L'oferta de lloguer a la ciutat de Barcelona

47 AGUSTI JOVER Economista. Gerent administrador de PROMO Assessors Consultors, S.A. L’OFERTA DE LLOGUER A LA CIUTAT DE BARCELONA PAPERS. REGIÓ METROPOLITANA DE BARCELONA núm. 29, febrer 1998, pàgs. 47-54 ´ 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 47 SUMARI 1. Sinopsi 2. L’oferta d’habitatge de lloguer durant el tercer trimestre de 1997 2.1. Volum de mercat 2.2. Lloguer contractual 2.3. Superfície 2.4. Lloguer per metre quadrat 2.5. Resultats als barris i districtes 2.6. Qui lloga, què lloga i com lloga 3. L’estoc d’habitatge principal ocupat a la ciutat de Barcelona 3.1. Un terç dels habitatges ocupats són de lloguer 3.2. Un estoc de lloguer en declivi 3.3. Una baixa mobilitat, tot i ser superior a la de l’habitatge en propietat 3.4. Una inadequació del parc de lloguer als requeriments de la demanda L’article caracteritza el parc d’habitatges i el mercat de lloguer a la ciutat de Barcelona, analitzant variables com els lloguers mitjans o les superfícies dels habitatges als diferents districtes. Una oferta que suposa el 37% del mercat immobiliari a la ciutat i que es caracteritza per l’antiguitat de les unitats, amb el 85% d’habitatges amb més de 25 anys. Aquest risc de degradació del parc fa pensar en dues conseqüències previsibles: que sigui orientat cada vegada cap a públics amb menys poder adquisitiu i que basculi cap al mercat de venda, amb el tancament d’aquesta via d’entrada al mercat de l’habitatge. L’estoc de pisos en lloguer constitueix un terç dels habitatges principals ocupats i no es tracta doncs d’un règim amb incidència marginal. Tot i així, el nombre d’habitatges ocupats en lloguer disminueix de forma constant durant els darrers vint anys i encara que l’oferta, els fluxos d’entrada, augmenta de forma sostinguda, els fluxos de sortida tenen una magnitud superior. Es tracta, finalment, d’un mercat polaritzat per uns usuaris joves que concentren tota la mobilitat i unes famílies protegides per la congelació de rendes i els contractes indefinits. La conservació i millora d’aquest parc precisa d’una política de rendes definida i d’un millor tractament fiscal de les obres de rehabilitació. El artículo caracteriza el parque de viviendas y el mercado de alquiler en la ciudad de Barcelona analizando variables como los alquileres medios o las superficies de las viviendas en los diferentes distritos. Una oferta que supone el 37% del mercado inmobiliario en la ciudad y que se caracteriza por la antigüedad de las unidades, con el 85% de viviendas con más de 25 años. Este riesgo de degradación del parque hace pensar en dos consecuencias previsibles: que sea orientado cada vez hacia públicos con menos poder adquisitivo y que bascule hacia el mercado de venta, con el cierre de esta vía de entrada al mercado de vivienda. Las viviendas en alquiler constituyen un tercio de las viviendas principales ocupadas y no se trata de un régimen con incidencia marginal. De todas maneras, el número de viviendas ocupadas en alquiler disminuye de forma constante durante los últimos veinte años y aunque la oferta, los flujos de entrada, aumenta de forma sostenida, los flujos de salida tienen una magnitud superior. Se trata, finalmente, de un mercado polarizado por unos usuarios jóvenes que concentran toda la movilidad y unas familias protegidas por la congelación de rentas y los contratos indefinidos. La conservación y mejora de este parque precisa de una política de rentas definida y de un tratamiento fiscal adecuado de las obras de rehabilitación. L’article caractérise le parc de logement et le marché du loyer à la ville de Barcelona en analysant les variables comme les loyers moyens ou les surfaces des grands logements des différent districts. Une offre qui suppose 37% du marché immobilier de la ville et qui se caractérise par l’ancienneté des unités avec 