Arrendamiento de local de negocio y cláusula rebus sic stantibus

1 / 1 Este documento incorpora firma electrónica, y es copia auténtica de un documento electrónico archivado por la ULL según la Ley 39/2015. La autenticidad de este documento puede ser comprobada en la dirección: https://sede.ull.es/validacion/ Identificador del documento: 3281967 Código de verificación: AmpMHmjm Firmado por: María Elena Sánchez Jordan Fecha: 15/03/2021 21:16:34 UNIVERSIDAD DE LA LAGUNA ! ! Facultad!de!Derecho! Apartado!456! 38200!La!Laguna! Santa!Cruz!de!Tenerife.!España! ! T:!922!317310! [email protected]+ + + + VISTO+BUENO+DE+LA+TUTORA+DEL+TRABAJO+FIN+DE+MÁSTER+ ! La!profesora!María!Elena!Sánchez!Jordán,!como!Tutora!del!Trabajo!Fin!de!Máster! titulado! “Arrendamiento! de! local! de! negocio! y! cláusula! rebus& sic& stantibus”,! realizado! por! D.! José! Américo! Melián! Suárez,! informa! favorablemente! el! mismo,! dado!que!reúne!las!condiciones!necesarias!para!su!defensa.! En!cumplimiento!de!lo!previsto!en!la!Guía!docente!de!la!asignatura,!se!propone!la! calificación!de!7!(notable),!en!atención!a!la!novedad!de!las!cuestiones!examinadas,! el! análisis! de! la! jurisprudencia! incorporada! al! trabajo! y! el! tiempo! dedicado! a! su! realización.! En!La!Laguna,!a!15!de!marzo!de!2021.! ! ! ! Fdo.:!Mª!Elena!Sánchez!Jordán! + ! Máster Universitario en Abogacía Universidad de La Laguna Escuela de Doctorado y Estudios de Posgrado Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife Curso 2020/2021 Convocatoria: Marzo 2021 Arrendamiento de local de negocio y cláusula rebus sic stantibus Realizado por el alumno D. José Américo Melián Suárez Tutorizado por la Profesora Dña. María Elena Sánchez Jordán Departamento: Disciplinas Jurídicas Básicas Área de conocimiento: Derecho Civil 2 RESUMEN Como consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia Covid–19, el Gobierno Central adoptó a través del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, una serie de medidas urgentes que obligaron a un gran número de empresas a cesar con su actividad. Al momento de la reapertura, muchos negocios se han visto imposibilitados para hacer frente a sus gastos – entre ellos el pago de un alquiler – a razón de que no han tenido ningún tipo de ingreso durante dicho período de interrupción, además de que posteriormente los mismos se han reducido de una manera más que notable. Durante este trabajo analizaremos cómo opera la clásula rebus sic stantibus en este tipo de situaciones, esto es, si es aplicable la misma de cara a una revisión del contrato de arrendamiento, así como de igual modo, las diferentes estrategias jurídicas de las que pueden disponer ambas partes – arrendador/arrendatario – para velar por sus intereses de la mejor forma posible. ABSTRACT Due to the recent health crisis caused by the Covid–19 pandemic, the Central Administration issued a Royal Decree 463/2020, dated from the 14 of March regarding a series of urgent measures and which forced a large number of companies to cease their business activities. At the re-opening of many of these enterprises, many have not been able to meet the demands of certain expenses such as rent payment, due to fact that they have been without any kind of income during this period as well as obtaining a reduced income following re-opening. Throughout this work, we will analyse the workings of the clause rebus sic stantibus in these specific situations, that is whether it is applicable regarding a lease contract revision. And, in a similar manner, the different legal strategies available to both parties in order to safeguard their interests in the best possible way. 3 Índice 1. Supuesto de hecho…………………………………………………………..4 2. Cuestiones a plantear………………………………………………………6 3. Análisis jurídico de las cuestiones planteadas…………………………….7 3.1. ¿Sería conveniente y/o posible que el arrendador solicite la ejecución del aval para cobrar las cantidades impagadas por la parte arrendataria?..........................................................................7 3.2. ¿Podrá la parte arrendadora instar un procedimiento de desahucio por falta de pago de renta, obteniendo así la posesión del inmueble?..................................................................................11 3.3. ¿Tiene mecanismos la parte arrendataria para impedir la ejecución del aval?..........................................................................21 3.4. ¿Se dan los requisitos para que prospere con éxito un procedimiento judicial promovido por la arrendataria, solicitando una reducción de la renta con base en la cláusula rebus sic stantibus?..........................................................................30 3.5. El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo……….37 4. Conclusiones…………………………………………………………….....41 Bibliografía 4 1. Supuesto de hecho La empresa EXPLOTACIONES, S.L., propietaria de un local de negocio sito en el Centro Comercial Meridiano – Santa Cruz de Tenerife – suscribe, a fecha 10 de febrero de 2020, un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con la también empresa NEGOCIOS DE MODA TENERIFE, S.L., la cual se dedica a la explotación de una marca muy reconocida de complementos de moda a nivel internacional, denominada “Complements”. Esta última sociedad, al ostentar la condición de arrendataria para explotar la precitada marca en cuatro locales más de la isla –situados en los términos municipales de Adeje, Arona y Puerto de la Cruz– , y en vista de que estos últimos le habían dado resultados económicamente satisfactorios, decide extender su actividad a la capital de la isla por medio de la formalización del contrato de arrendamiento mencionado anteriormente. Dentro de los extremos que se pactan en dicho contrato de arrendamiento, resulta destacable e importante para el análisis de este supuesto de hecho lo siguiente: - Una duración de la relación arrendaticia de seis (6) años. - Una renta fija equivalente a NOVENTA Y SEIS MIL EUROS (96.000 €) anuales, pagaderos en cantidades mensuales de OCHO MIL EUROS (8.000 €). - La existencia del Banco Sabadell, S.A. como avalista/fiador a primer requerimiento de la entidad mercantil NEGOCIOS DE MODA TENERIFE, S.L. en caso de incumplimiento de pago, y que cubre en dicho concepto la cantidad de hasta CUARENTA MIL EUROS (40.000 €). Una vez firmado el contrato por ambas partes, la entidad arrendataria realizó reformas en el local para su acondicionamiento, desembolsando un total de DOSCIENTOS VEINTE MIL EUROS (220.000 €), y dando lugar a su apertura de cara al público el día 10 de marzo de 2020, esto es, cuatro días antes de la declaración del estado de alarma decretado por el gobierno mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. Como consecuencia del estado de alarma decretado, la 5 mayoría de comercios estuvieron cerrados hasta que la situación mejorase. En concreto, aquellos que no se dedicasen a la distribución de los productos descritos en el artículo 10 del precitado real decreto, como bien ocurrió en nuestro caso: «1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio». Más adelante y a través de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la fase 2 del Plan para la transición hacia la nueva normalidad, se acordó que desde la entrada en vigor de la misma, esto es, desde el