 0 I nm obi l i ar i a 5 2 2 PB 1 0 8 3 ,00 2.8 91 ,5 7 1,0 0 1 6 4 6 2 ,6 5 4 Eduardo Boscá, 23 46010 Particu la r 5 1 2 3º 16 1 15 ,0 0 2 .2 6 0,8 7 1,1 0 18 44 7 ,6 5 5 A v. Blas co I báñ ez , 24 46 010 Particu la r 6 1 2 EN T 15 125,00 2.232, 00 1,10 18 441,94 6 A v. Blas co I báñ ez , 26 4 6 01 0 I n mobi l i ar i a 9 2 2 ENT 15 4 9 8 ,0 0 2 .0 08 ,0 3 1 ,1 0 1 6 3 5 3 ,41 100 2.615,88 Coeficien te Homog. Testigo Estancias Baños Altu ra P i so Antigüedad Ascensor Identificador propietarios de las restant es dos cuartas pa rtes indivisas con caráct er ganancial. 7.4 OFICINAS ARRENDADAS ESTA ALQUILADA No 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Detalle de características de la homogeneizaci ón: 1.- Se entiende que el testigo no coincide exactamente con el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso menor en la homogenei zación. 2.- Se entiende que el testigo está mejor conservado y tiene mejores instalaciones que el inmueble v alorado, por lo que se le adjudi ca un peso menor en la homogeneización. 3.- Se entiende que el testigo es similar en todo al inmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso de 1,00 en la homogenei zación. 4.- Se entiende que el testigo coincide exactamente con el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso mayor en la homogenei zación. 5.- Se entiende que el testigo coincide exactamente con el inmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso mayor en la homogenei zación. 6.- Se entiende que el testigo coincide exactamente con el i nmueble valorado, por lo que se le adjudica un peso mayor en la homogenei zación. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 8.2 OBSERVACIONES Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan en tre los 2. 009 ,00 y los 3.200,00 Euros/m² dependiendo de su ubicaci ón, superficie , calidades y antigüedad . 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REEMPLAZAMIENTO REPOSICIÓN BRUTO REE MP L AZ AMI EN TO R EPO SI CI ÓN NE TO METODO D E COMPARAC ION 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMPUTAB LE: 149 ,86 m2 B. VALOR UNIARIO DE REPERCUSIÓN: 1.500 ,00 €/m2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 600,00 €/ m2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 22 % E. VALOR DE REPOSICIÓN: A x (B+C x [1+D/100]) 334.487,52 € 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECI ACIÓN 0,25 ANT IG Ü ED AD ES TIM A D A 25 Año s G. VALOR TERRENO (A x B) 224.790, 00 € H. CON STRUCCI ÓN + GAST OS INDIRECTOS (G-I) 82.273,14 € I. VALOR DE REPOSICI ON A NETO . A x (B+(C x [(1 +D/100) x (1-F)]) ) 307.06 3,14 € Precio unitario de reposic i ón 2.049,00 €/m2. Precio unitario de merc ado 2.615,88 €/m2 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALOR DE SUEL O 224.790, 00 € VALO R DE VUELO 167.225, 78 € VALO R FINAL 392. 015,78 € VALO R DE SEGURO 109.697, 52 € VAL OR F INC A 27.343 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO J. COEFICIENTE DE MERCADO 1,28 (Obtenido del cociente entre el valor unitario de merca do y el unitari o de reposición). 9.2.4 VALOR DE COMPARACIÓN K. TERRE NO + EDIFIC ACIONES (I x J) 392.015 ,78 € TOT AL VAL OR DE M ERC ADO : 392.015,78 € Lo que se informa en Valencia a f echa 4 de Abril de 2 .011, bajo juramento expreso de decir v erdad, habiendo actuad o con la mayor objetiv idad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favo recer como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · PL AN O DE S IT UAC I ON : Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · PLANO DE DIS TRIBUCI ON: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DOCUMENT ACION REGIS TRAL: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Casa unifamiliar entre m edianeras EMPLAZAMIENTO: C/ Gómez Ferrer nº 8, 46910 Lloc Nou de la Corona FECHA: 12 de Abril de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico PFC Tasaciones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECED ENTES 4 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 11 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATA STRA LES 11 2. FINALIDAD 11 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 12 3.1 LOCALIDAD 12 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTO RNO 12 3.3 INFRAESTRUC TURAS 12 3.4 EQU L PAMIENTO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 12 3.5 NIVEL DE RENTA 12 3.6 COMUNICACIONES 13 3.7 NIVEL EDIFIC ATORIO DEL ENTO RNO 13 4. TERRENO 13 4.1 INFRAESTRUC TURAS 13 4.2 SUPE RFICIES DE PARCELA 13 4.3 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZAD O. 13 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEME NTO DE UN EDIFICIO 14 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 14 5.2 SUPE RFICIES REGISTRALES Y CATASTRALE S 14 5.3 EDIFICI O 14 5.4 VIVIE NDA 15 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 16 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 16 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7. DOCUMENT ACION LEGAL 17 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 17 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 17 7.3 TIPO DE VIVI ENDA 17 7.4 PROPIETARIO 17 7.5 ARRE NDADAMIE NTOS 17 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 17 8.1 INMUEBLES TESTIGOS 17 8.2 OBSERVACI ONES 18 9. CÁLCULO DE VALORES 22 9.1 METODOS ADOPT ADOS 22 9.2 PROCESO VALORATIVO 22 10. OBSER VACI ONES 24 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 24 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 24 11. AN EXOS AL INFORME 25 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECEDENTES El presente informe se realiza a partir del encargo efectuado por la empresa de valoraci ones VALMESA, con la cual colabora el estudi o donde realizo el presente proyecto final de carrera. El proceso de valoración comi enza mediante el envío por parte del departamento de admini straci ón de la empresa de un mensaje de text o (SMS ) al teléfono móvil del técnico seleccionado para realizar dicho encargo. Como norma general el mensaje de texto consiste en un a v iso breve que co ntie ne l a s iguie nte in fo rma ció n: Nombre de la entidad bancari a solicitant e - Tipo de bien a valorar - Dirección del bi en - Población donde se ubica - Nombre del soli citante - Teléfono de contacto Se procede a contactar con el cli ente y se pone al teléfono él mismo. Lo primero que hago es i dentificarme como tasador del banco so licitante y le comento que hay que hacer una visita a la casa que se debe valorar. No hay problema en concertar la visita al día siguiente por la mañana. A continuación cot ejo los datos de los inmuebles que se tienen que tasar y la dirección exacta de los mi smos (población, calle y número de policía y puerta) para evitar equívocos innecesarios. Lo siguiente que se le pregunta es si dispone de documentación registral y planos a escala del inmueble que se tiene que tasar para adelantar al máximo la realizaci ón del informe. Contesta que tiene una copia de la escritura y que la apo rtará en el momento de la visita pero que no dispone de planos, por lo que habrá de hacerse durante la visita. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · A la mañana del día si guiente, reviso en el despacho la cartera de t rabajo que llevo a las tasaci ones. Compruebo que haya una carp eta con folios en blanco p a r a r e a l i z a r e l c r o q u i s d e l i n m u e b l e , c o p i a s d e l a h o j a d e t o m a d e d a t o s , u n lápiz y un bolígrafo , se comprueba que el medidor láser tenga pilas y que la cámara de fotos digit al tenga b atería. También se comprueba la direcci ón exacta del inmueble bien en alguna de las páginas que existen en Internet o en los callejer os de los muni cipios en papel que hay en el despacho. Como el inmu eble se ubica e n la pobl ació n de Lloc N ou de l a Coro na, que s e encuentra a unos 10 minutos en coche desde el despacho , salgo media hora antes de la hora concertada para evit ar problemas que puedan retrasarme. Es buena pr áctica lleg ar unos minu tos antes a l lugar de la tasa ción puesto qu e te da tiempo a comprobar la existencia de inmuebles en venta en el entorno próximo para emplear como testi gos, así como a h acerte una i dea más real del entorno en cuant o a la existenci a de aparcamientos y servi cios y de la antigüedad medi a del barrio. C u a n d o l l e g o a l a c a s a e n c u e s t i ó n e l soli citante está esperando en la casa a la hora concertada . Entramos al i nmueble y observo que se t rata de una vivienda antigua completamente diáfana y que presenta un estado de conservación bajo. Me aport a la copia de la es critura del i nmueble que se tiene que tasar. Lo primero que hago es una vi sita de toda s las estancias para hacerme una idea de l tamaño y forma de la casa. Es una planta baj a y una pr imera planta que dispone de una t erraza des cubiert a posteri or. El inmueble e s sensiblemente rectangular y presenta una di stribución prácti camente diáfana. Se realiza el croqui s para comprobar posteriormente la coi ncidencia o no de las superficie s reales del inmueble (útil y construida ) con las regi strales y las reflejadas en el catastro a fin de emplear la ade cuada como hi pótesis de val ora ción . A continuación se aportan los croqui s de las dos plantas del inmueble: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Croquis de la planta baja: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Croquis de la planta alt a Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · A continuación procedo a rellenar la hoja de to ma de datos donde se in dican los datos necesarios para compl etar el informe más tarde. Se adjunta la hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · ZONA VIVIEN DA SUELO PAREDES TECHO CARP. INTERIOR Planta ba ja diáfana Ho rmigón Enlu ci do yes o Entr ev iga do No ha y Planta al ta cambr a Hormi gón En luc ido yeso Entre vi gad o No hay Traste ro Horm igón Tabiq ue ladr illo Entre vigado No h ay 5.4 VIVIENDA 5.4.1 DISTRIBUCION y NIVEL DE CALIDAD ZONA VIVIENDA NUMERO Planta baja diáfana 1 Planta alta cambra 1 Trastero 1 5.4.2 ACABADOS La casa presenta una di stribución di áfana, carece de i nstalaciones. 5.4.3 ORIENTACION PREDOMINANTE VIVIENDA Oeste 5.4.4 USO ACTUAL DE DEPENDENCIAS Desocupada 5.4.5 NIVEL DE CALIDAD S o l a d o s B a j o Fachada Media C o c i n a N o e x i s t e Car pin terí a inter ior No existe B a ñ o s N o e x i s t e 5.4.6 INSTALACIONES ARM AR IO S E MP OTR AD O S No ASCENSOR No TELEFONO No PORTERO AUTO MATICO No PORTERO FISICO No VIDEO POR TERO No AIS L AM IE NT O S No SEGURIDAD Si, rejas en planta baja AGU A C AL IE NTE No CALEFACCION No PREV. INCE NDIOS No SANITA RIOS No GRIFERIA No Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.4.7 SUPERFICIES MEDIDAS Superfici e construida P .B 162 ,15 al 100% 162 ,15 m 2 Superfici e construi da P.1ª 83,52 al 10 0% 83 ,52 m 2 Total Sup. Const. V ivienda 24 5,6 7 m 2 5.4.8 SUPERFICIES ÚTILES MEDIDAS Superficie útil vivienda 221,10 m 2 5.4.9 VARIOS Cuo ta de part icipac ión 100, 00 % Sup erficie de parc ela 162, 15 m 2 5.5 INMUEBLES TERMINADOS AÑO EDIFI CACION O RIGINAL 1945 ANT IG Ü ED AD 6 6 A ñ o s VIDA UTIL TOTAL 100 Años VID A U TI L R ES ID U AL 34 Añ os OBERSERVACIO NES: La vivienda presenta un est ado de conservaci ón bajo. 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA PLAN ORDENACION VIGENTE NN.SS. de Lloc Nou de la Corona CLASIFICACION DEL SUELO Suelo Urbano CALIFICACION Residencial núcleo urbano ORD E N ANZ AS DE S TAC AB L ES Parcela mínima edificable: 70 m² Frente mínimo: 6 m. Edif icabil idad: 2,00 m²/m² Altura máxima: 3 plantas ó 9,50 m. Oc upa ció n má xim a: 100 % de la s upe rficie de l a pa rce la Retranqueos: Mantener alineación a fachada USOS PERMITIDOS Residencial y compatible . USOS PROHIBIDOS El resto ADE C U ACI O N A NO R MAT I VA La e dif icación cu mple con la normativa urbanísti ca actual. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 7. DOCUMENTACION LEGAL 7.1 DESCRIPCION REGISTRAL, DE SCRIPCION DE LINDEROS La descripción que figura en la document ación regist ral aportada coinci de con la comprobación realizada, salvo los linderos nominales que no se han podido corroborar , comprobando el lindero a vial existente. 7.2 DESCRIPCION DE SUPERFICIES La superficie reflejada en la document ación registral aportada es coi ncidente con la superfici e comprobada del solar y con la construida medida y catast ral en planta baja. La superficie construi da en planta alta comprobada es inferi or a la superficie catastral , desconociendo los motivos. A efectos de v aloración se adopta la superfi cie construida comprobada. 