85% de logements de plus de 25 ans. Ce risque de dégradation du parc permet de prévoir deux conséquences: qu’il soit orienté vers un public avec un bas pouvoir acquisitif et qu’il bascule vers le marché de la propiété avec la fermeture de cette voie d’entrée au marché du logement. Le stock de logements en location constitue un tiers des principaux logements occupés et, par conséquent, il ne s’agit pas d’un régime d’incidents marginaux. Malgré tout, le nombre de logements en location diminue de façon constante durant les 20 dernières années et, malgré que l’offre et les flux de rentrée augmentent de façon soutenue, les flux de sortie ont une grandeur supérieure. Il s’agit finalement, d’un marché polarisé par de jeunes usagers qui concentrent toute la mobilité et par des familles protégées par la congélation des revenus et par les contrats indéfinis. La conservation et l’amélioration de ce parc précise d’une politique de revenus définie et d’un meilleur traitement fiscal des oeuvres de réhabilitation. This article discusses the housing stock and rental market in the city of Barcelona, analysing variables such as mean rental and the size of homes in different districts. Rented accommodation accounts for 37% of the property market in the city, and the sector is characterised by the age of the homes, with some 85% over 25 years old. The risk that the rented stock will become progressively degraded leads to the consideration of two possible consequences: that rental properties will be offered to increasingly less affluent social groups, and that a certain proportion will move into the sales market, with the consequent closure of this form of entering the housing market. The housing stock in the rental sector represents a third of occupied first residences, and is, therefore, of considerable importance. However, the number of rented homes has been decreasing constantly over the last twenty years. Although the supply, that is the number of new homes coming into this market, is continuously increasing, the number of homes being removed is greater. It is a market composed of two dominant groups: young people, who represent all the mobility in the sector, and households whose homes are protected by indefinite contracts and rent control. The need to ensure the proper maintenance and improvement of this stock calls for a policy on controlled rents and an improvement in the fiscal treatment of investment in renovation. ABSTRACTS 48 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 48 49 auguren tensions de futur a les quals no s’hi veu voluntat de resposta. 2. L’oferta d’habitatge de lloguer durant el tercer trimestre de 1997 2.1. Volum de mercat Durant el tercer trimestre de 1997, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha registrat 2.822 contractes de lloguer d’habitatges ubicats a Barcelona ciutat. Malgrat que el tercer trimestre no hagi estat expansiu, el volum del mercat durant els tres primers trimestres de l’any assoleix 9.323 contractes, amb un augment del 2% en relació amb el mateix període de l’any anterior. Així doncs, el volum de mercat de lloguer de l’any 1997 se situa a l’entorn dels 13.000 habitatges, xifra que mostra la tendència creixent iniciada l’any 1989, en què el volum de mercat era de 8.000 habitatges. La present explotació estadística dels contractes de lloguer registrats a la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona s’ha fet a través d’un sistema d’informació geogràfica que permet visualitzar els resultats i facilita la consulta. Actualment, aquesta estadística es pot examinar gratuïtament a la seu de la Cambra. La vinculació dels expedients registrats a un punt concret de la ciutat suposa un procés de depuració que redueix la mostra del tercer trimestre a 2.322 contractes de lloguer (taula 1). AGUSTI JOVER L’OFERTA DE LLOGUER A LA CIUTAT DE BARCELONA 1. Sinopsi