día 18 de mayo de 2020, podían abrir de cara al público los centros comerciales, así como los comercios que se encontrasen dentro de estos, y que no tuvieran acceso directo desde el exterior, los cuáles habían permanecido cerrados hasta entonces tal y como ocurrió en el Centro Comercial Meridiano. Este cierre, como no podía ser de otro modo, también afectó al Centro Comercial Meridiano y a todas las tiendas de su interior, en donde se venden todo tipo de productos. Pues bien, como consecuencia de lo dicho previamente, durante el tiempo que estuvieron cerrados los centro comerciales – aproximadamente dos (2) meses – la arrendataria no obtuvo ningún tipo de ingreso, provocando además la situación de pandemia que, durante los meses sucesivos, la facturación de “Complements” Meridiano se redujera en un 70% en relación con las previsiones que se habían realizado. Lo expuesto supuso: que durante los dos primeros meses desde la apertura del local se abonasen únicamente CUATRO MIL EUROS (4.000 €) en concepto de renta – correspondiente con un 50% de la cantidad pactada-; y que, durante los meses siguientes, se abonase aún menor cantidad en concepto de renta; en concreto, DOS MIL CUATROCIENTOS EUROS (2.400 €) – o lo que es lo mismo, lo correspondiente con el 30% de la cantidad pactada- . Así las cosas, tenemos que durante el período 6 expresado la cantidad más alta que se ha entregado en concepto de renta por la arrendataria es equivalente al 50% de la renta pactada en el contrato de arrendamiento. 2. Cuestiones a plantear A la vista está que el supuesto de hecho descrito es sumamente peculiar. A partir del mismo podemos extraer numerosas cuestiones, sobre las cuales versará el desarrollo de los epígrafes del presente dictamen. En relación con las cuestiones a analizar, podemos destacar distintas perspectivas claramente diferenciadas donde se incardinan las principales preguntas a plantear, y que son: - Desde el punto de vista de la entidad arrendadora, conviene analizar lo siguiente: a) ¿Sería conveniente y/o posible que el arrendador solicite la ejecución del aval para cobrar las cantidades impagadas por la parte arrendataria? b) ¿Podrá la parte arrendadora instar un procedimiento de desahucio por falta de pago de renta, obteniendo así la posesión del inmueble? - Desde el punto de vista de la entidad arrendataria, conviene analizar lo siguiente: a) ¿Tiene mecanismos la parte arrendataria para impedir la ejecución del aval? b) ¿Se dan los requisitos para que prospere con éxito un procedimiento judicial promovido por la arrendataria, solicitando una reducción de la renta con base en la cláusula rebus sic stantibus? 7 3. Análisis jurídico de las cuestiones planteadas 3.1.- ¿Sería conveniente y/o posible que el arrendador solicite la ejecución del aval para cobrar las cantidades impagadas por la parte arrendataria? Como no puede ser de otro modo, es conveniente, posible e incluso aconsejable desde el punto de vista jurídico, que el arrendador opte por solicitar la ejecución del aval bancario para así proceder al cobro de las cantidades que le adeuda la entidad arrendataria de la forma más rápida posible. Sin embargo, no es menos cierto que solicitar la ejecución de dicho aval no resulta una obligación para el arrendador, sino más bien es una facultad de la que dispone éste si lo que desea es cobrar rápida y eficazmente cualquier cantidad que se le adeude en concepto de renta, hasta el límite – eso sí – de cobertura pactado, que en este caso asciende hasta la cantidad de CUARENTA MIL EUROS (40. 000 €). Pues bien, no debemos olvidar que en nuestro caso el aval bancario concertado entre las partes lo es a primer requerimiento, llevándonos por ello forzosamente a analizar qué se entiende como tal, para poder dar respuesta a la presente cuestión. El aval bancario en términos generales –aval ordinario– podría definirse como la garantía mediante la cual un banco responde por el avalado en caso de que este último incumpla sus obligaciones, pudiendo así reclamar el beneficiario del aval directamente al banco el cumplimiento de dichas obligaciones, obligaciones que normalmente se corresponden con el pago de una determinada cantidad de dinero. Por tanto, la figura del aval bancario funciona jurídicamente de la misma forma que la fianza recogida en los artículos 1822 y ss. del Código Civil, con la principal diferencia de que en el aval bancario la condición de fiador, es decir, la persona que se obliga a pagar o cumplir por un tercero la ostenta un banco y no una persona física. Nos encontramos, así, con tres sujetos claramente diferenciados: en primer lugar tenemos al avalista, el cual es el banco –Banco Sabadell– que se encarga de responder por su cliente –NEGOCIOS DE MODA TENERIFE, S.L.– en caso de que este incumpla sus obligaciones de pago; por otro lado tenemos al avalado, que es cliente del banco y cuya responsabilidad se deriva y/o desplaza sobre el banco avalista en caso de incumplir sus obligaciones, siempre respetando los límites pactados; y, por último, tenemos al beneficiario del aval –en 8 nuestro caso, la sociedad EXPLOTACIONES, S.L.–, el cual es el acreedor y tercero perjudicado por el incumplimiento, que podrá exigir la responsabilidad directamente al banco. No obstante, el aval bancario a primer requerimiento presenta una serie de particularidades en comparación con el aval bancario ordinario. Ello lo ha dejado claro la jurisprudencia, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019 (ECLI: ES:TS:2019:1126) 1 , que en su Fundamento de Derecho Segundo declara lo siguiente: «Decisión de la Sala: 1.- La denominada garantía o aval a primera demanda o primer requerimiento es un contrato autónomo de garantía que, según la sentencia 937/1999, de 10 de noviembre , "cumple una función garantizadora tendente a conseguir la indemnidad del acreedor beneficiario frente al incumplimiento de su obligación contractual por el deudor ordenante". En esta modalidad contractual, el garante asume una obligación abstracta e independiente de pagar la obligación del sujeto garantizado, desde el mismo momento en que sea requerido por el acreedor y sin oponer excepciones de ningún tipo, ni siquiera la nulidad de la obligación garantizada (…). 2.- A diferencia de lo que sucede con la fianza ordinaria (según la sentencia 81/2014, de 4 de marzo , el aval a primer requerimiento es una fianza con determinadas especialidades), no se requiere el incumplimiento de la obligación principal, ya que estas garantías pueden ser hechas efectivas a simple requerimiento. En las sentencias 81/2014, de 4 de marzo, 330/2016, de 19 de mayo, y 679/2016, de 21 de noviembre, hemos resaltado que una de las notas características que diferencian el aval a primer requerimiento de la fianza regulada en el Código Civil es su no accesoriedad, por lo que para la efectividad de la garantía no es preciso demostrar el incumplimiento de la obligación garantizada, sino que para hacer efectivo el cumplimiento de esta bastará con la reclamación del deudor. Así como que el garante no puede oponer al beneficiario que reclama el pago otras excepciones que las que se deriven de la garantía misma, pues lo contrario supondría desvirtuar la naturaleza de esta obligación. La característica del aval a primer requerimiento es la de dar 1 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudical.es. 15 (ECLI:ES:TS:2014:1183) 7 entendiendo que el retraso en el pago de la mensualidad por parte del arrendatario una vez presentada la demanda de desahucio debería tener efectos enervatorios: «De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375/2009). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada. (…) 3o.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas» 8 . Sin embargo, en otro sentido, y quizás optando por 7 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudicial.es. 8 Con el mismo criterio ya venían resolviendo algunas Audiencias Provinciales antes de que se declarase como doctrina jurisprudencial lo dispuesto en la STS mencionada. Ejemplo de ello es la SAP de Barcelona de 16 de diciembre de 2008 (ECLI: ES:APB:2008:11464) que se pronunciaba de la siguiente forma: «(…) a diferencia de lo que preveía el artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, en la redacción introducida por la Ley 10/1992,de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, según el cual el arrendatario podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las rentas adeudadas durante el período comprendido entre su citación y el día señalado para la celebración del juicio verbal, en el artículo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, ha desaparecido cualquier referencia al inicio del cómputo del plazo para enervar la acción de desahucio, de modo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, 16 una tesis excesivamente basada en la literalidad de la ley se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 18 de enero de 2013 (ECLI: ES:APV:2013:399) 9 : «La enervación de la acción de desahucio es una facultad procesal conferida al arrendatario demandado para frustrar por una sola vez, mediante el pago o la consignación de la renta adeudada, la acción entablada contra él;(…) Tras la reforma del art. 1563 LEC por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , sólo prevé que ese ejercicio se produzca en "algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio". Determina pues, cuál es el término final del plazo, pero ni éste ni ningún otro precepto legal señalan de manera expresa cuál es el momento inicial a partir del cual puede ejercerse tal derecho de enervación; Desde una óptica meramente doctrinal, la relación jurídico procesal (quasi negotio de litis contestatio) se constituye con el emplazamiento del demandado, y por ello cabe sostener que cualquier derecho u obligación que para las partes nazca de esa relación jurídica sólo será real y existente en el mundo jurídico desde su constitución, es decir, desde la citación del demandado, no antes; Desde un punto de vista del derecho positivo, el ejercicio de ese derecho procesal exige, como otros de igual naturaleza, que el sujeto conozca que legalmente puede ejercerlo, y en qué plazo; por ello es preciso que se informe a la parte. No otro sentido puede tener que el art. 1563 3o) LEC prevea que "En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio". Sólo cuando se haya realizado esta advertencia - verdadera información procesal de derechospodrá darse el instituto de la enervación, no antes; En consecuencia, como en el caso de autos, como aunque en el momento de interponerse la demanda se adeudaban las rentas, éfstas se abonaron antes de que el demandado fuera citado para juicio, resulta patente que era procedente la desestimación de la demanda de desahucio y no la declaración de tener por enervada la acción ». por lo que el pago o la consignación posterior a la demanda, y en consecuencia a la producción de los efectos de la litispendencia únicamente puede tener eficacia enervatoria, y no extintiva». Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudicial.es. 9 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudicial.es. 17 Por otro lado, el segundo párrafo del artículo 22.4 LEC recoge una limitación con respecto a la enervación del desahucio, viniendo a decir que no se podrá enervar el desahucio cuando el arrendatario ya lo hubiese enervado con anterioridad, o lo que es lo mismo, el arrendatario solamente podrá enervar el desahucio una sola vez, con la excepción, eso sí, de que el cobro de las cantidades debidas no haya sido posible efectuarlo por causas imputables al arrendador. He aquí la importancia de lo explicado supra acerca del momento de realizar el pago, ya que si considerásemos que el pago realizado una vez interpuesta la demanda y previamente al requerimiento judicial no tiene efectos de enervación, ello derivaría en una desestimación de la demanda que, a efectos prácticos, daría la posibilidad de poder enervar el desahucio más de una vez, lo cual contradiría la literalidad de la propia Ley. Por último y no menos importante, el precepto nos indica a su vez otra limitación y/o advertencia en relación con la capacidad d el arrendatario para poder enervar o no el desahucio, y es que, si el arrendador, a través de cualquier medio fehaciente –usualmente mediante burofax– hubiera requerido al arrendatario de pago con al menos treinta (30) días de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiera pagado al momento de la presentación de dicha demanda, tampoco se podrá enervar el desahucio. Por lo tanto, en caso de admitir a trámite la demanda, se procederá a requerir judicialmente al arrendatario para que en el plazo de diez (10) días desaloje el inmueble, pagando o no al arrendador, o se oponga a la demanda realizando las alegaciones que estime pertinentes, sin poder ,aunque dispusiese de solvencia necesaria, pagar las cantidades reclamadas en la demanda y adeudadas en ese momento, enervando en ese caso el desahucio. Dicho lo cual, para determinar si el arrendador en nuestro caso podría instar un procedimiento de desahucio por impago de renta debemos de atender a la circunstancias concretas. Primeramente, debemos partir de la base de que el arrendatario desde un principio no ha cumplido –por las razones que sea y que no vamos a entrar a valorar en este momento– con sus obligaciones de pago, ya que durante los dos primeros meses únicamente abonó el 50% de la cantidad pactada correspondiente (cuatro mil euros mensuales), abonando durante los meses sucesivos una cantidad aún menor, correspondiente con un 30% de la renta acordada en el contrato (dos mil cuatrocientos euros mensuales). Imaginemos que nos encontramos en el mes séptimo de contrato y que, por tanto, se adeuda una cantidad equivalente a TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36. 