Activitat immobiliària a Lleida (1979-1989)

Documents d'hiiisi Geogrilica 25, 1994 15-36 Activitat immobiliiria a Lleida (1 9791 989) Carme Bellet Sanfeliu Universitat de Lleida Resum L'article analitza el cicle immobiliari d'una ciutat mitjana catalana, Lleida (120.000 habitants), al llarg dels anys 80. Les característiques del cicle i I'impacte espacial de l'activitat es relacionen amb la política desenvolupada a diverses escales (de la local a I'estatal) i amb l'actuació del promotor immobiliari, que es presenta com un agent urbi decisiu. Les línies de planejament i d'inversió de capital públic en sbl urbi, inversió que es concentra sobretot en moments de crisi, defineixen les irees de futura inversió del capital privat i les característiques generals del paisatge de nova creació. L'actuació del promotor immobiliari és, en principi, dirigida pel comportament de la demanda i les diverses polítiques urbanes. Ambdós factors influiran en el ritme del cicle immobiliari, la localització i el tipus d'actuació del promotor. La crisi immobiliiria de la meitat dels 70 i el tipus de demanda que pressiona sobre el darrer ((boom)) del final dels 80 (demanda més solvent que demana qualitat) són, juntament amb els elevats preus del sbl, els responsables directes de la concentració del mercat de la promoció en el sector més professional. Aquest és el gran protagonista de la producció d'habitatge durant els darrers 80 davant la prictica absencia de promoció pública. Resumen. Actiuidad inmobiliaria en Lérida (1979-1989) El articulo analiza el ciclo inmobiliario de una ciudad media catalana, Lérida (120.000 habitantes), durante 10s años 80. Las características del ciclo y el impacto espacial de la actividad se relacionan con la política urbana desarrollada a diferentes escalas (de la local a la estatal) y con la actuación del promotor inmobiliario que se presenta como un agente urbano decisivo. Las lineas de planeamiento e inversión de capital públic0 en suelo urbano, inversión que se concentra sobre todo en momentos de crisis, definen las áreas de futura inversión del capital privado y las caracteristicas generales del paisaje de nueva creación. La actuación del promotor inmobiliario viene en principio dirigida por el comportamiento de la demanda y las diversas políticas urbanas. Ambos factores influirán en el ritmo del ciclo inmobiliario, la localización y el tip0 de actuación del promotor. La crisis inmobiliaria de mediados de 10s 70 y el tip0 de demanda que presiona sobre el último ~boomr de finales de 10s 80 (demanda mh solvente que pide calidad) son, junto con 10s elevados precios del suelo, 10s directos responsables de la concentración del mercado de la promoción en el sector mis profesional. Este será el gran protagonista de la producción de viviendas durante 10s últimos años de 10s 80 ante la práctica ausencia de la promoción pública. 16 Documents d'AnUisi Geogrifica 25, 1994 Carme Bellet Sanfeliu Resumk. Actiuité immobiliPre d Lleida (1979-1989) L'article analyse le cycle immobilier de Lleida, ville catalane moyenne, de 120.000 habitants, pendant les années 80. Les caractéristiques du cycle et ses conséquences spatiales sont en étroites relations avec les politiques développées A différentes échelles (locale, régionale, nationale) et l'action des promoteurs immobiliers qui se présentent comme un acteur urbain décisif. Les directions de la planification urbaine et I'investissement de capital public en sol urbain, investissement qui se concentre surtout en moment de crise, définissent les zones d'investissement htur du capital privé ainsi que les caractéristiques générales des nouveaux paysages urbains. Les décisions des agents immobiliers dépendent en principe du comportement de la demande et des politiques urbaines. Ces deu~ facteurs ont une grande influence sur le rythme du cycle immobilier et sur la localisation et le type de promotion. La crise immobilikre (milieu des années 70), le type de demande qui se donne durant le dernier ~boomn, i la fin des années 80 (demande solvable davantage orientée vers la qualité), et le prix élevé du sol sont directement responsables de la concentration du marché de la promotion dans les secteurs les plus professionnels. Ce secteur sera le grand protagoniste de la production de logements A la fin des années 80, face B l'absence pratiquement totale de la promotion publique. Abstract. Instrument in property in Lleida (1979-1989) The article analyses the property cycle in a medium-sized Catalan city: Lleida (120.000 inhabitants), during the eighties. The characteristics of the cycle and the spatial impact of the activity are related to urban politics at different levels (from local to national) and to the role of developers, who become highly influential urban agents. Planning measures and the investment of public capital in urban sites, which is more common at tirnes of crisis, also define the areas of future investment of private capital and the general characteristics of the newly created urban landscape. The interventions of estate agents respond basically to the behaviour of demand and urban policy. Both factors influence the rhythm of the property cycle, the location and type of intervention of the promotor. The property crisis of the mid-seventies and the type of demand which provoked the latest ((boom)) of the late eighties (more solvent, and therefore