L’oferta d’habitatge de lloguer a Barcelona representa el 37% del mercat immobiliari contra el 12% de compra d’habitatge nou i el 51% de compra d’habitatge usat. Aquesta és una estimació feta a partir d’informació de mercat (lloguer i compravenda d’habitatge nou) i d’informació sobre l’impost de transmissions patrimonials que correspon a segones i ulteriors transmissions d’habitatges. Aquesta informació fiscal no equival a informació de mercat, però és la millor aproximació avui disponible. Barcelona oferta un volum creixent d’habitatges de lloguer amb presència a tots els districtes de la ciutat. El lloguer mitjà s’acosta a les 60.000 pessetes. i el ventall de preus mostra diversos barris amb mitjana de lloguer per sota les 50.000 i alguns barris de la zona alta amb lloguers que superen les 100.000 pessetes. La banda mitjana i baixa dels lloguers està lluny de la mensualitat que hauria de pagar una família per la compra d’un habitatge mitjançant hipoteca. Els lloguers contractats evolucionen negativament des de 1993 fins a 1996, any en què s’atura la caiguda per entrar en una etapa d’estancament en la qual els lloguers evolucionen positivament però per sota la taxa d’inflació. Els habitatges ofertats són majoritàriament antics (el 85% té més de 25 anys d’antiguitat), d’una superfície mitjana de 70 m2, inferior a la superfície mitjana de l’habitatge nou, i és raonable pensar que constitueixi en bona part una bossa d’habitatges mancats del manteniment, la rehabilitació i el confort necessaris. Malgrat la falta de qualitat, el preu compensa a qui no pot accedir a un habitatge de compra o a qui escull un habitatge per resoldre una situació transitòria. Aquest perfil de demanda explica la superior mobilitat de les famílies en habitatge de lloguer en relació amb les que en són propietàries. El risc actual és el de mantenir i accelerar la decrepitud d’un parc orientant-lo cap a bosses socials cada cop més marginals, i també el de posar-lo en venda i tancar progressivament aquesta porta d’entrada al mercat de l’habitatge. Ambdues inèrcies Trimestre Districte I II III Total 1. Ciutat Vella 353 370 293 1.016 2. L’Eixample 648 715 619 1.982 3. Sants-Montjuïc 295 315 263 873 4. Les Corts 83 83 86 252 5. Sarrià-Sant Gervasi 273 233 213 719 6. Gràcia 309 278 264 851 7. Horta-Guinardó 215 219 181 615 8. Nou Barris 149 149 104 402 9. Sant Andreu 117 157 107 381 10. Sant Martí 255 225 192 672 TOTAL 2.697 2.744 2.322 7.763 Taula 1. Contractes de lloguer registrats a la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, 1997 ´ 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 49 En termes nominals, el lloguer d’avui és igual al lloguer de mitjans de 1991, mentre que en termes reals, el lloguer d’avui és equivalent al lloguer de mitjans de 1989. Entre aquelles dates i l’actualitat s’ha produït una punta de preus que posa de manifest l’evolució cíclica dels lloguers. La rigidesa i l’opacitat del mercat amplifiquen les tensions d’un bé de consum. Convé actuar per reduir al màxim l’efecte pervers d’aquests factors. L’evolució actual del preu del lloguer als districtes presenta comportaments molt diferenciats. El capdavanter és Ciutat Vella tant si comparem l’evolució interanual trimestral o l’acumulada. El segueix el districte de l’Eixample, que malgrat que durant el tercer trimestre va tenir un lleuger increment, l’acumulat interanual el situa en segon lloc. Pel que fa als districtes amb rendes en franca disminució trobem les Corts (–12%) i Nou Barris (–7%). Per primer cop, Ciutat Vella deixa de ser el districte amb lloguers més baixos, posició que ara correspon a Sants-Montjuïc. Aquest fet confirma la tendència a l’homogeneïtzació del preu del lloguer a Barcelona: la relació de 2 a 1 entre el districte més car i el més barat de la ciutat queda lluny de l’actual 1,68 assolit durant el tercer trimestre. 