000 €), ya que 18 se ha pagado de conformidad con lo explicado en el párrafo anterior, es decir, de forma insuficiente. Pues bien, habida cuenta de dichos impagos por parte del arrendatario, la actitud que a nuestro juicio debería adoptar el arrendador sería la de promover la ejecución del aval a primer requerimiento concertado entre las partes, y que cubre hasta una cantidad total de CUARENTA MIL EUROS (40.000 €), para así cobrar las sumas adeudadas hasta ese momento y que, además, quedan cubiertas sin problema alguno por dicho aval. Este método es totalmente extrajudicial, y consistiría en una manera más rápida y amistosa de cobrar por parte del arrendador las cantidades que se le deben, además de advertir de cierta forma al arrendatario de que se ponga al corriente con los pagos. Por lo tanto, tras haber ejecutado el aval y por ende cobrado las cantidades adeudadas hasta ese momento, es obvio que el arrendador no podrá interponer una demanda de desahucio por falta de pago de renta, ya que a través de su avalista el arrendatario se ha puesto al corriente de los pagos que no había realizado hasta el momento, lo cual supone que el contrato seguirá en vigor, a no ser que se haya pactado en el mismo que, en el hipotético caso de ejecutar el aval a primer requerimiento suscrito –como dicha ejecución viene aparejada de un incumplimiento por parte del arrendatario– se proceda a la resolución inmediata de éste, solución bastante común en la práctica, pero que sin embargo en nuestro caso no se ha acordado. En este supuesto, si lo que le interesa al arrendador es desahuciar del local al arrendatario lo más rápido posible en vista de que, tras lo sucedido, no le interesa seguir manteniendo una relación arrendaticia con el mismo debido a que, por un lado, no le ha pagado las rentas en su totalidad viéndose obligado a ejecutar el aval concertado para cobrar las mismas, y que por otro lado y de cara a futuro, muy probablemente el arrendatario vuelva a incumplir, suponiendo ello desde el punto de vista del arrendador una incertidumbre económica continua., al arrendador no le quedará más remedio que esperar a que la entidad arrendataria vuelva a incumplir con su obligación de pago, ya sea abonando menos de lo pactado, ya sea sin abonar directamente cantidad alguna, lo cual resulta bastante probable debido a que se han obtenido unos ingresos muy inferiores con respecto a lo previsto en el plan de ganancias elaborado por la propia entidad arrendataria. Una vez incumpla la arrendataria, y aunque sea solamente con respecto de una mensualidad de renta, el arrendador estará facultado para interponer una demanda de desahucio por impago de renta y recuperar así la posesión del inmueble. Sin embargo, existen varias posibilidades en este sentido: 19 A) En primer lugar, puede darse el caso de que el arrendador requiera de pago al arrendatario con el plazo previsto en la LEC de treinta (30) días antes de la interposición de la demanda de desahucio y el arrendatario pague. En este supuesto nos encontraríamos ante una enervación del desahucio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 22.4 y 440.3 LEC, enervación que únicamente puede realizarse una sola vez. En nuestro caso, el arrendatario está perfectamente facultado para ello siempre y cuando disponga de solvencia. Ello supondría que el arrendador deberá volver a esperar a que el arrendatario incumpla con su respectiva obligación de pago para, ahora sí, promover el procedimiento de desahucio por impago de renta y obtener la posesión del inmueble. B) En segundo lugar, puede darse el caso de que, al igual que en el supuesto anterior, se requiera de pago al arrendatario con el plazo de preaviso dispuesto en la LEC, pero que en el presente supuesto éste no proceda a efectuar el pago de las cantidades que se le reclaman. En este caso, el arrendador saldría beneficiado en el sentido de que el arrendatario –aún teniendo suficiente liquidez– no podría enervar el desahucio; únicamente tendría la vía de oponerse a la demanda interpuesta de contrario para así poder, siempre y cuando demuestre que concurre causa para ello, evitar la resolución del contrato. Esta sería, por tanto, una de las formas más rápidas que podrían darse para que el arrendador recuperase su inmueble. C) También puede darse el caso de que se interponga la demanda por el arrendador directamente, sin requerir de pago previamente al arrendatario, lo que supondría que, una vez admitida la demanda a trámite, el arrendatario podrá pagar las cantidades que se le reclaman enervando así el desahucio, ya que está en su derecho de hacerlo. Si por el contrario no dispone de liquidez suficiente, no podrá realizar la enervación y el procedimiento finalizará con la resolución del contrato y la posterior entrega de la posesión del inmueble, además de que también se condenará al arrendatario a que abone las cantidades de renta impagadas, siempre y cuando en la demanda se haya ejercitado la acción de desahucio conjuntamente con la de reclamación de las rentas insatisfechas. Recordemos que ambas acciones no tienen por qué 20 ejercitarse conjuntamente, sino que puede ejercitarse la acción de desahucio por impago de renta sin necesidad de reclamar las cantidades que no se han abonado. D) Por último, igualmente podría darse el hipotético caso –un tanto rocambolesco pero perfectamente posible – de que a la hora de ejecutar el aval, éste cubra las cantidades correspondientes con un número “x” de meses, pero que sin embargo no sea suficiente como para cubrir por ejemplo tres (3) mensualidades más de renta. En este supuesto, el arrendador, tras ejecutar el aval, podrá interponer una demanda de desahucio por impago de renta en función de las mensualidades restantes que no llega a cubrir el aval, y que por tanto no han sido abonadas hasta ese momento. Lo que quiere decir que, llegado el momento, lo más probable es que la arrendataria ni siquiera enerve el desahucio ya que no dispone de liquidez suficiente para ello, dando lugar a una estimación íntegra de la demanda interpuesta por el propietario arrendador, y, por ende, a la entrega de la posesión del inmueble dado en arriendo. De conformidad con lo expuesto durante este epígrafe, podemos llegar a la conclusión de que el arrendador puede instar un procedimiento de desahucio por impago de renta, y está en su derecho aún tras haber ejercitado el aval ya que, como hemos visto, el contrato continúa en vigor. No obstante, el derecho que tiene el arrendador de promover el desahucio y recuperar la posesión del local más tarde o más temprano dependerá de la conducta del arrendatario, es decir, de si el arrendatario cumple con sus obligaciones de pago o no, de si éste enerva el desahucio, etc.. Por lo tanto, las diferentes posibilidades y circunstancias que concurran en el caso determinarán las vías de solución que el arrendador podrá intentar en cada momento. 21 3.3.- ¿Tiene mecanismos la parte arrendataria para impedir la ejecución del aval? Que el arrendador, ante los impagos de la empresa arrendataria, opte por solicitar y ejecutar el aval a primer requerimiento suscrito, no deja de resultar un problema más para la arrendataria. Esto es así por una razón muy simple: la entidad arrendataria, además de encontrarse ante una situación de mercado –consecuencia, eso sí, de la crisis sanitaria que ha provocado la Covid–19– que ha reducido su facturación en un 70%, debe responder de las cantidades que han sido avaladas por su propio avalista; es decir, una vez ejecutado el aval y entregadas las cantidades debidas al arrendador, el Banco repetirá contra la arrendataria exigiéndole las cantidades que ha avalado, sumado a unos intereses y unos gastos de ejecución; he aquí el beneficio económico que obtiene el Banco. Por tanto, es evidente que en dicha tesitura saldrá siempre perjudicada económicamente la parte arrendataria. Cuando hablamos de los mecanismos que puede utilizar la parte arrendataria para impedir la ejecución del aval, nos referimos a herramientas y/o instrumentos legales que permitan