quality-demanding) are, together with the high prices of sites, the major reasons for the concentration of the promotion-market in the most professional sector. These were the main agents in housing construction in the late eighties, in the face of almost non-existent public investment. Sumari Introducci6 i marc tebric Conclusions Fonts i línies principals de Ivanilisi Bibliografia Fluctuacions del cicle immobiliari lleidata (1979-1989) Activitat imrnobilihria a Lleida (1979-1989) Documents d'hdlisi Geogrifica 25, 1994 17 was not built in a day. No substantial human settiement ever has beens. Parkes, D.N. i Thrift, N.J. (1980), p. 388. Introducció i marc tebric Aquest article descriu, en línies generals, el comportament de l'activitat immobiliaria a la ciutat de Lleida durant el període 19791989'. Tradicionalment les principals característiques de la dinamica immobiliaria s'han relacionat amb processos econbmics. Aquest enfocament es justifica, en principi, per la forta incidtncia que el sector de la construcció mostra sobre les diverses economies nacionals. Així, i malgrat les evidents repercussions físiques i paisatgístiques que sobre I'estructura urbana té l'activitat immobiliaria, en els estudis tradicionals l'atenció tendeix a centrar-se en les seves diferents implicacions econbmiques (natura, duració i explicació dels cicles) més que no pas en els seus efectes espacials. El treball de Parkes i Thrift (1980) mostra que la practica totalitat de les anilisis que han fet refertncia als cicles de l'edificació cerquen les variables explicatives d'aquests, relacionades, la gran majoria, amb factors econbmicsz. De fet el moviment econbmic i el demogrific han estat considerats, sovint, els principals factors estructurants del creixement urbk ((la relació causal més cPassica de les ciutats és la del'creixement econbmic (augment o creació de l'activitat econbmica), indult internament o externament, que serveix de suport al creixement demogr81c; si el creixement econbmic és prou important pot generar immigració. Ambdós tipus de creixement representen demandes de sbl, infrastructura i habitatges?. Com assenyala el mateix autor, perb, no es tracta d'una relació mecanica: ni el creixement urba es presenta sempre sota aquestes condicions, ni en alguns casos aquesta relació augment econbmic-augment de població porta a un procés de creixement urbi4. L'anilisi concreta dels cicles de l'activitat immobiliaria des de la perspectiva espacial i10 geogrBfica ha prestat atenció (Hoyt 1933, Adams 1970, Whitehand 1972) a una gamma de variables for~a més amplia: tipus de crtdit concedit, 1. De fet i'anilisi mostra els resultats de la investigació duta a terme i presentada com a tesi de llicenciatura el juny de 1992 a Lleida, amb el nom Activitat immobihria i hansfoormacions en elpaisatge urbd. Lleida 1979-1989i dirigida per Joan Vilagrasa i Ibarz. 2. Thomas (1954) i Lewis (1965), per exemple, relacionen les línies d'evolució del sector de la construcci6 amb els inputs econbmics i el moviment poblacionai. 3. Clusa, J. (1987), aEl creixement econbmic i el creixement demogrific com a factor estructurants del creixement urbia, a Diversos Autors (1987), Les ciutatspetites i mitjanes a Catalunya: evolucid recent iproblernritica actual, Barcelona, Institut Cartografic de Catalunya, p. 42. 4. Pensem per exemple, entre moltes d'aitres situacions, que aquest augment es produeixi en un moment en que hi hagi un estoc important d'habitatges i10 extensions de sbl sobrant urbanitzat. 18 Documents d'AnAlisi Geagrafica 25, 1994 Carme Bellet Sanfeliu rendes familiars disponibles, i sobretot la utilització en les monografies locals dels preus de sbl i de l'actuació institucional en matkria de planejament i d'urbanització. Aquest tipus de variables permeten relacionar el ritme de l'activitat del sector de la construcció amb les seves repercussions espacials. Així, per exemple, Whitehand (1972) utilitza el cicle de l'edificació per a analitzar la formació i l'ocupació dels cinturons periferics de la ciutat, en relació amb les rendes de sbl. En moments de crisi immobiliiria els usos institucionals, grans consumidors de sbl, tendeixen a instal.larse en &rees periferiques on els preus són sensiblement inferiors respecte dels de les irees més centrals de la ciutat. La pressió del mercat residencial i l'extensió de la ciutat provocaria, en moments de c(boom), immobiliari, un desplasament dels usos institucionals cap a l'exterior, i formaria, doncs, un nou cinturó perifiric. Més endavant Whitehand (1977) flexibilitzava el seu model introduint tota una skrie de variables que anaven incidint cada cop més en aspectes morfolbgics: línies de fixació, innovació (planejament, tkcniques i materials de construcció), difusió espacial jerirquica i tipus arquitectbnic. Durant els anys setanta la geografia urbana espanyola comensi a recollir aquests tipus d'estudis grhcies als treballs elaborats o dirigits per Horacio Capel i els dirigits per Manuel de Terán. Les diverses histbries de la geografia urbana espanyola (Carreras Verdaguer 1984, Mas Hernández 1989) mostren la importhcia que aquests estudis han donat als temes de propietat immobiliiria, parcel.laci6 urbana, relació entre estructura urbana i estructura socioeconbmica, i política urbanística. L'anilisi morfolbgica rep, perb, un tractament molt més marginal: ((Se llegan a dar datos sobre superficies construidas, alturas, formas