7.3 TIPO DE VIVIENDA R E N T A L i b r e 7.4 PROPIETARIO Se a porta E scritu ra d e Ratif icació n y Pr otocol izac ión de Cuader no Par ticiona l de Herencia incompleta, donde constan como herede ras por partes iguales Genoveva y A mparo Baixauli Arce. 7.5 ARRENDADAMIENTOS ESTA ALQUILADA No 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Debido a no haber detectado sufici entes sondeos de mercado comparables en el entorno próximo y al escaso movimiento inmobili ario de la zona, e s por lo que procedemos al cálculo de valor por el Método de Reposición a Neto. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · El valor de la tasaci ón quedará det erminado por el v alor del solar más el cost e de construcción del inmueble. 8.2 OBSERVACIONES Datos para el cálculo del Valor Superfici e de parcela = 162 ,15 m² Para calcular el v alor del solar parti mos de la hipót esis de una p romoción de vivienda de nueva construc ción. TESTIGOS PA RA EL CALCULO DEL SOLAR 1. Gómez Ferrer, s/n. Alfafar. 2 añ os de anti güedad, Casa de 2 pla ntas, cuatro dormitorios y dos baños, nuev a con calidades medi as. Parcela 10 0m2. Teléfono 676745 695 Superficie: 200m² Precio ven ta: 302.000 euros. 2. Reyes Católicos, s/n. Alfafar. 3 años, 2 plantas, a.a, calefacción , hilo musical, suelos de parquet y gres. Parcela de 120m2, T eléfono 69516 7581. Superficie: 239m² Precio ven ta: 385.000 euros. 3. Cons tituc ión, s /n. A lfafar. 4 a ños a ntigü edad. 2 plantas, a.a. c onductos, radiadores , parquet, jacuzzi, barbacoa . Parcela de 130m2. Teléfono 618527 873 Superficie: 280m² Precio ven ta: 333.000 euros. 4. X uquer, s/n. Alfafar. 2 añ os antig üeda d, nu eva, 3 planta s, cua tro dorm itori os y tres baños. Gres y calefacci ón central. Terrazas t echadas de mader a. Parcela de 70m2. Teléfono 6996 67651 Superficie: 200m² Precio ven ta: 300.000 euros. 5. García Sanchis, s/n. Sedaví. 5 años antigüedad, 2 plantas, a.a, climalit, suelos de gres rusti co, puertas de haya . Parcela 160m2. Teléfono 616956395. Superficie: 360m² Precio ven ta: 390.000 euros. 6. Palleter, s/n. Massanassa, 5 años antigüedad, 4 plantas , cinco dormitorios y dos baños. Suelos de terrazo, calefacc i ón. Parcela 70 m2 y teléfono 6 90885669 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Superficie: 250m² Precio ven ta: 336. 000euros. Los valores de mercado de viviendas en el entorno oscilan entre los 1.083,00 y los 1.610,00 Euros/m² dependiendo de su u bicac ión y s uperf icie: Homogeneización: Coef. Homog. Peso (%) Va lor medio ponderado 1- 0, 90 15% 203,85 euros/m2 2- 0, 80 10% 128,87 euros/m2 3- 1.00 20% 237 ,86 euros/m2 4- 0, 80 15% 180,00 euros/m2 5- 1, 00 25% 270 ,83 euros/m2 6- 1, 00 15% 201,60 euros/m2 Del sondeo de mercado realizado se deduce un valor de v enta de 1.223,01 euros/m2. Viviendas ...... ......... 324, 3 0 m² Considerando unas calidades de construcci ón medias, tomaremos como valores de construcción los siguientes: Viviendas ...... ......... 650, 00 Euros/m² Los costes de construcción utilizados en el presente informe provienen de un estudio inte rno de la sociedad en los distint os mercados locales a partir de la informació n directa de di stintos participant es en el mercado de la construcción junto a datos de publicaciones sectori ales, generando unos rangos de costes unitarios de construcci ón adecuados a la ti pología constru ctiva y entorno donde se ubica n los inmu ebles. JUSTIFIC ACION VALOR UNI TARIO CONS TRUCC ION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · TIPOLOGIA A NIVEL CONSTRUCTIVO : V iviendas Unifami liares CALIDAD A NIVEL CONSTRUCTIVO : Media ZONA : Provincia de VALENCIA RANGO MINIMO : 650 Euros/m² RANGO MA XIMO : 900 Euros/m² El coste unitari o de construcci ón cons iderado en el pres ente informe está dentro del rango medio utilizado para la tipología constructiva v alorada en el entorno donde se ubica, debido a que la edificación considerada presenta unas técni cas constructivas tradicionales y unas cali dades en sus componentes constructiv os y de acabados dent ro de la media utili zada en la zona para este tipo de inmueble. De l a in vest igac ión re al izad o en el sondeo de mercado en uni dades construidas, cre emos posible aplicar un v alor medio de v entas de: V iviendas 1.223,01 Euros/m² Cálculo del valor del suelo. Procederemos a calcular, el valor del suelo por el mencionado método del VALOR RESIDUAL. Valor previsible de mercado = Vm.@04 Aplicaremos los valores unitarios considerados sobre las superfi cies computables. Valor mercado viviendas .... ........... Vm1 = 396.622,14 Eur Vm1 = 324, 30 m² x 1.223,01 Eur/m² ---------- ------------ Total Vm = 39 6.622,14 Eur ===================== ================ Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Val o r d e c o ns t ru cc i ón = Vc Aplicaremos los valores de construcci ón referidos a continuaci ón: Valor construcción viviendas .... ...... Vc1 = 210.795,00 Eur Vc1 = 3 24,30 m² x 650,00 Eur/m² ---------- ------------ Total Vc = 210.795,00 Eur ===================== ================ Coe fic ien te d e gasto s = G. @04 En este apartado , es donde se consideran los gastos i ndirectos propios de la promoción (honorarios técnicos, dirección de obra, costes de licencias y tasas , primas de seguro y honorarios de organismos de control así como otros estudios necesari os) incluyendo también gastos de comerci alización. Los estimaremos en un 11,59 % , sobre el Vm. G = 11,59 % Coe fic ien te d e bene ficio s = i. @04 Dicho coeficiente nos i ndica el porcentaje de beneficio de la promoción, considerándose un 18, 00 % i = 18,00 % Margen de beneficio del promotor en tanto por uno = b. b = i / 100 CALCULO VALOR DEL SUELO PO R MÉTODO DE VALORES AC TUALES Valor del suelo = F@04 F = (V m x (1-b)) - sumatorio( Ci ) donde Ci es Coste y Gastos necesarios considerados, Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · F = (V m x (1-b)) - (Vm x (G/100) + Vc) F = 68.465, 63 Eur siendo el valor unitario del suelo de: F unitario = F / Superficie Parcela F unitario = 422,24 Eur/m² NIVEL I - Valor de Mercado (Calificados y urbani zados)@04 Valor de mercado : 422,24 Euros/m² 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REE M PL AZ AM IE NT O R E PO SI CI ÓN B RUT O REE MP L AZ AMI EN TO R EPO SI CI ÓN NE TO 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMPUTAB LE: 245 ,67 m 2 B. VALOR UNIARIO DE REPE RCUSIÓN: 278,69 €/ m 2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 520,00 €/ m 2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 19 % E. VALOR DE REPOSICIÓN: A x (B+C x [1+D/100]) 220.486,37 € 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECI ACIÓN 0,66 ANT IG Ü ED AD ES TIM A D A 66 Año s G. VALOR TERRENO (A x B) 68.465,77 € H. CON STRUCCI ÓN + GAST OS INDIRECTOS (G-I) 51.687,00 € I. VALOR DE REPOSICI ON A NETO . A x (B + ( C x [( 1+D/100) x ( 1-F)])) 120. 152,77 € Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · VALOR DE S UELO 68.465,77 € VALOR DE V UELO 51. 686,51 € VALOR FINAL 120.152,28 € VALOR DE S EGURO 51.686,51 € VALOR F INCA 58 Pre cio uni tar io de repos ició n 489,08 €/m2. TOT AL VAL OR DE TASAC ION: 120.152,77 € Lo que se informa en Valencia a f echa 12 de Abril d e 2.011, bajo juramento expreso de decir v erdad, habiendo actu ado con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favo recer como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arqui tecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 10. OBSERVACIONES AD VER T EN CI AS: LA DESCRI PCION RE GISTRAL DEL BI EN NO ESTA CLARA Será conveni ente describi r el bien tasado según su si tuació n real y superficie total considerada en el informe, ya que en la documentación registral aportada figura de fo rma imprecisa. IN MU EBL E TAS AD O C ON ANT IG UE D AD EL E V AD A El inmueble tasado, por su anti güedad , puede padecer de vicios ocult os en la construcción que se escapan a si mple vist a, recomendando se soli cite de los Ser vicios Técn ico s Mu nicipa les c ert ifica ción de qu e el in muebl e no es tá in cu rso en expediente de ruina alguno , ya que nuestra Sociedad no se puede responsabilizar del estado estruct ural ni de su falta de manteni miento. 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Escritura de propi edad - Document ación catast ral - Acredit ación del aprovechamiento urbanísti co 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediant e inspección ocular - Comprobación de su des cripción registral - Comprobación de su des cripción catast ral - Comprobación de su super ficie - Comprobación de sus servi dumbres visibles - Comprobación de su est ado de conservaci ón o construcci ón - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación de la adecuación al planeamient o y aprovechami ento urbanístico Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · DOCUMENT ACION REGIS TRAL: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · NORMATI VA URBANIS TICA: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO D. Juan Garrido TIPO DE BIEN Local Comercial en Alq uiler EMPLAZAMIENTO: C/ Doctor Juan Peset nº 2, Bajo, 46100 Burjassot FECHA: 21 de Abril de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, bloque 4, pta. 14, 46910 Alfafar, PFC Tasac iones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECED ENTES 5 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 15 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES 15 2. FINALIDAD 16 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 16 3.1 LOCALIDAD 16 3.2 ENTORNO 16 3.3 INFRAESTRUC TURAS 16 3.4 EQU L PAMIENTO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 16 3.5 NIVEL DE RENTA 17 3.6 COMUNICACIONES 17 3.7 TIPIFICA CION COMERCIAL 17 4. TERRENO 17 4. 1 INFRAESTRUCTURAS 17 4.2 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZAD O 17 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEME NTO DE UN EDIFICIO 18 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 18 5.2 SUPE RFICIES CATASTRALES 1 8 5.3 EDIFICI O 18 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS 18 5.3.2 ELEME NTOS FUNDAMENTALES 18 5.4 LOCAL 19 5.4.1 DI STRIBUCIO N Y NIVEL DE CALID AD 19 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 5.4.2 ORIENTACION PREDOMI NANTE 19 5.4.3 USO ACTUAL 19 5.4.4 CALIDADES 19 5.4.5 INSTALACIONE S 19 5.4.6 SU PERF ICIES COMPROBA DAS 19 5.4.7 COEFICIENTE TABLA FONDO 20 5.4.8 SU PERF ICIES UTILES 20 5.4.9 VARIOS 20 5.4.10 MATERIA L DETERIORABLE O DESMONTABLE 20 5.4.11 CONDICIONANTES PARA USOS ALTERNATIVOS 20 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 20 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 20 6.1 INFORMACION URBANISTICA 20 6.2 ADECUACION A NORMATIVA 2 1 7. DOCUMENT ACION LEGAL 21 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 21 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 21 7.3 PROPIETARIO 21 7.4 ARRE NDAMIENTOS 21 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 22 8.1 INMU EBLES TESTIGOS 22 8.2 OBSERVACI ONES 23 9. CÁLCULO DE VALORES 23 9.1 METODOS ADOPT ADOS 23 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 9.2 PROCESO VALORATIVO 23 9.2.1 COSTE DE REPOSIÓN BR UTO 23 9.2.2 COSTE DE REPOSIÓN NETO 23 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO 24 9.2.4 VALOR DE COMPAR ACIÓN 24 9.2.5 VALOR DE ACTUALIZACION DE RENTAS 24 COMENTARIOS RESPECTO DE LA VALORACI ÓN OBTENIDA. 