impedir o dilatar lo más posible en el tiempo la ejecución de dicho aval, intentando así que el perjuicio económico que va a sufrir la entidad arrendataria impacte en ésta de una forma más liviana. En nuestro caso, y desde la vertiente contractual es palmario que no existe ninguna oposición que pueda realizar la arrendataria al momento de que el arrendador decida ejecutar el aval; precisamente por la naturaleza de éste que es a primer requerimiento, y como bien hemos venido explicando, ello supone que el acreedor pueda solicitar su ejecución sin necesidad siquiera de tener que demostrar un incumplimiento por la parte que va a ser avalada. Pues bien, tras un estudio pormenorizado de la LEC, podríamos plantear la posibilidad de que la parte arrendataria solicite como medida cautelar la suspensión de la ejecución del aval bancario suscrito. Sin embargo, la solicitud de una medida cautelar debe ir siempre aparejada o anexa a un procedimiento judicial, es decir, no podemos solicitar una medida cautelar “en el vacío”. Esto es así dado que una de las principales características que poseen las medidas cautelares es la de la instrumentalidad. Autores como CORTÉS DOMÍNGUEZ –entre otros– ya se han pronunciado acerca de este elemento: “no existe medida cautelar sin un proceso principal en el que se pretenda una sentencia de condena; aparece, pues, la medida cautelar como instrumental a la acción de condena y dependiente de un proceso. La instrumentalidad de la que hablamos no exige la 22 pendencia del proceso principal, basta con que se tenga la intención de iniciar ese procedimiento (…)” 10 ; o como NIEVA FENOLL: “(…) las medidas cautelares no pueden adoptarse al margen de un proceso cuya efectividad se intenta asegurar. Es por ello por lo que, como vamos a ver, las medidas cautelares se solicitan o en la demanda, o lite pendente, o bien con carácter previo al proceso (…)” 11 . En nuestro supuesto, una buena estrategia sería la de interponer una demanda ejercitando una acción de revisión del contrato de arrendamiento con base en la cláusula rebus sic stantibus, solicitando así que se declare una reducción importante en la renta a pagar durante por ejemplo, los dos primeros años de contrato o durante un período similar, hasta que de algún modo se recupere la normalidad económica, momento en que se comenzaría a abonar la renta pactada en primer término. Todo ello evidentemente con su correspondiente fundamentación jurídica, sobre la cual profundizaremos en el siguiente epígrafe. Asimismo, la solicitud de las medidas cautelares deberá hacerse, bien al momento de interponer la propia demanda, bien antes de haber comenzado el proceso, en este último caso, eso sí, con una serie de requisitos. Dichos extremos los deja bien claros el artículo 730 LEC, que en sus apartados 1 y 2 hace mención a lo siguiente: “1. Las medidas cautelares se solicitarán, de ordinario, junto con la demanda principal. 2. Podrán también solicitarse medidas cautelares antes de la demanda si quien en ese momento las pide alega y acredita razones de urgencia o necesidad. En este caso, las medidas que se hubieran acordado quedarán sin efecto si la demanda no se presentare ante el mismo Tribunal que conoció de la solicitud de aquéllas en los veinte días siguientes a su adopción. El Letrado de la Administración de Justicia, de oficio, acordará mediante decreto que se alcen o revoquen los actos de cumplimiento que hubieran sido realizados, condenará al solicitante en las costas y declarará que es responsable de los daños y perjuicios que haya producido al sujeto respecto del cual se adoptaron las medidas “. Concretamente, la excepción recogida en el segundo apartado del precepto nos reconoce que es perfectamente posible solicitar las medidas cautelares previamente al proceso, pero con dos condiciones: la primera, que quien las solicite alegue y acredite 10 CORTÉS DOMÍNGUEZ, V., en CATENA MORENO, V., y CORTÉS DOMÍNGUEZ, V., Derecho Procesal Civil Parte General, Tirant lo Blanch, Valencia, 2019, 10ª Edición, págs. 456-457. 11 NIEVA FENOLL, J., en NIEVA FENOLL, J., Derecho Procesal II. Proceso Civil, Tirant lo Blanch, Valencia, 2019, 1º Edición, págs. 118 y 119. 23 razones de urgencia y de necesidad; y la segunda, que quien las solicita tiene un plazo de veinte (20) días para interponer la demanda; requisito con el que debemos de tener mucho cuidado al realizar este tipo de peticiones, ya que la ley es tajante, y en caso de que no interpongamos la demanda dentro de dicho plazo, ello supondrá un doble perjuicio para nuestro cliente: por un lado, las medidas cautelares que se hubieren adoptado quedarán sin efecto, lo cual irá en detrimento de los intereses de nuestro representado. Y por otro lado, deberá pagar las costas del incidente, ya que el Letrado de Administración de Justicia condenará en costas mediante decreto al solicitante de las medidas cautelares, declarándole asimismo responsable de los daños y perjuicios causados a la parte contraria por la adopción de las mismas. Así pues, y trayendo a colación las circunstancias de nuestro supuesto de hecho, parece resultar lo más beneficioso para los intereses de la parte arrendataria el solicitar la medida cautelar antes de interponer la demanda, ya que es la manera más rápida de poder evitar la ejecución del aval bancario y que por consiguiente no se genere una deuda a favor del Banco, y que debe asumir la propia arrendataria. Dicha deuda, que proviene del contrato firmado entre las partes donde se pactaron las condiciones del aval a primer requerimiento otorgado, le interesa a la parte arrendataria que se genere lo más tarde en el tiempo posible. La razón es muy simple: si se ejecuta el aval, el Banco avalista podrá exigir la devolución a la arrendataria de la cantidad que este ha entregado en concepto de aval a primer requerimiento más unos intereses y unos gastos de ejecución. Si, imaginemos que se ha pactado en el contrato que dicha cantidad se debe entregar en el plazo máximo de treinta (30) días desde que se produzca la ejecución del aval, cualquier retraso en el pago por parte de la arrendataria producirá que se devenguen unos intereses de demora que irán en aumento por cada día que pase sin que se efectúe el pago; se trata de una hipótesis que, en vista de la poca liquidez de la que dispone la arrendataria muy probablemente pueda ocurrir. Por tanto, siempre desde la perspectiva de la entidad arrendataria nos interesará que dicho aval se ejecute lo más tarde posible, de ahí que intentemos suspender su ejecución a través de su solicitud como medida cautelar. 