2.3. Superfície El creuament entre contractes de lloguer i superfícies dels habitatges redueix la mostra del tercer trimestre de 1997 a 1.666 expedients que garanteixen la distribució per districtes i la fiabilitat dels resultats obtinguts. La superfície mitjana dels habitatges llogats durant el tercer trimestre va ser de 70 m2i la mitjana dels tres primers trimestres de l’any, de 71 m2(taula 3). Ens movem per tant a l’entorn dels 70 m2, que és la tònica d’anys anteriors. De fet, a mitjans de la dècada anterior, la superfície mitjana s’apropava als 80 m2i observem una constant evolució cap a la reducció de la superfície, que des de 1994 es manté molt propera als 70 m2. Els districtes l’Eixample, Sarrià-Sant Gervasi i les Corts són els que avui sobrepassen la superfície mitjana de Barcelona. 50 La presència del mercat de lloguer a tots els districtes és desigual, però manté una distribució molt constant a excepció de Ciutat Vella, on el lloguer va guanyant clarament quota de mercat. Aquesta distribució territorial del mercat de lloguer és una constant històrica subjecta a evolució en la qual la tendència sempre és la pauta i on difícilment es produeixen comportaments erràtics. 2.2. Lloguer contractual El lloguer mensual mitjà dels contractes registrats durant el tercer trimestre és de 59.837 pessetes (taula 2). Només tres districtes superen la mitjana de Barcelona: Sarrià-Sant Gervasi, les Corts i l’Eixample. Aquesta és una pauta ja clàssica del mercat de Barcelona. El mercat no solament ha abandonat la tendència a la baixa iniciada l’any 1993, sinó que manté un comportament estable. Recordem la mitjana de lloguer del primer i el segon trimestre de 1997 (59.561 i 59.657 pessetes, respectivament). El resultat acumulat de la mitjana de renda durant els tres primers trimestres de 1997 se situa gairebé un 1% per sobre del nivell acumulat de l’any anterior. En termes reals, doncs, el lloguer mitjà ha disminuït l’1%. Cal remarcar l’actual estabilitat de preus com a expressió d’un mercat que s’ha dotat de les condicions necessàries per fer possible un equilibri oferta-demanda. Trimestre Districte I II III Total 1. Ciutat Vella 48.441 46.097 49.633 47.931 2. L’Eixample 67.049 67.546 66.709 67.122 3. Sants-Montjuïc 49.780 52.241 49.301 50.524 4. Les Corts 69.468 74.677 82.615 75.670 5. SarriàSant Gervasi 89.991 88.395 80.053 86.530 6. Gràcia 55.614 56.541 57.253 56.425 7. Horta-Guinardó 51.980 49.729 53.226 51.545 8. Nou Barris 51.292 56.066 52.511 53.377 9. Sant Andreu 47.671 51.388 53.141 50.739 10. Sant Martí 52.904 53.634 52.540 53.045 TOTAL 59.561 59.657 59.837 59.678 Taula 2. Lloguer mitjà dels contractes registrats a Barcelona el 1997 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 50 51 els augments com les disminucions són més suaus i territorialment més equilibrats. Augmenten preus Sarrià-Sant Gervasi (+ 3%), Gràcia (+ 3%), Ciutat Vella (+ 3%), l’Eixample (+ 2%) i Sant Martí (+ 1%). Les disminucions són més destacables i corresponen a les Corts (–8%), Sant Andreu (–7%), Nou Barris i Sants-Montjuïc (–5%). 2.5. Resultats als barris i districtes A continuació s’acompanya la taula 5, amb els criteris analitzats amb resultats desagregats dels districtes i barris de Barcelona i referits tant al tercer trimestre com a l’acumulat dels tres primers trimestres de l’any. 2.6. Qui lloga, què lloga i com lloga L’oferta de lloguer ha quedat limitada a la iniciativa privada. El 60% de l’oferta d’enguany correspon a habitatges de propietat vertical, mentre que el 40% restant correspon a propietat horitzontal. La tendència actual apunta a la propietat vertical com a creixent font de subministrament d’oferta de lloguer. El període 1994-1995 representava el 55% i l’any 1996 el 59%. La propietat vertical oferta habitatge antic mentre que la propietat horitzontal oferta habitatge més recent (taula 6). 