26 10. OBSER VACI ONES 27 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 27 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 27 11. AN EXOS AL INFORME 28 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · 0. ANTECEDENTES El presente informe se reali za a parti r del encargo efect uado por un parti cular que llama al despacho donde estoy realizando el presente proyecto final de carrera. El proceso de v aloración comi enza cuando el cli ente solicita la valoración de un local comercial en planta baja que se encuentra en situación de alquil er dentro de la población de Burjas sot. En la reunión con el cliente se toman los siguientes datos: - Tipo de bien a valorar - Dirección del bi en - Población donde se ubica - Nombre del soli citante - Teléfono de contacto Se le pide la documentación registral del mi smo y el plano del inmueble. Contesta que el local está alquilado y n o dispone de plano de distribución actualizado . En cuanto a la posibili dad de realizar el croquis y la medici ón del inmueble nos comenta que esta opción no es posi ble puesto que el local es actualmente una comi saría de policía nacional y no es posible el acceso. En cuanto a la escrit ura del inmueble nos comenta que la do cumentación e s antigua y no des cribe el local corre ctamente , por lo que no se aporta la documentaci ón registral del mi smo. El cli ente especi fica que la finalidad d e la tasación es saber el valor del i nmueble por el reparto de la herencia del valor del local con su herm ano por lo que atendi endo a dicha fi nalidad no es estric tamente nece saria esta documenta ción ni la visita inter i or puesto que los condicionantes que se generan no i nvalidan el valor de tasación para dicha finali dad. El cliente señala que el local que se v a a valorar ocupa la t otalidad de la planta baja descont ando el zaguán de acceso a las plantas alt as del inmueble y un garaje en plant a baja con acceso directo desde la calle de situación que pertenece a los hermanos Garrido y que queda al margen de la presente valoración puesto que los usua rios son los mismos propietarios. Con este dato queda claro que hay que medi r la superficie de este garaje y deducirla (junto a la superfici e del zaguán) de la superfi cie total de la plant a del solar reflejada en el catast ro. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Como el local está alquilado y no se di spone de document ación regi stral se solicita que el día de la v isita aport e el recibo del IBI (para comprobar los datos cata strale s) y docu mentació n que j ustifiq ue el a lqu iler del inmu eble, contra to de a lquile r y /o just ific antes d e pa go. Se concierta la visita con el cliente para el día siguiente por la mañana. A ntes de salir compruebo q ue llevo los útiles necesarios (folios en blanco, copi as de l a h o j a d e t o m a d e d a t o s , u n l á p i z y u n b o l í g r a f o , s e c o m p r u e b a q u e e l medidor láser tenga pilas y que la cámara de fotos digit al tenga batería). Puesto que el cliente vive en el mismo edifi cio nos vemos en el portal y se comprueban los datos del i nmueble que se ti ene que tasar y la di rección exacta del mismo ( población, calle y número de policía). En ese momento me hace entrega del recibo del IBI donde const a la referencia cat astral del inm ueb le: E l p r i m e r p a s o e s l a v i s i t a a l g a r a j e q u e o c u p a p a r t e d e l a p l a n t a b a j a d e l inmueble para la realización del croqui s y la medición del mismo. Se adjunta el croquis del garaje : Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · A continuación se reali zan las fotografías del int erior del garaje y las exteriores del inmueble. En este punto de la visita aparece un problema. Al realiz ar las fotografías desde la calle se persona un policía nacional y nos indica que por motivos de seguridad no se p uede fotogra fiar el local donde se ubica la comi saría. Se le comenta el motivo por el cual s e toman las fotos per o no permite hacer m ás que las que ha dado tiempo a realizar que son las inclui das en la documentación anexa al fi nal del informe. Tras realizar el croqui s y las fotografías pro cedo a rellenar la hoja de t oma de datos donde se i ndican los datos necesa rios para complet ar el informe más tard e. Se adjunta la hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · Una vez que se ha visto el local desde fuera y se ha hecho la visita del garaje se da por concluida la visita del inmueble y me traslado al despacho para realizar el informe. En el despacho se procede a o btener la ficha catastral del i nmueble a valora r para poder comprobar los dat os reflejados en ella: La referencia catastral del local completo es 276890 1YJ2726 N0001DW. Con esta referenci a se saca la ficha cat astral en la página del catastro . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In mobiliarias · OBSERVACIONES: En la ficha cat astral se refleja que el solar ti ene 436,00 m2 desglosada entre los 8,00 m2 elementos comunes y los 428,00 m2 de la planta baja (donde el local tiene 382,00 m2 y el garaje tiene 46,00 m2). Más tarde, cuando s e realiza el lev antamiento de plano a e scala del garaje que se ha podido m edir en el despacho , se comprueba que dicho garaje tiene realmente una superficie construida de 57 ,64 m2, por lo que a los 428,00 m2 totales le deducimos los 57,64 m2 del garaje y quedan 370,36 m2 construidos de local . Esta superfi cie construida se toma como hi pótesis de valoración. Se señala en el plano el norte para denotar la or ientación pre domina nte d el inm ueble. Aclarado este punto de la coinci dencia o no de las superfi cies comprobadas del inmueble con las reflejadas en el catast ro a fin de emplear la adecuada como hipótesis de valoración, se debe explicar que en los locales comerciales con entrada direct a desde la calle no se añade ni ngún porcentaje en concepto de elementos comunes del inmueble. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PLANO DE LOC ALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PL ANO DE SI TU AC IO N: Juan Castillo Morc illo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones In m obi liarias · PLANO DE DIS TRIBUCI ON: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · DOCUMENT ACION REGIS TRAL: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · lápiz y un bolígrafo , se comprueba que el medidor láser tenga pilas y que la cámara de fotos digital teng a batería. También se comprueba la direcci ón exacta del inmueble en Internet o en los callejeros de los municipios en papel que hay en el despacho. Como el inmueble se ubica en la población de Catarroja, que se encuentra a unos 10 minutos en coche desde el despacho, salgo media hora antes de la hora concertada pa ra evitar problemas que pue dan ocasionar retraso s innecesarios. C u a n d o l l e g o a l p i s o e n c u e s t i ó n l a p e r s o n a d e c o n t a c t o e s t á e s p e r á n d o m e en el portal y subimos juntos al inmueble. Se trata de un cuarto piso si n ascensor en una finca sin sótano y no tiene ningún anejo más para tasar aparte de la vivienda (plaza de garaje o trastero ). Aclarado este punt o ya se que hay que valorar el piso úni camente. Ahora toca realizar el croquis de la vivienda para el posterior levantamiento del plano de la vivienda a escala y comprobar la coincidencia o no de las superfici es reales del inmueble (útil y construi da) con las regi strales y las reflejada s en el catastro a fin de emplear la ade cuada como hi pótesis de v aloración. Visito previamente todas las estanci as para hacerme una i dea del tamaño y forma del piso. Es el último piso y dispone de un balcó n recayente a la calle de situación. Después reali zo el croquis de manera esq uemática, sin remarcar los gros ores de los tabiques para i r más rápido. Se señala la ubicación de los huecos de ventanas , puertas de paso con el sentido de apertura, se identifican las estancias, los armarios empotrados y los elementos que rodean el piso y con los que linda para que quede clara su identi ficación. Señalo en el croquis además el nombre de la calle a la que recae el inmueble como calle de acceso princi pal. Se toman todas las medi das de las disti ntas estancias, pasillos, armarios y cuartos uti lizando para ello el niv el láser y se anotan dichas medidas e n el croquis. De esta manera obt enemos la superficie útil del inmu ebl e. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Se adjunta el croquis reali zado: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Tras realizar el croq uis procedo a rellenar la hoja de toma de datos donde se indican los datos necesari os para completar el informe más tarde . Se adjunta la hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Más tarde , cuan do se reali za el levantami ento de plano a escala en el despacho se da grosor a las paredes para obt ener la superficie construida y se plica un porcentaje de la mi sma para estimar los elementos comunes del inmueble. La superficie const ruida comprobada es de 65 ,20 m2 y se estima un 10% de elementos comunes con lo que obtenemos una superficie const ruida total sensiblemente s imilar a la catastral y registral. El piso tiene una antigüedad medi a alta pero tiene como caract erística remarcable que procede de un desahuci o y los anteriores inquilinos, antes de ser desalojados, han arrancado la grifería , lo s enchufes y los mecanismos de la luz. También han qui tado el calent ador y la campana ext ractora de la co cina y han dejado el piso en unas condiciones de inhabitabilidad evidentes. Es evidente que no solo no se ha mantenido el inmueble en condi ciones de uso sino que se ha e mpeorado su est ado ostensiblement e, lo que se reflejará en el valor de tasación aument ando su antigüedad y homogenei zando los testigos a la baja. Por último, se procede a t omar fotografías de las estancias más representativ as empezando por cocina y baños, así como dormit orio principal, salón comedor y habitaciones para que se apreci e el mal estado general del inmueble. Estas fotos se incluyen al final del in forme y sirven para acreditar lo reflejado en el informe en cuanto a cali dades y acabados exi stentes. Una vez tomados todos los datos se procede a fot ografiar los elementos comunes del inmueble: el zaguán de ac ceso y la fachada del inmueble. Estas fotos se incorporan al fi nal del informe. Una vez se ha reali zado la visita y se han tomado todos los dat os necesarios regreso al despacho para realizar el informe . Lo primero que hago es el levantamiento del plano a escala para obtener las distintas superfi cies de la vivienda. Es nor ma habitual el señalar en el plano el nor te par a d enota r la o rient ació n pr edom inante del inmu eble. Una vez que está hecho se obti ene una superficie útil de 56,12 m2, una superficie construida de 65,90 m2 y es timando un 10% de ee.cc. (6,50 m2) una superficie construida con ee.cc. de 72,40 m2. Comparando con la superficie reflejada en el aut o judicial adjunto se observa: - La superfici e señalada como útil en la do cumentación regi stral adjunta de 63,29 m2 es sensiblemente similar a la superfi cie construida comproba da de 65 ,90 m2. - L a s u p e r f i c i e s e ñ a l a d a c o m o c o n s t r u i d a e n l a d o c u m e n t a c i ó n registral adjunta de 72,40 m2 es idéntica a la super ficie construida con ee.cc. comproba da. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · La conclusión de esta comprob ación es que la correlaci ón de las superficies reflejadas en la documentaci ón está equivocada y los 63,29 m2 están referidos a la superficie construi da y los 72,40 m2 se refieren a la superfici e construida con la parte proporcional de ee.cc. Además, la superfi cie construida reflejada en la fi cha catastral es de 75,00 m2 construidos sensiblemente similar a la anteriormente comprobada. Con estos datos se a dopta como hi pótesis de valoraci ón la superficie regi stral de 72,40 m2 al ser menor que la catastral. Ahora queda la obtención de los valores de mercado del inmueble incluido en el informe de tasación . VALOR DE MERCADO Para obtener el valor de mercado tenemos que recopilar 6 testigos de v enta de inmuebles si milares al valorado dent ro de la poblaci ón o poblaciones limít rofes. A tal efecto se toman los teléfonos de 6 t estigos de pi sos de la zona cuyos datos están reflejados detalladamente en el punto nº 8 del informe. Desde el despa cho se llama a los teléfonos re cabando la informaci ón necesaria para poder homogenei zar los valores Tras el proceso de homogeneización se llega a la siguiente conclusión: Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan entre los 625,00 y los 796,00 Euros/m² dependi endo de su ubicaci ón, superfici e, calidades y antigüedad . Se han buscado testigos que no dis pongan de ascensor y que tengan una antigüedad medi a alta, para que la homogeneización sea lo más uni forme posible. Se señala que los testigos nº 2 y nº 6 son los más similares por su estado de conservación , por edad y por superficie, por lo que se toman como elementos de referencia dándoles un peso mayor. Se ha practicado una homogeneización a la baja deb ido al pésimo estado de conservación que presenta la vivienda. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · REDACCION DEL INFORME DE VALORACION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo como colaborado r de la A rqu itecta Téc nica J ulia T anco Ballesteros, adscri ta con el nº 3.357 al Colegio de Aparejadores y Arquit ectos Técnicos de Valencia, he sido requerido pa ra la redacci ón de un informe de valoración de una vivienda situ ada en la calle Cuenca nº 8, 4º, puerta 10 dentro de la población de Catarroja , Valencia . La siguient e tasación se reali za según lo estableci do en la “ORDEN ECO/805/2.003 , de 27 de marzo, sobr e normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras” , publicado en el BOE nº 85 de fecha 9 de abri l de 2.003 , siendo necesari o su integro cumplimi ento por ser la finalidad del presente informe la que ti enen las tasaciones realizadas en el marco del Mercado Hi potecario. 1. INFORMACIÓN DEL BIEN TIPO DEL BIEN Pi so DIRECCIÓN C/ Cuenca nº 8, 4º, 10ª MUNICIPIO 46470 Catarroja P R O V I N C I A V a l e n c i a 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES VI VIE N DA REGISTRO DE L A PROPIEDAD Torrente Nº 2 TOMO 1. 347 LIBRO 117 SECCION Catarroja F O L I O 2 3 8 FINCA 10.221 INSCRIPCION No consta OBSERVACIONE S Datos de la vivienda ext raídos del Auto Judici al REFERENCIA CATASTRAL 3351 103YJ2635S00 80YQ OBSERVACIONES Datos catast rales de la vivienda Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 2. FINALIDAD Tasación reali zada a petición de la enti dad BARCLAYS B ANK, con la finali dad de "determinación del valor de merca do". 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 3.1 LOCALIDAD T I P O D E N U C L E O A u t ó n o m o CENSO 24.916 Habi tantes TENDENC IA DEMOGR ÁFICA Estable OCUPACION LABORAL Medi a nacional 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTORNO CONSOLIDACIO N Media RITMO DE DES ARROLLO Medio E N T O R N O U r b a n o RITMO DE DES ARROLLO Medio USO DOMINANTE Residencial 3.3 INFRAESTRUCTURAS AL UMB R ADO S i A G U A S i ALC AN T ARI L LAD O Si VI AS P UB LI C AS Si T E L E F O N O S i 3.4 EQUlPAMIENTO (Existencia y nivel) C O M E R C I A L S i , b u e n o E S C O L A R S i , b u e n o RELIGI OSO Si, bueno L U D I C O S i , b u e n o D E P O R T I V O S i , b u e n o A S I S T E N C I A L S i , b u e n o AP ARC AM IE NTO Si , m edi o ZONAS VERDES Si, bueno Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 3.5 NIVEL DE RENTA CALIDAD DE B ARRIO Medio CA LIDAD DE UBICACION: Media 3.6 COMUNICACIONES Se accede al inmueble desde la Cl. Cuenca en el tramo comprendido entre las calles Monforte y Castellón dentro del casco urbano de la localidad. Cuenta con paradas de autobús urbano y taxi en las proximi dades. La población dispone además de Es tación de aut obús interurbano , y estación de ferrocarril. 4. TERRENO 4.1 INFRAESTRUCTURAS EXISTENT ES Dispone de servicios muni cipales completos (acceso rodado , aceras, suministros de electri cidad, agua y saneamiento). 4.2 REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO. REPERCUSION DE S UELO 300,00 m2 5. CARACTERISTICAS DEL EDIF ICIO Y/O ELEMENTO DE UN EDIFICIO 5.1 TIPIFICACION Y DESCRIPCION Ed ificio plur ifa milia r en esq uina, compu esto de pl anta baja des tinad a a po rtal y locales comerciales con cuatro plantas altas para uso de viviendas con terraza plana visitable. La vivienda objeto del presente i nforme se sitúa en la parte izquierda de la cuar ta planta alta d entro de la f ach ada principal y su programa consta de vestíbulo, cocina con una pequeña despensa, baño, salón comedor con un balcón recayente a la calle de situaci ón y tres dormitorios. El inmueble visitado presenta un estado de conservación bajo y no tiene calentador de agua ni gri fería. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Entorno residencial peri férico caracteri zado por edificaciones de si milar tipología . 5.2 SUPERFICIES ESCRITURADAS Sup erfic ie út il viv iend a (au to judic ial) 6 3,2 9 m2 Superfici e construida vi vienda (auto judi cial) 72,40 m2 Superfici e construida (catastro ) 75,00 m2 5.3 EDIFICIO 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS Sobre rasante: 5 1º Uso: Vivienda , 2º uso: Comercial 5.3.2 ELEMENTOS FUNDAMENTALES CIMENTACION Hormigón Armado ESTRUCTUR A V igas y pilares de hormi gón armado C U B I E R T A P l a n a v i s i t a b l e CERRAMIENTOS EXT ERIORES Ladrillo, cámara y tabique FACHADAS Enfoscado pintado CARPINTERI A EXTERIOR Madera barni zada con vidri o simple 5.3.3 ACABADOS DE ZONAS COMUNES Zaguán Gres / Gotelé Escalera Terrazo / Gotelé 5.4 VIVIENDA 5.4.1 DISTRIBUCION y NIVEL DE CALIDAD ZONA VIVIENDA NUMERO Ves tí bu lo 1 Salón-Comedor 1 Dormitorios 3 Cocina 1 B a ñ o s 1 B a l c ó n 1 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Lo que se informa en Valencia a fecha 26 de Mayo de 2.011, bajo juramento expreso de decir v erdad, habiendo actuado con la ma yor objetivi dad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favo recer como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arquitecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. 10. OBSERVACIONES CONDICIONA NTES: NO SE APORTA DOCU MENTACIO N REGISTRAL VALID A A EFECTOS DE LA O.M. La presente tasación queda condi cionada a la aportación de la documentación registral tal y como exige la Orden Ministerial: Certificació n Registral acredi tativa de titularidad y carg as del inmueble , así como su descripción completa , expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración o equiv alentes legales en soportes alternativos. Dicha certificaci ón se podrá sustituir por copia de Not a Simple registral, que contenga al menos titularidad y descripci ón completa del inmueble incluidos , en su caso, los derechos reales limitativos del dominio con expedici ón máxima en los tres meses anteriores a la fecha de valoraci ón; o por copia del Libro de Registro de la Propi edad ("Nota si mple extensa") o por copia de Escri tura de propiedad. Debiendo concordar obligato riamente con las hipót esis de valoración. AD VER TE NC IAS : INFORME ADVER TIDO POR IDE NTIFIC ACION La descripció n que figura en la documentación aport ada (auto judici al de ejecución hipot ecaria) coincide con la comprobada en la visita señalando que los linderos nominales no se han podido comprobar, aunque se identifica la finca por su descri pción como C/ Cuenca nº 8, 4º, 10ª de Catarroja. Se señala que la referencia catast ral del inmueble es:33511 03YJ2635S 0080YQ Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · INFORME ADVER TIDO POR VARIOS La superficie construi da mas la parte proporcional de element os comunes comprobada de 72 ,40 m2 coincide con la s uperficie const ruida reflejada e n la documentació n aportada (auto judici al de ejecución hi potecaria), siendo ligeramente inferior a la superfi cie reflejada en el catastro de 75 m2. A nivel de la presente tasación se adopt a la superficie construida mas la parte proporcional de elementos comunes comp robada de 72 ,40 m2 al ser la menor de ambas. IN MUE BL E T AS ADO CO N ANT IG UE D AD EL E VAD A El inmueble tasado, por su anti güedad , puede padecer de vicios ocultos en la construcción que se escapan a si mple vist a, recomendando se soli cite de los Ser vic ios T écnic os M unic ipal es c ertif icació n de que el in mue ble n o está incu rso en expediente de ruina alguno , ya que nuestra Sociedad no se puede responsabilizar del estado estruct ural ni de su falta de manteni miento. OBSERVACIONES: PLANTA ELEVAD A SIN ASCENS OR Se trata de una 4ª planta alt a y NO DISPONE DE ASCENSOR. 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Título de la Ocupación - Documentaci ón Catastral 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediante inspecci ón ocular - Comprobación de su descri pción registral - Comprobación de su descri pción catastral - Comprobación de su superfi cie - Comprobación de sus servidumbres vi sibles - Comprobación de su estado d e conservación o const rucción - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación del régimen de protección públi ca 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFÍAS 5 hojas PLANOS 3 hojas DOCUMENT ACION CATASTR AL 1 hoja DOCUMENT ACION REGISTR AL 3 hojas Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · FOTOGRAFIAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PLANO DE LOC ALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PL ANO SE SI TU AC IO N: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PLANO DE DIS TRIBUCI ON: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · CATA STRO: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 0. ANTEC EDENTES El pres ente info rme se realiza a part ir de l encar go efectua do por la emp res a de valor acione s VAL MES A, con la cual colabo ra el estudio don de rea lizo el present e proyecto fi nal de carr era. El proce so de v alor ación comi enza mediant e el en vío por parte de l departam ento de admini stración de la empre sa de un mensa je de texto (SMS) al teléfono mó vil d el técnico s elec cionado p ara realiz ar dicho e ncargo. Como norma gen eral el mensaj e de texto consist e en un avi so breve qu e contiene la sigu iente informa ción: Nombre de la ent idad ban caria sol icitant e - Tipo de b ien a v alorar - Direc ción del b ien - Poblac ión donde se ubi ca - Nombre del so lic itante - Teléfono de cont acto Se pro cede a conta ctar con el cl iente y se pone al tel éfono el mismo. Lo primero que hago es identif icarm e como tasador del banco solicit ante y le comento que hay que hace r una vi sita al solar donde se va a construir la vi viend a que se debe valorar. No hay probl ema en concertar la visita al día sigui ente por la maña na. A continuación cotejo los datos del inmu eble que se tiene que tasar y la dir ección exacta del mismo (población, call e y número de polic ía y puerta) par a evitar e quív ocos inn ecesar ios. Se pide la documenta ción registra l del sola r así como el proyect o visado por el coleg io profe sional competent e, la l icen cia de o bras y el pr esupuesto d e contrata puesto que se t rata de una tasación de un inmueb le en construc ción. Se comprueba la dire cción exacta del inmueb le en Inte rnet o en los cal lejeros de los muni cipio s en papel qu e hay en el de spacho. Como el inmueb le se ubica en la pobla ción de Albal, que se encuentra a unos 10 minutos en coche desde el d espa cho, salgo media hora ante s de la hora concert ada para e vitar pro blema s que pue dan retras arme. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Cuando llego al sola r en cue stión la persona de contacto está esperán dome y me adjunta la doc umenta ción regi stral de la pa rce la de la que dispone y e l proyecto visado así como e l p resupuesto de contrat a. No dis pone d e l a licen cia de o bras pues to que se está tram itando. Como se trata de un solar y no hay lindero s apre cia bles y se dispone de los planos de l proyecto no se hace croqu is del inmueble y se da por válid a la documenta ción adju nta en cuanto a sup erfic ies de sol ar y constru idas as í como para det erminar las calid ades de l a futura ob ra. Por último se pro cede a tomar fotografías del solar desde dist intos ángulos. Estas fotos se incl uyen al final del informe y sir ven para identifi car el inmueb le y el estado a ctual de l as obras. Una vez se ha real izado la visita y se han tomado todos los dato s neces arios regreso a l desp acho para rea lizar e l informe. Como se ha comenta do anteriorm ente se toman las sup erfi cies r efl ejadas en la document ación ap ortada como hipótes is de va lora ción, señala ndo que la superf ici e de parce la que f igura en l a docu mentación reg istral a portada coinc ide sens iblement e con la sup erfi cie ref lejada en e l catastro. Las superf icie s constru idas espe cifi cadas por planta son las contempl adas en el proye cto de ejec ución. A efectos de su perfic ie computab le l os sótanos y semisótano s no computan Ahora queda la obten ción de los valore s de mercado del inmue ble inc luido en el informe d e tasac ión. VALOR DE MERCADO Para obtene r el valor de merca do tenemos que recop ilar 6 test igos d e venta de inmuebles simi lare s al valorado dentro de la pobla ción o poblacion es limítro fes. A tal efecto se toman los teléfonos de 6 testigos de casas de la zona cuyos datos están ref lejado s detalladam ente en el punto nº 8 del informe. Desde el des pacho se llama a los teléfonos r ecabando la informac ión necesa ria pa ra poder homogene izar los valo res Tras el pro ceso de ho mogeneizac ión se ll ega a la s iguiente con clu sión: Se detectan valo res de mer cado en el entorno que os cilan entre lo s 1.344,00 y los 1.667,00 Euros/m² d ependi endo de su ubica ción, supe rfic ie, cal idades y antigüed ad. El sótano se v alora ap arte como un equip amiento a ra zón de 400 euro s/m2 mas los gasto s indir ectos, resu ltando 77.143,04 euros. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · En el caso de las vi vie ndas unifami liar es, para ca lcu lar la superfi cie adopt ada a efecto s de ta sac ión, debe tenerse en cu enta la parce la cons umida por la edifi cac ión y un concepto denominado “Resto de Parce la” que nos permite correg ir las varia cione s existentes entre los tamaños de las parce las de posib les testigos, para poder obtener va lores de rep ercusión, aunqu e no iguales, si al menos compar able s. Se ut iliza para pod er compara r en viv iendas unif amili ares repercu siones d e terreno sim ilar es aunq ue las parc elas s ean muy heterog éneas. El Método de Resto de Parc ela se basa en desconta r l a superfi ci e de terr eno cuya edif icab ilidad no se ha materia lizado e n la constru cción va lorada. Para lleg ar a este punto es necesa rio con ocer de maner a real las normas urbaní stica s que rig en en la zona de l muni cipio donde se ubic a el inmueble valo rado y los testi gos empl eados, por lo que se acons eja uti lizar test igos dentro del ámbito má s cer cano al bien tasado preferi blemente dentro de la misma manzana o de l mismo b arrio. Estas mismas operac iones se real izarán con cada uno de los sondeos de mercado. El “resto de parce la” de nuestro inmue ble a tasar lo tenemos que añadir en el apartado d e equi pamientos en fun ción d el v alor un itario del t erreno, y s e sumará a l valo r de compar ación. Como referen cia s eñalar qu e en la misma u rban ización s e han encontrado parce las en venta de 400 m2 a 305Euros/m2 y de 500m2 a 290Euro s/m2. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · REDACCI ON D EL INFORME DE V ALORACI ON Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Juan Ca stillo Mor cil lo como colabora dor de la Arquite cta Té cnic a Juli a Tanc o Balle steros, ad scr ita con el nº 3.357 al Cole gio de Aparej adores y Arquitecto s Técni cos d e Valenc ia, he sido requer ido par a l a redacc ión d e u n informe de valo ración de una viv ienda unifami liar a islada en constru cción sit uada en la call e Roure nº 6, dentro de la urb anizac ión Santa Ana de la población de Albal, Valencia. La sigu iente tasa ción se real iza según lo establ ecido en la “ORDEN ECO/80 5/2.0 03, de 27 de marzo, sobre normas de valoració n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalida des financieras” , publi cado en el BOE nº 85 de fecha 9 de abr il de 2.003, siendo nec esario su integro cumplim iento por ser la fina lidad del presente informe la que tienen las tasacio nes rea lizadas en el marco d el Merc ado Hipotecar io. 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN TIPO DEL B IE N Unifamili ar ais lada DIRE CCI ÓN C/ Roure nº 6 MUNI CI PI O 46470 Albal PROVINC IA Valencia 1.1 DATOS REGIS TRALES Y CATASTRALES VIVIENDA REGI STRO DE LA PROPIEDAD Picass ent TOMO 2.864 LI BRO 258 SECCI ON Albal FOL IO 143 FI NCA 15.294 IN SCR IPC ION 1ª OBSERVACIONES Datos de la vi viend a obtenidos de la adjudi cació n de parcela s del proy ecto de Repar cela ción REFERENC IA CAT ASTR A L 074 290 3YJ2604 S00 01BO OBSERVACIONES Datos catastral es par cela d e 631 m2 2. FINALIDAD Tasació n real izada a peti ción de la ent idad B A NCO PASTOR, S. A. para ORTOLA ICARDO, JOSE IGNACI O, con la fina lidad de "ser vir de g arantí a hipoteca ria de préstamos". Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 3.1 LOCALIDAD TIPO DE NUCLE O Autónomo CENSO 24.916 Habitantes TENDENCIA DEMOGRÁFICA Estable OCUPACION LABORAL Media naciona l 3.2 RASGOS UR BANOS DEL ENTORNO RI TMO DE DESARROLLO Medio ENTORNO R eside ncia l-Come rcial CARACT ERIST ICAS TERRIT ORIALES Urbano USO DOMI NANTE Residenc ial 3.3 INFRAE STRUCTURAS ALUMBRA DO Medio AGU A Medio ALCANT ARILLADO Medio VIAS PUBLI CAS Medio TELEFONO Medio 3.4 EQUlPAMIENTO (Exist encia y nivel) COMERC IAL Medio ESCOLAR Medio RELI GI OSO Medio LUDI CO Medio DEPORTIVO Medio ASISTENC IAL Medio AP ARC AMIENTO Insuf ici ente ZONAS V ERDES Medio 3.5 NIVEL DE RENTA CALIDAD DE B ARRIO Medio CALIDAD DE UBICACI ON: Media Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 3.6 COMUNICACIONES Se acc ede al inmu eble desd e la C/ Torrent a Santa Ana, encontrándose dentro del c asco urb ano de la loca lidad p ero en urban ización ane xa. Cuenta con pa radas de autobús urbano y taxi en l as proxim idade s. La pobla ción dis pone además de Estac ión de autobú s interu rbano, FF.CC. en las proximid ades. 3.7 NIVEL EDIFICATORIO DE L ENTORNO GRADO DE CONSOLID ACION Medio OCUPACION Media POTENCIAL Medio ANTIGÜEDAD C ARAC T ERI STI CA Baja RENOVACION RECI ENTE Medio-Alta 4. TERRENO 4.1 INFRAE STRUCTURAS EXI STENTES Dispone de se rv icios muni cipa les comp letos (acce so rodado, acera s, suminist ros de el ectri cidad, agua y san eamie nto). 4.2 SUPERFI CIES DE PARCELA SUPERFI C IE REAL 630,97 m 2 SUPERFI C IE REG ISTRAL 630,97 m 2 SUPERFI C IE PROYECTO 630,97 m 2 SUPERFI C IE ADOPT AD A 630,97 m 2 Superf ici e consumida por l a edifi cac ión 476,57 m 2 Resto de parce la 154,40 m 2 4.3 REPERC USION DEL SUELO URBANIZADO. SUPERFI C IE CON STRUID A 279,43 m 2 VA LOR UNITAR IO DEL TERRENO 290,00 €/m 2 REPERCUSI ON DEL SUEL O 494,60 €/m 2 Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 5. CARA CTERISTICAS DEL ED IFICIO Y/O ELEMENTO DE UN ED IFICI O 5.1 TIPIFICAC ION Y DESCRIPCION Se proyect a una vi vien da unifami lia r sobre un a parcela d e suelo ur bano de uso Resid enci al de 630,07m², sit o la call e nº 2 del Secto r 1.2 de la Urban ización de Santa Ana de la pobla ción de Albal. La vi vi enda se desar rollar á en planta sótano, baja y prim era, con el sig uiente programa fu nciona l: Planta Sótano: Garaj e, almacén, cu arto de instal acion es, pasi llo y la esca lera de acce so a la v iviend a. Planta Baja: Vestíbu lo, salón- comedor, la coc ina, un baño y un aseo y un dormitorio. Planta Primer a: Estudio, tres dormito rios, el pr inci pal con v estidor y un baño y un segundo baño. Entorno reside ncia l de reci ente urban izac ión caracter izado por vi vienda s unifami liar es ais ladas. 5.2 SUPERFI CIES REG ISTR ALES Y CATASTRALES 5.2.1 REGISTR ALES Superf ici e de parcel a 630,97 m 2 Superf ici e de techo adjud icada 401,36 m 2 5.2.2 CATAS TRALES Superf ici e terreno 631,00 m 2 5.3 EDIFICIO 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS Sobre ras ante: 2 1º Uso: Vivienda Bajo rasant e: 1 1º Uso: Garaje; 2º Uso: Trastero Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 5.3.2 ELEMENTOS F UND AME NTALES CI MENTACION Hormigón armado ESTRUCTURA Hormigón armado CUBI ERTA Plana transita ble CERRAMIENTOS EXTER I ORES Ladril lo, cámara y tab ique FACHAD AS Mortero Monocapa -Revoco CARPINTER IA EXTERIO R Aluminio la cado y doble v idrio 5.3.3 EQUIPAMIENTO AF ECTO AL INMUEBLE Piscin a Priv ada En proyecto 5.4 VIVIENDA 5.4.1 DISTRIBUC ION y NIV EL DE C ALIDAD ZONA VIV IENDA NUMERO PLANTA SÓTANO Garaje 1 Almacén 1 PLANTA BA J A Vestíbulo 1 Salón- comedor 1 Cocina 1 Dormitorio 1 Aseos 2 PLANTA PRIMERA Estudio 1 Dormitorios 1 Baños 2 Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · ZONA VIVIEN DA SUELO PAREDES TECH O CARP. INTE RIOR Garaje Cuarzo Puli do Pi nt ur a Lisa Pi nt ura Lisa Madera b ar niz ada Almacén Cua rzo Puli do Pintur a Lisa Pi nt ur a Lisa Madera b ar niz a da Ves tíb ulo G res Porcelánico Pi nt ur a Lisa Esc ayola Madera b ar niz ada Salón-comedor Gres Porcelánico Pi nt ur a Lisa Esc ay ol a Madera b arn iz ada Cocina Gres Porcelánico Ali ca tado Es cayola Madera b arn iz ada Baño/Aseo Gres Porcelánico Ali ca tado Es ca yola Madera b ar niz ada Dor mitorios Gre s Porcelánico Pintur a Li sa Es cayola Madera b arn iz ada 5.4.2 ACAB ADOS Los datos ind icados correspond en a lo defin ido en el p royecto vis ado valo rado. 5.4.3 ORIENTACION PRE DOMINANTE VIVIENDA Sudoeste 5.04.04 USO ACTUAL DE DE PENDENCIAS En construc ción 5.4.5 NIVEL DE CALIDAD Solados Media Fachad a Media Cocina Media Carpint ería interior Media Baños Media Carpint ería ext erior Media 5.4.6 INSTALAC IONES ARM ARIOS EMPOTRAD OS Si, 4 cali dad buena ASCENSOR No TELEFONO Si PORTERO AUTOMA TIC O Si PORTERO FI S IC O No VIDEO PORTERO Si AISLAMIENTOS Si, cámara d e aire y d oble crist al SEGURI DAD Si, puerta b lindad a AGU A CALIENTE Si, placas so lares CALEFACCION Si, suelo ra diante y rad iadores PREV. INCENDI OS Si, extintores SANITARIOS Porcelana vitrif icad a GRI FER IA Cromada y monomando Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · VALO R DE SUELO 182 .982,08 € VALO R VUELO FINAL 372.802 ,33 € VALO R VUELO ACTUAL 19.671,63 € VALO R ACTUAL 202.653,71 € VALO R FINAL 555.784 ,41 € VALO R DE SEGURO 349.866 ,72 € VALOR FINCA 15.294 9.3.3 VALOR DE CONSTRUCC ION T) Superfic ie constr uid a 279,43 m 2 U) Porcentaje rea lizad o obra 0,00 % V) Coste constru cción 800,00 €/m 2 Valor construc ción = 279,43 m 2 x 800,00 €/m 2 = 223.544,00 € W) Gastos indirectos = 22% del Valor de const rucción 22% de 223.544,00= 49.179,08 € Como el Porcenta je re alizado obra e s del 0,00 %, se estima q ue los gastos actu ales de riv ados de la rea liza ción del p royecto, tasas, lic enci as e impuesto s sería n del 40% del va lor total de co nstruc ción T 2 ) 0,40 x (49.179,08 € ) = 19.671,63 € 9.3.4 EQUIPAMIENTOS Equipam iento V . de suelo V . de vuelo V . de mercado T 3 ) Edif. no agotada 44.776,00 € 0,00 € 44.776,00 € T 4 ) Sótano 0,00 € 77.143,04 € 77.143,04 € VALOR ACTUAL [T 1 + T 2 + T 3 + T 4 ] = 138.206,08 + 19.671,63 + 44.776,00 = 20 2.653, 71 € VALOR DE TASACIO N: 202. 653 ,71 € Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Lo que se info rma en Valenc ia a fecha 3 de Junio de 2.011, ba jo juramento expreso de d ecir verdad, habi endo actua do con la mayor ob jetiv idad pos ible, tomando en consid erac ión tanto lo que pueda fa vore cer como lo que se a susce ptibl e de causar perju icio a cu alqu iera de la s partes y qu e conozco la s sancion es pena les en las qu e se puede incur rir s i se inc umplier e mi debe r como perito, par a que surt a a los efectos oportuno s allí dond e dier a lugar. Fdo.: Juan Castil lo Morci llo Arquitecto Técnico La pres ente tasa ción ti ene una val idez de 6 mese s. 10. OBSERVACIONES CONDI C IONANTES: FALTA DOCUMENTACION NECESARIA PAR A LA CORRECTA V ALORA CI ON DEL BIE N (Licenci a de Obr a) El valo r de la pr esente tasació n queda su peditado a l a aportación del sigui ente documento: * Licencia Mun ici pal de Obra Todo ello en coi ncid encia con l as prem isas d e valora ción, según p royecto estudiado e n el inform e. AD VER TENCIAS: FALTA DECLAR ACION DE OBRA NUEV A Y EL INMUEBLE ESTA EN CONSTRUCC ION La pres ente tasa ción queda supe ditada a l a real ización de la corre spondient e Escritu ra de Decl arac ión de Obra Nue va (y División Ho rizonta l), coincidente con las pr emisa s de va loración y proye cto anal izado, que deber á refl ejars e en la Tasac ión de últ ima dispos ición (Final de O bra), sin cuyo requ isito pasaría l a present e Advertenci a a ser Condic ionante. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Este documento de berá est ar redactado cumpl iendo los r equisitos del artí culo 20 de la Ley 38/199 9, de 5 de Novi embre, de "Ordenac ión de la Edif icac ión". OBSERVACIONES: EL VALOR DE TAS A CIO N SE REFI ERE AL VA LOR ACTUAL El valo r de tasac ión se refie re al act ual por es tar en constru cción, si endo su valo r final p rev isto de termina ción (valor de mercado) el exp resado como tal en el inform e. 10.1 RELAC ION DE DO CUME NTOS UTILIZADOS - Certif ica ción Acredit ativa de la t itular idad y carg as del inmueb le - Documentación c atastr al - Proyecto v isado - Presupu esto de contr ata - Acredita ción del a provech amiento ur banís tico 10.2 RELAC ION DE COMPROBACIONES REALIZADA S - I dentif icac ión del I nmueb le medi ante inspe cción oc ular - Comprobac ión de su desc rip ción reg istral - Comprobac ión de su desc rip ción catast ral - Comprobac ión de su supe rfic ie - Comprobac ión de sus ser vid umbres visib les - Comprobac ión de su estado de co nser vaci ón o construcc ión - Comproba ción de l estado de ocup ación d el inmue ble y uso a que se destine - Comproba ción de l a adecua ción al p lane amiento y aprov echam iento urbaní stico - Análisis del proyecto de ed ificac ión 11. ANEXOS A L INFORME FOTOGRAF ÍAS 2 hojas PLANOS 7 hojas DOCUMENTACION CATASTR AL 1 hoja DOCUMENTACION RE GI STRAL 2 hojas PRESUPUESTO 1 hoja Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · FOTOGRAF IAS: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE LOCALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE SITUACION: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE SITUACION: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE DISTRI BUC IO N PL ANTA SOTANO: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE DISTRI BUC IO N PL ANTA BAJ A : INFORME DE VALORACIÓN DE INMUEBLE PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Nave Industrial aislada EMPLAZAMIENTO: Camino de la caseta, s/n (Parte de Parcela 36 - 132) 46260 Alberique FECHA: 9 de Junio de 2011 JUAN CASTILLO MORCILLO Arquitecto Técnico C/ Graz Liebenau nº 30, bloque 4, pta. 14, 46910 Alfafar, PFC Tasac iones Inmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 0. ANTECED ENTES 5 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN 11 1.1 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES 11 2. FINALIDAD 12 3. LOCALIDAD Y ENTORNO 12 3.1 LOCALIDAD 12 3.2 RASGOS URBANOS DEL ENTORNO 12 3.3 TIPIFICA CION DE LA ACTIVIDAD INDUSTRIAL 12 3.4 EQU L PAMIENTO Y SERVIC IOS 12 3.5 NIVEL DE RENTA 13 3.6 COMUNICACIONES 13 4. TERRENO 13 4.1 INFRAESTRUC TURAS 13 4.2 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZA DO 13 4.3 REPE RCUSIO N DEL SUELO URBANIZA DO 13 5. CARACTERISTICAS D EL EDIFICIO Y/O ELEMENTO DE UN EDIFICIO 14 5.1 TIPIFICA CION Y DESCRIPCION 14 5.2 SUPE RFICIES REGISTRALES Y CATASTRALES 1 4 5.3 EDIFICI O 14 5.3.1 NUMERO DE PLANTAS 14 5.3.2 ELEME NTOS FUNDAMENTALES 14 5.3.3 SE RVICIOS COMUNES AL INMUEBLE 15 5.4 NAVE 15 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 5.4.1 DI STRIBUCION Y NIVEL DE CALIDAD 15 5.4.2 AC ABADOS 15 5.4.3 USO ACTUAL 15 5.4.4 CALIDADES 15 5.4.5 INSTALACIONE S 15 5.4.6 SU PERFICIES ME DIDAS 16 5.4.7 SU PERFICIES UTILE S 16 5.4.8 VARIOS 16 5.4.9 MATERIAL DETERIORA BLE O DESMONTABLE 16 5.4.10 CONDICIONANTES PARA USOS ALTERNATIVOS 16 5.5 INMUEBLES TERMINADOS 16 6. SITUACIÓN URBANÍSTIC A 17 6.1 INFORMACION URBANISTIC A 17 6.2 ADECUACION A NORMATIVA 1 7 6.3 OBSERVACI ONES 17 7. DOCUMENT ACION LEGAL 18 7.1 DESCRI PCION REGISTRAL, DESCRIPC ION DE LINDEROS 18 7.2 DESCRI PCION DE SUPERFICIE S 18 7.3 PROPIETARIO 18 7.4 ARRE NDAMIENTOS 18 7.5 ESTATUT OS DE COMUNIDAD: DETERMINANTE S E INFLUYENTES 1 8 8. INFORMAC IÓN DE MERCADO 19 8.1 INMUEBLES TESTIGOS 19 8.2 OBSERVACI ONES 20 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 9. CÁLCULO DE VALORES 20 9.1 METODOS ADOPT ADOS 20 9.2 PROCESO VALORATIVO 20 9.2.1 COSTE DE REPOSIÓN BR UTO 20 9.2.2 COSTE DE REPOSIÓN NETO 20 10. OBSER VACIONES 22 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS 22 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS 22 11. AN EXOS AL INFORME 23 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 0. ANTECEDENTES El presente informe se realiza a partir del encargo efectuado por la empresa de valoraci ones VALMESA, con la cual colabora el estudio donde reali zo el presente proyecto final de carrera. El proceso de valoración comi enza mediante el envío por parte del departamento de admini straci ón de la empresa de un mensaje de texto (SMS) al teléfono móvil del técnico seleccionado para realizar dicho encargo. Como norma general el mensaje de texto consiste en un a viso breve que co ntien e la sigu ien te in for mac ión: Nombre de la entidad bancari a solicitant e - Tipo de bien a valorar - Dirección del bien - Población donde se ubica - Nombre del solicitant e - Teléfono de contacto Se procede a contactar con el cliente y se pone al teléfono el mismo. Lo primero que hago es i dentificarme como tasador del banco so licitante y le comento que hay que hacer una visita a la nave que se debe valorar. No hay problema en concertar la vi sita al día siguiente por la mañana. A conti nuación cotejo los datos del inmueble que se ti ene que tasar y la dirección exact a del mismo (población, calle y número de policía y puerta) para evitar equív ocos innecesarios. Como se trata de una nave que se encuentra en una zona difícil de identificar quedo con el cliente a la entrada del polígono donde me recoge el cli ente y me lleva a la nav e.El cliente me entrega una copia de la documentación regi stral, pero no dispone de un plano del inmueble , por lo que se deberá hacer en el moment o de la visita. Antes de s alir reviso en el desp acho la cartera de trabajo que llev o a las tasaciones. Compruebo que h aya una carpeta con foli os en blanco para r e a l iz a r e l c r o q u i s d e l i n m u e b l e , c o p ia s d e l a h o j a d e t o m a d e d a to s , u n l á p iz y un bolígrafo, se comprueba que el medidor láser t enga pilas y que la cámara de fotos d igital tenga batería. Como el inm ueb le se ubica en la po blac ión de Alberique, que se encuentra a unos 30 mi nutos en coche desde el desp acho , salgo una hora antes de la visita co ncertada para evitar problemas que puedan retrasarme. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · U na ve z e n l a na ve s e p roc ede a re al iza r e l c ro qu is d e l a n ave pa ra e l p os ter ior levantamiento del plano a escala y comprobar la coi ncidencia o no de las superficies reales del i nmueble (útil y construida) con las registrales y las reflejadas en el catastro a fin de emplear la ade cuada como hi pótesis de valoración. Visito la nav e para hacerme una idea del t amaño y forma que tiene y resulta ser una estancia di áfana sensiblemente rect angular y a continuación reali zo el croquis de manera esq uemática , sin remarcar los grosores de los tabi ques para ir más rápido. Se señ ala la ubicación de los huecos de v entanas y de las puert as de acceso . Se t oman las medidas de l largo y ancho para, de esta manera, obtener la superficie útil del inmueble. A continuación se adjunta el croqui s del inmueble: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Más tarde, cuando s e realiza el lev antamiento de plano a escala en el despacho se le da un grosor de 20 cent ímetros al muro de cerr amient o porque está ejecutado con bloque de hormi gón. Tras realizar el croq uis procedo a rellenar la hoja de toma de datos donde se indican los datos necesari os para completar el informe más tarde . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · La nave tiene una anti güedad baja pero tiene como característica remarcable que los acaba dos e instalaciones son muy sencillos, lo que se reflejará en el valor de tasación homogeneizando los testigos a la baja . Por último se procede a t omar fotografías del i nmueble y que se aprecie el estado general del inmueble. Estas fotos se incluyen al final del informe y sirven para acredit ar lo reflejado en el informe en cuanto a cali dades y acabados existentes. Una vez tomados to dos los dato s se procede a fo tografiar el ext erior del edificio. Estas fotos se incorporan al final del informe. Una vez se ha reali zado la visita y se han tomado todos los dat os necesarios voy al Ayuntamiento de Alberique a recabar la informaci ón urbanística que afecta al inmueble en cuestión. La ed ificación no cumple con la normativa urbanística actual ya que se en cuentra adosada a otra nav e diferente sobre la cual debería de estar separada al menos 3 met ros. Por este motivo en el presente informe no se ha tenido en cuenta que la nav e valorada pueda aumentar la superfi cie construida en el rest o de parce la que queda sin ocupar en la actualidad ya que actualment e incumple con la normativa. Ya en el despacho, lo primero que hago es el levantamiento del plano a escala para obtener las di stintas superficies del in mueble. Es norma habitual el señalar en el plano el norte para de notar l a or ienta ción pre domin ante del inm uebl e. Una vez que está hecho se obti ene que la superficie construida que figura e n escritura coi ncide con la construida comprobada el día de la visita. Las superficies indicadas en cat astro son las del total de la parcela y todos los elementos construidos que existen actualmente. Se adopta para la valoración la superficie construida comprobada y la superfici e de parcela indicada en la documentaci ón registral al ser las coincidentes con la reali dad valorada. Ahora queda la obtención de los valores de mercado del inmueble incluido en el informe de tasación . VALOR DE MERCADO Para obtener el valor de mercado tenemos que recopilar 6 testigos de v enta de inmuebles si milares al valorado dent ro de la poblaci ón o poblaciones limít rofes. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · A tal efecto se toman los teléfonos de 6 t estigos de pi sos de la zona cuyos datos están reflejados detalladamente en el punto nº 8 del informe. Desde el despa cho se llama a los teléfonos re cabando la informaci ón necesaria para poder homogenei zar los valores Tras el proceso de homogeneización se llega a la siguiente conclusión: Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan entre los 454,00 y los 535,00 Euros/m² dependi endo de su ubicaci ón, superfici e, calidades y antigüedad . En la homogenización se ha realizado teniendo principalmente en cuenta tanto la situación como que los testigos localizados se encuentran dentro de polígonos totalmente urbanizados mientras que la nave valorada está dentro de un polígono que no dispone de todos los servicios urbanísticos. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · REDACCION DEL INFORME DE VALORACION Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 6. SITUACIÓN URBANÍSTICA 6.1 INFORMACION URBANISTICA PLAN ORDENA CION V IGENTE P.G.O. U. de A lberic CLASIFICACION DEL SUELO Suelo Urbano CALIFICACION Industrial ORD E NAN Z AS D ES TAC AB LE S Parcela mínima edificable: 1.500 m² Frente mínimo: 25 m . Edif icab ilid ad: 0, 70 m²/m² Altura máxima: 10 metros Ocu pació n máx ima: 65 % de l a sup erfic ie d e la pa rcel a Retranqueos 5 m a vi al y 3 m a laterales USOS PERMITID OS Industrial y compat ibles USOS PR OHIBIDOS El rest o 6.2 ADECUACION A NORMATIVA La edificación no cumple con la normativa urbanística actual ya que se encuentra adosada a ot ra nave diferente sobre la cual debería de estar separada mínimo 3 metros. 6.3 OBSERVACIONES En el presente informe no se ha tenido en cuenta que la nave valorada pued a aumentar la superfi cie construida en el rest o de parce la que queda sin ocupar en la actualidad ya que actualment e incumple con la normativa . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 7. DOCUMENTACION LEGAL 7.1 DESCRIPCION REGISTRAL, DE SCRIPCION DE LINDEROS Los linderos defini dos en la escritura aportada coi nciden sensi blemente con lo comprobado aunque no se han podido comprobar en su totalidad por ser nominales. La identificación registral de la nave coi ncide con lo comprobado el día de la visita pero los datos están incompletos. La nave se sitúa en Camino de la caseta s/n y es PARTE de la parcela 36-132 en Alberic. La referencia catastral es 4836901YJ1343N000 1IL. Los dat os indicados en catastro son los referi dos a la totalidad de la parcela de la que el inmueble valorado es una parte. También d eberá actualizar catastra lmente los da tos. Se deberá actuali zar registralmente los datos de forma que quede perfectamente localizada la nave dentro de la parcela a la que pertenece . 7.2 DESCRIPCION DE SUPERFICIES La superficie construi da que figura en escri tura coinci de con la construi da comprobada el día de la visit a. Las superficies indicadas en cat astro son las del total de la parcela y todos los elementos construidos que existen actualmente. Se adopta para la valoración la superficie construida comprobada y la superfici e de parcela indicada en la documentaci ón registral al ser las coincidentes con la reali dad valorada. Se deberá actualizar catastralmente los datos. 7.3 PROPIETARIO Dª. OTILIA MARTORELL ORTEG A Y D. VICTORINO ALBENTOS A son propietarios del inmueble valorado en pleno dominio con carácter ganacial. 