24 A su vez, debemos tener en cuenta que la LEC nos ofrece la posibilidad de que la medida cautelar que solicitemos se apruebe aún más rápido, o al menos, sin tantos trámites. Esto se consigue solicitando que se adopte la medida cautelar sin la previa audiencia del demandado, o en otras palabras inaudita parte, tal y como dispone el artículo 733.2 LEC: “2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, cuando el solicitante así lo pida y acredite que concurren razones de urgencia o que la audiencia previa puede comprometer el buen fin de la medida cautelar, el tribunal podrá acordarla sin más trámites mediante auto, en el plazo de cinco días, en el que razonará por separado sobre la concurrencia de los requisitos de la medida cautelar y las razones que han aconsejado acordarla sin oír al demandado. Contra el auto que acuerde medidas cautelares sin previa audiencia del demandado no cabrá recurso alguno y se estará a lo dispuesto en el capítulo III de este título. El auto será notificado a las partes sin dilación y, de no ser posible antes, inmediatamente después de la ejecución de las medidas”. Normalmente y con carácter general, una vez hemos solicitado la adopción de una medida cautelar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 734 LEC, el Letrado de Administración de Justicia: “(…) en el plazo de cinco días, contados desde la notificación de aquélla al demandado convocará a las partes a una vista, que se celebrará dentro de los diez días siguientes sin necesidad de seguir el orden de los asuntos pendientes cuando así lo exija la efectividad de la medida cautelar ”; posteriormente a esto, y según establece el artículo 735.1 LEC: “1. Terminada la vista, el tribunal, en el plazo de cinco días, decidirá mediante auto sobre la solicitud de medidas cautelares”. Es decir, que desde el momento en que se solicita la medida cautelar hasta su aprobación pueden transcurrir fácilmente diez días, lo cual en situaciones donde se debe actuar rápido –como es la nuestra– no es aconsejable. Esto sucede así, tanto si las medidas cautelares se solicitan con la demanda, como si son solicitadas previamente al proceso. No obstante, a través de la solicitud de las medidas cautelares inaudita parte podemos evitar todos estos trámites, que vienen a dilatar en la práctica la efectiva aprobación de la medida cautelar, perjudicando los intereses de nuestro cliente 12 . 12 Sí es cierto que al solicitarse la adopción de medidas cautelares sin previa audiencia del demandado se simplifican considerablemente los trámites previstos para su adopción de forma ordinaria, omitiéndose en concreto la celebración de la vista en donde el demandado puede oponerse a la adopción de las mismas. 31 celebración, b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumbe el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobrevenida de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) en cuanto a sus efectos, hasta el presente se ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole solamente los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones u obligaciones»”. Esta es una de las primeras Sentencias en las que nuestro Alto Tribunal se pronunció acerca de la cláusula rebus, fijando una serie de criterios que han servido como base hasta los presentes días. Ya la propia Sentencia habla de una figura doctrinal elaborada por la jurisprudencia, que debe admitirse cautelosamente, lo que quiere decir que no se admite en cualquier caso, sino cuando estrictamente concurran los presupuestos requeridos para ello. Requisitos que como vamos a ver a continuación se han mantenido durante todos estos años; en este sentido, véase, por ejemplo, lo recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:2868) 20 : «(…) debe reiterarse como doctrina jurisprudencial que la posibilidad de revisión de un contrato, con aplicación del principio general de la cláusula «rebus sic stantibus», exige los requisitos de alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haber producido por un riesgo imprevisible y la subsidiaridad por no caber otro remedio”, en donde únicamente se añade la coletilla a modo de explicación de la “subsidiaridad por no caber otro remedio», haciendo referencia claramente a que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se da en aquellos casos en los que, además de cumplirse todos los requisitos tasados, no existe otra solución posible para poder solucionar la desigualdad contractual surgida. Además, la aplicación de la cláusula rebus no se configura como una facultad y/o mecanismo del que dispone el supuesto perjudicado de la relación contractual, a través de la cual puede exigir extrajudicialmente a la contraparte que modifique las condiciones contractuales, sino que debe ser el propio Tribunal el que decida, atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso, si es aplicable o no, y en qué medida. Así también lo interpretan autores como GARCÍA LÓPEZ, DURÁN 20 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudicial.es 32 VARGAS y BLANCO GONZÁLEZ, quienes en una de sus obras más recientes vienen a sostener que “(…) Además, es transcendental referir que nuestra jurisprudencia siempre ha considerado que la parte de la relación contractual que se vea perjudicada no está facultada para revisar unilateralmente el contenido del contrato, sino que debe acudir a los Tribunales para que decidan sobre la procedencia de la modificación interesada” 21 . Así las cosas, y de conformidad con lo expuesto, podemos destacar que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere de tres requisitos: A) En primer lugar, es necesario que se produzca una alteración extraordinaria entre las circunstancias existentes al momento de celebrar el contrato y las existentes al momento de cumplir con el mismo. O, dicho de otro modo y poniéndolo en conjunción con nuestro caso concreto, una modificación extraordinaria y radicalmente imprevista de las condiciones económicas del contrato. Tal alteración de las circunstancias, como bien establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:791) 22 haciendo mención de lo dispuesto en la también reciente Sentencia de esa misma sala de 18 de julio de 2019 (ECLI:ES:TS:2019:2831) debe ser: «”(…) de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.”». La clave está, por tanto, según las palabras del Supremo, en que dicha alteración frustre la finalidad del contrato. A su vez, del propio contenido de la resolución podemos rescatar otro requisito que opera como denominador común con respecto de los demás, que es la imprevisibilidad. Se trata de un requisito al que ya se hizo referencia en la Sentencias precitadas, y que debe concurrir siempre para que se aplique la cláusula rebus sic stantibus. 21 GARCÍA LÓPEZ, S., DURÁN VARGAS, Mª S., y BLANCO GONZÁLEZ, G., en DE TEJADA CASANOVA, JOSÉ Mª ELÍAS y MARTÍNEZ-ACACIO LÓPEZ, P. (Coordinadores), La Rebus Sic Stantibus en Tiempos de Pandemia: Análisis General e Impacto por Sectores Económicos, Tirant lo Blanch, Valencia, 2021, 1ª Edición, págs. 182-183. 22 Obtenida a través del buscador de jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudicial.es. 33 En nuestro caso, podíamos pensar que a bote pronto existe una alteración extraordinaria de las circunstancias que frustra la finalidad principal del contrato, el pago de la renta. Alteración que a su vez aparece como consecuencia de un suceso imprevisible y sobrevenido, tal y como ha sido la aparición de una pandemia a nivel mundial, que ha supuesto un impacto considerablemente negativo en la economía global y, sobre todo, regional. No obstante, la jurisprudencia no dota a cualquier suceso el carácter de imprevisible; la Sentencia precitada de 6 de marzo de 2020 establece que: «Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)»; y continúa reconociendo que: «El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo. Pero no en un supuesto, como el presente, de contrato de corta duración, en el que difícilmente puede acaecer algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato». Como podemos ver, la Sentencia habla sobre los riesgos propios inherentes a la naturaleza del contrato, y afirma que dichos riesgos no serán considerados de ningún modo como situaciones imprevisibles, lo cual constituye un elemento muy importante a tener en cuenta, sobre todo en contratos de arrendamiento de larga duración como el nuestro. Debemos tener en cuenta que, en contratos que poseen una duración prolongada en el tiempo, es probable que se den circunstancias que de alguna manera alteren las condiciones económicas existentes al momento de la celebración del mismo, y más, en el ámbito económico entre dos empresas. Pueden ocurrir sucesos tales como que la empresa arrendataria que debe asumir los pagos mensuales en concepto de renta durante esos años entre repentinamente en concurso de acreedores debido a una mala gestión de sus directivos, o que por el mero hecho de una crisis económica que afecte al sector donde opera sufra importantes pérdidas que le impidan hacer frente al pago de 34 una renta mensual. Todas estas, situaciones que pueden darse perfectamente y que no por ello tienen la consideración de imprevisibles. Nuestra jurisprudencia menor ya se ha manifestado considerando a la pandemia del Covid–19 como una situación que reviste el carácter de imprevisible a efectos de aplicar la cláusula rebus sic stantibus. Veáse el pronunciamiento del Auto del Juzgado de Primera Instancia nº. 81 de Madrid de 25 de septiembre de 2020 (ECLI:ES:JPI:2020:74A) 23 el cual establece que: «(…) la diferencia de lo que ocurrió en el inicio de la crisis económica de 2008, este carácter extraordinario del cambio de circunstancias no necesita de una previa acreditación. Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis»; o el del Auto del Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Valencia de 25 de junio de 2020 (ECLI:ES:JPI:2020:16A) 24 : «Evidentemente, la referida distinción implica la asunción tácita de los riesgos ordinarios del negocio, incluso, llegando al extremo, de los derivados de las crisis generadas por los distintos ciclos periódicos económicos, pero en cualquiera de los casos, en ningún momento, al tiempo de contratar, previó o pudo prever, en orden a tal asunción, tal riesgo generado por una pandemia mundial de la magnitud y virulencia generada, con confinamiento general de las personas, como tampoco podría haber asumido con tal forma de pago, en términos razonables, el riesgo de un conflicto armado, por ejemplo». Por otro lado, la propia jurisprudencia se ha pronunciado sobre el carácter que tiene la crisis económica con respecto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus siendo bastante restrictiva en todo momento, y afirmando que, además de considerar a la crisis económica como un acontecimiento previsible, siempre se debe de demostrar la incidencia de la misma sobre la relación contractual de que se trate, no dando lugar por tanto, a una aplicación genérica de la cláusula en situaciones de crisis económica; Véase lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de enero de 2019 (ECLI:ES:TS:2019:57) 25 : «“i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre (RJ 2014, 23 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia de Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudical.es. 24 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia de Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudical.es. 25 Obtenida a través del Buscador de Jurisprudencia de Consejo General del Poder Judicial: www.poderjudical.es. 35 6374), declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable"; ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero (RJ 2015, 1409) , afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate”». A mayor abundamiento, autores como SAN JUAN parecen estar de acuerdo con la línea que sigue la jurisprudencia en lo que respecta a lo estrictos que son los Tribunales a la hora de aplicar la meritada cláusula: «Se ha recogido acertadamente por algún autor que “…la cláusula «rebus sic stantibus», o equivalentes, no ha sido ideada para rectificar «malos negocios» ni tampoco para subsanar errores comerciales o financieros de los mismos. De ahí que se exijan los requisitos estrictos para su aplicación (…)» 26 . Así pues, y volviendo al análisis en concreto de nuestro supuesto, podríamos afirmar con rotundidad que la aparición de una pandemia como la Covid–19, la cual ha obligado al cierre temporal de la actividad económica en muchos sectores, derivando ello en que muchas empresas hayan tenido importantes pérdidas –como es el caso de nuestra arrendataria– e incluso otras hayan tenido que cerrar, puede ser considerado como una situación que reviste suficiente imprevisibilidad como para que de la misma derive una alteración extraordinaria de las circunstancias con respecto a las existentes al momento de la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Tal es así que, cuando se firmó el contrato –un mes antes de la apertura al público del local–, la arrendataria acordó con la arrendadora el pago de una renta equivalente a OCHO MIL EUROS (8.000€) mensuales dado que disponía de liquidez suficiente para, de conformidad con los ingresos que preveía obtener, pagar la renta sin ningún 26 SAN JUAN, E. en DE TEJADA CASANOVA, JOSÉ Mª ELÍAS y MARTÍNEZ-ACACIO LÓPEZ, P. (Coordinadores), La Rebus Sic Stantibus en Tiempos de Pandemia: Análisis General e Impacto por Sectores Económicos, Tirant lo Blanch, Valencia, 2021, 1ª Edición, pág. 129. Haciendo remisión a F.J. Orduña y L.M. Martínez Velencoso, en “La moderna configuración de la cláusula «rebus sic stantibus»: desarrollo de la nueva doctrina jurisprudencial aplicable y derecho comparado”, Aranzadi, 2017, 2ª Edición. 36 inconveniente. Esto, claro está, en condiciones normales, ya que nadie podría prever la existencia de una crisis sanitaria y económica de tal magnitud. B) En segundo término, se requiere que exista, fruto de esa situación absolutamente imprevisible, una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. Dicha desproporción no es otra que la que se produce en la vertiente económica del contrato. Y es que, como bien veníamos diciendo al final del párrafo anterior, las partes, a la hora de fijar las condiciones del contrato, lo hacen de conformidad con las situaciones existentes en ese momento, que no quiere decir que dichas circunstancias no puedan variar, y más en contratos de larga duración como es el caso. Sin embargo, y al hilo de lo anterior, dichas circunstancias de ningún modo se podía prever que cambiasen de una forma tan drástica y perjudicial para la arrendataria –concretamente, reduciendo su facturación en un 70%–. Nadie podía prever la irrupción de una pandemia prácticamente desconocida para la generación actual, pues la humanidad no conocía nada igual desde la denominada gripe española, que data de 1918. Por tanto, la desproporción de manera exorbitante se produce, a mi juicio, cuando la parte arrendataria debe de seguir asumiendo la renta inicialmente pactada –que no es poca– cuando, por un lado, su actividad se ha paralizado por una causa no imputable a la propia arrendataria y, por otro lado, se ha reducido su facturación en más de la mitad de lo que estaba previsto, haciendo matemática y