2.4. Lloguer per metre quadrat El lloguer mitjà per metre quadrat a Barcelona ciutat durant el tercer trimestre de 1997 va ser de 911 pessetes, resultat que supera les 906 ptes./m2del primer trimestre i les 889 ptes./m2del segon trimestre. Malgrat la recuperació del preu del lloguer per metre quadrat, la comparació amb el mateix trimestre de l’any anterior denota una pèrdua nominal del 2,5%, fet que es deu a la punta de preus que es va produir circumstancialment durant el tercer trimestre de 1996. La comparació dels tres trimestres acumulats mostren un creixement nominal zero i una pèrdua real equivalent a la taxa d’inflació (taula 4). Dels districtes, destaquen per sobre la mitjana de Barcelona, les Corts, Sarrià-Sant Gervasi i Nou Barris, tot i que aquest darrer sembla aproximar-se a una posició intermèdia. La posició d’aquests tres districtes per sobre la mitjana de Barcelona no és un fet conjuntural, sinó una pauta de comportament del mercat. Històricament, però, la posició relativa dels districtes ha variat substancialment tant per la diferent evolució dels lloguers com per la diferent incidència de la reducció de les superfícies. Pel que fa a la variació interanual del preu per metre quadrat per districtes, durant el tercer trimestre van registrar evolució positiva Horta-Guinardó, les Corts i Ciutat Vella. La variació interanual dels tres trimestres acumulats reflecteix un panorama diferent ja que tant Trimestre Districte I II III Total 1. Ciutat Vella 70 68 62 67 2. L’Eixample 81 84 82 82 3. Sants-Montjuïc 58 63 59 60 4. Les Corts 80 72 73 75 5. SarriàSant Gervasi 88 89 80 86 6. Gràcia 66 64 67 66 7. Horta-Guinardó 62 62 62 62 8. Nou Barris 59 60 62 60 9. Sant Andreu 64 62 65 64 10. Sant Martí 60 61 63 61 TOTAL 71 72 70 71 Taula 3. Superfície mitjana dels habitatges llogats a Barcelona durant l’any 1997 Trimestre Districte I II III Total 1. Ciutat Vella 839 758 857 815 2. L’Eixample 883 855 877 871 3. Sants-Montjuïc 860 852 870 860 4. Les Corts 943 981 1.188 1.041 5. SarriàSant Gervasi 1.114 1.119 1.079 1.105 6. Gràcia 935 959 916 937 7. Horta-Guinardó 888 865 900 883 8. Nou Barris 903 1.000 974 957 9. Sant Andreu 810 838 797 818 10. Sant Martí 873 884 870 876 TOTAL 906 889 911 902 Taula 4. Lloguer mitjà per metre quadrat a la ciutat de Barcelona, 1997 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 51 52 III Trimestre Acumulat I a III trimestre Districte Barri Renda mitjana m2Renda/m2Renda mitjana m2Renda/m2 1. Ciutat Vella 49.633 62 857 47.931 67 815 1.1. Barceloneta 36.451 40 925 36.235 38 993 1.2. Parc 52.287 75 834 49.416 70 835 1.3. Gòtic 62.600 70 940 59.392 85 804 1.4. Raval 47.309 60 823 45.450 66 759 2. L’Eixample 66.709 82 877 67.122 82 871 2.1. Sant Antoni 57.802 85 763 57.750 79 797 2.2. Esquerra Eixample 69.653 80 900 67.541 80 892 2.3. Dreta Eixample 80.098 101 838 83.308 106 852 2.4. Estació Nord 64.744 76 839 65.122 77 841 2.5. Sagrada Família 53.239 61 1.007 54.922 64 928 3. Sants-Montjuïc 49.301 59 870 50.524 60 860 3.1. Poble Sec 46.848 55 854 45.591 56 852 3.2. Montjuïc 47.000 50 893 45.570 55 964 3.3. Zona Franca-Port 40.000 88 457 51.361 62 833 3.4. Font de la Guatlla 46.750 59 746 54.052 67 855 3.5. Bordeta-Hostafrancs 49.534 57 849 48.503 63 787 3.6. Sants 51.374 61 899 53.377 61 878 4. Les Corts 82.615 73 1.188 75.670 75 1.041 4.1. Les Corts 78.965 69 1.203 70.087 71 1.030 4.2. Pedralbes 107.500 104 1.081 111.468 100 1.110 5. Sarrià-Sant Gervasi 80.053 80 1.079 86.530 86 1.105 5.1. Sant Gervasi 77.704 81 1.070 82.792 86 1.082 5.2. Sarrià 90.910 71 1.126 103.905 84 1.237 5.3. Les Planes 72.833 91 951 71.643 85 869 6. Gràcia 57.253 67 916 56.425 66 937 6.1. Gràcia 57.542 66 923 56.194 66 942 6.2. Vallcarca 55.422 69 858 57.571 68 903 7. Horta-Guinardó 53.226 62 900 51.545 62 883 7.1. Guinardó 55.131 67 852 53.634 65 874 7.2. Horta 50.801 54 974 48.508 57 919 7.3. Vall d’Hebron 