del parcelario, pero el interés fundamental reside más en aprehender 10s procesos de apropiación que en entender éstos en relación a las formas urbanas)?. Durant aquests anys la geografia espanyola comensa a recollir en els seus treballs el paper dels agents que, directament o indirecta, intervenen en el procés de producció urbi" L'estudi del comportament i de les actuacions del promotor immobiliari, del propietari urbi, de les associacions de veins i dels polítics locals ajuden sens dubte a explicar l'anilisi sobre el creixement i la transformació urbans. Fonts i línies principals de I'andisi Una de les fonts més utilitzades per a l'anilisi del cicle immobiliari en els estudis urbans és la llictncia d'obres municipal, que aporta una gran riquesa d'in5. Vilagrasa Ibarz (1991), aEl estudio de la morfologia urbana)), Geo-crítica, 92, Barcelona, Universitat de Barcelona. El treball proposa un nou esquema per a analitzar les noves formes urbanes, i introdueix els conceptes de canvi i permantncia que emfasitzen el resultat final de la forma i de I'estructura urbana. G. L'atenció dirigida cap al camp dels agents urbans es relaciona sovint amb la influtncia que sobre la geografia urbana espanyola exerciren els estudis de sociologia urbana marxista francesa. Mentre que els estudis anglosaxons tardarien un xic més cap a la meitat dels vuitanta a incloure aquesta figura. Activitat immobiliiria a Lleida (1979-1989) Documents d'AnUisi Geogrifica 25, 1994 19 formació (promotor, adreCa del promotor, adre~a de I'obra, tipus d'obra, usos del sbl, superfície construi'da, superfície del solar, nombre d'habitatges, fondaria, fa~ana, al~ada.. .). En concret aquí s'utilitzen les llictncies d'obres ((majors)) que fan refertncia a obres de nova planta i obres d'addició que representen un canvi en la vella estructura de la construcció7. El buidatge i tractament de la informació aportada per la llicencia d'obres permet contixer les evolucions del cicle immobiliari de la ciutat, els usos del sbl i les formes que aquestes adopten, l'impacte espacial de l'activitat sobre les diferents zones de la ciutat i l'actuació del promotor immobiliari, que esdevé en aquests processos de creixement i transformació urbans un actor molt destacat. De la interrelació draquestes vies d'anilisi es deriven les línies fonamentals del treball que es presenta: La primera línia relaciona les fluctuacions del cicle immobiliari i la localització de les actuacions del promotor privat. Sembla que el capital privat mostra un interts especial a invertir en la perifiria urbana en moments d'expansió immobilihria, mentre que en moments de recessió, l'activitat es concentra en el centre urba. Aquest tipus de comportament cal, perb, matisar-10 amb els resultats de l'actuació i la inversió del capital públic, concretament en mattries d'urbanització i de planejament. Aquest tipus d'actuacions condiciona, com ja veurem, no només el tipus de promoció que es realitza en cada zona sinó també la concentració de les inversions del promotor privat en els espais en els quals ha invertit el capital públic. Des dlaquesta línia podríem referir-nos als treballs de Whitehand (1972) i de Vilagrasa (1986), que utilitzen el concepte de cccinturó perifiric)) que real~a el paper de les institucions públiques com a orientadores del futur creixement urbh. Mot més a prop del nostre enfocament cal esmentar els treballs d'Alio (1986) sobre Vilafranca del Penedts (anys 18451945), que analitza la relació i localització de la inversió del capital públic i privat en els diferents moments del cicle i l'estudi de Vilagrasa (1990) sobre la Lleida franquista on es realp el paper de la política urbana com a orientadora de futures inversions del capital privat. En segon lloc, s'analitza l'existtncia d'una relació entre les característiques de la promoció immobiliaria, la forma urbana resultant i la situació de les actuacions en els diferents moments del cicle. El grau de concentració o dispersió del capital que s'inverteix en l'activitat reverteix en la localització i les característiques de les diverses promocions residencials. Les monografies locals de 7. Una bona andisi sobre la utilitat i els camps d'estudi que permeten les llicencies d'obres municipals és la &Alio, M.A. (1987), sEls expedients d'obres particulars com a ei'na d'ana- . lisi del procés urbh. Vilafranca del Penedts 1845-1945~, a Diversos Autors (1987), Les riutatspetites i mitjanes a Catahnya: evolucid recent i probk-mdtica actual I1 Setmana d' Estudis Urbans a Lleida (1984), Barcelona, Institut Cartografic de Catalunya. 20 Documents &hilisi Geogrifica 25, 1994 Carme Bellet Sanfeliu Cortizo Álvarez (1984), Habsburgo (1983) i Grup d'Estudis Urbans (1987) destaquen en les seves andisis el paper del propietari i promotor immobiliari en els processos de creixement urbi. Els treballs de tipus més tebric com els de Vilagrasa (1986), que prova d'esquematitzar les caracteristiques del promotor immobiliari des de mitjan segle NX, i el de Tatjer (1979) mostren el pas del domini del propietari en el camp de la promoció cap a la societat immobiliaris dels promotors molt més professionals, com també I'andisi del tipus d'actuació que es realitza. Hem d'apuntar, a més, els condicionants que sorgeixen en treballar sobre un període temporal tan curt i delimitat. Un cicle edificatori de curta durada, entre uns quinze o vint anys, és for~a sensible a diversos factors locals (inversions públiques, planejament, estructura de la promoció.. .). Mentre que les fluctuacions dels cicles de llarga durada, d'uns cinquanta-seixanta anys, han de relacionar-se sobretot amb les estrattgies del capital i els processos demogrifics que superen l'escala local8. En segon lloc, cal esmentar que en un cicle de curta durada els canvis en les condicions dels préstecs hipotecaris i en les mesures fiscals es mostren com els principals responsables del seu comportament9. Unes bones condicions crediticies i mesures fiscals favorables poden augmentar la capacitat de la demanda i animar el sector de la promoció. Fluctuacions del cicle immobiliari lleidati (1979-1989) El període sobre el qual es treballa (1979-1989) no recull un cicle immobiliari sencer. Les fluctuacions generals mostren durant els primers anys la cua de la crisi que penetra a Espanya cap a la meitat de la dtcada dels setanta. A mitjan anys vuitanta es descriu una certa paralització/estancament del mercat que es reanima en apropar-se el ((booms definitiu dels darrers anys vuitanta. Aquest nou ((booma sembla perllongar-se fins ben entrat I1any 1990, quan s'inicia una nova davallada. Aquesta strie de fluctuacions queden recollides en el GrGc 1, en qui: es copsa també el nombre de llickncies desglossades en els diferents USOS. Els diversos moments o períodes que descriu el cicle que es treballa presenten un comportament desigual en usos del sbl, caracteristiques morfolbgiques de les formes creades, localització de les actuacions i comportament i caracteristiques del promotor immobiliari. Per aquesta raó hem cregut convenient diferenciar els períodes en I'andisi. 8. Analisis sobre cicles de curta i llarga durada són ben elaborades a Ureña Frances, J.M. (1986), i Rodríguez, J., Curbelo, J.L. i Martín, V. (1991). 9. Una bona anidisi de les caracteristiques i conseqütncies del ((boom)) d'aquests darrers anys es realitza a Revista Espafiola deJinanciacidn a la vivien& 10 (1989), que recull les pontncies del seminari ((El precio del suelo y la vivienda. Determinantes e implicacionesa organitzat per la UIMP a Santander, el juliol de 1988. Activitat immobilihria a Lleida (1979-1989) Documents d'Anilisi Geoerifica 25. 1994 21 Equipaments Comerg-oficines O Granja-indust. Magatzem Ús residencial Gr&c 1. Evolució dels expedients per usos. Lleida (1979-1989). La$ del aboomw dels seixanta-setanta A mitjan anys setanta el sector de la construcció i, en concret, el sector immobiliari entra en una llarga i forta crisi, fruit de la manca de demanda. La baixa pressió de la demanda pot explicar-se en principi per dos fets: el primer fa refertncia a la saturació del mercat de l'habitatge per la sobreproducció dels anys seixanta i primers dels setanta, i el segon a la difícil situació econbmica que es viu en moments de crisi generalitzada. La difícil situació econbmica coincideix amb el període de transició política i protesta social en el medi urbi, que demana millores per a la ciutat. Una ciutat molt densificada, sobretot en els seus nuclis, desestructurada per l'aparició de barris periferics i espais intersticials entre aquests i el nucli urbi i que pateix forts dtficits en infraestructures, equipaments i espais lliures. L'entrada el 1979 de les noves corporacions democritiques significa un canvi en el tractament de la ciutat. Les polítiques de contenció, de dotació d'infraestructures, d'equipament, d'espais iliures, les actuacions de millora d'espais públics i les inversions en mobiliari urbi tenen en comú una resposta clara i decidida enfront d'uns anys d'abusos: la millora de qualitat de vida a la ciutatlO. A escala ja local, l'any 1979 s'estrena a Lleida un nou marc de planejament: el nou Pla General Municipal que substitueix l'aprovat el 1957. Un dels principals objectius de la nova normativa prova de controlar les elevades densitats 10. Vegeu en aquest sentit i sobretot per a tot allb que fa referencia a les característiques del planejament i de la manera de apensm la ciutat durant els setanta i vuitanta el treball de Teiio Rovira (1990). M6 globalizant, el uebd publicat de la Federació de Municipis de Catalunya (1989) analitza la política global que han seguit els ajuntaments democratics durant tota una dtcada d'existtncia. - - 22 Documents d'Anilisi Geogr&a 25, 1994 Carme Beller Sanfeliu que s'havien assolit en alguns punts de la ciutat: els eixamples del nucli urbi, el barri de la Mariola i la zona de Cappont, i també controlar les edificabilitats dels barris periferics de la ciutat. En definitiva, l'entrada del nou Pla General significa una davallada de les edificabilitats permeses en detriment dels interessos de propietaris i promotors immobiliaris. La incidtncia del nou marc de planejament deixa sentir-se en el mercat immobiliari local abans i després de la seva aprovació. L'any 1979, mentre a la resta de l'estat el sector immobiliari acusava encara la crisi de mitjan anys setanta (vegeu el GrSlc 2), a Lleida es mantenia un fort ritme d'activitat des dels darrers anys de la dtcada. El ~rincipal factor que pot explicar aquest moviment cratipicn és que després de l'aprovació inicial del nou Pla General el 1976 no va produir-se la reglamentaria suspensió de llictncies d'obra". El promotor immobiliari, i sobretot, el sector professional més tradicional, va aprofitar les superiors edificabilitats vigents prkies a l'aprovació del nou Pla per a invertir en el subsector de l'habitatge. El moment fou també aprofitat, tot i que més modestament, pel petit inversionista i pel propietari de sbl. De fet, la composició per usos de les llickncies aprovades I'any 1979 (Grafic 1) mostra un percentatge molt elevat en usos residencials (prop del 80%), com també una xifra molt elevada d'habitatges aprovats (GrAfic 2). Aquest nombre d'habitatges s'aconsegueix no tant pel nombre de promocions aprovades com per la gandiria dlaquestes, que presenten aquest any una elevada mitjana dlhabitatges (16 habitatgeslexpedient) per expedient residencial respecte a la resta del període (Taula 1). La forta i densa producció de l'espai residencial el 1979 queda així mateix reflectida en els diferents parhetres morfolbgics: mitjana d'alqada i nombre de plantes, mitjana de superfície construi'da i mitjana de superfície de solar per expedient (vegeu els Grg~cs 3 i 4). Tots ells apunten cap a la creació d'un paisatge residencial molt dens, amb la concentració dels graus més elevats d'inversió residencial en les zones on la reducció d'edificabilitats de la nova normativa té una incidtncia mes gran: els eixamples del nucli urbi (zones 3 i 4 del PIBnol), el barri de la Mariola (zona 5) i el de Cappont (zona 1 I). És precisament en aquestes zones on inverteix el promotor més professional, seguint les pautes inversionistes dels darrers anys, mentre que el propietari del sbl i inversionista ocasional té un pes més gran en zones més allunyades del nucli: Bordeta (zona 12), on es construeixen promocions de grandiria moderada i amb forTaula 1. Mitjana d'habitatges per llictncia residencial. 1979 16,O 1983 6,8 1987 8,4 1980 4,5 1984 5,O 1988 8,9 1981 4,8 1985 6,7 1989 9,6 1982 4,l 1986 6,8 11. Aquesta ~anomaiiaa té, segurament, relació amb I'especial situació sbcio-política d'aquests anys i els moments de canvi polític ai consistori local. Activitat immobiliiria a Lleida (1979-1989) Documents d'hhlisi Geogrfica 24, 1994 23 450 400 350 2 300 250 1,5 200 1 150 100 0,5 50 o o 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 Espanya Lleida GrSlc 2. Nombre d'habitatges aprovats a Espanya i a Lleida (en milers). -:-Total Espanya; -Lleida. Font: MOPU i llickncies residencials de Lleida. mes suburbanes, Pardinyes (zona 7), Magraners (zona 13), on dominen les petites promocions d'un o dos habitatges i sovint autoconstrui'ts, o Balifia (zona 9). La crisi del cornencament deh vuitanta El canvi de ritme immobiliari i de les característiques del sector es produeix amb l'entrada de la nova normativa. L1any 1980 comenqa a davallar el ritme en l'aprovació de llictncies i es nota sobretot un retrocés en la inversió en usos residencials. Aquest retrocés I'hem de relacionar amb l'entrada ((reals de la crisi immobiliiria a la ciutat, un cop superada l'ccespecial)) situació de forta inversió immobiliiria local que contrasta amb la crisi que el sector arrossega a la Solar Construi'da Gr&c 3. Mitjana de superfície constru'ida i de solar per expedient residencial de nova planta. Sup. solar; --- Sup. cons. 30 Documents d'Anilisi Geogrifica 25, 1994 Carme Bellet Sanfeliu trucció, que expliquen l'increment de preus de l'habitatge en aquest període de ((boom)). Per primer cop en molts anys el mercat de I'habitatge de renda lliure passa al davant del de protecció oficial, de manera molt menys destacada, perb, que a la resta de 1'Estat. A nivell local sembla que el promotor es resisteix a abandonar totalment la fórmula tradicional, i així, el 1989, tot indica que la qualificació de protecció oficial torna a guanyar posicions (compareu els GrAfics 5 i 6)'3. L'aven~ de l'habitatge qualificat de renda lliure cal relacionar-10, segons que diuen els promotors, amb I'augment dels preus del sbl i de la construcció (sobretot de mh d'obra) que pressionen els preus a l'alqa. Aquest increment no permet construir habitatges que hagin d'bser venuts a un preu mkim legal. Nosaltres creiem, perb, que hi ha raons de molt més pes. Per exemple, un punt que ja havíem destacat: la demanda potencial pressiona ara sobre l'habitatge de qualitat que difícilment pot acollir-se a la dels habitatges de protecció oficial. A més, el 1987, el MOPU restringeix els ajuts dels habitatges de protecció oficial a famílies amb ingressos inferiors. Davant la creixent necessitat de més capital per a la producció d'habitatges (augment de preus de sbl i construcció) i més encara per al tipus d'habitatge sobre el qual majoritariament pressiona la demanda (el de qualitat), el mercat passa a estar prhcticament dominat pel sector més professional de la promoció. La majoria d'aquests sectors són ara societats immobiliaries que, o bé han pogut ccsobreviure* als momenrs difícils de la crisi (seleccionant les promocions, actuant amb grandhries discretes, constituint societats.. .), o bé han entrat al mercat en el moment més oportú. La producció d'habitatges es concentra en molt poques mans. El 70% dels habitatges són construi'ts per menys del 15% dels promotors que intervenen en el període 1980-1986 (Taula 2). El promotor més fort i més professional (aquell que construeix més de cinquanta habitatges durant el període estudiat) continua localizant les seves actuacions en els eixamples del nucli urba, sobretot al segon eixample (zona 4), a la zona de Ciutat Jardí que ha anat desenvolupant-se des de la meitat de la decada, i a Cappont (zona 11). Durant aquest destaca, perb, l'ocupació dels espais urbans molt renovats, al nord de la ciutat: Alcalde Recasens i el nou nucli del Recorrido en el sbl de I1antiga estació de classificació de RENFE expropiat per la Paeria i urbanitzada recentment per Incasol (PEN aprovat el 1980) (zona 8). Aquesta zona que és urbanitzada a mitjan anys vuitanta i ocupada al final de la decada i a la primeria dels noranta, adopta les trames d'Eixample per a relligar els nuclis periferics del nord de la ciutat (Sech de Sant Pere i Pardinyes) amb el nucli urbh. La promoció de tipus podríem dir-ne mitja (la que construeix entre deu i quinze habitatges) actua amb molta més forp en els barris de la ciutat: Pardinyes 13. El tradicional predomini de I'habitatge de protecció oficial en el mercat de I'habitatge Ileidati es analitzat a Vilagrasa (1987). Activitat immobiliiria a Lleida (1979-1989) Documents d'íiniiisi Geogrifica 25, 1994 31 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 Anys Gr&c 5. Qualificació de I'habitatge a I'estat espanyol (en percentatges). (zona 7), Balafia (zona 9) i la Bordeta (zona 12), i presenta una gran activitat en usos residencials durant tot el període, sobretot a partir de la meitat de la decada, com a fruit també de la forta inversió pública realitzada durant aquests anys en el barri. La petita promoció és la que porta, majoritariament, el mercat residencial dels barris més periferics de Lleida (Seca de Sant Pere i Magraners), on la producció d'un sol habitatge, sovint construit pel mateix propietari del solar, recd percentatges molt elevats al llarg del cicle. Anys Grafic 6. Qualificació de I'habitatge a Lleida (1979-1989) (en percentatges). 32 Documents d'AnUisi Geogrifica 25,1994 Carme Bellet Sanfeliu Per la seva banda els organismes oficials abandonen el mercat en mans del promotor privat, tendtncia que ja s'anunciava cap a la meitat de la dtcada. La primera conseqütncia del ((boom)) és ltaugment de la grandiria de les promocions, la mitjana de les quals queda, perb, encara lluny de la xifra de 1979. Augmenta la mitjana de la superfície construi'da, es mantenen elevades també les mitjanes de la superfície del solar, mentre que les xifres d'al~ada i nombre de plantes es presenten for~a constants des de l'entrada de la nova normativa del planejament. Tot indica que el nou creixement es produeix en línies molt més horitzontals que en el ((boom)) dels anys seixanta-setanta o en el paisatge residencial que es produi'a encara l'any 1979. Conclusions Hem provat de descriure la relació que s'estableix en els diferents moments del cicle immobiliari entre inversió del capital públi~l~rivat, localització i tipus d'actuació, i paisatge urbi creat. Un estudi sobre l'activitat immobiliiria passa inevitablement per una anilisi dels seus protagonistes: els promotors, i del producte principal que ofereixen: l'habitatge. Les característiques del mercat de I1habitatge, la estructura i la resposta que dóna el sector de la promoció esdevenen elements explicatius claus per a comprendre el procés de transformació i creació del nou paisatge urbi. Les formes produ'ides i la localització de les actuacions de la promoció privada són, tanmateix, influenciades per I'activitat i la dinimica de la política urbana locallautonbmica i la pressió de la demanda que reacciona davant dels canvis sbcio-culturals de les polítiques económiques i fiscals a nivell estatal. En concret, i per a la ciutat de Lleida durant el període 19791989, l'anilisi dels processos que acabem d'apuntar, i tot seguint les línies de treball que havíem descrit en el punt 2, podem acabar amb les conclusions següents: Respecte de les fluctuacions del cicle i de ia localització i del tipus de les actuacions La resposta del capitalprivat. El fort grau d'inversió privada en l'habitatge durant els darrers anys de la dtcada dels setanta es concentra en les zones d'eixample i en alguns barris on els índexs d'edificabilitat són també forsa més elevats abans de l'entrada en vigor de la nova normativa del Pla. En arribar el període d'estagnació, les poques actuacions importants continuen concentrant-se en les irees d'eixample. L'activitat immobiliiria en els barris comenGa a despertar a la meitat de la dtcada i com a resposta de la inversió local en infrastructura, urbanització i equipament. Destaca també durant aquest període la inversió en habitatge a l'horta de la ciutat. L'arribada del nou <boom)) immobiliari significa un nou període d'inversi6 per a algunes periferies seleccionades: aquelles que han estat fruit d'inversió pública durant aquests darrers anys i10 aquelles que gaudeixen d'una millor connexió amb el nucli urbi. Activitat immobiliiria a Lleida (1979-1989) Documents drAndisi Geogrifica 25, 1994 33 La intervenció del capitalpúblic. Durant el període d'estagnació és quan el capital públic es mostra m& actiu. D'una banda hem vist que la practica totalitat d'inversió en habitatge públic es realitza durant els primers anys de la dtcada dels vuitanta. D'una altra banda, la forta inversió en les periferies urbanes i la inversió en sbl públic permet i anima la posterior inversió del capital privat. Respecte dels usos del 361. S'ha pogut constatar que els moments de ((boom)) immobiliari són practicament empesos pel sector habitatge. Aquest és el gran protagonista de la forta inversió durant els anys previs a l'aprovació del nou Pla a la ciutat i ho torna a ésser en els darrers anys de la dtcada dels vuitanta. Mentrestant en el període de crisi prenen protagonisme altres usos: magatzems i, pel seu fort impacte espacial, els usos comercials i d'oficines a partir de la meitat de la decada. Hem parlat també del grau de concentració dels usos comercials i d'oficina en els eixamples del nucli urbB i de I'habitatge de qualitat en algunes Brees dels eixamples i de la zona de Ciutat Jardí. Sobre les característiques delpromotor immobiliari Tipus de promotor ifictuacions del cicle. Durant els forts períodes d'inversió immobiliaris el mercat de llhabitatge és dominat pels sectors més professionals. En el darrer ((boom)), perb, es destaca ja un tipus d'empresa molt més ccanbnima)), més professional i que prova d'abastar tot el procés: des de la construcció i/o urbanització fins a la promoció. Són els sectors de la promoció que estan més lligats a les xarxes de distribució i venda. ES en aquests moments de ((boom)) quan el capital fora actua a la ciutat amb més forsa després d'haver preparat ja la seva entrada en el mercat els anys de crisi. En els moments d'estagnament es produeix una crselecció)) i10 reestructuració del sector de la promoció. Són anys en que entren en el mercat un gran nombre de promotors ccocasionals)) que construeixen, la majoria, el seu propi habitatge. Durant aquests anys i sobretot en arribar els anys d'increment de l'activitat van desapareixent els menys professionals, els promotors més especuladors i aquells que no s'havien integrat plenament en el mercat. El ((joc)) queda en mans dels més forts i grans. Localització i inversió dels tipus depromotors. Generalment el promotor no professional realitza petites actuacions, la majoria destinades a un valor d'ús. Aquest tipus de promoció domina en els barris més periferics de la ciutat i en les zones d'horta, on tampoc no es realitza una ((actuació)) de qualitat. El promotor professional de tipus mitja (fins a deu habit.) realitza algunes actuacions en els eixamples del nucli perb concentra la majoria de les seves actuacions en els barris de la ciutat. Es tracta sovint de propietaris urbans, contratistes d'obra o professionals relacionats amb el món de la construcció: mestres d'obra, encofradors, paletes.. . 34 Documents d'Anilisi Geogrifica 25,1994 Carme Bellet Sanfeliu El sector més professional de la promoció concentra les seves actuacions en l'eixample i ofereix, sobretot durant els darrers anys de abooma, productes de gran qualitat. Aquest tipus d'empresa és també la que promou a la ciutat els edificis d'oficines i el mercat dlhabitatge a l'irea de Ciutat Jardi i així diversifica la seva inversió. La qualz$caciÓ de Ihbitatge i h seva localitzdció. La diversificació del mercat de la promoció s'observa també en el sector habitatge: habitatges unifamiliars adossats, comunitats d'habitatges amb serveis comuns, aparcaments, estudis.. . com també en els graus de qualitat d'aquests. Aquest fenomen és paral-lel al fort increment de la construcció d'habitatges qualificats de renda lliure des de la meitat de la dtcada, perb sobretot des del 1986-1987. El mercat de l'habitatge de renda lliure i d'alta qualitat és dominat pels sectors més professionals de la promoció que, com ja hem comentat, concentren les seves actuacions a l'eixample i a la Ciutat Jardi. En els barris predomina la qualificaci6 de protecció oficial, fins i tot durant els anys del c~boorna. Caracteristiques del cicle i factors locals Elsfactors locak S'ha pogut veure a l'article el pes i la influtncia que té la política urbana sobre l'activitat immobiliiiria. Els primers anys 80 recullen els efectes de l'entrada de la nova normativa i dels objectius del nou Pla General Municipal que busca equilibrar el territori: d'una banda davallant les altes edificabilitats existents al nucli urbii i, d'una altra, dotant d'infrastructura, urbanitzaci6 i equipament els barris de la ciutat. Les actuacions en habitatge seran molt més discretes que en els darrers anys, amb la davallada de tots els pariimetres morfolbgics que s'analitzen, excepte la superfície de solar. Es tracta de produir formes menys pesades i menys denses, i de buscar una qualitat més alta de l'habitatge, tal com desitja la demanda del darrer ((booma. D'altra banda la inversió del capital públic (ordenació, urbanització, infrastructura, equipaments, espais lliures i mobiliari urbii) durant els anys de crisi esdevé un gran director i orientador de les futures inversions del capital privat i, en definitiva, del futur creixement de la ciutat. El cicle curt i el ((mini boom)) de h hrreria dels vuitanta. El cicle recull la cua (1979) de l'alta productivitat en el sector habitatge els anys previs a l'aprovació del Pla, un període de crisi o estagnació (1980-1986) i el darrer c(booms o ccmini boom)) dels darrers anys vuitanta. Hem vist la intensitat de la inversió en habitatge durant els darrers anys, que va molt lligada a les mesures estatals en política fiscal o crediticia a partir de la meitat de la dtcada. Aquestes mesures aconsegueixen incrementar el poder adquisitiu de les capes mitjanes, mitjanesaltes de la població, que són les grans protagonistes de la demanda real d'aquests anys. El mercat de la promoció s'orienta, doncs, sobretot cap a la producció dthabitatge de qualitat i de nous productes: habitatges adossats, apartaments, clubs socials.. . Els alts preus del sbl i