empresarialmente inviable que se continúe con dichas condiciones contractuales. Precisamente para estas situaciones existe la cláusula rebus sic stantibus, ya que a través de la misma la parte arrendataria puede promover la revisión de las condiciones contractuales, solicitando una rebaja temporal de la renta que se adapte a las circunstancias que han aparecido. C) El último requisito necesario para la apreciación de la cláusula es la subsidiaridad. Es decir, que no se pueda solucionar el conflicto de ningún otro modo que a través de la revisión del contrato con base en la aplicación de la cláusula rebus. Es evidente, en nuestro caso, que las partes no están dispuestas a dar por terminado el contrato y suscribir uno nuevo, o modificar algún extremo del mismo. Ni desde el punto de vista de la entidad arrendadora del local, en tanto en cuanto pretende ejecutar el aval a primer requerimiento y cobrar las cantidades que le adeuda la arrendataria, ya que para ello requiere de la existencia de un contrato, y que la arrendataria incumpla. Ni tampoco desde el punto de vista de la entidad arrendataria, ya que si se estima la demanda que 37 pretende interponer con base en la meritada cláusula, podrá obtener una reducción en la renta durante un período de tiempo importante, lo cual evitará cualquier incumplimiento y posterior desahucio, además de que podrá empezar a obtener beneficios económicos al hacer frente a una renta más baja. 3.5.- El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Otra de las posibles vías de actuación por las que podría haber optado la arrendataria en el presente supuesto consiste en solicitar la aplicación de lo previsto en el Real Decretoley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Lo recogido en el mismo puede ser de interés. Así, en el artículo 1 del RDL 15/2020, se da la posibilidad a ciertos arrendatarios de solicitar una moratoria en el pago de la renta arrendaticia; en concreto, cuando la entidad arrendadora sea “(…)una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 (…)”; moratoria que, si es solicitada de acuerdo con los requisitos exigidos, no puede ser denegada por el arrendador, siempre y cuando no hayan alcanzado las partes con carácter previo un acuerdo de moratoria o una reducción de la renta. Como veníamos diciendo, además de cumplir los requisitos mencionados previamente, la solicitud deberá hacerse en el plazo de un (1) mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto –es decir, desde el 23 de abril de 2020– , aplicándose automáticamente, y afectando al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, tal y como establece el segundo punto del precitado artículo: “2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a 38 partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”. Grandes ventajas supone, grosso modo, para los arrendatarios lo recogido en el presente RDL. Sin embargo, y como podemos apreciar, su aplicación precisa la concurrencia de numerosos requisitos. Y si ya hemos hablado de los requisitos relacionados con la condición que debe reunir la arrendadora y del tiempo para solicitar la moratoria, no obstante, nada hemos dicho aún acerca de qué requisitos debe reunir la arrendataria. Y es que el artículo 3 del propio RDL 15/2020 recoge a su vez para la arrendataria una serie de condiciones, distinguiendo en función de si el arrendatario es legalmente considerado un autónomo o una pyme. En lo que concierne a los autónomos, no vamos detenernos en ellos, ya que carece de relación con nuestro caso. En lo que a nuestro supuesto se refiere –aun cuando no disponemos de la documentación de la empresa en cuestión– estaríamos, en todo caso, ante una pyme. Con respecto a las mismas expone el artículo 3.2 que: “ 2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme: a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”. Como podemos apreciar, en primer término se exige que dicha empresa no supere los límites recogidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Dichos límites son: “a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones 39 de euros. c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior”. En segundo lugar, que la actividad económica de la pyme haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, situación que se da en nuestro caso, como en muchos otros. Véase que lo dispuesto en el artículo 10.1 del precitado RD 463/2020 afectó de lleno a la entidad arrendataria de nuestro caso, ya que su actividad económica no se encontraba afecta a ninguna de las que estaban permitidas en aquel entonces –es evidente que los productos de bisutería y moda no se caracterizan por ser de primera necesidad– : “ 1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio”. Por último, nos encontramos con la última cláusula, que recoge una excepción a lo anterior y que impone, a su vez, nuevos requisitos: “c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”. Aunque sí es cierto que de ningún modo nuestro caso se subsume dentro de este apartado, creo que es importante aprovechar la ocasión para de algún modo criticar las condiciones tan estrictas del mismo. Se da la posibilidad de acogerse a la moratoria a aquellas pymes que no hayan visto suspendida su actividad de conformidad con el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, siempre y cuando acrediten una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento de al menos un 40 75%. Cuando hablo de condiciones estrictas, me lo parece desde mi humilde punto de vista, la exigencia de que para poder recibir el beneficio del aplazamiento –que no de la condonación de la deuda– se tenga que producir una reducción del 75% en los ingresos de la empresa en cuestión. Dicha exigencia del 75%, a mi juicio, se sitúa como absolutamente desmesurada, más teniendo en cuenta que es un requisito mínimo. No estamos hablando de una reducción en la facturación al 50%, lo cual ya representa un perjuicio bastante grave para cualquier empresa, y más si la misma es una pyme, la cual probablemente no disponga de un colchón tan amplio con respecto a otras grandes entidades, que quizás sí pueden permitirse el ver reducida su facturación en un 50% sin necesidad de entrar en la ruina económica. A lo que voy es a la practicidad de la medida, y a que si una de las principales finalidades del RDL 15/2020, tal y como expone su preámbulo, es la de dotar de ayudas a los autónomos y las pymes, probablemente lo más conveniente no sea esperar a que dichas pymes desaparezcan, sino que se les debió dar la posibilidad de acogerse a beneficios como el de la simple moratoria en el pago de la renta, que, repito, no es el de una condonación de la deuda, de una manera más sencilla y no tan burocrática 27 , sin esperar a que se encontraran en situaciones límite, en términos de pérdidas económicas. Para terminar, y volviendo nuevamente a relacionar nuestro caso con lo dispuesto en el presente RDL 15/2020, es claro y palmario que se descarta la posibilidad de que la misma pueda acogerse a la moratoria recogida en el mismo. No es menos cierto que se cumplen prácticamente todos los requisitos exigidos legalmente, salvo uno, y es el 27 Se hace alusión al artículo 4 del RDL 15/2020, sobre la acreditación de los requisitos: “El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado”.