53.396 66 862 51.999 68 815 8. Nou Barris 52.511 62 974 53.377 60 957 8.1. Vilapicina-Turó Peira 51.077 66 894 53.432 64 899 8.2. Roquetes-Verdum 53.945 58 1.059 53.605 57 1.020 8.3. Ciutat Meridiana – – – 38.750 59 583 9. Sant Andreu 53.141 65 797 50.739 64 818 9.1. Sagrera 54.196 70 750 52.132 68 804 9.2. Congrés 51.331 60 1.052 49.386 63 872 9.3. Sant Andreu 53.922 64 843 51.714 62 859 9.4. Bon Pastor 82.500 64 714 54.840 58 761 9.5. Trinitat Vella 34.339 57 600 37.813 56 664 10. Sant Martí 52.540 63 870 53.045 61 876 10.1. Fort Pius 55.275 79 773 63.382 73 963 10.2. Poble Nou 47.922 63 822 49.083 62 803 10.3. Besòs 68.429 68 1.034 60.395 63 978 10.4. El Clot 53.684 60 891 53.209 59 904 10.5. Verneda 55.975 68 887 59.789 67 883 TOTAL 59.837 70 911 59.678 71 902 Taula 5. Lloguer mitjà, superfície i lloguer per metre quadrat durant l’any 1997 a la ciutat de Barcelona 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 52 53 La propietat vertical oferta lloguers un 12% per sota la mitjana de Barcelona, mentre que la propietat horitzontal ho fa un 14% per sobre. Aquestes dades, relatives a 1996, marquen una clara diferència que evoluciona cap a la convergència. De fet, les diferències de rendes dels anys vuitanta entre ambdós règims de propietat eren molt superiors. Ara, cada cop més tendeixen a aproximar-se malgrat que la distància és notable. L’antiguitat del parc ofertat pot ser la principal explicació a aquesta diferència de rendes. Principal, però no única: el comportament en matèria de rendes de la propietat horitzontal és marcadament cíclic, mentre que la propietat vertical tendeix a reduir la magnitud de la fluctuació. Això significa que la propietat vertical (més propera a l’activitat empresarial) dóna prioritat a l’estabilitat de l’ingrés a mig i llarg termini, mentre que la propietat horitzontal otorga preferència al preu d’oportunitat a curt termini i assumeix riscos superiors. Convé no perdre de vista els perfils dels ofertants i el seu tarannà a l’hora d’adoptar mesures tendents a fomentar l’oferta de lloguer. 3. L’estoc d’habitatge principal ocupat a la ciutat de Barcelona Fins aquí hem parlat del flux d’oferta d’habitatges de lloguer que entren en el mercat. A les pàgines següents farem alguna referència a l’estoc d’habitatge de lloguer de Barcelona. Malgrat la importància dels efectes de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans, l’abast de la present ponència està focalitzat més sobre els fluxos que sobre l’estoc, raó per la que no s’aborda l’esmentada llei. 3.1. Un terç dels habitatges ocupats són de lloguer L’estoc d’habitatges de lloguer a la ciutat de Barcelona té un pes molt rellevant ja que representa un terç dels habitatges principals ocupats, segons dades del Cens d’Habitatges de 1991 (taula 7). Parlar del lloguer d’habitatge a Barcelona no és parlar d’un règim amb incidència marginal. En això, Barcelona és diferent a Madrid i altres ciutats del país, on el lloguer es manté sempre per sota del 20% del parc ocupat. 3.2. Un estoc de lloguer en declivi El nombre d’habitatges ocupats en règim de lloguer a la ciutat de Barcelona disminueix de manera constant durant els darrers 20 anys. L’any 1970, 6,2 de cada 10 habitatges ocupats ho eren en règim de lloguer, mentre que el 1981 la proporció s’havia reduït a 4,6 i el 1991 havia davallat fins a 3,6. En termes relatius, la davallada del lloguer s’accentua durant el decenni 1970-1981 (quan la promoció d’habitatges en venda assoleix nivells màxims), però en valors absoluts la pèrdua es concentra en el decenni 1981-1991 (quan el parc ocupat no creix). Anteriors a 19211951Posteriors a TOTAL 1921 1950 1970 1970 Propietat vertical 40% 34% 22% 4% 100% Propietat horitzontal 12% 14% 41% 33% 100% Taula 6. Antiguitat dels habitatges llogats l’any 1996 a la ciutat de Barcelona Propietat Lloguer Altres Total 1970 155.708 290.954 20.201 