7.4 ARRENDAMIENTOS ESTA ALQUILADO No 7.5 ESTATUTOS DE COMUNIDAD: DETERMINANTES E INFLUYENTES La nave tiene una SERVIDUMBRE a fav or de la finca regi stral 116 de Alberic para paso de person as y vehículos a t ravés de una franja de terreno de 5 x 56,70 metros . Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · C.P. Fuente Superfici e Precio Ven ta Precio Venta Peso Valor medi o ponderado m 2 €€ / m 2 % €/m 2 1 Dels Ferres, 4 4 6 6 7 0 P a r t i c u l a r 10021 1 0 0 , 0 0 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0 4 5 4 , 5 5 1 , 0 3 1 6 7 4 , 9 1 2 Cervantes, 51 4 6 2 7 0 P a r t i c u l a r 13622 5 0 0 , 0 0 1 . 3 0 0 . 0 0 0 , 0 0 5 2 0 , 0 0 0 , 9 8 1 7 8 6 , 6 3 3 A r te s Gr áfi c as, 1 46670 Par ticular 1 0 0 2 860,00 460.800, 00 535, 81 0,99 17 90,18 4 El Pl á, 4 4 6 2 7 0 P a r t i c u l a r 10021 6 5 0 , 0 0 8 2 5 . 0 0 0 , 0 0 5 0 0 , 0 0 1 , 0 0 1 7 8 5 , 0 0 5 A v. Artesa ns , s/ n 4 6 6 7 0 P a r t i c u l a r 10011 9 2 1 , 0 0 9 2 2 . 0 0 0 , 0 0 4 7 9 , 9 6 1 , 0 0 1 6 7 6 , 7 9 6 A v. Artesa ns , s/ n 4 6 6 7 0 P a r t i c u l a r 10013 2 0 8 , 0 0 1 . 5 4 0 . 0 0 0 , 0 0 4 8 0 , 0 5 1 , 0 7 1 7 8 7 , 3 2 100 500 ,83 Testigo Identifica dor Nave Baños Despachos Antigüedad Coeficien te Homog . 8. INFORMACIÓN DE MERCADO 8.1 INMUEBLES TESTIGOS Detalle de características de la homogeneizaci ón: Los testigos empleados están locali zados en el mismo polígono industrial , por lo que se ig ual an tod os l os c oefic ien tes d e ho moge neiza ción a “1, 00”. Detalle de características de la homogeneizaci ón: 1.- Se entiende que el testigo es bastante similar al inmueble valorado , por lo que se le adjud ica u n coe ficien te de homog eneiz ació n muy pró ximo a 1, 00. 2.- Se entiende que el testigo es bastante similar al inmueble v alorado, por lo que se le a djud ica un coef icien te de ho moge neizac ión m uy p róximo a 1,00. 3.- Se entiende que el testigo es bastante similar al inmueble v alorado, por lo que se le a djud ica un coef icien te de ho moge neizac ión m uy p róximo a 1,00. 4.- Se entiende que el testigo coincide sensiblemente con el inmueble valorado, por lo que se le adjudica una homogeneiz ación de 1,00. 5.- Se entiende que el testigo coincide sensiblemente con el inmueble valorado, por lo que se le adjudica una homogeneiz ación de 1,00. 6.- Se entiende que el testigo es algo peor que el inmueble valorado , por lo que se le adj udica un co efic iente de ho moge neiza ción alg o sup erior a 1,0 0. Valores medios ponderados o unitari o medio NAV ES…………... 500,8 3 Euro s/m2 Los inmuebles utilizados como testi gos son naves industriales que se emplazan dentro del entorno próxim o al inmueble valorado. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 8.2 OBSERVACIONES Se detectan valores de merca do en el entorno que oscilan entre los 454,00 y los 535,00 Euros/m² dependi endo de su ubicaci ón, superfici e, calidades y antigüedad . En la homogenización se ha realizado teniendo principalmente e n cuenta tanto la situación como que los testigos localizados se encuentran dentro de polígonos totalmen te urbanizado s mientras que la nave valorada está dentro de un polígono que no dispone de todos los servicios urbanísticos. 9. CÁLCULO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO D E COSTE REE MP L AZAM I EN TO RE POS IC I ÓN BRU TO REE MP LAZ AM IE NT O R EPO SI CI ÓN N ETO METODO D E COMPARACIO N ME TOD O D E AC T UAL IZ AC IO N D E RE NT AS AC TU ALE S 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE REP OSIÓN BRUTO A. SUPERFICIE COMPUTABLE: 1.200, 00 m2 B. VALOR UNIARIO DE REPERCUSIÓN: 195,86 €/m2 C. VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN: 215,00 €/ m2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: 21 % E. VALOR DE REPOSICIÓN: 547.212,00 € 9.2.2 COSTE DE REP OSIÓN NETO F. COEFICIENTE DE DEPRECI ACIÓN 0,06 ANT IG ÜE DAD ES TI M AD A 2 Año s , La de prec iació n se c onsid era 6 años porq ue la e dad ú til de l ed ificio es de 35 años, y 2 años es aproximadamente un 6% de 35. G. VALOR TERRENO (A x B) 235.032,50 € H. CON STRUCCIÓN + GAST OS INDIRECTOS (G-I) 293.44 9,20 € I. VALOR DE REPOSICION A NETO. 528.481,20 € Pre cio u nitar io de repo sición 440, 40 €/ m2. Precio unitario de mercado 500,83 €/m2 Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · VALO R DE SU ELO 235.032, 00 € VALOR D E VUELO 365.964,00 € VALO R FI NAL 600.996, 00 € VALOR DE SEGURO 312.180, 00 € VALO R FI NCA 93 9.2.3 COEFICIENTE DE MERCADO J. COEFICIENTE DE MERCADO 1,14 (Obtenido del cociente entre el valor unitario de mercado y el unitario de reposición ). 9.2.4 VALOR DE COMPARACIÓN K. TERRE NOS + EDIFIC ACIONES (I x J) 600 .996,0 0 € TOTAL VA L OR DE MERCADO: 600. 996, 00 € L o q u e i n f o r m o e n V a l e n c i a a f e c h a 9 d e J u n i o d e 2 . 0 1 1 , b a j o j u r a m e n t o expreso de decir verdad , habiendo actuado con la mayor objetividad posible, tomando en co nsideración ta nto lo que pued a favorec er como lo que sea susceptible de causar perjuici o a cualquiera de las p artes y que conozco las sanciones penales en las que se puede incurri r si se incumpliere mi deber como perito, para que surta a los efecto s oportunos allí donde diera lugar. Fdo.: Juan Castillo Morcillo Arquitecto Técnico La presente tasación tiene una validez de 6 meses. Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 10. OBSERVACIONES AD VER TE NC IAS : NO SE APORTA DOCU MENTACIO N CATASTRAL RELEVA NTE ACTUALIZ ADA Se advierte que no se ha aportado Documentación catast ral relevante actualizada (documentación escrita y gráfica) para el cotejo de ésta con la documentación regist ral aportada y realidad comprobada ya que los catastrales que i dentifican a la nave son los referidos a la t otalidad de una parcela de la que la nave v alorada es una parte. INFORME ADVERTIDO LE VE POR IDENTIFICACION Los linderos defini dos en la escritura aportada coi nciden sensi blemente con lo comprobado aunque no se han podido comprobar en su totalidad por ser nominales. La identificación regist ral de la nave coin cide con lo comprobado pero los datos están incomplet os. La nave se sitúa en Camino de la caseta s/n y es PARTE de la parcela 36-132 Referencia: 4836901YJ1343N0 001IL en Alberic. Se deberá actuali zar registralmente los datos de forma que quede perfectamente localizada la nave dentro de la parcela a la que pertenece. OBSERVACIONES: NO SE INCLUYEN ELEM ENTOS NO POLI VALENTES En el valor de tasación no se incluye mobiliari o, maquinaria, enseres ni decoración no poliv alente. 10.1 RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS - Escrit ura de propie dad - Documentaci ón Catastral 10.2 RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS - Identificaci ón del Inmueble mediante inspecci ón ocular - Comprobación de su descri pción registral - Comprobación de su descri pción catastral - Comprobación de su superfi cie - Comprobación de sus servidumbres vi sibles - Comprobación de su estado d e conservación o const rucción - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e - Comprobación del estado de ocupa ción del inmueble y uso a q ue se destin e Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · 11. ANEXOS AL INFORME FOTOGRAFÍAS 3 hojas PLANOS 3 hojas DOCUMENT ACION CATASTR AL 1 hoja DOCUMENT ACION REGISTR AL 10 hojas NORMATIV A URBANISTIC A 9 hojas FOTOGRAFIAS: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · PLANO DE LOC ALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · NORMATI VA URBANIST ICA: Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · Juan Castillo Morcillo · Arqu itecto Técnico · PFC · Tasaciones Inmobiliarias · I N F O R M E D E V A L O R A C I Ó N D E I N M U E B L E PETICIONARIO Valoraciones Mediterráneo (VALMESA) TIPO DE BIEN Garaje EMP L AZAMIENTO: C/ Soll ana nº 35, Plazas nº 2 y 3, 46410 Sueca FECHA: 23 de Juni o de 2011 J U A N C A S T I L L O M O R C I L L O A r q u i t e c t o T é c n i c o C/ Graz L iebenau nº 30, bloque 4 , pta.14, 46910 Al fafar, PFC Tasaciones I nmobiliarias Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 0. ANTEC EDENT ES 4 1. INFORMAC IÓN DEL BIE N 10 1.1 DATOS REGIS TRALES Y CATAST RALES 10 2. FINALI DAD 11 3. LOCALID AD Y E NTORNO 11 3.1 LOCAL IDAD 11 3.2 RASGOS URBA NOS DEL ENTOR NO 11 3.3 INFR AESTRUC TURAS 11 3.4 EQU L PAMIEN TO (E XISTENCIA Y NIVEL ) 11 3.5 NIVEL DE REN TA 12 3.6 COMUNI CACIO NES 12 3.7 NIVEL DE DESARROL LO EDIFICA TORIO DEL ENTO RNO 12 4. TERRE NO 12 4.1 INFR AESTRUC TURAS 12 4.2 REPER CUSION DEL SUE LO URBA NIZADO. 12 5. CARAC TERIST ICAS DE L EDIFIC IO Y/O E LEMENTO DE UN ED IFICIO 13 5.1 TIP IFICAC ION Y DESCR IPCIO N 13 5.2 SUPERFIC IES REG ISTRA LES 13 5.3 EDIFI CIO 13 5.4 GAR AJE 14 5.5 INMUE BLES TERMIN ADOS 15 6. SITUACIÓ N UR BANÍST ICA 16 7. DOCUMENT ACION LEGAL 16 Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 7.1 DESCRIP CION REGIST RAL, DESCR IPCIO N DE LI NDEROS 16 7.2 DESCRIP CION DE SUPERFIC IES 16 7.03 PROP IETAR IO 16 7.4 GAR AJES ARREND ADOS 16 7.5 ESTATU TOS DE COMUNID AD: DETE RMINA NTES O INFLUYE NTES 16 8. INFORMAC IÓN DE MERCA DO 17 8.1 INMUEBL ES TESTI GOS 17 8.2 OBSERVAC IONES 17 9. CÁLCULO DE VALORES 18 9.1 METODOS ADOPTADO S 18 9.2 PROCESO VALORA TIVO 18 10. OBSERVACIO NES 20 10.1 RELAC ION DE DOCUMEN TOS UTILI ZADOS 21 10.2 RELAC ION DE COMPR OBACIO NES REAL IZADAS 21 11. ANEXOS AL INFORME 21 Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 0. ANTEC EDENTES El pres ente info rme se realiza a part ir de l encar go efectua do por la emp res a de valor acione s VAL MES A, con la cual colabo ra el estudio don de rea lizo el present e proyecto fi nal de carr era. El proce so de valor ación comi enza mediante el envío por parte de l departam ento de admini stración de la empre sa de un mensa je de texto (SMS) al teléfono mó vil d el técnico s elec cionado p ara realiz ar dicho e ncargo. El mensaje de texto contien e la sigui ente info rmación: Nombre de la ent idad ban caria sol icitant e - Tipo de b ien a v alorar - Direc ción del b ien - Poblac ión donde se ubi ca - Nombre del so lic itante - Teléfono de cont acto Se pro cede a cont actar con el cl iente y se pon e al teléfono la cli ente. Tr as identif icarm e como tasado r del banco soli citante le comento que hay que hacer una vis ita al gar aje que se d ebe v alor ar. Se concie rta la visita al día sig uiente por la tard e, des pués d e la hora de comer. A continuació n le comento los d atos refer idos al inmuebl e que se tiene que tas ar y l a dir ección ex acta d el m ismo (población, calle y número d e polic ía y puerta) par a ev itar equí vocos. Me comenta qu e se trat a d e do s plazas de garaje tipo cabin a ubic adas en planta baja en la poblac ión de Sueca. Le soli cito que me apo rte l a docum entación r egist ral y s i tien e plano s del inmueble. El client e me comenta que tiene documenta ción regi stral pero que no dispon e de planos, por lo que debe rán de hacers e el croquis el día de la vi sita. A la tarde del día sigui ente y antes de salir re viso en el des pacho la cartera de trabajo que llevo a las tasac iones. Compruebo que haya una carpeta con folios en blanco para realiza r el croqui s de l inmue ble, copi as de la hoja de toma de datos, un lápiz y un bolíg rafo, se comprue ba que el medidor láse r tenga pi las y que la cámara de fotos di gital tenga bater ía. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · También se com prueba la dir ección exa cta del inmuebl e en Inte rnet o en lo s call ejeros de los munic ipios en papel que hay en e l despach o. Como el inmueb le se ubi ca en Sueca, que se encuentra a unos 40 minuto s en coche desde el despa cho, salgo una hor a antes de la hora concertad a para ev itar problem as que puedan ocas ionar retr asos innece sario s. El inmue ble a va lorar son dos plazas de gar aje con acc eso a tra vés de una entrada co mún desde l a call e. Señala r que las dos plazas de gara je se encuentr an ocupand o un espa cio común, por lo que físi camente se encuentr an unidas aunque registra lmente son dos inmueb les distintos. Llamo al timb re y la c lienta está esper ándome para p ermit irme el pas o al interio r. Se toman todas las medidas utili zando para ello el nive l láser y se anotan dicha s medid as en el croqui s. De esta manera obtenemos la s uperf icie úti l del inm ueble. Se adjunta e l croqu is realiz ado: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Tras real izar el croq uis pro cedo a rellena r la hoja de toma de datos donde s e indic an los datos ne cesarios p ara comp letar el informe má s tarde. Se adjunta l a hoja de toma de datos. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Más tarde, cuando s e real iza el lev antamient o de plano a es cala en el despa cho se da groso r a las parede s para o btener la s uperf icie co nstruida. El inmueble tien e una antigüedad baja, por lo que se manti ene en buena s condic iones de uso. Por último, se pro cede a tom ar fotograf ías del inm uebl e más rep resentat iva s. Estas fotos se incluyen al final del informe y sir ven para acr editar lo refl ejado en el informe en cuanto a calidade s y acabado s existente s. Una vez se ha real izado la visita y se han tomado todos los dato s neces arios regreso a l desp acho para rea lizar e l informe. Lo primero que hago es el levantam iento del plano a e scala par a obtener las distinta s superfi cies del inmueble. Es norma habitu al el señala r en el plano el norte para denot ar la orie ntación predom inante de l inmueb le. Comparando con la superf icie reflejad a en la documenta ción adjunta se obser va: - La superf icie q ue figu ra en la document ació n aportada corres ponde al tota l del local qu e albe rga la s plazas 1, 2 y 3 y su acce so desde la calle, por tanto a las pl azas 2 y 3 les corres ponden la s 2/3 partes de la s uperf ici e constru ida de 78,45m2, que es la su perf icie comprobada e n medición d e 41,35m2 de zona de apar camie nto y 10,97 de acceso rodado. Con e stos datos s e adopta como hipó tesis d e va loración la supe rfici e comproba da el día d e la vis ita. Ahora queda la obten ción de los valore s de mercado del inmue ble inc luido en el informe d e tasac ión. VALOR DE MERCADO Para obtene r el valor de merca do tenemos que recop ilar 6 test igos d e venta de inmuebles simi lare s al valorado dentro de la pobla ción o poblacion es limítro fes. A tal efecto se toman los teléfono s de 6 testigos de garajes de la zona cuyos datos están ref lejado s detalladam ente en el punto nº 8 del informe. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Desde el des pacho se llama a los teléfonos r ecabando la informac ión necesa ria pa ra poder homogene izar los valo res. Tras el pro ceso de ho mogeneizac ión se ll ega a la s iguiente con clu sión: Los va lores de me rcad o de plazas de gar ajes en el entorno oscil an entre los 20.000,00 y los 42.000,00 Euros/un idad dep endiendo de si s e trat a de un plaza senci lla o dobl e y de si es del tipo c abina o a bierta. En la homogeneiz ació n realizada s e ha tenid o en cuenta el a seo que posee y su ubic ación en p lanta baja, ya que pos ibi lita tener otro s usos apa rte del estri ctamente def inido en escritura s como ap arcam iento. Se han buscado testigos ub icado s en la misma pobl ación y en el ámbito ce rcano a l inmueble valo rado, puesto qu e este es un factor muy i nfluyente en c uanto a la diferen cia de p recios que se pue den encon trar , aún siendo inmue bles de idénti ca tipolo gía. Se señal a que los te stigos nº 4 y nº 6 son los más sim ila res al tasado por lo que se toman como elem entos de ref erencia d ándole s un peso mayor. En la homogeneizac ión se han apli cado pes os sim ilar es al r esto de los testi gos puesto que son muy similare s en cuanto a su situa ción y ca racter ísti cas. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · REDACCI ON D EL INFORME DE V ALORACI ON Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Juan Ca stillo Mor cil lo como colabora dor de la Arquite cta Té cnic a Juli a Tanc o Balle steros, ad scr ita con el nº 3.357 al Cole gio de Aparej adores y Arquitecto s Técni cos d e Valenc ia, he sido requer ido par a l a redacc ión d e u n informe de valo ración de dos pla zas de gara je situa das en la C/ Soll ana nº 35, plazas nº 2 y 3 dentro de la pobl ación d e Sueca, Valencia. La sigu iente tasa ción se real iza según lo establ ecido en la “ORDEN ECO/80 5/2.0 03, de 27 de marzo, sobre normas de valoració n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalida des financieras” , publi cado en el BOE nº 85 de fecha 9 de abr il de 2.003, siendo nec esario su integro cumplim iento por ser la fina lidad del presente informe la que tienen las tasacio nes rea lizadas en el marco d el Merc ado Hipotecar io. 1. INFORMAC IÓN DEL BIEN TIPO DEL B IE N 2 Plazas de Garaje DIRE CCI ÓN C/ Sollana nº 35, plaz as nº 2 y 3 MUNI CI PI O 46410 Sueca PROVINC IA Valencia 1.1 DATOS REGIS TRALES Y CATASTRALES PLAZA DE G A RA JE Nº 2 REGI STRO DE LA PROPIEDAD Sueca TOMO 2.898 LI BRO 1.059 SECCI ON Sueca FOL IO 44 FI NCA 60.298/2 IN SCR IPC ION 3ª OBSERVACIONES Datos del gara je nº 2 REFERENC IA CAT ASTR A L 223 400 3YJ3423 S00 15DD OBSERVACIONES Datos catastr ales del g araje nº 2 PLAZ A DE GA R AJE Nº 3 REGI STRO DE LA PROPIEDAD Sueca TOMO 2.898 LI BRO 1.059 SECCI ON Sueca FOL IO 46 FI NCA 60.298/3 IN SCR IPC ION 3ª OBSERVACIONES Datos del gara je nº 3 Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · C.P. Fuente Superficie Precio Venta Peso Valor medi o ponderado m 2 €/m 2 % €/m 2 1 A v. Cataluña, 3 46410 Part i c ular X X 1 25,00 800,00 1,02 15 122,40 2 Pz . Le gió n Española, 5 46410 Part i c ular X X 1 30,00 716,67 1,12 15 120,40 3 A bej uela, 9 46410 Part i c ular X X 10 55,00 636,36 1,20 15 114,55 4 Eduardo Bo scá, 23 46410 Part i c ular X X 10 35,00 714,29 1,12 20 160,00 5 A v. Bl asco Ibáñ e z, 24 46410 Part i c ular X X 2 32,00 843,75 1,00 15 126,56 6 A v. Bl asco Ibáñ e z, 26 46400 Part i c ular X X 5 55,00 765,45 1,10 20 168,40 100 812,31 Testigo Identifica dor Plaza simple Plaza doble Asce nsor Rampa Antigüedad Coeficiente Hom og. 8. INFORMAC IÓN DE MERC ADO 8.1 INMUE BLES TES TIGOS Detalle de cara cteríst icas de la homog eneiz ación: 1.- Se entiend e que el testigo es sim ilar en todo al inmu eble valora do, por lo que se le ad judi ca un peso próximo a 1,00 e n la homogeneiz ación . 2.- Se entiend e que el testigo es algo p eor en su conjunto q ue el inmueb le valo rado, por lo que s e le adjudic a un peso mayor en la homog eneiz ación. 3.- Se entiend e que el testigo es bast ante peor en su con junto que el inmue ble valo rado, por lo que s e le adjudic a un peso mayor en la homog eneiz ación. 4.- Se entiend e que el testigo es algo p eor en su conjunto q ue el inmueb le valo rado, por lo que s e le adjudic a un peso mayor en la homog eneiz ación. 5.- e entiende q ue el testi go es simila r en todo al inmueb le v alora do, por lo que se le ad judi ca un peso de 1,00 en la ho mogeneiza ción. 6.- Se entiende q ue el testi go es algo peor en su conjunto que el inmueble valo rado, por lo que s e le adjudic a un peso mayor en la homog eneiz ación. 8.2 OBSERVACIONES Los va lores de me rcad o de plazas de gar ajes en el entorno oscil an entre los 20.000,00 y los 42.000,00 Euros/Uni dad depen diendo de si se trat a de un plaza senci lla o dobl e y de si es del tipo c abina o a bierta. En la homogeneiz ació n realizada s e ha tenid o en cuenta el a seo que posee y su ubic ación en p lanta baja, ya que pos ibi lita tener otro s usos apa rte del estri ctamente def inido en escritura s de apar camiento. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · 9. CÁLCU LO DE VALORES 9.1 METODOS ADOPTADOS METODO DE COSTE REEMPLAZ A MIENTO RE POSI CI ÓN BRUT O REEMPLAZ A MIENTO RE POSI CI ÓN NETO METODO DE COMPAR ACION 9.2 PROCESO VALORATIVO 9.2.1 COSTE DE R EPOSIÓN BRUTO A. SUPERFI CIE C OMPUTABLE: 52,32 m2 B. V ALOR UNIAR IO DE REPERCUSIÓ N: 350,00 €/m2 C. V ALOR UNITAR IO DE CONSTRUCC IÓN: 300,00 €/ m2 D. GASTOS SOBRE LA CONSTRUCC IÓ N: 22 % E. V ALOR DE REPOSIC I ÓN: A x (B+C x [1+D/100]) 37.461,12 € 9.2.2 COSTE DE R EPOSIÓN NETO F. COEFI C IENTE DE DEPRECIAC IÓN 0,07 ANTIGÜEDAD ESTIMAD A 7 Años G. V ALOR TERRENO (A x B) 18.312 € H. CONSTRUCC IÓ N + G ASTOS IND IR ECTOS ( G-I) 17.808,68 € I. VALOR DE REPOSIC I ON A NETO. A x (B+(C x [( 1+D/100) x (1-F)])) 36.120,68 € Precio un itario de r eposición 690,38 €/m2. Precio unitar io de mer cado 812,31 €/m2 9.2.3 COEFIC IENTE DE MERCADO J. COEFI CI ENTE DE MERCA DO 1,17 ( Obtenido del co cient e entre el va lor unita rio de mercado y el un itario de repos ición). Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · VALOR DE SUELO 9.156,00 € VALOR DE VUE LO 12.094,03 € VALOR FINAL 21.250,03 € VALOR DE SEGURO 9.574,56 € VALOR FINCA 6 0.2 98 /2 VALOR DE SUELO 9.156,00 € VALOR DE VUELO 12.094,0 3 € VALOR FIN AL 21.250,0 3 € VALOR DE SEGUR O 9.574, 56 € VALOR FI NCA 6 0.2 98/3 9.2.4 VALOR DE COMPARA CIÓN K. TERRENO + EDI FI CACI ONES (I x J) 42.500,06 € TOTAL VALOR DE MERCA DO: 42.5 00, 06 € Lo que se info rma en Valenc ia a fecha 23 de Junio de 2.011, bajo jur amento expreso de d ecir verdad, habi endo actua do con la mayor ob jetiv idad pos ible, tomando en consid erac ión tanto lo que pueda fa vore cer como lo que se a susce ptibl e de causar perju icio a cu alqu iera de la s partes y qu e conozco la s sancion es pena les en las qu e se puede incur rir s i se inc umplier e mi debe r como perito, par a que surt a a los efectos oportuno s allí dond e dier a lugar. Fdo.: Juan Castil lo Morci llo Arquitecto Técnico La pres ente tasa ción ti ene una val idez de 6 mese s. Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · VALOR DE SUELO 9.156,00 € VALOR DE VUE LO 12.094,03 € VALOR FINAL 21.250,03 € VALOR DE SEGURO 9.574,56 € VALOR FINCA 6 0.2 98 /2 10. OBSERVACIONES CONDI C IONANTES: NO SE APORT A DOCUMENT ACIÓN REGI STRAL VÁLIDA A EFECTOS DE L A O.M. La pre sente tasació n queda condi cionada a la aportaci ón de la documenta ción reg istr al tal y como exige la Orden Mini steria l: Certif ica ción Regi stral acreditat iva de titu lari dad y carg as del inmueble, así como su desc rip ción completa, exped ida dentro de los tre s meses anteriores a la fecha d e va loración o equiv alente s legales en soportes alt ernati vos. Dicha certif icación se podrá sustitu ir por copia de Nota Simp le regi stral, que contenga al menos t itularidad y desc ripción compl eta del inmueble inclui dos, en su caso, los dere chos real es limitati vos del dominio con exped ici ón máxima en los tres meses anter iores a la fech a de valorac ión; o por copia del Libro d e Regist ro de la Propi edad ("Nota simple extensa") o por copia de Escritura de propie dad. Debiendo con cordar obligatori amente con l as hipótes is de valo rac ión. AD VER TENCIAS: NO SE APORT AN EST AT UTOS DE COMUNIDAD O EQUIVALENTE Deberá com probar se que en los Estatuto s de Comunid ad o documento equi vale nte o certific ación de l admini strad or de la misma o de la prop ia comunidad no ex isten cond icionantes o l imitac iones en cu anto al uso del bi en que pudi ese afe ctar a su va lor. TRAT AMIENTO HI POTECARIO C ONJUNTO EN VARIAS FINCAS o A GRUPACION DE LAS MISMAS Deberá p lantear se la Agrupación o bien e l Tratam iento del C rédito Hipote cario con junto de las fin cas que s e incl uyen en tasación, de bido a que se encuent ran forman do una sola unidad a ctualm ente y por separ ado podrían ten er prob lemas de va lor o de poses ión. El valo r de tasac ión se refie re al conj unto de las fin cas re gistrale s; y con un valo r por sepa rado, a petic ión de la enti dad sol icitant e, y sólo a efectos del reparto hi poteca rio conjunto de: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · VALOR DE SUELO 9.156,00 € VALOR DE VUELO 12.094,0 3 € VALOR FIN AL 21.250,0 3 € VALOR DE SEGUR O 9.574, 56 € VALOR FI NCA 6 0.2 98/3 10.1 RELAC ION DE DO CUME NTOS UTILIZADOS - Nota simple r egist ral - Documentación C atastr al 10.2 RELAC ION DE COMPROBACIONES REALIZADA S - Identif ica ción del I nmueb le medi ante insp ección ocu lar - Comprobac ión de su desc rip ción reg istral - Comprobac ión de su desc rip ción catast ral - Comprobac ión de su supe rfic ie - Comprobac ión de sus ser vid umbres visib les - Comprobac ión de su estado de co nser vaci ón o construcc ión - Comproba ción de l estado de ocup ación d el inmue ble y uso a que se destine 11. ANEXOS A L INFORME FOTOGRAF ÍAS 2 hojas PLANOS 3 hojas DOCUMENTACION CATASTR AL 1 hoja DOCUMENTACION RE GI STRAL 6 hojas Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · FOTOGRAF ÍAS: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE LOCALIZACION: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE SITUACION: Juan Castillo Morcillo · Arquitec to Técnico · PF C · Tas aciones I nmobi liarias · PLANO DE DISTRI BUC IO N: