Estudio de viabilidad de una residencia de estudiantes en Valencia

ARQUITECTURA TÉCNICA PROYECTO FINAL DE CARRERA ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA RESIDENCIA DE ESTUDIANTES EN VALENCIA GARCÍA MORAGON, SARA TUTOR: JOSE MIGUEL SANCHÍS CONVOCATORIA: JUNIO 2011 ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES GARCÍA MORAGÓN, SARA ÍNDICE  1. Introducción …………………………………………………… pág. 1 – 4 1.1. Objetivo y Justificación. 1.2. Función empresarial. 1.3. Motivación. 1.4. Necesidades del mercado. 1.5. Sistema de negocio.  2. Opción del Solar …………………………………………………… pág. 5 – 6  3. Estudio del Solar …………………………………………………… pág. 7 – 8 3.1. Comprobación del Solar. 3.2. Registro Catastral.  4. Dictamen Legal-Urbanístico………………………………………. pág. 9  5. Estudio de Mercado. Población ………………………………….. pág. 10 – 13 5.1. Proyecciones de Población a Corto Plazo. 5.2. Número de Matriculados en Cursos Anteriores. 5.3. Necesidades que Cubrimos en el Mercado.  6. Estudio de Mercado. Competencias …………………………. pág. 14 – 59 6.1. Competencia Directa. 6.2. Conclusión del Estudio de la Competencia Directa. 6.3. Competencia Indirecta. 6.4. Conclusión del Estudio Competencia Directa e Indirecta.  7. Estrategia de la Empresa………………………………………….. pág. 60 – 63 7.1. Introducción. 7.2. Definición Estrategia. 7.2.1. Oportunidades. 7.2.2. Amenazas. 7.2.3. Matriz DAFO. 7.3. Estrategia de Funcionamiento. 7.3.1. Calidad de los Servicios Prestados. 7.4. Plan de Contingencias  8. Definición del Producto …………………………………………...pág. 64 – 68 8.1. Origen de la Idea 8.2. Complejo Residencial Universitario Mixto. 8.2.1. Servicios Ofertados. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES GARCÍA MORAGÓN, SARA  9. Planificación de la Construcción………………………………… pág. 69 – 71 9.1. Introducción. 9.2. Planificación Temporal del Complejo. 9.3. Planificación de Costes de Construcción del Complejo.  10. Estudio Económico …………………………………………… pág. 72 – 83 10.1 Inversión: Detalle y Justificación. 10.1.1. Promoción y Publicidad. 10.1.2. Solar. 10.1.3. Construcción. 10.1.4. Estructura. 10.1.5. Honorarios Técnicos. 10.2. Recursos Financieros. 10.3. Ingresos. 10.3.1. Ingresos. 10.4. Gastos Durante la Explotación. 10.4.1. Gastos Directos. 10.4.2. Gastos Indirectos. 10.5. Cash-Flow 10.5.1. Concepto del Cash-Flow. 10.5.2. Cash-Flow Financiero. 10.5.3. Cash-Flow del Complejo Residencial.  11. Estudio Financiero ………………………………………… … pág. 84 – 88 11.1. Introducción. 11.2. Financiación. 11.3. Resultados Financieros.  12. Conclusión ……………………………………………………. pág. 89  13. Bibliografía ……………………………………………………. pág. 90  14. Planos………………………………………………………………… pág. 91 ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 1 GARCÍA MORAGÓN, SARA 1. INTRODUCCIÓN La incertidumbre económica que se respira actualmente debido a varios factores pero especialmente a la ralentización global de la economía ha llevado a los inversores a seleccionar mucho más detalladamente las posibles inversiones a realizar. La inestabilidad bursátil ha hecho que muchos inversores desconfíen en la renta variable. Sin embargo, los bajos rendimientos obtenidos mediante renta fija han llevado a los inversores a buscar nuevas alternativas que garanticen una buena RentabilidadRiesgo. Como respuesta a esta situación, es decir a la necesidad de encontrar un tipo de inversión segura y rentable, se produjo hace unos años en España el llamado Boom inmobiliario, del cual ahora estamos sufriendo las consecuencias en el sector de la construcción. Se construían unas 500.000 viviendas nuevas al año, a pesar de que existen más de 3.000.000 de viviendas vacías y una gran parte de las adquiridas se embargan por impagos de las hipotecas realizadas, sin embargo, la ralentización del mercado inmobiliario ha hecho que las promotoras fijen su vista en otro tipo de negocios, como es el caso que nos ocupa, Residencias Universitarias como una alternativa para diversificar su negocio. Este sector se encuentra en pleno auge y cuyo crecimiento se espera continuo en un periodo de quince a veinte años puesto que la necesidad de preparación universitaria es uno de los factores más significativos en la época en que nos encontramos y con los nuevos planes de estudios en vigor para adecuarnos a Europa. Es a partir de esta necesidad que se ha planteado la Promoción y posterior explotación con el objetivo de realizar un estudio para su construcción de un Complejo Residencial Universitario Mixto y su explotación como una inversión rentable y de futuro. Se ha realizado un estudio de mercado, donde se ha estudiado a la competencia, tanto otras residencias como otras modalidades de alojamiento., para analizar sus puntos débiles y fuertes y contrarrestarlos. En este punto también se estudian las necesidades y características del público objetivo para de este modo saber cuáles con los servicios que debe prestar nuestro complejo y satisfacer al cliente. A continuación se han analizado los costes de construcción de este complejo, y su posible financiación. Y se han estudiado las características propias del Complejo Residencial, en cuanto al tipo de servicios e instalaciones concretas que existirán, la política de precios establecida y la puesta en marcha de la empresa de explotación. Una vez llegados a este punto se tendrán claramente definidas las características del Complejo Residencial Universitario Mixto. Se realizará un estudio económico-financiero donde se detallarán todos los aspectos relativos a la inversión, ingresos y gastos así como su evolución prevista en un espacio temporal de veinte años. Por otro lado, y ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 2 GARCÍA MORAGÓN, SARA relativo a la política de financiación de la empresa siendo esta tan sólo una posibilidad que dependerá finalmente de los inversores a los que se presente dicho plan. También se estudiarán los aspectos relativos a la rentabilidad de la idea, aspecto fundamental en primer caso para corroborar que se trata de una idea factible y posteriormente para poder atraer a posibles inversores. 1.1. OBJETIVO Y JUSTIFICACIÓN El objetivo principal de este estudio es demostrar la viabilidad que tienen la promoción y construcción de una Residencia de Estudiantes Universitaria Mixta en Valencia. El estudio se realiza sobre un solar concreto próximo a las Universidades. Para ello se deberá conocer la situación económica actual, la oferta del mercado educativo de la zona, el entorno y la ubicación de la nueva Residencia, la normativa que afecta, etc. Inicialmente se realiza un estudio del solar para conocer las superficies y servidumbres que pueda tener, para ello se llevaran a cabo dos comprobaciones, una “in situ” y un Registro catastral. A continuación, es necesario conocer cuáles son las posibilidades de construcción que se pueden realizar en el solar elegido destinado a la construcción de la Residencia de Estudiantes, que la obtendremos con el estudio legal-urbanístico. Seguidamente, se realiza un estudio de mercado donde se incluye un dictamen socioeconómico, donde se analiza desde diferentes puntos de vista la situación económica, para conocer la situación real de la sociedad dentro del contexto económico global. Posteriormente, en el estudio de mercado para conocer la competencia directa e indirecta que tendrá nuestra Residencia. Una vez finalizado el estudio, es muy importante saber extraer todos los datos recogidos correctamente y sacar las conclusiones pertinentes, debido a que con estas conclusiones se obtendrá las características del servicio que ofertara el instituto. Con el análisis de todos los datos extraídos en los diferentes estudios realizados a lo largo de todo el proyecto realizamos un estudio económico y financiero conoceremos realmente si la construcción de la Residencia de Estudiantes es viable o no, desde el punto de vista económico. Este, está formado por el estudio simple económico, donde se hace una primera estimación de los beneficios comparándola con los gastos. Por otra banda, tenemos el Cash-Flow, tanto el previo como el definitivo, que consiste en el desglose en el tiempo de los gastos y de los ingresos estimados en el estudio económico simple y conocer, de esta manera, cuál será el capital máximo al que se deberá hacer frente para la construcción. Finalmente, el estudio económico acabara con las conclusiones del estudio de viabilidad y por consecuencia las del proyecto. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 3 GARCÍA MORAGÓN, SARA 1.2. FUNCIÓN EMPRESARIAL El Complejo Residencial Universitario Mixto presentado a continuación es un tipo de instalación perteneciente al sector residencial. Se ofrecen múltiples servicios orientados a la máxima confortabilidad y optimización de los estudios durante la estancia en las residencia, con apoyo programado y tiempo de ocio y cultura. El abanico de público objetivo es muy amplio, abarcando desde los estudiantes de la Universidad como a su profesorado, personal de investigación de la UPV y UV, estudiantes de intercambio, etc… pudiendo ser su estancia tanto de días sueltos, meses y curso académico completo, con varias tarifas para ello. 1.3. MOTIVACIÓN El sector residencial universitario en la zona de estudio es uno de los mercados con un gran potencial de crecimiento. Teniendo en cuenta la escasa oferta de plazas residenciales de este sector y comparando con la gran demanda actual en esta zona, se espera que se mantenga la demanda de plazas durante los próximos 20 años. Esta elevada demanda de plazas residenciales se debe a que cada vez la UPV y UV oferta más y mejores estudios propios y máster orientándolos a una mejora de la educación equiparándose a Europa con diversos programas actualmente puestos en marcha. 1.4. NECESIDADES DEL MERCADO Actualmente, debido a la gran demanda de este tipo de plazas residenciales se ha producido un cambio de mentalidad en las personas que reclaman estos servicios. Cada vez se exige un servicio más personalizado y variado, en cuanto a instalaciones y servicios prestados, personal, prestaciones de las habitaciones o estudios, haciendo que tan sólo residencias con un número de plazas mínimo puedan garantizar estos estándares de calidad, Los residentes exigen cada vez un servicio más personalizado y en muchos casos se valora un servicio que permita una cierta independencia al usuario pero con unos límites amplios y un gran apoyo durante el curso universitario. 1.5. SISTEMA DE NEGOCIO La profesionalización que se está produciendo en este sector residencial universitario debido a que se trata de un mercado vivo y con elevadas posibilidades de inversión, ha llevado a la promotora a establecer la “calidad” de los servicios como el tipo de estrategia a seguir. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 4 GARCÍA MORAGÓN, SARA El objetivo de la Promotora es ofrecer todos aquellos servicios que permitan a los residentes que su estancia en el complejo sea a su vez confortable y optimice su rendimiento estudiantil al máximo. Es por ello que se ha apostado por la “cantidad y calidad” del personal y de los servicios ofertados, a nivel de instalaciones. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 5 GARCÍA MORAGÓN, SARA 2. OPCIÓN DE SOLAR 2.1. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO OBJETO DE ESTUDIO El solar elegido para la construcción de la Residencia está ubicado en la calle Los Naranjos, junto a la UPV y UV, ocupa una superficie total de 40.575 m2. Plano 1, Emplazamiento del Solar. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 6 GARCÍA MORAGÓN, SARA Fotografía 1, Realiza desde la Rotonda de la avenida Cataluña Fotografía 2, Realizada desde la Calle Los Naranjos Fotografía 3, Realizada desde la Calle situada entre el solar y la UV. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 13 GARCÍA MORAGÓN, SARA 5.3. NECESIDADES QUE CUBRIMOS EN EL MERCADO Después de todo lo expuesto anteriormente podemos decir que las necesidades que cubrimos con la creación de este complejo residencial es principalmente la del alojamiento, pero no queriendo simplemente abastecer de habitaciones se ha conciliado el Complejo como un centro en el que tener independencia, estudio, poder practicar deportes y ocio y al mismo tiempo cubrir las necesidades básicas del alojamiento como lavandería, comidas y limpieza. Además, de las características más importantes a destacar es la proximidad al Campus Universitario pudiendo contar con todos estos servicios y el paquete de orientación y apoyo que se le ofrece al estudiante alojado tratando de conseguir un centro de alto rendimiento conciliando rentabilidad en los estudios y en el tiempo de ocio y cultura, academias concertadas y proyectos deportivos y culturales. Sin embargo, en el caso de nuestro Complejo el abanico que abarcamos es más amplio porque no sólo está destinado a universitario sino que también damos cabida a personal docente y a trabajadores relacionados con el ámbito universitario, dando la posibilidad de alargar su estancia. Podemos diferenciar los diferentes públicos a los que nos dirigimos para analizar las necesidades a cubrir: - Estudiantes universitarios durante el curso académico universitario, para títulos propios entendiéndose el periodo de Septiembre a Junio, nueve meses en total. - Estudiantes universitarios durante la temporada estival, que acuden a cursos oficiales como máster o cursillos de verano que la Universidad ofrece dentro de una amplia gama y que se imparten de Julio a Septiembre, tres meses, y que acoge a un amplio abanico de universitarios de otras comunidades autónomas, incluso de otros países. - Estudiantes de intercambio con otros países, tanto a nivel europeo como mundial. - Profesorado y personal docente tanto durante el curso académico como en temporada estival. - Personal becado para realizar sus prácticas de empresa dentro y fuera de la Universidad Politécnica y Universitat de València con créditos universitarios. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 14 GARCÍA MORAGÓN, SARA 6. ESTUDIO DE MERCADO. COMPETENCIAS El objetivo de este Estudio de Mercado es realizar un análisis minucioso del mercado de residencias universitarias. Se analizarán residencias universitarias y servicios de todo tipo, los clientes (en este caso los estudiantes y el personal docente) y sus necesidades. En función de la situación del mercado se definirán posteriormente los objetivos concretos a conseguir para alcanzar los objetivos globales de la construcción a realizar, en este caso el Complejo Residencial Universitario. La competencia está formada por otras residencias universitarias, tanto de ámbito privado como público o subvencionadas, además de la gran oferta existente de pisos de alquiler de manera compartida que existe en el entorno. Habrá que analizar todas las modalidades posibles de alojamiento que por su proximidad geográfica supongan una competencia para nuestro Complejo Residencial Universitario Mixto. 6.1. COMPETENCIA DIRECTA En este apartado se analizarán las residencias universitarias que por su ubicación geográfica puedan suponer una competencia directa y cercana para nuestro Complejo Residencial Universitario Mixto. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 15 GARCÍA MORAGÓN, SARA COLEGIO MAYOR GALILEO GALILEI (MIXTO) Ubicación y contacto: Ubicado dentro del Campus de la UPV, en plena área deportiva y frente al Campus de Tarongers de la UV. Tel: 963352000 Fax: 963551213 [email protected] www.galileogalilei.com Plano 5, Situación Colegio Mayor Galileo Galilei. Descripción: El Colegio Mayor Galileo Galilei, cuyas instalaciones fueron inauguradas en 1997, es una residencia universitaria situada en el Campus de la Universidad Politécnica de Valencia con capacidad para albergar a más de 500 personas. La residencia Galileo ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 16 GARCÍA MORAGÓN, SARA Galilei ofrece alojamientos para cursos completos, unos meses o incluso unos pocos días. El edificio consta de planta baja, entreplanta, cinco alturas y dos sótanos de parking. En su distribución por plantas los dos sótanos se dedican a plazas de aparcamiento, la planta baja la ocupa una Galería de Servicios, un Centro de Formación ocupa la entreplanta y las cinco alturas para habitaciones y zonas comunes. El edificio está rodeado por la zona verde de la UPV, al lado de su Área de Deportes y enfrente del Área de Deportes de la UV. Cuenta con más de 2000m2 de zonas comunes, entre las que destacan su gimnasio y la terraza al aire libre en el entresuelo del edificio. Servicios: - Amplio comedor con línea de autoservicio y buffet. - Gimnasio y sala de actividades monitorizadas. - Aulas de estudio - Sala de música - Sala de Bellas artes - Sala de juegos - Sala de televisión con videoproyector - Zona de vending con terraza al aire libre - Laboratorio fotográfico - Sala de conferencias - Cocinas lounge en todas las plantas - Dispone de Wi-Fi de libre acceso desde cualquier punto de la residencia - Servicio de portería atendido las 24 horas al día, 7 días a la semana - Servicio de limpieza - Gabinete médico - Servicio despertador - Ofrece la posibilidad de elegir la modalidad de pensión pudiendo elegir desde sólo alojamiento hasta pensión completa. - Opción de picnics de comida y/o cena previo aviso. - 203 plazas de aparcamiento en los dos sótanos y zonas libres para ciclomotores y bicicletas con sistema de seguridad y anclaje. Habitaciones y tarifas: Tiene capacidad para albergar a mas de 600 estudiantes y profesores en 408 habitaciones individuales (23m2) o dobles (25m2), todas exteriores con grandes ventanales, y divididas en 2 espacios bien diferenciados de estudio y descanso. Todas las habitaciones cuentan con instalación de aire acondicionado frío y calor, teléfono, y cuarto de baño individual, armarios empotrados, una cama de tamaño individual, ropa de cama y un set de toallas. - Individual: Solo Alojamiento: 654€ Solo Desayuno: 720€ ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 17 GARCÍA MORAGÓN, SARA Media Pensión: 846€ Pensión Completa: 942€ - Doble: Solo Alojamiento: 450€ Solo Desayuno: 480€ Media Pensión: 600€ Pensión Completa: 693€ - Garaje Coche: Día: 5€ Mes: 39,50€ - Garaje Moto: Día: 2€ Mes: 15€ - Fianza: 720€ Fotografía 4, Colegio Mayor Galileo Galilei. Fotografía 5, Colegio Mayor Galileo Galilei. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 18 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESIDENCIA UNIVERSITARI DAMIÀ BONET Ubicación y contacto: Campus dels Tarongers c/ Serpis, 27 46022 Valencia Telf.: 962 050 500 Fax: 963 279 091 [email protected] www.resa.es/esl/residencias/damia_bonet Plano 3, Situación Residencia Universitaria Damia Bonet. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 19 GARCÍA MORAGÓN, SARA Descripción: La Residencia Damià Bonet fue inaugurada en septiembre de 2009, es mixta y cuenta con 457 plazas en total. Éstas están distribuidas en estudios individuales con cocina, estudios individuales con cocina compartida cada dos habitaciones, y estudios dobles. Todos disponen de baño privado, cocina equipada, climatización, teléfono, cerradura con tarjeta magnética y conexión a internet. También hay habitaciones adaptadas para personas discapacitadas. En el proceso de admisión, tienen preferencia los estudiantes de la UV, pero si no se completan las plazas, se admiten alumnos de otros centros. Dispone también de habitaciones para estancias diarias y grupos. La residencia dispone además apartamentos suite para personal docente, investigadores y visitantes. Servicios. - Salas de estudio amplias y luminosas, con mesas de trabajo, sillas y pizarra. - Sala de ocio con sofás y pufs, TV, DVD, Wii, billar, etc. - Sala con proyector y pantalla con capacidad para 60 personas. - Sala de fitness - Lavandería autoservicio. - Conexión a Internet Wi-Fi. - Servicio de dirección y recepción. - Servicio de mantenimiento - Servicio de vigilancia - Servicio de préstamo: Portátiles, planchas, aspiradores y juegos de mesa. - Servicio de vending. - Comedor-Cafetería. - Servicio de parking. - Servicio semanal de limpieza de la habitación - Servicio semanal de entrega de sabanas y toallas Habitaciones: La Residencia Universitaria Damià Bonet, te ofrece 183 estudios individuales con cocina (A), 160 estudios individuales con cocina compartida (B) y 40 estudios dobles con cocina (C). Éstos destacan por su alto nivel de confort y privacidad, en un espacio multifuncional que comprende: zona de descanso, zona de estudio, cocina completamente equipada, baño privado, climatización, teléfono, cerradura mediante tarjeta magnética y conexión a internet. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 20 GARCÍA MORAGÓN, SARA Equipamiento de los estudios:  Cama individual 200 x 90 cm  Armario  Escritorio  Silla  Lámpara de escritorio  Mueble arcón (en habitaciones individuales)   Estantería  Buc con cajones  Papelera  Colchón con funda  Almohada  Pizarra imantada Equipamiento de la cocina:  Cocina eléctrica  Nevera  Microondas  Extractor de humos  Armario con estantes  Menaje de cocina: platos, vasos, cubiertos, ollas, sartén, escurridor, vinagreras, cafetera y papelera.  Utensilios de limpieza: cubo, fregona, escoba, recogedor y tendedero.  Mesa y silla para comer.  Equipamiento del baño: Tarifas: - Estudio Individual: Curso completo: 499€ Menos de un curso: 543€ - Estudio Individual con Cocina Compartida: Curso completo: 499€ Menos de un curso: 543€ - Estudio Doble: Curso completo: 347,50€ Menos de un curso: 380€ - Garaje Coche: Plaza Cubierta: 40€ Plaza Descubierta: 30€ ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 21 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Garaje Moto: Plaza Cubierta: 15€ - Gastos Adicionales: 50€ - Fianza: 2 Mensualidades Fotografía 6, Residencia Universitaria Damia Bonet. Fotografía 7, Residencia Universitaria Damia Bonet. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 22 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESIDENCIA UNIVERSITARIA SAN JOSE Ubicación: La Residencia Universitaria San José está situada muy cerca de las diferentes universidades. C/ Poeta Artola 29 Bajo Valencia 46021 Telf: 963602129 [email protected] www.residenciasan-jose.com Plano 4, Situación Residencia Universitaria San José. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 29 GARCÍA MORAGÓN, SARA Las habitaciones se configuran mediante sistema de apartamentos, masculinos o femeninos, en habitaciones individuales/dobles compartidas. Cada apartamento dispone de un moderno y completo cuarto de baño privado, todas la habitaciones son exteriores y tienen calefacción central, también da la posibilidad de colocar un frigorífico independiente y de uso privado. - Habitación Especial: 865€ - Habitación Individual: 774€ - Habitación Doble: 670€ - Estos precios incluyen Pensión Completa Fotografía 10, Colegio Mayor Ausias March. Fotografía 11, Colegio Mayor Ausias March. Fotografía 12, Colegio Mayor Ausias March. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 30 GARCÍA MORAGÓN, SARA COLEGIO MAYOR LUIS VIVES Ubicación: El Colegio Mayor Lluís Vives está situado en el corazón del campus de Blasco Ibáñez en un magnífico edificio proyectado en 1935. El edificio, rodeado de jardines y zonas verdes, pertenece al Patrimonio Histórico-Artístico de la ciudad de Valencia Esta situado en el Campus Universitario de Blasco Ibáñez, en plena ciudad universitaria, junto a las Facultades de Psicología y Odontología de la Universidad. Avda. Blasco Ibáñez, 23 46010 Valencia Telf. 96 386 41 90 Fax. 96 386 41 95 clv[email protected] www.uv.es/llvives Plano 7, Situación Colegio Mayor Luis Vives. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 31 GARCÍA MORAGÓN, SARA Descripción: Este Colegio, pionero en la forma de alojamiento mixto en octubre de 1980 se convirtió en el primer colegio mixto del Estado, alberga en estos momentos 166 estudiantes y mantiene lugar para 26 profesores visitantes provenientes de otras universidades. El colegio promueve la formación humana, cultural y científica de los que residen, garantizan la participación de los colegiales en todos los aspectos de la vida del Colegio, y fomenta el sentido comunitario de la convivencia. Para alcanzar estos objetivos proporciona a sus miembros los medios materiales y organizativos necesarios. La vida del Colegio se rige por los Estatutos propios del Lluis Vives, aprobados por la Junta de Gobierno de la Universidad. El régimen de admisión y permanencia de los estudiantes se atiene a criterios objetivos, entre los que figura en el aprovechamiento académico. Para la continuidad de los colegiales se tiene en cuenta, además la convivencia y la participación en las actividades culturales. El colegio dispone actualmente de becas de residencia para cubrir total o parcialmente los gastos de estancia, destinadas a estudiantes de la universidad de Valencia procedentes de la Comunidad Europea y de países del Tercer Mundo, que no tengan becas de otras instituciones. Servicios: - Auditorio. - Cafetería. - Laboratorio de fotografía. - Estudio de bellas artes. - Piscina de 4,50 metros de profundidad y 166,65 metros cuadrados de superficie, con sus casetas para vestuarios y demás accesorios. - Campo de juegos para tenis y baloncesto. - El colegio permanece abierto las 24 horas al días - No se pueden organizar fiestas en el Colegio, tanto en habitaciones como en las comunes si la autorización previa de la dirección - Cada curso académico se realizan dos celebraciones destinadas a reconocer a sus colegiales - En el colegio se forman clubes para organizar actividades de diverso tipo. De video, de música, aerobic y fotografía - Está prohibido fumar en todas las instalaciones del colegio. - Servicio de mantenimiento - Servicio de bar de lunes a viernes de 8:00 a 20:00 - Servicio de comedor. Posibilidad de comer en los comedores que la empresa que sire en el colegio tiene en el Campus de Burjassot o en el Politécnico - Servicio de limpieza en las habitaciones de lunes a viernes por las mañanas ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 32 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Servicio de lavandería: dispone de lavadoras en el tercer piso, el horario de uso de las mismas de 8:00 a 00:00. Dispone también de cuarto de planchado y secadora. - Teléfono: hay cuatro cabinas telefónicas - Sala de ordenadores: - Biblioteca - Red Inalámbrica (Wi-Fi) - Salas de uso común - Sala de música y sala de ensayos - Sala de juegos (mesa de ping-pong, futbolín) - Gimnasio abierto las 24 horas - Salas de video y TV - Espacios culturales - Auditorio Montaner, se proyectan cicles de cine y se realizan conciertos y debates a lo largo del año académico - Salón de actos - Espacios deportivos; el colegio cuenta con la reserva de las instalaciones de Polideportivo de la Universidad que se encuentra a espaldas del colegio - Otros servicios: descuentos en Teatros, en actividades promovidas por el IVAM, Habitaciones y Tarifas El Colegio Mayor Luis Vives aloja preferentemente estudiantes de la Universidad de Valencia, licenciados vinculados con ella y profesores e investigadores invitados. El precio de la mensualidad incluye alojamiento en la modalidad elegida (Pensión completa, media pensión o solo desayuno) todos los días de la semana, además del uso de todos los servicios que ofrece el Colegio (biblioteca, gimnasio, internet…) Tarifas: Doble: Solo Desayuno: 553,18 € Media Pensión: 655,57 € Pensión Completa: 757,97 € Individual: Solo Desayuno: 651,86 € Media Pensión: 754,26 € Pensión Completa: 856,65 € ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 33 GARCÍA MORAGÓN, SARA Fotografía 13, Colegio Mayor Luis Vives Fotografía 14, Colegio Mayor Luis Vives. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 34 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESIDENCIA UNIVERSITARIA MEDITERRANEO Situación: Ubicada junto a la Universidad Politécnica de Valencia, Universidad de Valencia (Campus de Blasco Ibáñez y Campus de Tarongers), en Blasco Ibáñez con General Elio. Avda. Blasco Ibáñez, 106 – 1º Valencia 46021 Telf.: 96 389 14 13 informació[email protected] www.residenciamediterraneo.com Plano 8, Situación Residencia Universitaria Mediterráneo. Descripción: La Residencia universitaria Mediterráneo es un centro de carácter particular, con las mejores características para estudiantes procedentes de distintas ciudades españolas y extranjeras, que deseen disfrutar de la ciudad de valencia, durante sus estudios, y a la vez de disfrutar de todas las comodidades en nuestro alojamiento para estudiantes. Ofrece un trato familiar personalizado, para asegurar el mayor confort, durante la estancia a los estudiantes. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 35 GARCÍA MORAGÓN, SARA Se caracteriza por ofrece un trato personalizado y familiar, en un ambiente de estudio, dando alojamiento a estudiantes universitarios, opositores, congresistas, profesores, seminarios, etc... La Residencia universitaria Mediterráneo es Mixta y está abierta todo el año, dando alojamiento principalmente estudiantes universitarios y demás personal relacionado con la docencia y formación profesional (opositores, profesores, becarios, congresistas, postrados,…) principalmente en los meses de verano. La residencia ofrece alojamiento en habitaciones individuales o dobles, ambas perfectamente equipadas. Servicios: Para que los residentes se sientan cómodos y bien atendidos ofrecen varios servicios para lograr una estancia lo más agradable posible. Una de las características a destacar de este lugar es la comida con la cantidad de servicios que oferta a sus residentes. - Comida: funciona en régimen de pensión completa (Desayuno, comida y cena) - Servicio de lunes a domingo (incluidos días festivos) - Teléfono público de monedas para llamar y recibir llamadas. - Servicio de lavandería va por cuenta de cada residente siento este gratuito. - Horario libre de entrada y salida - Limpieza diaria de habitaciones baños y zonas comunes que se encarga el personal de la residencia - Posibilidad de llevar picnic o tupper a Universidad - Abierto todo el año excepto las vacaciones que marque la Universidad - En cada planta el residente tiene a su disposición nevera, lavadora, microondas, planchas, tablas de planchar, cubetas, pila, utensilios (Vasos, cubiertos, platos, etc.) de uso para el y demás residentes. - Salones de TV y video con DVD - Sala de ordenadores - Sala de estudio - Aire frío /calor individual y también en zonas comunes - Todos los gastos incluidos, como agua, luz, internet, etc. - Internet inalámbrico (Wi-Fi) con cobertura excelente, en todas las instalaciones incluidas las habitaciones - Fuente de agua - Maquina de café - Facilitan certificados para solicitar Beca y ayudas. La Residencia Universitaria Mediterráneo ofrece durante el curso universitario: - Cena de Bienvenida: Se celebra al empezar el curso, tiene como fin la relación entre antiguos y nuevos residentes. - Cena de Navidad: Se celebra el último día antes de las vacaciones de Navidad y se realiza como despedida antes de las vacaciones. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 36 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Cena de Fin de Curso: Se celebra normalmente para el mes de Mayo, antes que empiecen los exámenes de junio, se realiza para despedir el curso universitario. - Amigo invisible - Cumpleaños - Capeas Habitaciones y Tarifas: Dispone de 35 plazas: 10 individuales y 25 dobles Las habitaciones individuales o dobles están dotadas de los siguientes servicios: - Aire acondicionado frío/calor individual por habitaciones - Internet inalámbrico (Wi-Fi) cobertura excelente en toda la residencia - Silla giratoria y mesa de estudio - Estanterías para libros - Fontis con panel de corcho - Armario y zapatero - Espejo - Mesita de noche - Ropa de cama incluyendo: colchón, almohada y colcha. Los baños disponen de bañera, ducha, lavabos, bidés, inodoros y armarios. Las tarifas según el tipo de habitación son las siguientes en pensión completa son las siguientes: - Habitación individual: 755 €/mes. - Habitación doble: 655 €/mes. - Fianza: 500 €. Fotografía 15, Residencia Universitaria Mediterráneo. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 37 GARCÍA MORAGÓN, SARA Fotografía 16, Residencia Universitaria Mediterráneo. Fotografía 17, Residencia Universitaria Mediterráneo. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 38 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESIDENCIA UNIVERSITARIA LOS PALACIOS Ubicación: Residencia ubicada cerca de UPV y UV. Puedes ir andando a la UPV y a la UV del campus de Tarongers, Ramon Llul y de Blasco Ibáñez, así como a sus instalaciones deportivas. C/ Daoiz Velarde, 6 Valencia 46021 Telf: 963 602 666 [email protected] www.residenciapalacios.com Plano 9, Situación Residencia Universitaria Los Palacios. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 45 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESIDENCIA UNIVERSITARI FRANCISCO JAVIER Situación: Situada en la Avenida de Blasco Ibáñez, tiene todas las ventajas de la proximidad a los Campus de la Universidad de Valencia y la Universidad Politécnica de Valencia. Avda. Blasco Ibáñez, 55 Valencia 46021 Telf.: 963 614 811 Fax: 963 695 621 www.residenciauniversitariasfj.es [email protected] Plano 11, Situación Residencia Universitaria Mixta San Francisco Javier. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 46 GARCÍA MORAGÓN, SARA Descripción: La Residencia Universitaria Mixta San Francisco Javier ha sido creada y está dirigida por la Congregación religiosa de Sacerdotes del Corazón de Jesús (Padres Reparadores). No se trata de una pensión o de un hotel, sino que, además de ofrecer alojamiento, se intenta acompañar y animar a los universitarios en su que hacer de estudiantes. Esto se logra posibilitando un ambiente de silencio y de estudio, inculcando en los residentes el sentido de convivencia y de solidaridad, el espíritu de responsabilidad personal y social. Pretendemos que el residente se encuentre en un ambiente que le ayude en su tarea de estudiante, de formación y crecimiento personal. Servicios: - Servicio de cafetería: estará abierta de 7:00 a 20:30 y los sábados de 8:00 a 12:30 - Limpieza diaria de la habitación de 9:00 a 12:00h - Cambio semanas de toallas - Cambio de sabanas cada 15 días - Servicio de lavadora, secadora y plancha - Conserjería estará en servicio 24 h - Biblioteca - Salón de actos - Sala de estudio con ordenadores en cada planta - Sala de televisión, cine, juegos y prensa - Capilla - Gimnasio - Fotocopiadora - Comedor: ofrece 3 comidas diarias de lunes a domingo - El horario del desayuno es de 7:00 a 9:30 horas de lunes a viernes, los sábados de 8:00 a 9:30 y los domingos y festivos 9:00 a 10:30h. - La comida será de lunes a viernes de 14:00 a 15:15. Los domingos y festivos de 14:00 a 15:00. - La cena será de lunes a domingos de 21:00 a 22:30. Habitaciones y Tarifas: Las habitaciones son de uso personal y están equipadas con baño, mesa de estudio y estantería, armario empotrado, cama equipada, calefacción y aire acondicionado centralizado, teléfono, conexión WiFi a internet. Cada residente debe responsabilizarse del orden y cuidado de su habitación. Debe respetar todo lo que encuentre en la habitación a su llegada aunque puede añadir la decoración a su gusto. La estancia en una habitación individual en la Residencia San Francisco Javier es de 805,58 € y la fianza es una mensualidad. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 47 GARCÍA MORAGÓN, SARA Fotografía 24, Residencia Universitaria Mixta San Francisco Javier. Fotografía 25, Residencia Universitaria Mixta San Francisco Javier. . Fotografía 26, Residencia Universitaria Mixta San Francisco Javier. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 48 GARCÍA MORAGÓN, SARA COLEGIO MAYOR ALBALAT (MASCULINO) Ubicación: Está situado en la avenida Primado Reig, muy próxima a la Universidad Politécnica de Valencia y al Campus de Tarongers y Blasco Ibáñez, al mismo tiempo está en la ciudad, con muy buenas conexiones de transporte público y a 10 minutos andando del centro de la ciudad. C/Primado Reig, 167 Valencia 46020 Telf: 963 60 75 12 Fax: 963 89 17 70 [email protected] www.albalat.net Plano 12, Situación Colegio Mayor Albalat. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 49 GARCÍA MORAGÓN, SARA Descripción: Este Colegio Mayor fue creado en 1972 y en él se ofrece a los estudiantes un lugar donde convivir y proyectar actividades académicas y culturales. Albalat es un Colegio Mayor Universitario Masculino adscrito a la Universidad de Valencia. Posee una larga trayectoria y una gran tradición universitaria. De inspiración cristiana, promovido por San José María, santo aragonés fundador del Opus Dei. Para los que libremente quieran, hay Misa todos los domingos, y se ofrecen diferentes medios de formación cristiana a lo largo de la semana, como catequesis de Confirmación o grupos de oración. También algunos voluntarios de Albalat dan catequesis de Confirmación y Primera Comunión en algunas parroquias de la Archidiócesis de Valencia. En Albalat hay un clima de respeto y tolerancia. Hay residentes creyentes y no creyentes, y se respetan las opciones personales de cada uno. A lo largo del año, y en función de los intereses de los colegiales, se organizan seminarios, conferencias, debates, cine-fórum, mesas redondas, etc. para profundizar en aspectos concretos de interés profesional o cuestiones de actualidad. Otras actividades culturales que surgen de la iniciativa de los colegiales permiten alcanzar una visión amplia de los problemas de su entorno y sentirse comprometidos con la cultura y los valores de su tiempo. Entre las múltiples labores de voluntariado que se desarrollan en el Colegio, destacan la atención a enfermos y personas marginadas, campos de trabajo a nivel nacional e internacional, participación en congresos, grupos de trabajo, etc. A su vez, aprovechando las vacaciones veraniegas, se han realizado hasta la fecha diferentes campos de trabajo y promoción rural en Polonia, Méjico, Nicaragua. También se promueven visitas de carácter asistencial a familias o personas necesitadas de las zonas menos favorecidas de nuestra ciudad. Junto con la oferta de Universidad, Albalat ofrece a los estudiantes muchas actividades académicas complementarias. Entre muchas, cabe mencionar: - CARE (Curso de Alto Rendimiento en el Estudio), consiste en un programa de asesoramiento en el estudio a los estudiantes de primeros cursos de carrera. - Viajes Profesionales: Todos los años se organizan viajes para estudiantes de las diversas carreras, con la finalidad reforzar su formación. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 50 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Encuentros Profesionales: se trata de coloquios distendidos con profesionales de los distintos ramos en lo que éstos comparten con los estudiantes su experiencia profesional. - Cursos de Autocad: cada año estudiantes de arquitectura e ingeniería organizan un curso de varias sesiones sobre Autocad. Servicios: - Servicio de Comedor: tiene una gran calidad y un merecido prestigio. (tiene el sello de calidad ISO 9001). Los horarios de las comidas son flexibles, y se ofrecen tres turnos de desayunos y comida, y dos de cena. El alojamiento incluye la pensión completa durante los siete días de la semana. - Servicio de limpieza diario de las habitaciones y todas las instalaciones de la residencia, cambio semanal de sábanas y toallas. - Semanalmente, lavado y planchado de la ropa de los colegiales. - Zonas deportivas: en la proximidad de numerosas instalaciones deportivas universitarias y municipales, Albalat cuenta con una pista polideportiva (futbol, baloncesto, frontón) en sus instalaciones. También cuenta la residencia con piscina y gimnasio. - Salón de actos donde se proyectan películas, conciertos, cine-forums, actos colegiales, así como cursos de libre elección de diferentes universidades valencianas. - Salas de estudios: cuenta con 3 salas de estudios y dos de trabajo que proporciona un ambiente de estudio. - Aula de ordenadores. - Conexión Wi-Fi en todo el Colegio Mayor. - Tres bibliotecas, la más importante de ellas dispone en la actualidad de más de 5000 libros. - Salas de estar. - Varios jardines interiores. Habitaciones y Tarifas Todas las habitaciones son individuales y dan al exterior. Cuentan con calefacción central y aire acondicionado en las zonas comunes. Habitación individual: 798 € El colegio dispone de becas: Pensión con beca del 15% (optan alumnos con media de más de 7): 678 €. Pensión con beca del 30%: (optan alumnos con media de más de 8): 552 €. Pensión con beca del 60%: (optan alumnos con media de más de 9): 319 €. En el último curso el 45% de los estudiantes disfrutó de una beca. La pensión incluye: Habitación individual y exterior, pensión completa 7 días de la semana, ropa de cama y toallas, lavado y planchado de ropa semanal, limpieza diaria de la habitación, participación en todas las actividades del colegio (excepto viajes). ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 51 GARCÍA MORAGÓN, SARA Fotografía 27, Residencia Colegio Mayor Albalat. Fotografía 28, Residencia Colegio Mayor Albalat. Fotografía 29, Residencia Colegio Mayor Albalat. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 52 GARCÍA MORAGÓN, SARA COLEGIO MAYOR LA ASUNCIÓN DE NUESTRA SEÑORA (FEMENINO) Ubicación: Es un centro adscrito a la Universidad de Valencia, situado en el campus de Blasco Ibáñez y a 10 minutos de la Universidad Politécnica. Su ubicación privilegiada permite el desplazamiento hacia cualquier facultad. Av. Primado Reig, 108 46010 Valencia Telf: 963 69 46 00 Fax: 963 69 14 54 www.cmlaasuncion.es [email protected] Plano 13, Situación Colegio Mayor La Asunción. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 53 GARCÍA MORAGÓN, SARA Descripción: El Colegio Mayor la Asunción de Nuestra Señora fue creado por una institución benéfica-docente. Además de proporcionar alojamiento, facilita la formación integral de las residentes. Cuenta para ello con un Consejo de Dirección que además de llevar la gestión organiza actividades en distintos aspectos: culturales, deportivas, académicas, espirituales y sociales. A petición del Patronato de la Fundación la Asunción de Nuestra Señora, la atención espiritual del CM está encomendada a sacerdotes del Opus Dei. El Colegio Mayor tiene un proyecto formativo integral para completar la formación del universitario residente. - Crecer en el afán de superación necesaria para alcanzar la excelencia académica fomentando la capacidad de trabajo, el aprovechamiento del tiempo, hábito de estudio y trabajo en equipo. - Convivir con otras universitarias - Progresar en el interés por la cultura: despertando la inquietud cultural, la capacidad de análisis y formación de criterios. - Implicación en el entorno social: progresando en las habilidades sociales, asumiendo responsabilidades y afrontando dificultades. Es un edificio de 6 plantas, con parking, todo rodeado de jardines. Cinco plantas de habitaciones, en la 1º planta está la biblioteca, dirección, cuarto de estar, estudio de arquitectura, aula de ordenadores, estudios y aula de pintura. En la planta baja esta el comedor, la capilla, recepción y secretaria. Se realizan actividades variadas: coro, guitarra, voluntariado (acompañamiento ancianos, talleres), inglés. La biblioteca tiene a disposición de las residentes más de 2800 ejemplares. Contiene manuales universitarios de consulta, ensayos de actualidad, novelas contemporáneas, clásicos literarios, etc.…. En cuanto a actividades deportivas, tiene como objetivo la organización de equipos deportivos de diversas especialidades, que suelen pertenecer a la federación de deportes universitarios y competir entre ellos (equipos de baloncesto, aerobic, tenis, fulbito, volley-ball). Algunas de las actividades del colegio son un complemento a las actividades culturales y académicas ofrecidas durante el curso: excursiones, visitas culturales, museos, congresos. - Convivencia de nuevas: todas las residentes del CM antes de empezar a vivir tienen una convivencia en la qu ese explican diferentes aspectos de la vida del colegio y es un momento para que todas las residentes nuevas se conozcan. - Convivencia de veteranas: se organiza una convivencia antes de empezar la universidad con todas las residentes veteranas con el fin de reencontrarse ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 54 GARCÍA MORAGÓN, SARA después del verano y de trabajar entre todas la distintas actividades y metas de formación que se quieren tener ese año en el CM. - UNIV: En Semana Santa el CM participa en el Congreso Universitario Internacional –UNIVque tiene lugar en Roma. Se trata de un encuentro de estudiantes universitarios de todo el mundo junto al Papa. - Verano en la Asunción: Durante el verano se organizan distintas actividades de voluntariado. Servicios: - Comedor: pensión completa los 7 días de la semana, ofreciendo tickets de comida en la universidad si lo desea. - Servicio de limpieza: autoservicio de lavandería con fichas y servicio de limpieza de habitaciones y zonas comunes. - Servicios de estudio: Biblioteca, salas de estudio, aula de arquitectura, aula ordenadores, acceso a internet con wifi, aula de pintura y música. - Servicios culturales: Conferencias, tertulias, cursos. - Otros: Calefacción central, aire acondicionado en zonas comunes, gimnasio, alquiler de parking. Habitaciones y Tarifas: Las habitaciones comprendes 5 plantas del edificio, son habitaciones exteriores con baño completo, mesa de estudio individual o compartida. Dispone de habitaciones individuales y dobles. Habitación individual: 885 € Habitación doble: 680 € Fotografía 30, Residencia Colegio Mayor La Asunción. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 61 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Necesidad de realizar una buena publicidad del complejo para llegar cuanto antes al público objetivo. La inversión a realizar será elevada, por ello es primordial conseguir residentes para recuperar la inversión lo antes posible. - Relacionado con el aspecto anterior, además de la elevada inversión inicial, habrá que soportar los elevados costes durante los primeros meses de funcionamiento del complejo. 7.2.1. OPORTUNIDADES - Sector en plena fase de expansión. Como ya se ha comentado se trata de uno de los sectores de mercado que mayor crecimiento presenta. - Servicios y estructura adaptados a las necesidades y/o exigencias de los clientes, cada vez más exigentes. - La imposibilidad de muchos estudiantes de poder realizar sus estudios viviendo en el hogar familiar por la lejanía de la universidad a su población. 7.2.2. AMENAZAS - Debido al encarecimiento de la vida, la imposibilidad de muchas familias a costearse una plaza en una residencia privada. 7.2.3. MATRIZ DAFO PUNTOS FUERTES PUNTOS DEBILES Mayor calidad de vida Desplazamiento Mejor servicio a igualdad de precios Coste de algunos servicios externos Innovaciones estructurales y funcionales Sufragar elevados gastos con bajos ingresos al principio OPORTUNIDADES AMENAZAS Sector creciente Elevado coste para muchas personas. Profesionalidad del sector Imposibilidad de vivir en el hogar familiar por la lejanía a su centro de estudios. Tabla 4, Matriz DAFO ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 62 GARCÍA MORAGÓN, SARA 7.3. ESTRATEGIA DE POSICIONAMIENTO La estrategia a seguir sería de diferenciación de producto, en este caso, servicio ofrecido. Veamos explícitamente cuales son los aspectos diferenciales clave de nuestro complejo: 7.3.1. CALIDAD DE LOS SERVICIOS PRESTADOS Es la razón de ser de nuestro complejo residencial. El objetivo del Residencial Universitario es ofrecer la mayor calidad de vida posible a los residentes, mediante todos aquellos servicios que puedan necesitar y mediante un personal profesionalizado capaz de atender sus necesidades con la máxima eficacia. Un aspecto importante es definir o establecer que se considera un servicio de calidad así como la evaluación. En primer lugar hay que diferenciar el servicio de calidad de “puertas afuera” y “puertas adentro” del centro. Veamos con exactitud estos conceptos. La calidad “puertas adentro” es la relativa a todos aquellos servicios o aspectos que no son apreciables de cara al público pero sin embargo son los que dotan de una mayor calidad de vida a los residentes. Estos aspectos son: profesionalidad de los trabajadores del centro, calidad de las comidas, trato amable de los trabajadores, etc. La denominada calidad “puertas afueras” es aquella relacionada con los aspectos del centro que puedan se apreciados por posibles clientes. Estos aspectos son básicamente la limpieza y correcto mantenimiento de las instalaciones, adecuado aspecto del personal y todos aquellos aspectos que influyan en la imagen y/o percepción exterior que se tiene del centro. Evidentemente, son importantes ambos aspectos ya que uno es relativo a la calidad de vida de los residentes mientras que el segundo influye en la imagen del centro. Para ambos casos habrá personas encargado de ello. El director del centro, será en última instancia la persona que dará el visto bueno a los aspectos anteriormente mencionados. 7.4. PLAN DE CONTINGENCIAS Se ha establecido un plan de contingencias que tiene en cuenta diversas circunstancias que pueden ocurrir y las acciones que se tomarían a cabo. Es evidente que se pueden dar situaciones o improvistos no tenidos en cuenta pero mediante este punto se ha intentado analizar todos aquellos problemas que pudieran surgir de un modo más o menos lógico. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 63 GARCÍA MORAGÓN, SARA Retraso en la ejecución de las obras. Como se ha comentado en apartados anteriores el plazo estimado de la construcción del complejo es de 32 meses y durante estos años y especialmente una vez se acercase el plazo de finalización se realizara una campaña de captación de clientes, especialmente intensa en los últimos meses, es por ello que se contaría con un número de residentes que en caso de no estar finalizadas las obras no podrían ser recibidos. En este caso la empresa se comprometería a la búsqueda de una residencia lo más cercana posible y con unos servicios y/o precios lo más acordes posibles con los del centro para todas aquellas personas que lo deseasen. Baja ocupación Este es uno de los puntos críticos para el éxito de la inversión, la respuesta de los posibles clientes. Como verá el estudio económico y financiero, debido a la incertidumbre que genera la respuesta del público objetivo se ha realizado un análisis de sensibilidad de la respuesta de los usuarios estableciendo unos índices de ocupación mínimo y máximos. Si la ocupación no respondiese a las expectativas generadas las medidas a tomar serían las siguientes: - Nueva campaña publicitaria más extensa. Se incrementaría la aparición de anuncios en publicaciones universitarias y especializadas del sector, Internet mediante “banners” (incluir una pieza publicitaria en una página web) publicitarios más numeroso y atractivos. - Se realizaría un estudio de los servicios ofrecidos por el Complejo así como una profunda encuesta de opinión a los residentes relativos a la cantidad y calidad de los servicios prestados, así como las carencias o mejoras posibles a realizar. - A partir del estudio realizado en el capítulo económico-financiero, se estudiaría una posible bajada de precios para atraer más Publio objetivo. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 64 GARCÍA MORAGÓN, SARA 8. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO 8.1. ORIGEN DE LA IDEA La idea fundamental es la de la construcción de un complejo residencial universitario mixto. El origen de la idea radica en el aumento de la población estudiantil y la elevada carencia de plazas residenciales en la zona. Sin embargo, teniendo en cuenta que una Residencia Universitaria es un proyecto que requiere una elevada inversión y mantenimiento hay que cerciorarse que la necesidad de plazas residenciales se mantendrá o aumentara en 5, 15 o 25 años. Uno de los datos que nos podría asegurar el éxito es el crecimiento del sector estudiantil: En los últimos 19 años la población universitaria del país se incremento en más de 270 mil estudiantes. Durante el curso 2009-2010 se matricularon un total de 1.412.472 alumnos en estudios universitarios de grado y de primer y segundo ciclo, lo que supuso un 1,5% más que en el curso anterior. Lo que demuestra que el sector está en crecimiento. 8.2. COMPLEJO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO MIXTO En primer lugar deberíamos definir mínimamente las características de la residencia. - Habitaciones Individuales: 1376 - Habitaciones dobles: 176 (352 plazas) - Total de plazas: 1728 - Plazas de coches: 1360 - Plazas de motos: 102 A continuación se definen los diferentes Bloques de los que se compone este Complejo Residencial Universitario Mixto: Residencia de estudiantes Bloque I El edificio se adapta a la topografía de la parcela. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 65 GARCÍA MORAGÓN, SARA Dispone de planta baja y 4 plantas tipo. La planta baja con casi 1855 m2 construidos se encuentras las zonas comunes como biblioteca, sala de estudio individual, sala de lectura y ordenadores. Esta planta es totalmente independiente del resto de plantas situadas por encima. El resto de plantas son idénticas, se componen de dos bloques laterales donde se sitúan las habitaciones (dobles o individuales) y una zona común central donde se sitúa una amplia sala de estar y dos salas de estudio, con ordenadores. Estas plantas tienen una superficie construida alrededor de 6047 m2. cada una con 194 habitaciones por planta 22 de las cuales son dobles. La distribución general del conjunto es la siguiente: - Planta Baja: En ella se sitúan espacios comunes. En ella se alberga una biblioteca, una sala de estudio y una sala de ordenadores. - Planta Tipo: se sitúan 194 habitaciones, de las cuales 8 están destinadas a usuarios de movilidad reducida y 22 de ellas son dobles. En el centro se sitúa una zona común con ordenadores y una sala de estar. - Planta Cubierta: La cubierta es no transitable y en ella se ubican los diferentes elementos climatizadores (uno por habitación), paneles solares y depósitos de agua para las diferentes instalaciones propias del edificio. Residencia de estudiantes Bloque II El edificio se adapta a la topografía de la parcela. Tiene la misma estructura que el Bloque I, la única diferencia la encontramos en la planta baja, a la cual se le ha dado un uso distinto. En este caso encontramos unas salas taller para música y otras para dibujo. En esa misma planta se sitúa la lavandería y otra zona destinada a gimnasio con maquinas de musculación y zona para actividades monitorizadas. La distribución general del conjunto es la siguiente: - Planta Baja: En ella se sitúan espacios comunes dos espacios para talleres (música y pintura) y un cuarto con una lavandería y un espacio para gimnasio. - Planta Tipo: Siguiendo el mismo esquema que en planta baja se sitúan 194 habitaciones, de las cuales 8 están destinadas a usuarios de movilidad reducida y 22 de ellas son dobles. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 66 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Planta Cubierta: La cubierta es no transitable y en ella se ubican los diferentes elementos climatizadores (uno por habitación), paneles solares y depósitos de agua para las diferentes instalaciones propias del edificio. Residencia de estudiante Bloque III El edificio se adapta a la topografía del solar. Con una superficie construida alrededor de 3124 m2, este bloque esta todo destinado a zonas comunes como el comedor, la cafetería, zona de juegos de mesa como el billar, diana, futbolín…. En este mismo bloque se encuentras las salas de estar equipadas con sofás y mesas maquinas de vending y otra zona de TV. La distribución general del conjunto es la siguiente: - Planta Baja: En ella se sitúan los comedores, cocina, dos salas de estar, otra sala en el centro donde encontramos maquinas de vending y juegos de mesa. - Planta Cubierta: La cubierta es no transitable y en ella se ubican los diferentes elementos climatizadores, paneles solares y depósitos de agua para las diferentes instalaciones propias del edificio. Residencia de estudiantes Bloque IV El edificio se adapta a la topografía del solar. Este sería el Pabellón deportivo con una superficie construida aproximadamente de 3360 m2 equipado con piscina de unos 241 m2 de superficie y una pista de futbol sala. Ambas zonas con vestuarios y aseos para los residentes. La distribución general del conjunto es la siguiente: - Planta Baja: En ella encontramos la piscina, pista de futbol sala y otras salas donde se sitúan las instalaciones y materiales necesarios para el mantenimiento todo ello acompañado de vestuarios. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 67 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Planta Cubierta: La cubierta es no transitable y en ella se ubican los diferentes elementos climatizadores), paneles solares y depósitos de agua para las diferentes instalaciones propias del edificio. Sótanos Se trata de dos sótanos situados bajo rasante con una superficie construida de 27.565 m2 cada uno, a los cuales e puede acceder desde el exterior por 3 rampas bidireccionales las cuales dan a la calle Los Naranjos. En ellos encontramos 1360 plazas para coches, 64 de las cuales son para minusválidos y 102 para motos 8.2.1. SERVICIOS OFERTADOS Servicios generales: - Servicio de comedor: Ofrece desayuno, comida y cena durante los siete días de la semana. Con la posibilidad de de pic-nic para aquellas personas que lo deseen. La comida es de elaboración propia y variada. - Habrá 2 turnos en el comedor para evitar aglomeraciones. - Servicio de cafetería de lunes a viernes de 8:00 a 20:00h. - Sala TV y salas de estar equipadas con máquinas de “vendig”. - Sala de juegos con mesas de billar y futbolines para el tiempo de ocio. Esta sala está situada junto a la zona de TV. - Servicio de lavandería: dispone de lavadoras y secadoras. - Servicio de limpieza de habitaciones y zonas comunes de lunes a viernes por las mañanas. - Salas de música y dibujo totalmente equipadas. - Biblioteca y salas de lectura con un amplio horario. - Los residentes dispondrán en cada planta de sala de estar y otras dos de estudio y trabajos en grupo con ordenadores - Red inalámbrica (Wi-Fi) en todo el Complejo Residencial. - Servicio de mantenimiento. - Gimnasio totalmente equipado con maquinas de musculación, bicicletas estáticas, cintas y bancos, en él también hay otra sala para clases monitorizadas. - Piscina de 241,34 m2 de superficie, con sus vestuarios y demás accesorios. - Pista de futbol sala situada junto a la piscina. - Pistas de pádel, tenis y fulbito en el exterior, equipadas con vestuarios. - Servicio de conserjería y paquetería las 24 horas del día - Zonas ajardinas rodeando todo el Complejo Residencial. Habitaciones: - El centro dispone de habitaciones individuales o dobles, con un baño por habitación ya sea individual o doble. Dispone de 1728 plazas residenciales, repartidas en 1376 habitaciones individuales y 176 dobles. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 68 GARCÍA MORAGÓN, SARA - Las habitaciones gozaran de un mobiliario básico formado por: cama/s, armario/s, mesita/s, silla/s y escritorio/s. a petición del residente se podrá incluir otro mobiliario bajo visto bueno de la directiva del centro y en algunos casos bajo coste extra. - Todas las habitaciones disponen de climatizador. Actividades Se pretende realizar una serie de variadas actividades a lo largo del curso: - Campeonatos deportivos entre los residentes y con otros universitarios - Viajes culturales para los residentes. - Cenas de bienvenida, de navidad, final de curso… - Conferencias. - Cursos formativos. El objetivo buscado con estos servicios es poder dar la mayor atención posible a los residentes y hacer la vida lo más agradable posible. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 69 GARCÍA MORAGÓN, SARA 9. PLANIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN 9.1. INTRODUCCIÓN Esta Planificación de la Construcción está reflejada en el Anexo II de este PFC, donde vamos a desglosar la Construcción de nuestro Complejo Residencial Universitario Mixto, desde su planificación temporal hasta su planificación de costes de la construcción con el fin de tener una idea aproximada de la inversión a realizar y sus futuros beneficios. 9.2. PLANIFICACIÓN TEMPORAL DEL COMPLEJO Tal y como se indica en el Anexo II, daremos unas breves pinceladas a la planificación de la construcción del Complejo, organizando las tareas y los recursos. El complejo Residencial Universitario Mixto consta básicamente de cuatro bloques. El periodo de construcción abarca aproximadamente 32 meses (2 años y 8 meses). Teniendo en cuenta que en una obra de estas características hay recursos fijos y otros que se arriendas o alquilan, y grupos de trabajo que no se pueden multiplicar con lo que hay que planificar su labor para que vayan saltando de un bloque a otro optimizando su función y no estando parados. La construcción comenzara con los sótanos, esta fase tiene una duración en el tiempo de seis meses y que según nuestra planificación, si el Complejo se iniciara a construir en Julio del 2011, esta finalizaría en Enero del 2012. A continuación se continuaría con el bloque I, teniendo este una duración de 20 meses aproximadamente, finalizando el mismo en el mes de Septiembre del 2013. Antes de terminar la construcción del Bloque I se comenzará con la siguiente fase, la construcción del Bloque II, la cual se iniciaría en el mes de Junio del 2012. El Bloque II tiene una duración de 20 meses al igual que el Bloque anterior, finalizando la construcción del mismo en Febrero del 2014. El Bloque III comenzaría antes de la finalización del Bloque II, en el mes de Noviembre del 2012, finalizando en Octubre del 2013, con una duración de 12 meses. El último Bloque corresponde al Complejo Polideportivo, el cual tiene una duración de 12 meses, iniciándose los trabajos en el mes de Marzo del 2013 (antes de la finalización del Bloque III) hasta Febrero del 2014. Una vez finalizada la construcción de la estructura del Bloque IV se comenzaría con la ejecución de los vestuarios exteriores, los cuales tienen una duración de 4 meses, comenzando en Julio del 2013 y finalizando en Octubre del mismo año. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 70 GARCÍA MORAGÓN, SARA Todos estos datos vienen reflejados en la Tabla 1 del Anexo II. 9.3. PLANIFICACIÓN DE COSTES DE CONSTRUCCIÓN DEL COMPLEJO En el apartado del Anexo II se han analizado los costes de construcción de forma orientativa según los valores de mercado y los capítulos de la construcción de las fases. Las mediciones del presupuesto objetivo están realizadas sobre los planos y son orientativas. Las partidas que no se han podido medir se han estimado por el método de comparación de proyectos similares, intentando siempre ser lo más realista posible. Todos los precios se han obtenido de diversos comparativos realizados en varias empresas constructoras de la zona e instaladores oficiales, sacando unos precios por partidas y tipo de trabajo de forma global tal y como se expresa en la tabla que acompañan el Anexo II. Los capítulos más significativos en las cuatro fases son el capítulo 2. Obra Civil, el capítulo 3. Instalaciones Eléctricas y Especiales y el capitulo 4. Instalaciones Mecánicas, Fontanería y Gas. El capítulo 2. Obra Civil, siendo aproximadamente un 55% del total de la construcción, abarca las siguientes tareas o subcapítulos y en los que se ha procurado optimizar al máximo los recursos y por tanto los costes: - Acondicionamiento del terreno - Cimentación y muros. - Estructura. - Albañilería, donde entran particiones interiores, fachadas prefabricadas y varios y partes de cubiertas e impermeabilizaciones. - Revestimientos, tanto Exteriores como Interiores en paramentos, suelos y techos. - Acabados y varios. El capitulo 3. Instalaciones Eléctricas y Especiales, siendo aproximadamente un 15% del total de la construcción, contiene los siguientes subcapítulos: - Instalaciones Contraincendios: Detección, Extinción, Equipamiento y Señalización - Instalaciones de Telecomunicaciones. - Instalaciones de Electricidad. El capitulo 4. Instalaciones Mecánicas, Fontanería y Gas, siendo aproximadamente un 20% del total de la construcción, contiene los siguientes subcapítulos. - Instalaciones de Climatización. - Instalaciones de Ventilación - Instalaciones de Fontanería - Instalaciones de Saneamiento - Instalaciones de ACS y placas solares ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 77 GARCÍA MORAGÓN, SARA RESULTADOS DEL CALCULO DE LA EXPLOTACIÓN DEL COMPLEJO PARA EL SUPUESTO PESIMISTA AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 8.982.300,00 € 9.251.769,00 € 9.529.322,07 € 9.815.201,73 € 10.109.657,78 € 10.412.947,52 € 10.725.335,94 € 11.047.096,02 € 11.378.508,90 € 11.719.864,17 € AÑO 11 AÑO 12 AÑO 13 AÑO 14 AÑO 15 AÑO 16 AÑO 17 AÑO 18 AÑO 19 AÑO 20 12.071.460,09 € 12.433.603,90 € 12.806.612,01 € 13.190.810,37 € 13.586.534,69 € 13.994.130,73 € 14.413.954,65 € 14.846.373,29 € 15.291.764,49 € 15.750.517,42 € Tabla 7 y Gráfico 5, Proyección de ocupación y de ingresos del Complejo Residencial Universitario durante los 20 años de explotación para el supuesto Pesimista. 0,00 € 2.000.000,00 € 4.000.000,00 € 6.000.000,00 € 8.000.000,00 € 10.000.000,00 € 12.000.000,00 € 14.000.000,00 € 16.000.000,00 € 18.000.000,00 € OCUPACIÓN SUPUESTO PESIMISTA PARA EL COMPLEJO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 AÑO 11 AÑO 12 AÑO 13 AÑO 14 AÑO 15 AÑO 16 AÑO 17 AÑO 18 AÑO 19 AÑO 20 ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 78 GARCÍA MORAGÓN, SARA 10.4. GASTOS DURANTE LA EXPLOTACIÓN 10.4.1. GASTOS DIRECTOS Los directos son los correspondientes a la mano de obra y a la materia prima. Son aquellos gastos que corresponden directamente a la actividad de la empresa explotadora una vez puesto en servicio el Complejo Residencial Universitario Mixto. Tratándose de una empresa de servicio, la mano de obra y la materia prima son el mismo concepto en muchos casos, si bien en los servicios de cocina, lavandería y algunos otros si existe un consumo de materia primas. Personal: El gasto relativo a la mano de obra viene reflejado a continuación en el siguiente cuadro, viendo la cantidad de personal y sus sueldos. Los salarios del personal se han establecido en base al salario base marcado por el “Convenio Colectivo de Colegios Mayores Universitarios” OCUPACIÓN SUELDO NETO ANUAL PERSONAS TOTAL/AÑO Recepción 14.934,22 € 9 134.407,98 € Limpieza 12.472,88 € 20 249.457,60 € Monitor 13.027,84 € 3 39.083,52 € Socorrista 13.027,84 € 2 26.055,68 € Director 33.683,02 € 1 33.683,02 € Sub-director 29.753,08 € 2 59.506,16 € Mantenimiento 12.472,88 € 4 49.891,52 € Lavandería 12.472,88 € 2 24.945,76 € Cafetería 12.472,88 € 5 62.364,40 € Administración 17.693,34 € 2 35.386,68 € Jefe Cocina 14.250,32 € 1 14.250,32 € Cocinero 13.582,94 € 5 67.914,70 € Servicio de comedor 12.472,88 € 7 87.310,16 € 884.257,50 € Tabla 8, Previsión salarios personal del Complejo. Alimentación: La cuantía de los gastos relativos a la alimentación de los residentes se prevé de unos 2.800€/mes ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 79 GARCÍA MORAGÓN, SARA 10.4.2. GASTOS INDIRECTOS En este apartado se incluyen todos aquellos gastos independientes del número de residentes en el centro. Gastos Comunitarios: En este apartado se incluyen los gastos relativos a electricidad, agua, gasoil de depósitos y teléfono.  Teléfono: 500 €/mes por Bloque = 2.000 €/mes total Complejo.  Agua: 1.500 €/mes por Bloque = 6.000 €/mes total Complejo.  Gasoil: 1.000 €/mes por Bloque = 4.000 €/mes total Complejo.  Electricidad: 2.000 €/mes por Bloque = 8.000 €/mes total Complejo. Materiales Diversos: - Materiales Limpieza Teniendo en cuenta las dimensiones de de los cuatro Bloques del Complejo Residencial, el gasto en material de limpieza será elevado y se ha estimado en 1.000 €/mes por Bloque, siendo un total de 4.000 €/mes por el total del Complejo Residencial Universitario Mixto. - Material de Oficina En este apartado se calcula el gasto en material de oficina estimado en 250 €/mes por Bloque, siendo un total de 1.000 €/mes por el total del Complejo Residencial Universitario Mixto. 10.5. CASH-FLOW 10.5.1. CONCEPTO DEL CASH-FLOW El término Cash-Flow puede contemplarse desde dos aspectos claramente diferenciados: a) En sentido financiero o dinámico: como la diferencia entre las entradas y salidas de dinero durante un ejercicio o período considerado. Sirve para determinar el flujo real de tesorería. Y, según haya aumentado o disminuido de disponibilidades monetarias, se expresa con los términos “cash-inflow o cash-outflow”, respectivamente. Se caracteriza como movimiento de disponibilidades monetarias en la actividad empresarial y se emplea para el análisis de la gestión financiera. b) En sentido económico o estático: como suma de las amortizaciones y el beneficio neto correspondiente al ejercicio o período considerado. Es igual al resultado contable corregido. Se caracteriza como “recursos generados” (cash-flow generation) y se usa para analizar el resultado con el objetivo de determinar la capacidad de beneficios de la empresa. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 80 GARCÍA MORAGÓN, SARA 10.5.2. CASH-FLOW FINANCIERO Se obtiene calculando la diferencia entre las entradas y salidas monetarias producidas durante el período considerado. Existen tres modalidades: 1. Cash-Flow funcional, que se refiere solamente a las operaciones de explotación. Se calcula hallando la diferencia entre las entradas monetarias correlacionadas con las salidas por costes de explotación. Su finalidad es conocer las posibilidades de financiar las necesidades que accidentalmente pueden surgir por el pago de deudas o de inversiones de activos fijos. 