466.863 1981 287.153 268.881 23.797 579.831 1991 354.477 205.182 16.981 576.640 Font: Cens d’Habitatges. Taula 7. Habitatges principals ocupats a Barcelona ciutat 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 53 54 3.3. Una baixa mobilitat, tot i ser superior a la de l’habitatge en propietat Entre 1981 i 1991, l’estoc d’habitatges de lloguer s’ha reduït a un ritme de 6.400 habitatges/any, molt per sobre dels 2.200 que es van perdre entre 1970 i 1981. Avui continuem perdent estoc de lloguer malgrat que l’oferta, és a dir, els fluxos d’entrada, augmentin de manera sostinguda. Els fluxos de sortida tenen una magnitud superior. En tot cas, la pèrdua en el darrer decenni no tindrà la importància de la del decenni anterior. Així doncs, l’evolució negativa de l’estoc d’habitatges de lloguer es caracteritza avui per ser resultant de fluxos importants d’entrada i sortida amb una rotació mitjana anual del 7% i una rotació del parc de 14 anys. Tot i que la rotació del mercat de lloguer supera el 4,65% de mobilitat del parc en propietat, encara està lluny de les taxes de mobilitat d’un mercat de lloguer eficient, i la principal explicació d’aquesta baixa mobilitat és el pes d’un submercat de lloguer històricament congelat en el qual la mobilitat és nul·la. El recent treball Dinàmiques residencials a la ciutat de Barcelona, de Joan Ràfols, informa amb més precisió sobre la mobilitat de les famílies. Un dels aspectes que destaca l’autor és la propensió a traslladar-se de les famílies que sent arrendatàries es mouen cap a un altre habitatge en arrendament a la ciutat de Barcelona (migració interna). També assenyala que en el marc de la mobilitat externa, les famílies arrendatàries tendeixen a esdevenir propietàries a municipis de l’entorn de Barcelona. En ambdós casos, la mobilitat aniria referida a població de fins a 35 anys. A partir d’aquesta aportació de J. Ràfols podem concloure que l’actual mobilitat anual del 7% en el mercat de lloguer no es produeix de manera general sobre tot el parc, sinó que és el resultat d’un mercat de gent jove que concentra tota la mobilitat enfront d’un estoc de famílies arrendatàries, protegides per una congelació de rendes i contractes indefinits, gens propenses a cambiar d’habitatge 3.4. Una inadequació del parc de lloguer als requeriments de la demanda Segons l’estudi Situación de la vivienda en alquiler, realitzat l’any 1989 pel MOPU, l’estoc d’habitatge de lloguer amb contractes anteriors a 1985 representava el 89% del parc de lloguer. Es tracta del principal contingent d’habitatges de lloguer, el manteniment, la conservació i no diguem ja la rehabilitació dels quals constitueix l’assignatura pendent. Assignatura que no pot aprovar-se sense definir una suficient política de rendes i un adequat tractament fiscal de les obres de millora i rehabilitació. Els lloguers de la ciutat tendeixen a uniformitzar-se en funció d’un element comú, que és l’exclusivitat de Barcelona. El preu tendeix doncs a evolucionar amb independència de les condicions d’habitabilitat i de confort de l’habitatge i de les de seguretat i higiene de l’edifici. La millora urbanística de la ciutat i, en especial, dels barris més degradats, ha afavorit aquesta aproximació de preus articulada en bona part per l’increment de preus dels barris més degradats que molts cops no ha anat acompanyat d’una millora de les condicions físiques i funcionals dels habitatges. Un segon nivell d’inadequació ve determinat per l’estretor dels 70 m2de superfície mitjana dels habitatges ofertats en arrendament. La mobilitat cap a la propietat també té una raó de ser en la manca d’espai suficient per a una família integrada per més d’una generació. En tot cas, quan una família creix i es consolida econòmicament, la balança entre llogar i comprar tendirà a decantar-se cap al segon cas. 04-AGUSTI JOVER 5/10/98 10:40 Página 54