la producció d'habitatges de Activitat immobilihria a Lleida (1979-1989) Documents d'Andisi Geogrhfica 25, 1994 35 qualitat difícilment poden acollir promocions de protecció oficial, amb la qual cosa el mercat passa a estar dominat per la qualificació de renda lliure. Durant aquests anys han quedat descoberts els sectors socials més necessitats d'habitatge. L'entrada de les noves mesures de protecció oficial (1988) van representar un lleuger increment en la producció d'aquest tipus d'habitatge. Els preus, perb, continuen essent massa elevats per als sector més necessitats. Caldra esperar els efectes de les noves mesures legislatives en mattria d'habitatge social i sobretot veure que ens depara la crisi immobilihia que tot just entra en escena els primers anys d'aquesta decada. ADAMS, J.S. (1970). (<Residential structure of midwestern cities)). Annals of the association ofAmerican Geographers, 60, p. 36-62. ALIO, M.A. (1 986). Projectes i realitat d'un procés urbd decimondnic. Vilafianca del PenedPs 1865-1939. Barcelona: Universitat de Barcelona. CAPEL SAEZ, H. (1975). Capitalismo y mo$ología urbana en España. Barcelona: Los Libros de la Frontera. CARRERAS VERDAGUER, C. (1984). ((Ciudades y Geografia Urbana en España desde 1950)). Dins III Coloquio Ibérico de Geograja. Actas, ponencias y comunicaciones (1983). Barcelona, p. 256. COAM (1989). Introducción a la promoción inmobiliaria. Madrid: Colegio de Arquitectos de Madrid. CORTIZO ALVAREZ, T. (1 984). León. Propiedad producción del suelo. Oviedo: Universidad de Oviedo. CLUSA, J. (1987). ((El creixement econbmic i el creixement demografic com a factors estructurants del creixement urbb. Dins DIVERSOS AUTORS (1 987). Les ciutatspetites i mitjanes a Catalunya: evolució recent iproblemritica actual. Barcelona: Institut Cartografic de Catalunya. DIVERSOS AUTORS (1 989). 10 anys dlAjuntaments democrritics. Barcelona: Federaci6 de Municipis de Catalunya. GRUP DIESTUDIS URBANS (1987). ((Promoció immobiliaris i característiques de l'edificació en les petites ciutats de I'entorn de Lleida: Alcarris, Les Borges Blanques i Mollerussa~). Dins DIVERSOS AUTORS (1987). Les ciutatspetites., ., op. cit., p. 433-458. HABSBURGO SATGER, A. (1 983). Propiedad y espacio en Castellde$ls. Castelldefels: Ajuntament i Editorial Vicens Vives. HOYT, H. (1970). One hundredyears of land values in Chicago: the relationship of the growth of Chicago to the rise in its land vabes, 1830-1933. Nova York: Arno Press (la edició 1933). LEWIS, J.P. (1 965). Building cycles and Britain 2 growth, Londres: Macmillan. MART~NEZ, LI. (dir.) (1985). L 'estructura comercial de Lledia. Lleida: Departament de comerG, consum i turisme de I'Ajuntament de Lleida (La Paeria). MAS HERNANDEZ, R. (1982). El barrio de Salamanca. Planeamiento ypropiedad en el Ensanche de Madrid. Madrid: I.E.A.L. - (1989). ((Sobre la geografia urbana en Espafia)). Dins DIVERSOS AUTORS (1989). Histdria urbana i intervenció.. ., op. cit. p. 163-1 86. PAERIA (Ajuntament de Lleida) (1979). Membria del Pla General. Lleida: La Paeria. - (1 986). Pla General Municipal d1Orkió de Lleida (1979-1985). Lleida: La Paeria. 36 Documents d'hdisi Geogrkfica 25, 1994 Carme Bellet Sanfeliu PARKES, D.N. i THRIFT, N.J. (1980). Times, spaces andplaces. A chronogeographicperspective. Bath: Ed. John Wiley & Sons. RODR~GUEZ, J.; CURBELO, J.L. i MARTIN, V. (1991). ((Una aproximación a las necesidades de vivienda en España. Proyección 1990-2009)). Revista Española de Financiación a la vivienda, 14-15. Madrid: Banco Hipotecari0 de España. TATJER MIR, M. (1979). ((Propiedad inmobiliaria y espacio urbano. Aproximación a su estudio)). Revista de la Uniu. Complutense. Madrid, vol. XXVIII, núm. 11 5, p. 539-655. TELLO ROBIRA, Rosa (1990). Las tendencias del urbanismo en la España de deos 80: juna nueva ciudad? jun nuevo urbanismo? (tesi doctoral presentada a Barcelona l'any 1990, intdita). THOMAS, B. (1954). Migration and economicgrowth. Carnbridge: Carnbridge University Press. URENA FRANCES, J.M. (1986). ((Inversiones y pianificación territorial: un planteamiento hipotético?)). Ciudady Territorio, 68, p. 33-52. VILAGRASA IBARZ, J. (1986). ((Una aproximació morfogenetica al creixement urbh. El cas de la Lleida contemporhnia (1860-1985))). Bic/Bis, 10 (revista del Colkgi Oficial dlAparelladors i Arquitectes Ttcnics de Lleida). Lleida, p. 23-36. - (1986). ((La promoción inmobiliaria. Aproximación a su estudion. Jornadas de GeograJa y Urbanisme (1984). Salamanca, p. 155166. - (1987). ((La promoció immobilihria a Lleida (1940-1980))). Dins DIVERSOS AUTORS (1987). Les ciutatspetites.. ., op. cit., p. 497-508. - (1987). ((Politica de I1habitatge i promoció privada a Lleida (1940-1980))). Revista Catalana de Geopja, 5/87, p. 33-49. - (1 990). Creixement urbd: i agents de la producció de l'espai. El cas de la ciutat de Lleida (1940-1980). Barcelona, La Paeria i Institut Cartogrhfic de Catalunya. - (1991). ((El estudio de la morfologia urbana)). Geo-crítica, 92. WHITEHAND, J.W.R. (1972). ((Building cycles and the spatial pattern of urban growthn. Transactions of the Institute of British Geographers, 56, p. 39-55. - (1977). ((The basis of a Historic-Geographical theory of urban formn. Transactions of the Institute ofBritish Geographers, vol. 2, núm. 3, p. 400-416. - (1 987). The changingface of cities. A study of development ~ycles and urban form. Oxford: Basi1 Blackwell.