2. Cash-Flow extrafuncional, que se refiere a las operaciones ajenas a la explotación y se calcula hallando la diferencia entre las entradas y salidas monetarias siguientes: a. Respecto a entradas: Venta de inmovilizados técnicos y/o financieros Débitos de financiamiento Aumento de capital b. Respecto a las salidas: Inversiones en inmovilizados técnicos o financieros Reembolso de débitos de financiamiento Reembolso de capital propio Pago de dividendos 3. Cash-Flow puro, que se refiere al que resulta de la suma o diferencia entre los dos anteriores, que, a su vez, será igual al aumento o disminución de las disponibilidades monetarias finales con relación a las iniciales. En cuanto al conjunto de operaciones monetarias realizadas en un ejercicio o período determinado, abstracción hecha de las existencias monetarias iniciales y finales, pueden presentarse los dos casos siguientes: Total de entradas > total salidas = Cash-inflow Total de entradas < total salidas = Cash-outflow Tal y como sabemos el cash-Flow financiero se emplea en la presentación de informes sobre la gestión financiera de la empresa y constituye una técnica para el análisis de control financiero. Sirve para determinar las posibilidades de financiar inversiones, tanto técnicas como financieras; para reembolsar deudas; para pagar dividendos; o para rectificar la insuficiencia de activo circulante, así como para detectar la necesidad de aumentar el capital propio o los recursos ajenos; e incluso para decidir sobre la selección de nuevas iniciativas. En resumen, el cash-flow financiero es un instrumento importante para determinar la política financiera a desarrollar tanto en el presente como en el futuro, pues si interesante es conocer el flujo de medios monetarios que fluyen de la actividad empresarial, más lo es cuando el cash-flow se plantea dentro del marco de una previsión de necesidades financieras posteriores. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 81 GARCÍA MORAGÓN, SARA 10.5.3. CASH-FLOW DEL COMPLEJO A continuación se muestran las tablas correspondientes al Resumen de CashFlow Previo del Complejo Residencial Universitario Mixto de nuestro estudio: Cash-Flow Previo DATOS INICIALES Solar 40.575,00 m2 edificación Repercusión del solar 532,53 €/m2 Coste Construcción 757,17 €/m2 Coste Estructura 6% S/Construcción Costes Comerciales 3% S/Alquileres Honorarios Técnicos 13% S/Construcción TOTAL HABITACIONES 1.552 Plazas alojamiento TOTAL APARCAMIENTOS COCHE 1.360 Plazas TOTAL APARCAMIENTOS MOTO 102 Plazas Duración Construcción 32 MESES Tiempo Estimado de Explotación 20 Años Tabla 9, Datos Iniciales Cash-Flow Previo. Resultados Cash-Flow Previo para el Supuesto Estándar: CUENTA DE RESULTADOS INGRESOS 355.318.387,29 € 100% Alquileres 303.459.682,19 € Valor Residual 51.858.705,10 € GASTOS -157.921.832,70 € -44% Solar -21.607.793,79 € Costes Construcción -86.431.175,16 € Costes Estructura -5.185.870,51 € Costes Comerciales -9.103.790,47 € Honorarios Técnicos -11.236.052,77 € Personal -17.685.150,00 € Alimentación -672.000,00 € Comunitarios y Material -6.000.000,00 € Resultado Explotación 197.396.554,59 € 55,55% Tabla 10, Resumen cuenta de Resultados del Cash-Flow Previo para el supuesto Estándar. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 82 GARCÍA MORAGÓN, SARA Resultados del Cash-Flow Previo para el supuesto Optimista CUENTA DE RESULTADOS INGRESOS 534.574.234,64 € 100% Alquileres 482.715.529,54 € Valor Residual 51.858.705,10 € GASTOS -163.299.508,12 € -31% Solar -21.607.793,79 € Costes Construcción -86.431.175,16 € Costes Estructura -5.185.870,51 € Costes Comerciales -14.481.465,89 € Honorarios Técnicos -11.236.052,77 € Personal -17.685.150,00 € Alimentación -672.000,00 € Comunitarios y Material -6.000.000,00 € Resultado Explotación 371.274.726,52 € 69,45% Tabla 11, resumen cuenta de resultados del Cash-Flow Previo para el supuesto Optimista. Resultados del Cash-Flow Previo para el supuesto Pesimista CUENTA DE RESULTADOS INGRESOS 293.216.469,87 € 100% Alquileres 241.357.764,77 € Valor Residual 51.858.705,10 € GASTOS -156.058.775,17 € -53% Solar -21.607.793,79 € Costes Construcción -86.431.175,16 € Costes Estructura -5.185.870,51 € Costes Comerciales -7.240.732,94 € Honorarios Técnicos -11.236.052,77 € Personal -17.685.150,00 € Alimentación -672.000,00 € Comunitarios y Material -6.000.000,00 € Resultado Explotación 137.157.694,69 € 47% Tabla 12, resumen cuenta de resultados del Cash-Flow Previo para el supuesto Pesimista. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 83 GARCÍA MORAGÓN, SARA Para el supuesto Estándar el plazo de recuperación o Pay-Back es de 12 años, en el supuesto Optimista se fija en 8 años, y para el supuesto Pesimista el plazo de recuperación es de 14 años. Además el Resultado de la explotación en el supuesto Pesimista está alrededor del cuarenta y siete por ciento de los alquileres y para el supuesto Estándar se encuentra alrededor del cincuenta y cinco por ciento, sin embargo para el supuesto Optimista se eleva hasta casi el setenta por cien, sacando como conclusión que inicialmente ya son buenos resultados. Los demás resultados se pueden consultar en el Anexo III de este PFC. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 84 GARCÍA MORAGÓN, SARA 11. ESTUDIO FINANCIERO 11.1. INTRODUCCIÓN En el presente capítulo se realizará el estudio financiero correspondiente al Complejo Residencial Universitario Mixto que nos ocupa. Se establecerá la política financiera a seguir para poder realizar la Inversión. Se realizará también los cálculos relativos al VAN, TIR y PAYBACK, así como el estudio de la rentabilidad de la explotación. 11.2. FINANCIACIÓN Para el cálculo de la financiación se han consultado diversas entidades bancarias, comparando sus tipos de intereses, carencias, gastos de apertura de hipotecas y gastos de gestión; entre estas entidades podemos nombrar a Rural Caja, BBVA, Barclays, etc.… realizando un comparativo para estimar los posibles gastos que conlleva la necesaria financiación. Para la financiación de este tipo de operaciones y proyectos el importe del crédito hipotecario será del 70% del coste de construcción, en este caso sería de 60.501.822,61 € con un tipo de interés del 4,75 %. Además habrá que hacer frente a unos gastos hipotecarios iniciales que conlleva el contrato con la entidad bancaria del préstamo hipotecario, que serán de forma aproximada los siguientes: - Comisión de apertura: alrededor de un 0,65% del total del préstamo hipotecario, alcanzando aproximadamente los 393.261,84 €. - Gastos de creación de la hipoteca: estos ascienden a 1.028.530,98 € (alrededor de un 1.7% del total de préstamo). 11.3. RESULTADOS FINANCIEROS A continuación se muestran los principales resultados financieros obtenidos para los diferentes supuestos de ocupación comentados anteriormente, estos será los CashFlow Definitivos. Para el cálculo del VAN se utilizará como tasa de interés para regularizar los flujos de caja obtenidos un 6%. ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 85 GARCÍA MORAGÓN, SARA Resultados del Cash-Flow Definitivo para el Supuesto Estándar: CUENTA DE RESULTADOS INGRESOS 355.318.387,29 € 100,00% Alquileres 303.459.682,19 € Valor residual 51.858.705,10 € GASTOS -192.676.299,71 € -54,23% Solar -21.607.793,79 € Costes Construcción -86.431.175,16 € Costes Estructura -5.185.870,51 € Costes Comerciales -9.103.790,47 € Honorarios Técnicos -11.236.052,77 € Personal -17.685.150,00 € Alimentación -672.000,00 € Comunitarios y Material -6.000.000,00 € Intereses -33.332.674,19 € Gastos Hipotecarios -1.421.792,82 € Resultado Explotación 162.642.087,58 € 45,77% Tabla 13, Cuenta de resultados del Cash-Flow Definitivo del supuesto Estándar. Para el Supuesto Estándar, se han obtenido los siguientes Resultados financieros: i = 6,00% VAN = 44.546.635,69 € TIR = 11,40% PAY BACK = AÑO 10 Tabla 14, Resultados Financieros del Cash-Flow Definitivo Supuesto Estándar. Como se puede apreciar a partir de los datos obtenidos, se puede afirmar que se trata de una inversión interesante como alternativa dentro del sector inmobiliario actual. Se obtiene una Tasa Interna de Retorno (TIR) superior al 11%, valor positivo para este tipo de operaciones, y un Valor Actual Neto (VAN) superando los cuarenta y cuatro millones y medio de euros, indicando esto la viabilidad del proyecto. Además, el Periodo de Retorno de la inversión (PAY BACK), es realmente bueno teniendo en cuenta que actualmente superan los 15 años, este se establece en 10 años, ESTUDIO VIABILIDAD RESIDENCIA DE ESTUDIANTES 86 GARCÍA MORAGÓN, SARA obteniéndose unos beneficios como resultado de la explotación al final del periodo supuesto, 20 años, de 162.642.087,58 €. Resultado del Cash-Flow Definitivo para el Supuesto Optimista: CUENTA DE RESULTADOS INGRESOS 534.574.234,64 € 100,00% Alquileres 482.715.529,54 € Valor residual 51.858.705,10 € GASTOS -198.053.975,13 € -37,05% Solar -21.607.793,79 € Costes Construcción -86.431.175,16 € Costes Estructura -5.185.870,51 € Costes Comerciales -14.481.465,89 € Honorarios Técnicos -11.236.052,77 € Personal -17.685.150,00 € Alimentación -672.000,00 € Comunitarios y Material -6.000.000,00 € Intereses -33.332.674,19 € Gastos Hipotecarios -1.421.792,82 € Resultado Explotación 336.520.259,51 € 62,95% Tabla 15, Cuenta de resultados del Cash-Flow Definitivo del supuesto Optimista. Para el Supuesto Optimista, se han obtenido los siguientes Resultados financieros: i = 6,00% VAN = 136.310.884,23 € TIR = 20,56% PAY BACK = AÑO 6 Tabla 16, Resultados Financieros del Cash-Flow Definitivo Supuesto Positivo. En este supuesto se obtiene una Tasa Interna de Retorno (TIR) aproximadamente del 20%, valor muy positivo para este tipo de operaciones, y un Valor Actual Neto (VAN)